TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, 15 de diciembre de 2020
210º y 161º
Asunto: AP71-R-2019-000336.
Demandante: FRANCISCO TOMÁS DOMINGUEZ QUINTANA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-6.872.469.
Apoderados Judiciales: Abogados Elias Ayaach Maita, Aref Ayaach Maita, Yvonne María Ayaach Maita y María del Pino Domínguez Denis, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 4.699, 7.492, 16.941 y 81.417, respectivamente.
Demandado: Sociedad Mercantil FARMA CLIP CARRIZAL C.A, inscrita por ante la Oficina del Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda, en fecha 26 de agosto de 2014, bajo el N° 29, Tomo 75-A., representada por sus Directores Gerentes, ciudadanos FRANCISCO ENRIQUE VERENZUELA GIL y GUSTAVO ALEJANDRO TORRES LEON, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-4.399.865 y V-8.680.965, respectivamente.
Apoderados Judiciales: Abogados Lennys Amarilis Rodríguez León y Gustavo Alejandro Torres León, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 110.133 y 100.010, respectivamente.
Motivo: Desalojo.
Capítulo I
ANTECEDENTES
En el juicio de Desalojo que incoara el ciudadano FRANCISCO TOMÁS DOMINGUEZ QUINTANA contra la sociedad mercantil FARMA CLIP CARRIZAL C.A, ambos identificados, mediante decisión del 12 de agosto de 2019, el Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró lo siguiente:
“PRIMERO: IMPROCEDENTE la no aplicación a la presente causa del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, alegada por la parte demandada.
SEGUNDO: IMPROCEDENTE la excepción non adimpleti contractus alegada por la parte demandada.
TERCERO: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO (local comercial) interpuesta por el ciudadano FRANCISCO TÓMAS DOMINGUEZ QUINTANA contra la sociedad mercantil FARMA CLIP CARRIZAL C.A
CUARTO: Se ordena a la parte demandada, sociedad mercantil FARMA CLIP CARRIZAL C.A, a hacer entrega a la parte actora, ciudadano FRANCISCO TÓMAS DOMINGUEZ QUINTANA del inmueble arrendado identificado así: un local comercial, que comprende los locales identificados con los números 3, 4 y 5, un local de servicio para baños públicos y otro de 48 m2 ubicados en la carretera panamericana Km 21, Centro Comercial Los Pinos, sector Corralito, Carrizal Municipio Carrizal, Estado Miranda, libre de personas y cosas en las mismas condiciones que fue recibido.
QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada, al haber resultado totalmente vencida conforme a lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.”

Contra la referida decisión la representación judicial de la parte demandada ejerció recurso procesal de apelación, en razón de lo cual suben las presentes actuaciones a esta Azada.
Mediante auto del 27 de septiembre de 2019, se le dio entrada al expediente fijándose el vigésimo día de despacho siguiente para que las partes presentaran informes a tenor de lo dispuesto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, constando que ambas partes hicieron uso de tal derecho mediante la consignación de sus respectivos escritos.
Por auto de fecha 28 de octubre de 2019, se fijó el lapso para la presentación de observaciones a los informes de conformidad con lo previsto en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil, constando que únicamente la representación judicial de la parte actora hizo uso de tal derecho.
En fecha 07 de noviembre de 2019, se fijó el lapso al que hace alusión el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil para dictar decisión, el cual fue diferido por auto de fecha 23 de enero de 2020.
Concluida la sustanciación, procede quien suscribe a proferir el fallo en base a las consideraciones expuestas infra.
Capítulo II
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
Mediante escrito de fecha 16 de septiembre de 2016, la parte actora sostuvo que suscribió en fecha 1 de marzo de 2015, contrato de arrendamiento por tiempo determinado con la parte demandada, teniendo dicho contrato por objeto un inmueble propiedad de la parte actora, destinado al uso comercial, el cual según lo establecido en la cláusula primera se encuentra constituido por un local comercial el cual tiene un área de cuatrocientos cincuenta y cinco metros (455 m2) y el cual comprende los locales identificados con los números tres “3” el cual cuenta con ciento veintiocho metros cuadrados (128 m2), el número cuatro “4” de doscientos trece metros cuadrados (213 m2), y el quinto “5” de sesenta y seis metros cuadrados (66 m2), y por ultimo un local de servicio para baños públicos y otros de cuarenta y ochos metros cuadrados (48 m2) ubicados en la carretera Panamericana Km 21, Centro Comercial Los Pinos, Sector Corralito, Carrizal, Municipio Carrizal, Estado Miranda.
Que en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento se acordó en cuanto a su duración que “la vigencia de este contrato será de un año, contado desde el primero (1) de marzo de 2015 hasta el 28 de febrero de 2016, y en ningún caso podrá ser prorrogado”.
Que el contrato de arrendamiento por tiempo determinado, a su decir ya venció el 28 de febrero de 2016, y comenzó a transcurrir la prorroga legal arrendaticia prevista en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, prorroga cuyo vencimiento se materializó el 28 de agosto de 2016.
