TSJ Regiones - Decisión

AP31-V-2019-000151
PARTE ACTORA: ALDA OLIM FIGUEIRA DE FARIA DE ABREU, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° E-81.329.396.

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE ACTORA: JESUS LEONARDO PEREZ, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 250.025.

PARTE DEMANDADA: DISTRIBUIDORA TUTAFRUTA, C.A., Inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el día 2 de octubre de 2008, bajo el N° 5, Tomo 115-A.

APODERADA JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA:
JUDITH MILAGROS COLMENARES PINTO, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 20.903.

MOTIVO: DESALOJO.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

De conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, se hace extensivo el presente fallo en los términos siguientes:
I
NARRATIVA
El presente juicio se inició mediante libelo de demanda que por DESALOJO intentó la ciudadana ALDA OLIM DE ABREU, en contra de la sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA TUTAFRUTA, representada por el ciudadano MARIO JOSE OBANDO, identificados en la parte inicial del presente fallo.
Expone la representación judicial de la parte actora, que su representada celebró contrato de arrendamiento con la persona jurídica DISTRIBUIDORA TUTAFRUTA C.A, representada por el ciudadano MARIO JOSE OBANDO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-9.096911, sobre un bien inmueble constituido por un (1) local comercial con las siguientes características, Una planta a nivel de la calle, la cual mide treinta metros con siete centímetros cuadrados (37,7), distinguido con la letra E, situado en la Urbanización Las Acacias con frente a la calle El Parque y Gran Colombia, Parroquia Santa Rosalía, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital y que el arrendatario se comprometió a destinar el inmueble arrendado, única y exclusivamente para que funcione con fines comerciales. Que en fecha primero (1) de febrero de 2017, su representada entregó a la arrendataria el local comercial y ésta comenzó sus funciones en el mes de junio de 2017. Que se pactó un canon de arrendamiento de CINCUENTA MIL BOLIVARES MENSUALES (Bs. 50.000,00). Que por cuanto la arrendataria posee el local comercial propiedad de su representada, es por lo que solicita respetuosamente la terminación de dicho contrato, ya que han tratado de tener reuniones extrajudiciales, resultado infructuosas todas las diligencias hecha, es por ello que pide al tribunal PRIMERO: Declare con lugar la presente acción de desalojo por resolución de contrato, intentada contra la demandada DISTRIBUIDORA TUTAFRUTA C.A., acuerde su desalojo del bien inmueble constituido por la Casa Quinta, ubicado en el edificio sur local E, situado en la Urbanización Las Acacias, con frente a la Calle El Parque y Gran Colombia Santa Rosalía Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, para que se lo entregue a su representada libre de bienes y personas, así como en perfecto estado de mantenimiento y de conservación, tal como se le entregó. SEGUNDO: Condene a la demandada DISTRIBUIDORA TUTAFRUTA C.A el desalojo solicitado en el escrito libelar. TERCERO: Condene en costas a la parte demandada. CUARTO: Admita la presente demanda y la tramite de conformidad con lo establecido en el Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, de conformidad con lo establecido en los artículos 340 y 341 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 40, literal G) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. QUINTO: Se ordene la indexación monetaria de las cantidades de dinero antes mencionadas conforme a lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. Estimó la demanda en la cantidad de TRESCIENTOS VEINTISIETE MIL BOLIVARES (Bs. 327.000), correspondiente a DOS MIL QUINIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS (2500 UT).
Agotadas como fueron las gestiones para lograr la citación de la parte demandada DISTRIBUIDORA TUTAFRUTA C.A., en fecha 18 de junio de 2019, compareció el ciudadano MARIO JOSE OBANDO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.096.911, actuando en su carácter de representante legal de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA TUTAFRUTA C.A, parte demandada en el presente juicio y le otorgó poder apud acta a la abogada JUDITH MILAGROS COLMENARES PINTO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 20.903.
