TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del
Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, nueve de diciembre de dos mil veintidós.
212º y 163º

ASUNTO: AP31-F-X-2022-000004
ASUNTO PRINCIPAL: AP31-F-V-2022-000345

PARTE ACTORA: Sociedad mercantil PROMOTORA GEICO, C,A, inscrita en el Registro Mercantil Quinto del Distrito Capital, en fecha cuatro (04) de septiembre de 2017, bajo el Nº 22, Tomo 292-A.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: MOISES AMADO, JESUS ARTURO BRACHO, MIRIAN ANDREINA TORRES, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros 37.120, 25.402 y 275.252 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil REPRESENTACIONES FRITZ Y FRANZ 501, C,A. inscrita originalmente ante el Registro Mercantil Primero de la circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 10 de abril de 1996, anotado bajo el Nº 15, Tomo 86-A Pro.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ANTONIO ANATO, OMAR JESUS ESTACIO ZICCARELLI, PABLO GONZALEZ PONCE, GABRIEL MATUTE LORETO, GABRIEL OMAR ARROYO E. y ANTONIO SIERRALTA QUINTERO abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros 7.532, 8.757, 33.097, 36.233, y 75.594, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO.
SENTENCIA INTERLOCUTORIA (INCIDENCIA DE OPOSICION DE DECRETO CAUTELAR)

-I-
ANTECEDENTES

Se inició el presente proceso por demanda de Desalojo de local comercial, presentada en fecha 02 de agosto de 2022. La misma fue admitida en fecha 04 de agosto de 2022 por el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta circunscripción judicial, conforme al Procedimiento Oral establecido en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
En fecha 08 de octubre de 2022, la representación judicial de la parte actora consignó mediante diligencia escrito original dirigido a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (Sundde), alegando haber agotado la “vía administrativa” para el decreto de la medida cautelar de secuestro solicitada. Dicho instrumento presenta sello húmedo donde se lee: “SUNDDE / DIRECCIÓN DEL DESPACHO / 24 AGO 2022 / RECIBIDO”. Manuscrito “Recepc / 12:12 pm / María Salderó (sic)”.
En fecha 14 de octubre de 2022, el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó decisión mediante la cual decretó medida preventiva de secuestro sobre el bien inmueble objeto del presente proceso judicial.
En fecha 09 de noviembre de 2022, compareció la parte demandada por intermedio de su representación judicial y presentó escrito de oposición a la medida preventivo de secuestro.
En fecha 17 de noviembre de 2022, compareció el representante legal de la parte actora, y presentó escrito de impugnación de pruebas adjuntadas al escrito de oposición de la parte demandada.
En fecha 17 de noviembre de 2022, compareció la parte demandada y consignó escrito de promoción de Pruebas
En fecha 18 de noviembre de 2022, compareció la parte actora y consignó escrito de promoción de Pruebas.

-II-
DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA

La representación judicial de la parte actora alegó que su representada es legítima arrendadora y propietaria de un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la planta baja del Centro Comercial La Placette, antes conocido como La Jockette, edificio Los Morros, situado entre La Avenida San Juan Bosco con Tercera Transversal de la Urbanización Altamira, Parcela No. 7, enclavada en la manzana No. 5 del plano general de la urbanización, en jurisdicción del Municipio Chacao, estado Miranda, el cual tiene una superficie aproximada de ciento veinte metros cuadrados (120 m2).
Alegó que el inmueble fue cedido en arrendamiento a la sociedad mercantil REPRESENTACIONES FRITZ Y FRANZ 501 C. A., según contrato de arrendamiento autenticado en fecha 25 de julio de 2007, ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del estado Miranda, bajo el No. 7, Tomo 200 de los libros de autenticaciones llevados ante dicha notaría, anexo marcado “B” a la demanda.
Que en fecha 10 de abril de 2018 su representada adquirió la parcela de terreno donde se encuentra el edificio Los Morros, según instrumento protocolizado ante la Oficina de Registro público del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el No. 2017.233, Asiento Registral 3 del inmueble matriculado con el No. 240.13.18.1.15103, correspondiente al Libro Real del año 2017, anexo marcado “C” a la demanda.
Que la demandada incumplió el contrato de arrendamiento por falta de pago de las pensiones arrendaticias correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2021, a razón de Seiscientos Ochenta y Tres Bolívares con Noventa y Nueve Céntimos (Bs. 683,99) cada una, así como los meses enero a mayo de 2022, a razón de Ochocientos Cincuenta y Dos Bolívares con Nueve Céntimos (Bs. 852,09), también por cada mes. Que dichas cantidades que fueron calculadas aplicando el ajuste anual pactado conforme al Índice de Precios al Consumidor del año inmediatamente anterior, agregando lo correspondiente por Impuesto al Valor Agregado (IVA).
Que adicionalmente la demandada incurrió en incumplimiento por: cambio de uso; cesión del contrato; mejoras no autorizadas y; deterioro del local arrendado, en contravención a las cláusulas segunda, tercera, séptima, octava, novena, décima y décima primera del contrato de autos, declarando que en el inmueble ya no funciona la sociedad REPRESENTACIONES FRITZ Y FRANZ 501 C.A., sino que es utilizado por un ente diferente bajo el giro comercial Bar Restaurante Gran Garden. Al efecto, presentó inspección judicial del Juzgado Sexto de Municipio y Ejecutor de Medidas de esta circunscripción judicial, marcada “D”.
Igualmente, alegó haber sido autorizada para la futura construcción de un desarrollo inmobiliario según permiso otorgado por la Alcaldía del Municipio Chacao del estado Miranda de fecha 08 de marzo de 2022, conjuntamente con el estudio de pacto ambiental sobre dicho proyecto expedido el 06 de abril de 2022, y finalmente la actualización de la demolición expedida por dicho organismo en fecha 20 de junio de 2022, anexos al libelo de demanda marcados “E”.
Fundamentó su demanda en los artículos 1.592 y 1.167 del Código Civil, así como en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Para la medida cautelar de secuestro, alegó que la demanda está basada en un contrato de fecha cierta y que los hechos en que se fundamenta están acreditados según los documentos públicos consignados junto con el libelo. Al efecto, citó la sentencia No. 976 de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 16 de julio de 2002.
-III-
DEL DECRETO CAUTELAR DE SECUESTRO