Que la parte actora considerando el vencimiento del término y la prorroga legal que tendría lugar en las fechas anteriormente señaladas, así como su voluntad de no mantener en condición de arrendamiento el inmueble, en el mismo rubro comercial, comunicó al arrendatario mediante comunicación privada de fecha 20 de febrero de 2016, lo siguiente: “la relación arrendaticia vencerá el 28 de febrero de 2016. En consecuencia considerando que no deseo acordar prorroga o renovación alguna del contrato de arrendamiento suscrito, deberá desocupar y entregar en la fecha de vencimiento antes mencionada, el inmueble arrendado identificado en la Cláusula Primera del referido Contrato de Arrendamiento”
Que luego de la actuación maliciosa y evasiva del arrendatario de negarse a acusar recibo de la referida comunicación, la parte actora procedió a notificar su voluntad por otros medios diferentes, aduciendo que no existía obligación legal ni contractual alguna.
Que la parte actora solicitó a la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda notificar a la parte demandada, sobre el contenido de la comunicación privada antes mencionada, siendo practicada tal diligencia en fecha 25 de febrero de 2016, y en el cual se dejó constancia de lo siguiente: “el local se encontraba cerrado y se procedió a dejar la notificación debajo de la Santa María”
Que la parte actora dirigió un telegrama al ciudadano Francisco Enrique Verenzuela en su carácter de Director Gerente de la sociedad mercantil Farma Clip Carrizal C.A., en fecha 7 de marzo de 2016, señalando que la parte demandada rechazo recibir el Telegrama, tal como se desprende de la constancia emitida por el Instituto Postal Telegráfico de Venezuela el 16 de marzo de 2016.
Que las notificaciones practicadas por estos medios no solamente evidencian la manifestación de voluntad por parte del actor de no prorrogar ni renovar el contrato de arrendamiento suscrito, sino que además demuestran la actuación en todo momento de forma maliciosa del demandado de evadir las comunicaciones dirigidas por la parte actora para manifestarle y notificarle su voluntad.
Alega que en vista de la actitud a su decir maliciosa y evasiva de la parte demandada, en fecha 10 de marzo de 2016 solicitó igualmente al Juzgado de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal del Estado Miranda notificar judicialmente lo siguiente: “Me dirijo a usted en la oportunidad de notificarle que de conformidad con la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento celebrado entre esa sociedad mercantil y mi persona, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda en fecha 15 de julio de 2015, bajo el número 22, tomo 276, folios 111 hasta 116, la relación arrendaticia venció el 28 de febrero de 2016 y comenzó a transcurrir la prorroga legal prevista en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N°40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, prorroga cuyo vencimiento será el 28 de agosto de 2016. En consecuencia, considerando que el Contrato de Arrendamiento suscrito venció y no deseo acordar prorroga o renovación del mismo, deberá desocupar y entregar libre de personas y cosas el 28 de agosto de 2016, el inmueble arrendado mencionando en la Cláusula Primera del Referido Contrato de Arrendamiento.”
Resalta que de la notificación practicada judicialmente y la actuación desplegada por el demandado al momento de ser evacuada, se evidencia no solamente la manifestación de voluntad por parte de la parte actora de no acordar prorroga o renovación alguna del contrato de arrendamiento suscrito, sino que además demuestra a su decir la actuación en todo momento maliciosa de la parte demandada de evadir las comunicaciones dirigidas por la parte actora para manifestarle y notificarle su voluntad.
Que la parte actora solicitó a la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda notificar a la parte demandada sobre el contenido de la comunicación de fecha 8 de agosto de 2016, el cual señala lo siguiente: “Me dirijo a usted en la oportunidad de notificarle que el 28 de agosto de 2016, vencerá la prorroga legal del Contrato de Arrendamiento celebrado entre esa sociedad mercantil y mi persona en fecha 01 de marzo de 2015, el cual se encuentra autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda en fecha 15 de julio de 2015, bajo el Numero 22, tomo 276, folios 111 hasta 116. En consecuencia, considerando que la prorroga legal del contrato de arrendamiento suscrito vencerá el 28 de agosto de 2016 y no deseo acordar prorroga o renovación del mismo, le recuerdo que deberá desocupar y entregar en el mismo buen estado que lo recibió, libre de personas y cosas en la fecha de vencimiento de la prorroga legal antes mencionada, el inmueble arrendado descrito en la Cláusula Primera del Contrato de Arrendamiento previamente identificado, conforme a lo estableció en el artículo 20 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Se hace saber que en ningún caso podrá presumir renovada la relación arrendaticia en el supuesto que después del vencimiento del contrato y su prorroga legal, vale decir, el 28 de agosto de 2016, se realizaren pagos a través de depósito en la cuenta bancaria que se estableció en el contrato de arrendamiento o por cualquiera otra modalidad”
Que la notificación antes transcrita fue practicada en fecha 15 de agosto de 2016, a las 9:30 am tal y como se desprende del Acta Notarial de fecha 16 de agosto de 2016.
