REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS Expediente. Nº AP71-R-2015-000937 PARTE ACTORA: Ciudadana HERLEN KATTERINA ROSALES DURAN, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-12.797.706. APODERADOS JUDICIALES DE LA ACTORA: Abogados CARMEN ROJAS MARQUEZ, LUIS JOSE GUEVARA GONZALEZ, MARINO FARÍA VARGAS y CAROLINA RIVAS, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros: 11.951, 31.579 y 13.856, respectivamente. PARTE DEMANDADA: Ciudadanos RAFAEL ENRIQUE GALLARDO GIL y ADRIANY DE LOS ANGELES ALVARES REYES, venezolanos, mayores de edad y titular de las cédulas de identidad Nros: V-12.248.832 y 13.644.760, respectivamente. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados GIUSEPPINA RUSSO DE CIAVALDINI, IRIS ARAPE ACOSTA y JACQUELINE LAUTFALIAH CHAMBRA, inscritas en el inpreabogado bajo los Nros: 104.812, 76.645 y 59.541 respectivamente. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÒN DE COMPRA VENTA SENTENCIA: DEFINITIVA (Apelación). I. ACTUACIONES ANTE ESTA INSTANCIA.- Cumplido el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió a este Tribunal Superior, el conocimiento de la presente causa, a los efectos de decidir el Recurso de Apelación, interpuesto en fecha 23 de septiembre del año 2015, por la abogada GIUSEPPINA RUSSO DE CIAVALDINI, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia dictada en fecha 06 de agosto del 2015, por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró CON LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta, fuera incoada por la ciudadana HERLEN KATTERINA ROSALES DURAN, en contra de los ciudadanos RAFAEL ENRIQUE GALLARDO GIL y ADRIANY DE LOS ANGELES ALVARES REYES. Oído el recurso de apelación en ambos efectos, mediante auto de fecha 28 de septiembre del 2015, se ordenó la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, de donde se recibió en fecha 01 de octubre del año 2015, por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Por auto de fecha 13 de octubre del 2015, se le dio entrada al expediente, fijándose el termino de veinte (20) días de despacho para que las partes presentaran sus informes, vencido dicho termino, comenzaría a correr el lapso de ocho (8) días de despacho para la formulación de las observaciones, concluido este, correría el lapso de sesenta (60) días consecutivos siguientes para dictar sentencia, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 16 de noviembre de 2015, la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de informes, constante de veintinueve (29) folios útiles, y anexos constante de veinte (20) folios útiles. Mediante diligencia de fecha16 de noviembre de 2025, la representación judicial de la parte demandada, consignó escrito de informe constante de veintiún (21) folios útiles, y anexo constante de cinco (05) folios útiles. Por auto de fecha 17 de noviembre de 2015, se acordó abrir nueva pieza, ordenando cerrar la primera. Mediante escrito de fecha 26 de noviembre de 2015, la representación judicial de la parte demandada, procedió a realizar observaciones a los informes. Asimismo, mediante escrito presentado en fecha 30 de noviembre de 2015, la representación judicial de la parte actora, procedió a realizar observaciones a los informes. Mediante diligencia de fecha 12 de agosto de 2016, y ratificada mediante diligencia de fecha 11 de diciembre de 2017, la representación judicial de la parte demandada, procedió a solicitar sentencia en la presente causa. Mediante acta de fecha 07 de julio del 2017, el Juez del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, procedió a Inhibirse del conocimiento de la presente causa, ordenando la remisión a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, donde fue recibido en fecha 25 de julio de 2017, tal y como se desprende de la constancia de Secretaría de fecha 26 de julio de 2017. Por auto de fecha 31 de Julio de 2017, este Juzgado procedió a darle entrada a la presente causa, acordando suspender la misma, y ordenando librar oficio al Juzgado Superior Tercero, a los fines de que informara, sobre el estado en el que se encontraba la causa, al momento de desprenderse de su conocimiento. En fecha 26 de septiembre de 2017, se recibió oficio proveniente del Juzgado Superior Tercero, mediante el cual informó, que Los lapsos procesales en la presente causa, se encontraban vencidos. Por auto de fecha 29 de noviembre de 2017, el Juez procedió a abocarse al conocimiento de la presente causa, ordenando la notificación de las partes. En fecha 18 de diciembre de 2017, el alguacil adscrito a este Despacho Judicial, consignó diligencia, mediante la cual consignó las boletas de notificación debidamente firmadas por ambas partes. Mediante auto de fecha 28 de mayo del 2019, procedí a abocarme al conocimiento de la presente causa, ordenando la notificación de las partes. Mediante diligencia de fecha 10 de octubre de 2019, la representación judicial de la parte demandada, se da por notificada del abocamiento realizado por el Juez de este Tribunal. Encontrándonos dentro del plazo para dictar sentencia, se procede a ello, con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos expresados a continuación: II SINTESIS DE LA CONTROVERSIA. Se inició la presente causa, en virtud de la demanda interpuesta el 18 de Julio del año 2013, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por el abogado LUIS JOSÉ GUEVARA GONZALEZ, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana HERLEN KATTERINA ROSALES DURÁN, en contra de los ciudadanos RAFAEL ENRIQUE GALLARDO GIL y ADRIANY DE LOS ANGELES ALVARES REYES. Los hechos relevantes, expuestos por la apoderada judicial como fundamento de la demanda, son los siguientes: Expuso, que su representada HERLEN KATTERINA ROSALES DURÁN celebró con los ciudadanos RAFAEL ENRIQUE GALLARDO GIL y ADRIANY DE LOS ANGELES ALVARES REYES, contrato de opción de compra venta, suscrito ante la Notaría Pública Tercera de Caracas, en fecha 30 de octubre de 2012, bajo el Nº 23, Tomo 270 del correspondiente libro de autenticaciones llevados por ante esa Autoridad Civil, sobre un inmueble integrado por un (01) apartamento identificado con el Nº 87, situado en el octavo (8º) piso de la torre II, del Conjunto Residencial Taguanes, Parcela Nº 15, del parcelamiento Don Bosco de la urbanización Boleíta en jurisdicción del Municipio Leoncio Martínez del Distrito Sucre del Estado Miranda, (hoy Parroquia Leoncio Martínez del Municipio Sucre del Estado Miranda), el cual tiene una superficie de aproximadamente sesenta y dos metros cuadrados con quince decímetros cuadrados (62,15 Mts2) y consta de las siguientes dependencias: Sala Comedor, Cocina Empotrada, Lavandero, dos (02) habitaciones, un (01) baño y se encuentra alinderado de la siguiente manera: NOROESTE: Con fachada noroeste del Edificio; NORESTE: Con la fachada noreste del edificio; SURESTE: Con pasillo de circulación y el apartamento identificado con el Nº 88; SUROESTE: Con el apartamento identificado en el Nº 86. Sobre la parcela donde se encuentra construido el Edificio, existente áreas distinguidas para el uso exclusivo de estacionamiento común para la Torre II del mencionado Conjunto Residencial, el cual se encuentra sometido al Régimen de Propiedad Horizontal establecido tanto en la Ley vigente como en el documento en el documento de condominio protocolizado en la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda (hoy Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 28 de abril de 1975, bajo el Nº 8, Tomo 7, Protocolo Primero. A dicho inmueble le corresponde un porcentaje inseparable de la propiedad del mismo, de CERO UNIDAD SEISCIENTOS DOS MIL TRESCIENTOS ONCE MILLONÉSIMAS POR CIENTO (0,602.311%), sobre las cosas y cargas comunes del Conjunto. Alude, que en el contrato de opción de compra venta, los propietarios se obligaron a vender el mismo a su representada, quien a su vez se comprometió a adquirirlo por el precio definitivo establecido en la cantidad de NOVECIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 965.000,00), tal cual como se desprende de la Cláusula Segunda del señalado contrato de opción de compra venta. Asimismo, señaló, que su representada alcanzó a pagar a los vendedores ciudadanos RAFAEL ENRIQUE GALLARDO GIL y ADRIANY DE LOS ANGELES ALVARES REYES, la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.475.000,00), y quedó obligada a pagar el saldo del precio restante por la cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 490.000,00), al momento del otorgamiento de la escritura pública de compra venta por ante la Oficina Subalterna de Registro competente. Sigue señalando, que según la Cláusula Tercera del contrato, la venta debía verificarse en un término de noventa (90) días continuos, contados a partir del 30 de octubre de 2012, fecha de la autenticación del contrato de opción, pudiendo prorrogarse dicho término por treinta (30) días más, previo acuerdo de las partes, por lo que -a su decir- el pago del saldo restante del precio era en el momento de otorgar el documento público de compra venta, no existiendo duda, que debe entenderse como perfeccionado el contrato de compra-venta, con las voluntades y el consentimiento legítimo debidamente manifestado por las partes. En el caso de su representada, la obligación de comprar y pagar el saldo del precio y de los propietarios del inmueble de vender el mismo al vencimiento del término fijado en el contrato, mediante el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, habiendo su representada obtenido del Banco de Venezuela la aprobación oportuna de un crédito hipotecario para pagar oportunamente el saldo del precio, ya que por adelantado, le había entregado a los propietarios del inmueble más del cuarenta por ciento (40%) del precio fijado para adquirir el mismo, alegando, que los propietarios RAFAEL ENRIQUE GALLARDO GIL y ADRIANY DE LOS ANGELES ALVARES REYES, se han negado a cumplir con la obligación de transferir la propiedad a su representada de la propiedad del inmueble que nos ocupa, negándose a cumplir con la obligación fundamental de hacer la tradición legal con el otorgamiento del instrumento de propiedad ante la Oficina Pública de Registro correspondiente, y en consecuencia, violando también la obligación accesoria de efectuar la entrega material del inmueble, siendo que para el momento del vencimiento del término, no existía ningún impedimento para protocolizar la venta, donde correspondía a los propietarios otorgar la escritura pública de compra-venta, más aún, cuando su representada pagó por adelantado una parte considerable del precio de la venta y tenía la disponibilidad plena para pagar el saldo restante de dicho precio, al vencimiento de los noventa (90) días establecidos en la Cláusula Tercera. Manifestó, que la conducta omisiva asumida por los propietarios del inmueble, le está violando a su representada, el derecho de acceder a un servicio de primera necesidad, como lo es una vivienda, lo cual le otorga el derecho de exigir desde el punto de vista constitucional, el cumplimiento inmediato del contrato de opción de compra venta. Con respecto a los daños y perjuicios, señaló, que por tratarse de un contrato bilateral de carácter oneroso, en el cual su mandante anticipó gran parte del precio fijado para la operación de compra-venta, suma que ha permanecido en poder de los propietarios vendedores, por lo que –a su criterio- deberían pagar a titulo de daños y perjuicios, los intereses de la suma abonada, hasta que los propietarios vendedores cumplan con la obligación, de transmitir mediante escritura pública a su poderdante, la propiedad del inmueble. Sigue señalando, que también debería indemnizar a su representada, por una suma adicional estipulada sobre el costo del arrendamiento de un inmueble de similares características, desde el vencimiento de la oportunidad para hacer la tradición legal del inmueble, hasta que se le dé cumplimiento de la obligación asumida por los propietarios, de otorgar la escritura pública y la consecuente entrega material del inmueble. Como fundamentos de derecho, invocaron las disposiciones contenidas en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.488 del Código Civil, y del artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, los representantes judiciales de la parte demandante, consignaron los siguientes instrumentos: 1.