TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

PARTE ACTORA: Ciudadano CLAUDIO LUIS DEPUJOLS JIMENEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V.- 4.384.090.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: JOSE ANTONIO ANZOLA CRESPO, MIGUEL ADOLFO ANZOLA CRESPO, JOSE NAYIB ABRAHAM ANZOLA, JUAN CARLOS RODRIGUEZ SALAZAR, JOSE GREGORIO HERNANDE VIGNIERI, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 29.566, 31.267, 131.343, 80.185, y29.833, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadanos JESUS MARIA MONTOYA ROMERO, GELYS MONTOYA ROMERO, JOSE RAFAEL MONTOYA ROMERO, JAVIER TEODORO MONTOYA ROMERO, RAMON FELIPE MONTOYA ROMERO, LUIS AURELIO MONTOYA ROMERO Y MARIELA MONTOYA DE SILVA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nº V.-3.190.593, V- 3.190.599, V- 2.932.962, V- 3.190.595, V- 3.190.594, V- 2.932.963 y V- 4.082.464, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: CARMINE ROMANIELLO, CARLOS BRENDER, MABEL CERMEÑO, JOSE GREGORIO ROMANIELLO, CARLOS ORTIZ, NACARID SIFONTES DE ROMANIELLO,ROBERTO SALAZAR, NELSON JOSE ROMANIELLO MOLINA, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números18.482, 27.128, 97.265, 82.564, 106.687, 66.600, 128.340, respectivamente.

PARTE CO-DEMANDADA: Ciudadano JESUS MARIA MONTOYA ROMERO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V.-3.190.593.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE CO-DEMANDADA, CIUDADANO: JESUS MARIA MONTOYA ROMERO: CARLOS ORTEGA YEPEZ, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Número 54.448.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

Exp. Nº AP11-V-2014-000280.

-I-
ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA:

Este proceso se inició por demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada el 14 de Marzo de 2014, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documento de los Juzgados de Primera Instancia en lo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, resultando designado este Tribunal para el conocimiento de dicha causa, luego de realizarse el sorteo respectivo (f. 03 y al 12).
Por auto de fecha 24 de Marzo de 2014 (f. 30), este Tribunal admitió la presente demanda, por los trámites del procedimiento ordinario.
En fecha 7 de Abril de 2014 (f. 35), compareció el apoderado Judicial de la parte actora, ciudadano JOSE GREGORIO HERNANDEZ VIGNIERI, solicitando se libre compulsa a la parte demandada, el secretario de este Juzgado hizo constar en fecha 10.04.2014 (f. 38), que se libraron las compulsas de citación a la parte demandada, de conformidad con lo ordenado en el auto de admisión de fecha 24 de Marzo de 2014.
El Alguacil ROSENDO HENRIQUE M., en fecha 30 de Abril de 2014(f. 39-109), dejó constancia que los ciudadanos JESUS MARIA MONTOYA ROMERO, GELYS MONTOYA ROMERO, JOSE RAFAEL MONTOELIO MONTOYA ROMERO, JAVIER TEODORO MONTOYA ROMERO, LUIS AURELIO MONTOYA ROMERO Y MARIELA MONTOYA DE SILVA Y JESUS MARIA MONTOYA ROMERO, no se encontraban en el país, exceptuando el ciudadano RAMON FELIPE MONTOYA ROMERO, que si recibió y firmo su compulsa.
Por auto de fecha 26 de mayo de 2014, (f. 111), este Tribunal ordenó oficiar al Consejo Nacional Electoral (CNE) para conocer el último domicilio de la parte demandada y a la Dirección de Dactiloscopia y Archivo Central, Departamento de Datos Filiatorios del Saime.
Por auto de fecha 08 de Octubre de 2014 (f. 136-137), declaró el decaimiento en la citación del ciudadano RAMON FELIPE MONTOYA ROMERO.
En fecha 21 de Octubre de 2014 (f. 142), este Tribunal ordenó librar nueva compulsa de citación a la parte demandada.
Infructuosa como fue la citación personal, por auto de fecha 16 de septiembre de 2021, este Tribunal ordenó librar cartel de citación a la parte demandada.
En fecha 21 de septiembre de 2016 (f. 325 - 328), la representación judicial de la parte actora consigna publicaciones de los carteles en los diarios el Universal y El diario Ultimo Día.
La representación judicial de la parte actora en fecha 19 de enero de 2017 (f. 335 – 336), consignó diligencia en la cual solicita se designe Defensor Judicial a la parte demandada y por auto de fecha 25 de enero de 2017, este Tribunal designó a la ciudadana abogada MILAGROS COROMOTO FALCON.
En fecha 09 de Febrero de 2017 (f. 339), la Defensora Judicial ciudadana MILAGROS COROMOTO FALCON, se dio por notificada, aceptó y prestó juramento del cargo recaído en su persona.
La Defensora Judicial de la parte demandada en fecha 28 de Marzo de 2017 (f. 347 – 348), consigna escrito de contestación a la demanda.
En fecha 04 de Mayo de 2017 (f. 353 – 356), la representación Judicial de la parte actora JOSE GREGORIO HERNANDEZ VIGNIERI, consigna escrito de promoción de pruebas, de igual forma la Defensora Judicial de la parte demandada MILAGROS COROMOTO FALCON consignó escrito de promoción de pruebas en fecha 05 de Mayo de 2021.
Por auto de fecha 16 de Junio de 2017 (f. 365 – 366), este Tribunal dictó auto de admisión de pruebas.
En fecha 27 de Noviembre de 2017 (f. 372 – 376), se hace presente la representación judicial de la parte demandada y co-demandada abogados CARMINE ROMANIELLO, MABEL CARMEÑO, JOSE GREGORIO ROMANIELLO, Y NACARID SIFONTES DE ROMANIELLO Y CARLOS ORTEGA YEPEZ, consignando escrito de reposición de la causa al estado de la citación de la parte demandada.
El 19 de Diciembre de 2017 (f. 396 – 400), este Tribunal dictó sentencia interlocutoria ordenando “…La RESPOSICIÓN DE LA CAUSA al estado de que comience a correr el lapso de veinte (20) días para dar contestación de la demanda, el cual comenzará a computarse al día siguiente de la notificación que de esta decisión se haga a las partes…”.
En fecha 10 de Enero de 2018 (f. 402 – 411), la representación judicial de la parte demandada abogados CARMINE ROMANIELLO, MABEL CARMEÑO, JOSE GREGORIO ROMANIELLO, Y NACARID SIFONTES DE ROMANIELLO, consignó escrito de Contestación de la Demanda, de igual forma en esa misma fecha la representación judicial de la parte co-demandada CARLOS ORTEGA YEPEZ, consigno escrito de oposición a la Cuestiones Previas.
Este Tribunal en fecha 05 de Marzo de 2018 (f. 419 – 421), dictó sentencia interlocutoria declarando “SIN LUGAR la cuestión previa promovida por la representación judicial del co-demandado ciudadano JESÚS MARÍA MONTOYA ROMERO, contenida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la supuesta incompetencia de este Juzgado de conocer la demanda, en razón del Territorio. Así se decide…”.
En fecha 08 de Marzo de 2021(f. 429 – 432), la representación Judicial de la parte demandada, Abogado CARMINE ROMANIELLO, MABEL CARMEÑO, JOSE GREGORIO ROMANIELLO, Y NACARID SIFONTES DE ROMANIELLO, consignó escrito de Promoción de Pruebas.
El 27 de Abril de 2018 (f. 451 – 452), la representación Judicial de la parte actora JOSE GREGORIO HERNANDEZ VIGNIERI, consigna escrito de promoción de pruebas.
Por auto de fecha 30 de Abril de 2018 (f. 453), este Tribunal ordena agregar ambos escritos de promoción de pruebas consignados por las partes.
En fecha 9 de Mayo de 2018 (f. 459 – 462), este Tribunal dictó auto en el cual se pronuncia sobre la admisibilidad de las pruebas promovidas por ambas partes.
En 15 de mayo de 2018 (f. 464), la representación judicial de la parte demandada apela del auto de fecha 09 de Mayo de 2018, de igual forma este Tribunal oye la apelación en fecha 06 de Junio de 2018 (f. 480).
Por auto de fecha 11 de Junio de 2019, este Tribunal ordenó agregar las resultas provenientes del Juzgado Undécimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo con sede en la ciudad de caracas, el cual declaró “…PRIMERO: Sin Lugar la apelación interpuesta contra el auto de fecha nueve (09) de mayo de 2018, por el abogado CARMINE ROMANIELLO, actuando como apoderado judicial de la parte demandada. SEGUNDO: Se confirma el auto de fecha nueve (09) de mayo de 2018, dictado por el Juez del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas…”.

