TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Expediente. Nº AP71-R-2022-000299

PARTE ACTORA: OFICENTRO COLINAS, C.A., sociedad mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 8 de noviembre de 1988, bajo el Nro. 49, Tomo 37-A-Pro, y posteriormente reconstruida ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el 21 de diciembre de 2007, bajo el Nro. 9, Tomo 1714 e inscrita en el Registro Único de Información Fiscal (RIF) bajo el Nro. J-00301754-0.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogados ANTONIO BRANDO, MARIO BRANDO, LEONARDO ALCOSER y PEDRO NIETO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros.12.710, 11.059, 117.113 y 122.774, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: SEGUIN DE VENEZUELA, C.A., (SEGUIVENCA), sociedad mercantil inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, en fecha 29 de marzo de 2007, bajo el Nro. 50, Tomo A-8, e inscrita en el Registro Único de Información Fiscal (RIF) bajo el Nro. J-29414511-6.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados JOSÉ YOVANNY ROJAS LACRUZ y JOSÉ YOVANNY ROJAS MOLINA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 58.046 y 187.456, en ese orden.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

SENTENCIA: DEFINITIVA (Apelación).

I
ACTUACIONES ANTE ESTA INSTANCIA.

Cumplido el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió a este Tribunal Superior, el conocimiento de la presente causa, a fin de decidir el Recurso de Apelación interpuesto en fecha 16 de junio de 2022, por el abogado JOSÉ YOVANNY ROJAS LACRUZ, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia dictada en fecha 14 de junio de 2022, por el Tribunal Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró CON LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento incoara la sociedad mercantil OFICENTRO COLINAS, C.A., contra la sociedad mercantil SEGUIN DE VENEZUELA, C.A., (SEGUIVENCA).
Oído el recurso de apelación en ambos efectos, mediante auto de fecha 22 de junio de 2022, fue ordenado la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, recibiéndolo en fecha 7 de julio de 2022, tal y como se desprende de la certificación realizada en esa misma fecha.
Por insaculación de causas efectuada en la misma data, le correspondió conocer y decidir el presente asunto a este Juzgado Superior, quien por auto fechado 11 de julio de 2022, le dio entrada al expediente y fijó el término de diez (10) días de despacho siguientes a la referida fecha para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de procedimiento Civil.
Encontrándose la causa dentro de la oportunidad fijada para dictar sentencia, se procede a ello, con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos expresados a continuación:
II
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA.

Se inició la presente causa en virtud de la demanda interpuesta en fecha 26 de enero de 2022, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, por los abogados ANTONIO BRANDO y MARIO BRANDO, en su condición de apoderados judiciales de la sociedad mercantil OFICENTRO COLINAS, C.A., en contra de la sociedad mercantil SEGUIN DE VENEZUELA, C.A., (SEGUIVENCA).
Los hechos relevantes, expuestos por la parte actora como fundamento de la demanda, son los siguientes:
“…Nuestra representada es legítima propietaria de un bien inmueble constituido por una (1) oficina administrativa, con un área de quinientos veintiséis metros cuadrados (526 Mts2), aproximadamente, identificada con la letra PB-A, ubicada en la Planta Baja (PB) del edificio denominado “Oficentro Colinas” situado en la tercera sección de la urbanización Bello Monte, Distrito Sucre del estado Miranda, forma parte del inmueble arrendado el estacionamiento ubicado justo frente de la oficina PB-A, con capacidad para seis (06) vehículos con una superficie de ciento treinta y seis metros cuadrados (136Mts2) aproximadamente.
El descrito inmueble pertenece a nuestra mandante según se desprende de documento de propiedad debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 14 de noviembre de 2013, bajo el N° 2013.1770, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 241.13.166.1.14225 y correspondiente al libro folio real del año 2013, el cual consignamos en copia marcada “B”.
Dicho inmueble fuer (sic) dado en arrendamiento a la sociedad mercantil SEGUIN DE VENEZUELA, C.A., (SEGUIVENCA), inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, en fecha 29 de marzo de 2007, bajo el Nro. 50, Tomo A-8, tal y como se evidencia de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 06 de abril de 2016, anotado bajo el No. 26,Tomo 26 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría, el cual anexamos marcado letra “C”.
Según estipulación expresa de la Cláusula Segunda del Contrato, el mismo tendría una duración de un (01) año contado desde el 06 de abril de 2016, hasta el 05 de abril de 2017, prorrogable en forma automática por periodos de un (1) año, a menos que una de las partes contratantes manifestare a la otra, por escrito, su deseo de no prorrogar el contrato con por lo menos treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del plazo establecido en dicha cláusula o de cualquiera de sus prórrogas.
La relación arrendaticia antes mencionada, se prorrogó en varias oportunidades, en virtud de la aplicación de las prorrogas (sic) automáticas por periodos de un año contempladas en la citada Cláusula Segunda.
En fecha 26 de febrero de 2019, nuestra representada a través de la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado (sic) Miranda, notificó a la arrendataria de su deseo de no prorrogar el contrato a partir de la fecha de la expiración natural de su última prórroga, es decir, el 5 de abril de 2019. Se anexa dicha notificación marcada “D”.
Como quiera que la duración de la relación arrendaticia que vinculó a las partes fue mayor a un (1) año y menor de cinco (5) años, conforme al literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le correspondió a la arrendataria u lapso de un (01) año de prórroga legal, el cual disfrutó y se computó a partir del 06 de abril de 2019, hasta el 05 de abril de 2020.
Es el caso Ciudadano Juez, que la arrendataria no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble para la fecha de vencimiento de la prórroga legal, que fue el 054 de abril de 2020, y por lo tanto continúa ocupándolo de manera arbitraria e ilegal.
Desde el vencimiento de la prórroga legal, la arrendataria se ha negado a dar cumplimiento a su obligación de entrega del inmueble, al punto de pretender condicional el cumplimiento de ésta al pago de “indemnizaciones” que no le corresponde. Han sido múltiples los requerimientos que extrajudicialmente se han hecho para que aquí la demandada devuelva a nuestra representada en (sic) inmueble por ella ocupado ilegalmente.
El incumplimiento por parte de la arrendataria de entregar el inmueble en la oportunidad legal correspondiente, otorga el derecho a nuestra representada de solicitar ante el órgano de justicia el cumplimiento del contrato antes identificado, y la consecuente entrega material del inmueble de su propiedad, libre de bienes y de personas. Así solicitamos que sea declarado por este honorable tribunal…”

Como fundamentos de derecho, invocaron las disposiciones contenidas en los artículos, 1.159, 1160, 1.167, 1.264 y 1.270 del Código Civil y 38 y 39 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Asimismo, los representantes judiciales de la parte demandante, consignaron los siguientes instrumentos:
1. Marcado con letra “A”, copia simple del instrumento poder otorgado por el ciudadano Mauro Petricca de Matteis, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nros. V-4.580.000, actuando en su condición de representante de la sociedad mercantil OFICENTRO COLINAS, C.A., demandante, a los Abogados ANTONIO BRANDO, IRVING MAURELL, MIGUEL ÁNGEL GALINDEZ, FEDERICA ALCALÁ, MARIO BRANDO Y PAOLA BRANDO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros: 12.710, 83.025, 90.759, 101.708, 119.059 y 131.293, respectivamente, autenticado por ante la Notaría Tercera del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 4 de noviembre de 2008, bajo el Nro. 07, Tomo 274.
2. Marcado con letra “B”, copia fotostática del contrato de compraventa suscrito entre el ciudadano Marco Ángelo Salvatore Petricca de Matteis, actuando en nombre y representación de los ciudadanos Guido Petricca Zugaro y Filomena de Mateis de Petricca, vendedores y la sociedad mercantil OFICENTRO COLINAS, C.A., debidamente representada por su Director, el ciudadano Patricio Ernesto Rafael Petricca de Matteis, compradora, protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 14 de noviembre de 2013, bajo el Nro. 2013.1770, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el Nro. 241.13.16.1.14225 y correspondiente al libro de Folio Real del año 2013.
3. Marcado con la letra “C”, original del contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedades mercantiles OFICENTRO COLINAS, C.A., representada en ese acto por su Administradora, la ciudadana Dianely Omaña Lizardo, como arrendadora y SEGUIN DE VENEZUELA, C.A., (SEGUIVENCA), representada por su Presidenta, ciudadana Yelitza Nathalie Dugarte Rivas, como arrendataria, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del estado Miranda en fecha 6 de abril de 2016, bajo el Nro. 26, Tomo 26 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaria.
4. Marcado con letra “D”, original de la notificación evacuada por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Chacao, en fecha 26 de febrero de 2019.
Admitida la demanda por el Tribunal Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 2 de febrero de 2022, fue ordenada la citación de la parte demandada.
En fecha 29 de abril de 2022, compareció por ante el Tribunal de instancia, el Abogado JOSÉ YOVANNY ROJAS LACRUZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 58.046, quien solicitó la certificación de la citación y consignó instrumento poder que acredita su representación como apoderado judicial de la parte demandada.
Seguidamente, por escrito consignado el 3 de mayo de 2022, el referido representante judicial, dio contestación a la pretensión formulada y en el mismo acto, reconvino a la sociedad mercantil OFICENTRO COLINAS, C.A., por cobro de bolívares como indemnización por las mejoras realizadas.

-DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA-

En la oportunidad procesal establecida, la sociedad mercantil SEGUIN DE VENEZUELA, C.A., (SEGUIVENCA), demandada, contestó la pretensión instaurada, en los siguientes términos:
“…PUNTO PREVIO
EN GENERAL
Situaciones legales que el Tribunal debe decidir con prioridad para pasar a conocer tanto la reconvención que incoaremos como la contestación de fondo de la demanda, toda vez que de acuerdo a lo que fundamentaremos según los hechos y desarrollo de la relación arrendaticia, se produjo una TACITA RECONDUCCIÓN, por tanto, el contrato de arrendamiento a tiempo determinado se convirtió en contrato a tiempo indeterminado y en consecuencia no procede la demanda autónomo de DESALOJO (art. 34 Ley de arrendamiento inmobiliario) en cuanto al procedimiento e instrumento jurídico utilizado por el demandante, cual es, el de la Ley Arrendamiento inmobiliario (sic). Por otra parte, de acuerdo a los artículos 12 del Código de Procedimiento Civil y 257 constitucional el tribunal debe dilucidar el contrato realidad para establecer los procedimientos más idóneos en la consecución de este juicio, vale decir, definir entre la aplicación entre la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI) y la Ley de Arrendamiento Comercial (LAC).
La comunicación entre las partes ha sido a través de medios telemáticos: E-mail.
Se informa al tribunal que tanto el arrendatario (SEGUIVENCA) como el arrendador (OFICENTRO COLINAS C.A.) mantenemos fluida conversación por e-mail o correos electrónicos institucional. Por parte de seguivenca, los correos institucionales son: seguivenca2, legal.
Seguivenca, Tesorería Seguivenca, Luis Pulgar y/o Distribuidora Caracas Seguivenca y un correo particular del abogado que aquí representa identificado como ejromo01@gmail.com y por parte del arrendador oficentrocolinas@hotmail.com atendidos por los administradores José Coccia y Dianelley Omaña Dugarte; todo de conformidad con la ley de Datos y Mensajes Electrónicas.
INTRODUCCION
Estando en la oportunidad legal para dar CONTESTACIÓN A LA DEMANDA según artículo 888 del Código de Procedimiento Civil (CPC) y 33 al 35 de la LAI, lo hago en los siguientes términos:
PRIMERO: Reconvenimos al aquí demandante según fundamentación que se haremos de forma subsecuente en párrafo identificado como parte I, todo de conformidad con el artículo 888 del CPC.
Es de advertir que según el Artículo 33 de la Ley de Arrendamiento (sic) Inmobiliario (sic), prescribe que:…
SEGUNDO: A todo evento, damos contestación a la demanda en párrafo identificado como PARTE II.
PARTE I
DE LA RECONVENCION
…Omissis…
Actuando de conformidad con el artículo 881 y ss y Capitulo V, artículo 365 al 369 del Código de Procedimiento Civil y artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, RECONVENIMOS a la empresa mercantil OFICENTRO COLINAS, C.A.,…
FUNDAMENTACIÓN LEGAL
Reconvención que realizamos conforme al artículo 33, 34 y 35 de la Ley de arrendamiento (sic) inmobiliario (sic), independientemente de la cuantía; artículos 881 y ss del CPC artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, conjuntamente con el artículo 257 constitucional en cuanto al contrato realidad que el juez debe dilucidar.
OBJETO DE LA RECONVENCION
Cobro de bolívares por indemnización de mejoras realizadas en el inmueble arrendado y pago de bolívares por habérsenos causado daños y perjuicios al patrimonio de la empresa con ocasión al arrendamiento del inmueble.
LOS HECHOS
Mi representada SEGUIVENCA C.A. identificada UT SUPRA, suscribió contrato de arrendamiento con la empresa OFICENTRO COLINAS. Plenamente (sic) identificada en autos. Ese contrato se suscribió el día seis (6) de abril de 2016 por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del estado Miranda. Arrendó un local (526 m2) Planta Baja PB del edificio denominado OFICENTRO COLINAS, con estacionamiento para seis (6) vehículos (136m2), ubicado en la tercera sección e la Urbanización Bello Monte, Distrito Sucre del estado Miranda.
De esta relación arrendaticia que hemos sostenido, ha sido de mutuas concesiones, buenos términos y acuerdos para cada caso en el cumplimiento del objeto del contrato de arrendamiento, respetando los derechos de las partes y los derechos derivados por el condominio toda vez que el propietario del inmueble es el mismo quien administra el CONDOMINIO del edificio donde está asentado el local que arrendó mi representada.
Luego, después que, en varias oportunidades discutimos el aumento del canon de arrendamiento, y así lo conveníamos, lo cual renovaba de manera automática el contrato de arrendamiento, durante la vigencia del contrato y después de la vigencia del contrato, incluso después de haber pedido el desalojo con prórroga legal, también convenimos en el cambio de algunas clausulas tales como canon y agregados de acatar normas de condominios por tema de pandemia. En los últimos meses eso no fue posible (finales de 2021 y principios del año 2022), sin embargo, habíamos continuado la relación arrendaticia normal como continuación del contrato pero luego el propietario pidió el DESALOJO del mismo mediante esta demanda (este año 2022).
Empero, el propietario del inmueble pidió el desalojo mediante notificación por notaria en fecha 26 de febrero de 2019. A pesar de haberlo hecho en tiempo hábil, ese mismo año entramos de nuevo en conversación entre las partes SEGUIVENCA Y OFICENTRO COLINAS C.A. y convenimos en un aumento del canon de arrendamiento, el cual fue aceptado entre las partes y continuamos de hecho con la relación arrendaticia. Hubo novación de contrato y/o renovación del contrato. El arrendador no hizo mención alguna de continuar con el desalojo y así continuamos por los años 2019, 2020 y 2021; no es sino a finales del 2021que comienzan de nuevo a insistir el desalojo.
En tal sentido, habida cuenta que de manera voluntaria queremos desalojar, pero como quiera que el contrato de arrendamiento aún sigue vigente, hemos pedido que el arrendador se nos reconozca lo siguiente: 1) Indemnización por mejoras realizadas en el inmueble; 2) Indemnización por daños y perjuicios causados por negligencia en el cuidado del inmueble: Daños causados por hurto.
1) Indemnización por mejoras realizadas al inmueble. Una vez comenzado el uso del inmueble se comenzaron a realizar unas mejoras para poder cumplir con el OBJETO del contrato de arrendamiento por dos razones: A) Porque así lo consintió el propietario del inmueble; y B) Porque el inmueble arrendado no cumplía con los requerimientos mínimos para el cual fue arrendado, lo que requería realizar unas mejoras de adaptación para cumplir con el objeto del contrato de arrendamiento y así lo permitió el propietario, ese local era simple espacio abierto como galpones. Allí nada se hace sin el consentimiento del propietario-condominio que es el mismo. Esas mejoras consintieron en colocar mecanismos para de infraestructura pero costosa y necesaria para el funcionamiento. División de áreas comerciales y atención al público, colocación de la red eléctricas y de sistemas para servidores de computadoras, lámparas, vidrios, ventanas, etc. Todo conforme a la descripción y avaluó que consigno con este escrito de manera detallada identificado anexo con la letra E. La jurisprudencia nacional sea pronunciado al respecto estimando que cuando no se cumple con permitir el desarrollo con el objeto del contrato de arrendamiento por insuficiencias del inmueble, y el arrendatario requiere hacer mejoras para el cumplimiento del arrendamiento es válido reconocerle las mejoras al arrendatario, pues sin la cual no puede cumplir con el objeto del contrato, a pesar de haber convenido que las mejoras queden en beneficio del inmueble. veamos (sic): Los costos de estas mejoras ascienden a la cantidad de Bs. OHOCIENTOS CUARENTA Y SIETE MIL CIEN con 00/100 Bolívares (874.100,00) más la colocación de los vidrios/CRISTALERIA, valorados en ciento veintinueve mil Bs. (129.000,00 Bs.) identificado con la letra F. Total Bs. Novecientos cuarenta y seis cien Bs. (976.100,00 Bs.).
2) Indemnización por daños y perjuicios de los bienes de la empresa. Durante dos oportunidades fuimos objeto de hurto dentro del local de la empresa. Así lo denunciamos el 28 de septiembre de 2021. Como premisa fundamental ilustro al sentenciador que, ese edificio lo administra el mismo propietario, vale decir, OFICENTRO COLINAS, C.A., pues su objeto principal no sólo es el arrendamiento de bienes inmuebles sino la administración de los mismos, haciendo las veces de condominio (cuyos derechos y obligaciones están sometidos a la Ley de Propiedad Horizontal) (Recordemos que cuando se registra el edificio, se estatuye de inmediato las normas del condominio que ab initio siempre lo hace el propietario del inmueble o una administración provisional mientras se vende el edificio por parte y luego nace el derecho para quienes sean propietarios para que elijan su junta de condominio, esto no es el caso, el condominio siempre lo siguió administrando el propietario, cual es, el mismo que arrendó el inmueble: OFICENTRO COLINAS, C.A., pues este responde por las obligaciones del condominio) Si bien es cierto que, esta propietaria-inmobiliaria-arrendadora-administradora de condominio de OFICENTRO COLINAS, C.A., cierra los contratos de arrendamiento con no reconocer daños y perjuicios anticipadamente bajo el uso excesivo del PACTO O AUTONOMÍA DE LA VOLUNTA DE LAS PARTES, no es menos cierto que debe quien aquí dilucida esta causa, desentrañar los límites de ese principio de autonomía de la voluntad de las partes (amplia jurisprudencia nacional al respecto, no es absoluta sino relativa, si viola principios sociales convirtiendo los contratos en “leoninos” y exceso frente a la ley) y contrato realidad para que no se permita sorprender en la buena fe al arrendador atropellándolo en sus derechos y a la autoridad haciendo ver que el contrato de arrendamiento es prístino y equitativo (recordemos el artículo 257 constitucional, donde prevalece la realidad sobre las formas, dilucida estos excesos del principio de que el pacto entre las partes es ley. Lo era. Ya no. Quizás antes si permitía bajo el pacto entre las partes, que dejaba al débil jurídico (arrendatario) desvalido frente al fuerte juicio y económico propietario (arrendador). Esa desigualdad ya no existe constitucionalmente, mal puede alegar una forma que civilmente por años “hizo aguas” al débil jurídico. Ahora hay que desentrañar la realidad y limites de ciertos principios para hacer justicia. Esta que estamos pidiendo).
Esta claro que, si el arrendador también hace las veces de administrar el edificio, está sujeto a los deberes y derechos que surgen bajo la Ley de Propiedad Horizontal, porque de lo contrario el arrendador no tendría a quien reclamar en caso de HURTO y menos someterse a un contrato “leonino” donde no tiene posibilidad alguna de reclamar porque el contrato de antemano se le negó. Es decir, el contrato de arrendamiento que engloba además del uso del inmueble y obvio que el aprovechamiento de los servicios, así como los de vigilancia para seguridad del arrendatario, luego de que suceda un percance, sin averiguación alguna y sin compromiso alguno, la arrendadora se desentiende de lo ocurrido, porque firmó un contrato donde le niega ese derecho. Si hay servicio es para que lo use no puede ser que el servicio no funcione y además le causa daños y perjuicios y el arrendador se amparo sólo en el contrato que lo niega. Hay servicios de seguridad y luego lo hurtan y nadie responde porque le contrato no lo permite y nadie lo niega. Otra cosa es que el arrendador sea diligente como debe ser, trate de resolver el servicio y luego es imposible para él resolverlo, como por ejemplo, demostrar que la vigilancia no tuvo negligencia el cuidado del inmueble, pero es que sucedió dos (2) veces y la administración del inmueble sólo se remitió que nada tiene que responder y que esa no es su responsabilidad y por tanto nada tiene que indemnizar, habiendo las denuncias ordinarias en CICPC y la arrendadora nada cumplió ni diligenció. Por tanto, las clausulas que se pactaron para negar eventuales daños y perjuicios deben ser declaradas nulas por inconstitucional, viola los derechos como condómino, como arrendatario, la ley (sic) de propiedad (sic) horizontal (sic), el contrato realidad, la privación de la realidad sobre las formas y a todas luces un contrato leonino de afectación grosera de la equidad. No es justo. Estas clausulas “leoninas” son nulas ipso iure, asó lo ha determinado la doctrina y la jurisprudencia nacional, incluso en el derecho comparado está en total desuso este tipo de normas donde prive el pacto entre las partes cuando genere grosera ventaja entre uno y otro como el caso de marras, viola el principio constitucional de igualdad entre las partes.
Los daños y perjuicios totalmente cuantificados para la fecha alcanzan la cantidad de Bs. veintiún mil trescientos sesenta y siete con 43/100 Bs. (21.367,43 Bs.), consta en valoración detallada que hizo el CICPC en denuncia recibida y oficio de reclamación que enviamos al arrendador-administrador del condominio…
PETITORIO
Por lo antes expuesto es por lo recurro a su competente autoridad para que el demandado convenga en pagar o en su defecto sea conminado a ello por esta instancia judicial a pagar la cantidad de NOVECIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y SIETE CON 43/100 Bs. (997.467,43 Bs.)
…Omissis…

