REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS. EXPEDIENTE No. AP71-R-2022-000017/7.488 IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES PARTE ACTORA: sociedad mercantil FUTURO JEVAL, S.A., inscrita en el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 26 de abril de 2005, bajo el Nro. 35, Tomo 1024-A, siendo la última modificación la que consta en Acta inscrita ante esa misma Oficina de Registro Mercantil, en fecha 10 de agosto de 2010, bajo el No. 48, Tomo 156-A. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: HENRY ROBERTO GUTIERREZ CASIQUE, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Prevención Social del Abogado bajo el número 123.278. PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil CORPORACIÓN CSI, C.A., inscrita en la Oficina de Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 02 de agosto de 2011, bajo el No. 62, Tomo 160-A. APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: CARMINE ROMANIELLO, MABEL CRISTINA CERMEÑO VILLEGAS, JOSE GREGORIO ROMANIELLO, ANTONIO JOSE BARRIOS ABAD, NACARID SIFONTES DE ROMANIELLO y NELSON JOSE ROMANIELLO, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 18.482, 27.128, 97.265, 35.812, 106.687 y 128.340, respectivamente. MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA Cumplido el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió a este Tribunal superior conocer de la presente causa a los fines de decidir el recurso de apelación interpuesto en fecha 10 de diciembre de 2021, por el profesional del derecho CARMINE ROMANIELLO, actuando en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada el 09 de diciembre del mismo año por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró CON LUGAR la demanda de desalojo, y condenó a la parte demandada a la entrega material del bien inmueble arrendado constituido por un (01) local comercial identificado con las letras y números CH-11-1, ubicado en el lindero sur, hacia la parte central-oeste, de la planta del nivel + 0,10, situado en el nivel Los Chaguaramos del edificio Centro Comercial Centro San Ignacio, ubicado en la avenida Blandin o Mata de Coco y calle o avenida Santa Teresa de Jesús de la Urbanización La Castellana del Municipio Chacao del estado Bolivariano de Miranda, y condenó al pago por indemnización por daños y perjuicios, de conformidad con el articulo 22 ordinal 3° de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a través de una experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo previsto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil. El recurso en mención fue oído en ambos efectos, mediante auto del 20 de enero de 2022, razón por la cual se remitió el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de su distribución. En fecha 28 de enero de 2022, se recibieron las actuaciones, procedentes de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de lo cual se dejó constancia por secretaría en esa misma fecha. Por auto del 02 de febrero de 2022, se le dio entrada al expediente, este ad quem se abocó al conocimiento del presente juicio, y fijó el VIGÉSIMO (20º) día de despacho siguiente a dicha data, la oportunidad para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 04 de marzo de 2022, la parte demandada consignó su respectivo escrito de informes, constante de once (11) folios útiles, lo propio hizo la parte actora consignando su escrito de informes en esa misma oportunidad, contentivo de catorce (14) folios útiles. Mediante auto del 07 de marzo 2022, se fijó un lapso de ocho (08) días de despacho para la presentación de observaciones a los informes. Hubo observaciones. En fecha 17 de marzo de 2022, este ad quem dijo vistos y se reservó sesenta (60) días calendarios para decidir el recurso de apelación. Se procede a sentenciar, con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos expresados a continuación. ANTECEDENTES Se inició esta causa en virtud del escrito libelar presentado por la sociedad mercantil FUTURO JEVAL, C.A., mediante la cual demandó por DESALOJO a la sociedad mercantil CORPORACIÓN CSI, C.A. Los hechos relevantes expuestos por la parte actora como fundamento de la acción incoada en su escrito de demanda, son los siguientes: Que en fecha 18 de noviembre de 2013, su representada, la sociedad mercantil FUTURO JEVAL, C.A. celebró contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil CORPORACION CSI, C.A., ante la Notaria Publica Segunda del Municipio Autónomo Chacao, del Distrito Metropolitano de Caracas, el cual quedó autenticado bajo el Nro. 42, Tomo 275, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, sobre un (01) local comercial de doble altura, identificado con las letras y números CH-11-1, ubicado en el lindero sur, hacia la parte central-oeste, de la planta del nivel + 0,10, situado en el nivel los Chaguaramos del edificio Centro Comercial Centro San Ignacio, ubicado en la avenida Blandin o Mata de Coco y calle o avenida Santa Teresa de Jesús de la Urbanización La Castellana del Municipio Chacao del estado Bolivariano de Miranda, e identificado con la ficha catastral numero 214070010000169; con un área aproximada de NOVENTA Y UN METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y CINCO DECIMETROS CUADRADOS (91,55 M2), teniendo su acceso por su pared norte y consta de área libre, dos (02) salas de baño individuales, con lavamanos y W.C., y en la intersección de los linderos Sur y Oeste ducto de extracción de baño común con el local comercial distinguido con letra y numero CH.13-2 del Nivel Chaguaramos y sus linderos particulares son: NORTE: por donde tienen su acceso con pasillo central de Circulación, SUR: Fachada Sur del conjunto; ESTE: Local comercial distinguido con la letra y numero CH-11-2 del Nivel Chaguaramos; y OESTE: Local comercial distinguido con letra y numero Ch-13.2, del nivel Chaguaramos. Que el local comercial pertenece a su representada, es decir, a la arrendadora, según se desprende de documento inscrito ante el Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 03 de julio de 2009, bajo el Nro. 2009.1106, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el número 240.13.18.1.1816, y correspondiente al Libro de Folio Real correspondiente al año 2009. Que la relación arrendaticia establecida entre las partes fue por el lapso