De manera preliminar, la decisión cautelar estableció el agotamiento de la vía administrativa para el decreto de la medida de secuestro, al haber sido presentado escrito ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (Sundde) en fecha 24 de agosto de 2022.Dispuso textualmente:
[…] se evidencia que la parte accionante trajo a los autos el original del oficio dirigido a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) en fecha 24 de agosto de 2022, y no consta en autos respuesta alguna, de dicho organismo.
Al respecto de ello es importante acotar que la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos establece de manera clara en sus artículos 2, 3 y 4 el derecho que tiene toda persona de presentar petición a cualquier organismo, entidad o autoridad administrativa, y los funcionarios pertenecientes a éstas tienen la obligación de tramitar los asuntos cuyo conocimiento les corresponde. Los funcionarios a quienes le corresponda la resolución de las instancias y peticiones formuladas por los particulares están obligados a resolver o bien a declarar los motivos que tuvieren para no hacerlo, lo cual deberá ser hecho dentro de los lapsos previstos al respecto.
[…]
En este sentido resulta ineludible citar el contenido del Literal “L” del artículo 41 de la Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial el cual prevé:
[…]
De la norma anteriormente transcrita se desprende que el Tribunal no podrá dictar o ejecutar medias cautelares de secuestro sobre bienes vinculados con la relación arrendaticia, sin agotar el correspondiente trámite administrativo. Sin embargo, el legislador previó que en caso que la administración pública no dé respuesta a la petición en el lapso de treinta (30) días se entenderá agotada la instancia administrativa, es decir, el mismo legislador estableció para este tipo de casos una consecuencia jurídica específica y diferente a la prevista en el mencionado artículo 4 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos pues el administrado a falta de respuesta de la administración pública, no deberá entender que existe una tácita respuesta negativa, sino que por el contrario debe considerar que se encuentra agotada la instancia administrativa y habilitado para solicitar la mencionada medida ante el órgano jurisdiccional.
Así las cosas, tenemos que la parte actora demostró de manera fehaciente que introdujo en fecha 24 de agosto de 2022, su escrito de solicitud de agotamiento de la vía administrativa para lograr la entrega del local por la vía conciliatoria, motivo por el cual este Tribunal considera que ha sido agotada la vía administrativa en el presente caso para la solicitud de medida cautelar de secuestro. Y ASÍ SE ESTABLECE.
Sobre los requisitos para la medida dispuso:
La pretensión de la parte actora es el desalojo de un local comercial, alegando que al demandado arrendatario ha incumplido las cláusulas segunda, tercera, séptima, octava, novena, décima y décima primera del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 05 de julio de 2007, ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el N° 07, Tomo 2000 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; que el local arrendado se encuentra totalmente deteriorado y modificado, aunado a que en su interior se desarrollan actividades no consentidas en forma expresa ni tácita, tanto por su representada, como por parte de los propietarios arrendadores anteriores; y que la parcela de terreno donde se encuentra enclavado el inmueble de marras, va a ser demolida por su representada para dar paso a un proyecto inmobiliario de acuerdo al permisología aprobada por el Departamento de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Chacao del Estado Miranda, fundamentando su acción en el aludido contrato de arrendamiento, en el documento de propiedad del inmueble arrendado y en el permiso de demolición otorgado por la el Departamento de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Chacao del Estado Miranda.
En tal sentido los argumentos de la parte actora expuestos en el libelo, apoyados en la documentación traída a los autos, crean en esta Juzgadora la presunción de que la pretensión propuesta, se encuentra en principio, verosímilmente fundada, razón por la que se verifica el primero de los requisitos para la procedencia de la medida preventiva solicitada, es decir el FUMUS BONI IURIS o HUMO DE BUEN DERECHO. Y ASÍ SE ESTABLECE.
Presente el HUMO DE BUEN DERECHO, y ante el incumplimiento de las cláusulas del contrato de arrendamiento, alegadas por la parte actora, en criterio de esta Juzgadora, el eventual desconocimiento de la satisfacción del derecho reclamado por la actora en este proceso, aunado a la dilación del juicio, crea la presunción en esta primera fase del juicio, de la existencia del riesgo manifiesto de que pueda quedar ilusoria la ejecución de un eventual fallo favorable a la parte actora, y con ello el temor fundado de que se le ocasione un daño de difícil reparación, razón por la que quien aquí decide considera presente el PERICULUM IN MORA Y ASÍ SE ESTABLECE.

