REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, 05 de octubre de 2020 210º y 161º Asunto: AP71-R-2019-000370. Demandante:ANA IRMA MORALES DE HERNÁNDEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-1.900.435. Apoderados Judiciales: Abogados José Manuel Cristóbal Daniel y Nury García, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 150.003y 95.666, respectivamente. Demandado: FANNY COROMOTO MARTÍNEZ TAMAYO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-12.056.461. Apoderados Judiciales:Abogados Valmore García Guerrero y Norelys López, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 174.429 y 143.048, respectivamente. Motivo: Desalojo. Capítulo I ANTECEDENTES En el juicio de Desalojo que incoara la ciudadanaANA IRMA MORALES DE HERNÁNDEZ contra la ciudadana FANNY COROMOTO MARTÍNEZ TAMAYO, ambas identificadas, mediante decisión del 29 de abril de 2015, el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró lo siguiente: “… DECLARA SIN LUGAR la acción que por DESALOJO sigue la ciudadana ANA IRMA MORALES DE HERNAN, contra la ciudadana FANNY COROMOTO MARTINEZ TAMAYO. En consecuencia se ordena a la parte demandada perdidosa lo siguiente: Conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena al pago de las costas a la parte perdidosa, por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso.” Contra la referida decisión la representación judicial de la parte actora ejerció recurso procesal de apelación, en razón de lo cual suben las presentes actuaciones a esta Azada. Mediante auto del 8 de octubre de 2019, se le dio entrada al expediente fijándose el vigésimo día de despacho siguiente para que las partes presentaran informes a tenor de lo dispuesto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, constando queúnicamente la parte actora hizo uso de tal derecho mediante la consignación de su respectivo escrito. Por auto de fecha 06 de noviembre de 2019, se fijó el lapso de ocho (08) días de despacho siguientes para que las partes presentaran sus escritos de observaciones, constando en autos únicamente la comparecencia de la parte actora quien mediante diligencia de fecha 06 de noviembre ratifico el escrito en el que fundamentó el recurso ejercido. Por auto de fecha 19 de noviembre de 2019, se fijó el lapso de sesenta (60) días para emitir el fallo, lapso que fue posteriormente diferido por auto de fecha 04 de febrero de 2020. Concluida la sustanciación y encontrándose la presente dentro del estado para dictar sentencia se procede a proferir el fallo en base a las consideraciones expuesta infra. Capítulo II SINTESIS DE LA CONTROVERSIA Mediante escrito libelar, la ciudadana Ana Morales de Hernández alegó que el día 11 de noviembre de 2003, suscribió un contrato de arrendamiento con la parte demandada, y en la cláusula tercera estableció el tiempo del contrato, señalando que debido a que la ciudadana Fanny Coromoto Martínez nunca informó de solicitar su renovación y dejó de cancelar los pagos correspondientes al canon de arrendamiento, siendo que tal situación ha convertido el contrato de tiempo indeterminado, indicando que la arrendataria ha incumplido con el pago establecido en la cláusula segunda, afectando así la salud de la parte actora, por la cantidad de veces que le ha solicitado la entrega del local comercial y hasta la fecha la arrendataria se ha negado a materializar dicha entrega. Que las filtraciones, daños y deterioro del local son evidentes, y lo cual quedó establecido en la Inspección Judicial, practicada el 31 de julio de 2013, siendo de suma gravedad las condiciones en que se encuentra el local, poniendo en peligro la vida de la parte actora, ya que la misma vive y duerme en la parte superior del local comercial, situación que la ha mantenido en constante tensión y descontrol en su estado emocional, produciendo una hipertensión e insomnio, por tanto que piensa que su habitación podría desplomarse en cualquier momento, ocasionándole graves daños a su salud y vida, hechos que no le ha importado a la arrendataria, ya que a su decir ha estado negándose a la reparación del local y no pagar los cánones de arrendamiento, al igual que se ha negado a materializar la entrega del mismo. Por último solicitó que la demanda fuese admitida de conformidad con lo establecido en el artículo 1615 del Código Civil, en concordancia con los artículos 881 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 33 y 34 literales “a”, “b” y “c” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por medio de escrito de contestación a la demanda, la parte demandada señaló que en fecha 30 de julio del 2010, trato de hacer el pago correspondiente (Bs.700) del canon de arrendamiento del mes, pero la ciudadana Ana Irma Morales de Hernández se negó a recibirlo, y que al mes siguiente el 30 de agosto de 2010, trató nuevamente de cancelarlo pero nuevamente la mencionada ciudadana se negó a aceptarlo, y en vista de la mala voluntad y su actitud es por lo que señala que en fecha posteriorse dirigió al Tribunal Veinticinco Civil del Área Metropolitana de Caracas, ubicado para ese momento en el edificio Tepuy de Sabana Grande, donde se solicitó los recaudos necesarios para comenzar a consignar el canon de arrendamiento mensual por dicho Tribunal como en efecto lo hizo y lo continua haciendo hasta la fecha. Que en el mes de julio de 2010, la ciudadana Ana Irma Morales, procedió