En fecha 05 de Marzo de 2020, se ordenó agregar las resultas provenientes del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual declaro “…PRIMERO: LA PERENCIÓN ANUAL DE LA INSTANCIA, de conformidad con lo previsto en el encabezado del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, en el presente juicio de Cumplimiento de Contrato seguido por el ciudadano CLAUDIO DE PUJOLS JIMÉNEZ, contra los ciudadanos JESUS MARIA MONTOYA ROMERO, GELYS MONTOYA ROMERO, JOSE RAFAEL MONTOELIO MONTOYA ROMERO, JAVIER TEODORO MONTOYA ROMERO, RAMON FELIPE MONTOYA ROMERO, LUIS AURELIO MONTOYA ROMERO, MARIELA MONTOYA DE SILVA Y JESUS MARIA MONTOYA ROMERO. SEGUNDO: FIRME la decisión apelada en fecha 19 de diciembre de 2017, Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró “reposición de la causa al estado que comience a correr el lapso de veinte (20) días para la contestación de la demanda, el cual comenzó a computarse al día siguiente de la notificación que de esta decisión se ha a las partes”. Queda CONFIRMADA la decisión apelada…”. –
En fecha 11 de Febrero de 2021, la representación judicial de la parte demandada, consignó diligencia en la cual solicita el avocamiento del nuevo Juez.
En 29 de Abril de 2021, el Juez del Tribunal Dr. JHONME RAFAEL NAREA TOVAR, se abocó al conocimiento de la presenta causa, y ordenó notificar a las partes.
El ciudadano Secretario de Este Tribunal Abg. RENÉ FAJARDO MOTA, dejó expresa constancia de la notificación de la parte actora y demandada, de conformidad con lo previsto en la Resolución N° 05-2020, del 05 de Octubre de 2020, emanada de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia.

Este Tribunal para dictar sentencia en la presente causa, lo hace en base a las siguientes consideraciones:

- II -
ALEGATOS DE LAS PARTES

Como hechos constitutivos de la pretensión del demandante, en síntesis, se afirmó en el escrito de libelo de demanda lo siguiente:

1. Que, en fecha veintiuno (21)de Noviembre de 2013, el ciudadano CLAUDIO LUIS DE PUJOLS JIMENEZ, celebró un contrato de opción de compra y venta, por ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Chacao del estado Miranda, anotado bajo el N° 34, Tomo 207, con los ciudadanos JESUS MARIA MONTOYA ROMERO, GELYS MONTOYA ROMERO, JOSE RAFAEL MONTOELIO MONTOYA ROMERO, JAVIER TEODORO MONTOYA ROMERO, RAMON FELIPE MONTOYA ROMERO, LUIS AURELIO MONTOYA ROMERO, MARIELA MONTOYA DE SILVA Y JESUS MARIA MONTOYA ROMERO, sobre un inmueble constituido por una (1) parcela de terreno distinguido con el N° 17, de la manzana 41del plano de la urbanización Altamira, Municipio Chacao del estado Miranda.-
2. Que el objeto de la venta es un (1) inmueble constituido por una parcela de terreno identificada con el N° 17, de la manzana 41° del plano general de la Urbanización Altamira, y que actualmente se ubica en la transversal N° 09 entre la primera y segunda avenida de la mencionada urbanización.-
3. Que, la cédula catastral N° 150701U01001046003001000000, del inmueble fue emitida por la Dirección de Catastro Municipal de la Alcaldía del Municipio Chacao del estado Miranda, la parcela tiene una superficie de UN MIL SETENTA METROS CUADRADOS (1.070,00 MTS2), y sus linderos y medidas son las siguientes: NORTE: En 18, 10 Mts, con la Avenida Transversal Novena la cual da su frente; SUR: Una recta de 44,50 Mts y línea sinuosa que sigue el bordo superior de la quebrada que la separa de los terrenos de la Castellana en 15 Mts; ESTE: En 59,80 Mts con parcela N° 16 que es o fue del señor Giuseppe Vendraniny OESTE: En 52,50 Mts, con la parcela N° 18, que es o fue del Señor Javier Riera. Sobre la parcela de terreno se encuentra edificada una Vivienda de Quinientos Ochenta y Nueve Metros Cuadrados Con Noventa y Dos Decímetros Cuadrados (589,92 Mts2) aproximadamente, consta de las siguientes dependencias porche de entrada, sala principal, salón comedor secundario con salita, área de cocina con alacena, Deposito, área de pasillos de comunicación, escalera del Nivel 1 al nivel, área de servicios con pisos de granitos pulido con colores de acuerdo a casa uno de los ambientes, los baños con piezas sanitarias y paredes de cerámica, el techo realizado en platabandas de concreto con cubierta de manto asfaltico y teja. En la segunda planta se encuentran las siguientes áreas: área de lavado y secado, deposito con un cuarto de servicios, Baño de servicios, escalera interna, área de tendedero patio interno, tanque para almacenamiento de agua elaborado en bloque de concreto con acabado de friso en cemento gris, aleros generales, patio de fondo con un área para dos (02) puestos de estacionamiento con piso de baldosa de concreto, toda la construcción antes descrita fue realizada con materiales de primera, bloques de arcilla y paredes frisadas y los techos con acabados con moldura de yeso, los pisos de la planta baja todos en granito gris pulido, instalaciones eléctricas en tubería EMT empotada con una acometida bifásica de 220V.
4. Que, el presente inmueble le pertenece a los propietarios por herencia ab-intestato de sus padres discriminados de la siguiente forma: El Cuarenta y Tres Coma Setenta y Cinco Por Ciento (43,75 %) de los derechos y acciones de su padre JESÚS MARIA MONTOYA OMAÑA, según se evidencia de Declaración Sucesoral N° 831605, conforme a formulario para autoliquidación de impuestos sobre sucesiones ante la dirección Regional Sectorial de Rentas, Administración de Hacienda, del Ministerio de Hacienda, en fecha 22 de Agosto de 198, certificado de liberación N° 2231, emitido por la Administración Regional de Hacienda de la República de Venezuela en fecha 25 de Noviembre de 1983, y el CINCUENTA Y SEIS CON VEINTICINCO POR CIENTO (56,25%) de los derechos y acciones de su madre MARIA ROMERO DE MONTOYA, según planilla sucesoral de fecha ocho (08) de Julio de 2013, N° 00047956, expediente N° 120433, RIF N° J-40014088-9.
5. Que, la cláusula séptima estableció el plazo de la opción de compra-venta del inmueble:
“…Un lapso de noventa (90) días calendario consecutivo contados a partir de la fecha cierta de firma de la promesa bilateral de Compra – Venta, (ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Chacao Del estado Miranda)…”.

