AP31-V-2019-000164 PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil INVERSIONES MERCEIN – OS, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el día veintidós (22) de agosto de mil novecientos noventa y uno (1991), bajo el No. 5, Tomo 98-A Pro. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ciudadanos GUILLERMO MALAVER, ANTONIO JESUS BRANDO CERNICHIARO, MARIA ANDRES BRANDO MAYORCA, PAOLA INES BRANDO MAYORCA y LEONARDO ALCOSER, abogados inscritos en el Inpreabogado bajo los No. 45.143, 12.710, 119.059, 131.293 y 117.113, respectivamente. PARTE DEMANDADA: ciudadano MARIO SIGNORINO GIARDINA, venezolano, mayor de edad y portador de la cedula de identidad Nº V- 6.081.688. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado RICHARD RODRIGUEZ BLAISE, abogadoinscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 36.606 MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL SENTENCIA: DEFINITIVA -I- SECUENCIA DEL PROCESO Correspondió a este Juzgado conocer de la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL interpuso la sociedad mercantil INVERSIONES MERCEIN OS, C.A. contra el ciudadano MARIO SIGNORINO GIARDINA, en virtud de la recusación interpuesta por el abogado Guillermo Malaver, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en contra del Juez Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. El libelo de la demanda fue presentado en fecha ocho (8) de mayo de dos mil diecinueve (2019) ante la Unidad de Recepción y Distribución de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y en esa oportunidad su conocimiento correspondió al Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, el cual admitió dicha demanda mediante auto de fecha trece (13) de mayo de dos mil diecinueve (2019) y ordenó sustanciar la causa por los tramites del juicio oral contenido en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, a tenor de lo dispuesto en el único aparte del artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ordenándose el emplazamiento del ciudadano MARIO SIGNORINO GIARDINA. En fecha diez (10) de octubre de 2019 se designó defensora ad litem de la parte demandada a la abogada María Gloria Marcos, quien previa aceptación y juramentación del cargo recaído en su persona se dio por citada en fecha siete (07) de noviembre de dos mil diecinueve (2019), procediendo en fecha tres (03) de diciembre de dos mil diecinueve (2019) a contestar la demanda. En fecha cinco (5) de diciembre de dos mil diecinueve (2019), el apoderado judicial de la parte demandada consigno poder que acredita su representación y consignó escrito en el cual promovió cuestiones previas, solicitó la intervención de terceros y procedió a contestar la demanda. En fecha trece (13) de diciembre de dos mil diecinueve (2019) el apoderado judicial de la parte demandante consignó escrito de contestación a las cuestiones previas opuestas por su adversario. En fecha dieciséis (16) de diciembre de dos mil diecinueve (2019), el apoderado judicial de la parte actora recusó a la juez inicialmente conocedora de la causa, presentando escrito de descargo en fecha dieciocho (18) de diciembre del dos mil diecinueve (2019). Vencido el lapso de allanamiento y previa la distribución de ley, correspondió el conocimiento de la causa a este juzgado, al cual fue remitido el expediente en fecha dieciséis (16) de enero del dos mil veinte (2020). En fecha veinte (20) de enero del dos mil veinte (2020), la Juez de este Tribunal se abocó al conocimiento de la presente causa. En fecha tres (3) de febrero de dos mil veinte (2020) se dictó sentencia interlocutoria en la cual se declararon sin lugar las cuestiones previas previstas en los ordinales 6 y 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. En fecha diecisiete (17) de febrero de dos mil veinte (2020) se recibió oficio No, 2020-A-0019, proveniente del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas mediante el cual se informa la resultas de la recusación formulada por el abogado Guillermo Malaver. En fecha dieciséis (16) de noviembre de dos mil veinte (2020) el apoderado judicial de la parte actora solicitó la reanudación de la presente causa. En fecha veinticuatro (24) de noviembre de dos mil veinte (2020) este tribunal, a tenor de lo previsto en la Resolución No. 05-2020 de fecha 05 de octubre de 2020, emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, acordó la reanudación de la causa y dicto auto de certeza y buen orden, ordenando la notificación de la parte demandada. En fecha veinticinco (25) de noviembre de dos mil veinte (2020) el ciudadano Eduar Pérez, en su carácter de Coordinador de Alguacilazgo, consigno boleta de notificación de la parte demandada. En fecha primero (1) de diciembre de dos mil veinte (2020) este Tribunal dictó auto mediante el cual declaró inadmisible el llamamiento forzado de los terceros plenamente identificados en las actas. En fecha dos (2) de diciembre de dos mil veinte (2020) este Tribunal a tenor de lo dispuesto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, fijó la oportunidad para la celebración de la Audiencia Preliminar, la cual fue celebrada el día nueve (9) de diciembre de dos mil veinte (2020). En fecha quince (15) de diciembre de dos mil veinte (2020) este Tribunal dictó auto mediante el cual se fijaron los hechos y límites de la controversia, y conforme a lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, aperturó el lapso probatorio, En fecha veinticinco (25) de enero de dos mil veintiuno (2021), los apoderados judiciales de las partes demandante y demandada consignaron escrito de promoción de pruebas. En fecha primero (1) de febrero de dos mil veintiuno (2021) este Tribunal, dicto auto mediante el cual se pronunció sobre la admisibilidad de las pruebas. En fecha cinco (5) de febrero de dos mil veintiuno (2021), de conformidad con el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal fijo la oportunidad para que tuviera lugar la audiencia o debate oral en la presente causa. En fecha ocho (8) de febrero del dos mil veinte y uno (2021), el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de oposición a las pruebas promovidas por su adversario. En fecha doce (12) de febrero de dos mil veinte y uno (2021) este Tribunal celebró el debate oral en el presente juicio y dictó el dispositivo del fallo. -II- LÍMITES DE LA CONTROVERSIA 1. El libelo de la demanda Expone el abogado Guillermo Malaver Cabello, en su carácter de apoderado judicial de la demandante, sociedad mercantil INVERSIONES MERCEIN-OS, C.A. en su libelo de demanda los siguientes hechos y peticiones: “…Mi representada es legítima ARRENDADORA de un inmueble de uso estrictamente COMERCIAL de su exclusiva propiedad, denominado: “Edificio Salas”, ubicado en la calle Madrid, entre las calles Mucuchies y Monterrey, Urbanización las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda según consta de contrato de arrendamiento privado suscrito en fecha 01 de Mayo de 2007, cuya copia simple anexo a la presente solicitud marcado con la letra “C”, EL ARRENDATARIO de dicho inmueble, es el ciudadano MARIO SIGNORINO GIARDINA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº 6.081.688; dispone dicho contrato en su cláusula. Segunda, “… La duración de este contrato es por el periodo de un año (01), contratado a partir del día 01 de Mayo de 2007 hasta el día 01 de Mayo del años 2.008, ambos inclusive, prorrogable automáticamente por periodos de un (01) año adicional cada prorroga, si una de las partes no comunica a la otra por escrito con por lo menos sesenta(60) días de anticipación al vencimiento del termino fijo o de cualquiera de sus prorroga, si fuera el caso de su desea de darlo por terminado…” Establece claramente el número 3 de la mencionada Clausula Segunda, lo siguiente: “...Queda expresamente convenido entre las partes que bajo ningún respecto podrá considerarse que las prorrogas iguales o sucesivas constituyan Tácita Reconducción. Es convenido que la manifestación de voluntad de no continuar el contrato, podrá efectuarse en forma directa o personal, dejándose constancia expresa de ella mediante la firma del recibo de esta notificación, o por la vía Judicial, si fuera el caso…” (Cursivas mías). Ahora bien, ciudadano Juez, es el caso que mí representada en acatamiento a lo dispuesto por la citada Cláusula Segunda, Notifico Judicialmente al Arrendatario, MARIO SIGNORINO GIARDINA, antes identificación, su decisión de NO PRORROGAR el contrato de arrendamiento a partir del día 01 de mayo de 2016, quedando a salvo el ejercicio de la prorroga legal arrendaticia, dicha Notificación fue practica por el Juzgado 27º de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, según Solicitud Nº: AP31-S-2016-001037, en fecha 19 de febrero de 2016, copia simple de anexo marcada con la letra “D”. Dicha notificación de NO PRORROGA fue RATIFICADA en el año 2018, según Solicitud Nº: AP31-S-2018-001057, practicada por el Juzgado 15º de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 28 de febrero de 2018, copia simple que anexo marcada con la letra “E”. Dando así estricto cumplimiento a las disposiciones contractuales establecidas en el citado contrato de arrendamiento y en la Ley que rige la materia, para dar por finalizado el mismo. Ahora bien ciudadano Juez, es el caso que para la presente fecha, VENCIDO EL CONTRATO Y EL PLAZO DE LA PRORROGA y pese a las reiteradas solicitudes de mi representada, para que le sea entregado el inmueble de uso comercial arrendado libre de personas y bienes, tal como se le arrendo, el Inquilino MARIO SIGNORINO GIARDINA, antes identificados, ha impuesto con su obligación de entregar el inmueble negándose a ella expresamente, por lo que en la actualidad ocupa ilegalmente dicho local desde el día 02 de mayor de 2019. DEL DERECHO Fundamento legalmente la presente acción en contra de MARIO SIGNORINO GIARDINA, antes identificados, basándome en que se trata de una relación contractual válidamente contraída por las partes contratantes, sobre el arrendamiento de un inmueble de Uso Comercial, que conforme al Código Civil, es susceptible de exigir legalmente su cumplimiento, basándome en disposiciones del citado Código, el cual reza: Artículo 1.159 “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes…” en concordancia con el Artículo 1.160, que establece: “Los contratos deben cumplirse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, si no a todas las consecuencias que se derivan de los mismo contratos, según la equidad, el uso de la ley” en concordancia con el estudio en el Artículo 1.167, dispone lo siguiente: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiera lugar a ello…” (Negrillas mías). Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, que en su Artículo 8, textualmente estable: “… Los arrendados de inmuebles de uso comercial, están en la obligación de entregarlos en buen estado de mantenimiento y conservación, y solventes en servicio públicos domiciliarios, al inicio de la relación arrendaticia. A su vez, culminada la relación arrendaticia, el arrendatario deberá entregar el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió, salvo lo originado por casos fortuitos o de fuerza mayor…” (Negrillas mías). “…Artículo 30: Finalizada la relación arrendaticia, el arrendatario restituirá la posesión del inmueble arrendado al arrendador, en las mismas condiciones en que lo recibió, considerando la depreciación y despegaste propios del uso normal del inmueble. Si al momento de la recepción del inmueble hubiera obligaciones insolutas por parte del arrendatario respecto del contrato de arrendamiento, las partes podrán acordar de manera consensuada la forma de cumplimiento o pago de tales obligaciones. Si el consenso no fuera posible, las partes podrán acudir al proceso jurisdiccional…” (Negrillas mías) “… Artículo 40: Son causales de desalojo: …Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes…” (Negras mías). Artículo 43:… El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la jurisdicción Civil ordinaria, por la vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión…” PETITORIO Por los hechos antes narrados, y por los fundamentos de derechos antes expuestos, expresamente facultados para ello, en nombre de mi mandate INVESIONES MERCEIN-OS, C.A. ampliamente identificada en el encabezado de este efecto demandado al ciudadano MARIO SIGNORINO GIARDINA, antes identificado, para que en CUMPLIMIENTO CON LO PACTADO EN EL ANTES CITADO CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, ENTRGUE EL INMUEBLE ARRENDADO A MI REPRESENTADA, LIBRE DE PERSONAS, OBJETOS Y COSAS, EN EL MISMO BUEN ESTADO EN QUE LO RECIBIO y PAGUE A MI REPRESENTADA LOS DAÑOS y PERJUICIOS CAUSADOS POR LA ILEGITIMA OCUPACION DEL INMUEBLE ARRENDADO DESDE EL 02 DE MAYO DE 2019, HASTA LA FECHA EN QUE DEFINTIVIMANTE HAGA ENTREGA DEL MENCIONADO INMUEBLE, o en su defecto, se condenado a ello por este tribunal, a los siguiente: PRIMERO: En la ENTREGA MATERIAL del local arrendado, en las mismas buenas condiciones en que lo recibieron, completamente libre de personas objetos y cosas. SEGUNDO: En pago de los daños y perjuicio que se sigan generando hasta la total y definitiva entrega del inmueble arrendado, para lo cual solicito se realice una experticia complementaria del fallo TERCERA: En el pago de cosas, costos y honorarios profesionales de abogado, causados en el presente juicio, que ruego a este tribunal estime prudencialmente. ESTIMACION DE LA DEMANDA A los solos fines de dar cumplimiento a lo pautado por el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, estimo el valor de la presente demanda en la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (BsS. 100.000,00) equivalentes para esta fecha a DOCIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS (2.000 U.T)…” 2. La contestación de la demanda Así las cosas, en fecha cinco (5) de diciembre de dos mil diecinueve (2019) el abogado Richard Rodríguez Blaise, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadano MARIO SIGNORINI GIARDINA, consignó escrito contentivo de contestación a la demanda bajo los siguientes términos: “En tal sentido, niego, rechazo y contradigo que mi representado tenga la obligación de entregar el inmueble destinado al uso comercial, constituido por el Edificio Salas, situado en la Calle Madrid, entre las Calles Mucuchies y Monterrey, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, según consta en documento privado suscrito en fecha uno (01) de mayo de dos mil siete (2007) , con la arrendadora sociedad de comercia Inversiones Mercein-Os, C.A. Niego, rechazo y contradigo que mi representado tenga que pagar daños y perjuicio a la parte actora, causados, supuestamente, por la ilegitima ocupación del inmueble arrendado del inmueble arrendado desde el dos (02) de mayo de dos mil diecinueve (2019), hasta la fecha en que definitivamente firme haga entrega del mencionado inmueble. Dicho sea de paso, estos daños y perjuicios no fueron especificados ni sus causas, por lo cual, tratándose de un libelo oscuro, con deficiencias y ambigüedades, los mismos no podrán ser objeto de nuevas alegaciones; lo contrario repercuta en violación al derecho a la defensa de mi representado. Ciudadano Juez, cabe considerar que, el vínculo jurídico arrendaticio por examen nació bajo la vigilancia del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Publicado en Gaceta Oficial Nº 36.845 de fecha siete (07) de diciembre de mil novecientos noventa y nueve (1999), el cual regia el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, así como el funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificaciones, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes. Sin embargo, posteriormente, el Ejecutivo Nacional, al tomar en cuenta que muchas de las actividades económicas en el país se realizan en establecimientos adecuados de manera especial para la venta de productos o la prestación de servicios, dicto el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliarios para Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial Nº 40.418 de fecha veintitrés (23) de mayo de dos mil catorce (2014), el cual tiene por objeto regir específicamente las condiciones y procedimientos para regir y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, trayendo como consecuencia un cambio significativo en este tipo de relaciones jurídicas, pues basta con observar que se crea un órgano especificado en la actividad comercial, con el propósito de mejorar la actuación administrativa, el control y estimulo estatal; del mismo modo, prevé los requisitos y estipulaciones que deben contener los contratos, establece normas especiales en cuanto al pago del canon y el método para su filiación, el plazo de prescripción, y la obligación por parte del arrendador de entrega de facturas legales y finalmente, en el orden adjetivo, prevé las causales de desalojo y las prohibiciones, así como la remisión al procedimiento oral previsto en el Código de Procesamiento Civil. Al mismo tiempo, advertimos que la norma contenida en el artículo 2 del precitado instrumento legal estatuye que, a los fines de la aplicación e interpretación del presente Decreto Ley, se entenderá por “inmueble destinados al uso comercial”, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, presumiendo además que, salvo pruebas en contrario constituyen inmuebles destinados al uso comercial los locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones en viviendas uoficinas, o en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial distintos a consultorios, laboratorios o quirófanos, o educacionales, así como los que forman parte, sin ser solo depósito de un galpón o estacionamiento. Y, en el artículo se consagra que quedan excluidos de la aplicación de este Decreto Ley, los inmuebles no destinados al uso comercial, tales como: viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, inmuebles destinados a alojamientos turísticos o de temperatura vacacionales, fincas rurales y terrenos no edificados. Lo importante del señalamiento de tales normas, es que se determina el ámbito de aplicaciones a los contratos de arrendamiento cuyo objeto sean inmuebles destinados a comercio; así, por ejemplos, si un contrato tiene por objeto una vivienda y en el mismo el arrendamiento realiza una actividad comercial, estará sujeto a las disposiciones del presente Decreto. Luego, la exclusión de oficinas debe entenderse a aquellas en las cuales no se desempeña ninguna actividad comercial, por ejemplo: para la actividad profesional, quedan sujetos a los disposiciones previstas en el Decreto Ley de Arrendamientos inmobiliarios, ex ante referido. Téngase entonces claro, que los que importa es la naturaleza comercial al uso comercial. Dentro de este marco de ideas, precisamos que la relación arrendaticia bajo examen se rige por el novedoso instrumento legal que regula el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial. Llegando a este punto, cobra importancia la disponibilidad transitoria primera del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a tenor de la cual todos los contratos vigentes a la fecha de su entrada en vigor, deberán ser adecuados en su lapso no mayor de seis (06) meses a lo allí establecido. Esto precisamente fue lo que nuestro representado requirió de la arrendadora, instalándola adecuadamente al contrato conforme lo manda la Ley, sin embargo, nunca obtuvo respuestas al respecto. Esto se comprende mejor, al ver que el nuevo instrumento legal estatuye que la relación arrendaticia, en las cuales prevalecerá, en el orden que se indica: 1.- Las disposiciones del presente Decreto Ley. 2.- Los reglamentos que desarrollen el presente Decreto Ley. 3.- Las disposiciones contenidas en instrumentos normativos de rango sublegal, de carácter general, que fueron dictadas por el Ministro con competencia en materia de comercio, de conformidad con los dispuestos en el presente decreto. 4.- Los contratos, acuerdos o convenciones establecidas de mutuo acuerdo por las partes, mediante la manifestación fehaciente de voluntad de las mismas. En tal sentido, no tendrá validez alguna las disposiciones establecidas en contratos de adhesión. (Vid. Artículo 6). Es decir, la ley establece un especial orden jerárquico de interpretación, de obligatoria observancia. Por manera que, es de precepto la adecuación del contrato al Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, debidamente prevalecer siempre la realidad sobre las tomas; a la cual, hemos de añadir que se trata de una materia regular por el orden público. Estimar lo contrario, a nuestro juicio, patentiza un fraude a la ley, lo cual ha sido determinado por la doctrina de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia (Vid. Sentencia Nº 905 del 4 de octubre de 2000) como la actividad dirigida a eludir o provocar la aplicación indebida de una norma, a objeto de contravenir el sentido y finalidad de la ley; de igual forma la misma Sala Constitucional (sentencia Nº 2361 del 3/10/02), son apoyo en la doctrina, señalada que en el fraude existe una aplicación indebida de una norma con el propósito de dejar en cumplimiento de precepto que por naturaleza correspondía a acatar. Con base en todo lo anterior, alegamos como hecho invalido que, el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes de las relación procesal, que sirve de título a la demanda; no produce efectos jurídicos alguno, hasta tanto se adecue al marco del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario para el Uso Comercial. Impugno, con base en lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los recaudos aportados en copia simple al libelo de la demanda. IV DE LA INTERVENCION DE TERCEROS De acuerdo con lo previsto en el artículo 49 constitucional, en concordancia con lo conocido en los artículos 370 ordinal 4º y 869 del Código de Procedimiento Civil, promuevo y solicito , a todo evento, al intervención como tercero de las siguientes personas: LEON BENSHIMOL SALAMANCA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº: V- 10.332.568, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 76.696, actuando en su carácter de apoderado general de la ciudadana JULY VIRGINIA PEREZ VILLAMIZAR, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº: V-12.348.114 y CARLO ALBERTO PULGAR, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº: V- 6.468.50, en condición de subarrendatario del inmueble objeto del litigio. En este sentido, advertimos que, en la cláusula quinta del contrato del arrendamiento que sirve de título a la demanda, la arrendadora autorizo a mi representado a subarrendar; y si bien cierto, tal y como alegamos anteriormente, el contrato bajo examen no produce efectos debido que no se adecuo al nuevo marco normativo, no obstante, consideramos necesaria la intervención de dichos sujetos por los efectos, que la cosa juzgada produce en su esfera