TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, 09 de agosto de 2022
212º y 163º
Asunto: AP71-R-2022-000338.
Demandante: MARÍA PIEDAD DE JESÚS TUDELA ROMERO, RAFAEL JOSÉ TUDELA ROMERO y MARÍA JOSÉ DE LOURDES TUDELA DE STEINER, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-4.765.881, V-4.774.794 y V-10.814.922, respectivamente, integrantes de la sucesión de los causantes RAFAEL TUDELA REVERTER y MARÍA JOSÉ ROMERO DE TUDELA, quien en vida fueran venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos V-224.059 y V-1.091.254, respectivamente.
Apoderados Judiciales: Abogados Marianella Villegas Salazar, Bernardo Pulido, Reinaldo Guilarte, Jessica Rengifo, Eduardo Saturno Martorano y Leoneidys Osmari Navarro Herrera, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 70.884, 155.193, 84.455, 168.040, 67.966 y 265.720.
Demandado: RICHARD DAVID ROTH SAPORTA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-6.910.432.
Apoderados Judiciales: Abogados Franklin Hoet Linares, Flavio Chávez, Mauricio Izaguirre Luján y Omaira Pérez Pérez, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos.6.913, 25.365, 68.361 y 112.108, respectivamente.
Motivo: Desalojo.
Capítulo I
ANTECEDENTES
En el juicio de desalojo que incoaran los ciudadanos MARÍA PIEDAD DE JESÚS TUDELA ROMERO, RAFAEL JOSÉ TUDELA ROMERO y MARÍA JOSÉ DE LOURDES TUDELA DE STEINER, quienes son integrantes de la sucesión de los causantes RAFAEL TUDELA REVERTER y MARÍA JOSÉ ROMERO DE TUDELA, contra el ciudadanoRICHARD DAVID ROTH SAPORTA, todos identificados al comienzo de este fallo, mediante decisión dictada el 22 de junio de 2022, el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró lo siguiente:
‘’…PRIMERO: SIN LUGAR de (sic) cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haber quedado probada dicha defensa.
SEGUNDO: CON LUGAR la acción de DESALOJO, incoada por los ciudadanos MARIA PIEDAD DE JESUS TUDELA ROMERO, RAFAEL JOSE TUDELA ROMERO y MARIA JOSE DE LOURDES TUDELA DE STEINER contra el ciudadano RICARDO ROTH, ambas partes identificadas al inicio de este fallo.
TERCERO: como consecuencia de ello se condena a la parte demandada a hacer entrega a la parte actora el inmueble constituido por una parcela de terreno identificada con el Nro. Cívico 89, Quinta Ya- Ya, ubicada en la avenida santa fe, Urbanización Chuao, Municipio Baruta del Estado Miranda; así como a pagar los cánones de arrendamientos que se encuentra insolutos, así como los que se sigan causando hasta la fecha en que la presente decisión quede definitivamente firme.
CUARTO: se condena a la parte demandada en costas, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…’’

Contra la referida decisión la representación judicial de la parte demandada ejerció recurso procesal de apelación, en razón de lo cual suben las presentes actuaciones a esta Alzada.
Por auto de fecha 26 de julio de 2022, se le dio entrada al expediente fijándose el décimo (10º) día de despacho siguiente para emitir el fallo respectivo, ello de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
Concluida la sustanciación, procede quien suscribe a proferir el fallo en base a las consideraciones expuestas infra
Capítulo II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Mediante escrito de fecha 10 de mayo de 2022, la representación judicial de la parte actora sostuvo que de conformidad con lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, interpone demanda de desalojo contra el ciudadano RICHARD DAVID ROTH SAPORTA, en su calidad de arrendatario de un inmueble que forma parte del acervo hereditario, constituido por una Quinta YAYA, ubicada en la Avenida Santa Fe, Urbanización Chuao, Municipio Baruta del estado Miranda.
