TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS
Año 211º y 163º

ASUNTONºAP71-R-2021-000209
PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: Ciudadana CORALIA DEL VALLE INDRIAGO GONZÁLEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-8.682.799, abogada e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 44.495.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados JUAN LUIS NÚÑEZ GARCÍA, ANDERSON ADONAY TABLANTE FERNÁNDEZ, ALEXIS ÁVILA, FIDEL ALBERTO CASTILLO GÓMEZ, IGNACIO LUIS RODRÍGUEZ ÁLVAREZ, EDITH KARINA ROSALES MÁRQUEZ, SAÚL GUILLERMOLEÓN REYES, MARÍA LUISA TERÁN ÁLVAREZ, ÉRIKA MARISELA MÉNDEZ FUENTES, CARMEN TERESA OLIVEROS DURÁN, LUIS MIGUEL GONZÁLEZ MARTÍNEZ, ZURIMA HERNÁNDEZ GUZMÁN, ALBANI ESMERALDA ROJAS CASTRO y MÓNICA JHOSESTELL NIETO RODRÍGUEZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 35.774, 122.036, 263.022, 189.169, 131.326,116.911, 271.531, 145.206, 284.497, 155.537, 215.051, 45.165, 216.876 y 292.982, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos:ROHAN DAVID MENDOZA DÍAZ y CARMEN ARASELIS VELÁSQUEZ CALCAÑO, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad números V-14.123.681 y V-10.824.187, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado HÉCTOR LUIS MARCANO TEPEDINO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 21.271
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS.
DECISIÓN RECURRIDA: Sentencia definitiva de fecha 13 de septiembre de 2021, proferida por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
–I–
RELACIÓN DE LA CAUSA
Se inició la presente causa en fecha 03 de mayo de 2018, mediante demanda consignada con anexos, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual, previo sorteo de Ley fuere asignada al Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, alegando el actor:1)- Que consta en contrato de opción de compra autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 13 de junio de 2017, inscrito bajo el Nº 51, Tomo 44, Folios 179 al 184 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, que acompañamos en copia certificada marcado “A”, que dio en opción de compra-venta a favor de los aquí demandados, los cuales se identifican en el contrato de opción de compra-ventay en el libelo de demanda como “LOS COMPRADORES”, un inmueble constituido por un LOTE DE TERRENO Y LA CASA SOBRE ÉL CONSTRUIDA, distinguido con el Nº 5, ubicado en el Municipio El Hatillo del estado Miranda, fundo agrícola conocido como “TURGUA”, Carretera Turgua con Camino Vecinal, Sector Lotecito en la Hacienda La Libertad, con una superficie de SIETE MIL DOSCIENTOS UN METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y OCHO DECIMETROS CUADRADOS (7.201,88 M2), Nº de catastro 377-00-00; sobre dicho terreno se encuentra construida una casa de tres niveles con doscientos cincuenta metros cuadrados (250 M2) de construcción, con cuatro (4) habitaciones, cuatro (4) baños, dos (2) tanques de agua de 50.000 litros, una (1) planta eléctrica y una motobomba, cuyos linderos particulares son: NORTE: Colinda con Camino Vecinal, lindero definido por los puntos: L-16´, L-49 , L-50, L-51, L-52, L-53, L-54, L-55`; SUR: Colinda con terrenos que son o fueron de HÉCTOR GERMÁN JONES MALPICA, lindero definido por los puntos L30A, L30B y L57A; ESTE: Con terrenos que son o fueron de Constructora CAINCO C.A., definido por los puntos L57A, L-57, L-56 Y L55`, OESTE: Con terrenos que son o fueron de YOLANDA MARÍA MALPICA DE CUENCA, definido por los puntos L30A y L-16`. Dicho inmueble pertenece a la hoy demandante, de acuerdo a documento registrado por ante el Registro Público del Municipio El Hatillo del estado Miranda, el cual quedó inscrito bajo el Nº 2015.2036, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el Nº 243.13.19.1.16231, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2015. 2)- Que en el contrato de opción de compra-ventase establecieron las siguientes estipulaciones: En la Cláusula Segunda, se establecieron obligaciones para ambas partes, en los términos siguientes: a:“Mediante este contrato `LA PROPIETARIA` se compromete con `LOS COMPRADORES` a venderles, y éstos se comprometen con `LA PROPIETARIA` a comprarle el inmueble descrito en la cláusula anterior, conformado por el lote terreno y la casa sobre él construida, por la suma de VEINTIOCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 28.000.000,00) pagadera en su totalidad al momento de la firma del documento definitivo de compra-venta por ante la Oficina de Registro correspondiente. No obstante, durante la vigencia de este contrato, LOS COMPRADORES` podrán realizar en cualquier momento pagos parciales del precio total aquí convenido (abonos), los cuales serán descontados del precio final, al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta. Será causa expresa de resolución de pleno derecho del presente contrato, la circunstancia de que no se haya pagado, al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta, la cantidad de dinero que totaliza el precio de venta, en las oportunidades expresadas en esta cláusula.”b: En la Cláusula Tercera, se estableció la obligación de “LOS COMPRADORES” de un pago de CIEN MIL BOLIVARES (Bs.100.000,00) mensuales, para garantizar el buen estado y conservación de la propiedad, en los términos siguientes:“Con la única finalidad de garantizar el buen estado y conservación de la propiedad objeto de este contrato, hasta tanto se suscriba el documento definitivo de compra venta, `LOS COMPRADORES` se comprometen a pagar la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000) mensuales a `LA PROPIETARIA`, la primera vez dentro de los cinco (5) días calendarios siguientes a la fecha de la autenticación de este documento, y las posteriores, en los cinco días siguientes al cumplimiento de cada mes de vigencia del contrato…”c: Que en la Cláusula Cuarta del contrato se estipuló que en caso de incumplimiento de una de las partes, la otra podrá, a su elección, optar por demandar el cumplimiento del contrato o su resolución, y los daños y perjuicios, estipulados en la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), salvo que se produzca un caso fortuito o fuerza mayor, que impida el cumplimiento del mismo. En este último caso se entenderá que cualquier reparación o mejora quedará realizada en favor de la hoy demandante, en su carácter de propietaria del inmueble objeto de la negociación. d: Que las partes pactaron en la Cláusula Quinta, un término de caducidad de la opción de compra, así: “ Es convenio y así lo aceptan las partes que la fecha máxima acordada para que tenga lugar el otorgamiento del documento definitivo de venta y el pago total del precio convenido, será el día 31 de diciembre de 2017.”3)- Que es el caso, honorable Juez, que los demandados, en su carácter de COMPRADORES, habiéndose ya vencido el término resolutorio e inexorable de la opción de compra, cuya fecha de caducidad fue establecida para el 31 de diciembre de 2017, sin posibilidad de prórroga, no cumplieron con las obligaciones que les impone la Ley y las cláusulas del contrato.4)- Que no cumplieron con el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta del inmueble conforme a la Cláusula Segunda del contrato, no habiendo realizado durante la vigencia del contrato gestión alguna ante la Oficina de Registro Público del Municipio El Hatillo del estado Miranda, que tuviese por finalidad la protocolización de un documento destinado a concretar la operación de compra-venta convenida entre las partes, ni realizaron acción que demostrara algún interés o voluntad de hacerlo.5)- Que los demandados no cumplieron con el pago del precio estipulado en la opción de compra-venta, por cuanto nunca se produjo la condición previa para realizar el pago del total del precio convenido, el cual estaba sujeto al momento del otorgamiento y la suscripción del documento definitivo de compra-venta ante la Oficina de Registro Público del Municipio El Hatillo del estado Miranda, que ello nunca ocurrió por inacción culposa de LOS COMPRADORES.6)- Que tampoco cumplieron lo estipulado en la Cláusula Tercera del contrato de opción de compra, pues, no se produjo el pago oportuno de los CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) por cada mes de vigencia del contrato, destinados a la conservación y mantenimiento del inmueble, en los términos y condiciones establecidos en la citada Cláusula. 7)- Que los anteriores hechos configuran y demuestran la falta de diligencia debida, la inacción culposa, y el consecuente incumplimiento de sus obligaciones por parte de los demandados. 8)- Que fundamenta la acción en los artículos 1159, 1167, 1211, 1258, 1264, 1282, y 1354 del Código Civil. 9)- Que los incumplimientos contractuales citados, atribuibles a la negligencia y omisión cuando menos culposa de LOS COMPRADORES, violentan el principio de que el contrato es ley entre las partes (art. 1159 del Código Civil), y que las obligaciones deben ejecutarse exactamente como han sido contraídas (art. 1264 ejusdem), siendo responsables en caso de contravención, es decir, recayendo la responsabilidad de dicho incumplimiento en los demandados.10)-Que los mencionados incumplimientos, aunados al agotamiento del término de caducidad establecido en la opción de compra-venta, por haber pasado la fecha para otorgar el documento definitivo de compra-venta y el pago de la totalidad del precio acordado (31 de diciembre de 2017), tienen como consecuencia jurídica la extinción de la obligación de vender el inmueble para su propietaria, la hoy demandante, y la resolución del contrato entre las partes. 11)-Que adicionalmente, el incumplimiento de los demandados trae como consecuencia jurídica, no solo la extinción de la obligación y la liberación de la aquí demandante; sino, también, la obligación para los demandados de pagar por los daños y perjuicios causados por su incumplimiento. 12)- Que según lo dispuesto en la Cláusula Cuarta del contrato de opción de compra-venta, se fijóel monto por daños y perjuicios, sin necesidad de que los mismos sean demostrados porque así lo acordaron las partes, en la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00). 13)- Que acude ante el Ente Jurisdiccional, a fin de demandar por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA E INDEMNIZACIÓN POR CONCEPTO DE DAÑOS Y PERJUICIOS, a los identificados accionados,para que convengan o en su defecto este Tribunal los condeneen lo siguiente:PRIMERO: La declaratoria del incumplimiento del contrato de opción de compra-venta que acompaña a este libelo de demanda marcado con la letra “A”, por parte de los demandados y el fenecimiento de dicho contrato, por haberse cumplido el término resolutorio al que estaba sometido, sin que se haya producido la compra-venta definitiva del inmueble; hecho éste atribuible a los demandados.SEGUNDO: La extinción de la obligación para la demandante, de dar en venta a los demandados el inmueble de su pertenencia objeto de la opción de compra-venta, cuya propiedad consta en el documento que acompaña a este libelo marcado con letra “B”, y en consecuencia, que se declare la extinción y consecuente liberación de la precitada obligación, y la resolución del contrato de opción de compra-venta, a favor de la demandante. TERCERO: El pago por parte de los demandados a la demandante, de la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00) por concepto de daños y perjuicios,según lo estipulado en la Cláusula Cuarta de la opción de compra-venta. Asimismo solicito la indexación o corrección monetaria de dicho monto, para el momento en que se produzca la sentencia definitiva.CUARTO: El pago de las costas y costos de este proceso.
Finalmente, estimó su demanda en la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs.2.000.000.00), valor del monto de la Cláusula Penal establecida por las partes, equivalente a DOS MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y DOS ENTEROS CON NOVENTA Y CUATRO CENTÉSIMAS TRIBUTARIAS (U.T. 2.352,94).
Anexó a su escrito libelar, marcada “A”, copia certificada del contrato de opción de compra venta, y marcada “B”, original de documento de compra venta para acreditar su propiedad sobre el inmueble.
En fecha 11 de mayo del año 2018, el Juzgado AQuo admitió la demanda de conformidad con lo establecido en los artículos 341 y 881 del Código de Procedimiento Civil, por los trámites del procedimiento breve, y ordenó la citación de la parte demandada, para que comparecierea dar su contestación al segundo (2do) día de Despacho siguiente a la constancia en autos de la última citación que se practique; y en el mismo día fijado para la contestación de la demanda, en el caso de que la parte demandada considere oponer cuestiones previas, se fijan las 11:00AM, para que las partes estén presentes en el acto, todo ello de conformidad con el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto de fecha 01 de agosto de 2018, el Juzgado A Quo decretó la reposición de la causa, al estado de que fuere dictada su admisión por los trámites del procedimiento oral, en virtud de la cuantía de la demanda.
En fecha 02 de agosto de 2018, el Tribunal de la causa dictó nuevo auto de admisión de la demanda en consideración del auto precedente, y ordenó la citación de la parte demandada, para que compareciere a dar su contestación dentro de los veinte (20) día de Despacho siguiente a la constancia en autos de la última citación que se practique, librándose las compulsas correspondientes.
Cumplidos los trámites de Ley, en fecha 12 de diciembre de 2019se pusieron a derecho los codemandados, asistidos por el abogado HÉCTOR LUIS MARCANO TEPEDINO,dando contestación a la demanda, en los siguientes términos:1)-Que oponen la defensa perentoria de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta. 2)-Que la demanda contiene pedimentos o pretensiones con procedimientos incompatibles. 3)- Que el hecho de haberse solicitado en el mismo libelo la RESOLUCIÓN DE CONTRATO y la INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, conjuntamente con la pretensión de pago de las Costas y Costos del Proceso constituye causal de inadmisibilidad de la demanda (art. 341 C.P.C.), por contrariar lo dispuesto en los artículos 78 y 81 ordinal 3º del Código de Procedimiento Civil, al tener procedimientos incompatibles entre sí,que no solo configura una inepta acumulación de pretensiones, sino que por ser inadmisible la demanda, configurauna de las situaciones en las que el Juzgador no debe admitir la acción propuesta.4)- Que la pretensión por RESOLUCION DE CONTRATO e INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS y PERJUICIOS debe tramitarse a través del Procedimiento Breve, y en lo referente a las Costas Procesales (gastos procesales), su cobro debe ser sustanciado por el procedimiento para la Tasación de Costas contenido en los artículos 33 y siguientes del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arancel Judicial, y que el cobro de honorarios profesionales de abogados se deben tramitar por el procedimiento especial de estimación e intimación de honorarios previsto en el artículo 22 de la Ley de Abogados, el cual remite al artículo 607 del Código de Procedimiento Civil.5)-Que en nuestra legislación, existe un procedimiento especial, mediante el cual, el poderdante de los abogados que los representaron en juicio, puede hacer efectivo su derecho a que le reembolsen aquellos “gastos procesales” que hubiese desembolsado o pagado, cuando sea el acreedor de las costas procesales, denominado “Tasación de Costas Procesales”, contenido en el Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arancel Judicial, publicado en la Gaceta Oficial Nº 5.391 Extraordinario, de fecha 22 de octubre de 1999. 6)- Que se dice que en el procedimiento de Tasación de Costas Procesales, la autoridad judicial competente establece el monto de las erogaciones pagadas por las partes, para atender los gastos del juicio, que se le deben reembolsar a quien resulte vencedor en el juicio o en la incidencia.7)- Que los demandantes le piden al Tribunal que se declare la RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA e INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS y de la misma manera pide el pago de las costas procesales y costos procesales, cuestión queno puede hacerse sino a través del especial procedimiento de tasación de costas o en su defecto el procedimiento de estimación e intimación de honorarios previstos en Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arancel Judicial y, en la Ley de Abogados, respectivamente, los cuales son manifiestamente incompatibles con el procedimiento breve a través del cual se litigarían, de ser el caso, las demandas por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA e INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, como la que aquí se intentó.8)- Que se violaría el orden público si se diera curso a una causa con semejante acumulación inadecuada de pretensiones que induce al juzgador a no admitir la demanda. 9)- Que admite en esta causa que suscribióel contrato de Opción de Compra-Venta con la accionante sobre el inmueble descrito. 10)- Que reconoce que el precio pactado de venta fue de VEINTIOCHO MILLONES DE BOLIVARES SIN CENTIMOS (28.000.000.00). 11)- Que reconoce que se obligó a cancelar a la hoy demandante, la suma de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs.100.000,00) mensuales, en la forma y manera que se estableció en la cláusula tercera del contrato de compra-venta, el cual se autenticó ante la Notaria Décima Tercera del Municipio Baruta, en fecha 13 de junio de 2017, bajo el Nº 51, Tomo 44, Folios 179 hasta 184 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. 12)- Que niega, rechaza y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, en los hechos por no ser ciertos y en el derecho por no poder ser aplicado a los hechos controvertidos, falsamente alegados.13)- Que el Contrato suscrito ya no se constituye en un simple contrato de opción de compra-venta, sino en un verdadero contrato de venta y ésta ha sido la última jurisprudencia de nuestros tribunales y del máximo Tribunal de la República, en el sentido de que si existe tanto voluntad de una de las partes, de vender el inmueble como de la otra parte en comprar el mismo inmueble, existe consentimiento de vender y comprar y en consecuencia, hay acuerdo preciso en cuanto al objeto y el precio, en la forma, oportunidad y pago, por lo que el contrato es una venta, simple y llanamente. 14)-Que doctrinariamente y jurisprudencialmente, la promesa bilateral, perfeccionada con inclusión de sus dos requisitos esenciales, artículo 1474 del Código Civil, objeto y precio, son ventas propiamente dichas y se reserva la calificación de promesa de venta, siempre con sus dos elementos esenciales, objeto y precio, cuando lo convenido es una simple expectativa para la celebración del contrato porque ésta se sujeta al cumplimiento de algún requisito o circunstancia posterior. 15)-Que, en vista de las anteriores determinaciones, la vía escogida por la demandante no se ajusta a derecho, debido a que se efectuó entre las partes un Contrato de Compra-Venta, por ello no procede la Resolución de Contrato.16)- Que la accionante, afirma en su demanda que no cumplió con el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, que no efectuó ninguna gestión ante la Oficina de Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, ni ninguna actividad que le demostrara a la propietaria accionante el interés y voluntad de hacer tales diligencias. 17)- Que el pago fue efectuado un día antes del vencimiento establecido en el Contrato de Venta, y que le corresponde la carga de la prueba en este sentido. 18)- Que cumplió,cierta y temporáneamente con el compromiso como comprador y que para ingresar un documento a un Registro Público, debe llevar ciertos requisitos como distintas solvencias, cédula catastral, además de otros que solo corresponde suministrar el vendedor al comprador por ser el propietario del bien y que la vendedora nunca suministró tales documentos, no notificó debidamente el hecho de que estaban listos para poder introducir el documento definitivo en la Oficina de Registro competente. 19)- Que existen obligaciones del comprador, las cuales fueron cumplidas, y existen obligaciones para la vendedora, como las ya señaladas, que no fueron cumplidas. La parte importante, que era pagar el precio, fue totalmente cumplida.20)-Que, por las anteriores razones, solicita que la temeraria e infundada demanda sea declarada sin lugar con expresa condenatoria en costas.
