TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, 19 de Noviembre de 2020
210º y 161º

ASUNTO: AP71-R-2019-000498
ASUNTO INTERNO: 2019-9868
MATERIA: CIVIL
SENTENCIA DEFINITIVA

PARTE ACTORA: GRUPO DGS 2.012, C.A., sociedad mercantil inscrita ante el Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital bajo el Nº 98, tomo 32-A Sdo, en fecha 14 de marzo de 2013 y con registro de información fiscal (RIF) J-40217392-0.
APODERADOS JUDICIALES DE LA ACTORA: MIGUEL B. BARCENAS, GONZALO CEDEÑO NAVARRETE, VICTOR ORTEGA CORONEL y JUAN VICENTE ARDILA VISCONTI, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 44.051, 8.567, 8.494 y 73.419, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: EGLEE TERESA RIVAS DE BABINO y CÉSAR ALBERTO BABINO RIVAS, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-2.939.041 y 12.391.625, actuando el último en su propio nombre y en representación de los ciudadanos CÉSAR ANTONIO BABINO RIVAS y CÉSAR AUGUSTO BABINO RIVAS, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V10.822.970 y V-10.536.027, respectivamente; y los ciudadanos ALEJANDRO ALBERTO HERNÁNDEZ LEÓN y RICARDO DAVID FERREBUS LATUFF, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas V-12.670.519 y 13.711.222.
DEFENSOR JUDICIAL DE LOS DEMANDADOS: ALFONSO MARTÍN BUIZA, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 78.345.
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.
DECISIÓN APELADA: Sentencia definitiva dictada en forma oral el 29 de julio de 2019, por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y cuyo extenso fue publicado en fecha 8 de agosto de 2019.
-I-
DE LA SÍNTESIS PRELIMINAR DE LA DEMANDA
Se inició previamente el presente juicio mediante libelo de demanda consignado en fecha 5 de mayo de 2017, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, intentado por el abogado GONZALO CEDEÑO NAVARRETE en su condición de apoderado judicial de la sociedad mercantil GRUPO DGS 2.012 contra los ciudadanos EGLEE TERESA RIVAS DE BABINO y CÉSAR ALBERTO BABINO RIVAS actuando el último en su propio nombre y en representación de los ciudadanos CÉSAR ANTONIO BABINO RIVAS y CÉSAR AUGUSTO BABINO RIVAS; y los ciudadanos ALEJANDRO ALBERTO HERNÁNDEZ LEÓN y RICARDO DAVID FERREBUS LATUFF por retracto legal arrendaticio, cuyo conocimiento correspondió al Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial.
Por auto de fecha 8 de mayo de 2017, el a quo admitió la demanda por los trámites del procedimiento oral de conformidad con el segundo aparte el artículo 43 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ordenando el emplazamiento de la demandada, ciudadanos EGLEE TERESA RIVAS DE BABINO y CÉSAR ALBERTO BABINO RIVAS actuando el último en su propio nombre y en representación de los ciudadanos CÉSAR ANTONIO BABINO RIVAS y CÉSAR AUGUSTO BABINO RIVAS; y los ciudadanos ALEJANDRO ALBERTO HERNÁNDEZ LEÓN y RICARDO DAVID FERREBUS LATUFF, para que comparecieran dentro de los veinte (20) días de despacho siguiente, a dar contestación a la demanda.
Previa consignación de los fotostatos necesarios, así como de los emolumentos correspondientes, en fecha 8 de junio de 2017, el alguacil adscrito al referido circuito judicial de primera instancia, JULIO ARRIVILLAGA RODRÍGUEZ, dejó constancia de no haber podido cumplir con la citación de los ciudadanos CÉSAR AUGUSTO BABINO RIVAS, CÉSAR ANTONIO BABINO RIVAS, ALEJANDRO ALBERTO HERNÁNDEZ LEÓN y RICARDO DAVID FERREBUS LATUFF. Por su parte, en esa misma fecha el citado alguacil dejó constancia del cumplimiento de la citación de la ciudadana EGLEE TERESA RIVAS DE BABINO.
En fecha 26 de junio de 2017, el apoderado judicial de la parte actora solicitó la citación por carteles, siendo negado dicho pedimento por el a quo en fecha 27 de junio de 2017.
Previa solicitud de parte, en fechas 30 de junio y 14 de julio de 2017, el a quo ordenó el desglose de las compulsas dirigidas a los ciudadanos RICARDO DAVID FERREBUS LATUFF, ALEJANDRO ALBERTO HERNÁNDEZ LEÓN y la de los codemandados, CÉSAR ANTONIO BABINO RIVAS, CÉSAR AUGUSTO BABINO RIVAS y CÉSAR ALBERTO BABINO RIVAS.
En fecha 4 de octubre de 2017, el alguacil adscrito a los Juzgados de Primera Instancia ciudadano WILLIAMS BENITEZ, dejó constancia de no haber podido citar a los ciudadanos ALEJANDRO ALBERTO HERNÁNDEZ LEÓN y RICARDO DAVID FERREBUS LATUFF.
Mediante diligencia del 11 de octubre de 2017, el apoderado de la empresa actora solicitó se libre los carteles de citación, por lo que el tribunal de la causa en auto de fecha 17 de octubre de 2017, negó tal pedimento.
En fecha 19 de octubre de 2017, el ciudadano ROSENDO HENRÍQUEZ, en su condición de alguacil de los Juzgados de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial, dejó constancia de la imposibilidad de la práctica de la citación del codemandado CÉSAR ALBERTO BABINO RIVAS.
En fecha 15 de noviembre de 2017, compareció el apoderado judicial de la demandante y solicitó la citación por carteles, pedimento que fue negado por el a quo en razón a que las citaciones fueron declaradas decaídas, de conformidad con lo previsto en el segundo parágrafo del artículo 228 del Código de Procedimiento Civil.
Por diligencia del 29 de noviembre de 2017, el apoderado de la actora solicitó la elaboración de las compulsas para la citación de los demandados, siendo proveído tal requerimiento, por auto de fecha 18 de diciembre de 2017.
En fecha 26 de enero de 2018, el alguacil adscrito a los Juzgados de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial, ciudadano RAFAEL PALIMA, dejó constancia de haberse trasladado a las direcciones indicadas y de no haber podido lograr las citaciones de los codemandados, ALEJANDRO ALBERTO HERNÁNDEZ LEÓN, CÉSAR ALBERTO BABINO RIVAS, EGLEE TERESA RIVAS DE BABINO, CÉSAR AUGUSTO BABINO RIVAS, CÉSAR ANTONIO BABINO RIVAS y RICARDO DAVID FERREBUS LATUFF.
En fecha 8 de febrero de 2018, el apoderado judicial de la actora solicitó la citación por carteles, siendo acordado lo requerido por auto del 7 de marzo de 2018.
Mediante diligencia del 22 de marzo de 2018, el representante judicial de la demandante consignó la publicación del cartel librado.
En fecha 18 de junio de 2018, la secretaria del a quo dejó constancia de la fijación del cartel y por tanto del cumplimiento de las formalidades previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 4 de julio de 2018, compareció el apoderado de la actora y solicitó se designara defensor ad litem. Por lo que el tribunal de la causa, el 10 de julio de 2018, designó al abogado ALFONSO MARTÍN, defensor judicial de los demandados.
Previa notificación, aceptación y juramentación en fecha 26 de octubre de 2018, se dejó constancia por parte del alguacil MIGUEL PEÑA, de la citación del defensor ad litem.
En fecha 10 de diciembre de 2018, el defensor judicial de los demandados consignó escrito de contestación de la demanda.
Por diligencia del 8 de enero de 2019, el apoderado judicial de la accionante solicitó se fijara la oportunidad para que tuviera lugar la audiencia preliminar. Siendo fijada la misma por el a quo, en fecha 22 de enero de 2019, para el quinto (5to) día de despacho siguiente a las diez de la mañana (10:00 a.m.), previa notificación de las partes.
En fecha 25 de enero de 2019, compareció el apoderado de la actora y se dio por notificado del referido auto.
En fecha 19 de febrero de 2019, el defensor ad litem se dio por notificado del auto que fijó la audiencia.
El 26 de febrero de 2019, tuvo lugar la audiencia preliminar a la que no comparecieron ninguna de las partes del juicio.
Por auto del 7 de marzo de 2019, el tribunal de la causa realizó la fijación de los hechos y de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, se abrió el lapso probatorio por cinco (5) días de despacho.
En fecha 18 de marzo de 2019, compareció el apoderado judicial de la parte actora y consignó escrito de pruebas.
En fecha 9 de abril de 2019, el a quo admitió las pruebas promovidas por la actora.
Por auto del 11 de julio de 2019, el tribunal fijó el décimo (10mo) día de despacho siguiente, a fin de que tuviera lugar la audiencia o debate oral.
