TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL,
MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

“Vistos”, con sus antecedentes.
IDENTIFICACION DE LAS PARTES.
PARTE ACTORA: Inversiones TEFAR 56, C.A., Inscrita en el registro mercantil primero de la circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado, el 21 de marzo de 1974, bajo el Nro. 16, tomo 52-A e inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, en fecha 18 de enero de 1996, bajo el número 15 del Tomo 18-A.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogados LUIS HERNANDEZ y NATALIA HERNANDEZ ARZOLA, inscritos en el Instituto de previsión social del abogado bajo los Nro. 27.040 y 232.666.-
PARTE DEMANDADA: Ciudadano EDGARDO de SOUSA CALISTO, venezolano, mayor de edad y titular de la Cedula de Identidad V-6.965.060.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados CLARA ROSA PADRINO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 219.471.-
MOTIVO: DESALOJO (Local Comercial).-
I
ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.
Suben las presentes actuaciones ante esta alzada de la apelación interpuesta el 13 de agosto de 2019, por la abogada Clara Rosa Padrino, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano Edgardo de Sousa Calisto, en contra de la decisión dictada en fecha 09 de agosto de 2019, por el Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Cumplida la distribución, correspondió el conocimiento de la causa a esta alzada, que por auto de 22 de noviembre de 2019, asumió la competencia para conocer del presente asunto en segunda instancia, fijó los trámites para su instrucción, conforme lo estableció en los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 20 diciembre de 2019, la abogada Clara Rosa Padrino, actuando en representación de la parte recurrente, consigno escrito de informes
En fecha 07 de enero de 2020, se venció el lapso para la interposición de informes, entrado el presente expediente en fase de sentencia.
En fecha 15 de enero de 2020, la abogada Natalia Hernández Arzola, actuando en representación de la Sociedad Mercantil Inversiones Tefar 56, C.A., consigno escrito de informes, los cuales quedaron extemporáneos por tardía, en esa misma fecha consigno escrito de observaciones.-
Estando dentro de la oportunidad para emitir pronunciamiento en relación al recurso de apelación elevado al conocimiento de esta alzada, pasa este jurisdicente hacerlo, previa las siguientes consideraciones:
II
RELACION SUCINTA DE LOS HECHOS