de tres (3) años fijos e improrrogables, contados desde el 18 de noviembre del 2013, hasta el 18 de noviembre de 2016. Que con motivo de la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, las partes suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento, ajustando y adecuando la relación arrendaticia al nuevo decreto Ley antes referido, el cual se suscribió ante la Notaria Publica Cuarta de la ciudad de Maracaibo del estado Zulia, en fecha 06 de octubre de 2015, quedando anotado bajo el Nro. 23, Tomo 94, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, en lo referente a la autenticación de la firma del ciudadano Michele Giurdanella Mesci, soltero, mayor de edad, venezolano, titular de la cedula de identidad Nro. V-13.461.231, en representación como Presidente de la sociedad mercantil CORPORACION CSI, C.A., y ante la Notaria Publica Quinta del Municipio Chacao, en fecha 11 de agosto de 2015, anotado bajo el Nro. 14, Tomo 140, folios 53 al 59, en lo referente a la autenticación de la firma del ciudadano ALEJANDRO DI STEFANO POLOMBARO, venezolano, mayor de edad, y titular de la cedula de identidad Nro. 6.256.388, en representación de la sociedad mercantil FUTURO JEVAL, C.A. Que el nuevo contrato de arrendamiento celebrado entre las partes tuvo vigencia desde el 18 de noviembre de 2013, hasta el 18 de noviembre de 2016. Que el contrato de arrendamiento adecuado a la nueva Ley, las partes contratantes realizaron un ajuste en el canon de arrendamiento fijo, llevándolo a DOSCIENTOS NOVENTA Y SEIS MIL BOLIVARES, SEISCIENTOS VEINTIDOS CON 00/100 (Bs. 296.622,00). Que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes finalizó el 18 de noviembre de 2016, y al día siguiente inicio de pleno derecho la prorroga legal arrendaticia por un (01) año, el cual finalizó el 18 de noviembre de 2017, fecha en la cual la parte demandada debió entregar el local comercial libre de bienes y personas, lo cual no ocurrió. Que la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial establece una sanción o pago de indemnización al arrendatario, a favor del arrendador, por el uso del bien arrendado luego de finalizado el contrato de arrendamiento, contenido en el artículo 22 numeral 3. Que, en razón de lo antes expuesto, y por cuanto han sido infructuosas y fallidas todas las gestiones realizadas para lograr un acuerdo con la demandada y recibir el local comercial, libre de bienes y personas y en el mismo buen estado en que lo recibió, es por lo que accionan ante los Tribunales de la República competente, a los fines de demandar el desalojo del local comercial. Que fundamentaron su acción en el precepto contenido en el artículo 8, 20 y 40 literal “G” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, así como en los artículos 1.133, 1.159, 1.167, 1.264, y 1.211 del Código Civil. Que iniciaron el procedimiento administrativo señalado en el literal “L” del artículo 41 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ante la dirección General de Operaciones Comerciales del Ministerio del Poder Popular para la Industria y Comercio, a los fines de agotar la instancia administrativa, que en virtud de ello procedieron a solicitar medida cautelar, sobre el local comercial objeto de litigio. Solicitaron que la demanda sea admitida y tramitada como desalojo y se declare con lugar. Que como consecuencia de la declaratoria con lugar se entienda resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 18 de noviembre de 2013, así como el contrato adecuado a la nueva ley. Que se condene a la parte demandada a pagar por concepto de daños y perjuicios de naturaleza legal causados en la falta de la oportuna entrega del inmueble arrendado, la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON 10/100 (Bs. 459.764,10), así como los que se sigan causando hasta la entrega definitiva real y efectiva, suma de dinero ésta que deberá ser calculada y establecida a través de una experticia complementaria del fallo. Solicitó la condenatoria en costas a la parte demandada, así como medida preventiva de secuestro sobre el inmueble de autos, en su debida oportunidad procesal. Junto al escrito libelar la parte actora, consignó los siguientes instrumentos marcados desde la letra “A” hasta la letra “F”: 1.- Copia simple del Acta Constitutiva de la Sociedad Mercantil FUTURO JEVAL, S.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda el 06 de enero de 2005, inserta bajo el No. 35 Tomo 1024-A, y Acta de Asamblea General Extraordinaria de fecha 10 de agosto de 2010, inserta bajo el No. 48, Tomo 156-A, inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda. Marcado con letra “A”. 2.- copia simple del Poder otorgado por el ciudadano Alejandro Di Stefano Palombaro, en su carácter de Director de la sociedad mercantil FUTURO JEVAL, S.A., a los ciudadanos Jaime Riveiro Vicente, Elba Mejías y Jesús Boanerge Martínez Álvarez, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 30.979, 12.854 y 93.852, respectivamente, por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital en fecha 10 de febrero de 2012, anotado bajo el No. 9, Tomo 28, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria. Marcado con letra “B”. 3.- Copia simple del Acta Constitutiva de la sociedad mercantil Inversiones MMHH1, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda el 02 de agosto de 2011, inserta bajo el No. 62 Tomo 160-A y Acta de Asamblea General Extraordinaria de fecha 14 de febrero de 2014, inserta bajo el No. 4, Tomo 28-A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda. Marcado con letra “C”. 4.- Copia simple del Contrato de Arrendamiento y sus anexos, suscrito entre las sociedades mercantiles FUTURO JEVAL, S.A., e Inversiones MMHH1, C.A., por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 18 de noviembre de 2013, bajo el No. 42, Tomo 275, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria. Marcado con la letra “D”. 5- Copia simple del Contrato de Compra-Venta suscrito entre las sociedades mercantiles Bazar Ginebra, C.A., y Futuro Jeval, S.A., por ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 03 de junio de 2009, quedando anotado bajo el Nº 2009.1106, asiento registral 1, Tomo: 240.13.18.1.1816. Marcado con la letra “E”. 6.