TSJ Regiones - Decisión

EXPEDIENTE: AP31-V-2021-000019
PARTE ACTORA: ciudadano GREGORIO NICOLINO PIZZITOLA LIZZARDO, titular de la cedula de identidad Nº V-10.515.735.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: abogados MARLENE DA MATA y CARLOS MARÍN, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 114.523 y 51.299.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil CAUCHOS RIO DE ORO, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil IV de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, en fecha 05 de marzo de 2013,bajo el Nº 13, Tomo75-A-,en la persona de cualquiera de sus representantes legales Directores ANTONIO JOSÉ DE OLVEIRA TAVARES, y/o JOSÉ AGOSTINHO DE OLIVERA TAVARES, ambos de nacionalidad Portuguesa, mayores de edad, titulares de las cédula de identidad Nro. E-81.386.566 y E-81.691.506, respectivamente.
APODERADO UDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ALI GAMBOA y FELIX NOVA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 68.822 y 249.768.
MOTIVO: DESALOJO.
SENTENCIA: SENTENCIA DEFINITIVA.
Se reproduce por escrito el fallo dictado en la audiencia de juicio celebrado en fecha 26 de enero de 2022, conforme a lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil.
I
BREVE RESUMEN DE LOS HECHOS
Se refiere el presente asunto a una demanda por DESALOJO que incoara el ciudadano GREGORIO NICOLINO PIZZITOLA LIZZARDO, contra Sociedad Mercantil CAUCHOS RIO DE ORO, C.A., la cual fue presentada en fecha 29 de enero de 2021, por medio correo electrónico ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.), y que por distribución correspondió su conocimiento a este Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas; posteriormente presentada en físico en fecha 01 de febrero de 2021, ante la unidad de recepción de documentos.-
En fecha 11 de febrero de 2021, se dictó auto mediante el cual se le dio entrada a la demanda de DESALOJO y se instó a la parte a consignar los instrumentos en que se fundamenta su pretensión.
En fecha 12 de abril de 2021, se admitió la demanda por los trámites del juicio oral y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada.
Previa consignación de los fotostatos y a solicitud de la parte actora, el día 30 de abril de 2021, se libró compulsa de citación dirigida a la parte demandada.
En fecha 28 de mayo de 2021, se recibió diligencia presentada por la abogada MARLENE DA MATA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 114.523, actuando como apoderada judicial de la parte actora, mediante la cual consigna poder otorgado por el ciudadano ALVARO MORI al ciudadano GREGORIO NICOLINO PIZZITOLA LIZZARDO, e igualmente consigna poder otorgado por este último a la abogada MARLENE DA MATA DE CAIRES.
En fecha 14 de septiembre de 2021, el alguacil adscrito a este Circuito Judicial consignó por medio de diligencia, recibo de compulsa firmada librada a la Sociedad Mercantil CAUCHOS RIO DE ORO C.A., en la persona de su representante legal Director JOSE AGOSTINHO DE OLIVERA TAVARES.
En fecha 11 de octubre de 2021, se recibió vía correo electrónico escrito de contestación a la demanda, presentado por los abogados ALI ALBERTO GAMBOA GARCIA y FÉLIX NOVA, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada CAUCHOS RIO DE ORO C.A., el cual en fecha 13 de octubre de 2021, fue consignado en físico dicha contestación.
En fecha 27 de octubre de 2021, se recibió escrito de contradicción de cuestiones previas y promoción de pruebas, presentada por la abogada MARLENE DA MATA; donde este Juzgado en fecha 28 de octubre de 2021, admitió dichas pruebas.
En fecha 03 de noviembre de 2021, se recibió diligencia presentada por la abogada MARLENE DA MATA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 114.523, actuando como apoderada judicial de la parte actora, mediante la cual consigno contrato de arrendamiento.
En fecha 08 de noviembre de 2021, se recibió escrito de promoción de pruebas, presentado por los abogados ALI GAMBOA Y FELIX NOVA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 68.822 y 249.768, quienes actúan en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil CAUCHOS RIO DE ORO C.A.-
En fecha 08 de noviembre de 2021, se dictó auto mediante el cual se admitieron las pruebas presentadas por la parte demandada.
En fecha 18 de noviembre de 2021, se dictó decisión mediante la cual se declara CON LUGAR LA IMPUGNACIÓN DEL PODER, formulada por la representación del demandado CAUCHOS RIO DE ORO C.A, al poder otorgado por el ciudadano ALVARO MORI al ciudadano GREGORIO PIZZITOLA, quien a su vez le otorgó poder a la abogada Marlene Da Mata de Caire para que lo representara en el presente juicio, por no tener capacidad de postulación.- Se declaró SIN LUGAR LA CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINALES 2° y 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.- Con la salvedad de que la falta de cualidad se decidirá como punto previa en la sentencia definitiva.-
Mediante nota de secretaria de fecha 22 de noviembre de 2021, se envió mensaje por medio de la dirección Municipio6.civil.caracas@gmail.com al correo electrónico: felixnova1988@gmail.com y marlene_da_mata@yahoo.com, perteneciente a los apoderados judiciales de ambas partes, informando que éste Tribunal dictó sentencia interlocutoria en fecha 18/11/2021 y remitiendo en forma digital el fallo.