6. Que se estableció una cláusula de prórroga, la cual reza en su parágrafo único denominado clausula condicional y/o suspensiva: 1) en tal caso, se prorrogara de forma automática la vigencia del presente contrato en noventa (90) días calendarios y consecutivos adicionales contados a partir del vencimiento originalmente establecido (sic).
7. Que, ya habían transcurrido los noventa (90) días, establecidos en la cláusula séptima de la opción de compraventa, sin ser notificada la parte actora de los Promitentes Vendedores, que hiciesen algún trámite para obtener los recaudos necesarios para proceder a perfeccionar la venta definitiva, establecido en la cláusula octava de los requisitos, de igual forma no hizo entrega del bien como se había suscrito en el punto tercero en donde se indicó claramente que al nacimiento de la prórroga condicionada debía entregar el mismo.
8. Que, solicitan Primero: El cumplimiento de la Obligación de enajenar el inmueble objeto de la negociación de Opción de Compra – Venta. Segundo: Las Costas del Proceso.
9. Que en caso de no cumplir los demandados con la sentencia que ha dictarse, la misma produzca los efectos del contrato no cumplido, estando su representado en la expresa disposición de cancelar la suma que representa la diferencia no cancelada, esto es, la suma de DIECINUEVE MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 19.600.000,00), en la oportunidad que tenga a bien fijar el Tribunal o dentro del plazo de cumplimiento voluntario de la sentencia a recaer en la presente causa.-
10. Fundamentó su pretensión en los artículos 1.167, 1.264, 1.474, 1.488, 1.518 y 1.521 del Código Civil.
11. Estimó la presente acción en la suma de DIECINUEVE MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 19.600.000,00) o su equivalente de QUINCE MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y TRES UNIDADES TRIBUTARIAS (15.433 U.T).-

**Alegatos formulados por la representación Judicial de la parte demandada, en el escrito de contestación a la demanda:

1. Que, rechazan y contradicen en todo y por todo, la demanda incoada por la parte actora, sin convenir o admitir nada, tanto en los hechos como en el Derecho.

2. Que, rechazan y contradicen cada una de sus partes. En el punto PRIMERO, en relación al Cumplimiento de la obligación de la parte actora de enajenar el inmueble, objeto de la negociación de opción de compra venta, conformado por un inmueble constituido por una (01) parcela de terreno distinguido con el N° 17, de la manzana 41del plano de la urbanización Altamira, que, actualmente, debido a las incorporaciones de parcelas realizadas por el Municipio Autónomo Chacao del estado Miranda se ubica, en la Transversal N° 09 , entre la primera y segunda avenida, de la mencionada urbanización como se determina en la cédula catastral N° 150701U01001046003001000000, del inmueble fue emitida por la Dirección de Catastro Municipal de la Alcaldía del Municipio Chacao.
3. Que, rechazan y contradicen cada una de sus partes, el pedimento hecho por la parte accionante en el punto SEGUNDO, del capítulo II del libelo de demanda accionado, en el sentido de que nuestros poderdantes, deban pagar las costas del proceso.-
4. Que, rechazan la pretensión por cuanto solicitan, que la demanda ha de ser declarada Sin lugar, por cuanto los compradores en opción tuvieron todos los documentos, en el plazo estipulado para la firma definitiva del contrato suscrito.
5. Que el incumplimiento se produjo, por parte del accionante, al no aportar, los instrumentos señalados en la cláusula octava del negocio jurídico celebrado.
6. Que, fue evidente que, en ningún momento, la parte demandada incumplió el contenido de la cláusula séptima del contrato preliminar de opción de compraventa, celebrado con la parte accionante. Por cuanto la parte demandada considera que es falso que tuvieron que haber notificado a la parte actora, ya que era su responsabilidad presentar:
 El cheque correspondiente al pago, como saldo del bien.
 Haber sufragado los gastos de registro.
 Haber presentado el documento, relativo a la protocolización, previo el cumplimiento legal correspondiente.
 Haber presentado su registro fiscal.
Lo cual considera la parte demandada que, al no ser cumplidas tales requisitos por la parte actora, se evidencia la declaratoria sin lugar de la demanda.
7. Que, queda evidenciado que la parte demandada no fue la que incumplió, las cláusulas séptima y octava del contrato.
8. Que el plazo de la opción de compra venta del inmueble objeto del juicio, fue de noventa días (90) calendarios consecutivos, contados a partir de la fecha cierta de la promesa bilateral de compra venta, es decir, el 21 de noviembre de 2013.
9. Que el plazo de la cláusula condicional y/o suspensiva, establecida en el negocio jurídico celebrado entre las partes, referente a la prórroga fue de noventa (90) días calendarios consecutivos, adicionales, contados a partir del vencimiento originalmente establecido.
10. Los primeros noventa (90) días calendarios consecutivos vencieron el 19 de febrero de 2014, y los otros noventas (90) días de prórroga, establecida en la cláusula condicional y/o suspensiva, comenzó a correr el 20 de febrero de 2014, y venció el 20 de mayo de 2014, respectivamente. -
11. Fundamentó su escrito de contestación en los artículos 1.159, y 1.133, del Código Civil. -
12. Que, por las consideraciones de hecho y derecho solicita sea declarada sin lugar, y sea condenado en Costas a la parte demandante. -

- III-
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

Así las cosas, este Juzgador en aplicación de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

*Recaudos acompañados al escrito libelar.-
1. Original de Instrumento poder otorgado por el ciudadano CLAUDIO LUIS DEPUJOLS JIMENEZ, a los Abogados JOSE ANTONIO ANZOLA CRESPO, MIGUEL ADOLFO ANZOLA CRESPO, JOSE NAYIB ABRAHAM ANZOLA, JUAN CARLOS RODRIGUEZ SALAZAR, JOSE GREGORIO HERNANDE VIGNIERI, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Florida, Miami EEUU y debidamente apostillada y certificada en fecha 13 de Marzo de 2014.-
En cuanto a este medio probatorio (poder), observa este Juzgador, dicho instrumento trata de un documento público traído en original, el cual no fue impugnado, tachado ni desconocido, durante la secuela del proceso, por lo que se le otorga valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, y ASÍ SE DECIDE.