-IV-
DE LA OPOSICIÓN A LA MEDIDA DE SECUESTRO

La representación judicial de la parte demandada alegó en su escrito de oposición a la medida cautelar de secuestro lo siguiente:
Alegó que no están llenos los extremos de proponibilidad y procedibilidad de la medida de secuestro a tenor de lo previsto en el literal “l” del artículo 41 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Que no se agotó la vía administrativa para poder tener acceso a la petición cautelar de secuestro, la cual debe tramitarse conforme a la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos (LOPA), cumpliendo lo previsto en el artículo 49 de dicha ley y el procedimiento ordinario de la misma (arts. 51 y ss.). Que en este sentido debe indagársela intención del legislador sobre la petición tendiente a la obtención de la tutela cautelar, a fin de determinar si el trámite requiere o no audiencia de los interesados.
Que frente a tal solicitud para dictar la medida de secuestro el órgano administrativo ha dado respuestas diversas, bien decretando directamente la medida o habilitando al Tribunal para que estime lo conducente. Que sin entrar a cuestionar la usurpación de competencias que ocurre en el primer caso, y la inconstitucionalidad de la restricción a la potestad cautelar en el segundo, no hay mayores inconvenientes en la práctica forense. Que adicionalmente se suscita el hecho de la falta de pronunciamiento dentro del lapso estipulado de 30 días continuos, en cuyo caso los Tribunales han interpretado que puede decretarse la medida.
Que la aplicación de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos impone, a su decir, la aplicación de la figura del silencio administrativo negativo conforme a su artículo 4, y el control contencioso administrativo de dicha omisión según lo previsto en el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en el contexto del contencioso subjetivo.
Que la posibilidad de decretar la medida de secuestro con la sola constancia en el expediente de la solicitud ante el órgano administrativo se ha establecido sin ningún razonamiento jurídico. Que corresponde observar el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que atribuyó al Ministerio con competencia en materia de comercio la rectoría en la aplicación de dicho cuerpo legal. Que acorde con dicho precepto se dictó Resolución sobre la unidad en materia de arrendamiento inmobiliario para uso comercial, publicado en Gaceta Oficial No. 40 576 de fecha 8 de enero de 2015, con competencias para el cumplimiento de las disposiciones del Decreto Ley.
A manera general expuso que: la solicitud debe tramitarse por el procedimiento administrativo ordinario dispuesto en la LOPA; que no basta la solicitud para computar el lapso de 30 días continuos previsto en el Decreto Ley; que la omisión de pronunciamiento dentro del plazo se traduce en silencio negativo; que en todo caso debe notificarse a la otra parte so pena de violentar su derecho a la defensa y el debido procedimiento.
Adicionalmente, alegó que la solicitud de agotamiento de la vía administrativa se presentó ante una dependencia incompetente, por cuanto la solicitud debió ser presentada ante la Unidad en Materia de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial adscrita al Despacho del Viceministro de Gestión Comercial Ministerio del Poder Popular para el Comercio, a quien se le atribuye velar por la aplicación del Decreto Ley, según su artículo 2.
A fin de resolver sobre lo expuesto por la parte demandada, corresponde hacer una revisión de las normas jurídicas que atañen al ejercicio de las competencias administrativas relativas al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Este cuerpo legal señala:
Artículo 5: El Ministerio con competencia en materia de Comercio, con asistencia de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), ejercerá la rectoría en la aplicación de este Decreto Ley y en conjunto crearán las instancias necesarias para su aplicación. Corresponde al Ministerio con competencia en materia de Comercio la regulación sectorial del arrendamiento de inmuebles destinados al comercio, a partir de las disposiciones del presente Decreto Ley, y de los reglamentos que se dictaren en ejecución del mismo. Cuando alguna norma incida en la materia competencia de otra instancia o Ministerio del Poder Popular, podrá ser objeto de regulación conjunta. En ejercicio de la atribución otorgada en el presente artículo, el Ministerio con competencia en materia de comercio podrá dictar regulaciones especiales para ciertas categorías de inmuebles destinados al comercio, o bien para categorías de arrendatarios o arrendadores con características particulares. Dichas regulaciones no podrán contrariar lo establecido en el presente Decreto Ley y procurarán el desarrollo de éste, o de los reglamentos dictados con fundamento en el presente. (Resaltado de este Juzgado)
Artículo 7: En todo lo relacionado con los contratos de arrendamiento a suscribir, se procurará el equilibrio y acuerdo entre las partes. En caso de dudas o controversias, cualquiera de las partes podrá solicitar la intervención de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE). (Resaltado de este Juzgado)
Artículo 22: Cuando la relación arrendaticia no pudiera ser objeto de finiquito entre las partes, por obligaciones insolutas de cualquiera de ellas, se procederá de la siguiente manera:
1. Si el arrendador omitiere o se negare injustificadamente a restituir la garantía o liberar la fianza de fiel cumplimiento al arrendatario dentro del plazo establecido en el artículo anterior, se generarán, respecto del monto de la garantía, intereses a la tasa activa más alta del sector bancario de conformidad con la Información del Banco Central de Venezuela. Dichos intereses se calcularán sobre la base del monto de la fianza.
Si la garantía se hubiere consignado en efectivo y no hubiera sido depositada en cuenta bancaria que genere intereses, el arrendador tendrá la obligación de devolver al arrendatario el monto consignado más los intereses generados, aplicando la tasa activa más alta del sector bancario, conforme a la información disponible a través del Banco Central de Venezuela.
En caso de discordia, será la SUNDDE la que determine el monto total a reintegrar, a solicitud de parte interesada.
2. Si las obligaciones insolutas fueren imputables al arrendatario, los montos calculados conforme al numeral anterior corresponderán al arrendador, el cual podrá solicitar a la SUNDDE autorice su retención o acudir a la vía judicial requiriendo la ejecución de la fianza.
[…](Resaltado de este Juzgado)
Artículo 31: El valor del inmueble para el momento de la transacción (VI) se determinará mediante avalúo realizado según el método de costo de reposición. Le corresponde a la SUNDDE supervisar y acordar la metodología de avalúo a aplicar. (Resaltado de este Juzgado)
Artículo 32: La fijación del canon de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto Ley, la determinarán el arrendador y el arrendatario, aplicando uno de los siguientes métodos, seleccionado de común acuerdo:
[…]
En caso de no poder acordar arrendatarios y arrendadores conjuntamente el canon o de tener dudas en cuanto a su cálculo, deberán solicitar a la SUNDDE su determinación.
La SUNDDE podrá modificar mediante providencia administrativa los porcentajes de rentabilidad anual (%RA) establecidos en este artículo, cuando así lo determinen razones de interés público o social. (Resaltado de este Juzgado)
Artículo 41: En los inmuebles regidos por este Decreto Ley queda taxativamente prohibido:
l. Dictar o aplicar medidas cautelares de secuestro de bienes muebles o inmuebles vinculados con la relación arrendaticia, sin constancia de haber agotado la instancia administrativa correspondiente, que tendrá un lapso de 30 días continuos para pronunciarse. Consumido este lapso, se considera agotada la instancia administrativa;
[…]
Según se observa, en el referido Decreto Ley existen un conjunto de disposiciones dirigidas a establecer la asignación, distribución y ejercicio de las competencias, así como también una indicación formal de la jerarquía de fuentes en materia arrendaticia comercial (art. 6) que sirve para interpretar y delimitar el campo de actuación del ordenamiento jurídico en la materia.