Que a pesar de las múltiples gestiones amistosas realizadas para dar por terminada la relación arrendaticia por vencimiento del término contractual y la prorroga legal, procurando la desocupación o restitución del inmueble arrendado y muy a pesar del desahucio o notificaciones que aunque legal y contractualmente innecesarias, fueron practicadas para comunicar su voluntad de no acordar prorroga o renovación alguna del contrato de arrendamiento suscrito, en atención igualmente a su voluntad de no mantener en condición de arrendamiento el inmueble, en el mismo rubro comercial, la parte demandada se negó a cumplir su obligación de desocupar y restituir el inmueble arrendado previamente identificado, libre de personas y cosas, conforme a los previsto en el artículo 20 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ocupando de mala fe, arbitraria e ilegalmente dicho inmueble en contra de la voluntad de la parte actora, desde el 29 de agosto de 2016, configurándose la causal de desalojo del inmueble prevista en el literal g del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Por último, solicitó el desalojo del inmueble arrendado identificado en la cláusula primera del contrato de arrendamiento suscrito con la sociedad mercantil Farma Clip Carrizal C.A., por vencimiento del término del contrato de arrendamiento y la prorroga legal, procediéndose a la desocupación y restitución del inmueble arrendado libre de personas y cosas en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, de conformidad con los artículos 20, 26 y 40 literal “g” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y solicitó que la demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos de ley.
Por medio de escrito de contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada alegó de conformidad con lo dispuesto en el artículo 346.1º del Código de Procedimiento Civil, la falta de competencia del Tribunal de la causa para conocer del presente juicio, ya que a su decir el inmueble cuyo desalojo se demanda se encuentra ubicado en la ciudad de Carrizal del Estado Bolivariano de Miranda, siendo menester entonces que dicho juicio se ventilara ante esa jurisdicción a tenor de lo establecido en el artículo 40 del Código de Procedimiento Civil, indistintamente del domicilio especial, pues este no es excluyente de lo que establece la Ley.
Alegó de conformidad con lo dispuesto en el artículo 346.1º del Código Adjetivo, la falta de jurisdicción del Tribunal de la causa, ya que a su decir el contrato presenta grandes desequilibrios que desmejoran a la parte demandada, debiendo en consecuencia elevarse tal consideración a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), ya que a su decir el referido contrato no se adapta a las pautas establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial a tenor de lo establecido en el artículo 13.
Alegó de conformidad con lo dispuesto en el artículo 346.8° del Código Adjetivo, la existencia de una cuestión prejudicial habida cuenta de que consta ante el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas una demanda con identidad de partes y objeto, la cual a su decir debe resolverse antes.
Que rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes, la demanda incoada por la parte actora, y ratificó las documentales que acompañó anteriormente en sus intervenciones de donde se deduce que la prorroga legal que sostiene el actor haberse vencido (6 meses), a su decir vulnera flagrantemente el derecho de la parte demandada, ya que la relación contractual se inició en el año 2010, no obstante que la parte actora exigiera a la parte demandada renunciar a las distintas prorrogas que se suscitaron a propósito de los cuatros contratos celebrados entre las partes ya que se trata de derechos no renunciables como lo prevé el artículo 3 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Que rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda incoada por la parte actora, en cuanto a que se le haya notificado de la no renovación del contrato, ya que a su decir dicha notificación jamás se practicó produciéndose por tanto la reconducción del mismo.
Que alega la excepción non adimpletis contractus en el entendido de que el arrendador (parte actora) jamás adecuó el contrato dentro del lapso de seis (6) meses al establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que no puede exigir el desalojo en base a dicha ley.
Que la relación contractual se inició bajo el imperio de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que aduce que no puede aplicarse el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, cuando el arrendador ni siquiera adecuó el contrato en el lapso previsto por las Ley.
Por último, solicitó que fueran declaradas con lugar las cuestiones previas opuestas y que en caso de considerarlo no procedente, se desestime la presente demanda.
Capítulo III
DE LOS ALEGATOS EN ALZADA
Demandante:
Que en cuanto al argumento de la parte demandada en el cual adujo que “jamás adecuó el contrato dentro del lapso de seis (6) meses a lo establecido en el DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL”, por una parte; y por la otra parte afirmó que “la relación contractual se inició bajo el imperio de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por tanto, mal puede aplicarse DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, cuando el arrendador ni siquiera adecuo el contrato en el lapso previsto por la Ley”, señaló que debe observarse que el contrato de arrendamiento cuyo vencimiento se invoca fue celebrado el 1 de marzo de 2015 y en su cláusula Décima Cuarta se convino que “Todo lo no previsto en este contrato se regulara conforme a las disposiciones legales previstas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N°40.418 de fecha 23 de mayo de 2014.”
