TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR SEPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Caracas, Diecinueve (19) de Noviembre de 2020.
Año 210º y 161º

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil NARILUX INVERSIONES, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 17 de octubre de 1.988, bajo el Nº 51, tomo 15-A pro, actualizada la Directiva mediante Acta de Asamblea General Extraordinaria de accionistas, inscrita ante la oficina de Registro Mercantil Cuarto del Distrito Capital, en fecha 11 de febrero de 2019, bajo el Nº 21, Tomo 18-A.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ciudadanos ROSA F. TARICANI CAMPOS, LIGIA DE MARCHENA RIVAS, EMILIO PÉREZ y GABRIELA PARRA TARICANI, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros; 21.004, 21.834, 20.972 y 138.501, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil PASTELERÍA ZAKI 2005, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, de fecha 05 de diciembre de 2005, bajo el Nº 28, Tomo 573, expediente 0325000, modificada mediante acta de asamblea extraordinaria de fecha 11 de mayo de 2017, inscrita ante la misma oficina de registro, anotada en el Tomo 149-A, Nro. 25 del año 2017, cuya administración recae sobre sus administrados ciudadanos Menahem Truzman y Rubén Kaifman, ambos venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad Nro. V- 6.978.623 y V-2.931.594, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanas PRISCILIA MENDOZA DÍAZ y MITSABEL ARMAS HURTADO, inscritas ante el Inpreabogado bajo los Nros; 215.001 y 153.570, respectivamente.
CAUSA: DESOLOJO (Local de Comercial).
EXPEDIENTE: AP71-R-2020-000010 (1172)

CAPITULO I
NARRATIVA
Se inicia el presente juicio en virtud de la demanda interpuesta por la representación judicial de la parte actora, que por insaculación de ley correspondió el conocimiento al Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual fue admitida en fecha 28 de junio de 2019, en esa misma fecha se ordeno librar la compulsa una vez consignados los fotostatos correspondientes.
El 04 de julio de 2019, la representación judicial de la parte actora consigna copias fotostáticas para la compulsa de la parte demandada, por lo que el tribunal a quo en fecha 09 de julio 2019, realizo y libro dicha compulsa.
Mediante diligencia fechada el 15 de julio de 2019, el ciudadano Reinaldo Ordoñez, quien funge como alguacil, consigna compulsa firmada por la parte demandada ciudadanos Menahem Truzman y Rubén Kaifman, en su carácter de administradores de la parte demandada sociedad mercantil PASTELERIA ZAKI 2005, C.A.
El 05 de agosto de 2019, comparecieron las abogadas PRISCILIA MENDOZA DÍAZ y MITSABEL ARMAS HURTADOS, actuando en representación judicial de los demandados MANAHEM TRUZMAN y RUBÉN KAIFMAN, mediante la cual procedieron a consignar contestación a la demanda.
Mediante auto de fecha 19 de septiembre de 2019, el Tribunal a quo, fijo la oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 24 de septiembre de 2019, se celebro la audiencia preliminar y se dejo constancia que no compareció ninguna de las partes.
El 27 de septiembre de 2019, se dicto auto mediante el cual se fijaron los hechos y los límites de la controversia y se abrió un lapso de cinco días (05) de despacho siguiente para que las partes consignen las pruebas.
En fecha 04 de octubre de 2019, el apoderado judicial de la parte actora consigno escrito de promoción de pruebas.
Por auto de fecha 14 de octubre de 2019, el Tribunal de instancia admitió las pruebas promovidas por la parte accionante y fijó el día 30 de octubre de 2019, para que tenga lugar la audiencia oral y pública a las diez de la mañana (10:00 am), conforme a lo establecido en el último párrafo del artículo 869 del Código de Procedimiento Civil.
El 17 de agosto de 2019, comparece la apodera judicial de la parte demandada, quien consigno cheque de gerencia Nº 99611502, correspondiente el número de cuenta 0191-0012-09-2512-000121 de fecha 11 de octubre de 2019, emitido por el Banco Nacional de Crédito (BNC), por un monto total de SETENTA BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 70,00), equivalente a la cancelación de los meses de julio a diciembre del año 2019, así como también la solvencia del condominio.
