TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS
209º y 160º
ASUNTO: AP71-R-2019-000225
ASUNTO INTERNO: 2019-9833
MATERIA: CIVIL

PARTE ACTORA: ANA INOCENCIA PUERTA CARRILLO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-6.217.463.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: JOSE EMIDIO GONZALEZ MARQUEZ y JOSE CANDELARIO HERNANDEZ RIERA, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nro. 56.106 y 139.544, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ANGEL DAVILA y AMPARO QUINTERO DE DAVILA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la cédula de identidad Nros. V-8.005.322 y V-14.594.237, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: No consta en autos representación alguna.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA.
SENTENCIA: INTERLOCUTORIA.
-I-
ACTUACIONES ANTE ESTA INSTANCIA
Conoce esta Alzada de la presente incidencia, en virtud de la apelación ejercida por el abogado JOSE CANDELARIO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva dictada en fecha 21 de febrero de 2019 (folio 71 al 76), por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el asunto AP11-V-2018-001225, la cual declaró inadmisible la presente demanda bajo el criterio de la existencia de procedimientos incompatibles entre sí.
Cumplida la distribución legal, por auto de fecha 02 de julio de 2019, (f. 84) este Juzgado Superior Noveno dio por recibido el presente expediente, dándosele la entrada y el trámite correspondiente.
Siendo la oportunidad para dictar el pronunciamiento respectivo, este Juzgado pasa a hacerlo tomando en cuenta las siguientes consideraciones:
RELACIÓN DE LOS HECHOS EN INSTANCIA
Se inició el presente juicio de Resolución de Contrato de Opción a Compra mediante demanda presentada en fecha 12 de diciembre de 2018 por la ciudadana ANA INOCENCIA PUERTA CARILLO, asistida en ese acto por los abogados JOSE CANDELARIO HERNANDEZ RIERA y JOSE EMIDIO GONZALEZ MARQUEZ contra los ciudadanos ANGEL DAVILA y AMPARO QUINTERO DE DAVILA, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D) de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, recayendo el conocimiento de la misma en el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, en virtud de la distribución de Ley.
En fecha 9 de enero de 2019, compareció la parte actora y confirió poder apud acta.
En fecha 16 de enero de 2019, el tribunal de la causa dictó despacho saneador mediante el cual instó a la parte interesada a que reformara la demanda, o que procediera a aclarar la estimación exacta de su pretensión, para así determinar la competencia por la cuantía en la causa bajo estudio.
En fecha 25 de enero de 2019, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de reforma de la demanda.
Mediante diligencia de fecha 31 de enero de 2019, la parte actora señaló que la cuantía del presente juicio fue estimada en la cantidad de 7.058.000,82 unidades tributarias, y no como fue señalado en el escrito de reforma de la demanda.
Por fallo de fecha 21 de febrero de 2019, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta Circunscripción Judicial declaró la inadmisibilidad de la demanda, por cuanto en su criterio en la pretensión incoada se encuentran comprendidos procedimientos incompatibles entre sí.
-II-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Encontrándose este Juzgado superior para decidir observa que el presente recurso se circunscribe a la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte actora contra la sentencia interlocutoria con fuerza definitiva dictada el 21 de febrero de 2019 (folios 71 al 76), por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, en el asunto AP11-V-2018-001225, con motivo del juicio de resolución de contrato de opción de compra venta incoado por la ciudadana ANA INOCENCIA PUERTA CARRILLO contra los ciudadanos ANGEL DAVILA y AMPARO QUINTERO DE DAVILA.
En la mencionada sentencia, el juzgado de la causa señaló en primer lugar que la parte actora solicita la resolución del contrato por opción de compra venta por falta de pago, y también el desalojo, configurándose así una inepta acumulación de pretensiones.
En ese sentido, hizo referencia al criterio expuesto por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia N°122 de fecha 22 mayo de 2001, en el expediente número 00-169, con ponencia del Magistrado Franklin Arrieche Gutiérrez, en el caso Mortimer Ramón contra Héctor José Florville Torrealba, donde señaló que según lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el tribunal solo admitirá cuando la demanda no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa en la ley, y que en caso contrario se deberá negar su admisión expresando los motivos de su negativa. Igualmente citó el artículo 78 ejusdem, que se refiere a la inepta acumulación de pretensiones, y que en el caso que nos ocupa, existen dos pretensiones que deben ser tramitadas por procedimientos distintos, a saber: el procedimiento ordinario y el establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Viviendas.
En este sentido, la Juez de la causa en el fallo recurrido concluyó que por cuanto la parte actora demanda la resolución de contrato de opción a compra venta por falta de pago, y a su vez también pretender el desalojo del inmueble, se verifica una inepta acumulación de pretensiones, razón por la cual declaró INADMISIBLE la demanda, de conformidad con lo establecido en los artículos 341 y 78 del Código de Procedimiento Civil.
En tal sentido, corresponde a esta Alzada proceder a analizar si efectivamente en el presente caso se encuentra verificada la inepta acumulación de pretensiones, y para ello forzosamente debe hacer referencia a las pretensiones contenidas en el escrito de reforma de la demanda, esto es la resolución del contrato de opción a compra.
DEL ESCRITO DE REFORMA DE LA DEMANDA
La representación judicial en el escrito de reforma alegó que su representada es propietaria de un inmueble constituido por una parcela de terreno y el edificio sobre ella construido en esta ciudad de Caracas, Parroquia San Juan, Palo Grande a Martillo (Antiguamente Callejón “A”), distinguido con el N° 6, del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual se encuentra debidamente registrado, según consta de documentos protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 17 de enero de 1995, bajo el N° 8, Tomo 4, del protocolo primero y del edificio por haberlo construido según consta de Titulo Supletorio emanado del Juzgado Noveno de Familia y Menores de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 26 de octubre de 1998.