En fecha 23 de noviembre de 2021, se fijó la oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar, con lo previsto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 26 de noviembre de 2021, se recibió diligencia presentada por el abogado CARLOS MARÍN, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el N° 51.299, mediante el cual consignó Poder Notariado que lo faculta para actuar como apoderado judicial del ciudadano ALVARO MORI PEREZ, parte co-actora en la presente causa.
En fecha 29 de noviembre de 2021, tuvo lugar el acto de Audiencia Preliminar en el presente juicio, comparecieron ambas partes al mencionado acto.
En fecha 01 de diciembre de 2021, el Tribunal fijó los hechos y límites de la presente controversia, y conforme a lo dispuesto por el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, se concedió un lapso de cinco (5) días de despacho, a fin de que las partes promuevan las pruebas que consideren pertinentes para la demostración de sus respectivas argumentaciones.
En fecha 08 de diciembre de 2021, ambas partes consignaron escritos de promoción de pruebas, reservándose para el momento y el 10 de diciembre de 2021, fueron consignadas en el expediente. Dichas pruebas por auto de fecha 19 de enero de 2022, fueronadmitidas. Y visto que en el caso de autos las pruebas promovidas fueron pruebas documentales, se fijó para el quinto día de despacho la audiencia oral y publica.
En fecha 26 de enero de 2022, siendo la oportunidad fijada para la práctica de la audiencia oral en la presente causa, de conformidad con lo previsto en el último aparte del artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, la misma se llevó a cabo con la comparecencia de los apoderados de ambas partes.
Por auto de fecha 09 de febrero de 2022, se difirió la publico del extenso de la presente sentencia.
II
DETERMINACIÓN DE LA CAUSA
El libelo de demanda que consta a los folios 05 y 07 del expediente, contiene una pretensión de DESALOJO, incoada por el ciudadano GREGORIO NICOLINO PIZZITOLA LIZZARDO contra la Sociedad Mercantil CAUCHOS RIO DE ORO, C.A., ambas antes identificadas y en donde la representación judicial de la parte actora alegó lo siguiente:
• Que su representado suscribió contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil CAUCHOS RIO DE ORO, C.A. representada por sus administradores, de un inmueble situado en la Avenida Rio de Oro, esquina con calle Girasol Urbanización Prados del Este, Estado Miranda, distinguida como Parcela N° 72 de la Manzana “D” ZP 1080, debidamente notariado ante la Notaria Pública Vigésima Novena de Caracas Municipio Libertador en fecha 25 de febrero de 2016, anotado bajo el N° 62, Tomo 17, Folios 192 hasta 198 de los libros autenticados llevados por esa notaria.
• Alega que su representado notificó a los arrendatarios la no renovación del contrato de arrendamiento en cumplimiento de la cláusula cuarta.
• Señala que la notificación fue practicada por ante la Notaria Publica Segunda del Municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda de fecha 17 de enero de 2018, debidamente recibida y firmada, por lo que ha de tenerse como notificado legalmente.
• Que posteriormente su representado envió misiva que fue debidamente aceptada y firmada en fecha 13 de agosto de 2020, recordándoles la no prórroga del mismo y el vencimiento de dicho termino.
• Que no entregaron el inmueble arrendado y el cual actualmente siguen ocupando.
• Concluyen que los arrendatarios deben entregar el inmueble objeto de la presente demanda, motivado a que su representado le notificó la no revovación del contrato de arrendamiento a los arrendatarios Cauchos Rio de Oro, otorgándole la prorroga legal de dos años de acuerdo a la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso comercial, venciéndose la misma el 31 de diciembre de 2020, y no lo hizo, que es por ello que no existe ningún impedimento que su representado proceda a demandar como en efecto demanda a los arrendatarios por Desalojo.-
• En su petitorio solicito 1.-) A entregar el inmueble objeto de dicho contrato, cuya dirección antes se cita, totalmente desocupado, en las mismas condiciones de mantenimiento y solvente en el pago de todos los servicios públicos y privados. 2.-) pagar los daños y perjuicios causados a su representado constituido por la suma que se estiman en CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/100 CTS (BSF. 45.000.000.00).- 3.-) Pagar las costas que se originen en todo proceso, incluyendo los honorarios de abogado.-
A los fines de contradecir los hechos expresados por la actora; los apoderados judiciales de la parte demandada, presentaron escrito, en el cual se esgrimió lo siguiente:
• Impugnaron la Representación Judicial, la cual fue decido en su oportunidad.
• Alegaron las cuestiones previas del ordinal 2 y 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que igualmente se decidió en la oportunidad respectiva, sin embargo uno de los motivos de las cuestiones previa fue la falta de cualidad de los actores, donde se decidirá como punto previo en la motiva de la presente decisión.