En la oportunidad de la contestación de la demanda, la representación judicial de la parte demandada, negó, rechazó y contradijo las infundadas pretensiones contenidas en el libelo de demanda, por no ser ciertos los elementos allí expresados. Alegó, que su representada tiene arrendado desde hace 11 años un local ubicado a nivel de la calle, edificio SUR, Local E, situado en la Urbanización Las Acacias, con frente a la Calle Parque y Gran Colombia, Santa Rosalía, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, en el cual funciona una frutería de nombre TUTAFRUTA, cuyo arrendamiento comenzó en fecha 01 de febrero de 2008. Que los contratos de arrendamiento se firmaban año tras año, como contratos fijos, llamados legalmente como contratos determinados. Que llegado el mes de febrero de 2018, ninguna de las partes manifestó su deseo de firmar un nuevo contrato, pero que su poderdante se quedó en el local y siguió cancelando sus cánones de arrendamiento, los cuales ha venido aceptando la arrendadora- propietaria. Que es el caso, que el día 15 de octubre de 2018, el abogado de la arrendadora les hace llegar al señor MARIO OBANDO, una supuesta notificación donde le comunica que “… tome las previsiones para realizar el desalojo. Cabe destacar que el incumplimiento del desalojo por su persona acarreará sanciones legales…” Que para la fecha de la supuesta primera notificación habían transcurrido 8 meses y 15 días después de la firma del último contrato de arrendamiento. Que la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA TUTAFRUTA C.A., ha suscrito con la demandante, un total de diez (10) contratos de arrendamiento fijos desde el 1° de febrero del año 2008. Que es el caso, que en el libelo de demanda sólo se menciona el contrato de arrendamiento firmado el 1° de febrero del año 2017, y no se reconoce que su poderdante es arrendataria continua desde el año 2008. Que una vez reconocido por la parte demandante que el último contrato de arrendamiento firmado entre ambos, es a tiempo determinado y habiendo ignorado el tiempo de los contratos anteriores desde el año 2008, su mandante tiene derecho a lo que establece el artículo 26 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial a la prórroga legal de tres (3) años; que por todo lo antes expuesto y visto que su mandante ha cumplido un (1) año de prórroga legal luego de la firma del último contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, le restan dos (2) años de prórroga legal a partir del 1 de febrero de 2019 y así solicitó al tribunal lo declare, ante lo cual visto que no son procedentes las demandas cuando estuviere en curso la prórroga legal es por lo que solicitó se declare sin lugar la demanda.
En fecha 16 de julio de 2019, se celebró la audiencia preliminar, a dicho acto compareció la abogada JUDITH COLMENARES, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 20.903, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, quien ratificó tanto en los hechos como en el derecho invocado, el contenido del escrito de contestación a la demanda presentado en fecha 25/06/2019, así como las pruebas promovidas en el referido escrito, así como las pruebas promovidas en el referido escrito. Igualmente me opongo a las pruebas promovidas por la parte actora en fecha 08/07/2019. Se dejó constancia que la parte demandante, no compareció ni por sí ni por medio de apoderado judicial alguno.
En fecha 22 de julio de 2019, este tribunal conforme a lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, procedió hacer la fijación de hechos y límites de la controversia.
En el lapso probatorio, en fecha 08 de julio de 2019, la parte actora procedió a ratificar el valor probatorio de las pruebas promovidas junto al libelo de demanda, y en fecha 31 de ese mismo mes y año la parte demandada procedió a ratificar las pruebas promovidas junto con el libelo de demanda las cuales fueron admitidas mediante auto de fecha 2 de agosto de 2019.

