TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS
211º y 162º

ASUNTO: AP71-R-2021-000143 (9912)
MATERIA: CIVIL
SENTENCIA DEFINITIVA

PARTE DEMANDANTE: MARÍA AURORA ROJAS GUERRERO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-698.367.
APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDANTE: EMÉRITA COROMOTO PÉREZ SANTANDER y MARÍA GLORIA SALCEDO, abogados en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nº 13.854 y 81.081, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: JOSEPH MARVIN ARAMA BENDAYAN, de nacionalidad norteamericana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número E-736.932.
DEFENSORA JUDICIAL DE LA DEMANDADA: YASMILA PAREDES MEZA, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 74.303.
MOTIVO: DESALOJO.
DECISIÓN RECURRIDA: Sentencia definitiva dictada en forma oral el 8 de junio de 2021, por el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cuyo extenso fue publicado en fecha 11 de junio de 2021.
-I-
DE LA SINTESIS PRELIMINAR DE LA CONTROVERSIA
Se da inició a la presente demanda mediante libelo, presentado en fecha 11 de junio de 2019, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por la abogada EMÉRITA COROMOTO PÉREZ SANTANDER, en su condición de apoderada judicial de la ciudadana MARÍA AURORA ROJAS GUERRERO, cuyo conocimiento correspondió al Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la referida Circunscripción Judicial.
Por auto de fecha 18 de junio de 2019, se admitió la demanda por los trámites contenidos en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, JOSEPH MARVIN ARAMA BENDAYAN para el QUINTO (5°) DÍA DE DESPACHO siguiente a la constancia en autos de su citación, a fin que tuviere lugar la celebración de la audiencia de mediación, de acuerdo a lo previsto en el artículo 101 eiusdem.
Mediante diligencia de fecha 3 de julio de 2019, la apoderada judicial de la parte actora solicitó la citación de la parte demandada, consignando para ello las copias necesarias para la elaboración de la compulsa. Siendo proveído lo requerido, por auto del 17 de julio de 2019.
En fecha 13 de agosto de 2019, el alguacil adscrito al Circuito Judicial de Municipio, ciudadano JAIRO ÁLVAREZ, dejó constancia que se traslado en dos oportunidades a la dirección indicada y que no fue posible practicar la citación.
En fecha 24 de septiembre de 2019, compareció la apoderada judicial de la parte actora y solicitó la citación por carteles del demandado, siendo acordado lo peticionado mediante auto del 21 de octubre de 2019.
Por diligencia de fecha 5 de noviembre de 2019, la apoderada judicial de la demandante consignó las publicaciones del cartel de citación.
En fecha 21 de noviembre de 2019, la secretaria del tribunal dejó constancia del traslado a la dirección del inmueble, objeto de la pretensión, a los efectos de fijar el cartel de citación librado, dándose cumplimiento a las formalidades previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 9 de diciembre de 2019, compareció la representante judicial de la actora y solicitó la designación de defensor ad litem, siendo proveído dicho pedimento mediante auto del 8 de enero de 2020 y designándose a la abogada YASMILA PAREDES MEZA, a quien se ordenó notificar.
En fecha 28 de enero de 2020, compareció la abogada YASMILA PAREDES MEZA, quien manifestó se aceptación al cargo y prestó el juramento de ley.
En fecha 9 de marzo de 2020, compareció la apoderada judicial de la parte actora y consignó las copias para la citación de la defensora.
Mediante escrito de fecha 4 de noviembre de 2020, la referida apoderada judicial denunció el enriquecimiento sin causa del arrendatario y solicitó la citación de la defensora ad litem.
Por auto de fecha 9 de noviembre de 2020, el a quo ordenó la reactivación de la presente causa y en esa misma fecha se libró la compulsa a la defensora judicial.
En fecha 29 de enero de 2021, la apoderada judicial de la parte demandante solicitó se practicara una inspección judicial en el inmueble descrito en el libelo.
Por escrito de fecha 11 de febrero de 2021, la apoderada actora solicitó nuevamente la citación de la defensora ad litem.
En fecha 12 de febrero de 2021, el alguacil adscrito al Circuito Judicial de Municipio de esta Circunscripción Judicial dejó constancia de la práctica de la citación de la defensora.
En fecha 2 de marzo de 2021, tuvo lugar la audiencia de mediación, a la cual comparecieron las partes, resultando infructuosa la misma, por lo que se ordenó a la parte demandada dar contestación a la demanda en el lapso establecido por la ley especial.
En fecha 3 de marzo de 2021, la defensora judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda.
Por auto de fecha 19 de marzo de 2021, el a quo realizó la fijación de los hechos así como los límites de la controversia y otorgó un lapso de ocho (8) días de despacho de promoción de pruebas.
En fecha 12 de abril de 2021, las partes consignaron escrito de promoción de pruebas, remitidos previamente vía electrónica.
Mediante decisión de fecha 15 de abril de 2021, el a quo emitió pronunciamiento en relación a las pruebas promovidas por las partes, fijando un lapso de treinta (30) días de despacho para su evacuación.
En fecha 1 de junio de 2021, se fijó la oportunidad para que tuviera lugar la audiencia de juicio para el quinto (5to) día de despacho siguiente a las once de la mañana (11:00 a.m.).
En fecha 8 de junio de 2021, tuvo lugar la audiencia de juicio, oportunidad en la cual ambas partes expusieron sus alegatos y evacuaron las pruebas testimoniales promovidas. En esa misma oportunidad, el tribunal de la causa dictó sentencia definitiva declarando con lugar la demanda y finalmente señaló a las partes que se reservaba el lapso de tres (3) días para publicar el extenso del fallo.
En fecha 11 de junio de 2021, el a quo, publicó el extenso del fallo, cuyo dispositivo estableció lo siguiente:
“(…) Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO fundamentada en la causal 2, del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, que propusiera la ciudadana MARÍA AURORA ROJAS GUERRERO, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº 698.367 contra el ciudadano JOSEPH MARVIN ARAMA BENDAYAN, extranjero, titular de la cedula de identidad Nº E-736.932. Como consecuencia de ello, se condena a la parte demandada a ENTREGAR totalmente desocupado, libre de bienes y de personas a la parte actora el el (sic) inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 2-D, ubicado en planta tipo dos (2), Torre B, del Edificio Residencias Premier Plaza, situado en la 4ta Avenida, entre Transversal 4 y Avenida Trasversal El Parque, de la Urbanización Campo Alegre, Municipio Chacao del estado (sic) Miranda, cuyos linderos medidas y demás especificaciones constan suficientemente en el documento de propiedad. SEGUNDO: Se condena a la demandada al pago de las costas del juicio al resultar totalmente vencida en el mismo.”

En diligencia de fecha 18 de junio de 2021, la defensora judicial de la parte demandada, ejerció recurso ordinario de apelación, el cual fue oído en ambos efectos por el tribunal de la causa, en fecha 21 de junio de 2021, ordenándose en esta misma oportunidad la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial.