- Copia simple del Contrato de Arrendamiento, suscrito entre las sociedades mercantiles Futuro Jeval, S.A., y Corporación CSI, C.A., antes denominada Inversiones MMHH1, C.A., por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 11 de agosto de 2015, bajo el No. 14, Tomo 140, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria. Marcado con la letra “D”. El 19 de enero de 2018, el Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, a los fines que compareciera dentro de los 20 días de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación. Agotados los trámites de la citación, en fecha 10 de julio de 2019, la parte demandada se dio por citada y presentó escrito de oposición a la medida de secuestro solicitada por la parte actora. El 13 de agosto de 2019, la parte demandada dio contestación a la demanda en los términos que se resumen a continuación: Como punto previo alegó la judicialización de los contratos, por cuanto a su decir, en la relación arrendaticia suscrita entre ambas partes, se extendió el plazo de permanencia en el local comercial. Opusieron las cuestiones previas de las previstas en los ordinales 3° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando que el ciudadano Alejandro Di Stefano Palombaro, titular de la cedula de identidad Nro. V-6.256.388, actuando como director de la sociedad mercantil FUTURO JEVAL, S.A., no tiene la facultad de postulación para otorgar poderes,en consecuencia, la manera como confirió el instrumento poder a los abogados JAIME RIVEIRO VICENTE, ELBA MEJIAS y JESUS BOANERGE ALVAREZ, es ilegal, de conformidad con lo establecido en el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil. En lo que tiene que ver con la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la Ley para admitir la acción propuesta, alegó que queda evidenciado que la representación de la parte actora en fecha 1° de julio de 2019, consignó marcado con la letra “A”, una copia para dejar constancia de que había agotado la vía administrativa, siendo el caso que no consta alguna constancia proveniente del Ministerio del Poder Popular para la Industria y el Comercio, que autorice en modo alguno, el decreto de la cautelar de secuestro solicitada por la representación de la demandante, razón por la cual, el Tribunal no debió haber admitido la demanda de desalojo interpuesta. Que en nombre de su mandataria invocan en el presente caso la ilegitimidad y es menester acotar los deberes procesales de lealtad y probidad para lo cual señalaron el contenido de los artículos 17 y 170 ambos del Código de Procedimiento Civil. Procedió a negar, rechazar y contradecir en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la demanda de desalojo incoada en su contra. Procedieron a promover el mérito favorable que arrojan las actas procesales, así como el beneficio de la comunidad de la prueba, respecto a las pruebas que presente la parte demandante. Ratificó el escrito presentado en fecha 30 de julio de 2019, en el que impugnaron el poder otorgado por el presunto representante de la demandante, bajo la certeza de que los ciudadanos JAIME RIVEIRO VICENTE, ELBA MEJIAS y JESUS BOANERGE ALVAREZ, actuando como representantes de la sociedad de comercio FUTURO JEVAL, C.A., por cuanto a su decir, el ciudadano Alejandro Di Stefano Polombaro, no tiene la facultad de postulación para otorgar poderes. En su oportunidad procesal ambas partes promovieron sus respectivas pruebas. El 09 de diciembre de 2021, el Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia en los siguientes términos: “…PRIMERO: Se declara CON LUGAR la pretensión que, por Desalojo de local comercial, por vencimiento de la prorroga legal, prevista en el artículo 40, literal “G” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, incoara la Sociedad Mercantil FUTURO JEVAL C.A., contra la Sociedad Mercantil Corporación CSI, C.A., todos ampliamente identificados en el presente fallo. -SEGUNDO: De conformidad con el particular anterior se CONDENA a la parte demandada en la causa, Sociedad Mercantil, FUTURO JEVAL C.A., Y/O sus apoderados judiciales constituidos en autos, la ENTREGA MATERIAL, real y efectiva del bien inmueble arrendado constituido por un (01) local comercial identificado con las letras y números CH-11-1, ubicado en el lindero SUR, hacia la parte central-oeste, de la planta del nivel + 0,10, situado en el Nivel Los Chaguaramos del edificio Centro Comercial Centro San Ignacio, ubicado en la avenida Blandin o Mata de Coco y calle o avenida Santa Teresa de Jesús de la Urbanización La Castellana del Municipio Chacao del Estado Bolivariano de Miranda. -TERCERO: Se condena al pago por indemnización por daños y perjuicios, de conformidad con lo establecido en el artículo 22 ordinal 3°, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a través de una experticia complementaria del presente fallo, de conformidad con lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil… -CUARTO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte que resultó vencida totalmente en el proceso.”(Copia textual). Vista la apelación ejercida por el abogado CARMINE ROMANIELLO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada en fecha 09 de diciembre de 2021, corresponde a este ad quem conocer de la cuestión de fondo controvertida. Lo anterior constituye, a criterio de quien decide, una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que quedó planteado el asunto a resolver. MOTIVACIÓN PARA DECIDIR De la competencia. En primer lugar, debe este Tribunal Superior determinar su competencia para conocer del asunto objeto de juzgamiento. A tales fines, observa: Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello uno de los aspectos que consideró esa máxima Superioridad, fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala, el cual compartimos; atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia. Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución, establece lo siguiente: “Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida”. En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia. Igualmente el máximo Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil, Exp.: Nº AA20-C-2008-000283, caso María Concepción Santana Machado, contra Edinver José Bolívar Santana, en fecha 10 de diciembre del 2009, con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio. Así las cosas, con apego estricto a la Resolución No. 