• Esta falta de cualidad la basaron en que el inmueble objeto de arrendamiento es propiedad de los herederos desconocidos del ciudadano SAVINO LACENERE FORTUNATO, quien fuera venezolano y titular de la cédula de identidad Nº 6.448.339, y además quien dio el arrendamiento a los ciudadanos GREGORIO NICOLINO PIZZITOLA LIZZADRO y ÁLVARO MORI PÉREZ, un inmueble constituido por una parcela, en el que se encuentra la parcela de ochocientos veintiocho metros cuadrados con veinte centésimas (828,20 M2), donde funciona el fondo de comercio propiedad de la sociedad Mercantil “CAUCHOS RÍO DE ORO”, ubicada en la Avenida Río de Oro, esquina con calle Girasol, urbanización Prados del Este, estado Miranda, distinguida como parcela Nº 72, de la manzana “D”.
• Que el demandante en la presente causa no tiene el carácter de propietario del inmueble cuya desocupación pretende a través de la presente demanda.
• Se apoya en la recientemente Sentencia Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia Nº 109 del 30 de abril de 2021.
• Alega que aun cuando evidentemente no están en presencia ante la existencia de un título supletorio, si están en presencia ante un escenario donde el título que sustenta el derecho alegado por GREGORIO NICOLINO PIZZITOLA LIZZADRO, en su carácter de subarrendador se encuentra representado por otro contrato de arrendamiento suscrito con el ahora fallido propietario del inmueble que se pretende desalojar.
• Menciona que la cualidad con la que suscribió el contrato de arrendamiento la parte actora tiene fundamento en un contrato de arrendamiento que éste, a su vez, suscribió con SAVINO LACENERE FORTUNATO; que de conformidad con el contenido de ese contrato, éste fue suscrito intuito persona, previendo la posibilidad de subarrendar, pero siempre contando con la aprobación escrita del arrendador/propietario, para lo cual estableció una clausula penal del pago de una cantidad de dinero con cargo a los arrendatarios (GREGORIO NICOLINO PIZZITOLA LIZZADRO y ALVARO MORI PEREZ), por cada día que ocupe el inmueble cualquier otra persona distintas a LOS ARRENDATARIOS; y que el fallecimiento de SAVINO LACENERE FORTUNATO, el ejercicio de cualquier acción y acto de disposición vinculado al inmueble objeto de la presente demanda corresponde a los legítimos herederos y no a GREGORIO NICOLINO PIZZITOLA LIZZADRO, razón por la cual el demandante no tiene cualidad para ejercer la presente demanda.-
• En cuanto el fondo de la controversia, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho la demanda.
• Señala que en fecha 01 de enero de 2002, el ciudadano SAVINO LACENERE FORTUNATO (+) dio en arredramiento a los ciudadanos GREGORIO NICOLINO PIZZITOLA LIZZARDO y ALVARO MORI PEREZ, un inmueble constituido por una parcela donde funciona el fondo de comercio Sociedad Mercantil CAUCHOS RIO DE ORO, C.A.-
• Alega que se estableció la posibilidad de que los arrendatarios podían subarrendar; sin embargo, se estableció la condición de que el arrendador emitiera una autorización expresa para que ello pudiera efectuarse. Que se estableció como penalidad con cargo a los arrendatarios (Gregorio Pizzitola y Álvaro Mori Pérez) un pago por cada día que ocupe el inmueble cualquier otra persona distinta a LOS ARRENDATARIOS, sin que haya mediado autorización expresa dada por escrito por EL ARRENDADOR.
• Que en fecha 01 de enero de 2002, los ciudadanos GREGORIO NICOLINO PIZZITOLA LIZZARDO y ALVARO MORI PEREZ, les subarrendaron una porción del inmueble que le había arrendado en la misma fecha, constituida por una parcela de un área aproximadamente de Trescientos Metros cuadrados (300,00 M2), para el funcionamiento de la Sociedad Mercantil CAUCHOS RIO DE ORO, C.A.,.-
• Que desde esa fecha su representada ha suscrito sucesivos contratos de subarrendamiento con los ciudadanos GREGORIO NICOLINO PIZZITOLA LIZZARDO y ALVARO MORI PEREZ, hasta que en fecha 17 de enero de 2018, que le notificaronque el contrato suscrito el 25 de febrero de 2016, había vencido el 1° de enero de 2018, no teniendo los arrendatarios intención de prorrogar el mismo.