Siendo la oportunidad para que tuviera lugar la audiencia de juicio oral y pública, se llevo a cabo la misma, comparecieron ambas parte y el Tribunal declaro CON LUGAR la demanda por Desalojo. Seguidamente, en fecha 14 de noviembre de 2019, dicto la extensión del fallo.
El 21 de noviembre de 2019, la representación judicial de la parte demandada apela de la sentencia, oyendo la misma el Tribunal A quo en fecha 06 de diciembre de 2019.
Actuaciones ante esta alzada
El 15 de enero de 2020, este Tribunal le dio entrada al presente expediente, fijando el vigésimo día de despacho a los fines que las partes presenten sus respectivos informes.
En vista que ninguna de las partes ejerció el derecho a informar y en consecuencia no habiendo lapso de observaciones, este Tribunal el 28 de febrero del año que discurre, dicto auto en el cual señalo que la sentencia será dictada dentro de los 60 días siguientes a esta fecha, esto de conformidad con la norma contenida en el art. 521 del Código de Procedimiento Civil.

CAPITULO II
MOTIVA
Corresponde el conocimiento de la presente apelación a esta superioridad en virtud de la insaculación de ley; recurso que fue ejercido por la representación judicial de la parte demandada, en fecha 21 de noviembre de 2019, contra la sentencia proferida por el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
A los fines de pronunciarnos respecto a la apelación que nos concierne, pasa quien suscribe a señalar los alegatos planteados por ambas partes, en su escritos iníciales, es decir libelo y contestación:
En Cuanto A Los Alegatos De La Parte Actora, está en su Libelo De Demanda señalo lo siguiente:
Que en fecha 14 de julio de 2010, su representada celebró un contrato de arrendamiento ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 17, Tomo 85, dicho contrato tuvo como objeto dos (02) inmuebles destinados al uso comercial con la sociedad mercantil Pastelería Zaki 2005, C.A., Ubicados en la P.B. del Edificio Rita, identificados con las letras “A” y “B” (ambos unidos), situados en la Avenida Los Próceres, Urbanización San Bernardino, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Que en la cláusula Cuarta del contrato las partes convinieron el canon de arrendamiento señalando: CUARTAS “ El canon de arrendamiento queda estipulado por las partes de mutuo acuerdo de la siguiente manera (…) 3) Para el periodo de arrendamiento comprendido entre el primer (1°) de febrero de 2012 hasta el treinta y uno (31) de enero de 2013, ambas fechas inclusive, en la cantidad de CINCO MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 5.445,00) pagaderos por mensualidades vencidas dentro de los cinco (5) primero días de cada mes.
Que una vez vencido el termino contractual establecido en la clausula tercera del contrato, correspondiente a 3 años, las partes de mutuo acuerdo modifican el canon de arrendamiento, fijando el monto de un MILLON DE BOLIVARES FUERTES (1.000.000) mensual, que debía ser pagado a partir del PRIMERO (1) de FEBRERO DEL 2013, y que quedo re-expresado en la suma de DIEZ BOLIVARES SOBERANOS (B.s 10,00), como consecuencia de la reconversión Monetaria Decretada por el Ejecutivo Nacional.
Arguyen, que desde el año 2013, el canon de arrendamiento no ha sufrido incremento alguno, ni siquiera alguno que responda al IPC anual o inflación. Todo ello por la negativa de la arrendataria a realizar ajuste. Que la Pastelería Zaki 2005 C.A, ha incumpliendo con el contrato de arrendamiento de forma constante, no solo faltando a lo pactado entre los contratantes,, sino a la Ley, que le impone como principal obligación el pago efectivo y oportuno de los cánones de arrendamiento en forma de contraprestación por el uso, goce y disfrute de la cosa arrendada.
Señala que la parte demandada ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Enero, febrero, marzo abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2018, así como enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2019, a razón de DIEZ BOLIVARES SOBERANOS ( Bs.10,00) mensualmente. Para un total de CIENTO SETETENTA BOLIVARES SOBERANOS (Bs. 170,00) justificándose así, de forma indubitable, la causal de Desalojo que hace procedente la Acción de Desalojo por falta de pago.