Ahora bien, a los fines una mejor comprensión de la controversia que ocupa a este despacho superior, resulta necesario traer a colación los hechos y argumentaciones de los sujetos procesales que integran la presente litis y que dieron lugar al fallo recurrido antes mencionado. En ese sentido se observa:
DE LA PRETENSIÓN
Conforme se desprende del escrito contentivo de la demanda, la ciudadana MARÍA AURORA ROJAS GUERRERO en su condición de parte accionante, a través de su apoderada judicial, expuso:
Que en fecha 30 de septiembre de 2011, mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, su representada celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano JOSEPH MARVIN ARAMA BENDAYAN, sobre un bien inmueble de su propiedad, ubicado en la Urbanización Campo Alegre, edificio Premier Plaza, cuarta avenida, entre transversal 4ta y transversal El Parque, apartamento Nº 2D, situado en la planta tipo dos (2) torre “B”, Municipio Chacao, Estado Miranda. Que dicho inmueble se dio en arrendamiento completamente nuevo y a estrenar, con cocina empotrada, equipada con electrodomésticos nuevos: una (1) nevera marca Whirpool dos puertas 22 pulgadas, un (1) microondas marca Whirpool, un (1) horno de cocina de 24 pulgadas marga Teka, una planta de ozono, además de un equipo de aire acondicionado central de 5 toneladas, marca Carrier, tres (3) reguladores de voltaje y lámparas de techo.
Que el referido inmueble es propiedad de la demandante, conforme se desprende de documento protocolizado ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 26 de mayo de 2011, bajo el Nº 2011.3908, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 240.13.18.1.6340, correspondiente al folio real del año 2011.
Que el mismo tiene un área aproximada de ochenta y siete metros cuadrados con seis decímetros cuadrados (87,06 Mts2) y que cuenta con los siguientes ambientes: hall de entrada, sala, un (1) dormitorio principal con baño incorporado, un (1) dormitorio auxiliar, un (1) baño auxiliar, cocina, lavadero, balcón, terraza cubierta con jardinería, pasillo interior, cuarto para equipos de aire acondicionado y está situado dentro de los siguiente linderos: Noreste: Fachada Noreste de la Torre B; Sureste: Fachada Sureste de la Torre y apartamento Tipo E; Noreste: Fachada Noroeste de la Torre, ascensores generales de la Torre B, cuarto de basura; el apartamento tiene asignados dos puestos de estacionamiento vehicular, distinguidos con los Nros. 109 y 110, ubicados en la planta sótano Nº 2 del edificio y un (1) maletero identificado con el Nº 60, situado en la planta sótano Nº 2 del referido edificio.
Que el referido inmueble estaba destinado para ser la vivienda principal y definitiva de su representada, una anciana de 84 años, solo que el mismo año 2011, les fueron diagnosticadas la enfermedad de parkinson a su pareja, ciudadano JOSE ISAIAS ROA, de 81 años de edad y a una de sus hijas, ciudadana ANA ILIA ROA ROJAS, carcinoma ductual infiltrante en seno derecho, razones de peso que la llevaron a tomar la decisión de arrendar dicho inmueble, como forma de procurarse ingresos adicionales para sortear los costosos tratamientos médicos que ello acarreaba, al menos por un (1) año, luego del cual planeaban recuperar el inmueble y la ilusión de vivir tranquilos en el bien adquirido.
Indica que el arrendatario incumplió de mala fe lo pactado en el contrato de arrendamiento, en primer lugar el término de duración, establecido en la clausula cuarta. Alega que en el presente contrato no operó la solicitud de prórroga por parte del arrendatario, el cual sabía que debía desocupar el inmueble para el 30 de septiembre de 2012, tal y como había sido acordado por las partes desde junio de 2012, cuando la arrendadora le recordó vía telefónica y en forma personal a través de su hija LESBIA ROA, pero que el arrendatario demandado siempre se negó a firmal acuse de recibo de la notificación, alegando que era un hombre de palabra y que entregaría el inmueble. Adicionalmente prosiguió por cuenta propia depositando en la cuenta de ahorros establecida en el contrato, la irrita suma de veintiún mil bolívares fuertes (Bs.F 21.000,00) hasta avanzado el 2018, buscando protegerse de manera arbitraria e inconsulta.
Manifiesta que el demandado se negó a acatar lo pactado en el contrato, referido a la inspección del inmueble a los fines de verificar el estado de conservación de la vivienda, que a lo largo de los años, ni su representada, ni sus hijas han podido convenir para ejercer este derecho, lo cual conlleva al incumplimiento de la clausula décima cuarta del contrato. Que ante esta situación, la demandante se vio en la necesidad de solicitar ante un Notario Público la realización de una inspección extrajudicial con el fin de constatar las condiciones de conservación y mantenimiento del inmueble, inspección que fue efectuada en fecha 7 de abril de 2016 y donde se dejó constancia que el arrendatario se negó a dar acceso a las habitaciones y baños del inmueble, y a la inexistencia del equipo nuevo de aire acondicionado marca carrier de 5 toneladas con el que se hizo entrega el apartamento en el año 2011, el cual había sido sustituido inconsultamente. Señala que hasta la presente fecha no se le ha permitido la entrada a su inmueble, desconociendo su estado actual de conservación y mantenimiento.
Indica que el demandado a espaldas de su mandante, recurrió ante la Superintendencia Nacional de Vivienda (SUNAVI) en el año 2013, para registrarse como arrendatario y hacerse pasar por el débil jurídico y lograr ampararse en el Estado y la Ley Especial, apoderándose de un inmueble a costas del daño y sufrimiento de su propietaria, cuando en realidad el mismo es un acaudalado hombre de negocios con poderío económico para adquirir su propio inmueble.
Que ante la imperiosa necesidad de su representada de ocupar el inmueble y ante el incumplimiento por parte del arrendatario de la entrega del mismo, solicitó ante la referida Superintendencia la apertura del procedimiento previo a las demandas por desalojo, el cual se inicio en fecha 14 de junio de 2016, siendo emitido el dictamen que da por terminado el procedimiento mediante providencia administrativa Nº MC-00484 de fecha 8 de noviembre de 2017, habilitándose la vía judicial.
Arguye que su mandante ha agotado las vías conciliatorias y legales para que el arrendatario le haga entrega del inmueble, mientras que durante estos años ha permanecido como arrimada en casa de familiares en la Avenida San Martin, Caracas, en un piso 7 donde a veces por estar dañado el ascensor y con su esposo con parkinson se les imposibilita bajar y subir tantos pisos, que además dados los trámites administrativos y burocráticos, le ha causado un grave estrés psicológico que pone en riesgo su salud.
