TSJ Regiones - Decisión

EXPEDIENTE: AP31-V-2019-000182
PARTE ACTORA: JOSÉ MANUEL GARCÍA GÁNDARA y ÁNGEL CRISPÍN, Venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de la cédula de identidad N° V-13.532.759 y V-16.301.391.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: LUIS ALEXIS FLORES, ALEJANDRO HERRERA SÁNCHEZ y JUAN CARLOS PINTO GERALDI, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº. 65.558 y 258.085 respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil FBT BARBERÍAS TRADICIONALES, C.A., debidamente inscrita por ente el Registro Mercantil Cuarto del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda en fecha 23 de agosto de 1999, bajo el N° 34, Tomo 48 A Cto .
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: abogado JESÚS HUMBERTO VILORIA NOGUERA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 93.825.-
MOTIVO: DESALOJO.
SENTENCIA: SENTENCIA DEFINITIVA.-
Se reproduce por escrito el fallo dictado en la audiencia de juicio celebrado en fecha 12 de febrero de 2020, conforme a lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil.-
I
BREVE RESUMEN DE LOS HECHOS
Se refiere el presente asunto a una demanda por DESALOJO que incoare los ciudadanos JOSÉ MANUEL GARCÍA GÁNDARA y ÁNGEL CRISPÍN, contra la Sociedad Mercantil FBT BARBERÍAS TRADICIONALES, C.A., la cual fue presentada por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) en fecha 14 de mayo de 2019, y que por distribución correspondió su conocimiento a este Juzgado Sexto de Municipio.-
En fecha 15 de mayo de 2019, se dictó auto mediante el cual se admitió la demanda por los trámites del Juicio Oral contenido en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, a tenor de lo previsto en el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.- Asimismo, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada Sociedad Mercantil FBT BARBERÍAS TRADICIONALES C.A,, en la persona de su director-gerente ciudadano RUBÉN ANTONIO VARGAS MEJÍA.-
Previa consignación de los fotostatos, en fecha 23 de mayo de 2019, se libró compulsa de citación a la parte demandada, Sociedad Mercantil Sociedad Mercantil FBT BARBERÍAS TRADICIONALES.-
En fecha 14 de junio de 2019, el alguacil adscrito a este Circuito Judicial, dejó constancia que citó al demandado de autos, sin embargo el mismo se negó a firmar.- Cumpliendo las formalidades del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, la secretaria adscrita a este Juzgado dejó constancia el día 08 de julio de 2019, que le hizo entrega a la parte demandada, de la boleta de notificación librada por este despacho, donde se le hace saber sobre la diligencia del alguacil.-
El día 12 de agosto de 2019, compareció el demandado debidamente asistido de abogado, donde consignaron escrito de contestación a la demanda.-
En fecha 13 de agosto de 2019, se fijó oportunidad para que tuviera lugar la Audiencia Preliminar en el presente juicio.-
En fecha 01 de octubre de 2019, tuvo lugar la audiencia preliminar.-
En fecha 04 de octubre de 2019, se dictó auto fijando los límites de la controversia, de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.-
En fecha 11 de octubre de 2019, la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas.-
El día 14 de octubre de 2019, la parte demandada consignó las pruebas aportadas a los autos.-
Ambas pruebas promovidas por las partes fueron consignadas en el expediente en fecha 15 de Octubre de 2019; y el Tribunal mediante auto de fecha 24 de octubre de 2019, admitió las mismas.-
Por auto de fecha 06 de diciembre de 2019, se consignó a los autos oficio emanado de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliarios (OCCAI).-
En fecha 12 de diciembre de 2019, se fijo oportunidad para que tenga lugar la celebración de la audiencia Oral en la presente causa.-
Siendo la oportunidad para celebrar la audiencia Oral y Pública, y estando presente ambas partes, se difirió la misma hasta tanto llegue una prueba de informe que es fundamental para la decisión que ha de tomarse en la presente causa.-
En fecha 27 de enero de 2020 y 7 de febrero de 2020, fueron consignados al expediente las pruebas de informe solicitada.-
En fecha 12 de febrero de 2020, tuvo lugar el debate oral y público, ambas partes comparecieron, y donde se dictó el dispositivo del presente fallo.-
II
DETERMINACIÓN DE LA CAUSA
El libelo de demanda que consta a los folios 02 al 05 de este expediente, contiene una pretensión de DESALOJO, que incoare los ciudadanos JOSÉ MANUEL GARCÍA GÁNDARA y ÁNGEL CRISPÍN, contra la Sociedad Mercantil FBT BARBERÍAS TRADICIONALES, C.A.,
Alegaron los demandantes en su libelo de demanda, lo siguiente:
• Que ocurre para demandar como en efecto formalmente lo hacen a la sociedad mercantil FBT BARBERÍAS TRADICIONALES C.A., representada por su Director Gerente, ciudadano RUBÉN ANTONIO VARGAS MEJÍAS, por el DESALOJO, de un local comercial identificado con la letra y número E-3, ubicado en la Planta Galería del Edificio Centro Letonia-Torre ING Bank, situado frente a las avenida Eugenio Mendoza y San Felipe de la Urbanización La Castellana, Municipio Chacao del Estado Miranda, inmueble que les pertenece.-
• Señala que en fecha 6 de julio de 2011, suscribieron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble de su propiedad, para el desarrollo de la actividad comercial de barbería.-
• Que en fecha 26 de abril de 2018, los demandantes y demandado, suscribieron addendum del contrato de arrendamiento antes citado, donde modificaron la cláusula segunda del contrato, consistiendo dicha modificación en la aplicación del método de Canon de Arrendamiento Fijo (CAF), a los fines de establecer el canon mensual del local comercial arrendado, el cual se fijó en la suma de Ocho Millones Setecientos Mil Bolívares Fuertes (BsF. 8.700.000).-
• De igual manera modificaron la cláusula tercera del contrato, referente a la duración del contrato, quedando establecido el lapso de un (1) año fijo, contado a partir del 2 de julio de 2018 al 2 de julio de 2019.