sin previo aviso a cortarle el servicio eléctrico en el local comercial de la controversia sin que hasta la fecha actual lo haya restituido, incumpliendo así con lo pactado en el contrato de arrendamiento. Que el día 8 de noviembre de 2011, la parte demandada sedirigió a la Unidad de Asesoría Legal y Conciliación de la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, ubicada en el Municipio Chacao, para exponer que la parte actora Ana Irma Morales de Hernández, le había suspendido el servicio eléctrico, remitiéndolo de allí al registro civil de la parroquia Petare para que expusiera su caso. Que en fecha 9 de noviembre de 2011, se dirigió a la antigua prefectura de Petare donde se hizo el planteamiento y les presentó la remisión que le dieron en la Unidad de Asesoría Legal y Conciliación de Inquilinato en Chacao y Procedieron a citar a la arrendadora para el día 16 de noviembre de 2011 a las 10:00 am, para conciliar o llegar a un entendimiento sobre el problema e inconveniente que le estaban causando, llegado el día y la hora acordada adujo que se presentó la ciudadana Ana Irma Morales, la cual dejó claro y expresó “que así le cortaran la cabeza no le iba a restituir el servicio eléctrico” a lo que el Juez de Paz les notificó que la decisión sería dictada en fecha 12 de diciembre de 2011. Que el día 7 de diciembre de 2011 llegó a la casa de la parte demandada una citación para que se reunieran el día 3 de diciembre (día sábado) a las 11:00 am con la arrendadora y la ciudadana YumairaMurguenza (Juez de Paz) y dos testigos que tenia la arrendadora, durante el transcurso de la reunión la ciudadana YumairaMurguenza bajo amenaza le dijo a la parte demandada “que le daba hasta el mes de febrero de 2012 para que desalojara el local comercial, que si ella quería en ese mismo instante sacaba todas sus pertenencias del local y las ponía en la calle, porque ella es una máxima autoridad del sector”, a lo cual le respondió según alega, que la decisión debía dictarla el juez de paz que conoció previamente el caso, es decir, el Juez VíctorVásquez, ya que ella jamás había incumplido con lo estipulado en el contrato de arrendamiento, que ella siempre pagaba su canon de arrendamiento al día, a través del Tribunal Veinticinco Civil del Área Metropolitana de Caracas, a lo cual la ciudadana YumairaMurguenza (Juez de Paz) le insistió diciendo que “ella es la máxima autoridad del sector y que el Juez de Paz, ciudadano VíctorVásquez, no tenía competencia en el mismo y que por lo tanto la decisión debía de ser dictada por ella y que debía de dejar de consignar los canon de arrendamiento en el Tribunal y llevara el dinero del arrendamiento a su casa ubicada en el Barrio JoséFélix Rivas, Zona N° 5, frente a la Unidad Educativa Municipal Colegio La Coromoto”, a lo que alega la parte demandada haber respondido que por ningún motivo iba a dejar de consignar los canon de arrendamiento en el Tribunal y que igual el día 12 de diciembre asistiría a buscar al ciudadano VíctorVásquez (Juez de Paz) y le diera la decisión referente a la restitución del servicio eléctrico, en lo que allí la Juez de Paz YumairaMurguenza, le solicitó el contrato de arrendamiento original el cual estaba en su poder, señalando que se lo entregó y ella se apoderó de él y jamás se lo devolvió. Que en fecha 14 de diciembre de 2011, la ciudadana Fanny Coromoto Martínez Tamayo, fue a la antigua sede de la prefectura de Petare en busca de la decisión del Juez de Paz, ciudadano VíctorVásquez y efectivamente la decisión estaba lista y la misma en su numeral quinto establecía: “que la arrendadora esta en el deber de restituir el servicio eléctrico de inmediato. En el numeral sexto estableció: que la arrendataria debía desocupar el local en tres (3) meses a partir o contado a partir del día que fue dictada dicha decisión, según lo establecido en la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la decisión estaba firmada por la Juez de Paz YumairaMurguenza, aduce que en ese momento la parte demandada le hizo saber al Juez de Paz VíctorVásquez que había notado muchas irregularidades, de que como era posible que la Juez de Paz YumairaMurguenza, la haya citado un día sábado en el local, cuando tenía entendido que ese tipo de procedimiento se hacen a través de su oficina y que cual era su interés o empeño en desalojarla, cuando a su decir ella solo estaba buscando es que le respetara su derecho de acceso al servicio eléctrico, a lo que el Juez Víctor Vásquez solo le subrayó la decisión final del numeral sexto y le señalo que “eso no les competía a ellos y que por eso firmaran como recibido”. Que para el mes de octubre de 2011, la arrendadora había puesto un candado con cadenas en la reja de la entrada del local impidiéndole el acceso a la parte demandada al mismo, por lo cual esta ultima acudió a un modulo de la Guardia Nacional, ubicado en Palo Verde, donde le acompañaron cuatro (4) efectivos de la Policía de Sucre los cuales conversaron con la arrendadora y le explicaron que la arrendataria ciudadana Fanny Coromoto Martínez Tamayo pagaba ante el Tribunal y que solo debía pasar a retirar el pago, y por lo tanto debía quitar el candado y darle acceso al local comercial, ya que le estaba negando el derecho al trabajo y al libre tránsito. Que después de un largo dialogo de los funcionarios con la arrendadora, esta última decidió quitar el candado y permitirle