REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL






EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
AÑOS 211º Y 162º
ASUNTO Nº AP71-R-2021-000176
PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil REAL HABITAT, C.A. inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 17 de Diciembre de 2004, bajo el Nº 37, Tomo 213-A-Sdo, representada en la persona de su Directora Principal, ciudadana MIRIAM BALI DE ALEMÁN, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-2.946.473.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos ANA ISABEL VICENTE GARRIDO, ELIZABETH ALEMÁN BALI, YUVIRDA PLAZA MORENO, ANTONIO NUCETE LEIDENZ, OSCAR ALEMÁN BALI, PAULA BOGADO CARRILLO y JHONATHAN RAFAEL PERALES MORALES, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 48.622, 58.364, 128.748, 58.365, 73.401, 178.158 y 142.049, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano LEUDYS DOMISIO PIÑANGO TINEO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-6.128.478.
DEFENSORA AD-LITEM DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadana MARÍA GLORIA MARCOS VILLAR, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 83.472.
MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL).
SENTENCIA RECURRIDA: Definitiva de fecha 19 de Julio de 2021, dictada por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SENTENCIA: Definitiva.
–I–
RELACIÓN DE LA CAUSA
Se inició la presente causa en fecha 28 de junio de 2019, mediante demanda consignada con anexos, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual, previo sorteo de Ley fuere asignada al Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, alegando el actor en su libelo de demanda inserto a los folios 02 al 04 y su vuelto, lo siguiente: 1)- Que consta del documento original marcado “B”, que su representada como arrendadora y el ciudadano LEUDYS DOMISIO PIÑANGO TINEO, como arrendatario, autenticaron ante la Notaría Pública Trigésima Séptima de Caracas, en fecha nueve (09) de julio de dos mil quince (2015), bajo el Nº 31, Tomo 106, folios 115 al 120 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, un contrato de arrendamiento. 2)- Que el contrato comenzó a regir el primero (1º) de Julio de 2015, sobre el local marcado Nº 3 del Edificio EPSILON, ubicado en la Calle Circunvalación de la Urbanización San Martín, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual sería destinado para venta de repuestos y accesorios para automóviles. 3)- Que establece la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, que los contratantes acordaron como lapso de duración del contrato, un año fijo, que este podría prorrogarse por periodos iguales, cuando las partes lo acordaren por escrito, por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato o de sus prórrogas. 4)- Que se evidencia de los documentos privados de fecha ocho (08) de mayo de dos mil dieciséis (2016), dieciséis (16) de mayo de dos mil diecisiete (2017) y treinta y uno (31) de mayo de dos mil dieciocho (2018), y que dijo anexar “C”, “D” y “E”, en ese orden, que los contratantes convinieron en prorrogarlo por un año más. 5)- Que en la cláusula tercera del contrato consta que el arrendatario se obligó a cancelar la pensión mensual del arrendamiento, puntualmente al vencimiento de cada mes. 6)- Que el canon acordado del primer año de vigencia del contrato de arrendamiento fue por la cantidad de ONCE MIL TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 11.375, 00), que con la reconversión monetaria dicha suma pasó a ser ONCE CÉNTIMOS DE BOLÍVARES SOBERANOS (Bs. S 0, 11). 7)- Que a partir del mes de septiembre de 2018, el canon, por acuerdo entre las partes, seria por la cantidad de CUATRO MIL SEISCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES SOBERANOS (Bs. S 4.640, 00). 8)- Que el arrendatario dejó de cancelar los cánones de arrendamientos de los meses de diciembre de dos mil dieciocho (2018), enero, febrero, marzo, abril y mayo de dos mil diecinueve (2019), adeudando la cantidad de VEINTISIETE MIL OCHOCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES SOBERANOS (Bs. S 27.840,00), por pensiones insolutas. 9)- Que la conducta del demandado es causal de desalojo, según se consagra en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con la cláusula décima tercera del contrato. 10)- Que fundamenta su demanda en los artículos 1.579, 1.264, 1.592 y 1.160 del Código Civil, en concordancia con los artículos 1, 14, 32, y 40 literales “a” e “i” del señalado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Estableció en su petitorio libelar, que acudía ante esta Instancia Jurisdiccional para demandar a su arrendatario, conforme a los siguientes pedimentos: “PRIMERO: Que convenga o en su defecto sea condenado a ello por el Tribunal, en que ha incumplido con la obligación que asumió de pagar puntualmente por mensualidades vencidas, los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de dos mil diez y ocho (2.018) y enero, febrero, marzo, abril y mayo de dos mil diez y nueve (2.019) del LOCAL COMERCIAL marcado con el Número TRES (No. 3), del edificio EPSILON, situado en la Calle Circunvalación de la Urbanización San Martín, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, República Bolivariana de Venezuela. SEGUNDO: Que en virtud de haber dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento consecutivos, convenga o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal en desalojar el LOCAL…omissis…y en consecuencia en entregar a mi representada el referido inmueble, totalmente desocupado de bienes y personas, en perfecto estado de conservación y funcionamiento y solvente en el pago de los servicios y gastos a que se obligó, de acuerdo a la Cláusula Décima Cuarta del contrato de arrendamiento. TERCERO: Que en virtud de su incumplimiento en el pago, convenga o en su defecto el Tribunal lo condene a ello, en pagar a su representada, a titulo de indemnización por daños y perjuicios la cantidad de Veintisiete Mil Ochocientos Cuarenta Bolívares Soberanos (Bs. S 27.840,00), monto equivalente al total de las pensiones de arrendamiento insolutas correspondientes a los meses de diciembre de dos mil diez y ocho (2.018) y enero, febrero, marzo, abril y mayo de dos mil diez y nueve (2.019), así como también para que cancele por tal concepto, a partir del mes de junio de dos mil diez y nueve (2.019) una suma igual a los cánones que se vayan produciendo mensualmente, hasta la entrega material definitiva del inmueble.”
Finalmente, estimó la demanda en la cantidad de Veintisiete Mil Ochocientos Cuarenta Bolívares Soberanos (Bs. S 27.840,00), lo que equivale a quinientas cincuenta y seis con ocho unidades tributarias (556,8 UT), cada unidad tributaria a razón de Cincuenta Bolívares (50,00) cada unidad.