En fecha 29 de julio de 2019, tuvo lugar la audiencia de juicio a la que compareció el abogado GONZALO CEDEÑO NAVARRETE, en su condición de representante judicial de la parte actora e igualmente se dejó constancia de la incomparecencia del defensor ad litem. Es ese estado, el apoderado actor expuso sus alegatos y una vez concluidos, el tribunal de la causa dictó el dispositivo del fallo en el cual declaró con lugar la demanda y en consecuencia la empresa accionante quedó subrogada en los derechos de los compradores ALEJANDRO ALBERTO HERNÁNDEZ LEÓN y RICARDO DAVID FERREBUS LATUFF, dejando constancia que el extenso del fallo sería publicado dentro de los diez (10) días siguientes.
En fecha 5 de agosto de 2019, compareció el defensor ad litem, quien ejerció recurso de apelación contra la decisión dictada.
En fecha 8 de agosto de 2019, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, publicó el extenso del fallo, en cuyo dispositivo estableció lo siguiente:
“(…) Por fuerza de los anteriores razonamientos, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, incoara la sociedad mercantil GRUPO DGS 2.102, C.A., contra los ciudadanos EGLEE TERESA RIVAS DE BABINO y CÉSAR ALBERTO BABINO RIVAS; actuando este ultimo en nombre propio y como apoderado judicial de sus hermanos CÉSAR ANTONIO BABINO RIVAS y CÉSAR AUGUSTO BABINO RIVAS, antes identificados; y los ciudadanos ALEJANDRO ALBERTO HERNÁNDEZ LEÓN y RICARDO DAVID FERREBUS LATUFF, todos plenamente identificados; EN CONSECUENCIA la sociedad mercantil GRUPO DGS 2.012, C.A., queda subrogada en los derechos de los compradores, ciudadanos ALEJANDRO ALBERTO HERNÁNDEZ LEÓN y RICARDO DAVID FERREBUS LATUFF, plenamente identificados, en las mismas condiciones en que éstos adquirieron el inmueble constituido por un local comercial distinguido con el Nro. M-5, situado en la Planta Mezzanina del Edificio bajo el Régimen de Propiedad Horizontal denominado Centro Empresarial Miranda, situado en la intersección de la Avenida Principal de Los Ruices y la Avenida Francisco de Miranda, Distrito Sucre (hoy Municipio Sucre)del Estado Miranda, según instrumento protocolizado en fecha 30 de marzo de 2017, bajo el Nro. 2017.621, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 239.13.9.2.7618 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2017. SEGUNDO: En caso de una eventual negativa por parte de los demandados en escriturar la subrogación ordenada, una vez que la presente sentencia sea declarada definitivamente firme, servirá de título suficiente de propiedad a favor de la sociedad mercantil GRUPO DGS 2.012, C.A., conforme lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, con el pago del precio hecho por los ciudadanos ALEJANDRO ALBERTO HERNÁNDEZ LEÓN y RICARDO DAVID FERREBUS LATUFF, antes identificados, correspondientes a los gastos y costos de la venta, así como el reembolso del precio de la venta. Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso.” (Cita textual).

En fecha 14 de agosto de 2019, compareció el defensor judicial de los demandados y ratificó el recurso de apelación contra la sentencia dictada por el a quo.
Por auto de fecha 15 de noviembre de 2019, el tribunal de la causa oyó en ambos efectos la apelación propuesta por la parte demandada y ordenó la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para su distribución.
Ahora bien, a los fines una mejor comprensión de la controversia que ocupa a este despacho superior, resulta necesario traer a colación los hechos y argumentaciones de los sujetos procesales que integran la presente litis y que dieron lugar al fallo recurrido antes mencionado. En ese sentido se observa:
DE LA DEMANDA
Conforme se desprende del escrito contentivo a la demanda, admitida en fecha 8 de mayo de 2017, que el abogado GONZALO CEDEÑO NAVARRETE, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, sociedad mercantil GRUPO DGS 2.012, C.A., alegó:
Que su mandante, sociedad mercantil GRUPO DGS 2.012, C.A., suscribió contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, el día 12 de febrero de 2014, inserto bajo el Nº 10, tomo 17, folios 36 al 40 de los libros respectivos y que el mismo comenzó a regir desde el 3 de febrero de 2014, de lo que se evidencia que su representada es la arrendataria de un local comercial distinguido con el Nº M-5, situado en la planta Mezzanina del edificio bajo el régimen de Propiedad Horizontal denominado Centro Empresarial Miranda, situado en la intersección de la Avenida Principal Los Ruices y la Avenida Francisco de Miranda, Municipio Sucre del Estado Miranda.
Manifiesta que dicho inmueble tiene una superficie de setenta y nueve metros cuadrados con treinta decímetros cuadrados (79,30 Mts.2) y que el mismo pertenecía en propiedad a los ciudadanos EGLEE TERESA RIVAS DE BABINO,CÉSAR ALBERTO BABINO RIVAS; actuando este último en nombre propio y como apoderado judicial de sus hermanos CÉSAR ANTONIO BABINO RIVAS y CÉSAR AUGUSTO BABINO RIVAS.
Indica que en fecha 30 de marzo de 2017, los arrendatarios del mencionado local mediante documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el Nº 217.621, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 239.13.9.2.7618 y correspondiente al libro de folio real del año 2017, dieron en venta dicho inmueble a los ciudadanos ALEJANDRO ALBERTO HERNÁNDEZ LEÓN y RICARDO DAVID FERREBUS LATUFF.
Destaca que su representada, ocupa desde hace aproximadamente tres (3) años y dos (2) meses, en calidad de arrendatarios el local comercial que fue vendido y que durante ese tiempo de relación contractual arrendaticia siempre se ha desarrollado dentro de un plano armonioso de acuerdo a las obligaciones contraídas que para tal convención establecen los artículos 1.579 y siguientes del Código Civil, muy especialmente lo que respecta al pago de arrendamiento, los cuales hasta la presente fecha se pagan de manera regular y tempestiva.
Igualmente señala que en el contrato de arrendamiento se estableció que el plazo de duración era de dos (2) años fijos, más uno de prórroga, contados a partir del 3 de febrero de 2014, prorrogable automáticamente por el tiempo inicial siempre y cuando una de las partes no notificare a la otra, con treinta (30) días de anticipación la no prórroga del contrato, por lo que la vigencia del contrato comenzó el 3 de febrero de 2014, siendo evidente que los dos (2) años exigidos por la ley se cumplían el 3 de febrero de 2016, lo que permite concluir que desde el inicio de la relación locativa hasta la presente fecha han transcurrido con creces más de dos (2) años, en efecto tres (3) años y un (1) mes.
Arguye que los referidos propietarios arrendadores EGLEE TERESA RIVAS DE BABINO,CÉSAR ALBERTO BABINO RIVAS; actuando este ultimo en nombre propio y como apoderado judicial de sus hermanos CÉSAR ANTONIO BABINO RIVAS y CÉSAR AUGUSTO BABINO RIVAS dieron en venta el inmueble y su representada se enteró por primera vez del negocio jurídico mediante notificación privada de fecha 3 de abril de 2017, por los nuevos compradores, ciudadanos ALEJANDRO ALBERTO HERNÁNDEZ LEÓN y RICARDO DAVID FERREBUS LATUFF.
Alega que la mencionada notificación solo tuvo como finalidad participarle a su representada que los nuevos propietarios del local eran los ciudadanos ALEJANDRO ALBERTO HERNÁNDEZ LEÓN y RICARDO DAVID FERREBUS LATUFF, que la relación arrendaticia requería un nuevo canon de arrendamiento a partir del 1º de abril de 2017, que el mismo seria depositado en la cuenta del Banco de Venezuela Nº 0102-0278-78-0000131937 y por último que los nuevos propietarios le ofrecían en venta el inmueble como primera opción por su condición de arrendatarios.
Que se evidencia de la postura de los nuevos propietarios que se perfecciono la venta del local comercial Nº M-5 con los vendedores originarios, sin habérsele hecho la notificación a su representada, para que en su condición de únicos arrendatarios ejerciera el derecho de preferencia que tiene para adquirir el mismo inmueble, conforme lo estipulado en el artículo 1.546 del Código Civil, concatenado con los artículos 38 y 39 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Fundamenta su pretensión en los artículos 38 y 39 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y destaca que le asiste a su representada todos los presupuestos de ley para ejercer el derecho de preferencia y adquirir el inmueble sobre el cual media el contrato vigente y donde el arrendatario tiene el interés actual de subrogarse en la condición del comprador de manera retroactiva.
