TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2015-000260

PARTE ACTORA: CLARITZA SILVIA PEREZ MEDINA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-2.642.648.

APODERADAS JUDICIALES
DE LA PARTE ACTORA: DARMA RIVERA QUISPE y MARIA CAROLINA QUEVEDO, abogadas en ejercicio, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 131.847 y 64.616, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: GALO ANIBAL GUIA MIRANDA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-2.943.972.

DEFENSORA
JUDICIAL: NANCY TIRADO JARAMILLO, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 128.946.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

I
NARRATIVA
El presente juicio se inició mediante libelo de demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentó la ciudadana CLARITZA SILVIA PEREZ MEDINA, en contra del ciudadano GALO ANIBAL GUIA MIRANDA, identificados en la parte inicial del presente fallo.
Expone la representación judicial de la parte actora, que su representada, en fecha 12 de julio de 2013 celebró un contrato de opción de compraventa (como optante) con el ciudadano GALO ANIBAL GUIA MIRANDA, como propietario (oferente) de un inmueble constituido por una casa-quinta y la parcela de terreno sobre la cual está construida, situada en la tercera (3°) etapa del Conjunto Parque Residencial “Los Bucares”, jurisdicción del Municipio Zamora del estado Miranda, Guatire, estado Miranda, distinguida la parcela sobre la cual está la casa-quinta construida como 3-J-12 en el plano general de la Urbanización. Que dicha parcela tiene una superficie de noventa y cinco metros cuadrados (95,00 Mts2) y está comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: Parcela 3-J-10; SUR: Calle 5 del Conjunto; ESTE: Parcela 3-J-11; y OESTE: Parcela 3-J-15. Que la casa-quinta es de tipo dúplex, tiene una superficie de ochenta metros cuadrados (80,00Mts2) y consta de: A) NIVEL INFERIOR: Salón, comedor, cocina, un (1) baño y un lavadero en la parte exterior. La cocina se comunica con el comedor y posee una puerta que se comunica con el lavadero donde se ubica la batea. Que en un extremo de la sala está la escalera que conduce al nivel superior que consta de tres (3) dormitorios, uno principal y dos auxiliares. Los dos dormitorios auxiliares poseen espacio para closet, la habitación principal tiene un baño privado con ducha para lavamanos y W C y un espacio para closet. Que al frente de la casa se ubica un puesto de estacionamiento y un área de jardín que deberá mantenerse como área verde. Que el referido inmueble le pertenece al ciudadano GALO ANIBAL GUIA MIRANDA, según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Zamora del estado Miranda, Guatire, en fecha 9 de mayo de 1989, quedando registrado bajo el N° 43, Protocolo Primero, Tomo 3, identificado con el N° Catastral02-10-0510-31J12-00 y le corresponde un porcentaje de condominio de cero enteros con cuatrocientas diez milésimas por ciento (0,410%). Que el precio de venta de la vivienda se pactó en la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 650.000,00) de los cuales su mandante entregó la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) al momento de la Autenticación del documento de Opción de compra y el saldo restante; es decir, la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,00) serían cancelados toda vez que se tramitara ante la entidad bancaria Banco de Venezuela y FAOV la cantidad antes señalada. Que el plazo de la opción era de ciento veinte (120) días continuos contados a partir de la opción de compraventa con una prórroga de treinta (30) días continuos; en caso de que el crédito hipotecario se encontrara en plena tramitación ante la entidad bancaria. Que el vencimiento de dicha opción estaba fijado para el día 12 de diciembre del año 2013. Que es el caso que la entidad bancaria informa que el crédito está prácticamente aprobado identificado con el N°01020501003331400314 FAOV proyecto; ya que el avalúo realizado por el banco a la vivienda fue realizada el día 11 de diciembre del año 2013; es decir un día antes del vencimiento de la opción de compra y les sugiere firmar una segunda prórroga; y que en virtud de ello el propietario y su poderdante firman una prórroga de sesenta días continuos, a partir del 24 de enero del año 2014, ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 14, Tomo 6. Que en esa opción a compra se ajusta el precio del inmueble el cual fue aceptado por su mandante y que serán cancelados al momento de la protocolización del documento constitutivo de la venta con un cheque personal, más cheque de la entidad banco de Venezuela y que como se los indicó la entidad bancaria el crédito fue aprobado el 30 de enero de 2014. Que en virtud de que ambas partes cumplieron con los requerimientos de la entidad bancaria y del FAOV, se escapa la responsabilidad de ambos imputable al propietario o a la optante la cual se había estipulado en CIEN MIL BOLIVARES (Bs.100.000,00). Que la función de la cláusula penal es reglar el derecho de ambas partes ante la eventualidad de que la otra incumpliera su obligación o desistiera por voluntad propia antes de que se llevara a cabo la negociación. Que sin embargo, la negociación no se llevó a cabo por causas no imputables a las partes, sino por causas externas, en este caso imputables específicamente al FAOV quien “NO” bajó los recursos financieros a la entidad bancaria en su debida oportunidad y esta causal no estaba estipulada en el contrato de opción de compra, por consiguiente ambas partes quedan exoneradas de responsabilidad alguna frente a la otra. Que la doctrina señala como que el hecho de un tercero como causal es la causa extraña no imputable, que reúne las mismas condiciones y produce similares efectos a las especies de caso fortuito o causa mayor y que la misma doctrina exige como condición expresa que el hecho del tercero sea la única causa del incumplimiento. Que en los contratos bilaterales se presume la buena fe, cada contrato debe concluirse