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y a la decisión de fecha 10 de diciembre del mismo año, está última dictada por la Sala de Casación Civil, de nuestro máximo Tribunal, considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir en alzada, aquellas causas que se tramitan en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la prenombrada Resolución. En el mismo orden de ideas y a tenor de lo que establece el artículo 4 de la predicha Resolución, estas modificaciones comenzarán a surtir sus efectos, a partir de su entrada en vigencia, no afectando el conocimiento y el trámite de los asuntos en curso, sino únicamente los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia. Por lo antes expuesto, y en virtud que la demanda que hoy nos ocupa fue admitida en fecha 19 de enero de 2018, por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, es decir, posterior a la entrada en vigencia de la mencionada Resolución, esta Juzgadora se considera competente para conocer y decidir de la misma. ASÍ SE ESTABLECE.- Punto previo. De las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, a que se refieren los ordinales 3° y 11° del Código de Procedimiento Civil. Y de la Carencia del Trámite Administrativo, alegados en el escrito de Informes presentado ante esta Superioridad por la parte demandada. Previo a emitir pronunciamiento respecto al fondo de lo debatido, no puede dejar pasar esta Superioridad que la parte demandada tanto en su escrito de informes rendido en esta alzada como en sus observaciones, hace referencia a una supuesta ilegitimidad de la parte actora para actuar en este juicio, así como opone la falta del trámite administrativo antes de incoar la presente acción de desalojo. Para decidir se observa; Tanto la ilegitimidad alegada por la parte demandada como defensa previa opuesta, así como la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, fueron desechadas por el Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante sentencia interlocutoria dictada el 27 de enero de 2020, en la que declaró sin lugar las cuestiones previas contenidas en los ordinales 3°, relativa a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor, por no tener la capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente, y la referida a la del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales, que no sean de las alegadas en la demanda, y condenó en costas a la demandada por haber resultado vencida, decisión ésta que fue confirmada por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial mediante sentencia de fecha 25 de junio de 2021, declarando; sin lugar el recurso de apelación ejercido por la parte demandada en contra de la decisión dictada por el Juzgado de la causa en fecha 27 de enero de 2020, quedando dicha decisión definitivamente firme y produciéndose cosa juzgada sobre la misma. Así las cosas, es oportuno traer a colación un extracto de la decisión dictada el 11 de diciembre de 2020, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Guillermo Blanco Vázquez, Exp. AA20-C-2018-000560. “…la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, consagra la “Cosa Juzgada” no sólo como excepción previa o de fondo, sino como garantía jurisdiccional del debido proceso, cuando señala en su artículo 49.7: “El debido proceso se aplicará a todas las actuaciones judiciales y administrativas; en consecuencia: 7°Ninguna persona podrá ser sometida a juicio por los mismos hechos en virtud de los cuales hubiese sido juzgada anteriormente” Lo que eleva la institución procesal a rango constitucional, con jerarquía de orden público y modifica su “tratamiento procesal”, entendida ésta última expresión como un mecanismo adjetivo que regula la sustanciación o actuación de la institución en uno o varios momentos procesales. Por ello, la cosa juzgada, como garantía constitucional, puede ser opuesta en todo estado y grado del proceso, no sólo como excepción previa o defensa perentoria, sino como garantía constitucional, inclusive de aplicación ex officio; bien sea luego de admitida la demanda y emplazadas las partes contra quien se opone, bien sea como improponible en lugar de su admisión, como cuestión previa, como defensa de fondo, en la reconvención mutua petición o contra demanda, en su caso, y en cualquier etapa posterior, inclusive la segunda instancia y la casación, pues su naturaleza mutó a garantía constitucional, consustanciada con el orden público, en su acepción negativa. La existencia de la cosa juzgada alegada y probada en el iter formal, no debe conllevar un proceso entero, predestinado a su declaratoria con lugar en el fondo, luego del desgaste, - por lo general -, de dos instancias y la casación, para finalizar con un fallo absolutorio sobre el fondo, sino que, se debe provocar una resolución que, cuanto antes, ponga fin al proceso sin pronunciamiento sobre el fondo, con la expresa mención de invocar, aplicar y evitar el bis in ídem, pues por la propia naturaleza de garantía constitucional, no sólo afecta el interés de las partes, sino el orden público y el interés general de la existencia de la paz y la justicia, por lo que resulta lógico que si el juez encuentra o aprecia “ex officio” (por notoriedad judicial o notoriedad comunicacional) la identidad entre la res iudicatay la res iudicanda debe declararla en cualquier estado y grado del proceso, inclusive por la Sala de Casación en su extraordinario recurso. En el caso de autos, admitida la demanda, la sociedad mercantil SAKAN, C.A., alegó la existencia de la cosa juzgada y su identidad con el caso a juzgar, solicitando se declare el efecto negativo de la cosa juzgada material, siendo que la juzgadora de instancia en fecha 18 de julio de 2017, declaró la inadmisión de la demanda, de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, pues como hemos dicho, si existe cosa juzgada, se contraría el orden público procesal y se violenta la garantía constitucional del debido proceso. Así las cosas, del desarrollo del iter procesal que consta en autos, esta Sala observa que los actores recurrieron contra el fallo del primer grado de jurisdicción que inadmitió su demanda, tal apelación fue oída en ambos efectos, presentaron medios de prueba relativos a la cosa juzgada, presentaron informes