el acceso al local a la parte demandada. Que el día 19 de diciembre de 2011, visto el abuso de la ciudadana YuraimaMurguenza (Juez de Paz) se dirigió la parte demandada hasta la Fiscalía Cuarta 4° del Municipio Sucre y solicitó la investigación de la mencionada Juez de Paz, tomando la denuncia y remitiendo a la Defensoría del Pueblo. Que el día 19 de enero de 2012, la parte demandada llevó copia de la remisión de la Fiscalía a la Defensoría del Pueblo al Sunavi y a Corpoelec, en el cual le informaron que no podían intervenir con la arrendataria para que esta permitiera el servicio de electricidad y le dieron todos los recaudos para que hiciera la solicitud del servicio eléctrico por cuenta de la parte demandada, sin embargo aduce la parte demandada que nunca lo hizo para evitar problemas con la parte actora. Que el mes de mayo de 2013, señala que la parte actora comenzó a causar una filtración en todo el techo del local comercial, y que según era tal la filtración que durante todos los años que tiene en el local nunca había ocurrido eso, ni siquiera con las torrenciales lluvias el local permanecía seco, pero a partir de los meses de mayo, junio y julio, el agua comenzó a colarse por todo el techo, y todo ello comenzó cuando comenzó a meter más mercancía de la que ya tenía al local, trayendo como consecuencia el deterioro de alguna de esa mercancía y también las vitrinas que tiene en el local, y para evitar un mayor deterioro señala que tenía que moverlas o cambiarlas de lugar todos los días y secar el agua que se almacenaba. Que en el local comercial se encuentran las habitaciones de la parte actora, y en las cuales no hay ni baños ni cocinas que posean tuberías de aguas blancas ni servidas, por lo cual aduce que es sumamente extraño que se produzcan filtraciones y como ocurría todos los días durante tres (3) meses seguidos, lo cual le hacía suponer que dichas filtraciones eran provocadas, como medio de presión para que abandonara el local y así se lo hizo saber en varias oportunidades a la ciudadana Magaly Morales, hija de la parte demandada. Que en fecha 31 de julio de 2013, llegó al local comercial el abogado de la señora Morales, acompañada de dos personas más quienes dijeron ser una Juez del Tribunal Decimo Segundo (12) de Municipio y su respectiva Secretaria, y también estaban presentes las ciudadanas Jennifer Farías y Noris Brazon (testigos promovidas por la arrendataria) en esa fecha el abogado en cuestión, la había localizado vía telefónica y le dijo que “si no se presentaba voluntariamente en el local, entonces ellos procederían a romper los candados y entrarían arbitrariamente al local y tomarían posesión del mismo”. Que una vez allí en el local se dedicaron a observar la filtración y fue cuando la parte demandada le preguntó de qué se trataba la visita y les respondieron que solo se trataba de una inspección judicial, en medio de la reunión el abogado José Manuel Cristóbal, hizo referencia que la vida de la ciudadana Ana Irma Morales de Hernández estaba en riesgo por las filtraciones que había, a lo que la parte demandada le respondió que “su vida también estaba en riesgo, ya que si la casa se caía entonces le iba a caer encima” a lo que solo se limitaron a reír y no respondieron, terminada la inspección levantaron un acta, donde la parte demandada la leyó y firmó ante sus testigos. Que el bote de agua constante que causó la filtración y no era tanto dañar la mercancía, sino deteriorar la pared y el techo para luego solicitar la mencionada inspección y decir que la casa está en riesgo y así poder pedir el desalojo. Que la parte demandada en todo momento ha tratado infructuosamente de hacer arreglos al local comercial pero la parte actora no lo ha permitido, y si contrata a alguien para que comience algún arreglo del local entonces la parte accionante baja y lo insulta y dice que no toquen su casa. Por último, la parte demandada solicitó se dejara sin efecto la demanda incoada por la parte actora, reconviniendo a la parte actora para que cancele una suma por daños y perjuicios, en vista de los acontecimientos por ella narrados, reconvención que fue inadmitida por el Tribunal mediante auto de fecha 19 de marzo de 2014. Capítulo III DE LOS ALEGATOS EN ALZADA Mediante escrito de informes presentado por la parte demandante, alegó que la sentencia apelada se apartó de lo alegado y probado en autos y adolece de los vicios de silencio de prueba, falta de pronunciamiento e inmotivación, ya que a su decir el Aquo decidió sin considerar los hechos en su justa medida y no analizó ni valoró todas las pruebas acompañadas a los autos que fueron aportadas por las partes con el escrito libelar y la contestación de la demanda, y que por el principio de la comunidad de la prueba correspondía valorar y considerar al argumentar su decisión a favor de quien beneficiare, independientemente de quien la hubiere aportado en el proceso, pues si bien no se aportó material probatorio en el lapso legal, las documentales presentadas con el escrito libelar y la contestación han debido ser consideradas analizadas y valoradas en su totalidad, tal y como lo contempla la norma adjetiva que rige el proceso civil, y el mismo no lo hizo, sino que desechó las documentales sin mayor fundamentación. Que no se estableció en el texto de la sentencia la carga probatoria de cada uno de los litigantes, ya que a su decir