honestamente, sin pretender en base a la letra de éste obtener un beneficio injusto en detrimento de la otra parte, porque si lo hace obra de mala fe. Que toda ventaja o beneficio a costa del sacrificio ajeno, que no haya sido concedido por la Ley, la equidad, el uso o la intención común contenida en una de las cláusulas del contrato se debe descartar por ir contra el principio de que los contratos deben ejecutarse de BUENA FE, tal como lo expresa el Código Civil en su artículo 1160. Que los recursos aportados por el FAOV tardaron nueve (9) meses en los cuales ambas partes estaban al tanto de lo que ocurría; y que no hubo manifestación por parte del propietario de rescindir el contrato de opción de compraventa. Que en el mes de octubre de 2014, en el Registro Subalterno les manifiestan que la firma estaba fijada para el día 27 de noviembre y estando en el Registro el propietario le manifestó a su mandante que no iba a firmar ningún documento; por tal motivo el Registrador levantó acta la presencia del apoderado del Banco, de la compradora y la no presencia del vendedor Que el crédito sigue vigente y que la entidad bancaria sólo espera por la firma del vendedor. Continua alegando que la vivienda objeto de la demanda la ocupa su mandante desde el año 2004 en calidad de arrendataria; y que en virtud de que cumple a cabalidad sus funciones como arrendataria goza del derecho de preferencia para adquirir el referido inmueble; aunado al hecho de que ha hecho reparaciones al mismo de las cuales tiene conocimiento el propietario con lo cual ha evitado el deterioro del mismo y que dichas reparaciones sobrepasan el monto dado en calidad de inicial de la referida compraventa. Que el Banco Mercantil sólo firma los días jueves por ante el Registro Subalterno del Municipio Zamora y que el documento definitivo estaba en el Registro con sus derechos debidamente cancelados con veinte (20) días de anticipación, a la firma definitiva; es decir, que el propietario tenía conocimiento del día y la hora en que se efectuaría a protocolización del documento de venta. Que no es aceptable jurídicamente que el mismo día de la firma ante la Oficina de Registro Inmobiliario se retractara de la misma cuando hubo tiempo suficiente para rescindir del contrato de opción de compraventa; si es que esa era su intención o hacer una oferta real por ante un tribunal si ese era el caso. Que del mismo cuerpo del documento de opción de compraventa se hace mención a la cláusula penal, la cual se aplicaría, en caso de incumplimiento de una de las cláusulas del contrato y que por consiguiente estando en presencia de un contrato bilateral y dado que el incumplimiento de la obligación proviene de un riesgo, caso fortuito o fuerza mayor, a modo general de una causa extraña que no le es imputable a ninguna de las partes. Que por todo lo anteriormente expuesto acuden ante esta autoridad para demandar que el ciudadano GALO ANIBAL GUIA MIRANDA, antes identificado, visto que no cumplió con su obligación de protocolizar el documento definitivo de compraventa, por ello lo demandan formalmente para que sea condenado por este tribunal a lo siguiente: PRIMERO: Al cumplimiento de contrato para que convenga en otorgar el documento propiedad del inmueble descrito; y en caso de no convenir, expresamente solicitan al tribunal le obligue a ello o que en su lugar la sentencia que se dicte sirva como título de propiedad suficiente a favor de la demandante y que se ordene la inserción de la sentencia en la Oficina de Registro Subalterno correspondiente. SEGUNDO: Como consecuencia del cumplimiento, solicitaron que el tribunal declare y ordene que el accionado reconozca la imputación en el precio de venta de las cantidades entregadas como inicial es decir la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00). Fundamentaron la demanda en los artículos 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, 1159, 1160 y 1271 del Código Civil. Estimaron la demanda en la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,00), equivalentes a 3000 UT.
Admitida como fue la demanda conforme a las disposiciones del juicio oral; y agotadas como fueron las gestiones para lograr la citación personal del demandado ciudadano GALO ANIBAL GUIA MIRANDA; en fecha 23 de noviembre de 2015, procedió a dar contestación al fondo de la demanda plateando en la misma Reconvención que estimó en la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 650.000,00) equivalentes a 4333,33 UT.
En fecha 25 de noviembre de 2015, este tribunal dictó sentencia mediante la cual declinó la competencia de la demanda en razón de la cuantía a los tribunales de Primera Instancia Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien una vez distribuido le correspondió conocer al Juzgado Décimo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; quien en fecha 2 de febrero de 2016, admitió la demanda y posteriormente en fecha 12 de junio de 2017, dictó sentencia mediante la cual declaró la nulidad del auto de admisión de fecha 19 de marzo de 2015, dictado por ese Juzgado y en consecuencia declaró nulas las actuaciones posteriores a dicho auto puesto que la demanda debió tramitarse por el juicio ordinario y no por las disposiciones del juicio oral, por cuanto la misma fue estimada en 3000 UT, ordenando la remisión del asunto a este juzgado para que procediera admitir la demanda conforme a las disposiciones del juicio ordinario.
En fecha 10 de agosto de 2017 se admitió la demanda conforme a las disposiciones del juicio ordinario ordenándose la citación del demandado ciudadano GALO ANIBAL GUIA MIRANDA, identificado en autos.
Infructuosas como resultaron las diligencias del alguacil para practicar la citación personal del demandado, se procedió a su citación por carteles conforme a lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, se le designó defensor judicial cuyo nombramiento recayó en la abogada NANCY TIRADO JARAMILLO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 128.946, quien fue debidamente notificada y prestó juramento de Ley, quedando citada para dar contestación a la demanda en fecha 7 de agosto de 2019.
