REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS
211º y 163º
ASUNTO: AP71-R-2022-000107 (9947)
MATERIA: CIVIL
SENTENCIA DEFINITIVA
PARTE DEMANDANTE: JOSÉ MARIA PÉREZ HERNÁNDEZ y JENNY CRISTINA ZERPA DE PÉREZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad números V-3.327.002 y V-3.283.218, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LOS DEMANDANTES: MOISES AMADO, JESUS ARTURO BRACHO y MARIAN ANDREINA TORRES DUQUE, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 37.120, 25.402 y 275.252, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: JOFFREN JESUS MONTILLA HERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-10.986.913.
APODERADO JUDICIAL DEL DEMANDADO: ANGEL CESAR PINEDA CASTILLO, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 92.546.
MOTIVO: DESALOJO
DECISIÓN RECURRIDA: Sentencia definitiva dictada en forma oral el 22 de febrero de 2019, por el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cuyo extenso fue publicado en fecha 6 de marzo de 2019.
-I-
DE LA SINTESIS PRELIMINAR DE LA CONTROVERSIA
Se da inició a la presente demanda mediante libelo, presentado en fecha 12 de marzo de 2010, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por los abogados PEDRO YETSE BEIRUTTI ARGUELLO y MILITZA CUERVO GUERRA, en su condición de apoderados judiciales de los ciudadanos JOSÉ MARIA PÉREZ HERNÁNDEZ y JENNY CRISTINA ZERPA DE PÉREZ, cuyo conocimiento correspondió al Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la referida Circunscripción Judicial.
Por auto de fecha 20 de mayo de 2011, el tribunal de la causa de conformidad con lo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, ordenó la suspensión del juicio hasta tanto constara haberse realizado el trámite correspondiente ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda.
Mediante diligencia consignada en fecha 4 de noviembre de 2015, el abogado MOISES AMADO, actuando en su condición de apoderado judicial de los demandantes, solicitó se ordene la continuación del juicio, en atención al criterio jurisprudencial establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 1 de noviembre de 2011 y en consecuencia que se admita la demanda presentada de conformidad con lo establecido en la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
En fecha 9 de noviembre de 2015, el tribunal de la causa dictó auto en el cual se ordenó la consecución del juicio.
En fecha 17 de noviembre de 2015, se admitió la demanda por los trámites contenidos en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, JOFFREN JESUS MONTILLA HENRIQUEZ para el QUINTO (5°) DÍA DE DESPACHO siguiente a la constancia en autos de su citación, a fin que tuviere lugar la celebración de la audiencia de mediación, de acuerdo a lo previsto en el artículo 101 eiusdem.
Mediante diligencia de fecha 10 de diciembre de 2015, el apoderado judicial de la parte actora consignó los fotostatos necesarios para la elaboración de la compulsa y los emolumentos correspondientes. Siendo proveído lo requerido por auto del 15 de diciembre de 2015.
En fecha 1 de febrero de 2016, compareció el apoderado judicial de la parte demandada y consignó escrito de reforma de la demanda.
Por auto del 22 de febrero de 2016, el a quo admitió la reforma de la demanda y ordenó nuevamente el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 24 de febrero de 2016, el alguacil adscrito al Circuito Judicial de Municipio, ciudadano LUIS ORTIZ, dejó constancia que se traslado en dos oportunidades a la dirección indicada y que no fue posible practicar la citación.
En diligencia consignada en fecha 7 de marzo de 2016, el apoderado judicial de los demandantes consignó las copias para la elaboración de la compulsa y los emolumentos para el traslado del alguacil.
En fecha 15 de junio de 2016, el alguacil adscrito al Circuito Judicial de Municipio, ciudadano MIGUEL VILLA, dejó constancia que se traslado en dos oportunidades a la dirección indicada y que no fue posible practicar la citación.
Mediante diligencia de fecha 21 de junio de 2016, el apoderado de los actores solicitó la citación por carteles. Siendo acordado lo requerido, por auto del 28 de junio de 2016.
En fecha 19 de julio de 2016, la representación judicial de la parte demandante, consignó las publicaciones del cartel de citación librado. Asimismo, en fecha 29 de julio de 2016, la secretaria del tribunal dejó constancia de haber fijado el cartel de citación.
En fecha 19 de septiembre de 2016, compareció el abogado FELIX MEDINA BRACHO, en su condición de apoderado judicial del ciudadano JOFFREN JESUS MONTILLA, e interpuso recurso de apelación, contra la decisión dictada el 9 de noviembre de 2015 y contra el auto que ordenó admitir la demanda.
Por auto de fecha 21 de septiembre de 2016, el tribunal de la causa oyó el recurso de apelación propuesto por la parte demandada e instó a la misma a consignar las copias necesarias para tramitar su recurso.
Mediante diligencia consignada en fecha 27 de septiembre de 2016, el apoderado judicial de los actores solicitó se fijara por auto expreso la oportunidad para que tuviese lugar la audiencia de mediación; por lo que el Tribunal de la causa, en fecha 28 del mismo mes y año, participó a las partes que dicha audiencia tendría lugar el día 3 de octubre de 2016 a las 11:00 a.m.
En fecha 3 de octubre de 2016, tuvo lugar la audiencia de mediación a la que compareció el apoderado judicial de los demandantes, igualmente, se dejó constancia la incomparecencia de la parte demandada.
En fecha 18 de octubre de 2016, el apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito en el cual opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y dio contestación a la demanda.
Por auto de fecha 24 de octubre de 2016, el tribunal a quo libró las copias certificadas solicitadas y acordó su remisión a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, en razón al recurso de apelación presentado.
En fecha 26 de octubre de 2016, el apoderado judicial de la parte demandante consignó escrito de subsanación y oposición a las cuestiones previas promovidas por la parte demandada.
En fecha 22 de noviembre de 2016, el a quo dictó sentencia interlocutoria en la cual declaró subsanada la cuestión previa referida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código Adjetivo Civil y sin lugar la cuestión previa del ordinal 11 del citado artículo.
Por auto de fecha 12 de diciembre de 2016, se ordenó la notificación de las partes a fin de hacer de su conocimiento la sentencia dictada con motivo a las cuestiones previas opuestas.
Mediante diligencia del 6 de febrero de 2017, el apoderado de los demandantes se dio por notificado.
Por auto de fecha 19 de mayo de 2017, el tribunal a quo realizó la fijación de los puntos controvertidos y los límites de la controversia.
En fecha 26 de mayo de 2017, se dio por recibidas las resultas de la apelación ejercida por el apoderado judicial del demandado, en la cual se declaró sin lugar las apelaciones presentadas.
Por escrito presentado en fecha 1 de junio de 2017, el representante judicial de la parte actora promovió pruebas.
En fecha 2 de junio de 2017, el apoderado del demandado consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 6 de junio de 2017, el tribunal de la causa realizó nuevamente la fijación de los puntos controvertidos y los límites de la controversia y ordenó la notificación de las partes.
Mediante diligencia del 13 de junio de 2017, el apoderado de los actores se dio por notificado y solicitó la notificación de la parte demandada.
En fecha 7 de agosto de 2017, se recibieron las resultas del recurso de apelación ejercido por la parte demandada, el cual fue declarado sin lugar.
En fecha 29 de enero de 2018, compareció el apoderado judicial de la parte demandada y se dio por notificado de la decisión del 6 de junio de 2017 y ratificó las pruebas promovidas con anterioridad.
En fecha 15 de febrero de 2018, el apoderado de los demandantes consignó escrito de promoción de pruebas.
Mediante escrito presentado en fecha 20 de febrero de 2018, el apoderado de los actores se opuso a las pruebas presentadas por la parte demandada.
Por auto del 26 de febrero de 2018, el tribunal a quo emitió pronunciamiento en relación a las pruebas presentadas por las partes.
En fecha 19 de julio de 2018, la representación judicial de la parte actora solicitó se diera por concluido el lapso de evacuación de pruebas y se fijara la oportunidad para la celebración de la audiencia de juicio. Siendo ratificado dicho pedimento el 9 de octubre de 2018.
En fecha 4 de febrero de 2019, el a quo dictó auto en el cual se ordenó la notificación de las partes a fin de hacer de su conocimiento que por auto separado se fijaría la audiencia de juicio.
Cumplidas las formalidades de la notificación, por auto del 20 de febrero de 2019, el tribunal de la causa fijó para el día 22 de febrero de 2019, la oportunidad para que tuviera lugar la audiencia de juicio.
En fecha 22 de febrero de 2019, tuvo lugar la audiencia de juicio a la que compareció el apoderado judicial de la parte actora y se dejó constancia la incomparecencia de la parte demandada. En esa misma oportunidad, el tribunal de la causa dictó sentencia definitiva declarando parcialmente con lugar la demanda y finalmente señaló a las partes que se reservaba el lapso de diez (10) días para publicar el extenso del fallo.
En fecha 6 de marzo de 2019, el a quo, publicó el extenso del fallo.
En diligencia de fecha 8 de abril de 2019, el apoderado judicial de la parte demandante solicitó se declarara definitivamente firme la decisión.
En fecha 9 de mayo de 2019, el apoderado judicial de los actores solicitó la ejecución de la sentencia.