y observaciones a los informes, obtuvieron una segunda tutela del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, anunciaron casación, formalizaron y obtuvieron la presente tutela, vale decir, tres (03) fallos, inclusive, que declaran la existencia de la cosa juzgada, siendo que la misma se promueve junto al fallo que la declara, en documento público, que pudo ser tachado e impugnado hasta en segunda instancia, como control procesal y desde la oposición de la cosa juzgada por parte de un colitigante pasivo hasta su declaratoria por la primera instancia, transcurrió un plazo significativo, donde estando a derecho los actores, no se opusieron, ni impugnaron. Pretender decir, que se violó el derecho de defensa, sería tanto como mutatis mutandi, señalar que la inadmisión de la demanda constituiría una violación al derecho de defensa, pues la parte gravada puede apelar, alegar, tachar, impugnar, y en casos como éste, recurrir en casación, por lo que reponer la causa al estado de admitir la demanda en primera instancia, luego de tales momentos procesales y de tres (03) fallos que declaran la existencia de la cosa juzgada, sería tanto como declara una reposición inútil, tal cual lo establecen los artículos que en ningún caso cambiaría el dispositivo del fallo. En el caso de la garantía constitucional de la cosa juzgada, la instancia puede, o bien declarar su inadmisibilidad o, podría inclusive declarar in limine su improponibilidad, pues una acción con el contenido idéntico en su pretensión, causa, objeto y partes, se desenvuelve improponible, pues hay identidad entre la res iudicata y la res iudicanda. Aunado a ello, la declaratoria de la cosa juzgada se hace bajo la teoría del espejo de contenido (causa, objeto, partes), entre un documento público y el libelo del propio actor, al cual le será adverso al fallo, la única actividad procesal, es la de verificar esa identidad, igual que en los casos en que declara inadmisible la demanda por ser contraria a una disposición expresa de la ley, al orden público o a las buenas costumbres, tal cual lo establece el artículo 341 ejusdem. Teóricamente, sabemos la dificultad de recargar al juzgador de la primera instancia de apreciar ex officio la identidad de la cosa juzgada sin instancia de parte, salvo el caso de la notoriedad judicial o la notoriedad comunicacional, y ordenarle, en tal caso que inadmita la demanda sin oposición de excepción o defensa, lo cual raramente ocurrirá; sin embargo, sí existe ese óbice de procedibilidad y vigilableex officio, se repite ante la notoriedad judicial y la notoriedad comunicacional de los medios digitales oficiales de las páginas del propio Tribunal Supremo de Justicia, reafirmándose así, el concepto de “Juez Director del Proceso”, de conformidad con el artículo14 del Código de Procedimiento Civil, y que lo es, desde el inicio, in primis, evitando un pronunciamiento de fondo, sin que el propio demandado lo alegare, cobre costas y, llegado el caso hacerse acreedor de una indemnización frente a una demanda “temeraria”. Si bien es cierto, una cosa es la “admisibilidad” y otra distinto los “presupuestos procesales”, un juez, director del proceso, puede controlar ambas premisas procesales antes que el demandado entre en escena, evitándose así, que los procesos, tras un penoso y largo transcurso, acaban en una decisión que no resuelva el conflicto, sino que simplemente exige que se vuelva a iniciar el proceso subsanándose los vicios cometidos. Un proceso, donde no subsistan todos los presupuestos procesales, debe morir en el momento en el cual debería nacer, el juez debe “indeferir” (es decir, no admitir) in limine, la demanda carente de presupuestos procesales a fin de evitar un “dispendio inútil de actividad judicial”. La no admisión (indiferimiento) liminar, presupone que por motivos de falta de presupuestos procesales, la pretensión del actor está irremediablemente comprometida, está enderezada a un fracaso cierto, imponiéndosele al juez la función yugular de un despacho saneador de inadmisión, todo ello bajo la garantía de una tutela judicial efectiva, de la economía procesal y del juez director del proceso, garantizándose el derecho a la doble instancia, que no es el caso de autos, donde, en principio se admitió la demanda, se alegó la existencia de la garantía constitucional que asegura la paz social y la justicia y evita un dispendio adjetivo o exceso jurisdiccional, ahorro de tiempo y evitar sentencias contradictorias, reponiéndose la causa a su inadmisión, lo cual, al ser la cosa juzgada, una garantía jurisdiccional a partir de la Carta Política de 1999, no resulta contradictorio, como lo hizo la recurrida, declarar la excepción de res iudicata, pues se repite, puede ser declarada como inadmisibilidad, improponibilidad o con lugar la excepción por efecto de la triple identidad de cosa juzgada y el surgimiento de su garantía constitucional, pues se repite, puede ser declarada en todo estado y grado del proceso, inclusive en el andamiaje procesal del recurso extraordinario de casación, lo que involucra un cambio en el panorama del paisaje procesal desde 1999. Por lo cual, no existe violación al derecho de defensa, en casos como el de autos, donde se opone una garantía constitucional del non bis in ídem, de la existencia de cosa juzgada, donde el actor estaba a derecho, donde pudo alegar, recurrir en medio de gravamen y además en medio de impugnación, obteniendo tres (03) sentencias desfavorables a su pretensión, y así, se establece...” Copia textual. Fin de la cita. Resaltado añadido.- En virtud de lo anterior, al constatar esta alzada, por notoriedad judicial que efectivamente la interposición de las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, relativas a los ordinales 3° y 11° del artículo 346 del texto adjetivo civil, fueron ya resueltas por un Juzgado de la misma jerarquía de esta Superioridad, a saber por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, mediante sentencia de fecha 25 de junio de 2021, declarando; tal como se señaló supra, sin lugar el recurso de apelación ejercido por la parte demandada en contra de la decisión dictada por el Juzgado de la causa en fecha 27 de enero de 2020, que había resuelto dichas cuestiones previas, declarándolas sin lugar, quedando dicha decisión definitivamente firme y produciéndose cosa juzgada sobre la misma, este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, no puede entrar a conocer y decidir sobre las cuestiones previas opuestas, en garantía al principio de la institución de rango constitucional como lo es la cosa Juzgada. Así expresamente queda establecido.