TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

ASUNTO: AP11-V-2018 -000035.

PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil CORPORACION LORMAX, C.A. domiciliada en Caracas, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda en fecha 27 de Mayo de 1986, bajo el N° 61, Tomo 50-A Sgdo.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados SONIA ANGARITA, MARCELLO CAPONI TROMPI y YULIMAR VASQUEZ HERNANDEZ, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.106.078, V-4.090.530 y V-8.774.049, respectivamente, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 57.315, 13.985 y 58.139, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil CENTRO MEDICO LA ESPERANZA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 22 de Marzo de 2013, bajo el Nro. 26, Tomo 36-A Sgdo.
DEFENSORA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada MIRIAM CARIDAD PEREZ QUINTERO, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.007.715, e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 10.895.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO.
-I-
SINTESIS DEL PROCESO

El presente proceso se inició mediante libelo de demanda presentado en fecha 16 de Enero de 2018, por el Abogado CARLOS EDUARDO CASTRO URDANETA, actuando en representación de la Sociedad Mercantil CORPORACION LORMAX, C.A., ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de este Circuito Judicial, que correspondió ser conocido por este Juzgado Segundo de Primera Instancia luego de haberse efectuado el sorteo respectivo (F. 01).
Por auto de fecha 22 de Enero de 2018, el Tribunal admitió la presente demanda (F. 89), ordenando el emplazamiento de la parte demandada a los fines de que diera contestación a la demanda y en fecha 08 de Marzo de 2018, se libró la compulsa relativa a la citación del demandado (F. 92).
Así las cosas, la parte demandada no se dio por citada, por lo que, este Tribunal mediante auto de fecha 08 de Mayo de 2018, ordenó librar cartel de citación, de conformidad con lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil (F. 112-113).
Por diligencia del 05 de Junio de 2018, la representación judicial de la parte actora, consignó Carteles de citación librados en fecha 08 de Marzo de 2018, Publicados en los Diarios El Universal y El Nacional (F. 115-117).
Asimismo, el 14 de Junio de 2018, la parte apoderada judicial de la parte actora mediante diligencia solicita a este Tribunal se sirva fijar el Cartel de citación en el domicilio procesal de la parte demandada, de conformidad con lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.-
En fecha 17 de Junio de 2018, se trasladó el Secretario Titular de este Juzgado Segundo de Primera Instancia, Abogada JHONATHAN MORALES, dejó constancia de haber fijado el Cartel de Citación en la siguiente dirección: Urbanización Colinas de la California, Avenida Mara y San José, Centro Comercial Macaracuay Plaza, nivel Terraza, Local 11/B, Macaracuay, Municipio Sucre del estado Miranda (F. 122).
Mediante diligencia presentada en fecha 18 de Febrero de 2019, por la Abogada SONIA ANGARITA, apoderada judicial de la parte demandante, solicitó que se sirva realizar cómputo por Secretaría de los días de Despacho transcurridos desde la fijación del cartel de citación en la dirección de la parte demandada hasta esa fecha, así como el cómputo de los días continuos desde el 18 de Junio de 2018 hasta el 18 de Febrero de 2019. En este sentido, por auto de fecha 17 de Mayo de 2019, se realizó el cómputo solicitado.
El 30 de Julio de 2019, el Tribunal designó a como Defensora Judicial de la parte demandada a la abogada MILAGROS COROMOTO FALCON (F. 136-137), dando aceptación de su cargo el día 14 de Octubre de 2018 (F. 139).
Por auto de fecha 24 de Octubre de 2019, se libró compulsa a la Defensora Judicial de la parte demandada, abogada MILAGROS COROMOTO FALCON. (F. 142-143).
En fecha 13 de Diciembre de 2019, la abogada MILAGROS COROMOTO FALCON, Defensora Judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación de la demanda (F. 150-151).
Por auto dictado en fecha 16 de Enero de 2020, se fija al quinto (5to) día de Despacho siguiente de la ultima de las notificaciones de las partes, a las diez (10:00 a.m.) de la mañana, para la celebración del acto de la Audiencia Preliminar.
El día 04 de Marzo de 2020, se celebró el acto de la audiencia preliminar, dando constancia de la comparecencia de la apoderada judicial de la parte demandante, abogada SONIA ANGARITA, así como de la Defensora Judicial de la parte demandada, Abogada MILAGROS COROMOTO FALCON, en la cual las partes no convinieron en ninguno de los hechos alegados. Por lo que, se fijó un término tres (03) de Despacho siguientes a la fecha para dictar el auto razonado de fijación de hechos y límites de la controversia, así como un lapso de cinco (05) de Despacho siguientes como articulación probatoria de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil (F. 160). En esta misma fecha, la abogada SONIA ANGARITA, apoderada judicial de la parte demandante, presenta escrito de ratificación de hechos, en vista de que la Defensora Judicial de la parte demandada, no estableció hechos nuevos.
