REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO
Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS
211º y 162º
ASUNTO: AP71-R-2021-000109
ASUNTO INTERNO: 2021-9908
MATERIA: CIVIL
SENTENCIA DEFINITIVA
PARTE ACTORA: LUPE DEL CARMEN RUMAZO DE ALZAMORA, de nacionalidad ecuatoriana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula Nº E-478.454.
APODERADOS JUDICIALES DE LA ACTORA: RAMÓN ESCOVAR LEÓN, RAMÓN J. ESCOVAR ALVARADO, JUAN ENRIQUE CROES CAMPBELL, ANDRÉS CARRASQUERO STOLK, MARITZA MÉNDEZ ZAMBRANO, KARLA ANDREINA A. SÁEZ RODRÍGUEZ, JOSÉ ANTONIO BRICEÑO LABORI, DHAISY PAREDES GUZMÁN y BERNARDO JESÚS RAMO SILVA, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 10.594, 97.073, 118.723, 95.070, 123.647, 98.908, 195.503, 216.938 y 303.837, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: HERACLIA GONZÁLEZ DE CAPRILES, quien en vida fuera venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-219.814, en la persona de sus herederos conocidos, ciudadanos GUILLERMO ENRIQUE CAPRILES GONZÁLEZ, LUIS MIGUEL CAPRILES GONZÁLEZ, MARIA VIRGINIA CAPRILES de RODRIGUEZ, CLARA LUISA CAPRILES GONZÁLEZ y GONZALO GERARDO CAPRILES GONZÁLEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.187.651, V-3.661.729, V-4.083.531, V-4.771.779 y V-3.666.617, respectivamente, y a estos en su carácter de terceros adquirentes.
APODERADOS JUDICIALES DE LOS CIUDADANOS LUIS MIGUEL CAPRILES GONZÁLEZ y MARIA VIRGINIA CAPRILES de RODRIGUEZ: JUSTO OSWALDO PÁEZ -PUMAR, MANUEL ACEDO SUCRE, CARLOS EDUARDO ACEDO SUCRE, ROSEMARY THOMAS R., ALFONSO GRATEROL JATAR, JOSÉ MANUEL LANDER CAPRILES, ESTEBAN PALACIOS LOZADA, LUISA ACEDO de LEPERVANCHE, CARLOS IGNACIO PÁEZ-PUMAR, MARÍA DEL CARMEN LÓPEZ LINARES, MARÍA GENOVEVA PÁEZ PUMAR, DIEGO LEPERVANCHE ACEDO, LUISA LEPERVANCHE, FRANCESCA RIGIO CUSATI, SOBELLA GÓMEZ, SHEEDYN ALEJANDRO y CARLOS VILLAFRANCA DE ROGATIS, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 644, 18.913, 19.654, 21.177, 26.429, 6.286, 53.899, 18.939, 72.029, 79.492, 85.558, 118.753, 100.645, 237.511, 270.517, 286.926 y 297.585, respectivamente.
DEFENSOR JUDICIAL DE LOS HEREDEROS DESCONOCIDOS: FERMÍN JOSÉ MONSALVE VARGAS, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 204.343.
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.
DECISIÓN APELADA: Sentencia definitiva dictada en forma oral el 24 de mayo de 2021, por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y cuyo extenso fue publicado en fecha 27 de mayo de 2021.
-I-
DE LA SÍNTESIS PRELIMINAR DE LA DEMANDA
Se inició previamente el presente juicio mediante libelo de demanda consignado en fecha 30 de abril de 2018, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, intentado por el abogado JUAN ENRIQUE CROES CAMPELL en su condición de apoderado judicial de la ciudadana LUPE DEL CARMEN RUMAZO DE ALZAMORA contra la de cujus HERACLIA GONZÁLEZ DE CAPRILES, en la persona de sus herederos conocidos ciudadanos GUILLERMO ENRIQUE CAPRILES GONZÁLEZ, LUIS MIGUEL CAPRILES GONZÁLEZ, MARIA VIRGINIA CAPRILES de RODRIGUEZ, CLARA LUISA CAPRILES GONZÁLEZ y GONZALO GERARDO CAPRILES GONZÁLEZ, y a estos en su condición de terceros adquirentes por retracto legal arrendaticio, cuyo conocimiento correspondió al Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial.
Por auto de fecha 3 de mayo de 2018, el a quo admitió la demanda por los trámites del procedimiento oral de conformidad con el ultimo aparte del artículo 98 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con lo previsto en el articulo 860 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ordenando el emplazamiento de la demandada, ciudadanos GUILLERMO ENRIQUE CAPRILES GONZÁLEZ, LUIS MIGUEL CAPRILES GONZÁLEZ, MARIA VIRGINIA CAPRILES de RODRIGUEZ, CLARA LUISA CAPRILES GONZÁLEZ y GONZALO GERARDO CAPRILES GONZÁLEZ, en su condición de herederos conocidos de la de cujus HERACLIA GONZÁLEZ DE CAPRILES y en su carácter de terceros adquirentes, para que comparecieran al quinto (5to) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la ultima citación, a los efectos de que tenga lugar la audiencia de mediación. Igualmente, se ordenó librar edicto de conformidad con lo establecido en el artículo 231 del Código de Procedimiento Civil.
Previa consignación de los fotostatos necesarios, así como de los emolumentos correspondientes, en fecha 11 de junio de 2018, el alguacil adscrito al referido circuito judicial de primera instancia, RICARDO TOVAR, dejó constancia de no haber podido cumplir con la citación de los ciudadanos GUILLERMO ENRIQUE CAPRILES GONZÁLEZ, LUIS MIGUEL CAPRILES GONZÁLEZ, MARIA VIRGINIA CAPRILES de RODRIGUEZ, CLARA LUISA CAPRILES GONZÁLEZ y GONZALO GERARDO CAPRILES GONZÁLEZ.
En fecha 27 de junio de 2018, el abogado JOSÉ ANTONIO BRICEÑO LABORI, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte actora, solicitó el desglose de las compulsas libradas, siendo proveído dicho pedimento por auto del 28 de junio de 2017.
Por diligencia de fecha 9 de julio de 2018, el referido apoderado judicial solicitó se librara el edicto a los herederos desconocidos de la de cujus HERACLIA GONZÁLEZ DE CAPRILES.
En fecha 18 de julio de 2018, compareció el alguacil adscrito al circuito judicial de primera instancia, ROSENDO HENRIQUEZ M., y dejó constancia que no pudo practicar las citación de los demandados, por lo que consignó las compulsas libradas.
En fecha 19 de julio de 2018, la abogada DHAISY PAREDES GUZMÁN, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora solicitó la citación por carteles, siendo acordado dicho pedimento por el a quo en fecha 1 de agosto de 2018.
En fecha 9 de agosto de 2018, la secretaria del a quo dejó constancia de haber librado edicto.
Mediante diligencia de fecha 17 de diciembre de 2018, el apoderado judicial de la parte actora, consignó las publicaciones del edicto, igualmente, es esa misma oportunidad consignó las publicaciones del cartel de citación.
En fecha 28 de enero de 2019, la secretaria del a quo dejó constancia de la fijación del cartel y por tanto del cumplimiento de las formalidades previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 22 de febrero de 2019, compareció el apoderado de la actora y solicitó la designación del defensor ad litem. Por lo que el tribunal de la causa, el 8 de abril de 2019, designó al abogado FERMIN MONSALVE, defensor judicial de los demandados.
Por diligencia de fecha 9 de abril de 2019, el apoderado judicial de la parte actora solicitó la designación del defensor judicial de los herederos desconocidos.
En fecha 31 de mayo de 2019, la representación judicial de la demandante solicitó el abocamiento del juez, por lo que en fecha 4 de junio de 2019, el juez que suscribió la decisión recurrida se abocó al conocimiento de la causa.
Por diligencia del 25 de junio de 2019, compareció la abogada SHEEDYN ALEJANDRO HUICE, en su condición de apoderada judicial de los ciudadanos LUIS MIGUEL CAPRILES GONZÁLEZ y MARÍA VIRGINA CAPRILES de RODRÍGUEZ, quien se dio por citada en nombre de sus representados.
En fecha 26 de junio de 2019, la abogada MARÍA LÓPEZ, en su condición de apoderada judicial de los codemandados LUIS MIGUEL CAPRILES GONZÁLEZ y MARÍA VIRGINA CAPRILES de RODRÍGUEZ, y asistiendo al primero de los nombrados quien actúa de conformidad con lo previsto en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, en representación de los coherederos GUILLERMO ENRIQUE CAPRILES GONZÁLEZ, CLARA LUISA CAPRILES GONZÁLEZ y GONZALO GERARDO CAPRILES GONZÁLEZ, consignó escrito de contestación de la demanda.
Mediante diligencia de fecha 18 de julio de 2019, compareció el ciudadano LUIS MIGUEL CAPRILES GONZÁLEZ, actuando en su propio nombre y en representación de los coherederos, GUILLERMO ENRIQUE CAPRILES GONZÁLEZ, CLARA LUISA CAPRILES GONZÁLEZ y GONZALO GERARDO CAPRILES GONZÁLEZ, debidamente asistido por la abogada MARÍA LÓPEZ, quien además actúa en su condición de apoderada judicial de la ciudadana MARÍA VIRGINA CAPRILES de RODRÍGUEZ, y solicitaron se declarara improcedente la designación del defensor ad litem de los herederos desconocidos.
En fecha 12 de agosto de 2019, el apoderado judicial de la parte actora, solicitó se desestimara el pedimento efectuado por los demandados.
Por auto del 20 de septiembre de 2019, el a quo designó al abogado FERMÍN JOSÉ MONSALVE VARGAS, como defensor judicial de los herederos desconocidos de la de cujus HERACLIA GONZÁLEZ DE CAPRILES, a quien se ordenó notificar a los fines de que manifestara su aceptación o excusa al cargo.
En fecha 4 de noviembre de 2019, compareció el defensor judicial designado quien aceptó el cargo recaído en su persona y prestó el juramento de ley.
Mediante diligencia del 5 de diciembre de 2019, compareció la apoderada judicial de los codemandados y solicitó se aclarara el trámite procesal a seguir.
En fecha 18 de diciembre de 2019, el tribunal de la causa dejó sin efecto la compulsa librada en fecha 26 de noviembre de 2019 y en consecuencia, acordó librar nueva compulsa al defensor judicial designado para que compareciera al quinto (5to) día de despacho siguiente a la última de las notificaciones, a dar contestación a la demanda.
En fecha 23 de enero de 2020, comparecieron los abogados JOSÉ ANTONIO BRICEÑO LABORI, MARÍA DEL CARMEN LÓPEZ LINARES y FERMÍN JOSÉ MONSALVE VARGAS, en su condición de apoderados judiciales de la actora y los demandados, los dos primeros respectivamente y el defensor ad litem de los herederos desconocidos de la de cujus HERACLIA GONZÁLEZ DE CAPRILES, a fin de que tuviera lugar la audiencia de mediación, estando en la misma, las partes acordaron la prorroga dicha audiencia por quince (15) días de despacho siguientes a la celebración del acto.
En fecha 20 de febrero de 2020, comparecieron nuevamente los referidos abogados y acordaron prorrogar por un lapso de quince (15) días de despacho, la audiencia de mediación.
Por diligencia del 5 de octubre de 2020, el apoderado judicial de la parte actora solicitó la reanudación del proceso, otorgando a tal efecto los datos requeridos para las notificaciones de rigor, siendo proveído dicho pedimento por auto de fecha 21 de octubre de 2020.
En fecha 22 de octubre de 2020, el apoderado judicial de la parte actora solicitó se fijara la oportunidad para la celebración de la audiencia de mediación.
En fecha 3 de noviembre de 2020, tuvo lugar la audiencia de mediación conforme a lo previsto en el artículo 103 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, a la misma comparecieron la representación judicial de las partes y el defensor judicial de los herederos desconocidos de la de cujus HERACLIA GONZÁLEZ DE CAPRILES, y ante la falta de acuerdo de las partes, el tribunal ordenó la continuación de la causa.
En fecha 16 de noviembre de 2020, el defensor ad litem consignó escrito de contestación de la demanda.
En fecha 18 de noviembre de 2020, la apoderada judicial de los demandados LUIS MIGUEL CAPRILES GONZÁLEZ y MARÍA VIRGINA CAPRILES de RODRÍGUEZ, consignó escrito de contestación de la demanda.
Por auto de fecha 23 de noviembre de 2020, el tribunal de la causa realizó la fijación de los hechos y acordó la apertura del lapso probatorio.