no se expresó cuales hechos fueron admitidos por cada una de las partes con respecto a su contraparte y las cuales consideraba debían ser probados por cada uno de los actores según lo establecido en la sentencia recurrida, por lo que a su decir infringió lo contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Que solo motivó lo referido al estado de necesidad de ocupar el inmueble, pues mas nada refiere sobre los pagos insolutos, ni se pronunció sobre lo referido al deterioro o no del local que ameritare reparaciones, que fue otra de las causales invocadas para solicitar el desalojo, por lo que a su decir absolvió la instancia, ya que adujo que existen pruebas en cuanto al pago del canon de arrendamiento que debió analizar y que le hubieren llevado a tomar una decisión distinta a la que tomo, ya que de las mismas documentales presentadas por la parte demandada se demuestra la alegada insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento. Que se puede determinar del análisis de las mismas, que efectivamente la arrendataria nunca pagó y cumplió el pago de los cánones de arrendamiento en los términos establecidos en el contrato, es decir, los 30 de cada mes a su vencimiento según el contrato de arrendamiento en la clausula segunda del referido contrato. Que quedó demostrado que las consignaciones del canon de arrendamiento ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, siempre fueron posteriores a la fecha establecida en el contrato suscrito entre las partes. Que se evidencia que de la planilla de depósito N° 00009907 de fecha 03/10/2013 por un monto de Bs. F. 13.300.00 que la arrendataria pagó los cánones de arrendamiento en forma atrasada de los meses de marzo hasta diciembre del año 2012, y desde enero de 2013 hasta septiembre del año 2013, quedando demostrado el pago acumulado de 19 meses atrasados. Que según el reporte de la Oficina de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliario de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, pagando reiteradamente en fecha posterior a la pactada en el contrato de arrendamiento, y lo cual se evidencia del análisis de los recibos de consignaciones presentados por la demandada como antes se indicó que al comparar con lo estipulado en la cláusula segunda del referido Contrato de Arrendamiento. Que se prueba fehacientemente que tanto los pagos y las consignaciones para pagar los cánones de arrendamiento, se hicieron siempre luego de hasta uno, dos , tres y mas meses de vencidos y no en la fecha pactada en el contrato suscrito, lo que a su decir implica que si hubo el incumplimiento del contrato pactado y si se demostró lo alegado en el escrito libelar, por lo que a su decir si fue probado en autos y si se dio cumplimiento a lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, por lo que es procedente declarar con lugar la demanda. Que la parte demandada no logró probar con los elementos probatorios que acompañó con su contestación ni con ningún otro elemento probatorio, sus dichos como fueron sus alegatos en la contestación en el sentido que la parte actora se negó a recibir en fecha 30 de julio de 2010, el pago del canon de arrendamiento correspondiente de Bs. 700 para esa época, ni que el mes siguiente, y el 30 de agosto de 2010, trató nuevamente de pagarlo y ella se negó a aceptarlo, por lo cual se dirigió al Juzgado Veinticinco Civil del Área Metropolitana de Caracas para comenzar a consignar el canon, que no probó que la parte actora sin previo aviso el mes de julio de 2010, supuestamente le cortó el servicio eléctrico en el local comercial, incumpliendo el contrato suscrito entre las partes y así no probó el resto de sus afirmaciones que resultan incluso novelescas y falsas, por lo cual resulta ilógica la decisión del Juzgado A quo que le dio la razón a quien no demostró ninguno de sus dichos y menos desvirtuó las afirmaciones de la parte actora, ya que admitió unos hechos y especialmente el incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento a la parte actora desde el 30 de julio de 2010, pero justificando su incumplimiento en el hecho que fue por responsabilidad de la parte actora, por no recibirlo en las fechas supra señaladas, que lo que no probó más bien de las documentales aportadas con su contestación, quedó solo demostrado solo el pago del mes de enero de 2010, diciembre de 2009 y otros recibos de meses sin fechas firmados por la parte actora. Que se incumplió en el pago del canon de arrendamiento en la fecha y términos establecidos en el contrato y desde el 30 de julio de 2010, como fue firmado por esta en su contestación pero no por consecuencia de acciones de mi mandante, ya que ello no fue demostrado en autos, por lo cual a confesión de parte relevó de prueba, resultando probado fehacientemente el incumplimiento. Que hubo falta de pronunciamiento con respecto a la causal alegada del literal “c” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en cuanto a la solicitud del desalojo por deterioros importantes en la propiedad de la parte actora por las cuales era necesario mejoras mayores, lo que a su decir no fue analizado ni considerado en la sentencia por el A quo, para determinar si era procedente el pedimento o no por esa causa, incurriendo en falta de pronunciamiento en su sentencia sobre dicho punto, por lo que a su decir la sentencia violenta el proceso y no cumple los requisitos