- Punto Previo alegado por la parte demandada en su contestación relativo a la judicialización de los contratos. Alegó la parte demandada la judicialización de los contratos, por cuanto la demandante solicitó una compensación y/o clausula penal como indemnización por el uso del local comercial arrendado y que, al efectuar una consignación de pago ante los Tribunales, se generó una nueva relación arrendaticia, judicializándose el contrato de arrendamiento. Para decidir al respecto es menester traer a colación el artículo 22, numeral 3° del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 40.818, de fecha 23 de mayo de 2014, que establece: “Cuando la relación arrendaticia no pudiere ser objeto de finiquito entre las partes, por obligaciones insolutas de cualquiera de ellas, se procederá de la siguiente manera: …omissis… 3° Cuando el arrendatario se negare a desocupar el inmueble a pesar del término del plazo de la relación arrendaticia, el arrendador tendrá derecho a percibir, por cada día transcurrido, el precio diario del arrendamiento, más una cantidad adicional equivalente al cincuenta por ciento (50%) de dicho monto, hasta la restitución definitiva del inmueble, la cantidad resultante, a la fecha de la restitución efectiva del inmueble, podrá ser imputada a la garantía, la cual se ejecutara en los términos dispuestos en este Decreto Ley…” Copia textual. Del contenido del artículo se colige que el legislador previó una sanción para el arrendatario que incumpla con su obligación de entregar el inmueble arrendado al término de su relación arrendaticia, por lo que una compensación y/o cláusula penal como indemnización por el uso del local comercial arrendado, no constituye perse, una “judicialización de los contratos”, como tampoco lo constituye el hecho de efectuar consignaciones arrendaticias ante los Tribunales competentes, en consecuencia, esta alzada desecha la judicialización alegada por la parte demandada por ser improcedente y sin aplicación alguna al caso que nos ocupa. Así se decide.- Corolario de lo que antecede, la disposición transitoria primera del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece que todos los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigor de ese Decreto Ley, debían ser adecuados en un lapso no mayor de seis (06) meses, por lo que el segundo contrato de arrendamiento celebrado en fecha 06 de octubre de 2015, representa una adecuación al primero celebrado en fecha 18 de noviembre de 2013, en acatamiento a esta disposición transitoria primera. Así queda establecido.- DEL FONDO. El presente caso trata de una demanda de desalojo de local comercial, fundamentada en el literal G, del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, según se desprende de la parte narrativa de este fallo, la sociedad mercantil FUTURO JEVAL, S.A., celebró en fecha 18 de noviembre de 2013, contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil CORPORACION CSI, C.A., ante la Notaria Publica Segunda del Municipio Autónomo Chacao, del Distrito Metropolitano de Caracas, el cual quedó autenticado bajo el Nro. 42, Tomo 275, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, sobre un (01) local comercial de doble altura, identificado con las letras y números CH-11-1, ubicado en el lindero sur, hacia la parte central-oeste, de la planta del nivel + 0,10, situado en el nivel Los Chaguaramos del edificio Centro Comercial Centro San Ignacio, ubicado en la avenida Blandin o Mata de Coco y calle o avenida Santa Teresa de Jesús de la Urbanización La Castellana del Municipio Chacao del estado Bolivariano de Miranda, e identificado con la ficha catastral numero 214070010000169; con un área aproximada de NOVENTA Y UN METROS CUADRADOS Y CINCUENTA Y CINCO DECIMETROS CUADRADOS (91,55 M2), teniendo su acceso por su pared norte y consta de área libre, dos (02) salas de baño individuales, con lavamanos y W.C., y en la intersección de los linderos Sur y Oeste ducto de extracción de baño común con el local comercial distinguido con letra y numero CH.13-2 del Nivel Chaguaramos y sus linderos particulares son: NORTE: por donde tienen su acceso con pasillo central de Circulación, SUR: Fachada Sur del conjunto; ESTE: Local comercial distinguido con la letra y numero CH-11-2 del Nivel Chaguaramos; y OESTE: Local comercial distinguido con letra y numero Ch-13.2, del nivel Chaguaramos. Adujo la actora que en el referido contrato de arrendamiento se estableció una relación arrendaticia establecida entre las partes por un lapso de tres (3) años fijos e improrrogables, contados desde el 18 de noviembre de 2013, hasta el 18 de noviembre de 2016, y posteriormente, con la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela 40.818 de fecha 23 de mayo de 2014, las partes suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento, ajustando y adecuando la relación arrendaticia al nuevo Decreto Ley antes referido, el cual se suscribió ante la Notaria Publica Cuarta de la ciudad de Maracaibo del estado Zulia, en fecha 06 de octubre de 2015, quedando anotado bajo el Nro. 23, Tomo 94, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, en lo referente a la autenticación de la firma del ciudadano Michele Giurdanella Mesci, soltero, mayor de edad, venezolano, titular de la cedula de identidad Nro. V-13.461.231, en representación como Presidente de la sociedad mercantil CORPORACION CSI, C.A., y ante la Notaria Publica Quinta del Municipio Chacao, en fecha 11 de agosto de 2015, anotado bajo el Nro. 14, Tomo 140, folios 53 al 59, en lo referente a la autenticación de la firma del ciudadano ALEJANDRO DI STEFANO POLOMBARO, venezolano, mayor de edad, y titular de la cedula de identidad Nro. 6.256.388, en representación de la sociedad mercantil FUTURO JEVAL, C.A. Este último contrato de arrendamiento, mantuvo su vigencia original, pactada en el contrato celebrado en fecha 18 de noviembre de 2013, es decir, por tres (03) años, y venció el 18 de noviembre de 2016, en cuyo