Por auto de fecha 14 de mayo de 2019, el tribunal de la causa de conformidad con lo establecido en el artículo 524 del Código de Procedimiento Civil, decretó la ejecución del fallo dictado y concedió al demandado un lapso de ocho (8) días de despacho para que efectuara el cumplimiento voluntario.
En fecha 3 de junio de 2019, compareció la parte demandada actuando en su propio nombre y representación y solicitó la reposición de la causa en razón a que su notificación no se realizó en la dirección indicada como domicilio procesal y a todo evento apeló la sentencia dictada.
En fecha 28 de junio de 2019, el tribunal de la causa negó el recurso de apelación interpuesto por ser extemporáneo por tardío.
En fecha 23 de octubre de 2020, compareció el abogado MOISES AMADO, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante y solicitó la reanudación de la causa.
En fecha 21 de enero de 2021, el referido apoderado judicial solicitó el abocamiento de la juez, siendo proveído lo requerido por auto del 12 de febrero de 2021.
Por diligencia presentada en fecha 16 de marzo de 2021, el apoderado judicial de la parte actora consignó copias simples de la sentencia dictada por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, en la cual ordenó la reposición de la causa al estado que se celebre nuevamente la audiencia de juicio.
En fecha 3 de mayo de 2021, el apoderado de los actores solicitó se fijara oportunidad para la celebración de la audiencia de juicio.
Por auto de fecha 30 de agosto de 2021, el tribunal de la causa ordenó la notificación de la parte demandada.
En fecha 17 de febrero de 2022, previa ratificación por la representación judicial de la parte demandante, se fijó el día 23 de febrero de 2022, a fin de que tuviera lugar la audiencia de juicio.
Mediante acta del 23 de febrero de 2022, tuvo lugar la audiencia de juicio a la que comparecieron los abogados MOISES AMADO y MARIAN ANDREINA TORRES DUQUE, en su condición de apoderados judiciales de la parte actora y el ciudadano JOFFREN JESUS MONTILLA HENRIQUEZ, abogado en ejercicio, parte demandada, actuando en su propio nombre y representación. En esa misma oportunidad, el tribunal de la causa dictó sentencia definitiva declarando parcialmente con lugar la demanda.
En fecha 8 de marzo de 2022, el a quo dictó el extenso del fallo en cuyo dispositivo estableció lo siguiente:
“(…) PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO incoaron los ciudadanos JOSE MARIA PEREZ HERNANDEZ y JENNY CRISTINA ZERPA DE PEREZ, de nacionalidad venezolana, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad No. V-3.327.002 y V-3.283.218 respectivamente, contra el ciudadano JOFFREN JESUS MONTILLA HENRIQUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-10.986.913; SEGUNDO: Se CONDENA a la parte demandada, ciudadano JOFFREN JESUS MONTILLA HENRIQUEZ, hacer entrega del apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número y letra B-2-A, situado en el Edificio B, del Conjunto Parque Residencial Mirador El Hatillo, ubicado en el lugar conocido como el Paují, Municipio El Hatillo, del Estado Miranda, totalmente desocupado de bienes y personas, solvente en cuanto a los servicios públicos y en las mismas condiciones de conservación y mantenimiento en las cuales se le entregó. Así como a entregar los bienes muebles arrendados y descritos en la Cláusula Primera del contrato de arrendamiento, en las mismas condiciones de mantenimiento y conservación que le fueron entregados. No hay condenatoria en costas dada la naturaleza de la decisión.”
Mediante diligencia recibida en fecha 15 de marzo de 2022, el demandado actuando en su propio nombre y representación, ejerció recurso de apelación contra la sentencia dictada.
Por auto de fecha 16 de marzo de 2022, el tribunal de la causa oyó en ambos efectos el recurso de apelación ejercido, ordenándose en esta misma oportunidad la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial.
Ahora bien, a los fines una mejor comprensión de la controversia que ocupa a este despacho superior, resulta necesario traer a colación los hechos y argumentaciones de los sujetos procesales que integran la presente litis y que dieron lugar al fallo recurrido antes mencionado. En ese sentido se observa:
DE LA PRETENSIÓN
Conforme se desprende del escrito contentivo a la reforma de la demanda, los ciudadanos JOSÉ MARIA PÉREZ HERNÁNDEZ y JENNY CRISTINA ZERPA DE PÉREZ, en su condición de parte accionante, a través de sus apoderados judiciales, expusieron:
Exponen que fue suscrito por los demandantes, un primer contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 31 de mayo de 2007, bajo el Nº 75, tomo 68 de los libros de autenticaciones, mediante el cual dieron en arrendamiento al ciudadano JOFFREN JESUS MONTILLA HENRIQUEZ, un apartamento de su propiedad destinado a vivienda distinguido con el número y letra B-2-A, en el edificio B del Conjunto Parque Residencial Mirador del Hatillo, ubicado en El Paují, Municipio El Hatillo del Estado Miranda.
Que al vencimiento del primer contrato, las partes suscribieron un segundo contrato el cual fue debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 21 de mayo de 2008, bajo el Nº 19, Tomo 49 de los de los libros de autenticaciones y el cual, es el objeto de la presente demanda.
Argumentan que los accionantes inicialmente decidieron ceder en arrendamiento el referido inmueble, por cuanto por razones de trabajo residían en la ciudad de Maturín, Estado Monagas y que en cualquier momento tendrían que regresar a la ciudad de Caracas. Igualmente destacan que convinieron en la cláusula tercera del contrato que el canon de arrendamiento sería por la cantidad de cinco mil quinientos bolívares (Bs. 5.500,00) mensuales, que dicha cantidad fue incrementada, conforme la Resolución dictada por la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Publicas y Vivienda, la cual fue notificada al arrendatario mediante carteles publicados en prensa el 6 de octubre de 2009 y que el mismo debía pagarlo de acuerdo con lo establecido en el parágrafo segundo del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Precisan que vencido el lapso de un (1) año del contrato de arrendamiento, en fecha 15 de mayo de 2009, comenzó a transcurrir la prorroga legal de un (1) año, conforme lo dispuesto en el articulo 38 letra b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para la época, plazo que finalizó en fecha 15 de mayo de 2010, oportunidad en la cual se le solicitó al arrendatario que cumpliera con el contrato suscrito y entregara el inmueble y que pagara las mensualidades adeudadas, que este se negó a desocuparlo y comenzó a depositar los cánones ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial. Que a pesar de que se le solicitó la entrega del inmueble y se demandó la resolución de contrato por falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de junio 2008 a mayo 2009, dichas cantidades fueron retiradas del tribunal por los demandantes en fecha 26 de octubre de 2011, razón por la cual, el contrato se transformó a tiempo indeterminado al haber ocurrido la tacita reconducción prevista en el artículo 1.600 del Código Civil.
Que con la entrada en vigencia de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se ordenó el cierre del tribunal vigésimo quinto de municipio y la presente demanda fue suspendida, sin embargo que posteriormente se ordenó su continuación, siendo admitida la causa en fecha 17 de noviembre de 2015, que conforme a los argumentos expuestos reforma la demanda e interpone el desalojo. Manifiesta que a pesar de los requerimientos efectuados por sus mandantes, el arrendatario no ha pagado ni depositado ante organismo alguno los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de junio de 2009 hasta diciembre de 2015, por la cantidad de ocho mil ciento tres bolívares con setenta y un céntimos (Bs. 8.103,71) conforme la Resolución dictada por la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Publicas y Vivienda, bajo el Nº 00013360 en fecha 21 de agosto de 2009, la cual le fue notificada al arrendatario por carteles de prensa de fecha 5 de octubre de 2009, constituyendo así la primera causal para demandar la desocupación conforme lo establece el ordinal 1º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Arguyen que independientemente de la causal de desalojo antes pretendida, sus representados necesitan urgentemente ocupar el inmueble, en razón a que en la actualidad se encuentran viviendo alquilados en un apartamento distinguido con el número y letra 82-A, situado en la Urbanización Terrazas del Ávila, calle 1, Conjunto Residencial Las Perlas, Municipio Sucre del Estado Miranda, pues anteriormente residían en la ciudad de Maturín, Estado Monagas, pero que por razones de trabajo tuvieron que regresar a Caracas y al tener su inmueble alquilado, optaron por arrendar otro inmueble conforme se evidencia de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, en fecha 13 de diciembre de 2007, bajo el Nº 19, Tomo 74 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, que sus mandantes están pagando un canon de arrendamiento bastante elevado además del condominio, el cual no le es posible sufragar.
Que en razón a lo anterior, demanda por vía judicial el desalojo del inmueble al tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, no solo por que el arrendatario se encuentre insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento sino también porque sus representados necesitan el inmueble para habitarlo, ya que actualmente están viviendo alquilados, causales estas contenidas en los numerales 1º y 2º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Adicionalmente, destacan que sus mandantes son los propietarios del inmueble conforme se evidencia del documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, en fecha 12 de agosto de 1987, bajo el Nº 26, Tomo 18, Protocolo Primero.
