TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO
Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS
209º y 160º
ASUNTO: AP71-R-2019-000401
ASUNTO INTERNO: 2019-9855
MATERIA: CIVIL (FONDO)
SENTENCIA DEFINITIVA

PARTE ACTORA: CONSORCIO EL RECREO, C.A., empresa inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 14 de diciembre de 2001, bajo el N° 49, Tomo 618-A-Qto., de los libros respectivos,representada por el ciudadano EDUARDO SIMÓN NUCETE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-6.810.074, en su condición de presidente ejecutivo.
APODERADOS DELA ACTORA: JUAN CARLOS TRIVELLA, MARIO EDUARDO TRIVELLA, RUBEN MAESTRE WILLS y PABLO ANDRÉS TRIVELLA, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 14.823, 55.456, 97.713 y 162.584, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: INVERSIONES CAFÉ RICO, C.A., sociedad mercantil inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 8 de agosto de 2002, bajo el N° 45, tomo 688-A-Qto., de los libros respectivos, representada por el ciudadano DIEGO DE ALCALÁ BELLO CASTILLO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-6.005.101, en su condición de director.
APODERADOS DE LA DEMANDADA:ANTONIO JOSÉ TAUIL MUSSO, ANTONIO SAUIL SAMAN, ANTONIO J. PADRÓN GARNTON y ELSA RUEDA CORREA, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 33.131, 7.196, 37.085 y 21.680, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO.
DECISIÓN RECURRIDA: Sentencia definitiva dictada oralmente en fecha 6 de agosto de 2019, por el TribunalDécimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con extenso del día 9 del mismo mes y año.
-I-
DE LA SINTESIS PRELIMINAR DE LA CONTROVERSIA
Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda presentado en fecha 31 de marzo de 2017, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Tribunales de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por el ciudadano PABLO TRIVELLA,en su condición de apoderado judicial de CONSORCIO EL RECREO, C.A.,contra la empresa INVERSIONES CAFÉ RICO, C.A., por DESALOJO, cuyo conocimiento fue asignado al TribunalDécimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la referida Circunscripción Judicial, el cual en fecha 20 de abril mismo mes y año, ADMITIÓ la misma conforme al procedimiento oral que pauta el artículo 859 del Código de Procedimiento Civil, por remisión expresa del artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial.
Agotada la citación personal y cartelaria, en fecha 1 de noviembre de 2017, la representación judicial de la parte actora solicitó designación de defensor judicial a la parte demandada, lo cual fue providenciado en fecha 6 del mismo mes y año.
En fecha 15 de marzo de 2018, el ciudadano DIEGO DE ALCALÁ BELLO CASTILLO, asistido de la abogada ELSA RUEDA CORREA, se constituyó en autos como director de la parte demandada, se dio por citado y por diligencia separada otorgó poder apud acta a sus abogados.
En fecha 21 de marzo de 2018, la defensora ad-liten designada, presentó escrito de contestación de la demanda, siendo que por diligencia del 11 de abril del mismo año, el abogado ANTONIO TAUIL SAMAN, en su carácter de apoderado judicial de la parte accionada, solicitó se desestimara y dejara sin efecto dicha contestación, y por diligencia separada presentó escrito de contestación a la pretensión ejercida en contra de su representada.Del mismo modo cuestionó la actitud de los apoderados de su contraparte, opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 1°, 6°, 7° y 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y denunció fraude procesal.
En escritos de fecha 18 de abril de 2018, la representación accionante, rechazó por separado las cuestiones previas opuestas por el apoderado de su contraparte.
En sentencias separadas de fechas 30 de abril y 22 de mayo de 2018, respectivamente, el juzgado a quo declaró sin lugar las cuestiones previas opuestas por la representación de la parte demandada, contenidas en los ordinales 1°, 6°, 7° y 8° del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativas a la falta de jurisdicción del juez, inepta acumulación, condición o plazo pendiente y prejudicialidad administrativa.
En decisión del 28 de junio de 2018, el a quo reordenó el proceso, dejó sin efecto el cómputo de fecha 30 de abril de 2018, declaró firmes las sentencias interlocutorias de fechas 30 de abril y 22 de mayo de 2018, y fijó el quinto (5°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado la última notificación de las partes, a las 11 de la mañana, a fin que tuviera lugar la audiencia preliminar en el mismo.
En fecha 28 de junio de 2018, el abogado ANTONIO TAUIL SAMAN, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, recusó formalmente al juzgador a quo, el cual con vista a la recusación planteada, en fecha 29 del mismo mes y año, procedió a presentar ante la secretaría del despacho el respectivo descargo, a tenor de lo establecido en el artículo 92 del Código de Procedimiento Civil, ordenando la remisión del expediente ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Municipio y ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Juzgados Superiores, a los fines legales consiguientes.
En auto de fecha 9 de octubre de 2018, el TribunalCuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con vista al fallo emanado del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 1 de agosto de 2018, que declaró sin lugar la referida recusación, ordenó remitir el expediente al tribunal de origen.
En fecha 28 de noviembre de 2018, el tribunal a quo, previa petición de parte, dejó sin efecto las boletas de notificación libradas a las partes en fecha 28 de junio de 2018, por haberse extraviado las mismas, y en su lugar ordenó librar nuevas boletas.
En fecha 21 de febrero de 2019, previas formalidades de ley, la jueza suplente del tribunal a quo, abogada NAIROBIS DÍAZ, se abocó al conocimiento de la presente causa y en fecha 16 de mayo de 2019, tuvo lugar la audiencia preliminar en este asunto.
En fecha 28 de mayo de 2019, el a quo fijó los hechos y los límites de la controversia y se abrió el lapso probatorio. En fechas3y 7 de junio de 2019, el abogado ANTONIO TAUIL SAMAN, en su carácter de apoderadojudicial de la parte demandada y la accionante CONSORCIO EL RECREO, C.A., representada por su apoderado judicial, abogado PABLO ANDRÉS, presentaron escritos de pruebas, las cuales fueron providencias en auto de fecha 19 de junio de 2019, fijando un lapso de quince (15) días de despacho para la evacuación de las mismas, conforme con el artículo 868 del Código Adjetivo Civil.
En fecha 27 de junio de 2019, el a quo evacuó la inspección judicial que había sido admitida. En fecha 11 de julio de 2019, el ciudadano KEISER ZORRILLA, en su condición de experto fotógrafo designado por el a quo, consignó reproducciones fotográficas tomadas en la inspección judicial ut supra.
En fecha 16 de julio de 2019, el a quo fijó el decimosegundo (12°) día de despacho siguiente para que tuviese lugar la audiencia de juicio, atendiendo lo dispuesto en el artículo 869 eiusdem.
En fecha 17 de julio de 2019, se recibieron ante el tribunal de la causa las resultas de la prueba de informes provenientes de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA NSM 99.
En fecha 18 de julio de 2019, el apoderado judicial de la parte accionante, convino en nombre de su representada en que esta es titular de las cuentas 0114-0164-32-1640070460 del Banco del Caribe, Banco Universal y 0115-0023-48-100235751 del Banco Exterior, Banco Universal.
En decisión de fecha 1 de agosto de 2019, el a quo declaró inadmisible el fraude procesal planteado por la representación judicial de la parte demandada.
En fecha 6 de agosto de 2019, tuvo lugar la audiencia o debate oral, donde luego de las formalidades de ley y oídas las partes, el a quo dictó el dispositivo del fallo donde declaró CON LUGAR la demanda, reservándose el lapso de cinco (5) días de despacho para publicar en extenso el fallo dictado oralmente. En fecha 9 del mismo mes y año, el a quo publicó el extenso del fallo dictado oralmente, en cuyo dispositivo determinó lo siguiente:
“(…)–VI- DECISIÓN Por todos planeamientos (sic) antes expuestos, este Tribunal Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR la demanda que, por DESALOJO, de conformidad con lo pautado en los en los (sic) literales a. y g. (sic) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, interpuesta por los abogados JUAN CARLOS TRIVELLA, MARIO EDUARDO TRIVELLA, RUBÉN MAESTRE WILLS y PABLO ANDRÉS TRIVELLA, actuando en su carácter de apoderados judicial (sic) de la sociedad mercantil CONSORCIO EL RECREO, C.A. contra INVERSIONES CAFÉ RICO, C.A., todos plenamente identificados en el texto del presente fallo. En consecuencia, SE ORDENA LA ENTREGA INMEDIATA del inmueble arrendado según los sucesivos contratos de arrendamiento suscritos ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fechas 28 de octubre de 2002, 4 de junio de 2007, 13 de mayo de 2011 y 14 de febrero de 2013; es decir, el área común de aproximadamente cuatro metros cuadrados (4mts2) (sic), identificada con el número K2-8 (Kiosco), ubicada en el Nivel C2 del Centro Comercial El Recreo, el cual está situado a su vez en la Avenida Casanova con Calle El Recreo, Urbanización Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital. SEGUNDO: Se condena a INVERSIONES CAFÉ RICO, C.A., a pagar a CONSORCIO EL RECREO, C.A., la cantidad de CINCO BOLÍVARES SOBERANOS CON SESENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (BsS. 5,64), la cual deberá ser debidamente indexada según los Índices Nacionales de Precios al Consumidor publicados por el Banco Central de Venezuela, lo cual debe ser calculado a través de una experticia complementaria del fallo, por un solo experto que será designado por el Tribunal, desde la fecha de admisión de la demanda (20 de abril de 2017) hasta que se declare definitivamente firme la sentencia. Así se estableceTERCERO: Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en la litis, a tenor de lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil”.

