TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO : AP31-V-2019-000136

EXPEDIENTE: AP31-V-2019-000136
PARTE ACTORA: ciudadano RAFAEL TRUJILLO PÉREZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-6.445.641
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ANIBAL CUERVO, debidamente inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N°. 7.309.-
PARTE DEMANDADA: empresa FARMA DESCUENTOS PRO-PATRIA, C.A., de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el 03/07/2008, bajo el Nº 72, Tomo A-15-Pro.-
DEFENSORA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:BARBARA PARRA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 230.118.
MOTIVO: DESALOJO.
SENTENCIA: SENTENCIA DEFINITIVA.-
Se reproduce por escrito el fallo dictado en la audiencia de juicio celebrado en fecha 18 de agosto de 2021, conforme a lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil.-
I
BREVE RESUMEN DE LOS HECHOS
Se refiere el presente asunto a una demanda por DESALOJO que incoara el ciudadano RAFAEL TRUJILLO PÉREZ, contra la empresa FARMA DESCUENTOS PROPATRIA, C.A., la cual fue presentada por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) en fecha 23 de abril de 2019, y que por distribución correspondió su conocimiento a este Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas.-
En fecha 25 de abril de 2019, este Juzgado admitió la presente acción por los trámites del procedimiento oral, conforme a lo establecido en el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Leyde Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, ordenándose la citación a la parte demandada empresa FARMA DESCUENTOS PROPATRIA, C.A., en la persona del ciudadano ANTONIO JOSÉ YIBIRIN PELUFO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-10.283.087, en su carácter de vicepresidente.-
Previa consignación de los fotostatos el día 14 de mayo de 2019, se libró compulsa de citación dirigida a la parte demandada.-
Agotada como fue la citación personal de la parte demandada sin que la misma se hubiese logrado, realizando todo los tramites respectivo del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, se designó Defensor Judicial para que defienda los derechos de la parte demandada, a la abogada BARBARA PARRA, quien aceptó el cargo y prestó el juramento de ley, en fecha 05 de marzo de 2020.-
En fecha 05 de noviembre de 2020, se dictó auto mediante el cual se ordenó el emplazamiento de la defensora judicial designada abogada BARBARA PARRA; el cual se dejó constancia en el expediente en fecha 10 de diciembrede 2020, que fue debidamente citada.-
En fecha 16 de diciembre de 2020, se recibió escrito de contestación a la demanda, presentado por la abogada BARBARA PARRA, actuando en su carácter de defensora judicial de la parte demandada.-
En fecha 10 de febrero de 2021, se fijó la oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar, con lo previsto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 22 de febrero de 2021, tuvo lugar el acto de Audiencia Preliminar en el presente juicio, comparecieron ambas partes al mencionado acto y señalando lo que consideraban pertinente en la presente causa.
En fecha 01 de marzo de 2021, el Tribunal fijó los hechos y límites de la presente controversia, y conforme a lo dispuesto por el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, se concedió un lapso de cinco (5) días de despacho, a fin de que las partes promuevan las pruebas que consideren pertinentes para la demostración de sus respectivas argumentaciones.