Consignó con su escrito libelar: Marcada “A”, copia simple de instrumento poder otorgado por la Directora principal de la Sociedad Mercantil REAL HABITAT, C.A., parte accionante en la presente causa, para acreditar la representación judicial ostentada por los apoderados accionantes, plenamente identificados en el encabezado del presente fallo; marcado “B”, ejemplar original de contrato suscrito entre las partes hoy en litigio, autenticado en fecha 09 de julio de 2015, ante la Notaría Pública Trigésima Séptima de Caracas, bajo el Nº 37, Tomo 213-A-Sgdo., de los Libros de Autenticaciones que lleva esa Oficina, y “C”, original de prórroga contractual de fecha 08 de mayo de 2016.
En fecha 02 de julio de 2019, el Tribunal de la causa admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la accionada, para que compareciere ante ese Juzgado dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, para que diere contestación de la demanda incoada en su contra, ordenando que fuere compulsado el libelo respectivo, previa consignación de los fotostatos por la parte accionante.
En fecha 08 de julio de 2019, la apoderada judicial de la parte actora dejó constancia de haber consignado los fotostatos para la elaboración de la compulsa de Ley.
En fecha 25 de enero de 2021, previo cumplimiento de todas las formalidades inherentes a la citación, concluyendo con la designación y citación del respectivo defensor ad-litem, éste comparece y consigna escrito de contestación a la demanda, inserto a los folios 56 al 59, del siguiente tenor: 1.)- Que habiéndole manifestado al accionado que había sido designada como su Defensora Judicial, éste manifestó estar de acuerdo en llegar a un convenimiento con la parte actora, desea pagar más y seguir en el local, ya que tiene años allí y es su único sustento de trabajo y todos sus clientes lo ubican en esa dirección; además, que tiene mercancía de difícil traslado, y que como ha mejorado económicamente está en disposición de pagar un canon razonable. 2)- Negó, rechazó y contradijo, en todas y cada unas de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda incoada en contra de su representado, por no ser ciertos los hechos ni la fundamentación jurídica en que se pretende sustentar. 3)- Manifestó reservar a favor de su defendido, las acciones, elementos y recaudos tendientes a enervar la pretensión de la accionante, para salvaguardar los derechos e intereses de su defendido. 4)- Manifestó promover la comunidad de la prueba. 5)- Promovió e hizo valer según lo dispuesto en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, copia certificada del contrato locativo autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Séptima de Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha nueve (09) de julio de dos mil quince (2015), bajo el Nº 31, Tomo 106, folios 115 al 120 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, el cual fuere celebrado entre las partes y sobre el descrito inmueble.
Por auto de fecha 08 de febrero de 2021, el Juzgado A Quo fijó la oportunidad para que tuviere lugar la Audiencia Preliminar a que se contrae el artículo 868 de la Ley Adjetiva Civil.
Fue levantada acta el 12 de febrero de 2021, con motivo de la celebración de la Audiencia Preliminar a que se contrae el artículo 868 de la Ley Adjetiva Civil, quedando constancia en la misma, que hicieron acto de presencia la representación judicial de cada una de las partes en litigio, oportunidad en la cual alega la parte actora: a) Solicitar al Tribunal la continuación de la presente causa. B.) insistió con la demanda, por ser ciertos los hechos y el derecho invocados. De igual manera, consignó escrito contentivo de alegaciones.
La Defensora Ad Litem de la parte accionada, en la oportunidad de celebrarse la señalada Audiencia Preliminar, expuso lo que sigue: a) Que conforme con lo establecido en los procedimientos orales, manifiesta que el demandado está dispuesto a convenir con respecto al canon adeudado. B.) Que la parte actora le manifieste el nuevo canon para continuar en el local.
El 19 de febrero de 2021, el Juzgado A Quo dictó auto por medio del cual procedió a la fijación de los hechos y límites de la controversia vinculados con la presente causa, quedando delimitados de la siguiente manera:
“…deducimos que en el proceso, el tema u objeto de la prueba, son las afirmaciones de hecho, los cuales se deben subsumir en las normas jurídicas que invoquen las partes como sustento de la tutela judicial que solicitan, para producir los efectos jurídicos perseguidos…omissis…
Desde esta perspectiva, advierte el Tribunal, en primer lugar procedieron a demandar como en efecto al ciudadano Leudys Domiso Piñango Tineo, antes identificados, como arrendatario del contrato de arrendamiento de fecha 9 de julio de 2015.
Asimismo, según escrito libelar solicitaron la desocupación y entrega material real y efectiva del inmueble, libre de personas y cosas, constituido por un local…omissis…
Luego, solicitaron al Tribunal en pagar por indemnización de daños y perjuicios, la suma de veintisiete mil ochocientos cuarenta bolívares soberanos (Bs.S 27.840.00), monto equivalente al total de las pensiones de arrendamiento insolutas correspondientes a los meses de diciembre del año 2018, enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2019, así como para que también cancele por tal concepto, a partir del mes de junio de 2019 la suma igual a los cánones que se vayan produciendo mensualmente, hasta la entrega material definitiva del inmueble.
Por otra parte en pagar las costas y costos que cause este procedimiento.
En este sentido, observa este Tribunal que mediante contestación de la demanda presentada por la abogada María Gloria Marcos Villar, inscrita en el Inpreabogado bajo la matrícula nº 83.472, actuando en su carácter de defensora ad-litem del ciudadano Leudys Domiso Piñango Tineo, antes identificado, quien mediante la cual Negó, Rechazó y Contradijo tanto los hechos alegado (sic) por la representación judicial de parte actora.
Queda de esta forma determinada (sic) los límites de la presente controversia…”
En fechas 01 y 03 de marzo de 2021, la representación judicial de la parte actora y la Defensora Ad Litem, respectivamente, consignaron escritos de promoción de pruebas.
Por auto de fecha 15 de marzo de 2021, el Juzgado A Quo proveyó a las probanzas que anteceden.
Consta en autos que el 10 de mayo de 2021, el Tribunal A Quo fijó la oportunidad para que tuviere lugar la celebración de la Audiencia o Debate Oral a que se contrae el artículo 870 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto de fecha 21 de junio de 2021, estando presentes los representantes judiciales de las partes en litigio, el Tribunal de la causa difirió la oportunidad de celebración de la audiencia de juicio, en virtud de coincidir dicha oportunidad con actos previamente fijados por ese Juzgado.