Que sus representados celebraron contrato de arrendamiento en fecha 04 de mayo de 1987, con el ciudadano RICHARD DAVID ROTH SAPORTA, sobre un inmueble constituido sobre una parcela de terreno identificada con el No cívico 89, Quinta YaYa, ubicada en la Avenida Santa Fe, Urbanización Chuao, Municipio Baruta del Estado Miranda, la cual fue adquirida por el causante RAFAEL TUDELA REVERTER, según consta en documento inscrito en el Registro Subalterno del Distrito Sucre del Estado Miranda, bajo el No 63, Tomo 6, folio 296, Protocolo Primero, de fecha 11 de junio de 1962.
Que el de cujus RAFAEL TUDELA REVERTER, realizó contrato de arrendamiento con el ciudadano RICHARD DAVID ROTH SAPORTA, en fecha 04 de mayo de 1987.
Que la cláusula tercera del contrato, expresa el plazo de duración del contrato y su prórroga, que alega haber vencido el 04 de mayo de 1990, y que aún así el ciudadano RICHARD DAVID ROTH SAPORTA, siguió ocupando el inmueble convirtiendo el acuerdo realizado entre las partes en un contrato a tiempo indeterminado.
Que el ciudadano RICHARD DAVID ROTH SAPORTA, pagó mensualmente el canon de arrendamiento hasta el mes de septiembre del año 2010, señalando que sin justificativo alguno y sin hacer entrega del inmueble, el arrendatario cesó en forma absoluta en sus obligaciones contractuales a partir del mes de octubre de 2010, dejando de pagar el canon de arrendamiento y dejando de ejercer el uso de oficina para lo cual fue arrendado el inmueble.
Que el de cujus RAFAEL TUDELA, le solicitó en varias oportunidades de forma amigable al arrendatario realizar los trámites y diligencias que fueran necesarias para la terminación de la relaciona arrendaticia sobre el inmueble, pero el arrendatario no manifestó interés alguno en desocupar el inmueble y entregarlo en forma pacífica a su propietario.
Que en el año 2015, falleció el propietario y arrendador originario del inmueble, subrogándose en su posición sus hijos, al ser sus legítimos herederos, parte actora en la presente causa, sin que a la fecha el arrendatario tampoco le haya hecho entrega del inmueble.
Que el arrendatario no sólo ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento pactados, sino que ha dejado de ejercer la actividad de oficina para el cual fue arrendado el inmueble, señalando que el mismo se encuentra deshabitado y resguardado solamente por un vigilante que trabaja para el arrendatario.
Que el contrato no se determina expresamente el uso del inmueble, y que aún así el mismo fue arrendado para el uso de oficina, en virtud de ello, transcribió el aparte No 3 y No 7, de la Resolución No 14.871 dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, en fecha 14 de junio de 2011.
Que del Informe de Avalúo realizado por el Ingeniero Francisco Bolinaga, se logró comprobar que las áreas del inmueble tales como el sótano, la planta baja y la planta alta se utilizaban como oficina.
Que por todo lo anteriormente expuesto, procedió a demandar al ciudadano RICHARD DAVID ROTH SAPORTA, por el desalojo del inmueble identificado como Quinta YA YA, señalando que tiene como fundamento la falta de pago del canon de arrendamiento por parte del arrendatario a partir del mes de octubre de 2010.
Que el último pago realizado por el arrendatario fue el 1º de septiembre de 2010, señalando que dejó de pagar aproximadamente 81 cánones de arrendamiento de forma continua, por lo que incurre a su decir en la causal de desalojo establecida en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Solicitó el decreto de una medida preventiva de secuestro de conformidad con el ordinal 7º del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, y se designe depositario provisorio a sus representados hasta tanto dure el juicio, fundamentando su pretensión en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario.
Por último, solicitó se declarara con lugar la demanda de desalojo sobre el inmueble objeto del contrato, y se ordenara la entrega del mismo, así como el pago de los cánones de arrendamiento insolutos.
DE LA CONTESTACIÓN
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, aduciendo que la parte actora no ejerció el procedimiento administrativo correspondiente, establecido en el artículo 94 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual debe ser interpuesto antes de acudir a la vía judicial, alegando que el contrato de arrendamiento versa sobre un inmueble destinado a vivienda, la cual se encuentra inscrito ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), bajo el código de arrendatario 150430707-0361411.