Alega que durante el proceso administrativo, ni el arrendatario ni sus apoderados judiciales comparecieron a los actos conciliatorios, que incluso el mismo ente ante lo irrisorio del canon procedió ajustar el mismo, según providencia administrativa Nº AL-00064 de fecha 18 de enero de 2018, en la cantidad de veinte bolívares soberanos con veintiún céntimos (Bs.S 20,21), que resulta evidente e indiscutible que dicha cantidad no alcanza para pagar el alquiler de un inmueble, razón por la cual se ha visto en la necesidad de permanecer alojada en casa de familiares, alegando la necesidad extrema de su vivienda, además de las reformas no autorizadas y la sustitución del equipo del aire acondicionado central con lo cual el demandado profirió un daño mayor al inmueble.
Fundamentó su pretensión en los artículos 1.133, 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, en concordancia con el artículo 5, ordinales 4, 5 y 6 y el articulo 91, numerales 2 y 4 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, igualmente hace referencia a los distintos criterios doctrinarios relacionados con la necesidad del inmueble como causal de desalojo y a las sentencias dictadas en sede Administrativa.
Que con base a ello, procede a demandar el desalojo del inmueble argumentando la naturaleza jurídica temporal y transitoria del contrato, la justificada necesidad del inmueble y la ejecución inconsulta y no autorizado de reformas con daño mayor.
Con fundamento en las circunstancias de hecho y de derecho expuestas, demanda al ciudadano JOSEPH MARVIN ARAMA BENDAYAN, para que convenga el desalojo, desocupación y entrega del inmueble objeto de la presente demanda, o en su defecto sea obligado a ello por el tribunal. Igualmente, que se reserva a ejercer las acciones civiles y penales que hubiera lugar en contra del demandado por los daños y perjuicios pecuniarios y morales causados a su representada.
Que el demandado en virtud de su poderío económico, tiene los medios suficientes para proveerse de una vivienda propia y que el mismo ha engañado no solo a su representada, si no al Estado a través de la SUNAVI, por cuanto el mismo no va a esperar la asignación de un refugio por parte del Estado.
Pide al tribunal que la presente demanda sea admitida, tramitada y sustanciada conforme a derecho declarándose con lugar en la definitiva. Igualmente, que el demandado sea condenado en costas procesales de conformidad con lo previsto en el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil. Estimó la demanda en la cantidad de setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 750.000,00), equivalente a quince mil unidades tributarias (15.000 UT).
Finalmente indicó la dirección donde practicar la citación y el domicilio procesal.
DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
En lo que respecta a la contestación de la demanda, la abogada YASMILA PAREDES MEZA, en su condición de defensora ad litem del demandado, ciudadano JOSEPH MARVIN ARAMA BENDAYAN, alegó lo siguiente:
Primeramente dejó constancia de la imposibilidad de comunicarse con su representado.
Manifiesta que conviene en que su representado suscribió un contrato de arrendamiento con la ciudadana MARÍA AURORA ROJAS GUERRERO, sobre un inmueble destinado a vivienda ubicado en la Urbanización Campo Alegre, edificio Premier Plaza, cuarta avenida entre transversal 4ta y transversal El Parque, apartamento 2D, situado en la planta tipo dos (2) Torre “B”, Municipio Chacao del Estado Miranda. Asimismo que el plazo de duración del contrato sería de doce (12) meses contados a partir del 1ero de octubre de 2011 hasta el 30 de septiembre de 2012, siendo prorrogable previo acuerdo de las partes.
Negó, rechazó y contradijo los hechos y alegatos esgrimidos por la parte actora en el libelo de demanda.
Promovió la copia del telegrama que le enviara a su representado.
Solicitó se desestimen los argumentos esbozados por la parte actora y se declare sin lugar la demanda de desalojo incoada contra su representado y sea condenado en costas de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
ACTUACIONES ANTE ESTA ALZADA
Verificada la insaculación de causas, en fecha 3 de agosto de 2021, fue asignado el conocimiento y decisión de la preindicada apelación a este juzgado superior, el cual por auto de fecha 6 de agosto de 2021, le dio entrada, y en garantía del derecho a la defensa de las partes involucradas, ordenó la notificación de las partes, con la advertencia de que una vez conste en autos la última de ellas y así lo hiciere constar la secretaría de este tribunal superior, tendría lugar al tercer (3er) día de despacho siguiente, la audiencia oral.
En fecha 7 de septiembre de 2021, compareció la abogada YASMILA PAREDES MEZA, en su condición de defensora ad litem y se dio por notificada.
En fecha 27 de septiembre de 2021, la apoderada judicial de la parte actora se dio por notificada y consignó sus datos electrónicos.
En fecha 1º de octubre de 2021, tuvo lugar la audiencia oral vía telemática, siendo identificadas por el secretario del tribunal, la abogada EMÉRITA COROMOTO PÉREZ SANTANDER, en su condición de apoderada judicial de la parte demandante y la abogada YASMILA PAREDES MEZA, en su carácter de defensora ad litem de la parte demandada, quienes expusieron sus alegatos y defensas, asimismo oídas las partes y conforme a los argumentos presentados, este tribunal dictó el dispositivo del fallo.
-II-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
A los fines de emitir pronunciamiento sobre el fondo de la presente controversia, éste juzgador de alzada considera relevante hacer la explanación de algunos presupuestos que aunque muy sabidos, su evocación puede facilitar la comprensión del examen que se emprende. Ello lo estima esta superioridad así, por la forma como fue instaurada y contestada la demanda que ocupa nuestra atención. En tal sentido:
El proceso, es considerado como un conjunto concatenado y coordinado de actos procesales realizados por los órganos jurisdiccionales en nombre del Estado Venezolano, tendentes a resolver los conflictos de los ciudadanos mediante la aplicación de la Ley en forma pacífica y coactiva, cuando se violenta un derecho subjetivo y resultan infructuosas las gestiones amistosas tendentes a reparar la violación aludida. De esta manera, cumple el proceso la función de solucionar los conflictos surgidos entre los justiciables, eliminando la posibilidad de la justicia auto-impartida.
Este mismo criterio es sostenido por el insigne tratadista HERNANDO DEVIS ECHANDÍA en su obra estudios de derecho procesal, tomo I, página 337, 1967, para quien el proceso contiene una pugna de intereses que persigue la solución definitiva del conflicto mediante una sentencia, sea aquel de naturaleza civil, mercantil, laboral, tránsito, entre otros. Conflicto este, que se traduce en una especie de lucha jurídica, de pruebas y alegaciones, recursos y solicitudes de otra índole que discurren a lo largo del proceso.
Nuestro texto Constitucional, postula al proceso como un instrumento fundamental para la realización de la justicia (Vid. Artículo 257), refiriéndose así, según las más avanzada doctrina a una justicia material verdadera, lo cual obliga a los distintos integrantes del sistema de justicia diseñado por la Carta Política de 1999 (Vid. Artículo 253), a interpretar el proceso, a través de la nueva perspectiva que sobre el Estado y las Leyes generó la vigente Carta Magna, debiendo tanto el justiciable como el jurisdicente, desdoblar cada institución diseñada por la vieja norma adjetiva civil aun vigente, hasta conseguir su fundamento constitucional, con el fin de impregnar al vetusto proceso de las valores, derechos y garantías diseñados por el constituyente patrio y así lograr tutelar satisfactoriamente los derechos judicializados.
