REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Tribunal Vigésimo Cuarto de Municiono Ordinario y Ejecutor
De Medidas de la Circunscripción Judicial
Del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, Veinticuatro (24) de Febrero de Dos Mil Veintiuno (2021)
210º y 161º
ASUNTO: AP31-V-2018-000285
PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil INVERSIONES GRAN PODER, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda de fecha 21 de diciembre de 1977, quedando inscrita bajo el Nº 76, Tomo 129-A Sgdo, de los libros llevados por el mencionado registro, cuya última modificación estatutoria fue registrada en fecha 16 de enero de 2018, y el cual quedó anotada bajo el Nº 8, Tomo 8-A-Sgdo, de los Libros llevados por el mencionado Registro.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: JONATHAN DOMINGUEZ DIAZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 104.462.
PARTE DEMANDADA: MOHAMAD KHADDOUR, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-22.346.875.
DEFENSORA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: CLAUDELIA ROJAS, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro 289.524.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
[Sentencia Definitiva].
Se inicia la presente causa por Resolución de Contrato, mediante libelo de demanda presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha de 04 de Mayo de 202018, por el abogado Jonathan Domínguez, en su carácter de apoderado judicial Sociedad Mercantil INVERSIONES GRAN PODER, C.A., de contra el ciudadano MOHAMAD KHADDOUR, anteriormente identificados.
Admitida la demanda en fecha 16 de mayo de 2018, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que diera contestación a la misma dentro de los veinte (20) días de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
Agotados los tramites tendientes a lograr la citación de la parte demandada, este Juzgado conforme a lo peticionado por la accionante, procedió a designar defensor judicial en la persona de la abogada Dairys Charris, librándose Boleta de Notificación a la referida defensora judicial.
En fecha 12 de agosto de 2018, compareció el alguacil del Tribunal y consignó boleta de notificación debidamente firmada por la defensora judicial, quien compareció por ante este Juzgado en fecha 13 de agosto de 2018 aceptando el cargo de defensora ad litem.
En fecha 19 de septiembre de 2018, se libró compulsa de citación a la defensora judicial, compareciendo el alguacil de este Circuito judicial en fecha 01 de octubre de 2018 el Alguacil del Tribunal y consignó compulsa debidamente firmada.
En fecha 04 de octubre de 2019, compareció la abogada Dairy Charris, en su carácter de defensora judicial de la parte demandada y consignó escrito de contestación.
Mediante auto de fecha 12 de noviembre de 2019, el Tribunal fijo para el Quinto (5) día de despacho siguientes, la celebración de la audiencia preliminar a las diez de la mañana (10:00 a.m.).
En fecha 20 de noviembre de 2019, siendo las diez (10:00 a.m.) de la mañana, día y hora fijados por el Tribunal para que tuviera lugar la audiencia preliminar, asistieron a la misma los representantes judiciales de ambas partes y expusieron sus alegatos.
En fecha 26 de noviembre de 2019, el Tribunal fijo la relación de los hechos y dio apertura al lapso probatorio de 5 días de despacho siguientes a la notificación de las partes, de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
Que mediante diligencia de fecha 03 de diciembre de 2019, el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de pruebas.
En fecha 16 de diciembre de 2019, se admitieron las pruebas presentadas por la parte actora.
Mediante auto de fecha 12 de febrero de 2020, el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil fijó oportunidad para la celebración de la audiencia oral para el Trigésimo día de despacho a las once de la mañana (11:00 a.m.).
Posteriormente, en fecha 08 de diciembre de 2020, mediante diligencia la representación judicial de la parte accionante, solicito la reanudación de la causa, por lo que este tribunal de conformidad con la Resolución N.º 05-2020, de fecha 05 de octubre de 2020, emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, reanudo la presente causa en el estado que se encontraba y libro boleta de notificación a la parte accionada.
Seguidamente, conforme se evidencia en nota de secretaria de fecha 15 de diciembre de 2020, que las partes involucradas en el presente juicio fueron debidamente notificadas, es por lo que de conformidad con el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, se fijó la audiencia oral para el día diez de febrero de 2021, a las diez de la mañana (10:00 a.m.,).
En fecha 10 de febrero de 2021, oportunidad fijada por el Tribunal para que tuviera lugar la audiencia oral en el presente juicio, comparecieron el apoderado judicial de la parte actora y la defensora judicial de la parte demanda, ratificando así los hechos expuestos en la audiencia preliminar y en sus respectivos escritos.