• Alega que el ciudadano SAVINO LACENERE FORTUNATO falleció, lo que significa que el ciudadano GREGORIO NICOLINO PIZZITOLA LIZZARDO, perdió la cualidad o legitimación para ejercer cualquier acción vinculada al inmueble objeto de la presente demanda, que sin embargo dicho ciudadano siguió actuando como si no hubiese expirado la autorización que le debió haber entregado el de cujus para subarrendar, de acuerdo a la Cláusula Vigésima Primera del contrato de arrendamiento, desconociendo con ello los efectos que produce la muerte del arrendador y propietario del inmueble, por lo que no contar con dicha autorización los ciudadanos GREGORIO PIZZITOLA y ALVARO MORI, perdieron la cualidad para solicitar el desalojo del inmueble subarrendado.-
• De allí que le corresponde a los herederos del ciudadano SAVINO LACENERE FORTUNARO, ejercer en su condición de arrendadores, su rol en la relación jurídica de arrendamiento que continua a pesar de la muerte de su causane.-
• Que se debe establecer ciertamente como base principal que el demandante no es el propietario del inmueble, ni tiene autorización del propietario o de sus herederos, por lo que carece de interés procesal ni cualidad para ejercer la presente acción.
• Que de manera subsidiaria y sin perjuicio de lo planteado, rechazan y contradicen la presente demanda, toda vez que aun cuando es cierto que existe un contrato de arrendamiento se puede verificar que en la Cláusula Cuarta del contrato celebrado el 25 de febrero de 2016, que el contrato tendría una duración de una año fijo y a tiempo determinado, contados desde el 01 de enero de 2016, prorrogable automáticamente por periodos de un año, a menos que alguna de las partes notifique a la otra por lo menos con sesenta (60) días de antes del primero de enero de 2017; que lo que quiere decir que para que se materializara la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato, la notificación debió realizarse el primero de noviembre de 2016, lo cual no ocurrió.
• Que precisamente ante la falta de notificación su representada permaneció dentro del bien de manera pacífica e ininterrumpida y fue posterior al vencimiento del último de los contratos suscritos y su única prorroga de un año, que se procedió a notificarla el 17 de enero de 2018, lo cual demuestra ineludiblemente que dicha notificación fue extemporánea por tardía, debiendo hacer la notificación por escrito 60 días antes de la oportunidad de vencimiento establecida en el contrato, lo que evidencia fehacientemente que operó la tácita reconducción y que dicho contrato paso a ser a tiempo indeterminado.-
• Que por lo tanto es falso que el contrato haya vencido.
III
DE LAS PRUEBAS
Trascrito la síntesis de la controversia, de seguidas pasa esta juzgadora a pronunciarse sobre las pruebas promovidas:
Las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales, sino también en diferentes asuntos procesales, durante el trámite del proceso, pues siempre que se trate de aplicar una norma jurídica de carácter procesal que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de la prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos consagrados en el artículo 1.354 del Código Civil de Venezuela, concatenado con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cuyo texto es el siguiente:
• Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
• Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbitprobatioquidicit, non quinegat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendofit actor”, al tornarse el demandado en actor de su excepción.
Así las cosas, tenemos las siguientes pruebas aportadas en el proceso:
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA:
Conjuntamente con el libelo de demanda:
• Cursante del folio 13 al 17, Copia simple del poder otorgado por el ciudadano GREGORIO NICOLINO PIZZITOLA LIZZARDO a la abogada MARLENE DA MATA DE CAIRES, debidamente notariado ante la notaria Pública Segunda del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 18 de diciembre de 2020, anotado bajo el N° 21, Tomo 19, Folios 72 hasta el 74 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.- .- Sobre esta documental se tiene como fidedigna por no ser impugnada en su oportunidad legal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Cursante a los folios 18 al 24, copia simple de Contrato de Arrendamiento debidamente notariado por ante la Notaria Pública Vigésima Novena de Caracas, Municipio Libertador en fecha 25 de febrero de 2016, anotado bajo el N° 62, Tomo 17, Folios 192 hasta 198 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, suscrito entre los ciudadanos GRAGORIO NICOLINO PIZZITOLA LAZZADRO y ALVARO MORI, como arrendadores y la Sociedad Mercantil CAUCHOS RIO DE ORO, C.A., como arrendataria sobre una parcela de terreno de un area aproximada de Trescientos Metros cuadrados (300Mts) que forma parte de un inmueble de mayor extensión de propiedad del ciudadano SAVINO LACENERE FORTUNATO, inmueble situado en la Avenida Rio de Oro, esquina con calle Girasol Urbanización Prados del Este, Estado Miranda distinguida como Parcela N° 72, de la Manzana “D” ZP 1080.- Sobre esta documental se tiene como fidedigna por no ser impugnada en su oportunidad legal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.- Aunado que ambas partes reconocen dicho documento.-
• Cursante a los folios 25 al 30, Copia Certificada de la Notificación realizada por intermedio de la Notaria Pública Segunda del Municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 17 de enero de 2.018, donde Gregorio Nicolino Pizzitola Lizzadro, como arrendador le notifica a los arrendadores Antonio José de Oliveira Tavares, y José Agostinho de Oliveira Tavares, entre otras cosas que el contrato de arrendamiento venció el 01 de enero de 2018.- Sobre esta documental se tiene como fidedigna por no ser impugnada en su oportunidad legal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo se determinará en la motiva de la presente decisión, si la misma es válida, y realizada en tiempo oportuno para que proceda la presente acción.-
• Cursante al folio 31, copia simple de un comunicado a CAUCHOS RIO DE ORO C.A., suscrito por Gregorio Pizzitola, relacionado al recordatorio del vencimiento de la prorroga legal.- El presente comunicado por ser un documento privado en copia simple no tiene ningún valor probatorio.-
En el lapso de promoción de pruebas.