En fecha 13 de abril de 2021, se dictó auto señalando que por cuanto las partes no promovieron pruebas en el presente procedimiento, se fijó oportunidad la celebración de la Audiencia Oral en la presente causa, ordenándose la notificación de ambas partes.-
En fecha 30 de abril de 2021, se dio por notificada la Defensora Judicial representante de la parte demandada y en fecha 17 de junio de 2021, la parte actora se dio por notificada.-
En fecha 28 de julio de 2021, se dictó auto por medio del cual el Tribunal difirió la oportunidad para la celebración de la audiencia de juicio para el décimo quinto (15to) día de despacho siguientes.-
En fecha 18 de agosto de 2021, siendo la oportunidad fijada para la práctica de la audiencia oral en la presente causa, de conformidad con lo previsto en el último aparte del artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, la misma se llevo a cabo con la comparecencia de ambas partes.-
En fecha 01 de septiembre de 2021, se dictó auto por medio del cual se difirió la oportunidad procesal correspondiente para emitir pronunciamiento de Ley, para el DECIMO (10mo) DÍA DE DESPACHO siguiente al de hoy.-
II
DETERMINACIÓN DE LA CAUSA
El libelo de demanda que consta a los folios 02 y 03 del expediente, contiene una pretensión de DESALOJO, incoada por el ciudadano RAFAEL TRUJILLO PÉREZcontra la empresa FARMA DESCUENTOS PROPATRIA, C.A.,ambas antes identificadas y en donde la representación judicial de la parte actora alegó lo siguiente:
• Que suscribió con la arrendataria dos (2) contrato de arrendamientos, los cuales se convirtieron en indefinidos, autenticados por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, por las dos (02) plantas del Local Comercial.-
• Que cuyos cánones de arrendamientos mensuales serían pagados por adelantado y ajustados anualmente, de acuerdo al índice General de Precios al Consumidor (IGPC), emitido por el Banco Central de Venezuela; así:
1) Planta baja: según contrato del 15-6-2012, bajo el N° 35, Tomo 193, con un canon de arrendamiento de Diez Mil Setecientos Treinta y Seis Bolívares (Bs. 10.736,00), siendo que el último ajuste que realizó la arrendataria lo equiparo a Quinientos bolívares soberanos (Bs.S 500,00).-
2) Planta alta: (Primer piso) según contrato del 16-8-2012, bajo el N° 8, Tomo 284, con un canos de arrendamiento de Siete Mil bolívares (Bs. 7.000,00), siendo que el último ajuste que realizó la arrendataria lo equiparo a Doscientos Cincuenta bolívares soberanos (Bs.S 250,00).-
• Alega que en varias oportunidades la arrendataria, se ha atrasado en dichos pagos sin que yo haya dado motivo para su incumplimiento.-
• Señala que la arrendataria incurre en atraso, dejando de pagar en forma consecutiva los arrendamientos de ambas plantas, comprendidos de diciembre 2018 a enero de 2019; de enero a febrero 2019; de febrero a marzo de 2019; y de marzo a abril de 2019; cuatro (4) cánones de arrendamientos sin pagar lo cual representa para la Planta Baja, Dos Mil Bolívares soberanos (B.s S 2.000,00) y para la Planta Alta (Primer Piso) Un Mil Bolívares soberanos (Bs.S1.000,00), lo cual hace un total general de para ambas plantas de Tres Mil bolívares soberanos (Bs.S3.000,00).-
• En su petitorio solicito 1.-) Desalojar el Local Comercial, Planta Alta y Baja, objeto de este procedimientos, libre de bienes, personas y en buenas condiciones.- 2.-) Pagar las costas y costos del presente procedimiento.-
• Estima la demanda de la Plata Baja en Seis Mil bolívares soberanos (Bs.S.6.000,00) equivalente a Ciento Veinte unidades tributarias (120 U.T.) y la de la Planta Alta (Primer Piso), en Tres Mil Bolívares soberanos (BsS. 3.000) equivalente a Sesenta unidades Tributarias (60 U.T), lo cual lo hace un Estimado Total de Nueve Mil Bolívares soberanos (Bs.S.9.000,00) equivalente a Ciento Ochenta unidades tributarias (180 U.T).-

A los fines de contradecir los hechos expresados por la actora; la defensora judicial de la parte demandada abogada BARBARA PARRA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 230.118, presentó escrito de contestación a la demanda, en el cual se esgrimió lo siguiente:
• Señala que se trasladó personalmente a la Primera Calle de Pro patria, Urbanización Pro patria, Parroquia Sucre, del Municipio Libertador; que fue atendida por la ciudadana TISBAIDY CARABALLO, titular de la cédula de identidad N° V-16.135.108, quien manifestó ser la encargada; que solicitó que le contactara al ciudadano ANTONIO JOSE YUBIRIN PELUFFO, en su carácter de Vicepresidente de la sociedad Mercantil FARMA DESCUENTOS PRO-PATRIA C.A, a lo que le respondió que no se encontraba.