contrato realizaron un ajuste en el canon de arrendamiento fijo, llevándolo a DOSCIENTOS NOVENTA Y SEIS MIL BOLIVARES, SEISCIENTOS VEINTIDOS CON 00/100 (Bs. 296.622,00). Observa esta alzada, que tal como fue alegado por la parte actora, el último contrato celebrado entre las partes venció el 18 de noviembre de 2016, y al día siguiente inició de pleno derecho la prórroga legal arrendaticia por un (01) año, la cual finalizó el 18 de noviembre de 2017, fecha en la cual la parte demandada debió entregar el local comercial libre de bienes y personas, lo cual no ocurrió. Por su parte, la demandada al momento de la contestación, opuso entre otras defensas la judicialización de los contratos, por cuanto a su decir, en la relación arrendaticia suscrita entre ambas partes, se extendió el plazo de permanencia en el local comercial aunado al hecho de que la parte demandada comenzó a consignar los cánones de arrendamiento a través de los Tribunales respectivos, situación ésta que ya fue resuelta por quien decide, como punto previo al fondo de esta decisión en líneas anteriores, declarándose improcedente tal judicialización de los contratos alegada por la accionada. Para decidir con respecto a las demás alegaciones de las partes, se observa: De conformidad con el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento “es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla”. Del mencionado artículo se colige que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de una cosa mueble o inmueble, por un tiempo determinado, y el arrendatario se obliga a pagar al arrendador un precio convencionalmente pactado o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia. En materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto de si la acción se encuentra fundamentada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado. La doctrina ha clasificado los contratos de arrendamientos en: contratos a tiempo indeterminados, contratos a tiempo fijo renovable automáticamente, y contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogable. Los contratos a tiempos indeterminados, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuanto habrá de durar el mismo. Por su parte los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por períodos iguales o sucesivos, bien por acuerdo en el mismo contrato inicial o por acuerdo posterior. Usualmente estos contratos son escritos, pues es la prueba que las partes tienen para demostrar el lapso de duración que pactaron. Y por último, los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogables, es decir, los que no tienen previsto prórroga alguna. En el presente caso, ambas partes reconocen la existencia de los dos contratos de arrendamiento celebrados entre ellos, el primero celebrado en fecha 18 de noviembre de 2013, y el segundo suscrito ante la Notaria Publica Cuarta de la ciudad de Maracaibo del estado Zulia, en fecha 06 de octubre de 2015, adecuando dicho contrato al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que entró en vigencia el 23 de mayo de 2014, por lo que no es punto controvertido la existencia de los mencionados contratos de arrendamiento, además que dichos contratos se celebraron a tiempo “determinado”. Lo que si discuten las partes con especial afán es quien incumplió con sus obligaciones al término de la relación arrendaticia, ya que para la parte actora, la parte demandada debió entregar el inmueble libre de bienes y personas el día 18 de noviembre de 2017, fecha en la cual venció la prorroga legal establecida con ocasión al contrato primigenio, no obstante la demandada alega que no es así por cuanto los contratos se judicializaron, punto ya resuelto por quien decide. Ahora bien, dispone el artículo 1.159 del Código Civil, “los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, normativa que debe ser adminiculada con lo dispuesto en el artículo 1.264 eiusdem, que dispone expresamente que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención, por lo que, el principio fundamental de los contratos es el cumplimiento de las obligaciones contraídas por los contratantes en los términos y condiciones asumidas en las mismas, por disposición del artículo 1.264 del Código Civil, que establece; “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención…”. El autor Eloy Maduro Luyando en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, afirma que por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída, y así lo estableció el legislador en la norma sustantiva civil, a la letra del artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”. Luego del análisis de las anteriores normas, es menester traer a colación el literal “G” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial: Artículo 40: “Son causales de desalojo: …omissis… g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes…” Ahora bien, en la cláusula quinta del primer contrato de arrendamiento que nos ocupa, se estableció que el periodo del arrendamiento sería por tres años, y por cuanto fue celebrado el 18 de noviembre de 2013, venció el día 18 de noviembre de 2016, y la prorroga legal, que correspondía a un (01) año, por haberse celebrado el contrato por tiempo determinado de tres años, venció el 18 de noviembre de 2017, y ello es así por cuanto el artículo 26 del Decreto Ley bajo estudio es claro al establecer; “Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazo de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prorroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas…omissis… más de un (1) año y menos de cinco (5) años, 1 año…”En este sentido, es evidente que en el presente caso, correspondía un (01) año de prorroga legal, la cual venció el 18 de noviembre de 2017. Así queda establecido.- En este orden de ideas, en esa misma cláusula quinta, se estableció que a menos que se contara con la notificación expresa y formal realizada por alguna de las partes contratantes y aceptada por la otra, con treinta (30) días de anticipación a la terminación del contrato, es decir, antes de los treinta (30) días consecutivos, anteriores y siguientes al 18 de noviembre de 2016, el contrato se consideraba finalizado el 18 de noviembre de 2016, en este sentido no consta en autos notificación alguna efectuada por las partes, por lo que efectivamente el tribunal de la causa acertó y sentenció ajustado a derecho, al establecer que para el momento de la interposición de la demanda, enero de 2018, ya había finalizado tanto la relación arrendaticia como su prórroga legal de un (01) año. Así se decide.