TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años 209º y 160º

ASUNTO: AP71-R-2017-000874

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil INVERSIONES CUPI, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 02 de noviembre de 2010, bajo el No. 41, Tomo 349-sgdo.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos ANTONIO BRANDO, MARIO BRANDO, PAOLA BRANDO, PEDRO NIETO, DOMINGO MEDINA y MIGUEL LOPEZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 12.710, 119.059, 131.293, 122.774, 128.661 y 155.100, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil PROYECTO 18.433, C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 22 de abril de 1993, bajo el No. 15-A-41 Pro, Tomo 41.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos RUBEN ELIAS RODRIGUEZ LOBO, LUCAS ALEXANDER BLANCO VELAZQUEZ, GUSTAVO JAVIER URREA RIOS, RAFAEL ENRIQUE SEGOVIA ORTEGA y AYDA VENZA RIVERA BERMUDEZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 75.439, 121.841, 127.967, 90.739 y 245.719, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA.
- I -
ANTECEDENTES EN ESTA ALZADA

Se recibieron en esta Alzada las presentes actuaciones, previo el trámite administrativo de distribución, en virtud del recurso de apelación ejercido en fecha 19 de junio de 2017, por el abogado Rubén Rodríguez, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 75.439, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil PROYECTO 18.433, C.A., contra la decisión dictada en fecha 31 de octubre de 2016, por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuso la sociedad mercantil INVERSIONES CUPI, C.A., contra la sociedad mercantil PROYECTO 18.433, C.A.; apelación que fue oída por el Tribunal de la causa mediante auto de fecha 13 de junio de 2017, en ambos efectos de conformidad con lo dispuesto en el artículo 878 del Código de Procedimiento Civil, ordenándose la remisión inmediata del expediente.
En fecha 19 de octubre de 2017, este Tribunal ordenó darle entrada al expediente constante de una pieza, y previa revisión de las actas procesales se ordeno su devolución a los fines de que se realizaran las correcciones indicadas; siendo recibido nuevamente en fecha 20 de diciembre de 2017.
En fecha 17 de enero de 2018, se dicto auto, mediante el cual se fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a dicha fecha para la consignación en autos de los respectivos escritos de informes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 19 de febrero de 2018, el apoderado de la parte demandada, abogado Rubén Elías Rodríguez Lobo, consigna escrito de informes; y el día 26 de febrero de 2018, el abogado Pedro Nieto, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora consigna escrito de observaciones.
En fecha 02 de marzo de 2018, se dijo visto y se indicó que el lapso de sesenta días continuos para dictar sentencia comenzó a computarse a partir de dicha fecha inclusive.
En fecha 30 de abril de 2018, se dicto auto mediante el cual se difiere la oportunidad para dictar sentencia para dentro de los TREINTA (30) DÍAS CONTINUOS siguientes, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Así entonces, se pasa a dictar sentencia en esta oportunidad en los siguientes términos:

- II -
TRAMITACIÓN EN PRIMERA INSTANCIA

Se inicio la demanda mediante escrito presentado en fecha 04 de julio de 2013, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiéndole su conocimiento al Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la referida Circunscripción Judicial, despacho que por auto dictado el 10 de julio de 2013, admitió la causa mediante los trámites del procedimiento ordinario, ordenado el emplazamiento de la parte demandada, sociedad mercantil PROYECTO 18.433, C.A., en la persona de su Director Gerente ciudadano Carlos Eduardo Álvarez Bolívar.
En fecha 15 de julio de 2013, la representación judicial de la parte actora consigna los fotostatos para la elaboración de las compulsas y los emolumentos para el traslado del alguacil. En fecha 19 de julio de 2013, se dejó constancia de haberse librado la compulsa.
En fecha 01 de agosto de 2013, comparece la representación judicial de la parte actora ratificando la solicitud de medida cautelar requerida en el escrito libelar; y por auto dictado el 05 de agosto de 2013, se indicó al peticionante que realizara su pedimento en el cuaderno aperturado para tal fin.
En fecha 31 de marzo de 2015, se dicto auto mediante el cual se acordó la citación por cartel de la parte demandada, dado que fue infructuosa su citación personal. En esa misma fecha se libró el cartel de citación respectivo.
En fecha 29 de abril de 2015, fueron consignados los ejemplares de las publicaciones del cartel de citación, y en fecha 07 de agosto de 2015, previa consignación de las expensas para la fijación del ejemplar del cartel, la Secretaria del Tribunal de la causa dejó constancia del cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 22 de septiembre de 2015, previo abocamiento se designó al abogado CARMELO JOSE DIAZ CABRAL, como defensor judicial de la parte demandada, ordenándose su notificación mediante boleta a los fines de que acepte el cargo o presente excusas.
En fecha 27 de octubre de 2015, el abogado Carmelo José Díaz Cabral, se da por notificado de la designación recaída en su persona, acepta el cargo y juro cumplir fiel y cabalmente con el mismo.
En fecha 18 de enero de 2016, comparece el abogado Rubén Elías Rodríguez Lobo, consigna instrumento poder que acredita su representación y expone que actuando en su carácter de apoderado judicial de la empresa PROYECTO 18.433, C.A., se da por citado, queda en cuenta del lapso de emplazamiento y solicita se deje sin efecto el nombramiento del defensor judicial ad litem.
En fecha 11 de febrero de 2016, la representación judicial de la parte demandada presenta escrito de contestación a la demanda, identificando los siguientes particulares: “I INEPTA ACUMULACION”, “II NATURALEZA DEL CONTRATO”, “III INDEMNIZACION UNICA”, “IV INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO” indicando en este ítems que a todo evento niega, rechaza y contradice que su representada haya incumplido el contrato y que tenga la obligación de protocolizar el documento definitivo de venta; y el último “V CONSIDERACIONES FINALES”.
En fecha 24 de febrero de 2016, la parte actora solicitó se desestime y deseche el alegato de inepta acumulación y que asimismo sean desestimados el resto de los alegatos.
En fecha 03 de marzo de 2016, la parte demandada consigno escrito de promoción de pruebas y el 11 de marzo de 2016, fue consignado escrito de pruebas por parte de la accionante; ordenándose agregar a las actas los referidos escritos mediante auto dictado el 16 de marzo de 2016. Posteriormente mediante providencia de fecha 01 de abril de 2016, fueron sustanciadas y admitidas las pruebas promovidas por ambas partes.
En fecha 31 de octubre de 2016, se dicto sentencia definitiva, que declaró CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por INVERSIONES CUIPI, C.A. contra PROYECTO 18.433, C.A., y en consecuencia se condenó a dar cumplimiento al contrato de compra venta celebrado el 28 de noviembre de 2012; en caso de incumplimiento la sentencia servirá como titulo de propiedad; e IMPROCEDENTE la inepta acumulación de acciones invocada por la parte demandada. Se condena en costas a la parte demandada por haber sido totalmente vencida y se ordeno la notificación de las partes.
En fecha 01 de noviembre de 2016, la parte demandada apela del fallo dictado y por auto dictado el 07 de noviembre de 2016, se indica que vista la petición formulada y de la revisión de las actas se desprende que en el fallo dictado se ordeno la notificación de las partes por haberse proferido fuera del lapso de ley, por lo que se ordenó la notificación de la parte actora mediante boleta, la cual fue librada en dicha oportunidad.
En fecha 06 de febrero de 2017, el Alguacil encargado de practicar la notificación de la parte actora dejo constancia de la imposibilidad de practicarla; y por auto dictado el 01 de marzo de 2017, a solicitud de parte se ordeno que la notificación se verificara por medio de un cartel publicado en prensa, el cual fue librado ese mismo día.
En fecha 30 de mayo de 2017, la representación judicial de la parte demandada, consignó un ejemplar de la publicación del cartel de notificación.
En fecha 19 de junio de 2017, la parte demandada apela del fallo dictado y por auto dictado el 13 de octubre de 2017, se oyó en ambos efectos la apelación interpuesta, ordenándose la remisión inmediata del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores, a fin de que el Tribunal que resulte sorteado conozca del recurso de apelación ejercido en autos, correspondiéndole a esta alzada conocer el recurso interpuesto.
- III -
DE LA RECURRIDA

En fecha 31 de octubre de 2016, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia que declaro CON LUGAR la presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, cuyo dispositivo fue el siguiente:
“… Primero: CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES CUPI, C.A., en contra de la sociedad mercantil PROYECTO 18.433, C.A., a DAR CUMPLIMIENTO al contrato de compra venta celebrado el 28 de noviembre de 2012, autenticado ante la Notaria Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, mediante el cual dio en venta a la sociedad mercantil INVERSIONES CUPI, C.A. respectivamente, un inmueble constituido por un local para oficinas, distinguido con la letra “E” situado en la planta tipo del Quinto piso (5-E), del Edificio CENTRO PEÑAFIEL construido en el parcelamiento industrial Boleíta, jurisdicción del municipio sucre del estado Miranda, en un terreno que forma parte de la parcela No 22. Dicho local cuenta con una superficie de NOVENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON VEINTINUEVE DECIMETROS CUADRADOS (97,29.Mts2) aproximadamente, los cuales se distribuyen así: NOVENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON OCHENTA DECIMETROS CUADRADOS (92,80 Mts2) para oficinas; CUATRO METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y NUEVE DECIMETROS (4,49 Mts2) de área para dos sanitarios. Sus linderos particulares son: Norte: con el local “D”, Sur: fachada sur del edificio; Este: con el local “D”, hall de ascensores y las escaleras del núcleo de circulación vertical; y Oeste: con el local “D” y la fachada oeste del edificio. Le corresponde a dicho local el puesto de estacionamiento no 38, ubicado en la planta sótano del edificio y un porcentaje del condominio sobre las cosas comunes y las cargas de la comunidad de propietarios de un entero con ochenta y siete centésimas por ciento (1,87%). Objeto de esta opción compra-venta, se encuentra en el documento de condominio inscrito por ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Distrito Sucre de este Estado Miranda, en fecha 29 de junio de 1.989, bajo el Nº 28 Tomo 19, Protocolo Primero. El inmueble le pertenece al demandado según consta en documento debidamente inscrito por ante el Registro Mercantil, en fecha 22 de abril de 1993, bajo el No 15-A Pro Tomo 41, haciendo entrega a la parte actora de toda la documentación requerida para el otorgamiento de la escritura definitiva, quien a su vez deberá cancelar el monto adeudado.
Segundo: En caso de incumplimiento a la presente sentencia, la misma servirá de titulo de propiedad de conformidad con lo preceptuado en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, previa la consignación del monto adeudado.
Tercero: IMPROCEDENTE la inepta acumulación de acciones, invocada por la parte demandada Sociedad Mercantil PROYECTO 18.433, C.A.
Cuarto: Se condena en costas a la parte demandada Sociedad Mercantil PROYECTO 18.433, C.A., por haber sido totalmente vencida.
Quinto: De conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes por haberse proferido el presente fallo fuera del lapso legal correspondiente.
Sexto: Regístrese, publíquese y déjese copia certificada en la sede de este Tribunal a fin de ser anexada al copiador de sentencias correspondientes…”
(Fin de la cita. Negrillas del Tribunal de a causa.)
Contra la decisión parcialmente transcrita, la representación judicial de la parte demandada, apeló primigeniamente del fallo en fecha 01 de noviembre de 2016, y posteriormente mediante diligencia de fecha19 de junio de 2017, siendo oído dicho recurso en ambos efectos por el Tribunal de la causa, mediante auto dictado el día 13 de junio de 2017.

- IV -
FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

Se deja constancia que habiendo la representación judicial de la parte demandada ejercido el recurso de apelación ante el Tribunal de la causa; solo la parte demandada recurrente presento escrito de informes ante esta Alzada y la parte actora presento escritos de observaciones al de su contraparte.

Así, en fecha 19 de febrero de 2018, la representación judicial de la parte demandada presento escrito de informes, desarrollando dos particulares; en el primero hace referencia a la naturaleza del contrato suscrito y en el segundo plantea aspectos relacionados con la indemnización única, solicitando finalmente que visto que al no evidenciarse en el expediente ninguna prueba del supuesto incumplimiento de la demandada, resulta imposible condenar a la parte demandada a cumplir un contrato, en el que se establece como única consecuencia el pago de una indemnización se declare sin lugar la demanda.
Con respecto a la naturaleza del contrato señala que es uno de los argumentos principales de la parte demandada y que la parte actora sostiene equívocamente que el contrato a que se refiere el juicio es una venta propiamente dicha. Que en la contestación a la demanda sostuvo que en realidad se trataba de un contrato preparatorio o preliminar, a propósito de tales argumentos citó las sentencias de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia: RC 00358 del 9 de julio de 2009, RC-00460 del 27 de octubre de 2010 y RC-00198 del 12 de mayo de 2011, aludiendo que de dichos criterios se evidencia la doctrina jurisprudencial según la cual los contratos preparatorios o preliminares no constituyen una venta, y que por tal razón debe aplicarse la cláusula penal en caso de incumplimiento. Que ese era el criterio que estaba vigente para la época en que se celebró el contrato preparatorio o preliminar (28 de noviembre de 2012) a que se contrae el asunto; y por consiguiente, el cambio de criterio establecido en la sentencia RC-00116 del 22 de marzo de 2013, resulta inaplicable y así se exigió expresamente en la contestación. Que no se puede obviar el criterio jurisprudencial y de carácter vinculante de la sentencia RC-00116 del 22 de marzo de 2015, que pone de manifiesto la imposibilidad que tiene el Juez de confundir el contrato preparatorio o preliminar con el contrato definitivo de venta. Que de ahí se advirtió en la contestación de la demanda, que el contrato bajo examen no es una venta o contrato definitivo de venta; tampoco es una promesa y mucho menos un contrato traslativo de los derechos de propiedad sobre el inmueble, que la sentencia apelada frente a ese alegato hizo total y absoluto silencio, que el Juez omitió determinar la naturaleza jurídica del contrato, a pesar de ello resulta trascendental para deducir la presente causa; que se trata de una violación al ordinal 5 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.
Que el actual criterio jurisprudencial de la Sala de Casación Civil establecido en la sentencia del 22 de marzo de 2013, no puede aplicarse retroactivamente para resolver y deducir sobre los hechos que se produjeron antes del cambio de criterio, porque ello viola el principio de confianza legitima y expectativa plausible. Que de acuerdo con el criterio jurisprudencial establecido por la Sala Constitucional mediante sentencia 878 del 20 de julio de 2015, el Juez debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en el contrato, a fin de determinar su naturaleza jurídica, independientemente de la denominación que le hayan dado las partes, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito por las partes.
Con relación a la indemnización única, señaló que de acuerdo con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en miras las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, citando la cláusula séptima del contrato suscrito refiere que el contrato no establece una consecuencia distinta al pago de una indemnización por el eventual incumplimiento del mismo, y que menos aún establece que las partes pueden optar entre exigir el cumplimiento del contrato o el pago de esa indemnización. Asimismo refirió que el artículo 1.259 del Código Civil resulta inaplicable, en razón de que las partes no convinieron en la ejecución alternativa de una en lugar de otra, sino que la única opción dispuesta para el incumplimiento, es la ejecución de una cláusula penal.
Continúo indicando que la parte actora no puede exigir el cumplimiento de un contrato cuando ella no satisfizo sus obligaciones, y que ello puede evidenciarse de las pruebas aportadas refiriendo que sus únicas probanzas del actor son el poder conferido a sus abogados, una copia certificada del documento de propiedad del inmueble y una copia del contrato contentivo de la opción de compra venta. Que ninguna de dichas pruebas evidencia el incumplimiento de la parte demandada respecto al contrato. Que al revisar el escrito libelar, se observa que la parte actora alega que la empresa demandada se había obligado no solamente a vender el inmueble, sino también a pagar las deudas, impuestos y servicios para proceder a la oportuna protocolización del contrato definitivo de venta, y que la demandante no solo se obligó a comprar el inmueble, sino que también se obligo a comunicar por escrito o por correo electrónico por lo menos con tres días de anticipación, la fecha, hora y lugar del otorgamiento del contrato definitivo, que de lo anterior se deduce que la parte actora no solo estaba encargada de la redacción y presentación del contrato definitivo ante la Oficina de Registro sino también a comunicar por escrito la fecha, hora y lugar. Que a su decir resultaba indispensable para este juicio que la actora probara que había realizado la redacción del contrato y la presentación de dicho documento ante el Registro, y que además había comunicado a la empresa demandada la fecha, hora y lugar del otorgamiento, o que no pudo presentar el documento para su protocolización porque la parte no pago las deudas, impuestos o servicios, o simplemente la parte se negó a asistir al acto de otorgamiento definitivo, indicando finalmente que: ”la parte actora estaba obligar a probar el incumplimiento de la demandada, habida cuenta del rechazó genérico y categórico de los hechos en que se basa la pretensión. Y cómo podía probarlo, pues, demostrando que durante el plazo de 120 días a que se refiere el contrato, vale decir, desde el 28 de noviembre de 2012 hasta el 27 de marzo de 2013, no se habían pagado los impuestos y/o los servicios necesarios para proceder a la protocolización del contrato definitivo, o que ella presentó el documento definitivo ante la Oficina de Registro para su respectiva protocolización, o simplemente probando que la parte demandada no había asistido al acto de otorgamiento. También debió probar que ella redacto y presento para su protocolización el documento definitivo, y que aviso por escrito a la demandada, la fecha, la hora y el lugar del otorgamiento, o cuando menos, la imposibilidad de presentar el documento por causas imputables a esta. De manera pues, que al no evidenciarse del expediente ninguna prueba del supuesto incumplimiento de la demandada, resulta imposible, por así decirlo, condenar a la parte demandada a cumplir un contrato, en el cual se establece como única consecuencia el pago de una indemnización ”, por lo que pide que la demanda sea declarada sin lugar.
En fecha 26 de febrero de 2018, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de observaciones a los informes de su contraparte, haciendo referencia a la demanda y lo alegado en ella, relacionado con la propiedad del inmueble objeto de la transacción, el contrato y sus clausulas; alegando asimismo, que tal como se evidencia en la clausula segunda su mandante cumplió con la carga de pagar parte del precio establecido y que el saldo restante del precio debía ser cancelado al momento de la protocolización del documento definitivo. Que la convención locativa suscrita constituye una venta pura y simple, que en ella se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, aunado al hecho que su mandante ejerce la posesión de los inmuebles objeto de dicho contrato.
Que la sociedad mercantil Proyecto 18.433, C.A., debía previamente pagar todas las deudas que existían sobre el inmueble, impuestos nacionales, estadales y municipales, servicios de luz eléctrica, agua, aseo urbano, teléfono, condominio, etc., y que entregaría a su mandante con anticipación al vencimiento del lapso previsto en la cláusula tercera del contrato los recibos debidamente cancelados y todos los recaudos y solvencias que sean necesarias a los fines de la protocolización oportuna del documento de compra-venta definitivo. Que dichas obligaciones fueron flagrantemente incumplidas por la empresa demandada, que le fueron exigidos los documentos, recibos y solvencias pertinentes para el trámite ante el Registro Inmobiliario correspondiente, y que la referida sociedad mercantil se ha negado rotundamente a suministrar los mismos, pese a las reiteradas exigencias y que también se ha negado a otorgar el documento definitivo de compra venta, contraveniendo así obligaciones asumidas en el contrato suscrito; que como consecuencia del incumplimiento denunciado y probado se solicito que se diera cumplimiento al compromiso de compra-venta del contrato, la protocolización del contrato de compra-venta definitivo, que declarada con lugar la demanda y la parte demandada se negare a dar cumplimiento a la misma solicitan que se efectúe el pago total del precio, cuyo monto sea puesto a disposición del Tribunal, se ordene la protocolización de la sentencia a los fines de que la misma sirva como titulo suficiente de propiedad; y el pago de las costas del procedimiento.
Continuó en un particular identificado como síntesis del proceso, en el cual refirió que una vez admitida la demanda, cumplidas las cargas de la citación de la parte demandada, ésta se dio por citada y dio contestación a la demanda, alegando: “I. La inepta acumulación de pretensiones, por cuanto a su decir, se demandó el cumplimiento de un contrato a ser ventilado por el procedimiento ordinario; y por otro lado se hizo una oferta de pago, que debe ser sustanciada por un procedimiento especial. La mencionada excepción, fue debidamente desestimada por el Juez A-quo. II. Negó, rechazó y contradijo que el contrato accionado constituyera una venta, a su decir, el mismo es un contrato preparatorio o preliminar de una venta. III. Que la única consecuencia de un eventual incumplimiento por parte de ella, sería el pago de la cantidad de dinero prevista como cláusula penal. IV. Que mi mandante no pagó el precio acordado en el plazo previsto, por lo cual no puede exigir el cumplimiento del contrato. V. Negó, rechazó y contradijo tener la obligación de protocolizar el documento definitivo de venta. ” Que abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho.
Después, en otros dos particulares, hizo referencia a la sentencia y a los informes presentados ante esta Alzada, señalando que la parte demandada insiste en sus defensas, que resulta irrisorio que la parte demandada pretenda invertir la carga probatoria en hombros de su representada de demostrar el incumplimiento y que la demandada debió acreditar haber honrado sus obligaciones asumidas en el contrato, que no lo pudo demostrar ya que el incumplimiento denunciado resulta incuestionable, y que la demandada tácitamente así lo confeso en todas y cada una de sus actuaciones en el expediente. Después manifestó que de lo referido se desprende el acertado criterio del Juez A-quo plasmado en la sentencia objeto de apelación, que dicha decisión cumple con lo previsto en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, que el juzgamiento se realizó enmarcado dentro del principio constitucional del debido proceso, constató la veracidad de los alegatos esgrimidos, que la sentencia apelada no contiene vicio alguno que pudiera llevar a su modificación y/o revocatoria, que esta ajustada a derecho, que confirme la sentencia apelada y se condene en costas a la parte demandada.