- Marcado con la letra “A”, copia certificada del poder conferido por el ciudadano JOSÉ ENRIQUE RAMOS ORTEGA, a los abogados CARMEN ROJAS MARQUEZ, LUIS GUEVARA GONZALEZ, MARINO FARÍA VARGAS y CAROLINA RIVAS, (folios 16 al 18 Primera Pieza). 2.- Marcado con la letra “B”, copia certificada del documento de opción de compra-venta, (folios 19 al 25). La demanda fue estimada en la cantidad de NOVECIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 965.000,00), equivalentes a NUEVE MIL DIECIOCHO CON SESENTA Y NUEVE UNIDADES TRIBUTARIAS (9.018,69 U.T). Admitida la demanda por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 23 de Julio de 2013, se ordenó la citación de la demandada. En fecha 11 de noviembre del 2013, el ciudadano CHRISTIAN RODRIGUEZ, en su carácter de alguacil, adscrito a la Coordinación de Alguacilazgo de ese Circuito Judicial, dejó constancia de la citación de la parte co-demandada, ciudadano RAFAEL ENRIQUE GALLARDO GIL; asimismo señaló, que la ciudadana ADRIANY DE LOS ANGELES ALVARES REYES, no quiso firmar la compulsa. Por auto de fecha 07 de mayo de 2014, se acordó librar cartel de citación a la parte demandada. Mediante diligencia de fecha 27 de mayo de 2014, la representación judicial de la parte actora, consignó cartel de citación debidamente publicado. Por auto de fecha 26 de junio de 2014, el Secretario del Juzgado, dejó constancia de haberse cumplido las formalidades señaladas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 21 de julio de 2014, se dictó auto mediante el cual se designó defensor ad-litem a la parte demandada. Mediante diligencia de fecha 30 de julio de 2014, compareció el abogado MANUEL PEREZ, quien actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, se dio por notificado de la presente demanda, y consignó poder que acredita su representación. -DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA- Mediante escrito presentado en fecha 31 de julio de 2014, la representación judicial de la parte demandada, procedió a realizar contestación a la demanda en los siguientes términos: Primero reconoció que sus representados firmaron con la parte actora contrato de opción de compra-venta del inmueble constituido por un (01) apartamento identificado con el Nº 87, situado en el octavo (8º) piso de la torre II, del Conjunto Residencial Taguanes, Parcela Nº 15, del parcelamiento Don Bosco de la urbanización Boleíta de la jurisdicción del Municipio Leoncio Martínez del Distrito Sucre del Estado Miranda, (hoy Parroquia Leoncio Martínez del Municipio Sucre del Estado Miranda), señaló, que conforme al criterio expuesto por el Tribunal Supremo de Justicia, se colige que los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, sujetos a la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes, el bien objeto del contrato, la duración, el precio, la cantidad de dinero como garantía del cumplimiento de las estipulaciones y la cláusula penal, sigue alegando, que las partes acordaron en definir la negociación celebrada entre ellas como una promesa bilateral de venta, la cual implica un contrato, que precede a una venta definitiva, mediante el cual se establecen las condiciones que regulan la negociación, y que, deben ser cumplidas en la forma pactada, por tal razón niega, rechaza y contradice la afirmación que hace la actora, al señalar que estamos en presencia de un contrato de compra-venta. Negó que la accionante poseía un crédito hipotecario, aprobado por el Banco de Venezuela con anterioridad al vencimiento del plazo establecido en la Cláusula Tercera del contrato, ya que –a su decir- no prueba la existencia del mismo, por lo que al presentar el libelo de demanda, debió acompañar el instrumento en que se fundamenta su acción, por tal razón, a su consideración, no aporta elementos que prueben su capacidad económica de honrar el pago en tiempo hábil, de igual manera negó, rechazó y contradijo, que sus representados hayan incumplido con la obligación contractual, por lo que –a su criterio- la firma del contrato definitivo de venta, no se celebró por hechos imputables a la accionada, ya que en su libelo de demanda, señala haber cumplido con su obligación de pagar la inicial establecida en el contrato de opción de compra venta, pero no acompaña prueba alguna de haber tenido la capacidad económica para pagar en el tiempo hábil (90 días continuos) el saldo deudor restante, por lo que a su decir, no cumplió con su obligación, según los parámetros pactados para el momento. Argumentó que, sus representados se hayan negado a cumplir con la obligación de transferir la propiedad, puesto que tal obligación estaba sujeta a la realización del pago del saldo deudor restante, en el plazo de 90 días continuos, contados a partir de la firma del contrato de Opción de Compra Venta, por lo que –a su decir- la accionante yerra al señalar, que sus representados estaban en la obligación de otorgar la escritura pública de compra-venta, ya que es conocido que el contrato de Opción de Compra Venta, es un documento preparativo, necesario y utilizado por el futuro comprador para la obtención de un crédito bancario, a los fines de poder cumplir con el pago de la diferencia del precio final pactado; asimismo, sigue señalando, que la parte actora envió correo electrónico a sus representados en fecha 14 de marzo de 2013, donde señaló, que es para el día 18 de marzo de 2013, cuando va a introducir los documentos ante el registro para la venta definitiva, por lo que demuestra de esta manera, que la parte actora incumplió con el término de noventa (90) días continuos, para el pago del saldo deudor y así realizar la venta ante el registro correspondiente, siendo la obligación de vender que reposaba sobre sus representados, hasta el 28 de enero de 2013, de igual manera alegó que la actora, no señaló a sus representados el día y hora para la firma durante la vigencia del contrato bajo estudio, no envió copia de cheque con los cuales pretendía cancelar el saldo deudor pendiente. Asimismo señaló, que era carga de la compradora notificar con tiempo suficiente a los vendedores, los datos financieros que demostraran la forma de pago del saldo deudor restante. Argumentó además, que la parte actora no solicitó prórroga del término establecido en el contrato, el cual era de treinta (30) días continuos a la fecha del vencimiento de los noventa (90) días, lo cual hace determinar que la fecha de vencimiento del plazo para el pago del precio definitivo, venció el 28 de enero de 2013, arguyó, que es falso que sus representados tenían conocimiento, que el pago del saldo restante del precio del inmueble, lo cancelaría a través de un crédito bancario, que gestionarían ante una entidad bancaria, tal como pretende hacer valer el accionante, ya que en el contrato de opción de compra-venta, las partes no convinieron en ello, por lo que el saldo deudor, que se comprometió la accionante a cancelar al momento del otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, ante la Oficina de Registro correspondiente, por lo que sus representados solo se limitaron a hacerle entrega de los documentos necesarios para la redacción y protocolización del documento definitivo de compra-venta, que era su obligación como oferente, y a la espera de la comunicación de la futura compradora para su comparecencia a la Oficina de Registro respectivo, comunicación que en ningún momento recibió dentro del lapso hábil previamente acordado, ni verbal, ni escrita, precluyendo así el tiempo de la opción para el 28 de enero de 2013, como bien lo señala el Contrato de Opción de Compra Venta, donde la actora le comunica fuera del lapso convenido, que ella introduciría el contrato definitivo de venta después del 18 de marzo de 2013, fecha ultima en la que ya había caducado su objetivo derecho y con ello la legitimidad activa para intentar presentar la presente demanda de cumplimiento. -DE LA RECONVENCIÓN- Procedieron a formalizar reconvención de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, bajo los siguientes términos: Que sus representados ciudadanos RAFAEL ENRIQUE GALLARDO GIL y ADRIANY DE LOS ANGELES ALVARES REYES, celebraron con la ciudadana HERLEN KATTERINA ROSALES DURÁN contrato de opción de compra venta suscrito ante la Notaría Pública Tercera de Caracas, en fecha 30 de octubre de 2012, bajo el Nº 23, Tomo 270 del correspondiente libro de autenticaciones llevados por ante esa Autoridad Civil, sobre un inmueble integrado por un (01) apartamento identificado con el Nº 87, situado en el octavo (8º) piso de la torre II, del Conjunto Residencial Taguanes, Parcela Nº 15, del parcelamiento Don Bosco de la urbanización Boleíta de la jurisdicción del Municipio Leoncio Martínez del Distrito Sucre del Estado Miranda, (hoy Parroquia Leoncio Martínez del Municipio Sucre del Estado Miranda), donde se estableció en su Cláusula Tercera, que la futura compradora debía pagar el saldo deudor en el término de noventa (90) días, contados a partir de la fecha de autenticación del Contrato de Opción de Compra Venta, lo cual no realizó, asimismo, en la Cláusula Quinta del aludido contrato de opción de compra venta, que si por causa imputables a la compradora, no se perfeccionase la compra-venta pactada, quedará a favor de los vendedores la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES CON 00/100(Bs. 100.000,00) los cuales serán descontados del total recibido como garantía del fiel cumplimiento. Argumentó, que conforme a lo antes señalado reconviene y demanda la Resolución del Contrato de Opción de Compra Venta, en virtud de que la actora reconvenida, estaba obligada a satisfacer el pago de la diferencia del precio estipulado en el aludido contrato, a partir del 30 de octubre del 2012, hasta el 28 de enero de 2013, tal y como se desprende de la Cláusula Tercera, donde la parte actora reconvenida, comunicó mediante correo, que ella introduciría el contrato definitivo de venta después del día 18 de marzo del 2013, caducado los tiempos acordados por las partes para el perfeccionamiento de la venta, ante el registro correspondiente y con ello el subjetivo derecho de la parte actora reconvenida, y en ese sentido, si el precio no se paga, se produce un desequilibrio en la reciprocidad contractual, lo que propicia que desaparezca la causa del contrato, motivo por el cual solicita la Resolución del Contrato de Opción de Compra Venta, visto el incumplimiento de la actora reconvenida, al no pagar el saldo deudor en tiempo hábil de los noventa (90) días que tenía para hacerlo. Como fundamentos de derecho, invocaron las disposiciones contenidas en los artículos 1.159, 1.167 y 1.263 del Código Civil. Asimismo, los representantes judiciales de la parte demandante, consignaron los siguientes instrumentos: 1.