PARTE II
CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA DE DESALOJO
…Omissis...
Estando en la oportunidad legal para contestar la demanda, lo hacemos en los siguientes términos, nos (sic) sin antes indicar que hemos reconvenido.
PUNTO PREVIO
Indicamos al tribunal que no procede el desalojo y por tanto no era esta la acción y/o procedimiento más idóneo pues el contrato de arrendamiento esta reconducido tácitamente, lo que lo convierte en un contrato a tiempo indeterminado por cuanto ha transcurrido más de diecinueve (19) meses o un (1) año, como contrato de arrendamiento normal, como se estipuló en el contrato inicial como para entenderse que se trataba de una renovación automática de solo un año. Veamos.
Tacita reconducción y contrato a tiempo indeterminado: En principio el contrato de arrendamiento (cursa agregado a los autos) celebrado entre las partes (OFICENTRO COLINAS C.A. Y SEGUIVENCA) según se desprende de su contenido se hizo a TIEMPO DETERMINADO, contado a partir del 6 de abril d 2016; luego el arrendador mediante notificación formal que se hizo a través de la Notaría Pública Primera de Chacao participó a mi representada el 27 de febrero de 2019 que debíamos desocupar y por tanto se abría el lapso de un (14) año de prórroga para desocupar el cual venció el 5 de abril de 2020. (Cursa (sic) agregado a los autos la participación de prórroga legal).
Es de advertir al tribunal que la relación arrendaticia continuó normal, pues se acordaron nuevos cánones de arrendamiento, nos notificaron normas sobre la pandemia, y en definitiva, NO NOS VOLVIERON A SOLICITAR LA DESOCUPACION DEL INMUEBLE después del 6 de Abril de 2020, sino hasta después del mes de septiembre del año 2021 donde reclamamos vía e-mail del hurto con carta fechada 11/09/2021 (diecisiete (17) meses después) que se recordaron de la desocupación como para no responder de los daños y perjuicios de un hurto que allí se cometió en el inmueble arrendado sin que el condominio/arrendador (Ellos mismos: OFICENTRO C.A.) se pronunciara. No solo negaron la posibilidad de dar respuesta a lo denunciado, sino que aprovecharon para recordarse de la desocupación del inmueble. Ya no tenía caso. Ya la participación de prorroga había caducado. El contrato de arrendamiento esta tácitamente reconducido desde el 6 de abril de 2020, ya que ni siquiera pidieron la desocupación, ni verbal ni escrita, ni demandaron la entrega.
Este procedimiento debe llevarse por las prescripciones de la LEY DE ARRENDAMIENTO COMERC IAL y no por la LEY DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO, por lo siguiente:
1.- Porque el objeto del arrendamiento es comercial. Véase el objeto de la empresa, que si bien es cierto necesita oficinas para la parte administrativa de rigor, no es menos cierto que el objeto principal y dominante de la empresa es colocar sus productos es colocar sus productos en el mercado como en efecto lo ha hecho: en el mercado ocal y nacional, para la venta de insumos y bienes de seguridad industrial para empresas. Esto no solo es claro, público, notorio y hecho comunicacional, sino que el arrendador le consta el servicio que se presta en el ocal arrendado.
Por tanto, así las cosa, todas las prescripciones deben ajustarse a la Ley de arredramiento (sic) comercial (sic) y no a la ley de arrendamiento inmobiliario como lo pretende hacer valer en el libelo de demanda, por las mismas razones que hemos esgrimido, por el contrato realidad y porque de acuerdo al artículo 257 constitucional prevalece las realidades sobre las formas, además en ninguna de las partes del contrato de arrendamiento que reconoceos está estipulado que ese contrato se regirá por la LEY DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO.
De manera que, el demandante que tanto alega el pacto entre las partes como ley, pues no le indico al Juez que no hay pacto entre las partes que este contrato se regirá por la ley de arrendamiento inmobiliario, además no tenía porque hacerlo, pues estas normas son de orden público y o acepta pacto entre las partes, por lo que, debe dilucidarse el contrato de arrendamiento comercial con los aportes documentales y afirmaciones de hecho que hemos esgrimido en este juicio.
Por otra parte, la disposición transitoria primera de la ley de arrendamiento comercial ordenaba ajustar todos los contratos (vale decir los de arrendamiento inmobiliarios con signos de comercial) para que se adaptaran a esta nueva ley, el arrendador no lo hizo, omitió este precepto legal, mal puede ahora alegar una ley que lo mandaron a que se ajustara y no lo hizo, ahora debe hacerlo el Estado para salvaguardar la autoridad del Estado y respetar los derechos del arrendatario comercial quien siempre sigue en minusvalía jurídica y económica frente al arrendador, máxime que se trata de una empresa que no solo presta un servicio establecido en la LOPCYMAT, sino que genera empleo y movilidad económica en un país que apuesta a la estabilización económica y que esta empresa contribuye a ello.
Desconocerle sus derechos no solo generaría desempleo sino hasta un cierre de una unidad económica que genera servicio de ley e impuestos al Estado como comerciante, de hecho somos CONTRIBUYENTE COMERCIALES.
Por otra parte, si hubiésemos tenido la intencionalidad de solo oficinas administrativas, no hubiéramos hecho hincapié en alquilar un local con vista y contacto directo a la calle, con mostradores que habilitamos, con escritorios de atención al público y demás características de una empresa con fines netamente comercial y que el arrendador administrador condominal veía y consentía a diario y por más de seis años. ¿Es ahora que se da cuenta que es comercial y no administrativa? Pero sí pretende bajo una irrealidad hacer uso de una ley que no aplica para el caso concreto con fines de sacarle provecho desmeritando el contrato realidad y la ley.
2.- Así las cosas, según el precedente anterior, las medidas de SECUESTRO SOLICITADAS deben seguir el destino del juicio principal, ya que debe regirse por la LEY DE ARRENDAMIENTO COEMRICAL que no lo prevé, pus ha debido agotar la vía administrativa antes de pedir una medida cautelar judicial. Nos oponemos a que se decrete la medida de secuestro pedida por el arrendador.
3.- El contrato de arrendamiento en ningún caso de manera expresa prescribió que debía seguirse por la ley (sic) de arrendamiento (sic) inmobiliario (sic), lo que de conformidad con el artículo 12 del CPC y 257 constitucional el Tribunal debe interpretar si es que alguna oscuridad existe, pues es bien claro que el contrato es para uso comercial. Por otra parte, el arrendador habiendo salido la ley (sic) de arrendamiento (sic) comercial (sic) mucho antes debió ajustarlo a estas prescripciones y no lo hizo, es de entender que el espíritu, razón y propósito de la nueva ley (sic) de arrendamiento (sic) comercial (sic) era regular las relaciones de arrendamientos cuando se trate de locales para uso comercial como el caso de marras, todo ajustado al nuevo texto constitucional ya que incluso la ley de arrendamiento inmobiliario es anterior a la nueva Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
4.- Así las cosas, es de Perogrullo concluir que lo accesorio sigue lo principal, por lo que la medida de secuestro no debe prosperar al aplicarse la ley (sic) de arrendamiento (sic) de uso (sic) comercial (sic) y así lo pedimos que se declare.
5.- así las cosas, también, esta demanda debe sucumbir a la inadmisión pues para ejercer la vía jurisdiccional ha debido agotar la vía administrativa y por la acción incoada se nota con meridiana claridad que este paso previo no lo cumplió el arrendador.
6.- Y, a todo evento, de seguir por la ley (sic) de arrendamiento (sic) inmobiliario (sic) también debe sucumbir pues no procede el DESALOJO cuando el contrato de arrendamiento ahora es indeterminado y solo procederá el cumplimiento de contrato según las causales allí establecidas de manera taxativa en el artículo 34 de dicha ley en comento.
7.- De seguirse por la ley (sic) de arrendamiento (sic) comercial (sic) como debe ser, el procedimiento será el PROCEDIMIENTO ORAL del CPC.