• Que le hizo entrega de la notificación donde expuso su designación como defensora judicial (debidamente recibida).-
• Que en virtud de que a la fecha el ciudadano Antonio Yubirin en su carácter de Vicepresidente de la Sociedad mercantil FARMA DESCUENTOS PRO-PATRIA, C.A., no ha tenido comunicación alguna con su persona, previa facilitación de sus números telefónicos, correos electrónicos y dirección de su oficina, es por lo que carece de otros medios de defensa diferentes a los instrumentos contractuales consignados en autos, y procede a contestar de la siguiente forma:
• IMPUGNACION DE LA CUANTIA: Impugna la cuantía en la que apoderado judicial del demandante estima la demanda incoada en contra de su defendida, por considerarla que no está ajustada a los parámetros legales determinados. Manifiesta que en el escrito libelar fue estimada a razón de Seis mil bolívares con cero céntimos (Bs. 6000,00) respecto a la planta baja del local arrendado, de acuerdo al contrato suscrito en fecha 15 de junio de 2012, ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda y Tres Mil bolívares con 00/100 (Bs.3.000), con respecto al local de la planta Alta, igualmente arrendado, según contrato por ante la precitada oficina notarial en fecha 16 de agosto de 2012; cuyo total de ambos es la cantidad de NUEVE MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs.9.000).
Que partiendo de lo anterior, no se evidencia de donde el accionante obtuvo dicho monto, ni acompaño prueba alguna que demuestre el monto de los cánones de arrendamiento que alega le adeuda su defendida, siendo que en los contratos uf supra referidos, los cánones de arrendamiento fijados son DIEZ MIL SETECIENTOS TREINTA Y SEIS BOLIVARES CON 00/100 (BS.10.736,00) y SIETE MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs, 7.000) de acuerdo al local de la planta baja y de la planta alta, respectivamente, aduciendo así mismo que de acuerdo al último ajuste del canon de arrendamiento, este se equiparo a la cantidad de QUINIENTOS BOLIVARES CON 00/100 (Bs.500,00) y DOSCIENTOS CINCUNTA BOLIVARES CON 00/100 (Bs.250,00), que desconoce por completo de donde surgen tales montos, aun mas cuando en el expediente no consta acuerdo entre las partes para su fijación y prueba alguna que lo demuestre .
Que de acuerdo a la defensa antes alegada, es evidente que no existe prueba alguna que demuestre que entre los litigantes se haya fijado un canon de arrendamiento distinto al establecido en los instrumentos contractuales consignados en el expediente.-
Que tampoco el accionante acompaño resolución emitida por el órgano regulador, en la cual se haya fijado el canon de arrendamiento mensual para dichos locales y de esa manera poder determinarlos.-
• DE LOS HECHOS ALEGADOS POR LA ACCIONANTE Y CONVENIDO POR SU DEFENDIDO: Que su defendida conviene solo y exclusivamente que en fecha 15 de junio de 2012 y 16 de agosto de 2012, suscribió contrato de arrendamiento de los locales planta baja y planta alta del inmueble propiedad del accionante; y conviene que dichos contratos se convirtieron en indefinidos.-
• DE LOS HECHOS ALEGADOS POR LAS ACCIONANTES CONTRADICHOS Y RECHAZADOS POR SU DEFENDIDO: Niega, rechaza y contradice todos y cada uno de los hechos alegados por el accionante, salvo los convenidos.
Niega, rechaza y contradice que en varias oportunidades se ha atrasado en dichos pagos sin que la accionante haya dado motivo para su incumplimiento.