Que lo ocurrido a su mandante calza en el supuesto del artículo 39 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, como quiera que los vendedores EGLEE TERESA RIVAS DE BABINO,CÉSAR ALBERTO BABINO RIVAS; actuando este ultimo en nombre propio y como apoderado judicial de sus hermanos CÉSAR ANTONIO BABINO RIVAS y CÉSAR AUGUSTO BABINO RIVAS a sabiendas de la vigencia del contrato por las condiciones dadas omitió notificarle de manera auténtica su deseo de vender el inmueble arrendado. Entonces, el 3 de abril de 2017 cuando su representada tomó conocimiento de la venta que se hizo a favor de los ciudadanos ALEJANDRO ALBERTO HERNÁNDEZ LEÓN y RICARDO DAVID FERREBUS LATUFF, comenzó a transcurrir el lapso de seis (6) meses para accionar el retracto legal arrendaticio, so pena de renunciar al derecho de subrogarse en la posición del adquirente por efecto del derecho preferente que le otorga su sola condición de arrendatario. Asimismo hace referencia a la doctrina sostenida por la Sala de Casación Civil.
En base a lo anterior, es por lo que demanda a los ciudadanos EGLEE TERESA RIVAS DE BABINO,CÉSAR ALBERTO BABINO RIVAS; actuando este último en nombre propio y como apoderado judicial de sus hermanos CÉSAR ANTONIO BABINO RIVAS y CÉSAR AUGUSTO BABINO RIVAS, en su carácter de vendedores y a los ciudadanos ALEJANDRO ALBERTO HERNÁNDEZ LEÓN y RICARDO DAVID FERREBUS LATUFF en su condición de compradores, para que convengan en el retracto legal arrendaticio o en su defecto fuese así declarado y condenado por el tribunal a que su representada, sociedad mercantil GRUPO DGS 2.102, C.A., se subrogue en el lugar de los compradores en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad, celebrado entre los demandados, en fecha 30 de marzo de 2017, ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, inscrita bajo el Nº 2017.621, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 239.13.9.2.7618 y correspondiente al folio real del año 2017 y cuyo precio fue fijado en la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00).
Que en caso de que los demandados se nieguen a escriturar la subrogación, que la sentencia definitiva que declare con lugar el retracto legal arrendaticio sirva de título, con arreglo a lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil y se obligue a cumplir con la prestación asumida de pagar en el expediente, el precio hecho por los ciudadanos ALEJANDRO ALBERTO HERNÁNDEZ LEÓN y RICARDO DAVID FERREBUS LATUFF, así como los gastos y costos de la venta; y que se condene en costos y costas procesales.
Indicó las direcciones donde practicar las citaciones de los demandados, estimó la demanda en la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00), lo que corresponde a dieciséis mil seiscientas sesenta y siete unidades tributarias (16.667 U.T.).
DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
Por su parte, el abogado ALFONSO MARTÍN BUIZA, en su condición de defensor ad litem de los ciudadanos EGLEE TERESA RIVAS DE BABINO, CÉSAR ALBERTO BABINO RIVAS; actuando este ultimo en nombre propio y como apoderado judicial de sus hermanos CÉSAR ANTONIO BABINO RIVAS y CÉSAR AUGUSTO BABINO RIVAS, y los ciudadanos ALEJANDRO ALBERTO HERNÁNDEZ LEÓN y RICARDO DAVID FERREBUS LATUFF, consignó escrito de contestación en el cual argumentó lo siguiente:
Primeramente dejó constancia de haber efectuado las diligencias necesarias a los fines de contactar a sus representados, sin que haya sido posible la ubicación de los mismos, asimismo indicó que no fue posible el envío del telegrama a través de IPOSTEL en razón a que la red de telégrafos no se encuentra en servicio por lo menos en lo que respecta al Área Metropolitana de Caracas, que a pesar de ello, envió correo electrónico al ciudadano ALEJANDRO ALBERTO HERNÁNDEZ LEÓN y que el mismo fue consignado al expediente.
Alega que la demandante pretende la nulidad de la venta del inmueble identificado como local comercial, distinguido con el Nº M-5, situación en la Planta Mezzanina del edificio bajo régimen de propiedad horizontal denominado Centro Empresarial Miranda, situado en la intersección de la Avenida Principal de Los Ruices y la Avenida Francisco de Miranda, Municipio Sucre del Distrito Capital, a fin de que esta se subrogue en las mismas condiciones estipuladas en el documento de compra venta en el lugar sus defendidos ALEJANDRO ALBERTO HERNÁNDEZ LEÓN y RICARDO DAVID FERREBUS LATUFF, quienes adquirieron el inmueble, toda vez que considera que de manera fraudulenta sus representados se confabularon para que la actora no ejerciera el derecho de preferencia que tiene para adquirir el inmueble.
Negó, rechazo y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda incoada.
Negó, rechazo y contradijo que sus defendidos EGLEE TERESA RIVAS DE BABINO y CÉSAR ALBERTO BABINO RIVAS, hayan incumplido con la obligación de realizar la preferencia ofertiva ejercitable antes que tuviera lugar efectivamente la enajenación del inmueble arrendado. Que ellos cumplieron con los requisitos que la ley exige y que ante el silencio de los demandantes en dar oportuna razón o respuesta se dio en venta el inmueble a terceros, por lo que no hubo condiciones de venta más favorables que las ofrecidas inicialmente al locatario.
Que sus representados propietarios arrendadores estaban en conocimiento evidente del contrato de arrendamiento y que sin embargo la solvencia del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento, estaba entredicha y no como pretende hacer valer que estaba solvente en un cien por ciento (100%), que no obstante la voluntad de los propietarios arrendadores de vender el inmueble siempre fue expresada a la actora, quien se negó a satisfacer las aspiraciones de sus defendidos.
Señala que la aspiración de sus defendidos era la aceptación de la oferta del inmueble en las mismas condiciones o términos en la que fueron planteadas, aceptación que nunca ocurrió en virtud del silencio que prevaleció durante el lapso de treinta (30) días que se le concedió y que en vista de ello, se tomo como negativa, liberándose de esa manera sus representados de esa obligación.
Negó, rechazo y contradijo que se deba cancelar las costas procesales del juicio en la cantidad de dieciséis mil seiscientas sesenta y siete unidades tributarias (16.667 U.T.).
Por último solicitó que la contestación fuese admitida y sustanciada conforme a derecho, declarando con lugar todos los pedimentos de ley, contenidas en ella y declarando sin lugar la demanda.

ACTUACIONES ANTE LA ALZADA
Verificada la insaculación de causas, en fecha 13 de diciembre de 2019, le fue asignado el conocimiento de la presente causa a este juzgado superior, que lo dio por recibido el 19 de diciembre de 2019 y por auto de esa misma fecha se fijaron los lapsos previstos en los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.
Estando en la oportunidad procesal pertinente, en fecha 5 de febrero de 2020, la representación judicial de la parte actora, abogado GONZALO CEDEÑO NAVARRETE, consignó escrito de informes, en el cual alegó a grandes rasgos lo siguiente:
i) Inicialmente, realizó un breve resumen de los alegatos y fundamentos presentados en el libelo de la demanda; ii) Asimismo, describió las defensas presentadas por el defensor ad litem de los demandados; iii) Describió las pruebas promovidas por dicha representación, así como la valoración dada por la juez del a quo en la sentencia definitiva; iv) Que en base a lo anterior, considera que la juez de la causa cumplió con los requisitos a que se contraen los artículos 243, ordinal 3 y 244 del Código de Procedimiento Civil, al realizar una síntesis lacónica y precisa de las actuaciones, facilitando una mejor comprensión del tema jurídico, con una idea de la controversia surgida entre las partes, referente al retracto legal arrendaticio. Igualmente, que la recurrida motivó y fundamentó la sentencia, la cual guarda estricta relación con la acción intentada, su contestación, aplicando los preceptos legales y los principios doctrinarios atinentes a los hechos establecidos en el juicio, con base a las pruebas aportadas por las partes; v) Que en el fallo recurrido declaró demostrado los títulos y documentos consignados de lo que se concluye que en la decisión recurrida no se violaron preceptos legales, siendo procedente confirmar la decisión del 8 de agosto de 2019 y declarar sin lugar la apelación.

Durante la oportunidad para presentar observaciones, ninguna de las partes hizo uso de tal derecho.