Que es su voluntad destinar como en efecto se destinó para ser enajenado en propiedad horizontal un inmueble propiedad de su representada, constituido por un lote de terreno y la edificación sobre él construido, el cual se denomina Residencias Majoa, que tiene un área aproximada de 438,24 M2 y que se encuentra alinderado así: Por el Norte: Con casa que es o fue de Francisco Kanash y Carlos Stein; Por el Sur: con Callejón “A”; Por el Este: Con casa que es o fue de Pedro Mande, y por el Oeste: con casa que es o fue de Soledad de Conde, tal como se evidencia de título supletorio y documento de condominio que fueron consignados en autos.
Que en fecha 30 de junio de 1998, la parte actora celebró un contrato de opción de compra venta con los ciudadanos ANGEL DAVILA y AMPARO QUINTERO DE DAVILA, sobre un apartamento ubicado en la planta baja del mencionado edificio, el cual se encuentra marcado con la letra “A” y consta de cuatro (4) habitaciones, cuatro (4) baños, un (1) un salón star, un (1) salón principal, un (1) comedor, una (1) cocina y un (1) lavandero, siendo fijado el precio global de la venta por la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000,00), acordando las partes que la forma de pago sería establecida en el documento definitivo de compra venta, entregando los compradores al momento de la firma de opción de compra venta a la propietaria la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00), la cual sería deducida del valor total de la venta, cuyas condiciones de pago quedó reflejada en el documento previamente señalado.
Igualmente establecieron las partes en dicho contrato que si la negociación no se llegare a efectuar dentro del plazo, término y condiciones por hechos imputables a los compradores, la propietaria retendría para sí la suma de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) por conceptos de gastos que la otra parte ocasione, recíprocamente si el incumplimiento proviene de hecho imputable a la propietaria esta devolverá a los compradores la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00) mas la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) solo a titulo de gastos, daños y perjuicios causados.
Que a pesar de haberle sido otorgado un lapso a los compradores para el pago total de la cantidad, han transcurrido muchos años y éstos no ha cumplido con la obligación de los pagos de la opción a compra venta, siendo numerosas las veces que la demandante, habiendo resultado infructuoso llegar a un arreglo extrajudicial, razón por la cual procede a demandar por resolución de contrato de opción de compra venta por falta de pago.
Por los razonamientos expuestos la ciudadana ANA INOCENCIA PUERTA CARRILLO demanda los ciudadanos ANGEL DAVILA y AMPARO QUINTERO DE DAVILA, en su calidad de compradores, para que convengan en la resolución del contrato de opción de compra venta por falta de pago; y en consecuencia, se condene a los demandados a pagarle a la actora la suma de Veinticinco Millones de Bolívares (Bs. 25.000.000,00) por concepto de indemnización de daños y perjuicios ocasionado por dicho incumplimiento, solicitando igualmente en el punto sexto del petitorio, se declare el desalojo, por haberse cumplido con el procedimiento administrativo por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, como se evidencia de la providencia administrativa Nº MC-00133 de fecha 22 de mayo de 2018.
Ahora bien, verificada los extremos en los que fue sustentada la acción que ocupa a este órgano superior, considera necesario quien suscribe puntualizar algunos conceptos, que aun y cuando son ampliamente manejados en el foro procesal y jurisdiccional, permitirán una mejor y más fácil comprensión de la presente decisión:
La resolución de contrato, es una acción que supone la extinción de una relación contractual que puede derivar de la declaración de voluntad de una de las partes contratantes o de una actuación judicial debiendo estar fundada en todo momento, en aquellos supuestos previstos por la ley como causas generadoras de dicha declaración jurisdiccional.
El término “resolución” es empleado para aludir a la posibilidad de disolver un vínculo jurídico contractual -verbal o escrito- con eficacia retroactiva al momento de su perfeccionamiento, por haberle sobrevenido a su suscripción, alguna circunstancia como lo es entre otras, el incumplimiento de las obligaciones de la parte opuesta a la que solicita rescindir el vínculo contractual, liberándose así a las partes de su obligación contractual.
El artículo 1.167 de nuestro Código Civil define la resolución de un contrato como:
“Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Desprendiéndose de la norma antes transcrita la potestad con la que cuentan las partes en toda relación contractual de, si una de ellas no ejecuta su obligación, reclamar judicialmente el cumplimiento del mismo o su resolución y en consecuencia a esta última, su liberación de cualquier obligación vinculada a éste, teniendo como efecto retroactivo entre las partes-salvo el caso de contratos de ejecución continuada o periódica respecto de los cuales el efecto de la resolución no se extiende a las prestaciones ya ejecutadas- la eliminación los efectos del contrato, colocando a las partes en la misma situación en que estarían si ellas no hubieran celebrado jamás dicha convención, razón por la cual, en criterio de este sentenciador, la acción de resolución de contrato, tiene como finalidad restablecer la situación jurídica de los contratantes antes de la suscripción el contrato en cuestión.
Por su parte, el desalojo como aquel proceso judicial por medio del cual se ordena la entrega de un inmueble a un Tribunal para que posteriormente éste lo entregue a quien tenga derecho sobre el mismo. Ahora bien, cabe señalar que en el caso de desalojo de inmuebles destinados a vivienda, este se encuentra regulado por la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual dispone en su artículo 81 que el mismo procederá cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.
3. En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el concejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el previó.
4. Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
5. Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión.

