TSJ Regiones - Decisión

AP31-V-2017-000507
PARTE ACTORA: INVERSIONES CORALUPE C.A, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 10 de agosto de 1993, bajo el N° 38, Tomo 55-A PRO.

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE ACTORA: JOSE MANUEL MAZAIRA VILARO y ROSARIO RODRIGUEZ MORALES, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 51.070 y 15.407, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: WILLIAMS ALGARA RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V- 13.786.205.

DEFENSORA
JUDICIAL: ANTHGLORIS DIAZ, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 43.889.

MOTIVO: DESALOJO.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

De conformidad con lo establecido en el artículo 121 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda se hace extensivo el presente fallo en los términos siguientes:
I
NARRATIVA

El presente juicio se inició mediante libelo de demanda que por DESALOJO intentó el abogado JOSE MANUEL MAZAIRA VILARO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante sociedad mercantil INVERSIONES CORALUPE C.A., en contra del ciudadano WILLIAMS ALGARA RODRIGUEZ, identificados en la parte inicial del presente fallo.
Expone la representación judicial de la parte actora, que consta que en fecha 28 de mayo de 2009, su representada suscribió contrato notariado de arrendamiento con el ciudadano WILLIAMS ALGARA RODRIGUEZ, que tiene por objeto el apartamento 33, ubicado en el piso 4 del edificio Primavera, Avenida Francisco de Miranda, Municipio Chacao del estado Miranda. Que consta que en fecha 22 de enero de 2016 la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda dictó providencia administrativa N° MC 000801, habilitando la vía judicial. Que la pensión mensual de arrendamiento convenido por dicho contrato fue la cantidad de DOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 2.000,00). Que el ciudadano JAVIER JOSE GUERRA CASBARRO, hijo de una de las accionistas y directoras del inmueble, tiene desde hace más de un (1) año la intención de vivir en el citado apartamento, dado que en la actualidad se encuentra viviendo en la casa con su madre con la pareja de ésta, y sus dos hermanas, de las cuales una de ellas es menor de edad, que los coloca en una situación de hacinamiento por lo pequeño del lugar y por tanto tiene la NECESIDAD URGENTE, de que el actual inquilino lo desaloje, tal y como se acordó por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda. Que el ciudadano WILLIAMS ALGARA RODRIGUEZ, incumplió su obligación de pagar el canon de arrendamiento establecido mensualmente, teniendo hasta la fecha un retraso de más de treinta y seis (36) meses, según constancia que se desprende del SAVIL, en fecha 15 de abril de 2015. Que el ciudadano WILLIAMS ALGARA RODRIGUEZ, no sólo ha dejado de incumplir la obligación de pagar el canon de arrendamiento acordado, sino que también ha incumplido su obligación de pagar el condominio y conservar el inmueble dado en arrendamiento, en perfecto estado, toda vez que a pesar de habérsele solicitado en reiteradas oportunidades que arreglara la filtración que existe en el piso, se le ha negado el acceso a los legítimos propietarios y ha ocasionado perjuicios en el apartamento. Que visto que se configura el supuesto de hecho establecido en los ordinales 1, 2 y 4 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas, para demandar el desalojo, es por lo que acude para formalmente demandar al ciudadano WILLIAMS ALGARA RODRIGUEZ, en los siguientes términos: PRIMERO: Que convenga o en su defecto sea condenado a ello por el Tribunal, en que ha incumplido con la obligación de pagar los cánones de arrendamiento, que asumió en el contrato, en los términos establecidos en el mismo. SEGUNDO: Para que convenga o en su defecto así el tribunal lo declare, en que JAVIER JOSE GUERRA CASBARRO, antes identificado, tiene la necesidad y el derecho de trasladarse a vivir en el inmueble objeto de la causa, siendo procedente el desalojo, y en consecuencia el ciudadano WILLIAMS ALGARA RODRIGUEZ, debe entregar el inmueble en perfecto estado de conservación y mantenimiento, así como totalmente desocupado de bienes y personas. TERCERO: Que convenga en pagar o a ello sea condenado por el Tribunal la suma de dinero que esté llamado a producir dicho inmueble, a la ya citada estipulación mensual de DOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 2.000,00), a partir de la fecha en que se introduzca la demanda hasta el día de la definitiva entrega del inmueble a su representada, así como las mensualidades vencidas desde septiembre de 2014 hasta octubre de 2017, alcanzando la cantidad de SETENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 72.000,00). CUARTO: Al pago de las costas, costos y honorarios profesionales de abogados causados por este procedimiento. Estimó el valor de la demanda en la cantidad de SETENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 72.000,00), equivalentes a DOSCIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS (200,00U.T)
En fecha 14 de junio de 2018, oportunidad fijada para que tuviera lugar la audiencia de mediación celebrada de conformidad con lo establecido en el artículo 101 de la Ley Para La Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, compareció el apoderado judicial de la parte actora abogado JOSE MANUEL MAZAIRA VILARO; compareció la Defensora Judicial ANTHGLORIS DIAZ, y visto que las partes no lograron llegar a un arreglo se le advirtió que la causa continuaría su curso, y que dentro de los diez (10) días siguientes se debía producir la contestación de la demanda conforme al artículo 107 de la Ley de Regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas.
En fecha 28 de junio de 2018, oportunidad de la contestación de la demanda, la Defensora Judicial de la parte demandada, adujo que a pesar de haber contactado a su representado, con el objeto de que le proveyera de la documentación necesaria o las pruebas que juzgara convenientes para su mejor defensa, le resultó infructuosa tal gestión, por lo cual se limitó a negar, rechazar, y contradecir la demanda incoada en contra de su defendido, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el pretendido derecho la demanda de desalojo ejercida.