AL FONDO DE LA DEMANDA DE DESALOJO
Primero: Se reconoce el contrato de arrendamiento mencionado por el demandante, pero con reservas en algunas clausulas contractuales pues han de regirse por el contrato realidad y ahora ese contrato se convirtió en contrato de arrendamiento indeterminado, pues, después de vencerse la prórroga el 5 de Abril de 2020, la relación arrendaticia continuo normal por diecisiete (17 meses después); y, se recordaron del desalojo o pedir desocupación porque le reclamamos daños y perjuicios por hurto en evidente desatención del condominio que lo administran ellos mismos, si no estuviéramos en arrendamiento normal como lo vinimos haciendo desde el (sic) la finalización de la prórroga.
Segundo: Rechazamos la forma de la redacción de contrato de arredramiento (sic) donde establece que es para oficinas administrativas. Nuestra función es comercial, de ventas, abierto al público. Pedimos al sentenciador que de acuerdo al artículo 12 del CPC y 251 constitucional interpreta el contrato el cual es a todas luces de uso comercial.
Tercero: De acuerdo con las afirmaciones de hecho y registral el inmueble es propiedad del demandante quien a su vez es el administrador del inmueble (ejerce el Condominio). Están fusionados el mismo carácter de arrendador y administrador del condominio, situación relevante a la hora de prosperar las reclamaciones por daños y perjuicios causado por hurto y negligencia en la seguridad del inmueble.
Cuarto: Como quiera que el demandante induce al Tribunal para que lleve este juicio por el procedimiento de Arrendamiento Inmobiliario (no pactado en ninguna parte, ni de carácter legal, pues lo legal es lo comercial) y no por el Arrendamiento de Uso Comercial, instamos al ciudadano Juez que determine el procedimiento por éste último con los aportes, fundamentos y alegatos que hemos esgrimidos con contundencia de manera precedente, pues como normas de orden público, las de arrendamiento debe prevalecer la ley especial (de uso comercial) y la más actual ajustada al contrato realidad y prescripciones de la nueva constitución.
Quinto: El contrato de arrendamiento se ha venido prorrogando de manera continuada desde el vencimiento del primer periodo del contrato de arrendamiento, vale decir, después del 6 de abril del año 2017 y así sucesivamente hasta el 6 de abril de 2019, fecha ésta en que comienza la prórroga legal hasta el 5 de abril de 2020 y luego de esta fecha hasta el día 29 de septiembre de 2021 (más de 17 meses) se continuó la relación arrendaticia sin que el arrendador dijera nada.
En esta fecha es cuando se acuerda el arrendador que debe pedir la desocupación para evadir una responsabilidad de daños y perjuicios. Ya no puede. Operó la tacita reconducción y el contrato se volvió indeterminado.
SOBRE LA PRÓRROGA
La prórroga participada por ellos (arrendador) fue revocada por ellos mismos al convenir y novar el contrato cuando se establecieron nuevos cánones de arrendamiento y continuidad dl contrato, mal puede, después de tres (3) años, venir a hacer efectiva una participación de prórroga que ellos mismos desvanecieron o contradijeron al convenir nuevos contratos al cambiar la cláusula de canon de arrendamiento de manera continuada y en varios periodos.
Véase, mediante notaria el arrendador notificó no prorrogar más el contrato y pidió que operara la prorroga legal, vale decir, el 26 de febrero de 2019, realizada a través de la Notaría Pública Primea (sic) del Municipio Chacao del estado Miranda, el cual debería hacerse efectiva a partir del 6 de abril de 2019, la cual debía desocuparse el 6 de abril de año 2020. Empero, en el mes de septiembre del año 2021, mediante correos que demostramos y promoveremos como prueba se discutió y acordó nuevo canon de arrendamiento y así continuamos durante los años 2019, 2020 y 2021. A finales del año 2021 es que se acordaron y vuelven a insistir con la desocupación con una participación de una prórroga legal que caducó y que además revirtieron ellos mismos novando el contrato, de hecho el año 2021 fue muy comunicativo entre las partes por el tema de aumento de canon que también convenimos en que ellos ya no aceptaban el monto pues aspiraban más, es decir, estábamos en contrato realidad y en la continuación del arrendamiento sólo que el canon fue punto controvertido entre las partes y es cuando entonces vuelven a resaltar un desalojo ya que había perdido su esencia legal. Por tanto, no hay ocupación ilegal pues el arrendador recibió los cánones de arrendamiento y los sigue recibiendo.
PETITORIO
Por lo antes expuesto pido al Tribunal declarar sin lugar la presente demanda de DESALOJO por las consideraciones de hecho y de derecho que esgrimí de manera precedente…”

De igual forma, los representantes judiciales de la parte demandada, consignaron junto a la contestación de la demanda, los siguientes instrumentos:
1. Marcado con letra “A”, copia simple del instrumento poder otorgado por la ciudadana Yelitza Nathalie Dugarte Rivas, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nros. V-13.803.090, actuando en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil SEGUIN DE VENEZUELA, C.A., (SEGUIVENCA), demandada, a los Abogados JOSÉ YOVANNY ROJAS LACRUZ y JOSÉ YOVANNY ROJAS MOLINA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros: 58.046 y 187.456, respectivamente, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del estado Mérida, en fecha 31 de mayo de 2013, bajo el Nro. 01, Tomo 68.
2. Marcado con letra “B, C y D”, copias fotostáticas del Registro Mercantil de la sociedad mercantil SEGUIN DE VENEZUELA, C.A., (SEGUIVENCA), de fecha 29 de marzo de 2007; del Acta General de Asamblea Extraordinaria de Accionistas, celebrada el 25 de mayo de 2018; de la cédula de identidad y del Registro único de Información Fiscal (RIF) de la ciudadana Yelitza Nathalie Dugarte Rivas.
3. Marcado con letra “E”, copias simples de la Actualización de Costos de Obra, contentivo de la certificación de imparcialidad, condiciones generales, las respectivas conclusiones y el presupuesto, efectuada por la Ingeniera Lilia Olivares, en fecha 8 de diciembre de 2021, constituyendo el objeto de dicho avalúo la sociedad mercantil SEGUIN DE VENEZUELA, C.A., (SEGUIVENCA).
4. Marcada con letra “F”, copia fotostática del presupuesto realizado por Inversiones y Suministros Marevall, C.A., el día 15 de abril de 2022, respecto al suministro e instalaciones de cristales a favor de la sociedad mercantil SEGUIN DE VENEZUELA, C.A., (SEGUIVENCA).
5. Marcada con letra “G”, copia simple de la denuncia Nro. X-21-2240-00704, efectuada por ante el Cuerpo de Investigaciones Científicas Penales y Criminalísticas (CICPC) delegación Municipal de Santa Mónica, Distrito Capital, el 8 de septiembre de 2021, por la ciudadana Anyelina Del Carmen González Franco a razón de ciertas irregularidades suscitadas en la la sociedad mercantil SEGUIN DE VENEZUELA, C.A., (SEGUIVENCA).
6. Marcado con letra “H”, correo electrónico enviado desde la cuenta legal.seguivenca@gmail.com, perteneciente a la la sociedad mercantil SEGUIN DE VENEZUELA, C.A., (SEGUIVENCA), el día 28 de septiembre de 2021, contentivo de la participación y reclamo por el hecho ilícito acaecido en la sociedad mercantil SEGUIN DE VENEZUELA, C.A., (SEGUIVENCA), aunado a ciertas fotografías perteneciente al lugar donde presuntamente opera la referida empresa.
Luego, por diligencia consignada el día 9 de mayo de 2022, el apoderado judicial de la parte actora impugnó y desconoció todas y cada una de las documentales consignadas por su contraparte con el escrito de contestación.
En fecha 10 de mayo de 2021, el Tribunal a quo declaró inadmisible in limine litis la reconvención o mutua petición planteada por la parte demandada, toda vez que las Unidades Tributarias (U.T), en las cuales fue estimada, excedía con creces la cuantía por la cual, los Juzgados de Municipios pueden ser considerados competentes para conocer y decidir las demandas instauradas.
Abierta ope legis, la causa a pruebas, los días 2 y 7 de junio de 2022, la parte demandada como demandante, respectivamente, enviaron vía telemática sus correspondientes escritos, según consta de las certificaciones efectuadas por la secretaria del Tribunal en los mencionados días, quien fijó en la misma oportunidad, la cita correspondiente para la consignación en físico de dichas probanzas.
Por auto fechado 8 de junio de 2022, fue dejada la constancia de que vencido como se encontraba el lapso para la promoción y evacuación de las pruebas promovidas y siendo que en fecha 2 de junio de 2022, le fue asignada cita a la demandada para la presentación en físico de su escrito, sin que dicha parte realizara tal consignación, es por lo que, el Tribunal de conocimiento agregó a los autos la impresión del correo electrónico contentivo de la fijación de la cita, así como del referido escrito de promoción de pruebas enviado.
Mediante sentencia definitiva dictada en fecha 14 de junio de 202, el Tribunal Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, interpusiera la sociedad mercantil OFICENTRO COLINAS, C.A., en contra de la sociedad mercantil SEGUIN DE VENEZUELA, C.A., (SEGUIVENCA, en forma siguiente:
“…El contrato de arrendamiento tiene un significado muy amplio, pues denota no solo el pago de las pensiones arrendaticias, sino también la entrega de la cosa arrendada, tal como ocurre con la obligación de la arrendataria de devolver el inmueble al arrendador al vencimiento del plazo prefijado como de duración del contrato, aun cuando esta obligación está limitada por la fuerza obligatoria de la prórroga a que se refieren los artículos 38, 39 y 41 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios (sic).
Ahora bien, en el caso bajo estudio, es evidente según lo probado en autos que la parte demandada debió entregar el inmueble a la parte actora al término de la prórroga legal de un año a la cual tuvo derecho, es decir, el 5 de abril de 2020, por tener la relación arrendaticia que vincula a las partes una duración de mayor a un año pero menor a cinco, obligación esta que la parte demandada excusa su cumplimiento, en razón de que, según su dicho, no fue exigida la entrega del inmueble y continuó pagando los cánones de arrendamiento posteriores a dicha fecha; sin embargo, la demandada no demostró la veracidad de sus dichos, quedando en evidencia durante el devenir del juicio su pasividad ante la carga probatoria que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil; circunstancia por las cuales esta Juzgadora concluye, que de conformidad con lo preceptuado en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, la demanda debe prosperar en derecho, por encontrarse la misma tutelada por la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Asi se decide.
DECISIÓN
Por los razonamientos anteriores expuestos, este JUZGADO UNDÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley, de conformidad con el artículo 257 de la Constitución Bolivariana de la República de Venezuela (sic) y los Artículos 12, 242, 243 y 890 del Código de Procedimiento Civil, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMINTO DE PRORROGA LEGAL incoara la Sociedad Mercantil OFICENTRO COLINAS, C.A., contra la Sociedad Mercantil SEGUIN DE VENEZUELA, C.A., (SEGUIVENCA), ambos plenamente identificados en autos.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a entregar a la atora el inmueble constituido una (1) oficina administrativa, con un área de quinientos veintiséis metro cuadrados (526Mts2), aproximadamente, identificada con la letra PB-A, ubicada en la Planta Baja (PB) del edificio denominado “Oficentro Colinas” situado en la tercera sección de la urbanización Bello Monte, Distrito Sucre del Estado (sic) Miranda, y el estacionamiento ubicado justo al frente de dicha oficina, con capacidad para seis (06) vehículos con una superficie de ciento treinta y seis metros cuadrados (136Mts2) aproximadamente, completamente desocupado libre de personas y bienes, en las mismas solventes condiciones en las cuales las recibió al inicio de la relación contractual.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en este juicio…”