-- V –
Motivaciones para decidir
Punto previo
El abogado Rubén Elías Rodríguez Lobo, apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil PROYECTO 18.433, C.A., en el escrito de informes presentado ante esta Alzada, en fecha 19 de febrero de 2018, en la parte final del particular primero que titula “NATURALEZA DEL CONTRATO”, refirió que se había obviado por completo la obligación impuesta en el numeral 5 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas en contestación de la demanda, arguyendo lo siguiente:

“…se advirtió en la contestación de la demanda que el contrato bajo examen no es una venta o contrato definitivo de venta; tampoco es una promesa y mucho menos un contrato traslativo de los derechos de propiedad sobre el inmueble.
Frente a este alegato contenido en la contestación de la demanda, la sentencia apelada hizo total y absoluto silencio. Es decir, el Juez omitió determinar la naturaleza jurídica del contrato, a pesar de ello resulta trascendental para decidir la presente causa.
Se trata de una violación al ordinal 5 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, según el cual, toda sentencia debe contener la decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia.
En este caso, se puede verificar del escrito de contestación de la demanda, que esta representación alegó, entre otras cosas, lo que de seguidas se copia a continuación:
1) El contrato suscrito por las partes es un contrato preparatorio o preliminar, cuya naturaleza jurídica es distinta al contrato definitivo de venta. Por consiguiente, este Tribunal no puede confundir uno con el otro sin incurrir en una tergiversación y errónea interpretación del contrato, que las partes denominaron opción de compraventa.
2) El actual criterio jurisprudencial de la Sala de Casación Civil establecido en la sentencia del 22 de marzo de 2013, no puede aplicarse retroactivamente para resolver y decidir sobre hechos que se produjeron antes del cambio de criterio, porque ello viola el principio de confianza legítima y expectativa plausible.
3) De acuerdo con el criterio jurisprudencial establecido por la Sala Constitucional mediante sentencia 878 del 20 de julio de 2015, el Juez debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en el contrato, a fin de determinar su naturaleza jurídica, independientemente de la denominación que le hayan dado las partes, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito por las partes.
Ninguno de estos alegatos o defensas opuestas en la contestación de la demanda tienen respuesta en la sentencia apelada. Más bien, en forma grosera se limitan los términos de la controversia, al expresar:
‘…la parte demandada centró su defensa en el hecho en que ambas partes establecieron en la opción de compra-venta del inmueble una cláusula en caso de que las partes no cumplieran con la protocolización del contrato de compraventa…’
Con esta simple afirmación, se pretende limitar el estudio del caso a solo uno de los argumentos contenidos en la contestación de la demanda, obviando por completo la obligación impuesta en el numeral 5 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas en la contestación de la demanda.
Por todo lo expuesto, solicito que este Tribunal Superior proceda a declarar la nulidad de la sentencia, y pase a determinar la naturaleza jurídica del contrato con el fin de que se establezca que se trata en realidad de un contrato preliminar o preparatorio y no de una venta propiamente dicha. Pido que así sea declarado…”
(Fin de la cita. Negrillas y subrayado de la parte demandada.)

Así entonces, se observa del escrito de informes parcialmente citado up supra, que los argumentos invocados por la representación judicial de la parte demandada recurrente, que numeró del uno al tres, están circunscritos a los siguientes aspectos:

Que el contrato suscrito por las partes no es una venta o contrato definitivo de venta, tampoco es una promesa y mucho menos un contrato traslativo de los derechos de propiedad sobre el inmueble; que en la contestación de la demanda se advirtió que el mismo es un contrato preparatorio o preliminar, cuya naturaleza jurídica es distinta al contrato definitivo de venta; que el Tribunal no puede confundir uno con el otro sin incurrir en una tergiversación y errónea interpretación del contrato que las partes denominaron opción de compraventa. Que el Juez omitió determinar la naturaleza jurídica del contrato, que a pesar de ello resulta trascendental para deducir la presente causa; que frente a este alegato la sentencia apelada hizo total y absoluto silencio.
Que el actual criterio jurisprudencial de la Sala de Casación Civil, establecido en la sentencia del 22 de marzo de 2013, no puede aplicarse retroactivamente para resolver y deducir sobre los hechos que se produjeron antes del cambio de criterio, porque ello viola el principio de confianza legitima y expectativa plausible.
Que de acuerdo con el criterio jurisprudencial establecido por la Sala Constitucional mediante sentencia 878 del 20 de julio de 2015, el Juez debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en el contrato, a fin de determinar su naturaleza jurídica, independientemente de la denominación que le hayan dado las partes, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito por las partes.
Ahora bien, vistos los alegatos invocados para fundamentar que se incumplió con la obligación impuesta en el numeral 5 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, primeramente se estima pertinente referir que el código ejusdem, como normativa que regula la parte procedimental en materia civil, con respecto a las determinaciones que debe cumplir la sentencia, establece que se pronunciaran en nombre de la República y por autoridad de la ley (Art. 242). Que deben contener: 1) la indicación del Tribunal que la pronuncia; 2) la indicación de las partes y sus apoderados; 3) una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan en autos; 4) los motivos de hecho y de derecho de la decisión; la alegada defensa contenida en el numeral 5) que impone que la decisión sea expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones y defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia; y 6) la determinación de la cosa u objeto sobre la cual recaiga la decisión (Art. 243); dejando sentado que será nula la sentencia por falta de las determinaciones del referido artículo 243 ejusdem.; por haber absuelto la instancia; por resultar de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca que sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita (Art. 244).
Dicho lo anterior, a fin de determinar si la sentencia bajo estudio, adolece de la omisión alegada, o por el contrario la misma es expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones y defensas opuestas, es preciso examinar lo manifestado por el Tribunal de cognición, en las motivaciones para decidir, citadas up supra, en la sección tercera del presente fallo; de la cual se desprende que el A quo, inicia señalando que como principio cardinal en materia procesal, el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al artículo 12 del referido Código procedimental; ya que el límite de toda controversia judicial, esta circunscripto por los hechos alegados como fundamento de la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo atenerse a tales dichos para decidir. Después, previo análisis de las actas procesales y los alegatos de las partes, realizó las consideraciones que con respecto a la inepta acumulación, alegada por la parte demandada y a lo controvertido estimó pertinente; decidiendo primero como punto previo la inepta acumulación de pretensiones, declarándola sin lugar; para luego emitir el pronunciamiento sobre el fondo del asunto, citando los artículos 4, 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.354 del Código Civil, los artículos 506, 509 del Código de Procedimiento Civil; señalando que conforme a la normativa que rige el asunto así como las pruebas aportadas por ambas partes que fueron valoradas y la regla de distribución de la carga de la prueba, las partes deben probar sus respectivas afirmaciones de hecho; que la carga de la prueba no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda, ni excepción puede prosperar en juicio si no se demuestra.
En dicho fallo se señala, que la parte demandada, centro su defensa en el hecho en que ambas partes establecieron en la opción de compra-venta del inmueble una cláusula en caso de que no cumplieran con la protocolización del contrato de compraventa; por lo que, conforme a lo expuesto en el fallo y muy especialmente a la fuerza de Ley que de los contratos emana, se observa que las partes establecieron en el contrato en cuestión, en las cláusulas Primera, Tercera y Séptima, que el PROMINENTE VENDEDOR se compromete a vender a la PROMINENTE COMPRADORA, quien a su vez se compromete a comprar; que para el otorgamiento del Documento definitivo de compraventa se ha convenido un plazo de ciento veinte (120) días continuos contados a partir de la firma del documento; comprometiéndose a otorgar dentro del plazo señalado el respectivo documento de compraventa; y que en caso de que no se materializara la protocolización del documento definitivo de compraventa ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente a la jurisdicción del inmueble, por causas imputables a el PROMINENTE VENDEDOR este deberá devolverle a la PROMINENTE COMPRADORA la cantidad de Bs. 681.200,00, entregados a titulo de arras, al momento de suscribir el contrato de marras, más la suma de Bs 400.000,00, considerados como indemnización por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento.
Asimismo, se indicó que del análisis de la situación jurídica planteada en el asunto, se precisa de manera objetiva que quedo ciertamente establecida en autos la relación obligacional alegada a través del documento fundamental de la pretensión, en el que se evidencia sin lugar a dudas, que en fecha 28 de Noviembre de 2012, la vendedora PROYECTO 18.433, C.A., ofreció ante Notario Público venderle a la compradora, INVERSIONES CUPI, C.A., el bien de marras y ésta acepto comprarlo por la cantidad de Bs. 1.703.000,00, acordándose y produciéndose en esa oportunidad un primer pago por la cantidad de Bs. 681.000,00, y el remanente por la cantidad de Bs. 1.021.800,00, al momento de protocolización del documento definitivo, para lo cual conforme a la Cláusula Cuarta del contrato de opción de compra venta se convino un plazo de ciento veinte (120) días contados a partir del 28 de noviembre de 2012, el cual concluyó el 27 de marzo 2013, lapso dentro del cual correspondía al demandado suministrar los datos necesarios así como los documentos y solvencias requeridos por la Oficina Subalterna del Registro correspondiente, para que los demandantes procedieran a la redacción y protocolización del documento definitivo de compraventa.
Continuó el Tribunal de la causa, refiriendo en el fallo que de las actas se infiere que la parte demandada, luego de reconocer que efectivamente no cumplió con lo pactado en el contrato objeto del presente juicio, optó por resolverlo acogiéndose a la penalidad establecida en la clausula séptima del mismo, asumiendo así su incumplimiento, ya que lo que le correspondía como vendedora, era hacer la tradición legal a la compradora mediante el otorgamiento de la escritura definitiva y de los recaudos necesarios dentro del lapso que acordaron, por estar comprometida al saneamiento de Ley según el artículo 1.486 del Código Civil, y como quiera que la demandada de autos no honró el deber al que se comprometió dentro de dicho lapso, a lo cual estaba obligada y en vista que el artículo 1.259 eiusdem, es absolutamente expreso en establecer que el acreedor, en caso de especies la actora, puede pedir al deudor qué este constituido en mora, a saber, la demandada, la ejecución de la obligación principal, en lugar de la pena estipulada, surge el supuesto previsto en el Artículo 1.263 eiusdem, de que si no ha incurrido en culpa y así lo prefiere, puede exigir el cumplimiento de la convención tal como lo hizo y no la pena, resultando sin ningún genero de dudas improcedente la aplicación de la clausula penal invocada por la representación de la parte demandada como única obligación.
Luego, dados los alegatos de la representación judicial de la parte demandada puntualizó que debe agregarse, que según la doctrina de la Sala de Casación Civil, vigente para la fecha en que se interpuso la demanda, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa, por lo cual, es evidente que estar presentes dichos elemento en contrato cuyo cumplimiento se demanda, no le es dable a las partes modificar la intención y efectos de la obligación plasmada, siendo en consecuencia imperativo por las partes darles estricto cumplimiento a las convenciones allí establecidas a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.159 del Código Civil, según el cual “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas establecidas por la Ley”. Por último, indicó que, siendo que en el contrato en cuestión no se estableció la posibilidad de que una de las pueda unilateralmente ponerle fin o modificarlo, lo procedente y ajustado a derecho en la presente causa es declarar Con Lugar la demanda de cumplimiento de contrato incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES CUPI, C.A. contra la sociedad mercantil PROYECTO 18.433, C.A., lo cual declaró en el dispositivo del fallo.
Así las cosas, analizadas las normativas del Código de Procedimiento Civil, que sobre las determinaciones que debe cumplir la sentencia fueron referidas; los argumentos invocados para fundamentar la defensa relativa al incumplimiento de la obligación impuesta en el numeral 5 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil; y el estudio que del fallo recurrido fue realizado, se estima pertinente hacer alusión al criterio jurisprudencial del Máximo Tribunal de la República. En tal sentido se observa:
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° RC.00623 dictada en fecha 30 de septiembre del 2003, Exp. No. 01-677, juicio de Simulación, ISABEL PULIDO BENÍTEZ DE OROZCO contra JOSÉ ROGELIO OROZCO GRISALES, ROGER LEONARDO OROZCO ALIENDRES y UVER FREDDY OROZCO GALVIS, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, con respecto a la denuncia de infracción de los artículos 12 y 243 ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil, y a lo que debe entenderse como requisito de congruencia en la sentencia, indicó:
“…Como lo ha sostenido la Sala en reiteradas oportunidades, el requisito de la congruencia está íntimamente relacionado con el problema judicial como tema y objeto de la sentencia; y el problema jurídico sometido a la decisión de los jueces queda circunscrito a los términos de la demanda y de la contestación, por lo cual sólo pueden resolver las cuestiones que hayan sido presentadas en esos actos, aplicando el derecho a los hechos alegados y probados.
…omissis…
De lo antes expuesto se evidencia, y así lo pudo constatar la Sala de la revisión minuciosa del escrito introductorio de la demanda, que el juez de la recurrida sólo se atuvo a los hechos alegados por la demandante en el referido libelo; y, en cuanto a la aplicación del derecho alegado por la actora en su demanda (acción de simulación), la Sala advierte que el juez de alzada consideró que esa no era la vía a seguir pues, en ningún momento se atacó por simulación la negociación efectuada entre el ciudadano Sebastián Cruz Marín y los compradores que, según se infiere del libelo, actuaron en combinación con el cónyuge de la demandante, ciudadano José Rogelio Orozco Grisales. De lo anterior queda claro, que el juez de alzada no suplió hechos no alegados por la ciudadana Isabel Pulido Benítez de Orozco sino que elaboró argumentos de derecho para fundamentar su decisión, por lo que se está en presencia del pirncipio iura novit curia y no del vicio de incongruencia delatado. Así se declara.
Por último, con fundamento en el referido principio, es de resaltar que para resolver cualquier problema judicial los jueces pueden aplicar o no el derecho alegado por las partes del juicio, a los hechos establecidos por ellas en los escritos contentivos del libelo de la demanda y de su contestación. Así se esta-blece.
En consecuencia, con base en las razones expuestas, la Sala desecha por improcedente la denuncia de infracción de los artículos 12 y 243 ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil.
(Fin de la cita. Negrillas y subrayado de este Tribunal.)