Tal ejercicio trapecistico de derecho, impone esencialmente informar al proceso civil del año 1987, de la garantía de la tutela judicial efectiva diseñada por la Carta Política del año 1999, así como del debido proceso como expresión bifronte tanto de los derechos como de las garantías mínimas con las que deben contar los ciudadanos en los procesos administrativos y judiciales, teniendo como ancla de ello, la supremacía constitucional contenida en el artículo 7 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ello en el marco de un Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia como el que nos rige.
No obstante lo anterior, aun teniendo en cuenta la constitucionalización del proceso civil antes expuesta, resulta innegable que a fin de garantizar la certeza jurídica y la paz social, todo proceso debe estar regido por el principio de legalidad, observándose en tal sentido que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, dispone, lo siguiente:
Artículo 12: Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe.

Desprendiéndose de la norma supra trascrita el principio dispositivo que rige a los procesos civiles, donde el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin que ello implique per se, que no pueda aplicar como un verdadero componedor de la controversia, las facultades probatorias oficiosas previstas en la norma adjetiva civil, máxime cuando el fundamento de las mismas sea la necesidad de aclarar dudas en búsqueda de la verdad como norte de sus actos y la justicia como fin del proceso.
Ahora bien, en relación con el eje central de todo proceso de cognición, vale destacar que conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba consagrada en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
En base a lo anterior y a la luz de las normas procesales vigentes, el actor al establecer en su demanda la existencia de ciertos hechos constitutivos entendidos éstos, como aquellos de donde se origina el derecho -en el cual basa su pretensión- ha de cargar con las pruebas de ellos si le son contradichos por la parte demandada, tal y como sucedió en el presente caso, ello al margen de la posibilidad jurisprudencial de la dinamización de la carga probatoria.
Así, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del Derecho, no es una obligación impuesta caprichosamente a una cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. De ahí que, al demandante, le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probatio qui dicit nin qui negat, es decir, que incube probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más que el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, este principio se armoniza con el primero y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción nuevos hechos toca a él la prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, o inclusive, al ser dinamizada la carga, de la mejor posición o facilidad de probar determinado hecho u argumento.
Ahora bien, expuestas las precedentes consideraciones y planteada la controversia sometida por vía de apelación al conocimiento de esta superioridad en los términos que se dejaron sucintamente expuestos, observa quien suscribe que la cuestión a dilucidar consiste en determinar si la decisión apelada dictada en fecha 8 de junio de 2021, por el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y su extenso de fecha 11 del mismo mes y año, que declaró con lugar la demanda, debe ser confirmada, revocada, modificada o anulada, para lo que debe previamente analizar la oferta probatoria ofrecida por las partes en el presente proceso:
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES AL PROCESO
JUNTO AL LIBELO DE LA DEMANDA
 Cursa a los folios 15 al 18, marcado “A”, copia certificada del poder otorgado por la ciudadana MARÍA AURORA ROJAS GUERRERO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-698.367 a los ciudadanos EMÉRITA COROMOTO PÉREZ SANTANDER y MARÍA GLORIA SALCEDO, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 13.854 y 81.081, respectivamente, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 30 de mayo de 2019, bajo el Nº 38, tomo 44, folios 117 al 119 y por cuanto dicha instrumental no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal la valora conforme los artículos 150, 151, 154, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.361, 1.363 y 1.384 del Código Civil y se tiene como cierta la representación que ejercen los mandatarios en nombre de su poderdante. Y así se establece.
 Consta a los folios 19 al 34 marcado “B”, contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos MARÍA AURORA ROJAS GUERRERO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-698.367 y JOSEPH MARVIN ARAMA BENDAYAN, de nacionalidad norteamericana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número E-736.932, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 30 de septiembre de 2011, bajo el Nº 24, tomo 427y por cuanto dicha instrumental no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal la valora conforme los artículos 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil, y del mismo se aprecia la demandante dio en arrendamiento al demandado, un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número dos D (2D), ubicado en la planta tipo dos (2), torre B del edificio Residencias Premier Plaza, situado en la 4ta avenida entre transversal 4 y avenida transversal El Parque de la Urbanización Campo Alegre, Municipio Chacao del Estado Miranda; que el plazo de duración del contrato era por doce (12) meses fijos, contados a partir del 1 de octubre de 2011 finalizando el 30 de septiembre de 2012, pudiendo ser prorrogable previo acuerdo de las partes, que una vez finalizado el término de duración del contrato, el arrendatario debía entregar el inmueble sin necesidad de desahucio, ni resolución judicial, no operando bajo ninguna circunstancia ni la tácita ni la expresa reconducción, asimismo que las reparaciones menores correrían por cuenta del arrendatario así como las mayores que hubiesen sido causadas por negligencia u omisión, entendiéndose reparaciones menores aquellas que no superen el cuarenta por ciento (40%) del canon de arrendamiento, y que las mayores quedarían por cuenta de la arrendadora, que en el supuesto que el arrendatario ejecutara una reparación mayor sin la autorización de la arrendadora esta correría por su cuenta y adicionalmente que el arrendador no podía realizar modificaciones en la estructura del inmueble, ni en sus instalaciones y servicios sin la previa autorización de la arrendadora dada por escrito. Y así se establece.
 Consta a los folios 35 al 41, marcado “C”, copia simple del documento de propiedad a nombre de la ciudadana MARÍA AURORA ROJAS GUERRERO, debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, de fecha 26 de mayo de 2011, anotado bajo el Nº 2011.3908, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 240.13.18.1.63.40, correspondiente al libro de folio real del año 2011, y por cuanto dicha instrumental no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal la valora conforme los artículos 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y de la misma se aprecia que la demandante adquirió el apartamento identificado con las siglas 2-D, ubicado al sureste de la planta del nivel Nº 2 de la torre B del edificio “Residencias Premier Plaza”, objeto de la pretensión y por lo tanto es su propietaria. Y así se establece.
 Consta al folio 42 del expediente, marcado “D”, copia simple del Registro de Vivienda Principal emitido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), y por cuanto dicha documental no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, este tribunal superior la valora como documento público administrativo, emanado de un ente con competencia para ello, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y de la misma se aprecia que el inmueble objeto de la pretensión se encuentra registrado bajo el Nº 202010800-70-16-00490724 como vivienda principal de la actora. Y así se establece.