II
PRUEBAS
Pruebas de la Parte Demandante:
Junto con el escrito libelar:
1) Cursante de los folios siete (7) al nueve (9), instrumento poder otorgado por la ciudadana GUADALUPE ESTHER CASBARRO VARELA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 5.613.811, actuando en su carácter de Directora de la parte actora sociedad mercantil INVERSIONES CORALUPE C.A., a los abogados JOSE MANUEL MAZAIRA VILARO y ROSARIO RODRIGUEZ MORALES, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo el N° 51.070 y 15.407, este tribunal por cuanto dicha instrumental no fue impugnada, le otorga valor probatorio conforme a las disposiciones de los artículos 150, 151, 153, 154 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 429 ejusdem, el cual se aprecia como plena prueba de la representación que ostentan los referidos apoderados. Y así se declara.

2) Cursante de los folios diez (11) al veinticinco (25) copias del expediente 399801, inscrito por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, de fecha 10 de agosto de 1993, Tomo 55-A PRO, N° 38, cuya última modificación consta de fecha 7 de octubre de 2013, anotada bajo el N° 27, Tomo 217-A, en el cual constan los estatutos de la sociedad mercantil INVERSIONES CORALUPE C.A., donde consta además que las accionistas son las ciudadanas: CORAL MAGALI CASBARRO VARELA y GUADALUPE ESTHER CASBARRO VARELA, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad N° V-5.537.255 y 5.613.811, respectivamente, quienes a su vez fungen como sus directoras. Visto que dicha instrumental no fue impugnada, este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil en concordancia con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por ser un documento administrativo que goza de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad desde el mismo momento en que se formó, solo desvirtuable mediante prueba en contrario. Así se declara

3) Cursante a los folios veintiséis (26) al treinta (30), instrumental contentiva del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 28 de mayo de 2009, entre la sociedad mercantil INVERSIONES CORALUPE C.A y el ciudadano WILLIAMS ALGARA RODRIGUEZ, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 28 de mayo de 2009, bajo el N° 65,Tomo 58, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría; visto que tal instrumental no fue impugnada por la parte contraria, se valora conforme a lo estipulado en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se tiene como plena prueba de la relación locativa existente entre las partes sobre el inmueble objeto de la causa y así se establece.