En fecha 09 de Marzo de 2020, este Tribunal dicta sentencia interlocutoria estableciendo la fijación de los hechos y de los límites de la controversia (F. 165-170).
Por diligencia presentada en fecha 07 de Octubre de 2020, por la abogada SONIA ANGARITA, actuando en representación de la Sociedad Mercantil CORPORACION LORMAX, C.A., solicita la reanudación de la causa (F.173-). Por lo que este Juzgado Segundo de Primera Instancia, por auto de fecha 20 de Octubre de 2020, acuerda su reanudación y la notificación del mismo.
El día 07 de Julio de 2021, la apoderada judicial de la parte demandante, Abogada SONIA ANGARITA, consignó escrito en el cual solicitó la reanudación de la causa y solicitó la fijación del acto de la Audiencia Preliminar. En este sentido, por auto de fecha 20 de Julio de 2021, el Dr. JHONME RAFAEL NAREA TOVAR, se abocó al conocimiento de la presenta causa al estado en que se encuentra y ordenó la reanudación de la causa
Posteriormente, en fecha 30 de Julio de 2021, se agregan a las actas que conforman el expediente, el escrito de promoción de pruebas consignado por la representación judicial de la parte actora, Abogada SONIA ANGARITA, en fecha 11 de Marzo de 2020.
Por auto de fecha 05 de Agosto de 2021, este Juzgado Segundo de Primera Instancia, admitió las pruebas presentadas por la parte accionante.
El día 15 de Octubre de 2021, este Tribunal fijó para el día lunes 25 de Octubre de 2021, a las once (11:00 a.m.) de la mañana, la Audiencia Oral y Publica, de manera presencial.
Así las cosas, en fecha 25 de octubre de 2021, se celebró la Audiencia Oral y Pública de manera presencial, cumpliendo las normás de Bioseguridad, dejándose constancia de la comparecencia en el acto de la Abogada YULIMAR MERCEDES VASQUEZ, apoderada judicial de la parte actora sociedad mercantil CORPORACION LORMAX, C.A., por su parte, la Abogada MILAGROS FALCON, Defensora Judicial de la parte demandada, no asistió a dicho acto. En el mismo, la Abogada YULIMAR MERCEDES VASQUEZ, solicitó al Tribunal, la revocatoria de la Defensora Judicial, Abogada MILAGROS FALCON, por su imposibilidad de asistir al presente acto, por lo que solicitó que se designe a un nuevo Defensor Judicial que garantice y defienda los derechos de la parte demandada, con la finalidad de garantizar el Debido Proceso y el Derecho a la Defensa, consagrados en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. En este sentido, este Juzgado Segundo de Primera Instancia revoca el nombramiento de la Defensora Judicial de la parte accionada, Abogada MILAGROS COROMOTO FALCON, y en su lugar, acuerda designar a la Abogada MIRIAM CARIDAD PEREZ QUINTERO, como la Defensora Judicial de la parte demandada, y ordena su comparecencia dentro de los dos (02) días de Despachos siguiente a su notificación. Asimismo, este Tribunal, ordena diferir la celebración de la audiencia oral al quinto (5to) día de Despacho siguiente, una vez de que conste en autos la aceptación o excusa del cargo de la Defensora Judicial.
Mediante escrito presentado en fecha 27 de Octubre de 2021, por la Abogada MIRIAM CARIDAD PEREZ QUINTERO, dio aceptación del cargo recaído en su persona, como Defensora Judicial de la parte demandada.
El día 03 de Noviembre de 2021, a las once (11:00 a.m.) de la mañana, se celebró el acto de Audiencia Oral y Pública entre las partes, dejándose constancia de la comparecencia de la representación judicial de la parte actora Sociedad Mercantil CORPORACION LORMAX, C.A, y la Defensora Judicial de la parte demandada, Sociedad Mercantil CENTRO MEDICO ESPERANZA, C.A, en dicho acto el Juez fija para las doce (12:00 m.) del mediodía, de ese mismo día para dar lectura al dispositivo. Transcurrido el lapso fijado, el Juez de este Tribunal pasó a dar lectura al Dispositivo del Fallo declarando Con Lugar la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, se ordenó la entrega del local comercial identificado con el número y letra 11/b, con una superficie aproximada de doscientos noventa metros cuadrados (290,00 m2), ubicado en la planta comercial nivel 4 (Nivel C-4) del Centro Comercial Macaracuay Plaza, Urbanización Colinas de la California, Etapa “E”, con frente hacia las Avenidas Mara y San José, Jurisdicción del Municipio Sucre del estado Miranda. Se condenó a la parte demandada a pagar con concepto de Cláusula Penal, la cantidad de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00) diarios, por lo que, en atención con el Decreto Nº 4.553, publicado en Gaceta oficial Nº 42.185, en fecha 06 de agosto de 2021, contentivo a la nueva Expresión Monetaria, la mencionada cantidad es de CUATRO MILESIMAS (Bs. 0,004), a la cual se le realizará la indexación respectiva, por cada día de retraso en la entrega del local comercial, se ordenó la indexación solicitada por la parte demandada, desde la fecha del vencimiento de la prórroga legal, 02 de Mayo de 2017, hasta el día que se firme la presente decisión, levantándose el acta respectiva mediante la cual se dejó constancia de que dentro del plazo de diez (10) días de Despacho siguientes a esa fecha, se extendería el fallo completo y se agregaría al expediente.-
Siendo la oportunidad legal para publicar el extenso de la sentencia, este Tribunal lo hace en base a las siguientes consideraciones:

-II-
ALEGATOS DE LAS PARTES

Como hechos constitutivos de la pretensión de la parte actora, se afirma en el libelo de demanda lo señalado a continuación:

1. Que, de acuerdo a documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del estado Miranda en fecha 12 de Agosto de 2015, anotado bajo el Nro. 36, Tomo 189 de los Libro de Autenticaciones llevados por esta Notaría, se celebró un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO entre la sociedad mercantil CORPORACION LORMAX, C.A., en calidad de arrendadora, y por otra, en calidad de arrendataria se encuentra a la sociedad mercantil CENTRO MEDICO LA ESPERANZA, C.A., sobre un (1) local comercial identificado con el número y letra 11/b, con una superficie aproximada de doscientos noventa metros cuadrados (290,00 m2), ubicado en la planta comercial nivel 4 (Nivel C-4) del Centro Comercial Macaracuay Plaza, Urbanización Colinas de la California, Etapa “E”, con frente hacia las Avenidas Mara y San José, Jurisdicción del Municipio Sucre del estado Miranda, el cual es propiedad de la empresa CORPORACION LORMAX, C.A., por formar parte de un local de mayor extensión denominado local número 11, que tiene una superficie total de quinientos setenta y ocho metros cuadrados (578 m2) aproximadamente, ubicado en la planta comercial ubicado en la planta comercial nivel 4 (Nivel C-4) del Centro Comercial Macaracuay Plaza.
2. Que, en la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento, fijaron el canon mensual de arrendamiento de acuerdo a la modalidad contemplada en el numeral 2 del artículo 32 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, conviniéndose que el monto del canon sería equivalente al ocho pro ciento (8%) del monto bruto de las ventas (MBV) realizadas por la arrendataria conforme a la Declaración de Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.) del mes inmediatamente anterior, estableciéndose un canon mensual de arrendamiento mínimo de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00), para el primer año de plazo fijo de duración del contrato (excluyendo, obviamente, el mencionado período de gracia), y un canon mensual de arrendamiento mínimo de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,00) para el segundo año del plazo fijo de duración del contrato. Sin embargo, la arrendataria, nunca presentó sus Declaraciones I.V.A. y pagó cada mes, tanto el primer como el segundo año, el canon mínimo de arrendamiento antes mencionados.
3. Que, en fecha 06 de octubre de 2016, mediante carta suscrita por el ciudadano SANDRO SILVESTRI, en su condición de administrador de la sociedad Mercantil CORPORACION LORMAX, C.A., hacia la sociedad mercantil CENTRO MEDICO LA ESPERANZA, C.A., en la cual le informó sobre el vencimiento del plazo fijo del contrato de arrendamiento y sobre las condiciones planteadas en caso de la eventual renovación del contrato por un período adicional de un (1) año contado a partir del 01 de Mayo de 2016, en la cual se fijó como nuevo canon de arrendamiento la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,00), mensuales, la misma fue recibida por la arrendataria, en persona de su Director, ciudadano YON AIZPURUA.
4. Que, el día 21 de Octubre de 2016, la sociedad mercantil CORPORACION LORMAX, C.A., recibió comunicación con fecha de 16 de Octubre de 2016, suscrita por el Director de la sociedad mercantil CORPORACION LORMAX, C.A., ciudadano YON AIZPURUA, en la cual realizaba una contrapropuesta de renovación del arrendamiento por dos (2) años, hasta abril de 2018, y un ajuste escalonado del canon de arrendamiento, desde mayo a octubre de 2016 por la cantidad de DOS CIENTOS VEINTIDOS MIL CIENTO TREINTA Y UN BOLIVARES CON CUARENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 222.131,48) mensuales; desde noviembre de 2016 hasta abril de 2017 por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) mensuales; desde mayo a noviembre de 2017 por la cantidad de OCHOCIENTO MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,00) mensuales; y desde noviembre de 2017 hasta abril de 2018 la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,00) mensuales.
5. Que, el día 07 de Noviembre de 2016, el arrendador, sociedad mercantil CORPORACION LORMAX, C.A., estableció comunicación con la arrendataria, en la cual propone una contrapropuesta para la eventual renovación del contrato de arrendamiento por el período de un (1) año contado a partir del 01 de Mayo de 2016, estableciendo el canon de arrendamiento desde mayo a septiembre de 2016, por la cantidad de TRECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,00) mensuales más I.V.A.; desde octubre a diciembre de 2016 por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00) mensuales más I.V.A; y desde enero hasta abril de 2017 por la cantidad de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00). La misma fue recibida por el ciudadano YON AIZPURUA, en fecha 07 de noviembre de 2016.
6. Que, desde la fecha de la última comunicación el arrendador, sociedad mercantil CORPORACION LORMAX, C.A., no recibió respuesta alguna por parte de la sociedad mercantil CENTRO MEDICO LA ESPERANZA, C.A., ni tampoco recibió pago alguno con respecto a las cantidades propuestas anteriormente, como canon de arrendamiento. El arrendatario siguió ocupando el inmueble arrendado después del vencimiento del plazo convencional y de la prórroga legal, siendo que la mencionada prórroga comenzó a operar de pleno derecho a partir del 02 de Mayo de 2016, inclusive.
7. Que, en fecha 17 de febrero de 2017, la sociedad mercantil CORPORACION LORMAX, C.A., practicó la notificación mediante Notaría Pública a la sociedad mercantil CENTRO MEDICO LA ESPERANZA, C.A., en la que se manifestó que el plazo convencional del contrato de arrendamiento expiró el 01 de Mayo de 2016, y que por cuanto la relación arrendaticia había sido de dos (2) años, el lapso máximo de duración de la prórroga legal, que se encontraba en curso, era de un (1) año, y que la misma vencía el 01 de mayo de 2017, todo de conformidad con el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.
