REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, 23 de noviembre de 2021 211º y 162º Asunto: AP71-R-2021-000158. Demandante: Sociedad Mercantil INVERSIONES BROMELIA 55, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital, en fecha 12 de septiembre de 2013, bajo el No. 50, Tomo 195-A. Apoderados Judiciales: Abogados Herley Josefina Paredes Jiménez y Josunys Karem Rojas, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 89.294 y 98.433, respectivamente. Demandado: Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA THE WOK EL ROSAL C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 24 de marzo de 2014, bajo el No. 7, Tomo 46-A, representada por los ciudadanos ARMANDO NICOLAS VELUTINI SUÑER y CARLOS FEDERICO VELUTINI SUÑER, venezolanos, mayores de edad y titulares de la cédula de identidad Nos. V-18.368.823 y V-19.548.915, respectivamente. Abogado asistente: Abogado Eduardo Revato Paz Paz, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 97.320. Motivo: Desalojo. Capítulo I ANTECEDENTES En el juicio de desalojo que incoara la sociedad mercantil INVERSIONES BROMELIA 55, C.A, contra la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA THE WOK EL ROSAL C.A, ambos identificados, mediante decisión del 26 de abril de 2021, el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró lo siguiente: “…PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) sigue DISTRIBUIDORA THE WOK EL ROSAL C.A., Sociedad Mercantil, de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 24 de marzo de 2014, bajo el N° 7, Tomo 46-A Representada por los ciudadanos ARMANDO NOCOLAS VELUTINI SUÑER Y CARLOS FEDERICO VELUTINI SUÑER, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cedulas de identidad número V-18.368.823 y V-19.548.915, respectivamente contra INVERSIONES BROMELIA 55, C.A., Sociedad Mercantil, de este domicilio inscrita en el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital, en fecha 12 de septiembre de 2013, bajo el N° 50, Tomo 195-A. SEGUNDO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del código de procedimiento Civil, se condena en consta a la parte actora…” Contra la referida decisión la representación judicial de la parte actora ejerció recurso procesal de apelación, en razón de lo cual suben las presentes actuaciones a esta Azada. Mediante auto del 17 de agosto de 2021, se le dio entrada al expediente fijándose el vigésimo día de despacho siguiente para que las partes presentaran informes a tenor de lo dispuesto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, constando en autos que únicamente la representación judicial de la parte actora hizo uso de su derecho. Por auto de fecha 14 de septiembre de 2021, se fijó el lapso de ocho (08) días de despacho siguientes para que las partes presentaran sus escritos de observaciones de conformidad con lo previsto en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil, constando en autos que ninguna de las partes hizo uso de tal derecho. Por auto de fecha 24 de septiembre de 2021, se fijó el lapso al que hace alusión el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil para dictar decisión. Concluida la sustanciación, procede quien suscribe a proferir el fallo en base a las consideraciones expuestas infra. Capítulo II SINTESIS DE LA CONTROVERSIA Mediante escrito libelar presentado en fecha 15 de octubre de 2019, la representación judicial de la parte actora sostuvo que su mandante “INVERSIONES BROMELIA 55, C.A”, ya identificada, suscribió el día 04 de abril de 2018, ante la Notaria Pública de los Salías del Estado Bolivariano de Miranda, un contrato de arrendamiento, el cual quedo anotado bajo el No. 42, Tomo 95, folios 130 hasta el 147 de los libros de autenticación llevados por ese despacho, con la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA THE WOK EL ROSAL, C.A. Que el contrato de arrendamiento tiene por objeto un (01) local comercial distinguido con las letras y números T-1, ubicado en el nivel Planta Baja de la Torre Atlantic situado entre la Calle Mohedano y la Avenida Tamanaco, Urbanización El Rosal Municipio Chacao Estado Bolivariano de Miranda, cuya superficie es de cincuenta coma treinta y un metro cuadrados (50,31 mts2). Que al inmueble arrendado le pertenecen cuatro (4) maleteros identificados como D1, D2, D3 Y D4, a cuyo uso tiene derecho la arrendataria con ocasión al mismo, cuyas medidas y demás especificaciones señala aparecen detalladas en el contrato de arrendamiento. Que entre las estipulaciones contractuales se convino que se aplicaría un canon de arrendamiento fijo establecido en la cantidad de ciento doce millones de bolívares (Bs.112.000.000,00) hoy un mil ciento veinte bolívares (Bs. 1.120,00) más IVA. Alegó que en fecha 08 de julio de 2019, su representada notificó a la arrendataria que el día 31 de octubre de 2019, comenzaría a correr el lapso de prórroga legal establecido en la Ley, el cual se extendería hasta el 31 de octubre de 2021. Que en dicha oportunidad adicionalmente se le expreso a la arrendataria que durante la vigencia de la prorroga legal se mantendrían vigentes las estipulaciones contractuales previstas entre las partes. Señaló que, el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones contractuales trae como consecuencia la posibilidad de que le sea exigida la entrega inmediata del inmueble arrendado, toda vez que la prorroga legal a su decir constituye un beneficio que la ley le confiere al arrendatario que