4) Cursante a los folios treinta y uno (31) al treinta y tres (33) copia certificada de la Resolución N° 000801 Asunto 030140036-01547 emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda adscrita al Ministerio del Poder Popular Para la Vivienda y Habitat, mediante la cual dicho órgano administrativo habilita la vía judicial a los fines de que las partes puedan dirimir el conflicto por ante el órgano jurisdiccional; este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil en concordancia con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por ser un documento administrativo que goza de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad desde el mismo momento en que se formó, solo desvirtuable mediante prueba en contrario. Así se declara.
5) Cursante de los folios treinta y cuatro (34) al cuarenta y cinco (45) cúmulo de fotografías, este tribunal visto que se trata de una prueba libre conforme lo establece el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, y siendo que la promovente se limitó a consignarlas sin mencionar las circunstancias en que las mismas fueron tomadas y además sin consignar los medios de pruebas que garantizaran su autenticidad, así como la posibilidad de que se garantizara su control respetivo, tal como lo ha señalado nuestro Máximo Tribunal en reiterados fallos para que las mismas tengan validez; es por lo que se desechan de este proceso por ilegales, conforme a lo establecido en los artículos 7, 395 y 429 del Código de Procedimiento Civil.

6) Cursante de los folios cuarenta y seis (46) al cuarenta y ocho (48) actuaciones relativas a la comunicación de fecha 13 de abril de 2015, mediante la cual la ciudadana CORAL CASBARRO, solicita a la Superintendencia Nacional de Vivienda y Habitat, informe si el ciudadano WILLIAMS ALGARA RODRIGUEZ, demandado en este proceso ha realizado consignación de canon de arrendamiento por el inmueble objeto de la presente causa a su nombre o a nombre de la sociedad mercantil INVERSIONES CORALUPE C.A. En esa misma fecha dicho ente informó que una vez realizada la búsqueda en la base de datos del Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea (SAVIL) no se encontró registro a esa fecha de consignaciones realizadas. Visto que estas documentales no fueron impugnadas por la parte contraria, se le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

7) Copia del instrumento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 30 de diciembre de 1996, quedando registrado bajo el N° 28, Tomo 21, Protocolo 1, dicha instrumental es valorada conforme a lo establecido en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, teniéndose como plena prueba de la propiedad que sobre el bien inmueble identificado como Apartamento ubicado en la Planta Cuarta del Edificio PRIMAVERA, distinguido con el N° 33, ubicado en la Avenida Francisco de Miranda, Municipio Chacao del estado Miranda, cuyas medidas y demás determinaciones constan en el referido documento; ostenta la sociedad mercantil INVERSIONES CORALUPE C.A, parte actora en el presente juicio y así se establece.

En el lapso probatorio promovió:

1) Testimoniales de los ciudadanos MARGARITA PORTA ALVAREZ, SARA ALVAREZ CASTELLO, PEDRO ALVAREZ CASTELLO y JEAN CARLOS MARTINEZ GRILLI, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad números V- 5.300.235, V-4.090.171, V-6.520.346 y V-13.800.693, respectivamente.- Cabe destacar que estas testimoniales fueron inadmitidas por este tribunal al momento de pronunciarse sobre las pruebas, puesto que las mismas no fueron promovidas en su debida oportunidad conforme lo establece el artículo 91 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas, en tal sentido son desechadas de este proceso. Y así se declara.

2) De conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, Inspección Judicial sobre el inmueble ubicado en la Avenida Francisco de Miranda, edificio Primavera, Piso 4, Apartamento 33, Municipio Chacao del estado Miranda, a los fines de comprobar el estado de mantenimiento y conservación en el que se encuentra el inmueble dado en arrendamiento, dejándose constancia que al momento de su evacuación en fecha 25 de septiembre de 2018, el tribunal no tuvo acceso al precitado inmueble, pues no logró ingresar al edificio Primavera, de tal manera que no pudieron comprobarse los hechos contenidos en sus particulares. Y así se decide.