En el artículo 5 se dispuso que la rectoría en la aplicación del Decreto Ley corresponde al Ministerio con competencia de comercio, distinguiendo que dichas regulaciones no pueden contrariar el mismo Decreto Ley. Fuera de la función de dirección atribuida al Ministerio, se contemplan otras funciones administrativas claramente diferenciadas. Una función de mediación que dimana del artículo 7 para la consecución de soluciones ágiles a los conflictos por arrendamientos comerciales, dispuesta con el objeto de satisfacer el interés general en los términos del Decreto Ley fuera de un marco judicial. Una función arbitral que dimana del mismo artículo 7 y las disposiciones especiales, la cual consiste en resolver los conflictos o controversias entre particulares derivados de contratos de arrendamiento regulados por el Decreto Ley. Al mismo tiempo, existe una función consultiva donde se busca una declaración de juicio respecto a la pretensión cautelar de secuestro en el marco de procesos judiciales, ello, para ilustrar la voluntad del órgano decisor.
La función de mediación se activa a instancia de parte interesada ante cualquier duda o controversia derivada de un contrato de arrendamiento comercial. La función administrativa arbitral se da en los supuestos en donde la ley habilita la intervención administrativa para resolución de aspectos específicos referidos a las relaciones jurídicas derivadas de contratos de arrendamiento de índole comercial, también a instancia de parte. Igualmente, la función consultiva ocurre por iniciativa de parte, como requisito preceptivo para la solicitud cautelar de secuestro en el marco de un proceso judicial.
Conforme a la exposición de motivos del Decreto Ley, considera este Juzgado que tal función consultiva se estableció para incorporar al proceso de decisión la perspectiva de la gestión pública sobre los inmuebles destinados a uso comercial, auxiliando el descubrimiento, la valoración, crítica e identificación de los elementos de la decisión, y así garantizar el normal desenvolvimiento del sector. La nota característica aquí es que el órgano decisor, el juez, debe evaluar de manera obligatoria la providencia del órgano administrativo o su dictamen para la toma de decisión, en caso de estar presente, el cual servirá como medio de convicción, sin que la declaración que se emita sea vinculante al órgano jurisdiccional que queda en libertad para poder resolver aun en contra de lo manifestado. Esta obligatoriedad impuesta por el ordenamiento jurídico reconoce en ella un valor funcional especial a los efectos de la decisión, de allí a que sea una condición de validez de la pretensión cautelar de secuestro.
La naturaleza de la función consultiva deriva del contenido del artículo 41, literal “l” del Decreto Ley, resulta evidente al contrastar la regulación en materia de arrendamiento de viviendas y la de arrendamiento comercial, al verificar que el legislador estableció expresamente en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y correlativamente en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, un verdadero procedimiento con audiencia de las partes interesadas, previo a las demandas, que no guarda ninguna semejanza con la regulación especial del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Aún más, considerar que la solicitud ante el órgano administrativo debe sustanciarse siguiendo el procedimiento ordinario de la LOPA, significaría un trámite cautelar que podría ser mucho más extenso que el propio proceso judicial. Tal interpretación lleva a la consecuencia inaceptable de sustraer la potestad cautelar a cargo del órgano jurisdiccional, especialmente si se considera -como lo afirma la parte demandada- que la ficción jurídica que deriva del silencio administrativo debe ser controlada a través de una demanda contra la carencia administrativa.
De acuerdo con esto, considerando la naturaleza jurídica de la actividad administrativa vinculada a la pretensión cautelar de secuestro, no aplica la figura del silencio administrativo negativo, por cuanto la solicitud dirigida a la Administración no pretende que ésta decrete o autorice el ejercicio de la potestad cautelar de los Juzgados. La interpretación contraria llevaría a considerar la figura del silencio administrativo como un perjuicio para el peticionante, contrariando el espíritu general de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y la regulación especial del Decreto Ley.
Ahora bien, establecido lo anterior corresponde decidir sobre el alegato de incompetencia de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE).
Al respecto, señaló la parte demandada que el Ministerio del Poder Popular para el Comercio, en ejercicio de su “rectoría”, dispuso la creación de una unidad en materia de arrendamiento inmobiliario para uso comercial, a la que atribuyó el conocimiento de las competencias relativas al Decreto Ley. Que dichas atribuciones constan en Resoluciones del Ministerio del Poder Popular para el Comercio, en concordancia con la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, Decreto Ley de Simplificación de Trámites Administrativos, Ley Orgánica de la Administración Pública, aplicando igualmente por analogía el Código de Procedimiento Civil.
Inicialmente conviene observar que la competencia es la primera condición de validez de los actos administrativos, los cuales deben ser dictados por la autoridad designada a los efectos de su emisión. Siendo así, respecto a la autoridad administrativa encargada de conocer de la petición acerca de la pretensión de secuestro de un bien inmueble, conviene revisar nuevamente el Decreto Ley.
La exposición de motivos del Decreto Ley enuncia que “el sistema de arrendamientos inmobiliarios” condujo a confeccionar una regulación “con funciones suficientes a cargo de un órgano especializado en la actividad comercial, mejorando la actuación administrativa, el control y el estímulo estatal. Así, la protección a las partes, las reglas claras y un mejor desempeño institucional, promoverán un empuje consistente en el sector de arrendamientos inmobiliarios de uso comercial y de servicios”. Agrega como rasgo distintivo procurar “las relaciones arrendaticias justas y socialmente responsables en aras de garantizar y proteger los intereses de las venezolanas y venezolanos”.
Otro elemento del Decreto Ley, su aspecto organizativo, distingue las funciones de regulación, control y gestión. La regulación se manifiesta como una función ordenadora, esencialmente de carácter jurídico, mediante la cual se desarrollan las disposiciones fundamentales de rango legal o normativo. El control se refiere a la fiscalización necesaria para el adecuado ejercicio de la función pública designada. La gestión, en último lugar, atañe a la función de prestación cuya realización tiene lugar mediante la acción positiva del poder público en forma de servicios de carácter material. Las políticas del Estado puestas en práctica en los últimos años han hecho énfasis en evitar que las funciones de regulación, control y gestión queden en las mismas manos, pues la concentración de funciones- normalmente empeora la actuación administrativa. Siendo así, la interpretación de la ley, en particular, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no debe apuntar a perturbar la optimización que ella misma propugna, como distingue bien en su exposición de motivos.
Ahora bien, la función de regulación y control del Decreto Ley quedó a cargo del Ministerio con competencia en materia de comercio conforme al artículo 5, el cual dispone que dicho órgano tiene a cargo la rectoría en su aplicación, así como la regulación sectorial. No obstante, debe tenerse presente que el mismo artículo 5 dispuso que dicha potestad no puede contrariar el Decreto Ley.
Así las cosas, conviene reproducir nuevamente el artículo 41 del Decreto Ley que en su parte pertinente dispone:
Artículo 41: En los inmuebles regidos por este Decreto Ley queda taxativamente prohibido:
[…]
l. Dictar o aplicar medidas cautelares de secuestro de bienes muebles o inmuebles vinculados con la relación arrendaticia, sin constancia de haber agotado la instancia administrativa correspondiente, que tendrá un lapso de 30 días continuos para pronunciarse. Consumido este lapso, se considera agotada la instancia administrativa;