En fecha 1 de diciembre de 2020, la apoderada judicial de los demandados LUIS MIGUEL CAPRILES GONZÁLEZ y MARÍA VIRGINA CAPRILES de RODRÍGUEZ, consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 3 de diciembre de 2020, la secretaria del tribunal de la causa dejó constancia que fueron agregados los escritos de pruebas presentados por las partes, vía correo electrónico.
Mediante escrito de fecha 9 de diciembre de 2020, los apoderados judiciales de la parte actora ejercieron oposición al escrito de pruebas presentado por la parte demandada.
En fecha 14 de diciembre de 2020, el tribunal de la causa emitió pronunciamiento en relación a las pruebas promovidas por las partes.
Por diligencia de fecha 25 de enero de 2021, el apoderado judicial de la parte actora solicitó la notificación de las partes, por cuanto el auto de admisión de pruebas fue publicado fuera de la oportunidad legal.
En fecha 1 de febrero de 2021, el a quo dictó sentencia interlocutoria en la cual repuso la causa al estado de notificación de los hechos controvertidos dictado en fecha 23 de noviembre de 2020, por lo que declaró nula todas las actuaciones realizadas a partir de la referida fecha exclusive.
En fecha 2 de febrero de 2021, la secretaria del a quo dejó constancia del cumplimiento de las notificaciones de las partes.
Mediante escrito presentado en fecha 11 de febrero de 2021, la representación judicial de la parte actora promovió pruebas.
En fecha 10 de febrero de 2021, el abogado JOSÉ ANTONIO BRICEÑO LABORI, sustituyo el poder otorgado por la demandante en la persona del abogado BERNARDO JESÚS RAMO SILVA.
En fecha 12 de febrero de 2021, las apoderadas judiciales de la parte demandada, consignaron escrito de promoción de pruebas. En esa misma oportunidad, el defensor ad litem de los herederos desconocidos promovió pruebas.
Por auto del 24 de febrero de 2021, el tribunal de la causa emitió pronunciamiento en relación a las probanzas promovidas por las partes, ordenando la evacuación de aquellas que hubiesen sido admitidas.
En fecha 2 de marzo de 2021, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de oposición a pruebas.
En fecha 29 de abril de 2021, tuvo lugar la inspección judicial promovida por los apoderados judiciales de la parte demandante.
Por auto de fecha 3 de mayo de 2021, el a quo fijó el quinto (5to) día de despacho a las diez de la mañana (10:00 a.m.), a fin de que tuviera lugar la audiencia de juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 114 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda.
En fecha 10 de mayo de 2021, el tribunal de la causa difirió la audiencia pautada en virtud del cúmulo de trabajo, fijándola para el quinto (5to) día de despacho siguiente a la misma hora.
En fecha 10 de mayo de 2021, compareció el ciudadano GABRIEL EDUARDO MENDOZA GUTIÉRREZ, en su condición de experto fotográfico y consignó las impresiones fotográficas tomadas en la inspección judicial.
En fecha 24 de mayo de 2021, tuvo lugar la audiencia de juicio a la que compareció el abogado JUAN ENRIQUE CROES CAMPBELL, en su condición de representante judicial de la parte actora, la abogada MARIA GENOVEVA PAEZ-PUMAR LINARES, en su carácter de apoderada judicial de los demandados y el abogado FERMÍN JOSÉ MONSALVE VARGAS, en su condición de defensor ad litem. En ese estado, tanto el apoderado actor como la apoderada de los demandados y el defensor ad litem expusieron sus alegatos y una vez concluidos, el tribunal de la causa dictó el dispositivo del fallo en el cual declaró con lugar la demanda, nula la venta efectuada por la de cujus HERACLIA GONZÁLEZ DE CAPRILES y en consecuencia, la ciudadana LUPE DEL CARMEN RUMAZO DE ALZAMORA subrogada en los derechos de los compradores, dejando constancia que el extenso del fallo sería publicado dentro del lapso previsto en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 27 de mayo de 2021, el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, publicó el extenso del fallo, en cuyo dispositivo estableció lo siguiente:
“(…) Con fundamento en los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de retracto legal arrendaticio incoada por la ciudadana LUPE DEL CARMEN RUMAZO DE ALZAMORA, contra la DE CUJUS HERACLIA GONZÁLEZ DE CAPRILES (+), en la persona de sus herederos conocidos GUILLERMO ENRIQUE CAPRILES GONZÁLEZ, LUIS MIGUEL CAPRILES GONZÁLEZ, MARIA VIRGINIA CAPRILES DE RODRIGUEZ, CLARA LUISA CAPRILES GONZÁLEZ y GONZALO GERARDO CAPRILES GONZÁLEZ, todos identificados al inicio del presente fallo, y en tal sentido, se declara NULA la venta efectuada por la de cujus HERACLIA GONZÁLEZ DE CAPRILES, a los ciudadanos GUILLERMO ENRIQUE CAPRILES GONZÁLEZ, LUIS MIGUEL CAPRILES GONZÁLEZ, MARIA VIRGINIA CAPRILES DE RODRIGUEZ, CLARA LUISA CAPRILES GONZÁLEZ y GONZALO GERARDO CAPRILES GONZÁLEZ, mediante documento protocolizado ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 13 de junio de 2016, bajo el No. 2016.321, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 240.13.18.1.14319 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2016, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.533 del Código Civil. SEGUNDO: Como consecuencia del particular anterior, la ciudadana LUPE DEL CARMEN RUMAZO DE ALZAMORA, queda subrogada en los derechos de los compradores, ciudadanos GUILLERMO ENRIQUE CAPRILES GONZÁLEZ, LUIS MIGUEL CAPRILES GONZÁLEZ, MARIA VIRGINIA CAPRILES DE RODRIGUEZ, CLARA LUISA CAPRILES GONZÁLEZ y GONZALO GERARDO CAPRILES GONZÁLEZ, en las mismas condiciones en que éstos adquirieron el inmueble, constituido por Quinta Chimborazo, identificada con el número de catastro 20162012000000, ubicada en la intersección de la novena transversal con la primera avenida de la Urbanización Altamira del Municipio Chacao del Estado Miranda del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 13 de junio de 2016; con la salvedad expresa, que deberá aplicarse la CORRECCIÓN MONETARIA sobre la suma de CIENTO CUARENTA Y UN MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 141.750.000,00), moneda vigente para la celebración de la venta, siendo hoy, la cantidad de MIL CUATROCIENTOS DIECISIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 1.417,50), la cual deberá ser calculada mediante experticia complementaria del fallo a tenor de lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual deberá tomarse como base para el cálculo respectivo, la fecha de la interposición de la demanda, es decir, desde el 27 de abril de 2018, hasta la fecha en que quede definitivamente firme el presente fallo, debiendo excluirse expresamente de dicho calculo los periodos de inactividad judicial, no imputables a la demandante (recesos judiciales, suspensión de actividades por covid19, sábados, domingos y feriados, entre otros), debiéndose aplicar los índices de Precios al Consumidor para el Área Metropolitana de Caracas, emitidos por el Banco Central de Venezuela, con el nombramiento de un solo perito, de acuerdo a lo establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 517 de fecha 8 de noviembre de 2018. TERCERO: SE ORDENA a los ciudadanos GUILLERMO ENRIQUE CAPRILES GONZÁLEZ, LUIS MIGUEL CAPRILES GONZÁLEZ, MARIA VIRGINIA CAPRILES DE RODRIGUEZ, CLARA LUISA CAPRILES GONZÁLEZ y GONZALO GERARDO CAPRILES GONZÁLEZ, en su condición de herederos conocidos de la de cujus HERACLIA GONZÁLEZ DE CAPRILES y terceros adquirentes, enajenar mediante documento protocolizado a la ciudadana LUPE DEL CARMEN RUMAZO DE ALZAMORA, el inmueble sub litis, constituido por Quinta Chimborazo, identificada con el número de catastro 20162012000000, ubicada en la intersección de la novena transversal con la primera avenida de la Urbanización Altamira del Municipio Chacao del Estado Miranda del Área Metropolitana de Caracas, en las mismas condiciones en que les fue vendido por la de cujus HERACLIA GONZÁLEZ DE CAPRILES, haciéndose la salvedad, que en aras de garantizar el cumplimiento de la presente resolución, se ordena que se tenga la misma como título suficiente para realizar la transcripción registral prevista en los artículos 1.920 ordinal 1º y 1.924 del Código Civil imponiéndosele al Registrador Inmobiliario, la obligación de realizar la inserción protocolar correspondiente, para el caso en que los ciudadanos GUILLERMO ENRIQUE CAPRILES GONZÁLEZ, LUIS MIGUEL CAPRILES GONZÁLEZ, MARIA VIRGINIA CAPRILES DE RODRIGUEZ, CLARA LUISA CAPRILES GONZÁLEZ y GONZALO GERARDO CAPRILES GONZÁLEZ, en su condición de cujus HERACLIA GONZÁLEZ DE CAPRILES, y terceros adquirientes, no cumplan con el otorgamiento del documento traslativo de propiedad del bien sub iudice. CUARTO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida.” (Cita textual).
En fecha 28 de mayo de 2021, compareció la apoderada judicial de la parte demandada y ejerció recurso de apelación contra la sentencia dictada por el a quo.
Por auto de fecha 22 de junio de 2021, el tribunal de la causa oyó en ambos efectos la apelación propuesta por la parte demandada y ordenó la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para su distribución.
Ahora bien, a los fines una mejor comprensión de la controversia que ocupa a este despacho superior, resulta necesario traer a colación los hechos y argumentaciones de los sujetos procesales que integran la presente litis y que dieron lugar al fallo recurrido antes mencionado. En ese sentido se observa:
DE LA DEMANDA
Conforme se desprende del escrito contentivo a la demanda, admitida en fecha 3 de mayo de 2018, que el abogado JUAN ENRIQUE CROES CAMPBELL, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, ciudadana LUPE DEL CARMEN RUMAZO DE ALZAMORA, alegó:
Que acude ante esta autoridad a interponer la demanda por retracto legal arrendaticio contra la ciudadana HERACLIA GONZÁLEZ DE CAPRILES, fallecida para el momento de la interposición de la misma, en la persona de sus herederos conocidos, ciudadanos GUILLERMO ENRIQUE CAPRILES GONZÁLEZ, LUIS MIGUEL CAPRILES GONZÁLEZ, MARIA VIRGINIA CAPRILES de RODRIGUEZ, CLARA LUISA CAPRILES GONZÁLEZ y GONZALO GERARDO CAPRILES GONZÁLEZ y desconocidos, y a los mismos en su carácter de terceros adquirentes.
Que el padre de su representada, ciudadano ALFONSO RUMAZO GONZÁLEZ, actualmente fallecido, fue arrendatario del inmueble constituido por una casa quinta destinada a vivienda denominada Chimborazo, identificada con el número de catastro 201620120000000, ubicada en la intersección de la novena transversal con la primera avenida de la Urbanización Altamira del Municipio Chacao del Estado Miranda, desde el 24 de agosto de 1982.
Que posterior a la muerte del referido ciudadano, su representada continuó con la relación arrendaticia con la suscripción de un nuevo contrato de arrendamiento con la ciudadana HERACLIA GONZÁLEZ DE CAPRILES, por lo que la misma se ha mantenido de manera continua e ininterrumpida hasta la actualidad, es decir, durante más de 35 años.
Manifiesta que el ciudadano ALFONSO RUMAZO GONZÁLEZ, se dedicó a la enseñanza como profesor en la Facultad de Humanidades de la Universidad Central de Venezuela y en la Universidad Santa María. Que además fue profesor honorario de la Universidad Simón Rodríguez de Caracas, miembro de número de la Academia Ecuatoriana de la Historia, miembro de número de la Academia Ecuatoriana de la Lengua y miembro de la UNESCO, división de los Derechos del Hombre. Adicionalmente que desarrolló una intensa actividad como articulista y cuenta con una copiosa bibliografía de más de 30 libros publicados en campos diversos.
Alega que en fecha 24 de agosto de 1982, el ciudadano ALFONSO RUMAZO GONZÁLEZ suscribió con la ciudadana HERACLIA GONZÁLEZ DE CAPRILES un contrato de arrendamiento sobre el bien inmueble a saber: Quinta Chimborazo, identificada con el número de catastro 201620120000000, ubicado en la intersección de la novena transversal con la primera avenida de la Urbanización Altamira del Municipio Chacao del Estado Miranda del Área Metropolitana de Caracas. Que dicho contrato siempre se ejecuto con estricto cumplimiento de las obligaciones que las leyes de la República imponen a los arrendatarios. Que ante el fallecimiento del referido ciudadano, en fecha 18 de julio de 2002, su mandante suscribió con la hoy demandada un contrato de arrendamiento y que ha cumplido cabalmente con todas las obligaciones del mismo.
