REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS. ASUNTO: AP71-R-2019-000512 PARTE ACTORA: ciudadanos LUÍS ALBERTO MATOS y MAGLENE BEATRIZ SIERRAALTA DE MATOS, venezolanos, casados, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad números V-1.712.434 y V-2.860.763, respectivamente. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ciudadano FÉLIX MEDINA BRACHO, abogado en ejercicio e inscrito en el I.P.S.A., bajo el número 48.177. PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil INVERSIONES BLAU GRANA, S.R.L., domiciliada en Caracas y constituida por el documento inscrito en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 25 de agosto de 1986, bajo el número 76, Tomo 50-A-Sgdo e inscrita en el Registro Único de Información Fiscal (R.I.F) bajo el número J-00240230-0. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadanos RAFAEL ANEAS RODRÍGUEZ, GUIDO MEJÍA LAMBERTI, MAURICIO RAMÍREZ GORDON, VANESSA MANRIQUE, RODRIGO MONCHO STEFANI, PEDRO SOSA CALCAÑO y ARMANDO PLANCHART FERRETTO, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A., bajo los números 19.651, 117.051, 257.436, 275.937, 154.713, 222.153 y 221.722, respectivamente. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO SENTENCIA: DEFINITIVA. - I - Antecedentes en esta Alzada Se recibieron las presentes actuaciones, procedentes de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de los recursos de apelación ejercidos en fechas 29 de noviembre y 03 de diciembre de 2019, por el abogado GUIDO F. MEJÍA LAMBERTI, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia dictada en fecha 06 de noviembre de 2019, por el Tribunal Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda incoada, ordenando a la parte demandada, a dar cumplimento al contrato de opción de compraventa celebrado entre las partes. Por auto de fecha 09 de enero de 2020, esta Alzada le dio entrada a la presente causa y fijó los trámites para su instrucción en segunda instancia, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil. - II - Antecedentes del Juicio Se desprende de las actas del expediente, que la presente acción se inició mediante libelo de demanda presentado en fecha 31 de mayo de 2017, por el abogado FÉLIX MEDINA BRACHO, actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos LUÍS ALBERTO MATOS y MAGLENE BEATRIZ SIERRAALTA, a los fines de demandar el cumplimiento de un contrato de opción de compraventa, celebrado en fecha 25 de noviembre de 2013, entre sus representados y la sociedad mercantil INVERSIONES BLAU GRANA, S.R.L., representada para ese entonces por su apoderado, abogado PABLO FLORENCIO SALVADOR SILVA AFONSO, sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, identificado con el número setenta y uno (71), situado en el piso siete (7), del edificio Hadamir, ubicado en la calle El Mirador de la Urbanización La Campiña (antiguo Pueblo Nuevo), en jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, propiedad de la hoy demandada. El apoderado judicial de la parte accionante, alega en su libelo, que sus representados han permanecido en el inmueble de autos, por más de 45 años en calidad de arrendatarios, ya que su relación arrendaticia comenzó el 1º de mayo de 1970, y que el edificio Hadamir, estaba comprendido dentro del proyecto llamado “100 Edificios”, llevado a cabo por el Vicepresidente Ejecutivo de la República, el cual consistía en que los inmuebles que habían sido destinados a arrendamiento en su totalidad, iban a ser adquiridos bajo la modalidad del justiprecio por sus arrendatarios, de conformidad con lo establecido en la disposición Transitoria Quinta de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Asimismo alega, que previo a la celebración del contrato, en fecha 15 de mayo de 2013, la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI), realizó un avaluó al edificio Hadamir, resultando como justo valor para el apartamento 71, que habitaban sus representados, la cantidad de cuatrocientos seis mil ciento setenta bolívares con noventa y cinco céntimos (Bs.406.170,95); el cual fue aceptado por el representante de la parte demandada, para firmar la oferta de venta, y que la cantidad acordada como precio de venta, iba a ser cancelada en su totalidad al momento de protocolización del documento definitivo de compraventa, mediante cheque de gerencia. Que el 11 de noviembre de 2013, la parte actora canceló todos los gastos correspondientes a Notaría, celebrando el 25 de noviembre de 2013, el contrato de opción a compraventa, ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Capital y Estado Miranda. Sigue alegando el apoderado actor, que el contrato de opción de compra venta, fijó un plazo de un (1) año, a partir de la fecha de autenticación del mismo, para la realización de todas las gestiones financieras necesarias, a fin de obtener el crédito bancario correspondiente, y así concretar la venta definitiva del inmueble de autos, estableciéndose que si en ese plazo no se hubiese realizado el contrato de compraventa definitivo, el contrato de opción a compraventa quedaría sin efecto, extinguiéndose el derecho de preferencia ofertiva que poseían sus representados. En consonancia con ello, aduce que sus representados cumplieron con todas las obligaciones que se les impuso en el contrato de opción a compraventa, incluida la compra de una póliza de vida e incendio, a favor del Banco Industrial; siendo que el mencionado banco, en fecha 11 de abril de 2014, le envió a la parte actora una carta participando la aprobación del préstamo a quince (15) años de plazo, constituyendo como garantía una hipoteca convencional de primer grado a favor del Banco Industrial, sobre el inmueble de marras. Siguen argumentando el accionante en su libelo, que 6 meses y 9 días después de la autenticación del contrato de opción a compraventa, o sea en fecha 03 de junio de 2014, ya la entidad bancaria había aprobado el crédito y tenía listo el documento definitivo de compraventa, siendo que el 06 de junio de 2014, el banco le entregó a sus representados el documento original de crédito debidamente autenticado, a los fines de su presentación en la Oficina de Registro Inmobiliario. Por lo que, en fecha 02 de septiembre de 2014, sus poderdantes se presentaron ante el Registro del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, para la firma del documento definitivo, pero el apoderado de la parte demandada, abogado PABLO FLORENCIO SALVADOR SILVA AFONSO, no se presentó ante el Registro para la firma del documento, alegando que iba a sustituir el poder que le fuere otorgado, en otros apoderados, recayendo dicha sustitución en los abogados CORINA CALCAÑO DE SOSA y JUAN LUÍS RAFAEL HERRERA URDANETA. Que realizada la sustitución de los nuevos apoderados por el Banco Industrial de Venezuela y efectuadas todas las gestiones ante el Registro del Segundo Circuito, se fijó para el 26 de diciembre de 2014, una nueva oportunidad para la firma del documento definitivo, sin embargo, a dicha cita tampoco acudieron los apoderados judiciales de la parte demandada, aduciendo que en el documento faltaba la cláusula de prohibición de venta, traspaso, cesión o alquiler del inmueble por un período menor a 15 años; debido a ello, después de notificada SUNAVI, el documento regresó al banco para su revisión, nuevo visado y autenticación, fijándose nuevamente para el 03 de febrero de 2015, la firma de la protocolización, fecha en la cual los apoderados judiciales de la parte demandada, tampoco acudieron al Registro en la nueva fecha fijada, por lo que, SUNAVI tuvo que enviar el documento otra vez al banco, el cual fue emitido nuevamente el 01 de abril de 2015, para evitar el vencimiento legal del crédito hipotecario, apareciendo de nuevo el abogado PABLO FLORENCIO SALVADOR SILVA AFONSO, como apoderado de la accionada, por lo que verificada la transcripción de la cláusula de prohibición de venta, traspaso, cesión o alquiler antes mencionada; el SUNAVI en fecha 09 de junio de 2015 ofició al Registro Público, a fin de protocolizar la venta del inmueble, pero a dicho acto no asistieron los apoderados judiciales de la parte demandada, sin dar ningún tipo de excusa y desde esa fecha han hecho caso omiso al cumplimiento de la oferta o promesa de venta. Que posteriormente iniciaron una serie de conversaciones con la demandada, en la sede de SUNAVI, a los fines de concretar una negociación, pero sin obtener ninguna respuesta afirmativa; en virtud de ello, solicitaron una certificación de que la parte accionada no asistió al acto; retirando en marzo de 2016 la documentación del Registro. Que la actitud tomada por la demandada, de negarse a concretar la venta definitiva del inmueble, condujo a una situación de hecho contraria a las normas legales vigentes y al criterio jurisprudencial tomado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia 1171 de fecha 17 de agosto de 2015, que suspendió los desalojos forzosos, mientras SUNAVI provee de refugio o solución habitacional a los arrendatarios. Que la parte demandada está incumpliendo lo pactado, no solo en el contrato de opción a compraventa suscrito con sus representados, a quienes les ocasionó daños materiales y morales, sino con los distintos acuerdos extracontractuales a los cuales llegó ante los distintos organismos y entes gubernamentales. Por último, con fundamento en los artículos 7, 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil y en la disposición transitoria quinta de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, solicitan en primer término, cumplimiento de la opción de compraventa celebrada entre las partes, de tal forma que se cumpla lo pactado y se obligue al accionado a realizar la venta definitiva del inmueble, en las mismas condiciones y precio establecido por SUNAVI, tal como fue especificado en el contrato; y en segundo lugar, que se decrete medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de autos, de conformidad con lo previsto en el artículo 588 del Texto Adjetivo Civil. Admitida la demanda en fecha 20 de junio de 2017, por el Tribunal Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de conformidad con lo establecido en los artículos 341 y 881 del Código de Procedimiento Civil, y cumplidas las formalidades inherentes a la citación, la demandada de autos, en fecha 01 de marzo de 2018, a través de sus apoderados judiciales, PEDRO SOSA CALCAÑO y ARMANDO PLANCHART FERRETTO, procedieron a dar contestación a la demanda, y luego de efectuar una breve reseña del escrito libelar, opusieron como defensa previa al fondo de la demanda, la perención breve de la instancia de conformidad con lo previsto en el ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, porque a su decir, la parte actora no cumplió dentro de los treinta (30) días siguientes a la admisión de la demanda, todas las cargas procesales que le impone la ley para lograr la citación de la parte accionada en juicio; además de negar, rechazar y contradecir de manera categórica la demanda en todas y cada una de sus partes. Afirman, que sus representados en atención a la disposición transitoria quinta de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y bajo la constante presión a la que se vieron sometidos por SUNAVI, decidieron suscribir el 25 de noviembre de 2013, el contrato de opción a compraventa, aceptando recibir en el plazo de un (1) año, un precio que ya para el momento de la suscripción del contrato se encontraba desactualizado, ya que, el avalúo del inmueble fue realizado seis (6) meses antes de la celebración del contrato preliminar. Aducen en su escrito, que era obligación de la parte actora, estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, para el momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa, tal como lo establece la cláusula octava del contrato de opción a compraventa, pero que la misma tampoco fue cumplida, toda vez, que alega, su representada nunca ha recibido directamente el pago de los cánones de arrendamiento de los accionantes, ni se les ha notificado que se esté consignando en organismo alguno. Posteriormente, reconocen en primer lugar, que el inmueble de autos es propiedad exclusiva de su representada; segundo, que la parte actora y su representada suscribieron en fecha 25 de noviembre de 2013, una promesa bilateral de compraventa, ya que ambas partes asumieron obligaciones, es decir, su representada se obligaba a vender, pero dicha obligación, estaba sujeta a la verificación de una condición suspensiva, consistente en la obtención del respectivo crédito hipotecario, por parte de los futuros compradores, para pagar el precio de venta pactado y obtener del banco el documento definitivo de compraventa, con la incorporación de todas las condiciones pactadas en el contrato preliminar y la inclusión de la garantía hipotecaria. Todo ello, para seguidamente presentar el documento ante el registro competente y notificar a la empresa vendedora, para que se trasladara al registro, a fin de suscribir el documento de opción a compra venta. Que la parte accionante, nunca cumplió con las condiciones suspensivas, debido a que nunca obtuvo el crédito, ni presentó el documento definitivo de compraventa, según todas las condiciones establecidas en el contrato preliminar dentro del plazo de un año o al menos nunca le notificó de ello a sus representados antes que