2. El Contrato de Opción a Compra - Venta de fecha 21/11/2013, suscrito por los ciudadanos JESUS MARIA MONTOYA ROMERO, GELYS MONTOYA ROMERO, JOSE RAFAEL MONTOELIO MONTOYA ROMERO, JAVIER TEODORO MONTOYA ROMERO, RAMON FELIPE MONTOYA ROMERO, LUIS AURELIO MONTOYA ROMERO, MARIELA MONTOYA DE SILVA Y JESUS MARIA MONTOYA ROMERO con el ciudadano CLAUDIO LUIS DESPUJOL GIMENEZ, autenticado por ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Chacao del estado Miranda, de fecha 21 de noviembre de 2013, bajo el N° 34, tomo 2017 de los libros de autenticaciones, llevados por esa Notaría.
En cuanto a este medio probatorio, observa este Juzgador, que el mismo se trata de un documento público traído en original, de donde se desprende el nacimiento de las obligaciones contractuales de los partes intervinientes en esta causa, el cual no fue impugnado, desconocido ni tachado durante la secuela del proceso, por lo que se le otorga valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil. y ASÍ SE DECIDE.

EN EL LAPSO PROBATORIO:
De la prueba de Inspección Judicial.

1. Promovió Inspección Judicial, fundada en conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, sobre el inmueble objeto la presente causa, este es; una vivienda constituida sobre una (01) parcela de terreno distinguida con el N° 17, de la manzana 41 del plano general de la Urbanización Altamira, y que actualmente debido a las incorporaciones de parcelas realizadas por el Municipio Autónomo Chacao, se ubica en el Transversal N° 09 entre primera y segunda avenida de la mencionada Urbanización, como se determina de la cédula Catastral N° 150701U01001046003001000000, y se encuentra comprendida dentro de los siguientes: NORTE: En 18, 10 Mts, con la Avenida Transversal Novena la cual da su frente; SUR: Una recta de 44,50 Mts y línea sinuosa que sigue el bordo superior de la quebrada que lo separa de los terrenos de la Castellana en 15 Mts; ESTE: En 59,80 Mts con parcela N° 16 que es o fue del señor Giuseppe Vendranin y OESTE: En 52, 50 Mts, con la parcela N° 18, que es o fue del señor Javier Riera. En el cual se encuentra constituida o levantada una Vivienda de Quinientos Ochenta y Nueve Metros Cuadrados Con Noventa y Dos Decímetros Cuadrados (589,92 Mts2) aproximadamente de construcción sobre los particulares sobre los cuales solicito dejar constancia por parte de este Tribunal.-

Este Juzgador observa que, por cuanto la referida prueba se negó su admisión por autos de fechas 16.06.2017, y 09.05.2018, nada tiene que pronunciarse al respecto. Y ASÍ SE DECIDE.

b.- De la parte demandada:
Medios probatorios traídos a los autos por la parte demandada:
Capítulo Primero
Prueba Documental
1. Contrato preliminar de Compra – Venta, debidamente autenticado, ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del estado Miranda, de fecha 21 de noviembre de 2013, bajo el N° 34, tomo 2017 de los libros de autenticaciones, llevados por esa Notaría, sobre una parcela de terreno, distinguida con el N° 17 de la manzana 41, del plano general de la Urbanización Altamira, y que actualmente, debido a las incorporaciones de parcelas, realizadas por el Municipio Autónomo Chacao, se ubica en la transversal N° 09, entre la primera y segunda avenida de la mencionada Urbanización, y la construcción destinada a vivienda sobre él construida.

En cuanto a este medio probatorio, observa este Juzgador, que el mismo ya fue valorado. YASÍ SE DECIDE.
Capitulo Segundo
2. Documento Público de Inspección extralitem, el cual se acompañó en su escrito de Contestación de la demanda, marcado con letra “A”.

Este Juzgador observa, de una revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente, se constató que no se acompañó la presente prueba con la contestación de la demanda, por lo que se negó su admisión en auto de fecha 09/05/2018, este Tribunal nada tiene que pronunciarse al respecto, y ASÍ SE DECIDE.

Capítulo Tercero

2. Contrato preliminar de Compra – Venta, debidamente autenticado, ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Chacao del estado Miranda, de fecha 21 de noviembre de 2013, bajo el N° 34, tomo 2017 de los libros de autenticaciones, llevados por esa Notaría, sobre una parcela de terreno, distinguida con el N° 17 de la manzana 41, del plano general de la Urbanización Altamira, y que actualmente, debido a las incorporaciones de parcelas, realizadas por el Municipio Autónomo Chacao, se ubica en la transversal N° 09, entre la primera y segunda avenida de la mencionada Urbanización, y la construcción destinada a vivienda sobre él construida.
Este Juzgador observa, de una revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente, se constató que la presente prueba fue admitida en auto de fecha 09/05/2018, y valorado por este Tribunal, y ASÍ SE DECIDE.

Capítulo Cuarto
De la Prueba Documental
1. Certificado de solvencia, emitido el 05 de febrero de 2014, por la Dirección de Administración Tributaria, Gerencia de inmuebles y actividades temporales del Municipio Chacao, marcado “B”.
2. Certificado de solvencia N° 0746910, de fecha 21/02/2014, por concepto de aseo urbano, marcado con la letra “C”, emitido por la ADMINISTRADORA SERDECO, C.A.
3. Certificado de solvencia, de fecha 12/05/2014, emitida por la Dirección de Administración Tributaria Gerencia de Inmuebles y Actividades temporales, del Municipio Chacao, marcado letra “D”.
4. Certificado de Aseo Urbano de fecha 15 de mayo de 2014, emitido por la ADMINISTRADORA SERDECO, C.A., N° 000494380187;
5. Certificado de Hidrocapital, de fecha 15 de mayo de 2014, signado con el N° de control 55768 721, marcado con la letra “F”.
En el presente caso, observa este Juzgador que se tratan de certificados de solvencia los cuales, no fueron impugnados, tachados, por la parte contraria y en ese sentido, por tratarse de documentos públicos administrativos, este Tribunal acogiendo al criterio de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia (st. Nº 51 del 18.12.2003), les otorga el valor de veraz para acreditar, lo arriba transcrito por este Tribunal. En cuanto a los numerales 2° y 4° al tratarse de documento privados se les otorga valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil. y ASÍ SE DECIDE.
Capítulo Quinto
De la Prueba Documental.
1. Documento de Propiedad del Inmueble, Marcado con letra “G”, debidamente registrado el 17 de Marzo de 1953, por ante el Registro Público del Primer Circuito Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el N° 30, tomo 5 adicional del Protocolo Primero.-
Observa este Juzgador que el citado medio probatorio, no fue impugnado, tachado, por la parte contraria y en ese sentido, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgador le otorga valor probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.
Capitulo Sexto
De la Prueba Testimonial de los siguientes ciudadanos:
1. WOLGFANG LARRAZABAL, venezolano, mayor de edad, domiciliado en Caracas, titular de la cédula de identidad N° V- 4.656.437.
2. JUAN CARLOS GONZALEZ TORREALBA, venezolano, mayor de edad, domiciliado en Caracas, titular de la cédula de identidad N° V- 12.747.341.
3. JOSE ZAMBRANO LUNA, venezolano, mayor de edad, domiciliado en Caracas, titular de la cédula de identidad N° V- 2.988.247.
Este Juzgador observa, por cuanto la referida prueba Testimonial, fue declarada inadmisible por auto de fecha 09.05.2018, nada tiene que pronunciarse al respecto. Y ASÍ SE DECIDE. -

Capítulo Séptimo
De la Presunción Legal.