En la oportunidad de la contestación de la demanda, la Defensora Judicial de la parte demandada, adujo que a los fines de garantizar el derecho a la defensa y el debido proceso que asiste a su representado el día viernes 31 de mayo de 2019, siendo aproximadamente las 3:00 pm., procedió a visitar el domicilio de su representado, ubicado en la calle Coromoto, edificio Yoli, Piso 1, Apartamento 1, las Minas de Baruta, donde en varias oportunidades tocó el timbre y nadie acudió a su llamado. Que igualmente, en fecha 3 de junio de 2019, envió a esa misma dirección comunicación a través del servicio de encomiendas MRW, a nombre del ciudadano GALO ANIBAL GUIA MIRANDA y tampoco obtuvo respuesta. Así no teniendo comunicación alguna con su representado procedió a negar, rechazar y contradecir la demanda en toda y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho alegado por la parte actora. En nombre de su representado opuso la excepción non adimpleti contractus prevista en el artículo 1168 del Código Civil que establece que, en los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones. Alegó que la parte actora pretende que su representado de cumplimiento al contrato de opción de compraventa celebrado en fecha 12 de julio de 2013, que venció en fecha 12 de diciembre de 2013; que además fue prorrogado por acuerdo de las partes por sesenta (60) días más a partir del 24 de enero de 2014, ajustándose el precio de venta del inmueble, cuyo monto sería cancelado al momento de la protocolización; que es el caso que después de haber transcurrido la prórroga de sesenta (60) días y sin que existiera en ese tiempo lapso de prórroga, fue en fecha 27 de noviembre que alega la actora se firmaría el documento definitivo. Que si bien la actora alega en su libelo que su representado estaba al corriente de lo sucedido con el otorgamiento del crédito y la espera de los recursos que debió aportar el FAOV para proceder a la protocolización del documento definitivo, no existe prueba alguna de dicho alegato, puesto que sólo se limita a señalar que su representado tenía conocimiento de ese hecho, máxime cuando no hubo acuerdo entre las partes de suscribir una prórroga nueva evitando así que la opción de compraventa se encontrara en un limbo por casi diez (10) meses. Continúa alegando que la parte actora pretende el cumplimiento de un contrato que nunca cumplió, puesto que del precio de la venta pago DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00); cuando en la segunda prórroga que comenzaba el 24 de enero de 2014, se ajustó el precio de compra; y que siendo que una de las obligaciones del comprador es pagar el precio convenido; de las actas procesales del expediente, no se evidencia que la actora haya dado cumplimiento a su obligación, mal podría este juzgado obligar a su representado a cumplir por su lado con la obligación de hacer la tradición legal del bien inmueble objeto de la demanda. Por último, solicitó que la demanda fuera declarada sin lugar en la definitiva.
En fecha 17 de diciembre de 2019, la parte actora presentó escrito de informes.
En fecha 7 de febrero de 2020, compareció el ciudadano GALO ANIBAL GUIA MIRANDA, debidamente asistido por el abogado JOSE BENITEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 23.681; quien manifestó su interés de llegar a un arreglo por la vía amistosa con la parte actora.
En fecha 11 de febrero de 2020, el tribunal conforme a las disposiciones del artículo 257 del Código de Procedimiento Civil fijo acto conciliatorio para llevarse a cabo al décimo (10) día de despacho siguiente a las diez de la mañana (10.00 a.m).
En fecha 2 de marzo de 2020, compareció al acto conciliatorio la parte demandada y no pudo llevar a cabo por cuanto no compareció la parte actora, ni por sí ni por medio de apoderado alguno.
En fecha 29 de enero de 2021, compareció la abogada MARIA CAROLINA QUEVEDO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 64.616, y con el carácter acreditado en autos solicitó se dictara sentencia en la presente causa.
En fecha 8 de febrero de 2021, se dictó auto de certeza y buen orden, ordenándose la notificación de la parte demandada en la persona defensora judicial designada.
En fecha 27 de septiembre de 2021, se dejó sin efecto la notificación librada a la parte demandada ciudadano GALO ANIBAL GUIA MIRANDA, en la persona de la defensora judicial abogada NANCY TIRADO JARAMILLO, acordándose nueva notificación al precitado ciudadano vía telefónica al número 04141322407 y hacer de su conocimiento de la reactivación de la causa al estado de celebrar nuevo acto conciliatorio a llevarse a cabo al décimo (10°) día de despacho siguiente y que de no comparecer el tribunal procedería a dictar sentencia definitiva.
En fecha 30 de septiembre de 2021, compareció la abogada MARIA CAROLINA QUEVEDO, identificada en autos y solicitó se dictara sentencia en la presente causa.
En esa misma fecha 30 de septiembre de 2021, la secretaria MARIA NAVAS, dejó constancia de la notificación enviada vía electrónica a las partes intervinientes en la causa.
En fecha 14 de octubre de 2021, compareció el ciudadano GALO ANIBAL GUIA MIRANDA, parte demandada en el presente juicio, debidamente asistido por el abogado JOSE BENITEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 23.681 y se dio por notificado de la reactivación de la causa, y del acto conciliatorio a celebrarse el décimo día de despacho siguiente.
En fecha 15 de octubre de 2021, oportunidad fijada para llevarse a cabo el acto conciliatorio, se dejó constancia de la comparecencia de la parte actora; y que la parte demandada ciudadano GALO ANIBAL GUIA MIRANDA, no compareció ni por si ni por medio de apoderado judicial alguno, razón por la cual no pudo llevarse a cabo el acto conciliatorio.
En fecha 15 de noviembre de 2015, el demandado asistido de abogado, presentó escrito de alegatos.

