TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del
Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, doce de agosto de 2022
211º y 162º
ASUNTO: AP31-V-2021-000032

PARTE ACTORA: sociedad mercantil ``BUENA VENTURA VISTA DORADA, C.A.´´ inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 28 de diciembre de 2006, bajo el Nº 76, Tomo 1488-A.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: JOSE ANTONIO GONCALVES RODRIGUEZ y LUIS ALBERTO PIÑA ÁLVAREZ, abogados en ejercicio, de este domicilio y debidamente inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 93.504 y 187.734, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: YULIMAR GUADALUPE RIVAS DE ROMERO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº V- 11.677.332.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: DHANIEL H. MATA, DANIEL ALEJANDRO ABREU GONZALEZ y NESTOR CASTRO GODOY, abogados en ejercicio, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 216.812, 209.910 y 37.555, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO
SENTENCIA: DEFINITIVA.
I
ANTECEDENTES

Inició la presente causa por demanda de resolución de contrato presentada en fecha 6 de febrero de 2021, Previa distribución, se asignó el asunto al Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta circunscripción judicial, que admitió la demanda para ser sustanciada conforme al procedimiento breve del Código de Procedimiento Civil, artículos 881 y siguientes.
En fecha 13 de mayo de 2021, se abocó al conocimiento de la causa la ciudadana SONIA MIREYA CARRIZO ONTIVEROS, al haber sido designada juez provisoria del Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de esta circunscripción judicial. Por el mismo auto, dio por recibidas las resultas de citación provenientes del Juzgado Primero de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en Guatire.
En fecha 28 de mayo de 2021, la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas, sobre el cual se proveyó mediante auto de 1 de junio de 2021.
En fecha 7 de junio de 2021, compareció la parte demandada, ciudadana YULIMAR GUADALUPE RIVAS ROMERO, asistida por el abogado FERNANDO ENRIQUE DIAZ ARDILA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 129 849, a fin de solicitar declinatoria de competencia al Tribunal de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de esta misma circunscripción judicial.
En fecha 08 de junio de 2021, el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta circunscripción judicial, dictó sentencia que desestimó en punto previo la declinatoria solicitada y declaró con lugar la demanda de resolución de contrato.
En fecha 16 de junio de 2021, la parte demandada apeló de la referida decisión, y otorgó poder apud-acta al abogado FERNANDO ENRIQUE DÍAZ ARDILA. El recurso fue admitido por auto de fecha 20 de julio de 2021, siendo remitido el asunto al Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta circunscripción judicial.
El 6 de agosto de 2021, la parte demandada otorgó poder apud acta a los abogados DHANIEL H. MATA, DANIEL ALEJANDRO ABREU GONZÁLEZ y NESTOR CASTRO GODOY, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 216 812, 209 910 y 37 555, respectivamente.
En fecha 6 de agosto de 2021, la parte demandada presentó escrito de informes, vía telemática, que luego consignó en físico el 16 de julio de 2021, para ser agregado al expediente, previa cita del Juzgado Superior.
En fecha 13 de septiembre de 2021, el Juzgado Superior Tercero declaró con lugar la apelación y ordenó la reposición de la causa al estado de contestación de la demanda.
En fecha 29 de octubre de 2021, recibió el asunto el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta circunscripción judicial, y en la misma fecha, la jueza a cargo de dicho órgano jurisdiccional, ciudadana SONIA MIREYA CARRIZO ONTIVEROS, presentó su inhibición con fundamento en el ordinal 15º del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil.
Vista la inhibición de la ciudadana jueza SONIA MIREYA CARRIZO ONTIVEROS, fue remitida el asunto a este Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta circunscripción judicial. Quien suscribe, se abocó al conocimiento del caso ordenando las notificaciones de ley.
En fecha 9 de diciembre de 2021, la parte demandada presentó contestación a la demanda y reconvención. La reconvención fue declarada inadmisible mediante sentencia de fecha 08 de febrero de 2022, de acuerdo con lo previsto en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil.
Las partes presentaron escritos de promoción de pruebas en el plazo del artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, sobre los cuales se pronunció este Juzgado en sentencia interlocutoria de fecha 18 de febrero de 2022.
-II-
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

La sociedad mercantil BUENA VENTURA VISTA DORADA, C. A., alegó en su demanda:

Que en fecha 29 de abril de 2011, suscribió un contrato de “promesa bilateral de compra-venta” con la ciudadana YULIMAR GUADALUPE RIVAS DE ROMERO, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Plaza, Guarenas, Estado Miranda, inserto bajo el No. 55, Tomo 85 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría (lo acompañó marcado “C”).
Que se estableció en las cláusulas sexta, séptima y octava la vigencia, el precio y el cronograma de pago del inmueble objeto del contrato, una vivienda identificada con el alfanumérico TH C 32, ubicada en la Urbanización Buena Ventura Vista Dorada, Calle Las Palmas, Manzana “C”, Casa No. 32, Sector Auyares, Vía San Pedro, Municipio Zamora, Guatire, Estado Miranda, el cual tiene un área de construcción aproximada de 100 m2, con 2 áreas de terrenos descubiertos no construibles, para un área de terreno exclusiva a la vivienda de 129,75 m2.
Que el precio pactado por el inmueble fue de novecientos veinte mil bolívares (Bs. 920 000,00) para la época, que debía ser pagado según el cronograma de la cláusula octava del contrato, y del que solo se recibió pagos parciales, verificándose el incumplimiento de la demandada.
Que durante la vigencia máxima del contrato, hasta el 20 de marzo de 2012, la demandada jamás cumplió con el referido cronograma según lo convenido por las partes, y que solo pagó de manera efectiva el monto de doscientos veinte mil Bolívares sin céntimos (Bs. 220 000,00), quedando un saldo de setecientos mil Bolívares (Bs. 700. 000,00) a la terminación de su vigencia. Dichos montos en el signo monetario de esa fecha.
Que, por diversos medios, intentó lograr la comunicación con la demandada para que cumpliera con los pagos, pero que no logró resultados positivos pues no materializó ningún otro pago.