La pretensión objeto de estudio fue presentada, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual fue interpuesta mediante libelo de demanda, presentado en fecha 23 de abril de 2018, que por Desalojo, incoara la Sociedad Mercantil Inversiones Tefar 56, C.A., contra el ciudadano Edgardo de Sousa Calisto, la cual se fundamento en los siguientes argumentos:
“…Señala la parte actora en su escrito libelar, que su representada sociedad mercantil Inversiones Tefar 56, C.A., es propietaria de un inmueble conformada por 4 parcelas de terreno o casas Nro. 2 parcela o casa Nro. 3 y parcela o casa Nro. 4 ubicadas en la jurisdicción de la parroquia el valle, distrito federal, municipio libertador, parcelas estas que se encuentran unidas con un área aproximada de 1.550.34 mts2, sobre dicho inmuebles se encuentra construido el edificio Zea constituido por varios locales comerciales del cual el ciudadano Edgardo de Sousa Calisto es arrendatario.
Señala la parte actora que la relación arrendaticia comenzó con los antiguos propietarios ciudadanos, José Teixeira y Carmen Teixeira, venezolanos, mayores de edad y de este domicilio, titulares de la cedula de identidad Nro. 1.877.592 y 4.682.886 a partir del 1 de junio de 1995 renovada igualmente por ambos periodos.
Así mismo señala que, por voluntad de ambas partes, la relación se mantuvo a tiempo determinado y por tal razón suscribieron un contrato de arrendamiento el 1 de junio de 2008 con una duración de un año fijo contado desde la misma fecha, donde fue identificado el inmueble arrendado como local comercial Nro. 4 planta baja, ubicado en la calle Zea, edificio Zea, urbanización Carlos Delgado Chalbaud, coche, parroquia el valle, para el uso exclusivo de electro auto cuya denominación es electro auto coche.
Aduce que, posteriormente su representada inversiones Tefar C.A. adquirió el inmueble sobre el cual está situado el local dado en arrendamiento al ciudadano Edgardo de Saousa Calisto, subrogándose en el carácter de los arrendadores iníciales, para que luego el 7 de mayo de 2015 suscribieran el contrato de arrendamiento por una duración de un año fijo contado a partir del 1 de abril de 2015, aduce que el inmueble arrendado fue identificado como, local comercial, distinguido con el Nro. 3 conformado por la plata baja y Mezzanina, que sería destinado para la explotación de un negocio de taller de electro auto, arguye que aun cuando en la clausula de dicho contrato hubo un error en cuanto a la transcripción e identificación del local comercial, no cabe duda que se trata del local comercial que ha venido ocupando desde el inicio de la relación arrendaticia.
Señala que la demandada sin justificación alguna en fecha 4 de abril de 2016, procedió a consignar ante la Oficina de control y consignaciones de arrendamientos inmobiliarios (OCCAI), el canon de arrendamiento suscrito, cursando en expediente administrativo con el NRO. 2016-0363 nomenclaturas internan de esa oficina.
Ahora bien la parte actora señala que, por cuanto el último contrato por las partes venció el 1 de abril de 2016, actualmente y tal como le fue notificado al arrendatario a través de notificación realizada por la notaria publica séptima de caracas, del municipio libertador, en fecha 6 de diciembre de 2017 y que en virtud de ello, se encuentra corriendo la prorroga legal de 3 años, tal como lo establece la norma especial, quedando las clausulas y estipulaciones vigentes durante el lapso de prorroga legal.
Es por todo ello, que la actora concluye, que la arrendataria hoy demandada no ha cumplido con sus obligaciones de mantener y conservar el inmueble arrendado en buenas condiciones de habitabilidad, aseo, cuidado y conservación, trayendo como consecuencia que el local se encuentre en estado de deterioro mayor, para fundamentar dichos alegatos señalaron que la notaria publica séptima de caracas del municipio libertador, realizo inspección extra judicial, dejando asentado el estado en cómo se encontraba el inmueble objeto de la relación arrendaticia, lo que a su perecer da lugar al desalojo del local comercial por encontrarse incurso en la clausula del articulo 40 literal “C” del decreto con rango valor y fuerza de ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para uso comercial, que establece como causal lo siguiente:
“C”- Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
Así mismo argumento que el inmueble arrendado al ciudadano Edgardo de Sousa Calisto se encuentra en mal estado de conservación y mantenimiento, en paredes, pisos, y techos por falla de mantenimiento y negligencia del arrendatario, es por lo que en vista de dichos alegatos señalan que debe prosperar la acción de desalojo por estar incurso dentro de la causal de desalojo de la ley especial que regula la materia, específicamente la del literal “C” del articulo 40…”
Realizando la distribución de ley, le correspondió el conocimiento de la causa al Juzgado Vigésimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien admitió la pretensión demanda conforme a lo establecido en el articulo 40 en su literal “C” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con el articulo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil; quien mediante auto de fecha 01 de abril de 2018, ordenó librar las compulsas requeridas para hacer el llamamiento de la parte demandada al proceso.
Seguidamente en fecha 07 de Agosto de 2018, el alguacil Edgar Zapata, mediante consignación manifestó que el ciudadano demandando recibió la compulsa de citación y el mismo se negó a firmarla, cumpliendo así la misión encomendada.
En fecha 09 de agosto de 2018, la apoderada judicial de la parte actora, solicitó a este Tribunal la citación por carteles, a los fines de dar cumplimiento al último aparte del artículo 218 de la norma adjetiva civil.
En fecha 23 de octubre de 2018, se hizo presente el apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano Emilio Sosa Perez, abogado en ejercicio e inscrito en el inpreabogado bajo el Nro. 3.499, a los fines de dar contestación a la demanda, bajo los siguientes términos:
“…En la oportunidad correspondiente, el representante judicial de la parte demandada interpuso escrito de contestación al fondo de la demanda en los siguientes términos.
Niega, rechaza y contradice, en todos y cada uno de sus puntos, alegado por la actora en el escrito de demanda de desalojo de local comercial previamente identificado.
Así mismo señala que, su representado viene poseyendo de arrendatario desde antes del año 1974 el local comercial Nro. 4 del edificio Zea, arguyen que posteriormente dicha casa Nro. 3 fue adquirida por los ciudadanos José Teixeira y Carmen Cecilia Teixeira, con quienes se mantuvo la relación arrendaticia desde la adquisición hasta la posterior venta a la demandante Inversiones Tefar 56 C.A.
Aduce que, en fecha 7 de mayo de 2015, se firmo el último contrato de arrendamiento, cuyo vencimiento o expiración era de fecha 16 de abril de 2016, contrato que, se encuentra evidentemente extinguido, por cuanto señala que, no solo no se firmo contrato alguno si no que el día 1 de enero de 2016 la arrendadora fijo un nuevo canon mensual de (8.00) ocho mil bolívares, canon este aceptado y pagado en forma legal y continua por el arrendatario, así mismo señala que, el recibo correspondientes al mes de agosto de 2016 a pesar de haber sido cancelado, la Arrendadora se negó a entregar dicho recibo, por lo que su representada se vio en la necesidad de consignar los subsiguientes cánones de arrendamientos en la oficina de control de consignaciones de arrendamiento inmobiliario (OCCAI).
Así mismo puntualizan que, la demanda incoada en contra de su representada está fundamentada en las clausulas Quinta, Decima, y Decima Primera del contrato celebrado entre las partes en fecha 1 de abril de 2015, con vencimiento el 1 de abril de 2016, contrato que a su parecer se encuentra evidentemente extinguido en aplicación de la clausula Segunda del referido contrato.
Así mismo arguye que, en cuanto a los presuntos daños ocasionado al local, su representado ha venido conservando el inmueble por más de 40 años, salvo unas modificaciones que realizo el ciudadano José Teixeira antiguo propietario del local, específicamente en las Aéreas del baño y el piso del baño, por unas tuberías de aguas blancas, así mismo señala que el local ha soportado 3 movimientos sísmicos sin que el local haya sufrido algún daño, y que por lo tanto si en el local pudiera existir algún daño, es en razón de vetustez.
La representación de la parte demandada señalo que, en cuanto a las inspección extrajudicial realizada por el notario público séptimo de caracas del municipio libertador, esta no se encuentra en capacidad técnica para determinar si el estado de un sitio o lugar, específicamente el local comercial, se encuentra en mal estado de mantenimiento, o para aseverar si existe algún deterioro, concluye que no debe confundirse la acumulación de objetos y basura, con daños en el inmueble, y que para desvirtuar la pretensión alegada por el actor consigna copia del certificado de cumplimiento de normas de seguridad e mandado de cuerpo de bomberos del gobierno del distritos capital…”
En fecha 28 de noviembre de 2018, mediante auto se fijo audiencia preliminar de conformidad con el artículo 868 del Codigo de Procedimiento Civil.
En fecha 5 de diciembre, la representación judicial de la parte actora y la representación de la parte demandados, solicitaron al Tribunal la suspensión temporal de la causa por un lapso de 15 días de despachos, a lo que el Tribunal mediante auto de fecha 10 de diciembre de 2018, acordó la suspensión temporal del proceso. Siendo la causa reanudada en fecha 15 de enero de 2018.
En fecha 22 de enero de 2018, se ordeno diferir la audiencia por motivos preferentes al Tribunal, siendo que en fecha 24 de enero de 2019, ambas partes de común acuerdo, solicitaron nuevamente la suspensión de la presente causa por un lapso de 15 días de despacho, a los fines de poder llegar a un acuerdo entre ambas partes, siendo acordada dicha petición por el Tribunal, mediante auto de fecha 28 de enero de 2019.
En fecha 14 de febrero de 2019, fue presentado escrito de transacción judicial por ambas representaciones judiciales, ambos plenamente identificados up supra, a los fines de que el Juzgado le impartiera la homologación correspondiente, siendo este acuerdo impugnado por la propia parte, en fecha 19 de febrero de 2019.
En fecha 25 de marzo de 2019, mediante auto negó la homologación impartida dada las razones de la parte agraviada y el gravamen que pudiera causar.
En fecha 3 de mayo de 2019, se realizo audiencia preliminar con la comparecencia de ambas partes.
En fecha 8 de mayo de 2019, mediante auto se fijaron los hechos controvertidos en la presente causa.
En fecha 16 de mayo de 2019, la representación judicial de la parte actora introdujo escrito de promoción de pruebas.
En fecha 12 de junio de 2019, el Tribunal mediante auto admitió las pruebas del presente proceso.
En fecha 27 de junio de 2019, la representación judicial de la parte demandada introdujo escrito de informe, así mismo en esta misma fecha mediante auto se fijo fecha para la celebración de la audiencia de juicio.
En fecha 26 de julio de 2019, se llevo a cabo la audiencia de juicio.
En fecha 09 de agosto de 2019, el Juzgado Vigésimo Noveno de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerantes de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, procedió a decidir en apego a lo siguiente:
“…Siendo la oportunidad procesal para que este juzgado emita su pronunciamiento pasa hacerlo en los siguientes términos.
La interpuesta por la cual se contrae la presente acción versa sobre el desalojo de un local comercial identificado con las siguientes características: Electro auto coche, nivel planta baja, del edificio ZEA, situado a su vez en la parcela 1 de la calle ZEA, urbanización Carlos delgado Chalbaud, coche, parroquia el valle, municipio libertador, distrito capital, interpuesta por la sociedad mercantil Inversiones Tefar 56, C.A., en su carácter de arrendadora y parte actora en la presente causa, todo ello en virtud de que a su criterio la parte demandada representada por el ciudadano Edgardo de Sousa Calisto plenamente identificado en autos ha incurrido en causal de desalojo tal como lo establece el decreto con rango y valor de fuerza de ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para uso comercial, específicamente el literal “C” del articulo 40 por lo cual fundamentaron su acción en el deterioro del inmueble objeto del contrato, entre otras cosas alegaron que se encuentra en mal estado de mantenimiento y conservación, en las paredes, pisos y techos, de igual manera señalan que no se deben a la vetustez del inmueble, si no simplemente a negligencia y mala conservación del arrendatario, y que es por ello que tanto la falta de acción del arrendatario u omisión del mismo ha causado que no solo caigan en causal de desalojo establecido por la norma especial que regula la materia, y que debido a ello han incumplido las obligaciones pactadas consesuadamente en el contrato de arrendamiento, tales como, la clausula Quinta, Decima y Decima Primera, es por ello que solicitan a este juzgado que declaren con lugar la acción de desalojo interpuesta.