En fecha 17 de septiembre de 2019, el apoderado judicial de la parte accionada, abogado ANTONIO TAUIL SAMAN, ejerció formal recurso ordinario de apelación contra la sentencia dictada. En fecha 18 de septiembre de 2019, el tribunal a quo oyó en ambos efectos el referido recurso de apelación, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, a los fines de ley.
Ahora bien, en ocasión de una mejor comprensión de la controversia que ocupa a este despacho superior, resulta necesario traer a colación los hechos y argumentaciones de los sujetos procesales que integran la presente litis y que dieron lugar al fallo recurrido antes mencionado. En ese sentido se observa:
DE LA PRETENSIÓN
Conforme se desprende del escrito contentivo de la demanda (Fol. 2-22. P-1), los abogados JUAN CARLOS TRIVELLA, MARIO EDUARDO TRIVELLA, RUBEN MAESTRE WILLS y PABLO ANDRÉS TRIVELLA, en representación de laempresa accionante,sociedad mercantil CONSORCIO EL RECREO, C.A., alegaron:
Que desde el mes de octubre del año 2002, entre su representada y la empresa CAFÉ RICO, C.A., existe una relación arrendaticia de carácter ininterrumpido, cuyo objeto lo constituye un área común de aproximadamente cuatro metros cuadrados (4 mts.2), identificada con el número K2-8 (Kiosco), ubicada en el Nivel C2 del Centro Comercial El Recreo, el cual está situado a su vez en la Avenida Casanova con Calle El Recreo, Urbanización Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Que dicha relación arrendaticia ha perdurado a lo largo de estos años de manera ininterrumpida, y aunque ha sido documentada a través de la suscripción de sucesivos contratos de arrendamiento y “finiquitos aparentes”, lo cierto es que CAFÉ RICO, C.A., ha permanecido ocupando el inmueble desde que se suscribió el primer contrato de arrendamiento, inclusive durante los breves períodos que discurrieron entre la conclusión del término fijo convenido en cada contrato, con su correspondiente prórroga legal, y la suscripción del correspondiente finiquito, y del sucesivo contrato de arrendamiento, existiendo una evidente continuidad arrendaticia, tal como lo explican de seguidas:
Que la relación arrendaticia se inició mediante la suscripción del documento autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 28 de octubre de 2002, bajo el N° 26, tomo 111, cuyo original aducen acompañar marcado “B” y que desde ese primer documento, se estableció en la cláusula primera que su objeto sería la referida área común o kiosco, para ser utilizada únicamente para el funcionamiento de un negocio y/o fondo de comercio, cuya explotación exclusiva sería la venta de café servido y café en grano molido, bebidas frías y calientes no alcohólicas en general, postres, helados, croissants, paninis y ensaladas, venta de revistas y periódicos y que de acuerdo a la cláusula segunda de ese primer contrato, la duración del mismo fue establecida en el lapso de tres (3) años fijos, contado desde el 28 de diciembre de 2002 hasta el 27 de diciembre de 2005, en el entendido que a partir de la finalización del término fijo, se iniciaría la prórroga legal de un (1) año, regida entonces en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual culminaría el 27 de diciembre de 2006.
Que luego del vencimiento de dicha prórroga legal y como quiera que CAFÉ RICO, C.A., permaneció ocupando el inmueble a la finalización de la misma, ocurrió que las partes decidieron dar continuidad, siempre mediante término fijo, a la relación arrendaticia, y es así que mediante documento autenticado ante la misma oficina notarial, en fecha 4 de junio de 2007, bajo el N° 53, tomo 70, las partes celebraron un segundo contrato de alquiler, sobre el mismo inmueble, con igual lapso de duración de tres (3) años, contado desde el 4 de marzo de 2007, culminando el 3 de marzo de 2010, previéndose igualmente el disfrute de la prórroga legal de un (1) año conforme la ley especial vigente para la época, que inició el 4 de marzo de 2010 y venció el 3 de marzo de 2011, cuyo original aducen acompañar marcado “C”.
Que finalizada esta prórroga legal, las partes nuevamente decidieron continuar con la relación arrendaticia, y a tal efecto, mediante documento autenticado en la mencionada notaría, el 13 de mayo de 2011, bajo el N° 42, tomo 79, suscribieron el tercer contrato de arrendamiento sobre el mismo bien inmueble, con una duración de un (1) año fijo, contado desde el 3 de marzo de 2011 hasta el 3 de marzo de 2012, con una prórroga legal de seis (6) meses que culminó el 3 de septiembre de 2012, que fuese efectivamente aprovechada por la inquilina, según contrato que aducen acompañar marcado “D”.
Que finalmente, y en vista que el deseo de las partes era el de mantener vigente la relación arrendaticia que las unía, luego de finalizada dicha prórroga legal correspondiente al tercero de los contratos, en fecha 14 de febrero de 2013, mediante documento autenticado en la tantas veces mencionada oficina notarial, suscribieron un cuarto y último contrato, el cual quedó anotado bajo el N° 21, tomo 16 de los libros respectivos, sobre el mismo inmueble y por un lapso de duración de un (1) año, que inició el 4 de septiembre de 2012, y culminó el 3 de septiembre de 2013, indicando igualmente que la prórroga sería de seis (6) meses, cuyo original aducen acompañar marcado “E”.
Que no obstante, considerando que este fue el último contrato suscrito entre las partes, que existe una incuestionable continuidad arrendaticia que data desde el 28 de octubre de 2002, o lo que es lo mismo a su decir, que para la terminación del último contrato, a saber, 3 de septiembre de 2013, la relación arrendaticia de marras tenía una duración superior a diez (10) años, es indiscutible que la prórroga legal aplicable a dicha relación arrendaticia es la prevista en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para la época, es decir, una prórroga legal de tres (3) años, la cual inició el 4 de septiembre de 2013 y culminó el 3 de septiembre de 2016.
Que para que no quedase la menor duda que la relación arrendaticia habría de expirar el día 3 de septiembre de 2016, fecha de terminación de la prórroga legal, su representada, aún cuando no era necesario, ratificó su intención y deseo de poner punto final a dicho vinculo contractual, sin extenderlo más allá de su prórroga legal, y que a tal efecto, en fecha 28 de julio de 2016, con el auxilio de la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, notificó extrajudicialmente a la arrendataria, CAFÉ RICO, C.A., mediante la entrega auténtica de una misiva, la exigencia de entrega del inmueble arrendado al vencimiento de la mencionada prórroga legal, cuya actuación aducen acompañar marcada “F”.
Que siendo manifiesto el vencimiento de la prórroga legal el día 3 de septiembre de 2016, la arrendataria se ha negado a hacer entrega del inmueble, empeñándose a seguir ocupándolo contra la voluntad de su patrocinada, por lo que es evidente que ante esta injustificada resistencia de la inquilina, no les queda otro camino que solicitar el desalojo del inmueble, a tenor de lo previsto en el literal g) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual prevé que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, como sin dudas ocurre en este caso.
Que la parte demandada prevalida que realizaba el pago de los cánones de arrendamiento mediante depósitos en una cuenta bancaria de su patrocinada, la cual no puede cerrar, no solo porque es contrario a la ley, sino porque allí es donde recibe los pago de decenas de arrendatarios del Centro Comercial El Recreo, ya que ha venido realizando taimadamente depósitos en dicha cuenta por montos parecidos o equivalente al último canon mensual vigente, de cuarenta y cinco mil quinientos ochenta y cinco bolívares con noventa y cinco céntimos (Bs. 45.585,90), luego del vencimiento de la prórroga legal el 3 de septiembre de 2016, con la clara intención de sostener, como seguramente lo alegará en el juicio, que en el presente caso dichos pagos habrían sido recibidos por EL RECREO y, consecuencialmente, se habría materializado una supuesta tácita reconducción del contrato de arrendamiento, convirtiéndose la relación contractual en una a tiempo indeterminado, efectuando pagos en fechas 11, y 18 de octubre y 21 de noviembre de 2016, 2 y 30 de enero y 6 de marzo de 2017, que alcanzanla suma de cuatrocientos veintiocho mil doscientos setenta y tres bolívares con cincuenta y cinco céntimos (Bs.F 428.273,55).
Que varios de esos abonos en cuenta se corresponden con deudas previas al vencimiento de la prórroga legal, concretamente a los meses de junio, julio, y agosto de 2016, a razón de cuarenta y siete mil quinientos ochenta y cinco bolívares con noventa y cinco céntimos (Bs.F 47.585,90), cada una, para un total de ciento cuarenta y dos mil setecientos cincuenta y siete bolívares con ochenta y cinco céntimos (Bs.F 142.757,85), y los gastos de condominio causados desde el mes de marzo de 2015 hasta el mes de agosto de 2016, que tampoco fueron pagados y que fueron asumidos por su representada como propietaria, por la cantidad de sesenta y ocho mil cuatrocientos noventa y tres bolívares con sesenta y ocho céntimos (Bs.F 68.493,68), por lo que de la suma de cuatrocientos veintiocho mil doscientos setenta y tres bolívares con cincuenta y cinco céntimos (Bs.F 428.273,55), depositada por la inquilina con posterioridad a la finalización de la prórroga legal, luego de las imputaciones y compensaciones de rigor, queda un saldo a favor de la actora de doscientos diecisiete mil veintidós bolívares con dos céntimos (Bs.F 217.022,02), cuya cantidad debe ser imputada a la penalidad a que tiene derecho su representada por la falta de entrega oportuna del inmueble.
Que sobre la base de lo anterior, y considerando que el último canon mensual de arrendamiento fue de cuarenta y siete mil quinientos ochenta y cinco bolívares con noventa y cinco céntimos (BsF. 47.585,95), es decir, un mil quinientos ochenta y seis bolívares con veinte céntimos (BsF. 1.586,20) diarios, más su 50% por cada día, arroja una penalidad diaria de dos mil trescientos setenta y nueve bolívares con treinta céntimos (BsF. 2.379,30), se entiende que para el día 22 de marzo de 2017, fecha de corte a los efectos de esta demanda, han transcurrido doscientos (200) días desde el vencimiento de la prórroga legal, generándose una penalidad de cuatrocientos setenta y cinco mil ochocientos cincuenta y nueve bolívares con cincuenta céntimos (Bs.F 475.859,50), cuya penalidad incrementándose cada día, haría insuficiente el monto restante depositado por la demandada.
Que en conclusión, sobre la base de todo lo anterior, y considerando que la relación arrendaticia llegó a su fin el día 3 de septiembre de 2016, al vencerse la prórroga legal, sin que entre las partes exista acuerdo alguno de renovación o prórroga, considera incuestionable que procede en este caso el desalojo del inmueble con fundamento en la causal prevista en el literal g) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, debiendo la demandada pagar además a su representada la penalidad prevista en el artículo 22 eiusdem, como consecuencia de la falta de entrega del mismo a la fecha de finalización de la prórroga legal.
Que en el caso que no llegase a prosperar el desalojo por vencimiento del término y la prórroga legal, de manera subsidiaria demanda el desalojo a tenor de lo previsto en el literal a) del referido artículo 40 ibídem, en razón que la empresa demandada incumplió con la obligación contractual contemplada en la cláusula décima quinta del último de los contratos suscritos entre las partes de autos, de pagar dentro de los cinco (5) días siguientes a la presentación del correspondiente recibo, las facturas por gastos ordinarios de condominio para el buen funcionamiento del centro comercial, y que corresponda al área, desde la vigencia del contrato en comento, ya que pagó de forma impuntual los gastos inherentes a los meses que van desde julio de 2014 hasta febrero de 2015, ambos inclusive, dejando de pagar a su vez los gastos condominiales relativos a los meses de marzo de 2015 hasta agosto de 2016, debiendo su mandante asumir su costo, aunado a que, en el supuesto de operar la tácita reconducción, tampoco ha pagado los gastos relativos a los meses de septiembre de 2016 hasta febrero de 2017, lo cual también los habilita para demandar el desalojo por dicha causal, ya que la demandada ha dejado de pagar al menos dieciocho (18) cuotas de condominio de forma consecutiva, o veinticuatro (24) cuotas en el supuesto de la tácita reconducción.
Fundamentaron la pretensión en los artículos 1.159, 1.160, 1.261 y 1.579 del Código Civil, en concordancia con los artículos 20, 22, 24, 26 y literales a) y g) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y en armonía con el artículo 78 del Código Adjetivo Civil.
Promovieron las pruebas que a su entender favorecen su pretensión, conforme lo dispuesto en el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil. Establecieron la cuantía de la demanda en la cantidad de cuatrocientos setenta y cinco mil ochocientos cincuenta y nueve bolívares con cincuenta céntimos (Bs.F475.859,50), o su equivalente de un mil quinientas ochenta y seis con veinte unidades tributarias (1.586,20 U.T.), a razón de trescientos bolívares (Bs. 300,00) por cada unidad tributaria; señalaron su domicilio procesal y por último solicitaron el trámite del juicio por el procedimiento oral.

DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
Por su parte el representante judicial de laempresa INVERSIONES CAFÉ RICO, C.A., se excepcionó al establecer en su escrito de contestación de fecha 11 de abril de 2018 (Fol. 171-189. P-1), lo siguiente:
Que impugna, rechaza y reprocha por ofensivas y por falta de ética profesional, las expresiones y calificativos utilizados por los abogados representantes de la parte demandante, al calificar a su representada como “descarada”, cuando sostiene que esta descaradamente se ha negado a hacer entrega del inmueble, por lo cual solicita se ordene tachar dichas expresiones y aperciba a los referidos apoderados que se abstengan en lo sucesivo de utilizar expresiones y manifestaciones como las utilizadas, reservándose el derecho de demandar y/o reclamar, separadamente, el daño moral ante la vindicta pública.
Previa síntesis de los hechos contenidos en la demanda, señala que suscribió varios contratos con la parte actora, para la instalación de un kiosco de su propiedad, el primero autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, el 28 de octubre de 2002, sobre un área de cuatro metros cuadrados, ubicada en el Nivel C2, con una duración de tres (3) años a partir del día 28 de diciembre de 2002, con su respectiva prórroga legal. Que al vencimiento del término de duración de ese contrato, y de los suscritos posteriormente, su representada hizo uso de su derecho a la prórroga legal que le correspondía conforme a la Ley vigente y en cada caso se suscribieron en notaría pública sendos finiquitos contractuales que aduce acompañar al escrito de contestación.
Que lo contenido en los diversos contratos acompañados al escrito libelar, según lo dispuesto en su cláusula primera, es que lo dado en arrendamiento es un área de uso común, a saber, pasillo de circulación del centro comercial, sin ningún tipo de construcción, ya que toda su estructura, equipos y utensilios fueron realizados con la inversión hecha de su representada para la instalación de tal fondo de comercio, por lo que la arrendataria es la propietaria de todo lo que se encuentra en el área arrendada.
Cita lo relativo a la figura de la prórroga legal contenida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que rigió dicha relación locativa, y en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que la rige en la actualidad, lo que a su decir motivó a que el término de cada período de arrendamiento, las partes contratantes, voluntariamente firmaban documentos de transacción o finiquito contractual, para poner fin al término del período arrendado, siendo que la arrendataria, según lo permiten las citadas normas, renunciaba a su derecho de disfrutar del período de prórroga legal, y la arrendadora así lo aceptaba, lo cual no representaba, ni representa ninguna violación de los derechos de ambas contratantes, ya que ese derecho es optativo para la inquilina y obligatorio para la arrendadora.
Que en los referidos finiquitos se plasmó y fue voluntad de las partes, la terminación del período de arrendamiento, así como del disfrute de la prórroga legal, y que para ello es suficiente observar lo convenido en el último finiquito contractual, en sus cláusulas primera, segunda, tercera, cuarta y quinta, suscrito el 14 de febrero de 2013, ante la Notaría Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el N° 9, tomo 16 de los libros respectivos, cuyo original aduce acompañar a los autos, en el cual las partes reconocen la relación arrendaticia que los une, el lapso de duración de un (1) año fijo, contado a partir del 3 de marzo de 2011 hasta el 3 de marzo de 2012, derecho a una prórroga legal de seis (6) meses, que vencía el 3 de septiembre de 2012, que nada se debe por concepto de alquiler, ni de daños y perjuicios, a excepción de los servicios públicos y privados prestados al área durante tal vigencia, obligándose la arrendataria ante la arrendadora o frente a quien esta designe, pagar dentro de los primeros cinco (5) días continuos siguientes a dicha suscripción o la emisión de las facturas, los montos adeudados, los recibos y solvencias correspondientes; y que las partes renunciaban expresamente a su derecho de incoar cualquier acción judicial declarando el presente acuerdo como finalización del contrato y por ende, como finiquito de la relación contractual del arrendamiento que las vincula, manifestación voluntaria que da por terminada la relación contractual de ese período, que equivaldría a la cosa juzgada material.
Que la suscripción de dicho finiquito se realizó seis (6) meses después de haber concluido el término de duración del contrato, a saber, 3 de marzo de 2012 hasta el 3 de septiembre de 2013, por lo que la voluntad de las partes fue la de dar por terminado el contrato vencido y/o continuar con una nueva contratación con los cambios necesarios para la posibilidad mercantil que se realizaba en el fondo de comercio, tanto que en la misma fecha en que se autenticó el finiquito, el 14 de febrero de 2013, se autenticó el último contrato de alquiler, por un (1) año fijo, contado desde el 4 de septiembre de 2012 hasta el 3 de septiembre de 2013, con una prórroga legal de seis (6) meses, citando al respecto el Decreto 602 de la Presidencia de la República, publicado en fecha 29 de noviembre de 2013, en Gaceta Oficial N° 40.305, donde establecía un régimen transitorio de protección a los inquilinos de locales comerciales, la limitación de un monto mensual de doscientos cincuenta bolívares por metro cuadrado (Bs. 250,00/ Mts.2), quedando sin efecto las cláusulas contractuales y condominiales, que establezcan ajustes periódicos durante su vigencia, cánones o pagos de cualquier tipo sobre la base de porcentajes por ventas brutas o netas por la actividad comercial realizada por el arrendatario, así como penalidades, regalías, o comisiones contempladas en el contrato de arrendamiento, documento o reglamento de condominio, así como cualquier instrumento que imponga la erogación de pagos distintos al canon de arrendamiento.
Que a pesar de lo dispuesto en dicho Decreto, en la cláusula cuarta del último contrato se estableció que para los primeros seis (6) meses, una parte fija por treinta y dos mil quinientos noventa y seis bolívares con veinte céntimos (Bs. 32.596,20), más el IVA, y para los siguientes seis (6) meses, la parte fija del canon de arrendamiento se incrementaba en forma automática y sin necesidad de acuerdo previo, un porcentaje igual a la variación porcentual del semestre que por efecto de la inflación hubiere experimentado el canon de arrendamiento, para el período fijo inmediatamente anterior, y que los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigencia de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, debían ser adecuados en un lapso no mayor de seis (6) meses a lo establecido en la misma, y que tomando en consideración que el contrato accionado, fue autenticado en fecha 14 de febrero de 2013, aparentemente antes de la promulgación de la nueva Ley, esto no ocurrió así, ya que la arrendadora estando en conocimiento que el anterior contrato de fecha 3 de marzo de 2011 al 3 de marzo de 2012, con una prórroga legal de seis (6) meses, habiendo expirado por vencimiento del término, propuso la firma de un finiquito contractual con la arrendataria en la misma fecha del nuevo contrato, a saber, el 14 de febrero de 2013, por lo que a partir del 4 de septiembre de 2012, comenzó a regirse este último contrato, el cual concluyó por vencimiento del término en fecha el 3 de septiembre de 2013, y su prórroga legal de seis (6) meses, el 3 de marzo de 2014, y que desde entonces su representada ha permanecido ocupando el área arrendada y cumpliendo fiel y cabalmente con todas sus obligaciones que asumió con la firma del mismo, satisfaciendo todas las obligaciones de pago, especialmente lo correspondiente a los cánones de arrendamiento y los gastos de condominio que se hubieren facturado, todo ello sin ningún tipo de oposición por parte de la arrendadora, quien otorgó su consentimiento.
Opuso las cuestiones previas de falta de jurisdicción del juez, de inepta acumulación, de la existencia de una condición pendiente y de prejudicialidad, todas ellas con fundamento en los ordinales 1°, 6°, 7° y 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, las cuales fueron declaradas sin lugar mediante sentencias de fechas 30 de abril y 22 de mayo de 2018, respectivamente, quedando estas definitivamente firmes según decisión del 28 de junio de 2018, al no haber sido objeto de recurso alguno.
Que niega categóricamente que la prórroga legal que le corresponde a la parte demandada fuera de tres (3) años, debido a que en la cláusula segunda del contrato se puede leer que a partir del día calendario siguiente a la fecha de su vencimiento, comenzaría a correr a favor de la arrendataria el lapso de la prórroga legal de seis (6) meses, cuya actitud acomodaticia por parte de la arrendadora trata de enervar el pedimento de la tácita reconducción que se originó, por la inacción de esta última, al aceptar que la inquilina permaneciera en el local sin oposición de su parte y cumpliendo con todas las obligaciones contractuales a las que estaba obligada, desde el 4 de septiembre de 2014, fecha en que concluyó el lapso de seis (6) meses de prórroga legal establecida en el mismo contrato.
Que con la promulgación de la Ley de Regulación del Arrendamiento de Locales Comerciales, en su disposición transitoria estableció la necesidad de adecuación de los contratos en un lapso no mayor a seis (6) meses, pero que de acuerdo a lo narrado por el demandante en el escrito libelar no se evidencia constancia alguna de que el contrato de arrendamiento que ha servido de fundamento para la demanda haya sido reformado, modificado o ampliado para adecuarlo a la nueva ley, que conforme a lo previsto en las disposiciones derogatorias todas las disposiciones previstas en el Decreto 427 de Arrendamientos Inmobiliarios quedaron sin efecto, por lo que no es viable ni aceptable que ante la falta de adecuación a la nueva ley pretenda utilizarla buscando beneficios jurídicos que no son viables.
Que en cuanto a la notificación judicial de no prórroga, rechaza e impugna tal actitud, ya que estas deben ser realizadas por un juez, aunado a que los notarios no tienen entre sus funciones, la entrega de notificaciones, por lo que tal actuación es ilegal y que la misma fue enviada a una persona distinta a la cual estaba siendo dirigida.
Que finalmente y como se sostiene en el libelo de la demanda, que la parte actora, aún y cuando no era necesario, ratificó su intención y deseo de poner punto final a la relación arrendaticia sin extenderla más allá de su prórroga, ciertamente la misma no era necesaria por cuanto el contrato accionado es a tiempo determinado, al señalarse en el mismo su inicio y su fin, por lo que debe entender que la mal llamada notificación, se conoce como desahucio, figura mediante la cual el arrendador hace comprender al arrendatario que su contrato concluirá por vencimiento del término, o que el mismo no será prorrogado, la cual en todo caso es procedente solamente cuando se efectúa antes del vencimiento del mismo.
Que insiste en la no adecuación del contrato a la nueva legislación, lo cual a su decir, es razón más que suficiente para rechazar la solicitud de desalojo, con el pretenso alegato de cumplimiento de la prórroga legal de seis (6) meses que corresponde al contrato de un (1) año fijo, falseando los hechos para buscar alguna solución que le favorezca, e igualmente que pasado el término de duración del contrato su mandante se mantuvo en el área arrendada, sin ninguna oposición de la arrendadora, cumpliendo cabalmente con todas las obligaciones que fueron contraías, y en forma muy especial, pagando el canon de arrendamiento que había sido convenido inicialmente y los gastos de condominio.
Que rechaza nuevamente los calificativos y el lenguaje soez utilizado por los abogados por su falta de ética profesional y en contravención con la ley del ejercicio profesional del derecho, y que tiene toda la razón el abogado de su contraparte, ya que su representada luego de vencido el término de un (1) año previsto en el contrato, se mantuvo ocupando el área arrendada, sin oposición de la arrendadora y así continuó consignando el monto correspondiente al pago de la renta, durante los años 2014, 2015, 2016, 2017 y primeros meses del año 2018, como continúa haciéndolo hasta la fecha, cuyas consignaciones se han efectuado en la misma cuenta corriente bancaria en la que se han efectuado durante años, y que cuando ha habido alguna circunstancia para cambiar el número de la cuenta o el instituto bancario se ha notificado a la arrendataria de dicho cambio para sus previsiones.
Que en cuanto al peregrino argumento de que los depósitos efectuados deberían aplicarse a otras deudas que tiene la arrendataria con la arrendadora, piensa que es otro intento de desvirtuar los hechos, contra toda ética profesional, ya que su mandante se encuentra solvente en las obligaciones de pago y otras que asumió con la firma del contrato de arrendamiento, cuyos pagos pretenden reclamar como adeudados, cuando el alquiler y el condominio fueron satisfechos totalmente hasta la fecha en que la arrendadora dejó de facturarlos, señalando el contenido de la cláusula décima quinta, en la cual convinieron expresamente que la arrendataria, aún cuando sea una obligación para la arrendadora, a pagar mensualmente las facturas por concepto de gastos ordinarios de condominio para el buen funcionamiento del centro comercial y que corresponda al área, desde la entrada en vigencia del contrato, independientemente de la fecha de su firma y/o autenticación, dentro de los cinco (5) días siguientes a la presentación del correspondiente recibo, de la correspondiente factura, por dichos gastos, no tendrá obligación de pagar gasto de condominio alguno, citando el Decreto 602 del 29 de noviembre de 2013, que en sus artículos 2 y 3 disponen, que el canon de arrendamiento en materia comercial, no excederá de un monto mensual equivalente a doscientos cincuenta bolívares por metro cuadrado (Bs. 250,00/mts2) y el del condominio no podrá exceder del veinticinco por ciento (25%) del precio del citado canon de arrendamiento, lo que fundamentalmente ocasionó que la arrendadora suspendiera la facturación correspondiente por los gastos de condominio, dejando de enviar los recibos para su pago, acotando que el área arrendada corresponde al área común, la cual conforme al documento de condominio del Centro Comercial El Recreo y la Ley de Propiedad Horizontal, se corresponde con un área no vendible y que como consecuencia de ello, no tiene asignado ningún valor por metro cuadrado, ni porcentaje de gastos comunes del condominio, ya que estos gastos de área comunes no vendibles son a cargo único de la comunidad de propietarios.
Promovió las pruebas que consideró pertinentes a favor de su mandante, entre ellas, la confesión espontánea contenida en el libelo de la demanda, alegó fraude procesal, el cual se declaró inadmisible en decisión de fecha 1 de agosto de 2019, sin que contra la misma se ejerciera recurso alguno. Estableció domicilio procesal, y por último solicitó la declaratoria sin lugar de la acción y su condenatoria en costas.

ACTUACIONES ANTE ESTA ALZADA
En esta alzada obra el presente asunto, en razón a que el referido medio recursivo, le fuere asignado una vez cumplido el respectivo sorteo de ley, el cual lo dio por recibido en fecha 28 de octubre de 2019, siendo que en la misma fecha se fijaron los lapsos previstos en los artículos517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.
Llegada la oportunidad para presentar informes ante esta alzada, en fecha 19 de noviembre de 2019, solo la representación de la parte demandada recurrente hizo uso de ese derecho, quien a grandes rasgos señaló lo siguiente:
i)Realizó un breve resumen del argumento realizado en el escrito de contestación a la demandada, en cuanto a la relación arrendaticia;ii) Que tal como fue interpuesto ante el a quo como punto previo, la falta de ética profesional por parte de los abogados de los demandantes, solicita a esta Alzada se pronuncie al respecto en razón de haberse omitido tal pedimento;iii) Que con el fin de coadyuvar en el estudio de la presente acción procede a realizar en detalle el análisis de la relación arrendaticia durante el período 2002 hasta el 2013, fecha en que venció el término del último de los contratos de arrendamiento. Haciendo señalamiento expreso que los finiquitos de cada uno de los contratos, se debió a la voluntad de las partes, de no acumular período o lapsos adicionales al vencimiento de cada uno de los períodos contratados, por cuanto a su decir el espacio dado en arrendamiento corresponde a un área común, que no podía ser cedida en arrendamiento y de ello estaban consientes las partes contratantes, y que para ello idearon y firmaron las transacciones o finiquitos contractuales, en cada una de las oportunidades en que se llegaba al término del contrato;iv)Señaló que la demanda fue declarada con lugar, siendo que a las actas del expediente, existe el reconocimiento de la parte demandante de todos los recibos y pagos realizados durante los años 2014, 2015, 2016, y parte del 2017, lo cuales fueron acreditados a la cuenta de la arrendadora, por lo que ratifica que no existe falta de pago de cánones de arrendamiento ni de condominio, ya que de existir falta de pago la demandante lo hubiere reclamado, y que pese a ello basto para declarar con lugar la demandada por falta de pago, condenándosele en costa por haber sido totalmente vencido;v) En relación la pretensión subsidiaria referente a la falta de pago de los gastos comunes o de condominio, señala que la presente demanda debió ser declarada inadmisible, puesto que existe una inepta acumulación, por cuanto la pretensión de desalojo se fundamenta en la causal de falta de pago, y sería precisamente la sanción aplicada al arrendatario insolvente dando así la extinción del contrato y por la otra parte la pretensión de pago de los cánones de arrendamiento insolutos, configura el cumplimiento del mismo contrato, por lo que invocó y solicitó sea decidido en relación a la inepta acumulación, pues la parte pretende el cumplimiento de contrato y el desalojo lo que conlleva procedimientos diferentes y por consiguiente contraría el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, ya que el artículo 78 eiusdem, prohíbe la concentración de pretensiones que se excluyan mutuamente en una misma demanda, señalando caso análogo en el que el a quo declaró inadmisible la demanda por estos motivos;vi) Que la sentencia apelada no se pronunció en relación al pedimento de la tácita reconducción del arrendamiento, previsto en el artículo 1.600 del Código Civil, desestimando así que luego del vencimiento del término del arrendamiento del contrato accionado y su prórroga, la arrendataria se mantuvo ocupando el área arrendada;vii) Que se otorgó el valor probatorio a las transacciones judiciales o finiquitos contractuales que fueron suscritos por las partes, al sentenciar que la relación arrendaticia sobrepasa los diez (10) años y como consecuencia la prórroga legal es de tres (3) años;viii) Que se desestimó el señalamiento en cuanto a que una vez promulgada la Ley de Regulación de de Arrendamiento Inmobiliarios para el uso Comercial de fecha 23 de mayo de 2014, la arrendadora no adecuó el contrato de arrendamiento, y que para dicha fecha el contrato de arrendamiento había concluido, en cuanto al termino de duración y prórroga, y por lo tanto no se suscribió un nuevo contrato, por lo que continuo ocupando el área arrendada y pagando los cánones de arrendamiento y los gastos de condominio, razón por la que luego de cuarenta y dos (42) meses, momento en que se presentó la demanda, la arrendadora se negó a adecuar el contrato de arrendamiento;ix) Procedió a transcribir decisión No. 288-16 del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sal Felipe, Independencia y Cocorote de Yaracuy de fecha 2 de febrero de 2017, en donde resaltó lo siguiente: “(…) Los derecho establecidos en este decreto ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo.”