Al efecto, acompañó marcada “D” comunicación emitida por BUENA VENTURA VISTA DORADA, de fecha 15 de octubre de 2011, señalando que mediante ésta se le informó a la demandada varios aspectos, entre ellos, la necesidad de obtener el pago oportuno para cumplir el compromiso de construir y entregar a tiempo el inmueble. Que la misma comunicación le fue remitida a la demandada por correo electrónico, el cual acompañó marcado “D”.
Que la demandada propuso discrecionalmente un “Convenimiento de Pago” para saldar su estado de insolvencia, según consta en instrumento acompañado en original, marcado “F”, quedando acreditado el reconocimiento del atraso en los pagos adeudados. Que, sin embargo, tampoco cumplió lo ofrecido en dicho convenimiento, pues no realizó ningún pago. Que dicho ofrecimiento fue reiterado según comunicación de fecha 16 de noviembre de 2011, presentada en original marcada “G”.
Presentó, también en original, documento marcado “H” de fecha 22 de noviembre de 2011, indicando que, mediante el mismo, la demandada hizo un nuevo reconocimiento de su atraso, se comprometió al pago de las cuotas vencidas para el día 24 de noviembre de 2011, y que pagaría las demás de acuerdo con lo estipulado, pero que este pago no ocurrió, reiterándose el incumplimiento manifiesto de la demandada.
Que también consta el incumplimiento en comunicación original, anexa marcada “I”, de fecha 15 de junio de 2012, donde la demandante informó a la demandada la terminación de las obras del inmueble, así como la necesidad de firmar un “convenimiento” para solventar la mora contractual que presentaba la demandada. Que, nuevamente, se le conminó al pago adeudado por correo electrónico, según consta de instrumento marcado “J”.
Agregó que, en fecha 13 de agosto de 2012, le remitió correo electrónico a la demandada a fin de informarle el saldo pendiente de la deuda y conminándola al pago. Que a pesar de los diversos intentos por conciliar la situación de mora, la demandada nunca cumplió.
Al efecto, invocó los artículos 26 constitucional, 1.159, 1.160, 1.167, 1.688, 1.205, 1.264, 1.274 y 1.276 del Código Civil, para fundamentar la pretensión resolutoria, disponiendo, presentó en su capítulo 3 el petitorio de la demanda, señalando:
Por todas las consideraciones de hecho y de derecho que anteceden al presente Capítulo, así como del tenor (sic) de las evidencias aportadas por (…) BUENA VENTURA VISTA DORADA, C. A. (…); solicitamos a este digno despacho, se sirva declarar Con Lugar la presente DEMANDA POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO en contra de la DEMANDADA, ciudadana YULIMAR GUADALUPE RIVAS DE ROMERO, venezolana, casada, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V 11.677.332, en su carácter de “LA PROMITENTE COMPRADORA”, en vista del incumplimiento manifiesto y continuado de la DEMANDADA (…), con la respectiva condenatoria en costas y gastos del proceso, esto último de conformidad a lo establecido a los artículos 274 y 286 del Código de Procedimiento Civil.

La demanda fue estimada en ciento diez mil Bolívares (Bs. 110 000,00), equivalentes a setenta y tres unidades tributarias (73 UT).
Por su parte, la demandada, en la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda, procedió a negar en punto previo la cuantía propuesta por la parte actora, así como la pretensión de resolución de contrato.
Rechazó tanto los hechos como el derecho de la demanda incoada por BUENA VENTURA VISTA DORADA, indicando:
Que pagó fiel y cabalmente todas las obligaciones que le correspondían, y que previo a la firma del contrato de opción a compra entregó Diez Mil Bolívares (Bs. 10 000,00), cantidad expresada en la moneda de esa fecha. Al efecto, presentó recibos que atribuyó a la demandante marcados “A.1”, “A.2”, “A.3”, “A.4” y “A.5”, a partir de los cuales alegó el pago de las cantidades: cinco mil Bolívares (Bs. 5 000,00); ciento cinco mil Bolívares (Bs. 105.000); ciento veinticuatro mil setecientos Bolívares (Bs. 124 700,00); ciento cinco mil trescientos Bolívares (Bs. 105 300,00) y; quince mil Bolívares (Bs. 15 000,00). Estos últimos montos totalizan la cantidad de trescientos Sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 365 000,00), según la expresión monetaria vigente para esa fecha.
Que la demandante esquivó el trato con sus clientes, cerró sus oficinas y no ejerció actividad de comercio desde 2012, optando por demandar casi 09 años después. Que tuvo conocimiento que otros habitantes de la urbanización tuvieron que recurrir a un procedimiento de oferta real en vista del cierre permanente de actividades de la demandante.
Que la parte actora demandó para simular una situación de impagos, ya que no pudieron obtener por vía transaccional la suma de dinero que pretendía.
Negó, impugnó la firma y desconoció el contenido de los documentos presentados con la demanda marcados “D”, “E”, “I”, “J” y “K”.
Que es completamente falso que la demandante no haya tenido contacto con la demandada hasta la presentación de la demanda. Que en 2019 sostuvieron conversaciones para exigir el “pago del saldo restante” mediante una “transacción extrajudicial”, donde solicitaron catorce mil dólares de los Estados Unidos de América (USD 14 000,00). Que ese acuerdo leonino fracasó porque implicaba la obtención de una alta suma de dinero para el contexto venezolano, en un lapso de pocos días.
De forma subsidiaria, opuso la excepción del contrato no cumplido, por cuanto: para la fecha de suscripción del contrato el inmueble no contaba con permiso de habitabilidad, el cual fue otorgado el 05 de septiembre de 2012, un año y cuatro meses después de la firma; que la vivienda fue entregada en condiciones de ingeniería y diseño riesgosas, según informe pericial que anexa marcado “C”; que el muro de contención en la parte trasera del inmueble tuvo que ser reconstruido para 2019. Agregó, que los permisos necesarios en cuanto al bien inmueble no le fueron entregados oportunamente, y que a la fecha del contrato no tenía aprobado el proyecto de construcción, que luego obtuvo de forma poco clara una vez transcurrido el tiempo del contrato.

Asimismo, alegó que la mala fe impide la resolución a tenor del artículo 1.160 del Código Civil, y que la demandante tuvo la mala fe desde el principio, pues procedió a comercializar la vivienda objeto del contrato sin los permisos necesarios, puso a la venta las edificaciones sin contar con los requerimientos básicos de ingeniería, y que también el muro de contención de la parte trasera tuvo que ser parcialmente reconstruido en julio de 2019.

En tal sentido, solicitó que se declare sin lugar la demanda de resolución de contrato.

-III-
De los instrumentos y pruebas de las partes

De los instrumentos de la parte actora

Con la demanda la parte actora presentó los siguientes documentos:

• En copia simple marcando con la letra “A”, instrumento Poder Judicial, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, en fecha 14 de marzo de 2019, anotado bajo el No. 14, Tomo 26, Folios 42 al 44, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría.