Consonó con lo anterior la parte demandada en su escrito de contestación y defensa alego que se encuentra gran cantidad de basura y desperdicios, así como acumulación de objetos, pero que el único deterioro que tiene el local se encuentran en el baño, ya que el dueño anterior ciudadano José Teixeira rompió las baldosas de las paredes del baño así como las del piso, y nunca termino de hacer las reparaciones pertinentes. Este pronunciamiento viene a ser el extenso de la decisión ya profería por este juzgado en fecha 26 de julio de 2019, mediante la cual se dicto fallo oral en la audiencia de juicio, todo ello de conformidad con el artículo 875 del Codigo de Procedimiento Civil.
Ahora bien, dentro de este orden de ideas considera necesario quien suscribe hacer un análisis concreto y especifico del material probatorio traídos a los autos por las partes ya que le presente acción versa sobre el deterioro del inmueble como causal de desalojo de la norma especial de arrendamiento comercial, como también tomar en consideración las defensas opuestas por la parte accionada en la presente causa, en este estado se hace menester señalar lo que la norma establece al respecto en su artículo 40 literal C:
…Omissis…
En primer lugar quien suscribe, debe señalar que el contrato de arrendamiento tiene su basamento y fundamentación legal primigenio en el artículo 1579 del código civil venezolano, siendo conceptualizado como goce que procura el arrendador a favor del arrendatario, sobre un determinado bien sea mueble o inmueble, a un tiempo determinado, cosa durante cierto tiempo, y en contrapartida la obligación de este último, la de cancelar el canon convenido en la forma y tiempo establecido en el contrato, siendo ello así, tal como fueron controvertidos en la forma y tiempo establecidos en el contrato, siendo ello así, tal como ha quedado asentado, pasa este juzgado a pronunciarse con respecto a los hecho que fueron controvertidos en el presente proceso de conformidad con el artículo 12, 506, y 509 del Codigo de Procedimiento Civil.
De este modo pues, tenemos los términos en que quedo traba la Litis pues el demandado en su escrito de contestación procedió a negar y contradecir todos y cada uno de los alegatos esgrimidos por la actora en su escrito libelar, por lo que este tribunal aprecia como hechos controvertidos de la presente causa el posible deterioro en que se encuentra el local comercial, llegando a incurrir en causal de desalojo y en el incumplimiento de las obligaciones contractuales. Es importante señalar que las partes tienen las obligación de acuerdo al principio dispositivo que rige el proceso de probar sus propias afirmaciones de hecho no puede bajo ningún concepto el tribunal suplir las cargas de las partes. Apreciando el juez como norte la verdad, la justicia y la valoración de cada una de las pruebas incursas en el proceso.
Como primer punto este tribunal de una revisión minuciosa de las pruebas traído a los autos por las partes, pudo evidenciar que, entre los supra señalados existió una relación arrendaticia, la parte demandada teniendo la carga desvirtuar las afirmaciones hechas por la actora no señalo un solo alegato que desvirtúa la acción que interpusiera la parte demandante, no fundamento nada que lo favoreciera más que simples testimonios y alegatos que nada aportaban al proceso, de lo cual lo que se debía dilucidar era si efectivamente existía una causal de desalojo como la que invocaba la actora específicamente la causal de deterioros mayores imputable al arrendatario, ni en la audiencia preliminar ni en el escrito de contestación a través de sus apoderados, ni en la audiencia de juicio, ni en ninguna de las etapas del proceso los profesionales del derecho que representaron a la parte demandada no hicieron uso adecuado de las defensas pertinentes tal como lo señala el código de ética del abogado, en su artículo 15 y siguiente, por otro lado tenemos pues que de las pruebas que pudo apreciar este órgano jurisdiccional se evidencio que la parte actora como documento fundamental de su acción consigno documento de inspección notarial, en la que la notario dejo asentado que el inmueble se encontraban con daños y mal estado de las instalaciones, tanto en las paredes como en el piso y techo, además de ello dicho la anterior pudo observarse que la parte demandada no desconoció ni impugno dicha prueba, en virtud de ello dicha prueba se admitió sin que se ejerciera formal recurso de oposición en el lapso correspondiente, es por lo que dicha debe ser valorada y en consecuencia demostrado los daños materiales al que hace referencia y así debe declararse en el dispositivo de este fallo.
Con respecto al segundo hecho controvertido y demás puntos alegados por las partes, este juzgado señalo que en cuanto a la nulidad del contrato, esto debió oponerse o presentarse por vía autónoma o principal, en todo caso tal y como antes señalo la nulidad del presente contrato no da lugar a inexistencia de la relación arrendaticia, ya que como se evidencia en autos el hoy demandado se encuentra en posesión del inmueble arrendado, y en contraprestación se verifico que la actora se encontraba recibiendo el canon de arrendamiento previamente estipulado. Lo cual hace aplicable las causales de desalojo establecidos en nuestra legislación. Así se decide.-
Ahora bien con respecto a los puntos alegados por la demandada en cuanto a la conformidad de uso y la operatividad del referido inmueble, quien suscribe hace saber a las partes que nos encontramos frente a un contrato privado y que su funcionamiento y el uso del local se encuentra señalado en el contrato, en todo caso los permisos, las patente y las marcas o cualquier otro medio que requiera de algún permiso para la operatividad del negocio, es imputable única y exclusivamente al inquilino, y no al dueño del inmueble, además que dichos alegatos no se encuentran como puntos controvertidos en el presente proceso, razón por la cual se desecha dicho alegato, en cuanto a la prorroga legal señalada referencia a la causal de desalojo establecida en el ordinal “C” del artículo 40, y no a una resolución de contrato por vencimiento de la prorroga legal, por lo cual se hace inoficioso que este juzgado emita algún pronunciamiento con respecto a este punto.
Así mismo, la representación judicial alego que no encuentra agotada la vía administrativa regula por la superintendencia nacional para la defensa para los derechos socioeconómicos, quien suscribe debe aclarar que, este presupuesto procesal solo es exigible para el decreto de secuestro como medida cautelar, y no para una acción de desalojo, por lo cual nada impide el acceso a la vía jurisdiccional y así se decide.
En conclusión a lo anterior y habiéndose demostrado los hechos afirmativos alegados por la actora, y al no ser debidamente desvirtuados por la demandada es por lo que quien suscribe debe forzosamente declarar con lugar dicha acción de desalojo establecida en el literal “C” del decreto con rango valor y fuerza de ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, con motivo a la causal de deterioro de local comercial de las siguientes características: electro auto coche, nivel planta baja, del edificio ZEA, situado a su vez en la parcela 1 de la calle ZEA, urbanización Carlos delgado Challbaud, coche, parroquia el valle, municipio libertador, distrito capital, dicho local debe ser entregado libre de bienes y personas al momento de su ejecución y así finalmente se decide…”
Contra dicha decisión fue ejercido recurso de apelación, por la representación judicial de la parte demandada; alzamiento que trajo las presentes actuaciones ante esta alzada, que para decidir observa:
III
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES:
La prueba en Derecho, es todo motivo o razón aportado al proceso por los medios y procedimientos aceptados en la ley para llevarle al juez al convencimiento de la certeza de los hechos discutidos en un proceso; conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba consagradas en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Considera este Juzgador oportuno destacar, que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 17 de julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Duarte Padrón, fijó la siguiente posición:
“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendofit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz). En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia objeto de amparo, el actor afirmó que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual fue negado en la contestación, motivo por el cual, el juez de alzada estableció que correspondía al actor la carga de demostrar que el demandado no pagó los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, lo cual resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la otra parte a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el tribunal que conoció el amparo...”.
Para mayor abundamiento, se trae a colación la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, del 16 de diciembre de 2009, dictada en el Expediente Número 2009-000430, con ponencia de la Magistrada ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ, la cual habla sobre las pruebas:
“…Al efecto, la Sala observa de la lectura del artículo 1.354 del Código Civil, y el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, denunciados por el formalizante como infringidos por el vicio de errónea interpretación, respectivamente establecen lo siguiente:
“Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”.
“Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”.
Las normas precedentemente transcritas, definen los deberes y roles de cada parte dentro del proceso, de acuerdo a la posición que asuma el demandado en relación a las afirmaciones de hecho del demandante, lo cual varía y modifica la distribución de la carga de la prueba.
(omisis)
La prueba constituye la demostración, por los medios legales, de la veracidad o exactitud de hechos que sirven de fundamento a un derecho que se reclama. Lo que debe probarse son los hechos y no el derecho, deben acreditarse los hechos jurídicos en general y los actos jurídicos en particular.
Por otra parte, como principio general corresponde probar al que ha sostenido una proposición contraria al estado normal u ordinario de las cosas, o al que pretende una situación adquirida.
La carga de la prueba corresponde a quien afirme hechos que configuren su pretensión o a quien lo contradiga alegando nuevos hechos.
En este sentido, la accionante señaló en su libelo de demanda que:
“Además de la indemnización por la responsabilidad objetiva de la aerolínea, la misma debía reparar los daños morales causados por un hecho ilícito, consistente en la negligencia en el mantenimiento de la nave, al no cumplir con la revisión de los equipos y concretamente en el mantenimiento de la bomba de carga del bote de salvavidas”.
Como puede apreciarse, le corresponde entonces a la parte demandante demostrar todo lo que ha afirmado en su libelo de demanda. Así se decide.
Es imperativo destacar, que si el demandante sienta como base de su demanda la afirmación de un hecho, está obligado (interesado) en suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda no resulta fundada y el juez no puede aceptar demandas infundadas.
En lo que respecta a la pretensión del demandante de que el “hecho invocado es un hecho negativo indefinido”, este juzgado disiente de esa apreciación pues lo considera un hecho afirmativo definido que muy bien puede probarse por los medios de pruebas establecidos por nuestro ordenamiento jurídico positivo. Y en cuanto a su estimación de “que los hechos negativos no son carga para el que lo invoca”, también disiente este juzgador de tal afirmación. (Resaltado del Tribunal).
(0misis)
Ahora bien, el problema de la alegación del hecho negativo es diferente. En general tal alegación se prueba con el hecho positivo contrario. El hecho negativo debe probarse por quien lo alega como presupuesto de la norma invocada como fundamento de su pretensión, defensa o excepción. La naturaleza negativa del hecho no modifica las reglas generales sobre la carga de la prueba, como bien lo señala el jurista Rafael Pina, en su obra “La Prueba Civil”. Editorial Porrúa. México. 1995. Página 263 y siguientes. Así se decide...”.
De la precedente transcripción de la sentencia recurrida, esta Sala observa, que el juez de segunda instancia manifestó que, en relación a la distribución de la carga de la prueba, quien afirma un hecho debe probarlo, y con respecto al hecho negativo considera que tal alegación se prueba con el hecho positivo contrario. Sin embargo, en criterio de la recurrida, el alegato negativo debe probarse por quien lo invoca como fundamento de su pretensión, defensa o excepción, y agrega además, que la naturaleza negativa del hecho no modifica las reglas generales sobre la carga de la prueba…” (Resaltado del Tribunal)