Fundamentan su pretensión en los artículos 1.592, 1.600 del Código Civil y numerales 1º y 2º del artículo 91 y artículos 94, 95, 96, 97 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Que se dirige ante esta competente autoridad para demandar al ciudadano JOFFREN JESUS MONTILLA HENRIQUEZ para que convenga o en su defecto sea condenado a que se ordene la desocupación y por ende la entrega material del apartamento de su propiedad destinado a vivienda distinguido con el número y letra B-2-A, en el edificio B del Conjunto Parque Residencial Mirador del Hatillo, ubicado en El Paují, Municipio El Hatillo del Estado Miranda, totalmente desocupado de bienes y personas, solvente en cuanto a los servicios públicos y en las mismas condiciones de conservación y mantenimiento en que se le entregó, así como la entrega de los bienes muebles descritos en la clausula primera del contrato de arrendamiento.
En pagar las mensualidades correspondientes de junio de 2009 hasta el mes de diciembre de 2015, por la cantidad de ocho mil ciento tres bolívares con setenta y un céntimos (Bs. 8.103,71), mensuales conforme la Resolución dictada por la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Publicas y Vivienda, bajo el Nº 00013360 en fecha 21 de agosto de 2009, la cual le fue notificada al arrendatario por carteles de prensa de fecha 5 de octubre de 2009; y en el pago de las costas y costos, así como los honorarios profesionales de abogado causados por el ejercicio de la presente acción.
Estimaron la demanda en la cantidad de noventa y dos mil doscientos cuarenta y cuatro bolívares con cincuenta y dos céntimos (Bs. 97.244,52) lo que representa seiscientos cuarenta y ocho con veintinueve unidades tributarias (648,29 U.T.), igualmente establecieron su domicilio procesal y solicitaron la citación del demandado, ciudadano JOFFREN JESUS MONTILLA HENRIQUEZ, en la dirección del inmueble objeto de la pretensión.
Finalmente, solicitaron que la presente demanda fuera admitida y sustanciada conforme al procedimiento establecido en los artículos 98 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
En lo que respecta a la contestación de la demanda, el abogado FELIX MEDINA BRACHO, en su condición de apoderado judicial del demandado, ciudadano JOFFREN JESUS MONTILLA HENRIQUEZ, alegó lo siguiente:
En primer lugar opuso la cuestión previa de defecto de forma, prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, al no haberse llenado los requisitos del libelo de la demanda que indica el ordinal 2º del artículo 340 del mismo Código Adjetivo, en tal sentido, expone que en el libelo de la demanda no se indican los datos exactos del domicilio del demandante, limitándose únicamente a señalar a los propietarios del inmueble, mas no indican con exactitud el domicilio de estos sino en forma genérica, tampoco indican el carácter con el cual concurren a la demanda, de igual manera no indican la profesión de los demandante como se destila en este tipo de procedimiento y que exige la ley, lo que constituye un defecto de forma que debe ser subsanado.
Adicionalmente, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, al no haberse llenado los requisitos del libelo de la demanda que indica el ordinal 4º del artículo 340 del mismo Código Adjetivo, pues la demanda presentada no determina con precisión el objeto de la pretensión. Arguye que los demandantes pretenden la desocupación del inmueble y a su vez procuran un cobro de bolívares, por esta misma vía lo cual es totalmente improcedente. Expone que los demandantes solicitan la desocupación del inmueble y la entrega efectiva de unos bienes muebles que se arrendaron, los cuales no se detallan, ni especifican, solo se limita a decir que fueron señalados en el contrato de arrendamiento, asimismo que exige la solvencia de los servicios públicos pero que tampoco se señala a cuales se refieren a tergiversaciones que no son precisas, sino que las expresa en forma general.
Indica que en el mismo libelo se demanda el desalojo y el cobro de bolívares que supuestamente adeuda su representado, que para realizar el cobro de bolívares debe hacerse a través de un proceso judicial distinto al invocado por los demandantes, donde se demuestre la deuda que se pretende cobrar, procedimiento establecido en el Código de Procedimiento Civil y no en los supuestos para el desalojo de vivienda que invocan los demandantes y que se encuentra establecido en el artículo 91 de la Ley especial de Arrendamiento de Vivienda, por lo que las acciones pretendidas resultan ser incompatibles. Que existe en la demanda una falta de claridad en lo que se pretende, tratando de acumular de manera indebida dos pretensiones, en una misma demanda; las cuales no pueden dirimirse en el proceso.
Además opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, al no haberse llenado los requisitos del libelo de la demanda que indica el ordinal 5º del artículo 340 del mismo Código Adjetivo, en razón a que los hechos narrados en el libelo resultan ser ambiguos y no se especifica con claridad los hechos en que fundamentan la pretensión de los demandante en desalojar a su mandante, que solo se limitan a señalar que piden el desalojo por una supuesta falta de pago y la necesidad de ocupar el inmueble, sin comprobar los extremos legales exigidos por la ley especial. Que no explican una relación de hechos debidamente, pues narran una relación arrendaticia que deriva de dos contratos y que posteriormente paso a ser indeterminado sin indicar fechas de comienzo de la relación arrendaticia, el supuesto vencimiento de los contratos, no precisan cuantos meses de cánones se adeudan, los montos por cada mes supuestamente adeudados, así como tampoco se indican las fechas de vencimiento de los cánones insolutos, ni cuales meses deben ser obrados bajo la resolución emanada de la Dirección de Inquilinato, entre otras ambigüedades que no tienen sentido.
También opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por haberse acumulado dos pretensiones que prohíbe la ley, como lo indica el artículo 78 del citado Código Adjetivo, por lo que no pueden acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí, ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal. Que de los hechos narrados se desprende que en la demanda de desalojo se pretende cobrar cantidades de dinero, cuando dicho proceso debe ser por la vía del cobro de bolívares que son totalmente incompatibles con el procedimiento establecido en la Ley especial de Arrendamiento.
Igualmente, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en razón a que la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en sus artículos 94 y 96, establecen que para que una causa pueda ser admitida, como es el hecho que plantean dichos articulados deben agotar el procedimiento administrativo previo a las demandas de desalojo, circunstancia que es ordenada por la ley especial al entrar en vigencia el 12 de noviembre de 2011, lo que hace de obligatorio cumplimiento al ser de orden público, por lo que es un requisito de admisibilidad de la demanda, el cumplir con dicho procedimiento y que la Superintendencia Nacional de Arrendamiento habilite la vía judicial.
Alega que al tratarse de un inmueble arrendado de un apartamento destinado a vivienda, como lo manifiestan los actores, es obligatorio para el arrendador, haber agotado el procedimiento administrativo indicado en el Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10, como lo indica el citado artículo 96 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por tratarse el arrendatario del sujeto protegido por el mencionado Decreto-Ley. Que en la presente demanda no se ha dado cumplimiento a este requisito, así como tampoco consta resolución emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos que habilite la vía judicial.
Expone que tal situación es causal de inadmisibilidad de la demanda, pues conforme se evidencia de la doctrina y la jurisprudencia que son tres (3) las causales que taxativamente ha determinado el legislador como causales de inadmisibilidad, el orden público; las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley. Que en el caso de marras, los demandantes a pesar de haber comparecido por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos, a realizar el procedimiento establecido en el artículo 94 de la ley especial, aun no habían obtenido la resolución que habilite la vía judicial, lo que hace que este proceso judicial este viciado de ilegalidad invalidándolo, debido a que no se ha cumplido con dicho requisito.
Argumenta que tal situación es una violación de los derechos fundamentales de su representado relativos al debido proceso, acceso a la justicia y celeridad procesal, de tal manera que fueron vulnerados los mencionados derechos constitucionales, ya que la presente acción debió ser declarada inadmisible por no haber cumplido con los extremos legales exigidos por la ley especial que rige la materia. En base a lo anterior, solicita se declaren con lugar las cuestiones previas alegadas y que la demanda sea desechada y extinguido el proceso.
Expone que estando en la oportunidad procesal para contestar la demanda, la realiza en los siguientes términos:
Admite que efectivamente su representado tiene una relación arrendaticia con los demandantes que comenzó a partir del 31 de mayo de 2007; que dicha relación se inició por medio de contrato suscrito por ambas partes ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 31 de mayo de 2007, anotado bajo el Nº 75, tomo 62 de los libros de autenticación llevados por esa Notaría; que la relación arrendaticia fue prorrogada por medio del contrato autenticado por ante la citada Notaría, en fecha 21 de mayo de 2008, anotado bajo el Nº 19, tomo 49 de los libros de autenticación llevados por esa Notaría; que efectivamente se realizaron las consignaciones de arrendamiento ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en el expediente Nº 2008-1210 desde junio de 2008; que reconoce que los demandantes en fecha 26 de octubre de 2011, retiraron los cánones de arrendamiento contenidos en el citado tribunal; que la relación es a tiempo indeterminado, hecho que hasta los momentos se ha contenido y que los demandantes son los propietarios del inmueble arrendado.
Sin embargo negó, rechazó y contradijo que el ajuste del canon para la continuación de la relación iba a ser fijado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular de Obras Públicas y Vivienda, asimismo niega que en los contratos suscritos se haya pactado tal disposición entre las partes. Argumenta que la solicitud que hicieran los demandantes ante el citado organismo, lo realizaron de manera unilateral, en contravención a los decretos y resoluciones que estaban vigentes sobre la congelación de alquileres, por lo que los rechaza y desconoce la resolución dictada por Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular de Obras Públicas y Vivienda, bajo el Nº 00013360 de fecha 21 de agosto de 2009, por ser ilegal y contraria al orden público, pues para fecha que se solicitó la regulación del canon, estaba prohibido aumentar los cánones de arrendamiento, ya que para ese entonces se encontraba vigente la congelación de los cánones.