En virtud de la apelación realizada por la representación judicial de la parte demandada, corresponde a este Juzgador, analizar la justeza de dicha decisión.
Lo anterior constituye una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado resuelta la controversia.
III
DE LA COMPETENCIA

Previo el análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera oportuno este Juzgador, pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del presente asunto.
En este orden de ideas, y conforme la Resolución Nº 2009-0006, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 18 de marzo de 2009, mediante la cual modificó a nivel nacional la competencia de los Juzgados de Municipio, para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, estableciendo su competencia para conocer en primera instancia, de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3000 U.T.); y de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes, así como de la interpretación de ésta, realizada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión dictada en fecha 10 de marzo de 2010, expediente Nº AA20-C-2009-000673, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, donde se expresó:
“...Ante cualquier otra consideración, es necesario señalar que existe reciente Resolución de la Sala Plena de éste Supremo Tribunal, dictada en fecha 18 de marzo de 2009, que modifica a nivel nacional las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, dichas modificaciones se suscitaron en virtud de que tal y como la mencionada Resolución lo dispone en uno de sus considerando: “...Los Juzgados de Primera Instancia con competencia en lo Civil, Mercantil y Tránsito,
cuya ubicación suele estar en las capitales de los estados, agotan buena parte de sus recursos disponibles atendiendo asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa, tales como inspecciones, notificaciones, evacuación de títulos supletorios, justificativos de perpetua memoria, títulos supletorios, rectificaciones de actas y partidas, solicitudes de divorcio o separaciones de cuerpo amigables, entre otros asuntos de semejante naturaleza...”, sin embargo estas modificaciones surtirán sus efectos a partir “...de su entrada en vigencia, y no afectará el conocimiento ni el trámite de los asuntos en curso, sino tan sólo en los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia...
”....Omissis...
De la jurisprudencia supra transcrita, se desprende que las competencias de los Tribunales de la República Bolivariana de Venezuela, se redistribuyó mediante Resolución emanada de la Sala Plena de este Máximo tribunal, determinando que a los Juzgados de Municipio corresponderá la competencia para conocer en primera instancia; de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.); y de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes, siendo que por vía de consecuencia, las apelaciones que se interpongan contra las decisiones dictadas por los referidos Juzgados de Municipio, los cuales actuarán como jueces de primera instancia, deberán ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial, a la que pertenece al Juzgado de Municipio.
En cuanto a las condiciones de aplicabilidad, se estableció que la misma comenzaría a surtir efectos a partir de su entrada en vigencia, es decir, a partir del 2 de abril de 2009, fecha de su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela...”
Asimismo, la aludida sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, mediante Resolución Nº 2018-0013, modificó Se modifican a nivel nacional, las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo, según corresponda, de la siguiente manera:
a) Los Juzgados de Municipio y Ejecutores de Medidas, categoría C en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía no exceda de Quince mil unidades tributarias (15.000 U.T.).
b) Los Juzgados de Primera Instancia, categoría B en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía exceda los Quince Mil Un unidades tributarias (15.001 U.T.).. (Negrita de este tribunal).

De conformidad con lo anterior, observa ésta Alzada, que la decisión contra la cual se ejerce el presente recurso de apelación, fue dictada por el Tribunal Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por lo que resulta ésta Superioridad, competente para conocer y decidir en apelación el presente recurso. Así se declara.

IV
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
-PUNTOS PREVIOS-

Determinada la competencia, este Juzgado Superior como punto previo, pasa a realizar las siguientes consideraciones respecto a la tacita reconducción que supuestamente sufrió el contrato de arrendamiento suscrito, y como consecuencia de ello, la correcta acción que debió ejercer la parte actora, para luego pasar a determinar la Ley Especial aplicable al caso bajo estudio.

-De la tacita reconducción y la acción correcta-
Alega el apoderado judicial de la parte demandada, que no procede el desalojo y por tanto no era esta la acción y/o procedimiento más idóneo, pues el contrato de arrendamiento esta reconducido tácitamente, lo que lo convierte en un contrato a tiempo indeterminado, por cuanto ha transcurrido más de diecinueve (19) meses, desde que terminó la prórroga legal, esto es, el 6 de abril de 2020, superando incluso el lapso de doce (12) meses o un (1) año, como contrato de arrendamiento normal, como se estipuló en el contrato inicial, entendiéndose que se trataba de una renovación automática de sólo un (1) año.
Que el contrato de arrendamiento celebrado entre las sociedades mercantiles OFICENTRO COLINAS C.A., y SEGUIN DE VENEZUELA, C.A., (SEGUIVENCA), según se desprende de su contenido, fue suscrito a tiempo determinado, contado a partir del 6 de abril de 2016.
Que la arrendadora mediante notificación formal que hizo a través de la Notaría Pública Primera de Chacao, le participó a la arrendataria el día 27 de febrero de 2019, que debía desocupar el inmueble arrendado, por lo que automáticamente, se produjo la prórroga legal respectiva de un (1) año a favor de la sociedad mercantil SEGUIN DE VENEZUELA, C.A., (SEGUIVENCA), la cual venció el 5 de abril de 2020. Que pese a dicho vencimiento, la relación arrendaticia existente entre las partes, continúo ininterrumpidamente, ello al acordarse nuevos cánones de arrendamiento.
Que posteriormente, les fue notificadas las normas sobre la pandemia, sin que la arrendadora y demandante volviera a solicitar el desalojo del inmueble después del 6 de abril de 2020, pero que no fue, sino hasta el mes de septiembre de 2021, cuando la sociedad mercantil SEGUIN DE VENEZUELA, C.A., (SEGUIVENCA), demandada, realizó un reclamo vía e-mail a través de carta fechada 11 de septiembre de 2021, debido al hurto sufrido en sus instalaciones, esto es diecisiete (17) meses después, que se acordaron nuevamente sobre la solicitud de desocupación, todo para no responder de los daños y perjuicios que ocasionó el acto delictivo llevado a cabo en el inmueble arrendado, sin tener pronunciamiento sobre lo ocurrido, por parte del condominio y/o arrendadora, quienes son los mismos.
Que no sólo negaron la posibilidad de dar respuesta a lo denunciado, sino que aprovecharon para acordarse de la desocupación del inmueble, de manera que, la participación de la prórroga había caducado. Que el contrato de arrendamiento esta tácitamente reconducido desde el 6 de abril de 2020, ya que para ese momento, no solicitó la desocupación del inmueble.
Así las cosas, este Juzgador considera importante y además oportuno traer a colación lo establecido en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, los cuales contienen todo lo relativo a la institución jurídica denominada tacita reconducción o renovación del contrato de arrendamiento suscrito, en forma siguiente:
“Artículo 1.600: Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