Indica que la demandante, es una persona prominente que se desempeñó por durante muchos años como parte del cuerpo diplomático del Ecuador y es además una importante escritora que cuenta a su haber con once (11) libros publicados. Que las referencias a las cualidades personales, profesionales e intelectuales de su mandante y su padre, tienen relevancia ya que de ellas se desprende su condición de personas cabales y cumplidoras de todas sus obligaciones. Igualmente, destaca que si bien el ciudadano ALFONSO RUMAZO GONZÁLEZ arrendó inicialmente el citado inmueble en el año 1982, conocía la propiedad desde mucho antes, concretamente, conocía la propiedad desde los años sesenta y el inmueble fue bautizado con dicho nombre en honor a la montaña y al volcán del mismo nombre, los cuales son los más alto del Ecuador.
Que es el caso, que los hermanos CAPRILES GONZÁLEZ han manifestado a su representada que son los actuales propietarios del inmueble. Que en virtud de tal declaración, que extrañó a su mandante, la misma se trasladó en abril de 2018 al Registro Público en el cual se encuentra protocolizada la propiedad del inmueble con la finalidad de aclarar su estatus legal y que fue en esa oportunidad en que su representada se entera que la de cujus HERACLIA GONZÁLEZ DE CAPRILES vendió el inmueble a los hermanos CAPRILES GONZÁLEZ. Indica que la venta se realizó el 13 de junio de 2016 y que se enteraron que esto ocurrió días antes del fallecimiento de la ciudadana HERACLIA GONZÁLEZ DE CAPRILES, hecho que se evidencia del contrato de compraventa protocolizado ante el Registro Publico del Municipio Chacao inscrito bajo el Nº 2016.321, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el número 240.13.18.1.14319 y correspondiente al libro de folio real del año 2016.
Manifiesta que el precio de la írrita compraventa fue por la cantidad de ciento cuarenta y un millones setecientos cincuenta mil bolívares sin céntimos (Bs. 141.750.000,00). Insiste en que su representada tuvo conocimiento de la venta del inmueble en fecha 17 de abril de 2018, día en que acudió al Registro Público del Municipio Chacao a los fines de revisar el expediente registral del inmueble.
Alega que la venta efectuada por la de cujus HERACLIA GONZÁLEZ DE CAPRILES a los hermanos CAPRILES GONZÁLEZ, implica que se le violó su derecho a la preferencia ofertiva, establecido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y en consecuencia, procede el retracto legal arrendaticio. Acota que su representada en su condición de arrendataria siempre cumplió a cabalidad las obligaciones que le correspondían con ocasión al contrato de arrendamiento, no obstante, los demandados no le respetaron su derecho de preferencia ofertiva. Como consecuencia de las circunstancias expuestas, es por lo que la accionante se ha visto obligada a ejercer la presente acción judicial con la finalidad de solicitar la tutela de sus derechos, específicamente, el retracto legal arrendaticio, de manera que se le considere subrogada en las mismas condiciones y términos que la de los terceros que adquirieron la propiedad del inmueble.
Expone que conforme a la jurisprudencia de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, no es obligatorio el agotamiento del procedimiento administrativo previo ante la SUNAVI, en el caso del retracto legal arrendaticio ejercido por el arrendatario debido a la violación de su derecho de preferencia, ya que no se está frente a una desocupación o desalojo de un inmueble destinado a vivienda.
Manifiesta que el artículo 193 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece que el retracto legal arrendaticio deberá ser ejercido dentro de los ciento ochenta días hábiles, contados a partir de la fecha de notificación cierta, que de la negociación celebrada deberá hacerles el adquirente mediante documento público. Que a pesar de ello, ni la arrendadora ni los adquirentes notificaron a su representada de la negociación para la compra venta del inmueble y menos aún de la compra venta del mismo. Que a su mandante jamás se le ofreció en venta el inmueble ni se le notificó la posterior adquisición del mismo.
Que en el presente caso, si bien es cierto que la de cujus HERACLIA GONZÁLEZ DE CAPRILES vendió el inmueble el 13 de junio de 2016, dicha venta jamás fue notificada a su representada, quien se enteró de la venta cuando obtuvo copia del documento de propiedad en el Registro Inmobiliario. De manera que su mandante se percató de la enajenación del inmueble en abril de 2018, cuando acudió al Registro Público del Municipio Chacao, a los fines de verificar la condición legal del inmueble, a raíz de una duda razonable que le surgió con ocasión a una conversación con los hermanos CAPRILES GONZÁLEZ. Por lo que desde el mes de abril a la fecha de la interposición de la demanda no han transcurrido más de ciento ochenta (180) días hábiles, con lo cual no ha transcurrido el lapso de caducidad para que la demandante ejerza el retracto legal arrendaticio sobre el inmueble.
Fundamenta su pretensión en los artículos 131, 132, 138 y 140, numeral 1 de la de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Solicitó se decretara medida de prohibición de enajenar y gravar y medida innominada de prohibición de desalojo, de conformidad con lo previsto en los artículos 585 y 589 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se ordene cautelarmente la prohibición de realizar cualquier acción tendente a ejecutar el desalojo de la demandante, incluyendo la orden de abstenerse de iniciar cualquier juicio o procedimiento legal de desalojo, mientras dure el presente juicio.
Estimó la demanda en la cantidad de ciento ochenta y cuatro millones doscientos setenta y cinco mil bolívares sin céntimos (Bs. 184.275.000,00), calculados con fundamento en el valor de la propiedad según documento de venta írrito y las costas y costos procesales, que equivalen a la cantidad de trescientas sesenta y ocho mil quinientos cincuenta unidades tributarias (368.550 UT).
Por todos los razonamientos expuestos es por lo que solicita sea admitida la presente demanda, se decrete medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble arrendado constituido por una casa quinta destinada a vivienda denominada Chimborazo, identificada con el número de catastro 201620120000000, ubicado en la intersección de la novena transversal con la primera avenida de la Urbanización Altamira del Municipio Chacao del Estado Miranda del Área Metropolitana de Caracas y medida cautelar innominada para que se mantenga a su representada en la posesión del inmueble durante la sustanciación de la presente demanda y hasta que sea dictada sentencia definitiva. Se declare con lugar la demanda en la definitiva y como consecuencia de ello, se subrogue a su mandante en la condición de propietaria del inmueble arrendado en las mismas condiciones establecidas en el contrato de compraventa y finalmente que la parte demandada sea condenada en costas.
Por último, indicó las direcciones donde practicar la citación de los demandados y su domicilio procesal.
DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
Por su parte, la abogada MARÍA DEL CARMEN LÓPEZ LINARES, en su condición de apoderada judicial de los ciudadanos LUIS MIGUEL CAPRILES GONZÁLEZ y MARÍA VIRGINA CAPRILES de RODRÍGUEZ, y el primero de ellos, actuando de conformidad con lo previsto en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil en representación de los ciudadanos GUILLERMO ENRIQUE CAPRILES GONZÁLEZ, CLARA LUISA CAPRILES GONZÁLEZ y GONZALO GERARDO CAPRILES GONZÁLEZ, consignó escrito de contestación en el cual argumentó lo siguiente:
Indica que la demandante expone en su demanda que es la arrendataria del inmueble constituido por la quinta Chimborazo identificada con el número de catastro 201620120000000, ubicado en la intersección de la novena transversal con la primera avenida de la Urbanización Altamira del Municipio Chacao del Estado Miranda del Área Metropolitana de Caracas, que supuestamente tenía derecho de preferencia sobre la venta del mismo, por lo que afirma tener derecho al retracto legal arrendaticio, pretendiendo se le subrogue en las mismas condiciones y términos en los que los hermanos CAPRILES, adquirieron la propiedad del inmueble.
Señala que de conformidad con lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, la demandante debía cumplir con su prestación al momento de presentar la demanda, es decir, acreditar el pago del precio actualizado del inmueble. De manera que si la demandante pretendía subrogarse en las mismas condiciones y términos en los que los hermanos CAPRILES adquirieron el inmueble debía haber acreditado con su demanda el pago del precio actualizado del mismo, al no hacerlo, incumplió con su obligación, lo cual debe acarrear la inadmisibilidad de la demanda, lo cual solicita se declare.
Alega que en el supuesto negado que considere que la demanda es admisible, presentan las siguientes defensas de fondo:
Niegan, rechazan la demanda, tanto en los hechos como en el derecho que se invoca como fundamento de la pretensión, salvo aquellos hechos que sean admitidos expresamente.
Reconocen que en fecha 18 de julio de 2002, la demandante celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana HERACLIA GONZÁLEZ DE CAPRILES, el cual tenía por objeto el inmueble. Asimismo, que el padre de la demandante había mantenido una relación arrendaticia sobre el mismo inmueble con anterioridad, pero niegan por ser falso que la relación arrendaticia con la demanda se haya mantenido de manera continua e ininterrumpida hasta la actualidad, por más de 35 años, tal y como equivocadamente lo alegan en el libelo. Manifiesta que tal y como lo reconoce la demandante, su relación arrendaticia inicio el 18 de julio de 2002, por lo que hasta la fecha de la demanda, mantenía una duración de 15 años y 9 meses.
Que es cierto que en fecha 13 de junio de 2016, la ciudadana HERACLIA GONZÁLEZ DE CAPRILES dio en venta a sus hijos y únicos y herederos el inmueble. Asimismo que el precio de la venta fue por la cantidad de ciento cuarenta y un millones setecientos cincuenta mil bolívares fuertes (Bs. 141.750.000,00).
Niegan por ser falso, que la demandante haya cumplido a cabalidad las obligaciones que le correspondían con ocasión al contrato de arrendamiento. Al respecto, contrariamente a lo afirmado por la demandante, ésta incumplió el contrato de arrendamiento, ya que le dio al inmueble un uso distinto al previsto y permitido en el contrato. Que en la clausula sexta del contrato queda establecido que el inmueble solo podía ser destinado como vivienda de la arrendataria, que no obstante la demandante confiesa que en el inmueble tiene su lugar de trabajo, con lo cual es evidente que se le está dando un uso distinto al permitido en el contrato y que pone en evidencia su incumplimiento del mismo. Que tal incumplimiento produce su resolución de pleno derecho, conforme a lo previsto en la clausula novena y otorga a sus representados el derecho de solicitar el desalojo de conformidad con lo previsto en el numeral 3 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, igualmente que ante el incumplimiento mal puede alegar haber tenido derecho a la preferencia ofertiva, ni al retracto legal, a todo evento sus representados se reservan el derecho a accionar la resolución del contrato de arrendamiento ante el incumplimiento de la arrendataria.
Reconocen por ser cierto que la demandante ha cumplido con el pago de los cánones de arrendamiento, pero como incumplir con tal obligación, si se ha negado a cualquier ajuste del canon, aun y cuando es notoria la inflación que se vive en el país, por lo que en la actualidad sigue pagando el mismo canon que pagaba para el 2016, que para ese momento era de ciento ochenta mil bolívares fuertes (Bs. 180.000,00) y que hoy son un bolívar soberano con ocho céntimos (Bs.S 1,8). De tal manera que la demandante paga por el arrendamiento de una quinta cuya superficie es 609,90m2, y que se encuentra en la Urbanización Altamira, la suma de Bs.S 1,8, lo cual contraría la supuesta seriedad, prominencia y cabalidad descrita por la demandante en su demanda.
Negaron por ser falso que sus representados hayan violado a la demandante derecho alguno. Igualmente niegan por ser falso e improcedente que la demandante deba subrogarse en las mismas condiciones y términos en que sus mandantes adquirieron el inmueble.
Indican que para el supuesto negado de que el tribunal considere que la demanda es admisible, aun y cuando la demandante no acreditó haber cumplido con su obligación de acreditar el pago del precio, y asimismo considere que la demandante tenía derecho a la preferencia ofertiva y en consecuencia, se considere procedente el retracto legal, alegan que en ese supuesto, antes de subrogar a la accionante en la condición de propietaria del inmueble como pretende en su demanda, debe constar que pago el precio del inmueble. Adicionalmente, en ese supuesto, debe ordenarse a la demandante el pago del precio ajustado a la fecha del pago.