se encuentra solvente con el cumplimiento de sus obligaciones. Arguyó que dicha notificación fue debidamente suscrita por el Sr. Carlos Velutini, tal como consta en acta levantada al efecto por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y en cartel de notificación expedido por dicho Tribunal el cual fue debidamente pegado en la puerta del establecimiento comercial. Afirmó que al momento de practicarse la notificación descrita ambas partes quedaron comprometidas en sincerar el canon de arrendamiento que venía aplicándose, señalando que el mismo resultaba completamente desproporcionado a la realidad imperante al momento de la práctica de la notificación, indicando que el proceso de devaluación acelerada de la moneda hizo irrisorio el monto pactado por las partes por concepto de canon de arrendamiento. Que hasta la fecha, estando la arrendataria en prórroga legal, no ha sido a su decir posible, pese a los múltiples intentos realizados por su representada, establecer un canon de arrendamiento que resulte cónsono con la realidad económica que vivimos, por el contrario señala haber sido contumaz la actuación de la arrendataria, aduciendo que se ha dado a la tarea de evadir a su mandante y bajo una actitud de viveza ha venido depositando en sus cuentas la cantidad mensual de un mil ciento veinte Bolívares (Bs.1.120.00), cantidad esa que hoy por hoy señala no cubrir ni siquiera un pasaje en una ruta interurbana en la ciudad capital. Señaló que ante la actitud por parte de la arrendataria, es por lo que citaron el contenido de la clausula décima tercera del contrato, que establece: “(…)DECIMA TERCERA: En todo lo no previsto en el presente contrato de arrendamiento, las partes se regirán por las disposiciones del decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso comercial, su modificación si ocurriera durante la vigencia del presente contrato, las Ordenanzas Municipales, la Moral y las Buenas Costumbres y las demás leyes de la República Bolivariana de Venezuela” . Alego que la actuación de la arrendataria al negarse a sincerar el canon de arrendamiento constituye un mecanismo para proveerse un provecho injusto en prejuicios de su mandante que se encuentra impedido de hacerle entregar el inmueble por la existencia de un beneficio legal que concedió el legislador a los arrendamientos solventes, el cual se extenderá en su caso particular por dos años. Sostuvo que la actuación de la arrendataria se aleja de la noción de buena fe con la que deben ejecutarse los contratos, y afecta a su decir el respeto a las buenas costumbres que como fuente de regulación escogieron las partes al suscribir la cláusula décima tercera, lo cual según señala configuro las causales de desalojo previstas en los literales g) e i) del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Alegó que por todas las razones de hecho y de derecho expuestas en su escrito libelar, es por lo que demanda por desalojo a la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA THE WOK EL ROSAL, C.A., antes identificada, y solicitó la desocupación inmediata del inmueble arrendado de conformidad con lo previsto en los literales i) y g) del artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Por último, solicito el desalojo y por ende la entrega inmediata del inmueble arrendado, constituido por un local comercial identificado T-1, ubicado en el nivel Planta Baja de la Torre Atlantic situado entre la Calle Mohedano y la Avenida Tamanaco, Urbanización El Rosal, Municipio Chacao Estado Bolivariano de Miranda cuya superficie es de cincuenta coma treinta y un metros cuadrados (50,31 mts2), y de los cuatro (4) maleteros identificados como D1, D2, D3 y D4 ubicado en el mismo edificio; y en consecuencia, solicitó fuesen entregados a su representada complemente libre de bienes y personas. Por su parte, la representación judicial de la parte demandada por medio de escrito de contestación a la demanda presentado en fecha 15 de enero de 2020, rechazó, negó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, negando que su representada quedara comprometida en cancelar un nuevo canon de arrendamiento distinto al pactado en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 04 de abril de 2018, autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del estado Miranda, bajo el No. 42, Tomo 95, folios 137 al 140. Que el contrato de arrendamiento fue cancelado en su totalidad en dólares americanos como consta a su decir del recibo que consignan, correspondiente a dos mil cuatrocientos dólares americanos (2.400 USA), pagados un mil doscientos dólares en efectivo (1200 USA), y un mil doscientos dólares americanos (1200 USA) mediante transferencia internacional Banesco Panamá. Rechazó, negó y contradijo lo alegado por la parte actora respecto a que su mandante se encuentre incurso en algún incumplimiento, ya que alega haber cumplido y seguir cumpliendo a total cabalidad con todas y cada una de las obligaciones establecidas en el contrato de arrendamiento. Que de conformidad con lo establecido en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, promovieron la cuestión previa contenida en el ordinal 7°, por cuanto a su decir existe una condición pendiente, ya que a su decir el inmueble objeto del contrato debían entregarlo el 31 de octubre del año 2021, como lo prevé la notificación judicial practicada con el Juzgado Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial el día 16 de julio de 