REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, 28 de mayo de 2021
211º y 162º
ASUNTO: AP71-R-2020-000097
ASUNTO INTERNO: 2020-9881
MATERIA: CIVIL
SENTENCIA DEFINITIVA

PARTE ACTORA: ANDRÉS EDUARDO MALDONADO GARCÉS y NEIDA ALFONSINA APARICIO BUSTOS, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-13.886.768 y V-14.952.414, respectivamente.
APODERADA JUDICIAL DE LA ACTORA: ALICIA DEL CARMEN MANZANILLA, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 110.590.
PARTE DEMANDADA: JULIO CÉSAR CARRILLO QUERO y MARIANA BRETT FERNÁNDEZ DE ABREU, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros.V-14.964.052 y V-15.914.584, respectivamente.
DEFENSOR JUDICIAL DE LOS DEMANDADOS: RAFAEL SARMIENTO, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 34.308.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA
DECISIÓN RECURRIDA: Sentencia definitiva dictada en fecha 27 de enero de 2020, por el Juzgado Décimo Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
-I-
SINTESIS PRELIMINAR DE LA CONTROVERSIA
Se da inició a la presente demanda mediante libelo consignado en fecha 4 de diciembre de 2017, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por el abogado TOMÁS ANTONIO PÉREZ, en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos ANDRÉS EDUARDO MALDONADO GARCÉS y NEIDA ALFONSINA APARICIO BUSTOS, en contra de los ciudadanos JULIO CÉSAR CARRILLO QUERO y MARIANA BRETT FERNÁNDEZ DE ABREU, cuyo conocimiento correspondió al Juzgado Décimo Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo de la referida Circunscripción Judicial.
Por auto de fecha 14 de diciembre de 2017, se admitió la demanda por los trámites del procedimiento ordinario, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para que diera contestación a la demanda.
Mediante diligencia de fecha 15 de diciembre de 2017, el ciudadano ANDRÉS EDUARDO MALDONADO GARCÉS, debidamente asistido por el abogado TOMÁS ANTONIO PÉREZ, solicitó al tribunal se requiriera el movimiento migratorio de los demandados, igualmente, informó que los demandados confirieron poder amplio de administración y disposición a las ciudadanas GREY KARINA DIAZ QUERO y VANESSA PIEDAD PITA DE ABREU, a los efectos de la citación.
En fecha 19 de diciembre de 2017, comparecieron los ciudadanos ANDRÉS EDUARDO MALDONADO GARCÉS y NEIDA ALFONSINA APARICIO BUSTOS, parte demandante, y revocaron el poder otorgado al abogado TOMÁS ANTONIO PÉREZ. Igualmente, en esa misma oportunidad otorgaron poder apud acta al abogado GUISEPPE ANTONIO TOBIA FRINO.
En esa misma fecha, el a quo en el cuaderno de medidas, decretó medida cautelar de prohibición de enajenar y grabar sobre el bien inmueble objeto de la pretensión.
En fecha 22 de enero de 2018, fue consignado por los actores debidamente asistidos por la abogada ALICIA DEL CARMEN MANZANILLA, escrito de reforma de la demanda.
Por auto del 24 de enero de 2018, se abocó la juez suplente al conocimiento de la causa ordenándose la notificación de la parte actora, de conformidad con lo previsto en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 90 eiusdem.
En fecha 26 de enero de 2018, los ciudadanos ANDRÉS EDUARDO MALDONADO GARCÉS y NEIDA ALFONSINA APARICIO BUSTOS, parte demandante debidamente asistidos por la abogada ALICIA DEL CARMEN MANZANILLA, ratificaron la revocatoria del poder concedido al abogado GUISEPPE ANTONIO TOBIA FRINO y en esa misma oportunidad confirieron poder en la persona de la abogada antes referida.
Por auto del 19 de febrero de 2018, el tribunal de la causa libró oficio dirigido al Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME), a fin de que se sirviera remitir el movimiento migratorio de los ciudadanos JULIO CÉSAR CARRILLO QUERO y MARIANA BRETT FERNÁNDEZ DE ABREU. Igualmente, admitió la reforma presentada y ordenó el emplazamiento de los demandados.
En fecha 13 de marzo de 2018, el a quo dictó sentencia interlocutoria en la cual se declaró incompetente para conocer del juicio en razón a la materia y declinó la misma al Juzgado de Protección del Niño, Niña y Adolescente de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Mediante diligencia del 20 de marzo de 2018, la apoderada judicial de los accionantes apeló la decisión dictada, siendo oída la misma en ambos efectos por auto del 3 de abril de 2018 y ordenándose la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiendo su conocimiento al Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la misma Circunscripción Judicial.
En fecha 8 de mayo de 2018, el referido tribunal superior previa indicación de que el recurso a revisar se trata de una regulación de competencia y no de una apelación, acordó la remisión del expediente al tribunal de la causa a fin de que fueran remitidas las copias certificadas del expediente para la correcta tramitación de la incidencia.
Por auto de fecha 18 de mayo de 2018, el a quo en atención a lo ordenado por el Juzgado Superior Décimo dejó sin efecto la admisión de la apelación y acordó la continuación de la causa.
En fecha 21 de mayo de 2018, se dejó constancia que fue recibido oficio Nº 001772, proveniente del Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME), contentivo del movimiento migratorio de los demandados.
Mediante auto del 24 de mayo de 2018, el tribunal de la causa ordenó librar las compulsas de citación de los ciudadanos JULIO CÉSAR CARRILLO QUERO y MARIANA BRETT FERNÁNDEZ DE ABREU, en la persona de sus apoderadas, ciudadana GREY KARINA DÍAZ QUERO en el caso del primero de los nombrados y de la ciudadana VANESSA PIEDAD PITA DE ABREU, en el caso de la última.
En fecha 28 de mayo de 2018, el a quo previa consignación de los fotostatos, acordó la remisión de las copias certificadas contentivas de la incidencia de regulación de competencia al Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la misma Circunscripción Judicial.
Por auto del 4 de junio de 2018, el juez que suscribió la decisión objeto de revisión se abocó al conocimiento de la causa.
En fecha 6 de junio de 2018, el ciudadano RAÚL MÁRQUEZ, en su condición de alguacil adscrito a los tribunales de primera instancia, dejó constancia que hizo entrega de la compulsa de citación a la ciudadana GREY KARINA DÍAZ QUERO, en su condición de apoderada del ciudadano JULIO CÉSAR CARRILLO QUERO y que la misma firmó el recibo de citación.
Igualmente, en fecha 26 de junio de 2018, el referido alguacil dejó constancia que a los efectos de citar a la ciudadana MARIANA BRETT FERNÁNDEZ DE ABREU, en la persona de su apoderada, ciudadana VANESSA PIEDAD PITA DE ABREU, fue atendido por una persona que le manifestó que la misma se encontraba en una cita médica y posteriormente, le dijeron que la misma no se encontraba, por lo que procedió a consignar la compulsa librada.
Mediante auto del 13 de julio de 2018, el a quo ordenó la reposición de la causa señalando que existe una manifiesta falta de cualidad al pretender que la citación de los demandados se practique en la persona de las ciudadanas GREY KARINA DÍAZ QUERO y VANESSA PIEDAD PITA DE ABREU, quienes al no ser abogados y no ser parte, no pueden sostener ninguna cualidad en juicio. Por lo que se ordenó la citación de los demandados de conformidad con lo previsto en el artículo 224 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 16 de junio de 2018, el tribunal de la causa dejó constancia del recibo de las resultas del cuaderno de regulación de competencia proveniente del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la misma Circunscripción Judicial, el cual declaró competente al a quo y en consecuencia, se revocó la decisión del 13 de marzo de 2018.
En fecha 21 de septiembre de 2018, la apoderada judicial de la parte actora, consignó los ejemplares de las publicaciones del cartel de citación.
En fecha 14 de noviembre de 2018, la apoderada de los demandantes solicitó se designara defensor ad litem a los demandados. Siendo acordado dicho pedimento por auto del 19 de noviembre de 2018, designándose al abogado RAFAEL SARMIENTO SOSA, quien previa notificación, aceptó y prestó el juramento de ley.
En fecha 13 de diciembre de 2018, previa consignación de las copias necesarias, el defensor judicial de los demandados se dio por citado en el presente juicio y el 18 del mismo mes y año, consignó escrito de contestación de la demanda.
Mediante escrito del 17 de enero de 2019, la apoderada de la parte actora ratificó e insistió en el valor probatorio de los documentos consignados junto a la demanda y su reforma.
En fecha 15 de marzo de 2019, la apoderada judicial de los demandantes consignó escrito de promoción de pruebas.
Por auto del 9 de abril de 2019, el tribunal de la causa se pronunció en relación a la admisión de las probanzas promovidas por los actores.
En fecha 27 de septiembre de 2019, la apoderada judicial de los accionantes consignó escrito de informes.
Mediante auto del 9 de diciembre de 2019, el tribunal de la causa difirió la oportunidad para dictar sentencia por un lapso de treinta (30) días continuos, de conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 27 de enero de 2020, el a quo dictó sentencia definitiva en cuyo dispositivo estableció lo siguiente:
“(…) IV DISPOSITIVA Atendiendo a los razonamientos antes señalados, este Tribunal Décimo Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo con sede en la ciudad de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda intentada por los ciudadanos Andrés Eduardo Maldonado Garcés y Neida Alfonsina Aparicio Bustos, venezolanos, mayores de edad y, titulares de las cédulas de identidad números V.-13.886.768 y V.-14.952.414, respectivamente contra los ciudadanos Julio César Carrillo Quero y Mariana Brett Fernández de Abreu, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad números V.-14.964.052 y V.-15.914.584, respectivamente, por Cumplimiento de Contrato de Promesa bilateral de Compra-Venta Inmobiliaria.
SEGUNDO: se ordena a la parte demandada devolver a la parte actora la cantidad recibida en arras de garantía de Veintidós Millones Quinientos Mil Bolívares Fuertes (BsF22.500.000,00) mas Dos Millones Doscientos Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (BsF2.250.000,00) por concepto Indemnización de Daños y Perjuicios causados, ambas cantidades debidamente indexadas y corregidas en Bolívares Soberanos hasta el momento que el presente fallo quede definitivamente firme.
TERCERO: Como consecuencia del particular anterior, se ordena oficial al banco central de Venezuela a los fines de la práctica de la experticia complementaria del fallo que tendrá lugar a tal efecto, para el cálculo correspondiente una vez quede definitivamente firme el presente fallo y hasta esa fecha, y así se decide. No hay condenatoria en costas por la naturaleza del presente fallo.”
En fecha 28 de enero de 2020, la apoderada judicial de la parte actora apeló la decisión dictada por el a quo. Siendo oída la misma en ambos efectos, por auto del 5 de febrero de 2020 y ordenándose la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Ahora bien, a los fines una mejor comprensión de la controversia que ocupa a este despacho superior, resulta necesario traer a colación los hechos y argumentaciones de los sujetos procesales que integran la presente litis y que dieron lugar al fallo recurrido antes mencionado. En ese sentido, se observa:
DE LA PRETENSIÓN Y SU REFORMA
Conforme se desprende del escrito contentivo de la demanda y su reforma, los ciudadanos ANDRÉS EDUARDO MALDONADO GARCÉS y NEIDA ALFONSINA APARICIO BUSTOS, debidamente asistidos por la abogada ALICIA DEL CARMEN MANZANILLA, alegaron que:
En fecha 22 de mayo de 2017, la ciudadana GREY KARINA DÍAZ QUERO, titular de la cédula de identidad Nº V-13.860.314, actuando en carácter de apoderada del ciudadano JULIO CÉSAR CARRILLO QUERO, conforme poder general de administración y disposición debidamente otorgado y autenticado en fecha 20 de marzo de 2017, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el Nº 35, tomo 54 de los libros de autenticaciones llevados por dicha oficina notarial y la ciudadana MARIANA BRETT FERNÁNDEZ DE ABREU, suscribieron un contrato de opción de compra venta inmobiliaria mediante el cual ofertaron a los ciudadanos ANDRÉS EDUARDO MALDONADO GARCÉS y NEIDA ALFONSINA APARICIO BUSTOS, la venta de un inmueble de su exclusiva propiedad constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Nº 4.H, tipo B2, ubicado en la planta piso 4 de la torre A “Uruyen Sur” del edificio “Uruyen”, el cual corresponde a la primera etapa del conjunto residencial “Auyantepui”, desarrollado en la denominada Parcela D-Sur del parcelamiento Lote D, parcela Lote D de la Urbanización El Encantado- Auyantepui, ubicado dentro del Desarrollo Urbanístico Hacienda El Encantado, en el sitio conocido como Macizo de El Encantado, en jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, identificado con el número de catastro 367-02-04, el referido inmueble posee una superficie aproximada de CINCUENTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON SESENTA Y SEIS DECIMETROS CUADRADOS (55,66 M2) y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: fachada Norte de la Torre A; ESTE: fachada interna de la Torre A; SUR: fachada interna de la Torre A, pasillo de circulación y de entrada al apartamento; OESTE: apartamento 4. G y fachada interna de la Torre A. Consta de las siguientes dependencias: sala-comedor, cocina-lavadero, una (1) habitación, dos (2) salas de baño y un (1) estar íntimo. Asimismo le corresponde un (1) puesto de estacionamiento con capacidad para un vehículo identificado con las letras y números E1-P8, ubicado en el Nivel Estacionamiento 1 (E1), y un (1) maletero distinguido con las letras y números E1-M3, ubicado en el Nivel Estacionamiento 1 (E1). Igualmente, le corresponde un porcentaje sobre el Condominio Particular del Edificio Uruyen de 0,18200% al apartamento, de 0,00050% al estacionamiento y 0,00005% al maletero.
Que dicho documento contiene el contrato de promesa bilateral de compra venta, que fue autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, quedando anotado bajo el Nº 5, Tomo 27 de los libros de autenticaciones, folios 14 al 18, lo cual en su criterio lo convierte en un documento público.
Alegan que en la cláusula cuarta del contrato, se pactó que el precio del inmueble sería por la cantidad de setenta y cinco millones de bolívares con cero céntimos (Bs. 75.000.000,00) que sería pagado por parte de los promitentes compradores a los promitentes vendedores, indicándose la forma y las oportunidades para la realización del pago, asimismo señala que los actores entregaron la cantidad de dos millones cien mil bolívares con cero céntimos (Bs. 2.100.000,00) mediante cheque Nº 39389795 de la cuenta corriente 0134-0440-274401037898 de Banesco, Banco Universal, a nombre de Br. Macaracuay; la cantidad de diez millones doscientos mil bolívares con cero céntimos (Bs. 10.200.000,00) mediante cheque Nº 41327283, a nombre de JULIO CÉSAR CARRILLO QUERO; y la cantidad de diez millones doscientos mil bolívares con cero céntimos (Bs. 10.200.000,00) mediante cheque Nº 32327284, a nombre de MARIANA BRETT FERNÁNDEZ DE ABREU, ambos cheques de la cuenta corriente Nº 013400339233391110202 de Banesco, Banco Universal, C.A., los cuales fueron entregados al momento de la autenticación del contrato de promesa bilateral de compra venta y que el saldo restante de cincuenta y dos millones quinientos mil bolívares con cero céntimos (Bs. 52.500.000,00), sería cancelado al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta.
Arguyen los accionantes que ambas partes manifestaron su consentimiento sobre lo siguiente: que en la cláusula primera los promitentes vendedores se comprometieron a vender a los ciudadanos ANDRÉS EDUARDO MALDONADO GARCÉS y NEIDA ALFONSINA APARICIO BUSTOS, y que estos a su vez se comprometieron a comprar un bien inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Nº 4.H, tipo B2, ubicado en la planta piso 4 de la torre A “Uruyen Sur” del edificio “Uruyen”, el cual corresponde a la primera etapa del conjunto residencial “Auyantepui”. Que el inmueble objeto de la promesa bilateral de compra venta, se vende conforme al régimen de propiedad horizontal.
Que en la cláusula cuarta se pactó el precio en setenta y cinco millones de bolívares (Bs. 75.000.000,00), que serían pagados por los promitentes comprados de la siguiente manera: la cantidad de veintidós millones quinientos mil bolívares con cero céntimos (Bs. 22.500.000,00) en calidad de arras de garantía, y luego se explica que dicha cantidad sería pagada mediante tres (3) cheques, uno por la cantidad de dos millones cien mil bolívares cero céntimos (Bs. 2.100.000,00) y dos cheques, por la cantidad de diez millones doscientos mil bolívares con cero céntimos (Bs. 10.200.000,00), a nombre de los ciudadanos JULIO CÉSAR CARRILLO QUERO y MARIANA BRETT FERNÁNDEZ DE ABREU, los cuales fueron entregados y recibidos a conformidad por sus beneficiarios en el momento de la autenticación del documento.
Indican que en la referida la cláusula cuarta, ambas partes convinieron que la cantidad de cincuenta y dos millones quinientos mil bolívares con cero céntimos (Bs.52.500.000,00) sería cancelado al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta, lo que significa que la cantidad pagada por los actores debe ser imputada al pago del precio total y no que fue pagado en calidad de arras de garantía, señalado además que en materia jurídica debe atenerse al principio de que en materia contractual prevalecerá la realidad de los hechos sobre las formas o apariencias.
Que en la cláusula séptima los promitentes vendedores se comprometieron a entregar a los actores, el inmueble libre de todo gravamen y de cualquier tipo de medida judicial, igualmente solvente de todos los impuestos nacionales, estadales y municipales, así como los servicios de luz eléctrica, aseo urbano, gas, servicio telefónico, condominio y otros. Asimismo, que en la cláusula décima tercera, las partes se concedieron un plazo de noventa (90) días continuos más treinta (30) días de prórroga, contados a partir de la fecha de autenticación del documento, plazo en el cual la operación definitiva de compra debía quedar formalizada ante el Registro Público competente y que en la cláusula décima cuarta eligieron como domicilio especial, único y exclusivo a la ciudad de Caracas, a cuya jurisdicción declararon someterse.