El instrumento fue expedido por un funcionario público con arreglo a la ley, el cual si bien fue consignado en copias fotostáticas no fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente. En consecuencia, se tiene como fidedigno y se le imparte valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. A partir del mismo se desprende la legitimidad de la representación judicial de la parte actora para la interposición de la demanda. Así se decide.

• En copia simple marcado con la letra “B”, documento constitutivo estatutario de la sociedad mercantil BUENA VENTURA VISTA DORADA C. A., inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 28 de diciembre de 2006, bajo el No. 76, Tomo 1488-A.

El instrumento fue expedido por un funcionario público con arreglo a la ley, el cual si bien fue consignado en copias fotostáticas no fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente, en consecuencia, se tiene como fidedigno y se le imparte valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. Sin embargo, este instrumento se desecha del debate probatorio por cuanto no ayuda a esclarecer los hechos controvertidos del caso. ASÍ SE DECIDE.

• En original marcado con la letra “C”, instrumento Público de Promesa Bilateral de Compraventa, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, en fecha 29 de abril del año 2011, anotada bajo el No. 55, Tomo 85 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría.

Este instrumento fue reconocido por la demandada en su contestación a la demanda, al señalar, entre otros aspectos, que antes de su firma, entregó Diez Bolívares (Bs. 10 000), según el signo monetario vigente para esa fecha ( año 2011), y que luego realizó otros pagos. En consecuencia, se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, a fin de acreditar los términos y condiciones del contrato suscrito por las partes. ASÍ SE ESTABLECE.

• En original marcado con la letra “F”, instrumento privado de fecha 11 de noviembre de 2011, contentivo de propuesta de pago.

Dicho instrumento fue presentado a la demandada y por cuanto no lo impugnó, ni tachó de falso en la oportunidad correspondiente se tiene por reconocido. En consecuencia, se le da pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.371 y 1.374 del Código Civil, a fin de acreditar que la ciudadana YULIMAR RIVAS remitió comunicación a BUENA VENTURA VISTA DORADA C. A., de fecha 11 de noviembre de 2011, donde realizó una propuesta de pago “por las cuotas atrasadas que tenemos […] por la compra de la casa No. 32”, a saber: “El 17-11-11 un pago por Bs. 60 000,00. / El 24-11-11 un pago por Bs. 20 000,00. / El 01-12-11 un pago por Bs. 25 000,00”.ASÍ SE DECIDE.

• En original marcado con la letra “G”, instrumento privado de fecha 16 de noviembre de 2011, contentivo de propuesta de pago.

Dicho instrumento fue presentado a la demandada y por cuanto no lo impugnó, ni tachó de falso en la oportunidad correspondiente se tiene por reconocido. En consecuencia, se le da pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.371 y 1.374 del Código Civil, a fin de acreditar que la ciudadana YULIMAR RIVAS remitió comunicación a BUENA VENTURA VISTA DORADA C. A., de fecha 16 de noviembre de 2011, donde realizó una propuesta de pago “de la inicial los townhouse [sic] 32 y [tachadura]”, a saber: “El 17-11-11. Bs. 60 000,00. / El 24-11-11. Bs. 20 000,00. / El 01-12-11. Bs. 25 000,00/ El 16-01-12. Bs. 50 000,00 / El 06 02 12. Bs. 80 000,00. / El 27-02-12. Bs. 70 000,00”. ASÍ SE DECIDE.

• En original marcado con la letra “H”, instrumento privado de fecha 22 de noviembre de 2011.

Dicho instrumento fue presentado a la demandada y por cuanto no lo impugnó, ni tachó de falso en la oportunidad correspondiente se tiene por reconocido. En consecuencia, se le da pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.371 y 1.374 del Código Civil, a fin de acreditar que la ciudadana YULIMAR RIVAS remitió comunicación a BUENA VENTURA VISTA DORADA C. A., de fecha 22 de noviembre de 2011, donde declaró: “el día jueves 24 de noviembre me comprometo a efectuar el pago de las cuotas vencidas, así mismo les notifico que las siguientes cuotas serán pagados [sic] en las fecha […] antes acordadas según documento de opción de compra venta firmado entre las partes”. ASÍ SE DECIDE.

De los instrumentos consignados con la demanda por la parte actora, fueron declarados inadmisibles:El original marcado con la letra “D”, que corresponde a instrumento privado de fecha 15 de octubre de 2011, identificado como comunicación; la reproducción impresa marcada con la letra “E”, de correo electrónico de fecha 15 de octubre de 2011; el original marcado con la letra “I”, que corresponde a instrumento privado de fecha 15 de junio de 2012, concerniente a comunicación; la reproducción impresa marcada con la letra “J”, de correo electrónico de fecha 20 de junio de 2012; la reproducción impresa marcada con la letra “K”, de correo electrónico de fecha 13 de agosto de 2012, y su archivo, marcado también con la letra “K” (folio 41), contentivo de carta de fecha 13 de agosto de 2012. En consecuencia, se desechan a fin de formar el valor de convicción sobre los hechos controvertidos del caso. ASÍ SE DECIDE.

En el lapso probatorio del artículo 889 del Código de Procedimiento Civil

• Copia simple marcada con la letra “L”, instrumento Público de Promesa Bilateral de Compraventa, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, en fecha 29 de abril del año 2011, anotada bajo el No. 55, Tomo 85, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría.

El instrumento fue expedido por un funcionario público con arreglo a la ley, el cual si bien fue consignado en copias fotostáticas no fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente. En consecuencia, se tiene como fidedigno y se le imparte valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. A partir del mismo se desprende que la sociedad mercantil BUENA VENTURA VISTA DORADA, C. A., suscribió contrato con el ciudadano JUAN PEDRO ROMERO ARMAS, titular de la cédula de identidad V-10 097 804, sobre un inmueble identificado con el No. 33 en la urbanización Buena Ventura Vista Dorada. El mismo será analizado a fin de examinar la atribución del pago cuestionado por la parte actora. ASÍ SE DECIDE.