jurídica, veamos: Debe señalarse que, el Código de Procedimiento Civil regula de manera uniforme la intervención de terceros extraños a la litis, es decir aquellos que pueden verse perjudicados en sus derechos o intereses por un proceso que no han iniciado, o donde no han intervenido; establecido la manera y forma en que los mismos pueden insertarse en un proceso, a fin de evitar resultar perjudicados por las sentencias que se dicten en el juicio en el cual son extraños, o bien para defender sus bienes o derechos. Al respecto conviene decir que, si bien en principio la sentencia no produce efectos respecto de terceros (el efecto de cosa tan solo afecta a las partes y la sentencia no es título ejecutivo o no tiene fuerza respecto de terceros), existen supuestos excepciones en los que sí cabe la extensión de los efectos de la sentencia a terceros y existen supuesto en los que la sentencia puede afectarles de forma inminente el tercero puede llegar a sufrir efectos del proceso. De ahí que es legislador –éste es el fundamentos de la intervención procesal- le permita intervenir en el proceso en virtud de distintos mecanismos. Es por ello que, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 19 de octubre de 2000 (Casa; Ramón Toro León), establecido en el siguiente criterio: “… El código de Procedimiento Civil, según la naturaleza del fallo, distingue varias formas de ejecución de la sentencia: (…) 5) Mediante la desposesión forzada de un bien mueve o inmueble del ejecutado, que se lleva a efecto haciendo uso de la fuerza de alguna cosa determinada (artículo 528 y 530 del Código de procesamiento civil) En entrega forzosa requiere que la sentencia ordene el ejecutado dar la cosa al ejecutante, la cual tiene que estar plenamente identifica en el fallo, y dicha figura es distinta al embargo ejecutivo, ya que no persigue el remate del bien. Igualmente, difiere de la entrega material prevenida en el artículo 929 del Código de Procedimiento Civil, la cual es una actuación de jurisdicción voluntaria, en beneficio del comprador de unos bienes. La entrega de los artículos 528 y 530 eiusdem solo funciona con bienes que se encuentran en posesión delo ejecutado, y su naturaleza es semejante a la entrega contemplada en el artículo 572 del Código de Procedimiento Civil, la cual faculta al adjudicatario del remate a entrar en posesión de la cosa que se le adjudico en el remate, pudiendo el Tribunal hacer uso de la fuerza pública para lograr tal cometido… Estas entregas, que desposeen de bienes al ejecutado, cierta practica forense, si se trata de inmuebles, las decreta libre de cosas y personas, lo cual funciona contra el ejecutado, salvo el beneficio de competencia (artículo 1950 del Código de Procedimiento Civil), ya que ella se decreta contra el que se dictó la sentencia, pero no puede pretender que afecte a quienes no han sido parte, así sean poseedores precarios del bien… omissis. Establecido la anterior, las Sala observa, que al contrario de lo previsto para el ejecutor, el Código de Procedimiento Civil protege a los terceros que pueden ser víctimas de la ejecución en un proceso donde ellos no fueron parte. No se trata de detentadores de los bienes en nombre del ejecutado, como lo serían los mandatarios, empleados u otras personas sin ningún derecho sobre el bien, sino de aquellos que debido al embargo, o a la entrega forzada, verían menos cavados sus derechos de gozar, o usar el bien, o de ejercer sobre el algún derecho de retención. Por ello, el Código de Procedimiento Civil permite al propietario del bien embargado, preventiva o ejecutivamente (artículo 370,ordinal 2 y 546), oponerse al embargo, e igualmente tal oposición se la consagra el artículo 56, al poseer precario a nombre del ejecutor, o a aquel que solo tiene un derecho exigible sobre la cosa embargada, y así se ratifique el embargo, expresa la norma que se respetará el derecho del tercero. Este derecho –conforme al citado artículo 546- debe serie respetado aun en caso de remate, lo que significa que ni el embargo ejecutivo, ni la entrega del bien en los cosas de los artículos 528, 530 y 572 del Código de Procedimiento Civil, conlleva a la desocupación del inmueble por parte del tercero que interponga una oposición. La oposición del tercero prevista en el Código de Procedimiento Civil (artículo 546), es al embargo, pero siendo tal figura una manifestación del derecho de defensa, ella tiene que ser aplicable a la entrega forzosa, distinta al embargo. De allí, que a esta Sala asombra, la ilegal practica forense denominada por aquella entrega material libre de cosas y personas, va que además de no existir tal figura en la ley, ella –de aplicaras- no podría perjudicar los derechos de los terceros, tenidos en cuenta, no solo para fundar la oposición a las medidas, sino para desvirtuar en la fase ejecutiva los acuerdos entre partes que les puedan ser perjudiciales, como son los derechos prevenidos en los artículos 554 y 562 eiusdm. El respeto a los derechos del tercero, mientras no se diluciden, evita sean desocupados de los inmuebles al ejecutarse estas medidas, y obliga al ejecutante o al adjudicatario en remate, según los cosas, como causahabiente de los derechos de propiedad y posesión sobre el bien, así como de los derechos principales, accesorios, derivados que sobre la cosa tenía el ejecutado, al hacerlos vales contra el ocupante del inmueble en juicio aparte, donde este haga valer sus derechos para la desocupación. Luego, la sentencia en contra del tercer opositor con motivo de las oposición del artículo 546 del Código de Procedimiento Civil, lo que permite es que se siga la ejecución sobre el bien al cual se le ratifico el embargo, pero sus efectos no van más allá, ay que la oposición al embargo solo versa sobre si se mantiene o no la medida sobre el bien, y hasta allí llega la declaración judicial, mas no sobre los derechos de los terceros, que deberán ser dilucidados aparte, bien porque estos acudan a la vía de la tercería (artículo 370, ordinal 1º y 546 eiusdem), o bien por el ejecutante o al adjudicatario del bien en remare, hagan valer los derechos del propietario o poseedor, en juicio aparte, contra el tercero ocupante. …omissis… El que las medidas ejecutivas no contraen la desocupación de terceros, como los arrendatarios, se deduce del propio Código de Procedimiento Civil, cuando en el artículo 542 otorga derecho el depositario a percibir los frutos de la cosa, en este caso la embargada, sin diferenciar si el arrendamiento era anterior o no a la fecha del embargo. Es más, los cosas de entrega forzosa del bien que contempla el Código de Procedimiento Civil, son básicamente tres, y ninguno tenía lugar en el caso de autos. Los casos son: 1.- Que en la sentencia el Juez mande a entregar alguna cosa mueble o inmueble (artículo 528 del Código de Procedimiento Civil). 2.- Que en la sentencia se condene de forma alternativa la entrega de una de varias cosas por parte del deudor, y este no diera cumplimiento a la orden en el lapso fijado por el juez para el cumplimiento. 3.- Que en la sentencia se condene en forma alternativa la entrega de una de varias cosas por parte del deudor, y este no diera cumplimento a la orden en el lapso fijado por el juez para el cumplimiento. 4.- Que el adjudicatario haya pagada el precio del remate y solicite se le ponga en posesión de la cosa que se le adjudico (artículo 572 eiusdem). …omissis… Por tratarse de una interpretación vinculante sobre el alcance del derecho de defensa y el debido proceso, en relación con los terceros afectados por la fase de ejecución de sentencia, no quiere la Sala dejar de advertir, que los terceros con algún derecho sobre el inmueble, que pueden hacer valer, son aquellos que lo han adquirido antes del embargo ejecutivo o del registro prevenido en el artículo 549 del Código de Procedimiento Civil, o en los otros casos, de la sentencia que ordena la entrega del bien. Quienes detenten por cualquier causa el bien ejecutivo después de esas fechas, no lo hacen legítimamente con relación al ejecutante o al adjudicatario, ya que el ejecutado no puede –por ser fraudulento, en detraimiento del acreedor (ejecutor) o del adjudicatario, desmejorar los derechos de estos, creando nuevos detentadores del bien, que entorpezcan la procesión legitima que merece obtener el ejecutante o el adjudicatario en reales. Ahora bien, en el presente caso, vemos que la sociedad mercantil Mercein-Os, C.A. autorizo a mi representado a subarrendar parte del inmueble parte del Inmueble objeto de litigio, y este así lo hizo, como se verifica en los documentos que contienen los contratos suscritos con diversas personas, ya identificadas, y que aportamos junto al presente escrito a los fines legales consiguientes. En consecuencia, se trata de poseedores a quienes no solamente le presente ejecución del fallo que resuelva el mérito del asunto debatido. Acorde con lo anterior, el autor patrio Dr. José Luis Aguilar Gorrondona, en su obre “Contratos y Garantías. Derecho Civil IV. Edificio 17º. UCAB. 2007, Pagina 395 y siguiente sostiene que” “... se entiende por subarrendamiento el arrendamiento celebrado por el arrendatario con un tercero (el subarrendatario)”. Así, la norma contenida en el artículo 1.583 del Código de Procedimiento Civil estatuye que el arrendatario puede subarrendar si no se le privo de ese derecho; más aún, puede hacerlo cuando se pactó en el arrendamiento, siempre que el subarrendatario reúna condiciones de solvencia y buen crédito, pero en ningún caso podría subarrendar si se le prohibió expresamente. La cláusula prohíbe ceder y subarrendar el inmueble debe entender que prohíbe ceder y subarrendar tanto el inmueble en su totalidad como parte de él. Quiere decir entonces que, la posesión que ejercen los subarrendatarios en referencia, cuya intervención como terceros solicito en este acto, deviene de un título ilegitimo; puesto que, precisamente, la posesión se considera en términos generales, como el ejercicio de facultades inherentes a un derecho tutelado por la Ley; vale decir, la actuación práctica del poder otorgado por el ordenamiento jurídico para la satisfacción de intereses legítimamente tutelables. Estimar lo contrario, no solo se revela injusto, sino que además conculcaría el derecho constitucional de los subarrendatarios a una tutela judicial efectiva. Entiéndase que, la sentencia que dirima el fondo de la presente controversia aun cuando constituye en acto de autoridad, sin embargo, no abrazaría a los terceros (subarrendatarios) que no hayan sido traídos a juicio quienes en cierto modo se rigen como causahabiente del arrendatario, y, por lo tanto, se encuentra en la misma situación jurídica, lo cual se deduce de contenido del artículo 1.163 del Código Civil. V PETITORIO FINAL Solicitamos que el presente escrito sea agregado a los autos, sustanciados conforme a derecho a fin de que surta los efectos procesales pertinentes; se declaren procedentes las cuestiones precias promovidas, en particular la que conduce a la inadmisibilidad de la acción ejercida, debido a la indebida acumulación de pretensiones, en su defecto, con lugar la relativa a la existencia de una cuestión prejudicial que se debate en otro proceso distinto. En caso de no ser estimados –in limine- las referidas defensas previas, pedimos se declare SIN LUGAR la pretensión de “cumplimiento de contrato” contenida en la demanda, sobre la base de los hechos impeditivos e invalidativos aducidos en el presente escritos de contestación a la demando. La expresa condenatoria de costas de la parte actora. Señalamos como domicilio procesal de la parte demandada, a tenor de los previsto en el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil. La siguiente dirección: inmueble constituido por el Edificio Salas, situado en la Calle Madrid, entre las Calles Mucuchies y Monterrey, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda. En Caracas, a la fecha cierta de su presentación.” 