En fecha 16 de diciembre de 2019, los demandados, asistidos de abogado, consignarona los autos escrito de promoción de pruebas.
Por auto de fecha 28 de enero de 2020, el Tribunal de la causa fijó la oportunidad para la celebración de la Audiencia Preliminar.
En la misma fecha que antecede, y por medio de escrito, la apoderada judicial de la parte accionante impugnó todas las documentales acompañadas por el demandado junto a su escrito de contestación, por ser una copia simple de un documento electrónico, es decir, una transferencia bancaria. Que a dicha documental la Ley le otorga valor probatorio, y que la presunta transferencia bancaria efectuada por los demandados desde la cuenta Banesco a una cuenta de la cual alegan es titular la demandante, es un simple trozo de papel, carente de sellos, firmas, y otros datos que puedan dar certeza legal sobre de quien emana.
Llegada la oportunidad para la celebración de la Audiencia Preliminar, se levantó el acta correspondiente en fecha 05 de febrero de 2020, oportunidad en la cual se dejó constancia de la comparecencia de los apoderados judiciales de las partes en litigio, y en ese acto, la representación accionante expuso lo siguiente: 1.- Que están abiertos a una conciliación. 2.- Que convienen en que se celebró el mencionado contrato sobre el inmueble descrito, de donde se aprecia la promesa de venta a los accionados, el precio cuyo pago debía realizarse al protocolizar el documento de venta ante el respectivo Registro,que asciende a la suma de VEINTIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.28.000.000,00), debiendo los accionados cancelar CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) mensuales a la accionante, el 18 de cada mes y durante la vigencia del contrato, y que se pactó la cláusula penal de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), siendo la fecha de caducidad de la opción el 31 de diciembre de 2017. 3.-Contradicen que los demandados cumplieran sus obligaciones contractuales y rechazaron la afirmación de la acumulación de pretensiones, que sea un contrato de la naturaleza que alegó la accionada, se oponen a la prueba de informes, afirmó la representación accionante “…los requisitos que puede exigir un registro público para la protocolización de un documento público no es un hecho controvertido para el objeto de la presente causa…” y que la presunta transferencia no acredita pago alguno. Llegada la oportunidad para que interviniere, la representación judicial de la parte demandada manifestó: 1.- No estar de acuerdo con la conciliación propuesta por la contraparte.2.- Indicó admitir la suscripción del contrato, y por los montos señalados y la forma y manera para el pago. 3.- Que los pagos se efectuaron íntegramente. 4.-Además, adujo que la accionada desconoce la naturaleza de la prueba de informes, yque la actora nunca notificó la tenencia de los documentos necesarios para proceder a la protocolización del instrumento definitivo. Posteriormente, en la oportunidad de réplicas, los apoderados judiciales de las partes circunscribieron sus dichos a lo antes expuesto. Y en esa misma oportunidad, la representación judicial de cada una de las partes consignó a los autos escrito contentivo de alegaciones del tenor de lo expuesto en la mencionada Audiencia.
En fecha 10 de febrero de 2020, el Tribunal de la causa se pronunció fijando los hechos controvertidos, señalando lo siguiente:
“Precisados los hechos narrados por las partes (sic) en cuales convienen y los que se encuentran controvertidos, en que no hay controversia respecto de la relación contractual que une a las partes; que el objeto del contrato es un inmueble constituido por un lote de terreno y la casa sobre el (sic) construida, distinguida con el Nº 05, en el Municipio El Hatillo del Estado Miranda, fundo agrícola conocido como la Turgua, Carretera Turgua con Camino Vecinal, Sector Lotecito en la Hacienda la Libertad; que el precio fijado como venta del inmueble fue la suma de VEINTIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 28.000.000,00), pagaderos en la oportunidad de protocolizar el documento de venta; que los demandados debían pagar mensualmente a la vendedora la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00); que se pacto (sic) como suma DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), por cláusula penal, por lo que queda relevada de prueba.
Por otro lado, es evidente que el asunto debatido se circunscribe fundamentalmente a demostrar; (sic) la falta de gestión por parte de los demandados ante el registro respectivo para la protocolización del documento de venta; la falta de pago del precio total del inmueble; la falta de pago de la obligación de los CIEN MIL BOLÍVARES MENSUALES (Bs. 100.000,00), durante la vigencia del contrato.
Igualmente se observa que es un hecho controvertido la falta de entrega por parte de la vendedora a los compradores de la documentación necesaria (cédula catastral, pago de impuestos municipales, solvencias) para gestionar la protocolización del documento definitivo de venta antes del vencimiento…”
En fecha 14 de febrero de 2020, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de pruebas, en el cual, además de hacer alegaciones en ese estado de la causa, promovió la prueba de informes del mismo tenor a su escrito de fecha 12 de diciembre de 2019, con el detalle que en cuanto se refiere a la prueba en cuestión, vinculada con el Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, pidió además que dicha entidad informara sobre cuáles solvencias y servicios públicos son requeridos para la procedencia de la protocolización de venta de inmuebles, y si es posible su presentación sin aquellos, a nombre del propietario.
En fecha 19 de febrero de 2020, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de oposición a la admisión de pruebas de la parte demandada.
Por auto de fecha 02 de marzo de 2020, el Tribunal de la causa proveyó a las pruebas promovidas por las partes, así como a la oposición formulada por la representación judicial de la parte actora en contra de las pruebas que promovió la representación accionada, declarando SIN LUGAR dicha oposición.
En fecha 30 de Agosto de 2021, oportunidad para la celebración de la Audiencia Oral o de Juicio, se dejó constancia de la comparecencia de la parte actora y su apoderado judicial, así como del apoderado judicial de la parte demandada.
En fecha 31 de agosto de 2021, la parte actora, actuando en su propio nombre y representación, ejerció apelación contra la decisión, luego de lo cual, en fecha13 de septiembre de 2021, fuere publicado el extenso del fallo, por medio del cualel Tribunal de origen declaró IMPROCEDENTE la defensa previa de la Prohibición de la Ley de Admitir la acción propuesta, alegada por los demandados, SIN LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA VENTA Y DAÑOS PERJUICIOS, interpuesta por la ciudadana CORALIA DEL VALLE INDRIAGO GONZÁLEZ y condenó en costas a la parte demandante.
El Juzgado A Quo, en fecha 21 de septiembre de 2021, dictó auto mediante el cual oyó en ambos efectos el recurso ejercido por la parte accionante, y se procedió a librar oficio de remisión a la Coordinación de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, a los fines de que se procediere a su distribución ante la Alzada.
En fecha 27 de septiembre de 2021, fueron recibidas ante esta Superioridad, las actuaciones provenientes de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la distribución de la causa con motivo de la apelación ejercida.
Por auto de fecha 28 de septiembre de 2021, esta Superioridad le dio entrada a las presentes actuaciones, fijó el vigésimo (20º) día para la presentación de informes, luego de lo cual correría el lapso de ocho (08) días de despacho para la presentación de las correspondientes observaciones.
En fecha 26 de octubre de 2021, la parte actora consignó ante esta Instancia Superior su escrito de informes, del siguiente tenor:
“Es el caso, ciudadano Juez Superior, que el presente recurso ordinario de apelación debe ser declarado CON LUGAR por cuanto la sentencia definitiva dictada por el Juzgado 18º de Municipio, adolece de una serie de vicios y errores…
(…)
En conclusión, la sentencia definitiva dictada por el Juzgado 18º de Municipio, adolece de los siguientes vicios:
Errores in procedendo:
1. Incongruencia negativa, por no pronunciarse sobre los siguientes puntos:
1.1. La impugnación de la documental acompañada por los demandados en su contestación.
1.2. El argumento de la demandante, en relación con la existencia de una condición suspensiva, que impedía en todo caso a los demandados realizar un pago válido, por no haber nacido la obligación.
1.3. La existencia de pruebas del cumplimiento por parte de los demandados de siete pagos mensuales de CIEN MIL BOLÍVARES cada uno, los cuales debieron producirse durante la vigencia del contrato, y de los que no existe prueba alguna en el expediente.
1.4. La confesión espontánea que se produjo durante la audiencia oral de la parte demandada, en relación a no tener pruebas sobre los pagos mensuales de CIEN MIL BOLÍVARES, A PESAR DE HABERLE SIDO SEÑALADO EN EL MISMO INSTANTE DE LA AUDIENCIA, por el abogado de la parte actora, como consta en el acta de la audiencia oral.
2. Incongruencia positiva, al declarar el incumplimiento de la demandante, sin que este pronunciamiento fuese solicitado por los demandados.
Errores in iudicando, concretamente los siguientes:
2.1. Haber admitido pruebas manifiestamente inconstitucionales, ilegales y/o impertinentes promovidas por la parte demandada, permitir su evacuación, y finalmente atribuirles pleno valor probatorio:
2.1.1. Dar valor probatorio a una prueba documental que fue impugnada, y considerarla “ratificada” por otra prueba distinta, como lo es la prueba de informes dirigida a BANESCO Banco Universal.
2.1.2. Admitir y ordenar la evacuación de una prueba de informes pesquisitoria, dirigida al Banco de Venezuela, violando los derechos constitucionales y legales de la demandante.
2.1.3. Permitir la prueba del derecho nacional, a través de una prueba de informes dirigida al Registro Público de El Hatillo, y de allí deducir de manera ilegal y arbitraria, el incumplimiento de la demandante.
3. Interpretar de forma equivocada y no ajustada a la ley, el artículo 1167 del Código Civil, imponiendo ilegal e injustificadamente a la demandante la carga de probar el cumplimiento del contrato, cuando se está demandando la resolución del mismo.
4. Ignorar la existencia de una condición suspensiva, y asimilar el supuesto pago del precio total realizado por los demandados, a un pago de una obligación pura y simple.
A todo evento, cabe destacar que los demandados, NO PROBARON:
a. Haber realizado ninguna gestión para protocolizar el documento definitivo de compra-venta.
b. Haber pagado el precio total del inmueble, por cuanto dicha obligación no había nacido.
c. Haber realizado los siete pagos mensuales de CIEN MIL BOLIVARES a los que estaban obligados…”
La parte accionante recurrente, mediante diligencia de fecha 27 de octubre de 2021, ratificó el escrito que antecede.
En fecha 29 de octubre de 2021, el apoderado judicial de los ciudadanos codemandados, consignó ante esta Alzada su escrito de informes, el cual es del tenor siguiente:
“(…)
Efectivamente se suscribió contrato de Opción de Compra-Venta…
(…)
Se reconoció que el precio pactado de venta fue de VEINTIOCHO MILLONES DE BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 28.000.000,00).
Así mismo, (sic) se estableció en el citado contrato que mis apoderados obligaban (sic) a cancelar a la ciudadana demandante…la suma de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,oo) mensuales en la forma y manera en que se estableció en la cláusula TERCERA…la cantidad citada anteriormente NO FORMABA, NI FORMA PARTE DEL PRECIO DEFINITIVO DE COMPRAVENTA del inmueble ya identificado, sino que se acordaron como pagos mensuales a los fines de garantizar el buen estado y conservación de la propiedad (inmueble)…
(…)
Otra de nuestras defensas, se circunscribió a afirmar que LA PARTE ACTORA ERRÓ EN LA CALIFICACIÓN DEL CONTRATO…no se constituye en un simple contrato de opción de compra-venta, sino en un verdadero contrato de venta basados en el hecho de que, si (sic) existe tanto la voluntad de una de las partes, de vender el inmueble plenamente identificado, como de la otra parte en comprar el mismo inmueble, existe el consentimiento de vender y comprar y en consecuencia, existe acuerdo preciso en cuanto al objeto y el precio, en la forma, oportunidad y pago…
(…)
…afirmó en su demanda que mis apoderados (sic) no cumplieron con el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta; que mis representados no efectuaron ninguna gestión ante la Oficina de Registro Público del Municipio El Hatillo…omissis…Semejante afirmación de la parte demandante…rebasa todos los límites de la falsedad y de la mala fe…los demandados, ciudadanos…PAGARON INTEGRAMENTE EL VALOR DEL INMUEBLE QUE COMPRAMOS, (sic) y así lo afirmamos, tanto a lo que se refiere al pago total de los VEINTIOCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 28.000.000,00), precio total de venta del inmueble en referencia, establecido en la Cláusula Segunda del contrato ya citado, así como los pagos de los CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00)a que se refiere la Clausula (sic) Tercera del mismo Contrato. Tales pagos se hicieron, en lo que se refiere al pago del precio de venta, por transferencia efectuada desde la cuenta del ciudadano ROHAN DAVID MENDOZA DÍAZ, en Banesco, Cuenta Nro. 0134.0367.8036.7301.9377, a la cuenta cuya titular es la demandante CORALIA DEL VALLE INDRIAGO GONZÁLEZ, Nro. 0134.0331.7733.1107.7235…omissis…Nro. de Recibo. (sic) 1245052921 de Fecha 30 de Diciembre del año 2017, la cual fue impugnada por lo que recurrimos a la prueba de Informes…
(…)
se demostró, además, el pago integro(sic) de la suma pactada en el Contrato de Venta, a nuestro entender, y por supuesto, que el pago se efectuó un día antes del vencimiento de la opción de compra-venta con la cual se DEMOSTRÓ SIN LUGAR A DUDAS, EL TOTAL, CABAL, SUFICIENTE, LEGAL Y LEGÍTIMO CUMPLIMIENTO DE MIS REPRESENTADOS EN PAGAR LA TOTALIDAD DEL PRECIO PACTADO EN EL CONTRATO REFERIDO. Tal demostración cursa en los autos, en el resultado de la prueba de Informes que riela en este expediente.Tratar de refutar eso, con argumentos fútiles, nimios, baladíes, falsos, como el hecho de la supuesta existencia de una irreal condición suspensiva, de paso, IMPOSIBLE DE CUMPLIR, es burlar la buena fe con la que mis apoderados actuaron y tratar de confundir a este Tribunal en la búsqueda de la verdady de la justicia. Es más, demostrado el pago y habiéndose efectuado y entregado la totalidad del precio pactado de compraventa en la cuenta bancaria de la ciudadana CORALIA DEL VALLE INDRIAGO GONZÁLEZ, resulta altamente inmoral el hecho de que si la parte actora no estaba conforme con ello, ni siquiera hizo el intento de devolver la suma de dinero a la cuenta de mi apoderado ROHAN DAVID MENDOZA DÍAZ, sino que se aprovechó del dinero depositado o transferido…
(…)
También promovimos PRUEBA DE INFORMES AL BANCO DE VENEZUELA, C.A...
(…)
Esta prueba se promovió a los fines de demostrar los pagos mensuales de CIEN MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs.100.000,00) a que estaban obligados los compradores, mis representados, tal y como fueron pactados en el contrato de compra-venta firmado entre ellos y la demandante CORALIA DEL VALLE INDRIAGO GONZALEZ, plenamente identificada en autos. El resultado de dicha prueba nunca llego (sic) al Tribunal.
Por último, promovimos la PRUEBA DE INFORMES AL REGISTRO PÚBLICO DEL MUNICIPIO EL HATILLO DEL ESTADO MIRANDA, también de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil….
(…)
Con esta prueba se demostraría, y en efecto se demostró, cuales son los requisitos y documentos necesarios que exige el Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda…omissis…para darle curso registral a una compraventa, es decir, los documentos que deben, necesariamente, acompañar al documento definitivo de compra-venta, para poder protocolizar una compra-venta en el citado Registro. A su vez, demostraría y se demostró, que sin esos documentos, que solo puede suministrarlos la vendedora, QUE NO LOS SUMINISTRÓ NUNCA, es imposible para los compradores, darle curso registral y tramite registral y trámite registral al documento de compra-venta, por lo que se demostró un craso incumplimiento de la parte vendedora CORALIA DEL VALLE INDRIAGO GONZALEZ, en este sentido.
(…)
…jamás notificó a mis poderistas la tenencia de los citados e imprescindibles documentos para que mis mandantes pudieran introducir el documento definitivo de compraventa en la Oficina de Registro competente y siendo así, cómo ahora pretende endilgarnos su irresponsabilidad y su negligencia culposa y su incumplimiento…ES IMPOSIBLE, NO SE PUEDE PROTOCOLIZAR NINGUN DOCUMENTO EN NINGÚN REGISTRO Y TAMPOCO ES RESPONSABILIDAD DE LOS COMPRADORES la obtención de la cédula catastral del inmueble a venderse, ni su actualización en cuanto al aforo, ni la expedición de la solvencia municipal del inmueble a venderse…
(…)
Además, y repito nuevamente, la VENDEDORA, nunca le proporcionó a mis poderdantes, el certificado del pago de la forma 33, que debió hacer al SENIAT, como propietaria del inmueble a venderse y entregarse en el Registro para el momento de la presentación del Instrumento de compraventa; tampoco le proporcionó a mis poderdantes, el formulario de VIVIENDA PRINCIPAL, requisito impretermitiblemente necesario en el caso de que el inmueble a ser vendido, sea la vivienda principal de la vendedora, para así, evitar el pago de la citada planilla Forma 33. Tampoco les proporcionó la Cédula Catastral actualizada del inmueble, que se exige para los mismos fines; esto es, la presentación del documento definitivo de compraventa por ante el Registro Inmobiliario. Todo ello consta del resultado de la prueba de Informes recibida por el Registro, prueba con respecto a la cual, la contraparte, de manera muy osada, se opuso a su admisión calificándola de pesquisitoria…
(…)
Como se puede observar de la cita anterior, hay obligaciones para ambas partes para la realización y posterior protocolización de un contrato de compraventa, unas a cargo del comprador, pagar el precio, lo cual se hizo completamente y las otras señaladas ut supra, a cargo del vendedor, lo cual no cumplió la ciudadana CORALIA DEL VALLE INDRIAGO…
(…)
Por todas las anteriores razones, solicitamos sea confirmada la sentencia dictada por el Tribunal Décimo Octavo de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 13 de septiembre del año 2021 y se declare SIN LUGAR la apelación efectuada por la parte demandante...”
En fecha 29 de octubre de 2021, esta Alzada recibió el oficio Nº 126-2021, de fecha 11 de ese mes y año, emanado del Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, por medio del cual remitió resultas del recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte accionante, contra el auto de admisión de pruebas de fecha 02 de marzo de 2020, fallo ese mediante el cual la Alzada declaró la improcedencia de dicho recurso, con fundamento en lo siguiente:
Aunado a lo expuesto, ciertamente como ya quedó señalado no hay recurso directo contra las decisiones interlocutorias en el procedimiento oral, pero no obstante a ello, si existe un recurso diferido contra estos, (sic) toda vez que dictado el fallo definitivo, el recurso incoado contra este (sic) hace revisable las actuaciones del A quo y las decisiones interlocutorias que podrían haberse dictado durante la secuela del juicio y así se declara.
En consecuencia, conforme al señalamiento aquí expuesto la apelación ejercida por la parte demandada contra la decisión interlocutoria del Tribunal A quo que admitió las pruebas de informes promovida (sic) por la parte demandada, no puede ser apreciada por ser improcedente a tenor de lo señalado en el artículo 878 del Código de Procedimiento Civil y así se declara…”