Ahora bien, estando dentro de la oportunidad para decidir, éste juzgador de alzada pasa a cumplir con su misión, previa las siguientes consideraciones:
-II-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
A los fines de emitir pronunciamiento sobre el fondo de la presente controversia, éste juzgador de alzada considera relevante hacer la explanación de algunos presupuestos que aunque muy sabidos, su evocación puede facilitar la comprensión del examen que se emprende. Ello lo estima esta superioridad así, por la forma como fue instaurada y contestada la demanda que ocupa nuestra atención. En tal sentido:
El proceso, es considerado como un conjunto concatenado y coordinado de actos procesales realizados por los órganos jurisdiccionales en nombre del Estado Venezolano, tendentes a resolver los conflictos de los ciudadanos mediante la aplicación de la Ley en forma pacífica y coactiva, cuando se violenta un derecho subjetivo y resultan infructuosas las gestiones amistosas tendentes a reparar la violación aludida. De esta manera, cumple el proceso la función de solucionar los conflictos surgidos entre los justiciables, eliminando la posibilidad de la justicia auto-impartida.
Este mismo criterio es sostenido por el insigne tratadista HERNANDO DEVIS ECHANDÍA en su obra estudios de derecho procesal, tomo I, página 337, 1967, para quien el proceso contiene una pugna de intereses que persigue la solución definitiva del conflicto mediante una sentencia, sea aquel de naturaleza civil, mercantil, laboral, tránsito, entre otros. Conflicto este, que se traduce en una especie de lucha jurídica, de pruebas y alegaciones, recursos y solicitudes de otra índole que discurren a lo largo del proceso.
Nuestro texto Constitucional, postula al proceso como un instrumento fundamental para la realización de la justicia (Vid. Artículo 257), refiriéndose así, según las más avanzada doctrina a una justicia material verdadera, lo cual obliga a los distintos integrantes del sistema de justicia diseñado por la Carta Política de 1999 (Vid. Artículo 253), a interpretar el proceso, a través de la nueva perspectiva que sobre el Estado y las Leyes generó la vigente Carta Magna, debiendo tanto el justiciable como el jurisdicente, desdoblar cada institución diseñada por la vieja norma adjetiva civil aun vigente, hasta conseguir su fundamento constitucional, con el fin de impregnar al vetusto proceso de las valores, derechos y garantías diseñados por el constituyente patrio y así lograr tutelar satisfactoriamente los derechos judicializados.
Tal ejercicio trapecistico de derecho, impone esencialmente informar al proceso civil del año 1987, de la garantía de la tutela judicial efectiva diseñada por la Carta Política del año 1999, así como del debido proceso como expresión bifronte tanto de los derechos como de las garantías mínimas con las que deben contar los ciudadanos en los procesos administrativos y judiciales, teniendo como ancla de ello, la supremacía constitucional contenida en el artículo 7 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ello en el marco de un Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia como el que nos rige.
No obstante lo anterior, aun teniendo en cuenta la constitucionalización del proceso civil antes expuesta, resulta innegable que a fin de garantizar la certeza jurídica y la paz social, todo proceso debe estar regido por el principio de legalidad, observándose en tal sentido que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, dispone, lo siguiente:
Artículo 12: Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe.

Desprendiéndose de la norma supra trascrita el principio dispositivo que rige a los procesos civiles, donde el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin que ello implique per se, que no pueda aplicar como un verdadero componedor de la controversia, las facultades probatorias oficiosas previstas en la norma adjetiva civil, máxime cuando el fundamento de las mismas sea la necesidad de aclarar dudas en búsqueda de la verdad como norte de sus actos y la justicia como fin del proceso.
Ahora bien, en relación con el eje central de todo proceso de cognición, vale destacar que conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba consagrada en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
En base a lo anterior y a la luz de las normas procesales vigentes, el actor al establecer en su demanda la existencia de ciertos hechos constitutivos entendidos éstos, como aquellos de donde se origina el derecho -en el cual basa su pretensión- ha de cargar con las pruebas de ellos si le son contradichos por la parte demandada, tal y como sucedió en el presente caso, ello al margen de la posibilidad jurisprudencial de la dinamización de la carga probatoria.
Así, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del Derecho, no es una obligación impuesta caprichosamente a una cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. De ahí que, al demandante, le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probatio qui dicit nin qui negat, es decir, que incube probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más que el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, este principio se armoniza con el primero y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción nuevos hechos toca a él la prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, o inclusive, al ser dinamizada la carga, de la mejor posición o facilidad de probar determinado hecho u argumento.
Ahora bien, expuestas las precedentes consideraciones y planteada la controversia sometida por vía de apelación al conocimiento de esta superioridad en los términos que se dejaron sucintamente expuestos, observa quien suscribe que la cuestión a dilucidar consiste en determinar si la decisión apelada dictada en fecha 29 de julio de 2019, por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y su extenso de fecha 8 de agosto de 2019, que declaró con lugar la demanda, debe ser confirmada, revocada, modificada o anulada, para lo que debe previamente analizar la oferta probatoria ofrecida por las partes en el presente proceso:
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES AL PROCESO
JUNTO AL LIBELO DE LA DEMANDA
 Cursa a los folios 14 al 16 de la pieza Nº 1 del expediente, original de poder otorgado por el ciudadano GONZALO ANTONIO CEDEÑO CABRICES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-13.833.758, en su condición de director de la sociedad mercantil GRUPO DGS 2.012, C.A., a los ciudadanos MIGUEL B. BARCENAS, GONZALO CEDEÑO NAVARRETE, VICTOR ORTEGA CORONEL y JUAN VICENTE ARDILA VISCONTI, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 44.051, 8.567, 8.494 y 73.419, respectivamente, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 26 de abril de 2017, bajo el Nº 45, tomo 38, la cual se adminicula con la publicación del Periódico Mercantil El Informe Empresarial que cursa a los folios 17 al 23 de la misma pieza, el cual se contiene el acta constitutiva y los estatutos sociales de la citada compañía, y por cuanto dicha instrumental no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal la valora conforme los artículos 150, 151, 154, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil y se tiene como cierta la representación que ejercen los mandatarios en nombre de su poderdante, así como el carácter de éste como director. Y así se establece.
 Consta a los folios 25 al 29 de la primera pieza del expediente, contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Segundo del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 12 de febrero de 2014, bajo el Nº 10, tomo 17 de los libros respectivos, y por cuanto dicha instrumental no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal la valora conforme los artículos 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil, y del mismo se aprecia que los ciudadanos EGLEE TERESA RIVAS DE BABINO,CÉSAR ALBERTO BABINO RIVAS; actuando este último en nombre propio y como apoderado judicial de sus hermanos CÉSAR ANTONIO BABINO RIVAS y CÉSAR AUGUSTO BABINO RIVAS dieron en arrendamiento a la sociedad mercantil GRUPO DGS 2.012, C.A., un inmueble identificado como local comercial distinguido con el Nº M-5, ubicado en la planta Mezzanina del edificio denominado Centro Empresarial Miranda, situado en la intersección de la Avenida Principal Los Ruices y la Avenida Francisco de Miranda del Distrito (hoy Municipio) Sucre, que tiene una superficie de setenta y nueve metros cuadrados con treinta decímetros cuadrados (79,30 Mts2); que el plazo de duración del contrato era de dos (2) años fijos más uno (1) de prórroga, contados a partir del 3 de febrero de 2014, prorrogable automáticamente por el tiempo inicial, siempre y cuando una de las partes no notificara a la otra con treinta (30) días de anticipación la no prórroga del contrato; que canon mensual quedó convenido por las partes en la cantidad de diecinueve mil ochocientos veinticinco bolívares (Bs. 19.825,00) y se obligaba a pagar en dinero en efectivo por mensualidades vencidas dentro de los cinco (5) días siguientes al vencimiento del mismo. Y así se establece.
 Cursa a los folios 30 al 36 de la primera pieza del expediente, copia certificada del documento de compra venta suscrito entre los ciudadanos EGLEE TERESA RIVAS DE BABINO,CÉSAR ALBERTO BABINO RIVAS, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-2.939.041 y V-12.391.625, respectivamente y el último de los nombrados actuando en nombre propio y de sus hermanos CÉSAR ANTONIO BABINO RIVAS y CÉSAR AUGUSTO BABINO RIVAS, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-10.536.027 y V-10.822.970, respectivamente y los ciudadanos ALEJANDRO ALBERTO HERNÁNDEZ LEÓN y RICARDO DAVID FERREBUS LATUFF, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-12.670.519 y V-13.711.222, debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 30 de marzo de 2017, bajo el Nº 2017.621, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 239.13.9.2.7618 y correspondiente al libro de Folio Real del año 2017, y por cuanto dicha documental no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal la valora conforme los artículos 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil y de la misma se aprecia que los demandados dieron en venta a los codemandados, el bien inmueble identificado como local comercial y sus derechos pro indivisos, distinguido con el Nº M-5, situado en la Planta Mezzanina del edificio bajo régimen de propiedad horizontal denominado Centro Empresarial Miranda, objeto de la pretensión. Y así se establece.