Alegan que de conformidad con lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, cuando se trata de transferencia de propiedad, la sentencia solo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido con su prestación de lo cual debe existir constancia autentica en autos, por lo que antes de subrogar a la demandante en la condición de propietaria como lo solicita, esta debe necesariamente pagar el precio del inmueble. Asimismo conforme a lo establecido en el artículo 1.544 del Código Civil, aplicable por analogía al retracto arrendaticio, el arrendatario debe pagar el mayor valor del bien. Adicionalmente, el pago del mayor valor del bien, encuentra su justificación en el hecho notorio de la inflación que se presenta en el país durante los últimos años. En este sentido, el valor nominal referido en el documento de compra venta, no puede ser considerado como el precio justo, ni el valor real del inmueble, por el contrario permitir que la demandante se haga propietaria de un inmueble pagando un monto que económicamente no equivale ni representa lo pagado por sus representados es cuando menos un enriquecimiento ilícito.
Expone que el retracto legal no puede implicar una merma del patrimonio del comprador contra el cual se ejercer la acción. Que la intención del legislador en esta clase de acción es que haya una sustitución en la titularidad del bien, y un equilibrio patrimonial, no debiendo permitirse, a través de esta acción, un modo de adquirir económicamente un bien, desfavoreciendo a quienes han adquirido previamente, a tal efecto refiere a las decisiones dictadas en instancia relacionadas con lo alegado.
Pretenden que a los fines de garantizar el justo equilibrio y condiciones a las que obliga el artículo 1.544 del Código Civil, solicitan que el monto equivalente del precio del inmueble así como los gastos por otorgamiento del documento de compra venta, se determinen en función a variables constantes, transparentes y oficiales, por lo que requieren se determine en base a una variable no expuesta a los avatares de la inflación, variable objetiva como tasa oficial de cambio vigente para el momento de la venta del inmueble, 13 de junio de 2016, la cual correspondía a la tasa de cambio oficial DICOM, ubicada en la cantidad de quinientos ochenta y ocho bolívares con sesenta y nueve céntimos (Bs.F 588,69) por dólar. Igualmente solicitan que se tome en cuenta como método de valoración la tasa de cambio oficial publicada en el Banco Central de Venezuela, que constituye un mecanismo objetivo no expuesto a las vicisitudes de la inflación, así, la demandante tendrá derecho al retracto, en la medida que pague el precio equivalente al precio pagado por sus representados, para la fecha de la venta, es decir, la cantidad de doscientos cuarenta mil setecientos ochenta y ocho dólares con ochenta y siete centavos (USD$ 240.788,87), los cuales podrá pagar en bolívares a la tasa vigente para la fecha del pago.
Que en el supuesto negado que el tribunal considere improcedente el ajuste del precio tomando como referencia su valor a la tasa DICOM, solicitan subsidiariamente, se ajuste el precio de acuerdo a los índices de precios al consumidor publicados por el Banco Central de Venezuela. A tal efecto, hacen referencia a la sentencia dictada por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 7 de agosto de 2018, en el juicio seguido por Julio Williams Rosales Rojas contra Isabel Pérez Castrillo, así como la decisión dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, Nº RC-000689 del 20 de noviembre de 2013.
Que en base a las razones expuestas, solicitan se declare inadmisible o en su defecto sin lugar la demanda, con expresa condenatoria en costas para la demandante y en el supuesto negado que se declare procedente, se ordene a la demandante a pagar el precio del inmueble debidamente ajustado a su mayor valor para la fecha del pago, incluyendo los gastos de registro pagados en la oportunidad en que se hizo la venta, debidamente actualizados.
Finalmente, de conformidad con lo establecido en el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, indicaron su domicilio procesal.
DE LA CONTESTACIÓN DEL DEFENSOR AD LITEM
DE LOS HEREDEROS DESCONOCIDOS DE LA DE CUJUS HERACLIA GONZÁLEZ DE CAPRILES
Igualmente, el abogado FERMIN JOSE MONSALVE VARGAS, en su condición de defensor judicial de los herederos de la de cujus HERACLIA GONZÁLEZ DE CAPRILES, contesto la demanda en los siguientes términos:
Alega que de conformidad con lo establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en lo que se refiere a los deberes inherentes al defensor ad litem de los herederos desconocidos de la sucesión HERACLIA GONZÁLEZ DE CAPRILES, y en virtud a que no ha tenido contacto personal alguno con ninguno de ellos, además de que carece de otros medios de prueba diferentes a los aportados en los diferentes alegatos esgrimidos por la actora en la demanda, es por lo que realiza un resumen de la misma.
En base a ello, en atención a los deberes inherentes a su función de defensa, procedió a contestar la demanda en nombre de sus patrocinados, por lo que rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto los hechos como en el derecho, la demanda presentada por la ciudadana LUPE DEL CARMEN RUMAZO DE ALZAMORA, por retracto legal arrendaticio y solicita sea declarada sin lugar con todos los pronunciamientos de ley.
Por último, de conformidad con lo establecido en la Resolución de la Sala de casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia Nro. 05-2020 de fecha 5 de octubre de 2010 (sic), indica su correo electrónico y su número de celular.
ACTUACIONES ANTE LA ALZADA
Verificada la insaculación de causas, en fecha 2 de julio de 2021, fue asignado el conocimiento y decisión de la preindicada apelación a este juzgado superior, sin embargo en fecha 9 de julio de 2021, se ordenó la remisión del expediente al tribunal de la causa a fin de que se hicieran las salvedades previstas en el artículo 109 del Código de Procedimiento Civil, por lo que cumplido con lo ordenado en fecha 30 de agosto de 2021, el a quo remitió nuevamente el expediente a esta alzada, quien lo dio por recibido el 13 de septiembre de 2021, le dio entrada, y en garantía del derecho a la defensa de las partes involucradas, ordenó su notificación, con la advertencia de que una vez conste en autos la última de ellas y así lo hiciere constar la secretaría de este tribunal superior, tendría lugar al tercer (3er) día de despacho siguiente a las 10:00 a.m., la audiencia oral.
En fecha 25 de octubre de 2021, el abogado BERNARDO JESUS RAMO SILVA, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, sustituyo el poder conferido en la persona de la abogada CLAUDIA ELISSA PEREIRA MENDEZ.
En fecha 29 de octubre de 2021, la referida apoderada judicial de la demandante, solicitó la notificación de los demandados vía correo electrónico.
Por auto de esa misma fecha, este tribunal ordenó librar boleta de notificación al defensor ad litem de la de cujus HERACLIA GONZÁLEZ DE CAPRILES.
En fecha 1 de noviembre de 2021, el secretario accidental de este superior dejó constancia de haber remitido a la representación judicial de los demandados vía correo electrónico, la boleta de notificación librada, igualmente, de la remisión de la boleta de notificación dirigida al defensor de los herederos desconocidos de la de cujus, dado así cumplimiento a los trámites para la reanudación de la causa.
Por auto de esa misma fecha, este tribunal dejó constancia que la audiencia oral tendría lugar vía telemática al tercer (3er) día de despacho siguiente, a las diez de la mañana (10:00 a.m.).
En fecha 4 de noviembre de 2021, esta alzada dictó auto en el cual indicó que de la revisión efectuada a las actas, se pudo constatar que los ciudadanos GUILLERMO ENRIQUE CAPRILES GONZÁLEZ, CLARA LUISA CAPRILES GONZÁLEZ y GONZALO GERARDO CAPRILES GONZÁLEZ, aun no se encuentran a derecho en la presente causa, por lo que se ordenó dejar sin efecto la constancia de secretaria dejada el 1 de noviembre de 2021 y en consecuencia, la audiencia oral no tendría lugar en la oportunidad pautada.
En fecha 9 de noviembre de 2021, compareció la apoderada judicial de la parte actora y solicitó la notificación de los demandados en la dirección indicada y adicionalmente, suministró los números telefónicos de la ciudadana CLARA LUISA CAPRILES GONZÁLEZ, a los fines de agotar la notificación ordenada.
Por auto de fecha 12 de noviembre de 2021, este tribunal acordó conforme lo requerido e instó a la parte demandante, a gestionar la notificación de los ciudadanos GUILLERMO ENRIQUE CAPRILES GONZÁLEZ y GONZALO GERARDO CAPRILES GONZÁLEZ, con la alguacil de este superior. Igualmente, se ordenó al secretario accidental a practicar vía telefónica la notificación de la ciudadana CLARA LUISA CAPRILES GONZÁLEZ, mediante los datos telefónicos suministrados.
En fecha 15 de noviembre de 2021, el secretario accidental de este superior dejó constancia que se contactó con la ciudadana CLARA LUISA CAPRILES GONZÁLEZ, quien se identificó con su número de cédula de identidad y le manifestó estar en pleno conocimiento de la causa, que ha venido siendo representada en juicio por su hermano ciudadano LUIS MIGUEL CAPRILES GONZÁLEZ, mediante la representación sin poder, adicionalmente, suministró los números telefónicos de los ciudadanos GUILLERMO ENRIQUE CAPRILES GONZÁLEZ y GONZALO GERARDO CAPRILES GONZÁLEZ.
Por acta de esa misma fecha, el secretario de este superior dejó constancia que se contactó vía telefónica con el ciudadano GUILLERMO ENRIQUE CAPRILES GONZÁLEZ, quien se identificó con su número de cedula de identidad, manifestó estar en conocimiento de la causa y que ha venido siendo representado por su hermano, ciudadano LUIS MIGUEL CAPRILES GONZÁLEZ a través de representación sin poder.
Finalmente, en esa misma fecha, el secretario del tribunal dejó constancia de haberse contactado vía telefónica con el ciudadano GONZALO GERARDO CAPRILES GONZÁLEZ, quien se identificó con su número de cedula de identidad y manifestó estar en pleno conocimiento del juicio y que además ha venido siendo representado por su hermano, LUIS MIGUEL CAPRILES GONZÁLEZ a través de representación sin poder.
Mediante diligencia de fecha 16 de noviembre de 2021, la abogada SABELLA GÓMEZ YÁNEZ, en su carácter de apoderada judicial de los demandados, consignó las direcciones electrónicas de los ciudadanos GUILLERMO ENRIQUE CAPRILES GONZÁLEZ, CLARA LUISA CAPRILES GONZÁLEZ y GONZALO GERARDO CAPRILES GONZÁLEZ.
En fecha 18 de noviembre de 2021, tuvo lugar la audiencia oral a la que comparecieron las abogadas KARLA SAENZ y CLAUDIA PEREIRA, en su condición de apoderadas judiciales de la parte demandante, las abogadas MARIA DEL CARMEN LOPEZ y MARIA GENOVEVA PAEZ PUMAR, y el defensor ad litem, abogado FERMÍN JOSÉ MONSALVE VARGAS, quienes expusieron sus alegatos y defensas e hicieron uso del derecho a réplica y contra réplica, asimismo una vez oídas las partes y ante la consignación vía electrónica del escrito de observaciones remitido por la representación judicial de la parte demandada, se suspendió la audiencia y se le otorgó a la contraparte la oportunidad de refutar el mismo, acordándose su reanudación para el día de despacho siguiente.
En fecha 19 de noviembre de 2021, se reanudó la audiencia oral y comparecieron las abogadas CLAUDIA PEREIRA y MARIA DEL CARMEN LOPEZ, en su condición de apoderadas judiciales de la parte actora y demandada, respectivamente, igualmente se dejó constancia de la comparecencia del abogado FERMÍN JOSÉ MONSALVE VARGAS, en su carácter de defensor ad litem de los herederos desconocidos de la de cujus, en dicha oportunidad, el tribunal dictó el dispositivo del fallo.
Ahora bien, estando dentro de la oportunidad para publicar el extenso del fallo, éste juzgador de alzada pasa a cumplir con su misión, previa las siguientes consideraciones:
-II-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
A los fines de emitir pronunciamiento sobre el fondo de la presente controversia, éste juzgador de alzada considera relevante hacer la explanación de algunos presupuestos que aunque muy sabidos, su evocación puede facilitar la comprensión del examen que se emprende. Ello lo estima esta superioridad así, por la forma como fue instaurada y contestada la demanda que ocupa nuestra atención. En tal sentido:
El proceso, es considerado como un conjunto concatenado y coordinado de actos procesales realizados por los órganos jurisdiccionales en nombre del Estado Venezolano, tendentes a resolver los conflictos de los ciudadanos mediante la aplicación de la Ley en forma pacífica y coactiva, cuando se violenta un derecho subjetivo y resultan infructuosas las gestiones amistosas tendentes a reparar la violación aludida. De esta manera, cumple el proceso la función de solucionar los conflictos surgidos entre los justiciables, eliminando la posibilidad de la justicia auto-impartida.