Arguyen que en la cláusula sexta, se estableció como cláusula penal que en caso de que la negociación no llegare a realizarse por causas imputables a los promitentes vendedores, estos debían devolver en un lapso no mayor de quince (15) días continuos a los promitentes compradores, la cantidad recibida en calidad de arras de garantía, veintidós millones quinientos mil bolívares con cero céntimos (Bs. 22.500.000,00), más dos millones doscientos cincuenta mil bolívares con cero céntimos (Bs. 2.250.000,00) por concepto de indemnización por los daños y perjuicios causados y que si en caso contrario, la operación de compra venta no se realizaba por causas imputables a los promitentes compradores, los promitentes vendedores se quedarían con la cantidad de dos millones doscientos cincuenta mil bolívares con cero céntimos (Bs. 2.250.000,00) del monto recibido en calidad de arras de garantía por concepto de indemnización por los daños y perjuicios causados, debiendo devolver a los promitentes compradores el saldo restante, es decir, la cantidad de veinte millones doscientos cincuenta mil bolívares con cero céntimos (Bs. 20.250.000,00), en un lapso no mayor de quince (15) días continuos.
Manifiestan que el contrato de compra venta se formó, se perfeccionó y por ende quedó definitivamente consumado tan pronto como los promitentes vendedores (concedentes de la oferta) tuvieron conocimiento de la aceptación por parte de los promitentes compradores, e incluso reiteran que estos recibieron la cantidad de veintidós millones quinientos mil bolívares con cero céntimos (Bs. 22.500.000,00) como parte inicial del pago total del inmueble ofertado.
Que el mutuo consentimiento de los sujetos contratantes, manifestado de manera válida y legítima, sobre el objeto y el precio de la cosa, caracteriza la compra venta como un contrato consensual, sinalagmático, oneroso, conmutativo y principal, mediante el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.
Que en tal contexto, la promitente vendedora hoy demandada, manifestó haber recibido la cantidad de veintidós millones quinientos mil bolívares con cero céntimos (Bs. 22.500.000,00) como parte inicial del pago y aceptó que el saldo restante de cincuenta y dos millones de bolívares con cero céntimos (Bs. 52.500.000,00), sería cancelado al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta del referido bien inmueble. Igualmente que los demandados se obligaron contractualmente a que en el momento de la autenticación del contrato de opción de compra venta, entregarían a los actores las copias fotostáticas de las solvencias respectivas, por cuanto ellos tenían la obligación de consignar ante el banco los documentos necesarios para la obtención del crédito hipotecario que les permitiera la cancelación total del precio del inmueble objeto de la negociación.
Alegan que en fecha 27 de noviembre de 2017, le fue entregado en la oficina comercial de Zoom al ciudadano ANDRÉS EDUARDO MALDONADO GARCÉS, notificación fechada 1 de noviembre de 2017 y suscrita por las ciudadanas GREY KARINA DÍAZ QUERO y VANESSA PIEDAD PITA DE ABREU, en su condición de apoderadas generales de los ciudadanos JULIO CÉSAR CARRILLO QUERO y MARIANA BRETT FERNÁNDEZ DE ABREU, respectivamente, mediante la cual le informaron a los accionantes que habían incumplido la cláusula décima tercera del contrato y que por lo tanto habían incurrido en lo previsto en la cláusula sexta y que en virtud de ello, sus representados se ofrecían a pagar de inmediato la cantidad establecida en la cláusula penal, más las cantidades que resultaren por concepto de intereses retributivos y moratorios causados hasta la fecha de la notificación, la indexación y los gastos incurridos como motivo a la resolución del contrato de promesa bilateral de compra venta. Asimismo que se reservaban las acciones judiciales que pudieran corresponder por la perturbación a la posesión e indebida ocupación, sin autorización para ello, del inmueble, objeto del contrato, incluso los daños y perjuicios que le fueron causados.
Que dicha aptitud irreverente, desmedida, irrespetuosa y desconsiderada es contraria a derecho, de conformidad con la sentencia Nº 167 de fecha 4 de marzo de 2005, de carácter vinculante dictada por la Sala Constitucional y que luego fue acogida por la Sala de Casación Civil en sentencias Nº 0040 del 29 de marzo de 2005 y la del 29 de noviembre de 2006. Que de la conducta de los ciudadanos JULIO CÉSAR CARRILLO QUERO y MARIANA BRETT FERNÁNDEZ DE ABREU, en su condición de promitentes vendedores se enmarca en abuso de poder previsto en el artículo 1.185 del Código Civil y que además es inconstitucional.
Manifiestan que los promitentes vendedores asumieron la obligación de hacerle entrega a los accionantes las solvencias de los impuestos y servicios, lo cual no fue cumplido por ellos en el momento que ambas partes convinieron, tal y como fue establecido en la clausula séptima.
Que para el momento de la firma de la oferta de venta, la ciudadana MARIANA BRETT FERNÁNDEZ DE ABREU, se encontraba en el país y les manifestó que se iría a vivir a Chile, que en base a ello, los accionantes le participaron dicha situación a la entidad bancaria donde tramitaban el crédito hipotecario y esta a su vez requirió el poder debidamente notariado y registrado que la ciudadana MARIANA BRETT FERNÁNDEZ DE ABREU había otorgado a VANESSA PIEDAD PITA DE ABREU; que dicho poder había sido enviado vía correo electrónico el 21 de septiembre de 2017, a solo 8 días para que se cumpliera el plazo de los días establecidos en la oferta. Asimismo, señalan que la ciudadana VANESSA PIEDAD PITA DE ABREU, registró el poder el día 20 de octubre de 2017, por lo que al no cumplir con la entrega del poder para el momento de la firma de la oferta de venta, siendo este uno de los documentos requeridos tanto por el banco como por el Registro, trajo como consecuencia que la formalización de la operación definitiva de venta no se concretara en el plazo previsto en la oferta.
Arguyen que para el 20 de octubre de 2017, los demandantes ya habían tramitado toda la documentación que les fue exigida por la entidad bancaria para diligenciar el otorgamiento del crédito hipotecario. Que el saldo restante no había sido pagado a los demandados por cuanto a la fecha no había habido forma alguna para que ellos o sus apoderadas se hicieran presentes en el Registro Inmobiliario de El Hatillo, despacho registral escogido por ambas partes y que sin embargo, sí estuvieron presentes los representantes de Mercantil, Banco Universal, entidad financiera que otorgaría el crédito que financiaría el saldo restante y los representantes del Banco Occidental de Descuento, entidad financiera que recibiría el pago de la deuda hipotecaria que aún subsiste sobre el inmueble objeto de la negociación.
Manifiestan que del precio pactado para el inmueble objeto de la promesa bilateral de compra venta suscrita por las partes, solo queda por pagar la cantidad de cincuenta y dos millones quinientos mil bolívares con cero céntimos (Bs.52.500.000,00), saldo este que los accionantes cancelaran al momento del otorgamiento definitivo del documento traslativo de propiedad del inmueble, acto que ha sido frustrado por la inasistencia de los demandados y de persistir la misma, los actores pueden hacerlo mediante depósito en la cuenta bancaria del tribunal, por lo que solicitan sean autorizados para dar cumplimiento a la condición exigida por el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
Fundamentan la pretensión en los artículos 1.137, 1.159, 1.160, 1.161, 1.167 y 1.474 del Código Civil, así como la doctrina relacionada con teoría general de los contratos.
Alegan con base a los fundamentos indicados anteriormente que lo realmente querido por la parte fue la compra del inmueble objeto del contrato, reflejada en la escritura notariada y autenticada, pero que no ha podido ser registrada por cuanto el día 20 de octubre de 2017, fecha en la que se hicieron presente los contratantes y los representantes de las entidades bancarias para la protocolización del documento definitivo de compra venta, el ciudadano registrador se vio imposibilitado de asistir, por lo que se difirió dicho acto para el 3 de noviembre de 2017, fecha en la que se hicieron presentes las partes contratantes y los representados de las entidades bancarias, y el registrador mostró que el documento contenía el pago de la hipoteca existente sobre el inmueble objeto de la compra venta, el otorgamiento y entrega de los oferentes vendedores de tres (3) cheques por las cantidades siguientes: a) Bs. 23.933.971,30 a nombre de JULIO CÉSAR CARRILLO QUERO; b) Bs. 23.933.971,29, a nombre de MARIANA BRETT FERNÁNDEZ DE ABREU y un tercer cheque para ser pagado a nombre del Banco Occidental de Descuento por la cantidad de Bs. 132.057,41.
Que por lo tanto no existe posibilidad de atribuir incumplimiento de ninguna clase a la parte aceptante de dicha opción, ni efectos de resolución contractual por decisión unilateral de los promitentes vendedores, habida cuenta que los ciudadanos accionantes, han elegido la alternativa de reclamar, judicialmente la ejecución o cumplimiento del contrato bilateral con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil.
Igualmente consideran que los daños y perjuicios ocasionados a los ciudadanos actores, solo pudiera solventarse con la entrega por parte de los demandados del inmueble objeto del contrato que fuera autenticado ante la referida Notaría Pública en fecha señalada o con la entrega de una cantidad dineraria igual al precio actual del inmueble.
Hacen referencia a los distintos criterios jurisprudenciales establecidos por las distintas Salas del Tribunal Supremo de Justicia, relacionados con la materia.
Alegan que la ciudadana MARIANA BRETT FERNÁNDEZ DE ABREU hizo entrega a la ciudadana NEIDA ALFONSINA APARICIO BUSTOS de las llaves del apartamento a los fines de que hicieran uso del mismo y ubicaran en él, el mobiliario y demás enseres de su propiedad, como se evidencia de las transcripciones de las conversaciones por ellas sostenidas. Por último, destacan que lo único que se difirió fue el pago del saldo restante que sería cancelado al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta, lo cual no se ha materializado al no presentarse los demandados ante el Registro Inmobiliario de El Hatillo, Estado Miranda, el 3 de noviembre de 2017.
Que en base a estas razones es por lo cual demandan por cumplimiento de contrato a los ciudadanos JULIO CÉSAR CARRILLO QUERO y MARIANA BRETT FERNÁNDEZ DE ABREU, en su condición de promitentes vendedores y solicitan se declare con lugar la demanda; que de conformidad con la sentencia dictada por la Sala Constitucional de fecha 4 de marzo de 2005, se declare improcedente el contenido de la comunicación de fecha 1 de noviembre de 2017, remitida por las ciudadanas GREY KARINA DÍAZ QUERO y VANESSA PIEDAD PITA DE ABREU, en su carácter de apoderadas de los demandados, por cuanto tal conducta es contraria a derecho; que el contrato de opción de compra venta devino irrevocablemente cuando los opcionantes compradores aceptaron la oferta de venta para comprar dicho inmueble, por lo que una vez los accionantes hayan consignados por ante el tribunal el saldo restante, se ordene a los demandados a cumplir con el otorgamiento por ante la Oficina Subalterna del Registro Inmobiliario correspondiente; que aceptada la oferta y manifestado el consentimiento el contrato de compra venta del inmueble se formó y perfeccionó; que el contrato de compra-venta comenzó a ejecutarse con el pago de la cuota inicial del precio pactado, y que fue aceptado por los demandados; que los accionados se encuentran en mora por su doloso retardo en el cumplimiento de la obligación contractual y legal a su cargo, respecto de su contumaz inasistencia ante el Registrador Inmobiliario respectivo, lo que ha impedido celebrar la protocolización del documento definitivo; solicitan de conformidad con lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, que la sentencia definitiva que recaiga en el juicio, sirva de documento traslativo de propiedad del inmueble.
Asimismo solicitan se dicte medida cautelar preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto del contrato.
Estimaron la demanda en la cantidad de un mil doscientos cuarenta y seis millones de bolívares (Bs. 1.246.000.000,00), equivalente a 4.153,33 Unidades Tributarias, más las costas y costos del proceso, y la respectiva indexación monetaria.
Finalmente indicaron el domicilio para la práctica de la citación de los demandados y su domicilio procesal.
DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
En la oportunidad legal correspondiente, el abogado RAFAEL SARMIENTO SOSA, defensor ad litem de los demandados JULIO CÉSAR CARRILLO QUERO y MARIANA BRETT FERNÁNDEZ DE ABREU, dio contestación a la demanda, en los siguientes términos:
Primeramente dejó constancia de la imposibilidad de establecer contacto con sus representados, por cuanto los mismos no se encuentran en el territorio nacional.
Manifiesta que al no poseer información alguna de sus representantes, ni elementos para ejercer una eficaz defensa de sus derechos e intereses formalmente contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en derecho por lo que la niega en todo su contenido, al ser incierto y falso todo lo expuesto en el libelo.
Que a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, impugnó la documentación acompañada al libelo de la demanda, distinguida como anexos “B”, “C” y “D” y en nombre de sus representados desconoció, rechazó y contradijo por no ser ciertos ni ajustarse a la verdad, los hechos del supuesto precio pactado de setenta y cinco millones de bolívares (Bs. 75.000.000,00) que serian pagados de la siguiente manera: veintidós millones quinientos mil bolívares (Bs. 22.500.000,00), en calidad de arras de garantía, cantidad esta que supuestamente sería pagada mediante tres (3) cheques, uno por la cantidad de dos millones cien mil bolívares (Bs. 2.100.000,00) y dos (2) por la cantidad de diez millones doscientos (Bs. 10.200.000,00), cada uno de ellos a nombre de MARIANA BRETT FERNÁNDEZ DE ABREU y JULIO CÉSAR CARRILLO QUERO y mucho menos es cierto que estos fueron recibidos por sus beneficiarios al momento de la autenticación del supuesto contrato de promesa bilateral de compra venta, pues es incongruente el hecho o la afirmación hecha por los accionantes, de que la ciudadana GREY KARINA DÍAZ QUERO fue la persona que se hizo presente en la Notaría al momento de la presentación del inexistente contrato de opción de compra venta, en su condición de apoderada del ciudadano JULIO CÉSAR CARRILLO QUERO, lo que indica que este no se encontraba en la Notaría, por lo que mal podría haber recibido cheque alguno.
Igualmente, rechazó, negó y desconoció, la existencia de la comunicación de fecha 1 de noviembre de 2017, dirigida a los accionantes y supuestamente suscrita por las ciudadanas GREY KARINA DÍAZ QUERO y VANESSA PIEDAD PITA DE ABREU, así como el hecho que el demandante haya sido informado que en la oficina de la empresa comercial ZOOM, había una correspondencia dirigida a su domicilio y que además como se explica esa circunstancia que la correspondencia dirigida a su domicilio y que este debiera dirigirse a la empresa de encomienda a retirarla.
Asimismo desconoció por inexistente las conversaciones sostenidas entre las ciudadanas NEIDA ALFONSINA APARICIO BUSTOS y MARIANA BRETT FERNÁNDEZ DE ABREU. Finalmente, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, rechazó al ser absolutamente falsa, absurda, improcedente, abusiva y exagerada, la estimación de un mil doscientos cuarenta y seis millones de bolívares (Bs. 1.246.000.000,00), equivalente a 4.153,33 unidades tributarias, que ha pretendido la parte actora fijar la cantidad demandada.
Por último, conforme al artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, señaló su domicilio procesal.
DE LAS ACTUACIONES ANTE EL SUPERIOR
Verificada la insaculación de causas, en fecha 26 de febrero de 2020, le fue asignado el conocimiento de la presente causa a este juzgado superior, que lo dio por recibido el 4 de marzo de 2020 y por auto de esa misma fecha se fijaron los lapsos previstos en los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 6 de octubre de 2020, compareció la apoderada judicial de los accionantes y solicitó la reanudación de la causa.
Por auto del 14 de octubre de 2020, este superior en virtud de la pandemia del Covid-19 y por la paralización de las causas, ordenó la reanudación del juicio y acordó la notificación de las partes. Indicándose además que una vez cumplida con la notificación, la causa se encontraría en el octavo (8vo) día de despacho para la presentación de informes.
En fecha 22 de octubre de 2020, la secretaria de este tribunal dejó constancia de haberse cumplido con las notificaciones de las partes.
En fecha 10 de noviembre de 2020, la apoderada judicial de la parte actora consignó escrito de informes, en el cual alegó a grandes rasgos lo siguiente:
“i) Inicialmente, detalla los hechos ocurridos durante el trámite del juicio; ii) Describe los medios probatorios que cursan en el expediente; iii) Indica que en fecha 27 de enero de 2020, el tribunal de la causa dictó sentencia declarando parcialmente con lugar la demanda; iv) Señala que la dicha decisión no cumple con los requisitos del numeral 4 y 5 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil; v) Manifiesta que el juez a quo valoró y apreció las pruebas aportadas por esa representación judicial y sin embargo cae en contradicciones al indicar que las pruebas aportadas por los demandados hacen figurar que la venta definitiva no se realizó por causas imputables a los vendedores y después ordena a la demandada a devolver a la actora la cantidad recibida en arras por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados, por lo que considera que el juez a quo incurre en el vicio de motivación contradictoria, lo que hace que el fallo resulte inmotivado; vi) Igualmente, denuncia la infracción del ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, al considerar que la sentencia concedió menos de lo reclamado en la litis, incurriendo en “non petita” y el juez lo reconoce cuando señala en la sentencia “(…) aun cuando no es lo que se pide en el libelo de la demanda y su reforma, por no observarse como cualitativamente algo distinto al estudio del contrato puesto en consideración de este Juzgador en este proceso, ni tampoco constituirá más de lo reclamado.”; vii) Solicita se declare con lugar la apelación, nula la sentencia, con lugar la demanda y se ordene de conformidad con lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, que la sentencia sirva como documento traslativo de propiedad.”