2019. Rechazó, negó y contradijo en su contenido los correos electrónicos consignados como pruebas junto con el libelo de la demanda, de conformidad con la Ley de Datos y Firmas Electrónicas, señalando que la dirección de correo no corresponde a la establecida en el contrato de arrendamiento, y señala no pertenecer a su representada. Señaló que de conformidad con el artículo 17 del Código de Procedimiento Civil, y en vista de la acción temeraria a su decir intentada por la parte actora en contra de su mandante, es por lo que denuncian formalmente el fraude procesal que según sus dichos se cometió en el presente caso, señalando que la parte demandante pretende hacer incurrir en error al Tribunal. Finalmente, negaron, rechazaron y contradijeron en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos alegados como en el derecho invocado, la demanda intentada por la parte actora, por lo que solicito se desechara la demanda y la misma fuese declarada sin lugar. Capítulo III PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS Demandante: Conjuntamente con su escrito libelar, la parte actora consignó las siguientes documentales: Copias simples de las actuaciones cursantes en el Juzgado Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente signado con el alfanumérico AP31-S-2019-003383, inserto del folio 08 al 33 del presente expediente, las cuales se valoran de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto las mismas no fueron impugnados ni tachados por la parte contraria, evidenciándose la práctica de la notificación de la parte demandada de la no renovación del contrato de arrendamiento, y que a partir del 31 de octubre de 2019, comenzaría a transcurrir el lapso para la prórroga legal, que durante el lapso de prorroga legal seguirían vigentes las disposiciones contractuales, que dicho lapso es optativo para la arrendataria, y que el incumplimiento en las obligaciones contractuales durante la vigencia de la prorroga legal trae como consecuencia la posibilidad de solicitar la entrega inmediata del inmueble. Así se decide. Impresiones de varios correos electrónicos, insertos del folio 34 al 40 del presente expediente, los cuales fueron rechazados en su contenido por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda de conformidad con la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, señalando que la dirección de correo del destino no corresponde con el establecido en el contrato de arrendamiento y no pertenece a su representada. Ante ello, se desprende de las actas procesales que la parte promovente de las documentales, no hizo valer las mismas en su debida oportunidad por medio de la promoción de algún medio de prueba tendiente a corroborar su contenido, por lo que se desechan del proceso de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consonancia con el artículo 4 de la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas. Así se decide. Mediante escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 15 de diciembre de 2020, la representación judicial de la parte actora promovió como prueba libre, correos electrónicos insertos del folio 121 al 132 del presente expediente, los cuales no fueron impugnados o desconocidos por la parte contraria de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo, se desprende efectivamente como lo determinara el Tribunal de la causa, que de acuerdo a los propios alegatos de la parte promovente, los correos fueron remitidos por la representación legal demandante a miembros del despacho de abogados Estevez Misle & Asociados, encargados a su decir de la supuesta negociación que se estaba desarrollando para la eventual renovación del contrato y el establecimiento de un nuevo canon de arrendamiento. Ahora bien, si bien los correos electrónicos no fueron desconocidos por la parte demandada, evidenciándose de su contenido una serie de propuestas para la firma de un contrato, así como solicitudes de mediación respecto a un ajuste en el canon de arrendamiento, no obstante a ello, no se desprende que en el caso de autos se hayan llevado a cabo las reglas exigidas por la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas para la determinación de la recepción de tales correos electrónicos, por lo que quien aquí decide no puede convalidar que los mismos fueron efectivamente recibidos por algún representante legal de la parte demandada, debiéndose en consecuencia desecharse del proceso. Así se decide. De conformidad con lo previsto en el artículo 1.410 del Código Civil, promovió la prueba de confesión en atención a las afirmaciones realizadas por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda respecto al monto a pagar por concepto de canon de arrendamiento, así como la fecha en que debe entregar la arrendataria el inmueble arrendado, promoción ésta que se desecha del proceso por cuanto los hechos que se pretenden hacer valer por medio de la prueba de confesión, no son hechos controvertidos en la presente causa. Así se decide. Promovió, reprodujo e hizo valer el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del estado Miranda, en fecha 04 de abril de 2018, bajo el No. 42, Tomo 95, Folios 137 hasta el 140, inserto del folio 50 al 58 del presente expediente, el cual se valora de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el mismo no fue impugnado ni tachado por la parte contraria, evidenciándose la relación contractual existente entre las partes, y los términos en los cuales