TSJ Regiones - Decisión

AP31-V-2013-001913
PARTE ACTORA: ARMANDO JOSE ZAMBRANO CEBALLOS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-8.017.551.
APODERADO JUDICIAL
DE LA PARTE ACTORA: JOSE OSCAR GOMEZ PEREZ, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 251.899.

PARTE DEMANDADA: ANA MARIA LOPEZ GOMEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-22.764.770.
APODERADAS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDADA: PATRICIA MUÑOZ RIOS e IRAIMA POLACRE, abogadas en ejercicio, inscritas en el Inpreabogado bajo el números 91.638 y 42.488, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

De conformidad con lo establecido en el artículo 121 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda se hace extensivo el presente fallo en los términos siguientes:

I
NARRATIVA
El presente juicio se inició mediante libelo de demanda que por DESALOJO intentara la representación judicial del ciudadano ARMANDO JOSE ZAMBRANO CEBALLOS, en contra de la ciudadana ANA MARIA LOPEZ GOMEZ, identificados en la parte inicial del presente fallo.
Expone la representación judicial de la parte actora, en su libelo de demanda, que en fecha 6 de agosto de 2010, su representado celebró contrato de arrendamiento, en forma escrita y privada con la ciudadana ANA MARIA LOPEZ GOMEZ, cuyo objeto recayó en el inmueble tipo apartamento propiedad de su representado, según consta de documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 3 de octubre de 2006, bajo el N° 39, Tomo 4, Protocolo Primero, distinguido con la letra “C”; que dicho inmueble está ubicado en la Urbanización la Florida, Avenida Las Acacias con calle Las Flores, Residencia Pórtico del Este, Torre “A”, Piso 20, Apartamento 203-A, Municipio Libertador del Distrito Capital. Que dicho inmueble se encuentra registrado como Vivienda Principal. Que el canon de arrendamiento fue fijado en la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,00), canon que ha cancelado con irregularidad desde el mes de diciembre de 2011, hasta el mes de abril de 2012. Que la arrendataria dejó de pagar primero tres (3) cánones de arrendamiento que fueron los meses de enero, febrero y marzo de 2012 y que en el mes de abril es cuando deposita el monto fijado como canon de arrendamiento en el contrato. Que desde ese momento dejó de pagar y han pasado veinte (20) meses y no ha sucedido ni depósito ni pago para su representado por parte de la arrendataria. Que la necesidad de su representado de ocupar el inmueble, cuya entrega material la arrendataria se niega hacer, le condujo a que no había otra alternativa que lograrlo por intermedio de los tribunales ordinarios, cumpliendo la etapa previa conforme a lo establecido en el artículo 9 de la Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Vivienda, que se sustanció en el expediente N° MC-00346/13-05 ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, que culminó con la Resolución N° 00723, mediante la cual se autoriza la vía judicial para dirimir el conflicto de intereses entre las partes. Que el incumplimiento por parte de la arrendataria de las obligaciones transcritas anteriormente, constituye causa suficiente para solicitar el desalojo del inmueble arrendado de acuerdo a las previsiones en los 1° y 2° del artículo 91 de la Ley Para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas; que es por ello que actuando en nombre y representación del ciudadano ARMANDO JOSE ZAMBRANO CEBALLOS, acude ante este órgano jurisdiccional, para demandar como en efecto lo hizo por desalojo e incumplimiento de contrato, con fundamentos en los literales 1° y 2° del artículo 91 de la Ley Para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas, en concordancia con lo preceptuado en los artículos 1.264 y 1.160 del Código Civil a la ciudadana ANA MARIA LOPEZ GOMEZ, antes identificada para que convenga o en su defecto sea condenada por este tribunal a lo siguiente: PRIMERO: En la desocupación del inmueble y en consecuencia sea entregado completamente desocupado y libre de personas y en el mismo buen estado de conservación en que lo recibió. SEGUNDO: En pagar los correspondientes daños y perjuicios, consistentes en las pensiones de arrendamiento, vencidas e insolutas, correspondientes desde el mes de abril de 2012, hasta diciembre de 2013, a razón de CINCO MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 5.000,00) mensuales, más los intereses de mora, y los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo a partir del mes de diciembre de 2013 hasta la total y definitiva desocupación y la entrega de la vivienda, totalmente desocupada y libre de personas, en las mismas buenas condiciones en que le fue arrendado. Estimó la cuantía en la cantidad de CIENTO SESENTA MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 160.500,00) equivalente a MIL QUINIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS (1500 UT).
