TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, diecinueve (19) de septiembre de dos mil diecinueve
208º y 159º
ASUNTO: AP31-V-2015-000859
“VISTOS” CON SUS ANTECEDENTES.
RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO

-I-

-DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES-
De conformidad con lo previsto en el ordinal Segundo (2°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa éste Juzgado de Municipio pasa a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo efecto dispone:

-PARTE DEMANDANTE: Constituida por la ciudadana AIRAM SILOHE SANCHEZ QUIROZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-13.139.254, asistida por el abogado FELIZ JOSE MEDINA BRACHO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 48.177.

PARTE DEMANDADA: Constituida por los ciudadanos ROBERTO MASTROCESARE FREZZINI y ROBERTO MASTROCESARE ARAUJO, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros V-5.541.197 y V-20.653.506, asistidos por la abogada ORIANA CAROLINA ROJAS BRICEÑO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 196.479.

-I-
- NARRATIVA-

Comienza el presente juicio mediante demanda incoada en fecha 30 de julio de 2015, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, y la cual una vez distribuida correspondió su conocimiento al Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 3 de agosto de 2015, se admitió la demanda y se ordenó su trámite de conformidad con lo establecido en los artículos 341 y 859 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 16 de Septiembre de 2015, la representación judicial de la parte actora mediante diligencia consignó los fotostatos necesarios para la elaboración de la compulsa dirigida a la parte demandada.
En fecha 18 de Septiembre de 2015, mediante nota de secretaría se dejó constancia de haberse librado compulsa dirigida a la parte demandada.
En fecha 20 de Octubre de 2015, el Alguacil consignó las compulsas sin firmar por la parte demandada.
En fecha 21 de Octubre de 2015, la representación judicial de la parte actora mediante diligencia solicitó la citación por carteles de la parte demandada.
En fecha 26 de Octubre de 2015, mediante auto se ordenó la citación por carteles de la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 16 de Noviembre de 2015, la representación judicial de la parte actora mediante diligencia dejó constancia de haber retirado cartel de citación por ante las taquillas de la Oficina de Atención al Público (.O.A.P.) de este Circuito Judicial.
En fecha 8 de Diciembre de 2015, la representación judicial de la parte actora mediante diligencia consignó ejemplares de cartel publicados en prensa nacional.
En fecha 8 de marzo de 2016, la representación judicial de la parte actora mediante diligencia dejó constancia del pago de emolumentos al ciudadano alguacil.
En fecha 12 de abril de 2016, la Secretaria dejó constancia que se dio cumplimiento a todas las formalidades relativas a la citación, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 25 de abril de 2016, la representación judicial de la parte actora mediante diligencia solicitó la citación por carteles de la parte demandada.
En fecha 2 de mayo de 2017, se libró cartel de citación dirigido a la parte demandada.
En fecha 23 de mayo de 2016, la representación judicial de la parte actora mediante diligencia dejó constancia de haber retirado cartel de citación por ante las taquillas de la Oficina de Atención al Público (.O.A.P.) de este Circuito Judicial.
En fecha 7 de junio de 2016, la representación judicial de la parte actora mediante diligencia consignó ejemplares de cartel de citación publicados en prensa nacional.
En fecha 5 de Octubre de 2016, la representación judicial de la parte actora mediante diligencia solicitó sean cumplidos los extremos legales de citación, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 7 de octubre de 2016, mediante auto se instó a la parte interesada a gestionar lo conducente ante la Coordinación de Secretarios, con la finalidad de que coordine y gestione ante dicha oficina lo requerido sobre la citación por carteles de la parte demandada.