3) De conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, Inspección Judicial en el inmueble ubicado en la Avenida Elice, Residencias Mis Encantos, Torre B, Piso 7 Apartamento 74, Municipio Chacao del estado Miranda, a los fines de demostrar el hacinamiento en que vive su representada. A los fines de su evacuación el tribunal en fecha 25 de septiembre de 2018, se trasladó y constituyó primero al inmueble constituido por el apartamento ubicado en la Avenida Elice, Residencias Mis Encantos, Torre B, Piso 7 Apartamento 74, Municipio Chacao del estado Miranda, notificando de su misión a la ciudadana CORAL MAGALY CASBARRO VARELA, titular de la cédula de identidad N° V-5.613.812, pudiendo constatar que en el inmueble conviven siete (7) personas aproximadamente, dentro de los cuales se encuentran el ciudadano JAVIER JOSE GUERRA CASBARRO, titular de la cédula de identidad N° V-25.225.959 y su futura cónyuge ESTEFANIA MONTERO, titular de la cédula de identidad N° V-26.247.422; que el área del balcón es usada como habitación, observándose estantes de madera que son usados como closets; así como en el área de la sala igualmente se observa un sofá-cama, cajas, maletas. En el área asignada al baño se observó igualmente pertenencias que la notificada alegó pertenecen a las siete (7) personas que conviven en el inmueble. Esta inspección es apreciada y valorada conforme a las previsiones de los artículos 1427, 1428 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil y se tiene como plena prueba de los hechos allí establecidos. Y así se establece.

Pruebas de la Defensora Judicial:
1) Prueba de informes dirigida a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas SUNAVI, a los fines de que informara al tribunal si el ciudadano WILLIAMS ALGARA RODRIGUEZ, parte demandada en el presente juicio tiene aperturado procedimiento administrativo de consignación temporal del canon de arrendamiento por ante la división SAVIL a favor de la demandante INVERSIONES CORALUPE C.A., y si está efectuando las debidas consignaciones. En fecha 25 de julio de 2019, se recibió comunicación N° SUNAVI-DDE-0-2019-00136, mediante el cual dicho organismo informa que reposa el expediente N° 130658071-015673 del procedimiento administrativo de Consignación Temporal del Canon de Arrendamiento incoado por el ciudadano WILLIAMS ALGARA RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-13.786205, en fecha 20 de enero de 2015, el cual se encuentra en etapa de decisión… (sic)… “Por tanto no hay constancia de depósitos algunos…”. El tribunal le otorga pleno valor probatorio a la prueba de informes conforme a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.
.
III
DEL DEBATE ORAL