De los medios probatorios presentados por la demandante en el lapso de pruebas, fueron declarados inadmisibles: la copia simple marcada con la letra “M”, concerniente a instrumento público de notificación realizada por la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, en fecha 10 de septiembre del 2013; el documento original marcado con la letra “N”, dirigido a la Directora General de Gestión de Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, de fecha 28 de abril de 2015, con sello de recibido por el Ministerio del Poder Popular para Ecosocialismo, Hábitat y Vivienda, Viceministerio de Gestión Ecosocialismo en Supervisión y seguimiento de Obras en fecha 28 de abril de 2015; el documento original marcado con la letra “Ñ”, de denuncia presentada ante la Fiscalía Quinta de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda de fecha 03 de diciembre de 2019; la experticia contable sobre los instrumentos producidos por la parte demandada marcados “A.1”,“A.2”, “A.3”, “A.4”y“A.5”.En consecuencia, se desechan a fin de formar el valor de convicción sobre los hechos controvertidos del caso. ASÍ SE DECIDE.

De los instrumentos y medios de prueba de la parte demandada

Con la contestación a la demanda la parte demandada presentó los siguientes documentos:

• En copia simple marcado “A.1”. Instrumento privado de fecha 07 de junio de 2011, junto a instrumento mercantil concerniente a Cheque Bancario distinguido con el No. 24602173 de fecha 07 de junio de 2011.
• En copia simple marcado “A.2”. Instrumento privado de fecha 25 de noviembre de 2011, junto a instrumentos mercantiles concernientes a cheques bancarios distinguidos con los No. 29000092, 50602834 y 72600438, todos de fecha 25 de noviembre de 2011;
• En copia simple marcado “A.3”. Instrumento privado de fecha 05 de enero de 2012, junto a instrumentos mercantiles concernientes a cheques bancarios distinguidos con los Nos. 00009873 y 38603057, ambos de fecha 05 de enero de 2012.
• En copia simple marcado “A.4”. Instrumento privado de fecha 12 de abril de 2012, junto a instrumento mercantil concerniente a cheque bancario distinguido con el No. 67000018, de fecha 12 de abril de 2012.
• En copia simple marcado “A.5”. Instrumento privado de fecha 22 de agosto de 2012, junto a instrumento mercantil concerniente a cheque bancario distinguido con el No. 00010801, de fecha 22 de agosto de 2012.

Todos estos instrumentos fueron reconocidos por la parte demandante, sin embargo, advirtió que el cheque signado “00009873”, por la cantidad Cuarenta y Cuatro Mil Setecientos Bolívares sin céntimos (Bs. 44 700,00), según el signo monetario vigente para esa fecha (año 2012), «no corresponde a la negociación de la vivienda C 32 establecida en el CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA discutido, sino que corresponde a un pago parcial de una vivienda identificada como C 33 que en iguales condiciones de insolvencia es objeto de otro proceso judicial seguido contra el ciudadano JUAN PEDRO ROMERO ARMAS, venezolano, mayor de edad, de estado civil casado, y titular de la cédula de identidad Nro. V 10.097.804, quien es el cónyuge de la demandada, razón por la cual solicitamos que se rechace la parcialmente la prueba promovida y marcada como “A.3”».

De acuerdo con lo expuesto, dichos instrumentos se valoran conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, como copias de instrumentos privados reconocidos, por tanto, se tienen como fidedignos y demostrativos de varios pagos efectuados a la demandante por cuenta del negociación de la vivienda identificada “C 32” objeto del presente proceso, salvo el monto de Cuarenta y Cuatro Mil Setecientos Bolívares sin Céntimos (Bs. 44.700,00), según el signo monetario vigente para esa fecha (año 2012), cuya imputación al pago del precio será examinada en los motivos para decidir, adminiculando los demás elementos de prueba presentados por las partes. ASÍ SE DECIDE.

• En copia simple, marcado con la letra “B”, instrumento administrativo emitido por la Alcaldía del Municipio Zamora concerniente a permiso de habitabilidad No. 053/2012, de fecha 05 de septiembre de 2012.

Constituye un documento público administrativo que no fue impugnado ni desconocido por la sociedad mercantil BUENA VENTURA VISTA, C. A., razón por la cual se tiene por reconocido y se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.363 del Código Civil, a fin de demostrar la fecha en que se otorgó el permiso de habitabilidad de varias edificaciones, dentro de las que se encuentra la vivienda “TH C 32” objeto del presente juicio. ASÍ SE DECIDE.

De los instrumentos presentados con la contestación a la demanda se declaró inadmisible el marcado con la letra “C”,anexo en copia simple, identificado como “Informe Patológico” de fecha 22 de julio de 2022, por tanto, se desecha a fin de formar el valor de convicción sobre los hechos controvertidos del caso. ASÍ SE DECIDE.

En el lapso probatorio del artículo 889 del Código de Procedimiento Civil.
• Prueba de informes
1. Al Banco Nacional de Crédito, ubicado en el Rosal, Municipio Chacao, Área Metropolitana de Caracas, a fin de que rinda información sobre los siguientes particulares: a) Si consta en sus archivos físicos, digitales, sistemas contables y financieros que la cuenta 0191-0019-70-2519000196, pertenece a la Sociedad Mercantil la Mansión del Licor, S.A. y cuya firma autorizada pertenece a YULIMAR RIVAS DE ROMERO. b) Si consta en sus archivos físicos, digitales, sistemas contables y financieros que la cuenta 0191-0019-70-2519000196, pertenece a la Sociedad Mercantil la Mansión del Licor, S.A., fue librado cheque, transferencia bancaria u otro movimiento financiero efectuado a favor de la sociedad mercantil Administradora Vista Dorada 317, C.A. c) Si consta en sus archivos físicos, digitales, sistemas contables y financieros que la cuenta 0191-0019-78-2119026715, pertenece a la Sociedad Mercantil la Mansión del Licor, S.A. y cuya firma autorizada pertenece a YULIMAR RIVAS DE ROMERO. d) Si consta en sus archivos físicos, digitales, sistemas contables y financieros que la cuenta 0191-0019-78-2119026715, pertenece a la Sociedad Mercantil la Mansión del Licor, S.A., fue librado cheque, transferencia bancaria u otro movimiento financiero efectuado a favor de la sociedad mercantil Administradora Vista Dorada 317, C. A.