- Marcado con la letra “B”, copia simple del documento de opción de compra-venta, (folios 157 al 163). 2.- Marcado con la letra “C” copia de correo electrónico. La demanda fue estimada en la cantidad de NOVECIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 965.000,00), equivalentes a NUEVE MIL DIECIOCHO CON SESENTA Y NUEVE UNIDADES TRIBUTARIAS (9.018,69 U.T). Mediante diligencia de fecha 06 de agosto de 2014, la representación judicial de la parte actora, procedió a impugnar el anexo marcado con la letra “C” Por auto de fecha 10 de octubre de 2014, el Juzgado de Primera Instancia procedió admitir la reconvención propuesta. -DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN- En fecha 17 de octubre de 2014, la representación judicial de la parte actora reconvenida, procedió a realizar contestación a la reconvención propuesta, bajo los siguientes términos: Negaron y rechazaron que en la cláusula tercera del contrato de opción de compra-venta, haya establecido como término para pagar el saldo deudor del precio fijado de la futura operación de compra venta, fuera de un término fijo de noventa (90) días continuos, puesto que de una simple lectura de dicha cláusula se infiere que se convino en una prórroga automática adicional de treinta (30) días y una prórroga convenida de treinta (30) días más, asimismo señaló, que no es cierto que su representada no haya efectuado pago del saldo del precio fijado para la venta del inmueble, ni haya incurrido en causas imputables a su persona para que suscribiera el documento definitivo de compra-venta, ya que el pago del saldo del precio se iba a efectuar con un préstamo, que fue aprobado por el Banco de Venezuela a su patrocinada, habiendo convenido ambas partes la forma y pago del saldo del precio, mediante la constitución de una garantía hipotecaria sobre el inmueble objeto de la venta. Argumentaron, que todo lo relacionado al crédito hipotecario solicitado por su representada, se realizó bajo el consentimiento y aprobación de los demandados reconvinientes, crédito que fuera aprobado por el Banco de Venezuela por el monto solicitado, en fecha 18 de diciembre de 2012, es decir, a los cuarenta y nueve días continuos de la autenticación del documento del contrato de opción de compra venta, donde la compradora aseguró los recursos necesarios, para cumplir con las obligaciones contraídas en el contrato autenticado en fecha 30 de octubre de 2012, contrato que hoy pretenden resolver mediante la presente reconvención. Alegaron que los demandados reconvinientes, se negaron a cumplir con sus obligaciones asumidas en el contrato de opción de compra-venta, en suscribir el documento público definitivo de compra-venta por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, donde su mandante constituiría una hipoteca convencional y de primer grado sobre el inmueble objeto de la operación a favor del Banco de Venezuela, con el conocimiento y la aprobación de los hoy demandados reconvinientes. Siguen alegando, que en fecha 18 de febrero de 2013, su representada entregó a la Jefatura de Servicios del antes mencionado Registro, el original de la escritura que había de ser otorgada por ella, por los vendedores y por el Banco de Venezuela, siendo redactado el aludido documento por la Firma de abogados Escritorio Jurídico Niño & González Asociados S.C., lo que –a su decir- constituye una prueba de que su representada, tenía la voluntad de que se suscribiera la venta pactada sobre el inmueble en litigio, ya que conjuntamente con el documento definitivo de compra-venta, se aportaron todos los recaudos necesarios para la firma del documento definitivo, instrumentos que fueron suministrados por los hoy demandantes reconvinientes. Por auto de fecha 20 de noviembre de 2014, el Juzgado de Instancia se pronunció sobre las pruebas promovidas por las partes en la presente causa. En fecha 05 de diciembre de 2014, se llevó a cabo la declaración testimonial de las ciudadanas CARMELINA SGAMBATI, MILDRED NOGUERA ALVAREZ, en fecha 08 de diciembre de 2014, de la ciudadana ADRIANA LA GRECA. Por auto de fecha 08 de diciembre de 2014, se libró oficio a la Oficina del Banco de Venezuela (agencia Sabana Grande), a la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Miranda, y al Escritorio Jurídico Niño González & Asociados S.C. En fecha 13 de enero de 2015, el Juzgado de Primera Instancia recibió oficio signado con el Nº 14, proveniente del Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda. Asimismo, en fecha 06 de febrero del 2015, recibió oficio proveniente de la Vicepresidencia de Asuntos Judiciales del Banco de Venezuela. Mediante escrito de fecha 06 de marzo de 2015, la representación judicial de la parte demandada reconviniente procedió a consignar escrito de informe, constante de ocho (08) folios útiles. Asimismo, la parte actora reconvenida procedió mediante sus apoderados judiciales, a consignar escrito de informe, constante de veintidós (22) folios útiles. En fecha 17 de marzo de 2015, la representación judicial de la parte demandada reconviniente, procedió a consignar escrito de observaciones constante de cinco (05) folios útiles. Mediante Sentencia de fecha, 06 de agosto de 2015, El Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, declaró Con Lugar la acción de cumplimiento de contrato de compromiso de opción de compra-venta ejercida por la ciudadana HERLEN KATTERINA ROSALES DURAN, en contra de los ciudadanos RAFAEL ENRIQUE GALLARDO GIL y ADRIANY DE LOS ANGELES ALVARES REYES., cuyo dispositivo textualmente reza: “…Ahora bien, tal y como se señaló con antelación, la parte actora solicitó un crédito hipotecario ante el Banco de Venezuela en la Agencia de Sabana Grande, para cumplir con su obligación de pagar el saldo restante de la obligación asumida en el contrato de compra venta, y que el mismo fue aprobado dentro de los noventa (90) días continuos, tal como se evidencia de la comunicación que cursa al folio 300 emitida por el referido banco; cuando nos señala que a la parte demandante le fue aprobado un crédito hipotecario que la ciudadana HERLEN ROSALES DURAN, realizó tramite de crédito hipotecario sobre el inmueble objeto de la presente causa, así mismo indicaron que le fue aprobado la cantidad de Bs. 490.000,00 en fecha 18/12/2012, por otra parte informaron que el documento de compra venta fue realizado en fecha 28/02/2013, dando entonces cumplimiento en su obligación de tener disponibilidad para pagar el saldo restante del precio convenido, en el lapso convenido. No obstante a lo anterior, observa el Tribunal que la representación de la demandada, al no lograr evidenciar en autos que la parte actora incumplió con lo pautado en el contrato compra venta en forma expresa, tal como quedó determinado en la pretensión principal, ni aportó prueba alguna que acreditaran sus alegatos a tales respectos; lo ajustado a derecho es declara sin lugar la acción de reconvención opuesta, conforme el marco legal determinado Ut Supra, y así queda establecido formalmente (…) PRIMERO: CON LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta intentada por la por la ciudadana HERLEN KATTERINA ROSALES DURAN, en contra de los ciudadanos RAFAEL ENRIQUE GALLARDO GIL y ADRIANY DE LOS ANGELES ALVARES REYES. (…) SEGUNDO: Se Condena a la parte demandada en la persona de los ciudadanos RAFAEL ENRIQUE GALLARDO GIL y ADRIANY DE LOS ANGELES ALVARES REYES, a que cumplan voluntariamente en realizar la entrega de la documentación requerida para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, del inmueble integrado por un apartamento identificado con el número ochenta y siete (87) situado en el Octavo (8) Piso de la Torre II del Conjunto Residencial Taguanes, parcela Nº 15 del Parcelamiento Don Bosco de la urbanización boleíta de la jurisdicción del Municipio Leoncio Martínez del Distrito Sucre del Estado Miranda, el cual tiene una superficie de aproximadamente sesenta y dos metros cuadrados con quince decímetros cuadrados (62,15 Mts2) y consta de las siguientes dependencias: Sala Comedor, Cocina Empotrada, Lavandero, dos (02) habitaciones, un (01) baño y se encuentra alinderado de la siguiente manera: NOROESTE: Con fachada noroeste del Edificio; NORESTE: Con la fachada noreste del edificio; SURESTE: Con pasillo de circulación y el apartamento identificado con el Nº 88; SUROESTE: Con el apartamento identificado en el Nº 86. Sobre la parcela donde se encuentra construido el Edificio, existente áreas distinguidas para el uso exclusivo de estacionamiento común para la Torre II del mencionado Conjunto Residencial, el cual se encuentra sometido al Régimen de Propiedad Horizontal establecido tanto en la Ley vigente como en el documento en el documento de condominio protocolizado en la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda en fecha 28 de abril de 1975, bajo el Nº 8, Tomo 7, Protocolo Primero. A dicho inmueble le corresponde un porcentaje inseparable de la propiedad del mismo, de CERO UNIDAD SEISCIENTOS DOS MIL TRESCIENTOS ONCE MILLONÉSIMAS POR CIENTO (0,602.311%), sobre las cosas y cargas comunes del Conjunto. En el entendido que si no se cumple voluntariamente con dicha condena, se ordena protocolizar la presente sentencia en la referida Oficina Registral, para que, conforme al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, sirva de título de propiedad a favor de la demandante, ciudadana HERLEN KATTERINA ROSALES DURAN, previa demostración de haber consignado el pago correspondiente, ya que de autos quedó demostrado que ésta última se comprometió a cumplir con esa prestación. TERCERO: Sin Lugar La Reconvención o Mutua Petición propuesta por la representación demandada; en vista que el contrato definitivo no llegó a configurarse ya que éste último no dio cumplimiento a su obligación de recaudar la documentación necesaria para la firma del documento definitivo..” (Copia textual). En virtud de la apelación efectuada por la representación judicial de la parte demandada reconviniente, corresponde a este Juzgador analizar la justeza de dicha decisión. Lo anterior constituye una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado resuelta la controversia. III MOTIVOS PARA DECIDIR Previo el análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera oportuno este Juzgador, pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del presente asunto. En este orden de ideas, el artículo 288 de nuestro código adjetivo civil, establece: “De toda sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario.” En ese mismo sentido, la Ley Orgánica del Poder Judicial en su artículo 63, numeral 2 a, establece: “Son deberes y atribuciones de las Cortes de Apelaciones, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones…2° a) Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, y de los recursos de hecho…”. De conformidad con lo anterior, observa ésta Alzada, que la decisión contra la cual se ejerce el presente recurso de apelación, fue dictada por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por lo que resulta ésta Superioridad, competente para conocer y decidir en apelación el presente recurso. Así se establece. -De las Pruebas- La prueba en derecho, es todo motivo o razón aportado al proceso por los medios y procedimientos establecidos en la ley para llevar al juez el convencimiento de la certeza de los hechos discutidos en un proceso; conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba, consagradas en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que atribuye a las partes la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Considera este Juzgador, oportuno destacar, que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 17 de julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Duarte Padrón, fijó la siguiente posición: “…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendofit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz). En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia objeto de amparo, el actor afirmó que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual fue negado en la contestación, motivo por el cual, el juez de alzada estableció que correspondía al actor la carga de demostrar que el demandado no pagó los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, lo cual resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la otra parte a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el tribunal que conoció el amparo...”