 Consta a los folios 37 al 55 de la primera pieza del expediente, recibos de pagos de cánones de arrendamiento inherentes al inmueble dado en arrendamiento, de los meses de marzo de 2014 a febrero de 2017, los cuales al no haber sido cuestionadas en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal las valora conforme los artículos 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil, desprendiéndose de ellos lo siguiente: al folio 37, recibo de pago del mes de marzo de 2014, fechado 05 de marzo de 2014 y firmado como recibido por el ciudadano CÉSAR BABINO, titular de la cédula de identidad Nº 12.391.625, con el cual queda demostrado el pago y la tempestividad del mes de marzo de 2014; al folio 38, recibo de pago del mes de abril de 2014, fechado 05 de abril de 2014 y firmado como recibido por el ciudadano CÉSAR BABINO, titular de la cédula de identidad Nº 12.391.625, con el cual queda demostrado el pago y la tempestividad del mes de abril de 2014; al folio 39, recibo de pago del mes de mayo de 2014, fechado 05 de mayo de 2014 y firmado como recibido por el ciudadano CÉSAR BABINO, titular de la cédula de identidad Nº 12.391.625, con el cual queda demostrado el pago y la tempestividad del mes de mayo de 2014; al folio 40, recibo de pago del mes de junio de 2014, sin fecha de emisión y firmado como recibido por el ciudadano CÉSAR BABINO, titular de la cédula de identidad Nº 12.391.625, con el cual pese a la ausencia de fecha de emisión, que permita a este juzgado determinar su tempestividad, al estar debidamente recibido, da por demostrado el pago del canon de arrendamiento a satisfacción del arrendador en cuanto a su tempestividad; al folio 41, recibo de pago del mes de julio de 2014, sin fecha de emisión y firmado como recibido por el ciudadano CÉSAR BABINO, titular de la cédula de identidad Nº 12.391.625, con el cual pese a la ausencia de fecha de emisión, que permita a este juzgado determinar su tempestividad, al estar debidamente recibido, da por demostrado el pago del canon de arrendamiento a satisfacción del arrendador en cuanto a su tempestividad; al folio 42, recibo de pago del mes de agosto de 2014, sin fecha de emisión y firmado como recibido por el ciudadano CÉSAR BABINO, titular de la cédula de identidad Nº 12.391.625, con el cual pese a la ausencia de fecha de emisión, que permita a este juzgado determinar su tempestividad, al estar debidamente recibido, da por demostrado el pago del canon de arrendamiento a satisfacción del arrendador en cuanto a su tempestividad; al folio 43, recibos de pago de los meses de septiembre y octubre sin indicación de año, ni fecha de emisión, ni firma de recibido, razón por la cual este juzgador considera que los mismos no son oponibles a los demandados al no encontrarse debidamente firmado, razón por la cual este tribunal los desecha como medio probatorio; con relación al recibo de pago del mes de noviembre que cursa al mismo folio, se evidencia que dicho recibo no tiene indicación del año, no se encuentra fechado y además que fue recibido por el ciudadano CÉSAR BABINO, titular de la cédula de identidad Nº 12.391.625, y por lo tanto, en lo respecta al año del recibo, este sentenciador en obsequio a la tutela judicial efectiva asume que el mismo se refiere al año 2014 y pese a la ausencia de fecha de emisión, que permita determinar su tempestividad, al estar debidamente recibido, da por demostrado el pago de del canon de arrendamiento a satisfacción del arrendador en cuanto a su tempestividad; al folio 44, recibos de pago de los meses de diciembre de 2014, enero y febrero de 2015, sin fecha de emisión, firmados como recibidos por el ciudadano CÉSAR BABINO, titular de la cédula de identidad Nº 12.391.625, con el cual pese a la ausencia de fecha de emisión, que permita a este juzgado determinar su tempestividad, al estar debidamente recibidos, da por demostrado el pago de los cánones de arrendamiento a satisfacción del arrendador en cuanto a su tempestividad; al folio 45, recibo de pago del mes de marzo de 2015, sin fecha de emisión y firmado como recibido por el ciudadano CÉSAR BABINO, titular de la cédula de identidad Nº 12.391.625, con el cual pese a la ausencia de fecha de emisión, que permita a este juzgado determinar su tempestividad, al estar debidamente recibido, da por demostrado el pago del canon de arrendamiento a satisfacción del arrendador en cuanto a su tempestividad; al folio 46, recibo de pago del mes de abril de 2015, sin fecha de emisión y firmado como recibido por el ciudadano CÉSAR BABINO, titular de la cédula de identidad Nº 12.391.625, con el cual pese a la ausencia de fecha de emisión, que permita a este juzgado determinar su tempestividad, al estar debidamente recibido, da por demostrado el pago del canon de arrendamiento a satisfacción del arrendador en cuanto a su tempestividad; al folio 47, recibos de pago de los meses de mayo, junio y julio de 2015, sin fechas de emisión, firmados como recibidos por el ciudadano CÉSAR BABINO, titular de la cédula de identidad Nº 12.391.625, con el cual pese a la ausencia de fecha de emisión, que permita a este juzgado determinar su tempestividad, al estar debidamente recibidos, da por demostrado el pago de los cánones de arrendamiento, a satisfacción del arrendador en cuanto a su tempestividad; al folio 48, recibos de pago de los meses de agosto, septiembre y octubre de 2015, sin fechas de emisión, firmados como recibidos por el ciudadano CÉSAR BABINO, titular de la cédula de identidad Nº 12.391.625, con el cual pese a la ausencia de fecha de emisión, que permita a este juzgado determinar su tempestividad, al estar debidamente recibidos, da por demostrado el pago de los cánones de arrendamiento, a satisfacción del arrendador en cuanto a su tempestividad; al folio 49, recibos de pago de los meses de noviembre y diciembre de 2015 y enero de 2016, sin fechas de emisión, firmados como recibidos por el ciudadano CÉSAR BABINO, titular de la cédula de identidad Nº 12.391.625, con el cual pese a la ausencia de fecha de emisión, que permita a este juzgado determinar su tempestividad, al estar debidamente recibidos, da por demostrado el pago de los cánones de arrendamiento, a satisfacción del arrendador en cuanto a su tempestividad; al folio 50, recibos de pago de los meses de febrero, marzo y abril de 2016, sin fechas de emisión, firmados como recibidos por el ciudadano CÉSAR BABINO, titular de la cédula de identidad Nº 12.391.625, con el cual pese a la ausencia de fecha de emisión, que permita a este juzgado determinar su tempestividad, al estar debidamente recibidos, da por demostrado el pago de los cánones de arrendamiento, a satisfacción del arrendador en cuanto a su tempestividad; al folio 51, recibos de pago de los meses de mayo, junio y julio de 2016, sin fechas de emisión, firmados como recibidos por el ciudadano CÉSAR BABINO, titular de la cédula de identidad Nº 12.391.625, con el cual pese a la ausencia de fecha de emisión, que permita a este juzgado determinar su tempestividad, al estar debidamente recibidos, da por demostrado el pago de los cánones de arrendamiento, a satisfacción del arrendador en cuanto a su tempestividad; al folio 52, recibos de pago de los meses de agosto, septiembre y octubre de 2016, sin fechas de emisión, firmados como recibidos por el ciudadano CÉSAR BABINO, titular de la cédula de identidad Nº 12.391.625, con el cual pese a la ausencia de fecha de emisión, que permita a este juzgado determinar su tempestividad, al estar debidamente recibidos, da por demostrado el pago de los cánones de arrendamiento, a satisfacción del arrendador en cuanto a su tempestividad; al folio 53, recibos de pago de los meses de noviembre y diciembre de 2016 y enero de 2017, sin fecha de emisión, firmados como recibidos por el ciudadano CÉSAR BABINO, titular de la cédula de identidad Nº 12.391.625, con el cual pese a la ausencia de fecha de emisión, que permita a este juzgado determinar su tempestividad, al estar debidamente recibidos, da por demostrado el pago de los cánones de arrendamiento, a satisfacción del arrendador en cuanto a su tempestividad; al folio 54, recibo de pago del mes de febrero de 2017, sin fecha de emisión y firmado como recibido por el ciudadano CÉSAR BABINO, titular de la cédula de identidad Nº 12.391.625, con el cual pese a la ausencia de fecha de emisión, que permita a este juzgado determinar su tempestividad, al estar debidamente recibido, da por demostrado el pago del canon de arrendamiento a satisfacción del arrendador en cuanto a su tempestividad; al folio 55, recibo de pago del mes de marzo de 2017, sin fecha de emisión y firmado como recibido por el ciudadano CÉSAR BABINO, titular de la cédula de identidad Nº 12.391.625, con el cual pese a la ausencia de fecha de emisión, que permita a este juzgado determinar su tempestividad, al estar debidamente recibido, da por demostrado el pago del canon de arrendamiento a satisfacción del arrendador en cuanto a su tempestividad. Y así se establece.