• Así mismo modificaron la cláusula cuarta, estableciendo que sería por cuenta de la arrendataria todos los gastos por servicios de alumbramiento y fuerza eléctrica, teléfono, aseo urbano, consumo de agua, condominio y cuotas especiales y en general todo gasto que se genere con ocasión de los servicios que se consuman en el local arrendado.-
• Que en fecha 4 de diciembre de 2018, se le notificó a la demandada que con ocasión al grave proceso de hiperinflación que afecta a la economía nacional, se procedería a revisar y ajustar el canon de arrendamiento fijo (CAF), quedando el canon de arrendamiento del referido local comercial en la suma de Ciento Noventa Mil Bolívares soberanos (Bs.190.000,00), a partir del mes de enero de 2019, siendo la oportunidad para el pago del canon correspondiente el mes de enero, la arrendataria depositó en la cuenta de su representado la suma de Noventa Mil Bolívares Soberano (Bs.S 90.000,00) monto éste que no se corresponde con el canon fijado.-
• En fecha 5 de febrero de 2019, a través de la Notaría, el ciudadano JOSÉ MANUEL GARCÍA GÁNDARA, en su carácter de arrendador del local comercial, notificó a la arrendataria de los incumplimientos en los cánones de arrendamiento de los meses de enero y febrero de 2019, así como del incumplimiento de los meses de agosto y septiembre de 2018, de igual manera el citado ciudadano procedió a efectuar la devolución de la cantidad de Noventa Mil Bolívares Soberano, monto que fuera depositado por el ciudadano RUBÉN ANTONIO VARGAS MEJÍA, por concepto de pago de canon de arrendamiento correspondiente al mes de enero de 2019, por cuanto la suma en referencia no equivale al monto acordado entre las partes contratantes como canon mensual, dicho reembolso se efectuó mediante cheque.-
• Que a la fecha de interposición de la presente demanda LA DEMANDADA se encuentra insolvente con el pago de tres cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de enero, febrero y marzo de 2019, así como de dos cuotas atrasadas de condominio, las cuales legal y contractualmente le corresponde pagar, correspondiente a los meses de marzo y abril de 2019.-
A los fines de contradecir los hechos expresados por la actora; el demandado RUBÉN ANTONIO VARGAS MEJÍAS, en su condición de Director Gerente de la Sociedad mercantil FBT BARBERIA TRADICIONALES C.A., debidamente asistido de abogado, presentó Escrito de Contestación en el cual se esgrimió lo siguiente:
• Señala que reconoce como un hecho cierto que su representada FBT BARBERÍAS TRADICIONALES C.A., en fecha 06 de julio de 2011, suscribió un contrato de arrendamiento con los hoy demandante, por un local comercial.-
• Reconoce que su representada en fecha 26 de abril de 2018, suscribió un Addendum (Privado) con los hoy accionantes al contrato de arrendamiento suscrito en fecha 06 de julio de 2011, contrato este plenamente identificado.-
• Señala que el addendum, arriba señalado comportó en su cláusula primera la modificación de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 06 de julio de 2.011, atinente al canon mensual del local comercial arrendado, el cual se fijó por la cantidad de Ocho Millones Setecientos Mil Bolívares, (Bs.8.700.000,00), que en virtud del cambio del valor monetario (reconversión), de fecha 25 de julio de 2018, cuya vigencia entró a partir del 20 de agosto de 2018, el mismo quedó establecido en Ochenta y Siete Bolívares Soberano (Bs.S 87,00), que de igual manera se acordó en la Cláusula Primera del Addendum que modifica la Cláusula Segunda del contrato primigenio, que el canon de arrendamiento “…SERIA REVISADO Y AJUSTADO DE FORMA ANUAL…” (subrayado del demandado), destacando que se mantiene incólume la revisión anual del canon de arrendamiento.-