II
PRUEBAS
Pruebas de la Parte Demandante:
Junto con el escrito libelar:
1) Cursante de los folios seis (6) al ocho (8), instrumento poder otorgado por la ciudadana CLARITZA SILViA PEREZ MEDINA a las abogadas DARMA ORIETA RIVERA QUISPE y MARIA CAROLINA QUEVEDO, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 131.847 y 64.616, autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del estado Miranda, anotado bajo el N° 29, Tomo 19 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaria; dicha instrumental se valora conforme a las previsiones de los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos, 150, 151, 152 y 429 del Código de Procedimiento Civil.
.
2) Cursante de los folios once (11) al folio trece (13) instrumento autenticado por ante la Notaria Trigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 12 de julio de 2013, anotado bajo el N° 47, Tomo 49, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría; visto que tal instrumental no fue impugnada por la parte contraria, se valora conforme a lo estipulado en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se tiene como plena prueba del contrato de opción de compraventa del inmueble objeto de la causa celebrado en esa fecha entre las partes; y así se establece.

3) Cursante de los folios catorce (14) al folio veinte (20) documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Zamora del estado Miranda, anotado bajo el N° 43, Tomo 12, Protocolo Primer Tomo 3 de fecha 9 de mayo de 1989, dicha instrumental visto que no fue impugnada es valorada conforme a lo establecido en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, teniéndose como plena prueba de la propiedad que sobre el bien inmueble constituido por una casa-quinta y la parcela de terreno sobre el cual está construida, situado en la tercera (3ra) etapa del Conjunto “PARQUE RESIDENCIAL LOS BUCARES” en jurisdicción del Municipio Guatire del Distrito Zamora del estado Miranda, distinguida la parcela sobre la cual está construida la casa-quinta como 3-J-12 en el plano general de la Urbanización. Dicha parcela tiene una superficie de noventa y cinco metros cuadrados (95,00 Mts2) y está comprendida dentro de los siguientes linderos particulares: NORTE: Parcela 3-J-10; SUR: Calle 5 del Conjunto; ESTE: Parcela 3-J-11; y OESTE: Parcela 3-J-15. La casa-quinta es de tipo dúplex, tiene una superficie de ochenta metros cuadrados (80,00 Mts2) y consta a) nivel inferior: salón, comedor, cocina, un baño completo y un lavadero en la parte exterior. La cocina se comunica con el comedor y posee una puerta que comunica con el lavadero donde se ubica la batea. En un extremo de la sala está la escalera; y b) nivel superior: tres (3) dormitorios, uno principal y dos auxiliares. Los dos dormitorios auxiliares poseen espacio para closet, la habitación principal tiene un baño privado con ducha, lavamanos y W.C y un espacio para closet. Al frente de la casa se ubica un puesto de estacionamiento; y un área de jardín que deberá mantenerse como área verde. A dicho inmueble le corresponde un porcentaje de condominio de cero entero con cuatrocientas diez milésimas por ciento (0,410%); ostenta el ciudadano GALO ANIBAL GUIA MIRANDA, parte demandada en el presente juicio y así se establece.