- Por los fundamentos anteriores, por cuanto en el presente caso, la parte actora demostró la celebración del contrato de arrendamiento a tiempo determinado y así fue aceptado por la parte demandada, este Juzgado Superior concluye que se encuentra probado tanto el vencimiento del contrato de arrendamiento, en fecha 18 de noviembre de 2016, como su prórroga legal en fecha 18 de noviembre de 2017, en consecuencia, lo procedente en derecho es declarar con lugar la demanda de desalojo de local comercial fundamentada en el artículo 40 literal “g” del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y la indemnización establecida en el ordinal 3° del artículo 22 ejusdem. Así finalmente se decide.- Bajo las disertaciones anteriores, esta Alzada considera que el presente recurso de apelación interpuesto por el apoderado judicial de la parte demandada no debe prosperar, y así se dispondrá en la sección resolutiva de este fallo. Por último, a los fines de cumplir con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, según el cual los jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual fuere el criterio del juez respecto de ellas, esta alzada, con respecto a los documentos poderes que rielan a los autos, así como las actas constitutivas y actas de asambleas generales de accionistas, los mismos rielan a los autos con todo su valor probatorio, en virtud de haber obtenido carácter de cosa juzgada la legitimidad de la parte actora para incoar la presente acción. Con respecto al documento de propiedad del inmueble de autos, no entra esta superioridad a valorarlo en virtud que no es punto controvertido el derecho de propiedad sobre la cosa arrendada, con respecto a los recibos de pago de las pensiones de arrendamiento efectuadas ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), y los dos cheques de gerencia emitidos por Banesco Banco Universal, C.A., tampoco constituye punto controvertido, en virtud que la demanda de desalojo que nos ocupa no se fundamentó en la falta de pago de los cánones de arrendamiento, por último, con respecto a la prueba testimonial, este juzgado superior la desecha por no aportar algún elemento valido para la resolución del presente juicio. Así se decide.- DECISIÓN Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto el 10 de diciembre de 2021, por el abogado CARMINE ROMANIELLO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil CORPORACIÓN CSI, C.A., contra la sentencia dictada por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 09 de diciembre de 2021. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de Desalojo de local comercial, por vencimiento de la prorroga legal, prevista en el artículo 40, literal “G” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que incoara la sociedad mercantil FUTURO JEVAL S.A., contra la sociedad mercantil CORPORACIÓN CSI, C.A., ambas partes plenamente identificadas en el encabezado del presente fallo. TERCERO: SE ORDENA a la sociedad mercantil CORPORACIÓN CSI, C.A., hacer entrega material, real y efectiva a la sociedad mercantil FUTURO JEVAL C.A., en persona capaz de recibirlo, libre de bienes y personas, el local comercial arrendado constituido por un (01) local comercial identificado con las letras y números CH-11-1, ubicado en el lindero sur, hacia la parte central-oeste, de la planta del nivel + 0,10, situado en el nivel Los Chaguaramos del edificio Centro Comercial Centro San Ignacio, ubicado en la avenida Blandin o Mata de Coco y calle o avenida Santa Teresa de Jesús de la Urbanización La Castellana del Municipio Chacao del estado Bolivariano de Miranda. CUARTO: Se condena al pago por indemnización por daños y perjuicios, de conformidad con lo establecido en el artículo 22 numeral 3, del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a través de una experticia complementaria del presente fallo, de conformidad con lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, con el nombramiento de un (01) experto contable que designara el Juzgado de la causa. Queda CONFIRMADA la sentencia apelada con la motivación aquí expresada. Se condena en costas del recurso y del juicio a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo previsto en los artículos 281 y 274 del Código de Procedimiento Civil. Líbrese oficio de participación al Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con la finalidad de notificarle sobre las resultas del presente asunto, ello en atención a los lineamientos establecidos en el Instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2019, en tal sentido, remítanse en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho Juzgado.- Publíquese, regístrese, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve, así como en la página www.caracas.scc.org.ve, notifíquese y déjese copia en la sede de este despacho en cumplimiento a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con los artículos 1384 del Código Civil y los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al primer (01) día del mes de abril del año dos mil veintidós (2022). Años 211° de la Independencia y 163° de la Federación. LA JUEZA, MARÍA TORRES TORRES. LA SECRETARIA ACC., MARLYN J. SANABRIA JUSTO. En la misma fecha, primero (01) del mes de abril de 2022, siendo las 12:00 p.m., se publicó y registró la anterior decisión constante de veintitrés (23) páginas. Asimismo, se deja constancia que fue remitido desde el correo electrónico de esta Alzada, superior10.civil.caracas@gmail.com a la cuenta de correo electrónico de la parte actora, hgutcas@gmail.com y a la cuenta de correo electrónico de la parte demandada, gruporomaniello@gmail.com, el presente fallo en formato PDF, todo de conformidad con lo establecido en la Resolución Nro. 05-2020, de fecha 05 de octubre de 2020, emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. Caracas, primero (01) de abril de 2022.-Años: 211º de la Independencia y 163º de la Federación.- LA SECRETARIA ACC., MARLYN J. SANABRIA JUSTO. MFTT/MJSJ/Ed.- Exp. No. AP71-R-2022-000017/7.488 Sentencia definitiva. Desalojo Materia Civil Recurso/“D”.