Niega, rechaza y contradice que su defendida incurriere nuevamente en atraso, dejando de pagar en forma consecutiva, los arrendamientos de ambas Plantas, comprendidos de diciembre de 2018 a enero de 2019, de enero a febrero de 2019, de febrero a marzo de 2019 y de marzo a abril de 2019, cuatro cánones de arrendamientos sin pagar, lo cual representa para la planta baja dos mil bolívares y para la planta alta un mil bolívares. -
• DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA: Con relación a la falta de pago, el demandante alegra de su defendida dejo de pagar consecutivamente los montos que allí detalla desde el mes de diciembre de 2018 al mes de abril de 2019, evidenciándose en los mismo un incremento. Por tal motivo, a) se desconoce de dónde obtiene el arrendador el monto establecido para el pago del canon. b) que el arrendador debió suscribir con la arrendataria un nuevo contrato de arrendamiento de acuerdo a los nuevos lineamientos establecidos en la ley que rige la materia, fijando un nuevo monto para el pago del canon de arredramiento, ellos antes del mes de noviembre de 2014.-
Con relación a la prescripción breve de la obligación: Arguyó quea todo evento con fundamento al artículo 1.980 del Código Civil, alega la prescripción de la obligación de pagar los montos por concepto de cánones de arrendamiento desde el mes de diciembre de 2018 al mes de abril de 2019, por haber transcurrido mas de tres (03) meses desde el momento que nace la obligación hasta el momento en que conste en autos la práctica de su citación como defensora judicial.-
• Niega, rechaza y contradice que su defendida haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento alegados por el accionante en su escrito libelar correspondiente del mes de diciembre de 2018 al mes de abril de 2019 y mucho menos por el monto señalado en cada uno de esos meses.-
• Niega, rechaza y contradice que su defendida se apegara al último canon de arrendamiento ajustado, como alega el demandante, que a este punto se estaría en plena violación del artículo 14 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial.-
• Que el demandante ha incurrido igualmente en la violación del artículo 17 de la Ley de regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial.-

III
DE LAS PRUEBAS
Trascrito la síntesis de la controversia, de seguidas pasa esta juzgadora a pronunciarse sobre las pruebas promovidas:
Las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales, sino también en diferentes asuntos procesales, durante el trámite del proceso, pues siempre que se trate de aplicar una norma jurídica de carácter procesal que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de la prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos consagrados en el artículo 1.354 del Código Civil de Venezuela, concatenado con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cuyo texto es el siguiente:
• Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
• Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbitprobatioquidicit, non quinegat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendofit actor”, al tornarse el demandado en actor de su excepción.
Así las cosas, tenemos las siguientes pruebas aportadas en el proceso:
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA:
Conjuntamente con el libelo de demanda:
1. Cursante a los folios 04 al 11, original de Contrato de Arrendamiento debidamente notariado en fecha 16 de agosto de 2012, suscrito entre el ciudadano RAFAEL TRUJILLO PEREZcomo arrendadoray empresa FARMA DESCUENTOS PRO-PATRIA, C.A., como arrendataria, sobre un inmueble consistente en el segundo piso de un local de dos pisos, ubicado en la Primera Calle de Propatria, Urbanización Propatria, Jurisdicción de la Parroquia Sucre, Municipio Libertador, Distrito Capital, el área arrendada es la totalidad del segundo piso, es decir, aproximadamente 140.00mts2.- Sobre esta documental se tiene como fidedigna por no ser impugnada en su oportunidad legal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-
2. Cursante a los folios 12 al 18, original de Contrato de Arrendamiento debidamente notariado, en fecha 15 de junio de 2.012, suscrito entre el ciudadano RAFAEL TRUJILLO PEREZcomo arrendadoray empresa FARMA DESCUENTOS PRO-PATRIA, C.A., como arrendataria, sobre un inmueble consistente en la planta baja de un local de dos pisos, ubicado en la Primera Calle de Propatria, Urbanización Propatria, Jurisdicción de la Parroquia Sucre, Municipio Libertador, Distrito Capital, el área arrendada es la totalidad del segundo piso, es decir, aproximadamente 138.60mts2.- Sobre esta documental se tiene como fidedigna por no ser impugnada en su oportunidad legal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-
En el lapso de promoción de pruebas.
• No promovió prueba alguna.-
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA.
Conjuntamente con el escrito de contestación:
1. Cursante al folio 77, notificación dirigida a la empresa FARMA DESCUENTOS PRO-PATRIA, C.A., de fecha 09 de diciembre de 2020, debidamente sellada por FARMA DESCUENTOS PROPATRIA C.A., y firmada por Caraballo Tisbaidy.-
2. Cursante a los folios 77 al 78, fotografía de los locales.-
Sobre las pruebas emanadas de la Defensora Judicial, se puede verificar que las mismas se relacionan a comprobar las obligaciones que tiene para contactar personalmente a su defendido, por lo tanto si bien son documentos privados este Tribunal, ateniendo a la sana critica considera que la Defensora Judicial designada cumplió con las directrices impartidas por el Tribunal Supremo de Justicia, para localizar a su representado y darle la mejor defensa.-
En el lapso de promoción de pruebas.
• No promovió prueba alguna.-
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PUNTO PREVIO
IMPUGNACION DE LA CUANTIA: La defensora judicial para el momento de contestar la demanda previamente impugna la cuantía, manifestando que no está ajustada a los parámetros legales determinados. Señala que en el escrito libelar fue estimada a razón de Seis mil bolívares con cero céntimos (Bs. 6.000,00) respecto a la planta baja del local arrendado, y Tres Mil bolívares con 00/100 (Bs.3.000), respecto al local de la planta Alta, cuyo total es la cantidad de NUEVE MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs.9.000).
