TSJ Regiones - Decisión

AP31-V-2019-000471

PARTE ACTORA: ADMINISTRADORA GRAMER C.A, inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 24 de mayo de n2010 bajo el Nº 21, Tomo 45-A.

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE ACTORA: CESAR SANCHEZ MEDINA y CRISTOBAL ESPINAL IZQUIERDO, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 39.194 y 78.000

PARTE DEMANDADA: FARMACIAS INVERSIONES J.B.M.F.I antes INVERSIONES J.B.M.F.I, inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 30 de marzo de 2005, bajo el Nº 55, Tomo 23-A_Cto..

DEFENSORA JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA: NANCY TIRADO, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 128.946

MOTIVO: DESALOJO

SENTENCIA: DEFINITIVA.

De conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, se hace extensivo el presente fallo en los términos siguientes:

I
NARRATIVA
Exponen los representantes judiciales de la parte actora, que su poderdante en fecha 4 de noviembre de 2011, suscribió con la hoy demandada, contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, quedando anotado bajo el Nº 12, tomo 89,, el cual tuvo por objeto el alquiler de un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la planta baja, local 1-A del edificio La Trinidad, el cual está situado en la urbanización La Trinidad, avenida San Sebastián con calle Bolívar, Municipio Baruta del Estado Miranda, el cual acompañaron marcado “B”; que de conformidad con la cláusula tercera, la duración del contrato era de cinco (5) años fijos contados a partir del día 1 de mayo de 2011, hasta el 30 de abril de 2016; que el contrato podría ser prorrogado por periodos iguales solo en aquellos casos en que la Arrendadora conviniera en hacerlo de manera expresa, por escrito y con sesenta días de anticipación al vencimiento, debiendo estar solvente la inquilina en el pago de los cánones de arrendamiento; que en caso que la demandante no prorrogara el contrato y vencido como fuera el plazo de la prórroga legal, sin que la demandada hubiere entregado el inmueble desocupado, aquella solicitaría la entrega material sin tener que cumplir alguna formalidad, es decir sin necesidad de notificación; que iniciada la relación arrendaticia se cumplieron a cabalidad las obligaciones contraídas, a excepción de la entrega material del inmueble, debiendo la arrendataria de acuerdo a lo contratado, entregarlo desocupado el día 30 de mayo de 2018, fecha en la cual ya había transcurrido los cinco (5) años pactados en el contrato y los dos (2) años de la prorroga legal establecida en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial; que la arrendataria aceptó y pago oportunamente el canon correspondiente al periodo de cinco (5) años, así como el canon correspondiente a la prórroga legal; que proceden a demandara la Sociedad Mercantil FARMACIAS INVERSIONES J.B.M.F.I C.A, para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal en desalojar y entregar a la parte demandante, el local comercial ubicado en la planta baja, del edificio denominado La Trinidad, situado en la urbanización la trinidad, avenida San Sebastián con calle Bolívar, Municipio Baruta del Estado Miranda, en el pago de los costos y costas generados en la demanda.
Agotada como fue la citación personal de la parte demandada y cumplidos como fueron los parámetros establecidos en el artículo 223 del código de Procedimiento Civil, se procedió a designar a la abogada NANCY TIRADO, como defensora judicial de la parte demandada, quien previa a las formalidades de ley, procedió a darse por notificada y aceptar el cargo recaído en su persona.
En la oportunidad de la contestación de la demanda, la defensora judicial designada, negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho invocado por la parte actora, negó el hecho que su representada se encuentre insolvente en el pago de los cánones desde el mes de mayo de 2018; negó, rechazó y contradijo que su representada sea condenada a la entrega del inmueble arrendado pidiendo finalmente que la demanda sea declarada Sin Lugar en la definitiva.
En fecha 16 de noviembre de 2020, se celebró la audiencia preliminar, a dicho acto comparecieron los abogados CESAR SANCHEZ y CRISTOBAL ESPINAL en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandante; y la defensora judicial designada a la parte demandada abogada NANCY TIRADO. Los apoderados judiciales de la parte actora, ratificaron todo lo alegado en el libelo de demanda, así como las pruebas acompañadas promovidas en el mismo. Por su parte, la defensora judicial, ratificó en todas y cada una de sus partes el escrito de su contestación a la demanda.
En fecha 19 de noviembre de 2020, este tribunal conforme a lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, procedió hacer la fijación de hechos y límites de la controversia.
En el lapso probatorio, en fecha 30 de noviembre de 2020, la parte demandada procedió a promover documentales, contentiva del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.
En fecha 30 de noviembre, este tribunal admitió las pruebas, salvo su apreciación en la sentencia definitiva.
En fecha 09 de diciembre se celebró la audiencia Oral y Pública.