Este mismo criterio es sostenido por el insigne tratadista HERNANDO DEVIS ECHANDÍA en su obra estudios de derecho procesal, tomo I, página 337, 1967, para quien el proceso contiene una pugna de intereses que persigue la solución definitiva del conflicto mediante una sentencia, sea aquel de naturaleza civil, mercantil, laboral, tránsito, entre otros. Conflicto este, que se traduce en una especie de lucha jurídica, de pruebas y alegaciones, recursos y solicitudes de otra índole que discurren a lo largo del proceso.
Nuestro texto Constitucional, postula al proceso como un instrumento fundamental para la realización de la justicia (Vid. Artículo 257), refiriéndose así, según las más avanzada doctrina a una justicia material verdadera, lo cual obliga a los distintos integrantes del sistema de justicia diseñado por la Carta Política de 1999 (Vid. Artículo 253), a interpretar el proceso, a través de la nueva perspectiva que sobre el Estado y las Leyes generó la vigente Carta Magna, debiendo tanto el justiciable como el jurisdicente, desdoblar cada institución diseñada por la vieja norma adjetiva civil aun vigente, hasta conseguir su fundamento constitucional, con el fin de impregnar al vetusto proceso de las valores, derechos y garantías diseñados por el constituyente patrio y así lograr tutelar satisfactoriamente los derechos judicializados.
Tal ejercicio trapecistico de derecho, impone esencialmente informar al proceso civil del año 1987, de la garantía de la tutela judicial efectiva diseñada por la Carta Política del año 1999, así como del debido proceso como expresión bifronte tanto de los derechos como de las garantías mínimas con las que deben contar los ciudadanos en los procesos administrativos y judiciales, teniendo como ancla de ello, la supremacía constitucional contenida en el artículo 7 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ello en el marco de un Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia como el que nos rige.
No obstante lo anterior, aun teniendo en cuenta la constitucionalización del proceso civil antes expuesta, resulta innegable que a fin de garantizar la certeza jurídica y la paz social, todo proceso debe estar regido por el principio de legalidad, observándose en tal sentido que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, dispone, lo siguiente:
Artículo 12: Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe.
Desprendiéndose de la norma supra trascrita el principio dispositivo que rige a los procesos civiles, donde el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin que ello implique per se, que no pueda aplicar como un verdadero componedor de la controversia, las facultades probatorias oficiosas previstas en la norma adjetiva civil, máxime cuando el fundamento de las mismas sea la necesidad de aclarar dudas en búsqueda de la verdad como norte de sus actos y la justicia como fin del proceso.
Ahora bien, en relación con el eje central de todo proceso de cognición, vale destacar que conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba consagrada en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
En base a lo anterior y a la luz de las normas procesales vigentes, el actor al establecer en su demanda la existencia de ciertos hechos constitutivos entendidos éstos, como aquellos de donde se origina el derecho -en el cual basa su pretensión- ha de cargar con las pruebas de ellos si le son contradichos por la parte demandada, tal y como sucedió en el presente caso, ello al margen de la posibilidad jurisprudencial de la dinamización de la carga probatoria.
Así, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del Derecho, no es una obligación impuesta caprichosamente a una cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. De ahí que, al demandante, le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probatio qui dicit nin qui negat, es decir, que incube probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más que el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, este principio se armoniza con el primero y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción nuevos hechos toca a él la prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, o inclusive, al ser dinamizada la carga, de la mejor posición o facilidad de probar determinado hecho u argumento.
PUNTO PREVIO
INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA
Ahora bien, durante el desarrollo de la audiencia, la representación judicial de la parte demandada, abogada MARÍA DEL CARMEN LÓPEZ, arguyó que la demanda presentada era inadmisible de conformidad con lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, en razón a que según su criterio la demandante tenía la obligación de presentar para el momento de la interposición de la demanda, el pago del precio de la venta del inmueble objeto de retracto y que visto que la misma no lo hizo, la demanda resulta a todas luces inadmisible, adicionalmente, denunció que el fallo apelado incurrió en la errónea interpretación de la norma referida, en este sentido, se observa:
El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, establece:
Artículo 531.- Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto, la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos. (destacado de esta alzada).
Por su parte, la doctrina ha dispuesto en relación con el citado artículo que: “(…) La sentencia puede disponer que el perdidoso cumpla con una obligación de hacer o no hacer contenida en un determinado contrato, si previamente no se ha pactado lo contrario y es posible, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. El incumplimiento consiste en la inejecución de la obligación y puede ser total o parcial, permanente o definitivo.” (Vid. Emilio Calvo Baca, Código de Procedimiento Civil, Comentado y Concordado, ediciones Libra, pág. 553)
Partiendo de lo anterior tenemos, que la norma previamente transcrita concede al órgano jurisdiccional, la capacidad de constituir, modificar o extinguir relaciones jurídicas ante la existencia de un contrato no cumplido, siendo imperativo para ello, la preexistencia de una relación contractual que involucre a las partes y si bien la misma fue concebida para que el fallo surta los efectos del contrato no cumplido, debe necesariamente la parte que propuso la demanda haber cumplido con su obligación.
Por su parte, debemos destacar que el vicio denunciado ha sido definido por la Sala Civil de nuestro máximo tribunal, de la forma que sigue: “(…) la errónea interpretación de una norma se produce, al verificarse, el error acerca del contenido y alcance de una disposición expresa de la ley, que comprende, por tanto, los errores de interpretación en los que puede incurrir el juez, en lo que se refiere a la hipótesis abstractamente prevista en la norma, como a la determinación de sus consecuencias legales.” (Vid. Sentencia Nº 371, Sala de Casación Civil de fecha 7 de junio de 2017, expediente Nº 16-827, caso: Mercantil San Pablo C.A.)
Ante dicha situación y conforme a lo explanado, debe quien aquí decide destacar que efectivamente la norma se refiere a la posibilidad que la misma surta los efectos del contrato no cumplido, ante la celebración de un negocio jurídico que involucre a los litigantes, no siendo este el caso de autos, puesto que no existe un contrato a cumplir en el presente juicio, si no el reconocimiento del derecho a la preferencia ofertiva que presuntamente tenia la demandante, lo que generaría como consecuencia su derecho a pretender la subrogación en lugar de los compradores del inmueble que ocupa en calidad de arrendataria, sin que exista en modo alguna relación entre la arrendataria y los adquirentes del inmueble, por lo que la accionante no tenía la obligación de consignar cantidad alguna, por cuanto inicialmente su derecho no ha sido declarado, razón por la cual la norma referida no aplica al caso de autos, asimismo se debe destacar que del contenido de la sentencia se desprende que el tribunal de instancia analizó y concluyó que la norma cuyo error se pretende, no podía ser aplicada al presente juicio, motivo por el cual, considera este sentenciador de alzada en base a los argumentos explanados, que el vicio denunciado debe ser declarado improcedente. Y así se establece.
Ahora bien, en lo referente a la inadmisibilidad de la pretensión, se desprende que el legislador adjetivo civil, estableció que la demanda será admisible siempre y cuando, ésta no sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley (Vid. Artículo 341 del Código de Procedimiento Civil), en base a ello, considera quien suscribe que la demanda presentada por la ciudadana LUPE DEL CARMEN RUMAZO DE ALZAMORA, en modo alguno incurre contra los parámetros establecidos en el preindicado artículo, razón por la cual, debe quien aquí decide declarar que la demanda propuesta resulta admisible. Y así se establece.
Adicionalmente, la citada apoderada judicial denunció la incongruencia negativa e indeterminación objetiva de la sentencia recurrida, en virtud de ello, esta alzada pasa analizar y resolver los vicios denunciados, en los siguientes términos:
En lo que respecta al vicio de incongruencia negativa, la representante judicial de la parte demandada alegó que el juez del a quo incurre en el mismo cuando ordena la corrección monetaria, puesto que a su decir acordó que se indexara el precio de la venta desde la fecha de la interposición de la demanda y no desde la fecha de la venta, igualmente que se calculara hasta la fecha en que quede definitivamente firme el fallo, en lugar de hasta la fecha del pago y que finalmente ordenó excluir del cálculo los días de receso judicial, dejando de pronunciarse sobre alegatos y defensas de sus representados.
Ante la omisión delatada, tenemos que el vicio de incongruencia, ha sido definido como la infracción del requisito de la sentencia de pronunciarse sobre el problema jurídico sometido a su decisión, circunscrita a los términos de la demanda y de la contestación, según el cual el juez sólo puede resolver las cuestiones que hayan sido presentadas en esos actos, aplicando el derecho a los hechos alegados y probados. Ahora bien, el mismo adopta dos modalidades, la incongruencia positiva que ocurre cuando el juez extiende su decisión más allá de lo alegado por las partes en el proceso o incongruencia negativa, que se da cuando el juez omite pronunciamiento en relación a alguno de los alegatos efectuados por éstas.
En este sentido, la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal ha establecido que el vicio de INCONGRUENCIA NEGATIVA, se configura conforme se indicó con anterioridad, cuando los jueces no se pronuncian sobre los múltiples puntos objeto de la litis, asimismo que “(…) la falta de pronunciamiento, enmarca, los casos de incongruencia negativa consistentes en la falta de solución de aquellos puntos controvertidos, que si bien fueron mencionados o citados por el sentenciador, sin embargo sobre ellos, guarda silencio, al no analizarlos, establecerlos, correlacionarlos, calificarlos, apreciarlos o desecharlos. (Vid. Sentencia N° 461, Sala de Casación Civil, de fecha 7 de julio de 2017, expediente: 2017-170, caso: Advanced Media Technologies INC contra Supercable ALK International S.A.).
De modo que conforme a lo explanado, observa quien aquí decide que la omisión delatada se refiere a los términos en los que quedó establecida la dispositiva del fallo, relacionada con el ajuste del precio de la venta del inmueble, en este sentido, se evidencia del contenido de la decisión que el tribunal de la causa ordenó como parte del particular segundo lo siguiente: “(…) la cual deberá ser calculada mediante experticia complementaria del fallo a tenor de lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual deberá tomarse como base para el cálculo respectivo, la fecha de la interposición de la demanda, es decir, desde el 27 de abril de 2018, hasta la fecha en que quede definitivamente firme el presente fallo.”
Evidenciándose conforme lo anterior, que el juez de instancia no omitió pronunciamiento alguno y el simple hecho de no conceder lo peticionado por los demandados, no puede denunciarse como incongruencia negativa por omisión de pronunciamiento, razón por la cual, este sentenciador considera que el vicio denunciado debe ser declarado improcedente. Y así se decide.
En lo que respecta al vicio de indeterminación, la apoderada judicial de los demandados, argumenta que la sentencia apelada incurre en el citado vicio, por cuanto la misma no le otorga a la parte actora, el plazo para realizar el pago del precio de la venta, situación que coloca a sus representados en estado de indefensión e inseguridad jurídica, ya que desconocen cuando deberá la demandante realizar el pago, adicionalmente que se ordenó la indexación hasta fecha en que quede firme la decisión y no la fecha del pago, lo cual agrava más la situación de sus mandantes.
En este sentido, el vicio de indeterminación objetiva ha sido definido como la imposibilidad de ejecutar el fallo por violación del principio de autosuficiencia del fallo, pues la cosa sobre la cual recae la decisión no se mencionó o no se determinó de manera expresa y precisa, lo cual impide que la sentencia valga como un título ejecutivo al no bastarse a sí misma. A tal respecto, la Sala de Casación Civil ha precisado que: “(…) Dos principios procesales han servido tradicionalmente a la Sala para atemperar el vicio de indeterminación objetiva, el primero de ellos es el de la “autosuficiencia de la sentencia”, es decir, que la misma debe bastarse por sí misma, y el segundo de ellos, versa sobre el “principio de la unidad del fallo”, es decir, la parte expositiva, junto con la motiva y la dispositiva de un fallo, forman un todo indivisible, donde están vinculados por un enlace necesario de lógica para afirmar la unidad procesal del fallo, la cual debe bastarse por sí misma, de allí que, cuando el sentenciador omite en la parte dispositiva la cosa sobre la cual versa la condenación de la demanda, se remite a la parte narrativa, y de estar ahí la identificación, no habría lugar al vicio delatado.” (Vid. Sentencia N° 214, Sala de Casación Civil, de fecha 18 de junio de 2010, expediente: 10-035, caso: Cesar Augusto Boada Rodríguez)
Así las cosas, en el caso de marras resulta evidente para quien suscribe que el juzgador de mérito indicó que la demandante debía pagar no solo el precio de la venta, sino también los gastos y costos de la venta, debiendo hacerse la entrega del bien aludido una vez recibieran las cantidades derivadas de dichos conceptos, sin embargo no estableció ni en la motiva ni en el dispositivo del fallo, la oportunidad en la cual la accionante debía cumplir con la obligación de pago, lo cual vulnera de manera indiscutible el ordinal 6º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil que señala “(…) Toda sentencia debe contener (…) 6º La determinación de la cosa u objeto sobre la que recaiga la decisión”, siendo este uno de los requisitos formales de la sentencia, motivo por el cual, se puede concluir que el tribunal de la causa incurrió en el vicio de indeterminación objetiva denunciado y en atención a lo previsto en el artículo 244 del citado Código Adjetivo Civil, es forzoso para este sentenciador de alzada declarar la NULIDAD de la sentencia recurrida. Y así se decide.