De manera pues, que el principio de la carga probatoria contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, constituye un aforismo en el Derecho Procesal. El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por las partes en el juicio.
Así, la carga de la prueba, según nos indican los principios generales del Derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. De ahí que, al demandante, le corresponde la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probati o qui dicit non qui negat, es decir, que incube probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más que el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; reus in excipiendofit actor, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, este principio se armoniza con el primero, y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción nuevos hechos toca a él la prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, en ninguna demanda o excepción, quien afirma o niega un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin ésta demostración la demanda, o la excepción resulta infundada.
Además, el artículo 12 del Código Adjetivo Civil, dispone que:
“…Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósitos y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe…”(Fin de la cita textual).

Conforme a la doctrina citada, el Juez de Instancia debe procurar en sus decisiones la búsqueda de la verdad, tomando en cuenta los alegatos de las partes, así como las pruebas promovidas por éstas, no incurriendo en lo absoluto en sacar elementos de convicción fuera de los que arrojen éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados, ni probados en la causa que le es sometida a su conocimiento y decisión.
Así, en opinión de quien decide, la función de todo juez debe estar enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y sólo sobre lo que se pide y al fallar debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados; así como, los elementos de convicción que se hayan producido en juicio.
Distinto es el caso, cuando se trata de la interpretación de los contratos, por cuanto el mismo artículo 12 ejusdem, faculta al juez, en caso de presentarse oscuridad, ambigüedad o deficiencia, para atender al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe.
Por último, la carga de la prueba como se ha señalado, se impone por Ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el Juez sólo procede según lo dispuesto en los artículos antes citados, razón por la cual se procede al análisis del material probatorio cursante a los autos.
Resuelto lo anterior, pasa este jurisdicente a pronunciarse sobre el elenco probatorio aportado por las partes; en tal sentido evidencia, que el actor acompañó al libelo de demanda, las siguientes probanzas:
1. Riela del folio 5 al 8 en original, poder autenticado ante la notaria publica cuarta de Chacao del estado Miranda, de fecha 10 de abril de 2018, desprendiéndose del mismo el poder que ostentan los profesionales del derecho, ciudadano Luis Hernández y Natalia Hernández, inscritos en el inpreabogado bajo los Nro. 27.040 y 223.666 respectivamente, como representantes legales de la sociedad Mercantil inversiones Tefar 56, C.A. Al respecto dicha documental al no ser cuestionadas en forma alguna, surten pleno valor probatorio conforme lo prevén los Artículos 12, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, quedando demostrado la representación, con la que actúan los apoderados judiciales. Y Así se Declara.
2. Riela del folio 9 al 14 en copia simple, documento constitutivo de la sociedad mercantil inversiones Tefar 56, C.A., en la cual se desprende la cualidad que ostenta la ciudadana Carmen Cecilia Teixeira, titular de la cedula de identidad Nro. 4.682.886 sobre la sociedad mercantil Inversiones Tefar, C.A. Al respecto dicha documental al no ser cuestionadas en forma alguna, surten pleno valor probatorio conforme lo prevén los Artículos 12, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357. 1.359 y 1.384 del Código Civil, quedando demostrado el carácter que poseen los representantes de la parte demandante. Y Así se Declara.
3. Riela en el folio 16 copia simple de cédula de identidad de la ciudadana, Carmen Cecilia Teixeira Farías, titular de la cedula Nro. 4.682.886 a lo cual quien le otorga pleno valor probatorio ya que se desprende la identidad de la ciudadana antes mencionada. Y Así se Declara.
4. Riela en el folio 17 copia simple de registro único de información fiscal (RIF), a nombre de Inversiones Tefar 56, C.A. de Nro. J-294067569 cuyo domicilio señala calle Zea, edificio Zea, piso 1 apartamento 101, urbanización Delgado Chalbaud, Caracas, Distrito Capital este Juzgado le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Codigo de Procedimiento Civil, ya que la misma se desprende la dirección fiscal del referido inmueble. Y Así se Declara.
5. Riela en el folio 18 hasta el 23, copia simple de documento aclaratorio de compra venta, debidamente autenticado y posteriormente registrado en fecha 8 de octubre de 2015 y el 18 de noviembre de 2015 respectivamente, en la cual se desprende la cualidad que tienen los propietarios, así como la corrección de las parcelas correspondientes al número de catastro municipal, quien suscribe le otorga pleno valor probatorio. Al respecto dicha documental al no ser cuestionadas en forma alguna, surten pleno valor probatorio conforme lo prevén los Artículos 12, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357. 1.359 y 1.384 del Código Civil. Y Así se Declara.
6. Riela en el folio 24 y marcado con letra “D” y en el folio 25 marcado con letra “E” folio 26 letra “F” carta convenio de ratificación de clausulas de los años 1995 hasta el año 1999, encuentran vigentes pues tenemos contratos con fecha posteriores y en consecuencia nada aporta a la presente causa, por lo tanto de desecha del juicio. Así se declara.
7. Riela en el 27 al 32 marcado con la letra “G” en original contrato de arrendamiento de fecha 13 de agosto de 2008, autenticado por la notaria publica primera del municipio Chacao, distrito metropolitano de caracas, insertos bajo el Nro. 32 Tomo 141, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, entre la ciudadana Carmen Teixeira y el ciudadano Edgardo de Sousa Calisto, desprendiéndose de la misma el vínculo contractual y las cláusulas de las cuales se rigen las partes. Al respecto dicha documental al no ser cuestionadas en forma alguna, surten pleno valor probatorio conforme lo prevén los Artículos 12, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Y Así se Declara.
8. Riela en el folio 33 al 38, contrato de arrendamiento en original, de fecha 7 de mayo de 2015, autenticado ante la notaria publica trigésima segunda del municipio libertador del distrito capital, Insertos bajo el Nro. 32, Tomo 51 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, desprendiéndose de la misma el vínculo contractual y las cláusulas de las cuales se rigen las partes. Al respecto dicha documental al no ser cuestionadas en forma alguna, surten pleno valor probatorio conforme lo prevén los Artículos 12, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se Declara.-
9. Riela del folio 39 al 58, copia simple del expediente de la oficina de control de consignaciones de arrendamientos inmobiliarios (OCCAI) del circuito judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, de la cual se desprende el pago realizado por la parte demandada, sin embargo quien suscribe debe desechar dicha prueba realizado por ser impertinente en la Litis que nos ocupa, ya que nos encontramos en la causal de desalojo por deterioro al uso del inmueble y no por incumplimiento de los cánones de arrendamientos, motivo por el cual debe forzosamente quien suscribe desechar dicha prueba, en virtud que no guarda relación con la controversia y no aporta nada al thema decidendum. Así se declara.
10. Riela en el folios 59 al 72, original de Inspección Extra Judicial marcado con la letra “J” llevada a cabo por la Notaria Séptima de Caracas del Municipio Libertador, de fecha 8 de diciembre de 2017. Al respecto observa esta Alzada que dicho instrumento público no fue tachado, en virtud de lo cual surte pleno valor probatorio respecto de su contenido a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 y 898 del Código de Procedimiento Civil. Quedando demostrado el estado en que se encontraba el inmueble al momento de practicar la Inspección Judicial.
11. Riela en el folio 73 al 75, marcado con la letra “L” en original, notificación de prorroga legal realizada por la notaria publica séptima de caracas del municipio libertador, de fecha 8 de diciembre de 2017, de la cual se desprende la intención que tuvo la parte actora de otorgarle el derecho de prorroga legal correspondiente de 3 años, Al respecto dicha documental al no ser cuestionadas en forma alguna, surten pleno valor probatorio conforme lo prevén los Artículos 12, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357. 1.359 y 1.384 del Código Civil. Así se Declara.-