3.- La audiencia o debate oral La audiencia oral de juicio transcurrió de la siguiente manera: “Siendo la hora fijada por este Tribunal para llevarse a cabo la audiencia oral, el Tribunal dejó constancia de la presencia de los abogados MARIO BRANDO MAYORCA, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 119.059, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora y RICHARD RODRIGUEZ BLAISE, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nos. 36.306, apoderado judicial de la parte demandada. los cuales hicieron sus exposiciones en los siguientes términos: “Siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.) del día de hoy, viernes (12) de febrero de 2021, oportunidad fijada por este Tribunal para que tenga lugar el debate oral en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, que sigue la Sociedad Mercantil INVERSIONES MERCEIN-OS, C.A., contra el ciudadano MARIO SIGNORINO GIARDINA, se anunció el acto a las puertas del Tribunal en la forma de ley y comparecieron los abogados MARIO BRANDO MAYORCA, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 119.059, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora y RICHARD RODRIGUEZ BLAISE, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nos. 36.306, apoderado judicial de la parte demandada. En este estado se declara abierta la audiencia oral, de conformidad con los artículos 872 del Código de Procedimiento Civil. Seguidamente, se dio inicio al acto, en este estado interviene la parte actora, quien expuso lo siguiente: En nombre de mi representada ratifico todos los actos que cursan en el expediente, especialmente el hecho de que existe una relación arrendaticia entre mi representada como arrendadora y el señor Mario Signorino como arrendatario, la relación comenzó en el año 1994, se prorrogo a través de un contrato suscrito el 1 de mayo de 2007 y culmino el 30 de abril de 2016, momento a partir del cual comenzó a transcurrir la prorroga legal que le correspondía que era de tres años, por lo cual el arrendatario estaba obligado a entregar el inmueble objeto de esta demanda el 1 de mayo del 2019, la finalización del contrato el 30 de abril de 2016, se debe a que el 19 de febrero de ese mismo año mediante notificación Judicial practicada por el Juzgado Veintisiete de Municipio Ordinario Ejecutor de Medida de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mi representado manifestó su voluntad de no continuar las prorrogas automáticas que establecía el último contrato suscrito. Ante la contundencia de estos hechos que hacen procedente la acción intentada, la única defensa de parte demandad ha sido alegar la invalidación del contrato por no haberse ajustado a la ley más recientes que regula los locales comerciales. No obstante debemos señalar que la referida ley no establece esa consecuencia y eso ha sido ratificado en múltiples oportunidades por la sala de casación civil del tribunal supremo de justicia, a efectos ilustrativos señalamos una de estad decisiones que es la sentencia No. 249 del 1 de julio de 2019, de la Sala de Casación Civil con ponencia del Magistrado Guillermo Blanco y que transcribimos parcialmente en nuestro escrito de oposición a las pruebas en definitiva esta sentencia señala que la ley no prohíbe expresamente que se intente demandas de desalojos en caso de contratos que no hayan sido adecuados a dicha ley. Por otro lado no podía obligarse a mi representada a suscribir un nuevo contrato cuando de los hechos antes narrados se desprende que su voluntad era la finalización de la relación arrendaticia, es todo. Seguidamente toma la palabra el abogado de la parte demandada; en primer lugar pedimos a este Tribunal resuelva como punto previo a cualquier otro pronunciamiento lo concerniente a la inepta acumulación de pretensiones en que incurrió la parte acto al presentar la demanda, en efecto se acumulan la pretensión de desalojo y de daños y perjuicios las cuales deben concurrir por procedimientos incompatibles, entiéndase una oral y el otro ordinario, sobre la base de lo anterior y visto que las pretensiones incompatibles no pueden acumularse en forma simple o concurrente ni subsidiariamente y siendo una materia regida por el orden publico lo cual puede declarase aun de oficio en cualquier estado y grado de la causa, por encontrarse a demás un vicio que afecta a los presupuestos procesales, pedimos al tribunal declare inamisible la demanda apoyados en el precedente emanado de la Sala Constituciones en la sentencia de fecha 23 de octubre del 2014, expediente 2013-0984, ratificada en la sentencia del 19 de noviembre de 2019, No. 357 de la misma sala constitucional y acogida recientemente por la sala civil en fecha 16 de diciembre re de 2020, esta ultima incorporada a las actas del expediente. En cuanto al fondo del asunto debatido ciertamente hemos sostenido un aspecto de derecho, las leyes regulan el obrar humano y se formulan a través de juicios de valor en modo de imperativos categóricos esto es reglas de conductas obligatorias en manera absoluta, la ley que regula el arrendamiento de uso comercial establece una norma jurídica inserida en la disposición transitoria primera cuya estructura lógica contiene unos destinatarios, un mandato y un valor orientado hacia la paz social y la seguridad jurídica ahora bien el quid del asunto radica en que la referida disposición transitoria primera no esblenca una consecuencias o una sanción en caso de incumplimiento, nosotros resaltamos que se trata de una norma incompleta y es allí donde respetuosamente pedimos al tribunal realice un interpretación sistémica y no restrictiva dándole un sentido equitativo y con ello materializando el precepto del artículo 26 Constitucional, qué sentido tendría que la propia ley establezca en el articulo 13 y 24 que debe otorgarse un contrato con unas características y condiciones particulares y que luego la disposición transitorias establezca que todos debe adecuarse para luego ser desatendido siendo esta materia regida por el orden público. Finalmente si la interpretación debe ser literal el artículo 4 del Código Civil establece que a loa ley debe darse el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras según la conexión de ellas entre si; en este caso el precepto invocado señala “todos los contratos deben adecuarse” es imperativo. Y si tampoco cabe la interpretación literal cabria una analógica establecida en la ley de regularización y control de los arrendamientos de vivienda que trata un precepto similares, en consecuencia pedimos al tribunal que establezca que el contrato en que se fundamenta la demanda quedo suspendido por hecho del príncipe o mandato de la propia ley, es todo. En este estado toma la palabra el abogado de la parte actora tomando su derecho a réplica y expone: ante la extemporánea solicitud de que se decida nuevamente como un punto previo la supuesta acumulación de pretensiones en el presente juicio debemos hacer tres precisiones, en primer lugar estar Tribunal ya decidió sobre este tema en la sentencia interlocutoria dictada el 3 de febrero de 2020, en la cual luego de analizar con detalle el libelo de la demanda determino que en el mismo no había una inepta acumulación de pretensiones por lo tanto alegamos que en este punto a operado la cosa juzgada, el segundo, en el supuesto negado que este Tribunal decida revisar nuevamente el tema de acumulación de pretensiones debemos señalar que las pretensiones no son ni excluyente una de la otra ni deben tramitarse por procedimientos distintos ya que la ley que rige el arrendamiento de locales comerciales en su artículo 43, claramente señala que todos los temas que tengan que ver con el arrendamiento comercial deben tramitarse judicialmente por el procedimiento oral con la sola excepción de aquellos temas de carácter administrativo que vienen a esta caso, por lo tanto una demanda indemnizatorio como consecuencia de un contrato de arrendamiento comercial debe tramitarse por el mismo procedimiento oral que se tramitan las demandas de desalojo. Tercero; en cuanto al precedente que trae a colación la parte demandad debemos indicar que los hechos que produjeron la sentencia de la sala constitucional citada son muy distintos y no se corresponden con las pretensiones de esta demanda en aquella oportunidad el erro fue que en lugar de reclamar una indemnización por daños se estaba reclamando el pago de cánones de arrendamiento con lo cual se trataba de una pretensión de cumplimiento de contrato acumulada con una pretensión que equivale a la resolución del contrato y esto si sería contradictorio pero en el presente caso la demanda de desalojo que equivale a una demanda de cumplimiento de contrato se está acumulando con una demanda indemnizatoria que en nada la contradice, en cuanto al precedente de la sala de casación cuya decisión fue consignada en el expediente debemos indicar que dicha sentencia tiene graves errores en la interpretación del derecho y no obliga a este Tribunal a cometer tales errores en primer lugar por cuanto en criterios reiterados de la SALA Constituciones se ha establecido que los nuevos criterios jurisprudenciales no pueden ser aplicados en forma retroactiva a manera de ejemplo mencionamos la sentencia de fecha 28 de febrero de 2012 con ponencia de la Magistrada Gladys Gutiérrez, en segundo lugar este Tribunal no tiene por que acoger el criterio establecido en dicha decisión por cuanto se trata de situaciones jurídicas totalmente distintas y de un criterio no vinculante. En cuanto al segundo punto que plantea la parte demandada aun cuando como hemos señalado la Jurisprudencia reiterada ha rechazado la teoría que no trae el doctor Rodríguez me gustaría hacer dos precisiones: en primer lugar señalar que la norma que la parte demanda pretende aplicar es una norma de carácter sancionatorio que restringe derechos fundamentales como el derecho de propiedad y el derecho as la tutela judicial efectiva, en consecuencia debe ser interpretada restrictivamente no pudiendo traer ni por analogía ni por ningún otro medio interpretativo consecuencia jurídicas que expresamente no señala en segundo lugar debemos indicar que las cláusulas contractuales que respaldan la pretensión de la esta demanda en nada violan la ley que rige el arrendamiento de locales comerciales por lo tanto seria totalmente contrario a la seguridad jurídica que defiende nuestra constitución que en aplicación a la disposición transitoria señalada se le quitara el piso a una relación jurídica que en ningún momento viola normas de orden público es todo. En este estado toma la palabra el abogado de la parte demandad y señala: La diferencia entre desalojo y resoluciones contractuales, así como la imposibilidad de acumularlas o de acumular la de desalojo con otra indemnizatoria a sido debidamente establecida por la sala constitucional y la sala civil. Segundo; si este Tribunal no está obligado a seguir esos criterios, tampoco lo estaría para seguir el criterio por la sala de casación civil en la sentencia NO, 249 del 1 de julio del 2019, invocada por mi honorable contraparte que interpreta la disposición transitoria primera de la Ley de arrendamiento de uso comercial que a demás es de fechas posterior a la demanda de marras, es todo. Cesaron. En este estado de conformidad con el artículo 875 del Código de Procedimiento Cvil, la ciudadana Juez procede a retirarse de la sala por el lapso de 30 minutos a los fines proceder a dictar el dispositivo del fallo en los términos siguientes: Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:PRIMERO:PARCIALMENTE CON LUGAR la acciónde CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO DE SU PRORROGA LEGAL, incoada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES MERCEIN-OS, C.A. contra el ciudadano MARIO SIGNORINO GIARDINA.