para ser válida, ya que ello implica absolver la instancia, ya que no cumple a su decir con uno de los requisitos fundamentales para considerarse con eficacia jurídica y sin vicios de nulidad de conformidad con el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, por lo que dicha decisión es nula de nulidad absoluta. Que como se ha demostrado dos de las causales invocadas en el libelo, era procedente declarar con lugar la demanda, ordenando el desalojo del inmueble sin necesidad de argumentar o motivar la existencia o no de las demás causales invocadas, ya que a su decir no son acumulativas sino excluyentes. Que ambas partes en fecha 12 de diciembre de 2011,habían suscrito un acuerdo conciliatorio ante un Juzgado de Paz, el cual fue incumplido por la demandada y que esta ultima hizo valer en juicio, en el cual se comprometió a desalojar el inmueble como se lee en la cláusula sexta de dicho acuerdo, en que luego se expresó falsamente en su contestación que fue firmado un día “sábado” cuando realmente fue un día lunes y sin coacción alguna como falsamente lo indica en su contestación, con argumentos que no se expresan en dicho acuerdo, lo que a su decir demuestra la conducta aviesa e intención de la demandada de no cumplir con los acuerdos y menos la intención de desalojar el bien inmueble, el cual a la fecha está cerrado y solo lo usa a su conveniencia subarrendándolo sin consentimiento de la parte actora para fiestas, lo que implica perturbaciones a la comunidad ya que el inmueble se encuentra en una zona residencial, y en el primer piso de la casa se encuentra la habitación de la parte actora, y a su decir paga un canon que actualmente no representa económicamente para la parte actora ningún beneficio sino perdidas en su economía, afectando en su salud, ya que la misma es una señora de la tercera edad y la cual cada día se encuentra más afectada emocionalmente por dicha situación, ya que habita en el segundo piso del referido inmueble. Que la sentencia recurrida adolece de falta de motivación, valoración de pruebas y congruencia en la decisión, advirtiendo a esta Alzada que el juzgador absolvió la instancia, por lo que solicita que el presente recurso prospere y sea declarado con lugar, y que revoque la sentencia apelada y se declare con lugar la demanda. Capítulo IV CONSIDERACIONES PARA DECIDIR El presente recurso se circunscribe -como ya se indicara- a impugnar la decisión proferida en fecha 29 de abrilde 2015, por el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual declaró sin lugar la demanda que incoara la ciudadana Ana Irma Morales de Hernández, contra la ciudadana Fanny Coromoto Martínez Tamayo. Para resolver se observa: Antes de cualquier consideración respecto al merito del asunto y dado que los requisitos de la sentencia son de estricto orden público, quien juzga considera menester resolver previamente las denuncias efectuadas por la representación judicial de la parte actora, primero, respecto a lacongruencia del fallo, y en este sentido, es preciso indicar que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en cuanto a la congruencia, ha indicado que la misma es la que debe guardar el fallo con la acción deducida y la defensa opuesta, indicando en sentencia No. 504 de fecha 09 de agosto de 2016, que: “…aquellos alegatos de corte esencial y determinante deben ser analizados por el sentenciador, a los fines de cumplir con el principio de la exhaustividad de la sentencia que constriñe al juez a pronunciarse sobre todo lo alegado y solamente sobre lo alegado, so pena de incurrir en la infracción de los artículos 12 y 243, ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil…”. Explanado lo anterior, este Juzgador constata de la revisión del fallo recurrido que ciertamente élA quo omitió el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial, tal como lo es resolver el alegado deterioro del local comercial, fundamento éste en el que la parte demandante basó –en parte- su pretensión, por lo que indudablemente la recurrida incurrió en incongruencia negativa conforme a lo previsto en el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, por lo que resulta consecuencialmente nula, siendo inoficioso el análisis de los demás vicios denunciados por la parte actora. Así se decide. Dada la nulidad aquí decretada, pasa en consecuencia quien decide a emitir pronunciamiento en la presente causa, a tenor de lo establecido en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia observa: DEL MERITO DEL ASUNTO Conforme a la ratio legisdel artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, pasa entonces quien decide a pronunciarse sobre el mérito de la presente causa, y en este sentido, se observa que la parte actora pretende el desalojo del inmueble ubicado en el sector José Félix Rivas, Calle principal de José Félix Rivas, zona 8, nro. 8, Jurisdicción de Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda, el cual fue arrendado a la ciudadana FANNY COROMOTO MARTÍNEZ TAMAYO, indicando que el inmueble se encuentra en estado de deterioro debido a unas filtraciones, señalando que la arrendataria nunca le informó de solicitar su renovación y dejó de cancelar los cánones de arrendamiento, alegando su necesidad de ocupar el inmueble debido a problemas de salud, por lo que basó su pretensión en los artículos 33 y 34 literales “a”, “b” y “c” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por