Estando dentro de la oportunidad procesal para dictar sentencia, este Juzgado pasa a hacerlo previa las siguientes consideraciones:
De acuerdo con lo señalado en el escrito libelar, en el cual la representación judicial de la parte actora, alega que su representada es administradora de tres (03) locales comerciales identificados con los números 18, 19, 20, del Edificio Marisela (Pasaje Abeid), ubicado en la Avenida Universidad, entre las esquinas de Pedrera a Marcos Parra N.º 34, Parroquia Catedral del Municipio Libertador del Distrito Capital.
Alega que consta de documento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el N. º 32, Tomo 76, Folios 124 al 132, que su representada dio en arrendamiento los referidos inmuebles al ciudadano MOHAMAD KHADDOUR, para el uso comercial exclusivo de exhibición de zapatos, de acuerdo con lo establecido en la cláusula segunda del contrato.
Asimismo, alega que en el contrato descrito las partes acordaron que la fijación del canon de arrendamiento es decir, los locales, 18,19 y 20, fue de TRES MIL NOVECIENTOS BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 3.900,00) más IVA, y se tomó como base para el cálculo del canon, el valor actualizado del inmueble dividido entre doce (12) meses, tomándose como referencia el monto bruto de venta realizadas por el arrendatario, la cual fue expresada en la declaración regular del impuesto del valor agregado (IVA) correspondiente al mes inmediatamente anterior.
Que en la cláusula TERCERA: DEL CANON DE ARRENDAMIENTO: Las partes en el contrato acordaron que el canon inicial fuera de TRES MIL NOVECIENTOS CON CERO CENTIMOS (Bs.3.900,00), mensuales y que las partes semestralmente ajustaran el canon de arrendamiento a regir para el siguiente semestre del contrato, el cual debía establecerse dentro de los treinta (30) días anteriores a los sesenta (60) previos al vencimiento de cada periodo de duración o prórroga del contrato lo cual ocurrió, vale decir que las partes al haber acordado prorrogar el contrato por periodos iguales ósea de seis (6) meses cada contrato, también acordaron de mutuo acuerdo el nuevo canon de arrendamiento que regiría la relación arrendaticia, hasta el ultimo periodo que fue desde el mes de mayo de 2017 hasta el mes de noviembre de 2017, el cual quedo fijado en CIENTO SETENTA MIL BOLIVARES mas IVA (12%), para un total del canon de arrendamiento de CIENTO NOVENTA MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 190.400,00).
Que conforme a lo antes expuesto el ciudadano MAHAMAD KHAMAD KHADDOUR, en su carácter de arrendatario fue cumpliendo con sus obligaciones contractuales derivadas del contrato en cuestión y específicamente en cuanto al pago del canon de arrendamiento fijado por las partes, hasta el mes de septiembre de 2017, el cual fue el ultimo pago correspondiente al canón de arrendamiento que cancelo por tal concepto.
Que la ultima prorroga del contrato de arrendamiento acordada por las partes de seis meses los cuales correspondían desde el mes de mayo de 2017 hasta noviembre de 2017, el demandado solo pagó el canon hasta el mes de septiembre de 2017, lo que implica que al término de la prorroga del contrato no cancelo los mes de octubre y noviembre de 2017, que correspondían a los dos últimos meses de la prorroga del contrato acordada entre las partes.
Que en fecha 16 de noviembre de 2017, su representado en cumplimiento a la cláusula SEXTA del referido contrato y dentro del plazo establecido, manifestó formalmente su voluntad de NO RENOVAR ELCONTRATO DE ARRENDAMIENTO, para ninguno de los locales comerciales objeto del contrato de arrendamiento, es decir dentro de los sesenta (60) días de anticipación antes del vencimiento de la prorroga del contrato, según se evidencia de notificación judicial practicada por la Notaria Publica Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, la cual quedo anotada con el número de tramite 13.2017.4.6393, número de control: 01300097847 de los libros llevados por dicha notaria.
Que en virtud que el ciudadano MOHAMAD KHADDOUR, incumplió con el contrato de arrendamiento, al no haber realizado el pago del canon de arrendamiento convenido que correspondían a los meses de octubre y noviembre de 2017de la ultima prorroga del contrato y no ha pagado ninguno de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses derivados de la vigencia de la prorroga legal.