- SEGUNDO: Se ordena el DESALOJO del inmueble denominado “Edificio Salas”, ubicado en la Calle Madrid, entre las calles Mucuchies y Monte Rey, Urbanización las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda. En consecuencia entréguese completamente desocupado libre de bienes y personas, en las mismas buenas condiciones en la cuales lo recibió. TERCERO: Se niegan los daños y perjuicios demandados. CUARTO: Por la naturaleza del presente fallo no hay condenatoria en costas. El Tribunal de conformidad con el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil dentro del plazo de diez (10) días de despacho extenderá por escrito el fallo completo y se agregara a los autos, dejando constancia el secretario del día y hora de la consignación. Es todo. Terminó, se leyó y conformes firman...” -III- MOTIVACION PARA DECIDIR El apoderado judicial de la parte actora señala que dio en arrendamiento al ciudadano MARIO SIGNORINO GIARDINA un inmueble de uso comercial denominado Edificio Salas”, ubicado en la calle Madrid, entre las calles Mucuchies y Monterrey, Urbanización las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, y que dicha relación se inició en el año mil novecientos noventa y cuatro (1994); que la misma continuó mediante la celebración de un contrato de arrendamiento privado suscrito en fecha primero (1) de mayo de dos mil siete (2007); que de conformidad con la cláusula segunda de dicho contrato la duración del mismo se fijó en un (1) año contado a partir del primero (1) de mayo de dos mil siete (2007); que dicho contrato fue objeto de prórrogas sucesivas de un (1) año habiendo terminado la relación arrendaticia el treinta (30) de abril de dos mil dieciséis (2016) y que en fecha diecinueve (19) de febrero de dos mil dieciséis (2016), ratificada en el año dos mil dieciocho (2018), procedió a notificar su voluntad de no prorrogar dicho contrato a partir del primero (1) de mayo de dos mil dieciséis (2016). Precisó que, una vez culminada la prorroga legal, el arrendatario debió entregar el inmueble el día dos (2) de mayo de dos mil diecinueve (2019), y que como el arrendatario no cumplió con la obligación de entregar el inmueble en la fecha prevista, procedió a demandar el cumplimiento del contrato requiriendo la entrega del inmueble libre de personas y cosas en el mismo estado en que lo recibió y al pago por concepto de daños y perjuicios por la ilegitima ocupación del inmueble desde el dos (2) de mayo de dos mil diecinueve (2019) hasta la fecha de entrega del mismo. Por último, exigió el pago de las costas y honorarios profesionales de abogado que se causen en el presente juicio. En la contestación de la demanda el apoderado de la parte demandada negó que estuviese obligada al pago de suma alguna por concepto de daños y perjuicios, los cuales, según dice, no fueron especificados ni señaladas sus causas. Adujo también que el vínculo jurídico arrendaticio nació bajo la vigencia del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios publicado en la Gaceta Oficial N° 36.845 de fecha siete (07) de diciembre de mil novecientos noventa y nueve (1999) y que no fue adecuado conforme lo establece la Disposición Transitoria Primera del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliarios para Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial Nº 40.418 de fecha veintitrés (23) de mayo de dos mil catorce (2014) a tenor de la cual todos los contratos vigentes a la fecha de su entrada en vigor debían ser adecuados a la normativa establecida en dicho decreto ley. Como consecuencia de lo expuesto, alegó que el contrato suscrito entre las partes no producía efecto jurídico alguno hasta tanto se adecuara al marco legal previsto en el referido decreto ley, indicando además a este respecto, en la audiencia, que el contrato en que se fundamenta la demanda quedó suspendido por el hecho del príncipe. Promovió cuestiones previas que fueron decididas por este Tribunal el día tres (3) de febrero de dos mil veinte (2020). Igualmente solicitó la intervención de terceros de acuerdo con lo previsto en el artículo 49 de la Constitución en concordancia con los artículos 370 ordinal 4 y 869 del Código de Procedimiento Civil. Tal intervención fue declarada inadmisible por este Tribunal el día primero (1) de diciembre dos mil veinte (2020). En la audiencia o debate oral solicitó al Tribunal que resuelva como punto previo un pedimento que formula ex novo: la inepta acumulación de pretensiones en que incurrió la actora ya que, según aduce, acumuló en el libelo la pretensión de desalojo y de daños y perjuicios, los cuales deben ser tramitados mediante el procedimiento oral, el primero, y mediante el procedimiento ordinario, el segundo. Por tal razón pidió al Tribunal que declare inadmisible la demanda. Así las cosas, establece el artículo 1.354 del Código Civil lo siguiente: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Por su parte, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación” En atención a las normas citadas, y conforme a los principios que regulan la carga de la prueba, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión y a la parte demandada probar los hechos modificativos, impeditivos o de extinción de la obligación demandada. En ese sentido, observa este Juzgado que para probar sus alegaciones la actora trajo al proceso las siguientes pruebas: 1.- Poder otorgado por la ciudadana JULIETA SALAS DE CARBONELL, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V- 1.728.499, actuando en su carácter de Administradora de la sociedad mercantil “INVERSIONES MERCEIN- OS, C.A., a los abogados GUILLERMO MALAVER CARABALLO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 45.143, autenticado ante la Notaria Publica Sexta del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha veinticuatro (24) de mayo de dos mil diecisiete (2017), inserto en el Nº 53, Tomo 99 folios 193 hasta 195 de los libros llevados por esa notaria, a los fines de demostrar su cualidad de representante legal de la sociedad mercantil demandante en el presente juicio, el cual sustituyó apud acta, pero reservándose su ejercicio, en los abogado ANTONIO JESUS BRANDO CERNICHIARO, MARIA ANDRES BRANDO MAYORCA, PAOLA INES BRANDO MAYORCA y LEONARDO ALCOSER, inscritos en el Inpreabogado bajo los No. 12.710, 119.059, 131.293 y 117.113, respectivamente El referido documento es un documento público conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil al cual este Tribunal le atribuye todo su valor probatorio, a tenor de lo previsto en los artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil. 2.- Original de contrato de arrendamiento privado suscrito en fecha primero (1) de mayo de dos mil siete (2007) entre las partes, cuyo objeto es el arrendamiento de un inmueble denominado Edificio Salas, ubicado en la calle Madrid, entre las calles Macachíes y Monte Rey, Urbanización las Mercedes, Municipio Baruta del estado Miranda, a los fines de demostrar la relación arrendaticia, específicamente, las cláusulas que regulan su duración. Este Tribunal observa que dicho documento no fue impugnado, ni tachado de falsedad, ni desconocido en forma alguna por la parte contra quien se hizo valer en la oportunidad respectiva, por lo cual este Tribunal le otorga a dicho documento todo su valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Por tanto, dicho documento es demostrativo de la relación arrendaticia que tienen las partes y en el mismo se establecieron, mediante las cláusulas contractuales, derechos y obligaciones para las partes. Así se decide. 3.-Original de notificación judicial practicada por el Juzgado Vigesimoséptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de medida de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, según solicitud No. AP31-S-2016-001037, en fecha diecinueve (19) de febrero de dos mil dieciséis (2016), a los fines de demostrar que notificó en tiempo oportuno su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento a partir del primero (1) de mayo de dos mil dieciséis (2016), fecha en la cual comenzó a transcurrir la prórroga legal que concluyó el treinta (30) de abril de dos mil diecinueve (2019). Este Tribunal observa que dicho documento no fue impugnado, ni tachado de falsedad, ni desconocido en forma alguna por la parte contra quien se hizo valer en la oportunidad respectiva, por lo cual este Tribunal le otorga a dicho documento todo su valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Por tanto, dicho documento es demostrativo de la voluntad por parte de la arrendadora de poner fin al contrato. Así se decide. 4.-Original de notificación judicial practicada por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medida de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, según solicitud No. AP31-S-2018-001057, en fecha veintiocho (28) de febrero de dos mil dieciocho (2018), a los fines de demostrar que ratificó la notificación anterior, y que su representada realizó todo lo posible para que el demandado cumpliera voluntariamente con su obligación y que notificó en tiempo oportuno su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento a partir del primero (1) de mayo de dos mil dieciséis (2016), fecha en la cual comenzó a transcurrir la prórroga legal que concluyo el treinta (30) de abril de dos mil diecinueve (2019). Este Tribunal observa que dicho documento no fue impugnado, ni tachado de falsedad, ni desconocido en forma alguna por la parte contra quien se hizo valer en la oportunidad respectiva, por lo cual este Tribunal le otorga a dicho documento todo su valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Por tanto, dicho documento es demostrativo de la voluntad por parte de la arrendadora de poner fin al contrato. Así se decide. Por su parte, el abogado Richard Rodríguez Blaise, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano MARIO SIGNORINO GIARDINA, promovió lo siguiente: 1.-Poder otorgado por el ciudadano MARIO SIGNORINO GIARDINA al abogado Richard Rodríguez Blaise, autenticado ante la Notaria Publica Cuarta del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha cinco (5) de noviembre de dos mil diecinueve (2017), inserta en el Nº 13, Tomo 227, folios 72 hasta 76 de los libros llevados por esa notaria, a los fines de demostrar su cualidad de representante legal del ciudadano MARIO SIGNORINO GIARDINA, en el presente juicio. El referido documento es un documento público, conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fue otorgado por un funcionario capaz de otorgarle fe pública y con las solemnidades establecidas para este tipo de instrumentos, y por cuanto el mismo no fue tachado de falso, este Tribunal le atribuye valor probatorio, a tenor de lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. 