En igual sentido, se estima necesario referir lo dictaminado por la ya mencionada Sala, en sentencia N° RC.00454 dictada en fecha 21 de agosto del 2003, Exp. No. 02-339, juicio de Divorcio, CIRO ALBERTO UZCATEGUI VIVAS contra MARISAY VICTORIA TORRES VILLAMIZAR, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, con respecto a la congruencia como requisito determinante en el cumplimiento del principio de exhaustividad, señaló lo siguiente:

“…Alega el formalizante la infracción por la recurrida del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil…
…omissis…
La congruencia es uno de los requisitos determinantes para que se cumpla en la sentencia con el principio de la exhaustividad, el cual impone a los jueces el deber de considerar y resolver sobre todas las alegaciones que componen el “thema decidemdum”, vale decir el problema judicial que las partes han sometido a su conocimiento.
La infracción del artículo 243 ordinal 5º del Código de Procedimiento, cuya violación determina la incongruencia del fallo, se verifica cuando la sentencia no contiene decisión expresa, positiva y precisa, con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas. Esta norma constituye una reiteración del principio del dispositivo, característico del procedimiento civil en el ordenamiento jurídico venezolano, de conformidad con el cual el juez debe atenerse a lo alegado por las partes; deber éste igualmente previsto en el artículo 12 eiusdem. En consecuencia, el juez no debe extender su pronunciamiento respecto de alegatos no formulados en el proceso (incongruencia positiva), ni omitir decidir los alegatos hechos por las partes (incongruencia negativa).
(Fin de la cita. Negrillas y subrayado de este Tribunal.)

De igual manera, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 01996 dictada en fecha 25 de septiembre del 2001, Exp. No. 13822, CONTRALORIA GENERAL DE LA REPUBLICA vs. INVERSIONES BRANFEMA, S.A., con ponencia del Magistrado Levis Ignacio Zerpa, con respecto a la incongruencia y la motivación de la sentencia, indicó lo siguiente:
“…1.-Previo Pronunciamiento. Incongruencia de la sentencia apelada:
De acuerdo a las exigencias impuestas por la legislación procesal, toda sentencia debe contener una decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse la instancia” (ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil).
Para cumplir con este requisito de forma exigido para los fallos judiciales, la decisión que se dicte en el curso del proceso no debe contener expresiones o declaratorias implícitas o sobreentendidas, por el contrario, el contenido de la sentencia debe ser expresado en forma comprensible, cierta, verdadera y efectiva, que no dé lugar a dudas, incertidumbres, insuficiencias, contradicciones o ambigüedades, debiendo para ello ser exhaustiva, es decir, pronunciarse sobre todos los pedimentos formulados en el debate, y de esa manera dirimir el conflicto de intereses que le ha sido sometido en el proceso.
Estas exigencias de carácter legal, como requisitos fundamentales e impretermitibles que deben contener las sentencias, han sido categorizados por la jurisprudencia como: el deber de pronunciamiento, la congruencia y la prohibición de absolver la instancia.
En cuanto a la congruencia, dispone el segundo precepto del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil que la decisión debe dictarse “con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas”. Luego, cuando no existe la debida correspondencia formal entre lo decidido y las pretensiones y defensas de las partes, se produce el vicio de incongruencia, el cual se manifiesta cuando el juez con su decisión, modifica la controversia judicial debatida, bien porque no se limitó a resolver sólo lo pretendido por las partes, o bien porque no resolvió sobre algunas de las pretensiones o defensas expresadas por los sujetos en el litigio. Precisamente ante el segundo supuesto citado, se estará en presencia de una incongruencia negativa, visto que el fallo omite el debido pronunciamiento sobre alguna de las pretensiones procesales de las partes en la controversia judicial.
…omissis…
Cabe destacar que aun si se estima que el a quo pudo expresar en forma más clara y precisa los hechos que configuraban el presupuesto de la norma que consagra la nulidad absoluta (ordinal 4° del artículo 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativo), no se advierte del contenido de su fallo un error de concordancia lógica y jurídica entre la pretensión y la sentencia, suficiente para considerar procedente la denuncia de incongruencia de la apelante. Incluso, dada la sanción jurídica de nulidad absoluta del acto de reparo declarada por la recurrida, considera esta Sala que ante dicho supuesto resultaba realmente inoficioso para el juez de instancia pronunciarse sobre los otros alegatos presentados por las partes, por todo lo cual, a juicio de este Supremo Tribunal no existe en el fallo apelado el vicio de incongruencia negativa alegado por la representante del organismo contralor. Así se declara…”
(Fin de la cita. Negrillas y subrayado de este Tribunal.)

Asimismo, la referida Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la sentencia N° RC000358 dictada en fecha 09 de junio del 2014, Exp. No. AA20-C-2013-000779, juicio de Divorcio, SAVERIO LEGGIO CASSARA vs. GIOVINA DI MATTEO DE LEGGIO, con ponencia de la Magistrada Isbella Pérez Velásquez, que refiere que lo siguiente:

“…El vicio de inmotivación del fallo contemplado en el ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, ocurre cuando la sentencia recurrida no contiene materialmente ningún razonamiento de hecho o de derecho que pueda sustentar su dispositivo, esto es, falta absoluta de fundamentos, mas no cuando la motivación es considerada exigua o escasa, pues si la expresión de las razones expuestas por el sentenciador permiten el control de la legalidad, resulta cumplido el requisito de la motivación, y en todo caso, la formalizante podría formular la respectiva denuncia de infracción de ley, en el supuesto de que considere que esos motivos son erróneos o contrarios a derecho. (Sentencia N° 697 del 27 de octubre de 2008, Caso: Myriam Moreno Márquez contra Orlando Isidro Ocariz)…”
(Fin de la cita. Negrillas y subrayado de este Tribunal.)

Dicho lo anterior, habiendo analizado el fallo apelado con especial énfasis en las motivaciones para decidir, las normativas y fundamentos jurídicos aplicados; así como los argumentos de las partes invocados en el libelo de demanda y en el escrito de contestación respectivamente; esta Alzada estima necesario e imperativo fijar lo siguiente:

Con respecto a la sentencia recurrida:

Que tiene como fundamento de derecho, los artículos 4, 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1354 del Código Civil, normativas que regulan los contratos y el cumplimiento de las obligaciones; los artículos 506 y 509 del Código de Procedimiento Civil, que establecen la obligación de las partes de probar sus afirmaciones de hecho y el deber del Juez,de analizar todas las pruebas que se hayan producido; el contrato suscrito entre las partes, como documento fundamental de la demanda, del cual la parte accionante pretende su cumplimiento.

Que el Tribunal de cognición en dicho dictamen refiere:
 Que la empresa demandada centro su defensa en el hecho en que ambas partes establecieron en la opción de compra-venta del inmueble una cláusula en caso de que no cumplieran con la protocolización del contrato de compraventa.
 Que se puede observar que “…las partes celebraron un contrato donde existe un compromiso del vendedor de vender y del comprador a comprar el inmueble objeto de la presente controversia, estableciéndose el precio del mismo, la forma y la oportunidad de su pago, se fijo un lapso para el cumplimiento de dicho compromiso, y se establecieron otras obligaciones referente a las partes, como son las condiciones de tramitación para la firma del documento definitivo, y la oportunidad para el otorgamiento del mismo, finalmente se estableció cláusula penal si una de las partes incumple con el contrato...”; ello, tomando en consideración las argumentaciones que explano en la sentencia, especialmente la fuerza de Ley que de los contratos emana; y citando lo que las partes establecieron en las cláusulas primera, tercera y séptima del contrato objeto de la demanda.
 Que del análisis de la situación jurídica planteada se precisa de manera objetiva que quedo ciertamente establecida en autos la relación obligacional alegada a través del documento fundamental de la pretensión, del cual se evidencia sin lugar a dudas que en fecha 28 de Noviembre de 2012, la vendedora PROYECTO 18.433, C.A., ofreció ante Notario Público venderle a la compradora INVERSIONES CUPI, C.A., el bien de marras y ésta acepto comprarlo por la cantidad de Bs. 1.703.000,00, acordándose y produciéndose en esa oportunidad un primer pago por la cantidad de Bs. 681.000,00, y el remanente por la cantidad de Bs. 1.021.800,00, al momento de protocolización del documento definitivo, para lo cual conforme a la Cláusula Cuarta del contrato de opción de compra venta se convino un plazo de ciento veinte (120) días contados a partir del 28 de noviembre de 2012, el cual concluyo el 27 de marzo 2013, lapso dentro del cual correspondía al demandado suministrar los datos necesarios, así como los documentos y solvencias requeridos por la Oficina Subalterna del Registro correspondiente, para que los demandantes procedieran a la redacción y protocolización del documento definitivo de compraventa.
 Que de las actas se infiere que la parte demandada luego de reconocer que efectivamente no cumplió con lo pactado en el contrato suscrito el 28 de noviembre de 2012, objeto del presente juicio, optó por resolver el contrato acogiéndose a la penalidad establecida en la clausula séptima del contrato, según la cual, la vendedora PROYECTO 18.433, C.A., debe devolver el monto total entregado por los opcionantes compradores en calidad de arras, esto es la cantidad de Bs. 681.200,oo, más la cantidad de Bs. 400.000,oo, como justa indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento dentro de los veinte (20) días continuos a la fecha del vencimiento de la opción, asumiendo así su incumplimiento, ya que, lo que le correspondía como vendedora era hacer la tradición legal a la compradora mediante el otorgamiento de la escritura definitiva y de los recaudos necesarios dentro del lapso de ciento veinte (120) días, por estar comprometida al saneamiento de Ley según el artículo 1.486 del Código Civil, y como quiera que la demandada de autos no honró el deber al que se comprometió dentro de dicho lapso, a lo cual estaba obligada y en vista que el artículo 1.259 eiusdem, es absolutamente expreso en establecer que el acreedor, en caso de especies la actora, puede pedir al deudor qué este constituido en mora, a saber, la demandada, la ejecución de la obligación principal, en lugar de la pena estipulada, surge el supuesto previsto en el Artículo 1.263 eiusdem, de que si no ha incurrido en culpa y así lo prefiere, puede exigir el cumplimiento de la convención tal como lo hizo y no la pena, resultando sin ningún genero de dudas improcedente la aplicación de la clausula penal invocada por la representación de la parte demandada como única obligación.
 Que según la doctrina de la Sala de Casación Civil, vigente para la fecha en que se interpuso la demanda, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa, por lo cual, es evidente que estar presentes dichos elemento en contrato cuyo cumplimiento se demanda, no le es dable a las partes modificar la intención y efectos de la obligación plasmada, siendo en consecuencia imperativo por las partes darles estricto cumplimiento a las convenciones allí establecidas a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.159 del Código Civil, según el cual “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas establecidas por la Ley”.
 Por último, que lo procedente y ajustado a derecho en la causa es declarar Con Lugar la demanda de cumplimiento de contrato incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES CUPI, C.A. contra la sociedad mercantil PROYECTO 18.433, C.A.; ello, dado que en el contrato en cuestión no se estableció la posibilidad de que una de las pueda unilateralmente ponerle fin o modificarlo, y que así se declararía de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del fallo.

Con relación a las defensas alegadas por la representación judicial de la recurrente en los números 1, 2 y 3 del escrito de informes, se debe puntualizar lo siguiente:

Que el apoderado de la parte demandada expone que las mismas fueron opuestas en la contestación de la demanda, y que ninguna de ellas tiene respuesta en la sentencia apelada.
Que la primera y la última alegación, están relacionadas con el contrato suscrito por las partes y su naturaleza, refiere que el mismo es un contrato preparatorio o preliminar, cuya naturaleza jurídica es distinta al contrato definitivo de venta; que el Tribunal no puede confundir uno con el otro sin incurrir en una tergiversación y errónea interpretación del contrato que las partes denominaron opción de compraventa, que el Juez omitió determinar la naturaleza jurídica del contrato, lo cual resulta trascendental para deducir la presente causa y que frente a ese alegato la sentencia apelada hizo total y absoluto silencio. Que de acuerdo con el criterio jurisprudencial establecido por la Sala Constitucional mediante sentencia 878 del 20 de julio de 2015, el Juez debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en el contrato, a fin de determinar su naturaleza jurídica, independientemente de la denominación que le hayan dado las partes, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito por las partes.
Que en la segunda alegación sostiene que el actual criterio jurisprudencial de la Sala de Casación Civil establecido en la sentencia del 22 de marzo de 2013, no puede aplicarse retroactivamente para resolver y deducir sobre los hechos que se produjeron antes del cambio de criterio, porque ello viola el principio de confianza legitima y expectativa plausible.
En atención a todo lo antes expuesto, este Órgano Jurisdiccional observa que el pronunciamiento sobre la procedencia o improcedencia de la defensa opuesta por la representación judicial de la parte demandada apelante referente a la violación de la obligación impuesta en el numeral 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, es un punto previo en el cual se estudian los fundamentos de hecho y de derecho en los que se sustenta el fallo con el objeto de establecer si la decisión dictada contiene las determinaciones indicadas en la referida normativa, que en el ordinal invocado se refiere a que la decisión debe ser expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas en contestación de la demanda, porque en caso contrario, por mandato expreso del artículo 244 ejusdem., será nula la sentencia por faltar dichos lineamientos indicados en el antedicho artículo 243 ibidem.,
Asimismo, se debe indicar que en las consideraciones para resolver la incidencia, no se plasma ninguna determinación de la cual pudiere inferirse u obtenerse algún elemento de convicción que conlleve a determinar si la demanda debe o no prosperar, porque tal razonamiento es posterior a los pronunciamientos sobre las defensas alegadas que han de resolverse como puntos previos, y pudiere interpretarse como un adelantamiento de opinión al pronunciamiento que corresponde ser realizado cuando se resuelta el recurso sobre el merito de la causa.
Ello así, habiendo apreciado las reflexiones antes expuestas y con base a los aspectos fijados al final de las mismas, se evidencia que en el caso sub iudice, el Juez de cognición analizó el contrato de marras y los argumentos invocados por la parte actora en el escrito libelar y las excepciones alegadas por la parte demandada en la contestación de la demanda, expresando las razones de hecho y de derecho que justifican su fallo; e igualmente hizo referencia al criterio jurisprudencial que debía aplicarse al caso de autos. Así se declara.-
Cabe destacar, que esta Alzada no encuentra en el fallo incongruencia alguna pues el juzgador resolvió sólo sobre lo alegado y probado, aun si se estima que el A quo pudo expresar en forma más clara y precisa su motivación, no se advierte del contenido de su fallo un error de concordancia lógica y jurídica entre la pretensión y la sentencia, suficiente para considerar procedente la denuncia que la representación judicial de la recurrente invoco en el escrito de informes presentado ante este Despacho. Y es por ello que la denuncia por violación del numeral 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones y defensas opuestas en la contestación de la demanda, alegada por el abogado Rubén Elías Rodríguez Lobo, apoderado judicial de la parte demandada sociedad mercantil PROYECTO 18.433, C.A., en la parte final del particular “I” “NATURALEZA DEL CONTRATO”, en el escrito de informes presentado ante esta instancia en fecha 19 de febrero de 2018, no puede prosperar. Así se declara.-