En fecha 06 de junio de 2021, se levantó acta en virtud de la celebración de la Audiencia o Debate Oral, y quedó constancia de la presencia en el acto de la representación judicial de cada una de las partes en litigio, y al respecto expone el actor:
“…la demanda se fundamentó en la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente (sic) a los meses de diciembre de 2018, hasta mayo de 2019, del local comercial nº 3, edificio Epsilon de la Urbanización San Martín de la calle circunvalación…omissis…las partes acordaron el canon de arrendamiento en 4.640,00 bolívares, en el momento de dar contestación de la demanda, la defensora ad litem contactó al demandado en el local nº 3 del edificio Epsilon, el cual reconoció la insolvencia que tiene con mi representada…la contraparte no aportó ningún elemento para desvirtuar el hecho en que se fundamentó la acción como es la insolvencia por falta de pago...”, por su parte, la representación judicial de la parte demandada expuso: “…ratifico en toda y cada una de sus partes el escrito de contestación de la demanda y el escrito de promoción de pruebas e igualmente alego como lo hice en la contestación de la demanda que mi defendido está dispuesto a convenir con la parte actora a un n evo (sic) contrato con todas las cláusulas a su favor ya que ha tenido mejor ingreso que anteriormente y está dispuesto a pagar lo que ellos digan...”
En esa misma fecha, procede el A Quo a dictar el dispositivo de su decisión, declarando CON LUGAR la demanda, estableciendo que el fallo en extenso sería publicado dentro de los diez días de despacho siguientes a esa fecha.

En fecha 19 de julio de 2021, el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, publicó el extenso del fallo, bajo la siguiente motivación:
“(…)
Es deber ineludible de los jueces realizar el examen de todo el material probatorio que cursa a los autos…
De las pruebas promovidas por la parte actora:
Promovió junto al libelo de la demanda copia simple de Poder Especial… que no fue impugnado ni tachado y que al tratarse de uno de los documentos a los que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado…omissis…
Promovió junto al libelo de la demanda Contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Séptima de Caracas, en fecha 9 de julio de 2015, bajo el nº 3, Tomo 106, folio 115 al 120 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, documento que no fue impugnado ni tachado y que al tratarse de uno de los documentos a los que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado…omissis…
Promovió junto al libelo de la demanda documentos privados de fecha 8 de mayo de 2016, 16 de mayo de 2017 y de fecha 31 de mayo d (sic) 2018, marcados con letra “C”, “D” y “E”, donde se evidencia que los contratantes convinieron a u (sic) prórroga por un año más antes del vencimiento de cada una. Dado que su presunción de veracidad no fue desvirtuada en la oportunidad correspondiente por la contraparte, a través de otro medio de prueba legal, esta sentenciadora les confiere pleno valor probatorio…
Durante la etapa probatoria reprodujo contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Séptima de Caracas, en fecha 9 de julio de 2015, bajo el nº 3, Tomo 106, folio 115 al 120 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; documento que no fue impugnado ni tachado y que al tratarse de uno de los documentos a los que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado…omissis…
De las pruebas presentadas por la defensora judicial de la parte demandada:
Hace valer junto al escrito de contestación de la demanda, contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Séptima de Caracas, en fecha 9 de julio de 2015, bajo el nº 31, Tomo 106, folio 115 al 120 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, celebrado entre Real Habitat C.A….por una parte y por la otra, el ciudadano Leudys Domisio Piñango Tineo…sobre un inmueble constituido por un local marcado con el número tres (3) del edificio Epsilon, inmueble ubicado en la Calle Circunvalación de la Urbanización San Martín, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital. En virtud de tratarse de un documento público esta Juzgadora le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359, 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil…documento que no fue impugnado ni tachado y que al tratarse de uno de los documentos a los que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado…omissis…
Encontrándose este Tribunal dentro del lapso a que se refiere el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de la publicación en extenso de la decisión dictada durante la audiencia o debate oral celebrado en fecha 6 de julio de 2021, es por lo que se procede con base a las consideraciones que se esgrimen a continuación:
…Observa este Tribunal que la relación invocada por la representación judicial de la parte actora, ut supra identificado contra el ciudadano Leudys Domisio Piñango Tineo, ut supra identificado, se patentiza en el desalojo de un inmueble destinado al uso comercial constituido por un (1) local marcado con el número tres (nº 3) del edificio Epsilon, inmueble ubicado en la Calle Circunvalación de la Urbanización San Martín, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Por su parte la abogada Paula Bogado Carrillo, inscrita en el Inpreabogado bajo la matrícula nº 178.158, en su carácter de representante legal de Real Habitat C.A, empresa mercantil de este domicilio inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 17 de diciembre de 2004, bajo el nº 37, Tomo 213-A, representada por su directora principal Miriam Bali de Alemán, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de Identidad nº V-2.946.473, solicitó el desalojo del local comercial marcado con el número tres (nº 3) del edificio Epsilon, inmueble ubicado en la Calle Circunvalación de la Urbanización San Martín, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital.
En efecto, la carga de la prueba es una noción procesal que consiste en una regla de juicio, que le indica a las partes la auto-responsabilidad que tienen, para que los hechos que sirven de sustento de las normas jurídicas cuya aplicación reclaman, aparezcan demostrados y que, le indica al juez como debe fallar cuando no aparezcan probados tales hechos.
Pues bien, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por la representación judicial de la parte actora el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una conversión (sic) entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”
Es importante destacar, conforme dispone el artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. De allí que la mejor doctrina jurídica afirme, que los contratos constituyen en su conjunto una amplia categoría, la más amplia, sin duda, de los hechos constitutivos de obligaciones y de relaciones jurídicas en general; aquélla a través de la cual se desarrolla comúnmente la vida de los negocios.
En este orden de ideas, el enunciado artículo 1.579 del Código Civil es del siguiente tenor:
“Articulo 1.579. El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.”
Conforme se desprende de la norma transcrita, la existencia y validez del contrato de arrendamiento requiere no sólo del cumplimiento de los elementos comunes de todos los contratos, sino que las partes expresen su consentimiento acerca de la cosa objeto del contrato, el precio o canon y la duración del contrato, aspectos estos que en el mejor de los casos deben establecerse de manera expresa por los contratantes.
De tal manera que, en el contrato de arrendamiento una de las partes, llamada arrendador, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de una cosa mueble o inmueble a otra parte denominada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado. Este precio puede consistir en una suma de dinero pagada de una sola vez, o bien en una cantidad periódica…
(…)
En virtud de lo anteriormente expuesto, considera esta Sentenciadora que la parte actora demostró suficientemente en autos, y conforme a las previsiones contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, la existencia de la obligación demandada, a través de los medios probatorios aportados al proceso, hechos que resultan suficientes para que esta Juzgadora considere que ha quedado demostrada, de manera autentica, la relación contractual que vincula a las partes en litigio. Así se declara.