Artículo 1.614: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.
A tono con las referidas normas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante decisión dictada en fecha 22 de octubre de 2020, Exp. Nro. 2019-000639, con ponencia de la Magistrada Marisela Valentina Godoy Estaba, caso Alessandro Andriolo Vaudo contra la sociedad mercantil Pandera, Pastelería y Variedades Virgen del Camino Compañía Anónima, desarrolló ampliamente el contenido de los referidos artículos, fijando además, con precisión, los supuestos necesarios para que opere la reconducción de las relaciones arrendaticias, al indicar que:
“…De la transcripción de las citadas normas se evidencia que el artículo 1.600 del Código Civil es la norma referida a la expiración del arrendamiento por vencimiento del término, y en la que necesariamente se debe considerar la institución de la tácita reconducción, siendo que el artículo 1.614 es la norma de carácter general.
Ahora bien, en relación a la Tácita Reconducción, el autor Aguilar Gorrondona en su obra Contratos y Garantías, en las págs. 324 y 325 expresa:
“…En relación a la expiración del arrenda¬miento por vencimiento del término es necesario considerar la institu¬ción de la tácita reconducción, mediante la cual si a la expiración del término fijado, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regula como si se tratara de un contrato en el cual las partes no hubieran de¬terminado su duración (C.C. art. 1.600)…”.
Los Supuestos de la tácita reconducción de conformidad con el artículo 1.614 del Código Civil, son:
a) Que el contrato de arrendamiento sea por tiempo determinado (por las partes o por la ley). Y, b) Que el arrendatario quede en posesión de la cosa arrendada y que el arrendador lo haya dejado en esa posesión. Así impide la tácita reconducción el hecho de que el arrendatario haya desalojado el inmueble y cualquier circunstancia incompatible con la idea de que el arrendador haya dejado en posesión al arrendatario, o sea, cualquier acto del cual resulte la voluntad del arrendador de termi¬nar el contrato el día prefijado, sin necesidad de que dicho acto consti¬tuya un desahucio. La doctrina extranjera sostiene que el desahucio no impide la tácita reconducción si conforme a las circunstancias debiera estimarse que el arrendador ha consentido en la continuación del dis¬frute del arrendatario; pero tal opinión parece incompatible con nues¬tros textos legales (C.C. art. 1.601). No excluye la tácita el solo hecho de que en el contrato original se hubiera expresado que no habría tácita reconducción; pero no opera la tácita reconducción si el contrato original a término fijo tenía prevista su prórroga, caso en el cual habrá de atenderse a la estipulación correspondiente. (Ob. Ct.)
b) Efecto de la tácita reconducción es la presunción de que se ha ce¬lebrado un nuevo contrato de arrendamiento entre las mismas partes respecto de la misma cosa y por el mismo precio, pero sin tiempo de¬terminado por las partes. Si bien la ley habla de que el contrato original se ha renovado es porque el nuevo contrato es en todo idéntico al ante¬rior salvo por lo que respecta a su duración; pero realmente se trata de un nuevo contrato, razón por la cual: a) La obligación del fiador u otro garante del arrendamiento origi¬nal no se extiende a las obligaciones resultantes de la prolongación del plazo (C.C. art. 1.602), salvo pacto en contrario de la fianza u otro contrato de garantía (que suele constituir cláusula de estilo). Y, b) Se requiere la capacidad o poder necesario para arrendar en el momento en que opera la tácita reconducción.
En ese mismo sentido de acuerdo al Diccionario Jurídico Venelex, DMA Grupo Editorial, C.A. Caracas, 2003, Tomo II, página 522. Se define la tácita reconducción “…en la continuación o renovación del contrato de arrendamiento, sea rústico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso y goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado del arriendo…”; pero ésta: “…supone una reproducción del contrato reconducido, inclusive en lo que se refiere al plazo. Por eso la doctrina rechaza el concepto determinando que la permanencia del locador en el uso y goce de la cosa arrendada, una vez terminado el contrato, no significa tácita reconducción, sino continuación de la locación concluida, y sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución…”.
En consecuencia, cuando opera la tácita reconducción de un contrato de arrendamiento debe necesariamente existir un contrato de arrendamiento previo, el cual será reconducido: “…en sus mismos términos…”, razón por la cual sí el contrato previo es a tiempo determinado, aún cuándo opere la tácita reconducción, seguirá siendo a tiempo determinado, dado que en el reconducido, ese era uno de sus términos, por lo que nunca podrá cambiar su esencia de tiempo determinado a tiempo indeterminado.(sentencia N°403 de fecha 9 de agosto de 2018, caso: LOLA JOSEFINA LANDAETA DE MORALES, y otros, y de la sociedad mercantil CREDENCIALES ESPECIALES CRESCA, C.A., contra la Sociedad Mercantil REPRESENTACIONES REMEMBER 2007, C.A., y el ciudadano EDGAR ALBERTO PRADA DÍAZ).
En ese sentido y en aplicación de los razonamientos precedentemente expuestos al caso de autos, la Sala pudo constatar que las notificaciones en las cuales se fundamenta el ad quem para declarar con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento con base en que no operó la tácita reconducción pues a su decir, el propietario manifestó su voluntad de no continuar con el contrato de arrendamiento, de ello se evidenció que tal notificación no fue recibida por el arrendatario, en consecuencia, la misma se tiene como no hecha. Así se decide.
En razón de lo antes expuesto y, siendo que quedó demostrado en autos, que el arrendatario se encuentra en posesión del bien arrendado, que continuaron pagando el canon de arrendamiento y aunado a ello no hubo oposición por parte del propietario pues la supuestas notificaciones se tienen como no hechas, es evidente que se cumplen con los supuestos previstos en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, es decir operó la tácita reconducción, en consecuencia, se tiene que el arrendatario están ante un contrato de arrendamiento bajo las mismas condiciones del contrato primigenio, siendo que este fue suscrito a tiempo determinado fijo de cuatro (4) años, con lo cual se evidencia que el juez de alzada incurrió en el segundo caso de falso supuesto y por vía de consecuencia en la falta de aplicación de los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil. Así se decide…”
De la transcrita jurisprudencia se colige, que inequívocamente existe una reconducción de la relación locativa, cuando en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado se encuentra vencido, tanto el término fijado para su vigencia como el lapso de la prorroga legal, y el arrendatario sigue en posesión del bien arrendado sin oposición expresa o formal del arrendador, cumplimento todas y cada uno de los deberes que por su condición, le son inherentes, por lo que, en ese caso, la convención celebrada adquiriere su indeterminación en el tiempo; pero, sólo si no fue convenido por las partes en el contrato, prorrogas automáticas por el mismo lapso de vencimiento, en caso tal, una vez vencida la prórroga respectiva y el arrendatario continúe con su ocupación, el contrato se presume también renovado o reconducido, pero las condiciones establecidas en el contrato primigenio continúan siendo las mismas en ese “nuevo” contrato, incluyendo su lapso de duración, toda vez que el acaecimiento de la reconducción no cambiaría en ese escenario, la esencia del contrato per se. Así, si el contrato es a tiempo determinado, éste lo continuara siendo.
Pues bien, se tiene que en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento suscrito por las sociedades mercantiles OFICENTRO COLINAS, C.A., y SEGUIN DE VENEZUELA, C.A., (SEGUIVENCA), fue convenido que “…La duración del presente Contrato de Arrendamiento será de un (1) año contado desde el cuatro (6) (sic) de abril de 2016, hasta el cinco (5) de abril de 2017, prorrogable en forma automática por periodos de un (1) año, a menos que una de las partes contratantes manifestare a la otra, por escrito, su deseo de no prorrogar el contrato con por lo menos con treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del plazo establecido en la presente cláusula o cualquiera de sus prórrogas…”. Sustrayéndose de esa disposición, varias situaciones, como las prórrogas automáticas y la obligación de una de las partes de notificar sobre su decisión de no continuar con la relación arrendaticia.
En ese sentido, y de una revisión pormenorizada de las actas que rielan al expediente, se pudo constatar la existencia de la oposición por parte de la sociedad mercantil OFICENTRO COLINAS, C.A., arrendadora, de continuar con la relación arrendaticia, la cual se verificó a través de una notificación expresa en el tiempo hábil fijado, hecho éste que cercenó indiscutiblemente, la posibilidad de la reconducción del contrato de arrendamiento objeto de estudio, en consecuencia, quien aquí suscribe declara, que en contrato de arrendamiento objeto del presente caso, no operó la tacita reconducción. Así se establece.
Con base lo anterior, es oportuno indicar, en cuanto a la pretensión instaurada, que la parte actora ejerció la acción correcta, aclarando que la misma se circunscribe al cumplimiento del contrato de arrendamiento y no al desalojo al que hace referencia la parte accionada, aunque este último sea la consecuencia inmediata y directa de la demanda. Así se decide.

-De la Ley Especial aplicable-
Arguye la parte accionada, que el procedimiento in commento debe llevarse por las prescripciones de la Ley de Arrendamiento Comercial y no por la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, ya que, el objeto del arrendamiento es comercial.
Que si bien es cierto, se necesita oficinas para la parte administrativa, no es menos cierto que el objeto principal y denominante de la empresa es colocar sus productos en el mercado, tanto local como nacional, ello para la venta de insumos y bienes de seguridad industrial para las empresas, hecho que no sólo es claro, público, notorio y comunicacional, sino que a la arrendadora le consta el servicio que presta la arrendataria. Que por esa razón, todas las prescripciones deben ajustarse a la Ley de Arrendamiento Comercial y no a la Ley de Arrendamiento Inmobiliario como la parte actora lo pretende hacer ver en su escrito libelar y que de acuerdo con lo previsto en el artículo 257 de la Constitución prevalece las realidades sobre las formas, además de que en ninguna de las partes del contrato suscrito, fue convenido que el mismo se regiría por la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Que la parte actora alega el pacto entre las partes como ley, sin embargo no le indica al Juez que no hay pacto entre las partes de que el contrato se regiría por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aunado al hecho de que no tenía porque hacerlo, ya que esas normas son de orden público y no acepta pacto entre las partes, por lo que, debe dilucidarse el contrato por el arrendamiento comercial sustentando en las documentales y afirmaciones de hecho que se han esgrimido en el juicio.
Que la disposición Transitoria Primera de la Ley de Arrendamiento Comercial ordenaba ajustar todos los contratos, vale decir los de arrendamiento inmobiliario con signos de comercial, a fin de que se adaptaran a esa nueva ley, sin embargo, la arrendadora no lo hizo, omitiendo con ello, dicho precepto legal, mal pudiendo ahora alegar una nueva ley que mandó su ajustamiento, sin que lo hicieran, debiendo hacerlo el Estado, respectando los derechos del arrendatario comercial, quien siempre sigue en minusvalía jurídica y económica frente al arrendador, máxime cuando se trata de una empresa que no sólo presta un servicio establecido en la LOCYMAT, sino que genera empleo y movilidad económica en un país que apuesta a la estabilización económica y que la accionada contribuye a ello.
Que desconocerle sus derechos a la parte accionada, no sólo generaría desempleo sino hasta el cierre de una unidad económica que genera servicio de ley e impuestos al Estado como comerciantes.
Que si la parte accionada hubiese tenido intención de sólo oficinas administrativas, no hubiesen hecho hincapié en alquilar un local con vista y contacto directo a la calle, con mostradores habilitados, con escritorios de atención al público y demás característica de una empresa con fines netamente comercial y que el arrendador y administrador condominal veía y consentía a diario y por más de seis (6) años.
Que el contrato de arrendamiento en ningún caso indica de manera expresa que debía seguirse por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que de conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y 257 Constitucional, el Tribunal debe interpretar, si existe alguna oscuridad, que el contrato es comercial.
Que el arrendador, al haber sido promulgada con anterioridad la Ley de Arrendamientos Comercial, debió ajustar el contrato a tales prescripciones y no lo hizo, siendo que el espíritu, razón y propósito de dicha ley, era regular las relaciones arrendaticias cuando se trate de locales para uso comercial como el caso de marras, todo ajustado al nuevo texto constitucional, ya que incluso la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es anterior a la nueva Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Que la pretensión in commento debió sucumbir a la inadmisibilidad, pues para ejercer la vía jurisdiccional, la parte actora ha debido agotar la vía administrativa y por la acción incoada se nota con meridiana claridad, que este paso previo, no lo cumplió la arrendadora.
Que de seguirse el proceso por la Ley de Arrendamiento Comercial, el proceso debe ser tramitado por el procedimiento oral previsto en el Código de Procedimiento Civil.
Ante tal situación, es importante destacar de primera cuenta, que nuestro ordenamiento jurídico está constituido por un conjunto de normas, siendo algunas de concreta aplicabilidad, denominadas normas especiales, cuyo uso dependerá del caso especifico objeto de resolución. Así, en los casos de los contratos de arrendamiento, nuestro Legislador promulgó un conjunto de normas, que para determinar la especial aplicable, se debe atender obligatoriamente a la categoría del inmueble arrendado, lo cual va íntimamente asociado a la naturaleza de la actividad que en él se desarrolle, esto es, vivienda, comercio, u otros.
De igual forma, debe indicarse que cada una de esas leyes, contienen en sí las condiciones y procedimientos para regular y controlar las relaciones suscitadas entre los arrendadores y arrendatarios, a fin de que la misma se desarrolle de la mejor forma posible, no sólo durante su vigencia, sino también, posterior a su conclusión, en caso de que dicha relación locativa traiga aparejada consigo, situaciones irregulares.
En ese sentido y teniendo de base lo argüido por la parte accionada recurrente, quien aquí suscribe, en aras de establecer con precisión cuál es la norma especial aplicable al caso sub examine, considera pertinente traer a colación lo convenido por las sociedades mercantiles OFICENTRO COLINAS, C.A., y SEGUIN DE VENEZUELA, C.A., (SEGUIVENCA), en el contrato suscrito, en forma siguiente:
“…PRIMERA: OBJETO DEL CONTRATO…
LA ARRENDADORA da en calidad de arrendamiento y LA ARRENDATARIA toma en tal concepto, una (1) oficina administrativa, con un área de quinientos veintiséis metros cuadrados (526Mts2), aproximadamente, identificada con la letra PB-A, ubicada en la Planta Baja del Edificio denominado “Oficentro Colinas…”
QUINTA: USO DEL INMUEBLE…
LA ARRENDATARIA se obliga a utilizar EL INMUEBLE única y exclusivamente para el establecimiento de una oficina administrativa…”

A razón de ello, resulta entonces ineludible destacar lo previsto en el artículo 4 del Decreto Presidencial N° 929 con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.418, de fecha 23 de mayo de 2014, según el cual:
“…Quedan excluidos de la aplicación de este Decreto Ley, los inmuebles no destinados al uso comercial, tales como: viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, inmuebles destinados a alojamiento turístico o de temporadas vacacionales, fincas rurales y terrenos no edificados…” (Resaltado de esta Alzada)

De conformidad con lo anterior, y al no constar en las actas prueba alguna que sustente lo alegado por la parte accionada, en cuanto a que el bien adquirido en arrendamiento dejó de ser oficina administrativa, para convertirse en un bien en el cual se llevan a cabo actividades comerciales, es lo que lleva a que este Juzgado Superior determine, que lo convenido por las partes en el contrato, en cuanto a su objeto, se mantiene vigente; de manera que, atendiendo a la categoría del inmueble arrendado, oficina administrativa, el referido Decreto Ley resulta inaplicable, por cuanto dicho bien inmueble, se encuentra dentro de las excepciones establecidas expresamente en el transcrito artículo 4, en consecuencia, al no encontrarse el referido bien dentro de la categoría de local comercial y tampoco de vivienda, es indiscutible que la Ley Especial aplicable es el Decreto Nro. 427, con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 5.398 Extraordinario de fecha 26 de octubre de 1999. Así se declara.