Que fundamento su pretensión, en los artículos 1.167, 1.264 y 1.592 del Código Civil, y 14, 40 literal “a” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Que por las razones anteriormente expuestas, es que ocurre ante esta competente autoridad a demandar a la sociedad mercantil Pastelería Zaki 2005, C.A., en la persona de sus administradores ciudadanos Mehahem Truzman y Rubén Kaifman, para que convengan a ello o en su defecto sea condenado por los Tribunales.
El desalojo de los inmuebles, que tiene por objeto un inmueble constituido por (2) locales comerciales distinguidos con las letras A y B (ambos unidos), situados en la P.B. del Edificio Rita, identificados con las letras “A” y “B” (ambos unidos), ubicados en la Avenida Los Próceres, Urbanización San Bernardino, Municipio Libertador del Distrito Capital, en entregar los inmuebles en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.

En La Oportunidad Procesal Correspondiente, la parte demandada Contesta en los Siguientes Términos:
Niega, rechaza y contradice expresamente la demanda propuesta, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho.
Alegan que sus demandados en todo momento se encuentran cumpliendo las obligaciones contraídas en los términos acordados de dicho contrato, muy a pesar de que los demandantes han negado a recibir el pago correspondiente firmado en el contrato por un monto de un millón de bolívares fuertes (Bs.F. 1.000.000,00) mensuales, durante los diecisiete (17) meses, prueba de la buena fe de que el demandado, es la solvencia del pago de condominio de los locales identificados en los literales “B” y “C”.
Los demandantes alegan que dicho pago del canon de arrendamiento no guarda proporcionalidad con la realidad económica, por la cual se encuentra atravesando el país desde hace aproximadamente cinco (05) años, señala que los demandantes han manifestado su voluntad de renegociar un incremento en el pago del canon arrendamiento, buscando la manera de subsanar la debacle económica por la cual está atravesando el país, sin embargo los demandantes se han negado a la misma; proponiéndole a su representado la cancelación del canon de arrendamiento en moneda extranjera por una cantidad exorbitante, el cual señala que su representado no cuenta con el musculo financiero, por encontrase trabajando con moneda de curso legal, es por ello que los demandantes incurrieron en múltiples reclamos hasta llegar a instancias judiciales.
En cuanto a la contestación al fondo, señalan que en base a lo expuesto y de acuerdo a lo establecido en el artículo 14 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial publicado en Gaceta Oficial Nro. 40.418 del 23 de mayo de 2014, el cual establece: … el arrendamiento está en la obligación de pagar al arrendador el canon de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad que se haya fijado debidamente en el contrato, de acuerdo con lo estipulado en este Decreto Ley…”
Señala que sus representados en todo momento han cumplido lo establecido en la ley que regula dicha actividad y lo acordaron en el contrato de.
Asimismo, señala que en virtud de que no se han cancelado las diecisiete cuotas que se encuentran vencidas de canon de arrendamiento, solicita se ordene recibir el pago inmediato de cuotas vencidas y se aplicada la renovación de contrato de acuerdo a lo estipulado en el artículo 26 de la ley antes mencionada.
Asimismo, expone que una vez canceladas las diecisiete (17) cuotas correspondientes al pago del canon de arrendamiento corresponde una renovación de contrato por un lapso de Dos (02) años, ello motivado que mantienen una relación contractual desde hace aproximadamente Seis (06) años y el lapso establecido por la ley para renovación de dicho contrato es el solicitado anteriormente.
Señala el artículo 27 del Decreto ley que rige la materia y en atención a ello solicita que el pago sea realizado de acuerdo a lo establecido con la ley, con el fin de que haya registro de dichos pagos y evitar se vuelva a suscitar un retraso.
En cuanto al petitorio, solicitan sea declarada sin lugar la demanda interpuesta por la sociedad mercantil Narilux Inversiones y que el presente escrito de contestación sea admitido conforme a derecho y declarado con lugar en la definitiva con los pronunciamiento de ley.

Actuaciones Ante Esta Alzada.
Siendo la oportunidad procesal para presentar los informes, correspondientes, se constato que ninguna de la partes ejerció el derecho de informar, ni por si ni por medio de apoderado alguno por lo cual, en fecha 28 de febrero del año que discurre se procedió a la apertura del lapso para dictar la sentencia correspondiente.