Expone que dicha resolución al ser ilegal, en ningún momento su apoderado reconoció la misma por estar en contravención con el Decreto Nº 2.304 de fecha 5 de febrero de 2003 de la Presidencia de la República, publicada en Gaceta Oficinal Nº 37.626 del 6 de febrero de 2003, en la cual el Presidente en Consejo de Ministros declaró como bienes y servicios de primera necesidad los cánones de arrendamiento para vivienda entre otros rubros. De manera que todo aumento de arrendamiento, a espalda de la resolución es nugatorio e invalida, por cuanto el Estado tiene como obligación garantizar el bienestar de la población en general y salvaguardar los derechos e intereses de los usuarios, lo que hace que la resolución de fijación del canon emitida por la Dirección de Inquilinato está plasmada de ilegalidad, por lo que niega, rechaza y contradice la resolución.
Negó, rechazó y contradijo que el monto del canon de arrendamiento sea de ocho mil ciento tres mil bolívares con setenta y un céntimos (Bs. 8.103, 71) mensuales, pues el canon que ha permanecido vigente ha sido el que se estableció de mutuo acuerdo en el primer contrato y no el monto fijado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular de Obras Públicas y Vivienda, bajo el Nº 00013360 de fecha 21 de agosto de 2009, pues para dicha fecha estaba prohibido aumentar los cánones de arrendamiento.
Negó, rechazó y contradijo que su mandante no hubiese pagado, ni depositado los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de junio de 2009 hasta diciembre de 2015, pues todos habían sido depositados en el Sistema de Arrendamiento de Vivienda en línea (SAVIL) de la SUNAVI. Rechazó y contradijo que su mandante este incurso en el numeral 1º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, pues su representado se encuentra solvente en los pagos, los cuales se encuentran consignados en el Sistema de Arrendamiento de Vivienda en línea (SAVIL) de la SUNAVI a disposición de los arrendadores.
Negó, rechazó y contradijo que los arrendadores necesiten ocupar el inmueble arrendado, alegando la causal segunda del artículo 91 de la Ley especial de arrendamientos de vivienda; asimismo negó, rechazó y contradijo que los demandantes no quieran el inmueble para venderlo o arrendarlo, ya que estos son usan los inmuebles como mercancía sin importar la necesidad de vivienda de su representado, de igual manera negó, rechazó y contradijo que los demandantes estén viviendo arrendados desde el año 2007 al 2015, en un apartamento ubicado en Terrazas del Ávila, pues al inicio de la relación arrendaticia, los mismos tenían fijada su residencia en la ciudad de Maturín, por lo que la afirmación es contradictoria.
Negó, rechazó y contradijo que los demandantes requieran el inmueble que ocupa su mandante por cuanto estos no han cumplido con los requisitos mínimos establecidos en el artículo, como es el hecho de demostrar la necesidad de ocupar el inmueble habitado, cuando son propietarios de otros inmuebles en esta ciudad, que tampoco han hecho una declaración formal que el inmueble no vaya a ser destinado nuevamente a arrendamiento o a la venta por un período mínimo de tres (3) años y por supuesto que haya sido notificado con 90 días de antelación a la finalización del contrato, por lo solicita se oficie al SAREN, SENIAT y SUDEBAN para que informen los inmuebles registrados a nombre de los demandantes y cuál ha sido declarado como vivienda principal.
Objeta el derecho invocado por los demandantes, pues considera que la norma citada como fundamento es inaplicable a la situación planteada, de tal manera que los artículos establecidos en el Código Civil en materia de arrendamiento, solo son aplicables de manera subsidiaria a la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y en aquellos casos que no sean contrarias a los principios establecidos por la Ley especial. Expresa que el articulado invocado por los demandantes no se adecuan al planteamiento narrado en los hechos de la demanda, pues el artículo 1.592 del Código Civil, no se aplica en esta relación arrendaticia, ya que las obligaciones de los arrendatarios están establecidas en la Ley Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, de tal manera que no tiene ninguna ocasión de poder ser invocado, además que su representado ha cumplido con sus obligaciones legales lo que hace que el artículo 1592 del Código Sustantivo, este fuera de contexto.
Arguye que el artículo 89 de la ley especial arrendaticia tampoco se ajusta a los hechos narrados, pues el mismo está referido a la preferencia ofertiva; y lo invocado y alegado por los demandantes en el libelo de la demanda es el desalojo por la necesidad del inmueble y la supuesta falta de pago; el artículo 98 de la citada ley arrendaticia tampoco concuerda con los hechos narrados, que igualmente sucede con los artículos 94, 95, 96 y 97 de la Ley Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, así como el artículo 35 del Reglamento de la Ley, por no aplicarse al proceso judicial, pues los mismos están referidos al procedimiento previo a las demandas de desalojo y no al proceso judicial, lo que lo hacen inaplicables.
Que en base a todas estas incongruencias solicita se declare con lugar el defecto de forma de la demanda prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, al no haberse llenado en el libelo de la demanda los requisitos que indica el ordinal 5º del artículo 340 eiusdem.
Describe las pruebas que acompaña junto a su escrito, solicita se declare sin lugar la demanda de desalojo intentada por los ciudadanos JOSÉ MARIA PÉREZ HERNÁNDEZ y JENNY CRISTINA ZERPA DE PÉREZ, al ser totalmente improcedente y pide que la demanda sea desechada y que sean condenados en costas y costos del procedimiento por infundado y temerario y finalmente indica su domicilio procesal.
ACTUACIONES ANTE ESTA ALZADA
Verificada la insaculación de causas, en fecha 24 de marzo de 2022, fue asignado el conocimiento y decisión de la preindicada apelación a este juzgado superior, el cual por auto de fecha 29 de marzo de 2022, le dio entrada, y en garantía del derecho a la defensa de las partes involucradas, ordenó la notificación de las partes, con la advertencia de que una vez conste en autos la última de ellas y así lo hiciere constar el secretario de este tribunal superior, tendría lugar al tercer (3er) día de despacho siguiente, la audiencia oral.
En fecha 1 de abril de 2022, la apoderada judicial de la parte actora se dio por notificada y solicitó la notificación de la parte demandada.
En fecha 5 de abril de 2022, compareció el ciudadano JOFFREN JESUS MONTILLA HENRIQUEZ, y otorgó poder apud acta en la persona del abogado ÁNGEL CESAR PINEDA CASTILLO.
En fecha 20 de abril de 2022, tuvo lugar la audiencia oral, siendo identificadas por el secretario del tribunal, el abogado MOISES AMADO, en su condición de apoderado judicial de la parte actora y el ciudadano JOFFREN JESUS MONTILLA HENRIQUEZ junto a su apoderado judicial, abogado ÁNGEL CESAR PINEDA CASTILLO, parte demandada, quienes expusieron sus alegatos y defensas, asimismo oídas las partes y vista la manifestación de ambas de conciliar, el juez como director del proceso, concedió a las partes un lapso de tres (3) días de los fines de consignar el acuerdo al que hubiesen llegado, haciéndose la salvedad que en caso contrario, sería dictada la decisión de mérito.
-II-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
A los fines de emitir pronunciamiento sobre el fondo de la presente controversia, éste juzgador de alzada considera relevante hacer la explanación de algunos presupuestos que aunque muy sabidos, su evocación puede facilitar la comprensión del examen que se emprende. Ello lo estima esta superioridad así, por la forma como fue instaurada y contestada la demanda que ocupa nuestra atención. En tal sentido:
El proceso, es considerado como un conjunto concatenado y coordinado de actos procesales realizados por los órganos jurisdiccionales en nombre del Estado Venezolano, tendentes a resolver los conflictos de los ciudadanos mediante la aplicación de la Ley en forma pacífica y coactiva, cuando se violenta un derecho subjetivo y resultan infructuosas las gestiones amistosas tendentes a reparar la violación aludida. De esta manera, cumple el proceso la función de solucionar los conflictos surgidos entre los justiciables, eliminando la posibilidad de la justicia auto-impartida.
Este mismo criterio es sostenido por el insigne tratadista HERNANDO DEVIS ECHANDÍA en su obra estudios de derecho procesal, tomo I, página 337, 1967, para quien el proceso contiene una pugna de intereses que persigue la solución definitiva del conflicto mediante una sentencia, sea aquel de naturaleza civil, mercantil, laboral, tránsito, entre otros. Conflicto este, que se traduce en una especie de lucha jurídica, de pruebas y alegaciones, recursos y solicitudes de otra índole que discurren a lo largo del proceso.
Nuestro texto Constitucional, postula al proceso como un instrumento fundamental para la realización de la justicia (Vid. Artículo 257), refiriéndose así, según las más avanzada doctrina a una justicia material verdadera, lo cual obliga a los distintos integrantes del sistema de justicia diseñado por la Carta Política de 1999 (Vid. Artículo 253), a interpretar el proceso, a través de la nueva perspectiva que sobre el Estado y las Leyes generó la vigente Carta Magna, debiendo tanto el justiciable como el jurisdicente, desdoblar cada institución diseñada por la vieja norma adjetiva civil aun vigente, hasta conseguir su fundamento constitucional, con el fin de impregnar al vetusto proceso de las valores, derechos y garantías diseñados por el constituyente patrio y así lograr tutelar satisfactoriamente los derechos judicializados.