Estando dentro de la oportunidad para decidir, éste juzgador de alzada pasa a cumplir con su misión, previa las siguientes consideraciones:
-II-
DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR
A los fines de emitir pronunciamiento sobre el fondo de la presente controversia, éste juzgador de alzada considera relevante hacer la explanación de algunos presupuestos que aunque muy sabidos, su evocación puede facilitar la comprensión del examen que se emprende. Ello lo estima esta superioridad así, por la forma como fue instaurada y contestada la demanda que ocupa nuestra atención. En tal sentido:
El proceso, es considerado como un conjunto concatenado y coordinado de actos procesales realizados por los órganos jurisdiccionales en nombre del Estado Venezolano, tendentes a resolver los conflictos de los ciudadanos mediante la aplicación de la Ley en forma pacífica y coactiva, cuando se violenta un derecho subjetivo y resultan infructuosas las gestiones amistosas tendentes a reparar la violación aludida. De esta manera, cumple el proceso la función de solucionar los conflictos surgidos entre los justiciables, eliminando la posibilidad de la justicia auto-impartida.
Este mismo criterio es sostenido por el insigne tratadista HERNANDO DEVIS ECHANDÍA en su obra estudios de derecho procesal, tomo I, página 337, 1967, para quien el proceso contiene una pugna de intereses que persigue la solución definitiva del conflicto mediante una sentencia, sea aquel de naturaleza civil, mercantil, laboral, tránsito, entre otros. Conflicto este, que se traduce en una especie de lucha jurídica, de pruebas y alegaciones, recursos y solicitudes de otra índole que discurren a lo largo del proceso.
Nuestro texto Constitucional, postula al proceso como un instrumento fundamental para la realización de la justicia (Vid. Artículo 257), refiriéndose así, según las más avanzada doctrina a una justicia material verdadera, lo cual obliga a los distintos integrantes del sistema de justicia diseñado por la Carta Política de 1999 (Vid. Artículo 253), a interpretar el proceso, a través de la nueva perspectiva que sobre el Estado y las Leyes generó la vigente Carta Magna, debiendo tanto el justiciable como el jurisdicente, desdoblar cada institución diseñada por la vieja norma adjetiva civil aun vigente, hasta conseguir su fundamento constitucional, con el fin de impregnar al vetusto proceso de las valores, derechos y garantías diseñados por el constituyente patrio y así lograr tutelar satisfactoriamente los derechos judicializados.
Tal ejercicio trapecistico de derecho, impone esencialmente informar al proceso civil del año 1987, de la garantía de la tutela judicial efectiva diseñada por la Carta Política del año 1999, así como del debido proceso como expresión bifronte tanto de los derechos como de las garantías mínimas con las que deben contar los ciudadanos en los procesos administrativos y judiciales, teniendo como ancla de ello, la supremacía constitucional contenida en el artículo 7 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ello en el marco de un Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia como el que nos rige.
No obstante lo anterior, aun teniendo en cuenta la constitucionalización del proceso civil antes expuesta, resulta innegable que a fin de garantizar la certeza jurídica y la paz social, todo proceso debe estar regido por el principio de legalidad, observándose en tal sentido que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, dispone, lo siguiente:
Artículo 12: Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe.