4) Cursante de los folios veintiuno (21) al veinticinco (25) instrumento autenticado por ante la Notaria Pública Trigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 10 de septiembre de 2013, anotado bajo el N° 22, Tomo 67, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría; visto que tal instrumental no fue impugnada por la parte contraria, se valora conforme a lo estipulado en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se tiene como plena prueba de la entrega de la cantidad de SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 65.000,00) que hace la ciudadana CLARITZA SILVA PEREZ al ciudadano GALO ANIBAL GUIA MIRANDA como complemento del pago de la inicial por la venta del inmueble objeto de la causa, quedando un saldo restante de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (450.000,00) que pagaría la “OPCIONANTE COMPRADORA” al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta. Y así se establece.

5) Cursante de los folios veintiséis (26) al folio veintiocho (28) instrumental contentiva del documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Zamora del estado Miranda, en fecha 29 de diciembre de 2009, registrado bajo el N° 46, Protocolo Primero, Tomo 23, visto que tal instrumental no fue impugnada por la parte contraria, es valorada conforme a lo establecido en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, teniéndose como plena prueba que sobre el inmueble objeto de la causa no pesa gravamen alguno y así se establece.

6) Cursante de los folios veintinueve (29) al folio treinta y tres (33) instrumental contentiva del contrato de prórroga de la opción de compraventa autenticado en fecha 24 de enero de 2014, por ante la Notaria Pública Trigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 14, Tomo 6, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría; visto que tal instrumental no fue impugnada por la parte contraria, se valora conforme a lo estipulado en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se tiene como plena prueba de la prórroga de sesenta (60) días contados a partir de esa fecha, que el ciudadano JOSE SALOME LEON BENITEZ, titular de la cédula de identidad N° 4.421.606, en su carácter de apoderado del ciudadano GALO ANIBAL GUIA MIRANDA, concede a la opcionante-compradora ciudadana CLARITZA SILVIA PEREZ MEDINA, a los fines de la aprobación del crédito solicitado y otorgamiento definitivo de la compraventa. Igualmente, se tiene como plena prueba que en su cláusula SEGUNDA las partes ajustaron el precio del inmueble en la cantidad de OCHOCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 870.000,00) reconociendo el opcionante-vendedor el pago de la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) por parte de la opcionante-compradora, quedando un saldo restante de SEISCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 670.000,00) los cuales pagaría al momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa y así se establece.

7) Cursante de los folios treinta y cuatro (34) al folio sesenta y cuatro (64) INFORME DE AVALUO realizado por el Ingeniero JESUS GUILLERMO MUJICA BERMUDEZ, inscrito en el CIV bajo el N° 9091, SOITAVE 823 y SUDEBAN P318, fechado 11 de diciembre de 2013; visto que tal instrumental no fue impugnada por la parte contraria, se valora conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se tiene como plena prueba del precio que para la fecha fue valorado el inmueble objeto de la causa y así se establece.