Que el contrato de arrendamiento consignado por la actora, no hace mención al uso del inmueble, solicitando se oficiara a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para que informe si el código 150430707-0361411, corresponde al ciudadano RICHARD DAVID ROTH SAPORTA, y si la parte actora dio cumplimiento al procedimiento administrativo previo a las demandas.
Rechazó, negó y contradijo en todas y cada uno de sus términos la demanda incoada en contra de su representado.
Por último, solicito se declarara con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y se acuerde la extinción del proceso con su correspondiente condenatoria en costas procesales.
Capítulo III
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS

Demandante:
Por medio de escrito libelar presentado en fecha 10 de mayo de 2022, la representación judicial de la parte actora presento las siguientes documentales:
Copia simple del Certificado de Solvencia de Sucesiones expedido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), inserta del folio 15 al 20 del presente expediente, la cual se valora como un documento público administrativa, que goza de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, salvo prueba en contrario, no siendo la misma impugnada por la parte contraria, quedando demostrada la sucesión de los causantes RAFAEL TUDELA REVERTER y MARÍA JOSÉ ROMERO DE TUDELA. Así se decide.
Marcado con la letra “A”, original del instrumento poder autenticado por ante la Notaria Pública Trigésima Primera de Caracas, Municipio Libertador, anotada bajo el No. 16, Tomo 386, folios 68 al 72, inserto del folio 21 al 23 del presente expediente, el cual se valora de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el mismo no fue impugnado ni tachado por la parte contraria, evidenciándose la representación en juicio de los Abogados Marianella Villegas Salazar, Bernardo Pulido, Reinaldo Guilarte y Jessica Rengifo, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 70.884, 155.193, 84.455, 168.040, respectivamente. Así se decide.
Marcado con la letra “B”, copia simple del documento de propiedad inscrito ante el Registro Subalterno del Distrito Sucre del Estado Miranda, bajo el No 63, Tomo 6, folio 296, Protocolo Primero, de fecha 11 de junio de 1962, inserto del folio 24 al 37 del presente expediente, el cual se valora de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el mismo no fue impugnado ni tachado por la parte contraria, evidenciándose la propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento. Así se decide.
Marcado con la letra “C”, copia simple del contrato de arrendamiento celebrado entre el causante RAFAEL TUDELA REVERTER y el ciudadano RICHARD DAVID ROTH SAPORTA, inserto del folio 38 al 46 del presente expediente, el cual se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el mismo no fue impugnado por la parte contraria, evidenciándose así la relación arrendaticia existente entre las partes, y los términos en los cuales fue establecida la relación arrendaticia. Así se decide.
Marcado con la letra “D”, copias simples de los recibos de pago de los cánones de arrendamiento, insertos del folio 47 al 198 del presente expediente, los cuales se valoran de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto los mismos no fueron impugnados por la parte contraria, evidenciándose así que los pagos por parte del demandado de los cánones de arrendamiento desde el mes de mayo de 1998, hasta el mes de junio del año 2010. Así se decide.
Marcado con la letra “E”, copia simple de la Resolución No. 00014871, de fecha 14 de junio de 2011, emitida por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, inserta del folio 199 al 201 del presente expediente, la cual se valora como un documento público administrativa, que goza de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, salvo prueba en contrario, no siendo la misma impugnada por la parte contraria, quedando demostrado que por ante dicho ente administrativo se fijo el canon de arrendamiento máximo mensual para oficina y otros usos, sobre el inmueble arrendado. Así se decide.
Marcado con la letra “F”, copia simple del informe de avalúo sobre el inmueble arrendado, inserto del folio 202 al 231del presente expediente, el cual constituye un documento privado emanado de un tercero que no es parte en el presente juicio, por lo tanto, al no haber sido ratificado por medio de la prueba testimonial, se desecha del proceso conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Marcado con la letra “G”, copias simples de los recibos de pago de los cánones de arrendamiento, insertos del folio 232 al 234 del presente expediente, los cuales se valoran de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto los mismos no fueron impugnados por la parte contraria, evidenciándose así que los pagos por parte del demandado de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio, julio y septiembre del año 2010. Así se decide.