su parte, en la oportunidad para dar contestación a la presente demanda, la representación judicial de la parte demandada reconoció la relación arrendaticia,sin embargo, negó que haya incumplido con el pago de los cánones de arrendamiento demandados, negó que ella se hubiese negado a la reparación del local, señalando que las filtraciones que se encuentran en el inmueble objeto de litigio fueron provocadas por la parte actora como medida de presión para que abandonara el inmueble. Planteados así los términos en los que se trabo la presente litis es necesario precisar que, conforme a la regla de distribución de la carga de la prueba contemplada en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, en consecuencia, quien pretende algo ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión, y quien la contradice ha de probar los hechos modificativos, impeditivos o extintivos de aquella pretensión, en este sentido, se observa que en el caso sub iudicela parte actora fundamento su pretensión en el contenido de los literales a”, “b” y “c” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que son del tenor siguiente: Artículo 34.- “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar el Canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. b. En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo. c. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o reparaciones que ameriten la desocupación…” Vista la fundamentación de la parte actora, y revisadas como han sido las defensas de la parte demandada, este sentenciador logra concluir que no es un hecho controvertido que entre las partes exista una relación contractual, por lo que las mismas han de subsumirse a las condiciones y términos establecidos por ellas en dicho contrato. Del mismo modo, se desprende de lo alegado en autos que, si es un hecho controvertido, primero, la falta de pago de los cánones de arrendamiento, segundo, la necesidad que tiene la arrendadora de ocupar el inmueble objeto de litigio, y tercero, que el inmueble sea objeto de demolición o reparaciones que ameriten su desocupación. Ante ello, las partes para demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, trajeron a los autos los siguientes elementos probatorios, a saber: Marcado con la letra “A”, riela del folio 4 al 5, original de Titulo Supletorio expedido por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda de fecha 23 de agosto de 1983, el cual se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículo 1.357 y 1.360 del Código Civil, por cuanto el mismo no fue impugnado por la parte contra la cual fue opuesto, evidenciándose la propiedad que ostenta la parte actora sobre el local comercial objeto de litigio. Así se decide. Marcado con la letra “B”, riela del folio 6 al 8, instrumento poder autenticado ante la Notaría Publica Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, inserto bajo el No. 12, Tomo 209 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual se valora de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, por cuanto el mismo no fue tachado por la parte contraria, evidenciándose la representación en juicio de los apoderados judiciales de la parte actora. Así se decide. Marcado con la letra “C” riela del folio 9 al 13, copia certificada de la inspección ocular realizada por el Tribunal Decimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 31 de julio 2013, en la cual se dejó constancia de lo siguiente, “Primero: se deja constancia que el local objeto de la presente inspección posee una reja y santa maría de color azul, y el mismo se encuentra en la parte de debajo de una casa que el decir del notificado le pertenece a la ciudadana Ana Irma Morales. Al Segundo: el Juzgado deja constancia que al momento de la práctica de la inspección no se encontraba abierto al público y al abrir el local por la notificada se observó que dentro del mismo hay artículos como piñatas, recuerdos, artículos para fiestas infantiles y que dicho local está destinado para fines comerciales. Al Tercero: se deja constancia que en las paredes y techo del local existen filtraciones y humedad, y que al decir de la notificada existe peligro de que se desplome por la filtración antes señalada. Al Cuarto: El juzgado niega dicho pedimento por cuanto constituye un hecho ya pasado”. Respecto a esta documental, este sentenciador le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil por cuanto el mismo no fue impugnado ni tachado por la parte contraria, quedando demostrado que el inmueble objeto de litigio posee filtraciones y humedad. Así se decide. Marcado con la letra “D” riela del folio 14 al 20, copia certificada del contrato de arrendamiento, suscrito entre las ciudadanas Ana Irma Morales Hernández y Fanny Coromoto Martínez Tamayo, sobre un local comercial ubicado en el Barrio JoséFélix Rivas, Zona 8, Calle Principal, Casa N°30, Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda, autenticado ante la Notaria Publica Tercera del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 11 de noviembre de 2003, bajo el No. 27, Tomo 108, el cual se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil por cuanto el mismo no fue impugnado ni tachado por la parte contra el cual fue opuesto, en el cual quedó acreditada la relación contractual que une a las personas arriba mencionadas, donde se evidencia que la duración