Que el contrato de arrendamiento fue celebrado con posterioridad a la promulgación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial de fecha 24 de abril de 2014, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, por una parte, y por la otra, las partes convinieron en la aplicación de ese Decreto Ley en todo lo no previsto en ese contrato, por lo que la parte demandada señala que tal argumentación debe ser desestimada, tal y como fue señalado en la recurrida apelada, más aun cuando la parte demandada contradictoriamente y evidenciando la falta de lealtad y probidad que a su decir le ha caracterizado en el proceso, invocó su aplicación haciendo referencia a la irrenunciabilidad de las supuestas “distintas prorrogas que se suscitaron a propósito de los cuatros contratos celebrados entre las partes, (…) como lo prevé el artículo 3 DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL”.
Señaló con relación a la afirmación expuesta por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda en la cual señalo que “la prorroga legal que sostiene el actor haberse vencido (6 meses), vulnera flagrantemente el derecho de mi representada, toda vez que, la relación contractual se inició en el año 2010, no obstante que el arrendador exigiera al arrendatario renunciar a las distintas prorrogas que se suscitaron a propósito de los cuatro contratos celebrados entre las partes”, por lo que señaló que solamente han celebrado un contrato de arrendamiento el cual corresponde al suscrito en fecha 1 de marzo de 2015, cuyo vencimiento lo invocó, por lo que resulta a su decir falso que su representado haya celebrado cuatro contratos de arrendamientos con la parte demandada y que la relación arrendaticia haya iniciado en el año 2010.
Que debe resaltarse que los contratos de arrendamiento y la decisión dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, maliciosamente acompañados por la parte demandada a su escrito de fecha 22 de mayo de 2018, los cuales constituyen documentos referidos a la relación arrendaticia mantenida por la parte actora con sociedad mercantil Motores Carrizal, C.A., la cual en el último contrato de arrendamiento celebrado en fecha 1 de marzo de 2015, acompañado por la parte demandada marcado “D”, tiene por objeto un inmueble constituido por la terraza con un área de cuatrocientos cincuenta y cinco metros cuadrados (455 m2), ubicado en la placa o parte superior del inmueble cuyo desalojo se demanda actualmente; y el uso o destino de esa terraza es para la compra y venta de vehículos de la clase automóvil, así como repuestos y accesorios para tales vehículos tal como se evidencia de las clausulas Primera y Séptima del último contrato de arrendamiento acompañado por la parte demandada marcado con la letra “D”.
Que las documentales antes mencionadas corresponden a una relación arrendaticia mantenida con la sociedad mercantil “Motores Carrizal, C.A”, es decir, una persona jurídica que no es parte en este proceso y es completamente diferente a “Farma Clip Carrizal, C.A” y adicionalmente a ello, señaló que tiene por objeto un inmueble aledaño al que hoy se demanda, tal como lo reconoce a su decir la parte demandada en su escrito presentado en fecha 22 de mayo de 2018, y un uso o destino diferente al convenido en el contrato de arrendamiento cuyo vencimiento se invoca en el presente proceso.
Que niega, rechaza y contradice de la manera más categórica en derecho la inexplicable y extravagante argumentación de la parte demandada que pretende sorprender la buena fe del sentenciador, afirmando que “la relación contractual se inició en el año 2010”, señalando que solo han celebrado el contrato de arrendamiento de fecha 1 de marzo de 2015, cuyo vencimiento se invocó.
Alegó que las documentales acompañadas por la parte demandada corresponden a una relación arrendaticia mantenida por la parte actora con una sociedad mercantil que no es parte en este proceso y completamente diferente a Farma Clip Carrizal, C.A., cuyo inmueble arrendado y el destino o uso del inmueble arrendado son igualmente diferentes.
Que con relación a la negación de la parte demandada de que “se haya notificado de la no renovación del contrato, pues dicha notificación jamás se practicó produciéndose por tanto la reconducción del mismo”, a su decir resulta asombroso que la parte demandada desconozca las diferentes notificaciones que cursan en autos, las cuales fueron practicadas inclusive a través de diferentes funcionarios públicos competentes para dar fe pública de ello, cuando resultaban legal y contractualmente innecesarias.
Que es necesario resaltar que considerando la imposibilidad contractual expresamente convenida y conocida por las partes de prorrogar el contrato de arrendamiento suscrito cuando en su Clausula Tercera se establece que “en ningún caso será prorrogado”, lo cual a su decir es clasificado por la doctrina patria como un contrato por tiempo determinado no renovable o improrrogable, tales notificaciones resultaban legal y contractualmente innecesarias a tenor de lo previsto en el artículo 1599 del Código Civil.
Que la demanda en el presente proceso se interpuso el primer día de despacho siguiente al vencimiento de la prorroga legal de seis meses (6) que le correspondía a la parte demandada y que venció el 28 de agosto de 2016.