Posteriormente, en fecha 27 del mismo mes y año, el co-apoderado judicial de la parte actora, presentó escritodonde formuló observaciones a los informes de la parte contraria.
Estando dentro de la oportunidad para decidir, éste juzgador de alzada pasa a cumplir con su misión, previa las siguientes consideraciones:
-II-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
A los fines de emitir pronunciamiento sobre el fondo de la presente controversia, éste juzgador de alzada considera relevante hacer la explanación de algunos presupuestos que aunque muy sabidos, su evocación puede facilitar la comprensión del examen que se emprende. Ello lo estima esta superioridad así, por la forma como fue instaurada y contestada la demanda que ocupa nuestra atención. En tal sentido:
El proceso, es considerado como un conjunto concatenado y coordinado de actos procesales realizados por los órganos jurisdiccionales en nombre del Estado Venezolano, tendentes a resolver los conflictos de los ciudadanos mediante la aplicación de la Ley en forma pacífica y coactiva, cuando se violenta un derecho subjetivo y resultan infructuosas las gestiones amistosas tendentes a reparar la violación aludida. De esta manera, cumple el proceso la función de solucionar los conflictos surgidos entre los justiciables, eliminando la posibilidad de la justicia auto-impartida.
Este mismo criterio es sostenido por el insigne tratadista HERNANDO DEVIS ECHANDÍA en su obra estudios de derecho procesal, tomo I, página 337, 1967, para quien el proceso contiene una pugna de intereses que persigue la solución definitiva del conflicto mediante una sentencia, sea aquel de naturaleza civil, mercantil, laboral, tránsito, entre otros. Conflicto este, que se traduce en una especie de lucha jurídica, de pruebas y alegaciones, recursos y solicitudes de otra índole que discurren a lo largo del proceso.
Nuestro texto Constitucional, postula al proceso como un instrumento fundamental para la realización de la justicia (Vid. Artículo 257), refiriéndose así, según las más avanzada doctrina a una justicia material verdadera, lo cual obliga a los distintos integrantes del sistema de justicia diseñado por la Carta Política de 1999 (Vid. Artículo 253), a interpretar el proceso, a través de la nueva perspectiva que sobre el Estado y las Leyes generó la vigente Carta Magna, debiendo tanto el justiciable como el jurisdicente, desdoblar cada institución diseñada por la vieja norma adjetiva civil aun vigente, hasta conseguir su fundamento constitucional, con el fin de impregnar al vetusto proceso de las valores, derechos y garantías diseñados por el constituyente patrio y así lograr tutelar satisfactoriamente los derechos judicializados.
Tal ejercicio trapecistico de derecho, impone esencialmente informar al proceso civil del año 1987, de la garantía de la tutela judicial efectiva diseñada por la Carta Política del año 1999, así como del debido proceso como expresión bifronte tanto de los derechos como de las garantías mínimas con las que deben contar los ciudadanos en los procesos administrativos y judiciales, teniendo como ancla de ello, la supremacía constitucional contenida en el artículo 7 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ello en el marco de un Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia como el que nos rige.
No obstante lo anterior, aun teniendo en cuenta la constitucionalización del proceso civil antes expuesta, resulta innegable que a fin de garantizar la certeza jurídica y la paz social, todo proceso debe estar regido por el principio de legalidad, observándose en tal sentido que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, dispone, lo siguiente:
Artículo 12: Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe.

Desprendiéndose de la norma supra trascrita el principio dispositivo que rige a los procesos civiles, donde el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin que ello implique per se, que no pueda aplicar como un verdadero componedor de la controversia, las facultades probatorias oficiosas previstas en la norma adjetiva civil, máxime cuando el fundamento de las mismas sea la necesidad de aclarar dudas en búsqueda de la verdad como norte de sus actos y la justicia como fin del proceso.
Ahora bien, en relación con el eje central de todo proceso de cognición, vale destacar que conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba consagrada en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
En base a lo anterior y a la luz de las normas procesales vigentes, el actor al establecer en su demanda la existencia de ciertos hechos constitutivos entendidos éstos, como aquellos de donde se origina el derecho -en el cual basa su pretensión- ha de cargar con las pruebas de ellos si le son contradichos por la parte demandada, tal y como sucedió en el presente caso, ello al margen de la posibilidad jurisprudencial de la dinamización de la carga probatoria.
Así, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del Derecho, no es una obligación impuesta caprichosamente a una cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. De ahí que, al demandante, le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probatio qui dicit nin qui negat, es decir, que incube probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más que el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, este principio se armoniza con el primero y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción nuevos hechos toca a él la prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, o inclusive, al ser dinamizada la carga, de la mejor posición o facilidad de probar determinado hecho u argumento.
Con base a lo precedente, es imperativo para quien aquí suscribe hacer referencia a los distintos alegatos efectuados por el apoderado judicial de la parte demandada y apelante en su escrito de informes, relacionados con las distintas omisiones en las que presuntamente incurrió la juzgadora del a quo, como es el caso de la falta de pronunciamiento sobre el alegato de inepta acumulación de pretensiones, latácita reconducción del contrato, la falta de ética de los apoderados de la actora y finalmente la falta de adecuación del contrato de arrendamiento a la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
En este sentido, se observa con respecto a la inepta acumulación, que este argumento fue esgrimido por el apoderado de la demandada, como fundamento de la cuestión previa referida al ordinal 7º del artículo 346 de la norma adjetiva civil y que fuera tutelado por el a quo mediante sentencia de fecha 22 de mayo de 2018, la cual declaró SIN LUGAR la inepta acumulación alegada y que quedó definitivamente firme por ausencia de recursos en su contra, firmeza declarada expresamente mediante auto de fecha 28 de junio de 2018, razón por la cual quien suscribe considera que subsistiendo la autoridad de cosa juzgada sobre el argumento expuesto en informes ante esta alzada, mal podría este sentenciador entrar a conocer del mismo nuevamente. Y así se decide.
Con relación a la tácita reconducción del contrato, alega el recurrente que el a quo desestimo el hecho que la arrendataria luego del vencimiento del contrato y la prórroga legal, se mantuvo ocupando el área arrendada pagando la renta y demás obligaciones que le correspondían conforme al contrato no obstante lo anterior, observa quien suscribe que la recurrida luego de verter el fundamento legal de tal excepción expresamente estableció lo siguiente:
“(…) En el caso que nos ocupa, el Tribunal observa que en fecha 28 de julio de 2016, con el auxilio de la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, la parte actora notificó a la demandada “que para el 03 de septiembre de 2016, fecha en la cual se agota el periodo de la Prorroga Lega, daremos por terminado el contrato de arrendamiento, motivo por el cual en la referida fecha deberá hacer entrega del Inmueble antes identificado completamente desocupado de bienes y personas y en las condiciones en que el referido inmueble fue entregado al momento del inicio de la relación arrendaticia”. De esta notificación se evidencia la manifiesta intención de la demandante de no consentir la ocupación la INVERSIONES CAFÉ RICO, C.A., sobre el inmueble arrendado.
Así mismo, observa el Tribunal que la Sala de Casación Civil, en la decisión antes citada, estableció que “No puede entenderse una actividad con mayor contundencia a los efectos de evidenciar la voluntad del arrendador de no continuar prorrogando el contrato, que la interposición de la demanda que así lo indique”, de manera que al haberse interpuesto la presente demanda de desalojo luego de finalizado el contrato, entiende este Juzgado que no ha existido el consentimiento en la ocupación de la demandada por parte de CONSORCIO EL RECREO C.A., razón por la cual concluye esta Juzgadora, que en el presente caso no existió la tacita reconducción del contrato de arrendamiento, alegada por la parte demandada. Así se decide.”

Desprendiéndose,al margen de la procedencia o no de dicho alegato para esta alzada, que la juzgadora de instancia realizó el análisis correspondiente a dicha defensa de fondo, razón por la cual mal podría prosperar la denuncia presentada en ese sentido. Y así se decide.
En lo que respecta a la falta de pronunciamiento en la sentencia recurrida sobre los alegatos de falta de ética de los apoderados de la actora y la falta de adecuación del contrato de arrendamiento a la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es imperativo para quien aquí suscribe hacer referencia al vicio de incongruencia, siendo este definido por la doctrina y la jurisprudencia, como una infracción al requisito de la sentencia de pronunciarse sobre el problema jurídico sometido a su decisión, circunscrita a los términos de la demanda y de la contestación, según el cual el juez sólo puede resolver las cuestiones que hayan sido presentadas en esos actos, aplicando el derecho a los hechos alegados y probados. Igualmente, el mismo adopta dos modalidades, la incongruencia positiva que ocurre cuando el juez extiende su decisión más allá de lo alegado por las partes en el proceso o incongruencia negativa, que se da cuando el juez omite pronunciamiento en relación a alguno de los alegatos efectuados por éstas.
En este sentido, la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal ha establecido que el vicio de INCONGRUENCIA NEGATIVA, se configura conforme se indicó con anterioridad, cuando los jueces no se pronuncian sobre los múltiples puntos objeto de la litis, asimismo que “(…) la falta de pronunciamiento, enmarca, los casos de incongruencia negativa consistentes en la falta de solución de aquellos puntos controvertidos, que si bien fueron mencionados o citados por el sentenciador, sin embargo sobre ellos, guarda silencio, al no analizarlos, establecerlos, correlacionarlos, calificarlos, apreciarlos o desecharlos. (Vid. Sentencia N° 461, Sala de Casación Civil, de fecha 7 de julio de 2017, expediente: 2017-170, caso: Advanced Media Technologies INC contra Supercable ALK International S.A.).
Ahora bien, de la revisión del texto de la recurrida, resulta evidente para quien suscribe que en el caso de marras, la juzgadora de mérito omitió pronunciarse sobre varios puntos de la controversia, como es el caso del alegato de falta de ética atribuida por el apoderado judicial de la parte demandada a los representantes judiciales de la actora, así como a la falta de adecuación del contrato a la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ambos presentados por la parte demandada, razón por la cual, siendo el último de los mencionados de necesaria resolución para la determinar la procedencia o no de las acciones propuestas, considera quien suscribe que ha ocurrido de manera indiscutible una vulneración del ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil que señala “(…) Toda sentencia debe contener (…) 5º Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse la instancia”, y al ser este uno de los requisitos formales de la sentencia, en atención a lo previsto en el artículo 244 del citado Código Adjetivo Civil, es forzoso para este sentenciador de alzada declarar la NULIDAD de la sentencia recurrida. Y así se decide.
No obstante lo anterior y en acatamiento al mandato legal contenido en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece la obligación que tienen los jueces de alzada de habiendo declarado la nulidad del fallo apelado, resolver el fondo del litigio, analizando y juzgando todos los alegatos planteados, razón por la cual este sentenciador pasa a cumplir con su misión previo análisis de los medios probatorios ofrecidos por las partes en el proceso:

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS
Junto con el escrito libelar:
• Consta a los folios 24 al 26 de la primera pieza del expediente, marcada “A”, copia fotostática de poder otorgado por el ciudadano EDUARDO SIMÓN NUCETE, en su condición de representante del CONSORCIO EL RECREO, C.A., en fecha 15 de marzo de 2017, a los abogados JUAN CARLOS TRIVELLA, MARIO EDUARDO TRIVELLA, RUBEN MAESTRE WILLS y PABLO ANDRÉS TRIVELLA, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el N° 48, tomo 50 de los libros de autenticaciones; y por cuanto no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, esta alzada la tiene como fidedigna y la valora conforme los artículos 12, 150, 151, 154, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil y se tiene como cierta la representación que ejercen los mandatarios en nombre de su poderdante. Y así se establece.
• Consta a los folios 28 al 41 y 42 al 45 de la primera pieza del expediente marcado “B”, contrato de arrendamiento suscrito entre el CONSORCIO EL RECREO, C.A., en su condición de arrendadora, y la empresa INVERSIONES CAFÉ RICO, C.A., otorgado en fecha 28 de octubre de 2002, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el N° 26, tomo 111 de los libros respectivos, y copia fotostática de menú MACCHIATO CAFFE GOURMET; y en vista que no fueron cuestionados en modo alguno por su contraparte, se valoran conforme las previsiones contenidas en los artículos 12, 429 y 509del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículo 1.356, 1.361 y 1.363 del Código Civil, y se aprecia de su contenido que ambas partes pactaron el alquiler de un área común de aproximadamente cuatro metros cuadrados (4 mts.2), distinguida con la letra y números K2-8, ubicada en el Nivel C2 del Centro Comercial El Recreo, situado en la Avenida Casanova con Calle El Recreo, Urbanización Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, destinada única y exclusivamente para la instalación de un negocio y/o fondo de comercio, cuyo objeto sería la venta de café servido y café en grano molido, bebidas frías y calientes no alcohólicas en general, postres, helados, croissants, paninis y ensaladas, venta de revistas y periódicos, bajo el nombre de MACCHIATO CAFFE GOURMET, conforme menú a ofrecer señalado ut retro, con una duración de tres (3) años, contados desde el 28 de diciembre de 2002, o a partir del día siguiente a la apertura al público del local, con derecho a una prórroga legal de un (1) año, conforme el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que regía para aquella oportunidad, obligándose la arrendataria al pago de los gastos por servicios que requiera el área arrendada, el pago de los recibos que emita la administradora del centro comercial por concepto de uso del área y condominio, y demás gastos que correspondan de acuerdo a las leyes, al contrato y a la normativa interna sobre las área destinadas a la instalación de kioscos, con una cláusula penal por incumplimiento en la entrega del bien alquilado a la expiración del contrato, entre otras.Y así se establece.
• Consta a los folios 47 al 61 de la primera pieza del expediente marcado “C”, contrato de arrendamiento suscrito entre el CONSORCIO EL RECREO, C.A., en su condición de arrendadora, y la empresa INVERSIONES CAFÉ RICO, C.A., otorgado en fecha 4 de junio de 2007, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el N° 53, tomo 70 de los libros respectivos; y en vista que no fue cuestionado en modo alguno por su contraparte, se valora conforme las previsiones contenidas en los artículos 12, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículo 1.356, 1.361 y 1.363 del Código Civil, y se aprecia de su contenido que ambas partes pactaron el alquiler de un área común de aproximadamente cuatro metros cuadrados (4 mts.2), distinguida con la letra y números K2-8, ubicada en el Nivel C2 del Centro Comercial El Recreo, situado en la Avenida Casanova con Calle El Recreo, Urbanización Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, destinada única y exclusivamente para la instalación de un negocio y/o fondo de comercio, cuyo objeto sería la venta de café servido y café en grano molido, bebidas frías y calientes no alcohólicas en general, postres, helados, croissants, paninis y ensaladas, venta de revistas y periódicos, bajo el nombre de MACCHIATO CAFFE GOURMET, con una duración de tres (3) años fijos, contados desde el 4 de marzo de 2007 hasta el 3 de marzo de 2010, con derecho a una prórroga legal de un (1) año, contada desde el 4 de marzo de 2010, hasta el 4 de marzo de 2011, conforme el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que regía para aquella oportunidad, obligándose la arrendataria al pago de los gastos por servicios que requiera el área arrendada, el pago de los recibos que emita la administradora del centro comercial por concepto de uso del área y condominio, y demás gastos que correspondan de acuerdo a las leyes, al contrato y a la normativa interna sobre las área destinadas a la instalación de kioscos, con una cláusula penal por incumplimiento en la entrega del bien alquilado a la expiración del contrato, entre otras. Y así se establece.
• Consta a los folios 63 al 72 de la primera pieza del expediente marcado “D”, contrato de arrendamiento suscrito entre el CONSORCIO EL RECREO, C.A., en su condición de arrendadora, y la empresa INVERSIONES CAFÉ RICO, C.A., otorgado en fecha 13 de mayo de 2011, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el N° 42, tomo 79 de los libros respectivos; y en vista que no fue cuestionado en modo alguno por su contraparte, se valora conforme las previsiones contenidas en los artículos 12, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículo 1.356, 1.361 y 1.363 del Código Civil, y se aprecia de su contenido que ambas partes pactaron el alquiler de un área común de aproximadamente cuatro metros cuadrados (4 mts.2), distinguida con la letra y números K2-8, ubicada en el Nivel C2 del Centro Comercial El Recreo, situado en la Avenida Casanova con Calle El Recreo, Urbanización Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, destinada única y exclusivamente para la instalación de un negocio y/o fondo de comercio, cuyo objeto sería la venta de café servido y café en grano molido, bebidas frías y calientes no alcohólicas en general, postres, helados, croissants, paninis y ensaladas, venta de revistas y periódicos, bajo el nombre de MACCHIATO CAFFE GOURMET, con una duración de un (1) año fijo, contado desde el 3 de marzo de 2011, con derecho a una prórroga legal de seis (6) meses, que termina el 3 de septiembre de 2012, conforme el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que regía para aquella oportunidad, obligándose la arrendataria al pago de los gastos por servicios que requiera el área arrendada, el pago de los recibos que emita la administradora del centro comercial por concepto de uso del área y condominio, y demás gastos que correspondan de acuerdo a las leyes, al contrato y a la normativa interna sobre las área destinadas a la instalación de kioscos, con una cláusula penal por incumplimiento en la entrega del bien alquilado a la expiración del contrato, entre otras.Y así se establece.
• Consta a los folios 74 al 82 dela primera pieza del expediente marcado “E”, contrato de arrendamiento suscrito entre el CONSORCIO EL RECREO, C.A., en su condición de arrendadora, y la empresa INVERSIONES CAFÉ RICO, C.A.,otorgado en fecha 14 de febrero de 2013, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el N° 21, tomo 16 de los libros respectivos; y en vista que no fue cuestionado en modo alguno por su contraparte, se valora conforme las previsiones contenidas en los artículos 12, 429 y 509del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículo 1.356, 1.361 y 1.363 del Código Civil, y se aprecia de su contenido que ambas partes pactaron el alquiler de un área común de aproximadamente cuatro metros cuadrados (4 mts.2), distinguida con laletra y números K2-8, ubicada en el Nivel C2 del Centro Comercial El Recreo, situado en la Avenida Casanova con Calle El Recreo, Urbanización Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, destinada única y exclusivamente para la instalación de un negocio y/o fondo de comercio, cuyo objeto sería la venta de café servido y café en grano molido, bebidas frías y calientes no alcohólicas en general, postres, helados, croissants, paninis y ensaladas, venta de revistas y periódicos, bajo el nombre de MACCHIATO CAFFE GOURMET, con una duración de un (1) año fijo, contado desde el 4 de septiembre de 2012 hasta el 3 de septiembre de 2013, con derecho a una prórroga legal de seis (6) meses, que termina el 3 de marzo de 2014, conforme el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que regía para aquella oportunidad, obligándose la arrendataria al pago de los gastos por servicios que requiera el área arrendada, el pago de los recibos que emita la administradora del centro comercial por concepto de uso del área y condominio, y demás gastos que correspondan de acuerdo a las leyes, al contrato y a la normativa interna sobre las área destinadas a la instalación de kioscos, con una cláusula penal por incumplimiento en la entrega del bien alquilado a la expiración del contrato, entre otras. Y así se establece.
• Consta a los folios 84 al 88 de la primera pieza del expediente marcado “F”, original de notificación judicial practicada en fecha 28 de julio de 2016, por la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda. La representación judicial de la parte demandada y recurrente, al momento de contestar la acción y al fundamentar su recurso de apelación ante esta alzada, sostiene que tal actuación es ilegal por cuanto esta debió ser realizada por un juez, ya que los notarios no tienen entre sus funciones la entrega de notificaciones, aunado a que la misma fue enviada a una persona distinta a la cual estaba siendo dirigida; y en vista que dicha prueba al versar sobre un acto de un ente público que solo admite prueba en contrario, y que no fue tachado de falso por la contraparte, resulta improcedente tal cuestionamiento, y siendo que ellos cumplen con su objetivo al lograr poner en conocimiento del destinatario sobre el particular contenido en la misma, no es imprescindible que sea estrictamente recibido por éste último, conforme fue establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 14 de diciembre de 2006, con ponencia del Magistrado PEDRO RONDÓN HAAZ, en caso análogo cuando determinó sobre la eficacia de las notificaciones de desahucio, que: “(…) Al respecto, la Sala Constitucional estima que, para los efectos de cuándo se considera verificado el desahucio o debidamente comunicada la voluntad del arrendador de poner fin al contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cabe la aplicación analógica de la regla que contiene el artículo 1.137 in fine del Código Civil que dispone: “La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla.” En efecto, la Sala considera aplicable el artículo 1.137 eiusdem a la participación de la no prórroga del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por parte del arrendador al arrendatario, por cuanto la norma está especialmente dispuesta para la regulación de la materia contractual. En el caso de autos, no existe duda de que el telegrama que la arrendadora envió a la arrendataria con el propósito de informarle acerca de la no prórroga del contrato de arrendamiento que habían suscrito, se entregó en el inmueble que constituye el objeto del contrato, con lo cual, coherente con el artículo 1.137 in fine del Código Civil, se presume que esa decisión del arrendador era de su conocimiento. El criterio del tribunal de primera instancia del juicio que motivó el amparo de autos, de que el telegrama que informaba la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato de arrendamiento no era válido, puesto que no había sido recibido personalmente por la arrendataria, causaría una distorsión indeseable en el equilibrio que debe imperar en todo contrato de arrendamiento, donde ambas partes tienen obligaciones y deberes que cumplir. La simple consideración de que a falta de recepción personal por la parte arrendataria del desahucio, el mismo se tiene como no realizado, a pesar de que se hubiere hecho en el inmueble objeto de arrendamiento, daría lugar a una práctica insana por parte de los arrendatarios de no recibir ninguna comunicación que provenga de los arrendadores con el único objetivo de la evasión de cualquier notificación que implique el conocimiento de un hecho que provoque un efecto jurídico determinado. En criterio de esta Sala, si bien el arrendamiento se ha entendido e, incluso, ha sido regulado por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como un contrato que por esencia presenta un importante contenido social, no puede desconocerse que una de las partes contratantes es titular de un derecho constitucional, como lo es el derecho de propiedad, el cual, en el marco de un Estado Social de Derecho y de Justicia como lo propugna el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, tiene que ser garantizado y protegido”; en consecuencia se valora y se aprecia de su contenido que dicho ente participó en el inmueble dado en arrendamiento la voluntad del demandante sobre la no continuidad de la relación locataria que los une al vencimiento de la prórroga legal. Y así se establece.
Junto con diligencia del 15/3/2018:
• Constan a los folios 148 al 153 y 154 al 164 de la primera pieza del expediente, copias fotostáticas de registro mercantil de la empresa INVERSIONES CAFÉ RICO, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 8 de agosto de 2002, bajo el N° 45, tomo 688-A-Qto., según acta de asamblea extraordinaria realizada en fecha 30 de octubre de 2015, e inscrita ante el Registro Mercantil Quinto, en fecha 9 de marzo de 2017, bajo el N° 2, tomo 77-A y participación y nota de documento inherente al referido giro comercial; y por cuanto no fueron cuestionadas en modo alguno en su oportunidad legal, esta alzada las tiene como fidedigna y las valora conforme los artículos 12, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil y se tiene como cierta la constitución de dicha compañía anónima. Y así se establece.
Junto con el escrito de contestación:
• La representación de la empresa accionada al momento de dar contestación a la demanda, alegó e hizo valer como prueba la confesión espontánea contenida en el libelo de la demanda, en lo dicho por el apoderado de su contraparte al sostener la arrendataria prevalida de que el pago de los cánones de alquiler se hacía mediante depósitos en la cuenta bancaria de la actora, sobre la cual, considera este juzgador que al tratarse de un alegato del libelo de demanda, el mismo no constituye confesión espontanea como lo ha señalado la jurisprudencia patria, al faltar el requisito del “animus confitendi” (Vid. Criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en su sentencia de fecha 10 de mayo de 2016, caso Lina Esther Rolón Molina Vs. Haydee Josefina Albino Caraballo, con ponencia de la Magistrada Vilma María Fernández González). Y así se establece.
• Consta a los folios 191 al 194 de la primera pieza del expediente marcado “1”, contrato de transacción extrajudicial, suscrito entre el CONSORCIO EL RECREO, C.A., en su condición de arrendadora, y la empresa INVERSIONES CAFÉ RICO, C.A., otorgado en fecha 4 de junio de 2007, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el N° 50, tomo 70 de los libros respectivos; y en vista que no fue cuestionado en modo alguno por su contraparte, se valora conforme las previsiones contenidas en los artículos 12, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículo 1.356, 1.361 y 1.363 del Código Civil, y se aprecia de su contenido que ambas partes reconocen haber suscrito en fecha 28 de octubre de 2002, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el N° 26, tomo 111 de los libros respectivos, un contrato de arrendamiento sobre un área común de aproximadamente cuatro metros cuadrados (4 mts.2), distinguida con la letra y números K2-8, ubicada en el Nivel C2 del Centro Comercial El Recreo, situado en la Avenida Casanova con Calle El Recreo, Urbanización Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, y que en virtud de haber vencido su tiempo de vigencia y de su prórroga legal, la inquilina devuelve el área arrendada, dando por terminado el contrato, dándose el más amplio, total y absoluto finiquito. Y así se establece.
• Consta a los folios 195 al 199 de la primera pieza del expediente marcada “2”, copia fotostática de finiquito contractual, suscrito entre el CONSORCIO EL RECREO, C.A., en su condición de arrendadora, y la empresa INVERSIONES CAFÉ RICO, C.A., otorgado en fecha 13 de mayo de 2011, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el N° 43, tomo 79 de los libros respectivos; y en vista que no fue cuestionado en modo alguno por su contraparte, se tiene como fidedigna y se valora conforme las previsiones contenidas en los artículos 12, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículo 1.356, 1.361 y 1.363 del Código Civil, y se aprecia de su contenido que ambas partes reconocen haber suscrito en fecha 4 de junio de 2007, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el N° 53, tomo 70 de los libros respectivos, un contrato de arrendamiento sobre un área común de aproximadamente cuatro metros cuadrados (4 mts.2), distinguida con la letra y números K2-8, ubicada en el Nivel C2 del Centro Comercial El Recreo, situado en la Avenida Casanova con Calle El Recreo, Urbanización Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, y que en virtud de haber vencido su tiempo de vigencia y de su prórroga legal, la inquilina devuelve el área arrendada, dando por terminado el contrato, y finiquitado el mismo. Y así se establece.
• Consta a los folios 200 al 204 de la primera pieza del expediente marcada “3”, copia fotostática de finiquito contractual, suscrito entre el CONSORCIO EL RECREO, C.A., en su condición de arrendadora, y la empresa INVERSIONES CAFÉ RICO, C.A., otorgado en fecha 14 de febrero de 2013, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el N° 19, tomo 16 de los libros respectivos; y en vista que no fueron cuestionados en modo alguno por su contraparte, se tiene como fidedigna la copia fotostática y se valoran en su conjunto conforme las previsiones contenidas en los artículos 12, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículo 1.356, 1.361 y 1.363 del Código Civil, y se aprecia de su contenido que ambas partes reconocen haber suscrito en fecha 13 de mayo de 2011, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el N° 42, tomo 79 de los libros respectivos, un contrato de arrendamiento sobre un área común de aproximadamente cuatro metros cuadrados (4 mts.2), distinguida con la letra y números K2-8, ubicada en el Nivel C2 del Centro Comercial El Recreo, situado en la Avenida Casanova con Calle El Recreo, Urbanización Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, y que en virtud de haber vencido su tiempo de vigencia y de su prórroga legal, la inquilina devuelve el área arrendada, dando por terminado el contrato, y finiquitado el mismo. Y así se establece.
• Constan a los folios 205 al 206 de la primera pieza del expediente, planillas de pagos de aranceles, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, de fechas 1 y 2 de febrero de 2013, por conceptos de autenticaciones, ejemplares adicionales, habilitación, procesamiento, complemento planilla, transporte y traslado; y aunque las mismas no fueron objeto de cuestionamiento alguno, esta alzada las desecha del juicio por considerarlas impertinentes en relación con el thema decidendun. Y así se establece.
• Constan a los folios 207 al 212 de la primera pieza del expediente, recibos de pagos de cánones de arrendamiento, inherentes al inmueble, correspondientes a las mensualidades de junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2014; ypor cuanto dichas documentales no fueron cuestionadas en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal las valora conforme los artículos 12, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil, y de los mismos se aprecia que la demandada entregó el pago correspondiente al canon de arrendamiento de los meses antes indicados. Y así se establece.
• Constan a los folios 213 al 225 y 226 al 234 de la primera pieza del expediente, reproducciones de planillas de depósitos bancarios, realizados en la cuenta 0114-0164-32-1640070460 del Banco del Caribe, Banco Universal y en la cuenta 0115-0023-41-3000483851 del Banco Exterior, Banco Universal, a las cuales se adminiculan la argumentación del co-apoderado judicial de la parte actora, contenida en diligencia de fecha 18 de julio de 2019, cursante al folio 431 de la primer pieza del expediente y las misivas de fechas 31 de mayo de 2013 y 2 de mayo de 2014, enviadas por esta última a la parte demandada, haciéndole saber las cuentas donde debía realizar los depósitos a su nombre. Ahora bien, de la revisión efectuada minuciosamente a las actas procesales que conforman estos autos, se pudo determinar se admitió en la oportunidad probatoria prueba de informas a tal efecto, sin embargo la mismo no llegó a ser evacuada, no obstante lo anterior, el abogado de la parte actora reconoció expresamente que ambas cuentas bancarias pertenecen a su representada, al ser titular de las mismas conforme se desprende de la misiva ut supra; por lo que observa este juzgador que de acuerdo al criterio emanado por nuestro máximo Tribunal, según jurisprudencia emanada de la sala de Casación Civil de fecha 20 de diciembre del 2005, con ponencia de la magistrado Isbelia Pérez de Caballero, en expediente Nro. AA20-C-2005-000418, el cual consideró que las planillas de depósitos emanadas de instituciones bancarias encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas (art. 1383 del Código Civil), constituyendo pruebas documentales de carácter privado emanados directamente de las partes, no necesitando en consecuencia, ser ratificados mediante prueba testimonial, por cuanto el banco funge como mandatario de su cliente, pudiendo certificar la operación de que se trate en nombre de su titular, bien sea cuenta ahorrista o cuentacorrentista, concluyendo así que se tratan de medios probatorios eficaces y capaces de dar fe de su contenido, y en el caso de autos bien se aprecia que CONSORCIO EL RECREO, C.A., figura como titular de las cuentas, siendo acompañado dicho depósito con el propósito de probar el pago aludido, y teniendo la referida planilla el respectivo sello y nota de validación de la entidad financiera emisora de dicha planilla, este tribunal le otorga valor probatorio apreciándolo conforme al artículo 1.383 del Código Civil, desprendiéndose del mismo los depósitos realizados por la parte accionada en la cuenta de la accionante. Y así se establece.
• Consta a los folios 356 al 358 de la primera pieza del expediente, inspección judicial que promoviera la representación judicial de la parte demandada y recurrente, a la cual se adminiculan la reproducciones fotográficas aportadas por el experto fotógrafo designado KEISER ZORRILLA, que constan a los folios 359 al 391 del referido expediente, a fin de dejar constancia sobre el funcionamiento en el área arrendada de la empresa demandada, la forma, estructura, localización, distribución, mobiliario, enseres, identificación, en ocasión de probar que dicha área al ser un espacio no vendible, no le corresponde ninguna alícuota y por ende no está obligada a pagar cuota de condominio alguna; y aunque la misma no fue cuestionada en modo alguno por su contraparte, mal puede este sentenciador apreciar de ella la exoneración del pago del condominio que se demanda de forma subsidiaria. Y así se establece.
Posterior al auto de fijación de la Audiencia o Debate Oral:
• Consta a los folios 393, 394 al 430de la primera pieza del expediente, acuse de recibo emanado de la Gerencia Corporativa de Finanzas de la Administradora NSM 99, C.A., dando respuesta a la prueba de informes promovida por la representación judicial de la parte demandada y recibos de condominio librados a la parte demandada; y en vista que no fueron cuestionados en modo alguno por su contraparte, se valoran conforme las previsiones contenidas en los artículos 12, 433 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, y se aprecia de su contenido que la empresa CAFÉ RICO, C.A., desde que arrendó el área denominada Kiosco K2-8, asumió el pago de las cuotas de condominio del Centro Comercial El Recreo; que canceló con mucho retraso las cuotas de condominio hasta el mes de enero de 2015; que debido a esos retrasos en los pagos el condominio del sector comercial paralizó temporalmente la emisión de las facturas de las cuotas de condominio que correspondía a la señalada área, específicamente, desde el mes de enero de 2015 hasta el mes de junio de 2016, puesto que las facturas anteriores emitidas y no pagadas por dicha empresa, habían generado la carga al referido condominio del sector comercial, de enterar mensualmente al fisco el Impuesto al Valor Agregado; que a partir del mes de julio de 2016, se reanudó la facturación emitiendo en consecuencia a nombre de CAFÉ RICO, C.A., la factura N° 02151472, de fecha 16 de agosto de 2016, por la cantidad de cincuenta y tres mil ciento veinte bolívares con ochenta y nueve céntimos (Bs.F 53.120,89), cuya factura comprende el monto total acumulado de los gastos de condominio desde los meses de enero de 2015 hasta julio de 2016; y la factura N° 02151497, de fecha 30 de agosto de 2016, por la cantidad de veinte mil setenta y un bolívares con dos céntimos (Bs.F 20.071,02), cuya factura comprende la cuota de condominio del mes de agosto de 2016, las cuales fueron recibidas y selladas por la parte demandada, sin que hayan sido canceladas por esta, y que a partir del mes de agosto de 2016, las cuotas de condominio fueron asumidas por el propietario del inmueble, a saber, CONSORCIO EL RECREO, C.A., en vista de la falta de pago de las facturas anteriores. Y así se establece.