Se observa de la citada disposición que no específica el órgano, ni el ente que debe conocer de la solicitud o petición acerca de la pretensión de secuestro de un bien inmueble. Esta situación de omisión ha sido prevista por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Orgánica de la Administración Pública, que dispone:

Asignación de competencias a la administración sin determinación orgánica
Artículo 27: En el caso que una disposición legal o administrativa otorgue una competencia a la Administración Pública, sin especificar el órgano o ente que debe ejercerla, se entenderá que corresponde al órgano o ente con competencia en razón de la materia.
En el caso que una disposición legal o administrativa otorgue una competencia a un órgano o ente de la Administración Pública sin determinar la unidad administrativa competente, se entenderá que su ejercicio corresponde a la unidad administrativa con competencia por razón de la materia y el territorio.
Ya se señaló que el Decreto Ley atribuyó al Ministerio con competencia en materia de comercio la regulación y el control en su aplicación. Pero al mismo tiempo se observa que el legislador atribuyó su gestión, su prestación material efectiva, a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), por lo que a criterio de este órgano jurisdiccional constituye el “órgano especializado en la actividad comercial” a que alude dicho cuerpo legal, con lo cual tiene competencia para conocer de la solicitud o petición acerca de la pretensión de secuestro de un bien inmueble, por derivarse directamente del Decreto Ley, en aplicación del referido artículo 27 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Orgánica de la Administración Pública.
No obstante, también es cierto que el Ministerio del Poder Popular para el Comercio dictó “Resolución Nº DM/057-14 […] de la Unidad en materia de arrendamiento inmobiliario para uso comercial, adscrita al Despacho del Viceministro de Gestión Comercial”, publicada en Gaceta Oficial Nº 40.472 del 11 de agosto de 2014, y luego “Resolución Nº DM/100-14 […] de la Unidad en materia de arrendamiento inmobiliario para uso comercial, adscrita al Despacho del Viceministro de Gestión Comercial”, publicada en Gaceta Oficial Nº 40.576 del 8 de enero de 2015, donde dispuso múltiples atribuciones relativas al Decreto Ley, entre ellas:
1. Velar por la aplicación y cumplimiento de las disposiciones legales y reglamentarias en materia de arrendamientos comerciales.
[…]
3. Recibir, sustanciar y decidir las solicitudes para la resolución de controversias que se susciten entre el Arrendador y el Arrendatario con ocasión a la relación contractual que exista sobre inmuebles con fines comerciales, coordinando de manera conjunta a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE) la asistencia técnica requerida para el cumplimiento con las disposiciones establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, previa aprobación del Ministro (a).
4. Actuar como instancia de mediación y conciliación entre el Arrendador y Arrendatario en conflicto, para resolver las controversias que se generen durante la relación contractual.
5. Exhortar a los Arrendadores o Arrendatarios al cumplimiento de las disposiciones establecidas en el decreto con valor y fuerza de ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, previa aprobación del Ministro (a).
6. Recibir denuncias, abrir el procedimiento administrativo correspondiente y decidir acerca de la aplicación o no de sanciones a los propietarios, administradores, arrendadores o arrendatarios que incumplan con las estipulaciones establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, previa aprobación del Ministro (a).
[…]
8. Informar a los Tribunales de la República sobre el agotamiento de la vía administrativa en caso de la aplicación de medidas cautelares de secuestros de bienes muebles o inmuebles vinculados con la relación arrendaticia inmobiliaria para el uso comercial, previa aprobación del Ministro (a).
[…] [Resaltado de este juzgado]