Se observa que la mencionada institución respondió al requerimiento formulado según comunicación de fecha 28 de marzo de 2022, que cursa al folio 276 de la pieza 1 del expediente, debiendo valorarse a tenor de lo establecido en el artículo 433 y 507 del Código de Procedimiento Civil, adminiculada a los documentos referentes a los pagos presentados por la parte demandada en la contestación, sin embargo, al haber reconocido la demandante los referidos pagos, no aporta ningún elemento de convicción adicional que permita a este órgano dilucidar los hechos controvertidos del caso. En consecuencia, siendo que no resulta idónea para esclarecer los hechos debatidos en la presente causa se le desecha del proceso. ASÍ SE DECIDE.
2. A la institución financiera Bancrecer, ubicada en la Avenida Francisco de Miranda con segunda Transversal de los Palos Grandes, Torre Parque Ávila (Torre HP) piso 13, Chacao, Área Metropolitana, a fin de que rinda información sobre los siguientes particulares: a) Si consta en sus archivos físicos, digitales, sistemas contables y financieros que la cuenta 0168-0006-61-2120210000, pertenece a la Sociedad Mercantil la Mansión del Licor, S.A. y cuya firma autorizada pertenece a YULIMAR RIVAS DE ROMERO. b) Si consta en sus archivos físicos, digitales, sistemas contables y financieros que la cuenta 0168-0006-61-2120210000, pertenece a la Sociedad Mercantil la Mansión del Licor, S.A., fue librado cheque, transferencia bancaria u otro movimiento financiero efectuado a favor de la sociedad mercantil Administradora Vista Dorada 317, C.A.

Se observa que la mencionada institución respondió al requerimiento formulado según comunicación de fecha 23 de marzo de 2022, que cursa al folio 270 de la pieza 1 del expediente, debiendo valorarse a tenor de lo establecido en el artículo 433 y 507 del Código de Procedimiento Civil, adminiculada a los documentos referentes a los pagos presentados por la parte demandada en la contestación, sin embargo, al haber reconocido la demandante los referidos pagos, no aporta ningún elemento de convicción adicional que permita a este órgano dilucidar los hechos controvertidos del caso. En consecuencia, por cuanto no resulta idónea para esclarecer los hechos debatidos en la presente causa se le desecha del proceso. ASÍ SE DECIDE.
3. Al Banco de Venezuela, ubicado en la Esquina de Sociedad, Capitolio, Caracas, a fin de que rinda información sobre los siguientes particulares: a) Si consta en sus archivos físicos, digitales, sistemas contables y financieros que la cuenta 0102-0166-71-0000022021, pertenece a la Sociedad Mercantil la Mansión del Licor, S.A. y cuya firma autorizada pertenece a YULIMAR RIVAS DE ROMERO. b) Si consta en sus archivos físicos, digitales, sistemas contables y financieros que la cuenta 0102-0166-71-0000022021, pertenece a la Sociedad Mercantil la Mansión del Licor, S.A., fue librado cheque, transferencia bancaria u otro movimiento financiero efectuado a favor de la sociedad mercantil Administradora Vista Dorada 317, C.A.
Se observa que la mencionada institución respondió al requerimiento formulado según comunicación de fecha 6 de mayo de 2022, que cursa alos folios 278 al 282 de la pieza 1 del expediente, debiendo valorarse a tenor de lo establecido en el artículo 433 y 507 del Código de Procedimiento Civil, adminiculada a los documentos referentes a los pagos presentados por la parte demandada en la contestación. Ahora bien, respecto a dichos pagos no aporta ningún elemento de convicción adicional, en virtuddel reconocimiento de la demandante de la entrega efectiva del dinero allí indicado, sin embargo, en estas resultas consta la información de las personas autorizadas para la movilización de las cuentas terminadas en los números “7736” y “0704”, distinguiéndose que, en ambas, fungen como personas autorizadas “RIVAS FONTES YULIMAR GUADALUPE / V 00011677332 01” y “ROMERO ARMAS JUAN PEDRO/ V 00010097804 01”. El mérito o valor de convicción que pueda deducirse de este instrumento se apreciará en los motivos para decidir. ASÍ SE DECIDE.

• Prueba de Inspección Judicial con la finalidad que el Tribunal se traslade y se constituya en el “Sector el Márquez, Calle Principal, Vía San Pedro de la Jurisdicción del Municipio Zamora del Estado Miranda, Urbanización Buena Ventura Vista Dorada, casa N. º 32”; y constate lo siguiente: 1- Estado de las Instalaciones Eléctricas y Sanitarias de la casa N. º 32. 2- Estado del Muro de Contención que se ubica en la parte trasera de la casa N. º 32. 3- Estado general de las paredes, áreas de construcción, y demás espacios del inmueble identificado con el N. º 32.

Las resultas de esta prueba cursan a los folios 336 y siguientes de la pieza No. 1 del expediente. Se le imparte valor probatorio conforme al artículo 1.428 del Código Civil en concordancia con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, siendo un documento público que hace plena prueba para demostrar que, a la fecha de la inspección, 22 de junio de 2022, se trasladó al inmueble de autos el Tribunal comisionado, siendo recibido por “el ciudadano Juan Pedro Romero Armas, titular de la cédula de identidad V 10.097.804 en su carácter de propietario”; “que el sistema eléctrico no existe”; “que el muro de construcción no tiene las suficientes barbacanas [rectius] necesarias para desalojar las aguas de lluvia”; que “el concreto del muro es de mala calidad”; que en el inmueble se observan paredes inclinadas, filtraciones y otros defectos constructivos. ASÍ SE DECIDE.

De los medios de prueba presentados en el lapso probatorio, fueron declarados inadmisibles: El instrumento marcado con la letra “D”, en copia simple, con fecha de 17 de diciembre de 2019; el instrumento marcado con la letra “E”, en copia simple, titulado “informe técnico” del ingeniero Carlos León, de fecha 20 de junio de 2021; prueba testimonial del ciudadano Jesús Betancourt, titular de la cedula de identidad No. V.-4.887.000, ingeniero inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela con el No. 104.280.En consecuencia, se desechan a fin de formar el valor de convicción sobre los hechos controvertidos del caso. ASÍ SE DECIDE.

-IV-
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

PUNTO PREVIO
IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA DE LA DEMANDA

Al respecto se observa, que en fecha09 de diciembre de 2021, laparte demandada presentó escrito de contestación donde impugnó la cuantía de la demanda alegando que: “no existen documentos legítimos y admisibles acompañados a la demanda que permitan entender el origen de la cuantía propuesta, por lo cual la misma debe ser desechada”.

Respecto a la estimación de la cuantía y su impugnación, a tenor de lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, es doctrina reiterada que se requiere necesariamente probar lo exagerado o insuficiente de la estimación de la demanda. Esto ha sido expuesto por la Sala de Casación Civil en múltiples decisiones, una de ellas, la N° RC 22 de fecha 3 de febrero de 2009, caso: HelgoRevithLatuff Díaz y otra, contra Wagib Coromoto Latuff Vargas, donde se lee:

“…Ahora bien, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, le otorga al demandado la facultad para que al momento de contestar al fondo la demanda, éste pueda rechazar la estimación de la cuantía cuando la considere exagerada o insuficiente.