II
PRUEBAS
Pruebas de la Parte Demandante:
Junto con el escrito libelar:
1) Cursante de los folios diez (10) al folio trece (13), instrumental contentiva del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 06 de marzo de 2017, por ante la Notaria Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 5, Tomo 115-A, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría; visto que tal instrumental no fue impugnada por la parte contraria, se valora conforme a lo estipulado en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se tiene como plena prueba de la relación locativa existente entre las partes por un (1) fijo contado a partir del primero (1) de febrero de 2017, sobre el inmueble objeto de la causa y así se establece.
2) Cursante de los folios catorce (14) al folio diecisiete (17) instrumento poder otorgado por la ciudadana ALDA FIGUEIRA DE ABREU al abogado JESUS LEONARDO PEREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 250.025, autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 29, Tomo 72, folios 86 al 88 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaria; dicha instrumental se valora conforme a las previsiones de los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos, 150, 151, 152 y 429 del Código de Procedimiento Civil.
3) Cursante de los folios dieciocho (18) al folio treinta y uno (31) documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 21, Tomo 24, Protocolo Primero de fecha 15 de septiembre de 1987, dicha instrumental es valorada conforme a lo establecido en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, teniéndose como plena prueba de la propiedad que sobre el bien inmueble objeto de la presente causa, cuyas medidas y demás determinaciones constan en el referido documento; ostenta la ciudadana ALDA OLIM DE ABREU, parte actora en el presente juicio y así se establece.
4) Cursante al folio doscientos treinta y nueve (239) al folio doscientos cincuenta y cuatro (254) constancias de notificación del vencimiento del contrato de arrendamiento y legajos de estados de cuenta, dichas notificaciones están fechadas la primera el 14/02/2018, en cuyo margen izquierdo se observa el nombre de Enrique Tineo Abogado Inpreabogado bajo N° 58.367, y la segunda fechada 07/02/2018, en cuyo contenido se observa el nombre de Nestor Amundaray. Abogado. PISA 237.942, y visto que en la clausula segunda del contrato de arrendamiento al cual hacen referencia tales notificaciones, es decir, el que vencía el primero (1) de febrero de 2018, las partes establecieron que a su término no sería necesaria notificación alguna, este tribunal las desecha por impertinente, conforme a los términos establecidos por las partes en el referido contrato.
Pruebas de la Parte Demandada:
1) Cursante de los folios cincuenta y cinco (55) al folio cincuenta y siete (57), instrumental contentiva del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 25 de enero de 2008, por ante la Notaria Pública Vigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 46, Tomo 03, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría; visto que tal instrumental no fue impugnada por la parte contraria, se valora conforme a lo estipulado en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se tiene como plena prueba de la relación locativa existente entre los ciudadanos JOSE JULIO DE ABREU como arrendador y el ciudadano MARIO JOSE OBANDO como arrendatario por un (1) fijo contado a partir del 15 de enero de 2008, sobre el inmueble objeto de la causa y así se establece.
2) Cursante de los folios cincuenta y ocho (58) y cincuenta y nueve (59), instrumental contentiva del contrato de arrendamiento privado celebrado entre el ciudadano LINO DE ABREU OLIM y el ciudadano MARIO JOSE OBANDO; visto que tal instrumental no fue impugnada por la parte contraria, se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se tiene como plena prueba de la relación locativa existente entre las partes por un (1) fijo contado a partir del 15 de enero de 2009, sobre el inmueble objeto de la causa y así se establece.
3) Cursante de los folios sesenta (60) y sesenta y uno (61), instrumental contentiva del contrato de arrendamiento privado; visto que tal instrumental no fue impugnada por la parte contraria, se valora conforme a lo estipulado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se tiene como plena prueba de la relación locativa existente entre las partes por un (1) fijo contado a partir del 15 de enero de 2010, sobre el inmueble objeto de la causa y así se establece.
4) Cursante de los folios sesenta y dos (62) al folio sesenta y seis (66), instrumental contentiva del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 16 de marzo de 2010, por ante la Notaria Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 41, Tomo 31, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría; visto que tal instrumental no fue impugnada por la parte contraria, se valora conforme a lo estipulado en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se tiene como plena prueba de la relación locativa existente entre las partes por un (1) fijo desde el 15 de enero de 2011 al 01 de enero de 2012, sobre el inmueble objeto de la causa y así se establece.
5) Cursante de los folios sesenta y siete (67) al folio setenta y uno (71), instrumental contentiva del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 8 de febrero de 2012, por ante la Notaria Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 13, Tomo 11, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría; visto que tal instrumental no fue impugnada por la parte contraria, se valora conforme a lo estipulado en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se tiene como plena prueba de la relación locativa existente entre las partes por un (1) fijo contado a partir del 15 de enero de 2012 y vencerá 01 de enero de 2013, sobre el inmueble objeto de la causa y así se establece.