del contrato era de un (1) año contado a partir del 1 de noviembre de 2003. Así se decide. Por su parte la demandada, en la oportunidad de la contestación de la demanda, promovió las siguientes instrumentales: Marcado con la letra “A” riela del folio 49 al 53, copia certificada del contrato de arrendamiento, suscrito entre las ciudadanas Ana Irma Morales Hernández y Fanny Coromoto Martínez Tamayo, sobre un local comercial ubicado en el Barrio José Félix Rivas, Zona 8, Calle Principal, Casa N°30, Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda, autenticado ante la Notaria Publica Tercera del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 11 de noviembre de 2003, bajo el No. 27, Tomo 108, el cual se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil por cuanto el mismo no fue impugnado ni tachado por la parte contra el cual fue opuesto, en el cual quedó acreditada la relación contractual que une a las personas arriba mencionadas, donde se evidencia que la duración del contrato era de un (1) año contado a partir del 1 de noviembre de 2003. Así se decide. Marcado con la letra “B”, riela del folio 54 al 73, copia certificada del expediente 2010-20101558 de la nomenclatura llevada por la Oficina de control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de los comprobantes de las consignaciones de los cánones de arrendamiento, desglosados de la siguiente manera: año 2010: Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre. Año 2011: Enero, Abril, Junio, Julio, Septiembre y Noviembre. Año 2012: Enero y Marzo. Año 2013: Septiembre y Diciembre. Año 2014: Febrero;el cual se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil por cuanto el mismo no fue impugnado ni tachado por la parte contra el cual fue opuesto, de los cuales se evidencia la cancelación de los meses antes mencionados. Así se decide. Marcado con la letra “C”, riela del folio 76 al 77, original de acuerdo conciliatorio, llevado a cabo por los Juzgados de Paz del Municipio Sucre, el cual se encuentra inserto en el expediente No. 6707-11-11, de fecha 12 de diciembre de 2011, el cual fue suscrito entre la ciudadana Fanny Coromoto Martínez Tamayo y Ana Irma Morales de Hernández, y el cual se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil por cuanto el mismo no fue impugnado ni tachado por la parte contraria, del cual de evidencia una serie de compromisos asumidos por las partes que lo suscribieron. Así de decide. Marcado con la letra “D”, riela del folio 78 al 79, copia certificada de documento público administrativo, emanado de la Fiscalía Municipal Cuarta del Ministerio Publico de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 19 de diciembre de 2011, el cual se valora ya que no se presento ninguna prueba en contra, del cual se desprende dos remisiones externas, signada la primera con el No. 609-2011, y la cual tiene como destinatario a la Defensoría del Pueblo, y la segunda signada con el No. 670-2011 siendo el destinatario Corpoelec. Así se decide. Marcado con la letra “E”, riela del folio 80 al 81, original de constancia emitida por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, de fecha 19 de diciembre de 2011. De la revisión efectuada este juzgador no logra evidenciar algún elemento que aporte al tema controvertido, por lo que se desecha del proceso. Así se decide. Marcado con la letra “F”, riela del folio 82 al 92, impresiones fotográficas. Respecto a estas documentales, este Juzgador procede a desecharla debido a que no se evidencia la autenticidad de las mismas. Así se decide. Marcado con la letra “G”, riela del folio 93 al 95, copia simple de las cédulas de identidad de los ciudadanos Jennifer Coromoto Farías Torres, Noris María Brazon Jiménez, Daysi Mariela Escala de Cumana. De la revisión efectuada este juzgador no logra evidenciar algún elemento que aporte al tema controvertido, por lo que se desecha del proceso. Así se decide. Marcado con la letra “H”, riela del folio 96 al 98, Prueba testimonial de las ciudadanas Jennifer Coromoto Farias Torres y Noris Mari Brazon Jiménez, titulares de las cedulas de identidad V-14.898.490 y V-8.653.474, respectivamente, llevada a cabo por la Notaria Publica Octava del Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda, de fecha 21 de agosto de 2013, sin embargo al ser una declaración extrajudicial emanada de terceros ajenos al juicio la misma debió de ratificada, por lo que se desecha del proceso. Así se decide. Marcado con la letra “I”, riela del folio 99 al 117, inspección extrajudicial solicitada por la ciudadana Fanny Coromoto Martínez Tamayo, y la cual fue llevada a cabo por la Notaría Publica Octava del Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 27 de septiembre de 2013, en la cual se dejó constancia de lo siguiente: “PRIMERO: siendo las 03:00pm, se hizo acto de presencia en la dirección antes señalada, dejando constancia de que en ese lugar hay un local comercial que funciona como Piñatería. SEGUNDO: Que la única dueña de esa piñatería es la ciudadana: FANNY COROMOTO MARTÍNEX TAMAYO”, por cuanto de este medio probatorio no se desprende elemento alguno que aporte al tema controvertido, es por lo que se desecha del proceso. Así se decide. Analizado el acervo probatorio traído a los autos, así como los alegatos y defensas explanadas por las partes, procede quien aquí decide a revisar la procedencia o no de la presente