La sentencia recurrida es del tenor siguiente:
Omissis…
“ … De acuerdo con todo lo antes expuesto, resulta de suyo evidente que en el presente caso, el Thema decidendum se circunscribe a juzgar y decidir sobre los presupuestos materiales para la procedencia en Derecho de la pretensión de desalojo incoada por la parte actora, por la falta de pago de diecisiete (17) cánones de arrendamiento sobre los referidos locales comerciales.
A tales efectos, teniendo en cuenta que resulta deber ineludible de los Jueces realizar el examen de todo el material probatorio que cursa a los autos, a fin de que la verdad procesal surja del análisis y concatenación del conjunto de las pruebas ofrecidas por los litigantes; este operador jurídico sobre la base de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 12 y 506 del Texto Adjetivo Civil, procede a valorar los medios probáticos ofrecidos por las partes en el proceso.
Omisis…
Finalmente hace preciso destacar que durante la audiencia o debate oral, la representación judicial de la parte actora ratificó en todo su contenido lo contemplado en su escrito libelar.
En este sentido, dado que la pretensión de la parte actora versa sobre acción de desalojo sobre el inmueble arrendado, este Tribunal para verificar la idoneidad de la acción escogida por la parte demandante para justificar su pretensión, observa la norma contenida en el literal A del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial Nº 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, siendo la ley aplicable al presente caso por cuanto se trata de un local comercial.
Omissis…
En consecuencia de lo anterior, considera este Tribunal que la acción por Desalojo intentada por la parte actora se subsume dentro de lo dispuesto en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
El precepto normativo anterior contempla dos supuestos de hecho que hacen procedente el desalojo: 1) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamientos; dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos, subsumiéndose la demanda de desalojo de autos en este primer supuesto, ya que el arrendador no efectuó la cancelación de diecisiete (17) cuotas de cánones de arrendamiento, dándose así el incumplimiento del contrato que regulaba la relación locativa.
En virtud de lo anteriormente expuesto, considera este Sentenciador que la parte actora demostró suficientemente en autos, y conforme a las previsiones contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, la existencia de la obligación demandada, a través de los medios probatorios aportados al proceso, hechos que resultan suficientes para que este Juzgador considere que ha quedado demostrada, de manera auténtica, la relación contractual que vincula a las partes en litigio. Así se declara.
En virtud de los razonamientos anteriormente efectuados, este juzgador declara en el dispositivo de este fallo, con lugar la demanda de desalojo incoada con fundamento en la causal A del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que la parte demandada deberá entregar a la parte actora completamente desocupado los dos (2) Locales Comerciales distinguidos con las letras A y B (ambos unidos), situado en la planta baja (P.B) del Edificio Rita, ubicado en la Avenida Los Próceres, Urbanización San Bernardino, Municipio Libertador del Distrito Capital, con la condena en costas del juicio a la parte demandada por haber resultado vencidas. Así se declara.
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestos, este Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la pretensión de desalojo interpuesta por la sociedad mercantil NARILUX INVERSIONES, C.A. En consecuencia de declara extintiguido el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, y como consecuencia de ello se condena la parte demandada a entregar a la parte actora los dos (2) Locales Comerciales distinguidos con las letras A y B (ambos unidos), situados en la planta baja (B.P) del Edificio Rita, ubicados en la Avenida los Próceres, Urbanización San Bernardino, Municipio Libertador del Distrito Capital, libre de personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. “

Ahora bien, señalado lo anterior, pasa quien aquí suscribe a realizar el análisis del elenco probatorio traído a los autos por los actores en la causa en el iter del presente proceso judicial, en este sentido y previo al pronunciamiento de las pruebas hace la siguiente consideración.
Constituye un principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
Conforme lo señalado, la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, rechazó y contradijo la misma, evidenciándose la intención de ejercer su defensa en la presente causa. Así las cosas, Conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba, consagrada en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
En este sentido, ha sido reiterado el Criterio del Máximo Tribunal de la República al señalar que el demandado al contradecir, negar o desconocer los hechos y, por tanto, los derechos que de ellos deriven, el actor corre con toda la carga de la prueba y de lo que demuestre depende el alcance de sus pretensiones. Igualmente al comentar el citado artículo 1.354 del Código Civil, nuestro Máximo Tribunal, reiterando la jurisprudencia pacífica, reiterada e inveterada, desde el 9 de julio de 1969, en sentencia de 21 de mayo de 1987, señaló:
"Con esa norma legal se está estableciendo que al demandado le incumbe la carga de la prueba cuando la naturaleza de su defensa el mismo ha reconocido que la obligación que se le demanda, o sea, que el derecho del actor si existió; pero por un nuevo hecho alegado por el se extinguió la obligación. Fuera de estos casos de excepción, el solo hecho de que el demandado no se defienda, no exime al actor de la carga de probar su acción, máxime que cuando contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como el derecho,..."