Tal ejercicio trapecistico de derecho, impone esencialmente informar al proceso civil del año 1987, de la garantía de la tutela judicial efectiva diseñada por la Carta Política del año 1999, así como del debido proceso como expresión bifronte tanto de los derechos como de las garantías mínimas con las que deben contar los ciudadanos en los procesos administrativos y judiciales, teniendo como ancla de ello, la supremacía constitucional contenida en el artículo 7 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ello en el marco de un Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia como el que nos rige.
No obstante lo anterior, aun teniendo en cuenta la constitucionalización del proceso civil antes expuesta, resulta innegable que a fin de garantizar la certeza jurídica y la paz social, todo proceso debe estar regido por el principio de legalidad, observándose en tal sentido que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, dispone, lo siguiente:
Artículo 12: Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe.
Desprendiéndose de la norma supra trascrita el principio dispositivo que rige a los procesos civiles, donde el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin que ello implique per se, que no pueda aplicar como un verdadero componedor de la controversia, las facultades probatorias oficiosas previstas en la norma adjetiva civil, máxime cuando el fundamento de las mismas sea la necesidad de aclarar dudas en búsqueda de la verdad como norte de sus actos y la justicia como fin del proceso.
Ahora bien, en relación con el eje central de todo proceso de cognición, vale destacar que conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba consagrada en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
En base a lo anterior y a la luz de las normas procesales vigentes, el actor al establecer en su demanda la existencia de ciertos hechos constitutivos entendidos éstos, como aquellos de donde se origina el derecho -en el cual basa su pretensión- ha de cargar con las pruebas de ellos si le son contradichos por la parte demandada, tal y como sucedió en el presente caso, ello al margen de la posibilidad jurisprudencial de la dinamización de la carga probatoria.
Así, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del Derecho, no es una obligación impuesta caprichosamente a una cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. De ahí que, al demandante, le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probatio qui dicit nin qui negat, es decir, que incube probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más que el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, este principio se armoniza con el primero y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción nuevos hechos toca a él la prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, o inclusive, al ser dinamizada la carga, de la mejor posición o facilidad de probar determinado hecho u argumento.
Ahora bien, expuestas las precedentes consideraciones y planteada la controversia sometida por vía de apelación al conocimiento de esta superioridad en los términos que se dejaron sucintamente expuestos, observa quien suscribe que la cuestión a dilucidar consiste en determinar si la decisión apelada dictada en fecha 23 de febrero de 2022, por el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y su extenso de fecha 8 de marzo de 2022, que declaró con lugar la demanda, debe ser confirmada, revocada, modificada o anulada, para lo que debe previamente analizar la oferta probatoria ofrecida por las partes en el presente proceso:
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES AL PROCESO
JUNTO AL LIBELO DE LA DEMANDA
Cursa a los folios 11 al 13 de la pieza Nº 1, copia simple de Resolución emitida del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, Dirección de Inquilinato, a solicitud del ciudadano JOSÉ MARIA PÉREZ HERNÁNDEZ, y por cuanto dicha instrumental no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal la valora conforme los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y del mismo se aprecia que dicho ente reguló el canon de arrendamiento del inmueble constituido por el apartamento Nº BB2A, nivel B2 del edificio Mirador del Hatillo, en la cantidad de ocho mil ciento tres bolívares fuertes con setenta y un céntimos (Bs.F 8.103,71). Y así se establece.
Cursa a los folios 14 al 17 de la pieza Nº 1, copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos JOSÉ MARIA PÉREZ HERNÁNDEZ y JENNY CRISTINA ZERPA DE PÉREZ, y el ciudadano JOFFREN JESUS MONTILLA HENRIQUEZ, ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 21 de mayo de 2008, anotado bajo el No. 19, Tomo 49 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, y por cuanto dicha instrumental no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal la valora conforme los artículos 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil y de la misma se aprecia la relación locativa. Y así se establece.
Cursa a los folios 18 al 21 de la pieza Nº 1, copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos JOSÉ MARIA PÉREZ HERNÁNDEZ y JENNY CRISTINA ZERPA DE PÉREZ, y el ciudadano JOFFREN JESUS MONTILLA HENRIQUEZ, ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 31 de mayo de 2007, anotado bajo el No. 75, Tomo 62 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, y por cuanto dicha instrumental no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal la valora conforme los artículos 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil y de la misma se aprecia la relación locativa. Y así se establece.
JUNTO A DILIGENCIA DE FECHA 4 DE NOVIEMBRE DE 2015
Cursa a los folios 25 al 27 de primera pieza, copia simple del poder otorgado por los ciudadanos JOSÉ MARIA PÉREZ HERNÁNDEZ y JENNY CRISTINA ZERPA DE PÉREZ, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad números V-3.327.002 y V-3.283.218, respectivamente, a los ciudadanos MOISES AMADO y JESUS ARTURO BRACHO, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 37.120 y 25.402, respectivamente, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 29 de octubre de 2015, bajo el Nº 44, tomo 435, y por cuanto dicha instrumental no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal la valora conforme los artículos 150, 151, 154, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil y se tiene como cierta la representación que ejercen los mandatarios en nombre de sus poderdantes. Y así se establece.
JUNTO AL ESCRITO DE REFORMA
Consta a los folios 44 al 69 de la pieza Nº 1 del expediente, copia simple del expediente signado con el Nº 2008-1210, de fecha 17 de junio de 2008, ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual se adminicula a la copia que cursa al folio 70 de la misma pieza, relativa a la solicitud de retiro del beneficiario y visto que dichas documentales no fueron impugnadas por la contraparte, el tribunal las valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 509 del Código Adjetivo Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y se aprecia de su contenido que fue consignado por el ciudadano JOFFREN JESUS MONTILLA HENRIQUEZ, los cánones de arrendamiento a favor del ciudadano JOSÉ MARIA PÉREZ HERNÁNDEZ y que los mismos fueron retirados por el beneficiario. Y así se establece.
Consta a los folios 71 al 86 de la primera pieza del expediente, actuaciones contentivas al expediente administrativo llevado por el Ministerio del Poder Popular de Obras Públicas y Vivienda, y siendo que las mismas no fueron impugnadas por la contraparte, este superior las valora como documento público administrativo, emanado de un ente con competencia para ello, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y de la misma se aprecian los tramites efectuados a los fines de notificar al ciudadano JOFFREN JESUS MONTILLA HENRIQUEZ, la resolución dictada por dicho ente. Y así se establece.
Consta a los folios 87 al 93 de la pieza Nº 1 del expediente, contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana REBECA MARIA FIGUEROA SOLORZANO y el ciudadano JOSÉ MARIA PÉREZ HERNÁNDEZ ante la Notaría Pública Quinta del Distrito (hoy Municipio) Sucre del Estado Miranda, en fecha 13 de diciembre de 2007, anotado bajo el No. 19, Tomo 74 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, y por cuanto dicha instrumental no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal la valora conforme los artículos 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil y de la misma se aprecia la relación locativa entre el demandante y la referida ciudadana, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número y letra 82-A, ubicado en la Urbanización Terrazas del Ávila, calle 1, en el Conjunto Residencial Las Perlas, piso 8, Municipio Sucre del Estado Miranda. Y así se establece.
Consta a los folios 94 al 102 de la pieza Nº 1 del expediente, copia simple del documento de propiedad a nombre de los ciudadanos JOSÉ MARIA PÉREZ HERNÁNDEZ y JENNY CRISTINA ZERPA DE PÉREZ, debidamente protocolizado por ante la oficina de Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, de fecha 12 de agosto de 1987, bajo el Nº 26, Tomo 18, Protocolo Primero, y por cuanto dicha instrumental no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal la valora conforme los artículos 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil y de la misma se aprecia que los demandantes adquirieron el apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número y letra B-2-A, en el edificio denominado B del Conjunto Residencial Mirador El Hatillo, ubicado en el lugar conocido como El Paují, carretera El Hatillo, El Cafetal en jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, objeto de la pretensión y por lo tanto es su propietario. Y así se establece.
JUNTO AL ESCRITO DE FECHA 19 DE SEPTIEMBRE DE 2016
Consta a los folios 140 al 142 de la pieza Nº 1 del expediente, copia simple del poder otorgado por el ciudadano JOFFREN JESUS MONTILLA HERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-10.986.913, al ciudadano FELIX MEDINA BRACHO, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 48.177, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 16 de agosto de 2016, bajo el Nº 7, tomo 54, y por cuanto dicha instrumental no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal la valora conforme los artículos 150, 151, 154, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil y se tiene como cierta la representación que ejerce el mandatario en nombre de su poderdante. Y así se establece.