En fecha 3 de Noviembre de 2016, La secretaria dejó constancia de haber cumplido con las formalidades relativas a la citación, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 8 de Diciembre de 2016, la representación judicial de la parte actora mediante diligencia solicitó se designe defensor Ad-Litem a la parte demandada.
En fecha 14 de Diciembre de 2016, mediante, auto se designó como defensora Ad- Litem a la abogada MINDI DE OLIVEIRA, quien se ordenó notificar mediante boleta.
En fecha 19 de mayo de 2017, la representación judicial de la parte actora mediante diligencia solicitó sea designado nuevo Defensor Ad-Litem.
En fecha 23 de mayo de 2017, mediante auto se designó como defensor Ad- Litem al abogado ENDERSON LOZANO.
En fecha 14 de junio de 2017, mediante diligencia el abogado ENDERSON LOZANO aceptó el cargo como Defensor Ad-Litem.
En fecha 15 de junio de 2017, el alguacil consignó boleta de notificación debidamente firmada por el abogado ENDERSON LOZANO.
En fecha 12 de julio de 2017, la representación judicial de la parte actora mediante diligencia consignó los fotostatos respectivos para la elaboración de la compulsa dirigida al Defensor Ad-Litem.
En fecha 17 de julio de 2017, La Secretaria dejó constancia de haberse librado compulsa dirigida al Defensor Ad-litem, Abogado ENDERSON LOZANO.
En fecha 1 de agosto el alguacil consignó compulsa debidamente firmada por el abogado ENDERSON LOZANO, actuando en su carácter de defensor Ad-Litem de la parte demandada.
En fecha 8 de agosto de 2017, se realizó la audiencia de mediación entre las partes, ordenando aperturar el lapso para la contestación de la demanda, de conformidad con el artículo 107 de la ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
En fecha 2 de octubre de 2017, se recibió escrito de contestación de la demanda, presentada por el abogado CESAR PEREZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada.
En fecha 10 de Octubre de 2017, mediante auto se ordenó notificar a las partes mediante boleta sobre el abocamiento de la ciudadana Jueza Suplente, Abogada ERICA CENTANNI.
En fecha 18 de octubre de 2017, el abogado ORLANDO LAGOS VILLAMIZAR retomó sus actividades como Juez Provisorio de este Tribunal, ordenando a su vez cómputo por secretaría de los días transcurridos de despacho, ello a los fines de aclarar el estado procesal de la presente demanda.
En fecha 1 de Noviembre de 2017, se recibió Escrito de Contestación a las Cuestiones Previas, presentado por el abogado FELIX MEDINA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora.
En fecha 1 de Noviembre de 2017, se recibió ratificación de Cuestiones Previas y Contestación a la Demanda, presentada por el abogado CESAR PEREZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada.
En fecha 13 de Noviembre de 2017, el alguacil consignó boletas de notificación dirigidas a la parte actora y demandada, en virtud que la Dra. ERICA CENTANNI cesó sus funciones como Jueza Suplente de este Juzgado, lo que hace inoficiosa la práctica de las referidas notificaciones.
En fecha 19 de enero de 2018, se dictó sentencia interlocutoria, mediante la cual se declaró sin lugar la cuestión previa contenida en el Ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 24 de abril de 2019, la Abg. Johana Alejandra Padilla Rivera, se abocó al conocimiento de la causa en el estado en que se encontraba.
En fecha 09 de julio de 2019, mediante auto se fijaron los puntos controvertidos de la presente causa, quedando a su vez la causa abierta al lapso probatorio correspondiente, de conformidad con lo establecido en el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
En fecha 16 de julio el apoderado judicial de la parte actora Abg. Félix José Medina Bracho, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 48.177, presentó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 22 de julio de 2019, la apoderada judicial de la parte demandada Abg. Cora Farias, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 10.595, procedió a promover las pruebas correspondientes.
En fecha 02 de agosto de 2019, mediante auto se procedió a la admisión de las pruebas promovidas por las partes integrantes en el proceso.
En fecha 16 de septiembre de 2019, se procedió a celebrar la audiencia de juicio en la presente causa.