(…)
Siendo esto así, se deduce con claridad meridiana que el pago efectuado por el arrendatario, de los cánones de arrendamiento que se afirman insolutos en el escrito libelar, resulta extemporáneo por tardío, pues dichos pagos por consignación no fue (sic) legítimamente efectuado, ni puede por tanto surtir efectos liberatorios…
En virtud de los razonamientos anteriores efectuados, para esta juzgadora resulta forzoso declarar en el dispositivo de este fallo, con lugar la demanda de desalojo...”

Finalmente, el Juzgado A Quo estableció en su dispositiva, lo siguiente:

“Por las razones de hecho y de derecho antes expuestos, este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
Primero: Con lugar la demanda de desalojo, ejercida por la abogada Paula Bogado Carrillo, inscrita en el Inpreabogado bajo la matrícula número 178.158, en su carácter de representante legal de la empresa mercantil Real Habitat C.A, de este domicilio (sic) inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 17 de diciembre de 2004, bajo el Nº 37, Tomo 213-A, representada por su directora principal Miriam Bali de Alemán, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de Identidad nº V-2.946.473, contra el ciudadano Leudys Domisio Piñango Tineo, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 6.128.478.
Segundo: Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora un inmueble destinado al uso comercial constituido por un (1) local marcado con el número tres (nº 3) del edificio Epsilon, inmueble ubicado en la Calle Circunvalación de la Urbanización San Martín, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, libre de personas y bienes en las mismas condiciones que lo recibió;
Tercero: Se condena al pago de las costas procesales a la parte demandada, por haber resultado vencida en el presente juicio.”
Por diligencia de fecha 23 de julio de 2021, la Defensora Ad Litem ejerció recurso de apelación contra la decisión proferida por el Juzgado A Quo.
El Juzgado A Quo, en fecha 03 de agosto de 2021, dictó auto mediante el cual oyó en ambos efectos el recurso ejercido por la Defensora Ad Litem, y se procedió a librar oficio de remisión a la Coordinación de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, a los fines de que se procediere a su distribución ante la Alzada.
En fecha 02 de septiembre de 2021, fueron recibidas ante esta Superioridad, las actuaciones provenientes de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la distribución de la causa con motivo de la apelación ejercida, se le dio entrada a las presentes actuaciones, y se fijó el vigésimo día para la presentación de informes, luego de lo cual correría el lapso de ocho días de despacho para la presentación de las correspondientes observaciones.
En fecha 29 de septiembre de 2021, la representación judicial de la parte actora consignó ante esta Instancia Jurisdiccional su escrito de informes, del siguiente tenor:
“…Por contrato de arrendamiento autenticado…omissis…mi representada suscribió contrato de arrendamiento con LEUDYS PIÑANGO TINEO, sobre el local comercial marcado con el número TRES (No. 3) del edificio EPSILON, ubicado en la Calle Circunvalación de la Urbanización San Martín, de la ciudad de Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, en el cual se acordó que sería destinado a la venta de repuestos y accesorios para automóviles, por un canon de arrendamiento de once mil trescientos setenta y cinco bolívares fuertes, (Bs.F 11.375, 00), pagaderos por mensualidades vencidas, que debido a la reconversión monetario (sic) pasaron a ser once céntimos de bolívares (BsF. 0,11), por lo que las partes, de mutuo acuerdo y de conformidad con el artículo 32 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial acordaron que a partir del mes de septiembre de 2018 la pensión arrendaticia sería la cantidad de cuatro mil seiscientos cuarenta bolívares soberanos (Bs.S. 4.640,00)…omissis…la duración del contrato sería de un año fijo prorrogable a voluntad de ambas partes, período que fue prorrogado anualmente, según consta de los documentos privados de fechas 8 de mayo de 2.016, 16 de mayo de 2.017 y 31 de mayo de 2.018 que fueron acompañados junto al libelo de la demanda.
Ahora bien, el arrendatario dejó de pagar los cánones de arrendamiento vencidos de los meses de diciembre de 2.018 hasta mayo de 2.019…
…mi representada probó los extremos de ley que le correspondían, es decir, la existencia de la relación contractual existente entre las partes sobre el local comercial, pero la parte demandada no demostró, como era su obligación, haber cancelado los cánones de arrendamiento señalados en el libelo como insolutos…”
En fecha 30 de septiembre de 2021, la representación judicial de la parte demandada consignó ante esta Instancia Jurisdiccional su escrito de informes, en los siguientes términos:
“La parte demandada alegó las defensas de fondo convenientes, igualmente ratificó lo alegado en el escrito de contestación de la demanda y las pruebas y solicitó que la presente demanda fuera declarada sin lugar en la definitiva ya que la parte demandada está de acuerdo en convenir con la parte actora en la cual desea pagar más para que lo dejen en el local y el seguir funcionando allí…omissis…
Ratifico lo invocado por mí en la contestación de la demanda y las pruebas de conformidad con el principio de exhaustividad…”
Por auto de fecha 14 de octubre de 2021, esta Alzada fijó el lapso de sesenta (60) días continuos a los fines de dictar su fallo, lapso que fuere diferido el 13 de diciembre de 2021, por treinta (30) días consecutivos más.
–II–
SOBRE LA COMPETENCIA
Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello, uno de los aspectos que consideró esa máxima instancia judicial, fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala y el cual compartimos, atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado Social de Derecho y de justicia.
Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución, establece lo siguiente:
“Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida.” –Subrayado de esta Superioridad–.
En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas en primera instancia por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu, propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.
Igualmente, el Tribunal Supremo de Justicia, por medio de su Sala de Casación Civil, en el Expediente N° AA20-C-2008-000283, caso; María Concepción Santana Machado, contra Edinver José Bolívar Santana, en fecha 10 de diciembre de 2009, con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio.
Así las cosas, quien de este recurso conoce, con apego estricto a la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y a la decisión de fecha 10 de diciembre de 2009, dictada por la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir como Alzada, aquellas causas que se tramitan en primera instancia en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la prenombrada Resolución. Así se establece.
Acorde con las Resoluciones antes transcritas, se considera este Tribunal competente para conocer y decidir de la apelación interpuesta por la Defensora Ad Litem de la parte demandada, abogada MARÍA GLORIA MARCOS VILLAR, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 83.472, contra la decisión dictada por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 19 de julio de 2021, mediante la cual se declaró CON LUGAR la demanda de DESALOJO, interpuesta por la abogada en ejercicio PAULA BOGADO CARRILLO, en su carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil REAL HABITAT, C.A. Así se establece.
