TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
-I-
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE ACTORA: Ciudadana MARIA ENCARNACIÓN VEIGA DE CARMONA, venezolana, mayor de edad, Casada, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 6.081.725, en su carácter de Única y Universal Heredera del de cujus JESÚS JOSÉ VEIGA VEIGA, quien en vida fuera venezolano y titular de la cédula de identidad Nº V- 6.061.882.-
REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos GIUSEPPE BRANDI CESARINO y SILVIA IRENE LEAL DE FINAMORE, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los Nros. 32.447 y 15.202, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: Ciudadano REINALDO JOSÉ MEDINA VARELA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 10.912.663.-
REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos CÉSAR PÉREZ BARRETO, CÉSAR PÉREZ ARCIA, CÉSAR PÉREZ GUEVARA y MAITEDER IDIGORAS LONDOÑO, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los Nros. 178.180, 178.181, 232.729 y 253.688, en ese mismo orden.-
MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL).-
EXPEDIENTE Nº 15.000/AP71-R-2019-000040.-
-II-
RESUMEN DEL PROCESO
Por auto de fecha cinco (05) de febrero de este mismo año, este Tribunal Superior recibió las actuaciones provenientes de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, las cuales ordenó nuevamente su remisión al Juzgado de la causa, en virtud de que presentaban error en la foliatura, a los efectos de su subsanación correspondiente.
Subsanado el mencionado trámite administrativo por parte del A-quo, y remitido el expediente, nuevamente a este Despacho, mediante auto de fecha siete (07) de marzo de este mismo año, este Juzgado Superior, recibió el expediente y le dio entrada al mismo, el cual está relacionado con la apelación ejercida el día quince (15) de enero de dos mil diecinueve (2.019), por el abogado CÉSAR PÉREZ GUEVARA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha nueve (09) de enero de dos mil diecinueve (2.019), por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio que por DESALOJO, intentara la ciudadana MARIA ENCARNACIÓN VEIGA DE CARMONA, contra el ciudadano REINALDO JOSÉ MEDINA VARELA, todos anteriormente identificados.
En dicho auto, este Tribunal fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente, para la presentación de informes, de conformidad con lo establecido en los artículos 517 y 879 del Código de Procedimiento Civil; derecho este ejercido solo por la representación judicial de la parte actora en fecha veintiséis (26) de abril de dos mil diecinueve (2.019).
El día cinco (05) de junio del año dos mil diecinueve (2.019), la Secretaria Temporal de este Tribunal, dejo constancia en el expediente de que habiendo culminado las horas de despacho del día diez (10) de mayo de este mismo año, la parte demandada no había consignado escrito de observaciones a los informes presentados por su contraparte.
A través de auto dictado el cinco (05) de junio de dos mil diecinueve (2.019), se fijó oportunidad para dictar sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, y en fecha cinco (05) de agosto de este mismo año, se difirió dicho acto de acuerdo a lo establecido en el artículo 251 del mismo texto legal.
Para decidir, este Tribunal Superior, pasa a realizar las siguientes consideraciones:
-III-
DE LOS TERMINOS DE LA CONTROVERSÍA
El abogado GIUSEPPE BRANDI CESARINO, actuando en representación de la ciudadana MARIA ENCARNACIÓN VEIGA DE CARMONA, presentó en fecha nueve (09) de enero del año dos mil diecisiete (2.017), libelo de demanda por DESALOJO ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, en el cual señaló los siguientes hechos y peticiones:
Que en fecha veinte (20) de febrero del año dos mil nueve (2.009), según se evidenciaba de documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Sucre, bajo el Nº 63, Tomo 16 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría, se había firmado un contrato de arrendamiento reseñado con las siguientes cláusulas:
“…ARRENDADOR: JESUS JOSE VEIGA, C.I. Nº V-6.061.882
ARRENDATARIO: REINALDO JOSE MEDINA VARELA, C.I. Nº V-10.912.663
OBJETO DEL CONTRATO (Cláusula Primera): Local comercial (dividido en dos unidades), SIENDO UN SOLO LOCAL distinguido como “B”PS-2, ubicado en la Quinta Aurora, en la Carretera Petare-Guarenas, Urbanización Turumo, Avenida Turumo, Jurisdicción del Municipio Petare, (hoy Autónomo Sucre) Distrito Capital.
TIEMPO DEL CONTRATO (Cláusula Cuarta): Un (1) año, contado a partir del Primero (01) de Marzo de 2009 al Primero (01) de Marzo de 2010.
CANON MENSUAL: El canon de arrendamiento acodado y ajustado a lo establecido en la resolución emanada del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, Dirección General de Inquilinato, Expediente 87661 para el caso de dos locales unidos fue de CUATRO MIL DIECISEIS BOLIVARES CON VEINTICINCO CENTIMOS (Bs.4.016,25), y por cuanto a razón de ocupar uno se decidió como canon de arrendamiento la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES DESTINO DEL LOCAL O USO (Cláusula Primera): Uso Comercial.
OTROS GASTOS O CONSUMOS OBLIGATORIO PAGO de todos los servicios relacionado al consumo de Agua, Energía Electrica, Teléfono, Aseo Urbano domiciliario y cualquier otro servicio a la cual estuviese obligado en el inmueble.
Es el caso, ciudadano Juez, que EL ARRENDATARIO suscribió contrato de arrendamiento con el padre de mi representada (difunto) en fecha 20 de Febrero de 2009, ante la Notaría Pública Octava del Municipio Sucre, bajo el Nº 63, Tomo 16 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría por un Local Comercial (Dividido en Dos unidades), siendo un solo local distinguido como “B” PS-2, ubicado en la Quinta Aurora, en la Carretera Petare-Guarenas, Urbanización Turumo, Avenida Turumo, Jurisdicción del Municipio Petare, (hoy Autónomo Sucre) Distrito Capital. El canon de arrendamiento acordado inicialmente CUATRO MIL DIECISEIS BOLIVARES CON VEINTICINCO CENTIMOS (Bs.4.016,25), y por cuanto a razón de ocupar un solo LOCAL COMERCIAL se decidió como canon de arrendamiento la cantidad de DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,oo), por un plazo fijo de un (1) año sin prorroga.