8) Cursante de los folios sesenta y seis (66) al folio sesenta y siete (67) comunicación emanada de la entidad bancaria Banco de Venezuela, fechada 3 de octubre de 2014, a la ciudadana CLARITZA SILVIA PEREZ MEDINA, mediante la cual le informa que su solicitud de crédito de fecha (..sic..) 1 de 2014 resultó Aprobada); visto que tal instrumental no fue impugnada por la parte contraria, se valora conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se tiene como plena prueba de la aprobación del crédito por la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (350.000,00) a los fines de financiar el precio de venta y así se establece.

9) Cursante de los folios sesenta y ocho (68) al folio sesenta y nueve (69) Acta levantada por el Registrador Subalterno del Municipio Zamora del estado Miranda, de fecha 27 de noviembre de 2014, mediante la cual deja constancia que asistió al acto de otorgamiento del documento la ciudadana CLARITZA SILVIA PEREZ MEDINA, titular de la cédula de identidad N° V- 2.642.648 y el ciudadano CARLOS VANEGAS PEREZ, titular de la cédula de identidad N° V-12.577.033, faltando al acto de protocolización el ciudadano JOSE SALOME LEON BENITEZ, titular de la cédula de identidad N° V-4.421.606, en representación del ciudadano GALO ANIBAL GUIA MIRANDA, titular de la cédula de identidad N° V- 2.943.972 (vendedor); dejando constancia además que esa oficina de Registro no ha puesto ningún impedimento al proceso, por lo que no fue imputable a esa oficina el no otorgamiento del referido documento. Visto que tal instrumental no fue impugnada por la parte contraria, se valora conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se tiene como plena prueba de la no comparecencia del optante-comprador ciudadano GALO ANIBAL GUIA MIRANDA ni su apoderado judicial a suscribir el documento definitivo de venta, por ante la oficina de Registro correspondiente y así se establece.

III
MERITO
Planteada en estos términos la controversia y a los fines de la resolución del asunto es necesario para esta Juzgadora traer a colación el artículo 506 de Código de Procedimiento Civil que establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”
El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone: “Los jueces tendrán por parte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
Por su parte, el artículo 1.354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…”.
Las normas precedentemente transcritas regulan el principio de la verdad procesal y el deber que tienen los jueces de ceñirse a lo alegado y probado en autos, y consagra igualmente, el principio de la legalidad, el cual consiste en que los jueces no tienen más facultades que las que le otorgan las leyes, y que sus actos son únicamente válidos cuando se funden en una norma legal y se ejecuten de acuerdo con lo que ella prescribe, sin descartar que las facultades y los poderes de los cuales ostentan pueden estar contenidos en las Leyes expresamente o de una manera implícita, debiendo en el último caso inferirse necesariamente de ellas y no proceder de una interpretación falsa o maliciosa de su texto, y los siguientes a la distribución de la carga de la prueba, y establecen claramente que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado en relación con los hechos extintivos, modificativos e impeditivos.
Al respecto de la distribución de la carga de la prueba, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº RC-226 del 23 de marzo de 2004, expediente Nº 2003-339, reiterada en fallo N° RC-244 de fecha 13 de junio de 2011, expediente N° 2010-491, caso: Lilian Josefina Sánchez De Sisa y otro, contra Ana Janet Chacón Bautista, estableció lo siguiente:
“…El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”
La citada norma regula la distribución de la carga de la prueba al establecer que todo aquél que afirma un hecho tiene que probarlo para que su alegato no se considere infundado. En tal sentido, esta Sala mediante sentencia N° 193 del 25 de abril de 2003 (caso: Dolores Morante Herrera c/ Domingo Antonio Solarte y Ángel Emiro Chourio), expresó:
‘En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina ‘carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación.
Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. A: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; B: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss)…Omissis…La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptione fit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas (GF. N° 17 (2° etapa) p 63)…” (Resaltado del texto)…”
Así planteada la controversia, cuyos límites fueron fijados por la demanda y su contestación, lo constituye la pretensión de la actora de solicitar el cumplimiento del contrato de opción de compraventa en virtud del incumplimiento del demandado que se resume en la no protocolización del documento definitivo de la referida compraventa, alegando que él mismo se ha negado a acudir ante el Registro Subalterno a firmar incluso en la fecha pactada para la firma de lo cual dejó constancia la Oficina de Registro, aseverando que la conducta desplegada por el comprador constituye un incumplimiento al contrato suscrito. Por su parte, la defensora judicial designada se limitó a negar, rechazar y contradecir la demanda, negando el incumplimiento que alega la actora en el libelo y oponiendo la excepción non adimpleti contractus, (excepción del contrato no cumplido) prevista en el artículo 1168 del Código Civil que establece que en los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación, si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.
Como se estableció anteriormente el presente juicio versa sobre el cumplimiento del contrato de opción de compraventa y analizados los argumentos de las partes, así como las pruebas aportadas al proceso, el tribunal para decidir observa que conforme lo dispone el artículo 1133 del Código Civil, el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. De allí que la mejor doctrina jurídica afirme, que los contratos constituyen en su conjunto una amplia categoría, la más amplia, sin duda, de los hechos constitutivos de obligaciones y de relaciones jurídicas en general aquella a través de la cual se desarrolla comúnmente la vida de los negocios.