. Para mayor abundamiento, se trae a colación la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, del 16 de diciembre de 2009, dictada en el Expediente Número 2009-000430, con ponencia de la Magistrada ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ, la cual se pronuncia sobre las pruebas: “…Al efecto, la Sala observa de la lectura del artículo 1.354 del Código Civil, y el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, denunciados por el formalizante como infringidos por el vicio de errónea interpretación, respectivamente establecen lo siguiente: “Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”. “Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”. Las normas precedentemente transcritas, definen los deberes y roles de cada parte dentro del proceso, de acuerdo a la posición que asuma el demandado en relación a las afirmaciones de hecho del demandante, lo cual varía y modifica la distribución de la carga de la prueba. (omisis) La prueba constituye la demostración, por los medios legales, de la veracidad o exactitud de hechos que sirven de fundamento a un derecho que se reclama. Lo que debe probarse son los hechos y no el derecho, deben acreditarse los hechos jurídicos en general y los actos jurídicos en particular. Por otra parte, como principio general corresponde probar al que ha sostenido una proposición contraria al estado normal u ordinario de las cosas, o al que pretende una situación adquirida. La carga de la prueba corresponde a quien afirme hechos que configuren su pretensión o a quien lo contradiga alegando nuevos hechos. En este sentido, la accionante señaló en su libelo de demanda que: “Además de la indemnización por la responsabilidad objetiva de la aerolínea, la misma debía reparar los daños morales causados por un hecho ilícito, consistente en la negligencia en el mantenimiento de la nave, al no cumplir con la revisión de los equipos y concretamente en el mantenimiento de la bomba de carga del bote de salvavidas”. Como puede apreciarse, le corresponde entonces a la parte demandante demostrar todo lo que ha afirmado en su libelo de demanda. Así se decide. Es imperativo destacar, que si el demandante sienta como base de su demanda la afirmación de un hecho, está obligado (interesado) en suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda no resulta fundada y el juez no puede aceptar demandas infundadas. En lo que respecta a la pretensión del demandante de que el “hecho invocado es un hecho negativo indefinido”, este juzgado disiente de esa apreciación pues lo considera un hecho afirmativo definido que muy bien puede probarse por los medios de pruebas establecidos por nuestro ordenamiento jurídico positivo. Y en cuanto a su estimación de “que los hechos negativos no son carga para el que lo invoca”, también disiente este juzgador de tal afirmación. (Resaltado del Tribunal). (0misis) Ahora bien, el problema de la alegación del hecho negativo es diferente. En general tal alegación se prueba con el hecho positivo contrario. El hecho negativo debe probarse por quien lo alega como presupuesto de la norma invocada como fundamento de su pretensión, defensa o excepción. La naturaleza negativa del hecho no modifica las reglas generales sobre la carga de la prueba, como bien lo señala el jurista Rafael Pina, en su obra “La Prueba Civil”. Editorial Porrúa. México. 1995. Página 263 y siguientes. Así se decide...”. De la precedente transcripción de la sentencia recurrida, esta Sala observa, que el juez de segunda instancia manifestó que, en relación a la distribución de la carga de la prueba, quien afirma un hecho debe probarlo, y con respecto al hecho negativo considera que tal alegación se prueba con el hecho positivo contrario. Sin embargo, en criterio de la recurrida, el alegato negativo debe probarse por quien lo invoca como fundamento de su pretensión, defensa o excepción, y agrega además, que la naturaleza negativa del hecho no modifica las reglas generales sobre la carga de la prueba…” (Resaltado del Tribunal) De manera pues, que el principio de la carga probatoria, contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, constituye un aforismo en el Derecho Procesal. El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por las partes en el juicio. Así, la carga de la prueba, según nos indican los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. De ahí que, al demandante, le corresponde la prueba de los hechos que alega en función de su pretensión, partiendo del principio incumbi probatio qui dicit, no qui negat, es decir, que a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; por otra parte al demandado corresponde la prueba de los hechos en que fundamenta su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; reus in excipiendofit actor, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, este principio se armoniza con el primero, y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción nuevos hechos, toca a él la prueba correspondiente. Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, en ninguna demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho, se está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que, sin ésta demostración la demanda, o la excepción resulta infundada. Además, el artículo 12 del Código Adjetivo Civil, dispone que: “…Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósitos y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe…”(Fin de la cita textual). Conforme a la doctrina citada, el Juez de Instancia debe procurar en sus decisiones la búsqueda de la verdad tomando en cuenta los alegatos de las partes, así como las pruebas promovidas por éstas, no incurriendo en lo absoluto en sacar elementos de convicción fuera de los que arrojen éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados, ni probados en la causa, que le es sometida a su conocimiento y decisión. Así, en opinión de quien decide, la función de todo juez, debe estar enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y sólo sobre lo que se pide y al fallar debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados, así como los elementos de convicción que se hayan producido en el juicio. Distinto es el caso, cuando se trata de la interpretación de los contratos, por cuanto el mismo artículo 12 ejusdem, faculta al juez, en caso de presentarse oscuridad, ambigüedad o deficiencia, para atender al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe. Por último, la carga de la prueba, como se ha señalado, se impone por Ley y la doctrina, pero además, la ampara el interés de las partes, pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada, dado que el Juez sólo procede según lo dispuesto en los artículos antes citados, razón por la cual se procede al análisis del material probatorio cursante a los autos: -De las pruebas aportadas al Proceso- La parte demandante-reconvenida presento junto al libelo de la demandada las siguientes pruebas: 1. Marcado con la letra “A”, copia certificada de Documento Poder otorgado por la ciudadana HERLEN KATTERINA ROSALES DURAN, a los abogados CARMEN ROJAS MARQUEZ, LUIS GUEVARA GONZALEZ, MARINO FARÍAS VARGAS y CAROLINA RIVAS, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros: 82.300, 84.953, 14.401 y 75.109, respectivamente, autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 27 de junio 2013, anotado bajo el Nº 26, Tomo 78. Al respecto observa esta Alzada, que dicho instrumento no fue tachado por la contraparte, en virtud de lo cual se le otorga valor probatorio respecto de su contenido, de conformidad con los Artículos 1.357 y 1.360 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada la cualidad alegada por la representación judicial del co-apoderado. Así se declara. 2. Marcado con la letra “B”, copia certificada del documento de opción de compra-venta, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 30 de octubre 2012, quedando inscrito bajo el N° 23, Tomo 270. Al respecto observa esta Alzada que dicho instrumento público no fue tachado, en virtud de lo cual surte pleno valor probatorio, respecto de su contenido a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado los términos en los cuales se otorgó el documento del cual se pretende cumplimiento. Así se declara. En el lapso de promoción de pruebas, la parte demandante-reconvenida promovió las siguientes pruebas: 1. Promovió el “MERITO FAVORABLE DE LOS AUTOS”, observando esta Alzada, que dicho alegato no constituye medio probatorio de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, conforme lo criterio reiterado de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia de fecha 10 de julio de 2003, con ponencia del Magistrado Juan Rafael Perdomo, en el expediente N° 03287, contenida en el Repertorio de Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia de Oscar R. Pierre Tapia, páginas 642 y 643, Tomo 7, Año IV, Julio 2003; razón por la cual este Tribunal considera improcedente valorar tal medio probatorio. Así se declara. 2. Marcado con la letra “A”, copia simple de recibo suscrito en fecha 23 de septiembre de 2012, por el ciudadano RAFAEL E. GALLARDO G. co-demandado en el presente juicio del documento de compra-venta. Al respecto observa esta Alzada, que dicho instrumento fue impugnado en el lapso legal correspondiente, sin embargo se desprende de la Cláusula Segunda del documento de opción de compra venta, que ambas partes afirmaron haber consentido, que la parte demandada recibió una suma de dinero en el tiempo acordado, motivo por el cual, de conformidad con el principio de la sana critica, establecida en el Artículo 507 del Código de Procedimiento Civil y máximas de experiencias, en concordancia con los artículos 1.357 y 1360 del Código Civil, se aprecia del referido documento, que la parte actora entregó una cantidad de dinero por motivo de pre-reserva para la compra de un inmueble. Así se declara. 