CLÁUSULA FIEL CUMPLIMIENTO: EL ARRENDATARIO se comprometió a entregar como fiel cumplimiento tres (3) cuotas de arrendamiento, cantidad ésta que sería devuelta al terminar la relación contractual…”

Alegó que realizadas todas las gestiones extrajudiciales pertinentes, el arrendatario se había negado en forma contumaz a cumplir con el contrato, y que por lo tanto adeudaba hasta el mes de octubre del año dos mil dieciséis (2.016), las siguientes cantidades de dinero: CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,00), por los cánones de los meses de noviembre y diciembre del año dos mil trece (2.013); y, VEINTICUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 24.000,00), por los cánones de los meses de enero y diciembre del año dos mil catorce (2.014), enero y diciembre de dos mil quince (2.015), y enero y diciembre del año dos mil dieciséis (2.016), lo que había totalizado treinta y ocho (38) meses por un monto de SETENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 76.000,00).
Que el arrendatario había incumplido con sus obligaciones contractuales y se había negado a entregar el local arrendado ni a cancelar todas las sumas impagas anteriormente mencionadas; y, que de los hechos como los fundamentos de derecho esgrimidos, se había podido constatar lo siguiente: Que existía un contrato de arrendamiento legalmente ajustado a las normas que lo regían; que el arrendatario había incumplido cláusulas del contrato, lo cual acarreaba una acción de desalojo; que el arrendatario se había negado a entregar el local arrendado a pesar de que no había cumplido con el pago por concepto de arrendamiento; que los Tribunales de Municipio eran los competentes para conocer, dirimir y sentenciar lo conducente en todo lo relacionado con los conflictos derivados de los contratos de arrendamiento por la vía del procedimiento oral o en su defecto por la vía del procedimiento breve; y, que la presente demanda se encontraba ajustada a derecho y que en consecuencia debía prosperar.
Que por los motivos indicados acudía a demandar, en nombre de su representado, al ciudadano REINALDO JOSÉ MEDINA VARELA, para que conviniera o en su defecto a ello, fuese condenado por el Tribunal en lo siguiente:
“…En virtud de lo aquí planteado, ciudadano Juez, acudo ante su competente autoridad para demandar el desalojo del local comercial, distinguido como “B” PS-2, que aunque estén unidos ocupa un solo Local Comercial, ubicado la Quinta Aurora, en la Carretera Petare-Guarenas, Urbanización Turumo, Avenida Turumo, Jurisdicción del Municipio petare, estado Miranda, que por herencia y única y universal heredera de su difunto padre arrienda mi representada al ciudadano REINALDO JOSE MEDINA VARELA, C.I. Nº V-10.912.663, ambos plenamente identificados, para que convenga o en su defecto el Tribunal los condene, en base a los hechos aquí narrados y al derecho que me asiste, a.
• El desalojo y la entrega material del Local “B” PS-2, de la quinta Aurora, antes identificado, libre de personas y bienes, y en perfectas condiciones como lo recibió la demandada.
• A titulo de indemnización por daños y perjuicios, se le condene a pagar una suma equivalente a diez (10) unidades Tributarias, por cada día de retraso en la entrega material del inmueble arrendado.
• El pago de las costas y costos del presente proceso a la parte demandada…”

Fundamentó su demanda en los artículos 1.133, 1.160 y 1.579 del Código Civil, en concordancia con el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y con los artículos 2, 8, 14, 40 y 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; y, estimó la misma en la suma de SETENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 76.000,00), equivalentes a 429,37 unidades tributarias (U.T), en razón de ciento setenta y siete bolívares (177,00) cada una.
Por otro lado, se observa que la abogada MAITEDER IDIGORAS LONDOÑO, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadano REINALDO JOSÉ MEDINA VARELA, en la oportunidad de dar contestación a la demanda intentada, en nombre de su defendido promovió la cuestión previa contenida en el artículo 346, ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil, la cual fue declarada subsanada por el A-quo en su oportunidad legal correspondiente, y con respecto al fondo de la demanda alegó lo siguiente:
Que en el supuesto negado de que fueran declaradas Sin Lugar las defensas opuestas, de conformidad con lo establecido en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, había pasado a dar contestación al fondo de la demanda en los siguientes términos:
Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como el derecho alegados por la parte demandante en su escrito libelar, por no haber sido ciertos los mismos e ilegítimo el derecho que había alegado, razón por la cual la presente demanda estaba destinada a no prosperar en derecho.
Que tal y como había señalado, la parte demandante, su representado y el de cujus JESÚS JOSÉ VEIGA VEIGA, habían suscrito un contrato de arrendamiento en relación al inmueble objeto de la litis, el cual había sido debidamente autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha veinte (20) de febrero del año dos mil nueve (2.009), anotado bajo el Nº 63, Tomo 16 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa notaría, el cual había sido pactado con una duración de un (1) año fijo, estableciéndose un canon de arrendamiento mensual de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00).
Señaló que en el Decreto Presidencial Nº 602, de fecha veintinueve (29) de noviembre del año dos mil trece (2.013), publicado en la Gaceta Oficial Nº 40.305, se había establecido un régimen transitorio de protección a los arrendatarios de inmuebles destinados al desempeño de actividades comerciales, industriales o de producción, y en su artículo 2º se había regulado el canon de arrendamiento de los referidos inmuebles en un monto mensual equivalente que no podía exceder de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 250,00), por metro cuadrado, razón por la cual su representado en apego al referido decreto, siendo que la hija del arrendador había pretendido imponerse en dicha condición en esa época, pretendiendo hacerle un aumento exacerbado del canon de arrendamiento que no guardaba relación alguna con lo establecido en el referido cuerpo normativo.