Admitida como fue la demande en fecha 9 de diciembre de 2013 y agotados como fueron los trámites para lograr la citación personal de la parte demandada, se procedió a citarla mediante cartel de conformidad con lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, cuya publicación y demás formalidades fueron cumplidas en el proceso.
En fecha 12 de junio de 2014, compareció la ciudadana ANA MARIA LOPEZ GOMEZ, antes identificada, parte demandada en el presente juicio, debidamente asistida por la abogada PATRICIA MUÑOZ RIOS, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 91.638, y procedió a darse por citada.
En fecha 19 de junio de 2014, se celebró audiencia preliminar en la cual el Juez de la causa invitó a las partes a explorar la posibilidad de arreglar sus diferencias mediante un acuerdo, a lo que ambas partes manifestaron no haber llegado a un arreglo para solucionar sus problemas.
En la oportunidad de la contestación de la demanda, la representación judicial de la parte demandada, opuso la cuestión previa del ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a la falta de jurisdicción por el territorio.
Como punto previo al pronunciamiento al fondo opuso la inadimisiblidad de la demanda por inepta acumulación de pretensiones prohibida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.
En cuanto a la contestación al fondo de la demanda, negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho los fundamentos alegados por el actor en el libelo de demanda. Negó que su representada adeude al arrendador, por no ser cierto veinte (20) meses correspondientes a los cánones de arrendamiento generados desde el mes de abril de 2012; que lo cierto es que efectivamente venía depositando en la cuenta N° 0108-0132-00-0100-057768 del banco provincial la cantidad de cinco mil bolívares de manera tardía y extemporánea pero aceptada por el arrendador; y que lo cierto es que el arrendador le manifestó que tenía intenciones de viajar a Panamá y por ello había decidido vender el inmueble arrendado, de tal manera que se lo ofreció en venta, que así fueron suspendidos los pagos correspondientes, en virtud del ofrecimiento de venta del inmueble, conviniendo en suspender dichos pagos hasta la protocolización del documento definitivo de compra venta, lo que a su decir, evidentemente no se realizó por causas imputables al propietario; ya que según alega faltaba la liberación de una hipoteca de primer grado, que pesaba sobre el inmueble para concretar la negociación, requisito indispensable que exigía el banco para aprobar el crédito que había solicitado, y que a partir de allí el arrendador no volvió a contactarla. Alegó igualmente, que el arrendador pretende el desalojo del inmueble con fundamento en la causal 2 de la Ley, es decir, en la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado y que en este sentido, no cursa en el expediente fundamento alguno para su pretensión, por cuanto no alega las razones de hecho ni de derecho que sustenten tal pedimento a los fines de la comprobación y procedencia de la causa alegada.
II
PRUEBAS

Pruebas de la Parte Demandante:
1) Cursante de los folios nueve (9) al folio trece (13), instrumental contentiva del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 6 de agosto de 2010, por ante la Notaria Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 16, Tomo 68, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría; visto que tal instrumental no fue impugnada por la parte contraria, se valora conforme a lo estipulado en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se tiene como plena prueba de la relación locativa existente entre las partes y que de acuerdo a su clausula segunda fue por un (1) fijo contado a partir del de la fecha de su autenticación, no prorrogable y que tuvo por objeto el inmueble objeto de la causa y así se establece.
2) Cursante de los folios catorce (14) al folio dieciséis (16), instrumental contentiva del documento de liberación de hipoteca de primer grado que pesaba sobre el inmueble objeto de la presente causa, autenticado en fecha 22 de abril de 2013, por ante la Notaria Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 46, Tomo 140, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría; visto que tal instrumental no fue impugnada por la parte contraria, se valora conforme a lo estipulado en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.
3) Cursante al folio diecisiete (17) instrumental contentiva de la Panilla de Registro de Vivienda Principal emanada del Servicio Nacional Integrado de Administración Tributaria (SENIAT) que recae sobre el inmueble objeto de la presente causa; este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil en concordancia con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por ser un documento administrativo que goza de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad desde el mismo momento en que se formó, solo desvirtuable mediante prueba en contrario y así se establece.