fijaron la misma. Así se decide. Promovió, reprodujo e hizo valer la notificación judicial practicada por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual fue valorada precedentemente, por lo que resulta inoficioso volverla a analizar. Así se decide. Promovió, reprodujo e hizo valer todos y cada uno de los documentos presentados junto a su escrito libelar, los cuales fueron analizados precedentemente. Demandada: Junto con su escrito de contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada consignó las siguientes documentales: Marcado con la letra “A”, copia simple del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del estado Miranda, en fecha 04 de abril de 2018, bajo el No. 42, Tomo 95, Folios 137 hasta el 140, inserto del folio 50 al 58 del presente expediente, el cual se valora de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el mismo no fue impugnado ni tachado por la parte contraria, evidenciándose la relación contractual existente entre las partes, y los términos en los cuales fijaron la misma. Así se decide. Marcado con la letra y numero “A1”, copia simple de los dólares americanos en efectivo, insertos del folio 59 al 63 del presente expediente, lo cual fue impugnado por la parte contraria por medio de escrito de fecha 21 de enero de 2020, no evidenciándose a los autos que la parte promovente hiciera valer en juicio tales documentales, por lo que se desechan del proceso. Así se decide. Marcado con las letras y números “B1”, “B2”, “B3” y “B4”, impresión de las transferencias bancarias efectuadas por el ciudadano ARMANDO NICOLAS VELUTINI SUÑER, en la entidad bancaria Banplus, inserto del folio 64 al 67 del presente expediente. Respecto a esta promoción, se observa que las mismas son emitidas por una entidad bancaria que no es parte en el presente juicio, no evidenciándose que la parte promovente haya promovido la prueba de informes conforme a lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se desechan del juicio. Así se decide. Marcado con la letra “C”, copia simple del documento constitutivo estatutario de la empresa demandada protocolizada por ante el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital, bajo el No. 7, Tomo 46-A, inserto del folio 68 al 81 del presente expediente, el cual se valora de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el mismo no fue impugnado ni tachado por la parte contraria, evidenciándose la constitución y estatutos de la empresa demandada. Así se decide. Mediante escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 16 de diciembre de 2020, la representación judicial de la parte demandada reprodujo el mérito favorable de los autos, especialmente del contrato de arrendamiento y de la notificación judicial, analizados precedentemente. De conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promovió prueba de informes a los fines de que se oficiara al Banco Exterior, y a la sociedad mercantil CONDOMINIO TORRE ATLANTIC, desprendiéndose de la revisión de las actas procesales que dicha promoción fue negada por auto de fecha 28 de enero de 2021, por cuanto la misma nada aporta al tema controvertido. Capítulo IV DE LOS ALEGATOS EN ALZADA Mediante escrito de informes, la representación judicial de la parte actora sostuvo que la recurrida incurrió en el vicio de suposición falsa al establecer en su decisión que no era controvertida la existencia de la relación contractual, y por ende la vigencia y aplicabilidad de cada una de las cláusulas del contrato suscrito; que “…correspondía a la parte actora demostrar sus afirmaciones de hecho , respecto a la no voluntad del arrendatario de establecer un nuevo canon de arrendamiento sobre el inmueble…”; y que correspondía “…por su parte a la arrendataria demostrar el cumplimiento de la obligación de pagar el canon de arrendamiento en su totalidad…”, señalando que era obligación de la parte accionante demostrar que presentó el punto sobre la revisión del canon de arrendamiento a discusión del demandado y para el demandado demostrar que hizo lo necesario por cumplir con sus obligaciones. Señaló que la obligación de cumplir con el contenido de la cláusula décimo tercera del contrato suscrito, la demandante debía demostrar que el proceder de la demandada se alejó de los valores impuestas en dicha cláusula y la demandada por su parte debía enervar dichas afirmaciones, demostrando que sus actuaciones se encontraban dentro del marco normativo allí establecido. Que ese error en la calificación trae como resultado a su decir que se hubieren desencadenado una serie de situaciones que motivaron el que el sentenciador de instancia hubiere dictado su decisión en los términos expuestos en el fallo recurrido, señalando que no supo establecer los límites del conflicto que se presentó a su conocimiento, arguyendo que falsamente al resolver sobre la controversia planteada la recurrida estableció respecto a la causal de desalojo establecida en el literal g del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento de Inmuebles para Uso Comercial, que la misma se refiere expresamente a que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, lo cual no se relaciona con los alegatos de la parte actora en su escrito libelar, ya que esta señala que su pretensión se fundamenta en la negativa del actor de fijar un nuevo canon de arrendamiento durante el período de prórroga legal del contrato, así como el desequilibrio económico que ha generado la permanencia