8. Que, luego de la notificación por Notaría Pública, la arrendataria permaneció en silencio y se mantuvo ocupando el inmueble arrendado previamente identificado, incluso después de expirado el lapso de prórroga legal, razón por la cual la arrendadora, sociedad mercantil CORPORACIÓN LORMAX, C.A., remitió comunicación escrita dirigida a la sociedad mercantil CENTRO MEDICO LA ESPERANZA, C.A., solicitando la desocupación voluntaria del inmueble en la brevedad posible, en función de encontrar la mejor solución sin que ello implicara la extensión del plazo de prórroga legal. Sin embargo, la arrendataria se negó a firmar la mencionada carta en señal de recepción.
9. Que, la arrendadora, sociedad mercantil CORPORACION LORMAX, C.A., envió comunicaciones con el fin de llegar a un acuerdo favorable entre ambas partes, pero que la arrendataria, sociedad mercantil CENTRO MEDICO LA ESPERANZA, C.A., es la que ha mantenido un completo silencio y apatía con respecto a la arrendaticia.
10. Que, el contrato celebrado por la sociedad mercantil CORPORACION LORMAX, C.A., con la sociedad mercantil CENTRO MEDICO LA ESPERANZA, C.A., fue un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cuyo plazo fijo era de dos (2) años contados a partir del primero (1ero) de Mayo de 2014, y que luego de la expiración del mencionado contrato, no fue objeto renovación convenida entre las partes, pero la arrendataria, sociedad mercantil CENTRO MEDICO LA ESPERANZA, C.A., siguió ocupando el local, incumpliendo la cláusula tercera del mencionado contrato, que establece el lapso del contrato, y que la eventual renovación o prórroga por plazo igual o mayor, debían constar de convenio celebrado entre las partes, que en ningún caso operaría la tácita reconducción del contrato de arrendamiento.
11. Que, en vista de que el lapso de prórroga legal venció el primero (1°) de Mayo de 2017, la sociedad mercantil CENTRO MEDICO LA ESPERANZA, C.A., debe entregar el local comercial arrendado, en las condiciones contractualmente estipuladas en la Cláusula Décimo tercera del contrato, que además establece que en caso de incumplimiento de esa obligación de desocupación y entrega, la arrendadora tendría derecho a percibir de la arrendataria, como cláusula penal, por cada día de atraso transcurrido en el cumplimiento de dicha obligación hasta la restitución definitiva del inmueble arrendado, el precio diario del arrendamiento conforme al canon mensual de arrendamiento vigente a la fecha de terminación del contrato, más una cantidad equivalente al cincuenta por ciento (50%) de dicho precio diario, sin que significara la tácita reconducción del arrendamiento.
12. Que, de acuerdo a la mencionada Cláusula Cuarta del contrato, se estipulo que en caso de prórroga legal, en la fecha de inicio de la misma, el canon mínimo de arrendamiento vigente, en este caso es de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,00), se reajustaría en un porcentaje equivalente al de la variación porcentual anual del grupo “Bienes y servicios diversos” considerado en el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) según la publicación del Banco Central de Venezuela durante el período de los doce (12) meses inmediatamente anteriores. Lo que significa que, a los efectos de cumplir con la cláusula penal prevista, debe dividirse la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,00), entre treinta (30), obteniéndose la cantidad de DOS MIL SEISCIENTOS SESENTA BOLIVARES CON SESENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 2.666,66) como precio diario del arrendamiento, que incrementado por un 50% arroja el resultado de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000,00), por concepto de compensación diaria por retraso en la entrega del inmueble.
13. Que el lapso de prórroga legal venció el primero (1°) de Mayo de 2017, fecha en la que la arrendataria debió haber entregado a la arrendadora el local comercial y que al no haber entregado oportunamente el local arrendado al vencimiento de la prórroga legal, incurrió en la Cláusula Penal estipulada en la Cláusula Décima Tercera del contrato de arrendamiento.
14. Por lo que solicita la entrega a su representada del inmueble que se le dio en arrendamiento. Así como el pago de la cláusula penal, la cual solicita sea sometida a su debida indexación económica y se condene en Costas y Costos. Estima la presente demanda en la cantidad de UN MILLÓN CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.1.040.000,00) que equivalen a Tres Mil Cuatrocientos Sesenta y Seis con Sesenta y Seis Unidades Tributarias (3.466,66 Ut).
15. Que, la presente demanda se fundamenta en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.579 y 1.599 del Código Civil y el artículo 26 de Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA EN SU ESCRITO DE CONTESTACION DE LA DEMANDA:
1. Que, alega la defensora judicial designada, abogada MILAGROS COROMOTO PEREZ QUINTERO, por cuanto no ha podido localizar a su defendida, el ciudadano YON AIZPURUA, Director de la sociedad mercantil CENTRO MEDICO LA ESPERANZA, C.A., y/o su Directora, ciudadana ANA ESPERERANZA BRITO GAMBOA, además se ha trasladado personalmente a la dirección indicada en el libelo y no ha podido localizar a ninguna persona, por lo que procedió a dejar debajo de la puerta principal copia del Libelo de demanda, sin que hasta la fecha persona alguna se haya comunicado con su persona, por lo que en su carácter de defensora Judicial rechaza, niega y contradice, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la demanda incoada.-
2. Que continuará diligenciando la posibilidad de contactar a su defendida, para que le provea las pruebas pertinentes al caso y promoverlas en su oportunidad.-