Por ultimo solicitó que sea declarado sin lugar el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, confirmando así la sentencia recurrida en toda y cada una de sus partes y acordándose la correspondiente condenatoria en costas.
Por medio de escrito de observaciones presentado en fecha 07 de noviembre de 2019, la representación judicial de la parte actora sostuvo que el Tribunal de la causa emitió su pronunciamiento en la oportunidad correspondiente sobre la defensa alegada por la parte demandada, declarando sin lugar la misma, por lo que solicitó fuese declarado sin lugar el recurso, y se confirme en todas y cada una de sus partes la sentencia recurrida, con la correspondiente condenatoria en costas.
Demandada:
La representación judicial de la parte demandada denunció la violación del derecho a la defensa, el debido proceso y la tutela judicial efectiva de su representada, señalando que conforme a lo previsto en el artículo 346.1° del Código Adjetivo, alegaron la falta de jurisdicción del A quo ya que a su decir el contrato presenta desequilibrios que desmejoran a su mandante, por lo que alega que debe elevarse tal consideración a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), alegando que el contrato no se adapta a las pautas establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a tenor de lo establecido en el artículo 13, aduciendo además que sobre ello no hubo pronunciamiento alguno por parte del Tribunal, por lo que solicitó que se declarara con lugar el recurso de apelación.
Capítulo IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
El presente recurso se circunscribe -como ya se indicara- a impugnar la decisión proferida en fecha 12 de agosto de 2019, por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual declaró con lugar la demanda que incoara el ciudadano FRANCISCO TOMÁS DOMINGUEZ QUINTANA contra la sociedad mercantil FARMA CLIP CARRIZAL C.A, ambos identificados en el encabezado del presente fallo.
Para resolver se observa:
Antes de cualquier consideración respecto al mérito del asunto y dado que los requisitos de la sentencia son de estricto orden público, quien juzga considera menester resolver previamente la denuncia efectuada por la representación judicial de la parte demandada respecto a la violación del derecho a la defensa, el debido proceso y la tutela judicial efectiva, señalando haber alegado de conformidad con lo previsto en el artículo 346.1° del Código de Procedimiento Civil, Adjetivo, la falta de jurisdicción del Tribunal A quo ya que a su decir el contrato presenta desequilibrios que desmejoran a su mandante, por lo que alega que debe elevarse tal consideración a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), alegando que el contrato no se adapta a las pautas establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a tenor de lo establecido en el artículo 13, aduciendo que sobre ello, la recurrida no se pronunció, por lo que solicitó que se declarara con lugar el recurso de apelación.
Explanado lo anterior, este Juzgador constata de la revisión de las actas que conforman el presente expediente que, por sentencia proferida en fecha 09 de enero de 2019 (Vid. Folio 89 al 91de la pieza II del expediente), el Tribunal de la causa procedió a pronunciarse respecto a la cuestión previa alegada por la parte demandada, cuya omisión denuncia por ante esta Alzada, declarándola sin lugar, y por consiguiente, declaró que si tiene jurisdicción para conocer de la presente demanda, la cual no fue impugnada por la parte demandada mediante la solicitud de regulación de la jurisdicción, de modo que, evidencia quien decide que en el caso de autos ni se transgredió la tutela judicial ni el derecho a la defensa de la parte demandada, ni mucho menos se subvirtió el proceso, pues, el Tribunal se pronunció respecto a tal defensa –falta de jurisdicción- considerando que el conocimiento de la presente acción corresponde exclusivamente a los órganos jurisdiccionales civiles ordinarios, desprendiéndose que el juicio se ha tramitado de acuerdo a lo establecido en el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor Comercial, en consonancia con los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por consiguiente, se desestima la denuncia efectuada por la representación judicial de la parte demandada. Así se decide.
Ahora bien, se observa que la parte actora pretende el desalojo del inmueble destinado al uso comercial, el cual según lo establecido en la cláusula primera del contrato suscrito en fecha 1° de marzo de 2015, se encuentra constituido por un local comercial el cual tiene un área de cuatrocientos cincuenta y cinco metros (455 m2), el cual se encuentra comprendido por los locales identificados con el No. 3 el cual posee ciento veintiocho metros cuadrados (128 m2), No. 4 de doscientos trece metros cuadrados (213 m2), No. 5 de sesenta y seis metros cuadrados (66 m2), y un local de servicio para baños públicos y otros de cuarenta y ochos metros cuadrados (48 m2), inmueble éste ubicado en la carretera Panamericana Km 21, Centro Comercial Los Pinos, Sector Corralito, Carrizal, Municipio Carrizal, Estado Miranda, señalando haber vencido el contrato y la prorroga legal arrendaticia prevista en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y aduciendo que la arrendataria se niega a cumplir con su obligación de desocupar y restituir el inmueble arrendado, libre de personas y cosas, por lo que fundamentó su pretensión en la causal de desalojo prevista en el literal g del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Por su parte, en la oportunidad para dar contestación a la presente demanda, la representación judicial de la parte demandada rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes, la demanda incoada en contra de su mandante, señalando que la prorroga legal que sostiene el actor haberse vencido vulnera sus derechos, ya que alega que la relación contractual se inició en el año 2010, negando que se le haya notificado de la no renovación del contrato, por cuanto a su decir dicha notificación jamás se practicó produciéndose por tanto la reconducción del contrato. Asimismo, alegó la excepción non adimpletis contractus, señalando que el arrendador jamás adecuó el contrato dentro del lapso de seis (6) meses al establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que no puede exigir el desalojo en base a dicha Ley, cuando sostiene que la relación contractual se inició durante la vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Planteados así los términos en los que se trabo la presente litis es necesario precisar que, conforme a la regla de distribución de la carga de la prueba contemplada en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, en consecuencia, quien pretende algo ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión, y quien la contradice ha de probar los hechos modificativos, impeditivos o extintivos de aquella pretensión.