Demandado:
Mediante diligencia presentada en fecha 02 de junio de 2022, la representación judicial de la parte demandada consignó las siguientes documentales:
Original del Certificado Nacional de Arrendamiento de Vivienda de fecha 30 de octubre de 2015, inserto al folio 244 del presente expediente, la cual se valora como un documento público administrativa, que goza de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, salvo prueba en contrario, no siendo la misma impugnada por la parte contraria, quedando demostrado que el demandado se encuentra inscrito en dicho registro. Así se decide.
Original de la inspección ocular extra litem practicada por la Notaría Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserta del folio 245 al 252 del presente expediente, la cual se valora conforme a las reglas de la sana crítica de conformidad con los artículos 1.429 y 1.430 del Código Civil, en consonancia con el artículo507 de la Ley Adjetiva Civil, constatándose de la misma que al momento de su práctica se encontraban presentes terceras personas ajenas al juicio, y se dejó constancia de lo siguiente “…el inmueble objeto de la presente Inspección se encuentra en términos generales en buen estado de higiene y conservación, presentando algunas manchas en sus paredes y pisos por aparentes filtraciones, paredes pintadas, se observan objetos personales de uso diario en las (sic) diferentes ambientes, como cuartos y baños, cocina, pisos y techos en buen estado de conservación…”, por tanto, quedó demostrado el estado en el que se encontraba el inmueble arrendado para el momento de la práctica de la aludida inspección. Así se establece.
Copias simples de recibos de pago, insertos del folio 253 al 265 del presente expediente, los cuales se valoran de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto los mismos no fueron impugnados por la parte contraria, evidenciándose así que el arrendatario pagó los cánones de arrendamientos correspondientes febrero, abril, marzo, mayo, junio, julio del año 2010, los meses de julio, agosto, octubre, septiembre de 2015, y del mes de mayo de 2018. Así se decide.
Capítulo IV
DE LOS ALEGATOS EN ALZADA
Demandante:
Mediante escrito de alegatos presentado ante esta Alzada, la representación judicial de la parte actora, expuso:
Que “…es falso que esta representación judicial no cumplió en contradecir la cuestión previa opuesta en el tiempo exigido por la ley. Como se señaló anteriormente para el momento en que se consigna el escrito de contestación al fondo, el juicio se tramitaba de acuerdo al despacho virtual. La única forma de poder saber que el demandado había opuesto cuestiones previas era que el tribunal nos notificara por correo…”
Que “…se recibió la notificación del tribunal en fecha 03 de junio de 2022. Acompañamos copia simple del citado correo electrónico. Posteriormente, en fecha 09 de junio de 2022, esta representación judicial presentó escrito donde procedió a contradecir la cuestión previa opuesta dentro del plazo establecido en la ley, tal y como se desprende del cómputo emitido por el tribunal de la causa que cursa al expediente.”
Que “…Por otro lado, pretende la parte demandada desvirtuar el objeto del contrato de arrendamiento que suscribieron las partes, y alegar la violación al debido proceso, señalando que el destino del inmueble era para vivienda y para ello, traen de forma sobrevenida un documento de inscripción de vivienda ante la SUNAVI del año 2019, el cual fue tramitado vía online, a través de la página web del SUNAVI.”
Que “La relación arrendaticia bajo examen, se inició el día 4 de mayo de 1987. Para ese entonces, la materia de arrendamiento se regulaba de acuerdo a las disposiciones del Código Civil. No existían para esa época las leyes especiales que existen actualmente para regular las relaciones contractuales en materia de arrendamiento dependiendo del uso del inmueble. Vale decir, viviendas, locales comerciales, o terrenos, galpones u oficinas.
Que “Por este motivo no era necesario ni se acostumbraba especificar cuál era el destino del inmueble, toda vez que para los contratos a tiempo determinado el proceso era exactamente el mismo, sin importar cuál era el uso o destino del inmueble”
Que “En el caso de contratos a tiempo indeterminados, se procedía en ese entonces de acuerdo al Decreto de Regulación del Alquileres y Desalojo de Vivienda del año 1987.”
Que “Lo cierto ciudadano Juez, es que desde el inicio de la relación contractual, el arrendatario utilizó el inmueble en cuestión como su oficina personal. No trajo la parte demandada prueba alguna al proceso donde se pueda presumir que en el contrato las partes acordaron que el destino del inmueble fuese para vivienda del inquilino.”