6) Cursante de los folios setenta y dos (72) al folio setenta y seis (76), instrumental contentiva del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 04 de marzo de 2013, por ante la Notaria Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 27, Tomo 27, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría; visto que tal instrumental no fue impugnada por la parte contraria, se valora conforme a lo estipulado en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se tiene como plena prueba de la relación locativa existente entre las partes por un (1) fijo contado a partir del 01 de febrero de 2013 al 01 de febrero de 2014, sobre el inmueble objeto de la causa y así se establece.
7) Cursante de los folios setenta y siete (77) al folio ochenta y uno (81), instrumental contentiva del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 22 de marzo de 2014, por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 41, Tomo 31, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría; visto que tal instrumental no fue impugnada por la parte contraria, se valora conforme a lo estipulado en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se tiene como plena prueba de la relación locativa existente entre las partes como por un (1) fijo contado a partir del o1 de febrero de 2014 al 01 de febrero de 2015, sobre el inmueble objeto de la causa y así se establece.
8) Cursante de los folios ochenta y dos (82) al folio ochenta y seis (86), instrumental contentiva del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 25 de marzo de 2015, por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 26, Tomo 41, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría; visto que tal instrumental no fue impugnada por la parte contraria, se valora conforme a lo estipulado en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se tiene como plena prueba de la relación locativa existente entre las partes como por un (1) fijo contado a partir del 01 de febrero de 2015 al 01 de febrero de 2016, sobre el inmueble objeto de la causa y así se establece.
9) Cursante de los folios ochenta y siete (87) al folio noventa y uno (91), instrumental contentiva del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 26 de febrero de 2016, por ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 39, Tomo 18, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría; visto que tal instrumental no fue impugnada por la parte contraria, se valora conforme a lo estipulado en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se tiene como plena prueba de la relación locativa existente entre las partes como por un (1) fijo contado a partir del 01 de febrero de 2016 al 01 de febrero de 2017, sobre el inmueble objeto de la causa y así se establece.
10) Cursante de los folios noventa y dos (92) al folio noventa y cinco (95), instrumental contentiva del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 6 de marzo de 2017, por ante la Notaria Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 7, Tomo 37, folios 26 al 33, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría; se deja constancia que esta instrumental ya fue valorada en este capítulo por haber sido promovido junto con el libelo por la parte actora.
11) Cursante de los folios noventa y dos (92) al folio noventa y cinco (95), instrumental contentiva del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 6 de marzo de 2017, por ante la Notaria Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 7, Tomo 37, folios 26 al 33, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría; se deja constancia que esta instrumental ya fue valorada en este capítulo por haber sido promovido junto con el libelo por la parte actora.
12) Cursante a los folios noventa y seis (96) al folio ciento siete (107) recibos de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero a diciembre de 2008; dichas documentales visto que no fueron impugnadas por la parte contraria, se valoran de conformidad con lo establecido en los artículos 444 y 429 del Código de Procedimiento Civil y se tienen como plena prueba del pago de dichas mensuales y así se establece.
13) Cursante de los folios ciento ocho (108) al folio ciento diecinueve (119) recibos de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero a noviembre de 2009; dichas documentales visto que no fueron impugnadas por la parte contraria, se valoran de conformidad con lo establecido en los artículos 444 y 429 del Código de Procedimiento Civil y se tienen como plena prueba del pago de dichas mensuales y así se establece.
14) Cursante de los folios ciento veinte (120) al folio ciento treinta y uno (131) recibos de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2009 a noviembre de 2010; dichas documentales visto que no fueron impugnadas por la parte contraria, se valoran de conformidad con lo establecido en los artículos 444 y 429 del Código de Procedimiento Civil y se tienen como plena prueba del pago de dichas mensuales y así se establece.
15) Cursante de los folios ciento treinta y dos (132) al folio ciento cuarenta y cuatro (144) recibos de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2010 a noviembre de 2011; dichas documentales visto que no fueron impugnadas por la parte contraria, se valoran de conformidad con lo establecido en los artículos 444 y 429 del Código de Procedimiento Civil y se tienen como plena prueba del pago de dichas mensuales y así se establece.