2. PRONUNCIAMIENTO SOBRE EL ALEGATO REFERIDO A LA NATURALEZA DEL CONTRATO.

La representación judicial de la parte demandada apelante en el escrito de informes presentado ante esta Alzada, indica que el Tribunal de la causa no determino la naturaleza del contrato; por lo que, solicita se establezca que el contrato de marras se trata en realidad de un contrato preliminar o preparatorio y no de una venta propiamente dicha.
Con respecto a este argumento, se observa que en el particular segundo del escrito de contestación de la demanda, citando las sentencias de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, identificadas Nº RC 00358 del 09/07/2009, RC 00460 del 27/10/2010, RC 00198 del 12/02/2011, la parte demandada refirió que el criterio sustentado en los referidos dictámenes es el que estaba vigente para la época en que se celebro el contrato a que se contrae el asunto; y que, por ello el cambio jurisprudencial establecido en la sentencia RC 00116 del 22/03/2013, resulta a su decir inaplicable. Indicó de igual manera, que en todo caso, la Sala Constitucional del Máximo Tribunal en la sentencia Nº 878 del 20/07/2015, emitió pronunciamiento con respecto a la naturaleza del contrato de opción de compraventa. Argumentos estos que procedió a ratificar en el escrito de informes, refiriendo que la sentencia apelada hizo total y absoluto silencio, que el Juez omitió determinar la naturaleza jurídica del contrato, a pesar de que ello, resulta transcendental para decidir la causa.
Por su parte, el Tribunal de la causa en el fallo apelado con respecto al contrato de opción de compraventa firmado entre las sociedades mercantiles Inversiones Cupi, C.A. y Proyecto 18.433, C.A., expresó que se precisa de manera objetiva que quedó ciertamente establecida en autos la relación obligacional alegada por la parte accionante a través del documento fundamental de la acción interpuesta, a saber, el antes referido contrato suscrito entre las partes en fecha 28 de noviembre de 2012, del cual se constata que la vendedora, PROYECTO 18.433, C.A., ofreció ante Notario Público venderle a la compradora, INVERSIONES CUPI, C.A., el bien de marras y ésta acepto comprarlo por la cantidad de Bs. 1.703.000,00, acordándose y produciéndose en esa oportunidad un primer pago por la cantidad de Bs. 681.000,00, y el remanente por la cantidad de Bs. 1.021.800,00, al momento de protocolización del documento definitivo, para lo cual conforme a la Cláusula Cuarta de dicho contrato convino un plazo de 120 días contados a partir del 28 de noviembre de 2012, el cual concluyo el 27 de marzo 2013; que dentro de dicho lapso correspondía a la demandada suministrar los datos necesarios así como los documentos y solvencias requeridos por la Oficina Subalterna del Registro correspondiente, para que los demandantes procedieran a la redacción y protocolización del documento definitivo de compraventa. Asimismo, indicó que de las actas se infiere que la parte demandada luego de reconocer que efectivamente no cumplió con lo pactado en el contrato objeto del presente juicio, optó por resolver el contrato acogiéndose a la penalidad establecida en la clausula séptima del referido contrato, según la cual, la vendedora debe devolver la cantidad de Bs. 681.200,oo, monto total entregado por los opcionantes compradores en calidad de arras, más la cantidad de Bs. 400.000,oo, como justa indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento dentro de los veinte días continuos a la fecha del vencimiento de la opción, asumiendo así su incumplimiento.
Articulado con las valoraciones relacionadas con el contrato como tal, entre las que se encuentran las antes referidas, procedió a realizar una serie de razonamientos relacionados con el ordenamiento jurídico y su aplicación a los hechos del caso de autos. Así, señaló que a la empresa Proyecto 18.433, C.A., como vendedora lo que le correspondía era hacer la tradición legal a la compradora mediante el otorgamiento de la escritura definitiva y de los recaudos necesarios dentro del lapso de 120 días, ello, por estar comprometida al saneamiento de Ley según el artículo 1.486 del Código Civil; y que dado que la demandada no honró el deber al que se comprometió y a lo cual estaba obligada, dentro del lapso acordado; es por lo que, basado en el artículo 1.259 eiusdem, que establece que el acreedor puede pedir al deudor qué este constituido en mora, la ejecución de la obligación principal, en lugar de la pena estipulada, surge el supuesto previsto en el Artículo 1.263 eiusdem, de que si no ha incurrido en culpa y así lo prefiere, puede exigir el cumplimiento de la convención tal como lo hizo y no la pena, resultando sin ningún genero de dudas improcedente la aplicación de la clausula penal invocada por la representación de la parte demandada como única obligación.
Agregó a su razonamiento, otras consideraciones refiriendo que dados los alegatos de la representación judicial de la parte demandada, se debe advertir que según la doctrina de la Sala de Casación Civil, vigente para la fecha en que se interpuso la demanda, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa, por lo cual, es evidente que estar presentes dichos elemento en contrato cuyo cumplimiento se demanda, no le es dable a las partes modificar la intención y efectos de la obligación plasmada, siendo en consecuencia imperativo por las partes darles estricto cumplimiento a las convenciones allí establecidas a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.159 del Código Civil, según el cual “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas establecidas por la Ley”. En razón de ello, determino que en el contrato en cuestión no se estableció la posibilidad de que una de las pueda unilateralmente ponerle fin o modificarlo, lo procedente y ajustado a derecho en la presente causa es declarar Con Lugar la demanda de cumplimiento de contrato incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES CUPI, C.A. contra la sociedad mercantil PROYECTO 18.433, C.A., y que así se declararía de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del fallo.
Dicho esto, del anterior estudio realizado a las motivaciones en las que se fundamenta el fallo apelado, se observa que es evidente que el Tribunal de cognición revisó y analizó la naturaleza del contrato de marras, los elementos, términos, características y condiciones del mismo, calificándolo aunque no haya indicado expresamente el nombre de la calificación impuesta; así, con tal análisis procedió a realizar la concatenación con el ordenamiento jurídico. En razón de ello, esta Alzada acogiendo el criterio jurisprudencial del Máximo Tribunal de la República referido en el punto previo antes decidido, determina que en el fallo apelado si se realizó el examen del contrato de opción de compraventa suscrito entre las partes como documento fundamental de la pretensión; a pesar de que se considera que se pudo expresar dicho análisis en forma más precisa, en consecuencia, que quien aquí suscribe considera que dicha denuncia, con la cual alegan que en la sentencia apelada no se dio respuesta a los argumentos vinculados con la naturaleza del contrato, no puede prosperar. Así se declara.-

3. SOBRE LA INEPTA ACUMULACION INVOCADA.

Con respecto a la inepta acumulación alegada en el escrito de contestación de la demanda, invocando el al artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, se observa que la representación judicial de la accionada refiere que en el capitulo IV del libelo se expresa con respecto al precio de la obligación, que la empresa INVERSIONES CUPI, C.A., ofrece pagar a la demandada la cantidad de Bs. 1.021.800,00, que constituye el saldo del precio que debía ser pagado al momento de protocolizarse el documento definitivo de venta; que esa oferta se incluye en el petitorio contenida en el capítulo III, específicamente en el punto tercero, cuando se solicita que se ordene la protocolización de la sentencia, una vez se efectué el pago total del precio de la venta, si la demandada se negare a dar cumplimiento voluntario a la sentencia. Indica que se evidencia que en la misma demanda se ha hecho una acumulación prohibida, porque por una parte se pretende el cumplimiento del contrato que debe sustanciarse por el procedimiento ordinario y por la otra se hace una oferta de pago que necesariamente ha de sustanciarse por un procedimiento especial. Con base a ello solicita expresamente sea declarada la inepta acumulación.
Sobre este punto, el A quo en el capítulo IV, relativo a las “CONSIDERACIONES PARA DECIDIR”, en el particular correspondiente al punto previo pronunciamiento, a los fines de emitir pronunciamiento sobre la inepta acumulación invocada, refirió que el artículo 341 del código procedimental, otorga la potestad al Juez, atribuyéndole un carácter inquisitivo, de admitir o no una demanda cuando esta no sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley; y que se considera que en ningún modo resulta aplicable el contenido del artículo 78 ejusdem; por cuanto en el mismo texto del escrito libelar y en las pretensiones demandadas, se lee expresamente lo siguiente: “…lo que se demanda es un cumplimiento de contrato de opción de compra-venta cuyo objeto es un inmueble constituido por un local para oficina distinguido con la letra “E”, situado en la planta tipo del quinto piso (5-E) del Edificio Centro Peñafiel, constituido en el Parcelamiento Industrial Boleíta, Jurisdicción del Distrito Sucre del Estado Miranda, cuyas medidas y demás determinaciones constan suficientemente en autos y cuyo precio de venta convenido entre las partes fue de UN MILLON SETECIENTOS TRES MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 1.703.000,00), de los cuales la compradora ha pagado al vendedor la cantidad de SEISCIENTOS OCHENTA Y UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs. 681.200,00), quedando así un saldo deudor de UN MILLON VEINTIUN MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs. 1.021.800,00) para ser pagados únicamente al momento de la protocolización de la venta ante el registro inmobiliario respectivo, especificándose en la cláusula tercera de dicho contrato que ambas partes establecieron un plazo de ciento veinte (120) días continuos, contados a partir de la fecha de autenticación del referido contrato para el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, y que en virtud de que ha transcurrido el tiempo acordado en el otorgamiento del mencionado documento definitivo de venta y la demandada no ha cumplido con este requisito, intenta la acción solicitando que se ordene la protocolización de la sentencia, una vez que se efectúe la totalidad del pago sobre el inmueble, esto en caso de ser imposible el cumplimiento voluntario por parte de la demandada de las obligaciones establecidas en el tantas veces mencionado contrato, y finalmente ofrece pagar a la demandada cuando sea requerido por el Tribunal la suma de un millón veintiún mil ochocientos bolívares (Bs. 1.021.800,00) que constituye el saldo restante del precio que conforme al contrato sería pagada por parte de la actora a la demandada al momento de la suscripción del documento definitivo…” Que en razón de ello, la interpretación hecha por la representación demandada de que existen dos pretensiones excluyentes no se configura en el caso en particular, toda vez que este último petitorio viene a ser en todo caso una consecuencia de la declaratoria con lugar de la demanda y del no cumplimiento voluntario por parte de la demandada, motivo por el cual se declara improcedente tal defensa, y así lo declaró en el fallo.
Al respecto, esta Alzada estima pertinente citar el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, invocado por la recurrente, que establece lo siguiente:

“No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.”
(Fin de la cita.)

Dicho esto, del libelo de demanda y de las pretensiones expuestas en él, se constata que lo que la parte accionante demanda, es el cumplimiento de contrato de opción de compraventa, cuyo objeto es un inmueble constituido por un local para oficina distinguido con la letra “E”, situado en la planta tipo del quinto piso (5-E) del Edificio Centro Peñafiel, constituido en el Parcelamiento Industrial Boleíta, Jurisdicción del Distrito Sucre del Estado Miranda, por el precio, los términos y condiciones que en el contrato se indican; y que, dado de que habiendo transcurrido el tiempo acordado para el otorgamiento del documento definitivo de venta y la demandada, no dio cumplimiento, intenta la acción solicitando que declarada con lugar la demanda, se ordene la protocolización de la sentencia, una vez que se efectúe la totalidad del pago sobre el inmueble, esto en caso de ser imposible el cumplimiento voluntario por parte de la demandada, respecto a las obligaciones establecidas en contrato en discusión, y finalmente ofrece pagar a la demandada cuando sea requerido por el Tribunal, la suma de un millón veintiún mil ochocientos bolívares (Bs. 1.021.800,00) que constituye el saldo restante del precio que conforme al contrato, sería pagada por parte de la actora a la demandada al momento de la suscripción del documento definitivo; por lo que, la interpretación hecha por la representación demandada de que existen dos pretensiones excluyentes, no se configura en el caso en particular, toda vez que este último petitorio viene a ser en todo caso una consecuencia de la declaratoria con lugar de la demanda y del no cumplimiento voluntario por parte de la demandada, motivo por el cual declaró improcedente tal defensa. Criterio que se comparte en esta instancia. Así se declara.-
En razón de lo antes expuesto, esta Alzada considera que la parte actora, no intenta acciones excluyentes entre sí, ni su petitorio fue realzado en contravención de lo dispuesto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, que prohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda, cuando el procedimiento que deba aplicarse resulta incompatible para cada una de ellas; asimismo, aprecia que el pronunciamiento del Tribunal de cognición respecto de la defensa opuesta fue dictado conforme a derecho. Así se declara.-
Resuelto lo anterior, pasa este tribual a pronunciarse al fondo de lo debatido para ello observa:

El thema decidendum, en el presente caso, se circunscribe a determinar si la decisión proferida por el a quo, que declaró con lugar la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por INVERSIONES CUPI, C.A., contra PROYECTO 18.433, C.A., se dictó ajustada a derecho.

Así las cosas, del escrito libelar que fue presentado en fecha 04 de julio de 2013, se desprenden los siguientes hechos de relevancia jurídica invocados por la parte actora:

Que la parte actora, sociedad mercantil INVERSIONES CUPI, C.A., intenta acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO contra la sociedad mercantil PROYECTO 18.433, C.A., por un documento suscrito entre la accionante y la demandada, celebrado en fecha 28 de noviembre de 2012, otorgado ante la Notaria Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el No. 29, Tomo 172 de los libros de autenticación llevados por dicha Notaria, refiriendo que mediante el mismo se celebró un compromiso de compra-venta sobre un inmueble constituido por un local para oficina distinguido con la letra “E”, situado en la planta tipo del quinto piso (5-E) del Edificio Centro Peñafiel, construido en el Parcelamiento Industrial Boleíta, Jurisdicción del Distrito Sucre del Estado Miranda, en un terreno que forma parte de la parcela No. 22, propiedad de la sociedad mercantil PROYECTO 18.433, C.A., según consta de documento protocolizado ante la Oficina subalterna del Cuarto Circuito de Registro Público del Distrito Sucre (hoy Municipio Sucre) del Estado Miranda, en fecha 28 de abril de 1993, bajo el No. 8, Tomo 1, Protocolo Primero.
Que alegan que el documento del cual demandan su cumplimiento, es un compromiso de compra-venta sobre el inmueble antes identificado, en el cual la sociedad Mercantil Proyecto 18.433, C.A., en la clausula primera se comprometió a venderle el a la actora Proyectos Cupi, C.A.; que en la cláusula segunda se indica que el precio convenido por las partes fue de UN MILLON SETECIENTOS TRES MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 1.703.000,oo), de los cuales fue cancelada la cantidad de SEISCIENTOS OCHENTA Y UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs. 681.200,oo), al momento de la firma del documento, quedando como saldo restante el monto de UN MILLON VEINTIUN MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs. 1.021.800,oo). Que en la cláusula tercera se estableció que para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta se convino un plazo de ciento veinte (120) días continuos contados a partir de la fecha de autenticación, y que dicho lapso expiro el 27 de marzo de 2013.
Que alegan que en la clausula quinta del contrato de marras la sociedad mercantil Proyecto 18.433, C.A., se obligó a protocolizar el documento de liberación de hipoteca que pesa sobre el inmueble para el momento del otorgamiento del documento definitivo, y que para dicha fecha estaría solvente en el pago de los impuestos nacionales, estadales y municipales, igualmente estaría solvente en el pago de los servicios de luz eléctrica, agua, aseo urbano, teléfono, condominio, etc.; y que en la cláusula novena la referida empresa se comprometía a entregar a Inversiones Cupi, C.A., todos los recaudos y solvencias necesarias a los fines de la protocolización del documento de compra-venta definitivo.
Que su mandante sociedad mercantil Inversiones Cupi, C.A., realizó el cumplimiento con motivo del contrato suscrito haciendo entrega de la cantidad de Seiscientos Ochenta y Un Mil Doscientos Bolívares Exactos(Bs. 681.200,oo); indicando que la convención locativa suscrita constituía indudablemente una venta pura y simple, toda vez que en el mismo se encuentran presentes los elementos del consentimiento, precio y objeto, aunado al hecho que su mandante ejerce la posesión de los inmuebles objeto de dicho contrato, tal como se desprende de la cláusula décima segunda del mismo.
Con respecto del incumplimiento de parte de la sociedad mercantil Proyecto 18.433, C.A., refiere que dicha empresa se obligó a vender el inmueble y que para dicha operación de compra venta el mismo estaría libre de todo pasivo e hipoteca, y cualquier otro tipo de gravamen, así como solvente en el pago de impuestos y contribuciones de cualquier índole etc., y que a tales efectos entregaría con anticipación al vencimiento del lapso previsto en la cláusula tercera los recibos debidamente cancelados, y que en la cláusula séptima se obligó a entregar todos los recaudos y solvencias que sean necesarias a los fines de la protocolización oportuna, pero que dichas obligaciones fueron flagrantemente incumplidas y que ase los han exigidos y se han negado rotundamente a suministrar los mismos a pesar de las reiteradas exigencias y que también se ha negado a otorgar el documento definitivo de venta ante el Registro Inmobiliario, contraviniendo las obligaciones asumidas en el contrato.
Que fundamentan la demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.488 del Código Civil, concatenado con el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil, y citando la sentencia de fecha 22 de marzo de 2013, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia de la Magistrada Yraima Zapata Lara, en el expediente No. AA20-C-2012-000274, para realizar unas consideraciones que hacen referencia a que del fundamento jurídico y de los hechos se desprende que la demandada incurrió en un incumplimiento culposo de sus obligaciones contractuales y que al incumplir en su obligación de suscribir el documento definitivo de compra venta hace en cabeza de su representada el derecho de compeler la ejecución de la obligación incumplida, realizando su petitorio de la siguiente manera:

…“Como consecuencia del flagrante incumplimiento por parte de la sociedad mercantil PROYECTO 18.433, C.A., a lo convenido en el compromiso de compra-venta, específicamente en lo que respecta a la negativa de otorgar el documento definitivo de venta del inmueble a nuestra representada en los términos y condiciones pactadas, es por lo que procedemos a demandar como en efecto formalmente demandamos en este acto, en nombre y representación de la sociedad mercantil INVERSIONES CUPI, C.A., a la sociedad mercantil PROYECTO 18.433, C.A., para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por este Tribunal a lo siguiente:
PRIMERO: En dar cumplimiento al compromiso de compra-venta contenido en el contrato autenticado ante la Notaria Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 28 de noviembre de 2012, anotado bajo el No. 29, Tomo 172 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.
SEGUNDO: A la protocolización del contrato de compra-venta definitivo sobre los inmuebles objeto del presente proceso, a favor de nuestra mandante la sociedad mercantil INVERSIONES CUPI, C.A.
TERCERO: Declarada con lugar la demanda y ésta quede definitivamente firme, y la demandada se negare a dar cumplimiento voluntario de la misma, solicitamos que una vez que se efectué el pago total del precio de la venta de los inmuebles, cuyo monto será puesto a disposición de este Despacho por nuestra mandante cuando tenga a bien indicarlo el Tribunal, ordene la protocolización de la sentencia a los fines de que la misma sirva como titulo suficiente de propiedad a favor de nuestra representada la sociedad mercantil INVERSIONES CUPI, C.A., sobre los inmuebles objeto de la presente demanda.
CUARTO: Al pago de las costas del presente proceso…”
(Fin de la cita. Negrillas de la parte.)