1. De conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el Ordinal 1° del artículo 1395 y 1397 del Código Civil, promovieron la presunción legal (que dispensa de toda prueba a quien la tiene a su favor), constituida por el carácter definitivo, por ende, no revisable, ni siquiera atribuyéndolo a un error excusable, que tienen las pruebas promovidas por la parte demandada, mediante las cuales se demuestra la improcedencia de la acción.

Este Juzgador observa que, la referida prueba fue negada su admisión por auto de fecha 09.05.2018, nada tiene que pronunciarse al respecto. y ASÍ SE DECIDE.

Capitulo Octavo
Principio de la Comunidad de la Prueba.

1. El mérito que se deduzca de todas las actuaciones contenidas en el expediente de la causa, y en particular de la actividad probatoria de la parte demandante.

Este Juzgador observa que, la referida prueba fue negada su admisión por auto de fecha 09.05.2018, nada tiene que pronunciarse al respecto. Y ASÍ SE DECIDE.

III.
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Expuestos como han sido los alegatos de ambas partes y analizadas las pruebas traídas a juicio, este Tribunal, para decidir, observa:
La pretensión contenida en la demanda que inició este proceso judicial está orientada al cumplimiento del contrato bilateral de Opción de compra venta, suscrito entre el ciudadano CLAUDIO LUIS DEPUJOLS JIMENEZ, y los ciudadanos JESUS MARIA MONTOYA ROMERO, GELYS MONTOYA ROMERO, JOSE RAFAEL MONTOYA ROMERO, JAVIER TEODORO MONTOYA ROMERO, RAMON FELIPE MONTOYA ROMERO, LUIS AURELIO MONTOYA ROMERO y MARIELA MONTOYA DE SILVA, sobre un (1) inmueble constituido por una parcela de terreno identificada con el N° 17, de la manzana 41° del plano general de la Urbanización Altamira, y que actualmente se ubica en la transversal N° 09 entre la primera y segunda avenida de la mencionada urbanización, y autenticado dicho contrato, ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del estado Miranda, de fecha 21 de noviembre de 2013, anotado bajo el N° 34, Tomo 207, de los Libros llevados por ante esa notaría.
Alegó la parte actora que vencido el lapso, acordados por las partes para formalizar la venta, el promitente comprador ni se encuentra en posesión del inmueble, ni ha recibido notificación alguna por parte de los promitentes vendedores de que estén haciendo los trámites para la venta definitiva, y que por lo antes expuesto demanda a los vendedores para que convengan o sean condenados por este Tribunal al cumplimiento de la obligación de otorgar el titulo traslativo de propiedad de dicho inmueble, derivada del mencionado contrato de opción de compraventa.
Por su parte la representación judicial de la parte demandada, reconoció el contrato de opción de compraventa de fecha 21/11/2013, y adujo que los compradores en opción tuvieron todos los documentos en el lapso estipulado para la formalización de la venta y que el incumplimiento se produjo por el accionante, por presuntamente no haber aportado los instrumentos señalados en el contrato, entre ellos el pago de los derechos de registro y la obtención del cheque necesario para el pago del precio pactado.
Que es falso que los promitentes vendedores hayan incumplidos con su obligación de notificar al promitente comprador y que éste a pesar de haber sido informado, no se presentó el día de la firma definitiva para pagar el valor del inmueble; y que en virtud de los expuesto, debe declararse sin lugar la pretensión contenida en la demanda que inició esta causa.-

a.- Del contrato de opción a compra.
* Precisiones Conceptuales.

A tal efecto, es de señalar que el Código Civil, en su artículo 1.133 y siguientes regula las disposiciones preliminares acerca de los contratos, siendo determinante expresar que el artículo in comento establece:
“…Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”.
Conforme a la reproducción ut supra realizada, la concepción legal del contrato se configura por un acuerdo, pacto, convenio entre 2 o más personas, cabe decir, tiene que existir un consentimiento para lograr un fin específico.
El Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales de M.O., expresa:
“…Contrato. Pacto o convenio entre partes que se obligan sobre materia o cosa determinada y a cuyo cumplimiento pueden ser compelidas (Dic. Acad.) Es una definición jurídica, se dice que hay contrato cuando dos o más personas se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad, común destinada a reglar sus derechos. Capitant lo define como acuerdo de voluntades, entre dos o más personas, con el objeto de crear entre ellas vínculos de obligaciones; y también documento escrito destinado a probar una convención. Los contratos han de ser celebrados entre las personas capaces y no han de referirse a cuestiones prohibidas o contrarias a la moral o a las buenas costumbres. Los contratos lícitos obligan a las partes contratantes en iguales términos que la ley”. (Obra cit. Editorial Heliasta, pág. 167)…”.
Este Juzgador observa que, en la definición plasmada en el Diccionario citado, también señala que el contrato es un pacto, convenio o acuerdo entre dos o más personas.
Ahora bien, vista la concepción del vocablo contrato, es menester advertir que el Código Civil, a los efectos de establecer el momento en que estos se constituyen, dispone en su artículo 1.137:
“…Artículo 1.137.- El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte…”.
De acuerdo a lo antes transcrito, es preciso orientar que a los efectos de que se forme un contrato, específicamente de compra venta que es el que interesa a los fines de resolver el asuntos de autos, se hace necesaria una oferta u ofrecimiento por parte del posible vendedor al probable comprador o viceversa y una aceptación por parte de la persona que recibe la oferta.
Por último, es importante destacar que el artículo 1.141 del ya citado Código Civil, preceptúa:
“…Artículo 1.141.- Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:
1. Consentimiento de las partes;
2. Objeto que pueda ser materia de contrato; y
3. Causa lícita…”.