 Consta al folio 56, impresión de consulta de movimientos bancarios, vía online a través de la entidad bancaria Mercantil, signado con el Nº 062000145340 de fecha 25 de abril de 2017, por concepto de transferencia de fondos ordenada por GRUPO DGS 2.012, C.A., a favor del ciudadano RICARDO DAVID FERREBUS LATUFF y por cuanto dicha documental no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal la valora conforme los artículos 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.360 y 1.363 del Código Civil y en concordancia con el artículo 4 de la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónica y de la misma se aprecia que la accionante comenzó a realizar el pago a nombre del ciudadano RICARDO DAVID FERREBUS LATUFF, codemandado. Y así se establece.
 Consta al folio 57 del expediente, planillas de depósitos bancarios, realizados en la cuenta 01050018461018546502 del Mercantil, de fechas 6 de enero, 13 y 14 de febrero de 2014, y por cuanto dicha instrumental no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal la valora conforme los artículos 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en el artículo 1.383 del Código Civil y de los mismos se aprecian los depósitos correspondiente a los meses de enero y febrero de 2014. Y así se establece.
 Consta al folio 58 de la primera pieza del expediente, notificación extrajudicial efectuada por el ciudadano ALEJANDRO ALBERTO HERNÁNDEZ LEÓN dirigida a la sociedad mercantil GRUPO DGS 2.012, C.A., de fecha 3 de abril de 2017, y por cuanto dicha instrumental no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal la valora conforme los artículos 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos1.361 y 1363 del Código Civil y de la misma se aprecia que el codemandado participó a los directores generales de la empresa actora, la adquisición por parte del referido ciudadano y RICARDO DAVID FERREBUS LATUFF del local arrendado, igualmente le informa la necesidad de pactar una reunión a los efectos de establecer un nuevo canon de arrendamiento, así como la cuenta a la que deberán efectuarse los pagos y finalmente le concede el ofrecimiento como primera opción para la venta del inmueble. Y así se establece.

PRUEBAS APORTADAS DURANTE LA OPORTUNIDAD PROBATORIA
 Durante la oportunidad probatoria correspondiente, la representación judicial de la parte actora consignó a los folios 304 al 325 de la primera pieza del expediente, impresiones de consulta de movimientos bancarios vía online a través de la entidad bancaria Mercantil, y por cuanto dichas documentales no fue cuestionadas en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal las valora conforme los artículos 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.360 y 1.363 del Código Civil y en concordancia con el artículo 4 de la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónica y de las mismas se aprecia lo siguiente: al folio 304, transferencia signada con el Nº 06200470363 de fecha 14 de marzo de 2019, por concepto de transferencia de fondos ordenada por GRUPO DGS 2.012, C.A., a favor del ciudadano RICARDO DAVID FERREBUS LATUFF, de lo cual se desprende que la accionante comenzó a realizar el pago del canon de arrendamiento al codemandado adquiriente del inmueble; al folio 305, transferencia signada con el Nº 06200744565 de fecha 12 de febrero de 2019, por concepto de transferencia de fondos ordenada por GRUPO DGS 2.012, C.A., a favor del ciudadano RICARDO DAVID FERREBUS LATUFF, de lo cual se desprende que la accionante comenzó a realizar el pago del canon de arrendamiento al codemandado adquiriente del inmueble; al folio 306, transferencia signada con el Nº 0620030172 de fecha 15 de enero de 2019, por concepto de transferencia de fondos ordenada por GRUPO DGS 2.012, C.A., a favor del ciudadano RICARDO DAVID FERREBUS LATUFF, de lo cual se desprende que la accionante comenzó a realizar el pago del canon de arrendamiento al codemandado adquiriente del inmueble; al folio 307, transferencia signada con el Nº 06200636249 de fecha 14 de diciembre de 2018, por concepto de transferencia de fondos ordenada por GRUPO DGS 2.012, C.A., a favor del ciudadano RICARDO DAVID FERREBUS LATUFF, de lo cual se desprende que la accionante comenzó a realizar el pago del canon de arrendamiento al codemandado adquiriente del inmueble; al folio 308, transferencia signada con el Nº 06200354156 de fecha 16 de noviembre de 2018, por concepto de transferencia de fondos ordenada por GRUPO DGS 2.012, C.A., a favor del ciudadano RICARDO DAVID FERREBUS LATUFF, de lo cual se desprende que la accionante comenzó a realizar el pago del canon de arrendamiento al codemandado adquiriente del inmueble; al folio 309, transferencia signada con el Nº 06200000974 de fecha 9 de octubre de 2018, por concepto de transferencia de fondos ordenada por GRUPO DGS 2.012, C.A., a favor del ciudadano RICARDO DAVID FERREBUS LATUFF, de lo cual se desprende que la accionante comenzó a realizar el pago del canon de arrendamiento al codemandado adquiriente del inmueble; al folio 310, transferencia signada con el Nº 06200155577 de fecha 20 de septiembre de 2018, por concepto de transferencia de fondos ordenada por GRUPO DGS 2.012, C.A., a favor del ciudadano RICARDO DAVID FERREBUS LATUFF, de lo cual se desprende que la accionante comenzó a realizar el pago del canon de arrendamiento al codemandado adquiriente del inmueble; al folio 311, transferencia signada con el Nº 06200047381 de fecha 13 de agosto de 2018, por concepto de transferencia de fondos ordenada por GRUPO DGS 2.012, C.A., a favor del ciudadano RICARDO DAVID FERREBUS LATUFF, de lo cual se desprende que la accionante comenzó a realizar el pago del canon de arrendamiento al codemandado adquiriente del inmueble; al folio 312, transferencia signada con el Nº 062000686077 de fecha 13 de julio de 2018, por concepto de transferencia de fondos ordenada por GRUPO DGS 2.012, C.A., a favor del ciudadano RICARDO DAVID FERREBUS LATUFF, de lo cual se desprende que la accionante comenzó a realizar el pago del canon de arrendamiento al codemandado adquiriente del inmueble; al folio 313, transferencia signada con el Nº 06200612454 de fecha 12 de junio de 2018, por concepto de transferencia de fondos ordenada por GRUPO DGS 2.012, C.A., a favor del ciudadano RICARDO DAVID FERREBUS LATUFF, de lo cual se desprende que la accionante comenzó a realizar el pago del canon de arrendamiento al codemandado adquiriente del inmueble; al folio 314, transferencia signada con el Nº 06200451415 de fecha 16 de mayo de 2018, por concepto de transferencia de fondos ordenada por GRUPO DGS 2.012, C.A., a favor del ciudadano RICARDO DAVID FERREBUS LATUFF, de lo cual se desprende que la accionante comenzó a realizar el pago del canon de arrendamiento al codemandado adquiriente del inmueble; al folio 315, transferencia signada con el Nº 06200202302 de fecha 12 de abril de 2018, por concepto de transferencia de fondos ordenada por GRUPO DGS 2.012, C.A., a favor del ciudadano RICARDO DAVID FERREBUS LATUFF, de lo cual se desprende que la accionante comenzó a realizar el pago del canon de arrendamiento al codemandado adquiriente del inmueble; al folio 316, transferencia signada con el Nº 06200989319 de fecha 14 de marzo de 2018, por concepto de transferencia de fondos ordenada por GRUPO DGS 2.012, C.A., a favor del ciudadano RICARDO DAVID FERREBUS LATUFF, de lo cual se desprende que la accionante comenzó a realizar el pago del canon de arrendamiento al codemandado adquiriente del inmueble; al folio 317, transferencia signada con el Nº 06200813012 de fecha 28 de febrero de 2018, por concepto de transferencia de fondos ordenada por GRUPO DGS 2.012, C.A., a favor del ciudadano RICARDO DAVID FERREBUS LATUFF, de lo cual se desprende que la accionante comenzó a realizar el pago del canon de arrendamiento al codemandado adquiriente del inmueble; al folio 318, transferencia signada con el Nº 06200063670 de fecha 24 de enero de 2018, por concepto de transferencia de fondos ordenada por GRUPO DGS 2.012, C.A., a favor del ciudadano RICARDO DAVID FERREBUS LATUFF, de lo cual se desprende que la accionante comenzó a realizar el pago del canon de arrendamiento al codemandado adquiriente del inmueble; al folio 319, transferencia signada con el Nº 06200382211 de fecha 15 de diciembre de 2017, por concepto de transferencia de fondos ordenada por GRUPO DGS 2.012, C.A., a favor del ciudadano RICARDO DAVID FERREBUS LATUFF, de lo cual se desprende que la accionante comenzó a realizar el pago del canon de arrendamiento al codemandado adquiriente del inmueble; al folio 320, transferencia signada con el Nº 06200734785 de fecha 16 de noviembre de 2017, por concepto de transferencia de fondos ordenada por GRUPO DGS 2.012, C.A., a favor del ciudadano RICARDO DAVID FERREBUS LATUFF, de lo cual se desprende que la accionante comenzó a realizar el pago del canon de arrendamiento al codemandado adquiriente del inmueble; al folio 321, transferencia signada con el Nº 06200031571 de fecha 27 de octubre de 2017, por concepto de transferencia de fondos ordenada por GRUPO DGS 2.012, C.A., a favor del ciudadano RICARDO DAVID FERREBUS LATUFF, de lo cual se desprende que la accionante comenzó a realizar el pago del canon de arrendamiento al codemandado adquiriente del inmueble; al folio 322, transferencia signada con el Nº 06200746965 de fecha 27 de septiembre de 2017, por concepto de transferencia de fondos ordenada por GRUPO DGS 2.012, C.A., a favor del ciudadano RICARDO DAVID FERREBUS LATUFF, de lo cual se desprende que la accionante comenzó a realizar el pago del canon de arrendamiento al codemandado adquiriente del inmueble; al folio 323, transferencia signada con el Nº 06200695714 de fecha 17 de agosto de 2017, por concepto de transferencia de fondos ordenada por GRUPO DGS 2.012, C.A., a favor del ciudadano RICARDO DAVID FERREBUS LATUFF, de lo cual se desprende que la accionante comenzó a realizar el pago del canon de arrendamiento al codemandado adquiriente del inmueble; al folio 324, transferencia signada con el Nº 06200517802 de fecha 16 de junio de 2017, por concepto de transferencia de fondos ordenada por GRUPO DGS 2.012, C.A., a favor del ciudadano RICARDO DAVID FERREBUS LATUFF, de lo cual se desprende que la accionante comenzó a realizar el pago del canon de arrendamiento al codemandado adquiriente del inmueble; al folio 325, transferencia signada con el Nº 06200187693 de fecha 17 de mayo de 2017, por concepto de transferencia de fondos ordenada por GRUPO DGS 2.012, C.A., a favor del ciudadano RICARDO DAVID FERREBUS LATUFF de lo cual se desprende que la accionante comenzó a realizar el pago del canon de arrendamiento al codemandado adquiriente del inmueble. Y así se establece.