transcurriera dicho año. Que es falso que les hubiesen informado a sus representados, que debían asistir al registro en el mes de septiembre de 2014, a fin de suscribir el documento definitivo de compraventa; así como que indicara que era necesario el cambio de apoderados. Indican que es cierto, que el 1º de abril de 2015, el Banco Industrial de Venezuela, redactó un documento de compraventa definitivo y préstamo hipotecario, en el que se incluyó la transcripción de la cláusula de prohibición de venta, traspaso o arrendamiento del inmueble, por un período de quince (15) años, pero para ese momento su representada no estaba en la obligación de vender el inmueble, debido a que ya se había vencido el plazo de un (1) año fijado en el contrato preliminar de compraventa, aseverando que no puede obligarse a su representada a suscribir un contrato definitivo de compraventa por un precio que había sido establecido años antes, y que estaba totalmente devaluado, por lo que al haber quedado sin efecto el contrato de opción a compraventa, por lo que mal puede demandarse su cumplimiento. No obstante, niegan, rechazan y contradicen que su representada se haya negado a suscribir el documento definitivo de compraventa, durante el tiempo que estaba obligada a ello, es decir, un (1) año después de suscrito el contrato preliminar de compraventa, en fecha 25 de noviembre de 2013. Asimismo, niegan, rechazan y contradicen que el 11 de abril de 2014, el Banco Industrial de Venezuela, haya enviado carta a los accionantes, aprobando el crédito solicitado y que le hubiesen notificado a su representada antes que se extinguiera el plazo de un (1) año, establecido en el contrato de opción de compra. Por lo que, impugnan las copias simples del documento definitivo de compraventa, de fecha 03 de junio de 2014, marcado con la letra “C”, anexo al escrito libelar, en virtud de las inconsistencias por ellos advertidas, y tachando el mismo en el caso que la mismas sean fidedignas; negando a su vez que el banco le hubiese entregado dicho documento a la parte accionante en fecha 06 de junio de 2014, y que le hayan notificado a su representada en esa oportunidad. De igual forma niegan, que la parte accionante con auxilio de la SUNAVI, hubiesen presentado el documento definitivo ante el registro para su protocolización; niegan que su representada haya expresado que no pudo asistir a la firma pactada el 02 de septiembre de 2014 en el Registro Inmobiliario, argumentando que debía hacerse una sustitución del poder que tenía el abogado PABLO SILVA, en otros apoderados y por ende, que el banco haya tenido que rehacer el documento; ya que, a su decir, lo único que se evidencia de las pruebas aportadas por la parte actora, es que el documento autenticado en fecha 1º de abril de 2015, se encontraba el abogado PABLO SILVA, como representante legal de la parte accionada. En ese mismo orden de ideas, niegan que no hayan asistido el 26 de diciembre de 2014 a una cita en el Registro Inmobiliario, a los fines de suscribir el documento definitivo, arguyendo la falta de inclusión de la cláusula de prohibición de venta, traspaso cesión o alquiler por un período de quince (15) años; y en fechas 03 de febrero y 09 de junio de 2015, especificando que lo cierto, es que nunca fueron notificados de que debían asistir al registro en dichas oportunidades, siendo además que para las mencionadas fechas, su representada ya no estaba en la obligación de suscribir el documento definitivo, por haber fenecido el lapso establecido en el contrato preliminar. Expresan, que el contrato preliminar de compraventa, no se convirtió en una venta definitiva, por cuanto la parte actora no cumplió con las obligaciones a su cargo. Por ello, explican que el uso comercial en las operaciones de este tipo, es que la parte actora es la que debe presentar el documento definitivo ante el registro subalterno, junto con todos los recaudos que este exige y que le fueron suministrados por su representada desde el principio, debiendo notificar al promitente vendedor de la oportunidad en la que tiene que presentar su consentimiento, para materializar así la venta definitiva con el pago del precio. Precisan que sería una injusticia pretender, que su representada, cuatro (04) años después en un país con un alto índice inflacionario, se vea obligada a cumplir con una obligación de venta de un inmueble de su propiedad, por un precio irrisorio de (Bs.406.170,95). Por último, con fundamento en el artículo 1.168 del Código Civil, oponen la excepción non adimpleti contractus o excepción de contrato no cumplido, ratificando que por ser el contrato de opción a compraventa un contrato bilateral, si la parte actora no cumplió con las obligaciones a su cargo, no puede demandarse el cumplimiento de la obligación a su representada. En virtud de lo anterior, solicitan que la demanda intentada sea declarada sin lugar, con la correspondiente condenatoria en costas a la parte actora. En razón al escrito de contestación a la demanda, en fecha 07 de marzo de 2018, compareció el representante legal de la parte accionante y pidió que la solicitud de perención breve realizada por la parte demandada fuera desechada, y el proceso continuara su curso normal. Posteriormente, consignó escrito de promoción de pruebas, pronunciándose el Tribunal a quo sobre su admisibilidad en fecha 13 de marzo de 2018, sin embargo, los apoderados de la parte demandada consignaron escrito de oposición a las pruebas promovidas, de las cuales se dejó expresa constancia, que serían objeto de pronunciamiento en la sentencia definitiva, por tratarse de un procedimiento breve. Luego de evacuadas todas las pruebas admitidas, el Tribunal de la causa dictó sentencia, haciendo las siguientes consideraciones: “(…Omissis…) Así las cosas, de los instrumentos probatorios promovidos y evacuados por la parte actora, que en fecha 11 de abril de 2014 el BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA, aprobó el crédito hipotecario a los ciudadanos MAGLENE BEATRIZ SIERRAALTA DE MATOS y LUIS ALBERTO MATOS, ampliamente identificados en autos, es decir, desde el 25 noviembre de 2013, hasta la fecha de aprobación del crédito transcurrieron cuatro (4) meses. Asimismo, se evidencia que en fecha 03 de junio de 2014, se autenticó documento de compraventa por ante la Notaría Interna del Grupo Financiero del Banco Industrial de Venezuela, bajo el Nº 1, Tomo 10, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, es decir, seis (6) meses después de suscribir el contrato de opción de compraventa. Mediante sentencia Nº 116 de fecha 22 de marzo de 2013 en el caso D.A.L. contra M.I.G.d.R., en el que intervino como tercera la sociedad mercantil DenierCosmetics, S.A., la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia estimó pertinente establecer que la opción de compra venta debe equipararse a la venta pura y simple, siempre que se produzcan el consentimiento de ambos contratantes y siempre que estén presentes el precio y objeto del contrato. Asimismo, dejó sentado lo siguiente: (…Omissis…) Por consiguiente, se observa de los alegatos planteados por las partes, los cuales constituyen hechos aceptados, la existencia del contrato de opción a compra venta, por una parte INVERSIONES BLAU GRANA, S.R.L., como promitente vendedor, y por la otra los ciudadanos LUIS ALBERTO MATOS y MAGLENE BEATRIZ SIERRAALTA DE MATOS, como promitentes compradores, en el cual se comprometen uno a vender y otros a comprar un inmueble (ampliamente identificado en autos); y que tenían el plazo de un (1) año contado a partir de la celebración del contrato preliminar, para gestionar todo lo pertinente en relación al crédito hipotecario y los trámites de protocolización respectivos. Se puede evidenciar de la valoración de los instrumentos probatorios cursantes en autos que, la parte actora realizó incansablemente gestiones a fin de finiquitar y consumar el contrato de compraventa definitivo, razón por la cual mal podría quien aquí decide declarar sin lugar la presenta demanda. Y ASÍ SE DECIDE.- IV -DISPOSITIVA- En vista de los razonamientos antes expuestos, este TRIBUNAL VIGÉSIMO SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, pasa a dictar el dispositivo en el presente caso declarando lo siguiente: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por los ciudadanos LUIS ALBERTO MATOS y MAGLENE BEATRIZ SIERRAALTA DE MATOS, (…Omissis…) SEGUNDO: SE ORDENA a la parte demandada a dar cumplimiento al contrato de Opción de Compraventa, (…Omissis…)”. (Fin de la cita. Subrayado y negrillas del texto transcrito). Dictado y publicado el respectivo fallo, el apoderado judicial de la parte demandada, ejerció recurso de apelación, el cual fue oído libremente por el Tribunal a quo, y se ordenó la remisión del expediente, a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, correspondiendo a este Tribunal el conocimiento del presente asunto. Luego de fijado el trámite correspondiente en esta alzada de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, compareció el apoderado judicial de la parte demandada y consignó escrito en fecha 13 de enero de 2020, en el cual expone los fundamentos de la apelación ejercida por su representada, realizando un resumen de los términos en que quedó plasmada la controversia de autos, alegando entre otras cosas, que a pesar de haber sido invocada la excepción de contrato no cumplido como defensa de fondo, el a-quo no se pronunció sobre tal pedimento, en la sentencia definitiva. - III- Motivación para Decidir Estando en la oportunidad para que éste Tribunal Superior emita el fallo correspondiente, pasa a hacerlo y al respecto hace las siguientes consideraciones: -PUNTO PREVIO- La parte demandada alega en su escrito de contestación a la demanda, que en la presente causa operó la perención breve de la instancia, de conformidad con lo previsto en el ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil. El tribunal al respecto observa: Dispone el artículo 267, Ordinal 1º del Código de Procedimiento Civil, que: “Artículo 267. Toda instancia se extingue por el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes. La inactividad del Juez después de vista la causa, no producirá la perención. También se extingue la instancia: 1° Cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado. (…Omissis…)”(Fin de la cita. Subrayado de esta Alzada). Si bien es cierto, que conforme al ordinal 1º de la norma anterior, la perención breve de la instancia, opera cuando transcurridos treinta días a contar desde la admisión de la demanda, el demandante no cumple con las obligaciones que le impone la ley, para que sea practicada la citación de la parte demandada, no es menos cierto, que ha sido criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que aun cuando no se hubiese verificado en el lapso de treinta (30) días continuos, todas las obligaciones del accionante para lograr efectivamente la citación de la parte demandada, si la finalidad del acto alcanzó su fin, es decir, si la citación se llevó a cabo y la parte accionada estuvo a derecho en todas y cada una de las fases del proceso, la configuración de la perención breve debe desestimarse, ya que el acto procesal tendiente a lograr la citación del demandado, alcanzó su finalidad práctica. En razón de lo antes expuesto, y evidenciado como se encuentra en las actas del proceso, que la parte demandada fue efectivamente citada en el presente juicio, dando así, contestación a la demanda dentro de la oportunidad legal para ello, ejerciendo el control de la prueba en las testimoniales evacuadas en el tribunal de la causa, además de haber ejercido el recurso de apelación que hoy ocupa la atención de este juzgado, es por lo que, independientemente de si la parte actora cumplió o no, con las obligaciones que le impone la ley, dentro de los treinta días siguientes a la admisión de la demanda, al evidenciarse que la parte accionada estuvo a derecho en todas las fases del proceso, esta juzgadora considera que la citación alcanzó su fin, debiendo desecharse la denuncia de perención breve presentada por la parte demandada. Así se decide. - DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA - Decidido el anterior punto previo, pasa de seguidas esta Alzada, a analizar el recurso de apelación interpuesto en fecha 29 de noviembre de 2019, por el abogado Guido Mejía Lamberti, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada; para ello, pasa en primer lugar, a emitir un pronunciamiento sobre la defensa de incongruencia negativa presuntamente incurrida por el a-quo en torno a la excepción de contrato no cumplido, alegada por el demandado en su escrito de fecha 13 de enero de 2020, consignado ante esta alzada. Advierte el tribunal, que la denuncia que antecede formulada por la parte recurrente está estrechamente vinculada a los requisitos de formas de la sentencia recurrida y sobre las motivaciones explanadas por el sentenciador de instancia, en virtud de ello, es necesario traer a colación sentencia Nº 202 de fecha 12 de mayo de 2011, emitida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia con ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortiz Hernández, caso: Luís José Guerrero Carrero contra CLAUDIA PATRICIA REYES VILLAMIZAR; en ella se estableció: “…De la denuncia antes transcrita se desprende, que la