En fecha 16 de noviembre de 2021, la misma parte demandante, consignó en autos su escrito de observaciones ante esta Superioridad, a través del cual ratificó, en todas y cada una de sus partes, su escrito de informes presentado el día 26 de octubre de 2021, y ratificadomediante diligencia de fecha 28 de octubre de 2021, señaló nuevamente los presuntos vicios de los que adolece la recurrida; indicó a título de aclaratoria, que ha puesto en evidencia la presunta falta de argumentos y conocimientos jurídicos del apoderado judicial de la parte demandada, que como punto previo debe señalar que el apoderado de la accionada insiste en tratar el documento como un contrato de compra venta, lo cual fue desechado por el A Quo, por cuanto lo cierto es que el mismo constituye un contrato preparatorio de promesa bilateral de compra venta. Luego de ello, adujo que el escrito de informes de la parte demandada, es un torpe y burdo intento de defender lo indefendible, dando respuestas a algunas partes del escrito de informes de la demandante, cual si fuere la presentación de observaciones.
En fecha 23 de noviembre de 2021, el apoderado judicial de la parte demandada, formuló sus observaciones.
Por auto de fecha 17 de noviembre de 2021, esta Superioridad estableció conforme a lo previsto en el artículo 521 de la Ley Adjetiva Civil, que dictaría su fallo dentro de los sesenta (60) días continuos contados a partir de esa misma fecha.
En fecha 14 de febrero de 2022, fue recibido por esta Alzada, oficio distinguido Nº 2022-012, de fecha 08 de ese mismo mes y año, emanado del Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, consistente en las resultas de la prueba de informes librada a la entidad Banco de Venezuela.
Mediante auto fechado 18 de febrero de 2022, esta Superioridad difirió la oportunidad para dictar su decisión para dentro de los treinta (30) días siguientes al 17 de febrero de 2022, exclusive.
–II–
DE LA COMPETENCIA
Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello uno de los aspectos que consideró esa Máxima Superioridad, fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala y el cual compartimos, atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado Social de Derecho y de justicia.
Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución, establece lo siguiente:
“Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida.” –Subrayado de esta Superioridad–.
En la parte final de la norma transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas en primera instancia por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu, propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.
Igualmente, el Tribunal Supremo de Justicia, por medio de su Sala de Casación Civil, en el Expediente N° AA20-C-2008-000283, caso; María Concepción Santana Machado, contra Edinver José Bolívar Santana, en fecha 10 de diciembre de 2009, con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio.
Así las cosas, quien de este recurso conoce, con apego estricto a la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y a la decisión de fecha 10 de diciembre de 2009, dictada por la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir como Alzada, aquellas causas que se tramitan en primera instancia en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la prenombrada Resolución. Así se establece.
Acorde con las Resoluciones antes transcritas, se considera este Tribunal competente para conocer y decidir de la apelación interpuesta por la parte demandante, ciudadanaCORALIA DEL VALLE INDRIAGO GONZÁLEZ, abogada e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 44.495, contra la decisión dictada por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, el 30 de agosto de 2021, y cuyo extenso fuere publicado en fecha 13 de septiembre de 2021, mediante la cual se declaró SIN LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, interpuesta por la ciudadana CORALIA DEL VALLE INDRIAGO GONZÁLEZ. Así se establece.
–III–
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PREVIO
SOBRE LA PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN
(INEPTA ACUMULACIÓN)
Encontrándose la presente causa en el lapso para dictar sentencia, esta Alzada considera procedente realizar las siguientes consideraciones:
La parte actora adujo ejercer la acción por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA E INDEMNIZACIÓN POR CONCEPTO DE DAÑOS Y PERJUICIOS, en contra de los identificados accionados, para que los mismos convinieren o fuere declarado el incumplimiento de los demandados, en lo referente al contrato suscrito por las partes hoy en litigio, y que fuere autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 13 de junio de 2017, anotado bajo el Nº 51, Tomo 44, Folios 179 al 184 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, por haber fenecido su término resolutorio, sin que se haya producido la compra-venta definitiva del bien; que se extinguió la obligación de la accionante de dar en venta el bien a los demandados, que éstos le cancelaran la suma de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00) por concepto de daños y perjuicios con indexación o corrección monetaria, y finalmente, fueren condenados al pago de costas y costos del proceso. Frente a tales pretensiones, la primera defensa interpuesta por la parte accionada en su contestación, de manera reiterativa esgrimió como defensa perentoria de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, para que fuere resuelta, como punto previo al fondo, que la demanda efectuó pretensiones con procedimientos incompatibles, al haberse solicitado la RESOLUCIÓN DE CONTRATO y la INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, conjuntamente con pago de las Costas y Costos del Proceso, que a su decir hace inadmisible la demanda, por contrariar lo dispuesto en los artículos 78 y 81 ordinal 3 del Código Procedimiento Civil, al tener procedimientos incompatibles, siendo que la RESOLUCION DE CONTRATO e INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS y PERJUICIOS debe tramitarse mediante el Procedimiento Breve, y las Costas Procesales y su cobro debe ser sustanciado por el procedimiento para la Tasación de Costas contenido en los artículos 33 y siguientes del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arancel Judicial, y el cobro de honorarios profesionales de abogados a través del procedimiento especial de estimación e intimación de honorarios previsto en el artículo 22 de la Ley de Abogados, que remite al artículo 607 de Código de Procedimiento Civil, frente a lo cual, el Juzgado A Quo estableció en su decisión recurrida, lo siguiente:
(…)
Ahora bien, observa el Tribunal que la parte demandante, ha planteado una demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA Y DAÑOS Y PERJUICIOS, con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil, donde solicita en su petitorio la declaratoria de incumplimiento por parte de los demandados; la extinción de la obligación, el pago de daños y perjuicios, el pago de costo y costas del proceso.
El artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, consagra (…)
Según la norma, no es posible acumular en un mismo libelo pretensiones excluyentes o contrarias entre sí; señalando como supuestos de la figura de la inepta acumulación a saber: 1) Pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre si, (sic) 2) Pretensiones que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal y 3) Pretensiones cuyos procedimientos sean incompatibles entre si. (sic)
(…)
En el caso concreto, no estamos en presencia de una acumulación prohibida ni de procedimientos incompatibles, pues lo que se demanda como ya se dijo, es la Resolución de un contrato de opción de compra ventay daños y perjuicios en la que la demandante solicita: “PRIMERO: La declaratoria del incumplimiento del contrato de opción de compra venta que acompaña a este libelo de demanda marcado con la letra "A", por parte de los demandados y el fenecimiento de dicho contrato, por haberse cumplido el término resolutorio al que estaba sometido, sin que se haya producido la compra venta definitiva del inmueble; hecho éste atribuible a los demandados. SEGUNDO: La extinción de la obligación para la demandante, de dar en venta a los demandados el inmueble de su pertenencia objeto de la opción de compra venta, cuya propiedad consta en el documento que acompaña a este libelo marcado con la letra "B", y en consecuencia, que se declare la extinción y consecuente liberación de la precitada obligación, y la resolución del contrato de opción de compra-venta, a favor de la demandante. TERCERO: El pago por parte de los demandados a la demandante, de la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00) por concepto de daños y perjuicios, según lo estipulado en la Cláusula Cuarta de la opción de compra venta. Asimismo solicito la indexación o corrección monetaria de dicho monto, para el momento en que se produzca la sentencia definitiva. CUARTO: El pago de las costas y costos de este proceso…”
Con respecto a los supuestos honorarios profesionales, se observa que si bien es cierto que la representación judicial de la parte actora en el particular cuarto de su petitorio pidió “el pago de las costas y costos del proceso…” , no es menos cierto que tal afirmación no constituye una intimación de cobro de honorarios profesionales como tal, por cuanto lo expresado se refiere a la condena en costas debido al perjuicio causado por el proceso que tendría que soportar su representada para satisfacer su pretensión; lo cual no pone en evidencia que la demandante pretenda hacer un cobro formal de sus honorarios profesionales, sino que simplemente hizo referencia a que la parte vencida debía pagar las costas y costos del proceso..”
Ahora bien, respecto a la inepta acumulación, establece el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil en su primer aparte, lo siguiente:
“Artículo 78. No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.”
En este sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 3.045, de fecha 02 de diciembre de 2002, dejó sentado:
“…sólo es posible la acumulación de pretensiones incompatibles, en una misma demanda, cuando el demandante las propone de forma subsidiaria, sin embargo, el mismo artículo coarta dicha posibilidad cuando se trata de pretensiones con procedimientos incompatibles. Entiende entonces esta Sala que la acumulación de pretensiones con procedimientos incompatibles no puede darse en ningún caso, es decir, ni de forma simple o concurrente, ni de manera subsidiaria…”
En atención a tales criterios y a la facultad que tiene el Juez para inadmitir aquellas causas que quebranten normas de orden público, no puede dejar de dictaminar quien aquí juzga, si efectivamente la parte demandante en el caso de marras incurrió en una acumulación indebida de pretensiones.

Al respecto, en sentencia de fecha 13 de marzo de 2006 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en el expediente N° AA20-C-2004-000361, con ponencia de la Magistrada Dra. Isbelia Pérez de Caballero, se estableció:
“…esta Sala de Casación Civil ha establecido en diferentes oportunidades que la acumulación debe obedecer a la necesidad de evitar la eventualidad de fallos contrarios o contradictorios en casos que, o bien son conexos, o existe entre ellos una relación de accesoriedad o continencia. (Ver, entre otras, sentencia del 22 de mayo de 2001, caso: Mortimer Ramón contra Héctor José Florville Torrealba). Sin embargo, debe verificarse si la acumulación se ajusta a derecho, esto es, que se trate de pretensiones compatibles, que no se contraríen o excluyan entre sí, y que puedan ser tramitadas en un mismo procedimiento. En efecto, el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, dispone que el tribunal admitirá la demanda 'si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley'. De lo contrario deberá negar su admisión expresando los motivos de su negativa. Por su parte, el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil prohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda, en los casos en que las pretensiones se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; cuando, por razón de la materia, no correspondan al conocimiento del mismo tribunal, y en los casos en que los procedimientos sean incompatibles. Así pues, toda acumulación de pretensiones realizada en contravención a lo dispuesto por la mencionada Ley adjetiva, es lo que la doctrina denomina inepta acumulación. Se entiende, entonces, que la acumulación de pretensiones incompatibles, no puede darse en ningún caso, es decir, ni de forma simple o concurrente, ni de manera subsidiaria. Por tanto, la inepta acumulación de pretensiones en los casos en que éstas se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles, constituye causal de inadmisibilidad de la demanda…”
De la norma transcrita ut supra y del criterio jurisprudencial citado al cual se acoge este Operador de Justicia, se deduce que toda acumulación de pretensiones efectuada en contravención a lo que dispone la ley debe ser considerada como una inepta acumulación de pretensiones, lo cual sucede en casos en los que se excluyan mutuamente los procedimientos o estos sean incompatibles entre sí, ya que ello constituye causal para inadmitir una demanda.
Dentro de este mismo contexto es de señalar lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, que reza:
“Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” (Negritas y subrayado de la Alzada)
El artículo antes citado es el fundamento legal para intentar la acción de cumplimiento de contrato o resolución de contrato y si hubiere lugar a ello, los daños y perjuicios.
En este sentido, la referida Sala en el expediente N° 01-2891, en sentencia de fecha 04 de abril del 2003, caso: M. Gallo en Amparo, ratificó el criterio normativo antes expuesto, cuando expresó:
“… Es indudable que no se pueden acumular en una misma demanda pretensiones de cumplimiento y resolución, ya que son antinómicas, pero el acreedor demandante puede pedir la ejecución o resolución, más los daños y perjuicios…”. (Subrayados y negritas del Tribunal).
Tenemos entonces que en el presente caso, la parte actora intentó una demanda de resolución de contrato de opción de compra-venta y, asimismo, demandó los daños y perjuicios derivados de la cláusula penal contenida en el contrato suscrito por las partes, la cual establece:
“…CUARTA: En caso de que “LOS COMPRADORES” incumplan la obligación de compra que adquieren por este documento frente a “LA PROPIETARIA”, en los términos establecidos, a menos que dicho incumplimiento sea por caso fortuito o fuerza mayor, le dará derecho a “LA PROPIETARIA” a demandar el cumplimiento de este compromiso de compra-venta, o bien a considerar la operación de compra-venta como resuelta a su sola decisión y en consecuencia podrán exigir de “LOS COMPRADORES” como indemnización por los daños y perjuicios, y sin que ellos tengan que ser demostrados, la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.2.000.000,00). Dado el caso de que “LA PROPIETARIA” incumpla las obligaciones que asume por este contrato en los términos establecidos, -a menos que dicho incumplimiento sea por caso fortuito o fuerza mayor-, le dará derecho a “LOS COMPRADORES” a demandar el cumplimiento de este compromiso de compra-venta, o bien a considerar la operación de compra-venta como resuelta a su sola decisión y en consecuencia podrán exigir de “LA PROPIETARIA” como indemnización por los daños y perjuicios, y sin que ellos tengan que ser demostrados, la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.2000.000,00). En todo caso de resolución del contrato, cualquier mejora, reparación o remodelación realizada al inmueble objeto de este contrato, se entenderán hechas a favor de “LA PROPIETARIA”, sin necesidad de notificación alguna, ni de que ello sea declarado por ninguna autoridad administrativa o judicial…”
En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº RdeI-01032, de fecha 18 de diciembre de 2.006, caso de INVERSIONES PP001, C.A., estableció:
“…las promesas u opciones de compraventa, no constituyen una venta, sino que otorgan un plazo al opcionado para que manifieste su consentimiento mediante la adquisición del bien objeto de la negociación.
Así las cosas, si quien incumple es el opcionado o comprador, éste deberá consentir en que el opcionante o vendedor retenga las arras o cantidad previamente estipulada en el contrato, en calidad de resarcimiento por los daños ocasionados por el incumplimiento de la promesa bilateral de comprar el bien; si por su parte, es el opcionante o vendedor quien no cumple con su obligación de vender el bien, éste deberá regresar la totalidad de las arras recibidas de manos del opcionado o comprador, más la suma de dinero estipulada a tal efecto en el texto mismo del contrato.
Como se observa, en los referidos contratos de promesa bilateral u opción de compraventa, no se constituye ninguna hipoteca o derecho real sobre los bienes objeto del contrato; lo que se estipula es una mutua obligación de comprar y vender un bien. Si alguno de los contratantes no cumple su obligación, este incumplimiento trae como consecuencia una sanción o penalidad pecuniaria; además de que, por lo general, estas promesas bilaterales u opciones de compraventa se consignan en documentos privados, que luego pasen a ser reconocidos judicialmente por las partes contratantes o autenticados ante Notario Público; no es común que sean protocolizadas en la Oficina de Registro Inmobiliario competente, por lo que no cumplirían con el requisito previsto en el artículo 1.879 del Código Civil, ut supra transcrito…”
Así pues, de conformidad con lo anteriormente planteado en el criterio jurisprudencial que antecede, puede concluirse que el requerimiento de pago de los daños y perjuicios solicitados en virtud de lo contenido en la cláusula penal corresponde a una consecuencia lógica de incumplimiento, factible de demandar conjuntamente con la resolución de contrato, en consecuencia, difícilmente puede considerar quien sentencia la existencia de la inepta acumulación cuando se pretende la resolución y daños y perjuicios. Así se establece.
Determinado como ha sido que la demanda de resolución de contrato y la petición del pago de daños y perjuicios derivados de una cláusula penal por incumplimiento no constituye una acumulación prohibida, corresponde determinar si la solicitud contenida en el particular CUARTO del petitorio, referida al pago de las costas y costos de este proceso, devendría en inepta acumulación.