Que, partiendo de lo anterior, no se evidencia de donde el accionante obtuvo dicho monto, ni acompaño prueba alguna que demuestre el monto de los cánones de arrendamiento que alega le adeuda su defendida, siendo que en los contratos uf supra referidos los cánones de arrendamiento fijados son DIEZ MIL SETECIENTOS TREINTA Y SEIS BOLIVARES CON 00/100 (BS.10.736,00) y SIETE MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs, 7.000) de acuerdo al local de la planta alta y de la planta baja, respectivamente.
Ahora bien, el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil establece: “En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.-
Sobre este particular de las actas que consta en el expediente, se evidencia que ambas partes convienen que los contratos se convirtieron en indefinidos, sin embargo, la pretensión del presente expediente es el desalojo por falta de pago, por lo que quien aquí decide considera que se encuadraría en el primer caso establecido en la norma, porque se estaría verificando sobre la continuidad de los arrendamientos, siendo así la cuantía se determina acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue.
Entonces tenemos que de los contratos de arrendamientos que cursa a los folios 04 al 11 y 12 al 18, el cual se le da pleno valor probatorio, seevidencia encada uno en su cláusula Cuarta Tercera lo siguiente:(contrato del segundo piso) “CANON DE ARRENDAMIENTO: El canon de arrendamiento mensual para el primer año de contrato, ha sido convenido entre las partes en la cantidad de SIETE MIL CON 00/100 BOLÍVARES MENSUALES (7.000,00). Dicho canon de arrendamiento será ajustado anualmente de acuerdo al índice general de precios al consumidor (IGPC) emitidos por el Banco Central de Venezuela. En caso de prorrogas, los cánones de los años sucesivos se calcularán siguiendo el mismo procedimiento de sumar IGPC al canon inmediato anterior…….- (Contrato de la planta baja)“CANON DE ARRENDAMIENTO: El canon de arrendamiento mensual para el primer año de contrato, ha sido convenido entre las partes en la cantidad de DIEZ MIL SETECIENTOS TREINTA Y SEIS CON 00/100 BOLÍVARES MENSUALES (10.736,00). Dicho canon de arrendamiento será ajustado anualmente de acuerdo al índice general de precios al consumidor (IGPC) emitidos por el Banco Central de Venezuela. En caso de prorrogas, los cánones de los años sucesivos se calcularán siguiendo el mismo procedimiento de sumar IGPC al canon inmediato anterior…….
Siendo así las cosas, y no constando en autos los ajustes que hacen mención la mencionada clausula, así como tampoco el canon señalado en el escrito de demanda, se señala que el canon de arrendamiento es el establecido en dichos contratos, a saber Siete Mil bolívares (7.000,00Bs) para la planta alta; yDiez Mil Setecientos Treinta y Seis bolívares (10.736,00) para la planta baja; por lo tanto este es el monto para lo cual el Tribunal determinara los posibles canos insolutos que determinaran más adelante.-
En consecuencia habiendo determinado que el canon de arrendamiento es por la cantidad de Siete Mil bolívares (7.000,00Bs) para la planta alta, y Diez Mil Setecientos Treinta y Seis bolívares (10.736,00Bs) para la planta baja, y aduciendo el demandante que el canon de arrendamiento sin pagar es de cuatro meses, y de una simple suma aritmética da un total para la planta alta 28.000,00 bolívares, y para la planta baja de 42.944,00 bolívares, con un total de la presunta deuda por canon de arrendamiento para ambos locales es de Setenta mil novecientos cuarenta y cuatro bolívares con cero céntimos (70.944,00 Bs.)que para el momento de interponer la demanda ya había entrado en vigencia la reconversión monetaria del año 2018, donde se le eliminaron cinco ceros a la moneda por tal motivo la cantidad arriba señalada quedó en Setenta céntimos de Bolívares (0,70 Bs.), y no la cantidad de Ciento Noventa y Dos Bolívares (Bs. 192.000,00), por tal motivo lo ajustado a derecho es declara procedente la impugnación a la cuantía, por exagerada quedando el valor de la cuantía de Setenta céntimos de Bolívares (0,70 Bs.), y visto que independientemente que sea procedente la impugnación este Tribunal es competente para conocer de la presente causa, ya que a convertir la cuantía en Unidades Tributaria la misma está dentro de los límites para que este Juzgado conozca de la misma.- Y así se establece.-