Que “En contraste, las pruebas suministradas por esta representación, demuestran lo contrario…”
Que “…Lo más grave de este asunto es que el inquilino para el año 2012 ya no se encontraba en el país, abandonando el inmueble.”
Que “La prueba de informes promovida por esta representación al SAIME justamente lo que persigue es demostrar que el inquilino ya no residía en el país desde hace mas de 10 años, lo que conlleva al abandono del inmueble…”
Que “…Nos reservamos demandar por separado los daños y perjuicios del caso, por el estado de deterioro en que me fue recibido el inmueble al momento de practicar la medida preventiva.”
Que “…El otro punto notorio que debería prevalecer en este caso, es el hecho que el inquilino no paga arrendamiento desde el mes de octubre de 2010. Este punto ni siquiera fue contradicho por la representación de la parte demandada.”
Por último, solicito se ratificara el fallo recurrido con expresa condenatoria en costas.
Demandado:
Mediante escrito de alegatos presentado ante este Alzada, el apoderado judicial de la parte demandada, expuso:
Que “…Esta representación judicial al momento de llegar a la oportunidad procesal para la contestación de la demanda (26 de mayo de 2022) promovió la Cuestión Previa en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la Prohibición de Ley de admitir la acción y para fundamentar su argumento acompañó ORIGINAL DEL CERTIFICADO DE INSCRIPCIÓN de la Quinta La Yaya expedido por la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE VIVIENDAS (SUNAVI)…”
Que “…La parte actora NO CONTRADIJO OPORTUNAMENTE (09 de Junio de 2.022) LA CUESTIÓN PREVIA promovida por esta representación judicial, POR LO TANTO LA ADMITIÓ debiendo declararse la extinción del proceso; y esto puede verificarse fácilmente ya que en el expediente cursa cómputo por Secretaría de los días de despacho transcurridos desde el momento de la Promoción de la referida Cuestión Previa hasta el momento de la contradicción extemporánea por tardía, aun así, el Tribunal desechó la Cuestión Previa y declaró con Lugar la demanda…”
Que “…La sentencia apelada esta infeccionada de nulidad visto que la admisión de la demanda estaba prohibida en razón a que el inmueble está destinado a Vivienda y no al uso comercial, así puede verificarse en el contrato celebrado hace varias décadas entre mi representado y el ciudadano Rafael Tudela. (Por cierto, el contrato actual no cumple con la exigencia prevista en el artículo 24 del DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACION DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL NI CON LA LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA).”
Que “La parte actora NO CUMPLIO CON EL PROCEDIMIENTO PREVISTO EN EL ARTÍCULO 94 Y SUBSIGUIENTES DE LA LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA y practicó arbitrariamente junto al a-quo, un desalojo sobre el inmueble alquilado a mi representado, TODO ELLO A PESAR DE QUE SE CONSIGNÓ el mismo día del desalojo CERTIFICADO DE INSCRIPCIÓN de la Quinta La Yaya ante la SUNAVI…”
Que “…La inobservancia de esta normativa por parte del A-quo viola el derecho a la defensa y el debido proceso, la decisión contempla un error judicial grave e inexcusable…”
Que “…Para el supuesto negado e imposible de que el Tribunal considere que el inmueble sí está destinado al Uso comercial, se observa que la actora tampoco cumplió con el procedimiento previsto en el DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, ES DECIR, EL AGOTAMIENTO DEL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO publicado en Gaceta Oficinal Nº 40.418 del 23 de mayo de 2014, solo se limitó a acompañar una copia simple de Resolución prescrita o caduca emitida por la Dirección General de Inquilinato para la Regulación de alquiler de fecha 3 de febrero de 2011, es decir previo al Decreto con Rango, y Fuerza de Ley comentado, para hacer creer que había cumplido con el procedimiento administrativo conciliatorio previo a la demanda”
Que “Por su parte, la sentencia apelada incurre en el vicio de nulidad absoluta porque inobservó una normativa de orden público…”.