–III–
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Previo a cualquier otra consideración, aprecia este Tribunal actuando en Alzada, que la parte actora en su petitorio, acumula las siguientes pretensiones:
(…)
SEGUNDO: Que en virtud de haber dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento consecutivos, convenga o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal en desalojar el LOCAL…omissis…y en consecuencia en entregar a mi representada el referido inmueble, totalmente desocupado de bienes y personas, en perfecto estado de conservación y funcionamiento y solvente en el pago de los servicios y gastos a que se obligó, de acuerdo a la Cláusula Décima Cuarta del contrato de arrendamiento. TERCERO: Que en virtud de su incumplimiento en el pago, convenga o en su defecto el Tribunal lo condene a ello, en pagar a su representada, a titulo de indemnización por daños y perjuicios la cantidad de Veintisiete Mil Ochocientos Cuarenta Bolívares Soberanos (Bs. S 27.840,00), monto equivalente al total de las pensiones de arrendamiento insolutas correspondientes a los meses de diciembre de dos mil diez y ocho (2.018) y enero, febrero, marzo, abril y mayo de dos mil diez y nueve (2.019), así como también para que cancele por tal concepto, a partir del mes de junio de dos mil diez y nueve (2.019) una suma igual a los cánones que se vayan produciendo mensualmente, hasta la entrega material definitiva del inmueble...”
Como se puede apreciar, acumula el actor la pretensión de desalojo con la de daños y perjuicios derivados del incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento, lo que hace imperativo para este sentenciador efectuar el análisis sobre la procedencia en derecho de dicha acumulación, lo que puede hacer de oficio, dado el carácter de orden público de los presupuestos de admisibilidad de la demanda y su posible declaratoria en cualquier estado y grado de la causa, incluso en alzada.
En efecto, nuestro Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil, en un fallo proferido en fecha doce (12) de marzo de dos mil doce (2012), con ponencia del Magistrado LUÍS ANTONIO ORTÍZ HERNÁNDEZ, Exp. AA20-C-2011-000288, dejó establecido lo siguiente:
“(…)
Ahora bien, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión (artículo 14 del Código de Procedimiento Civil). Esto es lo que conocemos como el principio de conducción judicial, principio este que, concatenado con lo dispuesto en el artículo 11 antes señalado, le permite al juez revisar, sin que se requiera el impulso de las partes, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, así como también le permite al juez actuar de oficio cuando evidencie que la acción del demandante ha caducado; que contiene la acumulación prohibida prevista en el artículo 78 de la ley civil adjetiva; que la controversia planteada produjo los efectos de la cosa juzgada; cuando evidencie que para hacer valer una pretensión determinada se invocaron razones distintas a las que la ley señala para su procedencia, o cuando acredite que hay una imposibilidad de la ley de admitir la acción propuesta.
Es necesario que estén dados todos los presupuestos procesales para que nazca la obligación del juez de ejercer su función jurisdiccional y pueda resolver el caso planteado.
Por ello, tanto las partes como el juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso y verificar así el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los mismos.
En el mismo sentido se pronunció la Sala Constitucional de este Máximo Tribunal, en sentencia N° 779, del 10 de abril del 2002, caso: Materiales MCL, C.A., expediente 01-0464, en la que estableció:
(…)
Al efecto, esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes.
Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta.
(…)
Así, contrariamente a lo alegado por la accionante, la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado de la causa, incluso en la alzada, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso.
(…)
Dicho lo anterior, es menester señalar que el juez de la recurrida actuó conforme a derecho, por cuanto forma parte de la actividad oficiosa del juez, revisar en cualquier estado y grado del proceso la conformidad en los requisitos de admisión de la demanda y declarar la inadmisibilidad de la misma por cualquiera de los motivos establecidos en la ley, pues el cumplimiento de los requisitos de admisibilidad constituye materia de orden público.
A este respecto, es necesario mencionar lo decidido por la Sala Constitucional de este Alto Tribunal, en fallo N° 1618 del 18 de abril de 2004, caso: Industria Hospitalaria de Venezuela 2943, C.A., expediente N° 03-2946, que estableció:
(…)
No obstante lo anterior, la Sala estima que el rol del juez como director del proceso no se agota con este pronunciamiento, porque de existir circunstancias que hagan presumir la inadmisibilidad de la pretensión, como la misma está estrechamente vinculada con la constitución válida del proceso, debe ser analizada, incluso en la fase ejecutiva.
En el caso en cuestión se denunció la inepta acumulación de pretensiones, porque en el juicio de intimación y estimación de honorarios iniciado por los abogados Alexis José Balza Meza, María Elena Meza de Balza y Elizabeth Bravo Márquez contra la accionante se reclamaron honorarios judiciales y extrajudiciales, los cuales tienen un procedimiento distinto, cuya acumulación está prohibida por el legislador para mantener la unidad del proceso.
En la sentencia consultada se indica que esta circunstancia debió exponerse al juez de la causa principal y no al Juez de Retasa; pero la Sala considera que éste último, quien igualmente es director del proceso, sin necesidad de que la inepta acumulación haya sido denunciada, debió declararla.
La Sala, en otras oportunidades (cfr. sentencia nº 779/2002 del 10 de abril) ha señalado que el juez, de conformidad con los artículos 11 y 14 del Código de Procedimiento Civil, es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión; dicha conducción judicial que no se circunscribe sólo al establecimiento de las condiciones formales del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin instancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales o en la existencia del derecho de acción en el demandante. En efecto, si el proceso es una relación jurídica, el mismo debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, y sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte su válida constitución o lo haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia.
Se insiste que para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, con la advertencia de los vicios en que haya incurrido el demandante respecto de la satisfacción de los presupuestos procesales y la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil o de cualquier otro mecanismo de defensa de cuestiones procesales, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado y grado de la causa –v.g.: en la ejecución o en la alzada-, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso.
La Sala admite que, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda, el juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre deberá ser verificado en cualquier estado y grado de la causa. En efecto, en la presente causa, como el juez de la causa no advirtió la inepta acumulación de pretensiones, pues en el libelo se indicó que “en el desarrollo del proceso y hasta la fecha que estuvimos acreditados como Apoderados Judiciales de la Empresa, realizamos una ‘gran cantidad de actuaciones’ (...) tampoco descartamos las múltiples reuniones que sostuvimos con los socios y la Apoderada Judicial” (folios 500-501), el Juez de Retasa debía declararla, aun cuando no hubiese sido opuesta por la parte demandada.
El anterior criterio jurisprudencial es claro al señalar, que en la etapa de admisión de la demanda, el juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales, y declararlo de oficio, aún sin intervención de los sujetos demandados.
Lo anterior está concatenado con el principio constitucional consagrado en el artículo 26 de nuestra actual y vigente Carta Magna cuando consagra que “…el Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.”