La disposición legal transcrita en líneas precedentes, establece de forma expresa cuales son las condiciones exigidas a los efectos que se configure la existencia de un contrato, siendo la primera de estas el que haya consentimiento; por lo cual se puede aseverar que en el caso de un contrato de compra venta, debe haber consentimiento tanto del vendedor como del comprador de llevar a cabo el negocio jurídico.
Ahora bien, se hace necesario señalar las disposiciones contenidas en los artículos 1.159 y 1.354 del Código Civil.
“…Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley’.
‘Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…”.
En este sentido, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:
“…Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
Estas reglas, a juicio de quien decide, constituyen un aforismo en el Derecho Procesal. El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por las partes en el juicio.
Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento en cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra. El principio, por tanto, regulador del deber de probar debe entenderse que, quién quiera que siente como base de su demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin ésta demostración la demanda, o la excepción resulta infundada.
Como se ve, la carga de la prueba se impone por Ley, y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes, pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el Juez sólo procede según lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil.
De manera pues, de las actas procesales que conforman el presente expediente, se evidencia a los folios veintidós (22) al veintiséis (26), Contrato de Opción a Compra Venta suscrito entre el ciudadano CLAUDIO LUIS DE PUJOLS JIMENEZ, con los ciudadanos JESUS MARIA MONTOYA ROMERO, GELYS MONTOYA ROMERO, JOSE RAFAEL MONTOELIO MONTOYA ROMERO, JAVIER TEODORO MONTOYA ROMERO, RAMON FELIPE MONTOYA ROMERO, LUIS AURELIO MONTOYA ROMERO, MARIELA MONTOYA DE SILVA Y JESUS MARIA MONTOYA ROMERO, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del estado Miranda, de fecha 21 de noviembre de 2013, anotado bajo el N° 34, Tomo 207, de los Libros llevados por ante esa notaría, desprendiéndose del mismo, que éste versa sobre un (1) inmueble constituido por una parcela de terreno identificada con el N° 17, de la manzana 41° del plano general de la Urbanización Altamira, y que actualmente se ubica en la transversal N° 09 entre la primera y segunda avenida de la mencionada urbanización.-
Al amparo de esta prédica, se evidencia que el cumplimiento que se reclama en este caso, trata sobre el Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, suscrito entre el ciudadano CLAUDIO LUIS DE PUJOLS JIMENEZ, con los ciudadanos JESUS MARIA MONTOYA ROMERO, GELYS MONTOYA ROMERO, JOSE RAFAEL MONTOELIO MONTOYA ROMERO, JAVIER TEODORO MONTOYA ROMERO, RAMON FELIPE MONTOYA ROMERO, LUIS AURELIO MONTOYA ROMERO, MARIELA MONTOYA DE SILVA Y JESUS MARIA MONTOYA ROMERO.-

En el referido convenio las partes entre otras cosas establecieron que:

1.- El Precio.
El precio del inmueble objeto de la opción a compra, se fijó:
“…TERCERA: Del precio, Forma de Pago: El precio de venta pactado de la futura venta total es (Bs. 28.000.000,00).
CUARTA: De las Arras en Garantía: “LOS PROMITENTES VENDEDORES” declaran que recibirán de manos “EL PROMITENTE COMPRADOR”
1) la cantidad de OCHO MILLONES CATROCIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs. 8.400.000,00, mediante cheque bajo el N° 0105-0107133726.
2) La cantidad de OCHOCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 840.000,00) mediante cheque bajo el N° 54523783 del Banco Mercantil contra la cuenta corriente N° 0105-0107-51-1107133726.
3) La cantidad de CINCO MILLONES NOVECIENTOS DOCE MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 5.912.000,00), mediante cheque bajo el N° 20124954 del Banco Banesco contra la cuenta corriente N° 0134-0218-30-2181019445.
4) La cantidad de UN MILLON SEISCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 1.648.000,00) mediante cheque bajo el N° 43523784 del Banco Banesco contra la cuenta corriente N° 0105-0107-51-1107133726, montos estos que otorga el “EL PROMITENTE COMPRADOR” en calidad de “ARRAS EN GARANTIA” y señal para de su intención de adquirir del inmueble al cual se contrae este documento, en el entendido de que esta cantidad podrá ser imputada al precio de futura venta convenido y en cuyo caso, quedará una cantidad remanente de DIECINUEVE MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 19.600.000,00) que pagará “EL PROMITENTE COMPRADOR” en el acto de Protocolización del documento de compraventa definitivo por ante el Registro Inmobiliarios respectivo cuyos fondos serán originados de dinero proveniente de su propio peculio por su cuenta y riesgo, en consecuencia “LOS PROMITENTES VENDEDORES” quedan excluidos de toda responsabilidad sobre el origen de dichos fondos.
En este sentido, a criterio de quien decide, queda claramente determinado el precio de venta del inmueble de autos establecido en el contrato de opción de compraventa, y ASI SE DECIDE.