Pruebas de la parte Demandada
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada consigno junto con su escrito de contestación, el siguiente acervo probatorio.
1. Marcado con letra “A” en copia simple, poder que acredita la representación del abogado Emilio Sosa Perez, inscrito en el inpreabogado bajo el Nro. 3.499, sobre el ciudadano Edgardo de Sousa Calisto, titular de la cedula de identidad Nro. 6.965.060 debidamente autenticado ante la Notaria Pública Cuadragésima Cuarta de Caracas del Municipio Libertador, Inserto bajo el Nro. 19, Tomo 112, 96 al 101 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, el cual se tiene como demostrativo del poder que ostenta el abogado Edgardo Sosa Perez, sobre el ciudadano Edgardo de Sousa Calisto Al respecto dicha documental al no ser cuestionadas en forma alguna, surten pleno valor probatorio conforme lo prevén los Artículos 12, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357. 1.359 y 1.384 del Código Civil. Así se Declara.
2. Marcado con letra “B” en copia simple, escrito de libelo de demanda de preferencia Ofertiva, dirigido al Juzgado de parroquia del valle de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, de fecha 25 de abril de 1974. Al respecto dicha documental no guarda relación con la controversia y no aporta nada al thema decidendum, por lo tanto de desecha del juicio. Así se declara.-
3. Marcada con la letra “C” copia simple de facturas correspondiente a los meses de, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio y Julio de 2016, por concepto de arrendamiento inmobiliario de inversiones Tefar 56, C.A. Al respecto dicha documental no guarda relación con la controversia y no aporta nada al thema decidendum, por lo tanto de desecha del juicio. Así se declara.-
4. Marcada con letra “D” copias simple de escrito suscrito por el abogado Emilio Sosa Pérez, previamente identificado en autos, en la cual le solicita al ministerio de poder popular para industria y comercial, la nulidad del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes así como el procedimiento sancionatorio contra la sociedad mercantil inversiones Tefar 56, C.A. Al respecto dicha documental no guarda relación con la controversia y no aporta nada al thema decidendum, por lo tanto de desecha del juicio. Así se declara
5. Así mismo riela en el folio 114 al 116, poder en original autenticado por la notaria publica cuadragésima cuarta de caracas del municipio libertador, inserta bajo el Nro. 37, tomo 11 folios 153 al 156 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, la cual demuestra la representación de la ciudadana abogada en ejercicio Clara Rosa Padrino, inscrita bajo el inpreabogado 219.471 sobre el ciudadano Edgardo de Sousa Calisto identificado up supra. Al respecto dicha documental al no ser cuestionadas en forma alguna, surten pleno valor probatorio conforme lo prevén los Artículos 12, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se declara.
Habiéndose cumplido con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil que establece que los “Jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción...”, este Juzgador pasa a establecer sus consideraciones para decidir la presente causa.