 El defensor judicial de la parte demandada, no promovió a los autos elementos probatorios que valorar, ni analizar. Y así se establece.

Analizados como han sido los medios probatorios aportados a los autos, pasa este sentenciador a dirimir el thema decidendum conforme lo previsto en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regulación del Arrendamiento para el Uso Comercial, bajo las siguientes consideraciones:
Según el diccionario enciclopédico de derecho usual, tomo V, de GUILLERMO CABANELLAS, la relación jurídica es todo vínculo de derecho entre dos o más personas o entre una de ellas al menos y una cosa corporal o incorporal con trascendencia en el ordenamiento vigente. De ahí que la relación arrendaticia inmobiliaria es el vínculo que se establece entre el arrendador y el arrendatario y que teniendo como objeto un determinado inmueble, da lugar a una pluralidad de trascendencias en el orden jurídico concreto y especial que regula ese vínculo y sus efectos o consecuencias, dentro de un privilegio o tutela de protección limitada.
En efecto, el vínculo obligatorio que une al arrendador y al arrendatario con motivo del uso que éste da al inmueble que ocupa teniendo como contrapartida el pago del precio, de lo cual puede deducirse que se hace referencia al vínculo jurídico no como relación establecida en la norma arrendaticia entre una condición y una consecuencia, sino como nexo establecido por la norma arrendaticia entre el deber u obligación de un sujeto y la facultad o derecho subjetivo de otro, integrando ambos, simultáneamente la consecuencia jurídica.
El contrato de arrendamiento es un contrato bilateral, donde las partes desde el inicio conocen sus obligaciones. Es así como ambas partes asumen obligaciones recíprocas, el arrendador se obliga a hacer gozar o disfrutar durante un tiempo al arrendatario de un bien, que en este caso es un inmueble de su propiedad, pero lo hace para obtener como contraprestación el pago de un precio, que en este caso es un canon de arrendamiento. La obligación del arrendatario de pagar el precio del arrendamiento conforme se obligó debe responder a la cantidad a pagar, el tiempo o momento en que debe pagar y el lugar en donde debe ocurrir ese pago.
Debido a que es un contrato de tracto sucesivo, asume particular relevancia el cumplimiento periódico de las obligaciones, tal es la importancia de realizar el pago en la oportunidad correspondiente, que el legislador previó un procedimiento especial, en el cual estableció la oportunidad en la que el arrendatario debía consignar el monto correspondiente para considerarlo liberado de su obligación y solvente en el pago de la misma. Esta es la única excepción al cumplimiento de la obligación en los términos convenidos en el contrato, pero debe circunscribirse a los límites establecidos en la legislación especial inquilinaria, cuyas disposiciones revisten carácter de orden público en todo cuanto favorece el arrendatario.
Ahora bien a los efectos de lograr un equilibrio dentro de la relación arrendaticia, la ley contempla dos (2) figuras destinadas a proteger los derechos del arrendatario, siendo estas la preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio, encontrándose ambas figuras reguladas por la Ley especial.
Así tenemos que, la preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en condición de arrendatario, con lo cual se indica que la prelación o preferencia está referida al inmueble que ocupa el arrendatario con tal carácter y no a ningún otro, aun y cuando aquél forme parte de éste.
En este sentido, el artículo 38 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece:
Artículo 38.- En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de dos (2) años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario. El propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plano de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes. El arrendatario deberá notificar por escrito a través de Notaría Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros.

Por su parte,cuando el propietario vende a un tercero y esa venta afecta de alguna manera el derecho del arrendatario para adquirir el inmueble, sin que hubiese tenido lugar el derecho ofertivo surgirá el llamado retracto legal arrendaticio, el cual es definido como el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. En efecto, el derecho de retracto legal arrendaticio se presenta por lo general como una consecuencia de la preferencia ofertiva que tiene el arrendatario, por no haber sido efectuada conforme a derecho, lo que hace que ambas figuras se presenten en una relación de sucesividad la una de la otra, aun cuando son autónomas.
A tal efecto, el artículo 39 de la citada ley especial arrendaticia, dispone:
Artículo 39.- En caso de violación de la preferencia ofertiva, o de que la venta de un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendamiento, éste tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (6) meses, contado a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación.

De modo que para que el arrendatario tenga derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio, es necesario a) que se trate de una negociación que conlleve a la transmisión de la propiedad del inmueble arrendado y; b) que se cumplan con las condiciones establecidas en el artículo 38 de la ley de arrendamiento de uso comercial, es decir, que el arrendatario tenga más de dos (2) años en el inmueble, que se encuentre solvente y que satisfaga las aspiraciones del propietario.
En este sentido, se evidencia que la acción que da inicio a las presentes actuaciones está orientada a que se declare el retracto legal arrendaticio al que tiene derecho la sociedad mercantil GRUPO DGS 2.012, C.A., en su condición de arrendataria de un comercial distinguido con el Nº M-5, situado en la planta Mezzanina del edificio bajo el régimen de Propiedad Horizontal denominado Centro Empresarial Miranda, situado en la intersección de la Avenida Principal Los Ruices y la Avenida Francisco de Miranda, Municipio Sucre del Estado Miranda, conforme se evidencia de contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, el día 12 de febrero de 2014, inserto bajo el Nº 10, tomo 17, folios 36 al 40 de los libros respectivos, todo ello con fundamento en los artículos 38 y 39 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, al sostener que los accionados dieron en venta el inmueble arrendado a los ciudadanos ALEJANDRO ALBERTO HERNÁNDEZ LEÓN y RICARDO DAVID FERREBUS LATUFF, sin haber cumplido con la preferencia ofertiva que le impone la ley, motivo por el cual pretende se subrogue a la mencionada compañía en el lugar de los adquirentes del inmueble, en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta.
Ante estos alegatos, el defensor judicial de la parte demandada, negó, rechazo y contradijo la demanda en todos sus términos, tanto en los hechos como en el derecho alegado, alegó que sus representados cumplieron con los requisitos exigidos por la ley y que ante el silencio de los demandantes en dar respuesta oportuna a la oferta que se les hiciera, se dio en venta el inmueble arrendado a terceros, que no hubo condiciones de venta más favorables que las ofrecidas inicialmente al inquilino por lo que tenía conocimiento de la misma, asimismo que la solvencia del arrendatario en el pago de los cánones, se encontraba entredicha y que no estaban solventes como pretende hacer creer.