3. Marcado con la letra “B”, copia simple de documento privado, suscrito en fecha 27 de septiembre de 2012, entre las partes. Al respecto observa esta Alzada, que dicho instrumento fue impugnado en el lapso legal correspondiente, sin que la hicieran valer, motivo por el cual se desecha, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara. 4. Marcado con la letra “C”, copia simple DE LA PLANILLA DE SAREN DISTINGUIDA CON EL Nº 23900022085, donde aparece un sello del Registro Publico del Segundo Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha de emisión de 05 de marzo de 2013, la cual cursa al folio 218; al cual se le adminicula la COPIA SIMPLE DEL DOCUMENTO DE VENTA VISADO POR EL ESCRITORIO JURIDICO NIÑO GONZALEZ & ASOCIADOS S.C.; asimismo, se le adminicula la COPIA SIMPLE DEL FORMULARIO DE REVISIÓN emitido por el Registro Publico del Segundo Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, con fecha 22 de febrero de 2013, que cursa al folio 232, ORIGINAL DE LA PLANILLA DE SAREN DISTINGUIDA CON EL Nº 23900022085, donde aparece un sello Húmedo del Registro Publico del Segundo Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda y la SOLICITUD DE TRAMITE emitida por Registro Publico del Segundo Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 05 de marzo de 2013, y en vista de no haber sido cuestionado en modo alguno, el Tribunal la valora de conformidad con la sana critica establecida en el Artículo 507 del Código de Procedimiento Civil y las máximas de experiencias, en concordancia con los artículos1.357 y 1360 del Código Civil, desprendiéndose, que la parte demandante cumplió ante el Registro con los trámites necesarios para procesar el registro del documento de venta; asimismo, se observó que habiendo sido revisado el documento de venta, se le señalo al presentante, los documentos que debía consignar, tanto en original como en copias, a los fines de lograr el otorgamiento de la venta definitiva. Así se declara. 5. Marcado con la letra “D”, Copia Simple de Certificado de Registro de Vivienda Principal, emitido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, signado bajo el No. 196520610084904; y en vista de que no fue cuestionado en modo alguno, el Tribunal lo valora como documento administrativo que emana de un ente público, de conformidad con la sana critica establecida en el Artículo 507 del Código de Procedimiento Civil y máximas de experiencias, en concordancia con los artículos1.357 y 1360 del Código Civil; apreciándose la condición de propietarios, que ostentan los ciudadanos RAFAEL ENRIQUE GALLARDO GIL y ADRIANY DE LOS ANGELES ALVAREZ REYES, sobre el bien objeto de la presente causa, el cual se encuentra debidamente inscrito ante en referido organismo. Así se declara. 6. Marcado con la letra “E y F”, Impresión de Minuta de Resolución, emitida por el BANCO DE VENEZUELA, donde se observa un sello de dicha entidad bancaria de la agencia Sabana Grande, emitida en fecha 30 de octubre de 2012; a la cual se le adminicula la IMPRESIÓN DE HISTÓRICO DE SOLICITUD DE CRÉDITO emitida por el BANCO DE VENEZUELA, donde se observa un sello de dicha entidad bancaria de la agencia Sabana Grande, emitida en fecha 02 de abril de 2013; asimismo, se le adminicula el INSTRUCTIVO Y CONFIRMACIÓN DE FIRMA DE CREDIHIPOTECARIO, de fecha 23 de enero de 2013, que cursa al folio o 239. Documentos que no fueron cuestionados por la parte demandada, en la oportunidad legal correspondiente. Del mismo modo, se le adminicula la Prueba de Informes dirigida a dicho banco, la cual fue debidamente admitida por el Tribunal en su oportunidad, ordenando su evacuación y dejando constancia en las actas procesales, que dicho banco informo, que de acuerdo a información suministrada por el área de Crédito Hipotecario, la ciudadana HERLEN ROSALES DURAN, realizo tramite de crédito hipotecario sobre un inmueble ubicado en la Torre II del Conjunto Residencial Taguanes; así mismo, indicaron que le fue aprobado la cantidad de Bs. 490.000,00, en fecha 18/12/2012. Por otra parte, indicaron que el documento de opción de compra venta fue realizado en fecha 28/10/2012, con prorroga y con fecha de vencimiento 28/02/2013; dichos documentos no fueron cuestionados por su contraparte, por lo que se valoran conforme a los Artículos 12, 429, 433, 507 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.363 del Código Civil; apreciándose, que a la accionante le fue aprobado un crédito hipotecario por la cantidad de Bs. 490.000,00, en la referida entidad bancaria, para la adquisición del inmueble objeto de la presente causa, en la oportunidad, conforme al contrato de opción de compra venta antes analizado. Así se declara. 7. Marcado con la letra “G”, Copia Simple del Registro de Información Fiscal (RIF) del ciudadano Gallardo Gil Rafael Enrique, al no haber sido cuestionado se valora conforme los Artículos 12, 429, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y se aprecia que el referido ciudadano cumplió con el Registro de Inscripción Fiscal correspondiente. Así se declara. 8. Marcado con la letra “H”, Copia Simple del Registro de Información Fiscal (RIF) de la ciudadana ÁLVAREZ REYES ADRIANY DE LOS ÁNGELES, el cual cursa al folio 231, al no haber sido cuestionado, se valora conforme los Artículos 12, 429, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y se aprecia que el referido ciudadano cumplió con el Registro de Inscripción Fiscal correspondiente. Así se declara. 9. Marcado con la letra “J”, Copia Simple de Acta de Matrimonio emanada de la Jefatura Civil de de la Parroquia Catedral del Municipio Iribarren del Estado Lara, la cual se encuentra inserta en los Libros de Registro Civil de matrimonios llevados por dicho organismo en el año 2002, distinguida con el Nº 379, la cual cursa al folio 233, medio probatorio que se valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; apreciándose que los demandados en la presente causa, se casaron el día 13 de diciembre de 2002. Así se declara. 10. Marcado con la letra “K”, Copia Simple de las cédulas de identidad de los ciudadanos GALLARDO GIL RAFAEL ENRIQUE Y ÁLVAREZ REYES ADRIANY DE LOS ÁNGELES; las cuales no fueron cuestionadas en modo alguno, razón por la cual se tienen como fidedignas, conforme al Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se aprecia conforme a la sana critica, contenida en el Artículo 507 ejusdem, en concordancia con los Artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil la relación de identidad, así como su estado civil. Así se declara. 11. Marcado con la letra “L y M”, Original del Certificado de Solvencia expedido por la Dirección de Rentas Municipales de la Alcaldía del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 09 de enero de 2013, con fecha de vencimiento del 31 de marzo de 2013 y el CERTIFICADO DE SOLVENCIA EXPEDIDO POR HIDROCAPITAL, en fecha 13 de febrero de 2013, válido por 30 días, que cursa al folio 236, dichas documentales al no haber sido cuestionadas en forma alguna, surten pleno valor probatorio, conforme lo prevén los Artículos 12, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357. 1.359 y 1.384 del Código Civil; apreciándose de dichas documentales, la cancelación de los servicios del bien objeto de la presente demanda, solvencias estas necesarias para la presentación del documento definitivo de venta ante la oficina de registro público o inmobiliario correspondiente. Así se declara. 12. Prueba de Informe dirigida al ESCRITORIO JURÍDICO NIÑO GONZÁLEZ & ASOCIADOS S.C., la cual fue debidamente admitida, y evacuada, pero no fue recibido informe alguno, por lo tanto no hay prueba que valorar y apreciar. Así se declara. 13. Prueba de Informe dirigida al Banco de Venezuela, Agencia Sabana Grande, la cual fue debidamente admitida por el Tribunal en su oportunidad, ordenando su evacuación; constando en autos, las resultas de dicho organismo; y en vista de no haber sido cuestionadas por la contraparte, se valoran conforme los Artículos 12, 433, 507 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.363 del Código Civil, y nos señala de su contenido, que le fue aprobado un crédito hipotecario a la ciudadana HERLEN ROSALES DURAN, asimismo, que dicha ciudadana realizo tramite de crédito hipotecario sobre el inmueble objeto de la presente causa, habiéndole sido aprobado por la cantidad de Bs. 490.000,00 en fecha 18/12/2012; por otra parte, informaron que el documento de opción de compra venta fue otorgado en fecha 28/10/2012, con prorroga y con fecha de vencimiento 28/02/2013, habiendo cumplido con su obligación de tener la disponibilidad para pagar el saldo restante del precio establecido, en el lapso convenido. Así se declara. 14. Prueba Testimonial de los ciudadanos ZULLY ZAYONARA MORALES HENRÍQUEZ, CARMELINA SGAMBATI, MILDRED NOGUERA ÁLVAREZ Y ADRIANA LA GRECA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y respectivamente, titulares de las cédulas de identidad distinguida con los números V-12.220.165, V-6.907.129, V-10.824.540 y V-6.966.369, sólo rindiendo testimoniales las ciudadanas CARMELINA SGAMBATI, MILDRED NOGUERA ÁLVAREZ Y ADRIANA LA GRECA, sin que sus testimonios hubieran sido tachados por la parte demandada; respondiendo al interrogatorio de la siguiente manera: “ Que si conocen de vista trato y comunicación a la ciudadana HERLEN KATTERINA ROSALES DURAN; que les consta que la referida ciudadana celebro un contrato de opción de compra venta para adquirir el inmueble objeto de la presente causa porque vieron el contrato; que ella obtuvo un préstamo hipotecario para pagar el saldo del precio de la venta del inmueble por el Banco de Venezuela; que pago mas del cuarenta por ciento del precio fijado y que los vendedores se negaron a suscribir el documento definitivo de venta y a las repreguntas contestaron que el precio total de la venta era un poco menos de un millón de bolívares, que el adelanto que dio la optante compradora casi era el cincuenta por ciento (50%) del monto de la venta; que el plazo según el documento de opción de compra eran noventa días (90) y ella introdujo el documento en el registro dentro de ese plazo, pero la fecha no le constaba. Observa este Tribunal, que las testigos a lo largo de sus respuestas no incurren en contradicciones, imprecisiones o parcialidad que puedan invalidar su testimonio, por lo cual se les otorga valor probatorio, a tenor de lo previsto en el Artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, por merecerle confianza a éste Juzgador, ya que existe una concordancia entre el conocimiento de los testigos y la razón de sus dichos, lo cual hace que sus testimonios sean convincentes, ya que ayudan a esclarecer el conflicto planteado, el cual específicamente está dirigido a la opción de compra venta suscrita a las partes involucradas en el presente proceso, por cuanto las circunstancias referidas al lugar, tiempo y modo de los hechos controvertidos, son concurrentes con los interrogatorios propuestos, puestos que los hechos de autos coinciden en la forma cómo los han narrado los declarantes. Así se declara. -Pruebas Promovida por la Parte Demandada-Reconveniente- Durante el lapso probatorio la representación judicial de la parte demanda Reconviniente promovió los siguientes instrumentos: 1. Marcada con la letra “A” copia certificada de Documento Poder otorgado por los ciudadanos GALLARDO GIL RAFAEL ENRIQUE Y ÁLVAREZ REYES ADRIANY DE LOS ÁNGELES, a los abogados JESÚS ENRIQUE APONTE, MANUEL ORTIZ Y JOSÉ LUÍS FIGUEIRA, autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 21 de noviembre de 2013, el cual quedó anotado bajo el Número 08, Tomo 222 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría Pública; al cual se le adminicula el poder que cursa a los folios 52 al 57; a los cuales el Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 150, 151, 154 y 429 del Código Procesal, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360, 1.361, 1.363 y 1.384 del Código Civil, y tiene como cierta la representación ejercida por los mandatarios en nombre de sus poderdantes. Así se declara. 