IV
MOTIVOS PARA DECIDIR

Previo el análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera oportuno este Juzgador, pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del presente asunto.
En este orden de ideas, y conforme la Resolución Nº 2009-0006, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 18 de marzo de 2009, mediante la cual modificó a nivel nacional la competencia de los Juzgados de Municipio, para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, estableciendo su competencia para conocer en primera instancia, de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3000 U.T.); y de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes, así como de la interpretación de ésta, realizada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión dictada en fecha 10 de marzo de 2010, expediente Nº AA20-C-2009-000673, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, donde se expresó:
“...Ante cualquier otra consideración, es necesario señalar que existe reciente Resolución de la Sala Plena de éste Supremo Tribunal, dictada en fecha 18 de marzo de 2009, que modifica a nivel nacional las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, dichas modificaciones se suscitaron en virtud de que tal y como la mencionada Resolución lo dispone en uno de sus considerando: “...Los Juzgados de Primera Instancia con competencia en lo Civil, Mercantil y Tránsito,
cuya ubicación suele estar en las capitales de los estados, agotan buena parte de sus recursos disponibles atendiendo asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa, tales como inspecciones, notificaciones, evacuación de títulos supletorios, justificativos de perpetua memoria, títulos supletorios, rectificaciones de actas y partidas, solicitudes de divorcio o separaciones de cuerpo amigables, entre otros asuntos de semejante naturaleza...”, sin embargo estas modificaciones surtirán sus efectos a partir “...de su entrada en vigencia, y no afectará el conocimiento ni el trámite de los asuntos en curso, sino tan sólo en los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia...
”....Omissis...
De la jurisprudencia supra transcrita, se desprende que las competencias de los Tribunales de la República Bolivariana de Venezuela, se redistribuyó mediante Resolución emanada de la Sala Plena de este Máximo tribunal, determinando que a los Juzgados de Municipio corresponderá la competencia para conocer en primera instancia; de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.); y de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes, siendo que por vía de consecuencia, las apelaciones que se interpongan contra las decisiones dictadas por los referidos Juzgados de Municipio, los cuales actuarán como jueces de primera instancia, deberán ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial, a la que pertenece al Juzgado de Municipio.
En cuanto a las condiciones de aplicabilidad, se estableció que la misma comenzaría a surtir efectos a partir de su entrada en vigencia, es decir, a partir del 2 de abril de 2009, fecha de su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela...”
Asimismo, la aludida sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, mediante Resolución Nº 2018-0013, modificó Se modifican a nivel nacional, las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo, según corresponda, de la siguiente manera:
a) Los Juzgados de Municipio y Ejecutores de Medidas, categoría C en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía no exceda de Quince mil unidades tributarias (15.000 U.T.).
b) Los Juzgados de Primera Instancia, categoría B en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía exceda los Quince Mil Un unidades tributarias (15.001 U.T.).. (Negrita de este tribunal).

De conformidad con lo anterior, observa ésta Alzada, que la decisión contra la cual se ejerce el presente recurso de apelación, fue dictada por el Tribunal Vigésimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por lo que resulta ésta Superioridad, competente para conocer y decidir en apelación el presente recurso. ASÍ SE ESTABLECE.