En ese sentido, en el caso de marras, de la lectura del escrito de reforma de demanda se evidencia que la parte actora pretende la resolución del contrato de opción de compra venta celebrado en fecha 30 de junio de 1998 con los ciudadanos ANGEL DAVILA y AMPARO QUINTERO DE DAVILA sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la planta baja del edificio denominado Residencias Majoa, identificado con la letra “A”, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Federal bajo el número 81, Tomo 57 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, pudiendo evidenciar este Juzgado Superior que las partes fijaron el precio global de la venta en la suma de Treinta Millones de Bolívares (Bs. 30.000.000,00), y asimismo que los compradores en dicha oportunidad entregaron a la propietaria del inmueble la cantidad de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,00), los cuales serían deducidos del valor total del inmueble.
En ese sentido, ciertamente de la revisión de las actas, más específicamente del escrito de reforma de la demanda ya vertido al texto del presente fallo, ha sido posible para quien suscribe constatar, tal y como lo sostuvo la juzgadora aquo, que la parte accionante en el punto sexto de su petitorio, habiendo ya demandado la resolución del contrato de opción de compra venta supra identificado, solicitó el desalojo del inmueble en referencia, señalando haber dado cumplimiento al procedimiento administrativo previo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, siendo evidente para este administrador de justicia, que el desalojo solicitado en el escrito de reforma, no es un desalojo ordinario, fundamentado en alguna causal de las leyes supra señaladas, sino por el contrario resulta ser parte de las consecuencia procesales de la primigenia pretensión del accionante, la cual es la resolución del contrato de opción de compraventa. Y así se establece.
En este punto, considera necesario este Sentenciador traer a colación la decisión dictada por la Sala de Casación Civil de nuestro máximo Tribunal, en fecha 20 de noviembre de 2017, con motivo del juicio de Resolución de Contrato incoado por Elizabeth Margarita Artiles contra Deivis Diaz, con ponencia del Magistrado Guillermo Blanco, donde la Sala afirmó con relación al requisito previo del agotamiento del procedimiento administrativo previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, lo siguiente:
“(…) Este efecto conlleva a que la parte que se encuentre con la posesión o tenencia del inmueble objeto de la negociación que ha sido resuelta, deberá devolver el mismo a la contraparte, con lo cual esa decisión resolutoria conduciría –precisamente- a la pérdida de esa posesión o tenencia del inmueble destinado a vivienda familiar, razón por la cual, la parte que solicita la resolución del contrato y la consecuente devolución del inmueble, deberá agotar el procedimiento administrativo previsto en el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.