Tal como fue indicado precedentemente, la representación judicial de la parte demandante ratificó los alegatos que ha sostenido durante la sustanciación del proceso, es así que en síntesis manifestó lo siguiente: “…Ratifico todos los pedimentos realizados en el libelo de demanda y demostrado como están en los autos la falta de pago, y la necesidad de mi representada, solicito muy respetuosamente al tribunal se sirva declarar con lugar la presente demanda. Es todo. Por su parte la defensora judicial expuso: Me permito señalarle a este tribunal que debido a la designación recaída en mi persona como defensora judicial realicé todas las diligencias pertinentes a los efectos de obtener del demandado todas las pruebas y argumentos necesarios para efectuar una defensa acorde, sin embargo, a pesar de haberme contactado directamente con el demandado ciudadano WILLIAMS ALGARA, este se negó a proporcionarme prueba alguna para defenderlo y me señaló que nada tenía que hablar conmigo, por cuanto el había acudido a las oficinas del SUNAVI y le habían indicado que por cuanto no había refugio él no tenía nada de que preocuparse y por ende no me daría información a mi para su defensa. Sin embargo, en aras de cumplir fielmente el cargo designado ratifico la contestación y solicito a este Tribunal declare sin lugar la demanda, en virtud de que se trata de una vivienda. Es todo…”
IV
MERITO
Planteada en estos términos la controversia y a los fines de la resolución del asunto es necesario para esta Juzgadora traer a colación el artículo 506 de Código de Procedimiento Civil que establece:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”
El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone:
“Los jueces tendrán por parte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
Por su parte, el artículo 1.354 del Código Civil establece:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…”.
Las normas precedentemente transcritas regulan el principio de la verdad procesal y el deber que tienen los jueces de ceñirse a lo alegado y probado en autos, y consagra igualmente, el principio de la legalidad, el cual consiste en que los jueces no tienen más facultades que las que le otorgan las leyes, y que sus actos son únicamente válidos cuando se funden en una norma legal y se ejecuten de acuerdo con lo que ella prescribe, sin descartar que las facultades y los poderes de los cuales ostentan pueden estar contenidos en las Leyes expresamente o de una manera implícita, debiendo en el último caso inferirse necesariamente de ellas y no proceder de una interpretación falsa o maliciosa de su texto, y los siguientes a la distribución de la carga de la prueba, y establecen claramente que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado en relación con los hechos extintivos, modificativos e impeditivos.
Al respecto de la distribución de la carga de la prueba, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº RC-226 del 23 de marzo de 2004, expediente Nº 2003-339, reiterada en fallo N° RC-244 de fecha 13 de junio de 2011, expediente N° 2010-491, caso: Lilian Josefina Sánchez De Sisa y otro, contra Ana Janet Chacón Bautista, estableció lo siguiente:
“…El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”
La citada norma regula la distribución de la carga de la prueba al establecer que todo aquél que afirma un hecho tiene que probarlo para que su alegato no se considere infundado. En tal sentido, esta Sala mediante sentencia N° 193 del 25 de abril de 2003 (caso: Dolores Morante Herrera c/ Domingo Antonio Solarte y Ángel Emiro Chourio), expresó:
‘En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina ‘carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación.
Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. A: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; B: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss)…Omissis…La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptione fit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas (GF. N° 17 (2° etapa) p 63)…” (Resaltado del texto)…”
Así planteada la controversia, cuyos límites fueron fijados por la demanda y su contestación, lo constituye la pretensión de desalojo de la ciudadana CORAL CASBARRO VARELA quien es accionista y directora de la parte actora sociedad mercantil INVERSIONES CORALUPE C.A., por haber incumplido el demandado ciudadano WILLIAMS ALGARA RODRIGUEZ, antes identificado, en el pago del canon de arrendamiento, además de la necesidad que tiene un miembro de su grupo familiar como es su hijo JAVIER JOSE GUERRA CASBARRO de ocupar el inmueble objeto del arrendamiento, además de haberlo deteriorado. Por su parte, la defensora judicial designada se limitó a negar, rechazar y contradecir la demanda, alegando que a pesar de haber realizado todas las gestiones necesarias y de haberse comunicado con su representado, no logró que le aportara elementos y pruebas necesarios, sin embargo solicitó se le garantizara su derecho a la defensa, pues se trata de una vivienda.

Ahora bien, de lo anteriormente señalado aprecia esta sentenciadora que la acción interpuesta es del desalojo del inmueble dado en arrendamiento, con fundamento en la falta de pago del canon de arrendamiento, la necesidad de ocupar el inmueble y el deterioro del mismo, acción que se encuentra taxativamente prevista y regulada en los ordinales 1°, 2° y 4° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual señala:
“…Solo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamenta en cualquiera de las siguientes causales:
1°En inmuebles destinados a viviendas, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin;
2°En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado.
(…)
4° Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador…”

Ahora bien, en lo que respecta a lo alegado por la parte demandante sobre la falta de pago de los cánones de arrendamiento por parte del ciudadano WILLIAMS ALGARA RODRIGUEZ, cabe la pena hacer mención, a lo establecido en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, en donde se establecen las cargas probatorias en el proceso, al respecto, debe pues el actor, probar a través de los instrumentos que considere pertinentes fundamentar sus alegatos, e igualmente la parte demandada enervar la pretensión del actor oponiendo sus defensas o excepciones.