Ahora bien, versa la presente acción sobre la pretensión de desalojo del inmueble suficientemente identificado en autos, que fuera presentada por la parte accionante, con fundamento en el literal “g” del artículo 40 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y subsidiariamente por la falta de pago de los gastos mensuales de condominio de conformidad con el literal “a” del mismo artículo, siendo contradicha la pretensión alegando la demandada que en el contrato de autos operó la tacita reconducción al haber continuado la relación arrendaticia posterior al vencimiento del contrato, cumpliendo ella (la demandada) con las obligaciones inherentes a los pagos.
Así las cosas, preliminarmente a su defensa de fondo, el apoderado judicial de la parte demandada señaló la falta de adecuación del contrato de arrendamiento presentado como documento fundamento de la presente acción, a las disposiciones establecidas en la nueva ley, arguyendo que resulta insólito que la arrendadora desatendiendo la obligación legal de adecuar el contrato a la nueva legislación y después de transcurrido tanto tiempo pretenda demandar el desalojo por las razones que fueren legales o no con fundamento en la misma ley y que un tribunal de la República lo admita contrariamente a la ley.
Que durante la relación arrendaticia, las partes estuvieron sometidas a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero en el mes de mayo de 2014, entró en vigencia la nueva ley, por lo que solicita pronunciamiento con referencia a la admisión de una demanda fundamentada en la nueva ley que no fue la rigió la relación contractual, ya que el contrato no reúne ninguna de las nuevas exigencias.
Ahora bien, con la entrada en vigencia del Decreto No. 929, del 24 de abril de 2014, publicada en la Gaceta Oficial No. 40.418, de fecha 23 de mayo de 2014, resultan inocultables una serie de cambios a las reglas jurídicas mediante las cuales se tutelaban las relaciones locativas para todos aquellos inmuebles destinados al uso comercial. Al efecto, la nueva norma dispuso entre otras cosas una estructura expresa para diseñar los contratos, fórmulas de pago y una serie de elementos que en vigencia de la antigua Ley de Arrendamientos inmobiliarios quedaban a la interpretación de las partes contratantes o inclusive de los administradores de justicia.
No obstante lo anterior, su entrada en vigencia no podía suponer la inexistencia de las relaciones locativas pactadas con anterioridad a ella, razón por la cual el legislador en el mencionado decreto dispuso en la cláusula transitoria primera lo siguiente:
Disposiciones Transitorias
Primera: Todos los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigor de este Decreto Ley, deberán ser adecuados en un lapso no mayor a seis (6) meses a lo establecido en este Decreto Ley.

Desprendiéndose de la norma anteriormente trascrita la obligación de las partes contratantes de adecuar los contratos vigentes a los nuevos paradigmas arrendaticios diseñados en el Decreto Ley, no obstante a ello no observa este administrador de justicia el establecimiento de sanción alguna a la falta de adecuación de los mismos, mucho menos la sanción de inexistente, ilegal o de imposible tutela jurisdiccional que pretende la parte demandada se le imponga al contrato de marras, el cual en criterio de quien suscribe inclusive estaba exento de dicha adecuación, por encontrarse su lapso de vigencia contractual vencido a la fecha entrada en vigencia del antes referido Decreto Ley, razón por la cual, el argumento de la parte demandada no prospera en derecho. Y así se decide.
Por su parte y con relación a que ley le es aplicable al presente caso, observa quien aquí administra justicia que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, en su disposición derogatoria primera, establece expresamente lo siguiente:
Disposición Derogatoria Primera: Se desaplican, para la categoría del inmuebles, cuyo arrendamiento regula el presente Decreto Ley, todas las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999.”.