En este sentido, el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, establece:
“Artículo 274. A la parte que fuere vencida totalmente en un proceso o en una incidencia, se le condenará al pago de las costas.”
Sobre el tema de las costas, la Sala de Casación Civil de nuestro máximo órgano de justicia, en sentencia proferida en fecha veintiuno (21) de abril de dos mil quince (2015), Expediente Nº. RC N° AA20-C-2014-000433, con ponencia de la Magistrada Marisela Godoy, estableció lo siguiente:
“En efecto, visto que por disposición expresa de la ley no podrán acumularse en el libelo pretensiones cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí, so pena de declarar la inadmisibilidad de la demanda, la Sala a los fines de pronunciarse sobre la existencia o no de la inepta acumulación declarada por los jueces de ambas instancias en este juicio, procede a transcribir el petitorio del libelo de la demanda, a saber:
“(…)
CUARTA (sic): Los honorarios profesionales, calculados al veinticinco por Ciento (sic) (25%) del valor de la demanda y lo costó (sic) del proceso, de conformidad con el Artículo (sic) 648 del Código de Procedimiento Civil…”. (Negrillas y subrayado de la Sala en el último párrafo y demás resaltados del texto).
De la transcripción efectuada precedentemente del libelo de la demanda se infiere, que en este caso no se acumulan de forma inepta dos pretensiones, como desacertadamente lo sostiene la recurrida, sino que se invoca lo contemplado en el artículo 648 del Código de Procedimiento Civil que consagra las costas de la ejecución en el procedimiento por intimación que incoó la parte actora contra la parte demandada con el fin de lograr el cobro de su acreencia.
Ahora bien, la redacción de la última parte del petitum de la demanda, identificada con la palabra “CUARTA”, en ningún caso constituye una intimación de cobro de honorarios profesionales, por cuanto lo expresado por la parte accionante se refiere a la condena en costas que recaerá sobre la parte que resulte perdidosa en este procedimiento de cobro de bolívares por intimación, vale decir, ello constituye solo una cita referencial del contenido del artículo 648 del Código de Procedimiento Civil, el cual regula la imposición de costas en el procedimiento por intimación.
Cabe acotar, que mediante sentencia N° RC-000232 de fecha 30 de abril de 2014, caso: Operadora Rent-A-Radio, C.A. c/ Vigilantes Guacara, C.A., exp. N° 13-531, esta Sala estableció que es lo fundamental para determinar si hubo o no inepta acumulación de pretensiones, en los términos que siguen:
“…Conforme a lo invocado por la demandante en su escrito libelar, la Sala constata que lo demandado es el cumplimiento de contrato de arrendamiento de equipos, por lo que, con respecto al petitorio al pago de las costas, costos y honorarios profesionales, tal petición no constituye una intimación de cobro de honorarios profesionales, por cuanto lo expresado por la accionante se refiere a la condena en costas debido al perjuicio causado por el proceso que tendría que soportar la demandada en caso de ser procedente la demanda.
En tal sentido, esta Máxima Jurisdicción considera oportuno hacer mención al criterio jurisprudencial establecido en decisión N° 15 de fecha 14 de febrero de 2013, caso: Seguros Pirámide, C.A. contra Instaelectric Servicios, C.A. y Otros, expediente N° 2012-525, en el cual se estableció lo siguiente:
“…No obstante a lo anterior, el juzgador en resguardo y reconocimiento de los derechos de acceso a la justicia, la tutela judicial efectiva y en aplicación del principio iuranovit curia deberá verificar exhaustivamente lo pretendido en el escrito libelar a los efectos de determinar si efectivamente se está en presencia de una inepta acumulación de pretensiones, pues caso contrario, coartaría e impediría toda posibilidad de invocar procesalmente el reconocimiento judicial de sus derechos e intereses del accionante…”. (Negrillas de la Sala).
Al aplicar al caso de autos los criterios jurisprudenciales antes mencionados, resulta evidente que en la recurrida se infringió la norma procesal contenida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, al considerar que la empresa demandante había acumulado en su libelo dos acciones cuyos procedimientos son excluyentes entre sí por tener tramitaciones diferentes ante el órgano jurisdiccional, cuando lo cierto es que la representación judicial de la actora solo hizo una cita referencial del contenido del artículo 648 del Código de Procedimiento Civil, el cual regula la imposición de costas en los procedimientos por intimación similares al incoado en este juicio.
En consecuencia, vistos los razonamientos antes expuestos, la Sala de manera expresa, positiva y precisa declarará en el dispositivo del presente fallo declarará con lugar el recurso de casación, sobre la base de que el ad quem declaró indebidamente la inadmisibilidad de la demanda al considerar una simple cita referencial del artículo 648 del Código de Procedimiento Civil como una acción acumulada al procedimiento por intimación escogido por la empresa demandante para perseguir el cobro de una acreencia. Así se declara.”
Por su parte, el autor Arístides RengelRomberg, en su obra Manual de Derecho Procesal Civil Venezolano, indica respecto de las costas, lo siguiente:
“(…)
La condena en costas es la condena accesoria que impone el juez a la parte totalmente vencida en un juicio o en una incidencia, de resarcir al vencedor los gastos que le ha causado el proceso.
(…)
La condena en costas es una condena accesoria. Siendo el objeto del proceso la pretensión que se hace valer en la demanda, el dispositivo de la sentencia ha de corresponderse con aquélla, cualquiera sea su naturaleza, y acogerla o rechazarla, según resulte fundada o infundada la pretensión. Pero si bien ésta es la función propia de la sentencia, la ley procesal ordena al juez condenar al pago de las costas a la parte totalmente vencida, creando así la accesoriedad de la condena en costas, por la relación d medio a fin en que las costas se encuentran con la pretensión reconocida en la sentencia.
Es de naturaleza propiamente procesal…
(…)
Se impone a la parte totalmente vencida…omissis…el vencimiento es una noción meramente procesal, vinculada estrechamente a la suerte de la pretensión, que es el objeto del proceso, independiente de la justicia o injusticia de la sentencia…
(…)
La regla requiere que la parte totalmente vencida sea condenada en costas; por lo que el concepto de vencimiento total está referido a la parte, pero no a cualquiera de las partes frente a las cuales se pronuncia el fallo, sino a aquella contra la cual se dicta el fallo…”

En cuanto a la presunta incompatibilidad de procedimiento entre el concepto de costas frente a la acción incoada, según adujo la representación judicial de los codemandados, debe resaltar esta Superioridad, que tales pedimentos no constituyen acciones autónomas ejercidas por la demandante, tal y como lo sostuvo la decisión cuestionada, por lo cual se hace necesario traer a colación el criterio imperante en la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, contentiva de la Ponencia del Magistrado Dr. Antonio Ramírez Jiménez, de fecha 22 de noviembre de 2011, contenida en el expediente Nº 2008-000653, y que es del tenor siguiente:
“(…)
Ahora bien, respecto a la condenatoria en costas, la misma constituye la indemnización propiamente dicha de los daños y perjuicios sufridos por el vencedor en la reclamación en juicio de su derecho; considerando la existencia de dos criterios fundamentales respecto a su imposición en el campo del derecho comparado: uno, determinado por el mero vencimiento, y otro, fundado en la temeridad y mala fe de los litigantes.
La justificación de la condena por el solo vencimiento, encuentra asidero en que la actuación de la ley no debe representar disminución patrimonial para la parte en cuyo favor se realiza. Se trata, pues, de un medio para evitar que el derecho reconocido al vencedor se vea disminuido económicamente y se considera como un contrapeso conveniente a la ilimitada libertad de demandar. La imposición de costas al litigante temerario, persigue una doble finalidad: sancionar una conducta perturbadora de la función jurisdiccional y resarcir a la parte contraria de los gastos que se le hayan ocasionado en el proceso.
Así, Giuseppe Chiovendia, en su obra “La Condena en Costas”, página 467, sostiene al respecto que:
“La declaración judicial de un derecho, ocasiona en general disminución en el patrimonio del solicitante, por los gastos que contiene toda relación jurídico-personal, lo que engendra a su vez la culpa de la persona en contra de la cual fue declarado; no siendo lógico ni jurídico que aquella padezca esos menoscabos, razón por la cual, surge la necesidad procedimental de la condena en costas, o lo que es lo mismo, la indemnización que el vencido debe satisfacer al vencedor por todos los gastos hechos en la litis respecto al pleito, en una relación de causa a efecto; los gastos extraños y superfluos, que no tienen objetivamente un nexo directo con él, no pueden entrar en el revestimiento de la figura jurídica de la condena en costas”.
A mayor abundamiento, enseña el Maestro Arminio Borjas, en su obra “Comentarios al Código de Procedimiento Civil Venezolano”, página 145, que:
“Costas... Todos los gastos hechos por las partes en la substanciación de los asuntos judiciales..., todos los demás gastos diversos hechos en el proceso y con ocasión de él, desde que se le inicia hasta completo término, siempre que consten del expediente respectivo”.
En el mismo orden de ideas ha de señalarse que la condena en costas la realiza el sentenciador en aplicación del derecho, no a solicitud de las partes en litigio, a pesar de que es costumbre así solicitarlo, ello en modo alguno es necesario para la procedencia de la condenatoria, ni es parte del vencimiento de fondo, pues, la condena en costas es un efecto del proceso –y no la satisfacción de una pretensión de las partes– sometida a la decisión del juez, por ello, en mera apreciación del derecho condenará o no en costas, sin que para ello sea necesario que medie solicitud de parte.
Así pues, las costas procesales no forman ni pueden formar parte de la pretensión deducida, desde luego que ellas no son sino la sanción que se impone al litigante que resulta totalmente vencido en el proceso o en una incidencia, de allí que su pronunciamiento está supeditado al acontecimiento futuro e incierto del vencimiento total. En este sentido las costas son un accesorio del fracaso absoluto y es deber del juez su declaratoria sin necesidad de que se le exija…”

Tal y como se aprecia de la lectura de la decisión jurisprudencial parcialmente transcrita, las costas deben ser acordadas en todo proceso judicial, con la única condicionante que la parte perdidosa lo sea de manera total, por supuesto, con la exclusión de las excepciones que consagra la Ley, como aquellas no susceptibles de ser estimadas de manera pecuniaria, tal y como lo establece la norma contenida en el artículo 39 del Código de Procedimiento Civil, que es del tenor siguiente:
“A los efectos del artículo anterior, se consideran apreciables en dinero todas las demandas, salvo las que tienen por objeto el estado y la capacidad de las personas.”

En consecuencia, es claro que a partir de la lectura de la precitada disposición normativa y la sentencia parcialmente transcrita, el pedimento contenido en el particular cuarto del libelo de la demanda (“El pago de las costas y costos de este proceso.) no constituye una estimación e intimación de honorarios profesionales, sino que, tal solicitud deviene en un modismo recurrentemente usado en los escritos libelares, cuyo único fin es solicitar la condena en costas debido al perjuicio causado por el proceso que tendría que soportar la demandada en caso de ser procedente la demanda, en consecuencia, tal pedimento no crea una inepta acumulación respecto a la pretensión principal, y debe esta Alzada confirmar el pronunciamiento contenido en el fallo recurrido sobre la esgrimida prohibición legal de admitir la acción por inepta acumulación de pretensiones, resultando la misma IMPROCEDENTE en derecho, tal y como fuere declarado por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en su fallo de fecha 13 de septiembre de 2021. Así se establece.
SOBRE EL MERITO
LA ACCIÓN DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA-FUNDAMENTO LEGAL-EFECTOS
Observa quien aquí decide que,sobre la acción ejercida, establecen los artículos 1.167, 1.159 y 1.160 del Código Civil, lo siguiente:
“Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” (Subrayado de la Alzada)
Asimismo, los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil establecen:
“Artículo 1.159. Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

“Artículo 1.160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
El negocio jurídico que involucra a las partes hoy en conflicto implica considerar la conformación de una expectativa, en la que existe la posibilidad cierta de transmisión de la propiedad del inmueble descrito en autos en beneficio de la aquí demandada, negociación ésta que, tal como aprecia quien decide, imponía a la parte demandada, denominada en el contrato como “LOS COMPRADORES”, la carga de comprar el inmueble y pagar el precio, esto es, la suma de VEINTIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.28.000.000,00), para el momento de la firma del documento definitivo de compra-venta por ante la Oficina de Registro correspondiente, pudiendo hacer pagos parciales durante la vigencia del contrato, que serían descontados del precio, al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta, siendo este incumplimiento motivo de resolución. Asimismo, los demandados asumieron la obligación de efectuar un pago mensual por la suma de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs.100.000,00), con la finalidad de garantizar el buen estado y conservación de la propiedad objeto de este contrato, hasta tanto se suscriba el documento definitivo de compra venta; y finalmente ambas partes acordaron el pago de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (2.000.000,00), por concepto de cláusula penal, que estarían a cargo de aquél que fuere responsable del incumplimiento, fijando como fecha límite para el otorgamiento del documento definitivo de venta y el pago total del precio convenido, para el día 31 de diciembre de 2017, quedando los demandados con la carga de asumir todos los gastos que ocasione dicha negociación.

En efecto, la ejecución de las obligaciones a cargo de la hoy demandada quedó limitada contractualmente en los términos antes referidos, mientras que la actora Propietaria asume el compromiso de vender y en anticipar la posesión, la cual sería por su nombre y cuenta, negando de manera expresa que se trate de un vínculo arrendaticio, y por ello renuncian expresamente a cualquier acción y/o derecho derivado de una relación arrendaticia.

Lo anterior, no hace más que responder a los principios de equidad y reciprocidad que informan el contrato bilateral, pues si ambos contratantes se obligaron recíprocamente, tal circunstancia se halla estrechamente vinculada a la causa del contrato, dado que la transferencia de la propiedad es causa del pago del precio, y en sentido contrario si el precio no se paga se produce un desequilibrio en la reciprocidad contractual, lo que propicia que desaparezca la causa del contrato ya que, en tales circunstancias, el contrato no tiene razón de existir.

Ahora bien, uno de los efectos primordiales de la Resolución de Contrato, es devolver las cosas al estado inicial, es decir, al estado de las cosas antes de realizarse el contrato que se declara resuelto.

En este particular, en el texto “Curso de Obligaciones”, Derecho Civil III, Tomo II, de Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, asienta:
A) Efectos liberatorios. Al ser declarado resuelto el contrato se extinguen todas las obligaciones nacidas del mismo; se considera terminado, no desde el momento en que se declara la resolución, sino como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar; se extinguen todas las obligaciones nacidas del contrato. (Pág. 992).
B) Efecto restitutorios. Al extinguirse las obligaciones, las partes deberán restituirse mutuamente todas las prestaciones que hubieren cumplido. A este respecto pueden plantearse algunos problemas: Cuando se debe restituir una cosa cuya propiedad se ha transferido por el solo consentimiento, se considera que la cosa, nunca salió del patrimonio del enajenante; no lo afecta la insolvencia del deudor y quien lo recibió deberá devolverlo en el mismo estado en que se encontraba para el momento de la celebración del contrato; siendo responsable de los deterioros que hubiere sufrido la cosa. (Págs. 993 y 994).
C) Daños y perjuicios. La parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución cause a la parte accionante. La mayoría de tales daños pueden quedar satisfechos por los efectos restitutorios de la acción resolutoria; pero el actor tiene derecho a reclamar todos los daños que le produzca la resolución, tanto los daños emergentes como el lucro cesante. (Pág.995).

SOBRE LOS EXTREMOS PARA LA PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN EJERCIDA
EL CONTRATO BILATERAL Y SU NATURALEZA

Del texto de la norma antes transcrita, a saber, del artículo 1.167 del Código Civil, se evidencian los siguientes elementos de procedencia de la pretensión intentada por la actora, a saber:
1. La existencia de un contrato bilateral; y,
2. El incumplimiento de una de las partes respecto a las obligaciones contractualmente adquiridas.

Así las cosas, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de Resolución de Contrato de Opción de compra-venta (así calificado por las partes) incoada en este caso, debe este Juzgador pasar a revisar el efectivo cumplimiento de los elementos arriba elencados.