del arrendatario en el inmueble cancelando un canon de arrendamiento que no se ajusta a la realidad actual generándole un enriquecimiento sin causa al arrendatario, hechos estos que considero no subsumirse en la norma invocada ni a ninguna de las causales de desalojo taxativamente establecidas en la Ley, por lo que consideró que el actor tiene la obligación de narrar los hechos en que fundamenta su pretensión y encuadrarlo en la norma. Que la recurrida a su decir señaló falsamente que los hechos narrados no guardaban relación con el supuesto normativo invocado, desconociendo a su decir que el literal i) de la norma en comento establece claramente que procederá el desalojo cuando “…el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes…”, circunstancias que señala haber sido probadas por su mandante a través de la consignación del contrato, cuyo contenido fue reconocido por la parte demandada y de la notificación que se le hiciera a la empresa demandada, sobre la voluntad de su representada de no renovar el contrato y por ende del inicio efectivo del lapso de prórroga legal arrendaticia, hecho que tampoco resultó controvertido. Que fueron silenciadas algunas pruebas promovidas su representación oportunamente, contenidas en los folios 119 y siguientes, en las cuales cursan comunicaciones giradas entre los representantes designados por la demandada y su representación, de las cuales señala demostrarse los intentos realizados después del inicio de la prórroga legal arrendaticia para negociar el aumento del canon de arrendamiento o al menos su actualización conforme al INPC, todo lo cual tiene asidero legal, señalando que la recurrida desecho las documentales bajo el argumento de que habían sido impugnadas por la demandada, pero indico que en la contestación se hizo un rechazo a las comunicaciones que cursan a los folios 34 al 39 del expediente, no a las contenidas en los folios 119 y siguientes las cuales fueron oportunamente consignadas. Que el legislador incluyó la causal g) del artículo 40 del Decreto en comento, no solo para regular el desalojo que resulta consecuencia del vencimiento del contrato y la prórroga legal, sino que también se comprenden en esa causal aquellos desacuerdos que imposibiliten sostener la vigencia de una relación contractual que se mantiene en una situación de desequilibrio. Que la recurrida incurrió en un error de juzgamiento al juzgar la ocurrencia de la causal de desalojo prevista en el artículo 40 literal i) del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley que Regula el Arrendamiento de Uso Comercial, señalando que la misma se refiere a que el arrendatario incumpliera cualquiera de las obligaciones que le corresponde conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las normas dictadas por el Comité Paritario de administración del condominio, aduciendo que el Tribunal desconoció las obligaciones contenidas en la cláusula Décimo Tercera del contrato que reza que todo lo no previsto en el contrato de arrendamiento, las partes se regirán por las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, su modificación si ocurriere durante la vigencia del presente contrato, las Ordenanzas Municipales, la Moral y las Buenas Costumbres y las demás leyes de la República Bolivariana de Venezuela. Señaló que su representada vista la imposibilidad de consensuar un canon de arrendamiento, se vio en la necesidad de notificar formalmente la no renovación del contrato y solicitar además la entrega del inmueble, pues se encuentra en medio de una relación que le es perjudicial ya que ha tenido que soportar con el pago de un canon de un mil ciento veinte bolívares (Bs. 1.120) mensuales, por un local en una de las mejores zonas de la ciudad Capital, con una ubicación privilegiada, señalando que la cantidad del canon le resulta manifiestamente irrisoria, señalando que no le correspondía demostrar a su mandante la existencia de mala fe en el proceder de la demandada, indicando que bastaba simplemente con demostrar que las acciones desplegadas trascendían de los límites de la buena fe. Que la parte demandada ha venido obstaculizando reiteradamente la posibilidad de llegar a un acuerdo económico que permitiera a su mandante soportar el período de prórroga legal que finaliza el 31 de octubre de 2021, en condiciones que no evidenciaran un desequilibrio contractual, circunstancia que sin dudas a su decir se aleja de los límites de la buena fe que debe caracterizar la ejecución de los contratos. Señaló que la sentencia recurrida incurrió en una violación a la libertad probatoria de mi mandante cuando al pronunciarse sobre los correos promovidos desechó los mismos bajo el argumento de que habían sido atacados en su validez por la demandada, cuestión que señala no sucedió al menos con los correos consignados al momento de la interposición del escrito de promoción de pruebas, los cuales fueron agregados a los folios 119 al 130 del expediente, y de los que se evidencian un sinfín de comunicaciones que se mantuvieron con representantes designados por los representantes legales de la empresa demandada para la discusión de los términos económicos en que debía llevarse a cabo la contratación suscrita. Por último, solicitó se revocara la sentencia proferida por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 26 de abril de 2021, y se declarara con lugar la apelación interpuesta, ordenándose la desocupación inmediata del inmueble arrendado