-PROMOCION DE PRUEBAS-

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
De los folios 208 al 238, riela escrito de promoción de pruebas presentado por el abogado FELIX JOSE MEDINA BRACHO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 48.177, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, mediante el cual promueven las siguientes pruebas:
1.- Copia certificada del documento de compra venta del inmueble objeto del presente litigio, emanado de la Oficina de Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en el cual se observa que en fecha 10 de diciembre de 2012, el ciudadano Roberto Mastrocesare Frezzini, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 5.541.197, actuando en su propio nombre y representación de su cónyuge ciudadana Elena Margarita Araujo Muñoz, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 4.773.611, dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable, el inmueble objeto del litigio, al ciudadano Roberto José Mastrocesare Araujo, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 20.653.506. Este Tribunal otorga pleno valor probatorio al referido documento, de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil.
2.- Documentos consistentes de dos (2) contratos de arrendamientos de fechas 24/02/2005 y 01/09/2011, correspondientes al inmueble objeto del presente litigio, celebrado entre el ciudadano Roberto Mastrocesare y la ciudadana Airam Silohe Sanchez Quiroz, ambos plenamente identificados. Este Tribunal le otorga pleno valor de prueba de conformidad con el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1359 del Código Civil.
3.- Recibos de pagos del canon de arrendamiento del inmueble objeto del litigio, correspondientes a los meses de enero a diciembre del año 2012, discriminados de la siguiente forma:
a.- Recibo Nº 1159, correspondiente al alquiler desde 01/01/2012/hasta el 31/01/2012, por un monto de Bs. 2656,00, cancelado en efectivo en fecha 22/02/2012.
b.- Recibo Nº 1160, correspondiente al alquiler desde 01/02/2012/hasta el 29/02/2012, por un monto de Bs. 3144,00, cancelado en efectivo en fecha 22/02/2012.
c.- Recibo Nº 1230, correspondiente al alquiler desde 01/03/2012/hasta el 31/03/2012, por un monto de Bs. 2858,00, cancelado con cheque Nº 159289,del banco Banesco, por la cantidad de Bs.2887,17, en fecha 21/05/2012.
d.- Recibo Nº 1231, correspondiente al alquiler desde 01/04/2012/hasta el 30/04/2012, por un monto de Bs. 28,92, cancelado con cheque Nº 159289,del banco Banesco, por la cantidad de Bs.2887,17, en fecha 21/05/2012.
e.- Recibo Nº 1253, correspondiente al alquiler desde 01/04/2012/hasta el 30/04/2012, por un monto de Bs. 3000,00, cancelado con cheque Nº 177426, del banco Banesco, por la cantidad de Bs.3000,00 en fecha 20/06/2012.
f.- Recibo Nº 1275, correspondiente al alquiler desde 01/05/2012/hasta el 31/05/2012, por un monto de Bs. 2792,59, cancelado en efectivo, la cantidad de 3000,00, en fecha 16/07/2012.
g.- Recibo Nº 1276, correspondiente al alquiler desde 01/06/2012/hasta el 30/06/2012, por un monto de Bs. 3100,00, cancelado en efectivo la cantidad de 3100,00, en fecha 17/06/2012.
h.- Recibo Nº 1294, correspondiente al alquiler desde 01/07/2012/hasta el 31/07/2012, por un monto de Bs. 2903,96, cancelado con cheque Nº 296168,del banco Banesco, por la cantidad de Bs.3300,00, en fecha 09/08/2012.
i.- Recibo Nº 1295, correspondiente al alquiler desde 01/08/2012/hasta el 31/08/2012, por un monto de Bs. 396,00, cancelado con cheque Nº 296168,del banco Banesco, por la cantidad de Bs.3300,00, en fecha 09/08/2012.
j.- Recibo Nº 1306, correspondiente al alquiler desde 01/09/2012/hasta el 30/09/2012, por un monto de Bs. 2900,00, cancelado con cheque Nº 288487,del banco Banesco, por la cantidad de Bs.2900,00, en fecha 29/08/2012.
k.- Recibo Nº 1321, correspondiente al alquiler desde 01/09/2012/hasta el 30/09/2012, por un monto de Bs. 2900,00, cancelado con cheque Nº 288498, del banco Banesco, por la cantidad de Bs.2900,00, en fecha 14/09/2012.
l.- Recibo Nº 1328, correspondiente al alquiler desde 01/10/2012/hasta el 31/10/2012, por un monto de Bs. 3000,00, cancelado con cheque Nº 288500, del banco Banesco, por la cantidad de Bs.3000,00, en fecha 24/09/2012.
m.- Recibo Nº 1395, correspondiente al alquiler desde 01/11/2012/hasta el 30/11/2012, por un monto de Bs. 3000,00, cancelado con cheque Nº 288519, del banco Banesco, por la cantidad de Bs.3000,00, en fecha 08/01/2013.
n.- Recibo Nº 1415, correspondiente al alquiler desde 01/12/2012/hasta el 31/12/2012, por un monto de Bs. 3053,96, cancelado con cheque Nº 288520, del banco Banesco, por la cantidad de Bs.6000,00, en fecha 22/02/2013.
4.- Carta de solvencia emanada de la Administradora Roel Suites de fecha 05 de agosto de 2009. Este Tribunal la desecha, por no aportar medio de prueba de lo controvertido.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Al folio 280 al 284, riela escrito de promoción de pruebas presentado por la abogada CORA FARIAS ALTUVE, inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 10.595, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, en la cual promueve las siguientes pruebas:
Pruebas documentales:
Recibos de pagos del canon de arrendamiento del inmueble objeto del litigio, correspondientes a los meses de octubre, noviembre, diciembre del año 2012, así como enero del año 2013, discriminados de la siguiente forma:

a.- Recibo Nº 1328, correspondiente al alquiler desde 01/10/2012/hasta el 31/10/2012, por un monto de Bs. 3000,00, cancelado con cheque Nº 288500, del banco Banesco, por la cantidad de Bs.3000,00, en fecha 24/09/2012.
b.- Recibo Nº 1395, correspondiente al alquiler desde 01/11/2012/hasta el 30/11/2012, por un monto de Bs. 3000,00, cancelado con cheque Nº 288519, del banco Banesco, por la cantidad de Bs.3000,00, en fecha 08/01/2013.
c.- Recibo Nº 1415, correspondiente al alquiler desde 01/12/2012/hasta el 31/12/2012, por un monto de Bs. 3053,96, cancelado con cheque Nº 288520, del banco Banesco, por la cantidad de Bs.6000,00, en fecha 22/02/2013.
d.- Recibo Nº 1416, correspondiente al alquiler desde 01/01/2013 hasta el 31/01/2013, por un monto de Bs. 2945,90, cancelado con cheque Nº 288520, del banco Banesco, por la cantidad de Bs.6000,00, en fecha 22/02/2013.

-PARTE MOTIVA-

-SINTESIS DE LA CONTROVERSIA-

Siendo la oportunidad prevista en el artículo 121 de la Ley Para la Regularización y el Control de Los Arrendamientos de Vivienda el Tribunal procede a reproducir por escrito el fallo dictado el cual quedó plasmado en los términos que a continuación se expresan:
En lo que se refiere al Retracto legal arrendaticio incoado por la ciudadana AIRAM SILOHE SANCHEZ QUIROZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-13.139.254, el Tribunal pasa a pronunciarse en los siguientes términos:
En primer lugar observa el Tribunal que la presente demanda fue admitida en fecha tres (03) de agosto de 2015 y en fecha dieciséis (16) de septiembre de 2015 la parte actora dio cumplimiento a las formalidades exigidas para gestionar la citación de la parte demandada, con lo cual se determina el cumplimiento de sus obligaciones legales tendentes a lograr la citación de la parte demandada.
En lo que se refiere al fondo, pretende la parte actora su derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio basado en su condición de arrendataria del apartamento distinguido con numero y letra 1-D, Piso 1 de la Residencias ROEL SUITES situado en la Avenida Francisco Fajardo de la Urbanización San Bernardino, del Municipio Libertador del Distrito Capital, por contrato de arrendamiento suscrito en el año 2.005 con la Sociedad Mercantil PROMOCIONES ROEL SUITES, C.A., representada por su Director ciudadano ROBERTO MASTROCESARE FREZZINI, cuya duración de acuerdo con sus afirmaciones fue pactada inicialmente por un plazo de seis (06) meses, y se mantuvo la relación contractual en el tiempo hasta el 2012 con renovaciones contractuales semestrales; pero estando en plena vigencia el contrato, en fecha 10 de diciembre de 2012, el ciudadano ROBERTO MASTROCESARE FREZZINI trasladó la propiedad del inmueble al ciudadano ROBERTO MASTROCESARE ARAUJO, sin haber agotado la preferencia ofertiva prevista en el artículo 131 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por tanto, sostiene que al tener más de dos años como inquilino del inmueble objeto del retracto, encontrarse solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; haberse transmitido a un tercero la propiedad del inmueble sin haberse agotado la preferencia ofertiva y además haber tenido conocimiento de esa negociación el día 10 de diciembre de 2012, está plenamente facultado para ejercer la citada acción y es por ello que en su petitorio señala al Tribunal que acude a demandar a los ciudadanos ROBERTO MASTROCESARE FREZZINI y ROBERTO MASTROCESARE ARAUJO, para que convengan o el Tribunal los condene:
A que no cumplieron con el procedimiento de ofertar el inmueble que ocupa en condición de inquilina.
Que el ciudadano ROBERTO MASTROCESARE FREZZINI, transmitió al ciudadano ROBERTO MASTROCESARE ARAUJO mediante documento protocolizado ante el Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto bajo el N° 2012.1349, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el N° 218.1.1.21.1306 el citado apartamento.
Que como consecuencia de los hechos anteriores se anule la transmisión que hiciera ROBERTO MASTROCESARE FREZZINI, a ROBERTO MASTROCESARE ARAUJO y como consecuencia del retracto legal que ejerce se le subrogue en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, para lo cual ofrece restituir la suma acordada en la negociación.
Frente a cuyas alegaciones la representación judicial de la parte demandada negó, rechazó y contradijo todas y cada uno de los argumentos expuestos por la actora; admitió haber realizado el traslado de la propiedad sin realizar la preferencia ofertiva por cuanto se encontraba insolvente la parte actora, exponiendo además que la parte actora no tiene derecho al retracto por no haber demostrado su solvencia.