2.- El Objeto.
En la Cláusula Segunda del Contrato Promesa Bilateral de Opción de Compra Venta, se establece que se opta por la compra de un (1) inmueble constituido por una parcela de terreno identificada con el N° 17, de la manzana 41° del plano general de la Urbanización Altamira, y que actualmente se ubica en la transversal N° 09 entre la primera y segunda avenida de la mencionada urbanización, y autenticado dicho contrato, ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del estado Miranda, de fecha 21 de noviembre de 2013, anotado bajo el N° 34, Tomo 207, de los Libros llevados por ante esa notaría. De esa manera a criterio de este Tribunal, queda claramente determinado el objeto del contrato preliminar de opción de compraventa, y ASI SE DECIDE.-
3.- Del término.
Del referido contrato de Opción de Compra Venta suscrito entre las partes, se estableció:
1) SEPTIMA: De la Duración: El tiempo de duración de la presente Opción de compraventa será por el plazo de Noventa (90) días calendario consecutivos contados a partir de la fecha cierta de firma del presente documento.
2) Parágrafo Único: Clausula condicional y/o suspensiva: Ambas partes de común acuerdo expresan que si llegado el termino de vencimiento del presente contrato y no se pueda ejecutar su cumplimiento por causa de mora en la entrega de solvencias y demás recaudos indispensables por responsabilidad directa y exclusiva de terceros y cuya responsabilidad no dependa de las partes, acuerdan de manera condicional y suspensiva lo siguiente: 1) En tal caso, se prorrogará de forma automática la vigencia del presente contrato en noventa (90) días calendarios consecutivos adicionales contados a partir del vencimiento originalmente establecido.2) En tal caso, “EL PROMITENTE COMPRADOR” cancelará el día de vencimiento de la prorroga condicional aquí establecida a “LOS PROMITENTES COMPRADORES” la cantidad de OCHO MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 8.400.000,00) imputables al precio de venta del inmueble y el saldo, es decir la cantidad de ONCE MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 11.200.000,00) lo cancelará al momento de perfeccionarse la futura venta con la tradición legal del inmueble en el acto de la firma del Documento Definitivo de compra venta ante la Oficina inmobiliaria de Registro correspondiente. 3) En tal caso, “LOS PROMITENTES VENDEDORES” se obligarán el día de nacimiento de la prorroga condicional aquí establecida, y en base al cumplimiento del condicional previo de parte de “EL PROMITENTE COMPRADOR” en hacerle entrega material del inmueble libre de bienes y personas. 4) en cuyos casos, una vez cesado el hecho causa que pueda diferir o imposibilitar la firma del documento definitivo de compraventa, se procederá sin más dilación y sin que tengan ambas partes que esperar el vencimiento de la prorroga condicional aquí establecida a la firma por ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectivo del Documento traslativo de Propiedad.
3) OCTAVA: De los Requisitos: Para los efectos de que pueda materializarse la futura compraventa y se pueda gestionar el respectivo documento futuro de Compraventa en el Registro Inmobiliario, “LOS PROMITENTES VENDEDORES” entregarán antes del vencimiento del presente documento los siguientes recaudos: a) Solvencia Municipal, b) Ficha Catastral, c) Titulo Supletorio registrado, d) Copia de las Cédulas de Identidad y del Registro de Información Fiscal (R.I.F) persona natural vigente, e) Planillas de Declaración Sucesoral, con RIF y Solvencia y/o liquidación de Impuestos, f) planilla (forma 033) de Retención de ISLR debidamente pagada por ante una Oficina Bancaria receptora de impuestos nacionales, g) cualquier otro recaudo referido a del inmueble que sea solicitado o requerido a los fines de la protocolización. “EL PROMITENTE COMPRADOR” se compromete a gestionar el respectivo documento ante el Registrador Inmobiliario correspondiente, y deberá tener al momento de la firma del documento de compraventa definitivo: a) Registro de Información Fiscal (R.I.F) persona natural vigente, b) Presentar y cancelar los Derechos de Registros para la respectiva protocolización del documento definitivo de compraventa y c) obtener cheque bancario a los fines de realizar el pago.
4) DÉCIMA: De las Sanciones: Si por causas atribuibles a “EL PROMITENTE COMPRADOR” no se efectuare futura la compra del inmueble dentro del plazo y bajo las condiciones estipuladas en este documento, este contrato quedará resuelto de pleno derecho sin necesidad de pronunciamiento legal alguno y del total de la suma entregada por “EL PROMITENTE COMPRADOR” en calidad de “ARRAS EN GARANTIA” quedará como perteneciente en favor de “LOS PROMITENTES VENDEDORES” el equivalente al 10% de las arras en garantía, es decir la cantidad de OCHOCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 840.000,00), por concepto indemnización por daños y perjuicios sin que tenga que demostrar tales daños, debiendo así “LOS PROMITENTES VENDEDORES” reintegrar en favor de “EL PROMITENTE COMPRADOR” la cantidad restante de las Arras en Garantía, es decir SIETE MILLONES QUINIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 7.560.000,00) en un plazo no mayor de siete (7) días calendarios consecutivos siguientes a partir del desistimiento, incumplimiento y/o vencimiento de esta Opción de Compraventa, Del mismo modo, si por causa atribuible a “LOS PROMITENTES VENDEDORES” no se efectuare la futura venta dentro del plazo y bajo las condiciones en el presente documento plasmado “EL PROMITENTE COMPRADOR” podrá a su elección, exigir judicialmente el cumplimiento del Contrato o la Resolución del mismo con derecho a reclamación de los daños y perjuicios sin necesidad de probarlos. En ese sentido, “LOS PROMITENTES VENDEDORES” deberán devolver a “EL PROMITENTE COMPRADOR” la cantidad de dinero recibida efectivamente en la calidad de “ARRAS EN GARANTÍA” es decir la cantidad de OCHO MILLOONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs 8.400.000,00), además de ello, deberá indemnizar a “EL PROMITENTE COMPRADOR” con la cantidad adicional de OCHOCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs 840.000,00), por concepto de indemnización de daños y perjuicios, sin que “EL PROMITENTE COMPRADOR” tenga que demostrar tales daños, todo en un plazo no mayor de siete (7) días calendario consecutivos contados a partir de su incumplimiento y/o vencimiento de esta Opción de Compraventa…”.
Al respecto observa, este Juzgador, que el mencionado plazo del contrato sería del 21 de Noviembre de 2013 hasta el 18 de Febrero de 2014, y su prórroga sería del 19 de Febrero de 2014, hasta el 19 de Mayo de 2014, correspondiéndole la fecha de protocolización del documento definitivo de compra-venta, ante el Registro Subalterno y previo el pago del saldo de la venta y entrega de los recaudos al promitente vendedor para la protocolización de la venta, es decir; para la celebración de la venta definitiva las partes establecieron como límite el 18/02/2014 y en caso de prórroga la fecha tope fue el 19/05/2014.-
De esa manera conforme fue analizado por este Juzgado, queda determinado el plazo de duración del contrato preliminar de opción de compraventa. Y ASI SE DECIDE.

** DEL CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

Ahora bien, al haber quedado válido y vigente las obligaciones contractuales, establecidas en el contrato de Promesa Bilateral de Opción de Compra Venta de fecha 21 de noviembre de 2013, resulta oportuno para este Juzgador pronunciarse en torno al cumplimiento e incumplimiento de las obligaciones contraídas por el promitente comprador y el promitente vendedor:
En efecto, del contrato anteriormente transcrito se observa, que la parte actora, se obligó hacer los esfuerzos y diligencias pertinentes para protocolizar el documento de compraventa ante el Registrador Inmobiliario correspondiente, y debía tener al momento de la firma del documento de compraventa definitivo: a) Registro de Información Fiscal (R.I.F) persona natural vigente, b) Presentar y cancelar los Derechos de Registros para la respectiva protocolización del documento definitivo de compraventa y c) obtener cheque bancario a los fines de realizar el pago, en el tiempo más prudencialmente corto posible, antes del vencimiento del lapso de noventa (90) días acordados por las partes, y así, poder formalizar el último pago para proceder a efectuar la venta definitiva de la propiedad, es decir, que a partir de la fecha del contrato de opción de compraventa suscrito entre las partes, la parte actora debía en el lapso de noventa (90) días, realizar los trámites pertinentes para llevar a cabo la protocolización del documento de Compraventa, y así notificar al mismo tiempo a los vendedores, del cumplimiento de sus obligaciones contractuales, con el objeto de materializar efectivamente sus obligaciones como comprador del inmueble de autos.-
Observa este Tribunal, que desde la fecha de autenticación del contrato de Opción de Compra Venta, es decir, del 21 de noviembre de 2013, hasta el 24 de Marzo de 2014, fecha está en la cual se admitió la presente demanda de cumplimento de contrato ante este Tribunal, transcurrieron más de ciento ochenta (180) días, cuando lo pactado era efectuar los trámites pertinentes en el lapso de noventa (90) días para poder llevar a cabo la venta definitiva en el plazo acordado entre las partes, tal y como lo dispone la cláusula séptima del contrato de autos.
En tal sentido, concluye este Juzgador que la situación de hecho precedentemente descrita, se subsume en el incumplimiento culposo de una obligación esencial, que produce consecuencias jurídicas para ambas partes, por lo que la parte actora en el presente juicio, no probó en la secuela del proceso que le haya otorgado la documentación y el cumplimiento de las obligaciones, señaladas en la cláusula octava del Contrato preliminar de compraventa, para realizar el documento definitivo de Compraventa y poderse realizar el Traspaso del Inmueble ya identificado en autos, es decir no aportó plena prueba capaz de desvirtuar los hechos afirmados en el escrito de contestación presentado por la parte demandada, desconociendo la carga procesal que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y 1.354 del Código Civil. y ASÍ SE ESTABLECE.-
Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nro. 432, expediente N° 17-404, del 15 de Septiembre de 2021, estableció lo siguiente:
“…En el presente caso, fueron alegados como infringidos por falta de aplicación los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, los cuales rezan lo siguiente:

“Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.
Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

Las normas transcritas establecen la manera cómo debe ser distribuida la carga de la prueba, al prescribir que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Tales artículos consagran de manera expresa, el aforismo jurídico “reus in excipiendo fit actor”, según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.