Que se había negado a cancelar el monto exacerbado, por lo cual existía un expediente de consignaciones por el último monto pactado interpartes ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), a nombre del arrendador originario JESÚS JOSÉ VEIGA VEIGA como beneficiario, y su representado como consignante, el cual promovían a señalar la oficina pública donde se encontraba a tenor de lo establecido en el procedimiento oral delimitado en el Código de Procedimiento Civil.
Manifestó que en ese orden de ideas era de destacar que, a través del Decreto Ley Nº 929, de fecha veintitrés (23) de mayo de dos mil catorce (2.014), se había dictado el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliarioa para el Uso Comercial, el cual en su Disposición Derogatoria Segunda, se deregó el referido Decreto Ley Nº 602, estableciendo en su artículo 32 los diferentes cálculos aceptables a fin de establecer el canon de arrendamiento en los contratos, y estableciendo en su parte in fine: “…en caso de no poder acordar arrendataios y arrendadores conjuntamente el canon o de tener dudas en cuanto a su cálculo, deberán solicitar a la SUNDDE su determinación…”.
Que en una aplicación analógica integradora del derecho a tenor de lo previsto en el artículo 4 del Código Civil, y siendo que conforme a lo previsto en el artículo 1 del Decreto Ley Nº 929 de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el mismo era la Ley especial aplicable a la materia arrendaticia comercial, en caso de no estar de acuerdo ambas partes con el canon de arrendamiento a pagar, la parte demandante en lugar de haber activado la jurisdicción había debido acudir a la vía administrativa a fin de dirimir la controversia por ser lo establecido legalmente, sin que ello de ningún modo menoscabara su derecho a la tutela judicial efectiva, dado que la Ley precisamente previendo conflictos establecía la vía idónea para la resolución de los conflictos interpartes en relación a la fijación del canon de arrendamiento.
Invocó que al ser la normativa arrendaticia comercial de orden público sus disposiciones eran inderogables para los particulares, de ahí que a pesar de lo previsto contractualmente conforme al artículo citado las partes debían obedecer primordialmente a lo contenido en la Ley especial,y en el caso de marras como se había señalado, la parte demandante había debido comparecer ante la instancia administrativa como lo imponía la legislación especial en la materia, a solicitar la comparecencia por parte de su representado a fin de llegar a un acuerdo en relación a la fijación del canon de arrendamiento, y de ningún modo, demandar como erróneamente lo había hecho el desalojo/resolución, dado que su poderdante siempre se había mantenido en el fiel cumplimiento de todas y cada una de sus obligaciones como arrendatario a tenor de lo previsto legalmente; y, que de ahí que tenía todas las garantías establecidas legalmente para quién cumplía con el contrato de arrendamiento como un buen padre de familia y no operaban las referidas pretensiones judiciales en su contra.
-IV-
ALEGATOS EN ALZADA
El abogado GIUSEPPE BRANDI CESARINO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en la oportunidad de presentar su escrito de informes ante esta Alzada, alegó lo siguiente:
Que en fecha veinte (20) de febrero del año dos mil nueve (2.009), según se había evidenciado de documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Sucre, bajo el Nº 63, Tomo 16 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, se había firmado contrato de arrendamiento con las siguientes cláusulas y características:
“…ARRENDADOR: JESUS JOSE VEIGA VEIGA, C.I. Nº V-6.061.882
ARRENDATARIO: REINALDO JOSE MEDINA VARELA, C.I. Nº V-10.912.663
OBJETO DEL CONTRATO (Cláusula Primera): Local I comercial (dividido en dos unidades), SIENDO UN SOLO LOCAL distinguido como “B”PS-2, ubicado en la Quinta Aurora, en la Carretera Petare-Guarenas, Urbanización Turumo, Avenida Turumo, Jurisdicción del Municipio Petare, (hoy Autónomo Sucre) Distrito Capital.
TIEMPO DEL CONTRATO (Cláusula Cuarta): Un (1) año, contado a partir del Primero (01) de Marzo de 2009 al Primero (01) de Marzo de 2010.
CANON MENSUAL: El canon de arrendamiento acodado (sic) y ajustado a lo establecido en la resolución emanada del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, Dirección General de Inquilinato, Expediente 87661 para el caso de dos locales unidos fue de CUATRO MIL DIECISEIS BOLIVARES CON VEINTICINCO CENTIMOS (Bs.4.016,25), y por cuanto a razón de ocupar uno se decidió como canon de arrendamiento la cantidad de DOS MIL BOLIVARES (Bs.2.000,oo), por un plazo fijo de un (1) año sin prorroga.
DESTINO DEL LOCAL O USO (Cláusula Primera): Uso Comercial.
OTROS GASTOS O CONSUMOS OBLIGATORIO PAGO de todos los servicios relacionado al consumo de Agua, Energía Eléctrica, Teléfono, Aseo Urbano domiciliario y cualquier otro servicio a la cual estuviese obligado en el inmueble…”

Que el arrendatario se encontraba en mora desde noviembre de dos mil trece (2.013), hasta diciembre del año dos mil dieciséis (2.016), de la siguiente manera:
Canon del mes Monto en bolívares
Noviembre y Dic. 2013 4.000,oo
Enero. A Diciembre.2014 24.000,oo
Enero A Diciembre 2015 24.000,oo
Enero A Diciembre 2016 24.000,oo
Total a la fecha 38 Meses 76.000,oo

Alegó que el arrendatario había incumplido con sus obligaciones contractuales y se había negado a entregar el local arrendado, y a cancelar todas las sumas impagas ya descritas en la presente demanda.