Sin embargo, ha sido criterio reiterado de esta Sala que en los casos de impugnación de la cuantía por insuficiente o exagerada, debe el demandado alegar necesariamente un hecho nuevo, el cual debe probar en juicio, so pena de quedar firme la estimación hecha por el actor…”

En este sentido se pronunció esta Sala de Casación Civil, en sentencia N° 12 del 17 de febrero de 2000, caso: Claudia Beatriz Ramírez c/ María de los Ángeles Hernández de Wohler y otro, expediente: 99-417, que señaló:

“…Se acusa la infracción en que incurre el fallo recurrido en la aplicación de los artículos 38 y 506 del Código de Procedimiento Civil, en vista de que exige una carga probatoria no requerida por las normas cuya falsa aplicación se denuncia.

Esta Sala en fallo de fecha 05 de agosto de 1997 (Caso Zadur Elías Bali Azapchi contra Italo González Russo), procedió a revisar su doctrina sobre el particular, dejando sentado que en los casos en que el demandado impugnase la cuantía, éste sólo podía proceder a hacerlo alegando al efecto lo exagerado o insuficiente de la estimación, por expresarlo así el propio texto del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. En función de ello, se dejo sentado que en los casos de impugnación de cuantía el demandado tenía la carga alegatoria de sostener lo exagerado o insuficiente de la estimación de la demanda, y por consiguiente la subsecuente carga de demostrar tal afirmación. Así, en el referido fallo se indicó:

“Aclarado lo anterior conviene revisar si efectivamente la doctrina anotada supra es aplicable bajo la vigencia del actual Código de Procedimiento Civil, y para ello procederá la Sala a efectuar un análisis de cada uno de los supuestos de la doctrina en comento; así:

c) Si el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente.

En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.

En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.

Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.

Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.

No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.’

Por tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.

Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor”. (Negrillas y subrayado de este fallo)

De lo anterior se colige que ciertamente el juez superior incurrió en un error de interpretación respecto al contenido y alcance de los artículos 38 y 506 del Código de Procedimiento Civil, al dictaminar que correspondía a los demandantes probar en juicio la cuantía señalada, en razón de la impugnación hecha por el demandado.

Lo conducente es, analizar las pruebas aportadas por el impugnante que demuestren por qué es exagerada la cuantía, pues es éste quien tiene la carga de la prueba, y en caso de no haber aportado ninguna prueba que justifique su alegato, el juez deberá dejar sin efecto la impugnación efectuada y decretar la firmeza de la estimación hecha por la parte demandante.

En razón de los anteriores señalamientos, esta Sala declara procedente la denuncia formulada, por errónea interpretación de los artículos 38 y 506 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.” (Destacados de la sentencia transcrita).

De lo anterior se colige claramente que al impugnar la cuantía el demandado debe expresar si es exagerada o insuficiente y, en tal sentido, señalar cuál es la cuantía nueva del juicio que considera es la correcta, la normativa legal por la cual señala esa nueva estimación, con la correspondiente carga de probar lo exagerado o reducido de la misma, para que el juez pueda determinar en la sentencia de mérito, como punto previo, sobre la estimación y fijación de la cuantía definitiva del juicio.
Ahora bien, en el presente caso se observa un rechazo puro y simple de la cuantía de la demanda sin sustento probatorio, por lo cual, la estimación hecha por la demandante en la suma de ciento diez mil bolívares (Bs. 110 000,00) para el momento de presentación de la demanda, ha quedado definitivamente firme como la cuantía de este juicio.ASÍ SE DECIDE.
DE LA RESOLUCIÓN DE CONTRATO

Establecido lo anterior, corresponde a este Juzgado pronunciarse sobre la pretensión resolutoria de la parte actora y, al efecto, observa:

Adujo la parte actora que la demandada, ciudadana YULIMAR GUADALUPE RIVAS DE ROMERO, incumplió con el pago del inmueble de autos, fijado en la cantidad de novecientos veinte mil Bolívares (Bs. 920 000,00) según contrato suscrito entre las partes, precio de esa época. Que solo pagó el monto de doscientos veinte mil Bolívares sin céntimos (Bs. 220 000,00), también, expresado en Bs. de esa fecha, quedando un saldo de setecientos mil Bolívares (Bs. 700 000,00) a la terminación de su vigencia. Por su parte, la demandada alegó el pago fiel y cabal de todas las obligaciones que le correspondían y presentó en la contestación de la demanda varios recibos de pago. Sobre estos pagos advirtió la parte demandante que reconocía los montos que se desprenden directamente de los instrumentos consignados junto a la contestación de la demanda, salvo el del cheque del Banco de Venezuela mencionado en su anexo “A.3”, precisando además que la totalización o sumatoria efectuada por la demandada en su contestación, no se corresponde con la realidad de los montos allí expresados.

Ante tales posiciones asumidas por ambas partes, este Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas pasa a resolver el incumplimiento del contrato, bajo las siguientes consideraciones:

Las partes estipularon la vigencia, el precio y el cronograma de pago en las Cláusulas Sexta, Séptima y Octava del contrato, señalando:

“…SEXTA: El plazo de la presente opción tendrá una vigencia máxima hasta la fecha 20 de Marzo de 2012. Este lapso se considerará prorrogado únicamente por la falta de suministro de los servicios públicos en general tales como Hidrocapital, Corpoelec, La Electricidad de Caracas, Ingeniería Municipal, Catastro, etc., así como de los permisos necesarios emitidos por los organismos competentes para llevar a cabo de la negociación. Queda entendido que no serán imputables a EL PROMITENTE VENDEDOR.
SÉPTIMA: El precio de la venta de la vivienda es por la cantidad de NOVECIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 920.000,00).
OCTAVA: Para garantizar el cumplimiento de las obligaciones aquí adquiridas LA PROMITENTE COMPRADORA, hizo entrega a EL PROMITENTE VENDEDOR y en calidad de garantía la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 10.000,00) la cual se hizo efectiva en fecha: 17 de Marzo de 2011 […] y el saldo del precio de venta de NOVECIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 910.000,00), será pagado según cronograma que a continuación se indica detalla:
1) En la firma del presente Documento, estimada para el día 20 de Abril de 2011, deberá pagar la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 200.000,00).
2) El día 20 de Mayo de 2011, pagará la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 5.000,00).
3) El día 20 de Junio de 2011, pagará la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 5.000,00).
4) El día 20 de Julio de 2011, pagará la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 5.000,00).
5) El día 20 de Agosto de 2011, pagará la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 25.000,00).
6) El día 20 de Septiembre de 2011, pagará la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 25.000,00).
7) El día 20 de Octubre de 2011, pagará la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 25.000,00).
8) El día 20 de Noviembre de 2011, pagará la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 25.000,00).
9) El día 15 de Diciembre de 2011, pagará la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 130.000,00).
10) El día 20 de Enero de 2012, pagará la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 25.000,00).
11) El día 20 de Febrero de 2012, pagará la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 40.000,00).
12) El día 20 de Marzo de 2012, pagará el saldo deudor de venta que es por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 400.000,00).
Todas las cantidades establecidas en este cronograma de pago deberán ser pagadas mediante cheque de gerencia a nombre de ADMINISTRADORA VISTA DORADA 317, C. A., RIF J 30953161-1, como único medio de pago…”