• Menciona que la revisión o ajuste del canon de arrendamiento lo sería a partir del dos de julio de 2019, toda vez que el mencionado adendum (el cual no convalidad por ser nulo de nulidad), se estableció en la Cláusula Segunda de la modificación de la Cláusula Tercera que la duración del mismo lo sería por un año a partir del dos de julio de 2019, lo que constituye una flagrante violación al principio de irrenunciabilidad previsto en el artículo 3 de la ley que regula la materia, toda vez que el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 06 de julio de 2011, según consta de documento debidamente autenticado, en la cláusula tercera se pacto que la duración inicialmente lo era por cuatro años, prorrogables por periodos iguales y consecutivos, contados a partir del 1° de julio de 2011, con vencimiento al 1° de julio 2015, operando la prorroga automática de la relación arrendaticia por cuatro años más, con vencimiento al 1° de julio 2019; que en los términos en que fue redactado en el addendum la cláusula segunda, modificando la cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 06 de julio 2.011, trasgrede el principio de irrenunciabilidad, señalando que esa clausula segunda del addendum en comento es nula de toda nulidad.-
• Que se mantiene en vigencia la cláusula tercera del contrato de arrendamiento primigenio, resultando perse una prórroga automática por cuatro años mas es decir hasta el 1° de julio 2023, por cuanto el irrito e ilegal addendum fue suscrito mucho antes (26/04/2018) al vencimiento de la segunda prórroga del contrato cuyo vencimiento lo era indefectiblemente para el 1° de julio de 2019.-
• Reconoce como un hecho cierto que su representada en fecha 04 de diciembre de 2.018, fue notificada por los hoy accionantes y en su carácter de arrendadores, con la intención de revisar y ajustar el canon de arrendamiento, según ellos de acuerdo al método de canon de arrendamiento fijo (CAF), pretendiendo de manera arbitraria ilegal que el canon de arrendamiento pasara de los ocho millones setecientos mil bolívares (Bs.8.700.000,00) el cual quedó establecido en OCHENTA Y SIETE BOLÍVARES SOBERANO (Bs.S 87,00) conforme a la reconversión a la cantidad de CIENTO NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs.S 190.000,00) significando un incremento de Dos Mil Ciento Ochenta y Cuatro por ciento (2.134%) de incremento.-
• Que en su criterio la fijación del canon de arrendamiento fijo, conforme a lo que establecen los artículos 31 y 32 de la ley, se determina al inicio del contrato, y conforme al avalúo realizado por la SUNDDEE, según el método de costo de reposición; que el mismo debió ajustarse anualmente y bajo el método anterior.-
• Reconoce que su representada en fecha 05 de febrero de 2019, fue notificada por los hoy accionante por intermedio de la notaria, no obstante negó, rechazó y contradijo el incumplimiento que se le atribuye a su patrocinada los hoy accionante, en la cancelación de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Enero y febrero de 2019, así como del incumplimiento del pago del condominio de los meses de agosto y septiembre de 2.018.-
• Niega, rechaza y contradice categóricamente, que su representada se encuentre insolvente con el pago de tres cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2019, así como se encuentre insolvente de dos cuotas de condominio correspondiente a los meses de Marzo y Abril de 2019.-
• Señala que en virtud del deterior de la Relación arrendaticia por la decisión unilateral, arbitraria e ilegal, aunado esto a la negativa de recibir lo que en criterio consideraban justo Bs.S 90.000,00 y que fue debidamente depositada el 18/01/2019, en la cuenta bancaria señalada en el referido addendum, indistintamente que en el contrato de arrendamiento y posterior addendum se había estimado una cantidad muy por debajo de Bs. S. 87,00.
• Señala que una vez efectuado el depósito bancario (del 18/01/2019), posteriormente en fecha 05/02/2019, a través de la notaria, le devuelve a su patrocinada mediante cheque librado a su persona, dicho importe, por considerar los hoy accionantes que la suma no equivale al monto acordado, recalcando que nunca acordaron monto alguno, reiterando que el único ajuste lo hicieron los demandante por decisión unilateral, arbitraria e ilegal.