4) Cursante de los folios dieciocho (18) al folio veinticuatro (24), estados de cuenta bancarios, debidamente sellados y firmados por la Agencia El Dorado del Banco Provincial correspondiente a la cuenta corriente N° 0108-0132-00-0100057768, desde el 01-01-2012 al 30-09-2012, cuyo titular es el ciudadano ZAMBRANO CEBALLOS ARMANDO JOSE, ello a los fines de demostrar la insolvencia de la arrendataria. Debe observar esta Juzgadora, que en el caso bajo estudio, alega la parte actora que la demandada no ha cancelado por concepto de la relación locativa el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes desde el mes de abril de 2012, hasta la fecha de interposición de la demanda, y dicho alegato no corresponde ser probado por el actor, pues los documentos que servirían de fundamento para respaldar dicha afirmación, provendrían de la propia parte actora, careciendo esta de absoluta legitimidad debido a la naturaleza del caso bajo estudio, y como refuerzo a lo antes expuesto, se encuentra lo establecido en la sentencia número RC.000604 emanada de la Sala de Casación Civil, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, de fecha 10 de diciembre de 2.010, la cual establece:
“…Si el demandante indica que el arrendatario no ha pagado, no tiene la carga de acompañar recibos no cancelados, pues en definitiva estos instrumentos manan del propio demandante y no los puede utilizar como medios probatorios. Nadie puede construirse su propia prueba.
Es al demandado, el arrendatario, a quien corresponde probar que sí pago los cánones de arrendamiento, acompañando los recibos que le haya suministrado el arrendador con la indicación del pago del canon, para demostrar su solvencia y la improcedencia de la demanda resolutoria.
Por lo tanto, es en definitiva al arrendatario a quien correspondía demostrar que sí pagó los cánones de arrendamiento, y resultaba intrascendente, desde el punto de vista probatorio, los dieciocho recibos no pagados acompañados por el demandante en la oportunidad probatoria. La carga de la prueba la tenía el arrendatario en cuanto a su solvencia….”
En este sentido, se evidencia con meridiana claridad, que el simple alegato relativo a la insolvencia por parte del arrendador, es más que suficiente para que nazca en cabeza del demandado la carga de tener que demostrar un hecho liberatorio de los alegatos en su contra, específicamente demostrar que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, pues este es quien debe contar con elementos de convicción necesarios para demostrar su estado de solvencia a través de los diferentes medios de prueba legalmente establecidos, siendo por antonomasia los recibos de pago emanados del arrendador conforme a la ley; en tal sentido se desechan de valoración los referidos estados de cuenta bancarios.
5) Cursante de los folios veinticinco (25), al folio ochenta y nueve (89) ambos inclusive, copia certificada de las actuaciones realizadas por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), en el expediente N° MC-00346/13-05,cuya Resolución signada con el N° 00723 de fecha 14 de noviembre de 2013, en la cual se habilita la vía judicial; este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por ser un documento administrativo que goza de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad desde el mismo momento en que se formó, solo desvirtuable mediante prueba en contrario, teniéndose como plena prueba de que fue agotado el procedimiento administrativo previo a la demanda tal como lo exige la Ley especial y Así se establece.
6) Cursante a los folios doscientos cincuenta y seis (256) al folio doscientos sesenta y cuatro (264) y su vuelto, consta copia fotostática del documento de compra venta, mediante el cual, el ciudadano ARMANDO JOSE ZAMBRANO CEBALLOS, antes identificado, adquiere la propiedad del inmueble objeto de la presente causa, en fecha 3 de octubre de 2006, el cual quedó protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria del Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital. Esta documental se valora conforme a lo estipulado en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada la propiedad y el consecuente interés procesal del ciudadano ARMANDO JOSE ZAMBRANO CEBALLOS, sobre el referido bien inmueble.
Pruebas de la Parte Demandada:
1) Junto con el escrito de contestación promovió prueba de posiciones juradas, la cual vista la oposición realizada en tiempo hábil por la parte actora a dicha prueba, este tribunal en fecha 6 de diciembre de 2019, se pronunció sobre dicha oposición declarándola con lugar y en consecuencia inadmisible la prueba promovida, por tanto se desecha de su valoración en este proceso.