JUNTO AL ESCRITO DE CONTESTACIÓN
Consta a los folios 169 al 172 de la pieza Nº 1 del expediente, copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos JOSÉ MARIA PÉREZ HERNÁNDEZ y JENNY CRISTINA ZERPA DE PÉREZ, y el ciudadano JOFFREN JESUS MONTILLA HENRIQUEZ, ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 31 de mayo de 2007, anotado bajo el No. 75, Tomo 62 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, y visto que dicha documental fue valorada previamente, este sentenciador considera innecesario volver a valorarla. Y así se establece.
Consta a los folios 173 al 176 de la pieza Nº 1 del expediente, copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos JOSÉ MARIA PÉREZ HERNÁNDEZ y JENNY CRISTINA ZERPA DE PÉREZ, y el ciudadano JOFFREN JESUS MONTILLA HENRIQUEZ, ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 21 de mayo de 2008, anotado bajo el No. 19, Tomo 49 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, y visto que dicha documental fue valorada previamente, este sentenciador considera innecesario volver a valorarla. Y así se establece.
Consta a los folios 178 al 232 de la pieza Nº 1 del expediente, copia simple de planilla de depósito y planillas de pago emitidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas (SUNAVI), y por cuanto dicha instrumental no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal las valora como documento público administrativo, emanado de un ente con competencia para ello, de conformidad con los artículos 429 y 509 del Código Adjetivo Civil, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y de los mismos se aprecia que el demandado consignó ante dicho ente en el año 2016, los cánones de arrendamiento adeudados desde septiembre de 2009 hasta diciembre de 2015, de lo cual se evidencia que dichos pagos no fueron realizados en forma tempestiva y por lo tanto son extemporáneos. Y así se establece.
Consta a los folios 253 al 254 de la primera pieza del expediente, notificación a nombre del ciudadano JOFFREN JESUS MONTILLA HENRIQUEZ emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas (SUNAVI), y por cuanto dicha instrumental no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal las valora como documento público administrativo, emanado de un ente con competencia para ello, de conformidad con los artículos 429 y 509 del Código Adjetivo Civil, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y de los mismos se aprecia que fue notificado del acto de inicio del procedimiento previo a las demandas de conformidad con lo dispuesto en los artículos 94 al 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Y así se establece.
Consta a los folios 255 al 258 del expediente, resolución emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas (SUNAVI) de fecha 28 de marzo de 2014, y por cuanto dicha instrumental no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal las valora como documento público administrativo, emanado de un ente con competencia para ello, de conformidad con los artículos 429 y 509 del Código Adjetivo Civil, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y de los mismos se aprecia que el canon de arrendamiento del inmueble objeto de la pretensión había sido regulado por dicho organismo, en la cantidad de tres mil novecientos noventa y dos bolívares con noventa y cuatro céntimos (Bs. 3.992, 94). Y así se establece.
Consta al folio 259 del expediente, providencia administrativa emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas (SUNAVI) de fecha 9 de septiembre de 2014, y por cuanto dicha instrumental no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal las valora como documento público administrativo, emanado de un ente con competencia para ello, de conformidad con los artículos 429 y 509 del Código Adjetivo Civil, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y de los mismos se aprecia que fue declarado con lugar la solicitud de interpuesta por el demandado, ante la violación del artículo 142 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda por parte de los demandantes. Y así se establece.
PRUEBAS APORTADAS DURANTE LA OPORTUNIDAD PROBATORIA
En la oportunidad correspondiente, la representación judicial de la parte actora promovió providencia administrativa emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas (SUNAVI) de fecha 16 de septiembre de 2015 y boleta de notificación a nombre del ciudadano JOSÉ MARIA PÉREZ HERNÁNDEZ, que cursan a los folios 98 al 101 de la pieza Nº 2 y por cuanto dichas instrumentales no fueron cuestionadas en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal las valora como documento público administrativo, emanado de un ente con competencia para ello, de conformidad con los artículos 429 y 509 del Código Adjetivo Civil, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y de los mismos se aprecia que fue iniciado el procedimiento previo ante dicho organismo. Y así se establece.
Riela a los folios 102 al 107 de la pieza Nº 2, copia simple del escrito presentado ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas (SUNAVI), por los ciudadanos JOSÉ RAFAEL ZAA y JOSÉ MARÍA ZAA, la cual se adminicula con el original de la audiencia conciliatoria celebrada en dicho organismo y por cuanto dichas instrumentales no fueron cuestionadas en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal las valora como documentos públicos administrativos, emanado de un ente con competencia para ello, de conformidad con los artículos 429 y 509 del Código Adjetivo Civil, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y de los mismos se aprecia que fue requerido por los solicitantes, el inicio del procedimiento previo a la demanda de desalojo propuesto contra el ciudadano JOSÉ MARIA PÉREZ HERNÁNDEZ y que en razón a ello, tuvo lugar la audiencia conciliatoria. Y así se establece.
Riela al folio 171 de la segunda pieza, original del Registro de Vivienda Principal emitido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), y por cuanto dicha documental no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, este tribunal superior la valora como documento público administrativo, emanado de un ente con competencia para ello, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y de la misma se aprecia que el inmueble objeto de la pretensión se encuentra registrado bajo el Nº 202016000-10-17-00542878 como vivienda principal de los actores. Y así se establece.
Consta al folio 172 de la segunda pieza, los Registros Únicos de Información Fiscal emitido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), y por cuanto dicha documental no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, este tribunal superior la valora como documento público administrativo, emanado de un ente con competencia para ello, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y de la misma se aprecia que los demandantes, tienen registrado como domicilio la dirección del inmueble arrendado por ellos. Y así se establece.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, promovió prueba de informes dirigidos a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas (SUNAVI), al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) y a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN), ahora bien, dicho medio probatorio fue negada su admisión, sin que conste en autos que el apoderado del demandado hubiese ejercido algún recurso contra dicha negativa, razón por la cual, este superior no tiene prueba de informes que valorar y analizar. Y así se establece.
Asimismo, dicha representación del demandado promovió pruebas de informes dirigida al Servicio Autónomo de Registros y Notarias (SAREN), la cual si bien fue admitida, no consta en autos las resultas de las mismas, por lo que este tribunal superior no tiene prueba que valorar, ni apreciar. Y así se establece.
Realizado como han sido el análisis de los medios probatorios aportados a los autos y estando dentro del lapso de ley para cumplir con el fallo in extenso, a tenor de la previsto en el artículo 121 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, considera oportuno realizar una serie de consideraciones previas con el fin de abordar el mérito de fondo desde un correcto enfoque para resolver sobre lo conducente:
Según el diccionario enciclopédico de derecho usual, tomo V, de GUILLERMO CABANELLAS, la relación jurídica es todo vínculo de derecho entre dos o más personas o entre una de ellas al menos y una cosa corporal o incorporal con trascendencia en el ordenamiento vigente. De ahí que la relación arrendaticia inmobiliaria es el vínculo que se establece entre el arrendador y el arrendatario y que teniendo como objeto un determinado inmueble, da lugar a una pluralidad de trascendencias en el orden jurídico concreto y especial que regula ese vínculo y sus efectos o consecuencias, dentro de un privilegio o tutela de protección limitada.
En efecto, el vínculo obligatorio que une al arrendador y al arrendatario con motivo del uso que éste da al inmueble que ocupa teniendo como contrapartida el pago del precio, de lo cual puede deducirse que se hace referencia al vínculo jurídico no como relación establecida en la norma arrendaticia entre una condición y una consecuencia, sino como nexo establecido por la norma arrendaticia entre el deber u obligación de un sujeto y la facultad o derecho subjetivo de otro, integrando ambos, simultáneamente la consecuencia jurídica.
El contrato de arrendamiento es un contrato bilateral, donde las partes desde el inicio conocen sus obligaciones. Es así como ambas partes asumen obligaciones recíprocas, el arrendador se obliga a hacer gozar o disfrutar durante un tiempo al arrendatario de un bien, que en este caso es un inmueble de su propiedad, pero lo hace para obtener como contraprestación el pago de un precio, que en este caso es un canon de arrendamiento. La obligación del arrendatario de pagar el precio del arrendamiento conforme se obligó debe responder a la cantidad a pagar, el tiempo o momento en que debe pagar y el lugar en donde debe ocurrir ese pago.
De manera que la acción que da inicio a las presentes actuaciones está orientada al desalojo del un inmueble destinado a vivienda, distinguido con el número y letra B-2-A, en el edificio B del Conjunto Parque Residencial Mirador del Hatillo, ubicado en El Paují, Municipio El Hatillo del Estado Miranda, conforme a documento autenticado anotado la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 21 de mayo de 2008, anotado bajo el No. 19, Tomo 49 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, dado en arrendamiento al ciudadano JOFFREN JESUS MONTILLA HENRIQUEZ, todo ello con fundamento en los ordinales 1º y 2º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, al sostener los accionantes que el arrendatario a dejado de cumplir con la obligación de pagar el canon de arrendamiento, aunado al hecho que tienen la necesidad de ocupar el inmueble arrendado, por cuanto actualmente viven alquilados en un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número y letra 82-A, ubicado en la Urbanización Terrazas del Ávila, calle 1, en el Conjunto Residencial Las Perlas, piso 8, Municipio Sucre del Estado Miranda y que han iniciado el procedimiento administrativo previo a la demanda de desalojo. Ante tales alegatos, el demandado a través de su apoderado judicial negó, rechazó y contradijo la demanda en sus hechos, asimismo negó que el canon de arrendamiento estuviera pautado en cinco mil quinientos bolívares (Bs. 5.500,00), ni en el monto establecido en la regulación del canon emanado de la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular de Obras Públicas y Vivienda, el cual era por la cantidad de ocho mil ciento tres bolívares con setenta y un céntimos (Bs. 8.103,71) y que realizó el pago de lo adeudado ante el Sistema de Arrendamiento de Vivienda en línea (SAVIL) por lo que en modo alguno se encuentra incurso en el ordinal 1º del artículo 91 de la Ley de Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, igualmente rechazó la necesidad que alegan tener los demandantes, pues a su decir, los mismos residen en la ciudad de Maturín, por lo que tampoco incurre el ordinal 2º del citado artículo de la ley especial.