En el caso bajo estudio, alega la parte actora que el demandado no ha cancelado por concepto de la relación locativa el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes desde el mes de septiembre de 2014, hasta octubre de 2017, y dicho alegato no corresponde ser probado por el actor, pues los documentos que servirían de fundamento para respaldar dicha afirmación, provendrían de la propia parte actora, careciendo esta de absoluta legitimidad debido a la naturaleza del caso.
Como refuerzo a lo antes expuesto, se destaca lo establecido en la sentencia número RC.000604 emanada de la Sala de Casación Civil, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, de fecha 10 de diciembre de 2.010, la cual establece:

“…Si el demandante indica que el arrendatario no ha pagado, no tiene la carga de acompañar recibos no cancelados, pues en definitiva estos instrumentos manan del propio demandante y no los puede utilizar como medios probatorios. Nadie puede construirse su propia prueba.
Es al demandado, el arrendatario, a quien corresponde probar que sí pago los cánones de arrendamiento, acompañando los recibos que le haya suministrado el arrendador con la indicación del pago del canon, para demostrar su solvencia y la improcedencia de la demanda resolutoria.
Por lo tanto, es en definitiva al arrendatario a quien correspondía demostrar que sí pagó los cánones de arrendamiento, y resultaba intrascendente, desde el punto de vista probatorio, los dieciocho recibos no pagados acompañados por el demandante en la oportunidad probatoria. La carga de la prueba la tenía el arrendatario en cuanto a su solvencia….”
Se evidencia con meridiana claridad, que el simple alegato relativo a la insolvencia por parte del arrendatario, es más que suficiente para que nazca en cabeza del demandado la carga de tener que demostrar un hecho liberatorio de los alegatos en su contra, específicamente demostrar que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, pues este es quien debe contar con elementos de convicción necesarios para demostrar su estado de solvencia a través de los diferentes medios de prueba legalmente establecidos, siendo por antonomasia los recibos de pago emanados del arrendador conforme a la ley.

Ahora bien, visto que la parte actora en su escrito libelar, alega la falta de pago en contra de la parte demandada, y ésta nada aportó para enervar tal argumento, aún cuando la defensora ad-litem que le fue designada para salvaguardar su derecho a la defensa, solicitó una prueba de informes por ante la Superintendencia Nacional de Viviendas (SUNAVI) la cual arrojó solamente la existencia de la apertura del procedimiento administrativo de consignación Temporal del Canon de Arrendamiento signado con el N° de expediente 130658071-015673 incoado por el ciudadano WILLIAMS ALGARA RODRIGUEZ, pero también arrojó que no constan consignaciones de cánones de arrendamiento por ante dicho ente, circunstancia ésta que sirvió para reafirmar lo probado por la parte actora como es la no consignación de cánones de arrendamiento por ante el Sistema de Arrendamiento de Viviendas en Línea (SAVIL); en tal sentido, no hay lugar a dudas que la parte demandada se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de septiembre de 2014, hasta el mes de octubre de 2017, pues al sustentarse la demanda en la falta de pago de los cánones de arrendamiento, los cuales holgadamente suman más de los cuatro (04) meses establecidos en el precitado artículo, y siendo que nos encontramos dentro de una clara causal para desalojo, debe en consecuencia declararse con lugar tal alegato y así se establece.

Con respecto a la alegada necesidad que se circunscribe en el numeral 2° del precitado artículo 91, de la referida norma se desprende, que se puede demandar por desalojo cuando estamos en presencia de un contrato verbal o escrito, y en la necesidad del actor de ocupar el inmueble arrendado, necesidad ésta que tiene que estar debidamente fundamentada y justificada.

Al respecto, el autor Arquímedes E. González F., en su obra Jurisprudencias Inquilinarias (comentadas), tomo II, páginas 104 y 105, ha señalado lo siguiente: “…Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado justifiquen de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indubitable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No solo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo in comento, o el hijo adoptivo”.