De manera que la actividad del juez no puede estar sujeta a que las partes eventualmente aleguen la causal de inadmisibilidad de la acción, cuando desde el inicio éste ha advertido de la existencia del vicio, más aún cuando tal desatino puede ser declarado en cualquier estado y grado del proceso.”
Entonces, es claro el anterior precedente jurisprudencial sobre la facultad del Juez como director del proceso de impulsarlo de oficio hasta su conclusión (artículo 14 del Código de Procedimiento Civil), ello en virtud del principio de conducción judicial, que unido a la facultad para proceder de oficio en resguardo del orden público (artículo 11 eiusdem), le permite al juez revisar, sin que se requiera el impulso de las partes, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, así como también le permite al juez actuar de oficio cuando evidencie que la acción del demandante ha caducado; que contiene la acumulación prohibida prevista en el artículo 78 de la ley civil adjetiva; que la controversia planteada produjo los efectos de la cosa juzgada; cuando evidencie que para hacer valer una pretensión determinada se invocaron razones distintas a las que la ley señala para su procedencia, o cuando acredite que hay una imposibilidad de la ley de admitir la acción propuesta.
Así las cosas, el pedimento de la parte accionante, contrasta del todo con los criterios jurisprudenciales imperantes, en cuanto se refiere al ejercicio de la acción de desalojo conjunta con la petición de pago de daños y perjuicios.
Sobre este particular, es decir, el ejercicio conjunto de la acción de desalojo y la petición de pago de indemnización por daños y perjuicios, es necesario traer a colación la decisión emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con Ponencia del Magistrado Dr. Yván Darío Bastardo Flores, de fecha 16 de diciembre de 2020, contenida en el expediente Nº AA20-C-2019-000441, en la cual se estableció lo siguiente:
“De forma tal que la acumulación de pretensiones es un asunto que atañe al orden público lo que autoriza la casación de oficio, así lo ha reconocido esta Sala, entre otras, en sentencia N° 99, del 27 de abril de 2001, expediente N° 2000-178, caso: María Josefina Mendoza Medina contra Luis Alberto Bracho Inciarte, ratificada en sentencia N° RC-262 de fecha 9 de mayo de 2017, caso: Koqueta Boutique 2006, C.A. contra Inversiones Jaime Zighelboim, C.A. y otras, Exp. N° 2016-950, en la que se señaló:
“La acumulación de acciones es de eminente orden público.
(…)
Es por lo expresado que la Sala ha considerado tradicionalmente que la alteración de los trámites esenciales del procedimiento quebranta el concepto de orden público, cuya finalidad tiende a hacer triunfar el interés general de la sociedad y del Estado sobre los intereses particulares del individuo, por lo que su violación acarrea la nulidad del fallo y las actuaciones procesales viciadas, todo ello en pro del mantenimiento de la seguridad jurídica y de la igualdad entre las parte, que es el interés primario en todo juicio....’ (Sentencia de la Sala de Casación Civil del 22 de octubre de 1997)…omissis…
... la legislación inquilinaria considera al arrendatario el débil jurídico en esa relación, como consecuencia de lo cual estima procedente concederle una protección en determinados casos. Una de las maneras de otorgar esa especial protección al arrendatario es atemperando el rigor de la acción resolutoria impidiendo en ocasiones el ejercicio de dicha acción y, en vez de permitir el ejercicio de la acción resolutoria, lo que autoriza es a ejercer la acción de desalojo. No hay norma en la legislación inquilinaria, como se señaló, que autorice el cobro de los daños y perjuicios y por tanto, siendo la acción de desalojo una acción especial del derecho inquilinario no se encuentra equivalente al artículo 1167 del Código Civil que permita la acumulación de la pretensión del cobro de los daños y perjuicios en la acción de desalojo.
Por ello, en materia inquilinaria, solo es posible demandar cobro de los daños y perjuicios causados por el arrendatario cuando la misma legislación especial inquilinaria permite el acceso resolutoria. Así por ejemplo, en materia de oficinas, el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es aplicable en esos casos, establece que tratándose de contratos a tiempo determinado, puede demandarse su resolución. Al permitirse el ejercicio de la acción resolutoria, es perfectamente posible acumular a ésta, el cobro de daños adeudados, mientras que esa misma ley, establece de manera expresa que cuando se trate de contratos a tiempo indeterminado, si se está en presencia de alguna de las causales taxativas de su artículo 34, solo se podrá demandar el desalojo y en esos casos, no podrá acumularse la acción de cobro de daños y perjuicios.
…En este orden de ideas, la Sala Constitucional de este Máximo Tribunal en sentencia N° 357 de fecha 19 de noviembre de 2019, caso: José Juan Marín Girón, Exp. N° 2018-125, al conocer en revisión constitucional, se pronunció sobre la inepta acumulación de una acción especial derivada del desalojo conjuntamente con el cobro de los cánones de arrendamiento vencidos, de la forma siguiente:
“…Ahora bien, respecto a la imposibilidad de acumular de forma simple, directa o concurrente las pretensiones de desalojo y pago de cánones de arrendamiento vencidos, esta Sala Constitucional en sentencia N° 1443 del 23 de octubre de 2014, caso: “Economax Pharmacia’s Zona Industrial C.A.”, estableció:
“En lo que atañe a la tercera denuncia formulada respecto al error en que incurrió el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, con sede en Valencia, cuando estimó que las dos pretensiones (desalojo y cobro de cánones vencidos) esgrimidas por la empresa Polígono Industrial C.A., contra la sociedad mercantil accionante en amparo, no habían sido planteadas de manera principal, sino como subsidiaria una de la otra, esta Sala Constitucional aprecia que ambas pretensiones persiguen finalidades disímiles; tal y como ocurre cuando se demanda la resolución y el cumplimiento de un contrato de manera principal, en una de ellas se pretende acabar con el vínculo o nexo contractual y en la otra, por el contrario, se persigue el cumplimiento de lo pactado. En tal sentido, esta Sala Constitucional en sentencia N° 669 del 4 de abril de 2003 (caso: Magaly Gallo de Perdomo), expresó lo siguiente:
‘…Es indudable que no se pueden acumular en una misma demanda pretensiones de cumplimiento y resolución, ya que son antinómicas, pero el acreedor demandante puede pedir la ejecución o resolución, más los daños y perjuicios…’. (Negrillas de esta Sala).