Que ofrecen pagar a la demandada sociedad mercantil Proyecto 18.433, C.A., la cantidad de un millón veintiún mil ochocientos bolívares exactos (Bs. 1.021.000,oo) que constituye el saldo del precio de la venta al momento de la suscripción del contrato definitivo de compraventa; estiman la demanda en la tantas veces mencionada cantidad de un millón veintiún mil ochocientos bolívares exactos (Bs. 1.021.000,oo), a saber 15.91 U.T., suministran la dirección donde debe practicarse la citación e indican su domicilio procesal; solicitando finalmente que el libelo sea admitido y sustanciado conforme a derecho y declarado con lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos de Ley.
Por su parte, en el escrito de contestación a la demanda presentada en fecha 11 de febrero de 2016, por el apoderado judicial de la parte demandada, se desprenden los siguientes hechos de relevancia jurídica:
Que alegan la inepta acumulación haciendo referencia al artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, que prohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda, cuando el procedimiento que deba aplicarse resulta incompatible para cada una de ellas; refiriendo que la parte actora requiere el cumplimiento del contrato y por la otra hace una oferta de pago.
Que negó, rechazó y contradijo que la convención locativa suscrita constituya una venta pura y simple, que se trata de un contrato preparatorio o preliminar aún cuando se encuentren presente los elementos de consentimiento, objeto y precio. Citó las sentencias de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, identificadas: RC 00358 del 09 de julio de 2009, RC 00460 del 27 de octubre de 2010 y RC 00198 del 12 de mayo de 2011, de las cuales se desprende que para la época que se celebro el contrato los contratos preparatorios o preliminares no constituyen una venta, que por ello debe aplicarse la cláusula penal y que el cambio de criterio establecido en la sentencia RC 00116 del 22 de marzo de 2013, resulta inaplicable, que así se deduce de la sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, No. 401 de 19 de marzo de 2004. Que la Sala Constitucional en sentencia No. 878 del 20 de julio de 2015, realizó precisiones respecto a la naturaleza jurídica del contrato de opción de compra venta, por lo que el contrato bajo examen no es una venta o un contrato definitivo de venta; tampoco es una promesa y mucho menos un documento traslativo de los derechos de propiedad del inmueble.
Que alegó que el contrato a que se refiere el presente juicio no presenta obscuridad, ambigüedad o deficiencia respecto a las consecuencias que se originan en el supuesto incumplimiento contractual, ya que las partes acordaron el pago de una indemnización a titulo de cláusula penal, cláusula séptima del contrato. Que esa y no otra, es la consecuencia de un eventual incumplimiento por parte del propietario del inmueble o prominente vendedor; que de allí que resulte improcedente exigir la protocolización del documento definitivo de venta, porque la única opción establecida por las partes contratantes en el supuesto de que se produjera un incumplimiento del contrato preparatorio o preliminar, radica en el pago en la cantidad de dinero prevista en la cláusula séptima.
Que alega que la empresa Inversiones Cupi, C.A., pretende el cumplimiento de un contrato sin haber satisfecho sus obligaciones en el plazo de 120 días previstos en la cláusula tercera, refiriendo textualmente que: “Primero, no pagó el precio en el plazo de 120 días acordado por las partes, al punto que ahora ofrece cumplir ‘…cuando sea requerido por este honorable Tribunal…’; y segundo no cumplió con su obligación establecida en la cláusula décima primera, según la cual debía comunicar por escrito, por lo menos con tres (3) días de anticipación, la fecha, hora y lugar del otorgamiento de documento definitivo de venta. Siendo así, no puede exigir el cumplimiento de un contrato cuando ella no satisfizo sus obligaciones contractuales dentro del plazo de 120 días. ”.
Que a todo evento, niega, rechaza y contradice que su representada haya incumplido el contrato, y que tenga la obligación de protocolizar el documento definitivo de venta, máxime cuando las partes han acordado el pago de una indemnización única en caso de incumplimiento. Que solicita se desestime la demanda, se declare sin lugar con todos los pronunciamientos de Ley.

PASA DE SEGUIDA ESTE TRIBUNAL DE ALZADA, A ANALIZAR LAS PRUEBAS DE TRAÍDAS AUTOS, PARA LAS PARTES INTERVINIENTES EN LA CAUSA:
PARTE ACTORA: Con el escrito libelar la parte actora consigno tres documentos, el primer es una copia simple de un documento otorgado por la ciudadana Marlene Arenas, actuando en su carácter de apoderada de la sociedad mercantil INVERSIONES CUPI, C.A., ante la Notaria Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el No. 23, Tomo 80, folios del 108 al 111 de los libros llevados por dicha Notaria, confiriendo poder a los abogados ANTONIO BRANDO, MARIO BRANDO, PAOLA BRANDO, PEDRO NIETO, DOMINGO MEDINA y MIGUEL LOPEZ, que marcado con la letra “A”, riela a los folios 13 al 16 del expediente. Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de las cuales se desprende la capacidad que tienen los abogados allí mencionados de representar y defender los derechos e intereses de su mandante. Así se decide.
El segundo documento es una copia certificada de un documento identificado con el No. 38, Tomo 1, Protocolo Tercero, Folio 2, fecha 29/04/1993, otorgado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, que en copia certificada y marcado con la letra “B” cursa a los folios 17 al 21 del expediente, en la cual los ciudadanos Ricardo Ferreira Zambrano y María del Carmén Pechis de Ferreira, ceden y traspasan en plena propiedad a la sociedad mercantil Proyecto 18.433, C.A., el inmueble constituido por el local “E”, de la planta tipo del quinto (5º) piso (E-5) del edificio Centro Peñafiel, construido en el Parcelamiento Industrial Boleíta, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, que es el objeto del contrato demandado. Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, demostrándose con ella que la parte demandada en el presente juicio, PROYECTO 18.433, C.A., es la propietaria del inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda. Así se decide.
El tercer y último instrumento consignado con el libelo es un CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA suscrito entre las sociedades mercantiles PROYECTO 18.433, C.A., representada por su Director – Gerente ciudadano Carlos Eduardo Álvarez Bolívar, e INVERSIONES CUPI, C.A., representada por su apoderada ciudadana Marlene Coromoto Arenas de Morejón, `prominente vendedor y prominente comprador, respectivamente; otorgado el 28 de noviembre de 2012, ante la Notaria Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el No. 29, Tomo 172, de los libros de autenticaciones, que en original y marcado con la letra “C”, riela a los folios 22 al 25 del expediente. Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil concatenado con los artículos 1357 y 1360 del Código Civil , demostrándose con él la existencia del Contrato de Opción de Compra Venta suscrito entre las sociedades mercantiles PROYECTO 18.433, C.A., e INVERSIONES CUPI, C.A., y la relación contractual objeto de la demanda. Hecho y documento al que ambas se han referido. Así se decide.
En el lapso probatorio, promovió las documentales marcadas “A”, “B” y “C”, las cuales ya fueron valoradas anteriormente. Así se decide.-
Asimismo, promovió el merito favorable de los autos, observando esta Alzada que el mérito favorable de los autos, no es admisible como prueba, toda vez que a la hora de dictar su fallo, el Juez evaluará los elementos de convicción que están en autos y es su deber apreciarlos con el valor que éstos tengan. Por lo cual se desecha como prueba conforme a lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-

PARTE DEMANDADA:
El abogado Rubén Elías Rodríguez Lobo, cuando compareció a darse por citado en nombre de la sociedad mercantil Proyecto 18.433, C.A., consigno documento otorgado en fecha 16 de diciembre de 2015, ante la Notaria Pública Tercera de Caracas del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el No. 31, Tomo 407, folios del 166 al 169 de los libros llevados por dicha Notaria, mediante el cual el ciudadano Carlos Eduardo Álvarez Bolívar, actuando en su condición de Director Gerente de la referida empresa confiere poder a los abogados RUBEN ELIAS RODRIGUEZ LOBO, LUCAS ALEXANDER BLANCO VELAZQUEZ, GUSTAVO JAVIER URREA RIOS, RAFAEL ENRIQUE SEGOVIA ORTEGA y AYDA VENZA RIVERA BERMUDEZ; documento éste que riela a los folios 138 al 141 del expediente. Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y del cual se desprende la capacidad que tienen los abogados allí mencionados de representar y defender los derechos e intereses de su mandante. Así se decide.
Posterior a ello, no fue consignado documento alguno con el escrito de contestación de la demanda; en el lapso probatorio promovió el merito favorable de los autos, observándose que el mérito favorable de los autos, no es admisible como prueba, toda vez que a la hora de dictar su fallo, el Juez evaluará los elementos de convicción que están en autos y es su deber apreciarlos con el valor que éstos tengan. Por lo cual se desecha como prueba conforme a lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
Con respecto a las documentales, promovió lo siguiente:
En el particular primero promovió como prueba documental el documento poder que acredita la representación judicial de los profesionales actuantes, el cual ya fue valorado anteriormente. Así se decide.-
En los particulares segundo y tercero fueron promovidos el documento acompañado al escrito de contestación de la demanda marcado “B” y el contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes que cursa a los folios 22 al 25 del expediente, ambos traídos a los autos por la accionante. Esta Alzada observa que el Juez debe analizar y juzgar todas las pruebas promovidas, dicho esto debe indicar, que dicha prueba ya fueron valoradas anteriormente. Así se decide.-