En este orden de ideas y cónsono con la jurisprudencia parcialmente trascrita la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 17 de Julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, fijó la siguiente posición:
“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz). En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia objeto de amparo, el actor afirmó que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual fue negado en la contestación, motivo por el cual, el juez de alzada estableció que correspondía al actor la carga de demostrar que el demandado no pagó los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, lo cual resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la otra parte a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el tribunal que conoció el amparo...”.

Igualmente la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 16 de diciembre de 2009, expediente Nro. 2009-000430, con ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez Velásquez, señaló
“(…)
“Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”.
Las normas precedentemente transcritas, definen los deberes y roles de cada parte dentro del proceso, de acuerdo a la posición que asuma el demandado en relación a las afirmaciones de hecho del demandante, lo cual varía y modifica la distribución de la carga de la prueba.
En efecto, una vez que el actor establece sus afirmaciones de hecho, si las mismas son aceptadas por el demandado, no hay nada que probar; ahora bien, si el demandado niega y rechaza lo alegado por su contraparte, recae o se invierte sobre el demandante la carga de la prueba; mientras que queda sobre el demandado el deber de probar si éste reconoce la existencia de la obligación pero alega un hecho que contradice el derecho del actor.
En relación a las afirmaciones de hecho, alegatos éstos planteados por las partes, en virtud de lo señalado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las mismas pueden consistir tanto en afirmaciones como en negaciones respecto de determinados hechos.
Así, los hechos negativos, han sido definidos por la doctrina como la negación de un acto o de un hecho jurídico.
En tal sentido, es necesario distinguir si los hechos negativos son definidos o indefinidos, puesto que sólo a los primeros se les puede fijar un límite en el tiempo y el espacio y por lo tanto es posible probarlos si existe un hecho positivo que lo contraste y excluya.
No obstante, serán indefinidos o indeterminados, aquellos hechos que no sea posible delimitarlos en tiempo, modo o espacio, y por tanto, no pueden ser demostrados mediante la prueba de un hecho positivo.
Por tal motivo, “...los hechos negativos indefinidos están exentos de prueba por quien los alega, quien no tiene sobre ellos la carga de demostrarlos”. (Cabrera Romero, Jesús Eduardo. Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre. (Caracas, Editorial Jurídica Alva S.R.L., Tomo I, 1997, p. 78).
De la misma manera, esta Sala, en relación a los hechos negativos, ha establecido que en el reparto o distribución de la carga de la prueba, cuando el alegato de un hecho negativo es realizado por el actor, y la contradicción del demandado es pura y simple, pone en cabeza de este último la carga de demostrar el hecho invocado. (Ver sentencia N° 00007, de fecha: 16 de enero de 2009, Caso: César Palenzona Boccardo contra María Alejandra Palenzona Olavarría.).

Conforme a la Doctrina de Casación parcialmente transcrita, la cual es acogida por este Tribunal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, el actor al establecer en su demanda la existencia de ciertos hechos constitutivos, entendidos éstos como aquellos de donde se origina el derecho en el cual basa su pretensión, debe cargar con las pruebas de los mismos si le son contradichos por la parte demandada, tal y como sucedió en el presente caso y así se declara.
En este sentido pasa este Juzgador a analizar el elenco probatorio traído a la presente causa, así pues, la parte actora consigna anexo al libelo de la demanda lo siguiente:
Pruebas anexas al libelo de la demanda.