-De la pretensión principal-
Se defiere al conocimiento de esta alzada la decisión dictada en fecha 09 de agosto de 2019, por el Juzgado Vigésimo Noveno de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerantes en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró Con Lugar la demanda de Desalojo, incoada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES TEFAR 56, C.A., en contra del ciudadano EDGARDO SOUSA CALISTO.
Ahora bien, a los fines de emitir pronunciamiento sobre el fondo de la presente controversia, este juzgador de alzada, considera relevante hacer mención de algunos presupuestos, a los fines de facilitar la compresión del examen que se emprende. Ello lo estima esta superioridad así, por la forma en que fue instaurada y contestada la demanda que ocupa nuestra atención. En tal sentido es pertinente precisar:
El proceso, es considerado como un conjunto concatenado y coordinado de actos procesales, realizados por los órganos jurisdiccionales en nombre del Estado venezolano, tendentes a resolver los conflictos de los ciudadanos, mediante la aplicación de la Ley en forma pacífica y coactiva, cuando se violenta un derecho subjetivo y resultan infructuosas las gestiones amistosas, tendentes a reparar la violación aludida.
De esta manera, cumple el proceso la función de solucionar los conflictos surgidos entre los justiciables, eliminando la posibilidad de la justicia auto-impartida o hacerse justicia por propia mano.
Este mismo criterio es sostenido por el insigne tratadista HENANDO DEVIS ECHANDIA, en su obra estudios de derecho procesal, tomo I, pagina 337, para quien el proceso contiene una pugna de intereses, que persigue la solución definitiva del conflicto mediante una sentencia, sea aquel de naturaleza civil, mercantil, laboral, transito, entre otros.
Conflicto este, que se traduce en una especie de lucha jurídica, de pruebas y alegaciones, recursos y solicitudes de otra índole que discurren a lo largo del proceso, Nuestro Texto Constitucional, postula al proceso como un instrumento fundamental para la realización de la justicia (Vid. Articulo 257), refiriéndose así, según las más avanzada doctrina a una justicia material verdadera, lo cual obliga a los distintos integrantes del sistema de justicia diseñado por la Carta Política de 1999 (Vis. Articulo 253), a interpretar el proceso, a través de la nueva perspectiva que sobre el Estado y las Leyes generó la vigente Carta Magna, debiendo tanto el justiciable como el jurisdicente, desdoblar cada institución diseñada por la vieja norma adjetiva civil aun vigente, hasta conseguir su fundamento constitucional, con el fin de impregnar al vetusto proceso de los valores, derechos y garantías diseñados por el constituyente patrio y así lograr tutelar satisfactoriamente los derechos judicializados.
Tal ejercicio de derecho, impone esencialmente informar al proceso civil del año 1987, de la garantía de la tutela judicial efectiva diseñada por la Carta Política del año 1999, así como del debido proceso como expresión bifronte, tanto de los derechos como de las garantías mínimas con las que deben contar los ciudadanos en los procesos administrativos y judiciales, teniendo como ancla de ello, la supremacía constitucional, contenida en el artículo 7 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ello en el marco de un Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia como el que nos rige.
No obstante lo anterior, aun teniendo en cuenta la constitucionalización del proceso civil antes expuesta, resulta innegable que a fin de garantizar la certeza jurídica y la paz social, todo proceso debe estar regido por el principio de legalidad, observándose en tal sentido, que el artículo 12 del Codigo de Procedimiento Civil, dispone, lo siguiente:
“… los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El juez puede funda su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presente oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe…”
Desprendiéndose de la norma supra transcrita el dispositivo que rige a los procesos civiles, donde el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin que ello implique, que no pueda aplicar como un verdadero componedor de la controversia, las facultades probatorias oficiosas previstas en la norma adjetiva civil, máxime cuando el fundamento de las mismas, sea la necesidad de aclarar dudas en búsqueda de la verdad como norte de sus actos y la justicia como fin último del proceso.
Ahora bien, para quien suscribe, le es necesario traer a colación la sentencia emanada de la Sala Civil, N° 490 de fecha 4 de agosto de 2016, caso: Promociones y Construcciones Gamal, C.A., contra Cesar Eloy Flores Geraud y otra, Exp. N° 15-796, en la que se indicó lo siguiente, respecto al vicio de suposición falsa:
“...El Art. 320 del C.P.C permite a la Sala extenderse al establecimiento o valoración de los hechos que hayan efectuado los jueces de instancia, en los siguientes casos de excepción: a) Denuncia de infracción de una norma jurídica expresa que regule: 1) el establecimiento de los hechos, 2) la valoración de los hechos, 3) el establecimiento de las pruebas; o b) Denuncia de alguna de las tres hipótesis de suposición falsa, porque el juez de alzada: 1) atribuyó a instrumentos o actas del expediente menciones que no contiene, o 2) dio por demostrado un hecho con pruebas que no aparecen en autos, o 3) cuya inexactitud resulta de actas e instrumentos del expediente mismo. En los cuatro primeros casos, se trata de un error de derecho, pues lo denunciado es la infracción de normas jurídicas… (…) En los tres casos restantes, relativos a la suposición falsa, se trata de un error de hecho que conduce, por vía de consecuencia, a un error de derecho, pues la causa directa no es la incorrecta aplicación de una norma jurídica, sino la fijación de un determinado hecho que resulta falso o inexacto, porque no tiene asidero en la verdad objetiva del expediente, lo que conduce por vía de consecuencia a la infracción, por falsa aplicación, de la norma jurídica en que fue subsumido el hecho positivo y concreto que resultó falso o inexacto ...”.
De acuerdo a la doctrina antes transcrita, el falso supuesto o suposición falsa, tiene como premisa el establecimiento por parte del juez, de un hecho positivo y concreto que resulta falso o inexacto en relación a la verdad objetiva del expediente, bien sea por atribuir a un acta o documento del expediente menciones que no contiene, o por haber dado por demostrado un hecho con pruebas que no aparecen de autos; o cuya inexactitud resulta de actas o instrumentos del expediente mismo.
De manera que, la figura de suposición falsa, tiene que referirse obligatoriamente a un error de hecho que conduce a un error de derecho por parte del juez de alzada al resolver la controversia, quedando fuera del concepto de suposición falsa las conclusiones del juez con respecto a las consecuencias jurídicas del hecho, porque en tal hipótesis se trataría de una conclusión de orden intelectual que aunque errónea, no configuraría lo que la ley y la doctrina entienden por suposición falsa. (Vid. sentencia N° 187, de fecha 26 de mayo de 2010, caso: Vicente Emilio Capriles contra Desarrollos Valle Arriba Athetic Club, C.A., exp. 09-532).
En el referido orden de ideas, es menester señalar que esta Sala de manera pacífica y reiterada, ha precisado los requisitos necesarios con los cuales debe cumplir el formalizante para una denuncia de este tipo, a saber: a) encuadrar la denuncia en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, invocando al artículo 320 eiusdem; b) indicar cuál es el hecho positivo, particular y concreto falsamente establecido por el juez; c) especificar de cuál de las tres sub-hipótesis previstas en el artículo 320 ibidem se trata; d) señalar el acta o instrumento cuya lectura patentice la suposición falsa, salvo que se trate de la sub-hipótesis de prueba inexistente; e) denunciar los preceptos o normas jurídicas que se utilizaron o dejaron de utilizar en la recurrida, como resultado del hecho falsamente supuesto; y f) explicar las razones que demuestren que la suposición falsa cometida fue determinante en el dispositivo de la sentencia…”.
De la jurisprudencia antes transcrita, se desprende que la suposición falsa consiste en la afirmación de un hecho positivo y concreto que resulta falso o inexacto, porque el juez atribuyó a instrumentos o actas del expediente, menciones que no contiene o dio por demostrado un hecho con pruebas que no aparecen en autos o cuya inexactitud resulta de actas e instrumentos del expediente mismo.
El formalizante alega, en su escrito de informes, lo siguiente:
“… Debo afirmar que el Apoderado en ese momento séalo en su escrito de contestación de la demanda que:
“…para desvirtuar por completo la descabellada pretensión de la demandante consigno copia marcada con la letra “E” del certificado de Cumplimiento de Normas de Seguridad Nº 0004228 EMANADO DEL Cuerpo de Bomberos del Gobierno del Distrito Capital, de donde se evidencia que el local objeto de esta demanda cumple con los requisitos y condiciones exigidos…”
Debo señalar que: Estas Instrumentos corresponden a actuaciones administrativas del Cuerpo de Bomberos y Administración de Emergencias de Carácter Civil del Gobierno del Distrito Capital, que no han sigo impugnadas de manera alguna por la parte actora, ni hay prueba que desvirtué lo allí señalado y al emanar de un ente público que actúa en el ámbito de su competencia, por lo que gozan del Principio de Legalidad y de Certeza de los actos administrativos, por lo que es asimilable a un documento público, por lo que se debe apreciar de conformidad con lo que disponen los artículos 1.357 y 1.359 del Codigo Civil, por lo que hace plena fe, así entre las partes y ante terceros y se debe apreciar en consecuencia como plena prueba de que el locales identificado ut supra cumplen las normas Covenin vigentes, Reglamento sobre Prevención de incendios del Decreto Presidencial Nº 2195, normas sanitarias, entre otros y que se declaro como un inmueble habitable.
Por otra parte, el ciudadano Juez considero que:
“… de las pruebas que pudo apreciar este órgano jurisdiccional se evidencio que la parte actora como documento fundamental de su acción consigno documento de inspección notarial, en la que la notario dejo asentado que el inmueble se encontraban con daños y en mal estado de las instalaciones, tanto en las paredes como en el piso y techo, además de ello dicho lo anterior pudo observarse que la parte demandada no desconoció ni impugno dicha prueba, en virtud de ello dicha prueba se admitió sin que se ejerciera formal recurso de oposición en el lapso correspondiente, es por lo que dicha debe ser valorada y en consecuencia demostrado los daños materiales al que hace referencia…”
En este orden debo indicar que el Apoderado para ese entonces de mi representado ciudadano EDGARDO DE SOUSA CALISTO, venezolano, mayor de edad de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nº V 6.965.060, en su escrito de la Contestación de la demanda afirmo que:
“…En cuanto a la inspección a que hace referencia la parte actora en el presente juicio, practicada por la Notaria Séptima del Municipio Libertador, esta no está en capacidad técnica para determinar si el estado de un sitio o lugar y que en este local comercial donde funciona mi representado se encuentra en mal estado de mantenimiento mucho menos para aseverar que si existe tal deterioro que fuera causado por el arrendatario, mas por el contario y es bien sabido que las obras hechas por el dueño para ese momento dejaron el local en esas condiciones. Los daños que se le atribuye a mi representado y que no existen…”
De lo anterior refiero que debió el notario hacerse acompañar por testigos expertos valuadores o de ingeniería o arquitectos, para saber valuar los daños mayores de la edificación como lo indica la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el Codigo de Procedimiento Civil, asimismo la identificación de fotógrafo en el escrito de la Notaria, la presentación y declaraciones de los testigos en el Tribunal, la marca de Cámara fotográfica, además bajo juramento declarar ante el Tribunal y ratificar lo dicho en el escrito de la Notaria, los testigos, expertos, fotógrafo…”
En el caso bajo análisis, y de una revisión de las actas del presente expediente, se pudo constatar, que los alegatos de la parte recurrente, donde afirma que en la contestación de la demanda, el apoderado judicial que lo representaba para ese momento, consigno prueba marcada con la letra “E”, referente al Certificado de Cumplimiento de Normas de Seguridad, dicho alegato carece de sustento, dado que, del escrito de contestación de la demanda, no se deprende argumento alguno relacionado con el alegato antes mencionado, aunado a ello, y de una revisión exhaustiva de las actas que conforman la presente demanda, no se evidencia documento alguno, que demuestre lo alegado por la parte recurrente, por lo que mal podría este Juzgador, pronunciarse sobre un documento que en el expediente no cursa, lo que constituiría un vicio de juzgamiento configurativo de un error facti in iudicando de hecho, por cuanto la suposición falsa, consiste en dar por demostrado un hecho positivo, particular y concreto sin el apropiado respaldo probatorio. Así se decide.-
En tal sentido, en cuanto a la inspección extra-judicial realizada por la Notaria Séptima del Municipio Libertador, resulta pertinente examinar el contenido del artículo 75 de la Ley de Registro Público y del Notariado, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Extraordinario N°. 5.833 de fecha 22 de diciembre de 2006, el cual dispone lo siguiente:
“Artículo 75. Los Notarios son competentes, en el ámbito de su jurisdicción para dar fe pública de todos los actos, hechos y declaraciones que autoricen con tal carácter, particularmente de los siguientes: (…)
4. Justificaciones de perpetua memoria, con excepción de lo señalado en el artículo 937 del Código de Procedimiento Civil.
(...)
12. Constancias de cualquier hecho o acto a través de inspección extrajudicial (...)”.