formalizante le imputa a la recurrida la comisión del vicio de incongruencia negativa, con la infracción de los artículos 12, 15 y 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, al señalar que el juez de alzada, no se pronunció sobre el alegato esgrimido en su escrito de informes, referente a la nulidad de la sentencia apelada, en conformidad con lo previsto en los artículos 209, 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil. Al respecto esta Sala, en su sentencia del 4 de abril de 2003, caso Chichi Tours, C.A. contra Seguros La Seguridad, C.A., expediente N° 01-302, sentencia N° 139, señaló lo siguiente: “...El artículo 243 ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil, prevé que toda sentencia debe contener decisión expresa, positiva y precisa, con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas. Esta norma es acorde con el artículo 12 eiusdem, el cual dispone, entre otras cosas que el juez debe atenerse a lo alegado en autos. Ambas normas constituyen una reiteración del principio dispositivo que caracteriza el procedimiento civil en el ordenamiento jurídico venezolano, y sujetan la actividad decisoria del juzgador: a) Sólo sobre los hechos alegados en el proceso, sin extender su pronunciamiento a los no controvertidos por las partes; y, b) Sobre todos y cada uno de los alegatos en que quedó trabada la litis, so pena de cometer el vicio de incongruencia positiva o incongruencia negativa, respectivamente. Este requisito de congruencia está referido a aquellos hechos alegados en la demanda y en la contestación, pues luego de ello no es posible alegar nuevos hechos, por disposición del artículo 364 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, por vía jurisprudencial la Sala ha extendido esta exigencia respecto de aquellos alegatos formulados en el escrito de informes, que sean de imposible presentación en la demanda y en la contestación, por referirse a cuestiones presentadas luego de verificados dichos actos, siempre que éstos sean determinantes en la suerte de la controversia, y a título de ejemplo ha señalado la confesión ficta, o la cosa juzgada sobrevenida. Ahora bien, la Sala deja sentado que la falta de pronunciamiento sobre los motivos de nulidad de la sentencia de primera instancia, que fueren alegados en los informes, no determina la existencia del vicio de incongruencia negativa, por las siguientes razones: De conformidad con lo previsto en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, es deber del Sentenciador Superior revisar la sentencia apelada y decretar la existencia de los vicios previstos en el artículo 244 eiusdem, que las partes hubiesen hecho valer mediante la apelación. Asimismo, establece que la declaratoria del vicio de forma no será motivo de reposición de la causa, sino que el juez de alzada debe resolver el fondo del litigio. En interpretación y aplicación de esta norma, la Sala ha indicado reiteradamente que si la parte hace valer la nulidad de la sentencia de primera instancia mediante la apelación y el juez de alzada no se pronuncia sobre ello de forma expresa, positiva y precisa, ese defecto de actividad no puede trascender a la casación, porque dicho precepto legal determina que los posibles vicios de la decisión apelada no serán examinados por la casación y de persistir éstos en la sentencia del Tribunal de alzada, se debe denunciar la infracción del correspondiente ordinal del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, como vicio formal de la sentencia del superior, y no respecto del examen de la decisión de primera instancia. En ese sentido, esta Sala se pronunció, entre otras, en sentencia de fecha 29 de julio de 1994, reiterada el 30 de marzo de 2000, Sentencia No. 81 (Caso: Bertha Celina Ramírez y otros c/ Fabio Germán Duque y otra), en la cual dejó sentado: ‘De acuerdo al artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, la nulidad de la sentencia definitiva de la instancia inferior se hace valer mediante la apelación; la declaratoria del vicio de la sentencia por el Tribunal que conozca en grado de la causa, no será motivo de reposición, y éste decidirá el fondo del asunto. En la legislación derogada, tal declaratoria conducía a la nulidad de la sentencia de primera instancia, y a la consiguiente reposición de la causa, al estado de que el a quo dicte nueva sentencia. Esta decisión era el contenido de una sentencia definitiva formal, inmediatamente recurrible en casación. Al modificar el legislador el sistema, y establecer que la existencia de vicios en la decisión apelada no conduce a la reposición, restringió la posibilidad de nulidad a la existencia de quebrantamiento de formas procesales, cometidos en el íter que conduce a la sentencia; por tanto, carece de trascendencia en el curso del proceso el examen que al respecto realiza el Superior. Si bien, en nuestra legislación, y en la mayor parte de los ordenamientos procesales, está inmerso en el recurso de apelación el antiguo recurso ordinario de nulidad, el objeto de la sentencia pronunciada en grado de apelación no es la sentencia apelada, sino la controversia, de nuevo sometida a decisión de un juez, por el efecto devolutivo del recurso, y a ello debe referirse la Casación, a menos que el recurso no se interponga contra una sentencia que resuelva el fondo de la apelación, sino contra una decisión de reposición al estado de que se vuelva a practicar alguna actividad procesal, ello dejando a salvo el control de la casación sobre la reposición preterida. Por no tener en este caso trascendencia para la resolución de la apelación el examen de la sentencia apelada, en cuanto a los vicios que ésta pudiese contener, carecería de propósito útil el examen de esta Corte acerca de la apreciación realizada por el Juez sobre esa sentencia. Al establecer el legislador que la nulidad de ésta no impediría a la Alzada resolver sobre el fondo, quiso poner punto final al examen de los requisitos de forma de la sentencia apelada, lo cual conduce a que no debe esta Corte examinar la denuncia planteada’. La Sala, al reiterar el criterio jurisprudencial transcrito, establece que si la parte hace valer la nulidad de la sentencia de primera instancia mediante la apelación, y el juez de alzada no se pronuncia de forma expresa, positiva y precisa sobre los pretendidos vicios de forma, ello no trasciende a casación, pues el sentenciador de alzada tiene el deber de reexaminar la controversia sin cometer los alegados defectos de actividad advertidos en la sentencia de primera instancia, y si en definitiva incurre en los mismos vicios, éstos pueden ser denunciados en casación en cuanto a la forma de la sentencia del superior y no respecto del examen de la decisión apelada...” (Destacado de la Sala). Tal como claramente se desprende de la doctrina transcrita, los vicios de que pudiera adolecer la sentencia dictada en la primera instancia no transcienden a esta Suprema Jurisdicción, dado que si el juez superior en su fallo no se pronuncia sobre los alegatos de nulidad expuestos por el apelante, dicha infracción no tendría trascendencia al carecer de propósito útil el examen acerca de la apreciación realizada por el juez de alzada sobre la sentencia sometida a su conocimiento. Al establecer el legislador que la nulidad de la sentencia objeto de la apelación no impediría a la alzada resolver sobre el fondo, quiso poner punto final al examen de los requisitos de forma de la sentencia apelada, lo cual conduce a que no debe esta Corte examinar la denuncia planteada, por corresponder claramente a una casación inútil, sin finalidad alguna, al ser sustituido el fallo apelado de la primera instancia por el de alzada, el cual es el que debe ser revisado por esta Sala. (Cfr. Fallo de esta Sala N° RC-272 del 31 de mayo de 2005, expediente N° 2005-058, caso: Zoila Rosa, Ananías, Leobaldo y Secundino Mascareño, contra Flor Mascareño y Evelyn Josefina Durán De Carrasco; sentencia N° RC-104 del 28 de febrero de 2008, expediente N° 2007-644, caso: La Asociación Civil Venezuela Nueva Esparta, contra Mohamed Ali Abdul Hadi; decisión N° RC-848 del 10-12-2008, expediente N° 2007-163, caso: Antonio Arenas y Juana Ynocencia Rengifo de Arenas, en representación de sus hijas fallecidas Danyali Del Valle, Yumey Coromoto y Rosangela Arenas Rengifo, contra SERVIQUIM C.A., y Seguros Mercantil C.A.; y fallo de esta Sala N° RC-125 del 4 de mayo de 2010, expediente N° 2009-646, caso: Amelia Mercedes Mijares López, contra Alexis Salazar Sentis y Alída Lourdes Peña Narváez, entre otros). En decisión de data más reciente, sentencia Nº 201 de fecha 02 de mayo de 2013, emitida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia con ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez Velásquez, caso: Guerrino Gelmetti y María Manfredi de Gelmetti contra Nataly Josefina Villasmil Araujo y Omnia Giovanna Spadaro Avendaño, se ratificó el anterior criterio así: “…Conforme a lo expuesto por el formalizante en su denuncia, la jueza de alzada incurrió en el vicio de incongruencia negativa por cuanto en su criterio, omitió pronunciarse respecto de las motivaciones explanadas por la jueza de la causa en la decisión apelada, en la que declaró inadmisible la demanda ante la falta de capacidad de postulación del apoderado judicial de la parte actora. Agrega además el recurrente, que si bien es cierto que el argumento antes referido no fue alegado por las partes, la jueza debía pronunciarse en relación al mismo, lo cual a su juicio es obligación de todo administrador de justicia de acuerdo al principio iura novit curia. Para decidir, la Sala observa: De los requisitos formales que debe contener toda sentencia, previstos en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se encuentra en quinto lugar el referido a la congruencia, la cual obliga al juez a tomar una decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas. En relación al prenombrado requisito, el artículo 12 del mencionado cuerpo adjetivo lo complementa al expresar que el juez “...debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados...”. Lo antes expuesto, presupone el cumplimiento del principio de exhaustividad, esto es, la prohibición que tiene el sentenciador de omitir decisión sobre ninguno de los pedimentos formulados por las partes, para ajustarse a las pretensiones formuladas, tanto por la parte actora como por la demandada, tratando siempre de crear un equilibrio al momento de apreciar y valorar las cuestiones controvertidas, sin dejar de resolver alguna, por cuanto incurriría el juez en el vicio de incongruencia negativa. Así quedó establecido en sentencia de fecha 11 de abril de 1996, (caso: Rolando José Piñango contra Banco Unión, S.A.C.A.), y reiterada en fecha 13 de marzo de 2007, (caso: Ligia Álvarez de Carrillo y Pablo Humberto Carrillo Gómez, contra Tulia Elena Rangel Pérez y otros). Hechas estas consideraciones, esta Sala observa que en el presente caso, el formalizante sostiene que la jueza de la recurrida “…violó el principio de la exhaustividad, puesto que en su decisión obvió pronunciarse sobre la decisión de instancia apelada, la cual… concluyó que la demanda era inadmisible, y sobre lo cual no se pronunció la recurrida…”. Al respecto, agrega el denunciante que “…si bien no fue argumento alegado por las partes, cae dentro de las obligaciones de todo administrador de justicia toda vez que rige el principio iura novit curia…”. Ahora bien, en relación a lo antes expuesto, esta Sala considera, en primer término, que lo delatado por el formalizante como omitido no fue invocado por las partes durante el proceso, tal como fue manifestado por el recurrente en su denuncia; en segundo término, que no se trata de un alegato o de una defensa, sino un tema de orden procesal, que no tiene cabida en una denuncia de esta naturaleza, en donde sólo se verifica si el juez se pronunció “…sobre lo alegado y probado por las partes…”; en tercer término, el juez que conoce en alzada de la causa, no está en la obligación de pronunciarse respecto de las motivaciones explanadas por el sentenciador de la causa, puesto que el objeto de la sentencia dictada en apelación es la controversia, la cual debe ser revisada nuevamente con prescindencia de lo resuelto en el fallo de primera instancia. Sobre esta particular, esta Sala, en sentencia N° 139, de fecha 4 de abril de 2003, reiterada entre otras, en sentencia N° 396, de fecha 11 de agosto de 2011, (caso: Guerrino Gemetti y otra contra Nataly Josefina Villasmil Araujo y otra.), dejó asentado lo siguiente: “…la Sala deja sentado que la falta de pronunciamiento sobre los motivos de nulidad de la sentencia de primera instancia, que fueren alegados en los informes, no determina la existencia del vicio de incongruencia negativa, por las siguientes razones: De conformidad con lo previsto en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, es deber del Sentenciador Superior revisar la sentencia apelada y decretar la existencia de los vicios previstos en el artículo 244 eiusdem, que las partes hubiesen hecho valer mediante la apelación. Asimismo, establece que la declaratoria del vicio de forma no será motivo de reposición de la causa, sino que el juez de alzada debe resolver el fondo del litigio. En interpretación y aplicación de esta norma, la Sala ha indicado reiteradamente que si la