 Consta del folio 10 al 12, instrumento de poder autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Caracas, del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 19 de marzo de 2019, bajo el No. 47, Tomo 23, folios 158 hasta 161 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Cuyo documento no fue objeto de cuestionamiento, en razón de lo cual, se le otorga valor probatorio de conformidad con la norma contenida en los artículos 150, 151, 154, 1.357 del Código Civil, de cuyo documento se desprende la representación judicial que ostentan los ciudadanos Rosa F. Taricani Campos, Ligia de Marchena Rivas, Emilio Pérez y Gabriela A. Parra Tricani, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 21.004, 21.834, 20.972 y 138.50, respectivamente sobre la sociedad mercantil NARILUX INVERSIONES, C.A, representada por su directora Ligia de Marchena Rivas, identificada en auto, parte actora en la presente causa. Así se establece.-
 Consta del folio 14 al 20, Contrato de arrendamiento, suscrito por la sociedad mercantil Narilux Inversiones, C.A, representada por su director principal ciudadana Ligia de Marchena, venezolana, titular de cedula de identidad Nro. V- 3.245.575 con la sociedad mercantil Pastelería Zaki 2005, C.A, representada por su administrador Simón Truzma Bendayan, titular de la cedula de identidad Nro. 6.256.463, autenticado ante la Notaria Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 14 de julio de 2010, anotado bajo el Nro. 17, Tomo 85 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria. El cual no fue objeto de cuestionamiento, en tal sentido se le otorga valor probatorio de conformidad con la norma contenida en el art. 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose del mismo la relación arrendaticia existente entre las precitadas partes, así como las clausulas que rige la referida relación arrendaticia y así se declara.
En la oportunidad procesal de dar contestación a la demanda, la representación judicial la sociedad mercantil Pastelería Zaki 2005 C.A, consigna lo siguiente:
 Consta del folio 34 al 37, Constancia emitida por la sociedad mercantil Corretaje Inmobiliarios C.A, con su respectivo estado de cuenta, la cual no fue objeto de cuestionamiento, no obstante a ello, se evidencia que la misma es emitida por un tercero que no es parte en la causa, en este sentido, debió haber sido ratificada mediante testimonial, tal como lo prevé el 431 del Código de Procedimiento Civil, y siendo que no consta en autos tal ratificación, este Órgano Jurisdiccional la desecha como medio probatorio y así se declara.
 Consta al folio 39 al 40, instrumento de poder autenticado ante la Notaría Pública Treinta y Tres del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 31 de Julio de 2019, bajo el No. 44, Tomo 33, folios 146 hasta 148 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Cuyo documento no fue objeto de cuestionamiento, en razón de lo cual, se le otorga valor probatorio de conformidad con la norma contenida en los artículos 150, 151, 154, 1.357 del Código Civil, de cuyo documento se desprende la representación judicial que ostentan las ciudadanas PRISCILIA MENDOZA DÍAZ y MITSABEL ARMAS HURTADO, inscritas ante el Inpreabogado bajo los Nros; 215.001 y 153.570, respectivamente sobre la sociedad mercantil PASTELERIA ZAKI 2005, C.A, representada por sus administradores Menahem Truzman y Rubén Kaifman, ambos venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad Nro. V- 6.978.623 y V-2.931.594, respectivamente, parte demandada en la presente causa. Así se establece.-
Ahora bien, en fecha 27 de septiembre de 2019 el Tribunal de Instancia, apertura el lapso probatorio de conformidad con la norma contenida en el art. 864, 865 y 868 del Código de Procedimiento Civil, en este sentido, la representación judicial de la parte actora ratifica el contrato de arrendamiento el cual fue valorado up supra; asimismo, con base al principio de la comunidad de la prueba invocan a favor de su representada la Confesión Espontanea que realizara la representación judicial de la parte demandada, pastelería Zaki 2005, C.A, contenida en su Escrito de Contestación a la demanda donde de forma voluntaria admite y acepta el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento. “Asimismo en virtud de que no se ha cancelado las (17) cuotas que se encuentran vencidas de canon de arrendamiento. Solicito ciudadano Juez ordene recibir el pago inmediato de cuotas vencidas y sea aplicada la renovación de contrato”. Solicita sea apreciada dicha confesión y que además demuestra un claro desconocimiento de la Ley, por cuanto tampoco acudió durante esos 17 meses a pagar ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliario creada por el Tribunal Supremo de Justicia para realizar la consignaciones de pago de cánones.