La parte demandada en su contestación afirmó haber realizado el pago de las cantidades: Cinco Mil Bolívares (Bs. 5 000,00); Ciento Cinco Mil Bolívares (Bs. 105.000); Ciento Veinticuatro Mil Setecientos Bolívares (Bs. 124.700,00); Ciento Cinco Mil Trescientos Bolívares (Bs. 105 300,00) y; Quince Mil Bolívares (Bs. 15 000,00), según documentos marcados “A.1”, “A.2”, “A.3”, “A.4” y “A.5”.La demandante si bien reconoció los pagos a que hacen referencia dichos instrumentos, precisó que la sumatoria que hizo la demandada en la contestación no se corresponde a la realidad, y que además el cheque el cheque signado “00009873”, por la cantidad Cuarenta y Cuatro Mil Setecientos Bolívares sin Céntimos (Bs. 44 700,00), según el signo monetario vigente para esa fecha (año 2012), «no corresponde a la negociación de la vivienda C 32”.

Respecto a las cantidades que se desprenden de dichos instrumentos, este Juzgado observa que son las siguientes según el cono monetario vigente para 2011 y 2012: Por recibo marcado “A.1”, la cantidad de Bs. 5 000,00; por recibo marcado “A.2”, la cantidad de 105.000,00; por recibo marcado “A.3”, la cantidad de Bs. 84.700,00 (incluyendo el cheque cuestionado); por recibo marcado “A.4”, la cantidad de Bs. 105 300,00; por recibo marcado “A.5”, la cantidad de Bs. 15 000,00. Dichos montos suman la cantidad de trescientos quince mil bolívares (Bs. 315.000,00).

Ahora bien, en relación a la cantidad de Bs. 44 700,00 a que hace referencia el recibo marcado “A.3”, la parte demandante presentó instrumento marcado “L”, para acreditar que dicha cantidad corresponde al pago por el contrato suscrito con el ciudadano Juan Pedro Romero Armas, esposo de la demandada, por la vivienda No. 33.

El referido vínculo matrimonial no fue probado directamente por la demandante, sin embargo, este Juzgado observa que: en el contrato de autos (anexo “C” del libelo) la demandada aparece como casada, bajo el nombre de “YULIMAR GUADALUPE RIVAS DE ROMERO”; ambos tienen firma autorizada en varias de las cuentas de donde se giraban los pagos acreditados en el expediente: la Jueza comisionada fue recibida por el mismo ciudadano quien expuso “en su carácter de propietario”(a pesar de no mostrar titulo o documento de propiedad alguno, o en su defecto acta de entrega material u otro instrumento de naturaleza similar a los fines de comprobar dicho carácter o al menos un derecho eventual o provisional sobre el referido bien inmueble); éste también suscribió contrato con la demandante por otro inmueble ubicado en el mismo complejo habitacional; la demandada no negó su vínculo matrimonial con el referido ciudadano. Además, mediante escrito de fecha 01 de junio de 2021, la demandada presentó actas de nacimiento de sus hijos (original y copia) donde consta que el padre es el ciudadano Juan Pedro Romero Armas, venezolano, titular de la cédula de identidad V -10.097.804. Estos elementos, más el mismo reconocimiento de los pagos por la demandante, constituyen indicios que, al ser analizados de manera concordada conforme al artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, permiten concluir a quien aquí sentencia que el referido monto de Bs. 44.700,00, es imputable a la negociación por la vivienda No. 33, no así a la No. 32 del presente juicio. ASÍ SE DECIDE.

Establecido lo anterior, se tiene que según los anexos presentados a la contestación de la demanda marcados “A.1”, “A.2”, “A.3”, “A.4” y “A.5”, la ciudadana YULIMAR GUADALUPE RIVAS DE ROMERO, parte demandada en la presente causa, pagó por el inmueble de autos Bs. 270.300,00, cantidad que está expresada bajo el signo monetario vigente a la fecha de los pagos (años 2011 2012). A este monto debe sumársele Bs. 10.000,00, también según la moneda de esa fecha, como se desprende del mismo contrato anexo a la demanda marcado “C”. De manera que, del precio total estipulado por el inmueble, se pagó la cantidad de Bs. 280.300,00, según la expresión monetaria en vigencia a la fecha del contrato. ASÍ SE ESTABLECE.

Ahora bien, sobre los requisitos de procedencia de resolución de contrato, José Mélich-Orsini, en su obra “Doctrina General del Contrato”, señala lo siguiente:

La resolución de que habla el artículo 1.167 del C.C. está sujeta a los requisitos que en él se enuncian, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato que en cada una de las partes, está obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas reciprocas obligaciones se encuentren en una relación de interdependencia entre sí; b) la no ejecución de su obligación por parte de aquél contra quien se dirige la acción, sin que éste pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución; y c) la necesidad de acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la concurrencia de ambos precedentes presupuestos y pronuncié o deseche la pretensión del demandante.

Como quedó establecido previamente, en el caso de autos estamos en presencia de un contrato de promesa bilateral de compraventa, donde ambas partes pactaron recíprocamente vender y comprar, habiéndose estipulado el pago del precio de NOVECIENTOSVEINTEMIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 920.000,00), según cronograma dispuesto en la Cláusula Octava.
De acuerdo con esto, la obligación de la demandante consistía en hacer el traspaso de la propiedad del inmueble al momento de que se hubiese realizado el pago total del precio convenido por las partes, es decir, el traspaso de la propiedad de la vivienda se encontraba condicionado al pago total del precio, tal como fue establecido por las partes en el contrato objeto de litigio.
Así las cosas, quedó evidenciado que la parte demandada no cumplió con su obligación de realizar los pagos de acuerdo a lo estipulado en el contrato, y que tampoco realizó el pago del saldo del precio con posterioridad.ASI SE DECIDE.
No obstante, la demandada alegó subsidiariamente la excepción de contrato no cumplido, fundamentándose en que la sociedad mercantil BUENA VENTURA VISTA DORADA, C. A., incumplió las obligaciones relativas a las especificaciones técnicas de la vivienda, la cual adolece de varios defectos constructivos.