Desprendiéndose de la norma supra trascrita el principio dispositivo que rige a los procesos civiles, donde el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin que ello implique per se, que no pueda aplicar como un verdadero componedor de la controversia, las facultades probatorias oficiosas previstas en la norma adjetiva civil, máxime cuando el fundamento de las mismas sea la necesidad de aclarar dudas en búsqueda de la verdad como norte de sus actos y la justicia como fin del proceso.
Ahora bien, en relación con el eje central de todo proceso de cognición, vale destacar que conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba consagrada en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
En base a lo anterior y a la luz de las normas procesales vigentes, el actor al establecer en su demanda la existencia de ciertos hechos constitutivos entendidos éstos, como aquellos de donde se origina el derecho -en el cual basa su pretensión- ha de cargar con las pruebas de ellos si le son contradichos por la parte demandada, tal y como sucedió en el presente caso, ello al margen de la posibilidad jurisprudencial de la dinamización de la carga probatoria.
Así, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del Derecho, no es una obligación impuesta caprichosamente a una cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. De ahí que, al demandante, le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probatio qui dicit nin qui negat, es decir, que incube probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más que el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, este principio se armoniza con el primero y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción nuevos hechos toca a él la prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, o inclusive, al ser dinamizada la carga, de la mejor posición o facilidad de probar determinado hecho u argumento.
Ahora bien, antes de entrar analizar la pretensión planteada, se evidencia de la revisión efectuada al escrito de informes consignado por la representación judicial de la parte actora, que la misma denunció que la sentencia recurrida no cumplió con los requisitos previstos en los numerales 4 y 5 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, al incurrir en el vicio de inmotivación al ser contradictorios los motivos que lo llevaron a tomar la decisión e igualmente que la decisión del a quo incurrió en “non petita”, al considerar que la misma concedió menos de lo reclamado; en base a lo anterior, este sentenciador de alzada observa:
Con relación al vicio de inmotivación denunciado por la parte actora, este ha sido definido por la doctrina y la jurisprudencia como la falta absoluta de fundamentos por parte del juzgador al momento de tomar la decisión, al no subsumir los hechos y sus elementos probatorios en las normas que resulten aplicables al caso concreto, es decir, dicho vicio se configura cuando el juez omite efectuar el enlace lógico entre los hechos alegados y probados. Asimismo, la jurisprudencia de la Sala Civil, ha dispuesto que: “(…) la falta absoluta de motivos puede asumir varias modalidades: a) Que la sentencia no presente materialmente ningún razonamiento. b) Que las razones dadas por el sentenciador no guarden relación alguna con la acción o la excepción y deben tenerse por inexistentes jurídicamente. c) Que los motivos se destruyan los unos a los otros por contradicciones graves e irreconciliables y, d) Que todos los motivos sean falsos...”. (Vid. Sentencia N° 137, Sala de Casación Civil, de fecha 4 de marzo de 2016, expediente: 2015-662, caso: Andrea Del Jesús Moya Coa).
De manera que el vicio de inmotivación por contradicción se configura cuando el juez en una misma decisión, establece razonamientos que entre sí se desvirtúan, lo que genera confusión y que finalmente trae como consecuencia, la carencia de fundamentos a la que se hizo anteriormente referencia. En este sentido, se desprende del contenido de sentencia recurrida que el a quo consideró que de las pruebas consignadas y valoradas en el expediente, no podía tenerse como probado el alegato central de la demanda, indicando los fundamentos sobre los cuales había tomado la decisión, lo que lleva a este sentenciador de alzada a considerar que los motivos expresados en la sentencia en modo alguno incurren en contradicción, siendo forzoso declarar la improcedencia del vicio denunciado. Y así se decide.
Con referencia al vicio por “non petita” denunciado por los recurrentes, es imperativo destacar que el mismo configura una derivación de la incongruencia de la sentencia, siendo este vicio definido por la doctrina y la jurisprudencia, como una infracción al requisito de la sentencia de pronunciarse sobre el problema jurídico sometido a su decisión, circunscrita a los términos de la demanda y de la contestación, según el cual el juez sólo puede resolver las cuestiones que hayan sido presentadas en esos actos, aplicando el derecho a los hechos alegados y probados. Igualmente, el mismo adopta dos modalidades, la incongruencia positiva que ocurre cuando el juez extiende su decisión más allá de lo alegado por las partes en el proceso o incongruencia negativa, que se da cuando el juez omite pronunciamiento en relación a alguno de los alegatos efectuados por éstas.
En este sentido, la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal ha establecido que: “(…) El tribunal puede acordar menos de lo reclamado (minuspetitio), pero no puede pronunciarse sobre cosa no demandada (non petita), ni sobre cosa extraña (extrapetita), ni otorgar más de lo pedido (ultrapetita), pues su decisión debe enmarcarse dentro de los límites de lo reclamado (intrapetita). Debe acotarse que el fallo, al incurrir en “non petita”; “extrapetita” y “ultrapetita” incurre en el vicio de nulidad de la sentencia, conocido comúnmente como “ultrapetita”, establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, pues tales términos nos llevan a la misma conclusión, cual es que la sentencia se excedió concediendo más de lo que delimitaron los contendientes en la litis.”(Vid. Sentencia N° 484, Sala de Casación Civil, de fecha 3 de agosto de 2016, expediente: 16-130, caso: José Naza Rodríguez).
Con lo cual resulta evidente para quien suscribe que en el caso de marras, el juzgador de mérito se pronunció sobre puntos que no fueron requeridos por los demandantes en el escrito libelar ni en el de la reforma, siendo ello incluso señalado por el mismo sentenciador en el contenido de su motiva al indicar que “(…) aun y cuando no es lo que se pide en el libelo de la demanda y su reforma, por no observarse como cualitativamente algo distinto al estudio del contrato en consideración de este juzgado en este proceso, ni tampoco constituiría más de los reclamado, es por lo que se declarará parcialmente con lugar la demanda…”, lo cual vulnera de manera indiscutible el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil que señala “(…) Toda sentencia debe contener (…) 5º Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse la instancia”, siendo este uno de los requisitos formales de la sentencia, motivo por el cual, ante el evidente pronunciamiento sobre cuestiones no demandadas por parte del a quo y por ende incurrir en el vicio de incongruencia positiva en su modalidad de ultrapetita, es por lo que en atención a lo previsto en el artículo 244 del citado Código Adjetivo Civil, es forzoso para este sentenciador de alzada declarar la NULIDAD de la sentencia recurrida. Y así se decide.
No obstante lo anterior y en acatamiento al mandato legal contenido en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece la obligación que tienen los jueces de alzada de habiendo declarado la nulidad del fallo apelado, resolver el fondo del litigio, analizando y juzgando todos los alegatos planteados, razón por la cual este sentenciador pasa a cumplir con su misión previo análisis de los medios probatorios ofrecidos por las partes en el proceso:

DEL MATERIAL PROBATORIO APORTADO A LOS AUTOS

JUNTO AL LIBELO DE LA DEMANDA Y EL ESCRITO DE REFORMA (Fol. 4-49, P.1)
 Cursa a los folios 50 al 52 (marcado A), 154 y 155 de la primera pieza del expediente, original y copia simple de poder otorgado por los ciudadanos ANDRÉS EDUARDO MALDONADO GARCÉS y NEIDA ALFONSINA APARICIO BUSTOS, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-13.886.768 y V-4.952.414, respectivamente, al ciudadano TOMÁS ANTONIO PÉREZ, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº45.397, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 20 de noviembre de 2017, bajo el Nº 38, tomo 408; ahora bien, dicho mandato fue revocado por sus mandantes, en fecha 19 de diciembre de 2017, por lo tanto el mismo no amerita de valoración alguna. Y así se establece.
 Consta a los folios 53 al 59 (marcado B), 156 y 162 de la pieza Nº 1 y 21 al 27 (marcado B) de la pieza 3 del expediente, copia certificada y simple de la promesa bilateral de compra venta, suscrito por la ciudadana GREY KARINA DÍAZ QUERO en su carácter de apoderada judicial del ciudadano JULIO CESAR CARRILLO QUERO, la ciudadana MARIANA BRETT FERNÁNDEZ DE ABREU y los ciudadanos ANDRES EDUARDO MALDONADO GARCES y NEIDA ALFONSINA APARICIO BUSTOS debidamente autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 22 de mayo de 2017, bajo el Nº 5, Tomo 27, folios 14 al 18 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, y a pesar que dicha documental fue impugnada por el defensor ad litem, la misma fue ratificada en su oportunidad legal, aunado a que cursa en copia certificada, por lo que el tribunal la valora conforme los artículos 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.361, 1.363 y 1.384 del Código Civil y se aprecia que la parte demandada se comprometió con los demandantes a realizar la venta de un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número 4.H, tipo B2, ubicado en la planta piso 4 de la torre A “URUYEN SUR” del edificio “URUYEN”, el cual corresponde a la primera etapa del Conjunto Residencial AUYANTEPUI, desarrollado en la denominada parcela sur del parcelamiento lote D- parcela lote D de la Urbanización El Encantado- Auyantepui, ubicado dentro del Desarrollo Urbanístico Hacienda El Encantado, en jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, que el precio pactado para la venta del inmueble era por la cantidad de setenta y cinco millones de bolívares (Bs. 75.000.000,00), que serían pagados de la siguiente manera: la cantidad de veintidós millones quinientos mil bolívares (Bs.22.500.000,00) en calidad de arras de garantía, discriminados de la siguiente forma: dos millones cien mil bolívares (Bs.2.100.000,00), a nombre de Br. Macaracuay; la cantidad de diez millones doscientos mil bolívares (Bs. 10.200.000,00) a nombre de JULIO CESAR CARRILLO QUERO y la cantidad de diez millones doscientos mil bolívares (Bs. 10.200.000,00) a nombre de MARIANA BRETT FERNÁNDEZ DE ABREU, cantidades que serían entregadas durante la autenticación y que el saldo restante de cincuenta y dos millones quinientos mil bolívares (Bs. 52.500.000,00) serían cancelado al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta, igualmente convinieron que la operación definitiva de compra venta debía quedar formalizada por ante el Registro Público competente en un plazo de noventa (90) días continuos, mas treinta (30) días continuos de prorroga contados a partir de la fecha de autenticación.Y así se establece.
 Consta a los folios 60 al 65 (marcado C) y 163 al 168 de la pieza Nº 1 del expediente, copia simple del poder general de administración y disposición otorgado por el ciudadano JULIO CESAR CARRILLO QUERO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-14.964.052 a la ciudadana GREY KARINA DÍAZ QUERO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-13.860.314, debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 15 de mayo de 2017, bajo el Nº 7, folio 50, tomo 17 del protocolo de transcripción del referido año; ahora bien, dicha documental fue impugnada por el defensor judicial y ratificada en forma simple por la apoderada judicial de los actores, sin embargo, este sentenciador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que la parte que desee servirse de la copia impugnada podrá solicitar su cotejo con el original o con una copia certificada expedida con anterioridad, observa que no consta en autos que la apoderada de los actores cumpliera con tal disposición, por cuanto no fue consignada la copia certificada correspondiente, por lo que dicha documental se desecha del proceso. Y así se establece.
 Consta a los folios 66 y 169 (marcado D) de la pieza Nº 1 del expediente, copia simple del Registro de Vivienda Principal emitido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT); ahora bien dicha instrumental fue impugnada por el defensor ad litem de los demandados, en este sentido, a pesar de tratarse de un documento público administrativo, su impugnación debe tramitarse a tenor del contenido del artículo 429 del Código Adjetivo Civil, el cual dispone que la parte que desee servirse de la copia impugnada podrá solicitar su cotejo con el original o con una copia certificada expedida con anterioridad, sin que conste en autos que la apoderada de los actores cumpliera con tal disposición, por cuanto únicamente ratificó en forma simple su contenido sin consignar la copia certificada pertinente, motivo por el cual dicha documental se desecha del proceso. Y así se establece.
 Cursa a los folios 67 y 170 (marcado E) de la pieza Nº 1 del expediente, copia simple de notificación realizada por las ciudadanas GREY KARINA DÍAZ QUERO y VANESSA PIEDAD PITA DE ABREU, en su condición de apoderadas de los ciudadanos JULIO CESAR CARRILLO QUERO y MARIANA BRETT FERNÁNDEZ DE ABREU, respectivamente, a los ciudadanos ANDRES EDUARDO MALDONADO GARCES y NEIDA ALFONSINA APARICIO BUSTOS; y por cuanto dicha documental no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal por la contraparte, este superior la valora, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los artículos1.361 y 1.363 del Código Civil y se aprecia que en fecha 1 de noviembre de 2017, las apoderadas de los demandados notificaron a los actores el incumplimiento de la cláusula décima tercera del contrato, incurriendo en lo previsto en el cláusula sexta del contrato de promesa bilateral de compra-venta suscrito, por lo que a los efectos de hacer cumplir lo previsto en el referida cláusula sexta, los demandados se comprometieron a pagar de inmediato la cantidad pactada como cláusula penal, es decir la cantidad de veinte millones doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 20.250.000,00), más las cantidades que resulten por concepto de intereses retributivos y moratorios, causados hasta la fecha de la notificación e igualmente, manifiestan que se reservan las acciones judiciales que puedan corresponder ante la perturbación de la posesión y ocupación indebida sin autorización del inmueble. Y así se establece.
 Consta a los folios 68 y 69 (marcados F y G), 171 y 172 de la primera pieza del expediente y a los folios 55 al 57 (marcados F y G) de la pieza Nº 3, impresión de correos electrónicos entre las siguientes direcciones Unidaddeprotocolizaciones@bancomercantil.com, neidaaparicio2008@gmail.com y andres.maldonado2@gmail.com y dado que dicha prueba no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal por la contraparte, este juzgado superior la valora conforme a los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil y en concordancia con el artículo 4 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas y de los mismos se aprecia que la entidad bancaria MERCANTIL, C.A., BANCO UNIVERSAL, en fecha 5 de septiembre de 2017, les notificó a los ciudadanos ANDRES EDUARDO MALDONADO GARCES y NEIDA ALFONSINA APARICIO BUSTOS, la disponibilidad del documento de crédito para su retiro y que dicha notificación fue ratificada en fecha 19 de septiembre de 2017. Y así se establece.
 Cursa a los folios 70 al 79 (marcado H) y 173 al 182 de la pieza Nº 1 del expediente, copia simple del documento de compra venta del inmueble propiedad de los ciudadanos ANDRES EDUARDO MALDONADO GARCES y NEIDA ALFONSINA APARICIO BUSTOS y por cuanto dicha documental no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal por la contraparte, este juzgado superior la valora conforme a los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil y de la misma se aprecia que los demandantes dieron en venta un apartamento destinado a vivienda principal distinguido con las siglas Nº 2-D, piso 2, edificio 20-4 del sector 2, parcela 20, el cual forma parte del Conjunto Parque Residencial Ciudad Casarapa, Municipio Plaza del Estado Miranda. Y así se establece.
 Consta a los folios 80 (marcado I) y 183 de la primera pieza del expediente y al folio 58 (marcado I) de la pieza Nº 3 comunicación emanada de la entidad bancaria MERCANTIL, C.A., BANCO UNIVERSAL, la cual fue ratificada mediante la prueba de informes, cuya resulta consta al folio 125 de la pieza Nº 3, y por cuanto dicha documental no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal por la contraparte, este juzgado superior la valora conforme a los artículos 429, 433 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil y de la misma se aprecia que dicha entidad bancaria en fecha 21 de agosto de 2017, aprobó un crédito hipotecario con el Nº 0610624482 a favor de los accionantes. Y así se establece.
 Consta a los folios 81 al 83 (marcado J) y 210 de la pieza Nº 1 del expediente, copias simples del certificado de solvencia y el recibo de pago de impuestos indirectos, emitidos por la Alcaldía del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, la cual fue ratificada mediante la prueba de informes y cuyas resultas constan a los folios 104 al 107 de la pieza Nº 3 y por cuanto dichas documentales no fueron cuestionadas en modo alguno en su oportunidad legal, este tribunal superior las valora como documentos públicos administrativos, emanados de un ente con competencia para ello, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y de las mismas se aprecia que el inmueble objeto de la pretensión se encontraba solvente en el pago de los impuestos municipales, además que en fecha 10 de octubre de 2017, fueron cancelados los impuestos por transacción inmobiliaria. Y así se establece.
 Cursa a los folios 84 al 87 (marcado K, L y L1), 211 al 214 de la primera pieza del expediente, copias simples de las cédulas de identidad y del Registro de Información Fiscal de los ciudadanos ANDRES EDUARDO MALDONADO GARCES y NEIDA ALFONSINA APARICIO BUSTOS, y por cuanto dichas documentales no fueron cuestionadas en modo alguno en su oportunidad legal, este tribunal superior las valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y de las mismas se aprecia en su contenido la identificación de los referidos ciudadanos, así como su identificación fiscal. Y así se establece.
 Consta a los folios 88 y 89 (marcado M), 215 y 216 de la pieza Nº 1 del expediente, copia simple de comunicación Nº CJ/2017/Nº 00143, procedente de la Consultoría Jurídica del Ministerio para el Poder Popular para Hábitat y Vivienda, y por cuanto dicha documental no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, este superior la valora como documento público administrativo, emanado de un ente con competencia para ello, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y de la misma se aprecia que dicho organismo consideró procedente la venta del inmueble objeto de la pretensión. Y así se establece.
 Cursa a los folios 90 y 91 (marcado N y N1), 188 y 217 de la pieza Nº 1 del expediente, copias simples de las partidas de nacimiento inherentes a los ciudadanos JUAN ANDRES e IGNACIO ANDRES MALDONADO APARICIO, emanadas de la Jefatura Civil de la Parroquia San Pedro del Distrito Metropolitano de Caracas y la Oficina de Registro Civil de la Unidad Hospitalaria de la Clínica El Ávila del Municipio Chacao del Estado Miranda, respectivamente y en vista que no fueron cuestionadas en modo alguno por la contraparte en su debida oportunidad, se tienen como fidedignas y se valoran conforme los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, y se aprecia de su contenido que los referidos ciudadanos son hijos de los accionantes. Y así se establece.
 Consta a los folios 92 (marcado O) y 190 de la pieza 1 del expediente, copia simple de los cheques de gerencia emitidos por MERCANTIL, BANCO UNIVERSAL, y por cuanto dicha instrumental no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal la valora conforme los artículos 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.361 y 1363 del Código Civil y de la misma se aprecia que dicha entidad bancaria en fecha 2 de noviembre de 2017, emitió dichos cheques a nombre de MARIANA BRETT FERNÁNDEZ DE ABREU, BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO, BANCO UNIVERSAL y JULIO CESAR CARRILLO QUERO. Y así se establece.
 Consta a los folios 93 y 94 (marcado P), 191 y 192 de la pieza Nº 1 del expediente, carta dirigida a los ciudadanos JULIO CESAR CARRILLO QUERO y MARIANA BRETT FERNÁNDEZ DE ABREU, ahora bien se observa de la citada documental que la misma no contiene ni fecha de emisión, ni firma de recibido, razón por la cual este juzgador considera que la misma no es oponible a los demandados y por lo tanto se desecha como medio probatorio. Y así se establece.
 Cursa a los folios 95 al 97 (marcado P-1) de la pieza Nº 1 del expediente, impresión de correo electrónico enviado de la dirección electrónica neidaaparicio2008@gmail.com a jccquero@gmail.com, ahora bien, observa quien suscribe que dicha impresión no cuenta con las características atribuidas a los correos electrónicos, por lo que la misma no cumple con las estipulaciones contenidas en el artículo 4 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, motivo por el cual se desecha del proceso. Y así se establece.
 Consta a los folios 184 al 186 de la pieza Nº 1 del expediente, copias de facturas de bienes muebles a nombre del ciudadano ANDRES EDUARDO MALDONADO GARCES, ahora bien, este juzgador considera que dicha documental no aporta elemento alguno que ayude a la resolución del thema decidendum, por lo que la misma resulta impertinente y en consecuencia, se desecha del proceso. Y así se establece.
 Consta al folio 187 de la primera pieza del expediente, listado de Inventario de los bienes ubicados en el inmueble objeto de la pretensión, ahora bien, este juzgador considera que dicha documental no aporta elemento alguno que ayude a la resolución del thema decidendum, por lo que la misma resulta impertinente y en consecuencia, se desecha del proceso. Y así se establece.
 Cursa a los folios 189 de la pieza Nº 1 del expediente y 59 (marcado O) de la pieza Nº 3, copia de los cheques de gerencia emitidos por MERCANTIL, BANCO UNIVERSAL, la cual fue ratificada mediante la prueba de informes y cuya resulta consta a los folios 125 de la pieza Nº 3, y por cuanto dicha instrumental no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal la valora conforme los artículos 429, 433 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.361 y 1363 del Código Civil y de la misma se aprecia que fueron emitidos los cheques Nros. 00050479, 00050480 y 00050481, el primero y el segundo por la siguiente cantidad veintitrés millones novecientos treinta y tres mil cuatrocientos treinta y siete bolívares con treinta y seis céntimos (Bs. 23.933.437,36) y el tercero por la cantidad de ciento treinta y tres mil ciento veinticinco bolívares con veintisiete céntimos (Bs. 133.125,27) a nombre de JULIO CESAR CARRILLO QUERO, MARIANA BRETT FERNÁNDEZ DE ABREU y BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO, BANCO UNIVERSAL, respectivamente, en fecha 20 de octubre de 2017 y que dichos cheques fueron anulados debido a que la firma de la compra venta del inmueble no se efectuó. Y así se establece.
 Consta a los folios 193 al 195 (marcado Y) de la primera pieza del expediente, impresión de correo electrónico enviado de la siguiente dirección electrónica neidaaparicio2008@gmail.com a jccquero@gmail.com de fecha 30 de octubre de 2017 y visto que dicha prueba no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal por la contraparte, este juzgado superior la valora conforme a los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil y en concordancia con el artículo 4 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas y del mismo se aprecia que la ciudadana NEIDA ALFONSINA APARICIO BUSTOS le participó al ciudadano JULIO CESAR CARRILLO QUERO, las distintas circunstancias que se desarrollaron durante la negociación y que atrasaron la firma del documento definitivo de compra venta, indicándole que el crédito había sido aprobado a tiempo, sin embargo que atendiendo a las políticas de los bancos, la firma había quedado pautada para el 20 de octubre de 2017; asimismo manifiesta que se les había presentado un retraso ante la falta de protocolización del poder otorgado a la ciudadana VANESSA PIEDAD PITA DE ABREU, el cual a través de un gestor fue registrado el mismo día de la firma. Igualmente, que el día de la firma al llegar les informaron que no había sistema y que no se firmó por protocolo de los bancos y por que el registrador no había ido, quedando diferida dicha firma para el día 10 de noviembre de 2017, conforme lo indicado por los bancos, aunque posteriormente uno de ellos, realizó una excepción y fue que se pautó la firma para el día 3 de noviembre de 2017. Y así se establece.
 Consta a los folios 196 al 204 de la pieza Nº 1 del expediente, así como a los folios 45 al 54 (marcado C-1) de la pieza Nº 3, copia simple y certificada del poder general de administración y disposición otorgado por la ciudadana MARIANA BRETT FERNÁNDEZ DE ABREU, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-15.9144.584 a la ciudadana VANESSA PIEDAD PITA DE ABREU, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-16.589.263, debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, en fecha 20 de octubre de 2017, bajo el Nº 12, folios 1057 del Tomo 21 del Protocolo de Transcripción del presente año; y por cuanto dicha documental no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal la valora conforme los artículos 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.361, 1.363 y 1.384 del Código Civil y se tiene como cierta la representación que ejerce la referida ciudadana en nombre de su poderdante. Y así se establece.
 Consta al folio 205 de la pieza Nº 1 del expediente, impresión de correo electrónico de la dirección marianammi@gmail.com a neidaaparicio2008@gmail.com, en este sentido, si bien dicha documental no fue impugnada por la contraparte y fue promovida conforme las estipulaciones contenidas en el artículo 4 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, de la misma no se evidencia el contenido de lo remitido y por ello, en nada ayuda a la resolución del thema decidendum, lo que hace que la misma derive en impertinente por lo que se desecha del proceso.Y así se establece.
 Cursa al folio 206 de la primera pieza del expediente, copia simple de boleto aéreo a nombre de la ciudadana MARIANA BRETT FERNÁNDEZ DE ABREU, ahora bien, este juzgador considera que dicha documental no aporta elemento alguno que ayude a la resolución del thema decidendum, por lo que la misma resulta impertinente y en consecuencia, se desecha del proceso. Y así se establece.
 Consta al folio 207 de la primera pieza del expediente, copia simple del borrador del documento de extinción de hipoteca emitidos por la consultoría jurídica del BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO, BANCO UNIVERSAL, C.A., ahora bien, se evidencia que dicha documental no se encuentra firmada, motivo por el cual, la misma no resulta oponible a ninguna de las partes, por lo que se desecha del proceso.Y así se establece.
 Consta al folio 208 y 209, impresión fotográfica del recibo de pago emitido al Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda y la copia simple de movimientos bancarios emitidos por la entidad bancaria BBVA PROVINCIAL y por cuanto dichas documentales no fueron cuestionadas en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal la valora conforme los artículos 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil y se aprecia que la ciudadana NEIDA ALFONSINA APARICIO BUSTOS canceló los impuestos referidos a la protocolización de la venta ante la oficina de registro correspondiente.Y así se establece.
DURANTE LA OPORTUNIDAD PROBATORIA
 En la oportunidad probatoria correspondiente, la apoderada judicial de la parte actora promovió a los folios 21 al 27 (marcado B) de la pieza Nº 3, copias simples del poder general de administración y disposición otorgado por el ciudadano JULIO CESAR CARRILLO QUERO a la ciudadana GREY KARINA DÍAZ QUERO, el cual ha sido suficientemente valorado con anterioridad. Y así se establece.
 Cursa a los folios 28 al 44 (marcado B-1) de la pieza Nº 3 del expediente, copias certificadas del documento de propiedad a nombre de los ciudadanos JULIO CESAR CARRILLO QUERO y MARIANA BRETT FERNÁNDEZ DE ABREU, debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, en fecha 18 de octubre de 2013, bajo el Nº 2013.2084, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 243.13.19.1.11313, correspondiente al libro del folio real del año 2013 y por cuanto dicha instrumental no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal la valora conforme los artículos 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y de la misma se aprecia que los demandados son los propietarios del apartamento objeto de la pretensión. Y así se establece.
 Consta al folio 57 (marcado G-1) de la pieza Nº 3 del expediente, impresión de correo electrónico, sin embargo, observa quien suscribe que dicha impresión no cuenta con las características atribuidas a los correos electrónicos, por lo que la misma no cumple con las estipulaciones contenidas en el artículo 4 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, motivo por el cual se desecha del proceso. Y así se establece.
 Consta al folio 60 (marcada Q) de la pieza Nº 3 del expediente, copia simple de constancia emitida por la ADMINISTRADORA OBELISCO C.A., la cual fue ratificada mediante la prueba de informes y cuya resulta consta al folio 114 de la misma pieza, y por cuanto dicha instrumental no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal la valora conforme los artículos 429, 433 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.361 y 1363 del Código Civil y de la misma se aprecia que fue emitida a favor de la ciudadana MARIANA BRETT FERNÁNDEZ DE ABREU, solvencia de condominio, sin embargo observa este juzgador que existe una disparidad en las fechas indicadas, la constancia fue fechada 22 de septiembre de 2017, mientras que en la prueba de informes, se constata que la misma se libró el 20 de septiembre de 2017.Y así se establece.
 Consta al folio 61 (marcado R) de la pieza Nº 3 del expediente, copia simple de la reserva de compra emitida por la empresa CENTURY 21 Macaracuay, efectuada por los ciudadanos ANDRES EDUARDO MALDONADO GARCES y NEIDA ALFONSINA APARICIO BUSTOS, y por cuanto dicha documental no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal la valora conforme los artículos 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.361 y 1363 del Código Civil y se aprecia que los demandantes otorgaron a dicha empresa la cantidad de dos millones cien mil bolívares (Bs. 2.100.000,00), con ocasión a la reserva del inmueble objeto de la pretensión. Y así se establece.
 Cursa a los folios 62 al 71 de la pieza Nº 3 del expediente, borrador del documento definitivo de compra venta, del inmueble objeto de la pretensión, ahora bien se observa de la citada documental que la misma no se encuentra firmada, razón por la cual este juzgador considera que la misma no es oponible a ninguna de las partes y por lo tanto se desecha como medio probatorio. Y así se establece.
 Consta los folios 72 y 73 (marcados U.1 y U.2) de la pieza Nº 3 del expediente, copias simples del borrador del documento de extinción de hipoteca emitidos por la consultoría jurídica del BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO, BANCO UNIVERSAL, C.A., de los cuales se observa que dichas documentales no se encuentran firmadas, razón por la cual este juzgador considera que las mismas no son oponibles a ninguna de las partes y por lo tanto se desechan del proceso como medio probatorio. Y así se establece.
 Consta a los folios 74 y 76 (marcados V y V-2) de la pieza Nº 3 del expediente, copia simple de comprobante del cheque de gerencia y del estado de cuenta emitido por el BANCO EXTERIOR, C.A., BANCO UNIVERSAL, la cual fue ratificada mediante la prueba de informes y cuya resulta consta a los folios 128 al 130 de la misma pieza, y por cuanto dicha instrumental no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal la valora conforme los artículos 429, 433 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.361 y 1363 del Código Civil y de la misma se aprecia que se emitió y pagaron los cheques de gerencia Nros. 01906583 y 01906584, a nombre de los ciudadanos JULIO CESAR CARRILLO QUERO y MARIANA BRETT FERNÁNDEZ DE ABREU, por la cantidad de dieciocho millones de bolívares (Bs.18.000.000,00), respectivamente, ambos contra la cuenta Nº 0115-0019-61-1005427225, cuyo titular es la ciudadana NEIDA ALFONSINA APARICIO BUSTOS, parte actora. Y así se establece.
 Consta al folio 75 y 77 (marcados V y V-1) de la pieza Nº 3 del expediente, impresión de capture de la imagen digitalizada del cheque Nº 39389795, emitido por la página de BanescOnline del usuario ANDRES EDUARDO MALDONADO GARCES, la cual fue ratificada mediante prueba de informes y cuya resulta consta a los folios 120 y 121 de la misma pieza, y por cuanto dicha instrumental no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal la valora conforme los artículos 429, 433 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.361 y 1363 del Código Civil y de la misma se aprecia que el referido cheque por la cantidad de dos millones cien mil bolívares (Bs. 2.100.000,00) fue asociado a la cuenta bancaria Nº 0134-0440-27-4401037898, a nombre del demandante y que el mismo fue depositado en la cuenta bancaria del Banco de Venezuela Nº 0102-0125-05-00000043805, a nombre de Bs. Macaracuay, C.A. Y así se establece.
 Consta a los folios 78 al 82 (marcado S) de la pieza Nº 3 del expediente, impresiones de correos electrónicos entre las siguientes direcciones andres.maldonado2@gmail.com y kmartinez@bod.com.ve y visto que dicha prueba no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal por la contraparte, este juzgado superior la valora conforme a los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil y en concordancia con el artículo 4 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas y de los mismos se aprecian las gestiones realizadas por el demandante con la representante de la entidad bancaria BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO (BOD), relacionada con la protocolización de la venta del inmueble objeto de la pretensión, así como la liberación de la garantía hipotecaria contenido en el mismo.Y así se establece.
 Igualmente, durante dicha oportunidad probatoria, la representación judicial de la parte actora promovió las testimoniales de los ciudadanos GUSTAVO LEÓN y TATIANA WALDO, sin embargo, tal medio probatorio no fue evacuado, por lo tanto no hay prueba alguna que valorar ni apreciar. Y así se establece.
 Asimismo, los actores promovieron las posiciones juradas de las ciudadanas GREY KARINA DÍAZ QUERO y VANESSA PIEDAD PITA DE ABREU, a pesar de ello, se evidencia de las actas que conforman el expediente, que no fueron citadas para absolver las posiciones promovidas, por lo tanto, este juzgado superior no tiene prueba que valorar ni analizar. Y así se establece.