• Menciona que a los fines de evidenciar su grado de solvencia en cuanto los cánones de arrendamiento que a criterio de los hoy demandantes le adeudan, consignaron en originales y con sus respectivo sello húmedos, consignaciones tempestivamente efectuadas por ante la Oficina de control de consignaciones de arrendamientos inmobiliarios (OCCAI) del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, sede los Cortijos de Lourdes, al expediente 2019-0030, de la nomenclatura llevada por esa oficina correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, y julio de 2019.-
• Niega, rechaza y contradice que su representada se encuentre insolvente en el pago de dos cuotas de condominio correspondiente a los meses de marzo y abril de 2019, señala que las mismas fueron oportunamente canceladas y consigna copia simple de los respectivos pagos.-
• Solicita que se declare sin lugar la demanda.-
III
DE LAS PRUEBAS
De seguidas pasa esta sentenciadora a realizar las siguientes observaciones:
Las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales, sino también en diferentes asuntos procesales, durante el trámite del proceso, pues siempre que se trate de aplicar una norma jurídica de carácter procesal que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de la prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos consagrados en el artículo 1.354 del Código Civil de Venezuela, concatenado con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cuyo texto es el siguiente:
• Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
• Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado en actor de su excepción.
De esta manera procede quien aquí suscribe a realizar un análisis del acervo probatorio cursante en los autos, para lo cual bien se puede apreciar:
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA:
Conjuntamente con el libelo de demanda:
• Original del Documento Poder debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Primera del Estado Vargas, (hoy estado La Guaira), en fecha 22 de marzo del año 2019, anotado bajo el Nº 27, Tomo 31, Folio 85 al 87, donde los ciudadanos JOSÉ MANUEL GARCÍA GÁNDARA y ÁNGEL CRISPÍN ALONSO otorga poder a los abogados LUIS ALEXIS FLORES MERCHÁN, JUAN CARLOS PINTO GIRALDI y ALEJANDRO HERRERA SÁNCHEZ,.- Cursante a los folios 06 al 08 del expediente.- La presente documental es valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, siendo un documento reconocido, donde se le da pleno valor probatorio, verificándose la cualidad que tiene los abogados de actuar en el presente juicio.-
• Copia del documento de propiedad del inmueble objeto de la presente controversia, debidamente registrado, ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Chacao, estado Miranda, en fecha 29 de noviembre de 1995.- La presente documental es valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, siendo un documento público, donde se demuestra que los aquí demandante son propietario del inmueble objeto de la presente controversia.-
• Original del contrato de arrendamiento, suscrito por los ciudadanos JOSÉ MANUEL GARCÍA GÁNDARA y ÁNGEL CRISPÍN ALONSO, como arrendadores, y FBT BARBERÍAS TRADICIONALES C.A., representada por RUBÉN ANTONIO VARGAS MEJÍA, en su carácter de Director Gerente, como arrendatario, como arrendador; debidamente notariado en fecha 06 de julio 2011, ante la Notaria Pública Vigésimo Noveno del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual quedo registrado bajo el Nº 54, Tomo 121, de los libros de autenticaciones llevados ante dicha notaria.- Cursante al folio 13 al 16 del expediente.- Documento que es valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, siendo plena prueba de la relación arrendaticia, aunado del reconocimiento por parte de la parte demandada.-
• Addendum de contrato de arrendamiento (privado), suscrito entre las partes del presente juicio en fecha 26 de abril de 2018.- Cursante a los folios 17 y 18 del expediente.- La presente documental se le da pleno valor probatorio en virtud del reconocimiento de ambas partes sobre la celebración del mismo, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, a pesar de que la parte demandada señala que es nulo por cuanto trasgrede lo estipulado en el artículo 3 de la Ley de Regulación de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial.-
• Copia simple de la notificación realizada por la Notaria Pública Quinta del Municipio Chacao, en fecha 04 de diciembre de 2018, a solicitud del ciudadano José Manuel García Gándara, donde notifican a la Sociedad Mercantil FBT BARBERÍA TRADICIONALES, representada por el ciudadano Rubén Antonio Vargas Mejías, donde le convocan a una reunión a llevarse a cabo el día 06 de diciembre de 2018, pautada para las 3 de la tarde, con la finalidad de 1.-) Ajuste del nuevo canon de arrendamiento, 2.-) acuerdos normales entre propietarios, inquilino y la administradora, 3.-) Revisión, contrato y adendum; de igual manera le notifican la cuenta donde a partir del mes de octubre debe cancelar el monto por concepto de condominio del local comercial.- Cursante a los folios 19 al 22 del expediente.- La presente documental se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-
• Copia simple de un documento privado del cálculo del canon de arrendamiento fijo, del local objeto de la presente controversia.- Cursante al folio 23 del expediente.- El presente documento por ser una copia de un documento privado, no tiene valor probatorio, aunado de que no se encuentra suscrito por persona alguna.-
• Notificación realizada por la Notaria Pública Cuarta del Municipio Chacao del estado Miranda, donde el ciudadano JOSÉ MANUEL GARCÍA GÁNDARA, le hace la devolución de la cantidad de Noventa Mil Bolívares Soberano (Bs.S 90.000,00), que le fuera depositado por el ciudadano Rubén Antonio Vargas Mejías, por concepto de pago de canon de arrendamiento correspondiente al mes de enero de 2019.- Cursante a los folios 24 al 26 del expediente.- La presente documental se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Escrito presentado ante la Unidad en materia de Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial adscrito al Ministerio del Poder Popular para el comercial, en fecha 21 de febrero de 2019, evidenciándose sello húmedo del mismo con la palabra recibido y una firma ilegible.- Cursante a los folios 27 y 28 del expediente.- La presente documental se desestima por cuanto la misma es impertinente para la presente controversia.-
EN EL LAPSO PROBATORIO.