Por su parte el artículo 2 del citado Decreto, a los fines de su aplicación e interpretación, estableció que se entenderán por “inmuebles destinados al uso comercial”“(…)aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí sólo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a éste. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso comercial los locales ubicados en centros comerciales”.
Ahora bien, en el caso de marras pudo quien suscribe evidenciar de las actas que conforman el presente expediente, más específicamente del último contrato de arrendamiento suscrito producto de la litis, el cual riela en los folio 74 al 82 de la primera pieza del expediente, en su cláusula primera que se refiere al inmueble como “(…) un área común de aproximadamente cuatro metros cuadrados (4 mts.2), distinguida con la letra y números K2-8, ubicada en el nivel C2 del Centro Comercial El Recreo, situado en la Avenida Casanova con Calle El Recreo, Urbanización Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, destinada única y exclusivamente para la instalación de un negocio y/o fondo de comercio”, siendo evidente que el mismo al estar destinado al uso comercial, encuadra perfectamente entre los inmuebles tutelados por el referido decreto, siendo esta la Ley que le es aplicable. Y así se decide.
Desechados así los argumentos preliminares expuestos por la parte demandada, es imperativo indicar que en materia contractual, el artículo 1.133 del Código Civil, dispone que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir o extinguir entre ellas un vínculo jurídico, por un lado, y por el otro, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.159 eiusdem, el contrato tiene fuerza de ley entre las partes, no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley. En este mismo sentido, el artículo 1.160 de la ley sustantiva civil, señala que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos, mientras que en el artículo 1.167, ibídem, indica que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello.
Ahora bien, según el diccionario enciclopédico de derecho usual, Tomo V, de GUILLERMO CABANELLAS, la relación jurídica es todo vínculo de derecho entre dos o más personas o entre una de ellas al menos y una cosa corporal o incorporal con trascendencia en el ordenamiento vigente. De ahí que la relación arrendaticia inmobiliaria es el vínculo que se establece entre el arrendador y el arrendatario y que, teniendo como objeto un determinado inmueble, da lugar a una pluralidad de trascendencias en el orden jurídico concreto y especial que regula ese vínculo y sus efectos o consecuencias, dentro de un privilegio o tutela de protección limitada, especialmente en beneficio del arrendatario. De ello tenemos que el contrato de arrendamiento es un vínculo de derecho entre arrendador y arrendatario, siendo indudable que ese vínculo crea una relación jurídica.
Por su parte, CARNELUTTI sostiene que las relaciones jurídicas no son otra cosa que uniones establecidas por el derecho y que la noción más amplia y sencilla de relación jurídica es la de una conexión constituida por el derecho entre dos sujetos respecto a un objeto. En efecto, el vínculo obligatorio que une al arrendador y al arrendatario con motivo del uso que éste da al inmueble que ocupa teniendo como contrapartida el pago del precio, de lo cual puede deducirse que se hace referencia al vínculo jurídico no como vinculación establecida en una norma arrendaticia entre una condición y una consecuencia, en razón de la cual el conocimiento imputa esta a aquella, sino como nexo establecido por la norma arrendaticia entre el deber u obligación de un sujeto y la facultad o derecho subjetivo de otro, integrando ambos, simultáneamente la consecuencia jurídica.
El contrato de arrendamiento es un vínculo jurídico que atiende a la bilateralidad nutrida por la presencia de obligaciones recíprocas o correspectivas en donde la consensualidad deviene en el perfeccionamiento de la relación, es decir, se perfecciona solo consensus; siendo la misma no solemne, ni formal, a menos que se requiera formalidad escrita, pero únicamente a los efectos del ordinal 5º del artículo 1.920 del Código Civil, como requisito ad probationen sin que en todo caso, se enerve su existencia jurídica; pues puede establecerse por escrito, pero también verbis; cuya relación se distingue por su onerosidad ya que en caso contrario, se tratará de otro tipo de relación; de tracto sucesivo, pues no se agota de inmediato, donde el goce del inmueble a cada instante se genera o produce mientras dure la relación, tanto que el pago no se debe a cada momento sino periódicamente, como relación continuativa y no instantánea; siendo asimismo, una relación temporal en cuanto a la duración limitada y por tanto, no es perpetua; además de ser conmutativa, pues las ventajas del arrendador y el arrendatario son ciertas, en cuanto cada uno las conoce desde el inicio de la relación: el arrendador, el pago del canon y el arrendatario, gozará del bien arrendado.
Es de hacer notar que la relación arrendaticia cobra especial interés para quienes se vinculan a través de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cuando del beneficio de la prórroga legal del contrato se trata a los efectos del cómputo debido a que es esencial la data de esa relación independientemente de los contratos celebrados en el curso de su desarrollo, en virtud que ese lapso legal va en orden ascendente entre seis (6) meses y tres (3) años.
Por su parte, los doctores GILBERTO GUERRERO QUINTERO y GILBERTO ALEJANDRO GUERRERO ROCCA, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, Volumen I: Parte Sustantiva y Procesal, que objetivamente comparte éste juzgador de alzada, en relación a la determinación o indeterminación de los contratos de arrendamiento, entre otras cosas, expresan que:
“(…) LA RELACIÓN INDETERMINADA. El contrato de arrendamiento es a “tiempo indeterminado” cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuánto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal mediante escrituración, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal. (ommisis) La “indeterminación temporal” no consiste en falta de tiempo, sino por el contrario existe un tiempo, pero impreciso o incierto en orden a su límite cuántico, toda vez que las partes no han precisado la extensión del mismo, aun cuando no tiene lugar, bajo ninguna forma o modalidad, la perpetua ilimitación; …ommisis… No obstante, se toma en consideración, para no caer en equívocos, que la “indeterminación del tiempo” no es indeterminación de la prestación, puesto que la del arrendador (proporcionar el goce y uso de la cosa), como la propia del arrendatario (pagar el canon arrendaticio en la forma establecida en el contrato) están perfectamente definidas. Nos referimos, de modo específico, únicamente a “indeterminación de la duración”. …omisis… En el contrato por tiempo indeterminado no existe una dimensión temporal determinada, fija, específica, concreta, establecida y limitada, para la duración de la relación arrendaticia. Si bien es cierto que allí, en el propio contrato, puede conocerse el inicio de esa relación, no obstante la indeterminación se encuentra en su duración. Aún cuando las partes conocen el momento de su inicio, sin embargo no saben con exactitud el momento de su conclusión. …omisis… LA RELACIÓN A PLAZO FIJO.… En el ámbito inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio. … En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. (…)pues, entonces, allí los efectos no cesan y el contrato continuará vigente, esto es, no se extingue, sino que este acontecimiento se producirá con posterioridad al vencerse el tiempo establecido, en los términos indicados en la ley o según el acuerdo de los contratantes. De modo que esa prolongación del lapso temporal, hace que el contrato continúe produciendo los efectos: éstos naciendo y existiendo, dando lugar y vida a las obligaciones correspectivas de los sujetos intervinientes en esa relación arrendaticia (…) Aunque el término es un acontecimiento “cierto”, se distingue entre “cierto” e “incierto”, según sea o no “cierto” el día en que se realizará un hecho, que indudablemente, debe verificarse. El “término cierto” es aquel que se denomina “certusan et certusquando”. El “término incierto” es el certusan, incertusquando que se observa en la relación temporal arrendaticia indeterminada, que aun cuando tiene un “término inicial cierto” (inicio o comienzo de la relación en su temporalidad), sin embargo, es incierta su conclusión temporal, al no conocerse anticipadamente el momento conclusivo de su inicio, no obstante que no será a perpetuidad la relación, además de que existen modos o formas para poner término a la misma. …El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado, aun cuando no exclusivo del mismo, puesto que si del arrendamiento sin determinación temporal se trata, éste bajo ninguna forma puede existir a perpetuidad debido a que siempre se le podrá poner término de conformidad con lo dispuesto en la ley o según la previsión de las partes. Si observamos lo dispuesto en el artículo 1.559 del Código Civil, pareciera que con el solo vencimiento de ese término el contrato queda extinguido, concluido, terminado (“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio”). Sin embargo no es así, pues según el artículo 38 de la LAI, los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las reglas que tal norma contempla (vid. Prórroga legal). Además, el propio artículo 1.600 eiusdem, se ocupa de clarificar que: Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo; no obstante que: Si ha habido desahucio, el arrendatario, aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción. (art. 1.601, CC)”.

Ahora bien, como se indicó anteriormente, la acción que da inició a las presentes actuaciones está orientada al desalojo del inmueble de marras constituido por un área común de aproximadamente cuatro metros cuadrados (4 mts.2), distinguida con laletra y números K2-8, ubicada en el Nivel C2 del Centro Comercial El Recreo, situado en la Avenida Casanova con Calle El Recreo, Urbanización Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, dado en arrendamiento mediante la suscripción de diversos documentosotorgados ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fechas 28 de octubre de 2002, 4 de junio de 2007, 13 de mayo de 2011 y 14 de febrero de 2013, destinada única y exclusivamente para la instalación de un negocio y/o fondo de comercio, cuyo objeto sería la venta de café servido y café en grano molido, bebidas frías y calientes no alcohólicas en general, postres, helados, croissants, paninis y ensaladas, venta de revistas y periódicos, bajo el nombre de Macchiato Caffe Gourmet, todo ello con fundamento en los supuestos de hecho contenidos en el literal g) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y en ese sentido se colige:
En relación a la mencionada causal de desalojo, a saber, la contenida en el literal g) del artículo 40 ibídem, la representación de la parte demandante, como fundamento de una de sus pretensiones, arguye que estando en presencia de una relación arrendaticia que se ha mantenido a lo largo de los años a tiempo determinado y habiendo fenecido el último contrato suscrito por las partes así como la prórroga legal que le corresponde por ley a le relación arrendaticia en pleno, sin que la arrendataria haya dado cumplimiento a la entrega material del bien, en las mismas buenas condiciones que lo recibió, tal como estaba obligada, se vio obligada a accionar la vía jurisdiccional para la tutela de sus derechos
Las anteriores aseveraciones fueron rechazadas por los apoderados judiciales de la empresa demandada, partiendo de su afirmación de que se trata de un contrato a tiempo indeterminado, por haber operado la institución de la tácita reconducción, toda vez que desde la fecha de vencimiento de la última prórroga legal, su mandante continuó ocupando el inmueble y la arrendadora recibiendo las pensiones de alquiler, a pesar que ésta última le haya realizado la inocua notificación de no renovación contractual y de su prórroga legal en una persona distinta de su mandante, tomando en consideración que a través de los diversos finiquitos suscritos, ambas partes pactaban la culminación de cada período contractual, el disfrute de cada una de sus prórrogas legales y que su mandante renunciaba a dicho disfrute, siendo la última por el lapso de seis (6) meses y no de tres (3) años como lo pretende la demandante, aunado a que la notificación realizada resulto en criterio de la demandada ineficaz al no estar la notaría facultada para ello.
En ese sentido, resulta pertinente a los fines del presente fallo referir que la institución de la tácita reconducción se encuentra regulada en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, que prevén:
Artículo 1.600: Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. (Subrayado nuestro)
Artículo 1.614: En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado. (Destacado añadido)

Desprendiéndose de la inteligencia de las precitadas normas lo que la doctrina denomina como “tácita reconducción”, que no es otra cosa, que la conversión de un contrato a tiempo determinado en uno sin determinación de término, para lo cual es necesario que concurran tres circunstancias, las cuales a saber son:
1.- Que se trate inicialmente de un contrato a tiempo determinado. 2.- Que el inquilino continúe ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente y, 3.- Que a ésta circunstancia no se oponga el propietario, lo cual en la práctica se hace patente cuando este recibe el pago de los cánones de arrendamientoa plena satisfacción.
En relación con dicha institución, el tratadista EMILIO CALVO BACA, en su análisis exegético al Código Civil, expresa que se requiere siempre y en todo tiempo que no exista una voluntad del arrendador contraria al mantenimiento del contrato para que pueda existir la presunción de renovación, lo cual implica que a la expiración del término fijado en el contrato el arrendatario quede y se le deje, en posesión de la cosa arrendada sin oposición, sin que aparezca ninguna norma legal, que consagre cuánto tiempo de duración debe haber en ese goce de la cosa, para deducir que las partes han tenido la intención de hacer un nuevo contrato. (Obra citada: Código Civil Venezolano, Comentado y Concordado, Tomo II, Ediciones Libra)
Por su parte, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 789 de fecha 21 de julio de 2010, expediente Nº 2010-0517, dispuso lo que sigue:
“(…) esta Sala advierte que de acuerdo con lo establecido en el artículo 1614 del Código Civil para que opere la tácita reconducción de un contrato de arrendamiento resulta imprescindible que, una vez vencido el contrato, el inquilino siga ocupando el inmueble sin oposición del propietario, circunstancia esta que no se presenta en el caso de autos, ya que los demandantes accionaron judicialmente de manera inmediata una vez que venció el término de la prórroga legal, al no haber cumplido el arrendatario con la obligación de la entrega del inmueble arrendado.”