Que, conforme alo narrado, es evidente que el ciudadano NOHAMAS KHADDOUR, se encuentra insolvente en los pagos de los cánones de arrendamiento mensuales de los meses de octubre y noviembre de 2017 del contrato de arrendamiento y los meses de diciembre, enero, febrero, marzo y abril del año 2018, que corresponden ala prórroga legal.
Que la suma de la cantidad de dos cánones de arrendamiento, correspondientes a los dos (2) últimos meses de la prorroga legal del contrato siendo el monto de cada uno de CIENTO NOVENTA MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 190.400,00), es de TRESCIENTOS OCHENTA MIL OCHOCINTOS BOLIVARES (Bs. 380.800,00), mas la cantidad de NOVECIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 952.000,00), en razón de cinco meses de la prorroga legal arrendaticia para un total de UN MILLON TRESCIENTOS TREINTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.332.800,00), incumpliendo de esta forma con lo previsto en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, así como con el numeral segundo del artículo 1592 del Código Civil Vigente.
Fundamento la presente acción en el articulo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, así como en los artículos 1159, 1160, 1167, 1264 y 1.270 del Código Civil.
La parte actora junto con el libelo de la demanda produjo los siguientes instrumentos:
Durante la causa las partes aportaron los siguientes elementos probatorios:
1.- Contrato de arrendamiento, celebrado en fecha 29 de mayo de 2015, suscrito por la apoderada judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES GRAN PODER, C.A., con el ciudadano MOHAMAD KHADDOUR, por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Chacao del Estado Miranda, el cual quedó anotado bajo el Número 32, Tomo 76, Folios 124 hasta 132. El Tribunal, de conformidad con el artículo 1.364 del Código Civil, le otorga valor probatorio, quedando reconocido, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Con dicha prueba quedó demostrada la relación contractual existente entre las partes, así como las obligaciones en él asumidas y la naturaleza determinada de la relación locativa, Y ASI SE DECIDE.
2.- Notificación judicial practicada por la Notaria Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital , la cual quedó anotado con el número de trámite 13.2017.4.6393, número de control 01300097847. . Este Juzgado por cuanto el mismo no fue cuestionado, ni tachado en su debida oportunidad legal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 y 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.
En el acto de la litis contestatio la representación judicial de la parte demandada, a través de su defensora judicial abogada DAIRY CHARRIS LOPEZ, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 290.037, procedió a rechazar, negar y contradecir la demanda incoada en contra de su defendida, en toda y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho. Asimismo alegó que en diversas oportunidades trato de comunicarse con su defendido, siendo imposible la comunicación entre ellos y consigno marcado “A” Telegrama enviado debidamente recibido y sellado por el Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL).
La parte demandada junto con el escrito de contestación, ni en la fase de promoción de pruebas, produjo instrumentos alguno.
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MOTIVA
Con vista a como ha quedado planteada la litis en el caso que nos ocupa, quien suscribe procede de inmediato a dictar sentencia en el presente asunto con los elementos existentes en los autos, conforme lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala:
“Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…” (Resaltado del Tribunal).
En efecto, constituye principio cardinal en materia procesal aquél conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, “...sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.” (Principio de Veracidad o Dispositivo, contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil).
El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no existe otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.
Lo resaltado constituye también el llamado Principio de Presentación, según el cual, el Juez no puede sacar elementos de convicción fuera de los autos (“quod non est in actis non est in mundo”: “lo que no está en las actas, no existe en el mundo”), limitando el precitado principio la función del Juzgador, ya que su decisión debe basarse en lo alegado y probado en autos por las partes.
En concordancia con lo expuesto y conforme a lo señalado en el ordinal 5° del artículo 243 del Texto Adjetivo, que consagra el Principio de Congruencia, la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, lo que se traduce, en que, el Juez, está obligado a decidir sobre los argumentos planteados por las partes como fundamento de su pretensión, tanto en el libelo de la demanda como en la oportunidad de la contestación, quedando así de esta manera, trabada la litis, razón por la cual, con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al debate que alterarían la relación procesal ya planteada.