En este sentido, a fin de verificar los alegatos planteados con respecto a la relación arrendaticia, este juzgador de alzada considera necesario transcribir el contenido del último contrato suscrito entre las partes, específicamente las clausulas primera, segunda y tercera del contrato, en las cuales se estableció:
“(…) PRIMERO: LOS ARRENDADORES entregan en calidad de arrendamiento a EL ARRENDATARIO un inmueble de su exclusiva propiedad constituida por un Apartamento de superficie aproximada de ciento setenta metros cuadrados (170 m2) destinado a vivienda, distinguido con el número y las letras B-dos-A (B2A) el cual esta ubicado en el Edificio denominado Conjunto Parque Residencial Mirador del Hatillo, ubicado en el lugar conocido como El Paují, carretera El Hatillo- El Cafetal, en jurisdicción del Municipio El Hatillo, del Estado Miranda, el mencionado apartamento se encuentra situado en el Nivel B2 del Edificio B, del referido conjunto, y le corresponde el uso exclusivo de dos puestos de estacionamiento de vehículos, identificados con los números ciento sesenta y uno (161) y ciento cuarenta (140), ubicados en el nivel 1.187.70 (B2) del edificio B, y un maletero identificado con el número B2ATB78 ubicado en el mismo nivel, lo cual forma parte también de este arrendamiento, el prenombrado apartamento objeto de este contrato posee en su interior los siguientes mobiliarios y enseres en perfecto estado de funcionamiento y uso: dos tanques de agua de polietileno de 1000 litros cada uno, un motor eléctrico de ¾ H.P., un calentador de agua, un bar con su tope de madera y pisa pie de madera, un mueble bar, parta vinos-porta copas, 4 bancos con espaldar de madera, una cocina-horno (eléctrico)30´´ empotrables marca Sueco, cuatro hornillas, color gris, dos bancos con espaldar de madera (de la cocina), un extractor de aire campana marca Tecnolam 30´´, un mueble de formica beige con seis (6) puertas de formica beige, roja y azul con dos (2) fregaderos con tope de cerámica de tres (3) metros por 0,62 mts., un mueble de formica azul con rojo 1,31 mts. x 0,62 mts., un mueble de formica beige de cinco (5) puertas deformita beige con rojo y azul de tope de cerámica de 4,87 mts de frente, una pomera de madera y formica de 0,51 mts x 0,47 mts, un gabinete de formica beige de tres (3) puertas de formica beige, rojo y azul de 1,31 mts x 0,62 mts, un gabinete de formica beige de dos (2) puertas de formica beige, rojo y azul de 0,87 mts x 0,51 mts, un mueble de formica para empotrar nevera de 1,69 mts x 0.07 mts, un inmueble de formica beige con siete (7) puertas de formica beige, roja y azul. SEGUNDA: De manera expresa se establece y así lo acepta EL ARRENDATARIO, que el plazo de duración del presente contrato es de un (1) año fijo contado a partir del Quince (15) de Mayo del 2008 y finalizara al vencimiento de dicho término, sin necesidad de desahucio. En caso de que las partes deseen prorrogar el contrato deberán manifestarlo por lo menos sesenta (60) días continuos de anticipación al vencimiento del mismo. Para todos los efectos legales y contractuales, la prórroga de que fuere susceptible este contrato, está sujeto a las disposiciones establecidas en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En fuerza de lo convenido en este instrumento, las partes declaran que en ningún caso se operara la tacita reconducción del arrendamiento, pues la intención de las partes es que este contrato en ningún caso se convierta a tiempo indeterminado. El canon de arrendamiento fijado durante la prórroga legal si la hubiere resultara de la sumatoria de los respectivos índices de precios al consumidor (IPC) del área metropolitana, acumulados fijados por el Banco Central de Venezuela en el lapso del tiempo de duración de este contrato, aplicable dicho resultado porcentual al último canon de arrendamiento. El caso de que EL ARRENDATARIO no cumpliere con el plazo fijo estipulado deberá igualmente pagar los cánones de Arrendamiento correspondientes hasta que efectivamente entregue el inmueble desocupado con todos los bienes y enseres señalados en la primera cláusula del contrato en las mismas buenas condiciones en que lo recibió y solvente en el pago de los servicios a su cargo. TERCERO: El canon mensual de arrendamiento del presente contrato vigente ha sido convenido entre ambas partes en la cantidad de OCHO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 8.000,00) para los primeros seis (6) meses del contrato. Para los seis (6) meses restantes del Contrato queda convenido entre ambas partes un canon mensual de arrendamiento como resultado de la sumatoria acumulada de los índices del precio al consumidor (IPC) del área metropolitana, de los primeros seis meses. En caso de que ambas partes decidan prorrogar el presente contrato dicho canon será ajustado según el resultado de la sumatoria acumulada de los índices de precio al consumidor del área metropolitana de los últimos doce (12) meses de contrato para los primeros seis meses de prórroga si la hubiese. Para los segundos seis meses de prórroga de contrato se ajustara según el resultado de la sumatoria acumulada de los índices de precio al consumidor del área metropolitana de los primeros seis meses de prórroga. EL ARRENDATARIO deberá cancelar a LOS ARRENDADORES por mensualidades adelantadas los quince (15) de cada mes, tomando en cuenta el primer mes de contrato que comienza el 15 de mayo del 2008. El canon de arrendamiento deberá ser depositado puntualmente a favor de LOS ARRENDADORES en la cuenta corriente del Banco Banesco Nº 0134-0329-58-3291030970 a nombre de José María Perez Hernandez. Cuando el pago del canon de arrendamiento se realice en cheque, el mismo se considerará efectivo una vez que haya sido pagado por el Banco emisor. La falta de pago de una mensualidad de arrendamiento es causa suficiente para que LOS ARRENDADORES puedan solicitar la resolución del presente contrato y exigir la inmediata entrega del inmueble totalmente desocupado, sin perjuicio de exigir igualmente los daños y perjuicios que hayan sido ocasionados y el canon o cánones de arrendamientos vencidos y los que continúen venciéndose hasta el logro de la definitiva entrega del inmueble. EL ARRENDATARIO pagará sobre los cánones de arrendamiento vencidos el interés de mora máximo permitido por la Ley.”
De la interpretación literal de las clausulas parcialmente transcritas, se evidencia que la relación arrendaticia versa sobre el inmueble objeto de la pretensión, que el canon de arrendamiento quedó pautado para el momento de la suscripción del contrato, en la cantidad de ocho mil bolívares fuertes (Bs. 8.000,00), para los primeros seis (6) meses, siendo acordado su ajuste en base a la sumatoria acumulada de los índices del precio al consumidor (IPC) del área metropolitana y que la duración del mismo sería por un (1) año fijo.
Así las cosas, la parte accionante tal y como se indicó previamente, demanda el desalojo en base en las causales previstas en los ordinales 1º y 2º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y en el artículo 92 de la citada ley especial, alegando la falta de pago de la demandada del canon de arrendamiento convenido, desde el mes de junio de 2009 hasta diciembre de 2015 e igualmente alegaron la necesidad del inmueble.
Ahora bien, ante el alegato de insolvencia e incumplimiento esgrimido por la representación de la parte accionante, este sentenciador considera necesario precisar lo siguiente:
El artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece:
Artículo 91: Solo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
1º En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Vivienda, para tal fin.
2º En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.
3º En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el previó.
4º Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
5º Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión.
Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble. Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común.
Asimismo, dispone el artículo 92 de la citada ley especial:
Artículo 92: El arrendatario o arrendataria que sea demandado o demandada por la primera causal del artículo anterior, y que luego de agotada la vía administrativa y la judicial se determine que la causa de la falta de pago es enteramente imputable al arrendatario o arrendataria, perderá en forma inmediata todos los derechos consagrados en esta Ley. La demanda se hará conforme a lo establecido en la presente Ley, a tal efecto, probada la insolvencia del arrendatario o arrendataria, éste o ésta podrá llegar a una conciliación con el propietario o arrendador, mediante acta suscrita ante el órgano administrativo competente. Dicho pago no se tendrá como extemporáneo.
Desprendiéndose de los artículos que preceden las causales taxativas por las cuales se fundamentará la pretensión, en el caso de que el arrendatario pretenda el desalojo del inmueble, siendo destacable para el caso de autos, la contenida en el ordinal 1º que hace referencia a la falta de pago por parte del arrendatario de cuatro cánones de arrendamiento, y adicionalmente, la estipulada en el ordinal 2º que se refiere a la necesidad del arrendador de ocupar el inmueble bien sea para sí mismo o para un pariente consanguíneo hasta segundo grado.