En este sentido, a fin de verificar los alegatos planteados con respecto a la relación arrendaticia, este juzgador de alzada considera necesario transcribir el contenido de las clausulas segunda y tercera del contrato, en las cuales se estableció:
“(…) SEGUNDA: El plazo de duración de este contrato es de DOS (2) AÑOS FIJOS, mas UNO (1), de prórroga, contados a partir del día Tres (3) de Febrero de 2.014, prorrogable automáticamente por el tiempo inicial, siempre y cuando una de las partes no notificare a la otra, con Treinta (30) días de anticipación la no prórroga de este contrato. Queda obligado a restituir a “EL ARRENDADOR” el inmueble alquilado, completamente desocupado, libre de personas y bienes. Vencido el término de este contrato y de la prorroga legal dará derecho a “EL ARRENDADOR” a pedir su cumplimiento de contrato por vencimiento de la correspondiente Prorroga Legal. TERCERA: El canon mensual de arrendamiento convenido por las partes es la cantidad de DIECINUEVE MIL OCHOCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 19.825,00), arrendamiento fijado de acuerdo al Decreto Nro. 602, de fecha 29 de noviembre de 2.013, con Rango, Valor y Fuerza de Ley Orgánica de la Administración Pública, en su artículo segundo (2) que establece que el canon de arrendamiento mensual no podrá exceder de un monto mensual equivalente a DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES POR METRO CUADRADO (Bs. 250,00/ Mts2) “EL ARRENDATARIO” se obliga a pagar dicha pensión de arrendamiento a “EL ARRENDADOR”, en dinero efectivo, por mensualidad vencidas dentro de los cinco (5) días siguientes al vencimiento del mismo. Es entendido que las pensiones de arrendamiento deberán ser pagadas por “EL ARRENDATARIO”, en la dirección que al efecto designe “EL ARRENDADOR”, y que la falta de pago de dos (2) mensualidades de alquiler pasados que sean quince (15) días a contar del vencimiento de la mensualidad en mora, el presente contrato quedará resuelto de pleno derecho y “EL ARRENDADOR” de acuerdo con la Ley, podrá demandar su resolución y solicitar el desalojo judicial inmediato del inmueble objeto del mismo, incluso, el pago de los alquileres adeudados y los eventuales daños y perjuicios que se deriven de este incumplimiento. El canon de arrendamiento de acuerdo a la tasa de inflación establecida por el Banco Central de Venezuela mediante el índice de precios al consumidor durante el año anterior el ajuste respectivo. Es entendido y convenida entre las partes que el primer año del convenio locativo será por la suma fija de DIECINUEVE MIL OCHOCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 19.825,00), así mismo “EL ARRENDADOR” exonera el pago de alquiler del primer mes de arrendamiento motivado a las remodelaciones y mejoras que “EL ARRENDATARIO” realizara en el inmueble antes identificado, y que “EL ARRENDADOR” conviene formalmente y autoriza las mismas en la oficina objeto del contrato.”

De la interpretación literal de las referidas cláusulas, se evidencia que las partes pactaron que la duración del contrato sería de dos (2) años fijos, mas uno (1) de prórroga, a partir del 3 de febrero de 2014, prorrogable automáticamente por el mismo tiempo. Asimismo que el canon de arrendamiento debía ser pagado en dinero en efectivo por mensualidades vencidas dentro de los cinco (5) días siguientes al vencimiento del mismo.
Así las cosas, de conformidad con lo previsto en el artículo 38 de la Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que establece los requisitos de procedibilidad previstos por el legislador a fin de que el arrendatario tenga derecho a la preferencia ofertiva, indicando para ello que el mismo debe tener más de dos (2) años como tal, que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y demás obligaciones contractuales y finalmente que satisfaga las aspiraciones del propietario y que en caso que el arrendador no cumpla con dicha oferta, le concede al arrendatario el derecho a ejercer el retracto legal ante la venta del inmueble objeto de la relación, por lo que a tal efecto este sentenciador de alzada a objeto de determinar la procedencia o no de la pretensión propuesta debe necesariamente analizar el cumplimiento de los referidos requisitos y a tal efecto, observa:
Con relación al tiempo de ocupación del inmueble por parte del arrendatario, se evidencia del contenido del contrato, que en la citada clausula segunda se estableció que la relación arrendaticia seria de dos (2) años fijos, mas uno (1) de prórroga, a partir del 3 de febrero de 2014 y visto que la venta se efectuó el 30 de marzo de 2017, conforme se desprende del documento protocolizado previamente valorado, se puede concluir que la demandante para esa oportunidad, tenía más de dos (2) años ocupando el inmueble objeto de la pretensión en condición de arrendataria, con lo cual se tiene por cumplido dicho requisito. Y así se establece.
En lo que se refiere a la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, se observa que conforme al contrato de arrendamiento suscrito por las partes en la clausula tercera se estipuló que los cánones serían pagados por mensualidades vencidas dentro de los cinco (5) días siguientes al vencimiento del mes, consignando a los autos la parte accionante los recibos de pago previamente apreciados en el texto del presente fallo, de los cuales se desprende con total claridad que los 2 primeros recibos contenidos en el folio 43, concerniente a los meses de septiembre y octubre de 2014, no se encuentran ni fechados, ni firmados como recibidos por parte del hoy co-demandado, razón por la cual, los mismos no pueden ser oponibles a los accionados, y no existiendo en autos alguna otro medio probatorio que acredite el pago de los referidos meses, resulta forzoso para quien aquí administra justicia determinar la insolvencia de la hoy accionante en relación con el pago del canon de arrendamiento de los meses de septiembre y octubre de 2014, pues aun y cuando pudiera sostenerse que el último de los recibos contenido en dicho folio, el cual se encuentra debidamente firmado como recibido, pudiese avalar los otros 2 recibos, de las mismas actas emerge que en dichos formatos el arrendador aún y cuando se imprimieran en el mismo folio varios recibos, los suscribía por firmas separadas. Y así se establece.
Así las cosas, establecida como ha sido la insolvencia de la parte hoy accionante en el pago de los cánones de arrendamiento, requisito éste concurrente para la procedencia de la acción propuesta, en criterio de este sentenciador resulta innecesario entrar analizar si el arrendatario satisfacía o no las aspiraciones del propietario. Y así se establece.
Habiendo quedado demostrada la insolvencia de la demandante en el pago de los cánones de arrendamiento antes señalados, en criterio de esta alzada los hoy co-demandados no tenían la obligación de ofrecer a la accionante en preferencia ofertiva, la venta del inmueble dado en arrendamiento, por cuanto la misma no cumplía con los requisitos de procedibilidad contenidos en el artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, razón por la cual ante dicho incumplimiento resulta forzoso para quien aquí decide declarar SIN LUGAR la acción propuesta. Y así se decide.
Por tal razón, tomando en cuenta los criterios de justicia y de razonabilidad señalados ut supra y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al juez a interpretar las instituciones jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el sistema social de derecho y que persiguen hacer efectiva la justicia, inevitablemente se debe declarar CON LUGAR la apelación interpuesta por el defensor judicial de la demandada y SIN LUGAR la demanda por retracto legal arrendaticio intentada por la parte actora, la cual queda revocada; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo al contenido del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
-III-
DE LA DISPOSITIVA
Por todas las consideraciones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto por el abogado ALFONSO MARTÍN BUIZA, en su condición de defensor judicial de la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada en forma oral el 29 de julio de 2019, por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y cuyo extenso fue publicado en fecha 8 de agosto de 2019. SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda de retracto legal propuesta por la sociedad mercantil GRUPO DGS 2.012, C.A., contra los ciudadanos EGLEE TERESA RIVAS DE BABINO y CÉSAR ALBERTO BABINO RIVAS, actuando el último en su propio nombre y en representación de los ciudadanos CÉSAR ANTONIO BABINO RIVAS y CÉSAR AUGUSTO BABINO RIVAS y los ciudadanos ALEJANDRO ALBERTO HERNÁNDEZ LEÓN y RICARDO DAVID FERREBUS LATUFF, ambas partes ampliamente identificadas. TERCERO: Se condena en costas a la parte actora de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, diarícese, notifíquese a las partes y remítase el expediente en su oportunidad legal correspondiente.
Dada, firmada, sellada y publicada en la sala de despacho del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diecinueve (19) días del mes de noviembre de dos mil veinte (2020). Años 210° de la Independencia y 161° de la Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,
WILSON GERARDO MENDOZA PEDRAZA
AURORA MONTERO BOUTCHER
En esta misma fecha, siendo las doce y treinta de la tarde (12:30 p.m.), previo anuncio de ley, se publicó, registró y se agregó la anterior decisión en la Sala de Despacho de este juzgado.
LA SECRETARIA,
AURORA MONTERO BOUTCHER
Asunto: AP71-R-2019-000498 (9868)
WGMP/AMB/Iriana.