II
PRUEBAS
Pruebas de la Parte Demandante:
Junto con el escrito libelar:
1) Cursante a los folios seis (6) al ocho (8), instrumento poder otorgado por el ciudadano PEDRO EMILIO DIAZ MARTIN, en su carácter de Director de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA GRAMER C.A, a los abogados CESAR SANCHEZ MEDINA y CRISTOBAL ESPINAL, autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 15, Tomo 42, folios 70 al 72, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaria; dicha instrumental se valora conforme a las previsiones de los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos, 150, 151, 152 y 429 del Código de Procedimiento Civil y se tiene como plena prueba de la representación que ostentan en el presente juicio los precitados apoderados. Y así se declara.
2) Cursante de los folios diez (10) al folio quince (15) instrumental contentiva del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 4 de noviembre de 2011, por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el N° 12, Tomo 89, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría; visto que tal instrumental no fue impugnada por la parte contraria, se valora conforme a lo estipulado en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se tiene como plena prueba de la relación locativa existente entre ADMINISTRADORA GRAMER C.A y la sociedad mercantil FARMACIAS INVERSIONES J.B.M.F.I. C.A., como arrendadora y arrendataria, respectivamente, en cuya cláusula tercera se estipuló lo siguiente: “CLAUSULA TERCERA: La duración de este contrato será de cinco años (5) fijos y comenzará a partir del día 01 de mayo de 2011 hasta el 30 de Abril de 2016. El presente contrato podrá ser prorrogado por periodos iguales siempre que “LA ARRENDADORA” convenga en conceder por escrito por lo menos con sesenta días de anticipación (60) la prórroga de este contrato y la inquilina se encuentre totalmente solvente con los cánones de arrendamiento. En caso de que “LA ARRENDADORA” no convenga en prorrogar el presente contrato de arrendamiento y vencido el plazo fijado por la ley como prorroga legal, sin que LA ARRENDATARIA hubiere entregado el inmueble totalmente desocupado con las llaves respectivas , sin perjuicio a las cláusulas contenidas en este documento , puede LA ARRENDADORA y asi lo conviene LA ARRENDATARIA, solicitar la entrega material del inmueble dado en ARRENDAMIENTO, sin que para ello medie otro procedimiento distinto al contenido de esta clausula…” y así se establece...