Por otro lado, los artículos 1159, 1160,1167, 1168 y 1474 del Código Civil establecen lo siguiente:

Artículo 1159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.”

Artículo 1160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.

Artículo 1167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.”

Artículo 1168: En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación, si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.”

Artículo 1474: La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.”

En primer lugar, este tribunal pasa a analizar lo establecido por las partes en el contrato primigenio de opción de compraventa suscrito por éstas, así como su prórroga en la cual se acordó la extensión del lapso de vigencia del mismo; y al respecto se observa:
En fecha 12 de julio de 2013 las partes CLARITZA SILVIA PEREZ MEDINA (OPCIONANTE-COMPRADORA) y el ciudadano GALO ANIBAL GUIA MIRANDA (OPCIONANTE-VENDEDOR) celebraron contrato de opción de compraventa autenticado por ante la Notaria Trigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 12 de julio de 2013, anotado bajo el N° 47, Tomo 49, sobre un inmueble constituido por una casa-quinta y la parcela de terreno sobre la cual está construida, situada en la tercera (3°) etapa del Conjunto Parque Residencial “Los Bucares”, jurisdicción del Municipio Zamora del estado Miranda, Guatire, estado Miranda, distinguida la parcela sobre la cual está la casa-quinta construida como 3-J-12 en el plano general de la Urbanización. Que dicha parcela tiene una superficie de noventa y cinco metros cuadrados (95,00 Mts2) y está comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: Parcela 3-J-10; SUR: Calle 5 del Conjunto; ESTE: Parcela 3-J-11; y OESTE: Parcela 3-J-15. Que la casa-quinta es de tipo dúplex, tiene una superficie de ochenta metros cuadrados (80,00Mts2) y consta de: A) NIVEL INFERIOR: Salón, comedor, cocina, un (1) baño y un lavadero en la parte exterior. La cocina se comunica con el comedor y posee una puerta que se comunica con el lavadero donde se ubica la batea. Que en un extremo de la sala está la escalera que conduce al nivel superior que consta de tres (3) dormitorios, uno principal y dos auxiliares. Los dos dormitorios auxiliares poseen espacio para closet, la habitación principal tiene un baño privado con ducha para lavamanos y W C y un espacio para closet. Que al frente de la casa se ubica un puesto de estacionamiento y un área de jardín que deberá mantenerse como área verde, identificado con el N° Catastral 02-10-0510-31J12-00 y le corresponde un porcentaje de condominio de cero enteros con cuatrocientas diez milésimas por ciento (0,410%). Que el precio de venta de la vivienda se pactó en la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 650.000,00) de los cuales la optante compradora entregó la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) al momento de la autenticación del documento de opción de compra y el saldo restante; es decir, la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,00) serían cancelados toda vez que se tramitara ante la entidad bancaria Banco de Venezuela y FAOV la cantidad antes señalada. Que el plazo de la opción era de ciento veinte (120) días continuos, contados a partir de la opción de compraventa con una prórroga de treinta (30) días continuos; por lo cual el mismo venció en fecha 12 de diciembre de 2013.

Asimismo, del contrato de prórroga de la opción de compraventa autenticado en fecha 24 de enero de 2014, por ante la Notaria Pública Trigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 14, Tomo 6, se evidencia que el ciudadano JOSE SALOME LEON BENITEZ, titular de la cédula de identidad N° 4.421.606, en su carácter de apoderado del ciudadano GALO ANIBAL GUIA MIRANDA le concede a la opcionante-compradora sesenta (60) días contados a partir de esa fecha, a los fines de la aprobación del crédito solicitado y otorgamiento definitivo de la compraventa. Igualmente, en su cláusula SEGUNDA las partes ajustaron el precio del inmueble en la cantidad de OCHOCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 870.000,00) reconociendo el opcionante-vendedor el pago de la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) por parte de la opcionante-compradora, quedando un saldo restante de SEISCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 670.000,00) los cuales pagaría al momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa.

