TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXP No. AP71-R-2019-000501
PARTE ACTORA ciudadana CECILIA COROMOTO MURILLO COLMENARES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 4.355.783.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: EDY SIBONEY CALDERON, LOURDE4S MILDRED RAY, ROSAMARIA DIAZ CADIZ y NEILL REAÑO, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 35.075, 32.701, 138.940 y 56.157, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ciudadano GUILLERMO ROSENTAL BARSKY, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V- 2.108.040.-

APODERADA JUDICIAL DEL DEMANDADO: MARVIA CARVAJAL RAMIREZ y DANIEL NATALE, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 21.220 Y 181.190, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO

I.- ACTUACIONES ANTE ESTA INSTANCIA
Llegan las presentes actuaciones a este Tribunal, procedentes del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la apelación ejercida por el accionante en fecha 15 de noviembre de 2019 (f. 182), contra la sentencia definitiva dictada por el mencionado Juzgado en fecha 14 de noviembre de 2019 (f. 176-179), en la cual se declaró Parcialmente Con Lugar la demanda.
Por auto de fecha 13 de enero de 2020 (f. 186), este Tribunal Superior Primero dio por recibido el presente expediente, fijándose la oportunidad para la Audiencia Oral y que una vez finalizada la misma se procederá a decidir dicha causa.
Previa notificación de las partes, en fecha 05 de febrero de 2020, tuvo lugar la AUDIENCIA ORAL ante esta Alzada, y culminada la misma se dictó el Dispositivo del fallo, declarándose Parcialmente Con Lugar la demanda, ordenándose el Desalojo del inmueble de autos, confirmándose el fallo.
Para decidir, este Juzgado Superior lo hace tomando en cuenta las siguientes consideraciones:

II. ESTE TRIBUNAL, PARA DECIDIR OBSERVA:
Se inició el presente proceso mediante libelo de demanda presentada en fecha 11 de noviembre de 2015 (f. 1-10), contentiva del juicio que por Desalojo intentara la ciudadana CECILIA COROMOTO MURILLO COLMENARES, contra el ciudadano GUILLERMO ROSENTAL BARSKY, fundamentando la misma en los artículos 40, 43, 91 literales 3 y 4, 97 al 124, de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con los artículos 1.159, 1.160, 1.264, 1.592 numeral 1, 1593 y 1.594 del Código Civil, la cual fue admitida en fecha 16 de noviembre de 2015 (f. 154, P. I), de acuerdo a las disposiciones contenidas en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Realizadas las gestiones necesarias correspondientes a la citación de la parte demandada, y citada como fue la Defensora Judicial que le fuera designad al demandado, en fecha 08 de enero de 2018 (f. 121, p. I) tuvo lugar la AUDIENCIA DE MEDIACION ante el Tribunal de la causa, compareciendo solamente a la misma la parte actora.
En fecha 22 de enero de 2018 (f. 127-131, p. I), la parte actora, mediante escrito dio contestación a la demanda.
El Tribunal de la causa en fecha 31 de enero de 2018 (f. 291-294, p. I), mediante auto fijó los hechos y límites de la controversia en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 112 de la Ley de Alquileres de Vivienda, y asimismo, abrió el lapso probatorio por ocho (8) días siguientes a ésa fecha, a los fines de que las partes promovieran sus respectivas pruebas.
Luego, promovidas como fueron por ambas sus respectivas pruebas y las correspondientes oposiciones a la admisión de las mismas, entre otros, la parte demandada, presentó en fecha 18 de marzo de 2019 (f. 95-100, p. III), escrito contentivo de la Recusación contra la Juez del Tribunal de la causa, Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Area Metropolitana de Caracas; siendo que, posteriormente, en fecha 19 de marzo de 2019 (f.101-102), la mencionada Juez de la causa, mediante Acta, y en virtud de dicha Recusación, se Inhibió de seguir conociendo dicha causa, remitiendo el expediente a la Unidad de recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Juzgados de Municipio del Area Metropolitana de Caracas, y, realizada dicha insaculación, correspondió el conocimiento de la causa al Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción judicial del Area Metropolitana de Caracas, quien en fecha 23 de abril de 2019 (f. 108, p. II), se abocó al conocimiento de la misma, ordenando las correspondientes notificaciones.
En fecha 11 de noviembre de 2019 (f. 166-173, p. III), tuvo lugar la AUDIENCIA ORAL en dicho juicio, compareciendo ambas partes a dicho acto, realizando sus respectivos alegatos y defensas, luego, el mencionado Juzgado procedió a dictar el Dispositivo del fallo declarando Parcialmente Con Lugar la demanda, condenó a la parte demandada al desalojo del inmueble de autos, negó los daños y perjuicios reclamados por la accionante; siendo que, en fecha 14 de noviembre de 2019 (f. 176-179, p. III), publicó el extenso del fallo dictado, contra el cual fue ejercido recurso de apelación en fecha 15 de noviembre de 2019, por la abogada MARVIA CARVAJAL, apoderada judicial de la parte demandada, siendo oída en ambos efectos mediante auto dictado el 09 de diciembre de 2019, procediéndose a la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, correspondiendo la misma a esta Alzada.
III. ALEGATOS DE LAS PARTES
1.- De la parte actora
Alegó la representación judicial de la parte actora en su libelo de demanda lo siguiente:
• Que en fecha 15 de agosto de 2003, dio en arrendamiento al demandado GUILLERMO ROSENTAL BARSKY, un inmueble de su propiedad constituido por una (1) Casa Quinta y la parcela sobre ella construida, distinguida con el Nº 6, denominada “Refugio” que forma parte del Conjunto Residencial Vista Verde, ubicado en la Urbanización Lomas de Baruta del estado Miranda.
• Que en dicho contrato se convino que el inmueble arrendado estaba destinado a vivienda, que dicho contrato fue objeto de sucesivas prórrogas, hasta el año 2008, cuando suscribieron un nuevo contrato denominado prórroga legal con una duración de dos (2) años, con vencimiento en el año 2010.
• Que asimismo suscribieron un acuerdo transaccional mediante el cual rescindieron la relación arrendaticia, acordando como fecha máxima de entrega del inmueble para el 1º de agosto de 2011.
• Que durante varios años, el arrendatario incumplió sus obligaciones al cambiar el uso del inmueble, dándole un uso comercial, alegando que en el mismo funciona una empresa de Suministros Generales C.A. (SUGECA), la cual indica que dicho inmueble es su domicilio fiscal.
• Que el arrendatario cambió parcialmente las tejas de tres lados del techo sin autorización del propietario, causando un daño intencional al techo del inmueble, que a su decir, se encontraba en perfectas condiciones, y que dicho cambio causó al inmueble deteriores y daños en la estructura del techo de la vivienda incidiendo en posibles filtraciones por causas de las lluvias.
• Que por esas razones demandó el Desalojo del inmueble.

2) De la parte demandada
La representación judicial de la parte demandada en su contestación a la demanda entre otros alegatos, expuso lo siguiente:
• Como punto previo alegó la indeterminación del contrato, por haberse vencido la prórroga legal, y el arrendatario continuó ocupando el inmueble y el arrendador, recibió el pago.
• Negó, rechazó y contradijo la demanda, alegando que la empresa SUMINISTROS GENERALES C.A. (SUGECA), se constituyó en fiadora del arrendatario en virtud de dicho contrato, lo cual no fue desconocido por la arrendadora al momento d la suscripción del contrato; que el domicilio fiscal es entendido como el lugar de localización del obligado tributario y no necesariamente donde este desarrolla su actividad comercial, lo cual no quiere decir, que con ello, se haya cambiado el uso del inmueble.
• Negó, rechazó y contradijo, que su representada haya ocasionado deterioros al inmueble arrendado, toda vez que su representado ha cuidado el inmueble como un buen padre de familia y hasta la fecha de la interposición de la demanda ha realizado las reparaciones necesarias que éste ha requerido.