Sobre la existencia del contrato bilateral y su naturaleza, primer presupuesto de procedencia, concluyó el A quo, lo siguiente:
“…En tal sentido se procederá al estudio del contrato de opción de compraventa, suscrito entre la ciudadana CORALIA DEL VALLE INDRIAGO GONZÁLEZ, con los ciudadanos ROHAN DAVID MENDOZA DIAZ Y CARMEN ARASELIS VELASQUEZ CALCAÑO, el día 13 de junio de 2017, ante la Notaria (sic) Publica (sic) Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 51, Tomo 44, Folios 179 hasta 184, el cual fue consignado en autos en copia certificada como medio de prueba y al que este Tribunal por ser un documento público conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fue otorgado por funcionarios públicos con las solemnidades establecidas para ese tipo de instrumentos, capaces de otorgarle fe pública, le atribuye pleno valor probatorio, de acuerdo a los artículos 1.359 y 1.360 del mismo texto legal, en cuanto a la existencia de la relación contractual que se demanda.Así (sic) se decide.
De dicho medio de prueba, se observa que las partes convinieron en establecer los deberes y obligaciones, conforme las (sic) siguientes cláusulas:
“…PRIMERO: “LA PROPIETARIA” declara que es dueña de un inmueble constituido por un lote de terreno, y la casa sobre él construida. Se trata de un lote de terreno distinguido con el número 5, ubicado en el Municipio El Hatillo del estado Miranda, fundo agrícola conocido como “TURGUA”, Carretera Turgua con Camino Vecinal, Sector Lotecito en la Hacienda La Libertad, con una superficie de SIETE MIL DOSCIENTOS UN METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y OCHO DECIMETROS CUADRADOS (7.201,88 M2), Nº de catastro 377-00-00; sobre dicho terreno se encuentra construida una casa de tres niveles con doscientos cincuenta metros cuadrados (259 M2) (sic) de construcción, con cuatro (4) habitaciones, Cuatro (4) baños, dos (2) tanques de agua de 50.000 litros, cuyos linderos particulares son los siguientes: NORTE: Colinda con Camino Vecinal, lindero definido por los puntos: L-16, L-49, L-50, L51-, L52, L-53, L54, L-55; SUR: Colinda con terrenos que son o fueron de HECTOR GERMAN JONES MALPICA, lindero definido por los puntos L30A, L30B y L57A; ESTE: con terrenos que son o fueron de Constructora CAINCO C.A., definido por los puntos L57A, L-57, L56 y L55; OESTE: Con terrenos que son o fueron de YOLANDA MARÍA MALPICA DE CUENCA, definido por los puntos L30-A y L-16. Dicho inmueble me pertenece por haberlo adquirido del ciudadano FRANCISCO AURELIO MARQUEZ MIRANDA, en fecha siete (07) de abril de dos mil diecisiete (2017), según documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, el cual quedó inscrito bajo el número 2015.2036, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el Nº 243.13.19.1.16231, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2015.
SEGUNDA: Mediante este contrato “LA PROPIETARIA” se compromete con “LOS COMPRADORES” a venderles, y éstos se comprometen con “LA PROPIETARIA” a comprarle el inmueble descrito en la cláusula anterior, conformado por el lote terreno y la casa sobre él construida, por la suma de VEINTIOCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 28.000.000,00) pagadera en su totalidad al momento de la firma del documento definitivo de compra-venta por ante la Oficina de Registro correspondiente. No obstante, durante la vigencia de este contrato, “LOS COMPRADORES” podrán realizar en cualquier momento pagos parciales del precio total aquí convenido (abonos), los cuales serán descontados del precio venta (sic). Será causa expresa de resolución de pleno derecho del presente contrato, la circunstancia de que no se haya pagado, al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta, la cantidad de dinero que totaliza el precio de venta, en las oportunidades expresadas en esta cláusula.
TERCERA: Con la única finalidad de garantizar el buen estado y conservación de la propiedad objeto de este contrato, hasta tanto se suscriba un documento definitivo de compra venta, “LOS COMPRADORES” se comprometen a pagar la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000) mensuales a “LA PROPIETARIA”, la primera vez dentro de los cinco (5) días calendarios siguientes a la fecha de la autenticación de este documento, y las posteriores, en los cinco días siguientes al cumplimiento de cada mes de vigencia del contrato. Asimismo podrá habilitar el inmueble, el cual se entiende que estarán poseyendo en nombre y por cuenta de “LA PROPIETARIA”, y realizar en el mismo todas las reparaciones, reformas y mejoras que estimen pertinentes para la conservación y buen estado de la propiedad. Ambas partes convienen y aceptan expresamente, que bajo ninguna circunstancia se está estableciendo una relación de arrendamiento entre ellas, y renuncian expresamente a cualquier acción y/o derecho derivado de una relación arrendaticia, por no ser ésta la naturaleza de la operación aquí convenida.
CUARTA: En caso de que “LOS COMPRADORES”, incumplan la obligación de compra que adquieren por este documento frente a “LA PROPIETARIA”, en los términos establecidos, al menos que dicho incumplimiento sea por caso fortuito o fuerza mayor, le dará derecho a “LA PROPIETARIA” a demandar el cumplimiento de este compromiso de compra venta, o bien considerar la operación de compra- venta como resuelta a su sola decisión, y en consecuencia podrá exigir de “LOS COMPRADORES” como indemnización por los daños y perjuicios, y sin que ellos tengan que ser demostrados, la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00). Dado el caso de que “LA PROPIETARIA” incumpla las obligaciones que asume por este contrato en los términos establecidos,- (sic) a menos que dicho incumplimiento sea por caso fortuito o fuerza mayor, le dará derecho a “LOS COMPRADORES” a demandar el cumplimiento de este compromiso de compra venta, o bien a considerar la operación de compra venta como resuelta a su sola decisión y en consecuencia podrán exigir de “LA PROPIETARIA” como indemnización por los daños y perjuicios, y sin que ellos tengan que ser demostrados, la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00). En todo caso de resolución del contrato, cualquiera mejora, reparación o remodelación realizada al inmueble objeto de este contrato, se entenderán hechas a favor de “LA PROPIETARIA”, sin necesidad de notificación alguna, ni de que ello sea declarado por ninguna autoridad administrativa o judicial.
QUINTA: Es convenido y así lo aceptan las partes que la fecha máxima acordada para que tenga lugar el otorgamiento del documento definitivo de venta y el pago total del precio convenido, será el día 31 de diciembre de 2017.
SEXTA: Todos los gastos que ocasione esta negociación serán por cuenta exclusiva de “LOS COMPRADORES”.
SÉPTIMA: Para todo lo previsto en este contrato se aplicarán las leyes de la República Bolivariana de Venezuela y a todos sus efectos y consecuencia (sic) se elige como domicilio especial a la ciudad de Caracas a la jurisdicción de cuyos Tribunales las partes declarar (sic) someterse…”
Ahora bien, de conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el (sic) Juez le corresponde interpretar los contratos, atendiendo al propósito y a la intención de las partes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, y en esta dirección, conviene hacer las siguientes reflexiones.
El contrato de opción o contratos de opciones de compraventa, son aquellos por el cual una o ambas partes se obligan dentro de cierto lapso y bajo las condiciones que estipulen, a realizar un contrato futuro determinado.
En las promesas unilaterales u opciones, se expresa el consentimiento de las partes, por tratarse de negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una de ellas obligada de manera irrevocable, porque el contrato final sea la venta, se forma con la aceptación de la promesa, normalmente conocida como la activación de la opción por parte del beneficiario de la promesa, para posteriormente convertirse esa promesa, en un contrato definitivo; y así dispone el artículo 1.137 del Código Civil que ‘el contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte. La aceptación debe ser recibida por el autor de la oferta en el plazo fijado por éste o en el plano normal exigido por la naturaleza del negocio. De allí que la promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto, o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el oportuno documento contentivo del negocio ya completo, por lo que el contrato de compraventa nunca vivirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, ya que ello es un derecho potestativo.
Por lo tanto, la promesa es un verdadero contrato que consagra a favor del beneficiario de la opción (optante u oferido) un derecho potestativo que consiste en la facultad de adquirir la cosa por efecto de su única manifestación unilateral de voluntad de manera posterior, a través del ejercicio de la opción.
El contrato preliminar de compraventa no es una venta ineludible o de efectos obligatorios, ya que esta última es un contrato definitivo, que contiene la expresión de voluntad de dar (obligación de dar). De allí que el efecto traslativo de la propiedad no está supeditado a una posterior declaración de voluntad negocial, sino a la verificación de un evento posterior, que al acontecer produce automáticamente el efecto real de transferencia de la propiedad; es un contrato de estructura unitaria y, los efectos obligatorios y reales emanan de un solo contrato.
Para establecer sí estamos en presencia de un contrato preliminar, bien cítese de opción a compra o de opción a venta o cualquier otro contrato preparatorio, es puntual analizar sí las partes al celebrar el mismo dejaron implícita o expresamente determinado la voluntad de arribar a un nuevo acuerdo negocial para alcanzar la celebración de un contrato posterior a cuya solemnidad permitió el contrato preliminar; de tal manera que, si en el contrato preliminar las partes no acordaron o previeron la celebración de un contrato ulterior que conformará definitivamente la negociación, el contrato consentido como preliminar deriva en definitivo.
La opción de compra y la Promesa Bilateral de Compra Venta son dos precontratos, que aunque tienen el mismo propósito de formalizar la venta de un inmueble, es importante distinguir que ambos precontratos tienen consecuencias diferentes.
La opción de compra por lo general se usa como instrumento para otorgar al optante (posible comprador), quien es el beneficiario de la opción, tiempo para decidir si le conviene o no adquirir el inmueble en compra, evitando que una tercera persona se le adelante y celebre un contrato definitivo. En la promesa bilateral de compraventa, prevé con firmeza la realización de un contrato a futuro que no puede negociarse en el momento presente por diversos motivos, tales como los recaudos pertinentes, el tiempo para tramitar el crédito, todos necesarios para el otorgamiento registral de la escritura de venta.
Con respecto a los contratos de promesa bilateral de compraventa, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en su fallo de fecha 09 de julio de 2009 estableció lo que a continuación se transcribe…
(…)
Ahora bien, siendo establecido por el Tribunal que el contrato celebrado por las partes y objeto de la presente acción de resolución de contrato y daños y perjuicios, por su naturaleza, resulta un contrato de promesa bilateral de compra venta, en consecuencia, es idónea la pretensión de resolución de contrato y daños y perjuicios de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil…
(…)
Determinado lo anterior observa quien aquí decide que constituyó un hecho no controvertido por las partes en el transcurso del juicio, que las suscripción del contrato cuyo (sic) resolución se demanda; sin embargo a partir de tales acontecimientos, las partes manifestaron distintas posturas respecto a la situación contractual existente, por un lado la parte demandante señaló como fundamento principal de su demanda que el incumplimiento de la parte demandada se circunscribe a que en el término de tiempo convenido por ambas partes en el contrato, no se produjo la protocolización del documento definitivo, ya que no se había realizado ninguna gestión ante la oficina de registro; que no se había hecho el pago total del precio estipulado en el contrato; y que no se habían hecho los pagos oportunos de las mensualidades destinadas a la conservación y mantenimiento del inmueble.”

Ante lo precisado por el A quo, respecto a la naturaleza del contrato, estima oportuno este juzgador, traer a colación los conceptos emitidos por la Sala Constitucional en el fallo proferido en fecha 20 de julio de 2015, Nº 14-0662, con ponencia del Magistrado Dr. Marco Tulio Dugarte Padrón, la cual dejó establecido lo siguiente:
“(…)
Al respecto, es menester señalar el contenido del mencionado fallo de la Sala de Casación Civil, que es del tenor siguiente:
“Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
´…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…´.
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma.” (Resaltado de la Sala Constitucional).
Por lo tanto, al retomar los hechos de la demanda que dio origen al fallo hoy objeto de revisión, se aprecia que el criterio de considerar que la opción de compraventa es un contrato consumado por el consenso de las partes, cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, estaba vigente al momento en que se introdujo y admitió la demanda el 4 de mayo de 2007, su reconvención el 2 de noviembre de 2007 y se dictó la sentencia de primera instancia el 30 de junio de 2008. No obstante, al momento de producirse el fallo en alzada el 16 de marzo de 2011, ya se había abandonado dicho criterio con ocasión de las decisiones de la Sala de Casación Civil N° 358/09.07.2009, N° 460/27.10.2010 y N° 198/12.05.2011.
(…)
Visto el análisis anterior y la decisión objeto de revisión, esta Sala Constitucional considera que el fallo sometido a su conocimiento, al aplicar un criterio que no estaba vigente para el momento en que se introdujo la demanda de autos, lesionó los principios de seguridad jurídica, confianza legítima y expectativa plausible, de conformidad con los criterios establecidos en esta Sala Constitucional en sus sentencias N° 3180/15.12.2004, N° 1310/16.10.2009, N° 167/26.03.2013, N° 1588/14.11.2013, N° 317/05.05.2014 y N° 805/07.07.2014, entre otras. Así se declara.
(…)
Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa.
La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado.
Por otra parte, no se podrá intentar la acción de cumplimiento cuando el objeto del contrato preliminar sea un bien determinado, que haya perecido después de la celebración del contrato preliminar de compraventa. También quedan excluidos los casos en que no estén suficientemente determinados los elementos esenciales del contrato futuro, en el preliminar, por lo que de darse un incumplimiento, procedería únicamente el resarcimiento de daños y perjuicios.
En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura,la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrato…
(…)
En la promesa bilateral de compraventa, la posibilidad de intentar la acción resolutoria del contrato en caso de incumplimiento de la obligación de una de las partes es viable…”

De ese criterio jurisprudencial se evidencia que la misma Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, había cambiado su criterio de considerar a los contratos preparatorios como verdaderos instrumentos de venta, ello a partir de sus decisiones números 358 del 09 de julio de 2009, 460 del 27 de octubre de 2010 y 198 del 12 de mayo de 2011, en tal sentido, siendo que el instrumento fundamental de la demanda está constituido por un contrato suscrito en fecha13 de junio de 2017, ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 51, Tomo 44, Folios 179 hasta 184, el mismo, en cuanto a su naturaleza, sin ningún margen de dudas, se trata de una promesa bilateral de compra venta, tal y como fuere indicado en la decisión recurrida. Así se establece.

Sobre este tipo de contratos, es oportuno observar el criterio sostenido por la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 18 de diciembre de 2006, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, el cual establece:
“En este sentido, la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-; el bien o bienes objeto de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye –se repite- una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas.”
De una lectura del citado criterio jurisprudencial se desprende la naturaleza bilateral a la cual se contrae el contrato de opción de compra-venta, la cual es determinada por la existencia de prestaciones recíprocas en la cabeza del opcionante vendedor y opcionado comprador.
Al respecto, el autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa:
“Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.”
De tal manera, que esta Superioridad es cónsona con la apreciación del Juzgado A Quo, porque estableció de manera asertiva la naturaleza del contrato celebrado por las partes, al calificarlo como Promesa bilateral de compra venta, y la idoneidad de la acción ejercida, tal y como fuere asentado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en su sentencia Nº 14-0662, de fecha 20 de julio de 2015, antes parcialmente transcrita, y los conceptos emitidos por la doctrina aquí comentada.

En tal sentido, se evidencia de la revisión de las actas procesales que componen la presente causa y cursante desde el folio trece (13) al dieciocho (18) de autos, documento contentivo de la opción de compra-venta de un inmueble propiedad de la parte actora, lo cual, ciertamente, no es un hecho controvertido en la presente causa. Dicho documento de opción de compra-venta, celebrado entre la ciudadana CORALIA DEL VALLE INDRIAGO GONZÁLEZ, por una parte, denominada en el contrato como “LA PROPIETARIA”, y por la otra, los ciudadanos: ROHAN DAVID MENDOZA DÍAZ y CARMEN ARASELIS VELASQUEZ, denominándose en la mencionada instrumental como “LOS COMPRADORES”, constituido por un instrumento de carácter privado auténtico y suscrito por ambas partes, exento de impugnación alguna, incluso, reconocido por la parte demandada, fechado del trece (13) de junio de 2017, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 51, Tomo 44, Folios 179 hasta el 184.
También consigna la parte actora la siguiente documental: 1) Copia certificada de documento de venta suscrita por la ciudadana CORALIA DEL VALLE INDRIAGO GONZÁLEZ, ya identificada, en su carácter de compradora, con el ciudadanoLEDUYIN RAFAEL LÓPEZ YEGRES, titular de la cédula de identidad Nº V- 23.640.221, en su carácter de vendedor, sobre el inmueble en autos identificado, debidamente Protocolizado ante el Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha siete (7) de abril de dos mil diecisiete (2017), quedando inscrito bajo el Nº 2015.2036, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el Nº 243.13.19.1.16231 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2015.
Entonces, el descrito documento de carácter privado auténtico, contentivo de la Opción de compra venta, representa un hecho no controvertido por las partes, dejándose constancia en autos a partir del mismo, del compromiso bilateral celebrado entre la ciudadana CORALIA DEL VALLE INDRIAGO GONZÁLEZ, y los ciudadanos: ROHAN DAVID MENDOZA DÍAZ y CARMEN ARASELIS VELÁSQUEZ CALCAÑO, denominado por ellos como “Opción de compra-venta” con anterioridad a la suscripción del contrato definitivo, por lo que, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.361 del Código Civil, el mismo tiene pleno valor probatorio, acreditando plenamente la existencia de una relación o convenio concertado entre las partes, con motivo de la futura compra del bien inmueble en autos identificado. Así se establece.

El mencionado documento, de carácter privado auténtico, no siendo impugnado por la parte demandada en la contestación de la demanda y por el contrario plenamente reconocido por ésta durante el presente proceso, genera en este sentenciador la convicción del cumplimiento del primero de los requisitos necesarios para declarar la procedencia de la acción de resolución, es decir, la existencia de un contrato bilateral, representado en la presente causa bajo la forma de un contrato de opción de compra-venta, así calificado por las partes. Así se establece.

Asimismo, la documental referida en el numeral 2, constituye un documento de carácter público, exento de impugnación en el curso del proceso, acredita la titularidad del derecho de propiedad en cabeza de la enajenante y aquí parte actora, ciudadana CORALIA DEL VALLE INDRIAGO GONZALEZ, respecto al bien inmueble debatido y el terreno sobre el cual el mismo se encuentra edificado, teniendo así pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. Así se establece.

EL INCUMPLIMIENTO
Sobre el incumplimiento, se dictamina en la recurrida, lo siguiente:

“…En lo que a este punto se refiere, cabe destacar, que de la revisión de las cláusulas respectivas del contrato; que si bien cierto, que no se señaló como obligación de la parte demandante la entrega de solvencias del inmueble objeto de contrato a los demandados; no es menos cierto, que para la firma de un documento de compra venta ante el registro o objeto de la venta, las cuales deben ser tramitadas por el actual propietario del inmueble, tal como quedó demostrado a través de la prueba evacuada y analizada por esta instancia; por lo que, no habiendo demostrado la parte actora a través de medio probatorio alguno el hecho de que no hubiera tramitado en su oportunidad y entregado las solvencias a los demandados antes del vencimiento del lapso establecido en el contrato para que fueran presentadas antes (sic) el registro correspondiente y se produjera el otorgamiento del documento de compra venta en la oportunidad fijada por las partes, vale decir, el día 31 de diciembre de 2017, demuestra fehacientemente el incumplimiento por parte de la demandante. Así se decide.”

En efecto, el busilis del asunto ab initio, se contrae a dilucidar el incumplimiento de la parte demandada, respecto al pago del precio en la forma y tiempo estipulado en el contrato, y el adicional incumplimiento de la obligación de pagar la suma mensual de Cien Mil Bolívares (100.000,00), durante la vigencia del contrato, por concepto de mantenimiento y conservación del inmueble; a ello se excepciona el demandado alegando haber pagado oportunamente el precio, pero agrega, sin haber reconvenido al actor por cumplimiento, que la no protocolización del documento definitivo de compra venta (incumplimiento imputado al demandado) se debe a que la accionante no le proporcionó las solvencias requeridas por el Registro (incumplimiento imputado al actor).

Pues bien, pareciera entonces, que el demandado opone la excepción de incumplimiento, por lo tanto, hay que aclarar aquí que la pretensión del actor en el caso de autos es de resolución de contrato y no de cumplimiento, razón por la cual se impone analizar la oponibilidad de la excepción non adimpleticontractus, cuando la acción intentada es por resolución del contrato, en tal sentido, nos enseña el Dr. MelichOrsini, en su obra “DOCTRINA GENERAL DEL CONTRATO”, 3ª edición, Pag. 789, lo siguiente:

“Mientras que no existe duda sobre la oponibilidad de la excepción non adimpleticontractuscuando se trata de una acción por cumplimiento, existe una fuerte tendencia a no reputarla oponible en el caso de que la demanda propuesta sea una acción por resolución de contrato. Se argumenta para ello que el artículo 1168 habla de “negarse a ejecutar su obligación”, lo cual supone que lo demandado ha sido el cumplimiento y no la resolución. Sin embargo, la contraria opinión que admite la oponibilidad de la exceptio a la acción de resolución, en cuanto que el comportamiento del demandado justificado por el incumplimiento del propio demandante debe excluir la procedencia de la acción por resolución deducida en su contra, nos parece más correcta. Es más, cuando el demandado alega como defensa que la acción por cumplimiento o de resolución deducida en su contra no procede porque el actor no ha cumplido su obligación recíproca que debía ser de cumplimiento previo o simultáneo, el demandado está negando el presupuesto mismo de la acción deducida contra él, con independencia de que formalmente califique o no tal defensa suya como una excepción de incumplimiento ex Art. 1.168 C.C.”

Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en un fallo de fecha 5 de Mayo de 2017, con ponencia del Magistrado GUILLERMO BLANCO VÁSQUEZ, Exp. Nº AA20-C-2016-000323, dejó establecido lo siguiente:
“OBITER DICTUM
Sin perjuicio de haber sido declarado con lugar el presente recurso de casación, no puede esta Sala de Casación Civil dejar de hacer las siguientes consideraciones con relación a la procedencia de la exceptio non adimpleticontractus como defensa oponible en los casos que lo peticionado sea la resolución contractual -acción resolutoria-, procediéndose a la revisión del estado de la dogmática y jurisprudencia nacional sobre esta institución en función al cumplimiento de rol de los jueces en la debida integración de los principios y garantías estatuidos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en aras a lograr que la realidad jurídica que rodea la evolución de las conductas y necesidades sociales, se perciban y reflejen en los fallos como lógica conclusión de la expresión de la realidad jurídica y la justicia social.
Ahora bien, preceptúan los artículos 1.167 y 1.168 del Código Civil, lo siguiente:
“…Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Artículo 1.168.- En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones…”.
De la primera de las normas transcritas se desprende, que en el presupuesto de que un contratante haya cumplido con su obligación, se encuentra dotado facultativamente para ejercer la acción por resolución o el cumplimiento de contrato, ante el incumplimiento de la otra parte, con lo cual se coloca al demandado, indistintamente de la acción por la cual se opte demandar, en la posición de contradecir u objetar su presunto incumplimiento, pudiendo alegar la aplicación del artículo 1.168 del Código Civil.
Tal y como se precisa en el artículo 1.168 del Código Civil, en los contratos bilaterales cada parte contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, deduciéndose claramente del contenido de la norma, que la facultad de resolver las obligaciones conlleva de manera implícita, la reciprocidad y la interdependencia de las obligaciones que integran la relación entre las partes, bajo los parámetros inequívocos de la equidad, simetría y buena fe, elementos propios y constitutivos de las obligaciones contractuales bilaterales.
En tal sentido, como medio de defensa a fin de impedir que uno de los contratantes pueda forzar a la otra al cumplimiento anticipado de su prestación sin honrar las suyas, emerge la llamada excepción non adimpleticontractus (excepción de contrato no cumplido), fundamentada principalmente en los principios de la equidad y la buena fe, la simultaneidad de las obligaciones pactadas.
(…)
Abordado jurisprudencialmente, el tema de la procedencia de la oposición de esta excepción en la acciones por resolución de contrato, la Sala ha considerado que la misma sólo puede ser ejercida por el demandado en los juicios donde se reclama el cumplimiento del contrato, dejando sentado en fallo N° 332 del 3 de agosto de 2010, en el caso de la sociedad mercantil Los Jabillos, C.A., contra Manuel Pereira Da Silva. Exp. 2010-000145, lo siguiente:
(…)
En este orden de ideas se advierte que, el demandado no acudió a dar contestación a la demanda, la que hubiera sido su oportunidad de oponer tal defensa, si lo incoado hubiese sido una acción por cumplimiento de contrato; por lo que tratándose lo pretendido de una resolución de contrato, no era procedente, tampoco, su alegación ya que, el artículo 1.168 del Código Civil, lo que prevé es que una de las partes suscriptoras de un contrato, pueda negarse a ejecutar su obligación, con base a que la otra incumplió la suya, esto es, lo conocido en el foro jurídico como la excepción “NON ADIMPLETI CONTRACTUS” y, se repite, por ser una defensa de fondo, oponible sólo en el acto de la contestación de la demanda y sólo en los juicios donde se reclama el cumplimiento de un contrato.
Del criterio transcrito se desprende, que para que proceda la excepción opuesta por la parte demandada se requiere que la contraparte: i) haya exigido el cumplimiento de su obligación, por considerarla una defensa de fondo, ii) que haya sido opuesta en el acto de la contestación de la demanda y, iii) únicamente en los juicios donde se reclama el cumplimiento de un contrato.
(…)
No obstante, cabe destacar que la doctrina ha analizado la procedencia de la excepción de contrato no cumplido como defensa, no solo frente a las acciones por cumplimiento de contrato bilateral o sinalagmático, propugnando la posibilidad de que el demandando por “resolución” pueda oponer en contra de su contraparte, que igualmente no ha satisfecho las suyas, bajo la invocación de principios tales como la equidad o la intención presunta de las partes al celebrar el contrato estimando, que aun cuando en las acciones por resolución de contrato no se resuelve directamente la situación en que uno de los contratantes no ha cumplido con las obligaciones contraídas, dicha situación debe decidirse utilizando los recursos de interpretación e integración.
(…)
Siguiendo esta línea exegética, en lo que concierne a la oponibilidad de la excepción de contrato no cumplido por el demandado en el contexto del ejercicio por parte del demandante de la acción resolutoria, como medio de defensa que le permite paralizar, enervar o inhibir la resolución del contrato en los casos de incumplimiento por parte del demandante, el Dr. Enrique Urdaneta Fontiveros, en su obra “Régimen Jurídico de la exceptio non adimpleticontractus” sostiene, que:
“…El demandado por resolución puede oponer la exceptio non adimpleticontractus frente a la acción resolutoria contra él. No admitir esta posibilidad sería sancionar una incongruencia por parte del legislador al haber regulado de un modo distinto dos remedios (la ejecución y la resolución) concedidos alternativamente contra la parte incumplidora del contrato.
Sólo la parte cumplidora del contrato puede pedir la resolución; no puede invocarla aquella que con su propia inejecución ha dado causa al incumplimiento de la otra parte que se ha abstenido legítimamente de cumplir su contraprestación. Si el incumplimiento por parte del actor de su obligación correlativa con la del demandado es un hecho impeditivo de su pretensión que conduce a desestimar la acción resolutoria, con mayor razón debe legitimar la invocación de la exceptio por parte del demandado. Lo contrario sería concederle al demandante incumpliente el derecho a solicitar la resolución cuando, precisamente por no haber cumplido con su obligación correlativa de cumplimiento anterior o simultáneo a la del demandado, carece de este derecho. Por lo cual, nos pronunciamos por la admisibilidad de la excepción de incumplimiento en caso de resolución…”. (Régimen Jurídico de la EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS. Editorial Torino. Caracas. Academia de Ciencias Políticas y Sociales 2013, págs. 187,188).
(…)
Del análisis interpretativo desarrollado por los citados autores se desprende que contrario a la predisposición jurisprudencial de reputar la inoponibilidad de la excepción como mecanismo de defensa en las acciones por resolución de contrato debe ponderarse y concedérsele al demandado la posibilidad de contraponer el incumplimiento anterior o simultáneo del demandante, sin distinción del tipo de acción que hubiese intentado.
(…)
Por lo que con fundamento en los razonamientos y doctrina precedentemente expuesta así como, en pleno reconocimiento a la consagración constitucional del conjunto de principios y garantías que despliegan una tendencia a la optimización del ordenamiento jurídico y valoración de la tutela judicial efectiva como mecanismo eficaz que permita a los particulares reestablecer una situación jurídica vulnerada (art. 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela) e indefectiblemente conducen a los jueces a determinar el alcance, contenido y finalidad del derecho positivo tomando en consideración el amplio espectro que le presentan las corrientes de pensamiento jurídico y la discusión doctrinal existente, se armoniza y atempera el criterio jurisprudencial imperante hasta la fecha. Así se declara.
(…)
Como corolario del análisis desarrollado y con fundamento en la doctrina citada, se abandona el criterio expuesto en el fallo N° 332 del 3 de agosto de 2010, en el caso de la sociedad mercantil Los Jabillos, C.A., contra Manuel Pereira Da Silva. Exp. 2010-000145 y se retoma el criterio sostenido en la sentencia ut supra citada. Así se declara.”
Ese mismo fallo contó con el voto salvado del Magistrado Francisco Ramón Velásquez Estévez, quien, sobre el punto de la excepción de incumplimiento y la demanda de resolución de contrato, argumenta:
“La mayoría sentenciadora decidió con lugar el recurso de casación interpuesto, por considerar procedente la primera denuncia por infracción de ley, sobre la violación de los artículos 1.167 y 1.168 del Código Civil, ya que el juez ad quem declaró procedente la excepción de contrato no cumplido, opuesta por la parte demandada contra una acción de resolución de contrato.
En este sentido, señala la mayoría sentenciadora, que bajo el criterio jurisprudencial aplicable al caso de autos rationae tempore, no se consideraba procedente oponer dicha excepción frente a una acción de resolución de contrato, ya que era una defensa privativa de la acción de cumplimiento. Al respecto, se expone en el fallo de la mayoría, una nueva doctrina sobre la procedencia de la exceptio non adipleticontractus frente a la acción de resolución, que consideramos perfectamente ajustada a derecho y mejor criterio que la jurisprudencia anterior.
Esto, porque efectivamente, resultaría un contrasentido negar la posibilidad de oponer la excepción de contrato no cumplido, que tiene como presupuesto de procedencia el incumplimiento del accionante, frente a una acción como la de resolución de contrato, que requiere también para su procedencia, que el actor en resolución no haya dado lugar, con su propio incumplimiento, a la inejecución de las obligaciones del demandado en resolución. En otras palabras, la acción de resolución de contrato no resultaría procedente, si mediara una relación de causalidad entre el incumplimiento del accionante que justifique el incumplimiento de la parte demandada en resolución, lo que ha sido reflejado en la doctrina bajo la exigencia de la “buena fe del demandante”.
En consecuencia, alegar la excepción de contrato no cumplido frente a una demanda por resolución de contrato, no es otra cosa que negar uno de los presupuestos de procedencia de aquella -buena fe del actor-, lo que pone en evidencia la injustificada restricción impuesta por la doctrina jurisprudencial anterior al presente fallo, a la posibilidad de enervar la acción de resolución mediante la excepción de incumplimiento.
(…)…”
En efecto, abandonó la Sala de Casación Civil su criterio expuesto en el fallo N° 332 del 3 de agosto de 2010, en el caso de la sociedad mercantil Los Jabillos, C.A., contra Manuel Pereira Da Silva. Exp. 2010-000145,respecto a la oponibilidad de la excepción de incumplimiento en las demandas de resolución de contrato, y en tal sentido, se expone en el fallo de la referencia una nueva doctrina sobre la procedencia de la exceptio non adipletic ontractus frente a la acción de resolución, pues, efectivamente, como lo indicaba la doctrina antes citada (MelichOrsini), quien asume como más correcto admitir la posibilidad de oponer la excepción de contrato no cumplido, que tiene como presupuesto de procedencia el incumplimiento del accionante, frente a una acción como la de resolución de contrato, que requiere también para su procedencia, que el actor en resolución no haya dado lugar, con su propio incumplimiento, a la inejecución de las obligaciones del demandado en resolución.

Como se explica en el voto salvado, la acción de resolución de contrato no resultaría procedente, si mediara una relación de causalidad entre el incumplimiento del accionante que justifique el incumplimiento de la parte demandada en resolución, lo que ha sido reflejado en la doctrina bajo la exigencia de la “buena fe del demandante.

Pues bien, toca entonces establecer la carga de la prueba, y en tal sentido, siempre con la mejor doctrina, nos enseña MelichOrsini, en la obra ya citada, que si nos atenemos al carácter de excepción sustancial de la exceptio, al demandado, que invoca como hecho impeditivo de su cumplimiento el incumplimiento del actor, debería corresponderle de acuerdo con la regla general reus in excipiendifit actor (artículos 1.354 C.C. y 509 C.P.C.) la prueba de la obligación recíproca que el actor ha debido cumplir y que afirma no cumplida.

Reitera el autor, que debe hacerse incapié en que al oponer el demandado como excusa de su propio incumplimiento el incumplimiento del actor, le corresponde plenamente a él la carga de la prueba del incumplimiento del actor; pues ese alegado incumplimiento del actor operaría como un hecho impeditivo del presupuesto de la demanda, y no corresponde al actor probar la no concurrencia de los hechos impeditivos de su demanda.

Corresponde entonces entrar en el análisis probatorio, a fin de establecer el alegado incumplimiento o la excepción del demandado, y en tal sentido se impone traer a los autos lo que al respecto señaló el A quo:
“En el caso concreto, como quedó establecido a lo largo del presente fallo, la parte demandada en la oportunidad de contestar la demanda, además de negar, rechazar y contradecir el incumplimiento demandado, invocó en su favor que la demandante nunca les había proporcionado los documentos necesarios y requeridos por el registro para protocolizar el documento de compra venta, como eran la cédula catastral, ni las solvencias necesarias para la tramitación y recorrido registral del documento de venta ante el registro correspondiente (…) la parte demandada para probar su alegato promovió ante esta instancia prueba de informes de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los efectos de que se solicitara información al Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda sobre los requisitos y documentos necesarios para darle curso registral a una compra venta, cuyas resultas fueron recibidas ante este Juzgado, en fecha 03 de agosto de 2021, evidenciándose de dicho medio de prueba que para la tramitación del otorgamiento de una operación registral de compra venta ante el Registro correspondiente deben ser acompañados los recaudos necesarios establecidos en la ley; entre ellos, las solvencias Municipal del inmueble y la ficha catastral (sic) los cuales deben estar a nombre del propietario del inmueble, por lo que, este Juzgado la aprecia y le concede valor probatorio de conformidad con las reglas de la sana critica establecidas en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil; y le concede valor. Así se establece.
(…)
Del análisis de los medios de pruebas señalados, se puede constatar que es requisito fundamental para llevar a cabo la firma de un documento definitivo de compra venta ante el registro correspondiente, la presentaron (sic) de las solvencias necesarias, las cuales deben encontrarse a nombre del actual propietario del inmueble, quien debe facilitar a los compradores aquellos requisitos exigidos por el registro para que se produzca el acto registral.
En lo que a este punto se refiere, cabe destacar, que de la revisión de las cláusulas respectivas del contrato; que si bien cierto, que no se señaló como obligación de la parte demandante la entrega de solvencias del inmueble objeto de contrato a los demandados; no es menos cierto, que para la firma de un documento de compra venta ante el registro deben ser consignadas las correspondientes solvencias del inmueble objeto de la venta, las cuales deben ser tramitadas por el actual propietario del inmueble, tal como quedó demostrado a través de la prueba evacuada y analizada por esta instancia; por lo que, no habiendo demostrado la parte actora a través de la prueba evacuada y analizada por esta instancia; por lo que, no habiendo demostrado la parte actora a través de medios probatorio alguno el hecho de que no hubiera tramitado en su oportunidad y entregado las solvencias a los demandados antes del vencimiento del lapso establecido en el contrato para que fueran presentadas ante el registro correspondiente y se produjera el otorgamiento del documento de compra venta en la oportunidad fijada por las partes, vale decir, el día 31 de diciembre de 2017, demuestra fehacientemente el incumplimiento por parte de la demandante. Así se decide…”
Pues bien, indica el A quo que no habiendo demostrado el actor el haber tramitado en su oportunidad las respectivas solvencias y su entrega a los demandados antes del vencimiento del lapso establecido en el contrato, acredita su incumplimiento, y finalmente concluye el A quo: “…no habiendo quedado demostrado en los autos, el incumplimiento de la obligación por parte de los demandados, es forzoso declarar IMPROCEDENTE los daños y perjuicios derivados de la cláusula cuarta del contrato…”, y en la dispositiva declara sin lugar la demanda de Resolución de Contrato de Promesa de Compra Venta y Daños y Perjuicios.

Aprecia quien aquí decide, que el A quo declara el incumplimiento de una obligación del actor, que el demandado denuncia como incumplida, y ello en virtud de que el mismo actor no logró demostrar a través de medio probatorio alguno su cumplimiento, es decir, atribuye la carga probatoria al actor del incumplimiento alegado por el demandado.

Veamos, el autor tantas veces referido (MelichOrsini, Pag, 791) indica:
“…para que el Juez entre a establecer si se ha dado el hecho impeditivo del cumplimiento del demandado, es un presupuesto necesario que el actor haya establecido previamente la obligación del demandado, su exigibilidad, etc., lo que el actor hará con la presentación del contrato bilateral, del cual resultará asimismo su propia obligación…”.

En efecto, la existencia del contrato bilateral, ya es un hecho admitido, no controvertido, y respecto a las obligaciones de las partes (actor y demandado) cuyo incumplimiento constituye el presupuesto de procedencia de la acción o de la excepción del demandado, establece el contrato antes apreciado y valorado, lo siguiente:
“SEGUNDA: Mediante este contrato “LA PROPIETARIA” se compromete con “LOS COMPRADORES” a venderles, y éstos se comprometen con “LA PROPIETARIA” a comprarle el inmueble descrito en la cláusula anterior, conformado por el lote de terreno y la casa sobre él construida, por la suma de VEINTIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.28.000.000,00) pagadera en su totalidad al momento de la firma del documento definitivo de compra-venta por ante la Oficina de Registro correspondiente. No obstante, durante la vigencia de este contrato, “LOS COMPRADORES” podrán realizar en cualquier momento pagos parciales del precio total aquí convenido (abonos), los cuales serán descontados del precio final, al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta. Será causa expresa de resolución de pleno derecho del presente contrato, la circunstancia de que no se haya pagado, al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta, la cantidad de dinero que totaliza el precio de venta, en las oportunidades expresadas en esta cláusula.
TERCERA: Con la única finalidad de garantizar el buen estado y conservación de la propiedad objeto de este contrato, hasta tanto se suscriba el documento definitivo de compra venta, “LOS COMPRADORES” se comprometen a pagar la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs.100.000,00) mensuales a “LA PROPIETARIA”, la primera vez dentro de los cinco (5) días calendarios siguientes a la fecha de la autenticación de este documento, y las posteriores, en los cinco días siguientes al cumplimiento de cada mes de vigencia del contrato. Asimismo podrán habitar el inmueble, el cual se entiende que estarán poseyendo en nombre y por cuenta de “LA PROPIETARIA”, y realizar en el mismo todas las reparaciones, reformas y mejoras que estimen pertinente para la conservación y buen estado de la propiedad (…).
CUARTA: En caso de que “LOS COMPRADORES” incumplan la obligación de compra que adquieren por este documento frente a “LA PROPIETARIA”, en los términos establecidos, a menos que dicho incumplimiento sea por caso fortuito o fuerza mayor, le dará derecho a “LA PROPIETARIA” a demandar el cumplimiento de este compromiso de compra – venta, o bien a considerar la operación de compra-venta como resuelta a su sola decisión y en consecuencia podrán exigir de “LOS COMPRADORES” como indemnización por los daños y perjuicios, y sin que ellos tengan que ser demostrados, la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.2.000.000,00). Dado el caso de que “LA PROPIETARIA” incumpla las obligaciones que asume por este contrato en los términos establecidos, -a menos que dicho incumplimiento sea por caso fortuito o fuerza mayor-, le dará derecho a “LOS COMPRADORES” a demandar el cumplimiento de este compromiso de compra – venta, o bien a considerar la operación de compra – venta como resuelta a su sola decisión y en consecuencia podrán exigir de “LA PROPIETARIA” como indemnización por los daños y perjuicios, y sin que ellos tengan que ser demostrados, la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.2.000.000,00). En todo caso de resolución del contrato, cualquier mejora, reparación o remodelación realizada al inmueble objeto de este contrato, se entenderán hechas a favor de “LA PROPIETARIA”, sin necesidad de notificación alguna, ni de que ello sea declarado por ninguna autoridad administrativa o judicial.
QUINTA: Es convenido y así lo aceptan las partes que la fecha máxima acordada para que tenga lugar el otorgamiento del documento definitivo de venta y el pago del total del precio convenido, será el día 31 de diciembre de 2017…”

Se evidencia entonces, que de las cláusulas del contrato bilateral que comprende las obligaciones de las partes, en ninguna de ellas existe la carga u obligación en cabeza del actor de entregarle al demandado las respectivas solvencias con antelación a la presentación del documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro.

Examinemos entonces cual es la fuente de esta obligación, y para ello es necesario aportar a los autos, el artículo 1488 del Código Civil, que dice: “El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad”, naturalmente que ello comprende la protocolización del documento definitivo, pero como la ha advertido la antigua casación:"La tradición de inmuebles hecha mediante el otorgamiento del instrumento de propiedad (articulo 1487 y 1488 del Código Civil) puede no ser suficiente, para dar por cumplida la obligación que tiene el vendedor de hacer la tradición de la cosa vendida". DFMIC2 de 11-12•59.

En este orden, la venta de un bien inmueble y su procedimiento de registro se lleva a cabo de conformidad con las disposiciones legales previstas en la Ley de Registros y Notariados, la cual regula el funcionamiento y organización de todo el sistema Registral, para dotar de certeza y seguridad jurídica las negociaciones y contratos, en garantía de la libertad contractual y en respeto a los principios de rogación, prioridad, especialidad, consecutividad, legalidad y publicidad.