Realizado como han sido el análisis de los medios probatorios aportados a los autos, esta alzada pasa a verificar previamente lo relativo a la impugnación de la cuantía, alegada por el defensor ad litem de la parte demandada, en la forma que sigue:
PUNTO PREVIO
DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA
La parte demandada a través de su defensor judicial, en el escrito de contestación a la demanda, rechazó la estimación de la demanda alegando que es falsa, absurda, improcedente, abusiva y exagerada la estimación de un mil doscientos cuarenta y seis millones de bolívares (Bs.1.246.000.000,00), equivalente a 4.153,33U.T, realizada por los actores, en tal sentido, este juzgado superior observa:
El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, establece:
Artículo 38: Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva. Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resultare por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente.

Del artículo que antecede se colige, la facultad que le otorga la ley al demandado para que al momento de contestar al fondo, pueda rechazar la estimación de la cuantía realizada por la parte demandante, cuando la considere exagerada o insuficiente, siendo deber de éste alegar necesariamente alguna de esas circunstancias, las cuales deberá probar en juicio, bajo riesgo de quedar firme la estimación hecha por el actor, no siendo posible el rechazo puro y simple de la estimación realizada.
En relación a lo anterior, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 4 de marzo de 2011, en el expediente Nº AA20-C-2010-000564con ponencia de la Magistrada ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ, estableció lo siguiente:
“(…) esta Sala reitera que el demandado al contradecir la estimación de la demanda debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. Por tanto, si nada prueba el demandado respecto de esa impugnación, debe quedar firme la estimación hecha por el actor en el libelo de demanda…” (Destacado de este superior)

En razón de ello, quien suscribe la presente decisión observa que la parte demandada a través de su defensor judicial objetó la estimación del valor de la demanda realizada por la parte actora en su escrito de reforma, sin embargo, no estableció el monto de la estimación que a su creer fuera el adecuado, ni mucho menos promovió medio probatorio capaz de sostener tal argumento, por lo que, conforme a la jurisprudencia citada, lo procedente en derecho es declarar SIN LUGAR la impugnación realizada y en consecuencia, firme la estimación propuesta por la parte demandante. Y así se establece.
Resuelto lo anterior, pasa este juzgador de alzada a pronunciarse sobre el fondo de la controversia y en base a ello, tenemos que:
El artículo 1.133 del Código Civil, dispone en relación a los contratos lo siguiente:
Artículo 1.133: El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

Con respecto a la fuerza vinculante de los mismos, el artículo 1.159 del citado Código Sustantivo, establece:
Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

Por su parte, el artículo 1.264 del citado Código, dispone:
Artículo 1.264: Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.”