-DE LAS PRUEBAS-
La prueba, en Derecho, es todo motivo o razón aportado al proceso por los medios y procedimientos aceptados en la ley para llevarle al juez al convencimiento de la certeza de los hechos discutidos en un proceso; conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba consagradas en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Considera este Juzgador oportuno señalar, que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 17 de julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Duarte Padrón, fijó el siguiente criterio:
“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendofit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz). En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia objeto de amparo, el actor afirmó que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual fue negado en la contestación, motivo por el cual, el juez de alzada estableció que correspondía al actor la carga de demostrar que el demandado no pagó los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, lo cual resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la otra parte a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el tribunal que conoció el amparo...”.
Para mayor abundamiento, se trae a colación la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, del 16 de diciembre de 2009, dictada en el Expediente Número 2009-000430, con ponencia de la Magistrada ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ, la cual versa sobre las pruebas:
“…Al efecto, la Sala observa de la lectura del artículo 1.354 del Código Civil, y el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, denunciados por el formalizante como infringidos por el vicio de errónea interpretación, respectivamente establecen lo siguiente:
“Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”.
“Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”.
Las normas precedentemente transcritas, definen los deberes y roles de cada parte dentro del proceso, de acuerdo a la posición que asuma el demandado en relación a las afirmaciones de hecho del demandante, lo cual varía y modifica la distribución de la carga de la prueba.
(omisis)
La prueba constituye la demostración, por los medios legales, de la veracidad o exactitud de hechos que sirven de fundamento a un derecho que se reclama. Lo que debe probarse son los hechos y no el derecho, deben acreditarse los hechos jurídicos en general y los actos jurídicos en particular.
Por otra parte, como principio general corresponde probar al que ha sostenido una proposición contraria al estado normal u ordinario de las cosas, o al que pretende una situación adquirida.
La carga de la prueba corresponde a quien afirme hechos que configuren su pretensión o a quien lo contradiga alegando nuevos hechos.
En este sentido, la accionante señaló en su libelo de demanda que:
“Además de la indemnización por la responsabilidad objetiva de la aerolínea, la misma debía reparar los daños morales causados por un hecho ilícito, consistente en la negligencia en el mantenimiento de la nave, al no cumplir con la revisión de los equipos y concretamente en el mantenimiento de la bomba de carga del bote de salvavidas”.
Como puede apreciarse, le corresponde entonces a la parte demandante demostrar todo lo que ha afirmado en su libelo de demanda. Así se decide.
Es imperativo destacar, que si el demandante sienta como base de su demanda la afirmación de un hecho, está obligado (interesado) en suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda no resulta fundada y el juez no puede aceptar demandas infundadas.
En lo que respecta a la pretensión del demandante de que el “hecho invocado es un hecho negativo indefinido”, este juzgado disiente de esa apreciación pues lo considera un hecho afirmativo definido que muy bien puede probarse por los medios de pruebas establecidos por nuestro ordenamiento jurídico positivo. Y en cuanto a su estimación de “que los hechos negativos no son carga para el que lo invoca”, también disiente este juzgador de tal afirmación. (Resaltado del Tribunal).
(0misis)
Ahora bien, el problema de la alegación del hecho negativo es diferente. En general tal alegación se prueba con el hecho positivo contrario. El hecho negativo debe probarse por quien lo alega como presupuesto de la norma invocada como fundamento de su pretensión, defensa o excepción. La naturaleza negativa del hecho no modifica las reglas generales sobre la carga de la prueba, como bien lo señala el jurista Rafael Pina, en su obra “La Prueba Civil”. Editorial Porrúa. México. 1995. Página 263 y siguientes. Así se decide...”.
De la precedente transcripción de la sentencia recurrida, esta Sala observa, que el juez de segunda instancia manifestó que, en relación a la distribución de la carga de la prueba, quien afirma un hecho debe probarlo, y con respecto al hecho negativo considera que tal alegación se prueba con el hecho positivo contrario. Sin embargo, en criterio de la recurrida, el alegato negativo debe probarse por quien lo invoca como fundamento de su pretensión, defensa o excepción, y agrega además, que la naturaleza negativa del hecho no modifica las reglas generales sobre la carga de la prueba…” (Resaltado del Tribunal)

De manera pues, que el principio de la carga probatoria contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, constituye un aforismo en el Derecho Procesal. El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por las partes en el juicio.
Así, la carga de la prueba, según nos indican los principios generales del Derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. De ahí que, al demandante, le corresponde la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probati o qui dicit non qui negat, es decir, que incube probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más que al demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; reus in excipiendofit actor, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, este principio se armoniza con el primero, y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción nuevos hechos, le corresponde a él la prueba de tales hechos.
Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, en toda demanda o excepción, quien afirma o niega un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del mismo, toda vez, que sin ésta demostración, la demanda o la excepción resulta infundada.
Además, el artículo 12 del Código Adjetivo Civil, dispone que:
“…Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósitos y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe…”(Fin de la cita textual).

Conforme a la norma citada, el Juez debe procurar en sus decisiones la búsqueda de la verdad, tomando en cuenta los alegatos de las partes, así como las pruebas promovidas por éstas, no incurriendo en lo absoluto en sacar elementos de convicción fuera de los que arrojen éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados, ni probados en la causa que le es sometida a su conocimiento y decisión.
Así, en opinión de quien suscribe, la función de todo juez debe estar enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y sólo sobre lo que se pide y al fallar debe hacerlo tomando en consideración, los hechos alegados; así como, los elementos de convicción que se hayan producido en juicio.
Distinto es el caso, cuando se trata de la interpretación de los contratos, por cuanto el mismo artículo 12 ejusdem, faculta al juez, en caso de presentarse oscuridad, ambigüedad o deficiencia, para atender al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe.
Por último, la carga de la prueba como se ha señalado, se impone por Ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes, pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada, dado que el Juez sólo procede según lo dispuesto en los artículos antes citados, razón por la cual, se procede al análisis del material probatorio cursante a los autos.

-DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO-

De la parte actora
Con el libelo de la demanda
1. Marcado con letra “A”, copia simple del instrumento poder otorgado por el ciudadano Mauro Petricca de Matteis, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nros. V-4.580.000, actuando en su condición de representante de la sociedad mercantil OFICENTRO COLINAS, C.A., demandante, a los Abogados ANTONIO BRANDO, IRVING MAURELL, MIGUEL ÁNGEL GALINDEZ, FEDERICA ALCALÁ, MARIO BRANDO Y PAOLA BRANDO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros: 12.710, 83.025, 90.759, 101.708, 119.059 y 131.293, respectivamente, autenticado por ante la Notaría Tercera del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 14 de noviembre de 2008, bajo el Nro. 07, Tomo 274. De esta documental se observa, la efectiva facultad que tienen los referidos abogados para actuar en el presente juicio, la cual fue debidamente otorgada por la persona facultada para ello, es decir, el representante legal de la sociedad mercantil OFICENTRO COLINAS, C.A., parte actora, por lo que se le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 12, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357. 1359 y 1384 del Código Civil. Así se declara.

2. Marcado con letra “B”, copia fotostática del contrato de compraventa suscrito entre el ciudadano Marco Angelo Salvatore Petricca de Matteis, actuando en nombre y representación de los ciudadanos Guido Petricca Zugaro y Filomena de Mateis de Petricca, vendedores y la sociedad mercantil OFICENTRO COLINAS, C.A., debidamente representada por su Director, el ciudadano Patricio Ernesto Rafael Petricca de Matteis, compradora, protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 14 de noviembre de 2013, bajo el Nro. 2013.1770, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el Nro. 241.13.16.1.14225 y correspondiente al libro de Folio Real del año 2013. De este medio probatorio se sustrae, que el ciudadano Marco Angelo Salvatore Petricca de Matteis, como intermediario, dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a la sociedad mercantil OFICENTRO COLINAS, C.A., un bien inmueble constituido por un Edificio denominado Oficentro Colinas y la parcela de terreno en donde está construido, situado en la tercera sección de la Urbanización Bello Monte, Distrito Sucre del estado Miranda. Asimismo consta, el precio de venta convenido por las partes, la forma de pago (cheque Nro. 35389666, perteneciente a la entidad bancaria Banesco, de fecha 30 de septiembre de 2013), aunado a que fue establecido el hecho de que sobre el bien inmueble objeto de compraventa, no pesaba para entonces, gravamen, carga ni servidumbre de ningún tipo, siendo realizada la tradición del bien, conjuntamente con la suscripción de dicho contrato, y siendo que esta probanza, no fue impugnada, quien aquí decide le otorga valor probatorio con base a lo establecido en los artículos 1359 y 1384 del Código Civil. Así se decide.