De los hechos expuestos por las partes, se determina que el mérito de la controversia se circunscribe a determinar la procedencia en derecho del retracto legal accionado, al pasar a formar parte de lo controvertido la solvencia del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento que se hicieron exigibles para la fecha de la negociación, requisito indispensable para la procedencia del mismo, así como la procedencia de la norma en virtud del tipo de negociación realizada.
Así se observa en primer lugar que de conformidad con lo dispuesto en el 41 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos inmobiliarios en concordancia con el artículo 131 de la Ley Para La Regularización y el Control de los Arrendamientos de Vivienda, la preferencia ofertiva es el derecho que corresponde al arrendatario, de que le sea ofrecido en venta el inmueble que ocupa, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y tenga más de dos años en esa condición.
En ese orden de ideas, debe señalarse que la notificación de enajenación del inmueble al inquilino es una obligación legal del arrendador, de tal manera que, esa falta de notificación hace surgir una consecuencia jurídica sancionatoria, que otorga al arrendatario el derecho de retraer previsto en el 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos inmobiliarios, norma que se encuentra en sintonía con el 130 de la Ley Para La Regularización y el Control de los Arrendamientos de Vivienda, conforme al cual, ante la falta de notificación de enajenación del inmueble, el arrendatario tiene el derecho de subrogarse en las mismas condiciones que fueron estipuladas en el documento traslativo de la propiedad, siempre y cuando este solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, haya tenido más de dos años en condición de arrendatario y satisfaga las condiciones del propietario.
Por otro lado, en cuanto a la negociación realizada, observa el Tribunal que el traslado de la propiedad tuvo lugar por adjudicación que del mismo hizo el representante de la propietaria, en virtud del proceso de liquidación al cual fue sometida, situación fáctica perfectamente subsumible en el supuesto de hecho previsto en la norma, pues el derecho de adquirir mediante el retracto no sólo surge por la realización de la venta, sino por cualquier acto que comporte la transmisión de la propiedad, por tanto, es forzoso desechar lo aducido en este sentido.
Siguiendo con los hechos controvertidos y tomando en consideración que los medios de prueba tienen como fin primordial hacer surgir en el Juzgador la plena convicción de ser ciertos los hechos que fueron afirmados, el Tribunal constata que de las probanzas aportadas por las partes, en especial los recibos de pagos del canon de arrendamiento de los meses enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2012, correspondientes al alquiler del inmueble objeto de la demanda, consignados por la parte actora, los mismos fueron cancelados extemporáneamente en virtud de que el contrato de arrendamiento correspondiente al año 2012, señala en la clausula quinta, lo siguiente:
QUINTA: Mora.- El canon de arrendamiento será por mensualidades anticipadas, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes contados a partir de la fecha de vigencia de este contrato. El arrendatario se obliga expresamente a efectuar los pagos correspondiente a la presente clausula en las oficinas de el ARRENDADOR en la planta sótano del edificio. Para mayor comodidad del ARRENDATARIO, el ARRENDADOR le hará llegar al apartamento un aviso de vencimiento, para las cancelaciones respectivas.
(Subrayado y negrilla propio del Tribunal)
Ahora bien, del análisis de lo antes trascrito, así como de los recibos de pago consignados en los autos se observa, que las fechas en las que fueron cancelados los cánones de arrendamientos no fueron pagaderos dentro de los cinco (5) días de cada mes y de manera anticipada como fue establecido en la clausula quinta del contrato de arrendamiento; resultando que la arrendataria para la fecha del traspaso de la propiedad se encontraba insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento.
Asimismo, es menester destacar que la norma especial que rige la materia a saber Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, los artículos 138 y 140 señalan lo siguiente:
Artículo 138. El retracto legal arrendaticio es el derecho que tienen los arrendatarios o arrendatarias de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que esté en arrendamiento. Para ejercer este derecho, los arrendatarios y arrendatarias deberán cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 136 de la presente Ley, según sea el caso.