Igualmente, se trae a colación el criterio sostenido por el autor Fernando Martínez Rivello, en su obra “La Terminación del Contrato de Arrendamiento y los Derechos de Preferencia de los Arrendatarios. Temas de Actualización de Derecho Inquilinario. Doctrina, Legislación y Jurisprudencia”. Editorial Paredes. Caracas-Venezuela 1999. Pág. 315, en el que expresa: “…Una abundante jurisprudencia de nuestros tribunales contencioso administrativo ha definido los casos en que procede esta causal y el alcance de lo que debe entenderse por necesidad de ocupar el inmueble. Así por ejemplo, la condición de hacinamiento en que vive el solicitante del desalojo, probado por el informe de la inspección fiscal, ordenada por la Dirección de Inquilinato; en el caso de un solicitante del desalojo de un inmueble del que sea propietario, para que prospere el desalojo debe probar la incomodidad en la vivienda que habita y una situación económica que lo obligue a desocupar el inmueble arrendado para ocupar el de su propiedad, la circunstancia de que el solicitante tenga otros inmuebles no elimina la necesidad que el propietario pueda tener del que es objeto de la solicitud de desalojo; la necesidad de ocupar el inmueble no viene dado en función de las posibilidades económicas del solicitante, sino del examen de cada situación en particular y del interés manifiesto de ocupar el inmueble en referencia; también procede el desalojo cuando el solicitante pruebe que vive en una habitación incomoda e incompleta donde la habitabilidad es restringida, entonces tiene el solicitante la necesidad de habitar la que es propia…”.
El autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, al comentar esta norma sustantiva, manifiesta, específicamente, que “…la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifica de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. En cuanto a la prueba de la necesidad de ocupación, esta puede ser indirecta y conducente, no sólo el contrato de arrendamiento o una factura, sino que puede servirse del abanico de opciones que ofrece nuestro sistema probatorio…”.
Al respeto, debe advertir el tribunal que la necesidad, en el orden arrendaticio, es la manifestación de la persona, en relación al uso y posesión por sí misma, o familiares consanguíneos, de un bien inmueble dado en arrendamiento, que motivado a la urgencia, a tal punto que colindando derechos sea procedente el derecho que mayormente beneficie a la persona en detrimento de otros; asimismo, el estado de necesidad puede presentarse en el ser humano, ante la insuficiencia de algún elemento pretendido para su equilibrio o estabilidad de una persona media; es por lo que, de forma análoga vemos como en materia penal, existe la figura eximente de conducta delictual referente al “estado de necesidad”, el cual, la persona realiza determinada conducta antijurídica, como única opción, para así salvaguardar un bien de mayor relevancia, como la vida. En materia civil, la necesidad, no solo debe ser probada, sino que dichos elementos deben ser extremadamente cautelosos para así dar a convencer al Juez, que el estado de la persona es de tal magnitud, que hace indispensable el requerimiento, para continuar el curso de la vida normal, desde el punto de vista de una persona media.

Por su parte, tenemos que la necesidad de ocupación del propietario, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera categórica, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, ya que de no actuar, ello causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría; es decir, la circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera; por tal motivo, quien aquí suscribe señala que la necesidad no viene dada por razones estrictamente económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de manera fehaciente la procedencia del desalojo; se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado parar ocupar ese inmueble y no otro en particular, por lo que, la causa de necesidad debe ser detenidamente justificada con preferencia al ocupante actual, debiendo evidenciar el propietario demandante el desalojo en su propio beneficio o en el pariente consanguíneo.

Ahora bien, a tenor de lo dispuesto en el numeral 2° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas se evidencia claramente los elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de desalojo por necesidad, a saber:
a) La existencia de la relación de arrendamiento;
b) La cualidad del propietario del inmueble dado en arrendamiento;
c) La necesidad justificada del propietario o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado, de ocupar el inmueble.

Así las cosas, pasa esta sentenciadora a determinar, si en el presente caso se cumplen con todos los requisitos para que prospere la demanda de Desalojo por necesidad y al respecto se observa lo siguiente: Con relación al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de una relación de arrendamiento se aprecia que fue demostrada mediante documento autenticado contentivo del contrato de arrendamiento, el cual le fue otorgado pleno valor probatorio en este mismo fallo en el capítulo relativo a las pruebas, es por ello que se tiene por reconocida la relación locativa que vincula a las partes, cumpliéndose así el primer supuesto para la procedencia de la acción de desalojo. Así se decide.