Con base a lo antes expuesto, adentrándonos en la materia objeto de la presente causa; como lo es, la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA intentada por la sociedad mercantil INVERSIONES CUPI, C.A., contra la sociedad mercantil PROYECTO 18.433, C.A.; es por ello, que el pronunciamiento que se le exige al Tribunal, está dirigido a verificar la procedencia o no de la acción intentada.
En el presente caso, previo estudio de las actas procesales, el fundamento de derecho sobre el cual la parte actora baso su pretensión y las defensas esgrimidas por la parte demandada en su escrito de contestación, pasa de seguidas esta Juzgadora conforme al principio de congruencia contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, a decidir y para ello observa que es importante tener en cuenta que el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece que las partes tienen la carga de probar sus respectivas alegaciones. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación, partiendo de este hecho es preponderante para la parte actora probar que la accionada no cumplió con la obligación que el contrato de autos le imponía, y por su parte, la accionada debe probar que él no incurrió en el incumplimiento que se les alega.
Como primer punto se debe indicar que el objeto de la pretensión procesal requerida por la parte actora, que inicia con la consignación del libelo de demanda en fecha 04 de julio de 2013, por ante la URDD de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, persigue obtener, por parte de la empresa demandada PROYECTO 18.433, C.A., que de cumplimiento a lo pactado en el contrato de opción de compra venta celebrado en fecha 28 de noviembre de 2012, otorgado ante la Notaria Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el No. 29, Tomo 172 de los libros de autenticaciones, que se haga la protocolización del contrato de compra venta definitivo sobre los inmuebles objeto del proceso a favor de la sociedad mercantil INVERSIONES CUPI, C.A.; y que declarada con lugar la demanda y quede definitivamente firme si la demandada se negare a dar cumplimiento voluntario de la misma, solicita que una vez se efectué el pago total del precio de la venta, cuyo monto será puesto a disposición del Tribunal, se ordene la protocolización de la sentencia a los fines de que la misma sirva como titulo suficiente de propiedad, basando su demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.488 del Código Civil.
No siendo hechos controvertidos, la existencia del contrato de Opción de Compra Venta cuyo cumplimiento se demanda; que el precio convenido por las partes estipulado en la cláusula segunda del mismo es la cantidad de UN MILLON SETECIENTOS TRES MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 1.703.000,oo), de los cuales fue cancelada la cantidad de SEISCIENTOS OCHENTA Y UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs. 681.200,oo), al momento de la firma del documento; quedando como saldo restante el monto de UN MILLON VEINTIUN MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs. 1.021.800,oo). Que en la cláusula tercera se estableció que para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta se convino un plazo de ciento veinte (120) días continuos contados a partir de la fecha de autenticación del antes mencionado contrato; que la cláusula Séptima corresponde a la cláusula penal; así como el contenido de todas las cláusulas existentes en el mismo, dado que ambas partes lo reconocen.
Así las cosas, se debe indicar por una parte, que el apoderado judicial de la parte accionante demanda el cumplimiento del referido contrato alegando que la sociedad mercantil PROYECTO 18.433, C.A., no cumplió con sus obligaciones contractuales; que la referida empresa se obligó a venderle el inmueble de autos, y que para el momento de efectuarse la operación de compra venta el mismo estaría libre de todo pasivo e hipoteca, y de cualquier otro tipo de gravamen, así como solvente en el pago de impuestos y contribuciones de cualquier índole. Que debía pagar previamente todas las deudas que existan sobre el inmueble, impuestos nacionales, estadales y municipales, servicio de luz eléctrica, agua, aseo urbano, teléfono, condominio, etc., y que con anticipación al vencimiento del lapso previsto en la cláusula tercera del contrato, le entregaría a su mandante Inversiones Cupi, C.A., los recibos debidamente cancelados; que en la cláusula séptima se obligó a hacer entrega de todos los recaudos y solvencias necesarias a los fines de la protocolización del documento de compraventa.
De igual manera, la representación judicial accionante refirió que el caso es, que dichas obligaciones fueron flagrantemente incumplidas por la sociedad mercantil PROYECTO 18.433, C.A., desde el mismo momento en que se suscribió el compromiso de compra-venta; que le fueron exigidos por la accionante los documentos, recibos y solvencias pertinentes para el tramite ante el Registro correspondiente, que ésta se ha negado a suministrarlos y se ha negado a otorgar el documento definitivo de venta ante el Registro Inmobiliario, contraviniendo así las obligaciones asumidas en el contrato suscrito. Argumenta igualmente, que en la clausula segunda del contrato se evidencia que su mandante cumplió con su carga de pagar parte del precio a la empresa proyecto 18.433, C.A., quien declaro recibirlos a su entera y cabal satisfacción; que el saldo restante del precio acordado se pagaría al momento de la protocolización del documento definitivo de venta. Indica, que a su decir, la convención locativa suscrita constituye indudablemente una venta pura y simple, ya que en el mismo se encuentran presentes los elementos del consentimiento, precio y objeto, aunado al hecho que su mandante ejerce la posesión de los inmuebles objetos de dicho contrato. En el petitorio requiere que ante el flagrante incumplimiento por parte de la sociedad mercantil proyecto 18.433, C.A., a lo convenido en el compromiso de compraventa en lo que respecta a la negativa de otorgar el documento definitivo de venta en los términos y condiciones pactados, proceden a demandarla para que convenga o en su defecto a ello sea condenada en dar cumplimiento al compromiso de compraventa, a la protocolización del contrato de compraventa definitivo, y que declarada con lugar la demanda y la misma quede definitivamente firme, y la demandada se negare a dar cumplimiento voluntario solicitan que una vez efectuado el pago total del precio de la venta, se ordene la protocolización de la sentencia a los fines de que la misma sirva como titulo suficiente de propiedad.
Por la otra, la parte demandada, en fecha 11 de febrero de 2016, presenta escrito de contestación alegando primeramente la inepta acumulación de pretensiones, defensa sobre la cual ya se emitió pronunciamiento sobre la procedencia o no de la misma en los puntos previos del presente fallo, declarándola sin lugar y ratificando el resolución del A quo.
Luego, haciendo referencia a la naturaleza del contrato, procedió a rechazar, negar y contradecir que la convención locativa suscrita entre las partes constituya una venta pura y simple, que en realidad se trata de un contrato preparatorio o preliminar y no de una venta propiamente dicha aun cuando se encuentren presentes los elementos del consentimiento, objeto y precio; para apoyar sus afirmaciones procedió a citar algunas sentencias del Máximo Tribunal de la República, que tratan el tema. Refirió que el Tribunal no puede confundir un contrato preparatorio con un contrato definitivo de venta sin incurrir en una tergiversación y errónea interpretación del contrato que las partes denominaron opción de compraventa. Que el actual criterio jurisprudencial de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia establecido en la sentencia del 22 de marzo de 2013, no puede aplicarse retroactivamente para resolver y decidir sobre hechos que se produjeron antes del cambio de criterio. Que de acuerdo al criterio establecido por la Sala Constitucional del Máximo Tribunal en la sentencia 878 del 20 de julio de 2015, el Juez debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en el contrato, a fin de determinar su naturaleza jurídica independientemente de su denominación.
Dicha parte, continuó indicando que el contrato a que se refiere el juicio no presenta oscuridad, ambigüedad o deficiencia respecto a las consecuencias que se originan en el supuesto de incumplimiento contractual, toda vez que las partes acordaron el pago de una indemnización a titulo de cláusula penal, haciendo referencia a la clausula séptima y citando la misma, refirió que lo acordado en ella, es la consecuencia de un eventual incumplimiento por parte del propietario del inmueble o prominente vendedor, que de allí a su decir, resulta improcedente exigir la protocolización del documento definitivo de venta. Asimismo, refiere que la empresa Inversiones Cupi, C.A., pretende el cumplimiento de un contrato sin haber satisfecho sus obligaciones en el plazo de 120 días previstos en la cláusula tercera del contrato, que no pagó el precio en el plazo acordado por las partes y que ahora ofrece cumplir cuando sea requerido por el Tribunal, y que tampoco cumplió con la obligación establecida en la clausula décima primera, según la cual debía comunicar por escrito, por lo menos con tres días de anticipación, la fecha, la hora y el lugar del otorgamiento del documento definitivo de venta; que siendo así no puede exigir el cumplimiento de un contrato cuando ella no satisfizo sus obligaciones contractuales dentro del plazo de 120 días. Igualmente, la representación judicial actuante indicó que a todo evento, niega, rechaza y contradice que su representada haya incumplido el contrato y que tenga la obligación de protocolizar el documento definitivo de venta, máxime cuando las partes han acordado el pago de una indemnización única en caso de incumplimiento. Finalmente, solicita se desestime la demanda y sea declarada sin lugar.
Así las cosas, visto que el objeto de la pretensión procesal requerida por la actora, persigue obtener, por parte de la demandada el cumplimiento del contrato entre ellas suscrito, referido al cumplimiento en el otorgamiento del documento definitivo de venta en los términos y condiciones pactados, es por ello que el pronunciamiento que se le exige al Tribunal, está dirigido a que se verifique la procedencia de la solicitud requerida y en caso de proceder se condene a la parte demandada, a que de el cumplimiento a lo acordado entre las partes y en caso de que se negare a dar cumplimiento voluntario de la misma, solicitan que una vez se efectué el pago total del precio de la venta, cuyo monto será puesto a disposición del Tribunal, se ordene la protocolización de la sentencia a los fines de que la misma sirva como titulo suficiente de propiedad.
Fijado lo anterior, primeramente se estima pertinente hacer referencia al tantas veces mencionado contrato que los contratantes identificaron como “Contrato de Opción de Compraventa” celebrado en fecha compra venta celebrado el 28 de noviembre de 2012, otorgado ante la Notaria Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el No. 29, Tomo 09, el cual parcialmente transcrito es del tenor siguiente:
“…Entre, la sociedad mercantil PROYECTO 18.433, C.A., empresa domiciliada en la ciudad de Caracas, e inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 22 de abril de 1993, bajo el Tomo 41, Nº 15-A Pro, representada en este acto por su Director – Gerente CARLOS EDUARDOALVAREZ BOLIVAR, venezolano, mayor de edad, casado, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nº V-6.141.115, quien en lo sucesivo se denominará EL PROMITENTE VENDEDOR, por una parte, y por la otra la sociedad mercantil INVERSIONES CUPI, C.A. inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 2 de noviembre de 2010, bajo el Nº 41, Tomo 349-A SGDO, representada en este acto por su apoderada, MARLENE COROMOTO ARENAS DE MOREJON, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-10.799.782, carácter que ostenta según consta mediante Poder debidamente inscrito en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 7 de septiembre de 2012, bajo el Nº 17, Tomo 59, del Protocolo de Transcripción del año 2012, quien en lo adelante y para los efectos del presente contrato se denominará LA PROMITENTE COMPRADORA, se ha convenido en celebrar el presente Contrato de Opción de Compraventa, que se regirá por las Cláusulas que a continuación se detallan: PRIMERA: EL PROMITENTE VENDEDOR se compromete a vender a LA PROMITENTE COMPRADORA, quien a su vez se compromete a comprar a EL PROMITENTE VENDEDOR, un inmueble constituido por un local para oficinas distinguido con la letra “E”, situado en la planta tipo del Quinto Piso (5 – E), del Edificio CENTRO PEÑAFIEL, construido en el Parcelamiento Industrial Boleíta, jurisdicción del municipio Sucre del estado Miranda, en un terreno que forma parte de la parcela Nº 22 cuyos linderos, superficie y demás especificaciones constan en el Documento de Condominio, protocolizado por ante la Oficina subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda, el 29 de junio de 1989, bajo el Nº 23, Tomo 11, Protocolo Primero, los cuales deberán considerados plenamente reproducidos aquí. El referido Local tiene una superficie de NOVENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON VEINTINUEVE DECÍMETROS CUADRADOS (97,29 m2) aproximadamente, los cuales se distribuyen así: Noventa y dos metros cuadrados con ochenta decímetros cuadrados (92,80 m2) para oficinas; cuatro metros cuadrados con cuarenta y nueve decímetros cuadrados (4,49 m2) de área para dos (2) sanitarios… …omissis… SEGUNDA: El precio de venta convenido entre los contratantes es por la cantidad de UN MILLON SETECIENTOS TRES MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 1.703.000,00), que EL PROMITENTE CONPRADOR se compromete a cancelar de la siguiente manera: A) La suma de SEISCIENTOS OCHENTA Y UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs. 681.200,00) que EL PROMITENTE VENCEDOR recibe a su entera y cabal satisfacción en este acto del PROMINENTE COMPRADOR mediante cheque de gerencia Nº 00005955 de fecha 26 de noviembre de 2012, del Banco Bicentenario, Cuenta Corriente Nº 01750473820070677928, a nombre de CARLOS EDUARDO ALVAREZ BOLIVAR, antes identificado; y B) La cantidad de UN MILLON VEINTIUN MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs. 1.021.800,00) como saldo restante del precio total acordado, al momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa en la Oficina Subalterna de Registro Público correspondiente, mediante cheque de gerencia a nombre de CARLOS EDUARDO ALVAREZ BOLIVAR, antes identificado, habiéndose cumplido con las obligaciones que asumen las partes de acuerdo al presente contrato promisorio de opción de compraventa. TERCERA: Para el otorgamiento del Documento definitivo de compraventa se ha convenido un plazo de CIENTO VEINTE (120) DIAS CONTINUOS contados a partir de la firma del presente documento; comprometiéndose en consecuencia, a otorgar dentro del plazo señalado el respectivo documento publico de compraventa, en cuyo acto de Registro EL PROMITENTE VENDEDOR hará la tradición legal del inmueble a LA PROMITENTE COMPRADORA y la pondrá, en esa oportunidad, en posesión legítima del inmueble aquí descrito. CUARTA: A los efectos de garantizar su compromiso de compra LA PROMITENTE COMPRADORA entrega a EL PROMITENTE VENDEDOR en calidad de arras, la cantidad de SEISCIENTOS OCHENTA Y UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 681.200,00), cantidad esta que en los términos descritos en la cláusula SEGUNDA se entrega al momento de la autenticación del presente documento. Los contratantes declaran que las arras se reciben en calidad de garantía con el objeto de asegurar el perfeccionamiento de la compra correspondiente y en todo caso se considerará como parte del precio, y será imputada al mismo en la oportunidad de la protocolización del respectivo documento de compraventa. QUINTA: EL PROMITENTE VENDEDOR garantiza a LA PROMITENTE COMPRADORA que para el momento del otorgamiento del documento definitivo de compraventa, se hubiere protocolizado el documento de liberación de hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto de la presente negociación, y que en consecuencia, estará libre de todo gravamen, y solvente en el pago de impuestos y contribuciones y nada adeudará por concepto de impuestos Nacionales, Estadales y Municipales, y se encontrara solvente igualmente en el pago del servicio de Luz eléctrica, agua, aseo urbano, condominio, etc; a tales efectos estos recibos deberá ser entregados debidamente pagados o en su defecto las solvencias correspondientes. SEXTA: EL PROMITENTE VENDEDOR se compromete a entregar a LA PROMITENTE COMPRADORA, el inmueble objeto del presente Contrato de Opción de Compraventa totalmente desocupado de personas y cosas, a excepción de las mencionadas en el inventario anexo al presente contrato promisorio de compraventa. LA PROMITENTE COMPRADORA acepta y declara conocer las condiciones de habitabilidad el inmueble. SEPTIMA: En caso de que no se realizara la protocolización del documento definitivo de compraventa ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente a la jurisdicción del inmueble, por causas imputables a EL PROMITENTE VENDEDOR, este deberá devolverle a LA PROMITENTE COMPRADORA la cantidad de SEISCIENTOS OCHENTA Y UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs. 681.200,00), entregados en este acto a título de arras, más la suma de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00), considerados como indemnización por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento del compromiso de venta. Si por el contrario, la causa fuera imputable a LA PROMITENTE COMPRADORA, EL PROMITENTE VENDEDOR, devolverá a esta la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA Y UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 281.200,00), entendiéndose que el diferencial de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) será considerado como indemnización por daños y perjuicios causados por el incumplimiento del compromiso de compra. En ambos casos, esta indemnización se hará dentro de los veinte (20) días continuos y siguientes al vencimiento del plazo, como única indemnización por tal incumplimiento. OCTAVA: Todos los gastos que se ocasionen por concepto de autentificación de este documento y gastos de registro del documento definitivo de compraventa serán por cuenta de LA PROMITENTE COMPRADORA la cual se obliga a hacer por sus propios medios todas las gestiones para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa. NOVENA: EL PROMITENTE VENDEDOR se obliga a entregar a LA PROMITENTE COMPRADORA todos los recaudos y solvencias que sean necesarias a los fines de la protocolización del documento de compraventa definitivo, como lo son: solvencia del derecho de frente requerida para la venta, ficha catastral, solvencia de agua, la planilla previamente cancelada de enajenación del inmueble del SENIAT (Forma 33), y Registro de Información Fiscal (RIF) debidamente actualizado. DECIMA: LA PROMITENTE COMPRADORA se reserva el derecho de establecer en el documento definitivo de compra venta del inmueble descrito en la cláusula primera, un comprador distinto a quienes suscriben la presente opción de compra, y EL PROMINENTE VENDEDOR expresamente declara aceptar dicha condición previa notificación, sin que esta razón pueda ser alegada por EL PROMITENTE VENDEDOR para no suscribir el documento definitivo de compraventa del inmueble, en la fecha indicada en la Cláusula TERCERA. DECIMA PRIMERA: LA PROMITENTE COMPRADORA comunicará por escrito, o por correo electrónico a EL PROMITENTE VENDEDOR, por lo menos con tres (03) días de anticipación, la fecha, hora y el lugar de otorgamiento del documento definitivo de compraventa. DECIMA SEGUNDA: EL PROMITENTE VENDEDOR autoriza a LA PROMITENTE COMORADORA a realizar el acondicionamiento y/o remodelación de EL INMUEBLE, e inclusive ocuparlo. La posesión sobre el inmueble objeto del presente contrato, se hará al momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa…
…omissis… …”
(Fin de la cita. Negrillas y subrayado del documento.)
Ahora bien, visto el contenido del documento fundamental de la demanda parcialmente transcrito up supra, el fundamento de derecho invocado por la accionante y las alegaciones de la parte demandada, se estima pertinente hacer referencia a los artículos 1.133, 1.140 y 1.141 del Código Civil vigente, que establecen:

Articulo 1.133.-
“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.“
Articulo 1.140.-
“Todos los contratos, tengan o no denominación especial, están sometidos a las reglas generales establecidas en este Titulo, sin perjuicio de las que se establezcan especialmente en los Títulos respectivos para alguno de ellos en particular, en el Código de Comercio sobre las transacciones mercantiles y en las demás especiales.“
Articulo 1.141.-
“Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:
1º Consentimiento de las partes;
2º Objeto que pueda ser materia de contrato; y
3º Causa licita.“

Igualmente, en el referido Código Adjetivo, los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 ejusdem.; invocados por la parte accionante con respecto a los efectos de los contratos disponen lo siguiente:
Articulo 1.159.-
“Los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. “

Articulo 1.160.-
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y no obligan solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley. “

Articulo 1.167.-
“En el contrato bilateral, si una de las partes no cumple o ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.”

Para ahondar en el tema, este Tribunal vistas las normativas antes citadas estima pertinente traer a colación lo que la doctrina entiende como contrato y su diferencia con la convención, para ello, se hará referencia a lo señalado por los doctrinarios Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, en su texto CURSO DE OBLIGACIONES, DERECHO CIVIL III, refiriendo como el primer gran criterio diferenciador que la convención era el acuerdo de voluntades destinado a producir un efecto jurídico cualquiera, distinto a la creación de obligaciones, y que los contratos eran las convenciones aptas parta engendrar obligaciones y en los cuales, para producir tal efecto, debían cumplirse determinadas formalidades; con respecto a la definición de contrato refieren dos concepciones, una amplia que parte de la idea, que considera al contrato como un acuerdo unánime entre dos o más personas para constituir, reglar, modificar o extinguir un vínculo jurídico; y la concepción restringida que basada en la imposibilidad de separar los elementos característicos de la convención y el contrato, ha determinado que la tendencia a diferenciar ambas nociones se fundamente, no en sus elementos estructurales, sino en el objeto de la misma, por lo que, considera al contrato como la convención que tiene por objeto constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir relaciones jurídicas de tipo patrimonial.
Con relación a la evolución del término contrato en Venezuela, refieren que los dos primeros Códigos Civiles (1862 y 1867), definían al contrato de modo similar al Código Napoleón, estableciendo que el contrato o convención es un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa; posteriormente, en el Código de 1873, la definición fue influenciada por el Código Italiano de 1865, expresándose que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, o modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. Refieren igualmente, que esta ultima definición es repetida en todos los códigos civiles posteriores hasta el vigente (de 1942), en el cual se introduce el verbo transmitir, estableciendo así que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.; siendo esta última definición la establecida en el artículo 1133 del Código Civil vigente. Refieren que el contrato es fuente de obligaciones, constituyendo una de las principales fuentes de obligaciones, que no hay duda que es una figura desencadenante de derechos y deberes, de comportamientos y conductas; que el contrato es un hecho constitutivo de la obligación, genera obligaciones y la doctrina admite que en algunas situaciones y en determinados aspectos, se superponen ambas nociones, como ocurre en materia de ejecución de contrato y de cumplimiento de la obligación, muy especialmente con la prestación contractual. Siendo sus requisitos de existencia, los establecidos en el artículo 1141 ejusdem., que son consentimiento de las partes, que el objeto pueda ser materia de contrato, y que la causa sea lícita.
De la misma forma, en el citado texto, se indica la evidente importancia socioeconómica del contrato, dada su función instrumental, ya que es el instrumento por excelencia para que el hombre en sociedad pueda satisfacer sus necesidades, y su clasificación desde el punto de vista instrumental se realiza de acuerdo a su función económica; unos, son los que disciplinan las relaciones patrimoniales familiares y los otros, son contratos de circulación de riquezas. Asimismo, considerando al contrato como estructura técnico-jurídica, refieren que aún cuando a veces no puede hacerse abstracción de su contenido económico; el contrato de acuerdo a su estructura es objeto de numerosas clasificaciones basadas en los diversos aspectos que integran la convención celebrada entre los intervientes, y en tal sentido, señalan que el objeto de la clasificación de los contratos consiste en determinar en cual tipo de contrato nominado ésta comprendida la convención celebrada por las partes; es decir, que contrato nominado es el que han convenido. Que se trata de una cuestión de derecho, subsumir las obligaciones creadas por las partes en los supuestos de hecho previstos en la ley para cada contrato tipo; que por ello, siendo una cuestión de derecho, el Juez no queda sometido a la calificación que le hayan sado las partes y debe calificar dicho contrato, y que la calificación del contrato es necesaria para la integración del contrato y para determinar cuáles son las normas supletorias e imperativas aplicables. También refieren los letrados citados, que es evidente, que el jurisdicente al interpretarlo, debe examinar y determinar cual ha sido la común intención de las partes al celebrarlo.
Igualmente, se debe indicar que los contratos se clasifican tomando en consideración una amplia serie de aspectos, así con respecto a la clasificación de los mismo, Maduro Luyando y Pittier Sucre refieren: según las obligaciones que surgen para las partes del contrato; según el fin perseguido; según la determinación de las prestaciones de alguna de las partes dependa de un hacho causal o no; según el modo de perfeccionamiento; según el carácter, según la duración de la ejecución de las prestaciones, según las normas legales que lo regulan; si son precontratos, antecontratos o promesas de contratar; entre personas lejanas y entre presentes; según la situación de igualdad o no de las partes; según produzca efectos obligatorios para las partes solamente o para terceros que no sean partes; según la naturaleza personal de la prestación de una o de algunas de las partes; por razón de la expresión de la causa del contrato; según la legislación aplicable, según el derecho aplicable.