Del contenido de la decisión parcialmente transcrita supra, se advierte que es perfectamente admisible en derecho que el arrendador pueda demandar la resolución de un contrato de arrendamiento y al mismo tiempo exigir el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, estos últimos a título de indemnización por los daños y perjuicios que se le hubiesen podido ocasionar (artículo 1.167 del Código Civil); estas son dos pretensiones que se tramitan a través de un mismo procedimiento y que no se excluyen mutuamente.
Ahora bien, en el caso de autos la acción ejercida no es la resolución sino el desalojo, las cuales presentan diferencias importantes en tres aspectos primordiales a saber: la primera (la acción de resolución) se encuentra dirigida a poner fin a una relación arrendaticia por escrito a tiempo determinado, independientemente de la naturaleza o índole del incumplimiento y a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los contemplados en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, mientras que la segunda (la acción de desalojo) resulta aplicable a una relación arrendaticia, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, con el objeto de obtener la devolución del inmueble arrendado, por alguna de las causales taxativas establecidas en el artículo 34 eiusdem. Otra de las diferencias presentes entre ambas acciones, es que la sentencia que se pronuncie sobre la resolución de un contrato es, en principio, recurrible a través del ejercicio del recurso de casación -siempre que la cuantía de la causa así lo permita- mientras que la sentencia que acuerde el desalojo no admite posibilidad alguna de incoar dicho recurso, conforme lo prevé el artículo 36 de la ley especial que regula la materia y, por último, la acción de desalojo requiere, respecto de la causal de falta de pago, que el arrendatario hubiere dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; mientras que en la acción de resolución en el contrato a tiempo determinado, la falta de pago de una pensión arrendaticia es causa o motivo suficiente para que el arrendador proceda a demandar la finalización de la relación contractual.
A pesar de que ambas acciones (desalojo y resolución) persigan el mismo objetivo, esto es la devolución o entrega material del bien inmueble arrendado, ambas responden a motivos o circunstancias disímiles para su ejercicio; por lo tanto, no resulta posible aplicar a la acción de desalojo lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, respecto de la acción de resolución y la acumulación a ésta de una pretensión dirigida a obtener el pago de cánones de arrendamientos insolutos.
(…omissis…)
En atención a las consideraciones precedentemente expuestas, y luego de una revisión de los términos en que la empresa Polígono Industrial C.A., planteó su demanda, esta Sala Constitucional aprecia que en el caso de autos la referida compañía incurrió en inepta acumulación de pretensiones, tal como lo denunciara la parte demandada, hoy recurrente, sociedad mercantil Economax Pharmacia's Zona Industrial C.A., toda vez que a su acción por desalojo, dirigida a obtener la devolución del inmueble arrendado, acumuló de manera directa y principal una reclamación de cobro de cánones de arrendamiento insolutos, propia de una acción por cumplimiento de contrato; pretensiones que, si bien deben tramitarse a través del mismo procedimiento, se excluyen mutuamente cuando son planteadas de manera directa y no de forma subsidiaria una a la otra; admitir la procedencia de ambas pretensiones de forma principal en una misma acción (demanda) -como erróneamente fue aceptado por el Juez a quo- conllevó para la parte actora una inseguridad procesal absoluta, al no tener certeza sobre la acción que se estaba haciendo valer en su contra (desalojo o cumplimiento) con lo cual se limitó de manera efectiva su derecho a la defensa, vulnerando al mismo tiempo su derecho a un debido proceso; y así se decide” (Resaltado de la Sala)…”

Conforme al criterio jurisprudencial parcialmente transcrito, es evidente que el justiciable, de manera incorrecta acumuló en su petitorio libelar pretensiones del todo incompatibles, pues, tal y como fuere suficientemente fundamentado en el criterio del Alto Tribunal aquí parcialmente transcrito, no existe equivalente al artículo 1167 del Código Civil que pueda permitir que se acumulen la pretensión del cobro de los daños y perjuicios en la acción de desalojo. Así se establece.

A mayor abundamiento, desde otra perspectiva, y al margen de lo concluido anteriormente, respecto a la orden de entregar bienes inmuebles arrendados, libres de personas y de bienes, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante Ponencia del Magistrado Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, de fecha 19 de octubre de 2000, contenida en el expediente Nº 00-0416, estableció lo siguiente:

“…El Código de Procedimiento Civil, según la naturaleza del fallo, distingue varias formas de ejecución de la sentencia:
1) La inserción del fallo en su totalidad o sectores de él, en un registro público u otra institución semejante (artículo 531).
2) La publicación de la sentencia en la prensa.
3) La autorización al acreedor para ejecutar el cumplimiento de la obligación de hacer, condenada en el fallo; o para destruir lo que se haya hecho en contravención a la obligación de no hacer (artículo 529 del Código de Procedimiento Civil).
4) Si la condena contenida en la sentencia hubiere recaído sobre cantidades de dinero, la desposesión de bienes del ejecutado que se adelanta mediante el embargo ejecutivo, y la posterior pérdida de la propiedad del bien por parte del ejecutado, como resultado del remate.
5) Mediante la desposesión forzosa de un bien mueble o inmueble del ejecutado, que se lleva a efecto haciendo uso de la fuerza pública si fuese necesario, si la sentencia hubiera ordenado la entrega de alguna cosa determinada (artículos 528 y 530 del Código de Procedimiento Civil).
Esta entrega forzosa requiere que la sentencia ordene al ejecutado dar la cosa al ejecutante, la cual tiene que estar plenamente identificada en el fallo; y dicha figura es distinta al embargo ejecutivo, ya que no persigue el remate del bien. Igualmente, difiere de la entrega materia prevenida en el artículo 929 del Código de Procedimiento Civil, la cual es una actuación de jurisdicción voluntaria, en beneficio del comprador de unos bienes.
La entrega de los artículos 528 y 520 eiusdem sólo funciona con bienes que se encuentran en posesión del ejecutado, y su naturaleza es semejante a la entrega contemplada en el artículo 572 del Código de Procedimiento Civil, la cual faculta al adjudicatario del remate a entrar en posesión de la cosa que se le adjudicó en el remate, pudiendo el Tribunal hacer uso de la fuerza pública para lograr tal cometido.
Quien adquiere en remate, o es puesto por la vía de la entrega en posesión de la cosa determinada, que fue ordenada entregarla en el fallo, adquiere los derechos que tenía sobre la cosa el propietario o poseedor del bien, fueren dichos derechos principales, accesorios o derivados (artículo 572 ya citado).
Estas entregas, que desposeen de bienes al ejecutado, cierta práctica forense, si se trata de inmuebles, las decreta libre de cosas y personas, lo cual funciona contra el ejecutado, salvo el beneficio de competencia (artículo 1950 del Código Civil), ya que ella se decreta contra el que se dictó la sentencia, pero no puede pretenderse que afecte a quienes no han sido partes, así sean poseedores precarios del bien.