PRESCRIPCION DE LOS CANONES DE ARRENDAMIENTO: La defensora judicial señalo que con fundamento al artículo 1.980 del Código Civil, la prescripción de la obligación de pagar los montos por concepto de cánones de arrendamiento desde el mes de diciembre de 2018 al mes de abril de 2019, por haber transcurrido más de tres (03) meses desde el momento que nace la obligación hasta el momento en que conste en autos la práctica de su citación como defensora judicial.-
Establece el artículo arriba señalado: “…Se prescribe por tres años la obligación de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos, de los intereses de las cantidades que lo devenguen……”
Siendo así en el caso de autos, la parte actora en su escrito libelar, alega la falta de pago de los meses diciembre de 2018, enero de 2019, febrero de 2019 y marzo de 2019; interponiendo su demanda en el mes de abril de 2019, por lo que mal podría manifestar la defensora judicial la prescripción de los mismos, primero porque el artículo establece 3 años y no 3 meses, y segundo se verifica que el transcurso del tiempo es contados desde el momento que se hace insoluto el pago hasta el momento en que se admite la demanda y no para el momento de practicar su citación del demandado, por consiguiente se encuentra infundada la prescripción invocada, por lo que es forzoso para este Tribunal declarar improcedente la prescripción alegada.-
VIOLACION FRAGANTE
La Defensora Judicial, alega la violación fragante de los artículos 14 y 17 de la ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial, manifestando que artículo 14 de la ley que rige la materia, señala: “….que todos los contratos vigentes a la fecha de entrada vigor de este Decreto Ley, deberá ser adecuados en un lapso no mayor de seis (6) meses….y 17 que se prohíbe cobrar cánones de arrendamientos que no sean aquellos calculados según los métodos que este Decreto Ley ofrece……..Referente a este punto si bien no consta en autos que la parte actora haya realizado un nuevo contrato, no es menos cierto que la parte demandada no puede dejar de cancelar el canon pautado en el contrato anterior a la fecha, situación que se verificará en la motiva del fondo de la controversia; en cuanto a la prohibición de cobrar canon de arrendamiento que no sean calculados de acuerdo al decreto ley, cualquiera de las partes debió solicitarlo ante el ente administrativo correspondiente, por lo que no corresponde en esta instancia imponer alguna sanción de multa por tal circunstancia.-
FONDO DE LA CONTROVERSIA
Ahora bien, transcrito lo anterior pasa este Tribunal a decidir sobre el fondo de la presente controversia, que se relaciona a la falta de pago de cánones de arrendamiento de los meses diciembre de 2018; enero de 2019, febrero de 2019 y mazo de 2019, correspondiente al arrendamiento de un inmueble constituido por un Local Comercial de dos (2) plantas ubicado en la Primera Calle, Urbanización Propatria, Parroquia Sucre, Caracas. Siendo así se debe señalar que el pago de cánones de arrendamiento es una de las dos obligaciones principales legales a cargo de el arrendatario, conforme se desprende del artículo 1.592 del Código Civil, que señala: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.
En ese sentido, la parte actora alega la falta de pago de los cánones de arrendamiento, debe señalar esta Juzgadora que, el autor HERNANDO DEVIS ECHANDIA, en su obra Teoría General de la Prueba Judicial, Tomo 2, indica:
“Las presunciones legales son reglas jurídicas sustanciales para la aplicación del derecho objetivo a ciertos casos concretos, cuyos efectos sustanciales se producen fuera del proceso y son reconocidos en éste, donde además influyen en la carga de la prueba…(omissis)….pero una vez que el hecho presumido se discute en el proceso, tales presunciones producen el efecto procesal de limitar el presupuesto fáctico, que la norma sustancial contempla para que surtan sus efectos jurídicos; sacando del mismo el hecho presumido, por lo cual el favorecido por ello no necesita demostrarlo, bastándole con probar los otros hechos que sirven de base a tal presunción”. (Página 697).