2. Marcada con la letra “C”, Copia Simple de Correo Electrónico, al cual se le adminicula la copia simple del referido documento que fue consignado en la etapa probatoria; dicho documento fue cuestionado por la parte actora en la oportunidad legal correspondiente, el cual no fue ratificado por la parte demandada a través de otro medio de prueba, pero no obstante considera este Juzgador, que el mismo constituye un principio de prueba por escrito, ya que de él se evidencia, que la parte accionante le manifestó a los vendedores, que documentos tenía en su poder en original, en copia y los que se encontraban vencidos, para el trámite del documento definitivo de venta, así como la fecha para la entrega de los mismos ante el Registro. Así se establece. En el lapso de promoción de pruebas, la parte demandada –Reconveniente promovió las siguientes pruebas: 1. Promovió el “MERITO FAVORABLE DE LOS AUTOS”, al respecto, esta Alzada observa, que estos alegatos no constituyen medios probatorios de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, conforme lo dejó asentado la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, por sentencia de fecha 10 de julio de 2003, con ponencia del Magistrado Juan Rafael Perdomo, en el expediente N° 03287, contenida en el Repertorio de Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia de Oscar R. Pierre Tapia, páginas 642 y 643, Tomo 7, Año IV, Julio 2003; razón por la cual este Tribunal considera improcedente valorar tal medio de prueba. Así se declara. 2. Prueba de Informe dirigida a la Superintendencia de Instituciones del Sector Bancario, la cual fue debidamente admitida, pero no llego a evacuarse, por lo tanto no hay prueba que valorar y apreciar. Así se declara. 3. Prueba de Exhibición de los documentos consignados en copia simple, marcados “E1- Copias de Cédula de Identidad, E1.1- Copia Simple de RIF del ciudadano Gallardo Rafael, E1.2- Copia Simple de RIF de la ciudadana Álvarez Adriany, E2- Acta de Matrimonio, E3- Ficha Catastral, E4- Registro de Vivienda Principal, E5- Certificado de Solvencia, E6-Estado de Cuenta y E7- Planilla 9100050917”, los cuales cursa a los folios 189 al 199, dicha prueba fue debidamente admitida, pero no llego a evacuarse, por lo tanto no hay prueba que valorar y apreciar. Así se declara. 4. Prueba Testimonial de los ciudadanos MARIO RODRÍGUEZ AGUILERA, INGRID SUÁREZ MORALES, LINETT HERNÁNDEZ PULIDO Y DENNIS ALDEMAR OSUNA ÑAÑEZ, cuya admisión fue negada en fecha 20 de noviembre de 2014, por cuanto no se indico el domicilio de los referidos ciudadanos; todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 482 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual no hay prueba que valorar y apreciar. Así se declara. 5. Promovió la prueba de Posiciones Juradas, la cual fue debidamente admitida, pero no llego a evacuarse, por lo tanto no hay prueba que valorar y apreciar. Así se declara. 6. Promovió Documento de Opción de Compra Venta, y siendo que hubo pronunciamiento en cuanto a su valoración, razón por la cual no hay prueba que valorar y apreciar. Así se declara. 7. Prueba de Informe dirigida a al Registrador de la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Registro Público del Municipio Sucre del Estado Miranda, la cual fue debidamente admitida por el Tribunal en su oportunidad, ordenando su evacuación; consta a los folios 284 al 285, las resultas de dicho organismo; y en vista de que no fueron cuestionadas por la contraparte, se valoran conforme los Artículos 12, 433, 507 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.363 del Código Civil, y se aprecia de su contenido lo siguiente: Que el referido Registro Inmobiliario informo a este Juzgado, que la ciudadana HERLEN ROSALES DURAN, si introdujo documento y los recaudos necesarios para la revisión previa del mismo, siguiendo los procedimientos hasta ese momento exigidos por dicha oficina de Registro Inmobiliario para su protocolización, sin embargo, por la revisión realizada en sus registros de sistema, se pudo evidenciar, que la ciudadana presentante del documento, solo llego hasta el paso de cálculo, sin seguir todo el procedimiento necesario para el otorgamiento del mismo, anexando planilla única bancaria número 239000022085 de fecha 05/03/2013; Así se declara. -.De la sentencia apelada.- El Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, declaró CON LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta fuera incoada por la ciudadana HERLEN KATTERINA ROSALES DURAN, en contra de los ciudadanos RAFAEL ENRIQUE GALLARDO GIL y ADRIANY DE LOS ANGELES ALVARES REYES. Por lo que, la representación judicial de la parte Demandada- Reconveniente, en su escrito de informes de apelación, señaló que, la sentencia apelada presenta graves omisiones de formas sustanciales de procedimiento, ya que –a su consideración- en la dispositiva del fallo, la misma es contraria a derecho, pues no tuvo por norte la verdad, no se atuvo a lo alegado y probado en autos, ya que afirma en la narración de los hechos, que inició la actual pretensión mediante libelo presentado en la Unidad de Recepción de los Juzgados de Municipios, cuando el mismo fue presentado ante la Unidad de Recepción de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia; asimismo, que valoró pruebas que no debió valorar. Denunció que la decisión proferida por el Juez de la recurrida, realizó una incorrecta valoración de las pruebas, al señalar que quedó evidenciado que la documentación aportada por sus representados, estuvo incompleta, dado que ciertos documentos fueron entregados en copias simples, cuando los mismos debieron estar en original, lo que –a su decir- es equivocada esta afirmación, dado que los originales fueron consignados en el Registro, conjuntamente con el instrumento de venta para que este efectuada la revisión previa del mismo. De igual manera Denunció la valoración del instrumento denominado Registro de Vivienda Principal, ya que la misma fue consignada en copia simple y no en original lo que constituye un incumplimiento por parte de los vendedores, y con respecto a la valoración, alegó que el Juez de instancia señaló a los ciudadanos LEDA CHACON BECERRA y CARLOS ALBERTO CHACON BECERRRA, siendo que dichos ciudadanos no aparecen en autos, y no son partes en este proceso, ni ostentan la propiedad del bien objeto de la presente causa, por lo que, no se debió valorar dicha documental. Como Tercera denuncia, alegó la valoración de la prueba de informes dirigida a la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Registro Público del Municipio Sucre del Estado Miranda, al considerar, que dicha valoración fue incompleta y errada, pues a su decir, tergiversó lo que dijo el registrador, ya que a su decir, de lo alegado por la propia parte actora en su libelo de demanda, al vencimiento del término, no existía ni existe para el momento ningún impedimento para protocolizar la escritura pública; asimismo, alegaron que sus representados le suministraron toda la información necesaria para que se llevara a cabo la venta pactada, lo que evidencia, que los demandados cumplieron con su obligación, por lo que a su criterio el incumplimiento deriva de la propia compradora del inmueble, puesto que nada le impedía continuar con los trámites del Registro, por cuanto los demandados le habían entregado todos los recaudos necesarios para materializar la compra venta. En este estado, pasa este Juzgador a realizar las siguientes consideraciones: Señala la representación Judicial de la parte demandada en su escrito de informes de apelación, que el Tribunal de la causa, al momento de resolver la controversia sometida a su conocimiento, no hizo una correcta valoración de las pruebas consignadas, en virtud que señala en la motiva de la sentencia, que el actor no demostró a ese Tribunal, el incumplimiento de sus representados, pues de las actas que cursan en el proceso, quedó demostrado que el incumplimiento emana de la accionante reconvenida, pues no cumplió con su obligación y en tanto el Juez en ese fallo sostiene lo contrario. Ahora bien, establece el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente: “Artículo 509: Los jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del juez respecto de ellas” A tal efecto, consagra el artículo anteriormente transcrito, el principio de la ‘Exhaustividad de la Prueba’, según el cual los jueces están obligados a examinar toda cuanta prueba este en los autos, sea para declaratoria inadmisible, impertinente, favorable o desfavorable, so pena de incurrir en el vicio de silencio de prueba. EL principio de la exhaustividad de la prueba está en relación directa con la litis analizada y decidida, es así como el Tribunal Supremo de Justicia, en diversos fallos, ha manifestado la importancia de la delación del referido artículo, de donde se desprende de manera por demás reiterada, que deben analizarse todas las pruebas aportadas a los autos, aun aquellas promovidas en forma extemporánea, deben ser analizadas y valorarlas por el juez. En el presente caso, se observa de una revisión exhaustiva de las pruebas aportadas al proceso, así como del estudio y análisis realizado por el Juez de Primera Instancia, que el mismo se pronunció sobre todas las pruebas aportadas al proceso, haciendo un análisis conforme a los principios establecidos para la respectiva valoración de las pruebas promovidas, motivo por el cual, a criterio de este Juzgador, no incurrió el Juez del Juzgado de Primera Instancia, en el vicio de silencio de prueba denunciado por la parte demandante, al considerar que el demandado incumplió con su obligación. ASÍ SE ESTABLECE. Así pues, corresponde a esta alzada determinar la naturaleza del contrato bajo estudio, siendo que la parte demandada, alega que el contrato suscrito no constituye un contrato de compra venta, sino un contrato preparatorio. Razón por la cual, por tratarse este de un contrato, en donde predomina la autonomía de la voluntad de las partes, además de cumplir con los elementos o requisitos formales exigidos por la normativa sustantiva que rige la materia, específicamente, las establecidas en el artículo 1.141 del Código Civil: 1. - Consentimiento de las partes, que lo constituye el acuerdo entre éstas el cual se perfecciona cuando manifiestan su voluntad de contratar. 2. - Objeto que pueda ser materia de contrato, se refiere al mueble o inmueble cuya posesión o uso temporal se concede. 