de conformidad con lo previsto en la Cláusula Décima Tercera del contrato suscrito en concordancia con lo previsto en los literales i) y g) del artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento de Inmuebles para Uso Comercial. Capítulo V CONSIDERACIONES PARA DECIDIR El presente recurso se circunscribe -como ya se indicara- a impugnar la decisión proferida en fecha 26 de abril de 2021, por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda de desalojo incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES BROMELIA 55, C.A, contra la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA THE WOK EL ROSAL C.A, ambos identificados en el encabezado del presente fallo. Para resolver se observa: Antes de cualquier consideración respecto al mérito del asunto y dado que los requisitos de la sentencia son de estricto orden público, quien juzga observa que la representación judicial de la parte actora alegó en su escrito de informes que la recurrida incurrió en silencio de pruebas al desechar los correos promovidos bajo el argumento de que habían sido atacados en su validez por la parte demandada, señalando que ello no sucedió con los correos consignados al momento de la interposición del escrito de promoción de pruebas, los cuales fueron agregados a los folios 119 al 130 del expediente, y en este sentido, resulta preciso traer a colación el criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 04 de junio de 2019, Exp. AA20-C-2018-000640, donde se dejó sentado lo siguiente: “…el silencio de pruebas y el silencio parcial, descrito en el artículo 509 ibídem, se produce cuando el juez omite el análisis de un medio probatorio debidamente establecido a juicio o no toma en cuenta una parte determinante de la prueba para decidir. …omissis… Ahora bien, en relación vicio de silencio de pruebas, esta Sala con ponencia conjunta, en sentencia N° 335, de fecha 9 de junio de 2008, caso: Banco Latino, C. A., contra Inversiones Cotécnica, C. A. y otras, expediente N° 2003-421, reiterada en fallo N° RC-346, de fecha 15 de junio de 2015, expediente N° 2013-427, caso: Cenit Sarahay Guerra Moreno contra Segunda Nicacia Cadena Cuenu, señaló lo siguiente: “…La Sala dejó sentado en sentencia de fecha 21 de junio de 2000, que la falta de análisis y pronunciamiento sobre las pruebas no constituye un defecto de forma de la sentencia, sino un error de juzgamiento que debe ser denunciado al amparo del ordinal 2º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, alegando la violación de la regla de establecimiento de las pruebas contenida en el artículo 509 eiusdem por falta de aplicación, siempre y cuando la falta de examen de la prueba o su análisis parcial, haya sido decisivo del dispositivo del fallo; extremo este que ha de considerarse cumplido cuando la prueba omitida o examinada parcialmente, es capaz de demostrar hechos que han de cambiar la suerte de la controversia. (Caso: Farvenca Acarigua C.A. contra Farmacia ClaelyC.A.)…”. (Resaltado de la Sala). Conforme a la doctrina de esta Sala, el vicio de silencio de pruebas se produce, cuando el juez omite en su totalidad examinar o valorar la prueba que ha sido admitida y evacuada, ya sea: I) Porque silencia u omite totalmente su mención en la sentencia, o II) Cuando la señala en la decisión, pero silencia u omite pronunciamiento alguno sobre su valoración. Ya sea para apreciarla o para desecharla, otorgándole el valor probatoria que considere conforme a la ley y la sana critica, siempre y cuando esa falta de examen, haya sido decisivo de lo dispositivo del fallo suficiente para cambiarlo, lo cual ha de considerarse cumplido, cuando la prueba omitida es capaz de demostrar hechos que han de cambiar la suerte de la controversia…” (Resaltado añadido) De acuerdo al citado extracto jurisprudencial, es preciso concluir que el vicio de silencio de pruebas se produce cuando el sentenciador ha ignorado completamente el medio probatorio, porque no lo menciona, o cuando hace referencia a su existencia, pero aun así no expresa su mérito probatorio. Así pues, se evidencia que en el caso de autos, si bien es cierto que la parte demandada impugnó los correos electrónicos consignados por la parte actora junto con su escrito libelar, y no así los consignados en la promoción de pruebas, se observa que el sentenciador estableció no poderle otorgar valor probatorio a los correos electrónicos promovidos por la parte actora señalando que los mismos “…no fueron enviados ni recibidos por la parte demandada, no siendo oponibles a la parte demandada...”, ya que los mismos fueron enviados y recibidos por una tercera persona ajena al juicio, evidenciándose que el sentenciador efectuó su análisis respecto a las documentales promovidas, por lo que debe desestimarse la denuncia planteada por la representación judicial de la parte demandante. Así se decide. De igual forma, denunció la representación judicial de la parte actora que la recurrida incurrió en el vicio de falso supuesto de hecho al establecer en su decisión que no era controvertida la existencia de la relación contractual, y por ende la vigencia y aplicabilidad de cada una de las cláusulas del contrato suscrito, y al señalar que era obligación de la parte accionante demostrar que presentó el punto sobre la revisión del canon de arrendamiento a discusión del demandado y para el demandado demostrar que hizo lo necesario por cumplir con sus obligaciones. El vicio de falso supuesto se