16) Cursante de los folios ciento cuarenta y cinco (145) al folio ciento cincuenta y seis (156) recibos de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2011 a noviembre de 2012; dichas documentales visto que no fueron impugnadas por la parte contraria, se valoran de conformidad con lo establecido en los artículos 444 y 429 del Código de Procedimiento Civil y se tienen como plena prueba del pago de dichas mensuales y así se establece.
17) Cursante de los folios ciento cincuenta y siete (157) al folio ciento sesenta y ocho (168) recibos de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2012 a noviembre de 2013; dichas documentales visto que no fueron impugnadas por la parte contraria, se valoran de conformidad con lo establecido en los artículos 444 y 429 del Código de Procedimiento Civil y se tienen como plena prueba del pago de dichas mensuales y así se establece.
18) Cursante de los folios ciento sesenta y nueve (169) al folio ciento ochenta (180) recibos de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2013 a noviembre de 2014; dichas documentales visto que no fueron impugnadas por la parte contraria, se valoran de conformidad con lo establecido en los artículos 444 y 429 del Código de Procedimiento Civil y se tienen como plena prueba del pago de dichas mensuales y así se establece.
19) Cursante de los folios ciento ochenta y uno (181) al folio ciento noventa y dos (192) recibos de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2014 a noviembre de 2015; dichas documentales visto que no fueron impugnadas por la parte contraria, se valoran de conformidad con lo establecido en los artículos 444 y 429 del Código de Procedimiento Civil y se tienen como plena prueba del pago de dichas mensuales y así se establece.
20) Cursante de los folios ciento noventa y tres (193) al folio doscientos cinco (205) recibos de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2015 a noviembre de 2016; dichas documentales visto que no fueron impugnadas por la parte contraria, se valoran de conformidad con lo establecido en los artículos 444 y 429 del Código de Procedimiento Civil y se tienen como plena prueba del pago de dichas mensuales y así se establece.
21) Cursante de los folios doscientos seis (206) al folio doscientos diecisiete (217) recibos de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2016 a noviembre de 2017; dichas documentales visto que no fueron impugnadas por la parte contraria, se valoran de conformidad con lo establecido en los artículos 444 y 429 del Código de Procedimiento Civil y se tienen como plena prueba del pago de dichas mensuales y así se establece.
22) Cursante de los folios doscientos dieciocho (218) al folio doscientos veintiocho (228) recibos de transferencias bancarias en cuya descripción se evidencia que la misma corresponde al pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero a diciembre de 2018 y de los meses de enero a junio de 2019; dichas documentales visto que no fueron impugnadas por la parte contraria, se valoran de conformidad con lo establecido en los artículos 444 y 429 del Código de Procedimiento Civil y se tienen como plena prueba del pago de dichas mensuales y así se establece.
23) Cursante al folio doscientos veintinueve (229) constancia de notificación del vencimiento del contrato de arrendamiento fechada 15/10/2018, en cuyo margen izquierdo se observa una rúbrica y el N° 250.025, y visto que en la clausula segunda del contrato de arrendamiento al cual hace referencia el mismo, es decir, el que vencía el primero (1) de febrero de 2018, las partes establecieron que a su término no sería necesaria notificación alguna, este tribunal la desecha por impertinente conforme a los términos establecidos por las partes en el referido contrato.