3. - Causa Lícita, la opción a compra venta del inmueble. Ahora bien, como manifestación de la autonomía de la voluntad de las partes, ellas pueden válidamente obligarse en los términos, condiciones y modalidades que ellas mismas convengan, siempre y cuando no infrinjan ninguna disposición de orden público, pudiendo en consecuencia, reglamentar por sí mismas el contenido y las particularidades de las obligaciones que se imponen contractualmente. Por lo que los contratantes, siempre y cuando estén dentro del marco de la legalidad, pueden convenir de acuerdo a sus voluntades, y derogar las convenciones suscritas, así como, modificar la estructura del contrato, en conformidad con lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil. Dicho lo anterior, considera necesario este Juzgador, señalar que la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis, mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen acuerdos en los cuales se identifica el bien o bienes objeto de dicho contrato, la duración del mismo, el precio del o los bienes objeto del contrato, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones, contenidas en ese contrato, entrega el opcionado comprador al opcionante vendedor; además, a través del mencionado contrato se adquieren derechos y obligaciones recíprocas para el aseguramiento de la celebración del contrato definitivo de compraventa; por lo tanto, no pueden tenerse como contratos aislados, sino que forman parte de la futura negociación, para la adquisición del bien mueble o inmueble objeto del contrato; de otro modo, se le permitiría al vendedor, burlar tanto la ley, como la naturaleza del contrato, por medio del cual las partes han adquirido verdaderas obligaciones, que en el supuesto de que todo transcurra como fue pactado, deben las partes suscribientes imperativamente cumplir y no pretender nuevos términos y condiciones contrarias al ordenamiento jurídico y a la autonomía de la voluntad de las partes, que rige en materia contractual. Por otra parte, en este tipo de contratos se incluye la penalización, que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal”, que constituye una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas. En relación a la promesa u opción de compra-venta, los tratadistas clásicos, Colín y Capitant, en su obra “Curso Elemental de Derecho Civil”, Tomo 4, 3ra. Edición, señalan lo siguiente: ...Sin embargo, la promesa de venta no es todavía una venta. Es un antecontrato, por virtud del cual el acreedor del mismo tiene el derecho de adquirir la cosa cuando bien le parezca. El art. 1.589 parece, no obstante, asimilar las dos operaciones, pues dice. En realidad el texto que acabamos de transcribir se refiere no a la promesa de venta, propiamente dicha, o promesa unilateral, sino a la promesa sinalagmática de vender y comprar, la cual es, desde luego, una venta… (Negritas y Cursiva del Tribunal). En ese mismo sentido, la doctrina mayoritaria ha sostenido, que si el vendedor se obliga a vender y el comprador se obliga a comprar, y acuerdan todo lo relativo al precio y demás condiciones relativas a la traslación de la propiedad del bien objeto del contrato, realmente, se está configurando una venta. Así pues, en el contrato de opción de compra-venta, se diferencia de los contratos preliminares, en el hecho de que el contrato definitivo a cuya materialización va dirigido el contrato preliminar, requiere de un nuevo o posterior consentimiento de todas las partes involucradas; en cambio, en el contrato de opción, no hace falta un nuevo acuerdo de voluntades para el perfeccionamiento del contrato ulterior, y esto es así, por cuanto esta especie de contratos contiene una oferta irrevocable del contrato ulterior, en cuyo caso, el optante está facultado para ejercer la opción que le ha conferido el promitente, de suerte que, si el optante ejerce tal opción, esta produce sus efectos inmediatos, dándose por concluido automáticamente el contrato ulterior, sin que sea necesario la nueva manifestación de voluntad del promitente. Sobre el particular, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de abril de 2002, dejó sentado lo siguiente: …se puede concluir que el contrato que originó el juicio es de compra-venta, y no de opción de compra, tal como concluyó el Juzgador de alzada, pues aún cuando presente la apariencia de un contrato de opción de compra, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no es tal, pues hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento… Criterio éste sostenido, según sentencia de veintidós (22) de marzo de dos mil trece (2.013), sentencia N° 116, expediente N° 12-274, (Caso: Diego Argüello Lastres contra M.I.G.d.R.), que estableció: …Que en las denominadas opciones de compraventa, al darse los elementos esenciales del contrato de compraventa como son: objeto precio y consentimiento estamos en presencia de una verdadera venta… Así pues, en el contrato de opción de compra venta o promesas bilaterales de compraventa, la voluntad de las partes libremente expresada, perfecciona inmediatamente la venta, por coexistir en un momento determinado la aceptación de la oferta o el consentimiento recíproco de las partes, en el objeto y el precio, es decir, compromiso para ambas partes, una de las cuales se obliga a vender y la otra a comprar, sin necesidad de la manifestación de nuevos consentimientos. En tal sentido, el efecto normal, ordinario y típico de una obligación, es originar su cumplimiento; entendiéndose por cumplimiento de una obligación, la correcta materialización de su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída, como imperativamente le impone el artículo 1.264 del Código Civil. En sintonía con lo anteriormente expresado, tenemos que la norma rectora de la acción de resolución o cumplimiento de cualquier contrato, está prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, que prevé: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. De la disposición legal anteriormente transcrita, se evidencian claramente los dos elementos más relevantes, para que en los casos como el de autos, resulte procedente la acción de cumplimiento o resolución de contrato pretendida por las partes, a saber, la existencia de un contrato bilateral y el incumplimiento de una de las partes, respecto de sus obligaciones, por lo que al constar en autos el contrato suscrito por las partes, debe este Juzgador, determinar la existencia del segundo de los elementos, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato. Así pues, en cuanto al incumplimiento, la parte demandante aduce, que luego de firmado el contrato motivo de la presente demanda, la parte demandada se han negado a cumplir con la obligación de transferir la propiedad a su representada la propiedad del inmueble que nos ocupa, negándose a cumplir con la obligación fundamental de hacer la tradición legal con el otorgamiento del instrumento de propiedad ante la Oficina Pública de Registro correspondiente, y en consecuencia violando también la obligación accesoria de efectuar la entrega material del inmueble, donde para el momento del vencimiento del término, no existía ningún impedimento para protocolizar la venta, donde correspondía a los propietarios otorgar la escritura pública de compra-venta, más aún cuando la parte actora pagó por adelantado una parte considerable del precio de la venta y tenía la disponibilidad plena para pagar el saldo restante de dicho precio al vencimiento de los noventa (90) días establecidos en la Cláusula Tercera. Resulta imperioso resaltar ante ello, lo dispuesto en el artículo 1.264 del Código de Procedimiento Civil, que dispone lo siguiente: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. Como bien se señaló, el artículo 1.167 del Código Civil, establece que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. En este sentido, cabe señalar en primer lugar, que existe “(...) La excepción non adimpleti contractus (excepción de contrato no cumplido), llamada también excepción de incumplimiento, que es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, a negarse a cumplir sus obligaciones, cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación...” (Eloy Maduro Luyando. Curso de Obligaciones. Derecho Civil III, pág. 502, Caracas 1995). En el caso bajo estudio, la parte actora cumplió con la obligación adquirida en la Cláusula Segunda del contrato, al cancelar al momento de la firma del contrato de opción de compra venta, la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.475.000,00), a los fines de asegurar el perfeccionamiento de la compraventa; asimismo, se evidencio que la parte actora solicitó un crédito hipotecario ante el Banco de Venezuela en la Agencia de Sabana Grande, para cumplir con su obligación de pagar el saldo restante de la obligación asumida, desprendiéndose del oficio recibido por parte de la Vicepresidencia de Asuntos Judiciales del Banco de Venezuela, que dicha entidad financiera aprobó a la hoy demandante reconvenida, en fecha 18 de diciembre de 2012, crédito por la cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 490.000,00), tal y como se evidencia de la comunicación emitida por dicha entidad bancaria, el aludido crédito fue aprobado dentro de los noventa (90) días continuos; del mismo modo, se desprende de la Cláusula Tercera del Contrato bajo estudio, que las partes acordaron como ya se menciono, que el perfeccionamiento de la venta tendría un lapso de noventa (90) días, contados a partir de la fecha de autenticación (30 de octubre de 2012), prorrogables treinta (30) días, si las circunstancias lo requieran, de igual manera podría prorrogarse treinta (30) días adicionales, previo acuerdo de las partes, es decir, que los primeros treinta (30) días de prorrogas entrarían de manera automática y la segunda prórroga sería previo acuerdo, por lo que, el lapso para la protocolización de la venta, sería de ciento veinte (120) días, desde la fecha de autenticación, es decir, desde el 30 de octubre de 2012, hasta el 28 de febrero de 2013, dando entonces cumplimiento con las obligaciones inherentes a su condición, en lo que respecta al pago inicial, y a la tramitación del crédito para la cancelación del saldo deudor final, Así se establece. Ahora bien, se desprende luego del análisis de las pruebas aportadas por ambas partes, que la documentación aportada por los vendedores estuvo incompleta, dado que, se evidencia, que algunos documentos fueron aportados en copias simples, cuando los mismos debían estar en original, tal como lo es el documento de Registro de Vivienda Principal, así como el original de la Ficha Catastral, los cuales no constan en autos, esto con la finalidad de que posteriormente se realizara la operación definitiva de compra venta, y así lo hizo saber el Registro en la planilla que cursa al folio 23, constituyendo un incumplimiento de su obligación para esta parte, entendiéndose que la parte demandante, poseía desde el 18 de diciembre de 2012, la aprobación del crédito que constituía el pago total para llevar a cabo la protocolización del documento de compra venta del inmueble bajo estudio. Así se establece. Constatado lo anterior, queda claramente evidenciando, que el contrato que originó el juicio, se fundamenta en un contrato de compra-venta, y no de un contrato preparatorio o preliminar, como señaló la parte demandada, ya que de conformidad con la ley y con las decisiones vinculantes al caso que nos ocupa, el mismo cumple con todos los extremos exigidos, tal y como lo establece el artículo 1.141 del Código Civil, ya que posee objeto, precio y consentimiento, configurándose de esta manera un contrato de compra-venta, de tal modo, que al observarse el incumplimiento de la parte demandada –vendedora- en entregar los documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compra venta, estamos sin lugar a dudas, en la materialización del incumplimiento de las obligaciones de naturaleza contractual, establecidas en el prenombrado contrato de