En síntesis, los términos en que quedó planteada la controversia, cuyos límites son fijados por la demanda y su contestación, lo constituye la pretensión que mediante sentencia persigue es el presente acción pretende la RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito constituido por tres (03) locales identificados como locales número dieciocho (18), diecinueve (19) y veinte (20), del Edificio Marisela (Pasaje Abeid), ubicado en la Avenida Universidad, entre las esquinas de Pedrera a Marcos Parra Nº 34, Parroquia Catedral, Caracas, los precitados locales fueron dados en arrendamiento por la administradora Sociedad Mercantil INVERSIONES GRAN PODER, C.A., al ciudadano MOHAMAD KHADDOUR, supra identificado, a tiempo determinado por seis (06) meses, prorrogable automáticamente por términos iguales, señalando que el arrendatario consecutivamente cumplió con sus obligaciones contractuales derivadas del contrato, hasta el mes de septiembre de 2017, el cual fue el último pago correspondiente al canon de arrendamiento cancelado por tal concepto, siendo la última prorroga del contrato de arrendamiento desde el mes de mayo de 2017, hasta noviembre de 2017, y el demandado solo pago hasta el mes de septiembre de 2017, faltando a pagar los meses de octubre y noviembre de 2017, que igualmente el arrendatario se encuentra insolvente de los pagos de los cánones de arrendamiento mensuales de los meses, enero, febrero, marzo y abril de 2018 de la prorroga legal. Adeudando el arrendatario un monto de CIENTO NOVENTA MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 190.400,00), cada mes, alcanzando la suma de TRESCIENTOS OCHENTA MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 380.800,00), más la cantidad de NOVECIENTOS CINCUENTA Y DOS MMIL BOLIVARES (Bs. 952.00, 00), en razón de cinco meses de la prorroga legal arrendaticia para un total de UN MILLON TRESCIENTOS TREINTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.332.800,00).
A los fines de demostrar sus alegatos, la parte actora trajo a los autos original del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, el cual este Tribunal le atribuyó valor probatorio, quedando demostrado con el mismo la relación contractual existente entre las partes, así como las obligaciones asumidas en él y, la naturaleza de la relación arrendaticia. Trajo además documento que de notificación judicial, quedando demostrado su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento para ninguno de los locales objeto del contrato de arrendamiento, también valorado previamente, dando así cumplimiento a su carga probatoria establecida en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil que señalan: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”, así como lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil vigente que señala: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
Por su parte, el demandado a través de su defensora adlitem sólo se limitó a negar, rechazar y contradecir la demanda en defensa de éste no aportando ningún hecho distinto ni prueba alguna, por no poder comunicarse con el demandado, por lo que no logró enervar la acción intentada, y siendo que una de las obligaciones principales del arrendatario es la contemplada en el numeral 2° del artículo 1.592 del Código Civil que se lee: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”, habiendo sido evidentemente incumplida dicha obligación por el arrendatario-demandado, encuadrando el presente caso en el artículo 1.167 del Código Civil la presente demanda es procedente en derecho, y así se decide.
El Artículo 40° del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para uso comercial
Establece las causales de desalojo en su literal G:
“Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.”
En consecuencia de lo anterior, considera este Tribunal que la acción por RESOLUCION DE Contrato de Arrendamiento intentada por la parte actora se subsume dentro de lo dispuesto en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
La representación judicial de la parte actora argumenta la demanda en el artículo 26 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para uso comercial, que establece:
”Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (6) meses o mas, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prorroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario según las siguientes reglas:
En virtud que el contrato de arrendamiento esta vencido, con una prorroga legal de un año, se notifico al arrendatario mediante notificación judicial practicada por la Notaria Publica Sexta del Municipio Libertador del Distrito Federal, manifestando su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento de ninguno de los locales comerciales, conforme a la cláusula Sexta de dicho contrato.
En virtud de lo anteriormente expuesto, considera esta Sentenciadora que la parte actora demostró suficientemente en autos, y conforme a las previsiones contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, la existencia de la obligación demandada, a través de los medios probatorios aportados al proceso, hechos que resultan suficientes para que esta Juzgadora considere que ha quedado demostrada, de manera auténtica, la relación contractual que vincula a las partes en litigio. Así se declara.
Ahora bien, estando lo méritos procesales a favor de la parte actora y habiendo sido plenamente probados los hechos alegados en el libelo de la demanda, el Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil considera procedente la presente demanda y ASI SE DECLARA.-
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