El artículo parcialmente transcrito revela que la referida Ley otorgó a los Notarios, dentro del ámbito territorial de su competencia, la facultad para dar fe pública de todos los actos, hechos y declaraciones que autoricen, sea, entre otras formas, a través de los justificativos de perpetua memoria (consagrados en el Capítulo II del Título VI de la Parte Segunda del Código de Procedimiento Civil, a excepción de lo dispuesto en el artículo 937 eiusdem) o bien, mediante inspecciones extrajudiciales. Así se decide.-
Ahora bien, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, denunciado como infringido por errónea interpretación, dispone lo siguiente:
“…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba...”.
El artículo 506 eiusdem supra transcrito, orienta la dinámica de la carga de la prueba en el proceso, es decir, reglamenta la actividad de las partes en cuanto a quién le corresponde asumir las consecuencias negativas de la falta de prueba en juicio. (SCC sentencia N° 306 de fecha 3 de junio de 2015).
Al respecto, el artículo 1.354 del Código Civil, denunciado igualmente por error de interpretación, establece:
“…Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho de que ha producido la extinción de su obligación…”.
El artículo 1.354 eiusdem, al igual que la normativa contenida en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece a quién corresponde proporcionar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, por lo que, corresponde al demandante probar los hechos constitutivos, y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos. (SCC Sentencia N° 814 de fecha 21 de noviembre de 2016).
Por su parte, al momento de dictar decisión, la recurrida estableció que:
“… Como primer punto este tribunal de una revisión minuciosa de las pruebas traído a los autos por las partes, pudo evidenciar que, entre los supra señalados existió una relación arrendaticia, la parte demandada teniendo la carga desvirtuar las afirmaciones hechas por la actora no señalo un solo alegato que desvirtúa la acción que interpusiera la parte demandante, no fundamento nada que lo favoreciera más que simples testimonios y alegatos que nada aportaban al proceso, de lo cual lo que se debía dilucidar era si efectivamente existía una causal de desalojo como la que invocaba la actora específicamente la causal de deterioros mayores imputable al arrendatario, ni en la audiencia preliminar ni en el escrito de contestación a través de sus apoderados, ni en la audiencia de juicio, ni en ninguna de las etapas del proceso los profesionales del derecho que representaron a la parte demandada no hicieron uso adecuado de las defensas pertinentes tal como lo señala el código de ética del abogado, en su artículo 15 y siguiente, por otro lado tenemos pues que de las pruebas que pudo apreciar este órgano jurisdiccional se evidencio que la parte actora como documento fundamental de su acción consigno documento de inspección notarial, en la que la notario dejo asentado que el inmueble se encontraban con daños y mal estado de las instalaciones, tanto en las paredes como en el piso y techo, además de ello dicho la anterior pudo observarse que la parte demandada no desconoció ni impugno dicha prueba, en virtud de ello dicha prueba se admitió sin que se ejerciera formal recurso de oposición en el lapso correspondiente, es por lo que dicha debe ser valorada y en consecuencia demostrado los daños materiales al que hace referencia y así debe declararse en el dispositivo de este fallo…”
En sintonía con lo anteriormente transcrito, infiere este Tribunal Superior, obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas de derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos y siendo que la representación de la parte actora demostró los hechos afirmativos alegados, y al no ser estos debidamente desvirtuado por la parte demandada, debido a que no logró demostrar que las “señales de deterioro dentro del inmueble”, fueran propiciadas por la parte arrendada, ya que los mismos no fueron notificados como daños mayores para que corrieran por cuenta del arrendador, por lo que tal omisión, acarreó que el demandado incurriera en la causal establecida en letra “C” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Razón, por la cual, resulta forzoso para esta alzada, declarar SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 13 de agosto del 2019, por la abogada CLARA ROSA PADRINO, en su condición de apoderada judicial de la parte demandante, en contra de la sentencia dictada en fecha 09 de febrero del 2019, por el Juzgado Vigésimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, como así se hará en el dispositivo del presente fallo. Y así se establece.

V
DISPOSITIVA

En fuerza de las consideraciones precedente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 13 de agosto del 2019, por la abogada CLARA ROSA PADRINO, en su condición de apoderada judicial de la parte demandante, en contra de la sentencia dictada en fecha 09 de febrero del 2019, por el Juzgado Vigésimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada a entregar a la parte actora el inmueble objeto del presente juicio, constituido por las siguientes características, local comercial identificado como electro auto coche, nivel planta baja, del edificio ZEA, situado a su vez en la parcela 1 de la calle ZEA, urbanización Carlos Delgado Chalbaud, coche, parroquia el valle, municipio libertador, distrito capital, libre de bienes y personas.
TERCERO: Queda así CONFIRMADA la decisión apelada, bajo los términos aquí establecidos.
CUARTO: SE ORDENA LA NOTIFICACION de las partes, de conformidad con lo estipulado en la Sentencia Nro. 243 de fecha 09 de julio de 2021, de la Sala de Casación Civil, en el expediente 2021-12
De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la demanda-recurrente.
Líbrese oficio de participación al Juzgado Vigésimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre las resultas del presente recurso, ello en atención a los lineamientos contenidos en el instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Transito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2021, en tal sentido, remítase en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho Juzgado.
Publíquese, Notifíquese, regístrese y déjese copia certificada en la sede de este Despacho, en cumplimiento de lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con los artículos 1384 del Código Civil y los ordinales 2 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los doce (12) días del mes de Julio del 2022. Años: 211º y 162°.
EL JUEZ,

Dr. MIGUEL ÁNGEL FIGUEROA.
EL SECRETARIO ACC,

ABG. ANGEL CELIS
En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión siendo las __________________________________________.-
EL SECRETARIO ACC,

ABG. ANGEL CELIS