IV. MOTIVACIONES PARA DECIDIR
1. Del thema decidendum
La materia que ha sido sometida a consideración de este Juzgado Superior versa sobre la apelación que hiciera en fecha 15 de noviembre de 2019 la abogada MARVIA CARVAJAL, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 14 de noviembre de 2019, por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción judicial del Area Metropolitana de Caracas, en la cual se declaró Parcialmente Con Lugar la demanda.
Ahora bien, Primeramente, quiere señalar quien aquí sentencia, que se está en presencia de una relación contractual a tiempo indeterminado la cual ha quedado demostrada en autos en virtud de los contratos de arrendamientos y sus respectivas prórrogas, consignados por la parte actora, y reconocidos por la parte demandada.
Bajo esta premisa, se tiene un contrato de arrendamiento sobre un inmueble, que alega la demandada, se convirtió a tiempo indeterminado, sobre el cual se está solicitando el Desalojo, porque, según lo alegado por la representación judicial de la parte actora, el demandado ha incumplido sus obligaciones contractuales, al haber cambiado el uso para el cual fue arrendado, esto es, de arrendamiento para vivienda, por uso de funcionamiento de una empresa, así como, el alegado deterioro del inmueble, fundamentando dicha demanda en el artículo 91 numerales 3 y 4 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Quiere resaltar esta Superioridad, que el Desalojo intentado, aún cuando deviene de una relación arrendaticia indeterminada en el tiempo, a criterio de esta Alzada, tal situación resulta irrelevante, ello, en base, a que la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, no distingue la naturaleza jurídica de los contratos, sino que sólo precisa la condición de existencia del contrato como tal, y que las causales invocadas en tal petición se encuentren subsumidas dentro de los supuestos de hechos planteados en cualquiera de los numerales establecidos en el artículo 91 de la mencionada Ley. ASI SE DECLARA.-
Así pues, llega a la siguiente conclusión ésta Juzgadora; (i) Que la relación arrendaticia existente entre las partes actuantes en este procedimiento trata de una relación arrendaticia devenida de sucesivos contratos de arrendamiento, los cuales han quedado reconocidos en autos por ambas partes; ii) que la actora pretende el desalojo del inmueble de su propiedad en virtud del cambio de uso y deterioro del inmueble arrendado; y, iii) que habiéndose alegado dicho desalojo con fundamento en el artículo 91 numerales 3 y 4 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda), corresponde al demandado desvirtuar las pretensiones alegadas por la parte actora.

Procedencia De La Acción De Desalojo
El legislador inquilinario para las relaciones arrendaticias a tiempo indeterminado dentro de la figura del Desalojo, ha establecido en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, señalando para su procedencia cierto número de causales que constituyen un número cerrado.
Señala, el artículo 91 numerales 1, 3 y 4 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que:
“Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
(…omisis…)
3) En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el previó.

4) Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
(resaltado y subrayado de esta Alzada).

Ahora bien, se desprende del libelo de la demanda que la acción intentada es la de DESALOJO, fundamentada en el cambio de uso y deterioro del inmueble arrendado, ya que según lo alega la representación judicial de la demandante, durante varios años el arrendatario incumplió sus obligaciones al cambiar el uso del inmueble, dándole un uso comercial, ya que en el mismo funciona una empresa denominada Suministros Generales C.A. (SUGECA), indicando que dicha empresa tiene su domicilio fiscal en el inmueble arrendado, y que, al mismo le fueron causados deterioros, por el cambio parcial que hizo el arrendatario, de las tejas de tres lados del techo sin autorización del propietario, lo que a su decir, causó un daño intencional al techo del inmueble, el cual indicó, se encontraba en perfectas condiciones, y que dicho cambio causó al inmueble deterioros y daños en la estructura del techo de la vivienda incidiendo en posibles filtraciones por causas de las lluvias.