Que dado los hechos como los fundamentos del derecho esgrimidos, se podía constatar: Que existía un contrato de arrendamiento legalmente ajustado a las normas que lo regían; que el arrendatario había incumplido cláusulas del contrato, lo cual acarreaba una acción de desalojo; que el arrendatario se había negado a entregar el local arrendado a pesar de que no cumplía con el pago por concepto de arrendamiento; que los Tribunales de municipio eran los competentes para conocer, dirimir y sentenciar lo conducente en todo lo relacionado con los conflictos derivados de los contratos de arrendamiento por la vía del procedimiento oral, o en su defecto por la vía del procedimiento breve; y, que la presente demanda se encontraba ajustada a derecho y que en consecuencia debía prosperar.
Señaló que el desalojo del local comercial, distinguido como “B” PS-2, que aunque estuviera unido ocupaba un solo local comercial, que por herencia y única y universal heredera de su difunto padre arrendaba su representada al ciudadano REINALDO JOSÉ MEDINA VARELA, para que conviniera o en su defecto el Tribunal los condenara, en base a los hechos narrados y al derecho que le asistía, a: (i) El desalojo y la entrega material del Local “B” PS-2, de la Quinta Aurora, libre de bienes y personas, y en perfectas condiciones como lo había recibido la demandada; (ii) A título de indemnización por daños y perjuicios, se le condenara a pagar una suma equivalente a diez (10) unidades tributarias, por cada día de retraso en la entrega material del inmueble arrendado; y, (iii) El pago de las costas y costos del presente proceso a la parte demandada.
Que por cuanto la parte demandada no había podido probar su solvencia en la presente demanda de DESALOJO, y al haber la información de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), de que se había aperturado un expediente identificado con el Nº 20180009, en fecha primero (1º) de febrero del año dos mil dieciocho (2.018), y que no existía ningún tipo de consignaciones, a partir de su apertura había sido demostrado claramente lo reclamado de las cantidades insolventes en la demanda.
Manifestó que dichas cantidades no pudieron ser probadas en la audiencia preliminar, y mucho menos en el periodo probatorio; y, que por ello, dado los hechos narrados y el derecho alegado a favor de su representado, era que solicitaba se confirmara la presente demanda, tal y como se había ordenado en la sentencia del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, donde había quedado demostrado lo reclamado en la demanda de desalojo.
-V-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
DEL FONDO DE LO DEBATIDO
Así las cosas, este Juzgado Superior pasa resolver el fondo de la controversia; y a tales efectos, observa:
Como fue señalado en la parte narrativa de esta decisión, el Juez Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción del Área Metropolitana de Caracas, declaró CON LUGAR la acción de DESALOJO, intentada por la ciudadana MARÍA ENCARNACIÓN VEIGA DE CARMONA, contra el ciudadano REINALDO JOSÉ MEDINA VARELA.
A tales efectos el Juez A-quo fundamento su decisión, entre otros aspectos, en los siguientes argumentos:
“…IV
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
De conformidad con lo previsto en el numeral cuarto (4º) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Tribunal a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión de la siguiente manera:
La representación judicial de la parte actora ejerció acción contra la parte demandada, alegando que su representada celebró un contrato de arrendamiento que tiene por objeto un (1) local comercial, la cual es propiedad de su representado, y expone que “Realizadas todas las gestiones extrajudiciales pertinentes, EL ARRENDATARIO se niega en forma contumaz a cumplir con el contrato…”.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda alegó la falta de cualidad de la demandante para sostener el presente juicio.
A tal efecto, este Tribunal considera conveniente citar la Sentencia N° 708 dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia el 10 de mayo de 2001, caso: Juan Adolfo Guevara y otros, en la cual se interpretó con carácter vinculante los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en los siguientes términos:
“…Observa esta Sala, que el artículo 26 de la Constitución vigente, consagra de manera expresa el derecho a la tutela judicial efectiva, conocido también como la garantía jurisdiccional, el cual encuentra su razón de ser en que la justicia es, y debe ser, tal como lo consagran los artículos 2 y 3 eiusdem, uno de los valores fundamentales presente en todos los aspectos de la vida social, por lo cual debe impregnar todo el ordenamiento jurídico y constituir uno de los objetivos de la actividad del Estado, en garantía de la paz social. Es así como el Estado asume la administración de justicia, esto es, la solución de los conflictos que puedan surgir entre los administrados o con la Administración misma, para lo que se compromete a organizarse de tal manera que los mínimos imperativos de la justicia sean garantizados y que el acceso a los órganos de administración de justicia establecidos por el Estado, en cumplimiento de su objeto, sea expedito para los administrados.
El derecho a la tutela judicial efectiva, de amplísimo contenido, comprende el derecho a ser oído por los órganos de administración de justicia establecidos por el Estado, es decir, no sólo el derecho de acceso sino también el derecho a que, cumplidos los requisitos establecidos en las leyes adjetivas, los órganos judiciales conozcan el fondo de las pretensiones de los particulares y, mediante una decisión dictada en derecho, determinen el contenido y la extensión del derecho deducido, de allí que la vigente Constitución señale que no se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales y que el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia (artículo 257). En un Estado social de derecho y de justicia (artículo 2 de la vigente Constitución), donde se garantiza una justicia expedita, sin dilaciones indebidas y sin formalismos o reposiciones inútiles (artículo 26 eiusdem), la interpretación de las instituciones procesales debe ser amplia, tratando que si bien el proceso sea una garantía para que las partes puedan ejercer su derecho de defensa, no por ello se convierta en una traba que impida lograr las garantías que el artículo 26 constitucional instaura.
La conjugación de artículos como el 2, 26 ó 257 de la Constitución de 1999, obliga al juez a interpretar las instituciones procesales al servicio de un proceso cuya meta es la resolución del conflicto de fondo, de manera imparcial, idónea, transparente, independiente, expedita y sin formalismos o reposiciones inútiles.”