Señalado lo anterior y trabada la litis en los términos ya expuestos, se observa que el punto neurálgico en este caso gira en torno a la pretensión de desalojo de un inmueble constituido por dos (02) locales comerciales distinguidos con la letra A y B, situados en la planta baja del edificio Rita, ubicada en la avenida los próceres Urbanización San Bernardino Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, dada la falta de pago de los cánones de arrendamiento por parte de la accionada correspondientes a 17 meses que van desde Enero de 2018, así como enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2019, ello respecto a la relación arrendaticia que se inició por la suscripción del contrato de arrendamiento entre la sociedad mercantil Narilux Inversiones C.A, representada por su directora Ciudadana Ligia de Marchena Rivas y la sociedad mercantil Pastelería Zaki 2005, C.A, representada por sus directores, ciudadanos MANAHEM TRUZMAN y RUBÉN KAIFMAN, ambos identificados en autos, alegando la accionada en su contestación que la actora se ha negado a recibir el pago y solicita que en virtud de no haber cancelado las diecisiete cuotas que se encuentran vencidas se ordene recibir el pago inmediato de las cuotas vencidas y sea aplicada la renovación de contrato de acuerdo a lo estipulado en el art. 26 del decreto ley que regula la materia.
Asimismo, se desprende de estas actuaciones, que la demandada en la oportunidad legal correspondiente no desconoció, ni impugnó el contrato celebrado entre las partes quedando así probada la relación locativa y las obligaciones del arrendador y arrendatario; y en razón de ello queda establecido por este sentenciador que entre las partes existe una relación arrendaticia a tiempo determinado, que se rige por las normas legales que regulan la materia.
En el caso bajo estudio, con el libelo de la demanda la parte accionante aportó el contrato de arrendamiento autenticado en fecha 14 de julio de 2010, siendo el mismo reconocido por las partes en el presente proceso, del cual derivó la obligación que la parte actora pretende ejecutar, y el cual este sentenciador le otorgó todo el valor probatorio que del mismo se desprende, como ya fue analizado up supra.
A tales efectos, dispone el artículo 1.579 del Código Civil que:
“El arrendamiento es un contrato bilateral mediante el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla”.

Según el precepto legal contenido en el artículo ya citado, el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella y el 1.592 eiusdem, establece como una de las obligaciones principales del arrendatario pagar la pensión de arrendamiento en los términos convencionalmente pactados.
Adicionalmente, el artículo 1.167 ibídem establece:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

En el caso de marras, estamos como lo fundamentó el accionante, bajo la figura contenida en el literal a) del artículo 40 Del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que establece:
“Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
Además de lo expresado, en el sub examine no se puede dejar de lado lo que inicialmente pactaron las partes en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento que inició la relación arrendaticia, por lo que debe predominar la autonomía de la voluntad de las partes y dado a que el contrato tiene fuerza de ley entre ellas, observa quien aquí suscribe que en la presente causa las partes acordaron en la cláusula cuarta que el arrendatario, se obliga a pagar el canon de arrendamiento establecido en la referida clausula a la arrendadora, en su dirección, la cual declara conocer o en su defecto en la forma en que esta se lo indique, por mensualidades vencidas, dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes siguiente al vencimiento.
Así pues, que la parte demandada alega haber cumplido con lo establecido en la ley que regula la materia, no obstante a ello, y de las pruebas aportadas constata quien suscribe que tanto en la contestación como en el lapso probatorio la representación judicial de la parte demandada, no aporto prueba alguna donde se pudiera evidenciar que efectivamente cumplió con la obligación de pago de los cánones de arrendamiento que se le imputan. Y así se declara.
Asimismo, constata este sentenciador que la representación judicial de la parte demandada alega en la contestación no haber cancelado las 17 cuotas que se encuentran vencidas y solicito se ordenara recibir el pago, para lo cual en fecha 14 de agosto consigno cheque de gerencia emitido por el Banco Nacional de Crédito, el cual corre inserto al folio 42 del presente expediente. Situación esta que conlleva a quien suscribe a que dentro de su proceso de cognición pueda determinar la falta de pago alegada por la actora y así se declara.