De acuerdo con lo anterior, vista la regulación vigente, considera este órgano jurisdiccional que existe una competencia concurrente “de la Unidad en materia de arrendamiento inmobiliario para uso comercial, adscrita al Despacho del Viceministro de Gestión Comercial” del Ministerio del Poder Popular para el Comercio y la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), para conocer de la solicitud o petición acerca de la pretensión de secuestro de un bien inmueble conforme al artículo 41 del Decreto Ley, por cuanto la regulación del Ministerio no puede contrariar las competencias que derivan del propio texto legal, según su artículo 5. ASÍ SE ESTABLECE.
Finalmente, alegó la parte demandada que la medida de secuestro no cumple con los requisitos para su decreto, por cuanto no reúne los requisitos concurrentes exigidos por la Ley.
Al respecto, indicó que al analizar la pretensión cautelar el Juzgado sólo hizo constar los argumentos de hecho vertidos en el libelo introductorio, pero sin analizar las probanzas referidas a los hechos alegados y sin exponer las razones por las cuales llegó a la convicción de esos requisitos de procedibilidad.
Adicionalmente, alegó: que no se encuentra insolvente y que siempre ha pagado puntualmente consignando las pensiones de arrendamiento ante la Oficina de Control de Consignaciones Arrendaticias (OCCAI) de esta misma circunscripción judicial, según se evidencia del expediente signado No. 2022 0087.
Que es falso que en el inmueble ya no funcione REPRESENTACIONES FRITZ Y FRANZ, C. A., así como que el inmueble se encuentre deteriorado y modificado, o que se presten actividades no consentidas por los dueños anteriores. Que tal situación se evidencia de la propia inspección extrajudicial presentada por la accionante marcada “D” a la demanda.
Agrega que la autorización de demolición no autoriza el desalojo del inmueble de autos y que carece de validez mientras el inmueble esté ocupado según el propio texto de la providencia administrativa (punto 8).
Del mismo modo alegó que no está el periculum in mora de la pretensión cautelar, y que su verificación no se limita a la mera hipótesis o suposición, sino a la presunción grave del temor de daño por violación o desconocimiento del derecho o la tardanza de tramitación del juicio.
Finalmente, expone que un Tribunal superior otorgó una medida innominada donde se le autoriza a continuar en la posesión y uso del inmueble con ocasión al juicio de retracto legal arrendaticio incoado.
Ahora bien, el decreto de la medida de secuestro dio lugar a la verificación inicial de los requisitos fumusboni iuris y periculum in mora, sin embargo, ante el ejercicio del recurso de oposición corresponde realizar su reexamen con vista al contradictorio y la consiguiente actividad probatoria desplegada por las partes. Ahora bien, para pasar al análisis de la pertinencia de la medida cautelar, resulta acertado referirse al contenido del artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece lo siguiente:
“…Artículo 585: Las medidas preventivas establecidas en este Título las decretará el Juez, sólo cuando exista riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo y siempre que se acompañe un medio de prueba que constituya presunción grave de esta circunstancia y del derecho que se reclama…”. (Negrillas de este Juzgado)
El citado artículo prescribe, que las medidas preventivas nominadas se decretarán cuando se verifique en forma concurrente los dos elementos esenciales para su procedencia, a saber:
1) la presunción grave del derecho que se reclama, apoyado en un documento que al efecto lo demuestre (“fumusboni iuris”) y
2) el riesgo real y comprobable de que resulte ilusoria la ejecución de la decisión definitiva (“periculum in mora”).