Conforme al criterio anteriormente explanado, este Juzgador una vez revisadas las actas que conforman el expediente, particularmente los agregados a los autos junto con el escrito de demanda presentado por la representación judicial de la parte actora, considera que tanto la Declaración de Únicos Universales Herederos a favor de la ciudadana MARIA ENCARNACION VEIGA DE CARMONA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-6.081.725, emitida por el Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 27 de noviembre de 2014, así como también la Declaración Definitiva de Impuesto Sobre Sucesiones de fecha 16 de marzo de 2015, bajo el Expediente Nº 131925, constituyen documentos públicos capaces de surtir los efectos legales suficientes para demostrar los hechos que de allí se desprenden, como lo es la titularidad y/o propiedad sobre un inmueble, y consecuentemente deben ser reconocidos por los órganos, entes y demás instituciones públicas y privadas dentro de la República Bolivariana de Venezuela, y es por lo que este Juzgador les otorga pleno valor probatorio, y determina que la demandante si posee cualidad para intentar y sostener hasta su definitiva, el presente juicio, y así expresamente se declara.-
Adicionalmente, la representación judicial de la parte demandada expuso que “NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO tanto los hechos como el derecho alegados por la parte demandante en su escrito libelar, por no ser ciertos los mismos e ilegítimos el derecho que se alega, razón por la cual la presente demanda está destinada a no prosperar en derecho.”.
Ahora bien, El contrato en Venezuela constituye una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado acto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico.
Siendo el contrato el resultado de la libre manifestación de voluntad de las partes contratantes e imperando en el derecho moderno el principio consensualista, es obvio que sea de obligatorio cumplimiento para las partes, quienes así lo han querido y consentido en limitar sus respectivas voluntades.
La doctrina ha definido el contrato de arrendamiento como un contrato consensual, sinalagmático-bilateral, oneroso y de administración; puede ser conmutativo o aleatorio; es un contrato sucesivo que se ejecuta por actos repetidos y recíprocos de disfrute y pago de alquileres, actos que sirven de causa los unos a los otros, hasta el extremo que si el uso y el disfrute no puede llevarse a cabo, no se debe el alquiler. (Mogollón Castillo, Jesús. Nociones de Derecho Inquilinario y Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Editorial Jurídicas-Rincón, Barquisimeto-Venezuela, año 2001, p 5).
El contrato es definido por nuestro Código Civil, en su artículo 1.133 como “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
En este sentido, los contratos tienen como elementos esenciales para su validez el consentimiento, el objeto y la causa, así lo señala expresamente el artículo 1.141 del Código Civil.
Si aplicamos la noción del Contrato que recoge nuestra legislación civil, vemos que tiene connotación de imperium, al darle a la voluntad de las partes legítimamente manifestada, el valor efectivo, entre ellas, de una ley. Es decir, el Contrato es un mandato supra para Arrendador-Arrendatario, siempre y cuando no haya entre ellos la voluntad de revocarlo, que no pueden desconocer ni relajar en su esfera por simple rebeldía o contumacia. Su violación es como si se estuviera violando una ley, todo el poder coercitivo del Estado se impone para restaurar lo incumplido, aún con persecución patrimonial y hasta sucesoral, según el caso.
Adicionalmente, dispone el artículo 1.159 del Código Civil que: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
En el caso que nos ocupa, se trata del arrendamiento regido por la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual tiene como objeto principal regular y controlar la relación entre las partes de un contrato de arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, rigiendo las condiciones y procedimientos que envuelven a dicho contrato.
Se definen como “inmuebles destinados a uso comercial” aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que constituya una unidad inmobiliaria, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a éste e independientemente de que con tal actividad los arrendatarios generen lucro o no, lo que importa es la naturaleza comercial de la actividad.
Llegado el momento para que este Tribunal fijara los límites de la controversia, el mismo se fijó que no es un asunto debatido la existencia de la relación arrendaticia, y que el asunto debatido se circunscribe a juzgar y determinar si la demandada se encuentra inmersa en la causal de desalojo por falta de pago de conformidad con el Artículo 40, literal “a” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Probar en el proceso, no es más que una actividad de parte consistente en llevar a él, por los medios y procedimientos permitidos por la ley, las razones que convenzan al juzgador de la certeza o veracidad de los hechos cuestionados; de allí que constituyan única y exclusivamente objeto de pruebas, los hechos controvertidos. Al respecto, Ronsenberg expresa que “los hechos, son los acontecimientos y circunstancias concretas determinadas en el espacio y en el tiempo, pasados o presentes, del mundo exterior y de la vida anímica, humana, que el derecho objetivo ha convertido en presupuesto de un efecto jurídico”. De esta afirmación deducimos que, en el proceso, el tema u objeto de la prueba, son los hechos, los cuales se deben subsumir en las normas jurídicas que invoquen las partes como sustento de la tutela judicial que solicitan, para producir los efectos jurídicos perseguidos.
Por otra parte, Jairo Parra Quijano, nos enseña que la carga de la prueba es una noción procesal que consiste en una regla de juicio, que le indica a las partes la auto-responsabilidad que tienen, para que los hechos que sirven de sustento de las normas jurídicas cuya aplicación reclaman, aparezcan demostrados y que, le indica al juez como debe fallar cuando no aparezcan probados tales hechos.
En lo que respecta a la insolvencia incurrida por la demandada considera este Juzgador hacer algunas consideraciones sobre los hechos negativos susceptibles de demostración, como sería el caso de la manifestación efectuada por la parte actora en el escrito liberal al manifestar: “… EL ARRENDATARIO ha incumplido con sus obligaciones contractuales y se niega a entregar el local arrendado ni a cancelar todas las sumas impagas ya descritas en la presente demanda.”.