• Promovió el merito favorable de las documentales consignadas conjuntamente con el libelo de demanda, las cuales fueron valoradas anteriormente.- Cursante al folio 77 y 78 del expediente.- Documentos que fueron valorados anteriormente.-
• Promovió prueba de informe, a la Sociedad mercantil Administradora J.F.G. C.A., en su sede principal ubicada en la calle Betethoven y Soborna, Urbanización Colinas de Bello Monte, Edificio Torre Financiera, Piso 2, No promovió prueba alguna, relacionada al pago de condominio referente al local objeto de la presente controversia; siendo respondido dicho informe y agregado a los autos al folio 99 al 105 del expediente.- Se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.-
Pruebas aportadas por la parte demandada conjuntamente con el escrito de contestación:
• Recibos emitidos por la entidad Bancaria Bicentenario, sobre depósito realizado a la cuenta del Tribunal Supremo de Justicia, dichas copias se encuentra con un sello húmedo donde se puede leer REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA. TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, Circuito Judicial Los Cortijos-Caracas. Oficina de Control de Consignaciones. Arrendamiento Inmobiliario Locales Comerciales. Área metropolitana de Caracas, firma ilegible, y con fecha 08/02/2019; 27/02/2019 y 09/04/2019; 03/07/2019.- Cursantes a los folios 53; 54; 55; 58; del expediente.- Las presentes documentales son consideradas tarjas, y valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, aunado a los comprobantes de Ingresos de Consignaciones, cursante en el expediente, dan plena prueba de lo ahí explanado.-
• Comprobante de Ingresos de Consignaciones, emitido en fecha 08/05/2019 y por el Circuito Judicial de los Juzgado de Municipio del Área Metropolitana de Caracas. Los Cortijos de Lourdes. Oficina de Control de Consignaciones de Arredamiento Inmobiliario.- Cursante a los folios 56 y 57 del expediente.- Es valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-
• Bauches de depósitos bancarios de la Entidad Bancaria Venezolano de Crédito, donde se observa que el titular de la cuenta es CONDOMINIO CENTRO LETONIA I N, de fecha 24/01/2019; 11/02/2019; 07/03/2019; 21/05/2019; 18/06/2019.- Cursante a los folios 59; 60; 61 y 63.- Las presentes documentales son consideradas tarjas, y valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil,
• Documento privado donde se encabeza “…Su estado de cuenta ha sido actualizado, sujeto a cambio previa verificación, …..”; relacionado al inmueble objeto de la presente controversia, y referente al Condominio del Centro Letonia Ing Bank.- Cursante a los folios 62 y 64 del expediente.- Documentos que no son valorados por cuanto es un documento privado en copia y que no se encuentra suscrito por persona alguna.-
EN EL LAPSO PROBATORIO.
• Ratifica las pruebas anexadas al escrito de contestación; las cuales fueron valoradas anteriormente.-
• Prueba de Informe dirigido al Condominio Centro Letonia ING BANK (INMOBILIARIA ARIAS); donde su respuesta se encuentra cursante al folio 107 y 108 del expediente.- Se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, dándole pleno valor probatorio.-
• Prueba de Informe dirigido a la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliario (OCCAI); donde su respuesta se encuentra cursante al folio 87 y 88 del expediente.- Se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, dándole pleno valor probatorio.-
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

Señaladas las pruebas aportadas por ambas partes, quien aquí juzga pasa a decidir sobre el fondo de la presente controversia, donde se verificará la falta de pago de cánones de arrendamiento de los meses de Enero, febrero y marzo de 2019; y las cuotas de condominio correspondiente a los meses de Marzo y abril de 2019; correspondiente al arrendamiento de un local comercial identificado con la letra y número E-3, ubicado en la Planta Galería del Edificio Centro Letonia-Torre ING Bank, situado frente a las avenida Eugenio Mendoza y San Felipe de la Urbanización La Castellana, Municipio Chacao del Estado Miranda,
Siendo así se debe señalar que el pago de cánones de arrendamiento es una de las dos obligaciones principales legales a cargo del arrendatario, conforme se desprende del artículo 1.592 del Código Civil, que señala: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.