La desposesión jurídica de bienes del ejecutado, en materia de ejecución de sentencia, se puede lograr por dos vías: a) mediante el embargo ejecutivo, el cual no contrae que el ejecutado desocupe el inmueble, a menos que no pague la cantidad que fije el Tribunal mientras él se encuentre allí, caso en que ordenaría la desocupación, utilizando la fuerza pública si fuese necesario (artículo 537 eiusdem); b) mediante la entrega del bien que la sentencia mandó al ejecutado a entregar, la cual no tiene pautado un proceso concreto en el Código de Procedimiento Civil, por lo que las normas de embargo y remate, en lo concerniente a la desposesión del ejecutado, deben ser aplicadas por analogía. En este último supuesto no hay embargo, sino desposesión directa, ya que al entregar forzosamente el bien al ejecutante, se cumple el fallo, sin que ni siquiera pueda solicitarse su estadía en el inmueble o la retención del mueble.
Observa la Sala, que contra estas medidas ejecutivas, no existe la previsión legal de la oposición por parte del ejecutado, por lo que éste, quien debe cumplir con la sentencia, está en cierta forma a merced de la ejecución.
Establecido lo anterior, la Sala observa, que al contrario de lo previsto para el ejecutado, el Código de Procedimiento Civil protege a los terceros que pueden ser víctimas de la ejecución en un proceso donde ellos no fueron partes. No se trata de detentadores de los bienes en nombre del ejecutado, como lo serían los mandatarios, empleados u otras personas sin ningún derecho sobre el bien, sino de aquellos que debido al embargo, o a la entrega forzosa, verían menoscabados sus derechos de gozar, o usar el bien, o de ejercer sobre él algún derecho de retención.
…omissis…
Por tratarse de una interpretación vinculante sobre el alcance del derecho de defensa y el debido proceso, en relación con los terceros afectados por la fase de ejecución de sentencia, no quiere la Sala dejar de advertir, que los terceros con algún derecho sobre el inmueble, que puedan hacer valer, son aquellos que lo han adquirido antes del embargo ejecutivo o del registro prevenido en el artículo 549 del Código de Procedimiento Civil, o en los otros casos, de la sentencia que ordena la entrega del bien.
…omissis…
Por ello, considera esta Sala que es un inexcusable desconocimiento de la ley y sus principios, en la que han incurrido los jueces que ordenan la práctica narrada en este fallo, y en consecuencia, se ordena que se envíe copia de este fallo a la Inspectoría General de Tribunales, a fin de que se estudie la imposición de las sanciones a que hubiere lugar…” –Subrayado de este Juzgado Superior–.

Sin embargo, dado que la dispositiva de la decisión recurrida comprendió en su texto la mencionada expresión, es por lo que acorde con el criterio de la Sala Constitucional, los fallos en sus dispositivas deben abstenerse de establecer la expresión “libre de personas y de bienes”, o similares, en razón de que bien pudieren resultar lesionados terceros ajenos a la respectiva causa.
En este sentido, como quedó establecido con base en los criterios normativos y jurisprudenciales anteriormente transcritos, que la acción ejercida resulta inadmisible de manera sobrevenida, lo que hace innecesario el pronunciamiento de fondo, en virtud de resolverse la presente causa mediante decisión previa al mismo, quedando así detectada de oficio, la infracción del A Quo, de las disposiciones contenidas en los artículos 7, 14, 78 y 341 del Código de Procedimiento Civil, y 26 de la Carta Magna, por cuanto la función del Jurisdicente A Quo comprende la extensión de la tutela judicial efectiva en todo estado y grado del proceso. Así se decide.
En tal razón, tomando en cuenta los criterios de justicia y de razonabilidad señalados ut supra y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las instituciones jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el sistema social de derecho y que persiguen hacer efectiva la justicia, y en virtud, que no se encuentran dadas las condiciones de admisibilidad concurrentes establecidas en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, para intentar el juicio iniciado por desalojo, pues, la acción del demandante contiene la acumulación prohibida prevista en el artículo 78 de la ley civil adjetiva, razón por la cual, resulta inevitable e imperioso para quién aquí decide, declarar INADMISIBLE la acción propuesta por la Sociedad Mercantil REAL HABITAT, C.A., en contra del ciudadano LEUDYS DOMISIO PIÑANGO TINEO, por contrariar el criterio jurisprudencial expuesto, y en consecuencia, no ajustarse a los supuestos previstos en el artículo 341 ejusdem. Así se decide.
–IV–
DISPOSITIVA
En fuerza de los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la apelación incoada por la Defensora Ad Litem, actuando en representación de la parte demandada, contra la decisión cuya dispositiva fue dictada en fecha 06 de julio de 2021, y su texto íntegro publicado en fecha 19 de julio de 2021, por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Así se establece.
SEGUNDO: SE REVOCA la decisión dictada en fecha 19 de julio de 2021, por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda y ordena la entrega del inmueble. Así se establece.
TERCERO: INADMISIBLE la demanda de DESALOJO interpuesta por la sociedad mercantil REAL HABITAT, C.A., contra el ciudadano LEUDYS DOMISIO PIÑANGO TINEO, ambas partes plenamente identificadas al inicio de este fallo; por cuanto quedó demostrado en las actas procesales que se ha configurado una acumulación prohibida, por haberse ejercido la acción de desalojo inquilinario conjuntamente con la petición de pago de daños y perjuicios, conforme al criterio jurisprudencial aquí invocado. Así se establece.
CUARTO: No hay condena en costas, dada la naturaleza de la presente decisión.
QUINTO: Notifíquese a las partes de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en la Resolución 05-2020, de fecha 05 de octubre de 2020, emanada por de Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en concordancia con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil, y en atención a la sentencia Nº RC-000243, dictada por la misma Sala, en fecha 09 de julio de 2021. Infórmese mediante oficio al A quo de la presente decisión, a los efectos estadísticos.

Expídase por Secretaría copia certificada del presente fallo, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias que lleva este Juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA DE LA PRESENTE DECISIÓN
Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los catorce (14) días del mes de febrero del año dos mil veintidós (2022). Años 211° y 162°.
EL JUEZ SUPERIOR,

CARLOS E. ORTIZ F. LA SECRETARIA,


CAROLYN BETHENCOURT CH.
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las 2.30 p.m.
LA SECRETARIA,


CAROLYN BETHENCOURT

Asunto: AP71-R-2021-000176
CEOF/GOV/lz.-