parte hace valer la nulidad de la sentencia de primera instancia mediante la apelación y el juez de alzada no se pronuncia sobre ello de forma expresa, positiva y precisa, ese defecto de actividad no puede trascender a la casación, porque dicho precepto legal determina que los posibles vicios de la decisión apelada no serán examinados por la casación y de persistir éstos en la sentencia del Tribunal de alzada, se debe denunciar la infracción del correspondiente ordinal del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, como vicio formal de la sentencia del superior, y no respecto del examen de la decisión de primera instancia. En ese sentido, esta Sala se pronunció, entre otras, en sentencia de fecha 29 de julio de 1994, reiterada el 30 de marzo de 2000, Sentencia No. 81 (Caso: Bertha Celina Ramírez y otros c/ Fabio Germán Duque y otra), en la cual dejó sentado: “...Si bien, en nuestra legislación, y en la mayor parte de los ordenamientos procesales, está inmerso en el recurso de apelación el antiguo recurso ordinario de nulidad, el objeto de la sentencia pronunciada en grado de apelación no es la sentencia apelada, sino la controversia, de nuevo sometida a decisión de un juez, por el efecto devolutivo del recurso, y a ello debe referirse la Casación, a menos que el recurso no se interponga contra una sentencia que resuelva el fondo de la apelación, sino contra una decisión de reposición al estado de que se vuelva a practicar alguna actividad procesal, ello dejando a salvo el control de la casación sobre la reposición preterida. Por no tener en este caso trascendencia para la resolución de la apelación el examen de la sentencia apelada, en cuanto a los vicios que ésta pudiese contener, carecería de propósito útil el examen de esta Corte acerca de la apreciación realizada por el Juez sobre esa sentencia. Al establecer el legislador que la nulidad de ésta no impediría a la Alzada resolver sobre el fondo, quiso poner punto final al examen de los requisitos de forma de la sentencia apelada, lo cual conduce a que no debe esta Corte examinar la denuncia planteada...”. (Negrilla de Sala y negrilla y subrayado de esta alzada). La Sala, al reiterar el criterio jurisprudencial transcrito, establece que si la parte hace valer la nulidad de la sentencia de primera instancia mediante la apelación, y el juez de alzada no se pronuncia de forma expresa, positiva y precisa sobre los pretendidos vicios de forma, ello no trasciende a casación, pues el sentenciador de alzada tiene el deber de reexaminar la controversia sin cometer los alegados defectos de actividad advertidos en la sentencia de primera instancia, y si en definitiva incurre en los mismos vicios, éstos pueden ser denunciados en casación en cuanto a la forma de la sentencia del superior y no respecto del examen de la decisión apelada...”. (Negrillas de la sentencia, subrayado de la Sala). Conforme al criterio jurisprudencial previamente citado, el objeto de la sentencia pronunciada en grado de apelación no es la sentencia apelada, sino la controversia, de nuevo sometida a decisión de un juez, en consecuencia, la falta de pronunciamiento sobre los motivos de la sentencia de primera instancia, no determina la existencia del vicio de incongruencia negativa. En tal sentido y conforme a los criterios reiterados que se han traído a colación en este caso, se observa que el sentenciador de alzada tiene como norte pronunciarse sobre todos y cada uno de los alegatos formulados por las partes contendientes, es decir, sobre los términos en que quedó planteada la controversia, ello conforme a lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Por otra parte, cuando este Tribunal de alzada entra a conocer el asunto sometido a su cognición en segundo grado, está obligado a reexaminar es el merito de la controversia planteada por las partes y no en revisar los posibles vicios de nulidad que pueda tener la sentencia dictada por el juzgador de instancia y así lo ha dejado sentado la doctrina de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. Bajo este escenario, concluye esta juzgadora, que no está obligada a revisar los requisitos de forma de la sentencia de fecha 06 de noviembre de 2019, dictada por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ello conforme a la interpretación reiterada y pacifica que le ha dado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia quien estableció: “…Al establecer el legislador que la nulidad de ésta no impediría a la Alzada resolver sobre el fondo, quiso poner punto final al examen de los requisitos de forma de la sentencia apelada, lo cual conduce a que no debe esta Corte examinar la denuncia planteada…”. En consecuencia, quien aquí suscribe se releva de examinar los requisitos de la sentencia apelada denunciados por el apoderado apelante. Así se decide. Decidido el anterior punto, pasa seguidamente esta Alzada, a emitir el pronunciamiento correspondiente, sobre la naturaleza del contrato celebrado entre las partes de esta contienda judicial, a fin de dilucidar si trata de una promesa bilateral de compraventa o un contrato de opción a compraventa, para ello considera importante, traer a colación el criterio jurisprudencial mantenido por la Sala de Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia número 878 de fecha 20 de julio de 2015, que establece: “(…Omissis…) Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento. De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa, por lo que la Sala aclarará la estructura y función de cada una de estas figuras, lo cual ya había empezado a realizar en la sentencia N° 1653/20.11.2013. 1. En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163- 168). (…Omissis…) Así, en el contrato preliminar bilateral se obligan ambas partes y en el unilateral sólo una de ellas a prestar su consentimiento y suscribir el contrato definitivo (obligación de hacer) en un futuro. En el primero hace falta el mutuo disenso para liberarse de la obligación, en el segundo basta con que el beneficiario de la obligación, renuncie a ejercer su derecho o a exigir el cumplimiento del contrato preliminar. Cabe resaltar que estos contratos preliminares pueden preceder, a su vez, una amplia gama de contratos típicos o atípicos, nominados o innominados (Lupini, Luciano; Estudios de Derecho Privado; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2010, pp. 189-195). (…Omissis...) El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la volición de las partes. En el contrato de cosa futura, las partes se obligan en forma inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra a transferir la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la construcción del bien. En cambio en el preliminar, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva. (…Omissis…) En el contrato preliminar unilateral ambas partes sí pueden poner fin al contrato antes de la fecha establecida para el cumplimiento de la obligación establecida, sin que se dé como un hecho que se convierte en el contrato definitivo con la aceptación del oferido o beneficiario, procediéndose a pagar lo establecido en la cláusula penal, a diferencia de la promesa unilateral o contrato de opción de compra venta en la cual sí se da por constituido el contrato definitivo automáticamente, al cumplirse determinados eventos, tal como se explicará más adelante. (…Omissis…) 2. Otro tipo de contrato son las opciones o promesas unilaterales de venta o de compra, en las que para que sean equiparables a la venta, se requiere que exista un consentimiento recíproco (distintas a las promesas bilaterales de compraventa que son los contratos preliminares bilaterales de compraventa, sobre lo que se precisará más adelante). En las promesas unilaterales u opciones, éstas contienen la expresión del consentimiento de las partes, porque se trata de negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una sola obligada de manera irrevocable, porque el contrato final (como el de venta) se forma con la aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo. Cuando se ejerce la opción o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien, es la venta del mismo. Por lo tanto, el consentimiento originario otorgado en cuanto a la cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo, ya que ese consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa. Por ello, la promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa nunca existirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo. El promitente al obligarse no puede retractarse, ya que la manifestación de su voluntad en este tipo de contratos es irrevocable, salvo que contractualmente se establezca una cláusula que lo establezca. El obligado no puede retractarse de su voluntad o eximirse unilateralmente de la obligación, salvo que el beneficiario renuncie a ejercer la opción. Por lo tanto, la promesa es un verdadero contrato que consagra a favor del beneficiario de la opción (optante u oferido) un derecho potestativo que consiste en la facultad de adquirir la cosa por efecto de su única manifestación unilateral de voluntad de manera posterior, a través del ejercicio de la opción. No es condición potestativa porque la obligación sería nula ex art. 1202 Código Civil, se trata de un derecho potestativo que le confiere el contrato de opción al beneficiario de la oferta irrevocable en él contenida. Los efectos sustantivos que se dan, están en el que no se producen efectos reales, ni traslativos de propiedad, solamente se da al beneficiario el derecho de aceptar la oferta contenida en el contrato (por ello es un contrato de opción de compraventa, pero la opción es sólo a favor del beneficiario no del promitente), derecho que puede ser cedido, salvo acuerdo en contrario, obligando al cesionario a pagar la indemnidad de inmovilización, si ésta existe, o a reembolsar al beneficiario cedente, el premio ya pagado por éste, además de las ventajas o precio de la cesión. En otras palabras, la promesa unilateral de venta o de compra u opción de compraventa, hace surgir en cabeza del beneficiario un derecho potestativo que consiste en la facultad de perfeccionar el contrato, a través de la aceptación de la oferta irrevocable hecha por el promitente, dentro del plazo de la opción, con lo que no se produce un derecho de crédito que permita obligar al promitente a celebrar un contrato futuro, como si existiera una obligación de hacer a cargo del promitente de celebrar dicho contrato. En todo caso podría entenderse como una obligación de no hacer por parte del promitente, en cuanto a abstenerse de impedir el perfeccionamiento del contrato al cual alude la promesa o pacto de opción. En este sentido, este tipo de contrato se perfecciona en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante y haya cumplido a su vez con sus obligaciones en los términos establecidos. Por ello, no se requiere que el beneficiario pida la ejecución forzosa en especie mediante una demanda que procure el cumplimiento de contratar, que perfeccionaría la compraventa, sino que ya la venta se ha perfeccionado y sólo necesita pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato ya perfeccionado. Solamente cuando el promitente se niegue a suscribir el instrumento en el cual ha de constar el contrato formado, hará falta la sentencia que documente el negocio jurídico, tratándose de una sentencia declarativa que constata que el contrato ya se perfeccionó y no se condena al promitente a contratar. El premio que se establece en la promesa unilateral, no son las arras que se colocan en el contrato preliminar, ni el precio del bien, por ello no cabe pactar arras, ya que se trata de una promesa unilateral en la que sólo una parte se obliga a vender, y si se estableciera, el oferido estaría casi obligado a aceptar la oferta para evitar la pérdida patrimonial, con lo cual renunciaría a su libertad de aceptar o no la misma, lo cual sería contrario a la naturaleza misma del contrato. 3. Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa. La cesión de promesa bilateral de compraventa, es una verdadera cesión de contrato, diferencia del caso anterior, aunque podría darse una sustitución en donde el beneficiario e la promesa puede designar a otra persona como beneficiario, en sustitución suya, frente l promitente y cumplir con la contraprestación pactada. En las promesas bilaterales de compraventa la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar. Por otra parte, en el pacto de opción, negocio bilateral, se acuerda la irrevocabilidad de la declaración de una de las partes con relación a un futuro contrato que se formará con la simple aceptación de la otra, la cual es libre, de aceptar o no dicha declaración dentro de un plazo. Como se indicó antes, el contrato de opción equivale a la promesa unilateral de venta de los franceses, pero no es un contrato preliminar unilateral. El contrato de opción no genera propiamente una obligación de hacer a cargo del promitente y el optante no tiene la necesidad de obligarlo a prestar su consentimiento para la formación del contrato futuro, porque le basta con expresar su aceptación y ejercer la opción para que se repute formado el contrato. Por ello se debe diferenciar el pacto de opción del contrato preliminar unilateral. (…)” (Fin de la cita. Resaltado de esta Alzada). Del criterio parcialmente transcrito, se desprende que en los contratos preliminares bilaterales, por haberse obligado ambas partes, hace falta el mutuo disenso para liberarse de la obligación, mientras que en el caso de los contratos preliminares unilaterales, basta con que el beneficiario de la obligación, renuncie a su derecho o a la exigencia de su cumplimiento. En cambio las promesas unilaterales u opciones de compraventa, se trata de negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una sola de las partes obligada de forma irrevocable, ya que el contrato final de venta se forma cuando el beneficiario ejerce la opción o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, dentro del plazo establecido en el contrato y una vez que se hayan cumplido con las obligaciones acordadas en los términos establecidos. Siendo que en los contratos de opción no se genera propiamente una obligación de hacer a cargo del promitente vendedor, ya que éste no tiene que prestar su posterior consentimiento para la formación definitiva del contrato, sino que al optante le basta ejercer la opción para que se repute formado el contrato. Así las cosas, observa esta Alzada, que en el caso de marras, se evidencia que aunque en el contrato de opción a compraventa, la parte demandada se obligó a vender y la parte actora a comprar un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, identificado con el número setenta y uno (71), situado en el piso siete (7), del edificio Hadamir, ubicado en la calle El Mirador de la Urbanización La Campiña (antiguo Pueblo Nuevo), en jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, el mismo no puede considerarse una promesa bilateral de compraventa, por cuanto la vendedora-demandada no tenía propiamente una obligación de hacer, pues se obligó en el plazo de un año, a vender a la parte actora, ciudadanos LUÍS ALBERTO MATOS y MAGLENE BEATRIZ SIERRAALTA DE MATOS, el inmueble antes descrito, de forma irrevocable, es decir, sin que le estuviese dado revocar la promesa de venta realizada, ya que la única forma de liberarse de su obligación, era que la beneficiaria del contrato, que en este caso es la parte accionante, no ejerciera en el plazo de un (1) año contado a partir de la autenticación del contrato, la opción de compra que le fuere ofrecida o que no cumpliera con las obligaciones establecidas en la opción, por lo que resulta forzoso a esta Juzgadora concluir, que el contrato celebrado por las partes inmersas en esta contienda judicial, trata de un contrato de opción de compraventa. Así se decide. DE LA EXCEPCIÓN DEL CONTRATO NO CUMPLIDO Establecido lo anterior, esta Alzada entra a decidir la excepción non adimpleti contractus o la excepción de contrato no cumplido, opuesta por la demandada de autos al momento de dar contestación a la demanda. En este sentido, observa esta Juzgadora, que la presente acción que hoy se resuelve, trata de una acción de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, motivada en un supuesto incumplimiento de la obligación de hacer que tiene la demandada, consistente en suscribir la venta del inmueble objeto del presente procedimiento, por lo que el demandado, alegó a su favor la excepción del contrato no cumplido. Ahora bien, la parte demandada se excepciona por las siguientes razones: Que para el supuesto negado de que el juzgado considere que en el caso bajo estudio, la obligación de venta de su representada no estaba sujeta a la condición suspensiva, su representada no está obligada a vender el inmueble, porque los actores tampoco cumplieron con las obligaciones previstas en el contrato preliminar de opción de compraventa, haciendo así valer la excepción de contrato no cumplido. En este sentido, tenemos que, la Excepción Non Adimpleti Contractus o la Excepción de Contrato No Cumplido, está preceptuada en el artículo 1.168 del Código Civil, que textualmente dice: “Artículo 1.168. En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.” Así pues, tenemos que la Excepción Non Adimpleti Contractus o la Excepción de Contrato No Cumplido, según el tratadista patrio Eloy Maduro Luyando, es “La excepción non adimpleti contractus (excepción de contrato no cumplido), llamada también excepción de incumplimiento, es la facultad que tiene la parte inocente de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación”. (Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, página 963. Universidad Católica Andrés Bello, 2001). De lo expuesto, se evidencia que, la excepción de contrato no cumplido, es como su nombre lo indica, una excepción que posee una de las partes contratantes de no cumplir con su obligación, si la otra parte inmersa en el mismo, no ha cumplido con la suya, lo cual le permite entonces excepcionarse de cumplir con lo pactado. De manera que, alegada la excepción non adimpleti contractus, se invierte la carga de la prueba en el presente caso, y de conformidad con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, correspondía al excepcionante probar que el incumplimiento del contrato fue culpa de su contraparte. Ahora bien, se desprende que esta excepción solo puede ser aplicada a los contratos bilaterales, por ser la reciprocidad del contrato una de sus características fundamentales, al estar cada una de las partes circunscrita al cumplimiento de las obligaciones asumidas por la otra. En el caso que hoy nos ocupa, observa esta Juzgadora que al tratarse el presente juicio de un contrato de opción a compraventa o de una promesa unilateral, tal como fue explicado en el cuerpo de este fallo, y a pesar de ser un negocio jurídico bilateral, solamente una de las partes queda obligada de forma irrevocable a la celebración del contrato, mientras que la otra puede ejercerla si quiere, es decir, es a título potestativo. Por lo que, se puede deducir que al no tratarse el contrato de opción a compraventa, de un contrato bilateral propiamente dicho, no le puede ser aplicada la excepción de contrato no cumplido. Así se decide. Resuelto lo anterior, este Tribunal, pasa a decidir el fondo de la controversia y para ello considera necesario señalar que constituye como principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, sin que esto constituya la anulación del poder discrecional del juez en la búsqueda de la verdad para acercarse a lo justo y ajustado en la aplicación del derecho. Ahora bien, conforme se ha constatado, en el caso bajo examen la parte actora, ciudadanos Luís Alberto Matos y Maglene Beatriz Sierraalta de Matos, interponen demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, en contra de la sociedad mercantil Inversiones Blau Grana, S.R.L., por el inmueble, constituido por un apartamento destinado a vivienda, identificado con el número setenta y uno (71), situado en el piso siete (7), del edificio Hadamir, ubicado en la calle El Mirador de la Urbanización La Campiña (antiguo Pueblo Nuevo), en jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, demanda que fundamenta en el hecho de que la vendedora opcionante incumpliera con su obligación de otorgar el documento definitivo de compra venta. Por su parte, la demandada al contestar el fondo de la demanda procedió a negar, rechazar y contradecir los hechos alegados por la actora y entre ellos, alegó la improcedencia de la demanda por cuanto a su decir, es falso que haya sido debidamente notificado dentro del término establecido en el contrato de opción de compra, para la firma definitiva de la venta, además de alegar el incumplimiento por parte de los demandantes en el pago de los cánones de arrendamiento, previamente establecidos en el contrato, en su clausula octava. Delimitada como ha sido la litis en la presente causa, de cumplimiento de contrato de opción de compra venta de inmueble, debemos entonces señalar que el efecto directo de una obligación es originar su cumplimiento, entendiéndose por cumplimiento de una obligación la correcta materialización de su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída, como imperativamente lo impone el artículo 1.264 del Código Civil. Así, tenemos que el contrato se constituye en una convención, en la cual confluyen armónicamente las voluntades de dos o más personas unidas para la realización de un determinado acto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico, tal como lo dispone el artículo 1.133 del Código Civil. Siguiendo el mismo orden de ideas, tenemos que la acción de cumplimiento es la opción que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedirle a la otra el cumpl8ii9ento del mismo, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, lo que significa la ejecución judicial del contrato bilateral, motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes. Así las cosas, es importante destacar al respecto que el incumplimiento del contrato viene siendo la consecuencia esencial de los efectos internos del mismo y se extiende, no solo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación. En este sentido, dispone el Artículo 1.167 del Código Civil: “Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. Por su parte, el artículo 1.264 eiusdem, establece: “Artículo 1.264:“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. De esta forma tenemos que el contrato tiene fuerza de ley entre las partes, significándose con ello la obligatoriedad de su cumplimiento para las mismas, so pena de incurrir en las correspondientes responsabilidades civiles por incumplimiento. De allí que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir con la Ley. Ahora bien, en el presente caso la parte demandante alega el incumplimiento de la demandada y a su vez la parte demandada, pretende excepcionarse con el supuesto incumplimiento de su contraria, evidenciándose en consecuencia de las actas del proceso que, dicha relación contractual fue alegada y reconocida por ambas partes, pues en primer término los actores interponen una acción por cumplimiento de contrato de opción de compraventa en contra de la sociedad demandada, y en segundo término la compañía demandada, por intermedio de su apoderado judicial, al momento de dar contestación a la demanda, manifestaron que era cierto que entre su representada y los demandantes suscribieron un contrato en fecha 25 de noviembre de 2013, siendo evidente para este órgano jurisdiccional que quedó expresamente reconocida la existencia de la relación contractual que hoy se decide, por lo que no existe duda en torno a la existencia de la relación contractual, más si, en torno a su naturaleza y vigencia, por lo que surge para cada una de las partes la comprobación de sus afirmaciones, carga que se deriva de las estipulaciones contempladas en los artículos 1354 del Código civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, teniendo de este modo que el órgano jurisdiccional debe atenerse a lo alegado y probado en autos, estando privado de sacar elementos de convicción fuera de ellos o suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados, debiendo el juez decidir de acuerdo a la pretensión deducida y a las defensas y excepciones opuestas. Al respecto, considera necesario esta alzada, debe traer a colación lo previsto en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.354 del Código Civil, que establecen lo siguiente: Artículo 506.- “…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”. Artículo 1354.- “…Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido librada de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…”. Por su parte, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de mayo de 2006, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, dejó establecido lo siguiente: “(…) En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1354 del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocara a él la prueba correspondiente. De tal manera que, desde el punto de vista procedimental, el legislador ha acogido de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor” referido al principio general según el cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”. En este orden de ideas, la Sala, en sentencia No. 389 de fecha 30 de noviembre de 2000, al interpretar el sentido y alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, estableció: “(…) Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determinar a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que este puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos…”. Con base a lo anterior, se debe señalar que la carga de la prueba, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. Así, al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio “INCUMBI PROBATIO QUI DICIT NIN QUI NEGAT”, es decir, que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud a otro principio de Derecho como es el “REUS IN EXCIPIENDO FIT ACTOR”, al tornarse el demandado, a su vez, en la excepción, éste principio se armoniza con el primero, y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción hechos nuevos le toca a él la prueba correspondiente. Por consiguiente, el peso de la carga de la prueba no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra. El principio, por tanto, regulador del deber de probar debe entenderse que, quién quiera que siente como base de su demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de su existencia, toda vez, que sin ésta demostración la demanda, o la excepción resulta infundada. En este sentido, determinado lo anterior pasa esta superioridad a verificar el material probatorio aportado por las partes, a los fines de sustentar sus alegatos y pretensiones, por lo que procede de seguida, al análisis del mismo y para ello observa: 1. Riela del folio 20 al 22, Copia simple de instrumento poder otorgado por los ciudadanos LUIS ALBERTO MATOS y MAGLENE BEATRIZ SIERRAALTA DE MATOS, al abogado FÉLIX MEDINA BRACHO, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 15 de agosto de 2016, quedando anotado bajo el número 46, tomo 101, folios 146 al 148; de la cual se desprende la representación que ejerce el mencionado abogado. Dicha documental no fue objeto de impugnación o desconocimiento en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. 