III
DEL DEBATE ORAL
La representación judicial de la parte demandante ratificó los alegatos que ha sostenido durante la sustanciación del proceso, es así que en síntesis manifestó lo siguiente: “…Actuando en defensa de los derechos e intereses de mi representado ARMANDO ZAMBRANO CEBALLOS, acudo a este acto con la finalidad de ratificar en todas y cada una de sus partes la demanda de desalojo de viviendas, por incumplimiento de contrato al dejar la demandada de cancelar los cánones de arrendamiento, siendo ésta una de las obligaciones que fuera pactada con mi representado y que la misma ha incumplido de manera reiterada hasta la presente fecha, en tal sentido, ratifico en todas y cada una de sus partes las documentales presentadas junto con la demanda, por ser éstos los instrumentos bajo los cuales se fundamenta la presente causa, mediante el cual se demuestra el incumplimiento de sus obligaciones. Asimismo, ratifico las pruebas promovidas en su oportunidad legal correspondiente, en la cual se demuestra la titularidad del inmueble de mi representado, pruebas éstas que no fueron impugnadas ni tachadas por la parte demandada. Debido a lo argumentado en este acto, solicito a este digno tribunal sea declarada con lugar la demanda y se condene a la parte demandada a la entrega material real y efectiva del inmueble objeto de la presente causa, a mi representado ciudadano ARMANDO ZAMBRANO. Es todo…”
La parte demandada no compareció a dicho acto ni por sí ni por medio de apoderado judicial alguno.

IV
PUNTO PREVIO
DE LA INEPTA ACUMULACIÓN DE PRETENSIONES
En su escrito de contestación de demanda la parte demandada opone como defensa de fondo la inepta acumulación de pretensiones prohibida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, alegando que la forma en que fue redactada la demanda, se evidencia a todas luces que hay tres (3) pretensiones principales el DESALOJO del inmueble arrendado, el INCUMPLIMIENTO y el CUMPLIMIENTO del contrato de arrendamiento; ya que pretende el desalojo conforme a los numerales 1° y 2° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas, más en pagar los correspondientes daños y perjuicios consistentes en las pensiones de arrendamiento, vencidas e insolutas desde el mes de abril de 2012 hasta diciembre de 2013 y las que se sigan venciendo. Que con tal pedimento la parte demandante incurre en una inepta acumulación de pretensiones, puesto que la acción de desalojo es de carácter extintiva que persigue poner fin al contrato de arrendamiento, entre tanto que el cobro de los cánones de arrendamiento insolutos implica una acción de cumplimiento que con ella se pretende mantener la vigencia del contrato y obligar al deudor a cumplir con la obligación pactada. Aduce que aunque las acciones de desalojo e incumplimiento de contrato persigan el mismo interés práctico, esto es la devolución o entrega del inmueble arrendado, son procedimientos distintos.
Con respecto a la inepta acumulación, el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, prevé:
“…No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí...”
La norma parcialmente transcrita, establece la imposibilidad de acumular en un mismo libelo pretensiones que resulten excluyentes o contrarias entre sí, pues constituye causal de inadmisibilidad de las demandas, lo cual dará lugar a la nulidad de todo el procedimiento al estado de admisión de la demanda.
En el presente caso, se trata de una demanda de desalojo fundamentada en la falta de pago de cánones de arrendamiento y la necesidad del arrendador- propietario de ocupar el inmueble, y los daños y perjuicios ocasionados que no son más que el pago de los cánones de arrendamiento insolutos hasta la total y definitiva entrega del inmueble arrendado; ambas acciones previstas en los numerales 1° y 2° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas, e igualmente reclama los daños y perjuicios amparado en el artículo 1167 del Código Civil; en tal sentido, entendiendo esta sentenciadora que el precitado texto normativo no hace distinción en cuanto a la naturaleza de la relación arrendaticia, para que el arrendador ante la insolvencia del arrendatario, o como en este caso la necesidad también invocada, ya que sólo prevé taxativamente las causales de desalojo en el artículo 91, situación distinta que se presentaba en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que no aplica para estos casos, invocada por la demandada en su escrito de contestación para demostrar su defensa; de tal manera que no hay lugar a confusión sobre lo pretendido por la actora, que es no es más que el que se declare el desalojo del inmueble, el pago de los cánones de arrendamientos insolutos y los daños y perjuicios generados por el incumplimiento, de modo, que la pretensión de la actora no genera ningún tipo de confusión y mucho menos, la existencia de pretensiones distintas que son incompatibles a la luz del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
V
MERITO
Planteada en estos términos la controversia y a los fines de la resolución del asunto es necesario para esta Juzgadora traer a colación el artículo 506 de Código de Procedimiento Civil que establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”
El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone: “Los jueces tendrán por parte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
Por su parte, el artículo 1.354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…”.