De manera que, en atención al artículo que precede el efecto normal, ordinario y típico de una obligación es originar su cumplimiento; entendiéndose por cumplimiento de una obligación la correcta materialización de su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída, tal y como imperativamente le impone el referido artículo.
Ahora bien, el artículo 1.167 del Código Civil establece en relación a las consecuencias de la inejecución de los contratos lo siguiente:
Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos.

En este sentido, tenemos que la doctrina, tanto foránea como nacional, enseña que los requisitos para que prospere la acción de ejecución o cumplimiento son: a) Que exista un contrato válido; b) Que la parte accionante haya cumplido las prestaciones a su cargo, como una manifestación del principio de equilibrio económico de las partes en el contrato; y c) Que haya incumplimiento de la parte contraria.
Es importante aclarar que muchos autores vinculan el incumplimiento a la conducta culpable, activa o pasiva; sin embargo, el tribunal se inclina por la tendencia que considera que puede haber incumplimiento sin culpabilidad, en cuyo caso operaría la ejecución contractual; exigiéndose los elementos de la responsabilidad civil (daño, culpa y relación de causalidad) sólo para el evento de que se pidan indemnizaciones por daños y perjuicios.
En relación a la existencia del contrato antes referida, el artículo 1.141 del Código Civil, establece claramente los elementos o condiciones para la verificación de la misma, en la siguiente forma:
Artículo 1.141: Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:
1. - Consentimiento de las partes, que lo constituye el acuerdo entre éstas el cual se perfecciona cuando manifiestan su voluntad de contratar.
2. - Objeto que pueda ser materia de contrato, se refiere al mueble o inmueble cuya posesión o uso temporal se concede.
3. - Causa Lícita, la opción a compra venta del inmueble.

Ahora bien, las partes de un contrato pueden válidamente obligarse en los términos, condiciones y modalidades que ellas mismas convengan en el contrato, lo cual constituye el principio de la autonomía de la voluntad contractual que reconoce a las partes la posibilidad de reglamentar por sí mismas el contenido y las particularidades de las obligaciones que se imponen, por lo que los contratantes, siempre y cuando estén dentro del marco de la legalidad, pueden convenir de acuerdo a sus voluntades, y derogar las convenciones por sí mismas, así como modificar la estructura del contrato, lo cual obedece a lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil.
En el caso de autos, se observa que la parte demandante alegó que suscribieron un contrato que a pesar de denominarse de opción de venta, el mismo constituye una venta, en el cual los demandados se obligaron a vender un inmueble distinguido con el número 4.H, tipo B2, ubicado en la planta piso 4 de la torre A “URUYEN SUR” del edificio “URUYEN”, el cual corresponde a la primera etapa del Conjunto Residencial AUYANTEPUI, desarrollado en la denominada parcela sur del parcelamiento lote D- parcela lote D de la Urbanización El Encantado- Auyantepui, ubicado dentro del Desarrollo Urbanístico Hacienda El Encantado, en jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, por la cantidad de setenta y cinco millones de bolívares (Bs. 75.000.000,00), la cual sería pagada en tres partes y que el monto restante sería cancelado al momento de la protocolización de la venta definitiva. Asimismo, alegan que han cumplido con todas y cada una de las obligaciones contenidas en el citado contrato y que el retraso en la protocolización del mismo, se debió a que los demandados no comparecieron ante la oficina registral en la fecha pautada, aunado al hecho que el poder otorgado por la ciudadana MARIANA BRETT FERNÁNDEZ DE ABREU, a la ciudadana VANESSA PIEDAD PITA DE ABREU, no fue protocolizado a tiempo, lo cual generó un retraso tanto en el otorgamiento del crédito solicitado, como en el registro donde se llevaría a cabo la venta definitiva. Por su parte, el defensor judicial de los demandados, rechazó todos y cada uno de los alegatos efectuados por los actores.
En virtud de lo anterior, quien aquí decide considera necesario indicar que de la lectura efectuada al contrato cuyo cumplimiento se pretende, se evidencia que las partes acordaron celebrar una PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, en el cual establecieron las distintas condiciones y obligaciones a cumplir por cada uno de ello, a los efectos suscribir en el lapso previsto en el mismo, la operación definitiva de venta.
En este sentido, la promesa bilateral u opción de compraventa, en definición es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen acuerdos en los cuales se identifica el bien o bienes objeto de dicho contrato, la duración del mismo, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado comprador al opcionante vendedor; además, a través del mencionado contrato se adquieren derechos y obligaciones recíprocas para el aseguramiento de la celebración del documento definitivo de compraventa; por lo tanto, no pueden tenerse como contratos aislados sino que forman parte de la futura negociación para la adquisición final del bien objeto ya sea mueble o inmueble, de lo contrario, se le permitiría al vendedor burlar la ley y la naturaleza del contrato suscrito, por medio del cual las partes han adquirido verdaderas obligaciones, que en el supuesto de que todo transcurra como fue pactado, deben las partes suscribientes imperativamente cumplir y no pretender nuevos términos y condiciones contrarias al ordenamiento jurídico y a la buena fe que rige estas convenciones.
En el mismo orden de ideas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 358, de fecha 9 de julio de 2009, expediente N° 2009-051, caso: Ada Preste de Suárez y otro, contra Desarrollos 20699, C.A., dispuso en relación a los contratos con opción de compraventa lo siguiente:
“(…) Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato. Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo. Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble. Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes: Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato. Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo. Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro. Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato. Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195)”. (Negrilla y subrayado de esta alzada)

De manera que conforme se indicó anteriormente, los contratos de promesa u opción de compra venta, son acuerdos preliminares suscritos por los contratantes a los efectos de establecer, previo al contrato definitivo, los términos, características y condiciones que regirán dicha contratación, siendo las obligaciones pautadas en el mismo de obligatorio cumplimiento para ambas partes, con lo cual ante su incumplimiento puede cualquiera de ellas solicitar su resolución, siempre y cuando haya cumplido con la obligación que recae en cabeza del requirente, o bien puede igualmente solicitar su cumplimiento. Así mismo, que entre sus características más resaltantes, destacan que es un contrato autónomo, principal, que produce efectos personales, ya que el mismo lo que contiene son obligaciones de hacer para la celebración de un futuro contrato y finalmente que puede ser unilateral o bilateral, dependiendo de si se obliga una sola parte o ambas al celebrar la opción.
Con lo cual tenemos que el contrato suscrito por los ciudadanos ANDRÉS EDUARDO MALDONADO GARCÉS y NEIDA ALFONSINA APARICIO BUSTOS y JULIO CÉSAR CARRILLO QUERO y MARIANA BRETT FERNÁNDEZ DE ABREU, constituye sin lugar a dudas a una opción de compra venta y no una venta, tal y como pretenden los accionantes se declare, por lo que dicha contratación debe valorarse y resolverse como tal. Y así se decide.
En este sentido, observa este sentenciador de alzada que los accionantes manifestaron el cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones contenidas en el contrato, sin embargo, señalan que la tardanza en la protocolización del documento definitivo de venta se debió a que los demandados no comparecieron a la oficina registral en la oportunidad pautada, a saber 3 de noviembre de 2017, aunado a que el poder otorgado a la ciudadana VANESSA PIEDAD PITA DE ABREU, fue protocolizado en el 20 de octubre de 2017, lo que generó un retraso en los tramites, a pesar de ello, consta en autos notificación de fecha 1 de noviembre de 2017, enviada por las apoderadas generales de los demandados, en el cual, participan a los accionantes, la resolución del contrato suscrito al incurrir éstos en el incumplimiento de la cláusula décima tercera, que disponía que la protocolización debía realizarse dentro del plazo de “(…) NOVENTA (90) días continuos, mas TREINTA (30) días continuos de prórroga contados a partir de la fecha de la autenticación”.
Así las cosas, considera necesario quien aquí decide hacer referencia al contenido textual de las clausulas sexta, séptima y décima tercera del tal mencionado contrato:
“(…) SEXTA: CLAUSULA PENAL, en caso de que la negociación no llegare a realizarse por causas imputables a LOS PROMITENTES VENDEDORES, dentro del término señalado en la CLAUSULA DECIMA TERCERA de este documento deberá devolver en un lapso no mayor de quince (15) días continuos a LOS PROMITENTES COMPRADORES, la cantidad recibida en Calidad de Arras de Garantía, VEINTIDOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 22.500.000,00) más DOS MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 2.250.000,00) por concepto de indemnización por los daños y perjuicios causados. Si por el contrario, la operación de COMPRA-VENTA, no llegase a realizarse por causas imputables a LOS PROMITENTES COMPRADORES, dentro del término señalado en la CLAUSULA DECIMA TERCERA de este documento, LOS PROMITENTES VENDEDORES se quedarán con la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 2.250.000,00) del monto recibido en calidad de Arras de Garantía, por concepto de indemnización por los daños y perjuicios causados. Debiendo a su vez devolverle a LOS PROMITENTES COMPRADORES el saldo restante, es decir la cantidad de VEINTE MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 20.250.000,00) en un lapso no mayor de quince (15) días continuos. SÉPTIMA: LOS PROMITENTES VENDEDORES se comprometen a entregar a LOS PROMITENTES COMPRADORES el inmueble completamente desocupado de bienes y personas, libre de todo gravamen y de cualquier tipo de medida judicial; igualmente solvente de todos los impuestos Nacionales, Estadales y Municipales y de los servicios de luz eléctrica, aseo urbano, gas, servicio telefónico, condominio y otros, a tales efectos, LOS PROMITENTES VENDEDORES, deberán hacer entrega a los PROMITENTES COMPRADORES a la firma del presente contrato, copias fotostáticas de las solvencias respectivas. (…) DÉCIMA TERCERA: Ambas partes convienen en que la operación definitiva de compra venta deberá quedar formalizada por ante el Registro Público competente en un plazo de NOVENTA (90) días continuos, mas TREINTA (30) días continuos de prórroga contados a partir de la fecha de autenticación del presente documento.”