configura de dos maneras, la primera es la relativa al falso supuesto de hecho, cuando el Juez al dictar su decisión la fundamenta en hechos inexistentes, falsos o no relacionados con el asunto objeto de decisión; y la segunda, corresponde al falso supuesto de derecho que sucede cuando los hechos que dan origen a la sentencia existen, se corresponden con lo acontecido y son verdaderos, pero el sentenciador al dictar su decisión subsume los hechos en una norma errónea o inexistente para sustentar su decisión, lo cual incide decisivamente en la esfera de los derechos subjetivos de las partes. Siendo ello así, si bien el juez en su fallo eludió el principio iura novit curia al señalar que los hechos narrados en el escrito libelar no se subsumen en la norma invocada, no se desprende que hay incurrido en un falso supuesto, pues, no se desvió de los hechos bajo ninguna modalidad ni los subsumió en norma distinta a las que invoco la actora para demandar del desalo, por lo que debe indefectiblemente desestimarse la denuncia efectuada. Así se decide. DEL MERITO DEL ASUNTO Resuelto lo anterior procede quien juzga procede a pronunciarse sobre el mérito de la presente causa, y en este sentido se observa que la parte actora pretende el desalojo de un (01) local comercial distinguido con la letra y número T-1, ubicado en el nivel Planta Baja de la Torre Atlantic situado entre la Calle Mohedano y la Avenida Tamanaco, Urbanización El Rosal, Municipio Chacao Estado Bolivariano de Miranda, así como de cuatro (4) maleteros identificados como D1, D2, D3 y D4, con fundamento en los literales “g)” e “i)” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley que Regula el Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, señalando que la arrendataria se negó a aumentar el canon que venía pagando, el cual ascendía a la cantidad de ciento doce millones de bolívares (Bs. 112.000.000,00), que por efecto de la reconversión monetaria del año 2018 señala haberse convertido en la suma de un mil ciento veinte bolívares (Bs. 1.120,00), lo cual a su decir es un monto irrito, por lo que alego haber notificado en fecha 08 de julio de 2019, a la arrendataria de su voluntad de no renovar el contrato suscrito, por lo que comenzó a transcurrir la prórroga legal que vence el 31 de octubre de 2021, notificándosele a su decir a la arrendataria que el incumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales traería como consecuencia la pérdida del beneficio de prórroga legal, por lo que señala haberle exhortado a negociar un nuevo canon de arrendamiento. Señaló asimismo que el contrato suscrito por las partes se encontraba vencido y el arrendatario en el disfrute del beneficio de prórroga legal arrendaticia, indicando que no logró establecer un canon de arrendamiento justo que rigiera en el período de prórroga legal que se extendería por un lapso de 2 años, lo que a su decir genera un desequilibrio contractual que hace inviable la ejecución del contrato, toda vez que su representada se encuentra permitiendo la explotación económica del local comercial sin percibir una contraprestación justa, señalando que la cláusula décimo tercera del contrato establece que en todo lo no regulado expresamente, las partes se regirán por las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, su modificación si ocurriere durante la vigencia del presente contrato, las Ordenanzas Municipales, la Moral y las Buenas Costumbres y las demás leyes de la República Bolivariana de Venezuela, señalando que al vencerse el contrato las partes debían fijar las condiciones en las que se aplicaría la prórroga, y la negativa de la arrendataria causa a su decir un desequilibrio contractual, alejándose de la noción de buena fe con la que deben ejecutarse a su decir los contratos, afectando las buenas costumbres como fuente de regulación escogida por las partes al suscribir el contrato. Por su parte, en la contestación de la demanda la representación judicial de la parte demandada rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en contra de su mandante, señalando que ésta no se comprometió a cancelar un nuevo canon de arrendamiento distinto al pactado en el contrato de arrendamiento, aduciendo que no se encuentra su mandante incursa en algún incumplimiento, por cuanto a su decir se encuentra cumpliendo a total cabalidad con todas y cada una de las obligaciones establecidas en el contrato de arrendamiento Planteados así los términos en los que quedo trabada la litis, se observa entonces que no es un hecho controvertido por las partes la suscripción del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del estado Miranda, en fecha 04 de abril de 2018, bajo el No. 42, Tomo 95, Folios 137 hasta el 140, cursante del folio 50 al 58 del presente expediente, analizado y valorado precedentemente por esta Alzada, por lo que queda constatado en autos la relación arrendaticia existente entre las partes, así como los términos en los cuales se estableció la misma. Así se decide. Así, se observa que la parte actora fundamentó su pretensión -como se señalara precedentemente- en los literales “g)” e “i)” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, los cuales prevén: “Artículo 40.