 Cursa a los folios 43 al 46 del expediente, marcado “E”, copia simple del justificativo de testigos a los fines de legalizar la unión concubinaria o estable de hecho de los ciudadanos JOSÉ ISAIAS ROA y MARÍA AURORA ROJAS GUERRERO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-1.574.769 y V-698.367, respectivamente, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 30 de mayo de 2019, y por cuanto dicha instrumental no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal la valora conforme los artículos 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil y de la misma se aprecia que a solicitud de los referidos ciudadanos, se evacuaron las testimoniales de los ciudadanos CIRO ENRIQUE ROJAS y TERESA BERROTERAN de NORIEGA, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-5.613.356, V-6.522.357, respectivamente quienes declararon que los solicitante mantienen una unión concubinaria o estable de hecho desde hace 55 años y que de dicha unión procrearon seis (6) hijos. Y así se establece
 Cursa a los folios 47 del expediente, marcado “F”, copia simple de la partida de nacimiento inherente a la ciudadana ANA ILIA ROA ROJAS, emanadas de la Primera Autoridad Civil de la Parroquia San Juan, Departamento Libertador del Distrito Federal (hoy Municipio Libertador del Distrito Capital), signada con el Nº 1.708, y en vista que no fue cuestionada en modo alguno por la contraparte en su debida oportunidad, se tiene como fidedigna y se valora conforme los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, y se aprecia de su contenido que la referida ciudadana es hija de la accionante. Y así se establece.
 Cursa a los folios 48 al 50, marcado “G”, copia simple del informe médico emanado del Centro Médico Docente La Trinidad, a nombre del ciudadano JOSÉ ISAIAS ROA y si bien dicha documental no fue cuestionada durante el proceso, la misma emana de un tercero que no es parte en el presente juicio, y en razón a que no fue ratificado de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, este juzgador superior la desecha del proceso. Y así se establece.
 Cursa a los folios 51 al 54 del expediente, marcado “H”, copias simples de informes médicos emitidos por Centro de Diagnostico Docente y del consultorio del Dr. Carlos Canela Guillen, a nombre de la ciudadana ANA ILIA ROA ROJAS y si bien, dichas instrumentales no fueron cuestionadas por la contraparte en el proceso, las mismas emanan de un tercero que no es parte del juicio, por lo que al no haber sido ratificadas de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, este sentenciador las desecha del proceso. Y así se establece.
 Consta a los folios 55 al 73 del expediente, marcado “I”, inspección extrajudicial practicada en fecha 7 de abril de 2016, por la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del Estado Miranda, en el inmueble ubicado en 4ta avenida entre transversal 4 y avenida transversal El Parque de la Urbanización Campo Alegre, Jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda, Residencias Premier Plaza, torre “B”, apartamento 2D y las reproducciones fotográficas realizadas por dicha oficina notarial, y en vista que no fueron cuestionadas en modo alguno por su contraparte, se valora conforme las previsiones contenidas en los artículos 472, 475, 476 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.359, 1.360 y 1.428 del Código Civil, y se aprecia de su contenido que dicha oficina notarial dejó constancia que las aéreas sociales, la cocina y el cuarto de aire acondicionado se encuentran en buen estado de conservación, que no tuvieron acceso ni a las habitaciones, ni a los baños al haber sido negado su acceso por el demandado, igualmente que el aire acondicionado central que se encuentra instalado no es marca Carrier sino CIAC, asimismo que el accionado manifestó que el equipo de aire acondicionado sufrió un desperfecto, que hubo que realizar una abertura para poder mandarlo a reparar y que no notificó al propietario. Y así se establece.
 Cursa a los folios 74 al 79 del expediente, marcado “JA”, copia simple de la solicitud de regulación del canon de arrendamiento presentada ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas (SUNAVI), por el ciudadano JOSEPH MARVIN ARAMA BENDAYAN; y visto que dicha documental no fue cuestionada en modo alguno por la contraparte, en su oportunidad legal, el tribunal la valora de conformidad con lo previsto en los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y de la misma se aprecia que la parte demandada, presentó ante el organismo administrativo competente solicitud de fijación de canon de arrendamiento de vivienda sobre el inmueble objeto de la presente pretensión. Y así se establece.
 Consta a los folios 80 al 86 del expediente, marcado “JB”, copia simple del acta de asamblea extraordinaria de accionistas de la sociedad mercantil INVERSIONES GOTTA 2.003, C.A., protocolizada por ante la oficina de Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, bajo el Nº 14, tomo 61-A-Pro del año 2006; ahora bien, este juzgador considera que dicha documental no aporta elemento alguno que ayude a la resolución del thema decidendum, por lo que la misma resulta impertinente y en consecuencia, se desecha del proceso. Y así se establece.
 Cursa a los folios 87 al 91 del expediente, marcado “JC”, copias simples de empresa y marcas, registradas tanto en Venezuela como en el extranjero las cuales aparecen registradas a nombre del ciudadano JOSEPH MARVIN ARAMA BENDAYAN; ahora bien, este juzgador considera que dichas documentales no aportan elemento alguno que ayude a la resolución del thema decidendum, por lo que las mismas resultan impertinentes y en consecuencia, se desechan del proceso. Y así se establece.
 Cursa a los folios 93 al 121 del expediente, copia certificada del expediente administrativo signado con el Nº 03014393-0113054, contentivo de las actuaciones efectuadas ante la oficina de Coordinación de Mediación y Conciliación de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos y Vivienda (SUNAVI), relacionado con el procedimiento incoado por la ciudadana MARÍA AURORA ROJAS GUERRERO contra el ciudadano JOSEPH MARVIN ARAMA BENDAYAN y por cuanto dichas documentales no fueron cuestionadas en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal las valora como documento público de carácter administrativo conforme los artículos 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil, y de las mismas se aprecia que la parte actora agotó el procedimiento administrativo previo al presente asunto y que al no haber acuerdo en la audiencia conciliatoria, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en acatamiento a lo preceptuado en el artículo 9 de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas habilitó la vía judicial para la resolución del conflicto. Y así se establece.
 Consta al folio 122 del expediente, marcado “L”, consulta de movimientos en línea emitido por el Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal, a nombre de la ciudadana LESBIA MARIA ROA ROJAS; ahora bien, observa este sentenciador que dichos movimientos se corresponden con una cuenta perteneciente a un tercero que no forma parte del proceso, por lo cual dicho medio probatorio se considera impertinente y en consecuencia, la misma se desecha del proceso. Y así se establece.
 Cursa a los folios 123 y 124 del expediente, marcado “M”, originales de constancias emitidas por los ciudadanos ANA ROSA GUERRA y ANDRÉS RAMIREZ, en su condición de administradora y presidente de la Administración del Edificio Brasil, a favor de los ciudadanos JOSÉ ISAIAS ROA y MARÍA AURORA ROJAS GUERRERO, ahora bien, a pesar que dichas instrumentales no fueron cuestionadas por la contraparte en el proceso, las mismas emanan de un tercero que no es parte del juicio y al no haber sido ratificadas de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, este sentenciador las desecha del proceso. Y así se establece.