Con relación a los hechos que sirven de base a la presunción legal, el mismo autor señala:
“… quien alega una presunción legal iuris tantum o iuris et de iure, debe probar plenamente y por los medios conducentes, los hechos que sirven de base a la presunción, es decir, aquellos que son el presupuesto para su aplicación. En principio esa prueba es libre y por lo tanto, puede consistir en indicios o testimonios que den al Juez la plena convicción; salvo que una norma legal exija un medio determinado o excluya alguno.” (Página 703).
En razón de ello, alegada por la parte actora la falta de pago de los cánones de arrendamiento, y como quiera el hecho generador y sustento legal de esa obligación, quedó demostrado por el contrato de arrendamiento celebrado entre la empresa FARMA DESCUENTOS PRO-PATRIA, C.A., representada por su Vicepresidente ANTONIO JOSE YIBIRIN PELUFFO, como arrendatarioy el ciudadano RAFAEL TRUJILLO PEREZ como arrendador, tal alegato constituye una presunción legal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1395 del Código Civil, ordinal 2, que establece:
Artículo 1.395La presunción legal es la que una disposición especial de la Ley atribuye a ciertos actos o a ciertos hechos. Tales son:
2º. Los casos en que la Ley declara que la propiedad o la liberación resultan de algunas circunstancias determinadas.
La parte actora queda dispensada de aportar pruebas, por constituir el alegato de falta de pago referido una presunción legal, conforme a lo establecido en el artículo 1397 del Código Civil, el cual expresa:
Artículo 1.397 La presunción legal dispensa de toda prueba a quien la tiene en su favor.
En ese orden de ideas, constituye carga probatoria de la parte demandada destruir la presunción legal sobre la falta de pago de los cánones de arrendamiento imputados como insolutos, y para ello debe aportar en el debate probatorio el o los instrumentos que demuestren el pago de los cánones de arrendamiento que van desde el mes de diciembre de 2018 al mes de marzo de 2019 ambos inclusive.En tal sentido concluye esta sentenciadora que, la representación de la parte demandada no demostró el pago de los cánones de arrendamiento que se le imputan como insolutos, solo se limitó a negar y rechazar los alegatos esgrimido en el libelo de demanda, y por ende quedó demostrado tal incumplimiento, alegado por la parte actora como fundamento a su pretensión judicial de desalojo.- En virtud de lo antes expuesto, la pretensión propuesta en cuando a la falta de pago, encuentra total procedencia, al estar demostrado la existencia del contrato de arrendamiento.-
Así las cosas este Tribunal debe señalar que la parte actora en su petitorio de la demanda solicita 1.-) El desalojo del inmueble 2.-) A pagar las costas del presente juicio.- Y visto que en el presente juicio no fue demostrado la cancelación de tales canon de arrendamiento, la presente demandada debe prosperar en derecho.- Y ASI SE DEDICE.-
V
DECISION
Por las razones anteriores, este Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le otorga la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR LA INPUGNACION DE LA CUANTIA, interpuesta ´por la Defensora Judicial de la parte demandada.-
SEGUNDO: SIN LUGAR LA PRESCRIPCION DEL PAGO DE LOS CANONES DE ARRENDAMIENTOS, alegado por la Defensora Judicial de la parte demandada.-
TERCERO: CON LUGAR LA DEMANDA interpuesta el ciudadano RAFAEL TRUJILLO PÉREZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-6.445.641, contra la empresa FARMA DESCUENTOS PRO-PATRIA, C.A., de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el 03/07/2008, bajo el Nº 72, Tomo A-15-Pro.-
CUARTO: Se ordena el desalojo de las dos plantas del Local Comercial ubicado en la Primera Calle, Urbanización Pro-patria, Parroquia Sucre, Caracas. Donde se encuentra funcionando la empresa FARMA DESCUESTOS PRO-PATRIA C.A.-
QUINTO: Se condena en costa a la parte demandada, en razón que le fue otorgado todo lo solicitado en su petitorio.-
Publíquese, regístrese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, a los Quince (15) días del mes de septiembre de dos mil veintiunos (2021). Años: 211° de la Independencia y 162° de la Federación. -
LA JUEZA

Dra. JENNY M. GONZALEZ FRANQUIS LA SECRETARIA

Abg. IVONNE M. CONTRERAS R.
En esta misma fecha, siendo las __________ PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA,

Abg. IVONNE M. CONTRERAS R.

Exp: AP31-V-2019-000136