2. Cursa del folio 23 al 41; y del 113 al 120, copia simple y certificada, en el orden mencionado, del contrato de opción de compra-venta, celebrado entre la empresa INVERSIONES BLAU GRANA, S.R.L., representada por el abogado PABLO SILVA AFONSO, como promitente vendedor, y los ciudadanos LUIS ALBERTO MATOS y MAGLENE SIERRAALTA DE MATOS, como promitente compradores, por un apartamento con un área aproximada de OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON TREINTA Y NUEVE DECÍMETROS CUADRADOS (86,39 MTS2), identificado con el número setenta y uno (71), en el edificio Hadamir, ubicado en la Calle El Mirador de la Urbanización La Campiña (antiguo Pueblo Nuevo), jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, Distrito Capital, el cual fue debidamente autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, en fecha 25 de noviembre de 2013, quedando inserto bajo el número 06, Tomo 187, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, además de tener como anexo instrumento poder que demuestra la representación del abogado PABLO SILVA; evidenciándose de dicha instrumental, la relación jurídica existente entre las partes inmersas en esta contienda judicial, así como las cláusulas contractuales establecidas entre ellos. La parte demandada se opuso a la admisión de la prueba documental consignada en copia certificada, por considerarla inoficiosa. Sin embargo, al haber considerado esta jurisdiscente, en el cuerpo de este fallo, que la relación contractual de marras, quedó reconocida y aceptada por ambas partes y al ser el referido documento, el instrumento fundamental de la demanda, este Juzgadora le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se decide. 3. Copia simple de instrumento de préstamo hipotecario, otorgado por la entidad bancaria BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA, C.A., a los ciudadanos LUIS ALBERTO MATOS y MAGLENE SIERRAALTA DE MATOS, el cual sirvió a su vez, como contrato de compraventa, entre la sociedad mercantil INVERSIONES BLAU GRANA, S.R.L., como vendedora, y los ciudadanos LUIS ALBERTO MATOS y MAGLENE SIERRAALTA DE MATOS, como compradores, sobre el inmueble de marras, por la cantidad de Bs. 406.170,95; cantidad que se obligan los compradores a devolver al banco en el plazo fijo de quince (15) años, y a los fines de garantizar el cumplimiento del pago del préstamo, constituyeron hipoteca convencional de primer grado sobre el inmueble objeto del litigio, a favor del banco. El referido contrato se encuentra autenticado ante la Notaría Interna del Grupo Financiero del Banco Industrial de Venezuela, C.A., en fecha 03 de junio de 2014, quedando inserto bajo el número 1, Tomo 10 de los libros respectivos, llevados por esa Notaría Interna (f. 42 al 52). De la revisión de dicha instrumental, se evidencia que en apariencia, se observan dos instrumentales distintas, la primera con una única hoja que tiene un sello de anulado, y en el cual aparece como apoderado de la sociedad mercantil INVERSIONES BLAU GRANA, S.R.L., el abogado PABLO FLORENCIO SALVADOR SILVA, y la segunda, donde figuran como apoderados de la mencionada sociedad, los abogados CORINA CALCAÑO DE SOSA y JUAN LUIS RAFAEL HERRERA URDANETA. Documental ésta que fue objeto de impugnación por la parte accionada, al momento de dar contestación a la demanda, siendo ratificado el valor probatorio de la misma por parte del apoderado judicial de la accionante, en el lapso de promoción de pruebas, consignando a tal efecto, nuevamente copia simple del contrato de compraventa, en donde aparecen como apoderados de la parte accionada, los abogados CORINA CALCAÑO DE SOSA y JUAN LUIS RAFAEL HERRERA URDANETA (f. 123 al 129). En este sentido, considera importante este tribunal, traer a colación el contenido del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que reza: “Artículo 429. Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio original o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes. Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte. La parte que quiera servirse de la copia impugnada, podrá solicitar su cotejo con el original, o a falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad a aquella. El cotejo se efectuará mediante inspección ocular o mediante uno o más peritos que designe el Juez, a costa de la parte solicitante. Nada de esto obstará para que la parte produzca y haga valer el original del instrumento o copia certificada del mismo si lo prefiere.” (Fin de la cita. Negrillas y subrayado de esta Alzada). Del contenido de la norma antes transcrita, se puede colegir, que la parte que quiera servirse de una copia impugnada, podrá solicitar el cotejo del mismo con el documento original, o con una copia certificada anterior a la copia impugnada; o puede simplemente producir y hacer valer el instrumento original o copia certificada del mismo. Así las cosas, se observa que en el caso de marras, a pesar de que la parte actora ratificó el valor probatorio de la mencionada documental, no promovió el instrumento del cual se quiere servir, conforme a las reglas del articulo 429 arriba transcrito, es decir, no promovió la prueba de cotejo, ni reprodujo la documental en original o copia certificada, sino que se limitó a consignar nuevamente una copia simple del instrumento impugnado. Por lo que, en consonancia con lo anterior, resulta forzoso para esta Juzgadora, desechar el instrumento bajo análisis. Así se decide. 4. Copia simple de instrumento de préstamo hipotecario, otorgado por la entidad bancaria BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA, C.A., a los ciudadanos LUIS ALBERTO MATOS y MAGLENE SIERRAALTA DE MATOS, el cual sirvió a su vez, como contrato de compraventa, entre la sociedad mercantil INVERSIONES BLAU GRANA, S.R.L., como vendedora, y los ciudadanos LUIS ALBERTO MATOS y MAGLENE SIERRAALTA DE MATOS, como compradores, sobre el inmueble objeto de autos, evidenciándose de su texto, que por tratarse dicho inmueble de un beneficio de carácter social, los compradores declararon que el mismo no podía ser vendido, traspasado, cedido o alquilado por un período menor a quince (15) años, sin que mediara excepción de ningún tipo. La compraventa se estableció por la cantidad de Bs. 406.170,95; cantidad que declararon los compradores recibir en calidad de préstamo a interés del BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA, C.A., y que se obligan devolver al banco en el plazo fijo de quince (15) años, y a los fines de garantizar el cumplimiento del pago del préstamo, constituyeron hipoteca convencional de primer grado sobre el inmueble de marras, a favor del banco. El descrito contrato se encuentra autenticado ante la Notaría Interna del Grupo Financiero del Banco Industrial de Venezuela, C.A., en fecha 01 de abril de 2015, quedando inserto bajo el número 2, Tomo 1 de los libros respectivos, llevados por esa Notaría Interna (f. 53 al 60). Dicha documental no fue objeto de impugnación o desconocimiento en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. 5. Copia simple de instrumento poder otorgado por el ciudadano PEDRO IGNACIO SOSA MENDOZA, en su carácter de representante judicial de la sociedad INVERSIONES BLAU GRANA, S.R.L., a los abogados RAFAEL ANEAS RODRÍGUEZ, GUIDO MEJÍA LAMBERTI, MAURICIO RAMÍREZ GORDON, VANESSA MANRIQUE, RODRIGO MONCHO STEFANI, PEDRO SOSA CALCAÑO y ARMANDO PLANCHART FERRETTO, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 07 de diciembre de 2017, quedando anotado bajo el número 06, tomo 641 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría (f. 79 al 82); del cual se desprende la representación que ejercen los mencionados abogados. Dicha documental no fue objeto de impugnación o desconocimiento en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. 6. Copia simple de Constancia de Recepción de Expediente Hipotecario, emitida por el Banco Industrial de Venezuela (f. 121), por medio de la cual se deja constancia que el 28 de mayo de 2013, asistieron los ciudadanos LUIS ALBERTO MATOS y MAGLENE SIERRAALTA DE MATOS, con el objeto de iniciar el proceso de solicitud de préstamo hipotecario. Copia simple de comunicación emitida por el Banco Industrial de Venezuela, dirigida al ciudadano LUIS ALBERTO MATOS, en fecha 11 de abril de 2014 (f. 122); mediante la cual se le comunica la aprobación de un financiamiento por la cantidad de Bs. 406.170, 95, a un plazo de 15 años. Las documentales descritas en el numeral anterior, fueron desconocidas por la parte demandada alegando que, al tratarse de documentos privados emanados de un tercero, las mismas debían ser ratificadas por vía testimonial y no mediante informes. Sin embargo, este Juzgado considera que, al tratarse de instrumentos de carácter privado, los mismos solo pueden promovidos en juicio en originales, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que, visto que se trata de copias simples, resulta forzoso para esta Alzada desechar las mismas. Así se decide. 7. Copia simple del documento de préstamo, cursante del folio 123 al 129. Con relación a esta instrumental, este Juzgado, deja constancia, que ya se pronunció sobre su valoración en el numeral 3º del presente capítulo. 8. Copia simple de formato de notificación de firma del Banco Industrial de Venezuela (f. 130), en el que se evidencian los datos de los ciudadanos LUIS ALBERTO MATOS y MAGLENE SIERRAALTA DE MATOS, como compradores; y, de la sociedad INVERSIONES BLAU GRANA, S.R.L., como vendedora, representada por sus apoderados CORINA CALCAÑO DE SOSA y JUAN LUIS RAFAEL HERRERA URDANETA. Aunque esta documental no fue objeto de impugnación o desconocimiento por la demandada de autos, en la oportunidad procesal para ello, no puede pasar por alto, este Juzgado, que de la lectura del instrumento bajo análisis, no se evidencia fecha alguna, o firma por parte de los ciudadanos que allí se mencionan, así como tampoco aparece sello o firma de la entidad bancaria que figura en el referido formado, siendo únicamente visible en el dorso del documento, sello de recepción por parte de SUNAVI, en fecha 22 de enero de 2015, por lo que resulta forzoso para esta Juzgadora, desechar la misma. Así se decide. 9. Copia simple de recibo de MRW de fecha 04 de septiembre de 2014, dirigido al Escritorio Araque, Reyna, Sosa, Viso y asociados, con atención a Pedro Sosa, junto con copia simple de carta de notificación remitida por los ciudadanos LUIS ALBERTO MATOS y MAGLENE SIERRAALTA DE MATOS, al mencionado escritorio, en donde le notifican que la fecha de la firma en el Registro Inmobiliario, se pautó para el 12 de septiembre de 2014, a las 8:30 a.m. (f. 131 al 132). El recibo de notificación fue desconocido por la parte demandada, aduciendo que la misma no fue recibida por su representada, evidenciándose que carece de sello o acuse de recibo por su representada, y por ende niegan haber recibido dicha carta. Con respecto a estas instrumentales, este Juzgado, puede apreciar que aunque el recibo tiene como fecha de recibo 05 de septiembre de 2014, por una ciudadana, que dice llamarse Elizabeth Nuñez, no se evidencia que el mismo, tenga sello del mencionado escritorio jurídico; aunado a ello, resulta importante para esta Juzgadora resaltar, que la fecha indicada en la carta de notificación para acudir al Registro es 12 de septiembre de 2014, cuando la parte actora señaló en su escrito libelar que la fecha para la firma del documento definitivo estaba pautada para el 02 de septiembre de 2014, por lo que en virtud de las consideraciones anteriores, y al considerar este Juzgado existen contradicciones entre la prueba bajo análisis y lo alegado por el accionante en su escribo libelar, resulta forzoso desechar la referida probanza. Así se decide. 10. Constancia de recepción emitida por el Registro Público del Segundo Circuito de Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 28 de agosto de 2014 (f. 133); y copia simple de constancia de recepción junto con planilla de solicitud de trámite (f. 136 al 138). Esta documental fue objeto de desconocimiento por la parte demandada, señalando que se trata de un acto unilateral por la parte actora, que no prueba que haya cumplido con sus cargas contractuales. Sin embargo, este Juzgado observa que al haberse emitido dicha documental por un órgano adscrito al Servicio Autónomo de Registros y Notarías, es decir, por un ente de carácter administrativo, tiene presunción, de veracidad y legalidad hasta prueba en contrario, por lo que esta Alzada le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, de la que se desprende que la fecha de otorgamiento estaba pautada para el martes 02 de septiembre de 2014, y que el registro recibió como recaudos: documento de identidad, planilla forma 33, solvencia de agua, solvencia municipal, registro de información fiscal, cédula catastral y anexos. Así se decide. 