Continuando con el análisis y juzgamiento aprecia el tribunal que la parte actora promovió documento de propiedad del inmueble dado en arrendamiento, debidamente registrado al cual se le otorgó pleno valor probatorio en relación a la propiedad que ostenta la parte actora sociedad mercantil INVERSIONES CORALUPE C.A., cuyas accionistas y directoras son las ciudadanas CORAL CASBARRO VARELA y GUADALUPE ESTHER CASBARRO VARELA , sobre el precitado bien inmueble, quedando demostrado así el segundo de los requisitos establecidos. Y así se decide.

En cuanto al tercer y último requisito establecido en la norma como es la necesidad justificada, observa esta juzgadora, que la parte demandante no demostró el vinculo filiatorio existente entre la ciudadana CORAL CASBARRO VARELA y el ciudadano JAVIER JOSE GUERRA, pues no se evidencia de las pruebas aportadas tal circunstancia; más bien su actividad probatoria estuvo reducida, a comprobar mediante inspección judicial que el precitado ciudadano convive junto con ella y otras personas que forman parte de su grupo familiar, hechos, que si bien, son parte del acervo probatorio previstos en el precitado artículo 91, no están dirigidos a comprobar ni aún de manera indirecta la necesidad ocupacional alegada, es decir, tales elementos no justifican que el propietario necesite el inmueble porque no tiene donde vivir, por tal motivo, como bien se dijo en líneas anteriores la necesidad de ocupación, viene dada por la especial circunstancia que se traduce en un justo motivo que se demuestra indirectamente en la necesidad incuestionable para ocupar ese inmueble, por lo tanto, debe tenerse en el presente caso como no cumplido el tercer requisito exigido en la norma. Y así se decide.

En relación al numeral 4° del artículo 9, es decir, el deterioro alegado este tribunal observa que la parte actora no aportó elementos probatorios respecto al citado numeral, y en la inspección judicial promovida que serviría para comprobar el estado del inmueble objeto del arrendamiento al momento de su evacuación, se dejó constancia que no se estuvo acceso al mismo, de tal manera que al no haberse comprobado tales hechos, debe desecharse el deterioro alegado y así se decide.

Así pues, siendo que sólo fue demostrada la causal prevista en el numeral 1° del artículo 91 de la Ley para el Control y Regularización de Arrendamiento de Viviendas, debe declararse parcialmente con lugar la presente demanda y así se decide.

V
DISPOSITIVA
Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la acción de DESALOJO, intentada por la sociedad mercantil INVERSIONES CORALUPE C.A; en contra del ciudadano WILLIAMS ALGARA RODRIGUEZ, ambos identificados al inicio de este fallo.

SEGUNDO: Se ordena el desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento hoy accionado y en consecuencia la entrega a la parte actora del inmueble destinado a vivienda, distinguido con el N° 33, Piso 4, del edificio Primavera, ubicado en la Avenida Francisco de Miranda, de la Urbanización Chacao, del estado Miranda, en perfecto estado de conservación y mantenimiento totalmente libre de bienes y personas.

TERCERO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad de SETECIENTOS VEINTE BOLIVARES SOBERANOS (BSS. 720,00), con motivo de las mensualidades demandadas como insolutas, correspondientes a los meses de Septiembre del 2014 hasta Octubre de 2017.

CUARTO: Dada la naturaleza del fallo, no hay especial condenatoria en costas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.

Regístrese, publíquese
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Veintiún (21) días del mes de octubre de dos mil diecinueve.- Años 209º de la Independencia y 160º de la Federación.-
LA JUEZ

ABG. ARLENE PADILLA REYES

LA SECRETARIA

Abg. MARIA ELIZABETH NAVAS
En esta misma fecha, se publicó y registró la anterior decisión previa las formalidades de ley.
LA SECRETARIA

Abg. MARIA ELIZABETH NAVAS