- III-
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN
Así las cosas, este Juzgador en aplicación de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

La parte actora promovió en este juicio los siguientes medios probatorios:

1. Copia certificada de Instrumento poder otorgado por el ciudadano SANDRO SILVESTRI, en su carácter de Administrador Único de la empresa CORPORACION LORMAX, C.A., a los Abogados CARLOS EDUARDO CASTRO URDANETA y MARCELLO CAPONI TROMBI, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 04 de Agosto de 2017, asentado bajo el Nro. 52, tomo 44, de los libros de autenticaciones llevados por ante ese Despacho Notarial, marcado con la letra “A”.-

En cuanto a este medio probatorio (poder), observa este Juzgador, dicho instrumento se refiere de un documento público traído en copia certificada, el cual no fue impugnado, tachado ni desconocido, durante la secuela del proceso, por lo que se le otorga valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, y ASÍ SE DECIDE.

2. Contrato de Arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil CORPORACION LORMAX, C.A., (arrendador), y la sociedad mercantil CENTRO MEDICO LA ESPERANZA, C.A., (arrendatario), con vigencia desde el Primero (1ero) de Mayo de 2014, debidamente autenticado por la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 12 de Agosto de 2015, dejándolo anotado bajo el N° 36, Tomo 189 de los Libros de autenticaciones llevados por ese Despacho, marcada con la letra “B”.

Respecto a este medio probatorio, observa este Juzgador, dicho instrumento se trata de un documento público, que fue aportado en autos en copia simple, desprendiéndose del mismo el nacimiento de las obligaciones para las partes contratantes en materia arrendaticia, el cual no fue impugnado, tachado ni desconocido durante la secuela del proceso, por lo que este Tribunal le otorga todo su valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, y ASÍ SE DECIDE.
3. Copia certificada de Documento de Condominio del Centro Comercial Macaracuay Plaza, registrado en fecha 11 de diciembre de 1992, por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, bajo en Nro. 29, Tomo 39, Protocolo Primero, que constituye el titulo de propiedad de la sociedad mercantil CORPORACION LORMAX, C.A., sobre el inmueble de mayor extensión denominado Local N° 11, ubicado en la planta comercial nivel 4 (Nivel C-4) de dicho Centro Comercial, del cual forma parte el área de aproximada de doscientos noventa metros cuadrados (290,00 m2), denominada Local 11/b, objeto del contrato de arrendamiento, marcado con la letra “C”.

Este Tribunal observa que el referido documento fue emitido por una entidad pública, y por cuanto el presente documento no objeto de tacha, impugnación ni desconocido durante la secuela del proceso, este Tribunal la admite y le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil y ASÍ SE DECIDE.-

4. Copia recibida por la destinataria de la carta emitida por la sociedad mercantil CORPORACION LORMAX, C.A. dirigida a la sociedad mercantil CENTRO MEDICO LA ESPERANZA, C.A., de fecha 06 de Octubre de 2016, en la cual se informa de la eventual renovación del contrato de arrendamiento por un período adicional de un año, marcada con la letra “D”.
5. Carta de la sociedad mercantil CENTRO MEDICO LA ESPERANZA, C.A., suscrita por el Director, ciudadano YON AIZPURUA, dirigida a la sociedad mercantil CORPORACION LORMAX, C.A. de fecha 21 de Octubre de 2016, en la cual realiza la propuesta de renovación del contrato por dos (2) años y un aumento escalonado, marcado con la letra “E”.
6. Copia de la carta recibida por la destinataria dirigida por la sociedad mercantil CORPORACION LORMAX, C.A, a la sociedad mercantil CENTRO MEDICO LA ESPERANZA, C.A., con la propuesta de renovación del contrato por el período de un (1) año y el aumento escalonado del canon de arrendamiento, marcada con la letra “F”
Este Juzgador observa, las documentales bajo análisis, identificados con los números 4, 5 y 6, fueron traídos a los autos en copias simples, los cuales no fueron desconocidos, tachados, ni impugnados, por la parte demandada, ante la cual se hizo valer, por lo que se les otorga valor probatorio en base a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y ASÍ SE DECIDE.
7. Notificación realizada a la arrendataria sociedad mercantil CENTRO MEDICO LA ESPERANZA, C.A., por la Notaría Publica Primera del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 17 de Febrero de 2017, en la cual se le notifica de que el lapso de prórroga legal estaba transcurriendo, marcada con la letra “G”.
Con respecto al medio probatorio anterior, este sentenciador observa, que éste es un documento traído en copia simple, el cual no fue desconocido, tachado, ni impugnado, por la parte demandada, ante la cual se hizo valer, es por lo que se le otorga valor probatorio en base a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y ASÍ SE DECIDE.