Sobre este particular, lo referente a los hechos negativos, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia Nº 799 de fecha 16 de diciembre de 2009, estableció lo siguiente:
“En relaciones a las afirmaciones de hecho, alegatos éstos planteados por las partes, en virtud de lo señalado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las mismas pueden consistir tanto en afirmaciones como en negaciones respecto de determinados hechos.
Así, los hechos negativos han sido definidos por la doctrina como la negación de un acto o de un hecho jurídico.
En tal sentido, es necesario distinguir si los hechos negativos son definidos o indefinidos, puesto que sólo a los primeros se les puede fijar un límite en el tiempo y el espacio y por lo tanto es posible probarlos si existe un hecho positivo que lo contraste y excluya.
No obstante, serán indefinidos o indeterminados, aquellos hechos que no sea posible delimitarlos en tiempo, modo o espacio y, por tanto, no pueden ser demostrados mediante la prueba de un hecho positivo.
Por tal motivo, “…los hechos negativos indefinidos están exentos de prueba por quien los alega, quien no tiene sobre ellos la carga de demostrarlos”. (Cabrera Romero, Jesús Eduardo. Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre. Caracas, Editorial Jurídica Alva S.R.L., Tomo I, 1997, p.78).
De la misma manera, esta Sala, en relación a los hechos negativos, ha establecido que en el reparto o distribución de la carga de la prueba, cuando el alegato de un hecho negativo es realizado por el actor, y la contradicción del demandado es pura y simple, pone en cabeza de este último la carga de demostrar el hecho invocado.” (Negrillas del Tribunal).
Del anterior fallo parcialmente trascrito, y de la revisión exhaustiva de las actas que cursan en el expediente, se desprende claramente que la manifestación hecha por la parte actora en su escrito liberal constituye un hecho negativo, al exponer entre otras cosas, la falta de pago de los cánones de arrendamiento, situación esta que tal como expuso la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación, sólo se ciñó a negar, rechazar y contradecir de una manera muy genérica lo alegado por su demandante, por lo que a juicio de este Juzgador, el demandado tenía la carga procesal de demostrar el cumplimiento de los pagos, lo cual no efectuó; y así expresamente se declara.-
En consecuencia, de los documentos acompañados como títulos fundamentales de la pretensión actora, se deduce que son conducentes para probar tanto la cualidad activa y pasiva que detentan las partes de la relación jurídica procesal; como corolario de lo antes expuesto y del resultado de la tarea probatoria cumplida por las partes en el presente juicio, así como de los requisitos exigidos por la ley, concluye este sentenciador que el demandante cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, con estricta sujeción a la máxima de que cada parte tiene la carga procesal de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, conforme lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual es del siguiente tenor:
Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectiva afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”
Así como también lo previsto en el artículo 1.354 del Código Civil que establece lo siguiente:
Artículo 1354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Al respecto de la distribución de la carga de la prueba, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante Sentencia Nº 364 de fecha 30 de mayo de 2006, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, dejo sentado lo siguiente:
“En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1.354 del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocará a él la prueba correspondiente.
De tal manera que, desde el punto de vista procedimental, el legislador ha acogido de manera expresa, el aforismo reus in excipiendo fit actor referido al principio general según el cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.
En este orden de ideas, la Sala, en sentencia Nº 389 de fecha 30 de noviembre de 2000, al interpretar el sentido y alcance de la regla de distribución de la prueba, estableció:
… Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quien corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos, ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos…”.
Adicionalmente, tenemos que el artículo 12 de Código de Procedimiento Civil prevé lo siguiente:
Artículo 12: “Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. (Omissis)…”. (Negrillas del Tribunal).
En este sentido, siendo que, según lo dispuesto en el Artículo 1.159 del Código Civil el cual señala que: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, en concordancia con el Artículo 1.167 del mismo texto legal, el cual señala: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo”.
Es criterio de este juzgador que la arrendataria tiene la obligación de restituir a la arrendadora la cosa arrendada en las mismas condiciones que la recibió, tal y como lo dispone el Artículo 1.594 del Código Civil que señala: “El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor”.
En consecuencia, se encuentra subsumida la presente acción dentro del supuesto a que se refiere el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su literal “a”, que establece: Artículo 40: “Son causales de desalojo: literal a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos”, evidenciándose, que la demanda debe prosperar en derecho, y así se decide.-
V
DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de desalojo de un inmueble constituido por Un (1) Local Comercial dividido en dos unidades, siendo un solo local, distinguido como “B”PS-2, ubicado en la Quinta Aurora, en la Carretera Petare-Guarenas, Urbanización Turumo, Avenida Turumo, Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda, interpuesta por el Abogado GIUSEPPE BRANDI CESARINO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 32.447, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana MARIA ENCARNACIÓN VEIGA DE CARMONA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 6.081.725, en contra del ciudadano REINALDO JOSE MEDINA VARELA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-10.912.663.
SEGUNDO: SE ORDENA la entrega material del inmueble constituido por Un (1) Local Comercial dividido en dos unidades, siendo un solo local, distinguido como “B”PS-2, ubicado en la Quinta Aurora, en la Carretera Petare-Guarenas, Urbanización Turumo, Avenida Turumo, Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda, libre de personas y bienes, solvente con el pago de impuestos nacionales y municipales que le correspondan y en las mismas condiciones en que le fuera entregado.
TERCERO: SE CONDENA al ciudadano REINALDO JOSE MEDINA VARELA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-10.912.663, con ocasión a daños y perjuicios causados a la parte actora, al pago de la cantidad equivalente a Diez Unidades Tributaria (10 U.T.), por cada día de retraso en la entrega material del inmueble, contados desde la presente fecha hasta la fecha en que quede definitivamente firme la sentencia, para lo cual se ordena la realización de una experticia complementaria, la cual será realizada por un (1) solo experto designado por el Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil
CUARTO: SE CONDENA en costas procesales a la parte demandada de conformidad con lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE
Dado, firmado y sellado en el Salón de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los nueve (9) días del mes de enero de dos mil diecinueve (2019).- Años 208º de la Independencia y 159º de la Federación…”

Ante ello, el Tribunal observa:
Por otro lado, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano dispone que: “…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”; por lo tanto, según la teoría de la carga de la prueba, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión; y, a la parte demandada probar los hechos modificativos, impeditivos o de extinción de la obligación demandada.