 Consta al folio 125 del expediente, marcado “N”, copia simple de la orden de inspección acordada en el expediente Nº IO-MC-0025-0113054, por la Dirección de Trámites Procesales y Procedimientos Administrativos, Coordinación de Inspección y Fiscalización de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), y por cuanto dicha documental no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal la valora como documento público de carácter administrativo conforme los artículos 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y de la misma se aprecia que dicho organismo fijó la oportunidad a fin de lleva acabo la inspección del inmueble ubicado en la avenida San Martín, Urbanización Las Américas, Residencias Brasil, piso 7, apartamento 74 del Distrito Capital. Y así se establece.
 Cursa a los folios 126 al 131 del expediente, marcado “O”, copias simples de la providencia administrativa Nº AL-00064 de fecha 18 de enero de 2018 emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, y por cuanto dicha documental no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal la valora como documento público de carácter administrativo conforme los artículos 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y de la misma se aprecia que dicho organismo estableció el canon de arrendamiento del inmueble objeto de la demanda, ordenándose notificar de la providencia a las partes que integran el presente juicio. Y así se establece.

JUNTO AL ESCRITO DE CONTESTACIÓN
 Consta a los folios 190 y 191 del expediente, telegrama enviado por la defensora judicial a su representado a través de la empresa Documentos Mercantiles, S.A, (DOMESA), ahora bien, bajo el principio de comunidad de la prueba y tomando en consideración que tal actuación se corresponde como una de sus cargas procesales, la misma no es objeto de prueba. Y así se establece.
PRUEBAS APORTADAS DURANTE LA OPORTUNIDAD PROBATORIA
 En la oportunidad correspondiente, la defensora judicial de la parte demandada promovió el mérito favorable de los autos; y siendo que estos alegatos no constituyen medios probatorios de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, conforme lo dejó asentado la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, por sentencia de fecha 10 de julio de 2003, con ponencia del Magistrado JUAN RAFAEL PERDOMO, en el expediente Nº 03287, contenida en el Repertorio de Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia de OSCAR R. PIERRE TAPIA, páginas 642 y 643, tomo 7, año IV, julio 2003, cuyo criterio se encuentra reiterado en la actualidad, este tribunal de alzada considera improcedente valorar tal alegación en el presente fallo. Y así se establece.
 Por su parte, la representación judicial de la parte actora ratificó las documentales consignadas junto al escrito libelar, las cuales han sido valoradas y apreciadas por este sentenciador con anterioridad, por lo tanto resulta inoficioso volver analizarlas. Y así se establece.
 Adicionalmente, consignó las documentales contentivas a las impresiones de los informes médicos del ciudadano JOSÉ ISAIAS ROA, emitidos por Servicios de APS Santiago de León C.A., ahora bien, a pesar que dichas instrumentales no fueron cuestionadas por la contraparte en el proceso, las mismas emanan de un tercero que no es parte del juicio, por lo que debieron ser ratificadas de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, aunado a ello, las mismas no cumplen con las estipulaciones contenidas en el artículo 4 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, por lo que este sentenciador las desecha del proceso. Y así se establece.
 Igualmente, la actora promovió la testimonial de la ciudadana YULY COROMOTO FAGUNDEZ ACEVEDO, titular de la cédula de identidad Nº V-6.442.412, la cual fue debidamente juramentada manifestó conocer a la ciudadana MARÍA AURORA ROJAS GUERRERO, que la misma tiene ochenta y seis (86) años, que vive junto a su compañero JOSÉ ISAIAS ROA y su hija ANAILIA ROA ROJAS en San Martin en las residencias Brasil, que requiere mudarse junto a su núcleo familiar por cuanto viven en la casa de un familiar, con una cantidad de personas que su pareja sufre de parkinson y el inmueble tiene falla de servicios como el agua, los ascensores no funcionan y esto les imposibilita salir del apartamento, que conoce a la familia desde hace más de treinta (30) años; de manera que al no haber sido cuestionada en modo alguno, este tribunal la valora conforme a los artículos 508, 509 y 510 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y se aprecia en este asunto por merecerle confianza a éste juzgador, ya que a lo largo de sus respuestas, la testigo no incurre en contradicciones, imprecisiones o parcialidad que pueda invalidar su testimonio, puesto que existe una concordancia entre el conocimiento y la razón de sus dichos. Y así se establece.
 Asimismo fue promovida la testimonial del ciudadano FERNANDO JOSE IRAUSQUIN MARTÍNEZ, titular de la cédula de identidad Nº V-8.683.160, el cual debidamente juramentado manifestó conocer a la ciudadana MARÍA AURORA ROJAS GUERRERO, que le consta que la misma tiene ochenta y siete (87) años de edad, que vive junto a su compañero JOSÉ ISAIAS ROA y su hija ANAILIA ROA ROJAS en San Martin, igualmente, que están en una situación bastante deplorable donde están residenciados actualmente, ya que no cuentan con servicio de ascensor y viven en un piso 7, por lo que le es difícil trasladarse por las escaleras debido a la edad, que el señor JOSÉ ISAIAS ROA tiene una enfermedad degenerativa que ha ido minando su salud a diario, que todo lo declarado le consta porque conoce a la pareja desde hace más de cuarenta (40) años, que los visita incluso en pandemia para verificar si necesitan alguna ayuda adicional a la que les prestan sus familiares por ser personas mayores que no se pueden valer por sí mismas; de manera que al no haber sido cuestionada en modo alguno, este tribunal la valora conforme a los artículos 508, 509 y 510 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y se aprecia en este asunto por merecerle confianza a éste juzgador, ya que a lo largo de sus respuestas, el testigo no incurre en contradicciones, imprecisiones o parcialidad que pueda invalidar su testimonio, puesto que existe una concordancia entre el conocimiento y la razón de sus dichos. Y así se establece.

Realizado como han sido el análisis de los medios probatorios aportados a los autos y estando dentro del lapso de ley para cumplir con el fallo in extenso, a tenor de la previsto en el artículo 121 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, considera oportuno realizar una serie de consideraciones previas con el fin de abordar el mérito de fondo desde un correcto enfoque para resolver sobre lo conducente:
Según el diccionario enciclopédico de derecho usual, tomo V, de GUILLERMO CABANELLAS, la relación jurídica es todo vínculo de derecho entre dos o más personas o entre una de ellas al menos y una cosa corporal o incorporal con trascendencia en el ordenamiento vigente. De ahí que la relación arrendaticia inmobiliaria es el vínculo que se establece entre el arrendador y el arrendatario y que teniendo como objeto un determinado inmueble, da lugar a una pluralidad de trascendencias en el orden jurídico concreto y especial que regula ese vínculo y sus efectos o consecuencias, dentro de un privilegio o tutela de protección limitada.
En efecto, el vínculo obligatorio que une al arrendador y al arrendatario con motivo del uso que éste da al inmueble que ocupa teniendo como contrapartida el pago del precio, de lo cual puede deducirse que se hace referencia al vínculo jurídico no como relación establecida en la norma arrendaticia entre una condición y una consecuencia, sino como nexo establecido por la norma arrendaticia entre el deber u obligación de un sujeto y la facultad o derecho subjetivo de otro, integrando ambos, simultáneamente la consecuencia jurídica.