8. Carta dirigida por la sociedad mercantil CORPORACION LORMAX, C.A, a la sociedad mercantil CENTRO MEDICO LA ESPERANZA, C.A., de fecha 20 de Octubre de 2017, en que se reitera que el lapso de prórroga legal se encontraba vencido desde el primero (1°) de Mayo de 2017, marcada con la letra “H”.

Por su parte, este Tribunal observa, que éste es un documento traído en copia simple, el cual no fue desconocido, tachado, ni impugnado, por la parte demandada, ante la cual se hizo valer, es por lo que se le otorga valor probatorio en base a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y ASÍ SE DECIDE.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA DEFENSORA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:
Estando en la oportunidad para promover pruebas en la presente causa, la Defensora Judicial de la Parte Demandada, no promovió prueba alguna.
- IV -
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Llegado el momento de decidir el mérito de esta causa, el Tribunal procede a emitir pronunciamiento bajo los siguientes términos:
16. La presente demanda tiene por objeto el Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento del siguiente bien inmueble un: local comercial identificado con el número y letra 11/b, con una superficie aproximada de doscientos noventa metros cuadrados (290,00 m2), ubicado en la planta comercial nivel 4 (Nivel C-4) del Centro Comercial Macaracuay Plaza, Urbanización Colinas de la California, Etapa “E”, con frente hacia las Avenidas Mara y San José, Jurisdicción del Municipio Sucre del estado Miranda, el cual es propiedad de la CORPORACION LORMAX, C.A., por la el incumplimiento del referido contrato, dado que en el se estableció un plazo fijo de dos (2) años contados a partir del 01 de Mayo de 2014, sin oportunidad de realizar la tácita reconducción del contrato.
Llegado el momento para dar contestación a la demanda, alegó la Defensora Judicial ciudadana MIRIAM CARIDAD PEREZ QUINTERO, lo siguiente: “…por cuanto no ha podido localizar a su defendida, el ciudadano YON AIZPURUA, Director de la sociedad mercantil CENTRO MEDICO LA ESPERANZA, C.A., y/o su Directora, ciudadana ANA ESPERERANZA BRITO GAMBOA, además se ha trasladado personalmente a la dirección indicada en el libelo y no ha podido localizar a ninguna persona (...)por lo que en su carácter de defensora Judicial rechaza, niega y contradice, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la demanda incoada …”.
Al respecto este Juzgador observa:
La norma contenida en el artículo 1.133 del Código Civil estatuye, que el contrato es una convención entre dos o más personas para reglar constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. En tal sentido, se afirma que los contratos constituyen en su conjunto una amplia categoría, la más amplia, sin duda, de los hechos constitutivos de obligaciones y de relaciones jurídicas en general; aquélla a través de la cual se desarrolla comúnmente la vida de los negocios.
Tenemos que el cumplimiento de contrato es el proceso judicial por el que se solicita que exija a la parte incumplida a que realice lo establecido en un determinado contrato, en los términos como fueron contraídas para que posteriormente este lo obligue al cumplimiento del mismo.
En el presente caso, de acuerdo con el análisis del material probatorio, quedó demostrado que entre las partes en litigio existe una relación jurídica arrendaticia por un (1) local comercial identificado con el número y letra 11/b, con una superficie aproximada de doscientos noventa metros cuadrados (290,00 m2), ubicado en la planta comercial nivel 4 (Nivel C-4) del Centro Comercial Macaracuay Plaza, Urbanización Colinas de la California, Etapa “E”.
En cuanto al término de duración de esa relación contractual, no existe controversia que es a tiempo determinado, pues en la oportunidad de dar contestación a la demanda la parte demandada, no alegó un hecho modificativo, que conllevare a examinar su naturaleza jurídica temporal.
Así las cosas, se advierte que en la cláusula tercera del contrato que tiene por objeto el local comercial identificado con el Nro. 11/b, ubicado en la planta comercial nivel 4 (Nivel C-4) del Centro Comercial Macaracuay Plaza, Urbanización Colinas de la California, Etapa “E”, es del siguiente tenor:
“TERCERA: DURACION.- la duración del presente contrato es por un plazo fijo de DOS (2) años contados a partir del día primero (1°) de Mayo de 2014 (…), las partes de mutuo acuerdo podrán celebrar un convenio de prórroga o reconvención del presente arrendamiento por un plazo igual o mayor al plazo fijo inicial establecido en esta cláusula, según convengan al respecto. Es entendido que en ningún caso operará la tácita reconducción de este contrato.”