Siendo evidente que tanto la doctrina como la jurisprudencia patria consideran que la inercia del arrendador ante la permanencia del arrendatario en el inmueble arrendado, una vez vencido el término natural del contrato y la prórroga legal, resulta de capital importancia para la configuración de tacita reconducción del contrato locativo que vincula a las partes. Y así se establece.
Ahora bien, conforme a lo anterior observa quien suscribe que ambas partes han sido contestes en admitir que hasta el 3 de septiembre de 2013 los vinculaba una relación arrendaticia a tiempo determinado, con lo cual se da por satisfecho el primero de los requisitos. Y así se establece.
En cuanto a la continuidad de la posesión del inquilino sobre el bien arrendado, una vez vencido el plazo establecido contractualmente se observa que alegó la accionante que ante el vencimiento de la relación arrendaticia e inclusive habiendo concluido la prórroga legal, su hoy contendor judicial no hizo entrega del inmueble, señalando la demandada al efecto que ha mantenido la posesión del inmueble arrendado una vez vencida la prórroga legal, no siendo un punto controvertido la posesión de inmueble arrendado, dado que ambas partes coinciden en que la misma no ha sido interrumpida, con lo cual se tiene cumplido el segundo de los requisitos. Y así se decide.
Por su parte, a fin de analizar el requisito referido a la falta de oposición del arrendador a la continuidad de la posesión del arrendado, la cual sostiene la doctrina se exterioriza cuando el primero de ellos recibe los pagos de los cánones de arrendamiento a plena satisfacción, resulta necesario analizar primeramente la temporalidad de la relación arrendaticia y la consecuente determinación temporal de prórroga legal que a ella le correspondía, para así poder juzgar si los pagos realizados y valorados previamente al analizar la oferta probatoria se hicieron efectivamente como expone la parte actora en vigencia de la prórroga legal de tres años contados desde el vencimiento del último contrato en fecha 3 de septiembre de 2013, o como lo sostiene la demandada, los referidos pagos se hicieron una vez vencido el plazo contractual y la prórroga de 6 meses, traduciéndose tal hecho en la verificación del requisito faltante para la configuración de la institución de la tácita reconducción.
En tal sentido, de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, así como de la oferta probatoria aportada por las partes a los fines de probar sus respectivas afirmaciones, se evidencia que la relación arrendaticia de marras inició originariamente con el contrato suscrito de fecha 28 de octubre de 2002 (folios 28 al 45), verificándose que la relación locativa comenzó a transcurrir desde el 28 de diciembre de 2002, con una duración de tres (3) años venciendo la misma el 27 de diciembre de 2005 y una prórroga contractual de un (1) año, la cual culminó el 27 de diciembre de 2006; posteriormente, en fecha 4 de junio de 2007, suscribieron transacción extrajudicial en la cual se señaló que las partes daban por terminado dicha contratación en razón a que había culminado el término de duración y su prórroga contractual; el segundo contrato se suscribió en fecha 4 de junio de 2007 (folios 47 al 61), con una duración al igual que el anterior de tres (3) años, contados a partir del 4 de marzo de 2007 al 3 de marzo de 2010, otorgándose una prórroga contractual de un (1) año que venció el 3 de marzo de 2011, suscribiéndose nuevamente transacción extrajudicial en fecha 13 de mayo de 2011, en la cual al igual que la anterior las partes manifestaron que el contrato venció en fecha cierta, a saber 3 de marzo de 2011 y que daban por terminado el mismo; con relación al tercer contrato, suscrito en fecha 13 de mayo de 2011 (folios 63 al 72), se estableció que la duración del mismo sería por un (1) año fijo a partir del 3 de marzo de 2011, por lo que el mismo venció en fecha 3 de marzo de 2012, con una prórroga contractual de seis (6) meses, culminando la misma en fecha 3 de septiembre de 2012, suscribiendo al igual que en las otras oportunidades finiquito contractual en fecha 14 de febrero de 2013, en la cual se reconoce la terminación del contrato; finalmente el cuarto contrato fue suscrito en fecha 14 de febrero de 2013 (folios 74 al 82), en el mismo se determinó que la relación arrendaticia sería de un (1) año contado a partir del 4 de septiembre de 2012 al 3 de septiembre de 2013, con una prórroga contractual de seis (6) meses, finalizando la misma en fecha 3 de marzo de 2014.
Desprendiéndose con meridiana claridad de lo antes expuesto que la dinámica arrendaticia de los hoy sujetos procesales en la presente causa, estribó en la suscripción consecutiva de contratos de arrendamiento a tiempo determinado, haciendo las partes transcurrir inmediatamente a su vencimiento el lapso concedido por la ley como prórroga legal, y suscribiendo finiquitos de cada contrato y su correspondiente prórroga, en los cuales inclusive las partes renunciaban a su derecho de accionar jurisdiccionalmente por algún concepto relacionado con dicho, lo cual devela su evidente inconstitucionalidad, todo ello con el fin de deslindarlos uno de otro. Y así se establece.
No obstante lo anterior, llama la atención de quien aquí administra justicia que de la propia argumentación de las partes y de las actas que conforman la presente causa resulta posible constatar que pese a la suscripción de los finiquitos inconstitucionales antes mencionados, en ningún momento se interrumpió la posesión del inmueble que desde el primer contrato tenía la parte arrendada hoy demandada, suscribiéndose nuevos contratos con fechas de inicio anteriores a la propia fecha de suscripción, lo cual resulta contradictorio a la intención de las partes de generar nuevas y distintas relaciones locativas. Y así se establece.
De la misma forma, observa este sentenciador de alzada que tal dinámica arrendaticia empleada por las partes en la presente controversia podría eventualmente resultar un mecanismo para privar al sujeto pasivo de la relación locativa de un derecho como lo es la prórroga legal de la totalidad de la relación arrendaticia, pues la concepción de un disfrute anticipado de la prórroga legal, en lugar de la consideración de una prórroga convencional, como en efecto la estima quien aquí suscribe, podría convalidar incluso el desacierto sostenido por la propia parte demandada en la presente causa, quien con el ánimo de probar la tácita reconducción del contrato de arrendamiento y su consecuente indeterminación en el tiempo, arguye la legalidad de una prórroga legal de 6 meses para una relación de más de 10 años, configurándose así tal disfrute anticipado en un potencial mecanismo de fraude a la ley y al mismo proceso. Y así se establece.
Establecido lo anterior, resulta evidente para quien suscribe que los efectos de la relación inquilinaria iniciada en el año 2002, no cesaron en ningún momento, dado la posesión ininterrumpida que sobre el bien inmueble mantuvo el arrendado y la mutua voluntad de las partes de continuar en la relación arrendaticia, pese al nombre errado que le otorgaron a las prórrogas convencionales que mutuamente pactaron, estando esta alzada indudablemente en presencia de una relación locativa que se ha mantenido en el tiempo por un lapso superior a los diez (10) años, cuyo tiempo determinado inició el 28 de diciembre de 2002 y culminó 3 de septiembre de 2016 correspondiéndole en efecto, tal y como lo sostiene la parte accionante una prórroga legal de tres (3) años, es decir, contada desde el 4 de septiembre de 2013 hasta el 3 de septiembre de 2016, ambos inclusive. Y así queda establecido.
Establecida así la temporalidad de la relación arrendaticia y a los fines de evaluar la verificación del último de los requisitos de la tácita reconducción alegada como defensa de la parte demandada, observa quien aquí sentencia que la parte demandada alegó en su contestación que continuó efectuando el pago de los cánones de arrendamiento en la cuenta bancaria de la demandante y que está a su vez recibió los mismos sin ningún tipo de objeción y que en base a ello, operó la tácita reconducción del contrato, en tal sentido, de las pruebas analizadas previamente se observa que los pagos efectuados en los años 2014, 2015 hasta septiembre de 2016, se corresponden con la vigencia de la prórroga legal, razón por la cual su aceptación o como lo sostiene la doctrina patria, la falta de oposición a ellos, no implica tácita reconducción alguna. Y así se establece.
Por su parte, en relación a los pagos efectuados desde octubre de 2016, 2017 y parte del 2018, los cuales evidentemente fueron efectuados una vez fenecido el plazo contractual de vigencia de la relación locativa y su correspondiente prórroga legal, no escapa de la vista de este administrador de justicia el argumento de la parte accionante, según el cual la cuenta donde fueron hechos tales depósitos es la misma cuenta en la que se recibe el pago por concepto de alquiler de innumerables inmuebles del mismo centro comercial, razón por la cual era imposible cerrarla o en forma alguna evitar los depósitos no autorizados de la hoy parte demandada, siendo ellos en definitiva una decisión unilateral de la arrendada, lo cual resulta conteste con el criterio sostenido a través del tiempo por este sentenciador al analizar casos análogos, por lo que mal podría acreditar dichos depósitos a la cuenta perteneciente al demandante como pagos recibidos sin oposición, dada la evidente voluntad inequívoca del arrendador a través del tiempo de mantener la relación arrendaticia a tiempo determinado y finalmente de no continuar con la misma vencida la prórroga legal de tres (3) años, lo cual se observa con evidente claridad de la notificación hecha en el inmueble arrendado que aún siendo innecesaria realizó y la judicialización de la causa en fecha 31 de marzo de 2017, a escasos seis (6) meses del vencimiento de la prórroga legal arrendaticia antes identificada. Y así se establece.
Con base a lo anterior, se puede concluir que al no haber quedado acreditado el pago sin oposición del arrendador accionante, conforme a las consideraciones explanadas previamente, mal podría considerarse verificado el último de los requisitos de la tácita reconducción del contrato alegada por la demandada, con lo cual debe forzosamente declararse la improcedencia de dicha defensa de fondo. Y así se decide.
Ahora bien, desechado el argumento de defensa de la parte accionada en juicio, y visto que esta última no demostró que su representada haya hecho entrega del bien arrendado a su arrendadora para el 3 de septiembre de 2016, ni alguna otra circunstancia que la favoreciera al respecto, lo lógico y natural es juzgar sin ningún género de dudas que lo ajustado a derechos es declarar la procedencia de la referida causal contenida en el literal g) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Y así se decide.
En relación a la petición formulada por la parte actora, relativa al pago del concepto contenido en el numeral 3° del artículo 22 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y habiendo prosperado la causal de desalojo intentada y siendo que existe plena subsunción de los hechos demandados con el fundamento fáctico de la norma invocada, este juzgado deberá condenar a la parte demandada a pagar a la accionante por cada día transcurrido desde el vencimiento de la prórroga legal, esto es, 3 de septiembre de 2016, exclusive, el precio diario del canon de arrendamiento, más una cantidad adicional equivalente al cincuenta por ciento (50%) de dicho monto, hasta la restitución definitiva del inmueble, calculo que deberá ser realizado mediante experticia complementaria que a tal efecto se ordena, ya que esta quedó obligada por la naturaleza del contrato a cumplir con lo prescrito en el artículo 1.594 del Código Civil, referente a la entrega del inmueble libre de bienes y personas, y en perfecto estado de conservación y mantenimiento como lo recibió, a la finalización de la relación in comento. Y así queda establecido.
En línea con lo anterior, este tribunal de alzada observa que al haber prosperado la acción principal de desalojo por cuanto el contrato suscrito venció y no existió acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, a tenor de lo previsto en el literal g) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, juzga inoficioso pronunciarse sobre la acción subsidiaria ejercida. Y así queda establecido.
Finalmente, al margen del mérito de la pretensión es imperativo para este sentenciador indicar que con respecto a la falta de ética profesional atribuida a los representantes judiciales de la parte demandante, por el apoderado de la demandada, que la Sala Constitucional de nuestro máximo tribunal ha dispuesto que: “(...) constituye un deber de todo abogado mantener frente a los órganos que conforman el Poder Judicial una actitud respetuosa, debiendo abstenerse de realizar cualquier acto o utilizar expresiones contrarias a la majestad de la justicia, conforme lo exige el artículo 47 del Código de Ética Profesional del Abogado, en concordancia con lo previsto en el artículo 17 del Código de Procedimiento Civil”. (Vid. Sentencia 93, Sala Constitucional en fecha 6 de febrero de 2003, caso: José Manuel Ballaben). De manera que de la minuciosa revisión efectuada al escrito libelar, se evidencia que los argumentos expresados por la representación actora en su escrito libelar en modo alguno contienen expresiones que pudiesen tornarse en ofensivas, ni muchos menos impropias o inadecuadas, sin embargo es necesario enfatizar que el proceder de los abogados dentro de todo proceso debe mantenerse, tal y como lo dispone la jurisprudencia dentro de las más estrictas normas de respeto y tolerancia, motivo por el cual este juzgador desecha el alegato planteado. Y así se decide.
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, considera quien suscribe forzoso declarar CON LUGAR el recurso ordinario de apelación de sentencia interpuesto por la representación judicial de la parte demandada, NULO el fallo dictado en forma oral en fecha 6 de agosto de 2019 y cuyo extenso fue publicado el 9 de agosto de 2019, CON LUGAR la demanda por DESALOJO intentada bajo la motivación aquí expuesta, lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo al contenido del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así finalmente lo determina éste operador superior del sistema de justicia.

-III-
DE LA DISPOSITIVA

Por las razones anteriores, este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le otorga la ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto por el abogado ANTONIO TAUIL SAMAN, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada contra la referida sentencia. SEGUNDO: NULA la sentencia definitiva dictada oralmente en fecha 6 de agosto de 2019 y su extenso el 9 del mismo mes y año, por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la referida Circunscripción Judicial, al incurrir en incongruencia negativa. TERCERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por la sociedad mercantil CONSORCIO EL RECREO, C.A., contra la empresa INVERSIONES CAFÉ RICO, C.A., ambas partes plenamente identificadas ut retro. En consecuencia, se ordena a la parte demandada a entregar libre de bienes y personas el bien inmueble objeto del presente juicio, constituido por el área común de aproximadamente cuatro metros cuadrados (4 mts.2), identificada con el número K2-8 (Kiosco), ubicada en el Nivel C2 del Centro Comercial El Recreo, el cual está situado en la Avenida Casanova con Calle El Recreo, Urbanización Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital; y a pagar a la accionante por cada día transcurrido desde el vencimiento de la prorroga legal, esto es, 3 de septiembre de 2016, exclusive, el precio diario del arrendamiento establecido en la cantidad de cuarenta y siete mil quinientos ochenta y cinco con noventa y cinco céntimos (Bs.F 47.585,95), a saber, por un mil quinientos ochenta y seis bolívares con veinte céntimos (Bs.F 1.586,20) diarios, adicional al cincuenta por ciento (50%) de dicha cantidad, es decir, la suma de setecientos noventa y tres bolívares con diez céntimos (Bs.F 793,10), lo cual da un total de dos mil trescientos setenta y nueve bolívares con treinta céntimos (Bs.F 2.379,30), hoy equivalente a la última reconversión monetaria decretada por el Ejecutivo Nacional, a dos céntimos de bolívar (Bs. 0,02), desde el 4 de septiembre de 2016, inclusive, hasta que quede firme el presente fallo, conforme a las previsiones contenidas en el artículo 22 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, imputándose a la deuda los depósitos efectuados en la cuenta de la arrendadora a partir de esta última fecha cuya diferencia será calculada mediante una experticia complementaria del fallo. CUARTO: Se condena en costas a la parte perdidosa de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, diarícese y remítase el expediente en su oportunidad legal correspondiente.
Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los catorce (14) días del mes de febrero de dos mil veinte (2020). Años 209° de la Independencia y 160° de la Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,
WILSON GERARDO MENDOZA PEDRAZA
AURORA MONTERO BOUTCHER
En esta misma fecha, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.), previo anuncio de Ley, se publicó y registró la anterior decisión en la Sala de Despacho de este Juzgado.
LA SECRETARIA,

AURORA MONTERO BOUTCHER