Ante ello, resulta necesario para este sentenciador analizar los medios de pruebas traídos a los autos, en tal sentido, se observa que la parte demandante promovió lo siguiente:
Original del contrato autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda en fecha 15 de julio de 2015, bajo el No. 22, Tomo 276, cursante del folio 13 al 16 de la pieza I del presente expediente, el cual se valora de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el mismo no fue impugnado ni tachado por la parte contraria, evidenciándose la relación arrendaticia existente entre las partes y los términos en los cuales contrataron. Así se decide.
Original de comunicación dirigida a la sociedad mercantil FARMA CLIP CARRIZAL, de fecha 20 de febrero de 2016, cursante al folio 17 de la pieza I del presente expediente, la cual se desecha del proceso conforme al principio de alteridad de la prueba. Así se decide.
Original de la notificación efectuada por la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 26 de febrero de 2016, la cual cursa del folio 18 al 20 de la pieza I del presente expediente, la cual se valora de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la misma no fue impugnada ni tachada por la parte contraria, evidenciándose la intensión del arrendador de no acordar prorroga o renovación del contrato de arrendamiento. Así se decide.
Ejemplar del telegrama de fecha 07 de marzo de 2016, y constancia emitida por el Instituto Postal Telegráfico de Venezuela de fecha 16 de marzo de 2016, los cuales cursan en autos en los folios 21 y 22 de la pieza I del presente expediente, el cual se valora de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el mismo no fue impugnado ni tachado por la parte contraria, evidenciándose la intensión del arrendador de notificar del vencimiento del contrato y del inicio de la prorroga legal, además de la fecha en que debía desocupar. Así se decide.
Original de la notificación judicial practicada por el Juzgado de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 16 de marzo de 2016, la cual cursa del folio 23 al 82 de la pieza I del presente expediente, la cual se valora de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la misma no fue impugnada ni tachada por la parte contraria, quedando demostrado la intensión del arrendador de no querer renovar el contrato de arrendamiento. Así se decide.
Original de la notificación efectuada por la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 16 de agosto de 2016, la cual cursa del folio 83 al 85 de la pieza I del presente expediente, la cual se valora de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la misma no fue impugnada ni tachada por la parte contraria, evidenciándose la notificación efectuada en el local arrendado, a través de la cual se informó del vencimiento de la prórroga legal. Así se decide.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada promovió lo siguiente:
Copia simple de contratos de arrendamientos suscritos entre el ciudadano FRANCISCO TOMAS DOMINGUEZ QUINTANA, con la sociedad mercantil MOTORES CARRIZAL C.A., cursantes a los folios 04 al 18 de la pieza II del presente expediente, los cuales se desechan del proceso por cuanto no se constata que haya identidad entre el objeto del presente juicio, ni entre las partes que intervienen en este proceso. Así se decide.
Copia simple de la sentencia dictada en fecha 19 de diciembre de 2017, por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual cursa del folio 19 al 46 dela pieza II del presente expediente, la cual se desecha del proceso por cuanto nada aporta al tema controvertido. Así se decide.
En la oportunidad de la celebración de la audiencia oral, de conformidad con lo previsto en el artículo 403 del Código de Procedimiento Civil, se absolvieron posiciones juradas, desprendiéndose que el demandante, depuso lo siguiente:
“…PRIMERA: ¿Diga cómo es cierto señor FRANCISCO que antes de ese contrato se suscribieron otros contratos entre las mismas partes y sobre los mismos inmuebles? RESPONDIO: No. SEGUNDA: ¿Diga cómo es cierto que usted obligo al arrendatario a renunciar a la prorroga legal? RESPONDIO: No. TERCERA: ¿Diga cómo es cierto que la relación contractual se encuentra indeterminada? RESPONDIO: No. CUARTA: ¿Recuerda usted desde cuando existe una relación arrendaticia entre ustedes y los demandados? Acto seguido, la abogada MARIA DOMINGUEZ se opone a la pregunta realizada por el abogado GUSTAVO TORRES en base a que está mal formulada la pregunta. En este acto el Tribunal, le señala al abogado de la parte demandada que reformule su pregunta ¿Recuerda el demandante cuantos contratos a firmado con la demandada? El Tribunal deja constancia que pregunta fue nuevamente mal formulada. QUINTA: ¿Diga cómo es cierto, desde cuando data la relación contractual? En este estado el apoderado del demandante se opone a la posición formulada porque no se ajusta a lo previsto en el artículo 409 del Código de procedimiento Civil. SEXTA: ¿Diga el testigo como es cierto, que la relación contractual data desde el año 2010? RESPONDIO: No.”