Artículo 140. Los arrendatarios o arrendatarias podrán ejercer el derecho de retracto previsto en el artículo 138 de la presente Ley, cuando ocurra cualquiera de los siguientes supuestos:
1. Cuando deje de cumplirse alguno de los requisitos establecidos en el artículo 132 de la presente Ley.
2. Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente a los arrendatarios o arrendatarias.
Asimismo la referida Ley en sus artículos 132 y 132, establecen lo relativo a la preferencia ofertiva que prevén lo siguiente:

Artículo 131. En caso de un acto traslativo de la propiedad del inmueble, la preferencia ofertiva es el derecho que corresponde al arrendatario o arrendataria que lo ocupa, para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero.
Sólo será acreedor o acreedora a la preferencia ofertiva el arrendatario o Arrendataria que se encuentre solvente en el pago de los cánones de Arrendamiento.

Artículo 132. A los fines del ejercicio del derecho preferente individual de oferta, el propietario deberá informar al arrendatario o arrendataria que ocupe el inmueble, mediante documento auténtico, su voluntad de venderle el inmueble expresándole su derecho de preferencia.

(Negrita y subrayado propio del Tribunal)

De las transcripciones precedentes se observa que, en el caso bajo análisis, la preferencia ofertiva es un derecho que corresponde al arrendatario que ocupa un inmueble de que se le oferte antes que a un tercero, siempre y cuando se encuentre solvente con el pago de los cánones de arrendamiento al momento del acto traslativo de la propiedad, de esta manera el arrendatario podrá ejercer su derecho de preferencia ofertiva a través de la acción de retracto legal arrendaticio, siendo que en el caso en estudio se observó que la venta se realizo en fecha 10 de diciembre de 2012, y la arrendataria se encontraba insolvente, toda vez que canceló el canon de arrendamiento correspondiente a ese mes en fecha 22/02/2013, siendo importante precisar que ha sido criterio reiterado de la Jurisprudencia Patria, que la solvencia que exige la Ley es para el momento del acto traslativo de la propiedad; por tanto es forzoso desechar lo alegado por la parte actora, toda vez de que se encontraba en mora para la fecha de celebración del referido acto traslativo de propiedad, de tal modo pues que, en opinión de quien decide, no se encuentran cumplidos los supuestos fácticos de procedencia del retracto accionado y en razón de ello es forzoso declarar sin lugar la demanda incoada por AIRAN SILOHE SANCHEZ QUIROZ contra ROBERTO MASTROCESARE FEZZINI y ROBERTO MASTROCESARE ARAUJO.

Con fuerza de los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO DECIMO SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando e impartiendo Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de Retracto legal Arrendaticio, intentada por la ciudadana AIRAM SILOHE SANCHEZ QUIROZ, contra los ciudadanos ROBERTO MASTROCESARE FREZZINI y ROBERTO MASTROCESARE ARAUJO, antes identificadas.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
-PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de éste JUZGADO DÉCIMO SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los veintitrés (23) días del mes de septiembre del año dos mil diecinueve (2019). Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación.
LA JUEZ.

Dra. JOHANA A. PADILLA R.
EL SECRETARIO.

Abg. JOHALBER G. MENDOZA R.
En la misma fecha, siendo las doce del medio día con cuatro minutos (12:04 m), se publicó y registro la anterior decisión.
EL SECRETARIO,

Abg. JOHALBER G. MENDOZA R.

JAPR/JohalM