2.- Amparado por el principio de adquisición procesal y con base en lo estipulado por el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, promovió el mérito probatorio de los autos que emerge a favor de su representado, respecto a lo anterior este Tribunal decidió que los Jueces están en la obligación de analizar y pronunciarse sobre los alegatos de las partes y las razones en que se fundamenten, en base al principio de exhaustividad, razón por la cual en virtud del articulo 509 del Código de Procedimiento Civil 3.- Pruebas de informe a los fines de que se oficiara i) al Ministerio del Poder Popular para el Comercio Nacional, Dirección de Arrendamiento Comercial, a los fines de que informara si en los archivos consta alguna solicitud o procedimiento iniciado por la sociedad de comercio INVERSIONES MERCEIN-OS, C.A. ii) a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDEE) a los fines de que se informe si en sus archivos consta alguna solicitud o procedimiento iniciado por la sociedad de comercio INVERSIONES MERCEIN-OS, C.A., relacionado con la adecuación del contrato de arrendamiento suscrito mediante documento privado de fecha primero (1) de mayo de dos mil siete (2007). Ambas pruebas fueron declaradas inoficiosas al constatarse de las actas que había sido un hecho reconocido por la parte actora que no había iniciado ningún procedimiento ante dichos organismos a los fines de la adecuación del contrato. Para decidir este Tribunal observa: 1.- Respecto a la inepta acumulación Trabada la litis en la forma expuesta, pasa este Tribunal a considerar, en primer lugar, la solicitud formulada por la parte demandada en la audiencia o debate oral de declaratoria de inadmisibilidad de la demanda en virtud de que, en su concepto, existe inepta acumulación de pretensiones al haberse acumulado en el libelo la pretensión de desalojo y la de daños y perjuicios, las cuales deben tramitarse por procedimientos incompatibles. Ahora bien, en principio, dicha defensa debió ser objeto de la cuestión previa a la cual se refiere el numeral 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil. No obstante, en relación con la inepta acumulación de pretensiones y su carácter de orden público este Tribunal acoge lo decidido por la Sala Constitucional en sentencia N° 1618 del 18 de agosto de 2004 en la cual dejó sentado lo siguiente: “La Sala, en otras oportunidades (cfr. sentencia nº 779/2002 del 10 de abril) ha señalado que el juez, de conformidad con los artículos 11 y 14 del Código de Procedimiento Civil, es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión; dicha conducción judicial que no se circunscribe sólo al establecimiento de las condiciones formales del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin instancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales o en la existencia del derecho de acción en el demandante. En efecto, si el proceso es una relación jurídica, el mismo debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, y sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte su válida constitución o lo haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Se insiste que para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, con la advertencia de los vicios en que haya incurrido el demandante respecto de la satisfacción de los presupuestos procesales y la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil o de cualquier otro mecanismo de defensa de cuestiones procesales, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado y grado de la causa –v.g.: en la ejecución o en la alzada-, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso”. En virtud del carácter de orden público que reviste la defensa alegada por la parte demandada, pasa entonces este Tribunal a pronunciarse respecto a la misma y, al efecto, debe desestimarla por las razones siguientes: 1.- De conformidad con lo dispuesto en el artículo 1167 del Código Civil, en los contratos bilaterales (el arrendamiento es un contrato bilateral) si una de las partes no ejecuta sus obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. Es decir, lo procedente es la interposición conjunta de la pretensión de cumplimiento con los consiguientes daños y perjuicios, o la pretensión de resolución, también con los consiguientes daños y perjuicios. Lo que prohíbe la ley es la interposición conjunta de una pretensión de ejecución o cumplimiento, conjuntamente con una pretensión de resolución, pues resulta a todas luces ilógico que se persiga el cumplimiento de lo pactado y, a su vez, poner término al vínculo o nexo contractual. En este sentido la misma Sala Constitucional, en su sentencia N° 669 del 4 de abril de 2003 precisó: “…Es indudable que no se pueden acumular en una misma demanda pretensiones de cumplimiento y resolución, ya que son antinómicas, pero el acreedor demandante puede pedir la ejecución o resolución, más los daños y perjuicios…’. (Negrillas de esta Sala)” 2.- De acuerdo con lo expuesto no es posible, en un mismo libelo, incoar una demanda de resolución de contrato de arrendamiento en la cual se pretenda además exigir el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, lo cual sí es posible cuando este cobro se formula a título de indemnización. 3.- En este mismo orden de ideas, la misma Sala Constitucional, en su sentencia N° 1443 del 23 de octubre de 2014, categóricamente afirmó: “Del contenido de la decisión parcialmente transcrita supra, se advierte que es perfectamente admisible en derecho que el arrendador pueda demandar la resolución de un contrato de arrendamiento y al mismo tiempo exigir el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, estos últimos a título de indemnización por los daños y perjuicios que se le hubiesen podido ocasionar (artículo 1.167 del Código Civil); estas son dos pretensiones que se tramitan a través de un mismo procedimiento y que no se excluyen mutuamente”. 4.- En su sentencia N° 357 del 19 de noviembre de 2019 la Sala Constitucional dejó sentado lo siguiente: “Conforme al alcance del principio pro actione (a favor de la acción) la conclusión que se puede extraer del desarrollo jurisprudencial sobre el tema, es que las condiciones y requisitos de acceso a la justicia no deben imposibilitar o frustrar injustificadamente el ejercicio de la acción a través de la cual se deduce la pretensión, toda vez que el propio derecho a la tutela judicial efectiva garantiza la posibilidad de ejercicio eficiente de los medios de defensa, así como una interpretación de los mecanismos procesales relativos a la admisibilidad que favorezca el acceso a los ciudadanos a los órganos de justicia, toda vez que “(…) el propio derecho a la tutela judicial efectiva garantiza la posibilidad de ejercicio eficiente de los medios de defensa, así como una interpretación de los mecanismos procesales relativos a la admisibilidad que favorezca el acceso a los ciudadanos a los órganos de justicia” (s.S.C. nº 1.064/00, 708/01, 2150/06, 2089/07, 133/14 y 805/14). Así pues, los presupuestos legales de acceso al proceso o a los recursos deben interpretarse de forma que resulten favorables a la efectividad del derecho fundamental a la tutela judicial, lo cual se traduce en la búsqueda de la finalidad del presupuesto legal de acceso por encima del estricto acatamiento de la mera formalidad procesal, lo que comporta no sólo un análisis abstracto de la norma procesal, sino fundamentalmente de su aplicación concreta, vale decir en relación a las acciones o recursos interpuestos y de las pretensiones que estos contienen; tal como se verifica por ejemplo, en el caso de la aplicación de la institución de la inepta acumulación de pretensiones (artículo 78 del Código de Procedimiento Civil) en las demandas de resolución de contrato de arrendamientos en los que se pretende además exigir el pago de los cánones de arrendamientos vencidos, lo cual es posible a título de indemnización (cfr. Sentencia de esta Sala N° 1444/14). Por ello, esta Sala considera que en el caso bajo estudio ante la clara pretensión de la parte accionante de demandar el desalojo “del local comercial A-6 (…) para que se lo entregue a [su] representado libre de bienes y personas, así como en perfecto estado de mantenimiento y de conservación (…)”, la falta de señalamiento expreso en su libelo del título mediante el cual exigía “condene al DEMANDADO a pagarle a [su] representado las sumas de: a) CINCUENTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs.52.800,00) por concepto de cánones de arrendamiento vencidos desde ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE 2014; ni las de ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE de 2015 Y ENERO de 2016 (ambos inclusive)(…)”, no podía llevar al juez a concluir que ese título precisamente era aquel que impedía el conocimiento del fondo de la demanda, considerándolo como una demanda de cumplimento de contrato y en consecuencia inadmisible por inepta acumulación–, interpretación que por lo demás, excedería la debida proporcionalidad que debe observarse entre el requisito exigido y la consecuencia jurídica aplicable en el ordenamiento jurídico adjetivo en el caso concreto. De ello resulta pues, que la sentencia objeto de revisión profirió una decisión ajustada a derecho, en la medida que permitió el enjuiciamiento del fondo del asunto que le fue planteado. Así se declara. Conforme a lo expuesto, considerando el alcance del principio pro actione, a través del cual las condiciones y requisitos de acceso a la justicia no deben imposibilitar o frustrar injustificadamente el ejercicio de la cual a través de la cual se deduce la pretensión, pues “(…) el propio derecho a la tutela judicial efectiva garantiza la posibilidad de ejercicio eficiente de los medios de defensa, así como una interpretación de los mecanismos procesales relativos a la admisibilidad que favorezca el acceso a los ciudadanos a los órganos de justicia” (Vid. Sentencia de esta Sala Nº 1.064 del 19 de septiembre de 2000, caso: “C.A. Cervecería Regional”); entiende esta Sala, que el Juzgado Superior del Circuito Judicial Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en el fallo objeto de revisión, no desconoció alguna doctrina vinculante de esta Sala, ni incurrió en violaciones al derecho a la defensa, tutela judicial efectiva y el debido proceso, por lo que esta Sala declara no ha lugar la solicitud de revisión constitucional. Así se decide”. Pues bien, si la Sala Constitucional, ante una demanda de desalojo a la cual se le adminiculó una pretensión de cobro de cánones de arrendamiento, interpretó que tal cobro lo era a título indemnizatorio, considerándola procedente, con más razón lo es en el caso del cual conoce este tribunal, en el cual la parte actora ha solicitado el cumplimiento del contrato, es decir, exige a la parte demandada que cumpla con entregar el inmueble arrendado al vencimiento de la prórroga y el pago de “… los daños y perjuicios causados por la ilegítima ocupación del inmueble arrendado desde el 02 de mayo de 2019, hasta la fecha en que definitivamente haga entrega del mencionado inmueble…” En consecuencia, al no haber demandado la parte actora en la presente litis el cobro de cánones de arrendamiento, sino que, por el contrario, demandó el cumplimiento del contrato con los daños y perjuicios, resulta forzoso, y más evidente aún para esta sentenciadora declarar que al acumular ambas pretensiones en el libelo, no existe inepta acumulación de pretensiones y, por tanto, se declara sin lugar la solicitud de inepta acumulación formulada por la parte demandada. Así se declara. Sentado lo anterior pasa este Tribunal a decidir si es procedente el pago de los daños y perjuicios solicitados por la parte actora y al efecto observa que tales daños y perjuicios no fueron ni especificados, cuantificados ni probados, razón obvia para que tal pretensión sea declara sin lugar. Así igualmente se declara. 