Las normas precedentemente transcritas regulan el principio de la verdad procesal y el deber que tienen los jueces de ceñirse a lo alegado y probado en autos, y consagra igualmente, el principio de la legalidad, el cual consiste en que los jueces no tienen más facultades que las que le otorgan las leyes, y que sus actos son únicamente válidos cuando se funden en una norma legal y se ejecuten de acuerdo con lo que ella prescribe, sin descartar que las facultades y los poderes de los cuales ostentan pueden estar contenidos en las Leyes expresamente o de una manera implícita, debiendo en el último caso inferirse necesariamente de ellas y no proceder de una interpretación falsa o maliciosa de su texto, y los siguientes a la distribución de la carga de la prueba, y establecen claramente que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado en relación con los hechos extintivos, modificativos e impeditivos.
Al respecto de la distribución de la carga de la prueba, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº RC-226 del 23 de marzo de 2004, expediente Nº 2003-339, reiterada en fallo N° RC-244 de fecha 13 de junio de 2011, expediente N° 2010-491, caso: Lilian Josefina Sánchez De Sisa y otro, contra Ana Janet Chacón Bautista, estableció lo siguiente:
“…El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”
La citada norma regula la distribución de la carga de la prueba al establecer que todo aquél que afirma un hecho tiene que probarlo para que su alegato no se considere infundado. En tal sentido, esta Sala mediante sentencia N° 193 del 25 de abril de 2003 (caso: Dolores Morante Herrera c/ Domingo Antonio Solarte y Ángel Emiro Chourio), expresó:
‘En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina ‘carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación.
Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. A: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; B: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss)…Omissis…La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptione fit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas (GF. N° 17 (2° etapa) p 63)…” (Resaltado del texto)…”
Así planteada la controversia, cuyos límites fueron fijados por la demanda y su contestación, lo constituye la pretensión de la parte actora de solicitar el desalojo conforme a los numerales 1° y 2° del artículo 91 la Ley para la Regularización de Arrendamiento de Viviendas, es decir, fundamentada en la falta de pago del canon de arrendamiento y la necesidad que tiene el propietario de ocupar el inmueble o algún familiar consanguíneo hasta el segundo grado. Por su parte la demandada- arrendataria admite haber realizado los pagos de los cánones de arrendamiento de manera tardía y extemporánea, y que así los aceptó el arrendatario y como alegato ante tal incumplimiento aduce que el arrendador le ofreció el inmueble en venta y que por ello fueron suspendidos los pagos de los cánones de arrendamiento, pero que la venta nunca ocurrió por un hecho imputable al propietario, ya que nunca formalizó la liberación de una hipoteca de primer grado que pesaba sobre el inmueble al momento que se lo ofreció en venta.
Ahora bien, de lo anteriormente señalado aprecia esta sentenciadora que la acción interpuesta es del desalojo del inmueble dado en arrendamiento, con fundamento en los supuestos de hecho contenidos en los literales taxativos identificados con los numerales 1° y 2° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual señala:
“Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
1° En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.
2° En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado.
(…)
Parágrafo único: En el caso del desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado por un periodo de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble…”
Ahora bien, en cuanto al primer supuesto, es decir, al contenido en el numeral 1° del referido artículo, de las actas procesales que constan en el expediente, en especial del acervo probatorio, se evidencia que la parte demandada no logró demostrar fehacientemente el pago de los cánones de arrendamiento insolutos reclamados por la actora, más bien se limitó en su escrito de contestación a admitir que ciertamente había cancelado las mensualidades en forma tardía y extemporánea, y como justificativo de ello, alegó que al haberle el propietario ofrecido en venta del inmueble habían acordado la suspensión de los pagos, circunstancia ésta que tampoco logró demostrar, puesto que no presentó prueba alguna que lograra demostrar tal afirmación. De esta manera, siendo, que el simple alegato relativo a la insolvencia por parte del arrendador, es más que suficiente para que nazca en cabeza del demandado la carga de tener que demostrar un hecho liberatorio de los alegatos en su contra, específicamente demostrar que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; y observándose, en el presente caso, la parte demandada no logró demostrar encontrarse solvente en el pago de los cánones de arrendamientos reclamados por la parte correspondiente a los meses de abril de 2012 a diciembre de 2013, resulta forzoso para esta juzgadora declarar con lugar el alegato fundamentado por la parte actora, en el numeral 1° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y así se declara.