El contrato de arrendamiento es un contrato bilateral, donde las partes desde el inicio conocen sus obligaciones. Es así como ambas partes asumen obligaciones recíprocas, el arrendador se obliga a hacer gozar o disfrutar durante un tiempo al arrendatario de un bien, que en este caso es un inmueble de su propiedad, pero lo hace para obtener como contraprestación el pago de un precio, que en este caso es un canon de arrendamiento. La obligación del arrendatario de pagar el precio del arrendamiento conforme se obligó debe responder a la cantidad a pagar, el tiempo o momento en que debe pagar y el lugar en donde debe ocurrir ese pago.
De manera que la acción que da inicio a las presentes actuaciones está orientada al desalojo del un inmueble destinado a vivienda ubicado en el ubicado en la Urbanización Campo Alegre, edificio Premier Plaza, cuarta avenida, entre transversal 4ta y transversal El Parque, apartamento Nº 2D, situado en la planta tipo dos (2) torre “B”, Municipio Chacao, Estado Miranda, dado en arrendamiento por la ciudadana MARÍA AURORA ROJAS GUERRERO mediante contrato suscrito con el ciudadano JOSEPH MARVIN ARAMA BENDAYAN, todo ello con fundamento en los ordinales 2º y 4º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil, al sostener la accionante que tiene la necesidad de ocupar el inmueble arrendado, por cuanto actualmente vive en la casa de un familiar, que dicho inmueble no les brinda la comodidades necesarias para vivir siendo una persona mayor, aunado al hecho que su compañero fue diagnosticado con parkinson y su hija con un carcinoma ductual infiltrante, adicionalmente, que el arrendatario ejecutó de manera inconsulta y no autorizadas reformas con daño mayor al equipo de aire acondicionado central del inmueble. Ante tales alegatos, el demandado a través de su defensora ad litem negó, rechazo y contradijo la demanda en todos sus términos, tanto en los hechos como en el derecho alegado.
Ahora bien, de la revisión efectuada a la decisión objeto de revisión, se evidencia que la misma se circunscribió únicamente a resolver el alegato de necesidad efectuado por la parte actora establecido en el ordinal 2 del artículo 91 de la Ley Especial Arrendaticia de Vivienda, omitiendo pronunciarse sobre el argumento referido a los daños causados ante las reformas no autorizadas realizadas por el arrendatario demandado, previsto en el ordinal 4º del citado artículo, incurriendo de esta forma en lo que la doctrina y la jurisprudencia denomina como el vicio de incongruencia, el cual ha sido definido como una infracción al requisito de la sentencia de pronunciarse sobre el problema jurídico sometido a su decisión, circunscrita a los términos de la demanda y de la contestación, según el cual el juez sólo puede resolver las cuestiones que hayan sido presentadas en esos actos, aplicando el derecho a los hechos alegados y probados.
Igualmente, el mismo adopta dos modalidades, la incongruencia positiva que ocurre cuando el juez extiende su decisión más allá de lo alegado por las partes en el proceso o incongruencia negativa, que se da cuando el juez omite pronunciamiento en relación a alguno de los alegatos efectuados por éstas, siendo establecido por la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal que “(…) la falta de pronunciamiento, enmarca, los casos de incongruencia negativa consistentes en la falta de solución de aquellos puntos controvertidos, que si bien fueron mencionados o citados por el sentenciador, sin embargo sobre ellos, guarda silencio, al no analizarlos, establecerlos, correlacionarlos, calificarlos, apreciarlos o desecharlos. (Vid. Sentencia N° 461, Sala de Casación Civil, de fecha 7 de julio de 2017, expediente: 2017-170, caso: Advanced Media Technologies INC contra Supercable ALK International S.A.), de lo cual resulta evidente para quien suscribe que en el caso de marras, el juzgador de mérito, omitió pronunciarse sobre la procedencia o no del ordinal 4º del artículo 91 de la Ley Especial Arrendaticia de Vivienda, lo cual vulnera de manera indiscutible el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, siendo este uno de los requisitos formales de la sentencia, motivo por el cual, ante la evidente omisión de pronunciamiento por parte del a quo y en atención a lo previsto en el artículo 244 del citado Código Adjetivo Civil, es forzoso para este sentenciador de alzada declarar la NULIDAD de la sentencia recurrida. Y así se decide.
No obstante lo anterior y en acatamiento al mandato legal contenido en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece la obligación que tienen los jueces de alzada de habiendo declarado la nulidad del fallo apelado, resolver el fondo del litigio, analizando y juzgando todos los alegatos planteados, razón por la cual este sentenciador pasa a cumplir con su misión en los siguientes términos:
El artículo 91 ordinales 2º y 4º de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece:
Artículo 91: Solo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
1º En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Vivienda, para tal fin.
2º En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.
3º En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el previó.
4º Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
5º Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión.
Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble. Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común.

Desprendiéndose del artículo que precede las causales taxativas por las cuales se fundamentará la pretensión, en el caso de que el arrendatario pretenda el desalojo del inmueble, siendo destacable para el caso de autos, la contenida en el ordinal 2º que hace referencia a la necesidad del arrendador de ocupar el inmueble bien sea para sí mismo o para un pariente consanguíneo hasta segundo grado, siempre y cuando se hubiese cumplido previamente los trámites administrativos correspondientes ante el ente pertinente.
Tenemos entonces que la necesidad constituye un componente básico del ser humano que afecta su comportamiento, es la sensación de carencia que se encuentra estrechamente unida al deseo de satisfacción de la misma. A tal efecto, el legislador especial previó como causal de desalojo, la necesidad del propietario o de alguno de sus parientes consanguíneos (hasta segundo grado) del uso del inmueble, siendo imperativo destacar que para que dicha causal quede plenamente demostrada en juicio, se requiere a tenor de lo previsto en la norma, de un medio de prueba contundente, es decir, que no quede duda en la persona del juzgador sobre la necesidad alegada.
Ahora bien, a los efectos de procedencia de la citada causal, se requiere el cumplimiento de tres (3) requisitos concurrentes, los cuales son: en primer lugar, la condición de propietario del inmueble dado en arrendamiento, así como los lazos de consanguinidad, en caso de que el mismo se necesite para un pariente, en segundo lugar el medio probatorio contundente que demuestre la necesidad de ocupación alegada y finalmente, el tercer requisito que consiste en demostrar la existencia de la relación arrendaticia a tiempo indeterminado.
En tal sentido, en lo que respecta al primer requisito, es decir a la condición de propietario de la demandante, este sentenciador observa que en el escrito de contestación de la demanda, la defensora judicial no hizo referencia a la propiedad del inmueble, por lo que dicho argumento no constituye un elemento controvertido en el presente juicio, a pesar de ello, consta al expediente a los folios 35 al 41, copia simple del documento de propiedad, previamente valorada y con la cual queda plenamente demostrado que la actora es la propietaria del inmueble distinguido con las siglas 2-D, ubicado al sureste de la planta del nivel Nº 2 de la torre B del edificio Residencias Premier Plaza, ubicado en la 4ta transversal entre transversal 4 y avenida transversal El Parque de la Urbanización Campo Alegre, en la jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda, dado en arrendamiento, tendiéndose así por cumplido el referido requisito. Y así se decide.