Al igual que establece el Decreto con rango, valor y fuerza de Ley de Regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, en su artículo 14 lo siguiente: “: El arrendatario está en la obligación de pagar el canon de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad que se haya fijado debidamente en el contrato, de acuerdo con lo estipulado en este Decreto Ley.-
Así mismo el artículo 37 ejusdem, establece: “…Los gastos comunes serán cancelados por los arrendatarios cuando así lo disponga el respectivo contrato de arrendamiento y deberán ser fehacientemente demostrado por el administrador y descritos en la correspondiente factura, emitida según las disposiciones del ordenamiento jurídico vigente sobre el particular…..
En este sentido, alegada la falta de pago de los cánones de arrendamiento, así como las cuotas de condominio, debe señalar esta Juzgadora que, el autor HERNANDO DEVIS ECHANDIA, en su obra Teoría General de la Prueba Judicial, Tomo 2, indica:
“Las presunciones legales son reglas jurídicas sustanciales para la aplicación del derecho objetivo a ciertos casos concretos, cuyos efectos sustanciales se producen fuera del proceso y son reconocidos en éste, donde además influyen en la carga de la prueba…(omissis)….pero una vez que el hecho presumido se discute en el proceso, tales presunciones producen el efecto procesal de limitar el presupuesto fáctico, que la norma sustancial contempla para que surtan sus efectos jurídicos; sacando del mismo el hecho presumido, por lo cual el favorecido por ello no necesita demostrarlo, bastándole con probar los otros hechos que sirven de base a tal presunción”. (Página 697).

Con relación a los hechos que sirven de base a la presunción legal, el mismo autor señala:
“… quien alega una presunción legal iuris tantum o iuris et de iure, debe probar plenamente y por los medios conducentes, los hechos que sirven de base a la presunción, es decir, aquellos que son el presupuesto para su aplicación. En principio esa prueba es libre y por lo tanto, puede consistir en indicios o testimonios que den al Juez la plena convicción; salvo que una norma legal exija un medio determinado o excluya alguno.” (Página 703).

En razón de ello, alegada por la parte actora la falta de pago de los cánones de arrendamiento, y de las cuotas de condominio, como quiera el hecho generador y sustento legal de esa obligación, quedó demostrado por el contrato de arrendamiento y addendum celebrado entre los ciudadanos JOSÉ MANUEL GARCÍA GÁNDARA y ÁNGEL CRISPÍN ALONSO, como arrendadores, y la demandada FBT BARBERIAS TRADICIONALES C.A., como arrendataria, tal alegato constituye una presunción legal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1395 del Código Civil, ordinal 2, que establece:
Artículo 1.395: La presunción legal es la que una disposición especial de la Ley atribuye a ciertos actos o a ciertos hechos. Tales son:
2º. Los casos en que la Ley declara que la propiedad o la liberación resultan de algunas circunstancias determinadas.

La parte actora queda dispensada de aportar pruebas, por constituir el alegato de falta de pago referido una presunción legal, conforme a lo establecido en el artículo 1397 del Código Civil, el cual expresa:
Artículo 1.397 La presunción legal dispensa de toda prueba a quien la tiene en su favor.