Declarado lo anterior y en acatamiento al mandato legal contenido en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece la obligación que tienen los jueces de alzada de habiendo declarado la nulidad del fallo apelado, resolver el fondo del litigio, analizando y juzgando todos los alegatos planteados, razón por la cual este sentenciador pasa a cumplir con su misión previo análisis de los medios probatorios ofrecidos por las partes en el proceso:
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES AL PROCESO
JUNTO AL LIBELO DE LA DEMANDA
Cursa a los folios 33 al 35 de la pieza Nº 1 del expediente, copia simple del poder otorgado por la ciudadana LUPE DEL CARMEN RUMAZO DE ALZAMORA, de nacionalidad ecuatoriana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº E-478.454 a los ciudadanos RAMÓN ESCOVAR LEÓN, RAMÓN J. ESCOVAR ALVARADO, JUAN ENRIQUE CROES CAMPBELL, ANDRÉS CARRASQUERO STOLK, MARITZA MÉNDEZ ZAMBRANO, KARLA ANDREINA A. SÁEZ RODRÍGUEZ, JOSÉ ANTONIO BRICEÑO LABORI y DHAISY PAREDES GUZMÁN, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 10.594, 97.073, 118.723, 95.070, 123.647, 98.908, 195.503 y 216.938, respectivamente, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 12 de abril de 2018, bajo el Nº 27, tomo 172, y por cuanto dicha instrumental no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal la valora conforme los artículos 150, 151, 154, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil y se tiene como cierta la representación que ejercen los mandatarios en nombre de su poderdante. Y así se establece.
Consta a los folios 36 al 41 de la pieza Nº 1, marcado “B”, copia simple del documento de compra venta suscrito entre los ciudadanos HERACLIA GONZÁLEZ DE CAPRILES, quien en vida fuera venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-219.814 y GUILLERMO ENRIQUE CAPRILES GONZÁLEZ, LUIS MIGUEL CAPRILES GONZÁLEZ, MARIA VIRGINIA CAPRILES de RODRIGUEZ, CLARA LUISA CAPRILES GONZÁLEZ y GONZALO GERARDO CAPRILES GONZÁLEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.187.651, V-3.661.729, V-4.083.531, V-4.771.779 y V-3.666.617, respectivamente, debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 13 de junio de 2016, bajo el Nº 2016.321, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 240.13.18.1.14319 y correspondiente al libro de Folio Real del año 2016, y por cuanto dicha documental no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal la valora conforme los artículos 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y de la misma se aprecia que la demandada dio en venta a los codemandados, el bien inmueble constituido por una casa quinta destinada a vivienda denominada Chimborazo, con una superficie de seiscientos nueve metros cuadrados con noventa centésimos cuadrados (609,90 m2) identificada con el número de catastro 201620120000000, ubicada en la intersección de la novena transversal con la primera avenida de la Urbanización Altamira del Municipio Chacao del Estado Miranda, objeto de la pretensión. Y así se establece.
Consta a los folios 42 al 48 de la primera pieza del expediente, curriculum vitae del de cujus ALFONSO RUMAZO GONZÁLEZ, ahora bien, este juzgador considera que dicha documental no aporta elemento alguno que ayude a la resolución del thema decidendum, por lo que la misma resulta impertinente y en consecuencia, se desecha del proceso. Y así se establece.
Consta a los folios 49 al 52 de pieza Nº 1 del expediente, marcado “D”, contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos HERACLIA GONZÁLEZ DE CAPRILES, quien en vida fuera venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-219.814 y ALFONSO RUMAZO GONZÁLEZ, de nacionalidad ecuatoriana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº E-477.856, y por cuanto dicha instrumental no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal la valora conforme los artículos 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil, y del mismo se aprecia que la referida ciudadana dio en arrendamiento el ciudadano ALFONSO RUMAZO GONZÁLEZ, un inmueble constituido por una casa quinta destinada a vivienda denominada Chimborazo, ubicada en la intersección de la novena transversal con la primera avenida de la Urbanización Altamira del Municipio Chacao del Estado Miranda, que el plazo de duración del contrato era por un (1) año, siendo prorrogable por un periodo adicional del un (1) año y que si en caso que ninguna de las partes manifestara su deseo de darlo por resuelto, se consideraría prorrogado automáticamente y de pleno derecho; que el canon mensual quedó convenido en la cantidad de ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00) que sería pagaderos de manera anticipada dentro de los cinco (5) primeros días a partir del 1º de septiembre de 1982. Y así se establece.
Consta a los folios 53 al 56 de la primera pieza del expediente, marcado “E”, contrato de arrendamiento suscrito entre las ciudadanas HERACLIA GONZÁLEZ DE CAPRILES y LUPE DEL CARMEN RUMAZO DE ALZAMORA, y por cuanto dicha instrumental no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal la valora conforme los artículos 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil, y del mismo se aprecia que la demandada dio en arrendamiento a la actora, un inmueble constituido por una casa quinta destinada a vivienda denominada Chimborazo, ubicada en la intersección de la novena transversal con la primera avenida de la Urbanización Altamira del Municipio Chacao del Estado Miranda; que el plazo de duración del contrato era por un (1) año, siendo prorrogable por un periodo adicional del un (1) año y que si en caso que ninguna de las partes manifestara su deseo de darlo por resuelto, se consideraría prorrogado automáticamente y de pleno derecho; que el canon mensual quedó convenido en la cantidad de setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 750.000,00) que sería pagaderos de manera anticipada dentro de los cinco (5) primeros días a partir del 1º de septiembre de 2002. Y así se establece.
Consta a los folios 57 al 66 de la pieza Nº 1, marcado “E1”, impresión de correos electrónicos entre las siguientes direcciones atencionalcliente@bt.gob.ve, lupe.rumazo@gmail.com y lumica_2@yahoo.com y dado que dicha prueba no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal por la contraparte, este juzgado superior la valora conforme a los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil y en concordancia con el artículo 4 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas y de los mismos se aprecian los pagos efectuados por la ciudadana LUPE DEL CARMEN RUMAZO DE ALZAMORA por concepto de canon de arrendamiento de los meses de mayo de 2017 a abril de 2018, remitidos al correo electrónico del ciudadano LUIS MIGUEL CAPRILES, parte demandada. Y así se establece.
Consta al folio 67, marcado “F”, en la primera pieza del expediente, copia simple del carnet de la Asociación de Funcionarios y Empleados del Servicio Exterior Ecuatoriano, perteneciente a la ciudadana LUPE DEL CARMEN RUMAZO DE ALZAMORA, ahora bien, este juzgador considera que dicha documental no aporta elemento alguno que ayude a la resolución del thema decidendum, por lo que la misma resulta impertinente y en consecuencia, se desecha del proceso. Y así se establece.
Cursa a los folios 68 al 75, marcado “G”, en la primera pieza del expediente, curriculum vitae de la ciudadana LUPE DEL CARMEN RUMAZO DE ALZAMORA, el cual considera quien aquí decide que nada aporta para la resolución del thema decidendum, por lo que el mismo resulta impertinente y en consecuencia, se desecha del proceso. Y así se establece.
JUNTO A LA DILIGENCIA DE FECHA 25 DE JUNIO DE 2019
Consta a los folios 65 al 70 de la pieza Nº 2 del expediente, originales de los poderes otorgados por los ciudadanos LUIS MIGUEL CAPRILES GONZÁLEZ y MARIA VIRGINIA CAPRILES de RODRÍGUEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nº V-3.661.729 y V-4.083.531, respectivamente, a los ciudadanos JUSTO OSWALDO PÁEZ -PUMAR, MANUEL ACEDO SUCRE, CARLOS EDUARDO ACEDO SUCRE, ROSEMARY THOMAS R., ALFONSO GRATEROL JATAR, JOSÉ MANUEL LANDER CAPRILES, ESTEBAN PALACIOS LOZADA, LUISA ACEDO de LEPERVANCHE, CARLOS IGNACIO PÁEZ-PUMAR, MARÍA DEL CARMEN LÓPEZ LINARES, MARÍA GENOVEVA PÁEZ PUMAR, DIEGO LEPERVANCHE ACEDO, LUISA LEPERVANCHE, FRANCESCA RIGIO CUSATI, SOBELLA GÓMEZ, SHEEDYN ALEJANDRO y CARLOS VILLAFRANCA DE ROGATIS, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 644, 18.913, 19.654, 21.177, 26.429, 6.286, 53.899, 18.939, 72.029, 79.492, 85.558, 118.753, 100.645, 237.511, 270.517, 286.926 y 297.585, respectivamente, debidamente autenticados por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fechas 14 de mayo de 2019 y 25 de junio de 2019, bajo los Nros. 1 y 7, tomos 113 y 149, respectivamente, y por cuanto dicha instrumental no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal las valora conforme los artículos 150, 151, 154, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil y se tiene como cierta la representación que ejercen los mandatarios en nombre de sus poderdantes. Y así se establece.
PRUEBAS APORTADAS DURANTE LA OPORTUNIDAD PROBATORIA
Durante la oportunidad probatoria correspondiente, la representación judicial de la parte actora promovió el mérito favorable de los autos; y siendo que estos alegatos no constituyen medios probatorios de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, conforme lo dejó asentado la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, por sentencia de fecha 10 de julio de 2003, con ponencia del Magistrado JUAN RAFAEL PERDOMO, en el expediente Nº 03287, contenida en el Repertorio de Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia de OSCAR R. PIERRE TAPIA, páginas 642 y 643, tomo 7, año IV, julio 2003, cuyo criterio se encuentra reiterado en la actualidad, este tribunal de alzada considera improcedente valorar tal alegación en el presente fallo. Y así se establece.
Asimismo, la representación judicial de la parte demandante, promovió nuevamente las documentales referidas a los contratos de arrendamiento suscritos entre la ciudadana HERACLIA GONZÁLEZ DE CAPRILES y el ciudadano ALFONSO RUMAZO GONZÁLEZ y el suscrito entre la demandada y la ciudadana LUPE DEL CARMEN RUMAZO DE ALZAMORA, ahora bien, este juzgador observa que dichas instrumentales fueron valoradas y apreciadas con anterioridad, por lo que resulta innecesario volver analizarlas. Y así se establece.
Con relación a la prueba de informes, promovida por la accionante, dirigida a la Superintendencia de la Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN), este superior observa que la misma fue desechada del proceso y visto que la parte no ejerció recurso alguno, dicha decisión se encuentra firme, motivo por el cual no hay prueba que valorar, ni analizar. Y así se establece.
Consta a los folios 166 al 202 de la pieza Nº 3 del expediente, emisiones de pago digital emitido por el Banco del Tesoro correspondiente a la cuenta de la ciudadana LUPE DEL CARMEN RUMAZO DE ALZAMORA, a favor del ciudadano LUIS MIGUEL CAPRILES GONZÁLEZ, y en vista que no fueron cuestionadas en modo alguno por su contraparte, se valora conforme las previsiones contenidas en los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los artículos 1.361 y 1.363, en del Código Civil y en concordancia con el artículo 4 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas y de los mismos se aprecia que la parte demandante se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento. Y así se establece.
Riela a los folios 239 al 242 de la pieza Nº 3 del expediente, inspección judicial practicada en fecha 29 de abril de 2021, por el tribunal de la causa, constituido en la siguiente dirección: bien inmueble denominado quinta Chimborazo, ubicado en la intersección de la novena transversal con la primera avenida de la Urbanización Altamira, así como las reproducciones fotográficas aportadas por el experto fotográfico designado Gabriel Eduardo Mendoza Gutiérrez, que rielan a los folios 247 al 257 del expediente; y en vista que no fueron cuestionadas en modo alguno por su contraparte, se valora conforme las previsiones contenidas en los artículos 472, 475, 476 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.428 del Código Civil, y se aprecia de su contenido que el tribunal de la causa dejó constancia de la distribución y constitución del inmueble, e igualmente que el mismo se encuentra destinado a vivienda. Y así se establece.