Igualmente, establece el artículo 1.354 del Código Civil, lo siguiente: “…Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…”
La noción de carga de la prueba, se encuentra vinculada a los principios mencionados, la cual, tiene su justificación filosófica en la necesidad práctica ante la cual se encuentra una parte para poder obtener el efecto jurídico deseado; probar el nacimiento del derecho reclamado, si quiere que le sea reconocido por el Juez; o su extinción según el caso.
En este sentido, observa este Juzgado Superior, que para demostrar sus afirmaciones, la actora trajo al proceso junto a su libelo de demanda, los siguientes medios de prueba, los cuales, a su vez ratificó en la oportunidad de promoción de pruebas:
1.- Copia certificada de Contrato de Arrendamiento suscrito entre el ciudadano JESUS JOSE VEIGA VEIGA, en su carácter de arrendador, y el ciudadano REINALDO JOSE MEDINA VARELA, en su condición de arrendatario, autenticado ante la Notaria Pública Octava del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha veinte (20) de febrero del año dos mil nueve (2.009), anotado bajo el Nº 63, Tomo 16, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria; a los efectos de demostrar la relación contractual arrendaticia establecida entre dichos ciudadanos.
El referido documento es un documento público, conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fue otorgado por los funcionarios capaces de otorgarles fe pública y con las solemnidades establecidas para este tipo de instrumentos, y por cuanto el mismo no fue tachado de falso, este Tribunal le atribuye valor probatorio, a tenor de los previsto en los artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, en lo que se refiere a que en dicha relación arrendaticia se estableció que el uso del inmueble hoy objeto de litigio sería exclusivamente para los fines de uso comercial; que la pensión de arrendamiento era por la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00); que su plazo de duración era por un (1) año fijo, sin prórroga y que no habría necesidad de notificación judicial o extrajudicial de ninguna forma, por cuanto las partes aceptaban que el mismo era de duración fija y sin prórroga y sin tácita reconducción; y, que el mismo había comenzado desde el primero (1º) de marzo del año dos mil nueve (2.009), hasta el primero (1º) de marzo de dos mil diez (2.010). Así se decide.
2.- Copia simple de Declaración de Únicos y Universales Herederos a favor de la ciudadana MARIA ENCARNACIÓN VEIGA DE CARMONA, proferida por el Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha veintisiete (27) de noviembre del año dos mil catorce (2.014); y, copia simple de Declaración Definitiva de Impuesto Sobre Sucesiones de fecha dieciséis (16) de marzo de dos mil quince (2.015), bajo el expediente Nº 131925; a los fines de demostrar que la demandante era la única y universal heredera del de cujus JESÚS JOSÉ VEIGA VEIGA, y así la titularidad del derecho que reclamaba en la presente causa.
Los referidos instrumentos no fueron impugnados por la parte demandada, en la oportunidad respectiva, razón por la cual, este Tribunal, por tratarse de las copias simples de instrumentos públicos, los considera fidedignos de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, les atribuye valor probatorio conforme a los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil; en lo que se refiere a que la ciudadana MARIA ENCARNACIÓN VEIGA DE CARMONA efectivamente es la única y universal heredera del de cujus JESÚS JOSÉ VEIGA VEIGA. Así se declara.
3.- Copia simple de Resolución de fecha veintiuno (21) de agosto del año dos mil ocho (2.008), emitida por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, Expediente Nº 87.661; con el fin de demostrar que para el caso de dos locales unidos su regulación había sido de CUATRO MIL DIECISÉIS BOLÍVARES CON VEINTICINCO CÉNTIMOS (Bs. 4.016.25), pero que a razón de ocupar uno sólo se había decidido como canon de arrendamiento la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00).
La referida copia simple no fue impugnada por la parte demandada, en la oportunidad respectiva, razón por la cual, este Tribunal, por tratarse de la copia simple de instrumento público, la considera fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le atribuye valor probatorio conforme a los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil; en cuanto a que del mismo se desprende el monto mensual del canon de arrendamiento que debía cancelar el arrendatario. Así se establece.
4.- Reprodujo el mérito favorable de los autos que se desprende del expediente a favor de la demandante; en cuanto este medio de prueba, debe resaltar este Tribunal, que el mismo no constituye un medio de prueba, por cuanto es obligación del Juez analizar y valorar todos los medios de pruebas promovidos en el proceso por la partes, conforme lo establece el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Asimismo, hizo valer en todas y cada una de sus partes la respuesta de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), de fecha dos (02) de febrero del año dos mil dieciocho (2.018), la cual había sido consignada en original en la audiencia preliminar, en la que se demuestra la apertura del expediente Nº 20180009, en fecha primero (1º) de febrero de dos mil dieciocho (2.018), y que no existía consignaciones realizadas por el ciudadano REINALDO JOSÉ MEDINA VARELA.
Analizados los medios probatorios aportados a los autos por las partes intervinientes, este Juzgador observa:
El arrendamiento es un contrato por el cual unas de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo; y, mediante un precio determinado que esta última se obliga a pagar a aquélla, de acuerdo con el artículo 1.579 del Código Civil.
Asimismo, el artículo 1.159 del Código Civil vigente establece que: “…Los contratos tiene fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causales autorizadas por la Ley…”. Este artículo es; y, constituye el eje de la fuerza obligatoria del contrato.