• Cursante del folio 154 al 173, copias de facturas de pago de fechas 23 de febrero de 2018 hasta el mes de noviembre de 2020, ambos inclusive.-
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA.
Conjuntamente con el escrito de contestación:
• Cursante al folio 62 al 65, Copia simple del poder otorgado por los ciudadanos ANTONIO JOSÉ DE OLIVEIRA TAVARES y JOSÉ AGOSTINHO DE OLIVEIRA TAVARES a los abogados DANIEL BUVAT DE VIRGINI DE LA ROSA, ALI ALBERTO GAMBOA GARCIA, MARÍA GABRIELA OSORIO CONCEPCIÓN y FÉLIX NOVA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 34.421, 68.822, 66.613 y 249.768, respectivamente, autenticado el 27 de septiembre de 2021, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del estado Miranda, donde quedo anotado bajo el N° 36, Tomo 108, Folio 107 al 109 de los Libros de Autenticaciones llevados por la mencionada Notaria. Sobre esta documental se tiene como fidedigna por no ser impugnada en su oportunidad legal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Cursante a los folios 66 al 69, copia simple de Contrato de Arrendamiento, suscrito entre el ciudadano SAVINO LACENERE FORTUNATO como arrendador y los ciudadanos GREGORIO NICOLINO PIZZITOLA LAZZADRO y ALVARO MORI, como arrendatarios, sobre un inmueble situado en la Avenida Rio de Oro, esquina con calle Girasol Urbanización Prados del Este, Estado Miranda distinguida como Parcela N° 72, de la Manzana “D” ZP 1080.- Sobre esta documental se observa que la parte actora acepto lo allí explanado consignando nuevamente el contrato, (f. 88 al 93), y observándose del mismo que fue debidamente autenticado, por lo que se tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-
• Cursante a los folios 70 al 73, copia simple de Contrato de Arrendamiento, suscrito entre el ciudadano GREGORIO NICOLINO PIZZITOLA y ALVARO MORI como arrendador y los ciudadanos ANTONIO JOSE DE OLIVAIRA TAVARES y JOSE AGOSTINHO DE OLIVAIRA TAVRES.- Donde se observa en su cláusula Cuarta que la duración del contrato será de un año, como plazo fijo, contado a partir del día primero de enero del año 2002, hasta el primero de enero de 2003; y luego su posterior aclaratoria en cuanto a la cantidad de metros cuadrados que se daba en arrendamientos. Sobre esta documental se observa que es una copia simple de un documento privado por lo cual no tiene valor alguno.
• Cursante a los folios 74 al 77, Copia simple de Notificación debidamente notariado, por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda en fecha 17 de enero de 2.018.- La cual ya fue valorada anteriormente por ser consignado por la parte actora.
• Cursante al folio 77 copia simple emitida del Consejo Nacional Electoral (CNE), donde consta el fallecimiento del ciudadano SAVINO LACENERE FORTUNATO, de fecha 14 de diciembre de 2020.- Documento que si bien es impreso de la página Web de Registro Electoral, un ente administrativo en la cual se considera fidedigno salvo prueba en contrario, no es menos cierto que la prueba fehaciente del fallecimiento de una persona es el acta de defunción, sin embargo la parte actora no niega tal circunstancia, si no por el contrario alega conclusiones de lo que ocurre con el fallecimiento del propietario del inmueble, por lo que en este caso en concreto se determinara la consecuencia jurídica de la relación contractual inquilinaria.
En el lapso de promoción de pruebas.