Por su parte, las apoderadas judiciales de los demandados, reprodujeron e hicieron valer las documentales consignadas junto al libelo de la demanda, contentivas al contrato de arrendamiento, el contrato de compra venta y los comprobantes de pago del canon de arrendamiento, ahora bien, tal y como se indicó anteriormente dichas probanzas ya fueron debidamente valoradas y apreciadas por lo que resulta inoficioso volver analizarlas. Y así se establece.
Igualmente, la parte demandada promovió e hizo valer como prueba la confesión contenida en el libelo de la demanda, en lo dicho por el apoderado judicial sobre que es el sitio donde la demandante tiene su lugar de trabajo, sobre la cual, considera este juzgador que al tratarse de un alegato del libelo de demanda, el mismo no constituye confesión espontanea como lo ha señalado la jurisprudencia patria, al faltar el requisito del “animus confitendi” (Vid. Criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en su sentencia de fecha 10 de mayo de 2016, caso Lina Esther Rolón Molina Vs. Haydee Josefina Albino Caraballo, con ponencia de la Magistrada Vilma María Fernández González). Y así se establece.
Adicionalmente, promovieron prueba de informes a fin de que se oficiara a la oficina de Registro Publico del Municipio Chacao del Estado Miranda y al Banco Central de Venezuela, para que se informara sobre los particulares requeridos en el citado escrito de pruebas, sin embargo no consta en autos las resultas de dicho medio probatorio, por lo tanto no hay prueba que valorar, ni analizar. Y así se establece.
Finalmente, el defensor judicial de los herederos conocidos y desconocidos de la de cujus HERACLIA GONZÁLEZ DE CAPRILES, promovió el mérito favorable de los autos, el cual, tal y como se indicó anteriormente, en modo alguno constituye un medio de pruebas, por lo que este tribunal de alzada considera improcedente valorar tal alegación en el presente fallo. Y así se establece.
Analizados como han sido los medios probatorios aportados a los autos, pasa este sentenciador a dirimir el thema decidendum conforme lo previsto en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regulación del Arrendamiento para el Uso Comercial, bajo las siguientes consideraciones:
Según el diccionario enciclopédico de derecho usual, tomo V, de GUILLERMO CABANELLAS, la relación jurídica es todo vínculo de derecho entre dos o más personas o entre una de ellas al menos y una cosa corporal o incorporal con trascendencia en el ordenamiento vigente. De ahí que la relación arrendaticia inmobiliaria es el vínculo que se establece entre el arrendador y el arrendatario y que teniendo como objeto un determinado inmueble, da lugar a una pluralidad de trascendencias en el orden jurídico concreto y especial que regula ese vínculo y sus efectos o consecuencias, dentro de un privilegio o tutela de protección limitada.
En efecto, el vínculo obligatorio que une al arrendador y al arrendatario con motivo del uso que éste da al inmueble que ocupa teniendo como contrapartida el pago del precio, de lo cual puede deducirse que se hace referencia al vínculo jurídico no como relación establecida en la norma arrendaticia entre una condición y una consecuencia, sino como nexo establecido por la norma arrendaticia entre el deber u obligación de un sujeto y la facultad o derecho subjetivo de otro, integrando ambos, simultáneamente la consecuencia jurídica.
El contrato de arrendamiento es un contrato bilateral, donde las partes desde el inicio conocen sus obligaciones. Es así como ambas partes asumen obligaciones recíprocas, el arrendador se obliga a hacer gozar o disfrutar durante un tiempo al arrendatario de un bien, que en este caso es un inmueble de su propiedad, pero lo hace para obtener como contraprestación el pago de un precio, que en este caso es un canon de arrendamiento. La obligación del arrendatario de pagar el precio del arrendamiento conforme se obligó debe responder a la cantidad a pagar, el tiempo o momento en que debe pagar y el lugar en donde debe ocurrir ese pago.
Debido a que es un contrato de tracto sucesivo, asume particular relevancia el cumplimiento periódico de las obligaciones, tal es la importancia de realizar el pago en la oportunidad correspondiente, que el legislador previó un procedimiento especial, en el cual estableció la oportunidad en la que el arrendatario debía consignar el monto correspondiente para considerarlo liberado de su obligación y solvente en el pago de la misma. Esta es la única excepción al cumplimiento de la obligación en los términos convenidos en el contrato, pero debe circunscribirse a los límites establecidos en la legislación especial inquilinaria, cuyas disposiciones revisten carácter de orden público en todo cuanto favorece el arrendatario.
Ahora bien a los efectos de lograr un equilibrio dentro de la relación arrendaticia, la ley contempla dos (2) figuras destinadas a proteger los derechos del arrendatario, siendo estas la preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio, encontrándose ambas figuras reguladas por la Ley especial.
Así tenemos que, la preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en condición de arrendatario, con lo cual se indica que la prelación o preferencia está referida al inmueble que ocupa el arrendatario con tal carácter y no a ningún otro, aun y cuando aquél forme parte de éste.
En este sentido, el artículo 131 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece:
Artículo 131.- En caso de un acto traslativo de propiedad del inmueble, la preferencia ofertiva es el derecho que corresponde al arrendatario o arrendataria que lo ocupa, para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero.
Sólo será acreedor o acreedora a la preferencia ofertiva el arrendatario o arrendataria que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.
Por su parte, en el artículo 132 de la citada Ley especial, el legislador pautó una serie de requerimientos para la preferencia ofertiva:
Artículo 132.- A los fines del ejercicio del derecho preferente individual de oferta, el propietario deberá informar al arrendatario o arrendataria que ocupe el inmueble, mediante documento auténtico, su voluntad de venderle el inmueble expresándole su derecho de preferencia.
Dicha comunicación deberá indicar:
1. Precio no mayo al determinado como el valor del inmueble que se fijó en el cálculo del justo valor, establecido en la presente Ley para la fecha de la oferta, debidamente anexar copia de la resolución respectiva emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
2. Condiciones de venta.
3. Modalidades de negociación.
4. Dirección donde será recibida válidamente la respuesta.
5. Documento de propiedad del inmueble.
6. Documento de condominio o propiedad colectiva familiar o multifamiliar, donde se demuestre el estado del inmueble a vender.
7. Certificación de Gravamen.
Esta notificación deberá ser entregada, personal e inexcusablemente al arrendatario o arrendataria que ocupa el inmueble, de lo contrario no surtirá efecto legal alguno
Así las cosas, la legislación especial arrendaticia establece en forma puntual que para que opere la preferencia ofertiva, al margen del tiempo de ocupación del inmueble, el arrendatario únicamente deberá encontrarse solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, y el arrendador tendrá la obligación de participarle a éste mediante documento autentico, su voluntad de ofrecer el inmueble arrendado en venta, cumpliendo con las disposiciones contenidas en el artículo 132 antes transcrito.
Adicionalmente, los artículos subsiguientes disponen que una vez ofertado el inmueble, el arrendatario deberá a su vez notificar por escrito al propietario dentro de los noventa (90) días calendario siguiente a la fecha del ofrecimiento, su aceptación o rechazo, con lo cual ante el rechazo, el propietario queda liberado de la obligación, pudiendo ofrecer en venta el inmueble a cualquier tercero. Igualmente, se establece que transcurrido un año desde el rechazo o la ausencia de contestación al ofrecimiento, sin que se hubiese efectuado la venta a un tercero, queda sin efecto el ofrecimiento efectuado y el propietario deberá presentar una nueva oferta al arrendatario para cualquier otra negociación que quiera celebrar.
En base a ello, cuando el propietario vende a un tercero y esa venta afecta de alguna manera el derecho del arrendatario para adquirir el inmueble, sin que hubiese tenido lugar el derecho ofertivo surgirá el llamado retracto legal arrendaticio, el cual es definido como el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. En efecto, el derecho de retracto legal arrendaticio se presenta por lo general como una consecuencia de la preferencia ofertiva que tiene el arrendatario, por no haber sido efectuada conforme a derecho, lo que hace que ambas figuras se presenten en una relación de sucesividad la una de la otra, aun cuando son autónomas.
A tal efecto, el artículo 138 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, dispone:
Artículo 138.- El retracto legal arrendaticio es el derecho que tienen arrendatarios o arrendatarias de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por la venta o cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que esté en arrendamiento. Para ejercer este derecho, los arrendatarios y arrendatarias deberán cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 136 de la presente Ley, según sea el caso.
Asimismo, el artículo 139 de la citada ley, estableció:
Artículo 139.- El derecho de retracto a que se refiere el artículo anterior, del ser ejercido por los arrendatarios o arrendatarias dentro del plazo de ciento ochenta días hábiles, contados a partir de la fecha de la notificación cierta, que de la negociación celebrada deberá hacerles el adquirente mediante documento público. A dicha notificación, deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder de los notificados.
De manera que para que el arrendatario tenga derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio, es necesario que éste: a) cumpla con los requisitos establecidos en el artículo 136 de la presente Ley, según sea el caso y; b) que tendrá un lapso de 180 días, contados a partir de la fecha de notificación de la negociación realizada por el adquirente para interponer la acción correspondiente.
Ahora bien, se evidencia que la acción que da inicio a las presentes actuaciones está orientada a que se declare el retracto legal arrendaticio al que tiene derecho la ciudadana LUPE DEL CARMEN RUMAZO DE ALZAMORA, en su condición de arrendataria de un inmueble constituido por una casa quinta destinada a vivienda denominada Chimborazo, identificada con el número de catastro 201620120000000, ubicada en la intersección de la novena transversal con la primera avenida de la Urbanización Altamira del Municipio Chacao del Estado Miranda, conforme se evidencia de contrato de arrendamiento suscrito entre la referida ciudadana y la de cujus HERACLIA GONZÁLEZ DE CAPRILES, en fecha 18 de julio de 2002, todo ello con fundamento en los artículos 131, 132 y 138 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, al sostener que la referida de cujus dio en venta el inmueble arrendado a los ciudadanos GUILLERMO ENRIQUE CAPRILES GONZÁLEZ, LUIS MIGUEL CAPRILES GONZÁLEZ, MARIA VIRGINIA CAPRILES de RODRIGUEZ, CLARA LUISA CAPRILES GONZÁLEZ y GONZALO GERARDO CAPRILES GONZÁLEZ, sin haber cumplido con la preferencia ofertiva que le impone la ley, motivo por el cual pretende se subrogue a la mencionada ciudadana en el lugar de los adquirentes del inmueble, en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta.
Ante estos alegatos, los apoderados judiciales de la parte demandada, primeramente denunciaron que la accionante no había acreditado el pago actualizado del precio del inmueble, a objeto de subrogarse en la venta; asimismo negaron y rechazaron la demanda, tanto en los hechos como en el derecho y alegaron que la demandante incumplió con el contrato al darle al inmueble un uso distinto al pactado, adicionalmente reconocieron que la misma ha cumplido con el pago de los cánones de arrendamiento y negaron que se hubiese violado el derecho de preferencia ofertiva a la accionante y que en caso de considerar la admisibilidad de la demanda, la actora debía pagar el precio ajustado a la fecha de la venta, por lo que solicitan que el valor del inmueble y los gastos referidos, se determinen en base a la tasa oficial de cambio vigente para el momento de la venta del inmueble.
En este sentido, a fin de verificar los alegatos planteados con respecto a la relación arrendaticia, este juzgador de alzada considera necesario transcribir el contenido de las cláusulas primera, segunda y sexta del contrato, en las cuales se estableció:
“(…) PRIMERA: “EL ARRENDADOR” da en arrendamiento a “EL ARRENDATARIO” un inmueble de su propiedad distinguido con el nombre CHIMBORAZO, ubicado en la novena transversal, esquina primera avenida bis Altamira. SEGUNDA: El canon de arrendamiento ha sido convenido en la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 750.000,00) que “EL ARRENDATARIO” pagará por mensualidades anticipadas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes a partir del primero (1ero) de Septiembre de dos mil dos, pagaderas en la Quinta Maiña, novena transversal, con primera avenida bis de Altamira. SEXTA: “EL ARRENDATARIO” reconoce que el arrendamiento se ha celebrado solo en atención a sus condiciones personales, destinando la propiedad para su vivienda, excluyéndose todo uso y comprometiéndose “EL ARRENDATARIO” a no cambiar su destino si no ha habido autorización escrita dada por “EL ARRENDADOR. Así mismo “EL ARRENDATARIO” no podrá ceder este contrato ni el inmueble arrendado en forma alguna, ni sub-arrendarlo total, ni parcialmente, si no ha habido autorización escrita dada por “EL ARRENDADOR”, siendo nula toda negociación contraria a lo estipulado en esta cláusula.”