Señala el artículo 1168 del Código Civil, lo que a continuación se transcribe:

Artículo 1.168. En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.

Conforme a la norma citada, se expone como noción general que la excepción de contrato no cumplido libera a una de las partes contratantes de llevar a efecto su obligación, hasta tanto la otra parte contratante no cumpla con la suya. Esta aproximación inicial debe complementarse a fin de entender cabalmente los supuestos de procedencia de la excepción. Explica Eloy Maduro Luyando en su obra “Curso de Obligaciones”, que para su procedencia se requiere, lo siguiente:

1.- Debe tratarse de un contrato bilateral, no procede en los contratos unilaterales, ni en los contratos sinalagmáticos imperfectos.
2.- El incumplimiento que da lugar a la excepción debe ser un incumplimiento culposo y en caso de ser culposos se aplica la teoría de los riesgos.
3.- El incumplimiento que motive la oposición de la excepción debe ser un incumplimiento de importancia, en el sentido de que no es suficiente para justificar la excepción el incumplimiento de obligaciones secundarias. Siendo consideradas como de importancia o principales las de cuyo incumplimiento sería de tal gravedad que justificaría oponer la excepción, como las obligaciones que fueron determinantes en el consentimiento de la otra parte. También son principales aquellas que han sido convenidas expresamente como tales por las partes y cuyo incumplimiento ha sido calificado como grave por ellas. Las secundarias serían aquellas no determinantes del consentimiento de la otra parte y cuyo incumpliendo no ha sido calificado como tal por ellas.
4.- Es necesario que las obligaciones surgidas del contrato bilateral sean de ejecución o cumplimiento simultáneo, que el orden de cumplimiento sea el ordinario, el dando y dando.
5.- Que la parte que oponga la excepción no haya a su vez motivado el incumplimiento de la contraparte.

Resulta, entonces, que es necesario que las obligaciones surgidas del contrato bilateral sean de ejecución o cumplimiento simultáneo, dado que si las obligaciones de una de las partes están sometidas a algún termino o condición, de modo que su ejecución sólo fuese exigible después de cumplirse esas modalidades, y las obligaciones de la otra parte fueren de ejecución inmediata, la parte a quien se le exigiere el cumplimiento no podría oponer la excepción, pues ésta supone el incumplimiento de la otra parte y tal incumplimiento no ha podido suceder mientras no se cumplan las modalidades que hacen exigible la obligación.(Subrayado del Tribunal,)

Así, se observa en el caso bajo estudio que la demandada debía pagar el precio del inmueble y una vez verificado esto, la demandante estaba obligada a transferir la propiedad de la vivienda, es decir, las obligaciones no debían cumplirse simultáneamente sino en fechas diferentes. Por ello, en el caso, resulta forzoso desechar tal defensa de fondo por cuanto no se cumplen los supuestos de procedencia de la excepción. ASÍ SE DECIDE.

Por otra parte, la demandada alegó que la mala fe de la parte actora, impide la resolución a tenor del artículo 1.160 del Código Civil, y que la demandante tuvo la mala fe desde el principio, pues procedió a comercializar la vivienda objeto del contrato sin los permisos necesarios, puso a la venta las edificaciones sin contar con los requerimientos básicos de ingeniería, y que también el muro de contención de la parte trasera tuvo que ser parcialmente reconstruido en julio de 2019.

El artículo 1.160 del código Civil establece lo siguiente:

“…Artículo 1160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley…”

Al respecto, quien aquí suscribe considera improcedente que la mala fe alegada, impida la procedencia de la resolución del contrato bilateral en cuestión, ya como fue anteriormente analizado, la parte actora se obligó a trasferir la propiedad del inmueble, una vez la demandada cumpliera con el cronograma de pago estipulado en la Cláusula Octava que finalizaba en a mediados del año 2012, y siendo el caso, que de los elementos aportados a las actas que conforman el presente expediente, no se desprende que la accionante haya actuado de mala fe en la ejecución de sus obligaciones contraídas en el instrumento objeto de la presente demanda, al contrario de la parte demandada, como ya fue anteriormente comprobado, que actuó de mala fe, al incumplir con los pagos contractualmente asumidos. ASI SE DECIDE.

En virtud de los fundamentos anteriormente expuesto, es concluyente que ante la petición de Resolución de Contrato que efectuara la parte actora y visto el incumplimiento de la demandada respecto a las estipulaciones relativas al cronogramas de pagos (Cláusula Octava), este Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas, debe declarar CON LUGAR la pretensión incoada, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.667 del Código Civil, con las demás consecuencias que de ello deriva. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE..

-V-
-DISPOSITIVO-
En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, este JUZGADO DUODÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela en los términos que dispone el artículo 253 del texto constitucional y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la impugnación de la cuantía de la demanda.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de resolución de contrato intentada por la sociedad mercantil sociedad mercantil BUENA VENTURA VISTA DORADA, C. A, en consecuencia, se declara RESUELTO EL CONTRATO de promesa bilateral de compraventa suscrito por las partes ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, en fecha 29 de abril del año 2011, anotada bajo el No. 55, Tomo 85 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría.
TERCERO: Se condena a la parte demandada a las costas del proceso de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por resultar totalmente vencida en la demanda.
CUARTO: Por encontrase la presente decisión fuera de su lapso natural, se ordena la notificación de las partes.
Regístrese y Publíquese, incluso en la página Web Oficial del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve el presente fallo en acatamiento a la Resolución Nº 001-2022, de fecha 16/06/2022 emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los doce (12) días del mes de agosto del año 2022.- Años 212º de la Independencia y 163º de la Federación.-
EL JUEZ,

LUIS ALEJANDRO RIVAS PARRA.
LA SECRETARIA,

AYERIN BLANCO.

En esta misma fecha, siendo las 2:55 p.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.-
LA SECRETARIA,

AYERIN BLANCO.

LARP/AB/GH
AP31-V-2021-000032