En ese orden de ideas, constituye a la parte demandada con su carga probatoria destruir la presunción legal sobre la falta de pago de los cánones de arrendamiento y cuotas de condominio imputados como insolutos, y para ello debe aportar en el debate probatorio el o los instrumentos que demuestren el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Enero, Febrero, Marzo de 2019, así como las cuotas de condominio correspondiente a los meses Marzo y Abril de 2019.- En tal sentido esta sentenciadora al revisar exhaustivamente las pruebas aportadas verifica lo siguiente: Del contrato de arrendamiento celebrado por ambas partes en fecha 06 de Julio de 2011, y del addendum de dicho contrato celebrado en fecha 26 de abril de 2018; se desprende que este último (addendum), en su cláusula Primera, lo siguiente:
“Se modifica la Cláusula Segunda del mencionado contrato en lo referente al Canon de Arrendamiento, quedando de la siguiente manera: “CLAUSULA SEGUNDA: Las partes contratante declaran, que de mutuo acuerdo y a los fines de establecer el canon de arrendamiento inherente a “EL LOCAL” aplicable durante la vigencia de este contrato, han decidido acogerse al criterio establecido en el numeral 1 del artículo 32 del Decreto con rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario Para el uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficinal de la República Bolivariana de Venezuela número 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, vale decir, el denominado CANON DE ARRENDAMIENTO FIJO (CAF). En este sentido, ambas partes contratantes manifiestan conocer que al aplicar la fórmula establecida en la Ley especial para la determinación del canon de Arrendamiento Fijo, el mismo arroja cantidad mayor a la establecida en este contrato como canon de arrendamiento mensual, sin embargo, por acuerdo entre las partes, y a favor de “EL ARRENDATARIO”, se establece un canon de arrendamiento Mensual de BOLÍVARES OCHO MILLONES SETECIENTOS MIL CON 00/100 (Bs. 8.700.000.oo) el cual será pagado dentro de los primeros cinco (05) días continuos de cada mes a “EL ARRENDADOR”. Cuenta corriente Banco Venezolano de Credito 0104-0009-16-00900-67575, José Manuel García, V-13.532.759, de igual manera se acuerda entre “LAS PARTES” y así se establece, que el canon de Arrendamiento será revisado y ajustado de forma Anual, calculado en función del método de Costo de Reposición…”
CLAUSULA TERCERA: Se modifica la cláusula Cuarta del referido contrato de arrendamiento, quedando de la siguiente manera: “CLAUSULA CUARTA: Será por cuenta de “EL ARRENDATARIO”, todos los gastos ocasionados por servicios de Alumbramiento y Fuerza Eléctrica. Teléfono, Aseo Urbano, consumo de Agua, Condominio y sus cuotas especiales, en general todo gasto que se genere en ocasión de los servicios que se consuma en “EL LOCAL”.-

Así las cosas, al no existir ningún otro contrato posterior, y ningún acuerdo entre las partes, se demuestra que el pago del canon de arrendamiento establecido entre las partes, es por la cantidad de BOLÍVARES OCHO MILLONES SETECIENTOS MIL CON 00/100 (Bs. 8.700.000.oo), que de acuerdo con la reconvención monetaria establecida por el Ejecutivo Nacional en el mes de agosto del año 2018, la misma quedó en la cantidad de OCHENTA Y SIETE BOLÍVARES (BsS. 87,oo); que si bien la parte actora consignó conjuntamente con el libelo de demanda, una copia de documento privado estableciendo el “CALCULO CANON DE ARRENDAMIENTO FIJO (CAF)”, del Local E-3, Centro Letonia, por la cantidad de 190.000,00 (el cual no tiene validez, por ser un documento privado en copia simple, que no está suscrito por persona alguna); y que la parte demandada reconoce que fue notificada el 04 de diciembre de 2018, por los hoy accionantes con la intención de revisar y ajustar el Canon de Arrendamiento; no es menos cierto que tal circunstancia es ilegal como lo señala el demandado, ya que como lo establece la ley en comento, la revisión del canon de arrendamiento serán revisado cuando hubiere transcurrido un año después de firmado el contrato de arrendamiento, y en caso de no poder acordar las partes (arrendador y arrendatario) el canon deberán solicitar a la SUNDDE su determinación; en el caso de autos el addendum del contrato fue firmado 26 de abril de 2018, debiendo ser revisado dicho canon de arrendamiento en abril de 2019, y no como lo hizo la parte actora en Diciembre de 2018, en consecuencia se establece que el canon de arrendamiento de la presente controversia es por la cantidad de OCHENTA Y SIETE BOLÍVARES SOBERANOS (Bs.S. 87,00).- Y ASÍ SE ESTABLECE.-
Establecido lo anterior se debe verificar si el pago del canon de arrendamiento fue oportuno; así tenemos que la parte actora señala que siendo la oportunidad para el pago del canon de correspondiente al mes de Enero, la arrendataria depositó en la cuenta de su representado la suma de Noventa Mil Bolívares Soberanos (Bs.S. 90.000,00), monto que no corresponde con el canon fijado, y que mediante la Notaria Cuarta del Municipio Chacao, el ciudadano JOSÉ MANUEL GARCÍA GÁNDARA, en su carácter de arrendador del local comercial, procedió a efectuar la devolución de la cantidad antes mencionada al ciudadano RUBÉN ANTONIO VARGAS MEJÍAS, por concepto del pago de canon de arrendamiento, situación que igualmente fue señalada por el demandado.- Estos hechos evidencia que la parte demandada para el momento tuvo la intención de cancelar el canon de arrendamiento, más de lo establecido en el contrato addendum; y a pesar de que fue devuelta dicha cantidad, la parte demandada, con documentos consignados demostró que visto la devolución, consignó ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliario de Locales Comerciales, bauche de la Entidad Bancaria Banco Bicentenario correspondiente al depósito del canon de arrendamiento de la siguiente manera:
1.-) Meses Enero y Febrero del 2019, por la cantidad de 174 bolívares, depositado y entregado a la Unidad el día 08 de febrero de 2019; el cual consta al folio 53 del expediente, con sello húmedo de la oficina antes mencionada.-
2.-) Mes Marzo de 2019, por la cantidad de 87,00 bolívares, depositado y entregado a la Unidad, el día 27 de febrero de 2019; el cual consta al folio 54 del expediente, con sello húmedo de la oficina antes mencionada.-
3.-) Mes Abril de 2019, por la cantidad de 87,00 bolívares, depositado y entregado a la Unidad el día 09 de abril de 2019, el cual consta al folio 55 del expediente, con sello húmedo de la mencionada oficina, y luego sus posteriores consignaciones.-
De lo antes transcrito, y concatenado con el oficio emanado de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliario (OCCAI), cursante al folio 87 y 88 del expediente, se evidencia que la parte demandada pagó los meses que se le imputan como insolutos, en la oportunidad correspondiente, que si bien los meses de Enero y Febrero, el canon de arrendamiento fue cancelado el 08 de febrero de 2019, fue porque la parte actora le hizo la devolución del monto de Noventa Mil Bolívares, por concepto de canon de arrendamiento en fecha 05 de febrero de 2019, mediante la Notaria Pública Cuarta del Municipio de Chacao, monto que es superior a lo establecido en el addendum del contrato de arrendamiento.- Así las cosas la parte demandada demostró que realizo oportunamente el pago de los canos de arrendamiento correspondiente a los meses de Enero, Febrero y Marzo de 2019; el cual la parte actora podrá retirarlo ante la mencionada oficina de consignaciones, dichas cantidades, así como de los meses subsiguientes.- Y ASÍ SE ESTABLECE.-
En relación a la obligación de pagar las cuotas de condominio del local objeto de la presente controversia, se observa que la parte actora señala el incumplimiento del pago de los meses Marzo y Abril de 2019; siendo así la parte demandada consigna Bauches de depósito del Banco Venezolano de Crédito, a favor de CONDOMINIO CENTRO LETONIA I N, aunado a la prueba de informe emitida por el Condominio Centro Letonia, (f.107) donde informa que toda la documentación solicitada es otorgada por su Administradora JFG, y esta a su vez remite oficio por ser igual promovida como prueba de Informe señalando entre otras cosas que la fecha de vencimiento de los recibos de condominio para esos meses eran los días 15 de cada mes, y mostrando un cuadro de la siguiente manera:
MES MONTO FECHA DE PAGO FECHA DE VENCIMIENTO
Marzo 71.942,00 21/05/2019 15/04/2019
Abril 77.733,00 21/05/2019 15/05/2019

Ahora bien, de lo señalado anteriormente se observa que si bien para la fecha del 15 de mayo de 2019, se encontraba vencida dos cuotas de condominio, las cuales fueron canceladas el fecha 21 de mayo de 2019, no es menos cierto que la presente demanda fue presentada en fecha 14 de mayo de 2019, es decir todavía no estaba causada las dos cuotas de condominio que establece el legislador para que pueda proceder la causal de desalojo establecida en el artículo 40 de la ley de regulación de arrendamiento inmobiliario para uso comercial, en su literal “b”, por lo tanto al no estar causada para el momento de presentar la demanda no procede la presente pretensión.- Y ASÍ SE DECIDE.-
En virtud de lo antes expuesto, la pretensión propuesta en cuando a la falta de pago de los cánones de arrendamiento de Enero, febrero y Marzo de 2019; así como la falta de pago de cuotas de condominio de los meses Marzo y Abril de 2019, no procede en derecho por estar demostrado el pago de los cánones de arrendamiento demandado como insoluto y porque al momento de la interposición de la presente demanda no estaban causado el incumplimiento de las dos cuotas de condominio.- Y ASÍ SE DECIDE
V
DECISIÓN
Por las razones anteriores, este Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le otorga la Ley, declara:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la presente demanda de DESALOJO presentada por el ciudadano JOSÉ MANUEL GARCÍA GÁNDARA y ÁNGEL CRISPÍN, en contra de la Sociedad Mercantil FBT BARBERÍAS TRADICIONALES C.A.
SEGUNDO: Se CONDENA EN COSTA a la parte actora por resultar totalmente vencida.-
Publíquese, regístrese y déjese copia. Y notifíquese a las partes de acuerdo a la Resolución N° 05-2020, emitida en fecha 05/10/2020, por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia.-
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, a los Dieciséis (16) días del mes de Noviembre de dos mil veinte (2020). Años: 209° de la Independencia y 160° de la Federación.-
LA JUEZA

Abg. JENNY M. GONZÁLEZ FRANQUIS
LA SECRETARIA

Abg. IVONNE M. CONTRERAS R.
En esta misma fecha, siendo las __________ PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA,

Exp: AP31-V-2019-000182