Al respecto de la distribución de la carga de la prueba, esta Sala en sentencia Nro. 226, del 23 de marzo de 2004, caso: Silvio Pérez Vidal contra José Vito Mendoza Sánchez; estableció lo siguiente:

“…La citada norma regula la distribución de la carga de la prueba al establecer que todo aquél que afirma un hecho tiene que probarlo para que su alegato no se considere infundado. En tal sentido, esta Sala mediante sentencia N° 193 del 25 de abril de 2003 [caso: Dolores Morante Herrera c/ Domingo Antonio Solarte y Angel Emiro Chourio], expresó:
‘En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina ‘carga subjetiva de la prueba’, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit [La carga de la prueba incumbe al que afirma]. En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. a: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho [Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss].
…Omissis…
La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptione fit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas [GF. N° 17 [2° etapa] p 63]…”. (Resaltado del texto).

En atención a las normas jurídicas citadas y al precedente jurisprudencial antes transcrito, se pone de manifiesto que si el demandado se limita únicamente a efectuar una simple negación de las afirmaciones del actor, corresponderá entonces al actor toda la carga de la prueba. No obstante, si surge una actitud dinámica del demandado en la cual no se limite a la contradicción pura y simple de la pretensión de su oponente, sino que expone particulares razones de hecho para discutirlas, precisamente porque presenta entre esas razones hechos impeditivos, modificativos o extintivos de las pretensiones de su contraparte, está asumiendo la carga de la prueba, por tanto, de lo que logre demostrar en ese sentido, dependerá su triunfo.
En este mismo orden de ideas, la Sala a fin de evidenciar cuál fue la posición asumida por la demandada al contestar la demanda, pasa a transcribir lo pertinente del escrito de contestación, el cual es del siguiente tenor (folios 249 al 256 de la primera pieza del expediente): (sic)

Ahora bien, de la transcripción parcial de la sentencia recurrida se desprende que el ad quem, luego del análisis de la demanda incoada y en aplicación a los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, y 1.354 del Código Civil, concluye que la obligación de probar (carga de la prueba) correspondía exclusivamente a la ciudadana demandante, pues en el referido contrato “…declaró haber recibido a su entera satisfacción ante funcionario público…”. Resalto de este Tribunal de instancia.-

Ahora bien, en aplicación del criterio jurisprudencial antes citado, este Tribunal concluye que no quedó demostrado lo alegado por la parte actora, relativo al cumplimiento de la obligación que se afirma incumplida; ni la materialización del evento que produce la necesidad de un pronunciamiento judicial, respecto a la pretensión de cumplimiento del contrato de opción de compra-venta, que sirva de título a la demanda, y ASÍ SE DECIDE.-

Para este operador de justicia, en el caso de autos, se observa que el comprador se comprometió a tramitar la documentación necesaria para la elaboración definitiva del documento de venta y efectuar el pago de los derechos arancelarios respectivos ante el Registro correspondiente, e igualmente se había comprometido contractualmente, con la obtención del cheque bancario a los fines del pago pautado en la cláusula octava del contrato de autos, por lo que , es evidente el incumplimiento de la parte actora, pues mal puede pretender el comprador que se lleve a cabo la venta del inmueble de autos, sin haber cumplido con las cargas compromisorias antes citadas, para la venta definitiva mediante la protocolización del documento respectivo, no constando en autos justificación suficiente por parte del comprador para que cumpliera con las obligaciones a su cargo. En efecto, el comprador no fue diligente en su compromiso contractual de tramitar sus obligaciones, cuyo incumplimiento no permite el perfeccionamiento de la venta ante la oficina del Registro Inmobiliario correspondiente. De todo lo anterior, se concluye ineludiblemente que la pretensión de cumplimiento del actor no puede prosperar en cuanto a derecho se refiere, y ASÍ SE DECIDE.-
Con respecto al alegato de la actora que la demandada no le hizo entrega del inmueble, como se había comprometido en efectuar en el punto tercero, en donde se indicó claramente que del nacimiento de la prórroga condicionada debía entregar el inmueble; sobre esta defensa, observa este Tribunal que ha quedado demostrado a lo largo del presente fallo, que la parte actora no cumplió con sus obligaciones contractuales, específicamente las establecidas en la cláusula séptima del contrato de autos y no se firmó el contrato definitivo del compra venta, de manera que, no era posible dar cumplimiento al contenido de la cláusula sexta del contrato bajo estudio, de efectuarse por parte de los demandados la entrega del inmueble plenamente identificado en autos. En este sentido, resulta IMPROCEDENTE el alegato formulado por la parte accionante, y ASÍ SE DECIDE.-
En consecuencia, resulta forzoso para quien aquí decide, que se declarará IMPROCEDENTE la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Opción De Compra Venta incoara el ciudadano CLAUDIO LUIS DEPUJOLS JIMENEZ contra los ciudadanos JESUS MARIA MONTOYA ROMERO, GELYS MONTOYA ROMERO, JOSE RAFAEL MONTOELIO MONTOYA ROMERO, JAVIER TEODORO MONTOYA ROMERO, RAMON FELIPE MONTOYA ROMERO, LUIS AURELIO MONTOYA ROMERO, MARIELA MONTOYA DE SILVA y JESUS MARIA MONTOYA ROMERO, y ASÍ SE DECIDE.-

DISPOSITIVA

En fuerza de las precedentes consideraciones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato incoada por el ciudadano CLAUDIO LUIS DEPUJOLS JIMENEZ contra los ciudadanos JESUS MARIA MONTOYA ROMERO, GELYS MONTOYA ROMERO, JOSE RAFAEL MONTOELIO MONTOYA ROMERO, JAVIER TEODORO MONTOYA ROMERO, RAMON FELIPE MONTOYA ROMERO, LUIS AURELIO MONTOYA ROMERO, MARIELA MONTOYA DE SILVA y JESUS MARIA MONTOYA ROMERO.

SEGUNDO: Se condena en Costas a la parte actora conforme a lo dispuesto al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO: Se ordena la notificación electrónica de las partes, de conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil y la Resolución N° 05-2020 de fecha 05 de octubre de 2020, emanada de la sala de Casación Civil del tribunal Supremo de Justicia.

REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE, DÉJESE COPIA, CERTIFICADA de la presente decisión.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los trece (13) días del mes de diciembre del año dos mil Veintiuno (2.021). Años: 211° de la Independencia y 162° de la Federación.-

EL JUEZ,

Dr. JHONME RAFAEL NAREA TOVAR.
EL SECRETARIO,

Abg. RENÈ FAJARDO MOTA.

En esta misma fecha, siendo las 11:30 A.M. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

EL SECRETARIO,

Abg. RENÈ FAJARDO MOTA.
Asunto: Nº AP11-V-2014-000280.
JRNT/Rf/Javier.-