En este orden de ideas, se mantiene que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que está obligado a cumplir la Ley, vale decir, es el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones. En efecto, ordena el artículo 1.264 del Código Civil: “…Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”; lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada. El Juez, en caso de controversia condenará ineludiblemente al deudor a ejecutar la prestación, prescindiendo de criterios subjetivos que atemperen o mediaticen la ejecución de la obligación.
Este desalojo, es procedente en derecho en el caso de que el arrendatario hubiera incumplido cualesquiera de las obligaciones establecidas en el contrato, incluyendo el hecho de haber dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominios o gastos comunes del inmueble, según lo preceptuado en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual señala lo siguiente:
“…Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
…omissis…
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el "Comité Paritario de Administración de Condominio…”

De la norma anteriormente transcrita se puede colegir del literal “a” que es causal de desalojo el hecho de que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamientos y/o dos cuotas de condóminos o gastos comunes; lo cual constituye a su vez la causal “i”, referente al incumplimiento de las obligaciones méramente establecidas en el contrato.
En el presente caso, como ya se dijo, la parte actora demanda el desalojo de un inmueble dado en arrendamiento, para lo cual alegó el incumplimiento de la parte demandada, al dejar de pagar la diferencia de cánones de arrendamientos de los meses de noviembre y diciembre del año 2.013; y, de enero a diciembre de los años 2.014, 2.015 y 2.016.
Por su parte, la demandada a través de su escrito de cuestiones previas, específicamente en el capítulo IV, rechazó todos los hechos alegados por el demandante junto a su libelo de demanda, y adujo que si había consignado dichos cánones de arrendamiento ante la OCCAI, a nombre del arrendatario.
Observa este sentenciador, que si bien es cierto, que no forma parte de los hechos controvertidos la existencia de la relación contractual, ya que tal circunstancia fue aceptada expresamente por la parte demandada; no es menos cierto, que la misma, no trajo a los autos medios probatorios alguno, a los efectos de demostrar sus alegatos de que había cancelado los cánones de arrendamientos demandados; así como tampoco demostró que dicha falta de pago no le era imputable, sino que más bien, según respuesta emitida por la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), en fecha dos (02) de febrero del año dos mil dieciocho (2.018), quedó demostrado que no existían consignaciones realizadas por el ciudadano REINALDO JOSÉ MEDINA VARELA; por lo que, a criterio de esta Alzada, ha quedado demostrado el incumplimiento de la parte demandada en el pago de su obligación principal de pagar los cánones de arrendamientos, demandados configurando la procedencia de la causal de desalojo contenida en los literales “a” e “i” del artículo 40 Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario. Así se decide.
En cuanto al pago de daños y perjuicios solicitados en el escrito libelar por la parte actora este Juzgado condena al ciudadano REINALDO JOSÉ MEDINA VARELA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-10.912.663, en virtud de daños y perjuicios causados a la parte actora, al pago de la cantidad equivalente a diez unidades tributarias (10 U.T), por cada día de retraso en la entrega material del inmueble, contados desde el once (11) de enero de dos mil diecisiete (2017) fecha en que se admitió la demanda hasta la fecha en que quede definitivamente firme la presente decisión; mediante una experticia complementaria del fallo, la cual será realizada por un solo experto designado por el Tribunal, en conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
En vista de lo anterior, considera este Tribunal que debe ser declarada SIN LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, y consecuencialmente, debe ser declarada CON LUGAR la demanda que da inicio a estas actuaciones, por tal motivo, queda CONFIRMADO el fallo recurrido con las motivaciones expuestas en la presente decisión. Así se decide.-
-VI-
DISPOSITIVO
Por las razones y consideraciones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida en fecha quince (15) de enero de dos mil diecinueve (2.019), por el abogado CÉSAR PÉREZ GUEVARA, representante judicial de la parte demandada; contra la sentencia dictada en fecha nueve (09) de enero de dos mil diecinueve (2019), por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción del Área Metropolitana de Caracas. Queda CONFIRMADO el fallo apelado con las motivaciones expuestas en la presente decisión.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO, sigue la ciudadana MARÍA ENCARNACIÓN VEIGA DE CARMONA, contra el ciudadano REINALDO JOSÉ MEDINA VARELA, en consecuencia, se condena a la parte demanda a: La entrega, real material y efectiva a la parte actora del inmueble que se ha identificado como un “local comercial dividido en dos unidades, siendo un solo local, distinguido como “B”PS-2, ubicado en la Quinta Aurora, en la Carretera Petare-Guarenas, Urbanización Turumo, Avenida Turumo, Jurisdicción del Municipio Petare, (hoy Autónomo Sucre) Distrito Capital”, libre de bienes y personas.
TERCERO: Se condena al ciudadano REINALDO JOSÉ MEDINA VARELA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-10.912.663, en virtud de daños y perjuicios causados a la parte actora, al pago de la cantidad equivalente a diez unidades tributarias (10 U.T), por cada día de retraso en la entrega material del inmueble, contados desde el once (11) de enero de dos mil diecisiete (2017), fecha en que se admitió la demanda hasta la fecha en que quede definitivamente firme la presente decisión; mediante una experticia complementaria del fallo, la cual será realizada por un solo experto designado por el Tribunal, en conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada del recurso a tenor del artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión, en el copiador de sentencia llevado por este Juzgado Superior.
Remítase el presente expediente al Tribunal de origen en su oportunidad legal.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dieciocho (18) días del mes de Septiembre de dos mil diecinueve (2.019). Años: 209° de la Independencia y 160° de la Federación.-
EL JUEZ,

JUAN PABLO TORRES DELGADO.
LA SECRETARIA TEMPORAL,

ADNALOY TAPIAS.
En esta misma fecha, siendo las once y media de la mañana (11:30 a.m.) se publicó y se registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA TEMPORAL,

ADNALOY TAPIAS.

JPTD/AT/Manuel.-
EXP. Nº 15.000/AP71-R-2019-000040.-