En tal sentido, los artículos 4, 18.1, 39 y 50 de la Ley de Registro Público, establecen:
Artículo 4: La presentación de un documento dará por iniciado el procedimiento registral, el cual deberá ser impulsado de oficio hasta su conclusión, siempre que haya sido debidamente admitido.
Artículo 18: (…) Son deberes de las Registradoras o Registradores Titulares:
1. Admitir o rechazar los documentos que se les presenten para su registro.
(…)
Artículo 39: La Registradora o Registrador y Notaria Pública o Notario Público tendrá un plazo de tres días hábiles, contados a partir de la fecha de su presentación ante la Oficina de Registro o Notaría Pública, para inscribir o autenticar los documentos o actos; exceptuando los establecidos por el artículo 29 de este Decreto con Fuerza, Rango, Valor y Fuerza de Ley.
(…)
Transcurridos sesenta días continuos, después de la fecha de presentación del documento, sin que haya sido otorgado por falta de comparecencia de los otorgantes, el procedimiento o el trámite efectuado será anulado y no se devolverá al interesado la cantidad pagada al Servicio Autónomo de Registros y Notarías.
Artículo 50: La constancia de recepción de documentos deberá contener:
1. Hora, fecha y número de recepción.
2. Identificación de la persona que lo presenta.
3. Naturaleza del acto jurídico que deba inscribirse.”

Las normas antes transcritas, van desde el principio de rogación (Art. 4), inicio del procedimiento con la presentación y admisión del documento, pasando por la facultad o potestad del Registrador para admitir o rechazar un documento que se le presente para su Registro, así como el plazo para su inscripción (3 días)y el lapso máximo de espera para su otorgamiento (60 días), luego de lo cual procede la anulación del trámite, hasta la obligación a cargo del Registrador de emitir una constancia de recepción de documentos con la hora, fecha y número de recepción, con la identificación además de la persona que lo presenta y la naturaleza del acto jurídico que se está inscribiendo, en el caso en concreto la venta de un bien inmueble.

En lo que respecta al trámite interno, en la práctica, todos los documentos a su presentación pasan por una fase inicial de revisión, y en caso de no presentar observaciones por parte de los abogados revisores, se expide la planilla para el pago de las tasas e impuestos, entendiendo que es en ese momento cuando se admite para su trámite el respectivo documento, y una vez que se realiza el pago correspondiente el documento retorna con todos los recaudos (solvencia y cédula catastral), previamente requeridos en la revisión, para que se fije la fecha de su otorgamiento.

Es claro, que aun cuando el contrato bilateral suscrito por ambas partes, no establece la obligación a cargo del vendedor de entregar al comprador ningún tipo de solvencia y cedula catastral, menos se puede deducir del contrato en qué momento debía aportar tales instrumentales; pero, sin duda y así se desprende de las resultas de la prueba de Informes rendida por el Registro Público, y que riela al folio 265 y su vuelto, Pieza Principal I del expediente, a la cual esta alzada le otorga todo el mérito probatorio, y en dicha instrumental la ciudadana Registradora indica:
“1.- Cuales son los requisitos o documentos necesarios, requeridos por el Registro para darle curso legal y registrar un documento de compra venta de un inmueble situado en la Jurisdicción del Registro El Hatillo”, sobre este particular cumplimos con informarle que de la lectura del documento donde se encuentra la operación de compra-venta de un inmueble, es posible determinar cual (sic) o cuales (sic) son los requisitos que se deben solictar (sic) no obstante a ello, los requisitos de carácter general se encuentran señalados en el MANUAL QUE ESTABLECE LOS REQUISITOS ÚNICOS Y OBLIGATORIOS PARA LA TRAMITACIÓN DE ACTOS O NEGOCIOS JURÍDICOS EN LOS REGISTROS PRINCIPALES, MERCANTILES, PÚBLICOS Y LAS NOTARÍAS, establecido mediante Resolución Nº 019 de fecha 13 de enero de 2014, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.332 de misma fecha.”2 Señale específicamente cuales son los documentos imperiosamente necesarios que el citado Registro requiere para darle tramite Registral a una operación de compra – venta en el citados (sic) Registro Inmobiliario.-“. Como se señaló en el particular anterior, es menester la lectura y revisión previa del documento a inscribir, ya que del mismo se podrá determinar específicamente los recaudos necesarios. No obstante se señalan a continuación los recaudos, de carácter general establecidos en el citado manual; Artículo 46. Toda persona interesada deberá presentar, además de los requisitos obligatorios previstos en la presente Resolución, los siguientes documentos para la tramitación ante un Registro Público, de los actos o negocios jurídicos que se indican a continuación:
9) Venta de inmueble:
1. Copia del Registro de Información Fiscal (RIF).
2. Cédula Catastral del inmueble.
3. Solvencia municipal.
4. Solvencia de servicios públicos.
5. Copia del instrumento financiero que sirve de medio de pago del negocio jurídico.
6. Planilla Forma 33 emitida por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT)
7. Planos del inmueble, debidamente certificados por un profesional del área y por la alcaldía de la jurisdicción del inmueble, en caso que exceda de mil quinientos metros cuadrados (1500mts2)
8. Solvencia del Seguro Social o Constancia de No Afiliado, en caso de personas jurídicas.
9. Autorización del Ministerio del Poder Popular para la Defensa, en los casos de inmuebles ubicados en zonas de seguridad, cuando intervenga alguna persona natural o jurídica en el acto…”

De las resultas a la prueba de Informes requerida al Registro Público, surge de manera clara que para saber específicamente cuales son los recaudos, solvencias, etc., que debe aportar el vendedor a los fines de la protocolización del documento definitivo de venta, se tenía que haber presentado el documento para su previa lectura y revisión, no hay margen para la duda, ante lo afirmado por la Registradora Titular, en sus propias palabras: “…es menester la lectura y revisión previa del documento a inscribir, ya que del mismo se podrá determinar específicamente los recaudos necesarios…”.

Entonces los compradores, aquí demandados, se excepcionan indicando que no cumplieron su obligación de efectuar las diligencias inherentes a la protocolización, bajo la justificación de que la vendedora (parte actora), no le entregó las solvencias necesarias y requeridas por el Registro; pero, ha quedado establecido que se necesitaba la presentación del documento ante el Registro para su lectura y revisión, para luego saber cuáles son los recaudos que debían consignarse para la firma y otorgamiento, entonces no se trataba de obligaciones simultáneas, sino que la obligación del actor, surgía o dependía de que los demandados presentaran el documento de venta para su lectura y revisión, y solo así podía determinar el registro los recaudos necesarios, así reiteradamente lo expresa la ciudadana Registradora en su Informe al Tribunal.

Siendo así, es evidente que el A quo, no sólo le atribuyó al actor una carga que no le correspondía, pues, no era carga del actor probar la excepción del demandado, sino que ha dado por probado el incumplimiento de una obligación por parte del actor, que no solo no estaba prevista en el contrato, sino que ni siquiera había nacido, pues para que se pudiera determinar y luego fuera exigible, había que realizar la presentación del documento para su revisión en el Registro; evento no ocurrido, pues, no existe en autos ningún elemento de convicción que lleve a este sentenciador a determinar siquiera que las partes llegaron a discutir algún borrador del contrato definitivo, y menos que los accionados hayan requerido a la parte actora durante la vigencia del plazo, recaudo alguno para la presentación y posterior protocolización del respectivo contrato.

Así las cosas, desestimada como ha sido la excepción de incumplimiento invocada por los demandados, quedando establecido su incumplimiento respecto a la presentación del documento para su protocolización, corresponde entonces determinar si se ha logrado desvirtuar el incumplimiento de los demandados, respecto a las restantes obligaciones contractuales, como sería la del pago del precio de venta y la de la cuota de mantenimiento del inmueble, previstas en las cláusulas segunda y tercera.

Al respecto, se excepcionan los demandados nuevamente, señalando haber pagado la totalidad del precio, esto es, la suma de Veintiocho Millones de Bolívares (Bs.28.000.000,00) de manera oportuna y en la forma prevista en el contrato, y que le dieron cumplimiento a la obligación prevista en la cláusula tercera, respecto al pago mensual de la suma de Cien Mil Bolívares (Bs.100.000,00).

En efecto, se obligó el demandado en los términos de la cláusula segunda del contrato, antes transcrita en el cuerpo del presente fallo, a pagar la totalidad del precio, esto es, la suma de Veintiocho Millones de Bolívares (Bs.28.000.000,00), “al momento de la firma del documento definitivo de compra-venta por ante la Oficina de Registro correspondiente”; sin embargo, la misma cláusula prevé la posibilidad de efectuar abonos parciales durante la vigencia del contrato, los cuales serían descontados del precio final, es decir, en caso de haber efectuado abonos parciales, sólo tendría que pagar la diferencia o el saldo al momento de la Protocolización del documento definitivo de compra-venta.

La parte demandada a fin de demostrar el cumplimiento de sus obligaciones promovió los siguientes elementos probatorios:
1. Copia simple de Recibo de transferencia a terceros en Banesco, Nº 1245052921, fechado el 30 de diciembre de 2017, en el cual se identifica como cuenta debitada, la signada con el Nº 0134****-**-****3019377, y como cuenta cliente transferida, la signada con el Nº 01340331773311077235. Beneficiario: coralia. Concepto: PAGO TOTAL DE CASA. Resultado: Operación Exitosa. La precitada instrumental consignada en copia simple, carece de valor probatorio, pues a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así lo ha confirmado nuestro más alto Tribunal, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotostáticas y obtenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos o autenticados, como textualmente expresa la norma antes mencionada.
Aquí vale la pena acotar, que dicha impresión de la transferencia bancaria, aportada en copia simple, no puede asimilarse a las conocidas planillas de depósitos bancarios, a las cuales nuestra Jurisprudencia ha reconocido valor probatorio; así se desprende del fallo proferido por nuestra Sala de Casación Civil en fecha 30/06/2014, con ponencia de la Magistrada AURIDES MERCEDES MORA, Exp. Nº RC N° AA20-C-2013-000456, la cual dejó establecido lo siguiente:
“En relación con los depósitos bancarios, la Sala mediante sentencia de fecha 17 de septiembre de 2009, caso: Valores Nueva Esparta Sociedad Anónima contra Betty Marcano, Exp. Nro. 2009-000120, estableció lo siguiente:
“…Ahora bien, en torno a los recibos de gastos domésticos comunes, como servicios de agua, luz y gas, así como las planillas de depósitos bancarios, esta Sala a (sic) establecido que los mismos constituyen tarjas, que son documentos privados de especiales características, los cuales no son susceptibles de ser ratificados por el emisor en juicio, y que estos instrumentos deben ser valorados por el juez, bajo el principio de sana critica como indicios, dado su carácter especial, al ser diseñados en un formato específico por la compañía o institución bancaria, ya sea pública o privada, en cumplimiento a una serie de requisitos que hacen que sean claramente reconocidos por los suscritos de los servicios o usuarios de los servicios bancarios, para con esto hacer más seguras dichas operaciones de servicios masivos…”. (Subrayado, cursivas y negritas del texto de la Sala).
…omissis…
…y en el caso específico de las planillas bancarias, las mismas deben ser tratadas como tarjas, es decir, como documentos privados de especiales características, las cuales no son susceptibles de ser ratificados por el emisor en juicio, y que por tanto estos instrumentos deben ser valorados por el juez, bajo el principio de sana critica como indicios…”. (Negrillas de la Sala).
Del criterio jurisprudencial precedentemente transcrito, se desprende que las planillas de depósitos bancarios, son documentos privados de especiales características que no deben ser ratificados por el emisor en juicio, por lo que no constituyen documentos emanados de terceros, sino instrumentos con un formato específico dado por la institución bancaria, los cuales son reconocidos por los suscritos o usuarios de los servicios bancarios, y deben ser valorados por el juez bajo el principio de sana crítica como indicios.
(…)
En consecuencia, la juez de alzada a pesar que escogió correctamente la norma a aplicar al caso concreto, hizo derivar de ella consecuencias que no concuerdan con su contenido, pues, desechó los depósitos bancarios promovidos por la parte demandante, exigiendo a la promovente para hacerlas valer en juicio, el original que conformaba el documento tarja, por ser emanados de un tercero (entidad bancaria), cuando lo cierto es que las referidas planillas bancarias no requieren del original para ser promovidas en el juicio, pues tal como lo refiere la jurisprudencia, son diseñados en un formato específico por la institución bancaria, ya sea pública o privada, y cumplen una serie de requisitos que hacen que sean claramente reconocidos por los suscritos de los servicios o usuarios de los servicios bancarios, por tanto, valorados por el juez, bajo el principio de sana critica como indicios.”

En efecto, la referida instrumental fue promovida en copia simple, y por tratarse de una impresión de un comprobante de transferencia bancaria, no puede asimilarse a las tarjas, y por tanto carece de valor probatorio en los términos del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; sin embargo, la parte demandada promovió a tenor de lo dispuesto en el artículo 433 eiusdem, la prueba de Informes a la entidad bancaria Banesco, lo que será objeto de análisis a continuación.

2.- Prueba de Informes dirigida a la entidad bancaria Banesco, cuyas resultas fueron recibidas por el A quo en fecha 3 de agosto de 2021, y son del siguiente tenor:
“…Ahora bien, donde solicitan “(…) 1.- Si existe o existió una cuenta corriente de dicho Banco, con el nº 0134-0367-80-3673019377, y que informe el nombre, apellido y cédula de identidad del titular de la citada cuenta corriente.
Respuesta:
De acuerdo a nuestros archivos electrónicos, podemos evidenciar que la cuenta corriente Nº 0134-0367-80-3673019377, aparece registrada a nombre del cliente MENDOZA DIAZ ROHAN DAVID C.I. V-14.123.681.
2.- Informe a este Tribunal si en fecha 30 de Diciembre del año 2017, se encuentra registrada transferencia efectuada desde la cuenta Nº 0134-0367-80-3673019377, a la cuenta nº 0134-0331-77-3311077235, con el recibo 1245052921 de fecha 30 de diciembre del año 2017, por la cantidad de VEINTIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.28.000.000,00)
Respuesta:
De acuerdo a nuestros archivos electrónicos, podemos evidenciar la existencia de una transferencia emitida contra la cuenta corriente Nº 0134-0367-80-3673019377 a nombre del cliente MENDOZA DIAZ ROHAN DAVID, C.I. V- 14.123.681, por la cantidad de Bs.28.000.000,00, signada con la referencia Nº 01245052921 (sic) realizada en fecha 30/12/2017 y girada a favor de la cuenta corriente Nº 0134-0331-77-3311077235 a nombre de su beneficiario INDRIAGO GONZALEZ CORALIA DEL VALLE, C.I. V- 8.682.799.
3.- Informe a este Tribunal los datos del titular de la cuenta Nº 0134-0331-77-3311077235, es decir (sic) su nombre, apellido y numero (sic) de cedula de identidad.
Respuesta:
De acuerdo a nuestros archivos electrónicos, podemos evidenciar que la cuenta Nº 0134-0331-77-3311077235, aparece registrada a nombre del cliente INDRIAGO GONZALEZ CORALIA DEL VALLE, C.I. V- 8.682.799. Y la cuenta Nº 0134-0367-80-3673019377, aparece registrada a nombre del cliente MENDOZA DIAZ ROHAN DAVID, C.I. V- 14.123.68.
4.- Envíe a este Tribunal copia autorizada o simple del recibo de la citada transferencia.-
Respuesta:
Anexo encontrará restauración de información en nuestros archivos donde se evidencia la transferencia (sic) referencia 01245052921 (sic) de fecha 30/12/2017, por la cantidad de Bs.28.000.000,00 (sic) emitida contra la cuenta Nº 0134-0367-80-3673019377, a nombre del cliente MENDOZA DIAZ ROHAN DAVID, C.I. V-14.123.68; siendo su beneficiario el titular de la cuenta Nº 0134-0331-77-3311077235 a nombre del cliente INDRIAGO GONZALEZ CORALIA DEL VALLE, C.I. V- 8.682.799…”

Sobre la prueba de Infomes, una vieja sentencia de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 15 de noviembre de 2004, R.C. Nº 1389, con ponencia del Magistrado Omar Mora, dejó establecido lo siguiente:
“…enseña la doctrina patria que al realizar la valoración de la prueba de informes debe presumirse la autenticidad de la respuesta y la exactitud del contenido, dejando a la parte que impugne la referida prueba la carga de probar la falsedad de la misma, no obstante, considera la Sala que ello no es óbice para que tal presunción sea desvirtuada por el propio juzgador a través del sistema de la sana critica que siempre debe aplicar al valorar la prueba, a los fines de apreciar una realidad mediante las reglas de la lógica y las máximas de experiencia…”
Pues bien, no hay ninguna duda para este sentenciador sobre la autenticidad del Informe remitido por la Institución Bancaria, y la exactitud de su contenido, dejando establecido que la parte demandada hizo una transferencia a la parte actora por la suma de VEINTIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.28.000.000,00), en fecha 30 de diciembre de 2017.- Así se establece.

Ahora bien, la cláusula segunda del contrato, referida al precio, la oportunidad y forma de pago, estipulaba claramente, que este debía verificarse o acreditarse en el momento del otorgamiento o firma del documento definitivo de compra - venta por ante la Oficina de Registro correspondiente, lo que evidentemente no ocurrió, pues los demandados no hicieron las diligencias relativas a la presentación y posterior otorgamiento del contrato definitivo, para lo cual tenían hasta el 31 de diciembre de 2017, por lo que, la obligación del comprador no se ejecutó en la forma prevista en la convención, pues, la obligación de pagar el precio era simultánea con la protocolización, oportunidad en la que debía acompañar el comprobante o documento financiero que acreditara el pago, razón por la cual, no habiendo probado su excepción de incumplimiento o hecho impeditivo de cumplimiento, pues para ello debía presentar el documento para su revisión, de manera previa, tal como lo indicó la Registradora en su Informe, el pago así efectuado no se realizó conforme a lo pactado en el contrato, luego no puede ser declarado como válido para dar por cumplida su obligación. Así se establece.

Con relación a la Obligación de pago de CIEN MIL BOLÍVARES (100.000,00) mensuales, para el mantenimiento del inmueble durante la vigencia del contrato(13/6/2017 al 31/12/2017), la parte demandada alegó haber cumplido dicha obligación, y para demostrarlo, promovió la prueba de Informes al Banco de Venezuela, para que informara sobre depósitos o transferencias bancarias por la suma antes indicada a favor de la parte actora; pero las resultas de la entidad bancaria no arribaron al Tribunal de la Causa antes de que dictara la sentencia recurrida, y se aprecia de los autos, que él A quo recibió tales resultas y las remitió a esta Alzada con posterioridad a la etapa de Informes, estando la presente causa en estado de dictar sentencia, razón por la cual, no puede este Tribunal entrar a su análisis y valoración, quedando acreditado el incumplimiento del demandado respecto a la obligación prevista en la cláusula tercera del contrato.- Así se establece.