• Cursante al folio 96 al 115, Copia certificada del Tribunal Noveno de Primera Instancia en lo Civil Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial de la demanda interpuesta por la Sociedad Mercantil CAUCHOS RIO DE ORO, C.A., contra los ciudadanos ALVARO MORI y GREGORIO NICOLINO PIZZITOLA LIZZADRO, por Querella Interdictal de Amparo, que cursa en el expediente signado con el N° AP11-V-FALLAS-2020-000364. Esta documental fue presentada como prueba de la cuestión previa opuesta, por lo que no se tomara en consideración para el fondo de la controversia, en virtud de que nada aportar sobre el asunto debatido.-.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PUNTO PREVIO:
En relación a la decisión tomada en fecha 18 de noviembre de 2021, donde se declaró CON LUGAR la Impugnación del poder otorgado por el ciudadano ÁLVARO MORI al ciudadano GREGORIO NICOLINO PIZZITOLA LIZZADRO, y este a su vez le otorga poder a la abogada Marlene Da Mata; este Tribunal debe señalar que posteriormente fue consignado en el tiempo hábil Poder otorgado por el ciudadano ALVARO MORI PÉREZ al abogado CARLOS MIGUEL MARÍN, donde la parte contraria no ha hecho objeción alguna a los actos realizados por dicha representación; por lo tanto se tiene como co-actor en el presente juicio.-
FALTA DE CUALIDAD:
En lo que respecta a la falta de cualidad de la parte actora para incoar la presente demanda, el demandado menciona que el inmueble objeto de arrendamiento es propiedad de los herederos desconocidos del ciudadano SAVINO LACENERE FORTUNATO, quien fuera venezolano y titular de la cédula de identidad Nº 6.448.339, y que además quien dio el arrendamiento a los ciudadanos GREGORIO NICOLINO PIZZITOLA LIZZADRO y ÁLVARO MORI PÉREZ, un inmueble constituido por una parcela, en el que se encuentra la parcela de ochocientos veintiocho metros cuadrados con veinte centésimas (828,20 M2), donde funciona el fondo de comercio propiedad de la sociedad Mercantil “CAUCHOS RÍO DE ORO”, ubicada en la Avenida Río de Oro, esquina con calle Girasol, urbanización Prados del Este, estado Miranda, distinguida como parcela Nº 72, de la manzana “D”.
Que el demandante en la presente causa no tiene el carácter de propietario del inmueble cuya desocupación pretende a través de la presente demanda.
Se apoya en la recientemente Sentencia Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia Nº 109 del 30 de abril de 2021.
Así mismo menciona que la demanda ejercida por el ciudadano GREGORIO NICOLINO PIZZITOLA LIZZADRO, fue interpuesta sin contar con la autorización de los herederos del inmueble objeto de desalojo en la presente demanda; señalando el demandado que se debe tomar en consideración la cualidad con la que suscribió el contrato de arrendamiento la parte actora de un contrato de arrendamiento que este a su vezsuscribió con SAVINO LACENERE FORTUNATO; que de conformidad con el contenido de ese contrato el mismo fue suscrito intuito persona, previendo la posibilidad de subarrendar, pero siempre contando con la aprobación por escrita del arrendador/propietario, para lo que se estableció una cláusula penal del pago de una cantidad de dinero con cargo a los arrendatarios; y, es que con el fallecimiento de SAVINO LACENERE FOTUNATO, el ejercicio de cualquier acción y acto de disposición vinculado al inmueble corresponde a los legítimos herederos y no a GREGORIO NICOLINO PIZZITOLA LIZZADRO, razón por la cual el demandante no tiene cualidad para ejercer la presente demanda.-
Por su parte la apoderada judicial de la parte actora, manifestó que su representado GREGORIO NICOLINO PIZZITOLA LIZZARDO, suscribió contrato de arrendamiento con el propietario del inmueble, objeto de esta solicitud, como se evidencia de documento debidamente autenticado, donde en su cláusula novena, a la letra señala …Novena: Los arrendatarios, podrán subarrendar el inmueble objeto del presente contrato, ya sea en forma total o parcial….Que de allí nace contractualmente la cualidad de subarrendadores y no la de propietarios como erróneamente lo dice la parte demandada, y es con ese carácter con que sus representados proceden subarrendar parcialmente el inmueble en cuestión.-
Ahora bien, de las pruebas traída a los autos, se evidencia que corre inserto Contrato de arrendamiento (f.18 al 24) suscrito por NICOLINO PIZZITOLA LIZZADRO y ALVARO MORI PÉREZ, como arrendadores y la Sociedad mercantil CAUCHOS RIO DE ORO C.A. como arrendatarios, donde un su cláusula segunda se estable que el objeto del contrato es el subarrendamiento de una parcela de terreno de un área aproximada de TRESCIENTOS METROS CUADRADOS (300 Mts2) que forma parte de un inmueble de mayor extensión de propiedad del ciudadano SAVINO LACENERE FORTUNATO, ubicado en la Avenida Rio de Oro, esquina con Calle Girasol, Urbanización Prados del Este, Estado Miranda, distinguida como parcela N° 72 , de la manzana “D”; que la titularidad del inmueble consta según documento de propiedad protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 24 de mayo de 1.965, bajo el N° 32.-
Igualmente consta contrato de arrendamiento (f. 66 al 73 y 88 al 93), suscrito por SAVINO LACENERE FORTUNATO, como arrendador y los ciudadanos GREGORIO NICOLINO PIZZITOLA y ALVARO MORI PÉREZ como arrendatario, y en la cláusula Novena, se señala lo siguiente: ….“LOS ARRENDATARIOS”, podrán sub-arrendar el inmueble objeto del presente contrato ya sea en forma total o parcial…”.-
Señalado lo anterior, se debe traer a colación que el Jurista Venezolano, LUIS LORETTO, ha definido la cualidad o interés procesal como la relación de identidad lógica entre la persona que se presenta como actora y la que efectivamente lo es, y la persona contra quien se demanda y la que efectivamente está obligada. La cualidad o interés procesal existe solo entre las partes intervinientes de una relación jurídica de la cual se desprenden los derechos y obligaciones accionadas en juicio. Solo tendrán cualidad o interés aquellas personas, naturales o jurídicas, que hayan formado parte de la relación de derecho sustantivo de la cual se desprende la acción. Esta regla, pacíficamente aceptada en nuestra doctrina procesal y por nuestra jurisprudencia, impone la obligación del juez de verificar si quienes accionan un proceso y quienes se defienden en el mismo se encuentra sujetos entre si por algún vínculo de derecho sustantivo de donde se derivan las obligaciones demandadas.