Ahora bien, conforme a lo antes señalado, se observa que el contrato de opción de compraventa suscrito fue suscrito en fecha 12 de julio de 2013 y que en el mismo se estableció que el término útil de vigencia era de noventa (90) días calendarios; más treinta (30) días calendarios, contados a partir de la fecha de autenticación del documento que fenecieron el día 12 de diciembre de 2013, posteriormente a través de documento autenticado, se acordó la extensión de la vigencia de dicha opción de compraventa por sesenta (60) días calendarios más que comenzó a transcurrir a partir del día 24 de enero de 2014 y que vencieron en fecha 24 de marzo de 2014.
Así las cosas, y ateniéndose esta juzgadora a la excepción invocada por la defensora judicial de la parte demandada ciudadano GALO ANIBAL GUIA MIRANDA, es decir, la excepción non adimpleti contractus (excepción de contrato no cumplido), llamada también excepción de incumplimiento, que de acuerdo a la jurisprudencia y a la doctrina es la facultad que tiene la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el cumplimiento, sin a su vez haber cumplido con su propia obligación”. (Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, página 502. Universidad Católica Andrés Bello, 1995. Es decir, la excepción de contrato no cumplido, es como su nombre lo indica, una excepción que posee una de las partes contratantes de no cumplir con su obligación, si la otra parte inmersa en el mismo, no ha cumplido con la suya, lo cual le permite entonces excepcionarse de cumplir con lo pactado.
De las documentales antes analizadas y reconocidas por ambas partes en el proceso, queda establecido que al momento de celebrarse el contrato de opción de compraventa el ciudadano GALO ANIBAL GUIA MIRANDA, cumplió con su obligación de entregar toda la documentación necesaria a la opcionante compradora ciudadana CLARITZA SILVIA PEREZ MEDINA, por lo que para que se cumplieran las condiciones para que se procediera a la protocolización de la compraventa restaba que la opcionante compradora gestionara dentro de los plazos estipulados, es decir, desde el 12 de julio de 2013, hasta el 24 marzo de 2014 el crédito hipotecario a los fines de honrar su obligación, que no era otra más que pagar el precio, subsumido en el saldo del precio restante es decir, la cantidad de SEISCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 670.000,00).
Así las cosas, observa esta juzgadora que fue entre los meses de octubre y noviembre del año 2014; es decir, estando vencidos todos los plazos estipulados tanto en el contrato como su prórroga, que la opcionante compradora exige el cumplimiento del opcionante vendedor, sin que ella misma haya dado cumplimiento a sus obligaciones contractuales establecidas; es decir, en la obtención del crédito y pagar el precio del saldo restante; de tal manera, que la conducta desplegada por el opcionante-vendedor de no protocolizar la venta no puede ser reprochable ni condenable, tal como lo establece el artículo 1168, puesto que ésta nace del incumplimiento por parte de la opcionante-compradora ciudadana CLARITZA SILVIA PEREZ MEDINA, de tal manera, que debe prosperar en derecho la excepción non adimpleti contractus invocada por la defensora judicial designada en su escrito de contestación de demanda; y en consecuencia declararse sin lugar la presente demanda y así se decide.

V
DISPOSITIVA
Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por la ciudadana CLARITZA SILVIA PEREZ MEDINA; en contra del ciudadano GALO ANIBAL GUIA MIRANDA, ambas partes identificadas en el cuerpo de la presente decisión.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante ciudadana CLARITZA SILVIA PEREZ MEDINA conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado vencida en el presente proceso.
Regístrese, publíquese, incluso en la página web oficial del Tribunal Supremo de justicia notificacionesysentencias.civil@gmail.com., el presente fallo, dando así cabal cumplimiento a la resolución Nº 05-2020, de fecha 05 de octubre de dos mil veinte (2020) emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.-
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los treinta días del mes de noviembre de Dos Mil Veintiuno. Años 211º de la Independencia y 162º de la Federación.

LA JUEZ

ABG. ARLENE PADILLA REYES

LA SECRETARIA

ABG. MARIA NAVAS

En esta misma fecha se público y registro la anterior decisión, previa a las formalidades de ley.-

LA SECRETARIA

ABG. MARIA NAVAS