En cumplimiento a lo contemplado en dicha disposición contractual, la parte actora envió a la arrendataria una carta misiva de fecha 06 de Octubre de 2016, en la cual se informa de la eventual renovación del contrato de arrendamiento por un período adicional de un año. En consideración a lo anterior, el arrendatario envió comunicación en fecha 16 de Octubre de 2016, con la propuesta de renovación del contrato por dos (02) años con aumento escalonado. Por consiguiente, en fecha 07 de noviembre de 2016, el arrendador, responde la misiva con una contrapropuesta, de la renovación del contrato por el período de un (1) año con el aumento escalonado del canon de arrendamiento. Desde la fecha de la última comunicación, la arrendadora no recibió respuesta alguna por parte de la arrendataria, ya sea para aceptar lo términos propuesto o rechazarlos.
Por consiguiente, tomando en cuenta que la relación arrendaticia que tiene por objeto un local comercial tuvo una duración menor de dos (2) años, es evidente que llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogó obligatoriamente para la arrendadora por el término de un (1) año, el cual venció el día 01 de Mayo de 2017.
A partir de esta última fecha exclusive, 02 de Mayo de 2017, se convirtió en pura y simple la obligación a cargo del arrendatario de hacer la entrega del inmueble objeto de la demanda, pudiendo en consecuencia la arrendadora mediante las vías judiciales preexistentes, exigirle que cumpla con tal obligación pues es cierto que le nació el interés procesal de ejercer las acciones pertinentes contra el arrendatario contumaz, como en efecto así lo hizo ante este órgano judicial.
En el caso de autos, se constata que se está en presencia de una relación contractual, por un contrato de arrendamiento a tiempo Determinado, según lo pactado por las partes en la CLÁUSULA TERCERA del contrato de arrendamiento, el cual reza: “DOS (2) años contados a partir del día primero (1°) de Mayo de 2014”, el sólo vencimiento del término, hace que la prórroga legal nazca. En la Ley de Uso Comercial, la relación arrendaticia que dure más de un (1) año y menos de cinco (5) años comporta un derecho de prórroga legal que vence dentro de un (1) año, conforme a lo preceptuado en el artículo 26 ejusdem.-
“…Artículo 26
Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:

Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima
Hasta un (1) año 6 meses
Más de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año
Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años
Más de diez (10) años 3 años

Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismás condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación…”
(Negrita de este Tribunal)

Bajo esta premisa, se tiene pues un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por el inmueble de autos, sobre el cual se está solicitando el Desalojo, según lo alegado por la representación judicial de la parte actora en su libelo de demanda, que a partir del primero (1°) de Mayo de 2017, venció el plazo de prórroga legal por un (01) año establecido en la Ley transcrita. Así pues, llega a la siguiente conclusión ésta Juzgador; (i) Que la relación arrendaticia existente entre las partes actuantes en este procedimiento trata de un contrato de arrendamiento de uso comercial a tiempo determinado, el cual ha quedado demostrado en autos; (ii) Que la actora pretende el Desalojo de un local comercial, dado el incumplimiento de entregar el local comercial en el momento acordado por las partes, una vez concluido el término del contrato, así como el de la prórroga legal.
Conforme a lo expuesto, resulta procedente el reclamo del actor al exigir el Desalojo, por cuanto se evidencia claramente en este caso específico, la obligación por parte de la demandada, según lo acordado en la Cláusula Décima Tercera del contrato de arrendamiento, y en esta misma cláusula además establece que en caso de incumplimiento de esa obligación de desocupación y entrega, la arrendadora tendría derecho a percibir de la arrendataria, como cláusula penal, por cada día de atraso transcurrido en el cumplimiento de dicha obligación hasta la restitución definitiva del inmueble arrendado, el precio diario del arrendamiento conforme al canon mensual de arrendamiento vigente a la fecha de terminación del contrato, más una cantidad equivalente al cincuenta por ciento (50%) de dicho precio diario, sin que significara la tácita reconducción del arrendamiento.
En concordancia con lo anterior, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece:

“Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”

Asimismo, debe recordar este Juzgador que las partes tienen la carga de probar sus afirmaciones de hecho, realizadas tanto en el libelo de la demanda y en el acto contestación de la misma para poder hacer valer su pretensión ante el Juez. La carga procesal, objeto de grandes discusiones doctrinarias, ha sido definida de manera acertada y aprobada por el afamado doctrinario GOLDSCHMIDT, James, en su obra Teoría General del Proceso como:

“La necesidad de realizar un acto para prevenir un perjuicio procesal”.