Ello implica, concretamente en relación con el “fumusboni iuris”, que su confirmación deberá consistir en la existencia de buen derecho, pues cuando se acuerda la tutela cautelar, no puede adelantarse juicio sobre el fondo del asunto planteado. Por consiguiente, debe entenderse como un preventivo cálculo o juicio de probabilidad sobre la pretensión del demandante, correspondiéndole al juzgador, la labor de analizar los recaudos o elementos presentados junto con el escrito de la demanda o junto a la oposición a la medida, según el caso, a los fines de indagar sobre la existencia del derecho reclamado. (Cfr. Sentencia N° RC-266 de la Sala de Casación Civil de fecha 7 de julio de 2010, caso: Rafael Antonio Urdaneta Purselley, contra Andina, C.A. y otras, Exp. N° 2009-590).
Así las cosas, se observa que ambas aducen la existencia de la relación arrendaticia de autos, sin embargo, existe contención respecto al incumplimiento del contrato de arrendamiento en los términos invocados en la demanda.
La parte demandante presentó marcado “A”, documento poder autenticado en Notaría Pública Primera de Municipio Chacao en fecha 19 de febrero de 2020, anotado bajo el No. 49, Tomo 13, Folios 159 hasta 162 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría. Marcado “B”, contrato de arrendamiento autenticado en fecha 25 de Julio de 2007, ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el N° 7, Tomo 200, de los Libros de Autenticaciones llevados ante dicha Notaría. Marcado “C”, documento de propiedad sobre la parcela de terreno donde se encuentra enclavado en el edificio Los Morros, protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, quedando anotado bajo el N° 2017.233, Asiento Registral 3, Libro Real del Año 2017.Marcada “D”, Inspección Judicial evacuada a través del Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 13 de junio de 2022. Igualmente, presentó marcados “E”, permiso de demolición expedido por la Alcaldía del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 08 de marzo de 2022, conjuntamente con la aprobación del estudio del pacto ambiental sobre dicho proyecto expedido en fecha 6 de abril de 2022 y finalmente la actualización de la demolición expedida por dicho organismo en fecha 20 de julio del 2022.
Por su parte, la representación judicial de la sociedad mercantil Representaciones Fritz y Franz 501, C. A., rechazó el incumplimiento de sus obligaciones contractuales y la procedencia de la demanda de Desalojo y, al efecto, presentó copia certificada del Expediente No. 2022-0087, según nomenclatura de la Oficina de Control de Consignaciones Arrendaticias (OCCAI) de esta misma Circunscripción Judicial, indicando que está solvente. Asimismo, hizo valer la inspección extra-litem presentada por la parte actora a fin de indicar que de ese instrumento consta que la demandada, como arrendataria, ocupa el inmueble de autos en cumplimiento de sus obligaciones contractuales. Adicionalmente, hizo valer la providencia administrativa signada O-IS-DM-2000002, de fecha 20 de junio de 2022, presentada por la parte demandante, PROMOTORA GEICO, C. A., alegando que no puede servir como fundamento de la pretensión de desalojo.
En atención a lo anterior, y sin desmedro del examen que se haga al examinar el fondo de la controversia, observa este Juzgado que fueron presentados varios elementos de convicción a fin de rebatir los hechos sobre los cuales se funda de la demanda, tanto el incumplimiento por falta de pago de las pensiones arrendaticias, como el incumplimiento del contrato de arrendamiento en lo relativo al uso, cesión del contrato, mejoras y conservación del inmueble. Que, igualmente, la parte demandada presentó sentencia dictada en otro proceso que sigue contra la sociedad mercantil PROMOTORA GEICO C. A. y otros, con ocasión a su demanda por retracto legal arrendaticio, para acreditar que actualmente discute la propiedad la inmueble de autos.
Así las cosas, existiendo elementos contradictorios sobre los hechos invocados en la demanda, resulta desvirtuada la verosimilitud de buen derecho de la pretensión cautelar, sin desmedro a su efectiva comprobación en la oportunidad de dictar la sentencia de mérito. Así se decide.
Por otra parte, en cuanto al periculum in mora, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia RC.29 de fecha 30 de enero de 2008, Expediente AA20-C-2006-000457, dispuso:
Ahora bien, en la esfera de las medidas cautelares, para declarar o no su procedencia, corresponde al juez verificar los extremos que la ley exige, y realizar un verdadero análisis de los hechos señalados y probados por el solicitante para constatar si los mismos tienen una trascendencia jurídica tal que haga necesaria la medida, es decir, es determinante que el juez precise en cada caso, si el daño que el solicitante dice haber sufrido o la amenaza de que se produzca, es posible en la realidad (el riesgo o peligro de infructuosidad del fallo y la apariencia del buen derecho). (Negrillas y subrayado de la Sala).
[…]
De igual forma, el autor Rafael Ortiz -Ortiz expresa:
“…Doctrinariamente, tal vez, esto es a los efectos de la comunidad científica, podemos definir este requisito de la siguiente manera:
Es la probabilidad potencial de peligro de que el contenido del dispositivo sentencia pueda quedar disminuido en su ámbito patrimonial, o de que una de las partes pueda causar un daño en los derechos de la otra, debido al retardo de los procesos jurisdiccionales, aunado a otras circunstancias provenientes de las partes con la consecuencia de quedar ineficaz la majestad de la justicia en su aspecto práctico.
Este peligro -que bien puede denominarse peligro de infructuosidad del fallo-no se presume sino que debe manifestarse de manera probable o potencial, además de ser cierto y serio; en otras palabras, el Periculum in morano se presume por la sola tardanza del procesosino que debe probarse de manera sumaria, prueba esta que debe ser a lo menos una presunción grave, constituyendo esta presunción un contenido mínimo probatorio…” (El Poder Cautelar General y las Medidas Innominadas, Caracas-2002, págs. 283 y 284). (Resaltado de la Sala).
Por su parte, el autor patrio Ricardo Henríquez La Roche señala:
“…Periculum in mora.- La otra condición de procedibilidad inserida en este articulo bajo comento -sea, el peligro en el retardo- concierne a la presunción de existencia de las circunstancias de hecho que, si el derecho existiera, serían tales que harían verdaderamente temible el daño inherente a la no satisfacción del mismo. No establece la ley supuestos de peligro de daño, tipificados en varios ordinales, como ocurría en los supuestos de embargo y prohibición de enajenar y gravar del Código derogado. Esta condición de la medida ha quedado comprendida genéricamente en la frase < La Sala en sentencia de once (11) de agosto 2004, en incidencia de medida preventiva caso: María Trinidad Naidenoff Hernández contra Vicente Emilio García Calderón, Exp. Nº AA20-C-2003-000835, estableció lo que sigue:
“…En consecuencia, para que proceda el decreto de la medida no sólo debe evaluarse la apariencia de certeza o credibilidad del derecho invocado, sino que debe determinarse si de las argumentaciones y recaudos acompañados por el peticionario se deduce el peligro de infructuosidad de ese derecho, no sólo en virtud del posible retardo de la actividad del juez, sino también de los hechos que pudieran resultar atribuibles a la parte contra la que recae la medida, si fuere alegado por el solicitante de la cautela, supuesto éste que debe ser apreciado en conjunto, pues la sola demora del pronunciamiento sobre la pretensión constituye en sí mismo un hecho notorio y constante que no amerita prueba.
[Énfasis de la cita]
En esa misma decisión la Sala de Casación Civil haciendo valer otro de sus fallos, el signado RC.707 de 10 de agosto de 2007, reitera la necesidad de verificar que el perjuicio delatado “determine la necesidad de la cautela”, y concluye:
[…] el solicitante debe probar la necesidad de que en el proceso se decrete la aspirada cautela y debe convencer de ello al juez; y éste, con fundamento en su prudente arbitrio, verificará la certeza del gravamen o perjuicio alegado por el peticionario de la medida, para resolver si, efectivamente, quedó demostrada o no la necesidad o urgencia de la protección cautelar que se pretende.
De manera que, contrariamente a lo sostenido por los formalizantes, de acuerdo con la correcta interpretación del artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, la parte solicitante de la medida debe demostrar o probar el peligro en la mora que alega, con el fin de convencer al juez de la necesidad inminente del decreto de la cautela en cuestión. [Énfasis de la cita]
Como se observa, el periculum in mora no existe por el solo hecho de no poder materializar la decisión definitiva al momento en que se solicita la intervención del órgano jurisdiccional, además, es necesario que la parte solicitante pruebe, “demuestre”, el peligro que concreta la necesidad “inminente” del decreto. Así que el solicitante no solo debe demostrar el peligro, sino también que los hechos “tienen una trascendencia jurídica tal que haga necesaria la medida”. Conteste con lo expuesto, este Juzgado considera que en el caso de autos no quedó acreditado el peligro inminente que materializa la necesidad de la medida de secuestro, esto es, que no se encuentra presente el periculum in mora para la medida cautelar de secuestro. ASÍ SE DECIDE.
Este Juzgado una vez que ha constatado que efectivamente no se encuentran presentes los requisitos de procedibilidad establecidos para el decreto de la medida cautelar de secuestro, considera que debe revocarla decisión dictada en fecha 14 de octubre de 2022. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.
-V-
DISPOSITIVA