En cuanto al supuesto contenido en el numeral 2° del referido artículo 91 también invocado por la parte actora, de dicha norma se desprende, que se puede demandar por desalojo cuando estamos en presencia de un contrato verbal o escrito, y en la necesidad del actor de ocupar el inmueble arrendado, necesidad ésta que tiene que estar debidamente fundamentada y justificada.
Al respecto, el autor Arquímedes E. González F., en su obra Jurisprudencias Inquilinarias (comentadas), tomo II, páginas 104 y 105, ha señalado lo siguiente:
“…Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado justifiquen de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indubitable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No solo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo in comento, o el hijo adoptivo”.
Igualmente, se trae a colación el criterio sostenido por el autor Fernando Martínez Rivello, en su obra “La Terminación del Contrato de Arrendamiento y los Derechos de Preferencia de los Arrendatarios. Temas de Actualización de Derecho Inquilinario. Doctrina, Legislación y Jurisprudencia”. Editorial Paredes. Caracas-Venezuela 1999. Pág. 315, en el que expresa:
“…Una abundante jurisprudencia de nuestros tribunales contencioso administrativo ha definido los casos en que procede esta causal y el alcance de lo que debe entenderse por necesidad de ocupar el inmueble. Así por ejemplo, la condición de hacinamiento en que vive el solicitante del desalojo, probado por el informe de la inspección fiscal, ordenada por la Dirección de Inquilinato; en el caso de un solicitante del desalojo de un inmueble del que sea propietario, para que prospere el desalojo debe probar la incomodidad en la vivienda que habita y una situación económica que lo obligue a desocupar el inmueble arrendado para ocupar el de su propiedad, la circunstancia de que el solicitante tenga otros inmuebles no elimina la necesidad que el propietario pueda tener del que es objeto de la solicitud de desalojo; la necesidad de ocupar el inmueble no viene dado en función de las posibilidades económicas del solicitante, sino del examen de cada situación en particular y del interés manifiesto de ocupar el inmueble en referencia; también procede el desalojo cuando el solicitante pruebe que vive en una habitación incomoda e incompleta donde la habitabilidad es restringida, entonces tiene el solicitante la necesidad de habitar la que es propia…”.
El autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, al comentar esta norma sustantiva, manifiesta, específicamente, que:
“…la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifica de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. En cuanto a la prueba de la necesidad de ocupación, esta puede ser indirecta y conducente, no sólo el contrato de arrendamiento o una factura, sino que puede servirse del abanico de opciones que ofrece nuestro sistema probatorio…”.
Al respeto, debe advertir el tribunal que la necesidad, en el orden arrendaticio, es la manifestación de la persona, en relación al uso y posesión por sí misma, o familiares consanguíneos, de un bien inmueble dado en arrendamiento, que motivado a la urgencia, a tal punto que colindando derechos sea procedente el derecho que mayormente beneficie a la persona en detrimento de otros; asimismo, el estado de necesidad puede presentarse en el ser humano, ante la insuficiencia de algún elemento pretendido para su equilibrio o estabilidad de una persona media; es por lo que, de forma análoga vemos como en materia penal, existe la figura eximente de conducta delictual referente al “estado de necesidad”, el cual, la persona realiza determinada conducta antijurídica, como única opción, para así salvaguardar un bien de mayor relevancia, como la vida. En materia civil, la necesidad, no solo debe ser probada, sino que dichos elementos deben ser extremadamente cautelosos para así dar a convencer al Juez, que el estado de la persona es de tal magnitud, que hace indispensable el requerimiento, para continuar el curso de la vida normal, desde el punto de vista de una persona media.