Ahora bien, de las cláusulas que preceden se evidencia que los contratantes habían establecido la penalidad que regiría ante el posible incumplimiento por parte de alguna de ellas del contrato, asimismo que los promitentes vendedores debían hacer entrega de las solvencias necesarias a los efectos de la firma de la venta definitiva y finalmente el plazo del que disponían los promitentes compradores para formalizar el documento definitivo de compra venta ante la oficina de registro correspondiente.
En base a ello y partiendo del hecho que la autenticación del opción se realizó, en fecha 22 de mayo de 2017, el plazo para la protocolización de la venta feneció en fecha 20 de septiembre de 2017, a pesar de ello, se desprende de las actas que los ciudadanos JULIO CÉSAR CARRILLO QUERO y MARIANA BRETT FERNÁNDEZ DE ABREU, se encuentran fuera del país, tal y como se evidencia del movimiento migratorio emitido por el Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (Fol. 255 al 259, P.1) motivo por el cual, estaba entendido que la venta debía realizarse a través de sus apoderadas generales a través de sus correspondientes instrumentos poder; en este sentido, de la minuciosa revisión efectuada al expediente se desprende que el poder otorgado por la demandada MARIANA BRETT FERNÁNDEZ DE ABREU a la ciudadana VANESSA PIEDAD PITA DE ABREU, fue protocolizado en fecha 20 de octubre de 2017, es decir, fuera del lapso previsto en la citada clausula décima tercera.
Ante esta situación, observa quien aquí decide que a los efectos de lograr la venta definitiva en el plazo previsto, era obligación de los demandados otorgar a los accionantes el poder concedido a la ciudadana VANESSA PIEDAD PITA DE ABREU, cumpliendo el mismo con todas las formalidades de ley, para que éstos a su vez pudiesen tramitar lo relacionado con el crédito hipotecario y la formalización de la venta en el registro correspondiente, con lo cual tenemos que si bien tal obligación no constituía una de carácter contractual, la misma era de ineludible cumplimiento por parte de los demandados, generándose de esta forma en cabeza de ellos, el primigenio incumplimiento del contrato suscrito, por lo menos hasta el 20 de octubre de 2017. Igualmente, resulta necesario destacar que si bien, dicha tardanza no retraso en modo alguno el otorgamiento del crédito hipotecario, tal y como lo alegaron los demandantes, por cuanto el mismo fue aprobado en agosto de 2017, dicha situación si retrasó la fijación de la oportunidad en el registro para la firma de la venta definitiva, al ser este documento vital para la realización de la tradición legal, quedando plenamente evidenciado el incumplimiento por parte de los demandados en la entrega de la documentación necesaria para la firma del documento definitivo. Y así se establece.
Por su parte, alegaron los demandantes en el decurso del proceso, que en fecha 20 de octubre de 2017, comparecieron todos los involucrados, a saber, las partes y los representantes de las entidades bancarias, ante oficina de Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, con el objeto de formalizar la venta definitiva pero que la misma no se realizó por causas ajenas a ellos, siendo diferida, para el día 3 de noviembre de 2017, oportunidad en la que no comparecieron ni los demandados, ni sus apoderadas generales, razón por la cual no fue posible concretar la venta, indicando adicionalmente que en fecha 1 de noviembre de 2017, recibieron de parte de las apoderadas generales de los demandados, notificación en la cual les participan la voluntad de los demandados de rescindir el contrato, ante el incumplimiento de la clausula décima tercera que establecía la temporalidad del contrato, por parte de los demandantes.
En este sentido, observa este sentenciador de alzada de los medios probatorios producidos en juicio que el diferimiento de la firma era de conocimiento de la parte demandada por cuanto el mismo fue debidamente participado al demandado JULIO CÉSAR CARRILLO QUERO, a través de correo electrónico remitido por la ciudadana NEIDA ALFONSINA APARICIO BUSTOS, en fecha 30 de octubre de 2017 (Fol. 193-195, P.3), a la dirección de correo jccquero@gmail.com, en el cual, entre otras cosas, describe las distintas circunstancias que habían rodeado la venta y el motivo por el cual la firma se había diferido para esa oportunidad, siendo evidente que este tenía pleno conocimiento de dicha situación antes de la notificación remitida a los accionantes, el 1 de noviembre de 2017, no siendo posible, tal y como se estableció anteriormente, alegar el incumplimiento de la clausula de temporalidad del contrato, aun y cuando, ellos mismos habían retrasado el otorgamiento del documento definitivo por la tardanza en la protocolización del poder de una de sus apoderadas generales.
Adicional a lo anterior, considera necesario este sentenciador de alzada traer a colación el criterio pacífico y reiterado que en relación a los límites de la actividad de juzgamiento de los administradores de justicia ha postulado la Sala Constitucional de nuestro máximo tribunal al sostener que:
“(…) El juez debe tener siempre en cuenta que la técnica jurídica debe estar al servicio de la convivencia, del desarrollo y del progreso humano; que la técnica jurídica es un instrumento útil para alcanzar estos propósitos, pero que, en caso de insuficiencia, se impone la búsqueda de otros medios adecuados a la satisfacción de la necesidad de hacer justicia.
Debe siempre tener en cuenta que “una ley además de la estructura con que se constituye y además de las determinaciones que contiene, contiene representada una valoración jurídica” (C.C., La Valoración Jurídica y la Ciencia del Derecho, pág. 81), y que la “corrección” del Derecho “sólo puede pensarse en términos de valor” (J.M. D.O., Una Introducción a la Ética Social Descriptiva, pág. 16). Por consecuencia, en caso de ausencia de ley, debe recurrirse al acopio de normas, interpretaciones y valoraciones que la inteligencia y la razón humana han entresacado de la experiencia de siglos; siglos durante los cuales, sin duda, se han dado retrocesos y fracasos, pero en los que también se han logrado avances y éxitos.
Es por ello que la Sala, a la luz de todos estos elementos, respalda las decisiones en las que los jueces, a partir de un análisis de la situación planteada, y ante la ausencia de una regulación expresa, conscientes de su cometido, recurren al propio ordenamiento o a otros ordenamientos en busca de la solución correcta para el conflicto que se les ha exigido resuelvan. La función judicial se degradaría si no se actuara de esta forma, se pondría a sí misma en contra del progreso y del desarrollo, y al final quedaría deslegitimada ante los que confían en su buen juicio. El juez debe ser racional, es decir, debe actuar conforme a principios y reglas, pero al mismo tiempo debe ser razonable, esto es, ubicarse en un plano contextual más amplio, en el que tengan cabida consideraciones de orden valorativo, tales como las de justicia, paz social y sana convivencia.” (Vid. Sentencia N° 1806 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, del 20 de noviembre de 2008). (Destacado del presente fallo)

De manera que este sentenciador atendiendo al criterio de razonabilidad que permite al juez ubicarse en un plano contextual más amplio, en el que tenga cabida consideraciones de orden valorativos, ello para materializar el fin constitucional del proceso que no es otro que la justicia, tal y como ha sido postulado por la máxime interprete de la constitución mediante el fallo parcialmente transcrito, considera que los demandantes a lo largo del proceso demostraron una aptitud diligente a fin de lograr obtener el documento definitivo de venta, primero con la cancelación de las cantidades acordadas en la opción, luego a través de los distintos tramites efectuados ante las entidades bancarias, a saber, Mercantil, Banco Universal, C.A., y Banco Occidental del Descuento (BOD), a los efectos de obtener en tiempo, el crédito hipotecario para la cancelación del monto total y la liberación de la hipoteca preexistente en el inmueble objeto de la pretensión, todos ellos demostrados mediante los correos electrónicos anteriormente valorados, asimismo consta en autos la obtención de las solvencias pertinentes y finalmente, los recibos de pago de los impuestos correspondientes a la oficina de registro, de lo cual emerge sin lugar a dudas el interés por parte de los accionantes en cumplir con las obligaciones contenidas en el contrato. Y así se establece.
De los hechos anteriormente expuestos, considera quien aquí decide que en el caso de marras, los demandantes realizaron todas las gestiones a los efectos de lograr el cumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato, a pesar de ello, quedó plenamente demostrado que el retardo en el otorgamiento del poder concedido a la ciudadana VANESSA PIEDAD PITA DE ABREU, a los demandantes, generó en ellos un atraso que condicionó la oportunidad que tendría lugar la firma del documento definitivo, puesto que dicho documento era de necesaria consignación a los efectos de obtener por parte del registro la cita para la firma de la venta, razón por la cual, tomar en consideración el lapso estipulado en la citada clausula décima tercera del contrato, para pretender la resolución del contrato resulta a todas luces improcedente, dado que tal y como se indicó anteriormente, el incumplimiento del contrato es imputable a la parte demandada, en consecuencia, la demanda propuesta debe ser declarada con lugar. Y así se decide.
Ahora bien, se aprecia de las actas que la parte actora demostró haber pagado hasta la fecha de presentación de la demanda, la cantidad de veintidós millones quinientos mil bolívares (Bs.22.500.000,00), con lo cual resta por pagar a la demandada la cantidad de cincuenta y dos millones quinientos mil bolívares (Bs.52.500.000,00), de modo que en la dispositiva del presente fallo se ordenará otorgar la venta del inmueble descrito en el contrato de opción de compra venta previo el pago del resto de la cantidad adeudada. En virtud de ello, este juzgador superior considerando la realidad económica y el tiempo transcurrido durante el juicio, atendiendo al criterio jurisprudencial establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 517 de fecha 8 de noviembre de 2018, expediente 2017-619, Caso: Nieves del Socorro Pérez de Agudo, ordena la indexación judicial de la cantidad restante, correspondiente a cincuenta y dos millones quinientos mil bolívares (Bs.52.500.000,00), desde la fecha de admisión de la demanda, hasta que se declare definitivamente firme la presente decisión, mediante experticia complementaria del fallo de conformidad con lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
Por tal razón, tomando en cuenta los criterios de justicia y de razonabilidad señalados ut supra y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al juez a interpretar las instituciones jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el sistema social de derecho y que persiguen hacer efectiva la justicia, inevitablemente se debe declarar CON LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandante, NULA la sentencia dictada por el a quo al incurrir en el vicio de incongruencia positiva y CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta intentada por la parte actora; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo al contenido del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Y así finalmente se decide.

-III-
DE LA DISPOSITIVA
Por todas las consideraciones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte actora, abogada ALICIA DEL CARMEN MANZANILLA, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 27 de enero de 2020, por el Juzgado Décimo Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial. SEGUNDO: NULA la sentencia definitiva dictada en fecha 27 de enero de 2020, por el Juzgado Décimo Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al haber incurrido en incongruencia positiva. TERCERO: SIN LUGAR la impugnación de la cuantía propuesta por el defensor de la demandada. CUARTO: CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta intentada por los ciudadanos ANDRÉS EDUARDO MALDONADO GARCÉS y NEIDA ALFONSINA APARICIO BUSTOS contra los ciudadanos JULIO CÉSAR CARRILLO QUERO y MARIANA BRETT FERNÁNDEZ DE ABREU, todos suficientemente identificados en el encabezado de la presente decisión. QUINTO: Se condena a los demandados a dar cumplimiento al contrato de opción de compra venta debidamente autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, quedando anotado bajo el Nº 5, Tomo 27 de los libros de autenticaciones, folios 14 al 18 y otorgar la venta definitiva del bien inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Nº 4.H, tipo B2, ubicado en la planta piso cuatro (4) de la Torre A “Uruyén Sur” del edificio “Uruyén”, el cual corresponde a la primera etapa del “Conjunto Residencial Auyantepui”, desarrollado en la denominada “Parcela D-Sur” del Parcelamiento Lote D- Parcela Lote D de la Urbanización El Encantado Auyantepui, ubicado dentro del Desarrollo Urbanístico Hacienda El Encantado, en el sitio conocido como Macizo de El Encantado, en Jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, identificado con el número de catastro 367-02-04, el cual tiene una superficie aproximada de CINCUENTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON SESENTA Y SEIS DECIMETROS CUADRADOS (55,66 M2), comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: fachada Norte de la Torre A; ESTE: fachada interna de la Torre A; SUR: fachada interna de la Torre A, pasillo de circulación y de entrada al apartamento; OESTE: apartamento 4. G y fachada interna de la Torre A. Consta de las siguientes dependencias: sala-comedor, cocina-lavadero, una (1) habitación, dos (2) salas de baño y un (1) estar íntimo. Asimismo le corresponde un (1) puesto de estacionamiento con capacidad para un vehículo identificado con las letras y números E1-P8, ubicado en el Nivel Estacionamiento 1 (E1), y un (1) maletero distinguido con las letras y números E1-M3, ubicado en el Nivel Estacionamiento 1 (E1). Igualmente, le corresponde un porcentaje sobre el Condominio Particular del Edificio Uruyen de 0,18200% al apartamento, de 0,00050% al estacionamiento y 0,00005% al maletero. SEXTO: Se ordena la indexación judicial de la cantidad restante, correspondiente a la suma de cincuenta y dos millones quinientos mil bolívares (Bs.52.500.000,00), desde la fecha de admisión de la demanda, hasta la fecha en que quede definitivamente firme este fallo, mediante experticia complementaria del fallo de conformidad con la sentencia Nº 517 de fecha 8 de noviembre de 2018, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. SÉPTIMO: De conformidad con lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, la presente sentencia se considerará titulo suficiente de propiedad, si definitivamente firme la misma, y previo que conste en actas del expediente por parte de los demandante, el pago de la cantidad adeudada, no otorgaren el correspondiente título de propiedad ante el registro. OCTAVO: Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, diarícese, notifíquese y remítase el expediente en su oportunidad legal correspondiente.
Dada, firmada, sellada y publicada en la sala de despacho del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiocho (28) días del mes de mayo de dos mil veintiuno (2021). Años 211° de la Independencia y 162° de la Federación.
EL JUEZ,
EL SECRETARIO ACC.,
WILSON GERARDO MENDOZA PEDRAZA
JAN CABRERA PRINCE

En esta misma fecha, siendo la una y treinta de la tarde (01:30 p.m.), previo anuncio de Ley, se publicó, registró y se agregó la anterior decisión en la Sala de Despacho de este juzgado.
EL SECRETARIO ACC.,

JAN CABRERA PRINCE

Asunto: AP71-R-2020-000097 (9881)
WGMP/JLCP/Iriana