Asimismo, la parte demandada absolvió posiciones juradas de la siguiente manera:
“…PRIMERO: ¿Diga cómo es cierto, que usted reconoce que el único contrato de arrendamiento celebrado por FARMA CLIP CARRIZAL C.A. con el ciudadano FRANCISCO DOMINGUEZ corresponde al suscrito al 1 de marzo de 2015? RESPONDIO: No. SEGUNDA: Diga cómo es cierto que FARMA CLIP CARRIZAL C.A. fue inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital? RESPONDIO: Si. TERCERA: ¿Diga cómo es cierto FARMA CLIP CARRIZAL C.A. fue inscrita el 26 de agosto de 2014? RESPONDIO Si. CUARTA: ¿Diga cómo es cierto que nuestro representado le notificó por diferentes medios su voluntad de no continuar la relación arrendaticia? RESPONDIO: No. QUINTA: ¿Diga cómo es cierto que usted pretende continuar ocupando el inmueble arrendado en contra de la voluntad de nuestro representado? En este estado la apoderada judicial de la parte demandada, se opone a la pregunta QUINTA por estar mal formulada. En este estado el Tribunal le ordena al absolvente dar respuesta a la pregunta por cuanto la misma se encuentra formulada conforme a lo que establece el Código de Procedimiento Civil, en su artículo 409. Acto seguido, el absolvente procede a dar respuesta a la pregunta QUINTA y RESPONDIO: No SEXTA: Diga cómo es cierto que el inmueble arrendado, tiene una superficie de 455 metros cuadrados? RESPONDIO: Si SEPTIMA Diga cómo es cierto que actualmente paga un canon de arrendamiento de 5,35 bolívares soberanos incluyendo el IVA? RESPONDIO: No OCTAVA: Diga cómo es cierto, que su representada ha usado el inmueble arrendado para uso o destino diferente para el cual fue arrendado? RESPONDIO: No NOVENA ¿Diga cómo es cierto que la administración de la compañía corresponde a tres directores diferentes? RESPONDIO: No DECIMA: ¿Diga cómo es cierto, que los ciudadanos FRANCISCO ENRIQUE VERENZUELA GIL, GUSTAVO ALEJANDRO TORRES LEON y HECTOR SAMUEL PEREZ CHIQUIN son los directores gerentes de la compañía FARMA CLIP? RESPONDIO: No DECIMO PRIMERO: ¿Diga cómo es cierto, que para la administración FARMA CLIP CARRIZAL C.A. con el ciudadano FRANCISCO DOMINGUEZ siempre deben actuar 2 de sus tres directores independientemente de cuáles de ellos sean? RESPONDIO: Si.”

Ahora bien, de la revisión de las posiciones juradas absueltas por ambas partes no se desprende confesión alguna ni elemento que aporte al tema controvertido, en virtud de ello este Tribunal desecha este medio probatorio del proceso. Así se decide.
Analizado lo anterior, procede quien decide previamente a revisar las defensas opuestas por la parte demandada en su escrito de contestación, y en este sentido, se observa que sostiene que la relación arrendaticia inició durante la vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que señala no ser aplicable el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. En cuanto a ello, y visto las documentales anteriormente analizadas, se constata que efectivamente la relación arrendaticia entre el ciudadano FRANCISCO TOMÁS DOMINGUEZ QUINTANA y la sociedad mercantil FARMA CLIP CARRIZAL C.A., inició con el contrato suscrito en fecha 1° de marzo de 2015, y posteriormente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda en fecha 15 de julio de 2015, bajo el No. 22, Tomo 276, por lo que obró conforme a derecho el Tribunal de la causa al aplicar y tramitar el presente juicio conforme a las disposiciones previstas en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, Ley ésta que se encontraba vigente para el momento de la suscripción del contrato que relaciona a las partes de este proceso. Así se decide.