Por las razones anteriormente expuestas este Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana y por autoridad de la ley, de conformidad con el artículo 257 de la Constitución Bolivariana de la República Venezuela y los Artículos 12, 242, 243, 585, 588 y el ordinal 7º del 599, del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el literal “l” del artículo 41 del Decreto Nº 929 con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la oposición a la medida cautelar presentada por la parte demandada, la sociedad mercantil REPRESENTACIONES FRITZ Y FRANZ 501, C.A., contra la decisión del Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 14 de octubre de 2022.
SEGUNDO: REVOCA la MEDIDA CAUTELAR DE SECUESTRO, sobre un bien inmueble propiedad de la parte actora, sociedad mercantil PROMOTORA GEICO C. A., constituido por un local comercial ubicado en la planta baja del Centro Comercial La Placette, antes conocido como La Jockette, edificio Los Morros, situado entre la Avenida San Juan Bosco con Tercera Transversal de la Urbanización Altamira, Parcela No. 7, enclavada en la manzana No. CINCO (5), del plano general de dicha urbanización, en Jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda, que tiene un área aproximada de ciento veinte metros (120 M2), descrito en el documento protocolizado ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 10 de abril de 2018, y anotado bajo el No. 2017.233, Asiento Registral 3 del inmueble matriculado con el No. 240.13.18.1.15103 y correspondiente al Libro Folio Real del año 2017.
TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se le imponen costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en esta incidencia.
CUARTO: Por encontrase la presente decisión fuera de su lapso natural, se ordena la notificación de las partes.
Regístrese y Publíquese, incluso en la página Web Oficial del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve el presente fallo en acatamiento a la Resolución Nº 005-2020, de fecha 05/10/2020 emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.
Elabórense las copias certificadas acordadas, a tenor de lo que establece el artículo 112 ibídem, una vez consten en autos los fotostatos requeridos para su elaboración.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los nueve (09) días del mes de diciembre del año 2022. Año 211° de la Independencia y 163° de la Federación.
EL JUEZ,

LUIS ALEJANDRO RIVAS PARRA.

LA SECRETARIA,

AYERIN BLANCO.

En esta misma fecha, siendo las 1:20 pm, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA,

AYERIN BLANCO.

LARP/AB
AP31-F-V-2022-000345