24) Promovió las testimoniales de los ciudadanas BLANCA IRIS LOPEZ DE BARONE y MARISELA JUSTO PANTOJA; este tribunal las valora conforme a lo establecido en el artículo 483 del Código de Procedimiento Civil, y en cuyos testimonios fueron contestes en afirmar que el arrendatario regenta una frutería aproximadamente desde hace once años y que tienen conocimiento que la arrendadora le pidió la desocupación del local comercial que ocupa y así se declara.
III
DEL DEBATE ORAL
Tal como fue indicado precedentemente, la representación judicial de la parte demandante ratificó los alegatos que ha sostenido durante la sustanciación del proceso, es así que en síntesis manifestó lo siguiente: “…Se realizó un contrato de arrendamiento de acuerdo a la ley de uso comercial, con un pago de arrendamiento según el numeral 2 del artículo 32 de la ley de uso comercial, se encuentran en el contrato en la clausula tercera donde el porcentaje del canon de arrendamiento, era un canon variable, basado en el IVA el cual mes a mes iba variando, al momento de la contratación ambas partes usaron su buena fe y durante el desarrollo del uso del local la empresa demandada incumplió en ese acuerdo de pago de arrendamiento comercial, es por ello que mi cliente basado en el artículo 1167 del Código Civil, solicita la extinción del contrato y a su vez indemnización de daño, concatenado con el artículo 40 numeral I, una de la caual de desalojo de acuerdo al artículo 7 de la referida ley de uso comercial, indica que los contratos tienen que ser equitativos, en este caso, no fue así porque la parte demandada tuvo un canon de arrendamiento que se mantuvo en la suma de cincuenta bolívares, acuerdo que incumplió al momento del contrato, basado en un canon de arrendamiento variable, basado en el IVA, mes por mes es por ello que hay una desigualdad y un incumplimiento del contrato entre las partes, dejo constancia que dicho contrato fue celebrado basado en la buena fe de mi cliente y también el contrato se firmó el 17 de febrero de 2017, para terminar el 17 de febrero de 2018, dejando expreso así que la empresa ya está gozando de la prórroga legal establecida en el artículo 26, en su último aparte donde indica que cuando la parte tiene diez o más contratos son tres años, debido a eso debe entregarse el inmueble el 17 de febrero de 2020. Sobre las pruebas consignadas por mi parte, con la letra “A”; pretendo demostrar que fue el último contrato realizado entre las partes, donde ambas partes estuvieron de acuerdo en el contenido expreso del mismo, haciendo hincapiés en dos puntos importantes, la clausula tercera numeral 2 del artículo 32 de la ley de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, como último punto dejo constancia que el contrato se venció el 7 de febrero de 2018. En la prueba consignada con la letra “B” de las comunicaciones por los abogados que me antecedieron en el caso, mi mandante manifestaba a través de ellos la terminación del contrato y por vía extrajudicial el incumplimiento del contrato donde el representante de la empresa no pagaba lo acordado en la clausula tercera respecto al canon de arrendamiento variable según el IVA , el cual se encuentra señalado en el artículo 32 de la ley antes mencionada, es por ello que solicito medida de desalojo de acuerdo al artículo 40, numeral I y la entrega del inmueble respetando la prórroga legal a vencerse el 17 de febrero de 2020, de acuerdo al artículo 26 de la mencionada ley. Cabe destacar que no goza de privilegios del decreto ley dictado en el 2015 por el Ejecutivo Nacional, donde se prohíbe las medidas de desalojo ya que es materia comercial, solicito que sea entregado el inmueble en las mismas condiciones en que se entregó al momento del arriendo. Es todo. Por su parte la apoderada judicial de la parte demandada expuso: Ratifico los petitorios establecidos en el libelo de contestación de la demanda. Es todo.”