En cuanto a la excepción non adimpletis contractus alegada por la parte demandada por cuanto a su decir el arrendador no adecuó el contrato dentro del lapso de seis (6) meses como lo prevé el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que señala que no puede exigirse el desalojo en base a dicha Ley, alegando que la relación contractual se inició durante la vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, observa este sentenciador que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.585 del Código Civil, la obligación del arrendador se contrae a entregar al arrendatario la cosa arrendada, a conservarla en estado de servir al fin para la que se la ha arrendado y a mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo del contrato, en razón de ello, y constatándose de los alegatos esgrimidos por las partes como del acervo probatorio cursante en autos, que el arrendador ha dado cumplimiento a sus obligaciones contractuales, es por lo que en el caso de autos no aplica en los términos expuestos, la excepción opuesta por la parte demandada, en consecuencia, ha obrado conforme a derecho el Tribunal de la causa al declarar improcedentes las anteriores defensas esgrimidas por la parte demandada al contestar la demanda. Así se decide.
Establecido lo anterior, procede quien aquí decide a revisar la procedencia o no de la presente demanda, en este sentido se observa que la parte actora fundamentó su pretensión –como se señalara precedentemente- en el literal g del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual prevé:

“Artículo 40.- Son causales de desalojo:
…omissis…
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes (…)”

La anterior disposición normativa propone como causal de desalojo el vencimiento del contrato, y cuando no exista entre las partes un acuerdo de prórroga o renovación del mismo; observándose que en el caso de autos, la vigencia del contrato suscrito y reconocido por ambas partes en el presente proceso, inició el 01 de marzo de 2015 y venció el 28 de febrero de 2016, sin que en ningún caso pudiera ser prorrogado, ello conforme a lo acordado por las partes en su cláusula tercera. De este modo, la prorroga legal de seis (06) meses a la que hace alusión el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, venció efectivamente como lo alegara la parte actora el 28 de agosto de 2016, tal como lo estableciera el Tribunal de la causa.
Aunado a ello, se desprende de los autos que, no obstante a que las partes no establecieron en el contrato la obligación de notificar la no renovación del mismo, el arrendador procedió a realizar varias notificaciones tendientes a informar a la arrendataria tanto del vencimiento del contrato como de la prorroga legal, sin que se evidencie en autos que la arrendataria haya dado cumplimiento con la entrega material del inmueble una vez vencida la indicada prorroga legal, ocupación ésta que en modo alguno pudiera considerarse que se realizó con la anuencia del arrendador, ni mucho menos que haya operado en el caso de autos la tácita reconducción, pues, el actor demostró en autos su intención de no querer renovar el contrato, lo cual convalido con la interposición de la presente demanda. Siendo ello así, resulta para quien aquí decide procedente la pretensión de desalojo con fundamento en el literal g del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se decide.
En virtud de las anteriores consideraciones, debe este sentenciador indefectiblemente declarar sin lugar el recurso de apelación ejercido, confirmándose el fallo recurrido, tal como se declarara de manera expresa, positiva y precia en el dispositivo de este fallo. Así se decide.
Capítulo V
DISPOSITIVA
Con fundamento en lo antes expuesto, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
Primero: SIN LUGAR el recurso procesal de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada contra la sentencia dictada el 12 de agosto de 2019, por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual se CONFIRMA bajo los razonamientos expuestos en la parte motiva del presente fallo.
Segundo: CON LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por el ciudadano FRANCISCO TOMÁS DOMINGUEZ QUINTANA, en contra de la Sociedad Mercantil FARMA CLIP CARRIZAL C.A, ambos plenamente identificados en el encabezado del presente fallo.
Tercero: Se ORDENA a la parte demandada hacer entrega a la parte actora, del bien inmueble constituido por un local comercial con un área de cuatrocientos cincuenta y cinco metros (455 m2), y que comprende los locales identificados con los Nos. 3, el cual posee ciento veintiocho metros cuadrados (128 m2), No. 4 de doscientos trece metros cuadrados (213 m2), No. 5 de sesenta y seis metros cuadrados (66 m2), y un local de servicio para baños públicos y otros de cuarenta y ochos metros cuadrados (48 m2), ubicado en el Km 21 de la carretera panamericana, Centro Comercial Los Pinos, sector Corralito, Municipio Carrizal del Estado Bolivariano de Miranda, en el mismo estado en que lo recibió libre de bienes y personas.
Cuarto: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Quinto: Déjese copia certificada de la presente decisión, para darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 eiusdem.
Sexto: Dado que el presente fallo se dicta luego de la reanudación del despacho -de manera virtual- luego de la cuarentena ordenada por el Ejecutivo Nacional a propósito de la pandemia de Covid-19, en resguardo del derecho a la defensa de las partes se ordena su notificación tanto en sus domicilios procesales, como en la página web de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia correspondiente a esta Circunscripción Judicial caracas.scc.org.ve
Séptimo: Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen en su debida oportunidad legal.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los quince (15) días del mes de diciembre de 2020. Años 210º de la Independencia y 161º de la Federación.
El Juez Superior
Raúl Alejandro Colombani
La Secretaria
Vanessa Pedauga
En esta misma fecha siendo las once de la mañana (11:00 a.m.) se registró y publicó la anterior sentencia.
La Secretaria
Vanessa Pedauga

RAC/
Asunto: AP71-R-2019-000336.