- Son causales de desalojo: …omissis… g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes. …omissis… i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio…”. Las anteriores disposiciones normativas proponen como causales de desalojo el vencimiento del contrato de arrendamiento, y la no existencia de una prórroga o acuerdo de renovación entre las partes; así como el incumplimiento por parte del arrendatario respecto a sus obligaciones conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio; observándose que en el caso de autos, ambas partes han señalado en sus respectivos escritos, que el contrato de arrendamiento no se renovó, y que la prórroga legal arrendaticia comenzó a transcurrir el 31 de octubre de 2019, y finalizaría el 31 de octubre de 2021, por lo que la pretensión de desalojo fundamentada en el literal g) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y en base a los argumentos esgrimidos por la parte actora, efectivamente como lo determinó el Tribunal de la causa no se adecuan o subsumen a la norma citada, constatándose que para el momento de la interposición de la presente demanda, el contrato de arrendamiento no había vencido, ni siquiera había comenzado a computarse el lapso correspondiente a la prorroga legal, por lo que la demanda fundamentada en esta causal resultaba incluso improponible. Así se decide. En cuanto a la causal de desalojo fundamentada en el literal i) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se observa que la parte actora hace énfasis en el contenido de la cláusula décima tercera del contrato de arrendamiento, que prevé “…todo lo no previsto en el presente contrato de arrendamiento, las partes se regirán por las disposiciones del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, su modificación si ocurriere durante la vigencia del presente contrato, las Ordenanzas Municipales, la Moral y las Buenas Costumbres y las demás Leyes de la República Bolivariana de Venezuela…”, señalando en su escrito libelar que la arrendataria ha actuado de mala fe al negarse a establecer un canon de arrendamiento justo durante la vigencia de la prórroga legal, lo que adujo vulnerar aspectos como las buenas costumbres, la decencia, honestidad y la moral, y con ello alega lesionarse los derechos patrimoniales de la arrendadora. En este sentido, y de la revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente, no se desprende que la parte actora haya cumplido con la carga probatoria contemplada en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, pues, no consta en autos que la parte demandada haya actuado de mala fe mientras transcurría el lapso establecido para la prórroga legal; y aun así, no se desprende del contrato que las partes hayan acordado un monto diferente por concepto de canon de arrendamiento ni que éste se ajustara mediante la relación contractual o en el lapso de prorroga, por el contrario, de la notificación judicial practicada por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, cursante en autos y valorada precedentemente, se desprende que precisamente la arrendadora notificó a la arrendataria que durante el lapso de prorroga legal seguirían vigentes las disposiciones contractuales contenidas en el contrato de arrendamiento, por lo que mal podría este sentenciador establecer lo contrario, resulta para quien aquí decide forzoso declarar sin lugar la pretensión de desalojo con fundamento en la causal invocada. Así se decide. En virtud de las anteriores consideraciones, debe este sentenciador indefectiblemente declarar sin lugar el recurso de apelación ejercido, y por consiguiente, confirmar la decisión del 26 de abril de 2021, proferida por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, tal como se declarará de manera expresa, positiva y precia en el dispositivo de este fallo. Así se decide. Finalmente, no escapa a la observación de quien juzga el error material en el que incurrió el a quo al invertir en su dispositivo las partes contendientes del juicio, lo cual, debió ser corregido mediante aclaratoria de oficio por el Tribunal, so pena de que la sentencia, se haga inejecutable en caso de declararse con lugar o cree posteriores confusiones, por lo que se le insta a ser más cuidadoso en sus fallos. Así se precisa. Capítulo VI DISPOSITIVA Con fundamento en lo antes expuesto, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: Primero: SIN LUGAR el recurso procesal de apelación ejercido por la representación judicial de la parte actora contra la sentencia dictada el 26 de abril de 2021, por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual se CONFIRMA bajo las consideraciones expuestas en este fallo. Segundo: SIN LUGAR la demanda de desalojo incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES BROMELIA 55, C.A, contra la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA THE WOK EL ROSAL C.A, ambas identificadas en el encabezado del presente fallo. Tercero: Se condena en costas a la parte actora de conformidad con lo previsto en el artículo 281del Código de Procedimiento Civil. Cuarto: Déjese copia certificada de la presente decisión, para darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 eiusdem. Quinto: Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen en su debida oportunidad legal. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintitrés (23) días del mes de noviembre de 2021. Años 211º de la Independencia y 162º de la Federación. El Juez Superior Raúl Alejandro Colombani La Secretaria Vanessa Pedauga En esta misma fecha siendo las once y treinta de la mañana (11:30 a.m.) se registró y publicó la anterior sentencia. La Secretaria Vanessa Pedauga RAC/vp. Asunto: AP71-R-2021-000158.