En cuanto al segundo requisito, a saber, la existencia de un medio probatorio contundente que demuestre la necesidad, se evidencia que fue consignado registro de vivienda principal, emitido por el Servicio de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), en el cual se evidencia que el inmueble objeto de la pretensión se encuentra registrado como vivienda principal de la accionante, adicionalmente, quedó demostrado de las testimoniales que la demandante es una persona mayor que vive junto a su núcleo familiar, pareja e hija, quienes poseen una condición médica delicada, en un inmueble ubicado en la Avenida San Martin, Residencias Brasil, propiedad de un familiar; que dicho inmueble carece de las comodidades que una persona de su edad necesita además que presenta fallas en servicios públicos y que los ascensores no funcionan, lo que les imposibilita salir del mismo, siendo que tales circunstancias permiten a este sentenciador concluir que la demandante junto a su núcleo familiar, al ser personas mayores requieren de cierto tipo de atenciones con las que no cuentan en el inmueble donde actualmente residen, lo cual no se justifica al tener en propiedad un inmueble que puede brindarles las comodidades que requieren, atentándose incluso de esta forma con su derecho de propiedad, a la salud y a una vida digna, siendo lo ajustado a derecho considerar como probada la necesidad de ocupar el inmueble de su propiedad, objeto de la pretensión y en consecuencia tener como cumplido el segundo requisito de procedencia de su acción. Y así se decide.
Finalmente, en cuanto a la existencia de la relación arrendaticia a tiempo indeterminado, se desprende de la revisión efectuada al contrato de arrendamiento suscrito por las partes que en la cláusula cuarta pactaron que la duración del mismo sería por lapso de doce (12) meses fijos, contados a partir del 1 de octubre de 2011 y finalizando el 30 de septiembre de 2012, pudiendo ser prorrogable previo acuerdo entre las partes, a pesar de ello, de los elementos probatorios que cursan en el expediente no se evidencia que el contrato de marras haya sido prorrogado en forma expresa o que se hubiese suscrito una nueva contratación, razón por la cual, se debe concluir que la relación arrendaticia paso a ser a tiempo indeterminado y por lo tanto se tiene como cumplido el citado requisito. Y así se decide.
Por consiguiente, en el caso de autos quedó plenamente demostrada la necesidad invocada por la accionante, ya que en el inmueble que habita, conforme a lo alegado y probado por ella, no cuenta con las condiciones que requiere una persona mayor, al poseer fallas en los servicios públicos y la ausencia de ascensores, imposibilita su salida del mismo, por lo que la demandante al no tener otro sitio donde vivir, se ve en la imperiosa necesidad de ocupar su inmueble, el cual le fue dado en arrendamiento al demandado, por lo que se puede concluir que el accionado debe hacer entrega del inmueble arrendado, siendo forzoso para quien aquí decide declarar que con base a las consideraciones explanadas, que en el caso de marras se configura el supuesto de hecho contenido en el ordinal 2º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Y así se decide.
En lo que se refiere a los daños mayores causados ante las reformas no autorizadas, se observa de la revisión efectuada a la inspección extrajudicial que cursa a los folios 55 al 73, que el demandado declaró que el aire acondicionado con el que fue arrendado el inmueble, sufrió un desperfecto motivo por el cual a los fines de repararlo hubo que hacer una abertura, sin especificar en qué lugar del inmueble se realizó la misma y que además de ello, no notificó a la demandante de dichas actuaciones, con base a lo anterior, quien aquí suscribe considera necesario destacar que en la cláusula décima, se estableció que el arrendatario no podría realizar modificaciones en la estructura del inmueble, ni en sus instalaciones y servicios, sin la previa autorización de la arrendadora dada por escrito, con lo cual queda plenamente demostrado que el demandado realizó modificaciones a la estructura del inmueble dado en arrendamiento, que aun y cuando este sentenciador no considera sean daños a la infraestructura, violentan el contrato firmado por las partes, al realizarse sin autorización expresa de la demandante, razón por la cual, resulta forzoso para este juzgador de alzada declarar la procedencia del ordinal 4º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y en consecuencia, la procedencia en derecho de la demanda interpuesta. Y así se decide.
Por tal razón, tomando en cuenta los criterios de justicia y de razonabilidad señalados ut supra y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al juez a interpretar las instituciones jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el sistema social de derecho y que persiguen hacer efectiva la justicia, inevitablemente se debe declarar SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandante, NULA la sentencia dictada por el a quo al incurrir en el vicio de incongruencia negativa y CON LUGAR la demanda por desalojo intentada por la parte actora, fundamentada en los ordinales 2º y 4º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo al contenido del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Y así finalmente se decide.
-III-
DE LA DISPOSITIVA
Por todas las consideraciones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto la abogada YASMILA PAREDES MEZA, en su condición de defensora ad litem de la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada en forma oral el 8 de junio de 2021, por el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y cuyo extenso fue publicado en fecha 11 de junio de 2021. SEGUNDO: NULA la sentencia definitiva dictada en forma oral el 8 de junio de 2021, por el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y su extenso del 11 de junio de 2021, al haber incurrido en incongruencia negativa. TERCERO: CON LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por la ciudadana MARÍA AURORA ROJAS GUERRERO contra el ciudadano JOSEPH MARVIN ARAMA BENDAYAN, ambas identificadas en el encabezado de la presente decisión, fundamentada en los ordinales 2º y 4º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y en consecuencia, se ordena a la parte demandada a entregar libre de bienes y personas el bien inmueble objeto del presente juicio, constituido por un apartamento ubicado en la Urbanización Campo Alegre, edificio Premier Plaza, cuarta avenida, entre transversal 4ta y transversal El Parque, apartamento Nº 2D, situado en la planta tipo dos (2) torre “B”, Municipio Chacao, Estado Miranda. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, diarícese y remítase el expediente en su oportunidad legal correspondiente.
Dada, firmada, sellada y publicada en la sala de despacho del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, primero (1º) de octubre de dos mil veintiuno (2021). Años 211° de la Independencia y 162° de la Federación.
EL JUEZ,

WILSON GERARDO MENDOZA PEDRAZA
EL SECRETARIO ACC.,

JAN LENNY CABRERA PRINCE

En esta misma fecha, siendo las doce del mediodía (12:00 p.m.), previo anuncio de ley, se publicó, registró y se agregó la anterior decisión en la Sala de Despacho de este juzgado.
EL SECRETARIO ACC.,

JAN LENNY CABRERA PRINCE

Asunto: AP71-R-2021-000143 (9912)
WGMP/JLCP/Iriana