En tal sentido, observa este Juzgador de Primera Instancia, que en el lapso probatorio ni durante la secuela del juicio, la parte demandada no trajo a los autos, ningún medio probatorio que desvirtuaba los hechos alegados por la parte actora, es decir, no demostró haber cumplido con la entrega del local comercial objeto de la presente demanda, pues, el contrato se inició el primero (1º) de mayo de 2014 y venció el primero (1º) de mayo de 2016, y comenzó a transcurrir el lapso de prórroga legal el primero (1º) de mayo de 2016, venciéndose el primero (1º) de mayo de 2017, de manera que vencido el lapso de duración contractual de la relación arrendaticia y su prórroga legal, debió la parte demandada, realizar la entrega del inmueble de autos, lo cual no realizó, y al no haber traído durante la secuela del proceso prueba alguna que desvirtuara las afirmaciones de la actora en su libelo de demanda, como era su obligación probar a tenor de lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, según consta en la Cláusula tercera del contrato de arrendamiento, por cuanto se ha verificado que la parte demandada no ha dejado de cumplir con su obligación contractual, al hacer la entrega del inmueble arrendado libre de bienes y personas, según lo establecido en la Cláusula Tercera, Cuarta y Décima Tercera del contrato de arrendamiento, como bien lo señaló la parte actora a lo largo del proceso, lo cual se traduce, que la presente demanda debe prosperar en cuanto a derecho se refiere, en atención a lo previsto en el Artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y ASI SE DECIDE.-
Con respecto a la Cláusula Penal, solicitada en el capítulo IV petitorio, en el aparte tercero, en concordancia con la Cláusula Décima Tercera del contrato de arrendamiento, este sentenciador acuerda el pago de la cantidad de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,00) diarios por cada día de atraso en la entrega del inmueble, por concepto de la mencionada Cláusula Penal, por lo que, en atención con el Decreto Nº 4.553, publicado en Gaceta oficial Nº 42.185, en fecha 06 de agosto de 2021, contentivo a la nueva Expresión Monetaria, la mencionada cantidad es de CUATRO MILESIMAS (Bs. 0,004), a la cual se le realizará la indexación respectiva, y ASI SE DECIDE.-

-V-
DISPOSITIVO.
En base a las razones de hecho y de derecho antes expuesto, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en sede Constitucional, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoado por la Sociedad Mercantil CORPORACIÓN LORMAX, C.A. inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 27 de mayo de 1986, bajo el No. 61, Tomo 50-A- Sgdo., Registro Único de Información Fiscal (RIF) bajo el Nº J-002308125, contra la Sociedad Mercantil CENTRO MEDICO ESPERANZA, C.A. inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 22 de Marzo de 2013, anotado bajo el Nro. 26, Tomo: 36-A- Sgdo., inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) Nro. J- 402206917.
SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada, la entrega del inmueble, constituido por un (01) “LOCAL COMERCIAL” identificado con el número y letra 11/b, con un área aproximada de doscientos noventa metros cuadrados (290,00m2), ubicado en la planta comercial nivel 4 (nivel C-4), del Centro Comercial Macaracuay Plaza, situado en la Urbanización Colinas de la California, etapa “E”, con frente hacía las avenidas Mara y San José, Jurisdicción del Municipio Sucre de estado Miranda, el cual deberá entregar la parte demandada a la parte accionante totalmente libre de bienes y personas.
TERCERO: Se ordena a la parte demandada pagar por concepto de Cláusula Penal, la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000,00) diarios, hoy por reconversión monetaria 2021, corresponde la cantidad de CUATRO MILESIMAS (Bs. 0,004), equivalente al precio diario del arrendamiento según el canon mensual mínimo vigente para la fecha de la terminación del contrato, mas el cincuenta por ciento (50%) de dicho precio diario, por cada día de atraso en la entrega del local comercial, que le fue arrendado desde el día siguiente al vencimiento de la prórroga legal, es decir, desde el día dos (02) de Mayo de dos mil diecisiete (2017), inclusive, hasta el día en que recaiga sentencia definitivamente firme en este juicio o hasta en que la demandada entregue el inmueble de autos.
CUARTO: Se ordena la indexación solicitada por la parte actora y condenada a pagar a la parte demandada en el capitulo tercero del presente fallo, desde el vencimiento de la prórroga legal, 02 de Mayo 2017, hasta el día que quede firme la presente decisión.
QUINTO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en Costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en la presente controversia.
SEXTO: Se ordena la notificación electrónica de las partes, de conformidad con lo establecido en la Resolución Nº 05-2020 de fecha 05 de Octubre de 2020, emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, se hace constar que la presente decisión, fue debidamente publicada dentro del lapso legal, establecido en el acto de audiencia oral y pública de fecha tres (03) de noviembre de 2021; capitulo sexto.-
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISION.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los diecisiete (17) días del mes de Noviembre de 2021. Año de la Independencia 211º y de la Federación162º.
EL JUEZ,

Abg. JHONME RAFAEL NAREA TOVAR.
EL SECRETARIO,

Abg. RENÈ FAJARDO MOTA.
En esta misma fecha, siendo las 11:30 A.M. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
EL SECRETARIO,

Abg. RENÈ FAJARDO MOTA.

JRNT/RFM/Mariam
ASUNTO: AP11-V-2018-000035.-
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
MATERIA CIVIL.-
SENTENCIA DEFINITIVA