2.- Respecto a la no adecuación del contrato Respecto a la no adecuación del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes a lo establecido en el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, alegada por la demandada con fundamento en la Disposición Transitoria Primera del referido Decreto Ley, lo cual daría lugar a su invalidez e ineficacia, este Tribunal observa: Efectivamente, la Disposición Transitoria Primera del citado Decreto establece que todos los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigor del Decreto deberán ser adecuados en un lapso no mayor de seis meses a lo previsto en el mismo. Pero tal disposición no contiene sanción alguna, por lo que nos encontramos en presencia de lo que la doctrina denomina norma imperfecta -leges imperfectae- considerada como aquella que no se encuentra provista de una sanción. Ciertamente, no existe sanción alguna al incumplimiento de dicha Disposición, por lo que no le es dado al juez, en su labor interpretativa, crear sanciones por vía jurisprudencial, sanciones que, de acuerdo a principios fundamentales del Derecho, pertenecen al campo de la reserva legal, por lo que deben encontrarse expresamente previstas en la ley. En consecuencia, el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes no deja de tener plena validez y eficacia por la circunstancia de no haberse adaptado a las normas consagradas en el nuevo Decreto Ley regulador del arrendamiento inmobiliario para uso comercial. Además, lo pretendido por la parte actora al ejercer su pretensión, y poner así en movimiento el mecanismo jurisdiccional, es el cumplimiento del contrato de arrendamiento por parte del arrendatario, lo que implica para este el desalojo del inmueble con el consiguiente pago de los daños y perjuicios causados y, todo ello, con fundamento en lo establecido en el artículo 40, literal g de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, de donde que se desprende que lo que aspira la parte actora no es contrario al orden público ni a las buenas costumbres encontrándose más bien bajo el amparo de la Ley, la cual no prohíbe que pueda accionarse en los casos en los cuales se hubiese omitido adecuar los contratos a su regulación. Por lo demás, a nuestra Casación Civil le ha correspondido pronunciarse respecto al asunto planteado en esta oportunidad por la parte demandada y ha señalado, en primer lugar, por lo que respecta a una solicitud de declaratoria de inadmisibilidad de la demanda en virtud de que el contrato de arrendamiento en que se fundamenta no se adecuó a la ley, lo siguiente: “En este orden de ideas, se precisa que los casos en los cuales el juez puede inadmitir la demanda son los establecidos taxativamente en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en el cual se señala lo siguiente: “Artículo 341.- Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos”. (Negrillas de la Sala). En atención a ello, es pertinente citar la sentencia de esta Sala N° 342, de fecha 23 de mayo de 2012, expediente N° 2011-000698, en el caso de la ciudadana Nilza Carrero y otra contra César Emilio Carrero Murillo, en la cual se ratificó el criterio que establece los presupuestos bajo los cuales puede declarase la inadmisibilidad de la demanda, vale decir, los taxativamente previstos en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, señalándose al respecto, lo siguiente: “…En relación con la interpretación del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, esta la Sala ha sostenido, entre otras, en sentencia Nº RC-333, de fecha 11 de octubre de 2000, Exp. Nº 1999-191; reiterada mediante fallo N° RC-564, del 1° de agosto de 2006, Exp. Nº 2006-227, caso: Beltrán Alberto Angarita Garvett y otra, contra El Caney C.A. y otra, lo siguiente: ‘La Sala, para resolver observa: El artículo 341 del Código de Procedimiento Civil prevé: (…Omissis…) Dentro de la normativa transcrita, priva, sin duda alguna, la regla general, de que los Tribunales cuya jurisdicción, en grado de su competencia material y cuantía, sea utilizada por los ciudadanos a objeto de hacer valer judicialmente sus derechos, deben admitir la demanda, siempre que no sea contraria a las buenas costumbres o a la ley, ello puede interpretarse de la disposición legislativa cuando expresa “…el Tribunal la admitirá…”; bajo estas premisas legales no le está dado al juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limine de la demanda, quedando legalmente autorizado para ello, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. Fuera de estos supuestos, en principio, el juez no puede negarse a admitir la demanda. Cuando la inadmisibilidad no sea evidente, considera el procesalista Ricardo Henríquez La Roche, en su Libro Código de Procedimiento Civil, Tomo III, Pág. 34, la prudencia aconseja al juez permitir que sea el demandado quien suscite la cuestión previa correspondiente. (…Omissis…) Ante la diatriba surgida, entre la regla general de admisión de la demanda y los presupuestos legales del caso en particular, centrados en la determinación legislativa subrayada anteriormente por la Sala, se hace necesario entrar a determinar someramente, la materia acerca de la admisibilidad o no de una demanda y la procedencia o no de ésta. En este sentido, la doctrina autoral patria ha considerado: ‘Con respecto a esta facultad que el nuevo Código atribuye a los jueces, estimo conveniente observar, entre otros comentarios, que dicha facultad no es otra cosa que una aplicación, en materia de introducción de la causa, del principio del impulso procesal de oficio al que se refiere el artículo 11 del Código que comento, que inviste al juez del papel de director del proceso. Además, estimo que la apreciación que ahora deben hacer los jueces para determinar si una demanda es o no admisible, para ellos (sic) implica la carga de examinar los presupuestos fundamentales que debe llenar toda demanda como inicio del proceso. En efecto, a mi entender, los jueces pueden, in limine litis, negarse a admitir las demandas que se funden en la derogación de normas declaradas de orden público o porque la Ley prohibida la acción como el caso de las deudas de juego (artículo 1801 (sic) del Código Civil), porque su violación, la Ley la declara nula y sin ningún valor por atentar contra el orden público. (…Omissis…) En cuanto al otro motivo de inadmisibilidad, o sea, cuando la demanda sea contraria a alguna disposición expresa de la Ley, los jueces tienen que tener mucho cuidado al manejar esta facultad, porque lógicamente, no podrían en el acto de admisión, resolver cuestiones de fondo. (Duque Corredor, Román J., Apuntaciones Sobre El Procedimiento Civil Ordinario, Editorial Jurídica Alva, S.R.L. Caracas, 1990, pág. 94 y 95). En cuanto a los presupuestos procesales de la demanda, el procesalista Hernando Devis Echandia, en su obra ‘Compendio de Derecho Procesal’, Tomo I, Teoría General del Proceso, año 1995, (…). (…Omissis…) Específicamente en su página 430, comenta lo siguiente: ‘para la admisión de la demanda no le corresponde entrar a estudiar la procedencia o exactitud de tales hechos y peticiones, ya que su examen de fondo debe reservarse para la sentencia, y aun cuando por la lectura del libelo se convenza el juez de la falta de derecho del demandante, no puede rechazar la demanda, porque son cuestiones para decidir en la sentencia’. (…Omissis…) Siendo como ha quedado dicho, ambos juzgadores al analizar la demanda a los fines de su admisión, sólo debieron examinar si la misma era contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna mención expresa de la ley, pues de no ser así, estaban obligados a admitirla y dejar que fueran las partes dentro del iter procesal, quienes debatieran sobre los alegatos y defensas a que hubiera lugar. Por las razones expuestas la Sala declara que en el sub iudice ambos juzgadores, infringieron el debido proceso al declarar inadmisible la demanda de tercería interpuesta, negándole eficacia erga omnes a los documentos con los cuales se sustentó la misma, pues con ello, establecieron condiciones de inadmisibilidad que la ley no contempla, con lo cual resultaron infringidos los artículos 15, 341 y 370 ordinal 1° del Código de Procedimiento Civil, por lo cual, mediante el presente fallo se corrige el defecto detectado con el objeto de restituir tanto el orden público, como el debido proceso violentados…” (Destacados y subrayado del texto). Se desprende de lo anteriormente expuesto, que con relación a la admisión de la demanda, no le está dado al juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negársela, quedando legalmente autorizado para ello, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley. Fuera de estos supuestos, en principio, el juez no puede negarse a admitir la demanda. En este mismo orden de ideas, se considera pertinente citar, el criterio sobre el principio pro actione por estar vinculado al tema de la admisibilidad de la demanda, que en abundante jurisprudencia ha establecido la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia, entre otras, en la sentencia Nº 1.064 del 19 de septiembre de 2000, caso: C.A. Cervecería Regional, en la cual se expresó lo siguiente: “...Igualmente, debe destacarse que el alcance del principio pro actione, debe entenderse como que las condiciones y requisitos de acceso a la justicia no deben imposibilitar o frustrar injustificadamente el ejercicio de la acción a través de la cual se deduce la pretensión, toda vez que ‘(…) el propio derecho a la tutela judicial efectiva garantiza la posibilidad de ejercicio eficiente de los medios de defensa, así como una interpretación de los mecanismos procesales relativos a la admisibilidad que favorezca el acceso a los ciudadanos a los órganos de justicia’. (...Omissis...) Esta Sala debe destacar que, el derecho a la defensa y al debido proceso, en lo particular, en lo referente a la tutela judicial efectiva y al principio pro actione, son elementos de rango constitucional que prevalecen y desplazan otros fundamentos de rango legal, como son, en este caso, el invocado por la Sala Político Administrativa con respecto a la seguridad jurídica a través de la estabilidad de los actos administrativos. No puede imponerse un principio relacionado con la efectividad de los proveimientos dictados por la Administración, si con ello se impide por vía de interpretación, el acceso de los particulares para ejercer los medios de defensa ante los tribunales de la República; valores de expresa delimitación y protección constitucionales que no pueden disminuirse, se insiste, por interpretación de preceptos legales…”. Asimismo en sentencia de vieja data (N°. 