Que “…La inobservancia de esta normativa por parte del A-QUO, constituye un error judicial inexcusable y grotesco, el cual debe ser corregido por este honorable Tribunal de Alzada, por lo tanto, pido se declare CON LUGAR la presente apelación”
Por último, solicitó se declarara con lugar la apelación y se acordara la extinción del proceso con su correspondiente condenatoria en costas procesales.
Capítulo V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
El presente recurso se circunscribe -como ya se indicara- a impugnar la decisión dictada el 22 de junio de 2022, por el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declarara sin lugar la cuestión previa opuesta por la representación judicial de la parte demandada contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, y con lugar la demanda de desalojo incoada por los ciudadanos MARÍA PIEDAD DE JESÚS TUDELA ROMERO, RAFAEL JOSÉ TUDELA ROMERO y MARÍA JOSÉ DE LOURDES TUDELA DE STEINER, quienes son integrantes de la sucesión de los causantes RAFAEL TUDELA REVERTER y MARÍA JOSÉ ROMERO DE TUDELA, contra el ciudadano RICHARD DAVID ROTH SAPORTA, todos anteriormente identificados.
Antes de cualquier consideración sobre el mérito del asunto, quien aquí decide procede a pronunciarse como punto previo sobre la defensa expuesta por la parte demandada consistente en la cuestión previa 11º del artículo 346 del Código Adjetivo la cual se adminiculará al alegato de inobservancia de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda por guardar estricta relación en esta ocasión, bajo las consideraciones expuestas infra:
PUNTO PREVIO
En su escrito de contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, aduciendo que la parte actora no ejerció el procedimiento administrativo correspondiente, establecido en el artículo 94 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual debe ser interpuesto antes de acudir a la vía judicial, alegando que el contrato de arrendamiento versa sobre un inmueble destinado a vivienda, la cual se encuentra inscrito ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), bajo el código de arrendatario 150430707-0361411.
Para resolver se observa:
Las cuestiones previas son los medios que la Ley pone a disposición de la parte demandada para diferir, impedir, enervar o destruir la acción propuesta por el actor, siendo su naturaleza, en parte, corregir los vicios y errores procesales que están implícitos en la acción intentada sin conocer sobre el fondo del asunto de tal suerte que se purifique el proceso de todos los vicios que pueda adolecer, garantizando así el ejercicio del derecho a la defensa que, muchos años después de que se previera tal medio de defensa, fue recogido en numeral 1° del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Cabe señalar que, las cuestiones previas cumplen una función de saneamiento y suponen la solución de cualquier asunto susceptible de distraer la atención de la materia referente al meritum causae, facilitando la labor del Tribunal y evitando todo el trámite posterior para concluir en una sentencia final que declare la nulidad del proceso o la falta de un presupuesto procesal, debiendo indicarse además que pueden ser clasificadas en cuatro grupos según el tratamiento procedimental y los efectos que les asigna la Ley, tales como: asuntos sobre declinatoria de conocimiento; cuestiones subsanables; cuestiones que obstan la sentencia definitiva y cuestiones de inadmisibilidad las cuales impiden la atendibilidad de la pretensión únicamente sin cuestionar el derecho subjetivo sustancial en que ella se fundamenta, ni menos aún la acción, entendida ésta en sentido abstracto, valga decir, como un derecho de pedir al Estado la actuación de la garantía jurisdiccional.
La normativa impide considerar y hacer juicio sobre la pretensión en base a dos supuestos, la exceptio res iudicata y la caducidad de la acción; o bien, en base a una causal genéricamente establecida sobre la base de prohibiciones expresas en la Ley.
Antes bien, el legislador ha establecido que cuando la Ley prohíbe admitir la acción propuesta debe entenderse que debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción, entendiéndose entonces que esta prohibición no puede derivar de jurisprudencia, principios doctrinarios ni de analogías, sino de disposición legal expresa. La cuestión previa de prohibir la admisión de una acción propuesta, está dirigida sin más, al ataque procesal de la acción mediante el sostenimiento por parte del oponente de un mecanismo que, de proceder, impediría la subsistencia del derecho abstracto de la acción originada de la prohibición legislativa.