En tal sentido, en lo que respecta al pago de los cánones adeudados por la demandada, a saber, desde el mes de junio de 2009 hasta el mes de diciembre de 2015, se observa de la minuciosa revisión de las actas procesales que conforman la presente causa, que en atención al principio de la carga de la prueba, dispuesto los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, considera quien aquí suscribe que le correspondía al demandado, consignar los medios probatorios pertinentes a fin de demostrar el pago de los cánones, a tal efecto fue debidamente traído a los autos las planillas de pago emitidas por el Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea (SAVIL), contentivo a los meses demandados, sin embargo, no puede obviar este sentenciador que dichas consignaciones se realizaron en el año 2016, es decir, que para el momento de su consignación, los cánones estaban indiscutiblemente vencidos, aunado al hecho que fueron cancelados posterior a la presentación de la demanda, por lo que los mismos resultan ser extemporáneos y por lo tanto la falta de pago alegada se encuentra plenamente demostrada, debiendo forzosamente quien aquí administra justicia considerar que en el caso de marras se encuentra configurado el supuesto de hecho contenido en el artículo 91, ordinal 1º de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Y así se decide.
De manera que al haber quedado demostrado el pago extemporáneo por tardío de los cánones de arrendamiento vencidos desde junio de 2009 hasta el mes de diciembre de 2015, el demandado deberá ser condenado a la entrega del inmueble libre de bienes y personas y en perfecto estado de conservación, no obstante ello, debe tomarse en consideración el pago del capital adeudado por el demandado, por lo que el mismo queda a disposición de la parte actora para su retiro. Y así se decide.
En lo que respecta al alegato de necesidad, efectuado por la representación judicial de la parte actora tenemos que la necesidad constituye un componente básico del ser humano que afecta su comportamiento, es la sensación de carencia que se encuentra estrechamente unida al deseo de satisfacción de la misma. A tal efecto, el legislador especial previó como causal de desalojo, la necesidad del propietario o de alguno de sus parientes consanguíneos (hasta segundo grado) del uso del inmueble, siendo imperativo destacar que para que dicha causal quede plenamente demostrada en juicio, se requiere a tenor de lo previsto en la norma, de un medio de prueba contundente, es decir, que no quede duda en la persona del juzgador sobre la necesidad alegada.
Ahora bien, a los efectos de procedencia de la citada causal, se requiere el cumplimiento de tres (3) requisitos concurrentes, los cuales son: en primer lugar, la condición de propietario del inmueble dado en arrendamiento, así como los lazos de consanguinidad, en caso de que el mismo se necesite para un pariente, en segundo lugar el medio probatorio contundente que demuestre la necesidad de ocupación alegada y finalmente, el tercer requisito que consiste en demostrar la existencia de la relación arrendaticia a tiempo indeterminado.
En tal sentido, en lo que respecta al primer requisito, es decir a la condición de propietario de la demandante, este sentenciador observa consta en autos copia simple del documento de propiedad (Fol. 94 al 102, pieza Nº 1), previamente valorada y de la cual queda plenamente demostrado que los actores son los propietarios del un inmueble destinado a vivienda, distinguido con el número y letra B-2-A, en el edificio B del Conjunto Parque Residencial Mirador del Hatillo, ubicado en El Paují, Municipio El Hatillo del Estado Miranda dado en arrendamiento, tendiéndose así por cumplido el referido requisito. Y así se decide.
En cuanto al segundo requisito, a saber, la existencia de un medio probatorio contundente que demuestre la necesidad, se evidencia que fue consignado contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana REBECA MARIA FIGUEROA SOLORZANO y el ciudadano JOSÉ MARÍA PÉREZ HERNÁNDEZ, por un apartamento distinguido con el número y letra 82-A, ubicado en la Urbanización Terrazas del Ávila, calle 1 del Conjunto Residencial Las Perlas, piso 8, Municipio Sucre del Estado Miranda, adicionalmente fue consignado y valorado, el registro de vivienda principal del inmueble otorgado en arrendamiento al demandado, resultando forzoso para este sentenciador concluir que actualmente los demandantes se encuentran arrendados en otro inmueble, lo cual genera en ellos un gasto innecesario al tener un inmueble propio donde vivir, que además constituye su vivienda principal, siendo lo ajustado a derecho considerar como probada la necesidad de ocupar el inmueble de su propiedad, objeto de la pretensión y en consecuencia tener como cumplido el segundo requisito de procedencia de su acción. Y así se decide.
Finalmente, en cuanto a la existencia de la relación arrendaticia a tiempo indeterminado, se desprende de la revisión efectuada al contrato de arrendamiento suscrito que en la cláusula segunda pactaron que la duración del mismo sería por un (1) año fijo, a pesar de ello, de los elementos probatorios que cursan en el expediente no se evidencia que el contrato de marras haya sido prorrogado en forma expresa o que se hubiese suscrito una nueva contratación, razón por la cual, en atención a lo previsto en el artículo 1.600 del Código Civil, se debe concluir que la relación arrendaticia paso a ser a tiempo indeterminado y por lo tanto se tiene como cumplido el citado requisito. Y así se decide.
Por consiguiente, en el caso de autos quedó plenamente demostrada la necesidad invocada por los accionantes, ya que necesita el inmueble de su propiedad dado en arrendamiento, por lo que se puede concluir que el demandado debe hacer entrega del inmueble arrendado, siendo forzoso para quien aquí decide declarar que con base a las consideraciones explanadas, que en el caso de marras se configura el supuesto de hecho contenido en el ordinal 2º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Y así se decide.
Finalmente, durante la celebración de la audiencia, la representación judicial de la parte demandada denunció que al principio la causa fue suspendida por el tribunal a quo, sin haber sido admitida y que a pesar de ello, cuando se ordenó su continuación había transcurrido el lapso suficiente para que fuera considerada la perención de la instancia, ante esta situación, este sentenciador de alzada considera que efectivamente ante la promulgación y entrada en vigencia de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, se acordó la suspensión de todas aquellas causas que pudieran generar la desposesión de una vivienda, a pesar de ello, con el transcurso de los años, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, a los fines de garantizar la igualdad de las partes en este tipo de proceso, ordenó la continuación de los mismos en el estado que se encontraban al momento de ser suspendidos (Vid. Sala de Casación Civil, expediente 2011-146 del 1 de noviembre de 2011). De manera que considerar que en el caso de marras hubiese operado la perención de la instancia ante una suspensión ordenada por el Decreto Ley antes referido, resulta a todas luces improcedente, razón por la cual dicho argumento debe desechado del proceso. Y así se decide.
Por tal razón, tomando en cuenta los criterios de justicia y de razonabilidad señalados ut supra y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al juez a interpretar las instituciones jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el sistema social de derecho y que persiguen hacer efectiva la justicia, inevitablemente se debe declarar SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada, CON LUGAR la demanda por desalojo intentada por la parte actora, fundamentada en los ordinales 1º y 2º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y en consecuencia se CONFIRMA bajo la motivación aquí expresada el fallo recurrido; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo al contenido del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Y así finalmente se decide.
-III-
DE LA DISPOSITIVA
Por todas las consideraciones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto el ciudadano JOFFREN JESUS MONTILLA HENRIQUEZ, abogado en ejercicio actuando en su propio nombre y representación, parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada en forma oral el 23 de febrero de 2022, por el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y cuyo extenso fue publicado en fecha 8 de marzo de 2022. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por los ciudadanos JOSÉ MARIA PÉREZ HERNÁNDEZ y JENNY CRISTINA ZERPA DE PÉREZ contra el ciudadano JOFFREN JESUS MONTILLA HENRIQUEZ, ambas identificadas en el encabezado de la presente decisión, fundamentada en los ordinales 1º y 2º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual queda confirmada bajo la motivación expresada, y en consecuencia, se ordena a la parte demandada a entregar libre de bienes y personas el bien objeto del presente juicio, constituido por inmueble destinado a vivienda, distinguido con el número y letra B-2-A, en el edificio B del Conjunto Parque Residencial Mirador del Hatillo, ubicado en El Paují, Municipio El Hatillo del Estado Miranda. TERCERO: Quedan a disposición de la parte demandante para su retiro, el pago de lo adeudado por concepto de cánones de arrendamiento realizado por la parte demandada ante Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea (SAVIL). CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, diarícese, notifíquese y remítase el expediente en su oportunidad legal correspondiente.
Dada, firmada, sellada y publicada en la sala de despacho del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiséis (26) de abril de dos mil veintidós (2022). Años 212° de la Independencia y 163° de la Federación.
EL JUEZ,
EL SECRETARIO ACC.,
JESUS JAVIER ARIAS FUENMAYOR
JAN LENNY CABRERA PRINCE
En esta misma fecha, siendo las doce del mediodía (12:00 p.m.), previo anuncio de ley, se publicó, registró y se agregó la anterior decisión en la Sala de Despacho de este juzgado.
EL SECRETARIO ACC.,
JAN LENNY CABRERA PRINCE
Asunto: AP71-R-2022-000107 (9947)
WGMP/JLCP
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