11. Original y copia de carta explicativa emitida por los ciudadanos LUIS ALBERTO MATOS y MAGLENE SIERRAALTA DE MATOS, dirigida a la abogada Laura Paredes, en su carácter de Registradora Pública del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, debidamente firmada por ésta última, en fecha 12 de septiembre de 2014, en la que dejan constancia de la inasistencia de la parte demandada, a la firma definitiva del documento de compraventa (f. 134 al 135). Dicha documental fue objeto de desconocimiento por la parte demandada, por considerar que la misma tiene carácter unilateral y violar el principio de alterabilidad de la prueba. Sin embargo, esta Alzada observa que la misma fue consignada en original y que se encuentra firmada por la ciudadana registradora, antes mencionada, por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. 12. Copia simple de informe de avalúo emitido por la SUNAVI en fecha 15 de mayo de 2013 (f. 139 al 142), de la cual se desprende que el precio del inmueble objeto de autos fue fijado en la cantidad de Bs. 406.170,95. Aunque esta documental no fue objeto de impugnación o desconocimiento en la oportunidad procesal correspondiente, esta Juzgadora advierte que el precio fijado para la compraventa del inmueble de autos, no es materia controvertida en el presente juicio, por lo que resulta forzoso para esta Alzada, desecharla por impertinente. Así se decide. 13. Copia simple de recibo de MRW de fecha 04 de septiembre de 2014, dirigido al Escritorio Araque, Reyna, Sosa, Viso y asociados, con atención a Pedro Sosa, junto con copia simple de carta de notificación remitida por los ciudadanos LUIS ALBERTO MATOS y MAGLENE SIERRAALTA DE MATOS, al mencionado escritorio (f. 143 al 144). Esta documental ya fue objeto de valoración por este Tribunal, en el numeral 11 del presente apartado. 14. Constancia de recepción emitida por el Registro Público del Segundo Circuito de Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 19 de diciembre de 2014 (f. 145). Esta documental fue objeto de desconocimiento por la parte demandada, señalando que se trata de un acto unilateral por la parte actora, que no prueba que haya cumplido con sus cargas contractuales y que para ese momento ya se encontraba vencido el contrato de opción de compraventa. Sin embargo, este Juzgado observa que al haberse emitido dicha documental por un órgano adscrito al Servicio Autónomo de Registros y Notarías, es decir, por un ente de carácter administrativo, tiene presunción de veracidad y legalidad hasta prueba en contrario, es por lo que esta Alzada le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, de la que se desprende que la fecha de otorgamiento estaba pautada para el viernes 26 de diciembre de 2014, y que el registro recibió como recaudos: documento de identidad, planilla forma 33, solvencia de agua, solvencia municipal, registro de información fiscal, cédula catastral y anexos. Así se decide. 15. Original de solvencia de servicio de agua potable y saneamiento, de fecha 08 de diciembre de 2014 emitido por Hidrocapital, en la que se deja constancia que el inmueble de autos no presenta facturas pendientes de pago hasta esa fecha (f. 146 al 147). 16. Original de solvencia de servicio de agua potable y saneamiento, de fecha 01 de junio de 2015 emitido por Hidrocapital, en la que se deja constancia que el inmueble de autos no presenta facturas pendientes de pago hasta esa fecha (f. 148 al 149). 17. Certificado de solvencia de inmueble urbano emitido por la Superintendencia Nacional de Administración Tributaria (SUMAT) en fecha 21 de abril de 2014 y certificado de solvencia de aseo urbano y domiciliario emitido en fecha 20 de marzo de 2014, sobre el inmueble objeto de autos (f. 150). Las documentales descritas en los numerales 15, 16 y 17 no fueron objeto de impugnación o desconocimiento por parte de la demandada, en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que este Juzgado les otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de documentos públicos administrativos, que tienen presunción de certeza hasta prueba en contrario, de las cuales se desprende la solvencia de la parte actora ante los mencionados organismos. Así se decide. 18. Voucher de planilla de declaración y pago de enajenación de inmuebles para personas naturales y jurídicas emitida por el SENIAT del inmueble objeto de autos, con sello húmedo del Banco Mercantil al dorso con fecha 28 de agosto de 2014 (f. 151). 19. Planilla única de autoliquidación y pago de tributos municipales del inmueble de marras, con sello húmedo de la Alcaldía de Caracas, de fecha 21 de abril de 2014 (f. 152). Los instrumentos descritos en los numerales 18 y 19, no fueron objeto de impugnación o desconocimiento por la demandada, dentro del lapso legal para ello, por lo que este Juzgado les otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.383 del Código Civil, de los cuales se desprende las gestiones realizadas ante ese organismo. Así se decide. 20. Certificado electrónico de solvencia de inmueble urbano emitido por la Superintendencia Nacional de Administración Tributaria (SUMAT), sobre el inmueble de autos en fecha 04 de marzo de 2015 (f. 153). Aunque esta documental fue objeto de impugnación por la parte demandada, este Juzgado les otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 395 y 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de documentos públicos administrativos, que tienen presunción de certeza hasta prueba en contrario, en concordancia con el artículo 4 de la Ley sobre mensajes de datos y firmas electrónicas, de las cual se desprende la solvencia de la parte actora ante el mencionado organismo. Así se decide. 21. Planilla única de autoliquidación y pago de tributos municipales en digital, con sello húmedo de fecha 12 de febrero de 2015 (f. 154). Esta documental no fue objeto de impugnación o desconocimiento en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de un documento público administrativo, que tiene presunción de certeza hasta prueba en contrario, de la cual se desprende las gestiones realizadas ante ese organismo. Así se decide. 22. Relación de ingreso y cuadros de póliza, emitidos por Seguros Horizonte a solicitud de LUIS ALBERTO MATOS, sobre el inmueble de autos, colocando como beneficiario preferencial al Banco Industrial de Venezuela, C.A., de fechas 09 de junio de 2014 y 31 de julio de 2015 (f. 155 al 159). Aunque esta documental no fue objeto de impugnación o desconocimiento en la oportunidad procesal correspondiente, esta Juzgadora advierte que la celebración de esos contratos de seguros, no es materia controvertida en el presente juicio, por lo que resulta forzoso para esta Alzada, desecharla por impertinente. Así se decide. 23. Cédula catastral en digital emitida por la Dirección de Catastro Municipal sobre el inmueble de marras, de fecha 06 de agosto de 2014 (f. 160). Aunque esta documental fue objeto de impugnación por la parte demandada, este Juzgado les otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 395 y 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de documentos públicos administrativos, que tienen presunción de certeza hasta prueba en contrario, en concordancia con el artículo 4 de la Ley sobre mensajes de datos y firmas electrónicas, de las cual se desprende las gestiones realizadas ante ese organismo. Así se decide. 24. Certificación de gravámenes del inmueble de marras, emitida por el Registro Público del Segundo Circuito de Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 17 de diciembre de 2013 (f. 161 al 164), de la que se desprende que sobre dicho inmueble no pesa ningún tipo de gravamen en los últimos 10 años. Esta documental no fue objeto de impugnación o desconocimiento en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consonancia con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, de la cual se desprende las gestiones realizadas por la parte actora. Así se decide. 25. Copia simple de instrumento poder mediante el cual el ciudadano JOAQUIN ALBERTO MIR FELIU, como administrador suplente de INVERSIONES BLAU GRANA, S.R.L., le confiere poder a los abogados PABLO SILVA y CARMEN CRISTINA GIL, autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 02 de septiembre de 2013, quedando inserto bajo el número 20, tomo 360 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría (f. 165 al 168). Esta documental fue objeto de impugnación por la parte demandada, señalando que la misma es impertinente por no aportar nada al proceso. Con relación a ello, esta Juzgado observa que la representación del abogado PABLO SILVA, no es materia controvertida en el presente juicio, por lo que resulta forzoso desecharla por impertinente. Así se decide. 26. Copia simple de instrumento, mediante el cual abogado PABLO SILVA sustituye poder en los abogados CORINA CALCAÑO DE SOSA y JUAN LUIS HERRERA URDANETA, autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 07 de octubre de 2014, quedando inserto bajo el número 14, tomo 341 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría (f. 169 al 172), de la que se desprende la representación de los mencionados abogados. Esta documental fue objeto de impugnación por la parte demandada, señalando que la misma es impertinente por no aportar nada al proceso. Con relación a ello, esta Juzgado observa que la representación de los mencionados abogados, no es materia controvertida en el presente juicio, sin embargo, esta Juzgadora advierte que la fecha del mencionado poder es del 07 de octubre de 2014, es decir, cuatro (4) meses después del documento compraventa valorado en el numeral 3 del presente apartado y un (01) mes después de la primera fecha de otorgamiento ante el registro, es decir, del 02 de septiembre de 2014. Por lo que, en virtud de lo anterior esta Alzada le atribuye valor probatorio de conformidad con el artículo 510 de nuestro texto adjetivo civil. Así se decide. 27. Certificado electrónico de solvencia, de fecha 08 de marzo de 2018, emitido por SUNAVI (f. 173 al 176); y Planilla de pago electrónica emitida en fecha 21 de febrero de 2018, por el Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea (SAVIL), impresos conforme a las solemnidades de la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, de los cuales se evidencia que el ciudadano LUIS ALBERTO MATOS, efectuó pagos correspondientes a unos cánones de arrendamiento desde el mes de abril de 2012 hasta octubre de 2017 a favor de la empresa Administradora Aragón, C.A. (ADARCA). Dicha documental fue objeto de impugnación por la parte demandada, por lo que en consonancia con lo previsto en el artículo 4 de la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, el cual dispone que la información contenida en un Mensaje de Datos, reproducida en formato impreso, tendrá la misma eficacia probatoria atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas, considera quien aquí decide, que ante la impugnación que hiciere la parte demandada, era carga procesal del actor a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, promover la prueba original de dicha instrumental o copias certificadas de las mismas, cuestión ésta que fue omitida, trayendo como consecuencia que tales instrumentales quedaran como desconocidas y desvirtuadas su autenticidad, aunado al hecho cierto, que los pagos efectuados por los accionantes, fueron realizados a una persona jurídica, ajena al proceso, razón por la cual resulta forzoso para este Tribunal desecharla del proceso. Así se decide. 28. La parte actora promovió de conformidad con lo previsto en el artículo 477 del Código de Procedimiento Civil, las testimoniales de los ciudadanos ANA MARÍA RODRIGUEZ, UVENCIO JOSÉ BLANCO HERNÁNDEZ y RIGEL SERGENT, por lo que, una vez admitida la prueba de testigos, se fijó oportunidad para su evacuación, compareciendo únicamente los dos primeros a rendir declaración (f. 188 al 194), en la que dejaron constancia de: (i) conocer de vista, trato y comunicación a la parte actora; (ii) que tienen conocimiento que el inmueble de autos es propiedad de la parte demandada; (iii) que la parte actora celebró contrato de opción a compraventa; (iv) que solicitaron un crédito hipotecario ante el Banco Industrial de Venezuela; (v) que el crédito fue aprobado por el banco en un lapso de seis meses y nueve días; (vi) que la firma del documento definitivo ante el registro inmobiliario estaba pautada para el 02 de septiembre, pero fue pospuesta para el 12 de septiembre de 2014; (vii) que para el 12 de septiembre de 2014, los apoderados de la empresa vendedora, no se presentaron ante el registro para la firma del documento definitivo; (viii) que la empresa vendedora fue llamada en varias oportunidades, para que asistieran a la firma del documento definitivo; (ix) la primera testigo afirma tener conocimiento de los hechos, por cuanto se desempeñó como superintendente de arrendamiento desde el 09 de julio de 2012 hasta el 09 de junio de 2014, mientras que el segundo, afirma que mantiene comunicación con los accionantes ya que los conoce desde hace más de 35 años. Al momento de evacuar ambas testimoniales, se encontraban presentes los apoderados judiciales de la parte demandada, quienes formularon diversas repreguntas encaminadas a determinar a fondo la relación de los mencionados testigos con las partes, de cómo tenían conocimiento de los hechos y si tenían algún interés en la resolución del presente juicio. Dichas testimoniales fueron evacuadas según lo previsto en la ley, sin embargo, esta Alzada detecta varias inconsistencias en las declaraciones efectuadas por los testigos, con relación al libelo de la demanda, siendo la más resaltante de ellas, que la cita en el registro inmobiliario para la firma del documento definitivo, que se encontraba pautada para el 02 de septiembre de 2014 había sido pospuesta para el 12 de septiembre del mismo año, siendo que dicho hecho no fue alegado por ninguna de las partes, ni en el libelo de la demanda ni en la contestación de la misma, que es la oportunidad que tienen las partes para trabar la litis y definir los límites de la controversia, sin que les esté dado traer con posterioridad elementos nuevos, a menos que expresen no haber tenido conocimiento de ellos. En virtud de las anteriores consideraciones, este Juzgado, al considerar que dichas deposiciones no guardan relación con los hechos alegados por la parte accionante ni aportan nada al proceso, las desecha, de conformidad con lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. 