De manera que, la Sala observa en el sub iudice que al admitirse la presente demanda por resolución de contrato de opción de compra venta por la demandante, en el sentido de solicitar la devolución del inmueble constituido por un terreno, el cual sirve de vivienda familiar del demandado, tal petitorio pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar.

Por todo lo antes expuesto, esta Máxima Jurisdicción concluye, que el juez de la cognición al momento de admitir la presente demanda, violó el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas”

Desprendiéndose de la cita jurisprudencial parcialmente trascrita, por interpretación en contrario, que de demandarse la resolución de un contrato de opción de compra venta, la cual pudiera eventualmente comportar la posible pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar, debe exigirse como requisito previo, el agotamiento del procedimiento administrativo previsto en el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, debiendo cumplirse tal requisito para admitirse por el procedimiento ordinario y llegada la eventual ejecución nuevamente garantizar el cumplimiento de las prerrogativas que el supra precitado decreto otorga a la materia de vivienda. Y así se establece.
Así las cosas, tomando en consideración esta alzada que de conformidad con la carta política del año 1999, el proceso ha dejado de ser un fin en sí mismo, erigiéndose como un mecanismo para la búsqueda de la verdad y la consecución de la justicia, aunando al principio pro actione, el cual se encuentra vinculado al derecho a la tutela judicial efectiva y exige a los órganos judiciales la exclusión de determinadas aplicaciones o interpretaciones de los presupuestos procesales, que eliminen u obstaculicen injustificadamente el derecho del litigante a que un órgano judicial conozca o resuelva la pretensión a él sometido, siendo que en criterio de quien suscribe, el desalojo a que se hace referencia en el escrito libelar, en efecto se trata es de la perdida de la posesión o tenencia del inmueble destinado a vivienda familiar objeto del contrato de opción de compra venta, que tendría lugar en caso de que el Juzgado de la causa determine la procedencia de la resolución del contrato en cuestión, sin que en definitiva existan dos procedimientos distintos para el trámite, que sustenten una inepta acumulación como la declarada por el aquo, sino que al procedimiento ordinario por el cual debe ventilarse la resolución de contrato demandada, corresponde adicionársele las garantías del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria De Viviendas, lo cual en el caso se marras ya ha sido verificado en su primer momento, toda vez consta en autos que la parte actora agotó el procedimiento administrativo previo establecido en la norma especial, razón por la cual esta Alzada se ve forzada a revocar la decisión apelada, debiendo declararse con lugar el presente recurso de apelación y ordenarse al juzgado que admita y tramite la reforma de la demanda propuesta por la parte accionante. Y así se decide.
-III-
DE LA DISPOSITIVA
Por todas las consideraciones de hecho y de derecho antes expuestas, este JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación propuesto en fecha 27 de febrero de 2019, por el abogado JOSE CANDELARIO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadana ANA INOCENCIA PUERTA CARRILLO, contra la decisión interlocutoria con fuerza definitiva dictada en fecha 21 de febrero de 2019, por el Tribunal Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y en consecuencia queda así REVOCADA la sentencia recurrida. SEGUNDO: SE ORDENA al Juzgado de la causa que admita y tramite la reforma de la demanda propuesta por la parte accionante. TERCERO: Dada la naturaleza de la presente decisión, no hay condenatoria en costas.
Publíquese, regístrese, diarícese y bájese el expediente en su oportunidad legal correspondiente.
Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los treinta (30) días del mes de septiembre de Dos Mil Diecinueve (2019). Años: 209° de la Independencia y 160° de la Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,
WILSON GERARDO MENDOZA PEDRAZA
AURORA MONTERO BOUTCHER
En esta misma fecha, siendo las doce y cuarenta del mediodía (12:40 p.m.), previo anuncio de Ley, se publicó, registró y se agregó la anterior decisión en la Sala de Despacho de este Juzgado.
LA SECRETARIA,

AURORA MONTERO BOUTCHER

WGMP/AJMB/FMORFE
ASUNTO: AP71-R-2019-000225 (2019-9833)