III
DEL DEBATE ORAL

Tal como fue indicado precedentemente, la representación judicial de la parte demandante ratificó los alegatos que ha sostenido durante la sustanciación del proceso, es así que en síntesis manifestó lo siguiente: “Pretendo a través de la presente demanda, se ordene el desalojo del local descrito en el libelo en razón del vencimiento del contrato y tal como se establece en el mismo, que dicho desalojo procede de mero derecho sin requerimiento mas que el propio vencimiento así como de la prorroga legal, vencido como están todos los lapsos solicito a la ciudadana juez se sirva declarar con lugar la demanda y ordene el inmediato desalojo del inmueble y acuerde la correspondiente condenatoria en costas. Es todo” … por su parte la defensora judicial designada a la parte demandada expresó lo siguiente: “ratifico en este acto en todas y cada una de sus partes, los alegatos esgrimidos en la contestación de la demanda, escrito mediante el cual se solicitó se declarara sin lugar la demanda, en virtud de que el contrato de arrendami9ento y su prorroga legal siguen vigentes y por tanto, la demanda de desalojo no debe prosperar. Me opongo a lo expuesto por la parte demandante y solicito que la presente demanda sea declarada sin lugar.”
V
MERITO
Planteada en estos términos la controversia y a los fines de la resolución del asunto es necesario para esta Juzgadora traer a colación el artículo 506 de Código de Procedimiento Civil que establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”
El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone: “Los jueces tendrán por parte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
Por su parte, el artículo 1.354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…”.
Las normas precedentemente transcritas regulan el principio de la verdad procesal y el deber que tienen los jueces de ceñirse a lo alegado y probado en autos, y consagra igualmente, el principio de la legalidad, el cual consiste en que los jueces no tienen más facultades que las que le otorgan las leyes, y que sus actos son únicamente válidos cuando se funden en una norma legal y se ejecuten de acuerdo con lo que ella prescribe, sin descartar que las facultades y los poderes de los cuales ostentan pueden estar contenidos en las Leyes expresamente o de una manera implícita, debiendo en el último caso inferirse necesariamente de ellas y no proceder de una interpretación falsa o maliciosa de su texto, y los siguientes a la distribución de la carga de la prueba, y establecen claramente que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado en relación con los hechos extintivos, modificativos e impeditivos.
Al respecto de la distribución de la carga de la prueba, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº RC-226 del 23 de marzo de 2004, expediente Nº 2003-339, reiterada en fallo N° RC-244 de fecha 13 de junio de 2011, expediente N° 2010-491, caso: Lilian Josefina Sánchez De Sisa y otro, contra Ana Janet Chacón Bautista, estableció lo siguiente:
“…El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”
La citada norma regula la distribución de la carga de la prueba al establecer que todo aquél que afirma un hecho tiene que probarlo para que su alegato no se considere infundado. En tal sentido, esta Sala mediante sentencia N° 193 del 25 de abril de 2003 (caso: Dolores Morante Herrera c/ Domingo Antonio Solarte y Ángel Emiro Chourio), expresó:
‘En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina ‘carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación.
Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. A: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; B: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss)…Omissis…La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptione fit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas (GF. N° 17 (2° etapa) p 63)…” (Resaltado del texto)…”
Así planteada la controversia, cuyos límites fueron fijados por la demanda y su contestación, lo constituye la pretensión de la actora de demandar el cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal y en consecuencia solicitar el desalojo conforme al literal g del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en virtud del incumplimiento por parte de la arrendataria de hacer entrega del inmueble objeto del arrendamiento, a pesar de haberse vencido el contrato y su prorroga legal arrendaticia de dos (2) años otorgada a la arrendataria conforme a lo estipulado en el artículo 26 del precitado texto normativo; por su parte la defensora judicial de la parte demandada, negó, rechazó y contradijo la demanda, negando el incumplimiento que alega la actora en el libelo.
Ahora bien, de lo anteriormente señalado aprecia esta sentenciadora que la acción interpuesta es del desalojo del inmueble dado en arrendamiento, con fundamento en el supuesto de hecho contenido en el literal taxativo de la letra “g”, del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual señala:
Artículo 40. Son causales de desalojo:
(…)
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes…”
De lo anterior tenemos, que constituye una causal para la procedencia de la acción de desalojo que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes hubiere vencido, y las partes no hubieren acordado una prórroga o su renovación; y en el presente caso, la parte actora demanda el desalojo bajo el argumento que el contrato finalizó el 30 de abril de 2016, por lo que a partir del 01 de mayo de 2016 comenzaría a transcurrir la prórroga legal, por dos (2) años que finalizó el 30 de abril de 2018, de lo que claramente se colige que la causal de desalojo invocada es el vencimiento del contrato, causal ésta contenida en el citado artículo 40 literal g de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
En relación al fondo de esta controversia, tenemos que el contrato puede terminarse, como se demanda en el presente caso, por el vencimiento del lapso prefijado como de duración del contrato, el cual puede darse de dos formas: en caso que el arrendatario no tenga interés en gozar del beneficio de prórroga legal, y por el vencimiento de ésta. En el caso de demanda por cumplimiento por vencimiento del término de duración del contrato y de su prórroga legal, en cuyo caso se aplica el artículo 1.599 del Código Civil, que establece que cuando el arrendamiento se haya hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio, es decir, al concluir el contrato como su prórroga legal le nace el derecho al arrendador a exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado.
En el caso de autos, se observa que en cuanto a los alegatos esgrimidos tanto en el libelo como en la contestación, las partes están contestes en la existencia de la relación contractual, de modo que este hecho se tiene por admitido.
Así las cosas, del acervo probatorio se evidencia que la parte actora logró probar la relación contractual a través del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 4 de noviembre de 2011, del cual se desprende de su cláusula tercera claramente, el tiempo de duración del mismo, su temporalidad, así como que en caso de la voluntad de renovarlo LA ARRENDADORA, debía manifestarlo por escrito por lo menos con sesenta (60) días de anticipación; de tal manera que al no constar a los autos notificación alguna que demuestre y desvirtúe los dichos de los apoderados judiciales de la parte actora, queda evidenciado que ésta logró probar el vencimiento del contrato de arrendamiento y la respectiva prorroga legal, esto es, el 30 de abril de 2018, de manera que para la fecha de interposición de la demanda octubre de 2019, ya habían finalizado tanto la relación arrendaticia así como su prórroga legal de dos (2) años.
Siendo así, y habiendo la parte demandante demostrado el vencimiento del contrato de arrendamiento, así como de su prórroga legal, es por lo que debe declararse procedente la presente acción de desalojo por vencimiento del contrato y su prórroga legal, conforme al artículo 40 literal g de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y así se decide.
VI
DISPOSITIVA
Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA GRAMER C.A., en contra de la sociedad mercantil FARMACIAS INVERSIONES J.B.M.F.I. C.A. SEGUNDO: Se condena a la parte demandada, a la entrega material real y efectiva libre de bienes y personas, a la parte actora el bien inmueble constituido por un (01) local para comercio ubicado en la planta baja local 1-A, del edificio denominado La Trinidad, avenida San Sebastián con calle Bolívar, Municipio Baruta del Estado Miranda. TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida en el proceso
Regístrese, publíquese, incluso en la página web oficial del Tribunal Supremo de justicia notificacionesysentencias.civil@gmail.com., el presente fallo y notifíquese a las partes conforme a lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, dando así cabal cumplimiento a la resolución Nº 05-2020, de fecha 05 de octubre de dos mil veinte (2020) emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.-
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los catorce (14) días del mes de diciembre de dos mil veinte (2020) Años 208 de la Independencia y 159 de la Federación.-
LA JUEZ

ABG. ARLENE PADILLA

LA SECRETARIA

ABG. MARIA NAVAS

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión previa las formalidades de ley.-
LA SECRETARIA

ABG. MARIA NAVAS