demanda, en este sentido se observa que la parte actora fundamentó su pretensión –como se señalara precedentemente- en la presunta falta de pago por parte de la arrendataria respecto a los cánones de arrendamiento,incumplimiento éste que fue negado por la parte contraria en su escrito de contestación a la demanda. Ahora bien, observa este sentenciador que en el escrito libelar la parte actora si bien basa su pretensión en el contenido del literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, arguyendo que la arrendataria ha dejado de cancelar los pagos correspondientes al canon de arrendamiento, no es menos cierto que la parte no indica con precisión a cuales meses se refiere, desprendiéndose a los autos que constan las consignaciones que ha efectuado la parte demandada ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios, de modo que, tal imprecisión de la parte actora al formular los hechos que dan fundamento a su pretensión, imposibilitan que este juzgador proceda a verificar la procedencia o no de la misma, dado que conforme a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el Juez se debe apegarse a lo alegado y probado en autos sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, por consiguiente, quien decide considera improcedente la causal invocada por la parte demandante. Así se decide. Respecto a la segunda de las causales, esto es, la necesidad que tiene la arrendadora de ocupar el inmueble objeto de litigio, se observa del escrito libelar que la parte actora alegó la necesidad de ocupar el inmueble debido a los problemas de salud que a su decir ha venido padeciendo, en consecuencia, de acuerdo a la regla de distribución de la carga de la prueba contemplada en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, recaía en la parte actora demostrar en autos su alegado estado de necesidad, no constatándose medio probatorio alguno que lleve a la convicción de este sentenciador de que la parte demandante posea tal estado de necesidad, por consiguiente, resulta improcedente la causal contenida en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide. En cuanto a la última de las causales invocadas por la parte actora, esto es, que el inmueble sea objeto de demolición o reparaciones que ameriten su desocupación, este sentenciador observa del acervo probatorio, que de la inspección ocular realizada por el Tribunal Décimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 31 de julio 2013, se dejó constancia que en el techo y paredes del inmueble existen filtraciones y humedad, no obstante a tales condiciones en las cuales se encuentra el inmueble, ello no es suficiente razón para este juzgador considerar que el inmueble sea objeto de demolición, ni que para su reparación sea necesaria la desocupación de la arrendataria, pues, no consta en autos medio probatorio que complemente la inspección evacuada como para considerar la procedencia de la causal pretendida por la parte demandante, por consiguiente, se declara improcedente la causal contenida en el literal c) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide. En virtud de las anteriores consideraciones, y evidenciándose de la revisión de las actas procesales que la parte actora no logro constituir en autos elementos suficientes de convencimiento que permitan a este Juzgador declarar la procedencia desu pretensión, es por lo que resulta forzoso para quien aquí decide declarar sin lugar la demanda incoada en los términos aquí expuestos, tal y como se declarara de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo. Así se decide. Capítulo V DISPOSITIVA Con fundamento en lo antes expuesto, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: Primero:CON LUGAR el recurso procesal de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandante contra la sentencia dictada el 29 de abril de 2015, por el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas,SOLO EN LO QUE RESPECTA A LA NULIDADDE FALLO RECURRIDO por violación del artículo 244 del Código Adjetivo. Segundo: SIN LUGARla demanda de desalojo incoada por la ciudadana ANA IRMA MORALES DE HERNÁNDEZ, contra la ciudadana FANNY COROMOTO MARTÍNEZ TAMAYO, ambas identificadas al comienzo del fallo. Tercero: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante por resultar totalmente vencida en la litis. Cuarto:Dado que el presente fallo se dicta luego de la reanudación del despacho -de manera virtual- luego de la cuarentena ordenada por el Ejecutivo Nacional a propósito de la pandemia de Covid-19, en resguardo del derecho a la defensa de las partes se ordena su notificación tanto en sus domicilios procesales, como en la página web de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia correspondiente a esta Circunscripción Judicialcaracas.scc.org.ve Quinto:Déjese copia certificada de la presente decisión, para darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 eiusdem. Sexto:Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen en su debida oportunidad legal. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los cinco(05) días del mes de octubre de 2020. Años 210º de la Independencia y 161º de la Federación. El Juez Superior Raúl Alejandro Colombani La Secretaria Vanessa Pedauga En esta misma fecha siendo las nueve de la mañana (9:00 a.m.) se registró y publicó la anterior sentencia. La Secretaria Vanessa Pedauga RAC/vp Asunto: AP71-R-2019-000370.