De las actas procesales
Es pues, fundamentada la acción de Desalojo en el cambio de uso y deterioro causados al inmueble arrendado, y por cuanto la presente causa fue tramitada por las normas que establece la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la misma se examinará tomando en consideración las disposiciones contenidas en la mencionada Ley.
Se puede apreciar, que exige el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, referido al cambio de uso o destino del inmueble para el que se previó, así como así como el deterioro que se haya podido ocasionar al inmueble, contemplados en los numerales 3 y 4 de la mencionada Ley, se puede apreciar lo siguiente:
Se observa, que la parte demandada negó el cambio de uso del inmueble alegando que la empresa SUMINISTROS GENERALES C.A., (SUGECA), fue constituida como fiadora en los contratos de arrendamientos suscritos con la actora sobre el inmueble de autos, por lo que, a su entender, la demandante tenía conocimiento de ello y en consecuencia no desconocía que el domicilio fiscal de dicha empresa era el inmueble arrendado, de allí que, ello, no podía considerarse como una causal de cambio de uso del inmueble. Al respecto, considera esta Superioridad, no ha quedado demostrado en autos, que el domicilio fiscal de la mencionada empresa sea la dirección en que se encuentra ubicado dicho inmueble, aunado al hecho, que, en todo caso, el demandado en el presente proceso resulta ser una persona natural, esto es, el ciudadano GUILLERMO ROSENTAL BARSKY, mientras que, el sujeto de derecho sobre quien alega la accionante opera o funciona en el referido inmueble, y que tiene allí su domicilio fiscal, es una persona jurídica, es decir, la empresa SUMINISTROS GENERALES C.A., (SUGECA). No siendo ésta, parte en el presente proceso, y, al no quedar demostrado en autos, con los elementos probatorios aportados por las partes, el alegado cambio uso, resulta forzoso declarar Improcedente tal Peticionar y ASI SE DECIDE.-
Ahora bien, respecto al alegato referido a los deterioros mayores, que los provenientes del uso normal del inmueble o efectuado reformas no autorizadas, se observa, la parte actora alega que el demandado con posterioridad al mes de febrero de 2011, fecha en la que se realizaron las mejoras e impermeabilización del inmueble con colocación de tejas de concreto prensado, los cuales indicó, fueron retirados por el demandado en tres lados del techo, ello, sin autorización del propietario, colocando en su lugar, láminas de cindutejas que no representaban las mismas características de las que tenía el inmueble. Estos alegatos, fueron negados por la parte demandada, señalando, que luego del mes de febrero de 2011, continuó cuidando el inmueble como buen padre de familia realizando las reparaciones que fueron necesarias tras el deterioro sufrido por el uso del inmueble.
De lo anterior concluye esta Juzgadora, de la Inspección Judicial practicada durante la secuela del proceso, se pudo comprobar que en el techo del inmueble arrendado, ciertamente las tejas colocadas en los linderos sur, este y oeste, no poseen las mismas características de las tejas que se encuentran colocadas en el lindero norte, lo cual permite demostrar a esta Juzgadora, que la defensa referida al deterioro del inmueble de autos resulta cierta, al comprobarse que el arrendatario realizó remodelaciones al inmueble, sin que pudiera éste demostrar, que las mismas fueron autorizadas o permitidas por el arrendador propietario, de allí que dicha Inspección Judicial surte todos sus efectos legales con respecto a este juicio, y en consecuencia, de ello, se desprende fehacientemente que se materializó el deterioro del inmueble arrendado, por lo que, el arrendatario incurrió en el incumplimiento contractual, por haber ocasionado deterioros al referido bien inmueble, incurriendo así en la causal contenida en el numeral 4 del artículo 91de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, lo que trae como consecuencia, que tal peticionar resulte procedente. En cuanto a los daños y perjuicios reclamados por la parte accionante en libelo de demanda, este Tribunal Superior Primero, NIEGA tal peticionar, ya que no pudo la parte actora a través de sus elementos probatorios consignados en autos, demostrar, que tales daños fueron ocasionados al inmueble con motivo de las remodelaciones realizadas por el demandado arrendatario, y ASI SE DECIDE.-
Conforme a lo expuesto, resulta Parcialmente Procedente el reclamo del actor al exigir el Desalojo del inmueble que ocupa el demandado GUILLERMO ROSENTAL BARSY, en su condición de arrendatario de dicho inmueble, al haber éste, incumplido con sus obligaciones contractuales que contrajo mediante contratos de arrendamiento celebrado con la demandante ciudadana CECILIA COROMOTO MURILLO COLMENARES, siendo que la actora, se encuentra en todo su derecho de reclamar el Desalojo del referido inmueble, tal como lo faculta la norma consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil, que establece lo siguiente:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