Ahora bien, dadas las circunstancias ya reseñadas, no puede alegar el demandado su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento ya que, como bien ha dicho, los contratos deben ser cumplidos tal y como fueron pactados por cuanto son ley entre las partes, según señala el código sustantivo, motivo por el cual en opinión de este Juzgador, la consignación de un cheque a los autos va totalmente en contravención a lo establecido en el contrato de arrendamiento, por lo que dichas pruebas de pago no generan estado de solvencia, incumpliendo así lo inicialmente pactado en el contrato celebrado y así se declara.
En síntesis, ha quedado demostrada la existencia de la relación locativa, evidenciándose que no logró la parte demandada con sus alegatos desvirtuar las afirmaciones realizadas por la actora en el escrito libelar, en el sentido de que no probó haber cumplido con su obligación imputada como incumplida.
En conclusión, y en razón de la motivación antes expuesta considera quien suscribe, que tal como quedo establecido en el debate probatorio, el accionado no logro demostrar que estaba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento reclamados, pues al ser consignados en forma extemporánea en el expediente las mismas no producen efectos liberatorios a su favor, por lo cual esta Superioridad declara SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada y en consecuencia, CON LUGAR la demanda de desalojo incoada por la sociedad mercantil NARILUX INVERSIONES, C.A contra la sociedad mercantil PASTELERIA ZAKI 2005, C.A, por lo cual se CONFIRMA la sentencia recurrida, conforme a las determinaciones señaladas en el texto del presente fallo, lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo al contenido del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y así lo decide este órgano jurisdiccional superior.
DISPOSITIVO DEL FALLO.
En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR, el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada, en fecha 21 de noviembre de 2019, contra la sentencia proferida por el Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 14 de Noviembre de 2019.
SEGUNDO: CON LUGAR, la acción que por Desalojo de Local Comercial, incoara la sociedad mercantil NARILUX INVERSIONES, C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 17 de octubre de 1.988, bajo el Nº 51, tomo 15-A pro, actualizada la Directiva mediante Acta de Asamblea General Extraordinaria de accionistas, inscrita ante la oficina de Registro Mercantil Cuarto del Distrito Capital, en fecha 11 de febrero de 2019, bajo el Nº 21, Tomo 18-Acontra la sociedad mercantil PASTELERIA ZAKI 2005, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, de fecha 05 de diciembre de 2005, bajo el Nº 28, Tomo 573, expediente 0325000, modificada mediante acta de asamblea extraordinaria de fecha 11 de mayo de 2017, inscrita ante la misma oficina de registro, anotada en el Tomo 149-A, Nro. 25 del año 2017, cuya administración recae sobre sus administrados ciudadanos Menahem Truzman y Rubén Kaifman, ambos venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad Nro. V- 6.978.623 y V-2.931.594, respectivamente.
TERCERO: Se condena a la parte demandada sociedad mercantil PASTELERIA ZAKI 2005, C.Aa la entrega del bien inmueble objeto de la presente sentencia, el cual está constituido por dos (02) locales comerciales distinguidos con las letras “A” y “B” ( ambos unidos) ubicados en la planta baja (PB), del edificio Rita, situado en la Avenida Los Próceres, Urbanización San Bernardino Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, completamente desocupado, libre de personas y bienes, en las mismas condiciones en las cuales lo recibió al iniciar la relación contractual.
CUARTO: SE CONFIRMA, La Sentencia Proferida por el Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 14 de noviembre de 2019.
QUINTO: Se condena en costas a la parte demanda por haber resultado vencida en la presente decisión de conformidad con lo establecido en el art. 274 del Código de Procedimiento Civil.
La presente decisión se dicta dentro del lapso de ley correspondiente, no obstante y en procura del derecho a la defensa y en atención a la resolución 2020-05 emanada por la sala de casación civil, se ordena la notificación de las partes.
Publíquese, regístrese, diarícese, déjese copia certificada, y remítase el expediente en su oportunidad legal correspondiente.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diecinueve (19) días del mes de Noviembre de dos mil veinte (2020). Años: 210° de la Independencia y 161° de la Federación.
EL JUEZ,
LUIS TOMAS LEÓN SANDOVAL.
EL SECRETARIO

MUNIR JOSE SOUKI

En la misma fecha, siendo las Once y Once (11:11 A.m) de la mañana, se publicó y registró la anterior sentencia previo anuncio de Ley.-

EL SECRETARIO