29. La parte actora promovió prueba de informes, a fin de oficiar al Banco Industrial de Venezuela, para que dejara constancia sobre el expediente abierto debido al crédito hipotecario solicitado y los documentos redactados por la consultoría jurídica del banco. Admitida y evacuada dicha prueba, consta a los folios 218 al 237, respuesta dada por dicha institución bancaria, en la que informó que debido al proceso de liquidación por el que pasaba el banco, no reposaba en sus archivos la existencia de expediente hipotecario Nº 2003-000187; ni la aprobación de un crédito hipotecario en fecha 11 de abril de 2014; pero en la consultoría jurídica reposa un documento de compraventa y préstamo con hipoteca de primer grado, otorgado a los ciudadanos MAGLENE BEATRIZ SIERRAALTA DE MATOS y LUIS ALBERTO MATOS, autenticado ante la notaría interna del grupo financiero en fecha 03 de junio de 2014, que se encuentra anulado. No obstante, existe otro documento con idéntico tenor, otorgado en fecha 1 de abril de 2015, en virtud de ello, presumen que se aprobó en su oportunidad un préstamo, pero no hay evidencia que el mismo haya sido liquidado. La parte demandada se opuso a la admisión de la presente prueba, por considerarla impertinente e inoficiosa. En relación a dicha probanza, este Juzgado observa que, de las resultas de dicha prueba, se presume el otorgamiento de un crédito hipotecario a los hoy accionantes, por lo que, en virtud de lo previsto en el artículo 510 de nuestro texto adjetivo civil, se le atribuye el valor probatorio que de el mismo emana. Así se decide. 30. La parte actora promovió prueba de informes, a fin de que se oficiara al Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, para que dejara evidencia acerca de las constancias de recepción de documentos de fecha 28 de agosto y 19 de diciembre de 2014, para la protocolización del documento definitivo; acerca de la inasistencia del vendedor y si en sus archivos reposa carta explicativa emitida por la parte actora a esa oficina, acerca de la ausencia del vendedor. Esta documental no fue objeto de impugnación o desconocimiento en la oportunidad procesal correspondiente. Admitida y evacuada dicha prueba, consta a los folios 243 al 247, oficio remitido del aludido registro, en el que informó que la única constancia de recepción que consta en sus archivos es la de fecha 28 de agosto de 2014; que el documento consignado no cumplió con el proceso completo de protocolización y que en sus archivos no se encuentra ninguna carta explicativa emitida por la parte accionante. En consecuencia, este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 433 de nuestro texto adjetivo civil. Así se decide. 31. La parte actora promovió prueba de informes, a fin de oficiar a la SUNAVI. Admitida y evacuada dicha prueba, consta a los folios 251 al 253, oficio remitido de la referida oficina en el que dejaron constancia que el inmueble de autos se encuentra dentro del proyecto de los 100 edificios del programa “Ahora es mi techo”; que los ciudadanos MAGLENE BEATRIZ SIERRAALTA DE MATOS y LUIS ALBERTO MATOS son arrendatarios del inmueble de marras; que se mantiene un expediente abierto sobre el Hadamir desde el año 2011, para la negociación de la venta de los apartamentos; y que para ese momento se encontraba un expediente sancionatorio abierto contra los propietarios del edificio Hadamir, por violación a las normas contenidas en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. La parte demandada se opuso a la admisión de la presente prueba, por considerarla impertinente. Este Juzgado observa que, de las resultas de dicha prueba, no se demuestra que las declaraciones ahí contenidas, estén relacionadas con algún elemento controvertido del proceso, por lo que decide desecharla por impertinente. Así se decide. Ahora bien, a los fines de examinar la apelación interpuesta, pasa en primer lugar quien decide, a un análisis de la acción de cumplimiento de contrato, el cual es importante destacar que este tipo de contrato es quizá la consecuencia más importante de sus efectos internos y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que garantizan su aplicación. Es por ello, que resulta necesario invocar el siguiente articulado del Código Civil: Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino de mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”. Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. Estas normas constituyen el fundamento de la fuerza obligatoria de los contratos y revela la trascendencia del consentimiento y la vigencia del principio de autonomía de la voluntad de las partes en materia contractual, estando los contratantes constreñidos a cumplir todas y cada una de las obligaciones que nacen del contrato del mismo modo que están obligados a cumplir con la ley. En cuanto a la ejecución de los contratos, el artículo 1.160 del Código Civil, expresa: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”. Se puede evidenciar del citado artículo, el hecho de contraer determinada obligación contractual implica obligarse a realizar todo lo conducente a los fines de cumplir con la obligación establecida en el contrato. Para el caso de marras, se evidencia que el accionante, alega que las partes de esta contienda judicial, suscribieron en fecha 25 de noviembre de 2013, un contrato de opción de compra venta, autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, en fecha 25 de noviembre de 2013, quedando inserto bajo el número 06, Tomo 187, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, a los fines de que le vendieran un bien inmueble propiedad del demandado, constituido por un apartamento destinado a vivienda, identificado con el número setenta y uno (71), situado en el piso siete (7), del edificio Hadamir, ubicado en la calle El Mirador de la urbanización La Campiña (antigua Pueblo Nuevo), jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, fijándose el monto de la operación en la cantidad de cuatrocientos seis mil ciento setenta bolívares con noventa y cinco céntimos (Bs.406.170,95). Así mismo, adujo el actor, que el apoderado judicial de la demandada de esta contienda judicial, no compareció a la firma del documento definitivo de venta, pese a que fue debidamente notificado. Por su parte, la demandada, negó y rechazó, el no haber cumplido con todas y cada una de las obligaciones contenidas en el contrato, ya que el incumplimiento se derivó de la falta de interés que sostuvo la demandante, al no realizar en forma efectiva los trámites necesarios para culminar dentro del término contractual el otorgamiento del documento de compra venta, así mismo, adujo que nunca fue notificado, igualmente, señaló que la demandante no cumplió con lo establecido en el contrato de opción de compra venta y ahora pretende que se le dé en venta el bien objeto del contrato, tres años después de la negociación en el mismo precio pactado inicialmente, ello en detrimento de su representada, dada la devaluación constante de los precios en nuestro país. En este orden de ideas, a los fines de establecer la vigencia del vínculo jurídico existente entre las partes, se observa que el mismo inicia con la suscripción del contrato en fecha 25 de noviembre de 2013, autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, quedando inserto bajo el número 06, Tomo 187, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, observándose de su clausula séptima que tendría una vigencia de un (01) año, contados a partir de la fecha de autenticación de documento, los cuales debían vencer en fecha 25 de noviembre de 2014, verificándose así la vigencia de la relación contractual desde el día 25 de noviembre de 2013 hasta el día 25 de noviembre de 2014, ambos inclusive. Así se decide. Ahora bien, en cuanto al no otorgamiento del crédito hipotecario, así como a la falta de notificación y de pago de los cánones de arrendamiento del inmueble de marras, por parte de la actora, alegada por la parte demandada, observa quien decide, que del acervo probatorio traído a los autos, se desprende con claridad que la parte accionante, luego de suscribir el contrato de opción de compra venta efectivamente tramitó el crédito respectivo ante el Banco Industrial de Venezuela, siendo evidente que el Banco Industrial de Venezuela, habiendo aprobado el crédito en fecha 13 de marzo de 2013, le entregó a la accionante el documento para su protocolización, no quedando demostrado por parte de la accionante la notificación y pago de los cánones de arrendamientos, a los cuales se encontraba obligada conforme a lo dispuesto en la clausula octava del contrato de opción de compra venta que hoy se demanda, incumpliendo con ello, su obligación contractual del negocio jurídico suscrito entre las partes de esta contienda judicial, sin justificación legal alguna, tal como así consta de las pruebas cursantes en los autos, siendo ello su deber conforme a los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, los cuales prevén que probar es esencial para salir victoriosos de la litis, por lo resulta improcedente la pretensión de la parte actora, respecto al cumplimiento de contrato de opción de compraventa por parte de la demandada de autos. Así se decide. Por las razones de hecho y derecho antes expuestas, concluye esta juzgadora que la decisión proferida en fecha 06 de noviembre de 2019, por el tribunal de la causa, no se encuentra ajustada a derecho, por lo que resulta forzoso declarar CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto mediante diligencia de fecha 29 de noviembre de 2019, suscrita por el abogado Guido Mejía Lamberti, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 06 noviembre de 2019 por el Tribunal Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y así expresamente quedará establecido en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide. -VI- DISPOSITIVA Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, conforme a lo establecido en los artículos 12, 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil; 1.167, 1474 y 1.354 del Código Civil; 26 y 257 de la Carta Magna, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 29 de noviembre de 2019, por el abogado Guido Mejía Lamberti, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 06 de noviembre de 2019, por el Tribunal Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: SE REVOCA la decisión de fecha 06 de noviembre de 2019, dictada por el Tribunal Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. TERCERO: SIN LUGAR, la demanda que por cumplimiento de contrato intentaran los ciudadanos LUIS ALBERTO MATOS y MAGLENE BEATRIZ SIERRALTA DE MATOS, contra la empresa INVERSIONES BLAU GRANA, S.R.L., plenamente identificados en el encabezado de este fallo. CUARTO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del proceso a la parte actora, por haber resultado vencida en la presente causa. QUINTO: De conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, no hay condenatoria en costas del presente recurso, por haber resultado ganancioso. SEXTO: Por cuanto la presente decisión se dicta dentro de los lapsos procesales para ello, no es necesaria la notificación de las partes inmersas en el proceso. Publíquese, regístrese, y déjese copia certificada de la presente decisión en la sede del Despacho de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y devuélvase al Tribunal de la causa en su oportunidad legal. Dada, firmada y sellada en el Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinticuatro (24) días del mes de enero de 2020. Año 209º de la Independencia y 160º de la Federación. LA JUEZ, DRA. BELLA DAYANA SEVILLA JIMÉNEZ. LA SECRETARIA, ABG. JENNY VILLAMIZAR. En esta misma fecha, siendo las 2:30 p.m., se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el copiador de sentencias. LA SECRETARIA, ABG. JENNY VILLAMIZAR. Asunto: AP71-R-2019-000512 BDSJ/JV/vh