En el caso de autos, la parte demandada, no logró probar durante la secuela del proceso, que haya cumplido con la obligación de pago de los cánones arrendaticios demandados, obligación que tenía en razón de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, por estar en presencia de una relación arrendaticia derivada de los contratos de arrendamientos de autos, por lo que lo ajustado a derecho es declarar la PROCEDENCIA PARCIAL de la acción interpuesta por la parte accionante, resultando en consecuencia, IMPROCEDENTE el recurso de apelación interpuesto por la abogada MARVIA CARVAJAL, en su carácter de apoderada judicial del demandado ciudadano GUILLERMO ROSENTAL BARSKY, en fecha en fecha 15 de noviembre de 2019, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 14 de noviembre de 2019, por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción judicial del Area Metropolitana de Caracas, en el juicio que por DESALOJO intentara la ciudadana CECILIA COROMOTO MURILLO COLMENARES, contra el ciudadano GUILLERMO ROSENTAL BARSKY. ASI SE DECIDE.-

VI. DISPOSITIVA
En mérito de los razonamientos de hecho y derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por la por la abogada MARVIA CARVAJAL, en su carácter de apoderada judicial del demandado ciudadano GUILLERMO ROSENTAL BARSKY, en fecha en fecha 15 de noviembre de 2019, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 14 de noviembre de 2019, por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción judicial del Area Metropolitana de Caracas, en el juicio que por DESALOJO intentara la ciudadana CECILIA COROMOTO MURILLO COLMENARES, contra el ciudadano GUILLERMO ROSENTAL BARSKY.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la presente acción de DESALOJO, interpuesta por la ciudadana CECILIA COROMOTO MURILLO COLMENARES, contra el ciudadano GUILLERMO ROSENTAL BARSKY, procediendo sólo la pretensión fundada en el artículo 91 numeral 4 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en lo relativo al deterioro del inmueble arrendado, referido a los deterioros mayores que los provenientes cambio de uso o destino del inmueble, debido a las remodelaciones realizadas al inmueble arrendado, sin que pudiera el demandado demostrar, que las mismas fueron autorizadas o permitidas por el arrendador propietario, es decir, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. En consecuencia, se ordena a la parte demandada hacer entrega del siguiente bien inmueble: “un inmueble de su propiedad constituido por una (1) Casa Quinta y la parcela sobre ella construida, distinguida con el Nº 6, denominada “Refugio” que forma parte del Conjunto Residencial Vista Verde, ubicado en la Urbanización Lomas de Baruta del estado Miranda” libre de bienes y personas en el mismo estado en que lo recibió. En cuanto a los daños y perjuicios reclamados por la parte accionante en libelo de demanda, este Tribunal Superior Primero, SE NIEGA tal peticionar, ya que no pudo la parte actora a través de sus elementos probatorios consignados en autos, demostrar, que tales daños fueron ocasionados al inmueble con motivo de las remodelaciones realizadas por el demandado arrendatario
TERCERO: Queda CONFIRMADO el fallo apelado.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada, por el recurso ejercido, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE, REGISTRESE, DEJESE COPIA y BAJESE EL EXPEDIENTE EN SU OPORTUNIDAD.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los Trece (13) días del mes de Febrero del año dos mil veinte (2.020). Años: 209° de la Independencia y 160° de la Federación.-
LA JUEZ,

Dra. INDIRA PARIS BRUNI.
EL SECRETARIO,

ABG. JHONME R. NAREA TOVAR.
En la misma fecha siendo las 03:00 de la tarde, se dictó y publicó el presente fallo.-
EL SECRETARIO,

ABG. JHONME R. NAREA TOVAR.
IPB/JRNT/damaris
Exp. Nº AP71-R-2019-000501
Desalojo/Definitiva
Materia: Civil