Así, este Tribunal Superior a los fines de determinar la naturaleza del contrato de autos, considera que concatenado con el articulado que rige la materia y la doctrina que sobre el tema fueron referidos up supra, es pertinente citar lo que la jurisprudencia ha referido, y en tal sentido se indica lo siguiente:
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia Nº RC 00358 del 9 de julio de 2009, con respecto a los contratos, la cláusula penal como medio que garantiza el cumplimiento de las obligaciones estipuladas en los contratos preparatorios; los momento en que se configura la formación del consentimiento, y la facultad del acreedor de demandar al deudor en mora la ejecución de la obligación pactada en los contratos preparatorios en lugar de hacer efectiva la cláusula penal incluida en los mismos, ha referido:
“…omissis…
CASACIÓN SOBRE LOS HECHOS
-I-
Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 320 eiusdem, se denuncia la infracción en la recurrida de los artículos 12, 1.357 y 1.359 del Código Civil, por falta de aplicación, incurriendo en el tercer caso de falso supuesto.
Por vía de argumentación se sostiene:

…omissis…

“SEGUNDA DENUNCIA
DESVIACIÓN IDEOLÓGICA O INTELECTUAL EN LA INTERPRETACIÓN DEL CONTRATO
Se denuncia la desnaturalización o desviación intelectual del contenido del contrato prevista como primer caso de suposición falsa, en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil.

En la doctrina y en la jurisprudencia se contempla la categoría contractual del comúnmente denominado contrato de opción de compra cuyo objeto es la celebración posterior de un contrato, señalando por el doctor Eloy Maduro Luyando, en su obra Curso de Obligaciones, Tomo II, que no se trata de una oferta, acto unilateral cuya aceptación por el destinatario hace nacer un contrato, sino de un verdadero negocio bilateral que tiene como objeto la celebración de un contrato futuro.

En la doctrina se distinguen dos tipos de precontratos: la promesa unilateral de contratar y la promesa bilateral de contratar.

La promesa bilateral de contratar es aquel contrato mediante el cual ambas partes se obligan a celebrar un contrato, siendo éste el caso más frecuente.

…omissis…

Para decidir la Sala observa:
En diversas oportunidades ha señalado esta Sala que los jueces son soberanos en la interpretación de los contratos, salvo que se equivoque en su calificación o incurra en la desnaturalización o desviación intelectual de su contenido.

Asimismo, la Sala ha establecido que ‘...el límite entre la soberana interpretación del contrato y la tergiversación o desnaturalización de la voluntad contractual está constituido por la compatibilidad de la conclusión del Juez con el texto de la mención que se interpreta. Si el establecimiento de los hechos por el Juez es compatible con la expresión de la voluntad de las partes, estamos en la esfera de la interpretación; si, por el contrario, la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto, estaríamos en presencia de una desnaturalización del contrato...”

En este sentido, el fallo N° 241 del 30 de abril de 2002, caso: Arturo Pacheco Iglesia y otros c/ Inversiones Pancho Villas, C.A., expediente N°: 00-376, fue del tenor siguiente:

“La Sala considera que los jueces de instancia están facultados para establecer la calificación jurídica que consideren apropiada a las relaciones contractuales existentes en los juicios en los que están llamados a conocer, con independencia de la calificación que al respecto hubieren hecho las partes, siempre y cuando no distorsionen los hechos que hubieren sido alegados por ellas. Así, la calificación jurídica de una determinada relación contractual constituye un pronunciamiento de derecho, sólo cuestionable a través de la correspondiente denuncia de fondo, que le es dable al juez como consecuencia del principio iura novit curia”

…omissis…

…. De los anteriores criterios jurisprudenciales se desprende que si bien los jueces de instancia son los facultados para interpretar y calificar los contratos, tal actividad no puede, de ninguna manera, distorsionar los hechos que hubieren sido alegados por ellas, pues su labor es la de indagar la voluntad e intención de las partes contratantes al establecer determinadas obligaciones y derechos, y en caso de incurrir en tal infracción, la Sala de Casación Civil de este supremo tribunal, estará facultada –previo cumplimiento de los requisitos necesarios del escrito de formalización-, para descender a las actas del expediente y conocer los errores de hecho al juzgar los hechos en que hubiese incurrido el juez de alzada.

… omissis…

… Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.

Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.

Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.

Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:
- Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.
- Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.
- Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.
- Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.
- Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195)

De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho.
En consecuencia, el juez de la recurrida, tal y como lo denunció el formalizante, incurrió en el primer caso de suposición falsa al calificar el contrato como un “contrato unilateral de promesa de venta”, desnaturalizando su contenido y apartándose de esta manera de la intención de los contratantes, cuando lo cierto es que se trata de un “contrato de promesa bilateral de compraventa”, ya que, repetimos, se pactaron obligaciones recíprocas, en las cuales una parte se obligaba a vender y la otra a comprar, previo el cumplimiento de ciertas condiciones.

…omissis…
“TERCERA DENUNCIA
INFRACCIÓN DE NORMA JURÍDICA

Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, denuncio la infracción de los artículos 1.167 y 1.259 del Código Civil, ambos por falta de aplicación, por cuanto el juez de la recurrida yerra al declarar que la actora no puede solicitar el cumplimiento del contrato de opción de compra venta, por existir una cláusula penal que le limita la acción a la simple exigencia del pago de las arras.

…omissis…

Para decidir la Sala observa:

Nuestra ley civil sustantiva prevé un sistema para garantizar el cumplimiento de las obligaciones contraídas en los contratos preparatorios, que consiste en la predeterminación de los daños y perjuicios, mediante una cláusula penal, por la inejecución de la obligación principal (Artículo 1.258 del Código Civil)

Es muy común en lo contratos preparatorios la estipulación de una cláusula penal en la cual tanto el promitente vendedor como el promitente comprador se comprometen a indemnizar a su contraparte, mediante el pago de una suma de dinero, en caso de incumplimiento de alguna de ellas.

Ahora bien, uno de los elementos esenciales para la existencia y validez de los contratos de compraventa es el consentimiento. Ello se desprende de la norma contenida en el artículo 1.161 del Código Civil que establece: “En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado…”

Según el doctor José Luis Aguilar Gorrondona, la formación del consentimiento puede ser instantánea o progresiva y esta última puede ocurrir de diversas maneras:

- Mediante la celebración de negociaciones o tratos en que las partes discuten el contenido del contrato y valoran la conveniencia de celebrarlo.
- Mediante la oferta dirigida por una persona a otra, en la cual se contengan todos los elementos del contrato futuro.

- A través de una invitación a ofrecer.

- Mediante subasta pública.

- Y por último, se configura la formación del consentimiento cuando precede a la formación de la venta, un contrato preliminar, los cuales están conformados principalmente por promesas, precontratos, pactos y compromisos y cuya formación puede realizarse a su vez en cualquiera de las formas anteriormente indicadas.

Dicho esto, es concluyente afirmar que cuando las partes celebran contratos preliminares llámense éstos promesas unilaterales o bilaterales de compraventa, cumpliendo con los elementos esenciales que este tipo de documentos exige, están prestando su consentimiento ab initio para la celebración del contrato futuro, con la salvedad que en las promesas unilaterales de compraventa si bien hay una manifestación bilateral de voluntad, una sola de las partes se obliga a celebrar el contrato, sin que la otra quede obligado a ello; mientras que en la promesa bilateral de compraventa, ambas partes se obligan a celebrar el contrato.

Es por ello que se le ha venido dando el mismo tratamiento a los compromisos de compraventa que a los contratos de compraventa definitivos, a menos que de los elementos del contrato se desprenda lo contrario, es decir, que no se trata de un contrato de compraventa definitivo, por ejemplo, cuando el promitente que se ha obligado a vender, se reserve la propiedad de la cosa vendida hasta el momento del otorgamiento del documento relativo a la venta, o cuando se establece que el contrato quedará sin ningún efecto una vez transcurrido determinado lapso, sin que las partes hayan otorgado el documento registrado. (Eloy Maduro Luyando y Emlio Pittier Sucre. Curso de Obligaciones. Tomo II. pp. 566 y 567)

Ahora bien, en la denuncia anterior esta Sala estableció que el contrato objeto de la presente controversia es un contrato de promesa bilateral de compraventa en el cual ambas partes se obligaron a celebrar el contrato futuro.

Dicho esto, en el caso de autos se denuncia la falta de aplicación de los artículos 1.167 y 1.259 del Código Civil, los cuales señalan:

“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

“Artículo 1.259.- El acreedor puede pedir al deudor que esté constituido en mora, la ejecución de la obligación principal, en lugar de la pena estipulada.”
Ciertamente como lo señala el formalizante, la disposición contenida en el artículo 1.167 de la ley civil sustantiva, otorga la posibilidad a la parte que no haya incumplido con las obligaciones pactadas en el contrato bilateral, de ejercer, a su elección, las acciones dirigidas o bien al cumplimiento del contrato o bien a su resolución.

Al mismo tiempo, la normativa prevista en el artículo 1.259 eiusdem, relativo a las obligaciones con cláusula penal, le otorga al acreedor la posibilidad de pedir al deudor constituido en mora, el cumplimiento o ejecución de la obligación principal, en lugar de la pena estipulada.

Sobre este particular la sentencia recurrida estableció lo que sigue:
“Hechos admitidos: Ambas partes reconocen que es una opción de compraventa.
En Conclusión, reconocido por ambas partes que lo que celebraron fue un contrato unilateral de promesa de venta (hecho también demostrado por el documento fundamental de la demanda) y habiendo quedado demostrado también por esa escritura, no desconocida, ni tachada de falsa, que ambas partes previeron, que en caso de incumplimiento de una cualquiera de ellas, la manera de resarcir esta obligación incumplida consistiría en el pago de las arras, sanción, que tiene reconocimiento en el Derecho común y es parte de la autonomía de la voluntad de las partes, la demanda debe inexorablemente ser declarada sin lugar, pues, no se exigió el pago de las arras, sino el cumplimiento del contrato de compraventa (no demostrado, porque no se cumplieron los supuestos de la promesa de venta, pago del precio y si la Sociedad demandada se negó a recibirlo, debió hacerse la oferta o depósito judicial del pago, prueba no acreditada) y el otorgamiento del instrumento contentivo del mismo, bajo el alegato que el vendedor se había negado a recibir el precio total de la venta, falso supuesto, porque este contrato nunca llegó a existir, ya se ha expresado que la fe de IPOSTEL sobre el envío del telegrama, sostiene el alegato que se llamó a la parte actora para firmar el contrato; independientemente que posteriormente la demandada haya gravado el bien al mencionado Banco, lo que podría constituir un incumplimiento de su parte, que daría lugar a la exigencia de las arras. En conclusión, los demandantes no podían demandar como compradores, sino como optantes, ni reclamar el pago de unos daños emergentes y cesantes, que no especificaron, cuando, los daños previstos fueron las arras, no reclamadas en la demanda, ciertamente una falta de cualidad e interés en sostener su defensa por esta vía; y así se declara…”

De la anterior transcripción del fallo recurrido se evidencia que el juez superior erró al establecer que las obligaciones garantizadas con cláusula penal sólo pueden verse satisfechas por la exigencia o la demanda del pago acordado en la misma y no por una demanda por cumplimiento de contrato, siendo que con tal desatino infringió por falta de aplicación lo dispuesto en las delatadas normas civiles sustantivas que otorgan la facultad, a la parte afectada por el incumplimiento del contrato, de ejercer a su elección la acción por cumplimiento o ejecución de contrato, en lugar de solicitar la pena estipulada.
… omissis…
CUARTA DENUNCIA
INFRACCIÓN DE NORMA JURÍDICA
Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, denuncio la infracción del artículo 1.258 del Código Civil, por errónea interpretación, por cuanto el juez de la recurrida si bien aplica la referida norma para dar marco jurídico a la figura de la cláusula penal yerra al declarar que la actora no puede solicitar el cumplimiento del contrato de opción de compra venta, por existir una cláusula penal que le limita la acción a la simple exigencia del pago de las arras.

…omissis…

… La Sala para decidir observa:
El artículo denunciado por errónea interpretación señala:

“Artículo 1.258.- La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.

El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por simple retardo.”
Ahora bien, de la sentencia recurrida no se desprende que el juez haya aplicado la referida norma y por lo tanto mal pudo haber incurrido en su errónea interpretación, pues si bien el ad quem estableció que no se podía demandar el cumplimiento del contrato cuando las obligaciones estuviesen garantizadas por una cláusula penal, nada dijo en cuanto a que el acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, ya que ese sería un supuesto de hecho diferente al aquí planteado, pues en la presente controversia, la parte demandante sólo demandó el cumplimiento del contrato y no la cláusula penal.

Por lo anterior, es imperioso para esta Sala declarar sin lugar la presente denuncia por errónea interpretación del artículo 1.258 del Código Civil. Así se decide…”

Asimismo, se estima pertinente hacer referencia a la sentencia Nº RC 00116 del 22 de marzo de 2013, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en el expediente No 12-274, en la cual dicha instancia estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que las promesas bilatelares de contratos de compra venta deben equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio, refiriendo entre otras cosas lo siguiente:

“…Por su parte el artículo 1.474 del Código Civil denunciado, establece lo que debe entenderse por venta, vale decir, lo que caracteriza al señalado contrato; la recurrente alega que el juzgado superior le negó aplicación al mismo por cuanto determinó que el contrato que DERNIER COSMETICS, C.A., había celebrado con el demandante ciudadano Diego Arguello, “…que el contrato de opción de compra venta (al igual que los contratos preliminares) no equivale a compra-venta, a pesar de contener las bases necesarias para su consumación (objeto, precio, etc.), ni concede, al menos salvo pacto en contrario, la posesión sobre la cosa vendida al eventual comprador, más bien lo que crea es la posibilidad para el optante (eventual comprador) de aceptar o no la opción y para el promitente (eventual vendedor) la indisponibilidad del derecho objeto del contrato (derecho de propiedad sobre el bien) durante un tiempo en él determinado…)”.

Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:

“…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.

Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”.

El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.

Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.

Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.

Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma…”
(Negrillas y subrayado de esta Alzada)

Así, de la sentencia Nº RC 00358, de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 9 de julio de 2009, parcialmente transcrita up supra y citada por la representación judicial de la parte demandada recurrente, se desprenden los siguientes aspectos de importancia para el caso de autos:
Que la Sala indica, que en diversas oportunidades ha señalado que los jueces, son soberanos en la interpretación y calificación de los contratos, salvo que se equivoque en su calificación o incurra en la desnaturalización o desviación intelectual de su contenido. Que dicha actividad no puede, de ninguna manera, distorsionar los hechos que hubieren sido alegados por ellas, pues su labor es la de indagar la voluntad e intención de las partes contratantes al establecer determinadas obligaciones y derechos. Refiriendo que los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, que producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato; que estos contratos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo. Que uno de los elementos esenciales para la existencia y validez de los contratos de compraventa es el consentimiento, lo que se desprende del artículo 1.161 del Código Civil, que establece que en los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado. Que es por ello, que se le ha venido dando el mismo tratamiento a los compromisos de compraventa que a los contratos de compraventa definitivos, a menos que de los elementos del contrato se desprenda lo contrario.
Que refiere que estos contratos de promesas bilaterales de compraventa, son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; refiriendo que dentro de las características de los contratos preparatorios se puede mencionar que es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato; que es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo; que es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro; que produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato; que pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido.
También señala la Sala, que uno de los elementos esenciales para la existencia y validez de los contratos de compraventa es el consentimiento. Ello se desprende de la norma contenida en el artículo 1.161 del Código Civil que establece: “En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado…” Asimismo, se indica en la sentencia, que según el doctor José Luis Aguilar Gorrondona, la formación del consentimiento puede ser instantánea o progresiva, y que esta última puede ocurrir de diversas maneras, resaltando que la formación del consentimiento se configura cuando precede a la formación de la venta, un contrato preliminar, los cuales están conformados principalmente por promesas, precontratos, pactos y compromisos y cuya formación puede realizarse en cualquiera de las formas que indicaron en el referido fallo.
Con respecto a lo establecido en la ley civil sustantiva, en dicho fallo se indica, que la misma prevé un sistema para garantizar el cumplimiento de las obligaciones contraídas en los contratos preparatorios, que consiste en la predeterminación de los daños y perjuicios, mediante una cláusula penal, por la inejecución de la obligación principal (Artículo 1.258 del Código Civil); siendo muy común en lo contratos preparatorios la estipulación de una cláusula penal en la cual tanto el promitente vendedor como el promitente comprador se comprometen a indemnizar a su contraparte, mediante el pago de una suma de dinero, en caso de incumplimiento de alguna de ellas. También hace referencia a la aplicación de los artículos 1.167 y 1.259 del Código Civil, indicando que la ley civil sustantiva, en el artículo 1.167 eiusdem., otorga la posibilidad a la parte afectada por el incumplimiento del contrato, de poder de ejercer, a su elección, las acciones dirigidas o bien al cumplimiento del contrato o bien a su resolución; y que el artículo 1.259 ibidem., relativo a las obligaciones con cláusula penal, le otorga al acreedor la posibilidad de pedir al deudor constituido en mora, el cumplimiento o ejecución de la obligación principal, en lugar de la pena estipulada. Con base a estos artículos es evidente, que la parte que no ha incumplido con su obligación en el contrato garantizado con cláusula penal, puede a su elección demandar la resolución del contrato y el pago acordado en la clausula penal, o una demanda por cumplimiento de contrato; ya que las referidas normas civiles sustantivas otorgan la facultad, de ejercer a su elección la acción por cumplimiento o ejecución de contrato, en lugar de solicitar la pena estipulada.
Que en este fallo, la Sala refirió que es concluyente afirmar que cuando las partes celebran contratos preliminares llámense éstos promesas unilaterales o bilaterales de compraventa, cumpliendo con los elementos esenciales que este tipo de documentos exige, están prestando su consentimiento ab initio para la celebración del contrato futuro, y que en la promesa bilateral de compraventa, ambas partes se obligan a celebrar el contrato. Que en razón de ello, se le ha venido dando el mismo tratamiento a los compromisos de compraventa que a los contratos de compraventa definitivos, a menos que de los elementos del contrato se desprenda lo contrario, es decir, que no se trata de un contrato de compraventa definitivo. De igual manera, se debe indicar que la Sala tomando en consideración entre otros razonamientos explanados en el fallo, los artículos 1.167 y 1.259 del Código Civil antes referidos, dictaminó que el juez superior erró al establecer que las obligaciones garantizadas con cláusula penal sólo pueden verse satisfechas por la exigencia o la demanda del pago acordado en la misma y no por una demanda por cumplimiento de contrato, siendo que con tal desatino infringió por falta de aplicación lo dispuesto en las delatadas normas civiles sustantivas que otorgan la facultad, a la parte afectada por el incumplimiento del contrato, de ejercer a su elección la acción por cumplimiento o ejecución de contrato, en lugar de solicitar la pena estipulada.
De esta manera, este Tribunal Superior con base a las consideraciones antes realizadas establece lo siguiente:
Que en relación al contrato de marras, que en original cursa a los folios 22 al 25 del presente expediente y que fuere consignado por la empresa accionante como documento fundamental de la acción interpuesta y cuyo cumplimiento demanda; fue identificado por sus otorgantes como “Contrato de Opción de Compraventa”; y en el mismo se pactaron obligaciones recíprocas, en las cuales una parte se obliga a vender y la otra a comprar, previo el cumplimiento de ciertas condiciones, siendo su objeto la futura compraventa del inmueble constituido por un local para oficina distinguido con la letra “E”, situado en la planta tipo del quinto piso (5-E) del Edificio Centro Peñafiel, constituido en el Parcelamiento Industrial Boleíta, Jurisdicción del Distrito Sucre del Estado Miranda. En el cuerpo de dicho documento se indica que el precio de venta convenido entre las partes es de UN MILLON SETECIENTOS TRES MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 1.703.000,00), de los cuales la compradora ha pagado al vendedor la cantidad de SEISCIENTOS OCHENTA Y UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs. 681.200,00), quedando así un saldo deudor de UN MILLON VEINTIUN MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs. 1.021.800,00) para ser pagados únicamente al momento de la protocolización de la venta ante el registro inmobiliario respectivo; además de otras cláusulas entre las cuales se encuentra la cláusula penal, que la parte vendedora demandada, refiere que es lo que debe aplicarse ante el incumplimiento de lo pactado.
Que es evidente, que el contrato que se examina, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, que en el caso de autos, es el contrato definitivo de compraventa propiamente dicho relacionado con el inmueble que se indica en el cuerpo del contrato y por el precio pactado. De igual manera, se debe indicar que en este contrato, se evidencia que ambas partes expresaron su consentimiento en la celebración del contrato futuro, que indicaron el objeto, el precio acordado, la forma en que debía ser cancelado el monto de la cantidad pactada, así como las regulaciones para efectuar posteriormente el contrato futuro definitivo de venta del inmueble identificado en el mismo. Así se establece.
Que del referido contrato, se desprende que en la cláusula décima segunda las partes acordaron, que el PROMITENTE VENDEDOR autoriza a la PROMITENTE COMORADORA a realizar el acondicionamiento y/o remodelación de EL INMUEBLE, e inclusive ocuparlo, lo que hace inferir la intención de las partes, lo que en el criterio de quien suscribe, suma razones que indican que la intención de los contratantes al momento de suscribir el contrato de marras, era la de efectuar un contrato futuro de compraventa. Así se establece.
Que con respecto al criterio jurisprudencial establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la sentencia Nº RC 00116, de fecha 22 de marzo de 2013, dictada en el expediente No 12-274, mediante la cual se estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que las promesas bilatelares de contratos de compra venta, deben equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, en el contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio. Criterio éste, que a decir de la representación judicial de la parte recurrente, resulta inaplicable al caso de autos, porque él mismo no estaba vigente para el 28 de noviembre de 2012, fecha de celebración del contrato. Al respecto, se observa, que los criterios jurisprudenciales del Máximo Tribunal de la República, salvo disposición en contrario, se aplican desde el momento de la publicación del fallo en el cual se establecen; es por ello, que en el caso de autos visto que al ser presentada la demanda recurrida en fecha 04 de julio de 2013, y admitida la misma mediante auto de fecha 10 de julio de 2013, es evidente e inequívoco que a la demanda en estudio, debe aplicarse dicho criterio jurisprudencial, y por ende el Tribunal de cognición al realizar el análisis pertinente a las actas procesales para verificar si el caso sub examine se subsume y ajusta a los parámetros establecidos en el mismo actúo conforme a derecho. Así se declara.
Que con el contrato de marras, identificado por las partes como “Contrato de Opción de Compraventa”, celebrado en fecha 28 de Noviembre de 2012, entre la sociedad mercantil INVERSIONES CUPI, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 02 de noviembre de 2010, bajo el No. 41, Tomo 349-sgdo., y la sociedad mercantil PROYECTO 18.433, C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 22 de abril de 1993, bajo el No. 15-A-41 Pro, Tomo 41; la primera como Promitente Vendedora y la segunda como Promitente Compradora; el cual fuere otorgado ante la Notaria Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el No. 29, Tomo 172 de los libros de autenticación llevados por dicha Notaria, se celebró un compromiso de compra-venta sobre un inmueble constituido por un local para oficina distinguido con la letra “E”, situado en la planta tipo del quinto piso (5-E) del Edificio Centro Peñafiel, construido en el Parcelamiento Industrial Boleíta, Jurisdicción del Distrito Sucre del Estado Miranda, en un terreno que forma parte de la parcela No. 22, propiedad de la sociedad mercantil PROYECTO 18.433, C.A., según consta de documento protocolizado ante la Oficina subalterna del Cuarto Circuito de Registro Público del Distrito Sucre (hoy Municipio Sucre) del Estado Miranda, en fecha 28 de abril de 1993, bajo el No. 8, Tomo 1, Protocolo Primero. Que el referido contrato es un contrato de promesa bilateral de compraventa, en el cual se produce el cruce de consentimientos en los contratantes y además se encuentran presentes en el cuerpo del referido contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio; lo cual, hace que basados en el criterio jurisprudencial establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la sentencia Nº RC 00116, de fecha 22 de marzo de 2013, deba equipararse a la venta pura y simple. Así se declara.
Es así que , basado en todo lo antes expuesto, es evidente que la parte demandada, no desvirtuó lo alegado por la parte actora, ni demostró cumplir con las obligaciones contraídas en el contrato de opción de compraventa, que hoy se demanda, pues, incumplió con la entrega de toda la documentación y solvencias del inmueble para la tramitación de la compra-venta, hoy discutida, que debía ser entregada ante el registro correspondiente, para la protocolización del negocio jurídico pactados por las partes en el contrato de marras; asumiendo la demandada, que su única obligación para con la parte (compradora-vendedora), era que en caso de no materializarse la venta por parte del demandado, era lo establecido en la clausula séptima, del contrato, observándose en este sentido, que esta defensa, en nada infiere que el vendedor, se exima de la obligación de vender el bien que se obligo en el contrato, ello a tenor de lo establecido en el artículo 1259 del código civil, el cual claramente establece que “ El acreedor puede pedir al deudor que esté constituido en mora, la ejecución de la obligación principal, en lugar de la pena estipulada” es decir tal como la normativa estipula, esa clausula denominada en el presente contrato está referida a la penalidad, la cual es optativa para el comprador en este caso, accionar o no el cumplimiento de a obligación. Por lo que esta defensa en nada favoreció a la demandada, quien se encontraba obligada a demostrar ante lo demandado, que el incumplimiento del contrato devino del actor y no de él, cosa que se evidencia no hizo., por lo que, ante el incumplimiento de la parte demandada vendedora, relacionado con lo pactado entre las partes en el contrato cuyo cumplimiento se demanda, el cual se desprende de las actas procesales, tal como fuere indicado previamente, la parte accionante conforme a lo establecido en las normativas que rigen la materia y los criterios jurisprudenciales antes citados, esta en su derecho de poder elegir a su elección si acciona ante el Órgano Jurisdiccional la acción por cumplimiento o ejecución de contrato, en lugar de solicitar la pena estipulada; lo cual hizo en el presente caso, intentando la acción por cumplimiento de contrato. Demanda esta que debe prosperar dado que la parte demandada nada trajo a los autos para desvirtuar los fundamentos de hecho alegados por la empresa accionante. Así se declara.
En consecuencia probar es esencial para salir victorioso de la litis, en el caso de autos, la parte actora demostró los hechos y el derecho constitutivos de su pretensión, no así las parte demandada, quien no demostró haber cumplido con la obligación que se demanda , en razón de ello, este Tribunal Superior debe declarar sin lugar la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada y como consecuencia de ello, la decisión proferida por el Tribunal de la causa de fecha 31 de octubre de 2016, debe ser confirmada con la motiva antes referida, tal como se declarará en la dispositiva del presente fallo. Así se declara.
- VI -
DISPOSITIVA

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, conforme a lo establecido en los artículos 12, 242, 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil; 26 y 257 de la Carta Magna, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 19 de junio de 2017, por el abogado RUBEN RODRIGUEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 75.439, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada sociedad mercantil PROYECTO 18.433, C.A., contra la decisión de fecha 31 de octubre de 2016, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: SIN LUGAR la denuncia por violación del numeral 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones y defensas opuestas en la contestación de la demanda, alegada por el apoderado judicial de la parte demandada en el escrito de informes presentado ante esta instancia en fecha 19 de febrero de 2018, por cuanto no encuentra en el fallo incongruencia alguna pues el juzgador resolvió sólo sobre lo alegado y probado, aunque si se estima que el A quo pudo expresar en forma más clara y precisa su motivación, no se advierte del contenido de su fallo un error de concordancia lógica y jurídica entre la pretensión y la sentencia, suficiente para considerar procedente la denuncia alegada; ya que, en el caso sub iudice, el Juez de cognición analizó el contrato de marras y los argumentos invocados por la parte actora en el escrito libelar y las excepciones alegadas por la parte demandada en la contestación de la demanda, expresando las razones de hecho y de derecho que justifican su fallo; e igualmente hizo referencia al criterio jurisprudencial que debía aplicarse al caso de autos. Así se decide.-
TERCERO: SIN LUGAR la defensa opuesta referente a que no se analizó la naturaleza del contrato, por cuanto este Juzgado Superior determinó que el Tribunal de cognición revisó y analizó la naturaleza del contrato de marras, los elementos, términos, características y condiciones del mismo, calificándolo aunque no haya indicado expresamente el nombre de la calificación impuesta; y que con dicho análisis realizó la concatenación con el ordenamiento jurídico; a pesar de que se considera que se pudo expresar dicho análisis en forma más precisa. Así se decide.-
CUARTO: SIN LUGAR la inepta acumulación alegada por la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda, porque la parte actora no intenta acciones excluyentes entre sí, ni su petitorio fue realzado en contravención de lo dispuesto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, que prohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda, cuando el procedimiento que deba aplicarse resulta incompatible para cada una de ellas, dado que de los autos se constató que lo que la parte accionante demanda es un cumplimiento de contrato de opción de compraventa, y que el ofrecimiento de pagar a la demandada cuando sea requerido por el Tribunal el saldo restante del precio que conforme al contrato; es un petitorio viene a ser en todo caso una consecuencia de la eventual declaratoria con lugar de la demanda y del no cumplimiento voluntario por parte de la demandada. Así se decide.-
QUINTO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, interpuso la sociedad mercantil INVERSIONES CUPI, C.A., contra la sociedad mercantil PROYECTO 18.433, C.A., ambas partes identificadas ad initio, por cuanto la parte demandada no cumplió con las obligaciones que asumió en el contrato de opción de compraventa celebrado en fecha 28 de Noviembre de 2012, otorgado ante la Notaria Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el No. 29, Tomo 172 de los libros de autenticación llevados por dicha Notaria, el cual basado en el criterio jurisprudencial establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la sentencia Nº RC 00116, de fecha 22 de marzo de 2013, dictada en el expediente No 12-274, mediante la cual se establecer que las promesas bilaterales de contratos de compra venta deben equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, en el contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio. En consecuencia, SE CONDENA a la parte demandada a DAR CUMPLIMIENTO al contrato celebrado el 28 de noviembre de 2012, autenticado ante la Notaria Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, deberá entregar la documentación necesaria y la actora realizar los trámites y pagos que le correspondan y OTORGAR el documento de compraventa a la sociedad mercantil INVERSIONES CUPI, C.A. respectivamente, del inmueble constituido por un local para oficinas, distinguido con la letra “E” situado en la planta tipo del Quinto piso (5-E), del Edificio CENTRO PEÑAFIEL construido en el parcelamiento industrial Boleíta, jurisdicción del municipio sucre del estado Miranda, en un terreno que forma parte de la parcela No 22. Dicho local cuenta con una superficie de NOVENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON VEINTINUEVE DECIMETROS CUADRADOS (97,29.Mts2) aproximadamente, los cuales se distribuyen así: NOVENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON OCHENTA DECIMETROS CUADRADOS (92,80 Mts2) para oficinas; CUATRO METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y NUEVE DECIMETROS (4,49 Mts2) de área para dos sanitarios. Sus linderos particulares son: Norte: con el local “D”, Sur: fachada sur del edificio; Este: con el local “D”, hall de ascensores y las escaleras del núcleo de circulación vertical; y Oeste: con el local “D” y la fachada oeste del edificio. Le corresponde a dicho local el puesto de estacionamiento no 38, ubicado en la planta sótano del edificio y un porcentaje del condominio sobre las cosas comunes y las cargas de la comunidad de propietarios de un entero con ochenta y siete centésimas por ciento (1,87%). Objeto de esta opción compra-venta, se encuentra en el documento de condominio inscrito por ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Distrito Sucre de este Estado Miranda, en fecha 29 de junio de 1.989, bajo el Nº 28 Tomo 19, Protocolo Primero. El inmueble le pertenece al demandado según consta en documento debidamente inscrito por ante el Registro Mercantil, en fecha 22 de abril de 1993, bajo el No 15-A Pro Tomo 41, haciendo entrega a la parte actora de toda la documentación requerida para el otorgamiento de la escritura definitiva, quien a su vez deberá cancelar el monto adeudado.
SEXTO: En caso de incumplimiento a la presente sentencia, la misma servirá de titulo de propiedad de conformidad con lo preceptuado en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, previa la consignación del monto adeudado.
SEPTIMO: Se condena en costas a la parte demandada, sociedad mercantil PROYECTO 18.433, C.A., por haber sido totalmente vencida.
OCTAVO: Se ordena la notificación de las partes por haberse proferido el presente fallo fuera del lapso legal correspondiente.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en el copiador de sentencias de éste Tribunal de conformidad con lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, y devuélvase al Tribunal de la causa en su oportunidad legal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, a los veintitrés (23) días del mes enero de dos mil veinte (2020). Años 209° de la Independencia y 160° de la Federación.
LA JUEZA,

DRA. BELLA DAYANA SEVILLA JIMÉNEZ
LA SECRETARIA,

ABG. JENNY VILLAMIZAR.

En la misma fecha, se registró y publicó la anterior decisión, siendo las 10:00 A.M.

LA SECRETARIA,

ABG. JENNY VILLAMIZAR.

Asunto: AP71-R-2017-000874
BDSJ/JV/rm