opción de compra venta. Así se decide. Ahora bien, con respecto al criterio utilizado a los fines de la toma de decisión en la presente demanda, al señalar que se debe regir sobre el criterio establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha nueve (9) de julio de dos mil nueve (2.009), sentencia N° 358, reiterado en fecha veintisiete (27) de octubre de dos mil diez (2.010), sentencia N° 460, nuevamente reiterado, en fecha doce (12) de mayo de dos mil once (2.011), sentencia N° 198, que determinó: …Que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio…. Así las cosas, es importante para este Juzgador, aclarar, que dicho criterio fue modificado según sentencia de fecha veintidós (22) de marzo de (2.013), Sentencia N° 116, expediente N° 12-274, (Caso: Diego Argüello Lastres contra M.I.G.d.R.), que es igual al criterio señalado, en fecha 30 de abril de 2002, que estableció: …Que en las denominadas opciones de compraventa, al darse los elementos esenciales del contrato de compraventa como son: objeto precio y consentimiento estamos en presencia de una verdadera venta… Criterio éste, reiterado según sentencia N° 614, expediente N° 15-257, de fecha 15 de octubre de 2015, de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. En el mismo sentido, también en reciente sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 20 de julio de 2015, expediente N° 2014-0662, caso; Panadería la Cesta de los Panes, C.A., se dispuso lo siguiente: … Lo que determina que el criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, conforme al cual no deben considerarse los contratos de de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, es el criterio correcto, y que el criterio que debe aplicar los jueces al momento de decidir, así como también la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, es el criterio vigente para el momento de la interposición de la demanda: …ya que no, puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía o ha sido establecido y que ha sido cónsono con la doctrina vigente para ese momento Visto el análisis anterior y la decisión objeto de revisión, esta Sala Constitucional considera que el fallo sometido a su conocimiento, al aplicar un criterio que no estaba vigente para el momento en que se introdujo la demanda de autos, lesionó los principios de seguridad jurídica, confianza legítima y expectativa plausible… (Negrita y Cursiva de esta alzada) En conclusión, el criterio aplicable a este caso, es el que estuvo vigente desde el veintidós (22) de marzo de dos mil trece (2.013), y es el criterio correcto, conforme a la sentencia vinculante de la Sala Constitucional antes transcrito, y que es el criterio de la Sala de Casación Civil, vinculante para este caso, al haberse presentado la demanda en fecha cuatro (18) de julio de dos mil trece (2013), y más aún, cuando se conjuraron todos los extremos exigidos por la ley sustantiva, para que el mismo sea considerado un contrato de compra-venta. Así se establece. Así las cosas, y por cuanto el contrato produce obligaciones, tanto para el acreedor como el deudor, al haber manifestado su voluntad de contratar, de crear esas obligaciones. La fuerza obligatoria del contrato reposa en la autonomía de la voluntad de las partes y en el derecho. El ordenamiento jurídico reconoce a esa manifestación de voluntad, la facultad de crear obligaciones, es decir, que delega en la voluntad de las partes, la facultad de crear obligaciones. Como anteriormente se dijo, en el caso de marras, el planteamiento de la litis deriva del incumplimiento del contrato de opción de compra venta, celebrado en fecha 30 octubre del 2012, por las partes integrantes del presente juicio (ambas ampliamente identificadas en el encabezado del presente fallo). Ahora bien, es criterio jurisprudencial pacifico y reiterado, que: “...Es cierto que la norma contenida en el artículo 1.354 del Código Civil consagra el principio de reparto de la carga de la prueba en materia de obligaciones, y que su precepto ha sido extendido y aplicado por la doctrina y la jurisprudencia a materias que forman objeto de cualquier otro proceso; que en base a su dispositivo, se ha establecido el principio general de que corresponde al actor, alegar y probar los hechos constitutivos de su acción, y al demandado la de los hechos impeditivos o modificativos de los mismos, que haya alegado como defensa o excepción...”. Por otro lado, este juzgador se refiere nuevamente al segundo supuesto contemplado en la norma indicada ab initio de esta motiva, referente a la necesidad, de que la parte que intente la acción, haya cumplido con su obligación; de tal modo, recalca igualmente, que la accionada en la Cláusula Primera del contrato cuyo cumplimiento se pretende, se obligó a vender el referido inmueble, por el precio establecido en la cantidad de NOVECIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 965.000,00), del cual recibió de forma inicial por parte de la compradora, la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.475.000,00), a los fines de asegurar el perfeccionamiento de la compraventa; asimismo, se evidencio que la parte actora solicitó un crédito hipotecario ante el Banco de Venezuela, en la Agencia de Sabana Grande, para cumplir con su obligación de pagar el saldo restante de la obligación asumida, desprendiéndose del oficio recibido por parte de la Vicepresidencia de Asuntos Judiciales del Banco de Venezuela, que dicha entidad financiera aprobó a la hoy demandante reconvenida, en fecha 18 de diciembre de 2012, crédito por la cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 490.000,00), dentro de los noventa (90) días, a partir de la suscripción del contrato, quedando obligada la –vendedora- a la entrega de toda la documentación requerida a los fines de llevar a cabo la protocolización del documento de compra venta, siendo ésta una franca obligación de la demandada; aunado a ello, no logró desvirtuar, que en efecto, el motivo por el cual no se llegó a perfeccionar el contrato, fuera producto de su tardanza, por lo que sin lugar a dudas, el aludido incumplimiento es responsabilidad de la demandada. Así se establece. -DE LA RECONVENCIÓN- Con respecto a la reconversión propuesta, pasa este Juzgado a realizar las siguientes consideraciones: La parte demandada, reconvino formalmente a la parte actora, por Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta, conforme a lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, por considerar, que la parte actora estaba obligada a cancelar el monto restante de CUATROCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 490.000,00), dentro de los noventa (90) días, a partir de la suscripción del contrato, es decir, hasta el 28 de enero de 2013, por lo que la representación judicial de la parte actora, en la oportunidad de dar contestación a la reconvención, negó y rechazó, que en la cláusula tercera del contrato de opción de compra-venta, haya establecido como término, para pagar el saldo deudor del precio fijado de la futura operación de compra venta, fuera de un término fijo de noventa (90) días continuos, puesto que de una simple lectura de dicha cláusula, se infiere que se convino en una prórroga automática adicional de treinta (30) días y una prórroga convenida de treinta (30) días más; asimismo señaló, que no es cierto que su representada, no haya efectuado el pago del saldo del precio fijado para la venta del inmueble, ni haya incurrido en causas imputables a su persona, para que no se suscribiera el documento definitivo de compra-venta, ya que el pago del saldo del precio, se iba a efectuar con un préstamo que fue aprobado por el Banco de Venezuela a su patrocinada, habiendo convenido ambas partes, la forma y pago del saldo del precio, mediante la constitución de una garantía hipotecaria sobre el inmueble objeto de la venta. Argumentaron, que todo lo relacionado con el crédito hipotecario solicitado por su representada, se realizó bajo el consentimiento y aprobación de los demandados reconvinientes, crédito que fuera aprobado por el Banco de Venezuela, por el monto solicitado, en fecha 18 de diciembre de 2012; es decir, a los cuarenta y nueve días continuos de la autenticación del documento de opción de compra venta, donde la compradora aseguró los recursos necesarios para cumplir con las obligaciones contraídas, en el contrato autenticado en fecha 30 de octubre de 2012, contrato que hoy pretenden resolver mediante la presente reconvención. Ahora bien, tal y como quedó demostrado de las pruebas aportadas al proceso, la parte actora cumplió con su obligación de demostrar que poseía a través del Banco de Venezuela, un crédito hipotecario para la cancelación total del precio acordado por el inmueble, dicho crédito fue aprobado por la aludida entidad financiera, en fecha 18 de diciembre de 2012, por la cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 490.000,00), es decir, dentro de los noventa (90) días, a partir de la suscripción del contrato, quedando obligada la –vendedora- a la entrega de toda la documentación requerida, a los fines de llevar a cabo la protocolización del documento definitivo de venta, no logrando la parte reconviniente desvirtuar, que el motivo por el cual no se llegó a perfeccionar el contrato, fuera producto de la tardanza de la parte actora reconvenida, de modo que lo procedente en derecho, es declarar Sin Lugar la Acción de reconvención propuesta. Así se establece. Habiendo quedado desvirtuados los argumentos esgrimidos por la parte accionante, es forzoso para esta superioridad, declarar Sin Lugar el presente recurso de apelación, como así se hará en el dispositivo del presente fallo. Y así se establece. IV DECISIÓN Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación presentado en fecha, 23 de septiembre del año 2015, por la abogada GIUSEPPINA RUSSO DE CIAVALDINI, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia dictada en fecha 06 de agosto del 2015, por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró CON LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta, fuera incoada por la ciudadana HERLEN KATTERINA ROSALES DURAN, en contra de los ciudadanos RAFAEL ENRIQUE GALLARDO GIL y ADRIANY DE LOS ANGELES ALVARES REYES. SEGUNDO: Queda CONFIRMADA la sentencia apelada, dictada por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. TERCERO: Se condena en costas a la parte recurrente, por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Líbrese oficio de participación al Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre las resultas del presente recurso, ello en atención a los lineamientos contenidos en el instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Transito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2015, en tal sentido, remítase en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho Juzgado. Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia certificada en la sede de este Despacho, en cumplimiento de lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los treinta (30) días del mes de septiembre del 2021. Años: 211º y 162°. EL JUEZ, Dr. MIGUEL ANGEL FIGUEROA. LA SECRETARIA, Abg. AIRAM CASTELLANOS. En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión siendo las __________________________________.- LA SECRETARIA, Abg. AIRAM CASTELLANOS. Exp. Nº AP71-R-2015-000937 Cumplimiento de Contrato Apelación/Sin Lugar “D” MAF/AC/Ángel.-