Entonces, con respecto a la obligación prevista en la cláusula segunda del contrato, relativo a la protocolización del documento definitivo de compra venta, y que el actor señala como incumplida por el demandado, pues alegó que éste ninguna diligencia hizo, dirigida a la presentación ante el registro del documento definitivo de venta, ante lo cual, se excepciona el demandado alegando como hecho impeditivo de su cumplimiento (excepción de incumplimiento), la no entrega por parte del actor de las solvencias y recaudos necesarios para la presentación del documento y posterior protocolización, concluyendo este Tribunal, luego del análisis y apreciación de las pruebas, no sólo que esta última obligación no estaba prevista en el contrato, sino que, del Informe rendido por la ciudadana registradora se aprecia con meridiana claridad que “es menester la lectura y revisión previa del documento a inscribir, ya que del mismo se podrá determinar específicamente los recaudos necesarios.”, luego,es lógico deducir que los demandados tenían que haber presentado el documento para su lectura y revisión, para poder determinar cuáles eran los recaudos que debían consignarse o entregarse por parte del actor; y, en adición, no se acreditó por parte de los demandados ninguna diligencia previa intimando o exigiendo a la vendedora la entrega de ningún recaudo (solvencias, cédula catastral, etc) para la presentación y posterior protocolización del contrato definitivo, pues, ni siquiera hay constancia que se haya redactado un borrador o proyecto del respectivo contrato durante la vigencia del plazo.

Como corolario, al no presentarse el documento, nunca se inició su trámite registral, que debió culminar con la protocolización del contrato de compra venta, momento en el cual, tenían la carga los demandados de efectuar el pago de la totalidad o saldo restante del precio (si efectuaron abonos durante la vigencia del contrato); pero, tal situación no ocurrió, pues, pretenden los demandados que se tenga como valido el pago del precio efectuado en forma, lugar, y en tiempo distinto al pactado en la convención, la cual fijó que este debía realizarse“al momento de la firma del documento definitivo de compra – venta por ante la Oficina de Registro correspondiente.”, lo que resultaba imposible de cumplir, pues, al 30 de diciembre de 2017, fecha de la transferencia bancaria, los demandados no habían presentado el documento para el inicio de su trámite registral, razón por la cual, debe tenerse como no válido el pago así realizado.

Adicionalmente, la ley prevé un mecanismo idóneo para que los accionados pudieran haber efectuado válidamente el pago, ante el supuesto de una eventual negativa de la parte actora, esto es, el procedimiento de la oferta real, y no la transferencia bancaria.

En efecto, la caducidad que afecta al comprador, a la expiración del plazo, concede gran interés a la cuestión de saber lo que debe hacer en el plazo que se le concede, para considerar que ha ejercido su derecho, el comprador está obligado a pagar el precio. La doctrina admite, en general, que para demostrar que el comprador se ha liberado ante el impedimento del vendedor, es necesario acudir a la oferta real de pago.

Al respecto, el Dr. Duque Sánchez, quien en su texto Procedimientos Especiales Contenciosos, trae una cita de Garsonet, quien afirma lo siguiente:

“La importancia de la Oferta y el depósito se ponen de manifiesto con sólo suponer “por una parte un acreedor distante o quizás desconocido a quien no se sabe cómo pagar, un acreedor mal intencionado que quiera vejar a su deudor impidiéndole su liberación, o negándose, en caso de subrogación consentida por él, a darle recibo que indique el origen del dinero suministrado, un acreedor que reclame una suma mayor que la que se le ofrece, o que se niega a recibir el pago para conservar la colocación ventajosa de su capital o el beneficio de un término que pretende haber sido estipulado en su favor; y por otra parte, un deudor que tiene prisa en pagar y derecho de hacerlo para detener el curso de los intereses, recuperar la posesión del objeto dado en prenda, cancelar la hipoteca que pesa sobre su finca o libertar a su fiador, ponerse a cubierto de la amenaza de una cláusula penal, evitarse los riesgos cuando su deudor sea de un cuerpo cierto, o si fuere de especies, el peligro de verlas aumentar de valor”

Queda entonces establecida la viabilidad del Procedimiento de Oferta Real para que el comprador en un contrato de opción de compra venta pueda liberarse de su obligación de pago del precio de la venta.
Con relación a la obligación de pago mensual por la suma de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs.100.000,00), para el mantenimiento y conservación del inmueble durante la vigencia del contrato, pese a que el demandado alegó haber cumplido con esta obligación, no acreditó durante el debate probatorio haber dado cumplimiento a dicho compromiso contractual.

En efecto, dispone el artículo 1.527 del Código Civil: “La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinado por el contrato.”, y el artículo 1.264, respecto al cumplimiento de las obligaciones, dispone: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención”. Asimismo, el artículo 1.160 del Código Civil establece: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

Es evidente que en el asunto que nos ocupa, el demandado no le dio cumplimiento a las obligaciones establecidas en el contrato, específicamente aquella de la cual se excepcionó, alegando no poder cumplir a causa del incumplimiento del actor, referida a la presentación del documento definitivo para su protocolización, y otras no se ejecutaron en la forma estipulada en el contrato, como es el caso del pago del precio, infringiendo las reglas respecto al cumplimiento de las obligaciones, antes transcritas.

SOBRE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS

Finalmente, reclama el actor el pago de la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.2.000.000,00), por concepto de daños y perjuicios, según lo estipulado en la Cláusula Cuarta de la opción de compra-venta.

Veamos lo que establece la Cláusula Cuarta del contrato:

“CUARTA: En caso de que “LOS COMPRADORES” incumplan la obligación de compra que adquieren por este documento frente a “LA PROPIETARIA”, en los términos establecidos, a menos que dicho incumplimiento sea por caso fortuito o fuerza mayor, le dará derecho a “LA PROPIETARIA” a demandar el cumplimiento de este compromiso de compra – venta, o bien a considerar la operación de compra-venta como resuelta a su sola decisión y en consecuencia podrán exigir de “LOS COMPRADORES” como indemnización por los daños y perjuicios, y sin que ellos tengan que ser demostrados, la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.2.000.000,00). Dado el caso de que “LA PROPIETARIA” incumpla las obligaciones que asume por este contrato en los términos establecidos, -a menos que dicho incumplimiento sea por caso fortuito o fuerza mayor-, le dará derecho a “LOS COMPRADORES” a demandar el cumplimiento de este compromiso de compra – venta, o bien a considerar la operación de compra – venta como resuelta a su sola decisión y en consecuencia podrán exigir de “LA PROPIETARIA” como indemnización por los daños y perjuicios, y sin que ellos tengan que ser demostrados, la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.2.000.000,00). En todo caso de resolución del contrato, cualquier mejora, reparación o remodelación realizada al inmueble objeto de este contrato, se entenderán hechas a favor de “LA PROPIETARIA”, sin necesidad de notificación alguna, ni de que ello sea declarado por ninguna autoridad administrativa o judicial.”

Tal como lo relata el A quo, los artículos 1257 y 1258 del Código Civil, regulan la obligación con cláusula penal, y al respecto, establecen estas normas: Articulo 1257: “Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento.”, y el artículo 1258: “La cláusula penal es al compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.”

Precisa este sentenciador, siguiendo jurisprudencia de vieja data, que la cláusula penal no es sino la estimación, hecha de antemano por los contratantes, de los daños y perjuicios a los cuales puedan dar lugar la inejecución (daños y perjuicios moratorios), y con ella se persigue un doble objetivo: primero, asegurar la ejecución de la obligación, y segundo, dado el caso de no poderse alcanzar este resultado, sustraer al arbitrio del Juez la fijación del monto de esos daños y perjuicios; y es de doctrina que cuando se establece una cláusula penal, el actor en ningún momento tiene la obligación de probar que ha sufrido daño o perjuicio alguno, pues esa cláusula es la fijación, hecha por anticipado por las partes, de los perjuicios que pudiere sufrir el contratante por el incumplimiento.

En este orden, observa quien aquí decide que el presupuesto para la ejecución de la cláusula penal y se proceda a la compensación de los daños y perjuicios, es el incumplimiento de la obligación principal, y en el caso de marras ha quedado establecido que los demandadosno acreditaron el hecho impeditivo de cumplimiento (excepción de incumplimiento) alegado, no le dieron cumplimiento a las obligaciones establecidas en la cláusula segunda del contrato, en cuanto a la presentación y posterior protocolización del documento definitivo de compra venta, y como corolario el pago no se realizó en el tiempo, forma y lugar convenido; así como tampoco le dieron cumplimiento al pago de la cuota de mantenimiento durante la vigencia del contrato, razón por la cual, se encuentran llenos los extremos necesarios para la procedencia de los daños y perjuicios fijados en la cláusula penal en la suma de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.2.000.000,00), los cuales corresponde pagar los demandados a la parte actora, y así lo dictaminará este juzgador en la dispositiva del presente fallo.- Así se decide.

SOBRE LA INDEXACIÓN
Visto que el actor solicita asimismo la INDEXACIÓN del monto de la cláusula penal, y sobre ello nada dijo el A quo, omitiendo pronunciamiento, precisa este sentenciador, efectuar algunas consideraciones sobre la cláusula penal y su posible ajuste o corrección, y al respecto nuestro Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, en sentencia proferida en fecha 5 de abril de 2011, con ponencia de la Magistrada ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ, Expediente Nº Exp. Nro. 2010-000620, dejó establecido lo siguiente:
“(…)
Ahora bien, es importante distinguir la naturaleza de la cláusula penal, la cual es esencialmente resarcitoria y le permite a las partes contratantes, fijar anticipadamente, sin necesidad de la intervención de un experto o de un tribunal, el monto de los daños o perjuicios que cualquiera de ellas pudiera sufrir por el incumplimiento de la otra, ya sea el incumplimiento total del compromiso o el retardo o moratoria en la ejecución del mismo. Generalmente, se prevé para ello el pago de una cantidad determinada de dinero como indemnización, o la facultad de retener un cierto porcentaje de dinero de la cantidad que se haya entregado previamente como parte del precio del bien cuya compraventa se prometió. En todo caso, la cláusula sirve como evaluación anticipada y convencional de los perjuicios eventuales.

Efectivamente, el artículo 1.258 del Código Civil, establece que la cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de una obligación principal.

(…)
Ahora bien, en el caso concreto, la indexación solicitada en el libelo persigue restablecer el equilibrio económico alterado por el aumento o disminución en el poder adquisitivo de la moneda durante el transcurso del proceso. Esta es una situación bien particular en la cual el AJUSTE tiene por única causa y justificación el retardo por el transcurso del proceso, pues frente a la negativa del deudor de cumplir la obligación del pago, el acreedor acude al proceso para obtener una sentencia condenatoria y, por ende, la satisfacción de su acreencia, siendo la indexación el correctivo del que dispone el demandante para obtener el AJUSTE de la cantidad reclamada, la cual puede verse disminuida con motivo de fenómenos inflacionarios ocurridos durante el transcurso del tiempo que implique obtener la sentencia condenatoria, lo cual evidencia que la indexación en ese supuesto no persigue INDEMNIZAR SINO AJUSTAR los montos para restablecer el equilibrio económico entre las partes en el proceso.
(…)

Las consideraciones expuestas permiten concluir que la indexación judicial persigue AJUSTAR el monto reclamado por efecto del retardo con motivo del proceso, ello con el propósito de mantener el equilibrio económico entre las partes e impedir enriquecimientos sin causas ni actitudes fraudulentas. En consecuencia, la indexación en este caso no persigue INDEMNIZAR SINO AJUSTAR el monto reclamado y ello encuentra justificación en la desvalorización de la moneda que haya ocurrido en el transcurso del proceso.

Ahora bien determinado que se trata de un ajuste cuya única causa es el transcurso del proceso, es posible determinar en forma clara que en modo alguno la Sala acordaría un pago doble en caso de conceder alguna otra indemnización –no ajuste- que tenga un propósito y causa distinta.
Por tanto, como quiera que la indexación judicial nada “…tiene que ver ni con daños y perjuicios, ni con intereses devengados o por vencerse…”, pues aquella constituye un ajuste objetivo del capital adeudado, el acreedor tiene derecho a solicitar “…una cantidad equivalente al valor de la suma originalmente convenida a la fecha del pago, cuando debido a su mora se hace necesario demandarlo…”. Precisamente, tal indexación es exigida, en virtud de que el acreedor se ve en la necesidad de someterse a un proceso, procurando en este caso una sentencia de condena, a los fines de obtener la satisfacción de su acreencia; de allí que la misma, persiga restablecer el equilibrio económico alterado durante el transcurso del proceso respectivo.

Por tal razón, esta Sala ha establecido en sentencia de fecha 4 de febrero de 2009, caso: Julio César Trujillo Sanoja contra María Elena Salas Salas, Exp. Nro. 2008-000473, entre otras, que el cálculo de la indexación se realice sobre el monto de capital debido, calculado desde la admisión de la demanda hasta que se dicte sentencia definitivamente firme.
En consecuencia, la solicitud de ejecución de la cláusula penal, según los términos pactados por las partes, en principio no imposibilita el pedimento de indexación judicial que solo procedería sobre el monto del capital, sin incluir efectivamente intereses y daños secundarios; ello dependerá en todo caso de la naturaleza de la obligación y de los términos acordados.

En todo caso, los artículos denunciados como infringidos, es decir el 1.167, 1.257 y 1.258 del Código Civil, relativos a la posibilidad de demandar cumplimiento o resolución contractual conjuntamente con daños y perjuicios, efectos de la cláusula penal y límites de la misma, de ninguna manera comprende como fórmula indemnizatoria la indexación judicial.

En consecuencia, la Sala declara improcedente la denuncia de infracción de los artículos 1.167, 1.257 y 1.258 del Código Civil. Así se establece.”

Entonces, vista las consideraciones del fallo jurisprudencial antes parcialmente transcrito, en el cual se determina la naturaleza de la indexación, negando su carácter indemnizatorio, ya que persigue AJUSTAR el monto reclamado por efecto del retardo con motivo del proceso, ello con el propósito de mantener el equilibrio económico entre las partes e impedir enriquecimientos sin causas ni actitudes fraudulentas, lo que encuentra justificación en la desvalorización de la moneda que haya ocurrido en el transcurso del proceso, por lo que, nada obsta la procedencia del pedimento de la indexación judicial del monto de la indemnización previamente fijada por las partes en la Cláusula Penal, y acordada en este fallo, la cual asciende a la suma de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.2000.000,00).- Así se decide.

Habiendo determinado el incumplimiento de los demandados, siendo procedente en derecho la resolución del contrato, lo que trae como consecuencia efectos restitutorios, es decir la devolución o reintegro recíproco de la prestaciones recibidas, dicho AJUSTE o Indexación también aplica para las restituciones que debe efectuar el actor a la parte demandada.- Así se declara.

En síntesis, hierra el A quo, cuando da por demostrada la excepción de incumplimiento alegada por el demandado, pues, no se trataba de obligaciones simultaneas, sino que el nacimiento de la carga del actor dependía de que el demandado presentara el documento al Registro, lo que nunca hicieron los demandados; y luego, el pago efectuado no resulta valido por haberse realizado en forma contraria o distinta a lo convenido, quedando acreditado el incumplimiento de los demandados respecto a su obligación de presentación y posterior protocolización del documento definitivo de compra – venta, momento en el cual debía efectuarse o acreditarse el pago del precio; a ello se suma el incumplimiento de lo pactado en la cláusula tercera, relativa al pago de la cuota de mantenimiento (Bs.100.000,00) durante la vigencia del contrato, razón por la cual, establecido como ha quedado la existencia del contrato bilateral, desestimada la excepción de incumplimiento alegada por los demandados y acreditado el incumplimiento contractual por parte de los accionados, contrario a lo dictaminado por el A quo, resulta procedente en derecho la resolución del contrato y los daños y perjuicios fijados en la cláusula penal, y así lo dictaminará este sentenciador en la dispositiva del presente fallo.- Así se decide.
–IV–
DISPOSITIVA
En fuerza de los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la apelación incoada por la parte actora, contra la decisión de fecha 30 de agosto de 2021, cuyo extenso del fallo fuere publicado en fecha 13 de septiembre de 2021, por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Así se establece. SEGUNDO: SE REVOCA la decisión de fecha13 de septiembre de 2021, dictada por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Así se establece. TERCERO: CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS interpuesta por la ciudadana CORALIA DEL VALLE INDRIAGO GONZÁLEZ, contra los ciudadanos ROHAN DAVID MENDOZA DÍAZ y CARMEN ARASELIS VELÁSQUEZ CALCAÑO, ambas partes plenamente identificadas al inicio de este fallo; y como consecuencia: 1) Resuelto el contrato de Opción de compra – venta debidamente autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta en fecha 13 de Junio de 2017, anotado bajo el Nº 51, Tomo Nº 44, Folios 179 hasta 184. 2) Se retrotrae la situación al estado inicial, es decir, al estado de las cosas antes de realizarse el contrato que se declara resuelto. 3) Se extinguen todas las obligaciones nacidas del contrato, como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar. 4) Las partes deberán restituirse mutuamente todas las prestaciones que hubieren cumplido: i) La parte actora deberá restituir a la parte demandada la prestación recibida, y que fuera declarada no valida, fijada en el contrato en la suma de VEINTIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.28.000.000,00). ii) La parte demandada deberá pagar a la parte actora la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.2.000.000,00), por concepto de daños y perjuicios, fijados en la cláusula penal, y que fuera objeto de condena en este fallo.- Así se establece. CUARTO: Se acuerda la indexación de los montos a ser restituidos, desde la fecha de admisión de la demanda -11 de mayo de 2018-, exclusive, hasta el día en que quede firme esta decisión, inclusive, debiendo tomarse como base de cálculo los índices de precios al consumidor para el Área Metropolitana de Caracas, emanados del Banco Central de Venezuela durante dicho período, a tal efecto, de conformidad con lo pautado en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, se ordena una experticia complementaria del fallo, y el experto deberá efectuar los cálculos, actualización y ajustes monetarios correspondientes de las sumas objeto de la condena a ser restituidas. QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese déjese copia de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Dieciocho (18) días del mes de abril del año Dos Mil Veintidós (2022). 211° años de la Independencia y 163° años de la Federación.
EL JUEZ SUPERIOR,
LA SECRETARIA,
Dr. CARLOS E. ORTIZ F.
CAROLYN Y. BETHENCOURT CH.
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las 2:00 PM
LA SECRETARIA,

CAROLYN Y. BETHENCOURT CH.

Asunto: AP71-R-2021-000209
CEOF/CBCH