1764 de fecha 25/9/2001) la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia, determinó que: ‘Las causales de inadmisibilidad no constituyen pues, instrumentos al servicio del arbitrio del juez, de los que se pueda valer irreflexivamente para impedir el acceso a los órganos de administración de justicia; éstas no se erigen con la finalidad de comprometer el derecho de accionar que poseen los ciudadanos, de allí que su tratamiento exija tener presente, en la oportunidad de ser interpretadas, al principio pro actione “...conforme al cual los presupuestos procesales deben aplicarse de modo tal que no resulte obstaculizado irrazonablemente el acceso al proceso’ (Sala Constitucional No.1488/13-08-01). De lo expuesto se colige que el Juez Constitucional, cuando examina el libelo de demanda y analiza el caso, debe ser en extremo cuidadoso, limitándose a analizar la procedencia de las causales que, de manera taxativa, contiene la ley respectiva, esto es, si en el caso concreto, sometido a su conocimiento, puede ser subsumido en alguna de ellas, sin que, al realizar tal operación, quede algún margen de duda, pues en tales casos debe abstenerse de declarar la inadmisibilidad en atención al principio de interpretación más favorable a la admisión de la acción, garantizando con acertada preferencia el derecho fundamental de acceso a la jurisdicción; a que se inicie el proceso en el cual hará valer su pretensión; a acudir a los órganos de administración de justicia, elementos que conforman, entre otros, el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva. La invención o creación de causales de inadmisibilidad distintas a las señaladas por la ley, o su interpretación de forma extensiva, producto de la creación del juez frente al conocimiento de un específico caso, debe ser considerado excepcional y aceptable sólo bajo ciertas y seguras interpretaciones, por ser limitativa del derecho de acción. Con razón ha manifestado la Sala de Casación Social de este Supremo Tribunal que ‘…la amplitud con que la Constitución concibe el derecho a la tutela judicial efectiva hace que las causas de inadmisión de la demanda sean de derecho estricto y de interpretación restringida’. (Sentencia No. 184 del 26 de julio de 2001) …” (Negrillas del texto y de la Sala). Del criterio citado, se desprende claramente que los extremos previstos en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil no fueron establecidos con la finalidad de comprometer el derecho a accionar que poseen los justiciables, de allí que los señalamientos de inadmisibilidad distintos a los señalados por la ley, o de aquellos excepcionales y aceptables sólo bajo ciertas y seguras interpretaciones, no pueden ser consentidos por ser limitativos del derecho de acción”. (sentencia de la Sala de Casación Civil N° 249 del 1 de julio de 2019). Este Tribunal hace suyos los criterios expuestos por nuestra Casación Civil en el fallo parcialmente transcrito y concluye, por tanto, en que no le está dado al juez crear causales de inadmisibilidad distintas a lo que se desprende del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. En segundo lugar, verificó la Casación Civil que el tantas veces mencionado cuerpo legal, Decreto-Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no prohíbe de forma expresa las demandas de desalojo de locales comerciales fundadas en un instrumento contractual que no hubiese sido adecuado a sus regulaciones. Asimismo, dispuso que la demanda es admisible conforme al artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, acatando la jurisprudencia de este Supremo Tribunal en cuanto al derecho de accionar de todos los justiciable y el principio pro actione. Por las razones expuestas, y en acatamiento a lo decidido por nuestra Casación Civil en cuanto al derecho de accionar de todos los justiciables y el principio pro actione, se declara sin lugar el pedimento formulado por la demandada en el sentido de considerar inválido e ineficaz el contrato de arrendamiento que vinculó a las partes. Así se declara. Por último, debe este Tribunal resolver el pedimento formulado por la parte demandada en la audiencia o debate oral respecto a que el contrato de arrendamiento en que se fundamenta la demanda, en virtud de su no adecuación al Decreto-Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, deba quedar suspendido por el hecho del príncipe o mandato de la propia ley. Al respecto debe precisar este Juzgado que la figura del hecho del príncipe tiene su aplicación en el campo del Derecho Administrativo en el cual se considera, en general, que “hecho del príncipe” lo constituyen todas las medidas dictadas por los poderes públicos y las cuales tienen por objeto hacer más onerosa y difícil la ejecución del contrato administrativo, es decir, el contrato celebrado por la Administración Pública y cuyo fin es la prestación de un servicio público. Tales medidas introducen en la ejecución de dicho contrato la llamada “alea administrativa” y en esos supuestos el contratante tiene derecho a una indemnización integral: La Administración se encuentra obligada a restablecer el equilibrio económico del contrato mediante el pago de una compensación adecuada. También se ha considerado “hecho del príncipe ”cuando otra persona pública, distinta del ente contratante, es la que adopta las medidas que agravan las condiciones de ejecución del contrato, por ejemplo, una ley o un decreto que reglamente los precios o que prohíba determinadas importaciones necesarias para el contratante. Es aquí, para la mayor parte de la doctrina cuando nos encontramos concretamente frente a la teoría del hecho del príncipe. En este supuesto el hecho del príncipe es exterior a las partes contratante y, en principio, no da lugar al restablecimiento del equilibrio financiero del contrato. Sin embargo, es susceptible de imponer una obligación pecuniaria a la Administración contratante si el mismo provoca un cambio excesivo dentro de la economía del contrato. En síntesis, son solamente las medidas adoptadas por la autoridad contratante las que pueden dar lugar a una indemnización integral. Ahora bien, la teoría del hecho del príncipe no tiene aplicación respecto de los contratos privados como el de arrendamiento que constituye una de las pruebas en que se fundamenta la pretensión de la parte actora. Por lo expuesto, entendemos que se ha utilizado la expresión “hecho del príncipe” en sentido figurado pero que tal calificación no tiene ninguna consecuencia jurídica en virtud de que dicho contrato no puede calificarse de administrativo por la ausencia evidente de la Administración como ente contratante. En consecuencia, es improcedente la solicitud de que sea suspendido el contrato de arrendamiento por hecho del príncipe, consecuencia no prevista ni siquiera para los contratos denominados administrativos. .Así se declara. Decididas en la forma expuesta las alegaciones de las partes este Tribunal observa que se encuentra debidamente probado en autos, y se considera como un hecho admitido, la suscripción de un contrato de arrendamiento entre la Sociedad Mercantil INVERCIONES M,ERCEIN –OS, C.A y el ciudadano Mario Signorino en fecha primero (1) de mayo de dos mil siete (2007) cuyo objeto es el arrendamiento de un inmueble denominado Edificio Salas, Ubicado en la calle Madrid, entre las calles Mucuchies y Monte Rey, Urbanización las Mercedes Municipio Baruta del estado Miranda. Igualmente se encuentra debidamente probado y no constituye un hecho controvertido la notificación que realizó el arrendador de su deseo de no prorrogar el contrato, lo cual lo realizo a través de una notificación realizada por el Juzgado Vigésimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medida de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, según solicitud No. AP31-S-2016-001037, de fecha diecinueve (19) de febrero de dos mil dieciséis (2016), en la cual notificó en tiempo oportuno su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento a partir del primero (1) de mayo de dos mil dieciséis (2016). Por lo que respecta a la prórroga legal, le correspondían a la arrendataria tres (3) años por este concepto, visto que la relación arrendaticia data del año 2007 y por cuanto la misma duró más de diez (10) años ya que indicó que la misma había comenzado en el año dos mil siete (2007), le correspondía de prorroga legal un lapso de tres (3) años, de conformidad con el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario par el Uso Comercial, el cual prevé: “Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas: Duración De La Relación Arrendaticia Prorroga Máxima Hasta un (1) año 6 meses Más de un (1) y menos de cinco (5) años. 1 año Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años. 2 años Más de diez (10) años 3 años Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación”. Tales hechos y circunstancias en ningún modo fueron desvirtuados por la parte demandada. Ante ello, es menester señalar que para que proceda la acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal, y como consecuencia de ello el desalojo, con motivo de la causal prevista en el artículo 40 literal “g” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es necesario verificar el tiempo de duración de la relación arrendaticia, tal como fue evidenciado de las pruebas traídas a los autos, y siendo que la relación arrendaticia data de más de diez (10) años, es forzoso concluir que a la parte demandada le corresponde como prorroga legal el lapso de tres (3) años, por haber permanecido por más de diez (10) años en el inmueble objeto del presente juicio. Así se decide. Así las cosas, observa esta sentenciadora que al haber finalizado el contrato de arrendamiento el día primero (01) de mayo de dos mil dieciséis (2016) y al corresponderle, tres (3) años de prórroga legal a la parte demandada lo cual es obligatorio para el arrendador y potestativo para el arrendatario y la cual venció el día primero (01) de mayo de dos mil diecinueve (2019), es por lo que el desalojo debe prosperar en derecho. Y Así se declara. -IV- DISPOSITIVA Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario Ejecutor y Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO DE SU PRORROGA LEGAL, incoada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES MERCEIN-OS, C.A., contra el ciudadano MARIO SIGNORINO GIARDINA.- SEGUNDO: Se ordena el DESALOJO del inmueble denominado “Edificio Salas”, ubicado en la Calle Madrid, entre las calles Mucuchies y Monte Rey, Urbanización las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda. En consecuencia entréguese completamente desocupado libre de bienes y personas, en las mismas buenas condiciones en la cuales lo recibió. TERCERO: Se niegan los daños y perjuicios demandados. CUARTO: Por la naturaleza del presente fallo no hay condenatoria en costas. Regístrese, publíquese, incluso en la página web oficial del Tribunal Supremo de justicia notificacionesysentencias.civil@gmail.com., el presente fallo, dando así cabal cumplimiento a la resolución Nº 05-2020, de fecha 05 de octubre de dos mil veinte (2020) emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.- Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Undécimo de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dos (2) días del mes de marzo de dos mil veintiuno (2021). AÑOS: 210º de la Independencia y 160° de la Federación.- LA JUEZ, CAROLINA SISO ROJAS LA SECRETARIA MARIA CAROLINA PIÑANGO En esta misma fecha, se publicó y registró la anterior decisión LA SECRETARIA MARIA CAROLINA PIÑANGO