De la interpretación literal de las referidas cláusulas, se evidencia que la accionante mantenía una relación arrendaticia sobre el bien inmueble denominado Chimborazo, ubicada en la intersección de la novena transversal con la primera avenida de la Urbanización Altamira del Municipio Chacao del Estado Miranda, con la de cujus HERACLIA GONZÁLEZ DE CAPRILES, que el monto del canon de arrendamiento, para el momento de la suscripción del contrato era por la cantidad de setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 750.000,00) y que dicho inmueble debía ser destinado para vivienda, comprometiéndose la arrendataria a no cambiar su destino sin autorización de la arrendadora.
Así las cosas, de conformidad con lo previsto en el artículo 131 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que establece como requisito de procedibilidad previsto por el legislador a fin de que el arrendatario tenga derecho a la preferencia ofertiva, que el mismo se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, adicionalmente, el artículo 132 eiusdem, le impone al propietario la obligación de informar en forma autentica, su voluntad de venderle el inmueble, concediéndole así su derecho de preferencia y que en caso que éste no cumpla con dicha oferta, le concede al arrendatario el derecho a ejercer el retracto legal ante la venta del inmueble, objeto de la relación, por lo que este sentenciador de alzada a objeto de determinar la procedencia o no de la pretensión propuesta debe necesariamente analizar el cumplimiento de los referidos requisitos y a tal efecto, observa:
Con relación a la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, se evidencia del contenido del escrito de contestación, que la parte demandada reconoció en forma expresa que la demandante ha cumplido con dicha obligación, aunado a ello, fue consignado como medio probatorio los comprobantes electrónicos de transferencias emitidos por el Banco del Tesoro, Banco Universal, debidamente valorados, a los fines de demostrar el pago de los cánones, los cuales no fueron desvirtuados en forma alguna por la contraparte y siendo que la solvencia no resulta ser un punto controvertido, se tiene como cumplido dicho requisito. Y así se establece.
En lo que se refiere a la notificación auténtica del arrendatario del ofrecimiento en venta del inmueble, se observa de la minuciosa revisión efectuada a las actas que conforman el expediente, que no consta en autos notificación alguna realizada por la de cujus HERACLIA GONZÁLEZ DE CAPRILES, en su condición de propietaria, para esa oportunidad, a la demandante arrendataria LUPE DEL CARMEN RUMAZO DE ALZAMORA, a objeto de ofrecer en venta el inmueble arrendado, todo ello conforme al derecho de preferencia ofertiva que le correspondía a la demandante, a tenor de lo previsto en los artículos 131 y 132 de la citada Ley Arrendaticia Especial, con lo cual considera este sentenciador de alzada que ante la ausencia de la preindicada notificación, nació en cabeza de la demandante, el derecho a ejercer el retracto legal sobre el inmueble arrendado. Y así se establece.
De manera que habiendo quedado demostrada la solvencia de la demandante en el pago de los cánones de arrendamiento, conforme lo establecido en la ley especial y ante la evidente ausencia de notificación auténtica por parte de la arrendadora, quien en su momento era la propietaria del inmueble de marras del ofrecimiento en venta del mismo, requisitos estos concurrentes para la procedencia de la acción propuesta y al haber sido desechados los argumentos efectuados por los demandados, permite a este sentenciador concluir que la demandada de cujus HERACLIA GONZÁLEZ DE CAPRILES, tenía la obligación de ofrecer a la accionante en preferencia ofertiva, la venta del inmueble dado en arrendamiento, por cuanto la misma cumplía con el requisito de solvencia previsto en el artículo 131 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, razón por la cual resulta forzoso para quien decide declarar la procedencia de la acción propuesta. Y así se decide.
En base a lo anterior, resulta forzoso para quien aquí decide subrogar a la demandante, LUPE DEL CARMEN RUMAZO DE ALZAMORA en los derechos de los compradores, ciudadanos GUILLERMO ENRIQUE CAPRILES GONZÁLEZ, LUIS MIGUEL CAPRILES GONZÁLEZ, MARIA VIRGINIA CAPRILES de RODRIGUEZ, CLARA LUISA CAPRILES GONZÁLEZ y GONZALO GERARDO CAPRILES GONZÁLEZ, en las mismas condiciones en que estos adquirieron el inmueble constituido por una casa quinta destinada a vivienda denominada Chimborazo, identificada con el número de catastro 201620120000000, ubicada en la intersección de la novena transversal con la primera avenida de la Urbanización Altamira del Municipio Chacao del Estado Miranda, conforme documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 13 de junio de 2016, bajo el Nº 2016.321, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 240.13.18.1.14319 y correspondiente al libro del folio real del año 2016, debiendo ser participada la presente decisión mediante oficio dirigido al Registro Público correspondiente, anexo a copias certificadas de la presente decisión y cuyos eventuales gastos arancelarios correrán por cuenta de la accionante, previa acreditación del pago del precio de la venta y los gastos y costos de la misma. Y así se decide.
En lo que se refiere al alegato de ajuste de precio realizado por la representación judicial de la parte demandada, este sentenciador considera que el precio de la venta se estableció en la cantidad de ciento cuarenta y un millones setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 141.750.000,00) en el año 2016, evidenciándose sin lugar a dudas que la negociación se realizó en bolívares, por lo que ordenar el pago de la misma y sus gastos a la tasa de cambio oficial establecido en esa oportunidad para el DICOM, colocaría a la demandante en un estado de desventaja, en razón a que la negociación se realizó en bolívares, sin que exista en el contrato convención alguna que disponga lo contrario y siendo que el derecho a retracto le concede a la accionante la subrogación en los mismo términos y condiciones en que adquirieron los compradores, hoy demandados, acordar el pago en una moneda distinta resulta a todas luces improcedente, sin que en criterio de quien suscribe pueda calificarse las distorsiones económicas que se intentan suplir con la indexación solicitada como enriquecimiento ilícito, salvo las competencias que le corresponden por ley al Ministerio Público y a los Tribunales Penales respectivamente. Y así se decide.
Con respecto a las condiciones de la indexación, argumentada por la representación judicial de la parte demandada, este sentenciador observa que la jurisprudencia de la Sala Civil de nuestro máximo tribunal, ha pautado que en aquellos casos que se acuerde la indexación judicial como correctivo al retardo procesal, “(…) deberá tenerse como parámetro inicial de referencia la admisión de la demanda o una fecha posterior a ella, sin que en ningún caso pueda acordarse una oportunidad anterior a la admisión” (Vid. Sentencia Nº 227, de fecha 29 de marzo de 2007, caso: Amenaida Bustillos Zabaleta c/ Raúl Enrique Santana Tarbay, expediente N° 06-0960). De modo que no resulta posible para quien aquí suscribe acordar la indexación del precio de la venta y sus gastos desde una fecha anterior a la admisión de la demanda, además en criterio de quien aquí administra justicia no puede ser imputado a la parte demandante, el tiempo transcurrido desde la realización del negocio jurídico que vulneró su derecho a la preferencia ofertiva hasta la interposición de la demanda, adicionalmente, la parte solicita que la indexación se realice hasta la fecha efectiva del pago, no siendo posible acordar lo pretendido, por cuanto se originaría un estado indeterminación al constituir dicha situación un hecho futuro que no puede ser precisado con exactitud, motivo por el cual los argumentos explanados debes ser desechados. Y así se decide.
En virtud de lo anterior, este sentenciador considerando la realidad económica y el tiempo transcurrido durante el juicio, atendiendo al criterio jurisprudencial establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 517 de fecha 8 de noviembre de 2018, expediente 2017-619, Caso: Nieves del Socorro Pérez de Agudo, ordena la indexación judicial tomando en cuenta los tomando en cuenta los Índices de Precios al Consumidor para el Área Metropolitana de Caracas, mediante experticia complementaria del fallo de conformidad con lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, del precio de la venta, así como los gastos y costos de la misma, desde la fecha de admisión de la demanda, hasta que la experticia ordenada quede definitivamente firme, debiendo la parte actora realizar el pago dentro de los diez (10) días de despacho siguientes a la precitada firmeza, los cuales deberán ser concedidos por el tribunal de la causa como lapso de cumplimiento voluntario (Vid. Artículo 524 del Código de Procedimiento Civil). Y así se decide.
Por tal razón, tomando en cuenta los criterios de justicia y de razonabilidad señalados ut supra y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al juez a interpretar las instituciones jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el sistema social de derecho y que persiguen hacer efectiva la justicia, inevitablemente se debe declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, NULA la sentencia dictada por el a quo al incurrir en el vicio de indeterminación objetiva, CON LUGAR la demanda por retracto legal arrendaticio intentada por la parte actora; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo al contenido del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
-III-
DE LA DISPOSITIVA
Por todas las consideraciones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: IMPROCEDENTE el vicio de errónea interpretación del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, denunciado por la representación judicial de la parte demandada. SEGUNDO: ADMISIBLE la demanda de retracto legal arrendaticia propuesta. TERCERO: IMPROCEDENTE el vicio de incongruencia negativa delatado por la parte demandada. CUARTO: PROCEDENTE el vicio de indeterminación denunciado por la representación judicial de la parte demandada durante el desarrollo de audiencia. QUINTO: NULA la sentencia definitiva dictada en forma oral el 24 de mayo de 2021, por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y cuyo extenso fue publicado en fecha 27 de mayo de 2021. SEXTO: CON LUGAR la demanda de retracto legal propuesta por la ciudadana LUPE DEL CARMEN RUMAZO DE ALZAMORA, contra la de cujus HERACLIA GONZÁLEZ DE CAPRILES y los ciudadanos GUILLERMO ENRIQUE CAPRILES GONZÁLEZ, LUIS MIGUEL CAPRILES GONZÁLEZ, MARIA VIRGINIA CAPRILES de RODRIGUEZ, CLARA LUISA CAPRILES GONZÁLEZ y GONZALO GERARDO CAPRILES GONZÁLEZ, ambas partes ampliamente identificadas, en consecuencia, se SUBROGA a la ciudadana LUPE DEL CARMEN RUMAZO DE ALZAMORA en los derechos de los compradores GUILLERMO ENRIQUE CAPRILES GONZÁLEZ, LUIS MIGUEL CAPRILES GONZÁLEZ, MARIA VIRGINIA CAPRILES de RODRIGUEZ, CLARA LUISA CAPRILES GONZÁLEZ y GONZALO GERARDO CAPRILES GONZÁLEZ, en las mismas condiciones en que estos adquirieron el inmueble constituido por una casa quinta destinada a vivienda denominada Chimborazo, identificada con el número de catastro 201620120000000, ubicada en la intersección de la novena transversal con la primera avenida de la Urbanización Altamira del Municipio Chacao del Estado Miranda, conforme documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 13 de junio de 2016, bajo el Nº 2016.321, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 240.13.18.1.14319 y correspondiente al libro del folio real del año 2016, debiendo ser participada la presente decisión mediante oficio dirigido al Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, anexo a copias certificadas de la presente decisión y cuyos eventuales gastos arancelarios correrán por cuenta de la accionante, previa acreditación del pago del precio de la venta, así como los gastos y costos de la misma ante el tribunal de la causa, el cual deberá ser indexado tomando en cuenta los Índices de Precios al Consumidor para el Área Metropolitana de Caracas, mediante experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, desde la fecha de la admisión de la demanda hasta que la experticia ordenada quede definitivamente firme, debiendo la actora realizar el pago dentro de los diez (10) días de despacho siguientes a la precitada firmeza, los cuales deberán ser concedidos por el tribunal de la causa como lapso de cumplimiento voluntario. SÉPTIMO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto por la abogada MARÍA GENOVEVA PÁEZ PUMAR, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada en forma oral el 24 de mayo de 2021, por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y cuyo extenso fue publicado en fecha 27 de mayo de 2021. OCTAVO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, diarícese, notifíquese a las partes y remítase el expediente en su oportunidad legal correspondiente.
Dada, firmada, sellada y publicada en la sala de despacho del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintidós (22) días del mes de noviembre de dos mil veintiuno (2021). Años 211° de la Independencia y 162° de la Federación.
EL JUEZ,
WILSON GERARDO MENDOZA PEDRAZA
EL SECRETARIO ACC.,
JAN LENNY CABRERA PRINCE
En esta misma fecha, siendo la una de la tarde (01:00 p.m.), previo anuncio de ley, se publicó, registró y se agregó la anterior decisión en la Sala de Despacho de este juzgado.
EL SECRETARIO ACC.,
JAN LENNY CABRERA PRINCE
Asunto: AP71-R-2021-000109 (9908)
WGMP/JLCP/Iriana.
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