De otra parte, nuestra doctrina indica las condiciones para el ejercicio de la acción las cuales son: a) la posibilidad jurídica, es decir que el derecho conceda la tutela a la pretensión que se trata de esgrimir y por ende que no prohíba expresamente el ejercicio de la acción; b) La cualidad o legitimatio ad causam, es decir, la individualización de las personas que la ley coloca en abstracto como posibles demandante y demandado; y, c) el interés de procesal a que se refiere el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil.
Así, a juicio de quien decide la referida cuestión previa debe proceder cuando el legislador establezca expresamente la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, cuando aparezca claramente de la norma la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción.
En el sub exámine, se observa que la parte actora pretende el desalojo de un inmueble constituido por una Quinta identificada como YAYA, ubicada en la Avenida Santa Fe, Urbanización Chuao, Municipio Baruta del estado Miranda, que le fuese arrendado al ciudadano RICHARD DAVID ROTH SAPORTA, fundamentando su pretensión en la falta de pago de los cánones de arrendamientos de conformidad con lo previsto en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ante ello, la parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, señalando que el inmueble arrendado se encuentra destinado a vivienda, y por ello, alega que ha debido tramitarse previamente el procedimiento administrativo establecido en el artículo 94 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, consignando a tales efectos el Certificado Nacional de Arrendamiento de Vivienda, valorado precedentemente, donde se constata que efectivamente el arrendatario se encuentra inscrito ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), bajo el código de arrendatario 150430707-0361411.
Ello así, observa este juzgador de las documentales consignadas a los autos, que la parte demandante consignó copia de la Resolución No. 00014871, de fecha 14 de junio de 2011, emitida por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, valorada precedentemente, de la cual se evidencia que se tramitó un procedimiento administrativo por dicho órgano con el fin de regular el canon de arrendamiento, estableciendo “…fijar el canon de arrendamiento máximo mensual para oficina y otros usos, al inmueble identificado como Quinta “YAYA”, ubicado en la Avenida Santa Fe, Urbanización Chuao, Municipio Baruta, Estado Miranda: con 324,00 m2 de placa PB, 34,00 m2 de machihembrado/placa, 107,60 m2 de patio, 97,00 m2 de estacionamiento descubierto, 164,00 m2 de placa PA y 84,00 m2 de placa sótano; en la cantidad de: TREINTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y TRES BOLIVARES CON NOVENTA CENTIMOS (Bs. 32.863,90)”.
En virtud de las documentales antes indicadas, considera este juzgador que si bien se constata que la parte demandada se encuentra inscrita ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI) en fecha 30 de octubre de 2015, ello no implica que el inmueble objeto del contrato se encuentre destinado a vivienda, cuando además se evidencia en autos que la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, ha fijado el canon de arrendamiento del inmueble en el máximo mensual para “oficina y otros usos”, por lo que obró conforme a derecho el Tribunal de la causa al declarar sin lugar la cuestión previa opuesta por la representación judicial de la parte demandada. Así se decide.
A lo anterior debe agregarse que, si bien se promovió una inspección extra judicial previamente valorada por esta Alzada en el capítulo destinado a tales fines, de dicha probanza no se desprende en forma fehaciente que se trate de un inmueble donde resida además el arrendatario RICHARD DAVID ROTH SAPORTA, hoy demandado, quien ni siquiera estuvo presente, de tal suerte que hagan presumir que efectivamente allí reside, debiendo desecharse en atención a ello y lo expuesto en párrafos anteriores, la denuncia de inobservancia de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda resultando. Así se decide.
En cuanto al alegato de no contradicción a la cuestión previa opuesta, se advierte que el presente juicio fue sustanciado por el procedimiento breve establecido en el artículo 881 et deinde del Código Adjetivo, de donde se desprende que alegada la cuestión previa 11º ésta se resolverá en la sentencia definitiva -tal como ocurrió- sin que prevea refutación. Así se precisa.
FONDO DEL ASUNTO
Decidido lo anterior, procede quien decide a pronunciarse sobre el mérito de la presente causa y en tal sentido considera menester hacer referencia a la regla de distribución de la carga de la prueba contemplada en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, según los cuales las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, en consecuencia, quien pretende algo ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión y quien la contradice ha de probar los hechos modificativos, impeditivos o extintivos de aquella pretensión, a cuyo efecto las citadas disposiciones legales establecen lo siguiente:
Artículo 1354:“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Artículo 506:“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”

En el derecho procesal moderno corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al Juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de su verdad; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso.
Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma).
En síntesis, en el derecho moderno ambas partes pueden probar: A) el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; y, B) el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss).
La jurisprudencia de casación, considerando las distintas posiciones del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptione fit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto que no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas.
En el sub iudice, se observa que no es un hecho controvertido por las partes la celebración del contrato de arrendamiento entre el causante RAFAEL TUDELA REVERTER y el ciudadano RICHARD DAVID ROTH SAPORTA, analizado y valorado precedentemente por esta Alzada, por lo que queda constatado en autos la relación arrendaticia existente entre las partes, así como los términos en los cuales se estableció la misma y tal sentido se observa, que en la parte actora fundamentó su pretensión en el contenido del literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es del tenor siguiente:

Artículo 34.- “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar el Canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas….”

Vista la fundamentación de la parte actora, se desprende que si es un hecho controvertido la falta de pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de octubre del año 2010, incumplimiento que fue negado por la parte contraria en su escrito de contestación a la demanda. No obstante ello, revisado como ha sido el acervo probatorio traído a los autos, este sentenciador observa que el demandado no consignó medio probatorio alguno con el cual pudiera constatarse el cumplimiento de su obligación, esto es, el pago de los cánones de arrendamiento, o en su defecto, que demostrara la extinción de dicha obligación.
Siendo ello así, resulta para quien aquí decide procedente la pretensión de desalojo con fundamento en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consecuencia, se ordena a la parte demandada hacer entrega a la parte actora, del bien inmueble arrendado en el mismo estado en que lo recibió libre de bienes y personas, así como el pago de los cánones de arrendamiento demandados como insolutos. Así se decide.
En virtud de las anteriores consideraciones, debe este sentenciador indefectiblemente declarar sin lugar el recurso de apelación ejercido, confirmándose el fallo recurrido, tal como se declarara de manera expresa, positiva y precia en el dispositivo de este fallo. Así se decide.
Capítulo VI
DECISIÓN
Por las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y actuando por Autoridad de la Ley, declara:
Primero: SIN LUGAR el recurso procesal de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada, ciudadano RICHARD DAVID ROTH SAPORTA, identificado en el encabezado del presente fallo, contra la decisión dictada 22 de junio de 2022, por el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual se CONFIRMA bajo las consideraciones expuestas en la parte motiva del presente fallo.
Segundo: SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la representación judicial de la parte demandada.
Tercero: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO incoaran los ciudadanos MARÍA PIEDAD DE JESÚS TUDELA ROMERO, RAFAEL JOSÉ TUDELA ROMERO y MARÍA JOSÉ DE LOURDES TUDELA DE STEINER, quienes son integrantes de la sucesión de los causantes RAFAEL TUDELA REVERTER y MARÍA JOSÉ ROMERO DE TUDELA, contra el ciudadano RICHARD DAVID ROTH SAPORTA, todos identificados al comienzo de este fallo,
Cuarto: Se ORDENA a la parte demandada hacer entrega a la parte actora del inmueble constituido por una Quinta identificada como YAYA, ubicada en la Avenida Santa Fe, Urbanización Chuao, Municipio Baruta del estado Miranda, en el mismo estado en que lo recibió libre de bienes y personas.
Quinto: Se ORDENA a la parte demandada cancelar a la parte actora los cánones de arrendamientos demandados como insolutos, desde el mes de octubre de 2010, hasta que la presente decisión quede definitivamente firme.
Sexto: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Séptimo: Déjese copia certificada de la presente decisión, para darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 Código de Procedimiento Civil
Octavo: Remítase con oficio el presente expediente a su Tribunal de origen en su debida oportunidad legal.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 09 días del mes de agosto de 2022. Años 212º de la Independencia y 163º de la Federación.
El Juez Superior
Raúl Alejandro Colombani
La Secretaria
Vanessa Pedauga
En esta misma fecha siendo las tres y veinte de la tarde (03:20 p.m.), se registró y publicó la anterior sentencia.
La Secretaria
Vanessa Pedauga

RAC/vp*
Exp. No. AP71-R-2022-000338