En principio el demandado señala que el actor no es propietario del inmueble y hace mención a la sentencia dictada por nuestro Máximo Tribunal de la República, sin embargo, dicha sentencia estableció:
“…Al respecto, al constatarse que efectivamente lo que tuvo por parte de la Curia Diocesana de acuerdo al testamento…fue el derecho a la posesión de los terrenos, así como el derecho de propiedad de las Bienhechurías, se evidencia que INVERSIONES SANTOMERA C.A., no tenía derecho de propiedad sobre dicho lote de terreno, en consecuencia de acuerdo a la vida jurídica y tracto sucesivo verificado en los autos de los citados terrenos llamados…., razón por la cual se declara la nulidad del documento ……referido al instrumento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario…mediante el cual la demandada compró un lote de terreno ubicado en el sitio denominado …..a los ciudadanos….en ese mismo sentido se declara la nulidad de los contratos de arrendamientos supra citados, con base en la existencia de un vicio para la validez del mismo como es el hecho de la arrendadora ……del mismo no era propietaria de dicho terreno y tampoco estaba autorizada para suscribir dicho contrato de arrendamiento……”
Siendo así se verifica que de la sentencia aludida por el demandado, fueron anulados los contratos de arrendamientos con base a la existencia de un vicio de validez del documento de propiedad del inmueble objeto de la controversia; caso en lo cual no puede aplicarse en el presente asunto en vista que el contrato de arrendamiento que celebro el ciudadano SAVINO LACENERE FORTUNATO propietario del inmueble arrendado, con los ciudadanos GREGORIO NICOLINO PIZZITOLA y ALVARO MORI PÉREZ, les dio autorización para subarrendar parcial o totalmente el inmueble, tal como lo especifica en la Cláusula Novena del mismo, por lo tanto no se puede encuadra lo aquí discutido en la sentencia invocada.-
En lo que respecta a que la demanda ejercida por el ciudadano GREGORIO NICOLINO PIZZITOLA LIZZADRO, fue interpuesta sin contar con la autorización de los herederos del inmueble objeto de desalojo en la presente demanda; señalando el demandado que se debe tomar en consideración la cualidad con la que suscribió el contrato de arrendamiento la parte actora de un contrato de arrendamiento que este a su vez, suscribió con SAVINO LACENERE FORTUNATO; que de conformidad con el contenido de ese contrato el mismo fue suscrito intuito persona, previendo la posibilidad de subarrendar, pero siempre contando con la aprobación por escrita del arrendador/propietario, para lo que se estableció una cláusula penal del pago de una cantidad de dinero con cargo a los arrendatarios; y, es que con el fallecimiento de SAVINO LACENERE FOTUNATO, el ejercicio de cualquier acción y acto de disposición vinculado al inmueble corresponde a los legítimos herederos y no a GREGORIO NICOLINO PIZZITOLA LIZZADRO, razón por la cual el demandante no tiene cualidad para ejercer la presente demanda.-
Sobre este punto en particular, cabe destacar, que como se ha señalado anteriormente, en la cláusula novena del contrato celebrado por el propietario del inmueble con los ciudadanos Gregorio Pizzitola y Alvaro Mori, autoriza a estos últimos a sub-arrendar; que si bien el fallecimiento del Propietario, sus sucesores son los que tiene la potestad de interponer la demanda no es menos cierto que desde el año 2002 existe una relación arrendaticia entre las partes del presente juicio, con un contrato válidamente perfeccionado que tiene fuerza de ley entre ellas; y que la cualidad e interés procesal existe solo entre las partes intervinientes de una relación jurídica de la cual se desprenden los derechos y obligaciones accionadas en juicio.
Igual tenemos que el contrato celebrado con el propietario del inmueble, ciertamente como señala el demandado existe una clausula penal, que se refiere a una indemnización por daños y perjuicios por cada día de demora que transcurra a partir del vencimiento del contrato, en la entrega del inmueble dado en arrendamiento, así por cada dia que ocupe el inmueble cualquier otra persona distinta a LOS ARRENDATARIOS, sin que haya mediado autorización expresa por escrito por EL ARRENDADOR, pero es el caso que la tantas veces ya mencionada clausula novena, autoriza el sub-arrendamiento, por lo tanto quien aquí suscribe establece que los actores en el presente caso ciudadanos Gregorio Pizzitola y Alvaro Mori, tienen cualidad para instaurar la presente acción.- Y ASÍ SE DECIDE.-
SOBRE EL FONDO DE LA CONTROVERSIA.