IV
MERITO
Planteada en estos términos la controversia y a los fines de la resolución del asunto es necesario para esta Juzgadora traer a colación el artículo 506 de Código de Procedimiento Civil que establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”
El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone: “Los jueces tendrán por parte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
Por su parte, el artículo 1.354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…”.
Las normas precedentemente transcritas regulan el principio de la verdad procesal y el deber que tienen los jueces de ceñirse a lo alegado y probado en autos, y consagra igualmente, el principio de la legalidad, el cual consiste en que los jueces no tienen más facultades que las que le otorgan las leyes, y que sus actos son únicamente válidos cuando se funden en una norma legal y se ejecuten de acuerdo con lo que ella prescribe, sin descartar que las facultades y los poderes de los cuales ostentan pueden estar contenidos en las Leyes expresamente o de una manera implícita, debiendo en el último caso inferirse necesariamente de ellas y no proceder de una interpretación falsa o maliciosa de su texto, y los siguientes a la distribución de la carga de la prueba, y establecen claramente que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado en relación con los hechos extintivos, modificativos e impeditivos.
Al respecto de la distribución de la carga de la prueba, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº RC-226 del 23 de marzo de 2004, expediente Nº 2003-339, reiterada en fallo N° RC-244 de fecha 13 de junio de 2011, expediente N° 2010-491, caso: Lilian Josefina Sánchez De Sisa y otro, contra Ana Janet Chacón Bautista, estableció lo siguiente:
“…El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”
La citada norma regula la distribución de la carga de la prueba al establecer que todo aquél que afirma un hecho tiene que probarlo para que su alegato no se considere infundado. En tal sentido, esta Sala mediante sentencia N° 193 del 25 de abril de 2003 (caso: Dolores Morante Herrera c/ Domingo Antonio Solarte y Ángel Emiro Chourio), expresó:
‘En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina ‘carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación.
Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. A: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; B: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss)…Omissis…La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptione fit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas (GF. N° 17 (2° etapa) p 63)…” (Resaltado del texto)…”
Así planteada la controversia, cuyos límites fueron fijados por la demanda y su contestación, lo constituye la pretensión de la actora de solicitar el desalojo en virtud del incumplimiento del demandado del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, por no haber pagado el canon pactado y estar vencido el contrato aunado al hecho de que su mandante va a realizar remodelaciones al inmueble. Por su parte la apoderada judicial de la parte demandada rechazó, negó y contradijo que su representada incumpliera con su obligación arrendaticia, quien ocupa como arrendataria el inmueble desde el año 2008 hasta la fecha y ha cumplido a cabalidad con el pago de los cánones de arrendamiento año tras año, por tanto aún se encuentra en el goce de la prórroga legal que por tres (3) años le corresponde conforme a lo establecido en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento para el Uso Comercial por tener más de diez (10) años como arrendataria del inmueble objeto del juicio. Además, alegó que en cuanto a que la arrendadora propietaria vaya a realizar remodelaciones al inmueble debe solicitar autorización a la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio una vez cumplida la prórroga legal su mandante y así solicitó sea declarado por este tribunal.
Ahora bien, de lo anteriormente señalado aprecia esta sentenciadora que la acción interpuesta es del desalojo del inmueble dado en arrendamiento, con fundamento en los supuestos de hecho contenidos en los literales taxativos identificados con las letras “a”, “g” e “i” del artículo 40 del Decreto Con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual señala:
Artículo 40. Son causales de desalojo:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
(…)
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.
(…)
i) Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “comité Paritario de Administración de Condominio”
De la referida norma se desprende, que son causales de desalojo la falta de pago, el vencimiento del contrato sin que las partes haya acordado prorrogarlo; y en general el incumplimiento por parte del arrendatario de cualesquiera de las obligaciones que le corresponden según la ley y el contrato.
En el presente caso, del acervo probatorio aportado al proceso por las partes, en especial por la arrendataria-demandada, en cuyo descargo probatorio logró demostrar ante este tribunal, que la relación locativa entre las partes data del año 2008, a través de los contratos de arrendamientos suscritos anualmente en periodos fijos de un (1) año, hasta el último contrato suscrito que fue aportado al proceso como prueba fundamental por la parte actora cuyo vencimiento ocurrió en fecha 1 de febrero de 2018, de acuerdo a su cláusula segunda.
Ahora bien, señala el artículo 26 del Decreto Con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo siguiente:
Artículo 26. Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (6) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:
Hasta un (1) año prórroga máxima 6 meses.
Hasta un (1) año y menos de cinco (5) años prórroga máxima 1 año.
Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años prórroga máxima 2 años.
Más de diez (10) años prórroga máxima 3 años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación.
Así conforme a los ya citados artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertada de ella, debe por su parte probar el pago o derecho extintivo de la obligación. En tal sentido, considera quien aquí suscribe que la relación arrendaticia ha sido a tiempo determinado y que data del año 2008; es decir, la demandada logró demostrar fehacientemente, que por más de diez (10) años ocupa el inmueble en calidad de arrendataria, habiendo demostrado además estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento desde el año 2008 hasta la presente fecha, lo que le da el derecho a gozar de la prórroga legal, la cual comenzó a regir a partir del 01 de febrero de 2018, y siendo que conforme al ya señalado artículo 26, le corresponde la prórroga legal de tres (3) años la cual culminará el 31 de enero de 2021, lo que a todas luces evidencia , que la actora estaba impedida de demandar en fecha 06 de mayo de 2019, el desalojo por las causales previstas en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, pues se encuentra en vigencia la prórroga legal arrendaticia la cual estaba obligada a respetar; y siendo que fueron desvirtuados los hechos expresados por la parte actora en el libelo demanda, resulta forzoso para quien aquí suscribe declarar sin lugar la demanda, y así se decide.
Igualmente, debe advertir este tribunal que con respecto al pedimento efectuado por la representación judicial de la parte demandada de que se ordene a la arrendadora a que una vez cumplida la prórroga legal solicite autorización por ante la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio, para realizar las remodelaciones al inmueble, se niega tal pedimento visto los términos en que ha sido declarado el presente fallo. Y así también se decide.
V
DISPOSITIVA
Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de DESALOJO, intentada por la ciudadana ALDA OLIM FIGUEIRA DE ABREU; en contra de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA TUTAFRUTA C.A, ambas partes identificadas en este fallo.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante ciudadana ALDA OLIM FIGUEIRA DE ABREU conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese.-
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintisiete (27) días del mes de enero de dos mil veinte. Años 209º de la independencia y 160º de la federación.-
LA JUEZ

ABG. ARLENE PADILLA REYES

LA SECRETARIA

ABG. MARIA ELIZABETH NAVAS
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, previa las formalidades de ley.-

LA SECRETARIA

ABG. MARIA ELIZABETH NAVAS