Por su parte, tenemos que la necesidad de ocupación del propietario, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera categórica, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, ya que de no actuar, ello causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría; es decir, la circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera; por tal motivo, quien aquí suscribe señala que la necesidad no viene dada por razones estrictamente económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de manera fehaciente la procedencia del desalojo; se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado parar ocupar ese inmueble y no otro en particular, por lo que, la causa de necesidad debe ser detenidamente justificada con preferencia al ocupante actual, debiendo evidenciar el propietario demandante el desalojo en su propio beneficio o en el pariente consanguíneo.
Ahora bien, a tenor de lo dispuesto en el numeral 2° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas se evidencia claramente los elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de desalojo por necesidad, a saber:
a) La existencia de la relación de arrendamiento;
b) La cualidad del propietario del inmueble dado en arrendamiento;
c) La necesidad justificada del propietario o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado, de ocupar el inmueble.
Así las cosas, pasa esta sentenciadora a determinar, si en el presente caso se cumplen con todos los requisitos para que prospere la circunstancia de la necesidad invocada por el demandante y al respecto se observa lo siguiente: Con relación al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de una relación de arrendamiento se aprecia que fue demostrada debido a los alegatos esgrimidos por la propia parte demandante y por la demandada, es por ello que se tiene por reconocida la relación locativa que vincula a las partes, cumpliéndose así el primer supuesto para la procedencia de la acción de desalojo. Así se decide.
Continuando con el análisis y juzgamiento aprecia el tribunal que la parte actora promovió documento de propiedad del inmueble dado en arrendamiento, debidamente registrado al cual se le otorgó pleno valor probatorio en relación a la propiedad que ostenta la parte actora ciudadano ARMANDO JOSE ZAMBRANO CEBALLOS antes identificado, sobre el precitado bien inmueble, quedando demostrado así el segundo de los requisitos establecidos. Y así se decide.
En cuanto al tercer y último requisito establecido en la norma como es la necesidad justificada, observa esta juzgadora que en la actividad probatoria la parte demandante a los fines de demostrar la necesidad, nada aportó, por tal motivo, como bien se dijo en líneas anteriores la necesidad de ocupación, viene dada por la especial circunstancia que se traduce en un justo motivo que se demuestra indirectamente en la necesidad incuestionable para ocupar ese inmueble, por lo tanto, debe tenerse en el presente caso como no cumplido el tercer requisito exigido en la norma.
Así pues, siendo que no fue demostrada la necesidad justificada de ocupar el inmueble y como tal no se dio cumplimiento al tercer requisito previsto en el ordinal 2° del artículo 91 de la Ley para el Control y Regularización de Arrendamiento de Viviendas, debe declararse sin lugar dicho alegato y así se decide.
VI
DISPOSITIVA
Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
Primero: PARCIALMENTE CON LUGAR la acción de DESALOJO, intentada por el ciudadano ARMANDO JOSE ZAMBRANO CEBALLOS, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-8.017.551; en contra de la ciudadana ANA MARIA LOPEZ GOMEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-22.764.770.
Segundo: Se ordena el desalojo de la ciudadana ANA MARIA LOPEZ GOMEZ, antes identificada, y por ende a la entrega del inmueble, ubicado en la Urbanización la Florida, Avenida Las Acacias con calle Las Flores, Residencia Pórtico del Este, Torre “A”, Piso 20, Apartamento 203-A, Municipio Libertador del Distrito Capital, totalmente libre de bienes y personas y en el mismo estado de conservación en que lo recibió
Tercero: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora las pensiones de arrendamiento vencidas e insolutas desde el mes de abril de 2012, hasta la total y definitiva entrega del inmueble a razón de CINCO BOLIVARES SOBERANOS (BsS. 5,00) mensuales.
Cuarto: Dada la naturaleza del fallo, no hay especial condenatoria en costas, con arreglo a lo establecido en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese.-
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintisiete (27) días del mes de enero de dos mil veinte. Años 209º de la Independencia y 160º de la Federación.-
LA JUEZ

ABG. ARLENE PADILLA
LA SECRETARIA

ABG. MARIA ELIZABETH NAVAS

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión previa las formalidades de ley.-

LA SECRETARIA

ABG. MARIA ELIZABETH NAVAS