Habiendo establecido que la parte actora si tiene cualidad para actuar en la presente causa; pasa este Tribunal a verificar si la notificación realizada al inquilino CAUCHOS RIO DE ORO, en fecha 17 de enero de 2018, por parte del arrendador Gregorio Nicolino Pizzitola Lizzardo a través de la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, está dentro del lapso legal o si por el contrario operó la tacita reconducción y dicho contrato de arrendamiento paso a ser a tiempo indeterminado.-
El último contrato celebrado entre las partes del presente juicio, estableció que en su cláusula cuarta que: “…La duración de este contrato es de un (01) año fijo y a tiempo determinado, contado a partir del primero (01) de enero del 2016, prorrogable automáticamente por periodos de un (01) año, al menos que alguna de las partes notifique a la otra por escrito por lo menos con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del plazo inicial o de alguna de sus prorroga su voluntad de no prorrogarlo,….” .
La notificación realizada mediante la Notaria Pública Segunda del Municipio Baruta, en fecha 17 de enero de 2018, el arrendador Gregorio Pizzitola, le notifica al arrendatario que el contrato suscrito en fecha 25 de febrero de 2016, venció el 01 de enero del 2018, tal como le informara vía telegrama, no teniendo los arrendatarios intención de prorrogar el mismo. Igualmente le notificó que el vencimiento del contrato, solo podrá disfrutar de la prorroga legal.
Ahora bien, el último contrato empezó a partir del 1° de enero de 2016, prorrogable automáticamente por un año, al menos que alguna de las partes notifique a la otra por lo menos con sesenta (60) días de anticipación; siendo así se debe determinar que la notificación realizada el 17 de enero de 2018, debe considerarse válida para el periodo prorrogable del 01 de enero de 2018 hasta el 01 de enero 2019, porque si bien los arrendatarios en dicha notificación señala que el contrato venció el 01 de enero de 2018, y hace mención a una notificación realizada por telegrama la cual no tiene fecha cierta, este periodo debió haber sido notificado con 60 días de anticipación, es decir por lo mínimo antes del 01 de noviembre de 2017 para que fuese valido para el periodo de 01/01/2017 hasta el 01/01/2018; por lo tanto en la relación arrendaticia no hubo tacita reconducción, y mucho menos el contrato no se convirtió a tiempo indeterminado.-
Así las cosas, se traer a colación la cláusula segunda del último contrato firmado, donde las partes convienen adecuar las normas del contrato de arrendamiento original suscrito el día 01 de enero de 2002; esto es para precisar que la relación arrendaticia entre los ciudadanos Gregorio Nicolino Pizzitola Lizzadro y alvaro Mori Pérez como arrendadores y la Sociedad Mercantil Cauchos Rio de Oro C.A, como arrendatario, era de Diecisiete (17) años para el momento en que se interpuso la presente demanda.-
Entonces debemos aclarar que el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial, establece:

“…Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:
Duración de la Relación arrendaticia Prorroga Máxima
Hasta un (1) año 6 meses
Más de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año
Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años
Más de diez (10) años 3 años

Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación….”

En el caso de autos, el lapso de la prórroga legal es de tres años; por lo tanto, habiendo culminado la relación arrendaticia el 01 de enero de 2019; de acuerdo a la notificación realizada el 17/01/2018, la prorroga legal comenzó a computarse a partir del 01 de enero de 2019, debiendo culminar la misma 01 de enero de 2022; fecha que aún no había transcurrido cuando interpusieron la presente demanda, razón por la cual la parte demandada Sociedad Mercantil CAUCHOS RIO DE ORO C.A., para el momento de que se interpusiera la demanda no se había vencido el término de la prorroga legal, por lo tanto no se le podía exigir al arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble, circunstancia que obliga a esta Juzgadora declarar inadmisible la presente demanda por haber sido interpuesta encontrándose incurso la prorroga legal.- Y ASI SE DECIDE.-
V
DECISION
Por las razones anteriores, este Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le otorga la Ley, declara:
PRIMERO:SIN LUGAR LA FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA.
SEGUNDO: INADMISIBLE LA DEMANDA, presentada por la representación del ciudadano GREGORIO NICOLINO PIZZITOLA, y que posteriormente se integró la representación del ciudadano ALVARO MORI PEREZ contra la sociedad mercantil CAUCHOS RIO DE ORO C.A., por DESALOJO. -
TERCERO: Se condena a la parte actora a las costas procesales.
Publíquese, regístrese y déjese copia de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, a los Dieciséis (16) días del mes de febrero de dos mil veintidós (2022). Años: 211° de la Independencia y 162° de la Federación. -
LA JUEZA

Dra. JENNY M. GONZALEZ FRANQUIS
LA SECRETARIA

Abg. IVONNE M. CONTRERAS R.
En esta misma fecha, siendo las __________ PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA,

Abg. IVONNE M. CONTRERAS R.

Exp: AP31-V-2021-000019