3. Marcado con la letra “C”, original del contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedades mercantiles OFICENTRO COLINAS, C.A., representada en ese acto por su Administradora, la ciudadana Dianely Omaña Lizardo, como arrendadora y SEGUIN DE VENEZUELA, C.A., (SEGUIVENCA), representada por su Presidenta, ciudadana Yelitza Nathalie Dugarte Rivas, como arrendataria, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del estado Miranda en fecha 6 de abril de 2016, bajo el Nro. 26, Tomo 26 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaria. De esta prueba se evidencia, la efectiva relación arrendaticia que vincula a las partes, quienes en forma clara, precisa y lacónica establecieron las normas por las cuales se regiría su relación, dentro de las se encuentran; el objeto que se constituye como ápice central del contrato, el uso para el cual fue arrendado el inmueble, el canon de arrendamiento, la duración de la relación arrendaticia, u otras, por lo que, al resultar pertinente con el caso bajo estudio y no ser impugnado por la parte a quien le fue opuesta dicha documental, este juzgador le otorga pleno valor probatorio de acuerdo a los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil. Así se establece

4. Marcado con letra “D”, original de la notificación evacuada por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Chacao, en fecha 26 de febrero de 2019. De esta documental consta, que mediante solicitud efectuada por la ciudadana Dianelys Omaña Lizardo, en su carácter de administradora de la sociedad mercantil OFICENTRO COLINAS, C.A., demandante, la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, se constituyó en la oficina identificada como PB-A, ubicada en el piso Planta Baja (PB), del Edificio Oficentro Colinas, situado en la Avenida Principal de Bello Monte, Municipio Baruta del estado Miranda, y notificó a la sociedad mercantil SEGUIN DE VENEZUELA, C.A., (SEGUIVENCA), en su condición de arrendataria, sobre la decisión de no prorrogar el contrato suscrito a partir de la fecha de la expiración natural de la última prórroga, esto es el 5 de abril de 2019, constatándose asimismo, que fue establecido en la referida notificación que al ser dicho contrato a tiempo determinado, la parte arrendataria podía hacer uso de la prórroga legal que por derecho le correspondía, siendo entregada tal notificación, en las manos del ciudadano Luis Pulgar, titular de la cédula de identidad Nro. V-6284.255, quien se encontraba en ese momento, en la dirección precedentemente indicada, de manera que, al no ser impugnada en la oportunidad legal establecida para ello, se le otorgar el valor probatorio correspondiente conforme a lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil. Así se declara.

En el lapso probatorio
1. Promovió el mérito favorable de los autos. Al respecto, se debe advertir que el mismo no es un medio de prueba, debido a que el Juez se encuentra en la obligación al momento de decidir lo controvertido, de analizar y juzgar, todas y cada una de las pruebas producidas conforme al Principio de Unidad establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Aunado a ello, la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia fechada 30 de julio de 2002, dejó sentado que: “Respecto al mérito favorable de los autos, promovidas como pruebas por el apoderado de la parte demandada, se observa que dicho merito no es un medio de prueba válido de las estipuladas por la legislación vigente, en consecuencia, no arroja mérito alguna al promoverse. Así se decide” (Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, Oscar Pierre Tapia, Tomo 7, Año 2002, Página 567). En ese contexto, el mérito favorable de los autos, claramente no es un medio de prueba válido que coadyuve a dilucidar lo controvertido, de manera que, mal puede admitirse como tal. Así se declara

2. Ratificó el instrumento poder otorgado por el ciudadano Mauro Petricca de Matteis, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nros. V-4.580.000, actuando en su condición de representante de la sociedad mercantil OFICENTRO COLINAS, C.A., demandante, a los Abogados ANTONIO BRANDO, IRVING MAURELL, MIGUEL ÁNGEL GALINDEZ, FEDERICA ALCALÁ, MARIO BRANDO Y PAOLA BRANDO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros: 12.710, 83.025, 90.759, 101.708, 119.059 y 131.293, respectivamente, autenticado por ante la Notaría Tercera del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 14 de noviembre de 2008, bajo el Nro. 07, Tomo 274.

3. Ratificó el contrato de compraventa suscrito entre el ciudadano Marco Angelo Salvatore Petricca de Matteis, actuando en nombre y representación de los ciudadanos Guido Petricca Zugaro y Filomena de Mateis de Petricca, vendedores y la sociedad mercantil OFICENTRO COLINAS, C.A., debidamente representada por su Director, el ciudadano Patricio Ernesto Rafael Petricca de Matteis, compradora, protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 14 de noviembre de 2013, bajo el Nro. 2013.1770, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el Nro. 241.13.16.1.14225 y correspondiente al libro de Folio Real del año 2013.

4. Ratificó el contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedades mercantiles OFICENTRO COLINAS, C.A., representada en ese acto por su Administradora, la ciudadana Dianely Omaña Lizardo, como arrendadora y SEGUIN DE VENEZUELA, C.A., (SEGUIVENCA), representada por su Presidenta, ciudadana Yelitza Nathalie Dugarte Rivas, como arrendataria, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del estado Miranda en fecha 6 de abril de 2016, bajo el Nro. 26, Tomo 26 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaria.

5. Ratificó la notificación evacuada por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Chacao, en fecha 26 de febrero de 2019.
Sobre estas probanzas, esta Alzada emitió la valoración correspondiente con anterioridad, en consecuencia, nada más tiene que agregar. Así se decide.

De la parte demandada
Con la contestación

1. Marcado con letra “A”, copia simple del instrumento poder otorgado por la ciudadana Yelitza Nathalie Dugarte Rivas, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nros. V-13.803.090, actuando en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil SEGUIN DE VENEZUELA, C.A., (SEGUIVENCA), demandada, a los Abogados JOSÉ YOVANNY ROJAS LACRUZ y JOSÉ YOVANNY ROJAS MOLINA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros: 58.046 y 187.456, respectivamente, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del estado Mérida, en fecha 31 de mayo de 2013, bajo el Nro. 01, Tomo 68.
En la oportunidad procesal fijada, el apoderado judicial de la parte actora por diligencia consignada en fecha 9 de mayo de 2022, impugnó tajantemente y de forma general este medio probatorio; sin embargo, denota este Sentenciador, que mediante auto dejado por la secretaria del Tribunal a quo, dicho instrumento poder fue presentado Ad Effectum Videndi verificándose así, la certificación respectiva, por tanto, debe quien aquí suscribe otorgarle el valor probatorio tomando de base lo contenido en los artículos 12, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357. 1359 y 1384 del Código Civil. Así se decide.

2. Marcado con letra “B, C y D”, copias fotostáticas del Registro Mercantil de la sociedad mercantil SEGUIN DE VENEZUELA, C.A., (SEGUIVENCA), de fecha 29 de marzo de 2007; del Acta General de Asamblea Extraordinaria de Accionistas, celebrada el 25 de mayo de 2018; de la cédula de identidad y del Registro único de Información Fiscal (RIF) de la ciudadana Yelitza Nathalie Dugarte Rivas.

3. Marcado con letra “E”, copias simples de la Actualización de Costos de Obra, contentivo de la certificación de imparcialidad, condiciones generales, las respectivas conclusiones y el presupuesto, efectuada por la Ingeniera Lilia Olivares, en fecha 8 de diciembre de 2021, constituyendo el objeto de dicho avalúo la sociedad mercantil SEGUIN DE VENEZUELA, C.A., (SEGUIVENCA).

4. Marcada con letra “F”, copia fotostática del presupuesto realizado por Inversiones y Suministros Marevall, C.A., el día 15 de abril de 2022, respecto al suministro e instalaciones de cristales a favor de la sociedad mercantil SEGUIN DE VENEZUELA, C.A., (SEGUIVENCA).

5. Marcada con letra “G”, copia simple de la denuncia Nro. X-21-2240-00704, efectuada por ante el Cuerpo de Investigaciones Científicas Penales y Criminalísticas (CICPC) delegación Municipal de Santa Mónica, Distrito Capital, el 8 de septiembre de 2021, por la ciudadana Anyelina Del Carmen González Franco a razón de ciertas irregularidades suscitadas en la la sociedad mercantil SEGUIN DE VENEZUELA, C.A., (SEGUIVENCA).

6. Marcado con letra “H”, correo electrónico enviado desde la cuenta legal.seguivenca@gmail.com, perteneciente a la la sociedad mercantil SEGUIN DE VENEZUELA, C.A., (SEGUIVENCA), el día 28 de septiembre de 2021, contentivo de la participación y reclamo por el hecho ilícito acaecido en el bien arrendado por la sociedad mercantil SEGUIN DE VENEZUELA, C.A., (SEGUIVENCA), aunado a ciertas fotografías perteneciente al lugar donde presuntamente, opera la referida empresa.

Dichas probanzas, también fueron impugnadas oportunamente por el apoderado judicial por la parte actora, sociedad mercantil OFICENTRO COLINAS C.A., mediante diligencia consignada en fecha 9 de mayo de 2022, sin que la parte promovente realizara las cargas que le son propias, surgidas producto de esa oposición, que no es más que la ratificación y/o presentación en el lapso probatorio, bien del original de las documentales impugnadas o la certificación de las mismas, en aras de precaver la acción ejercida por su contraparte, por ello, este Jurisdicente debe forzosamente desecharlas del proceso. Así se establece.
En el lapso probatorio
1. Promovió pruebas telemáticas, contentivas de presuntos correos electrónicos enviados desde la cuenta oficentrocolinas@hotmail.com a la cuenta seguivenca2@gmail.com, pertenecientes, presuntamente, a las partes contratantes, así como recibos de los pagos de los cánones de arrendamiento realizado por la parte demandada y arrendataria, con ocasión a la relación arrendaticia que ostenta.
Ahora bien, previo a emitir las consideraciones a que ha lugar, esta Alzada debe hacer la salvedad de que, aún cuando fue enviado tempestivamente el escrito de promoción de pruebas por la demandada, sociedad mercantil SEGUIN DE VENEZUELA, C.A,. (SEGUIVENCA), dicha parte, no compareció el día y la hora fijada por el Tribunal de la causa para la consignación en físico de las documentales promovidas, debiendo el Tribunal a quo asumir la carga que le correspondía a la referida parte y agregar a los autos tanto el escrito de promoción de pruebas enviado como el correo electrónico contentivo de la fijación de la cita, según consta de la certificación dejada al efecto, en fecha 8 de junio de 2022. Asimismo, debe indicarse, que la mencionada parte demandada, compareció ante esta Superioridad, el 13 de julio de 2022 y reprodujo una serie de documentales, que presuntamente no fueron agregadas por el Juzgado Primera Instancia, aún cuando supuestamente fueron enviadas, pero, el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, prevé en forma clara y precisa que las únicas pruebas que se admitirán en segunda instancia, son las establecidas en el artículo 520 eiusdem (instrumento públicos, las de posiciones y juramentos decisorios), por tanto, mal puede admitirse en esta oportunidad, las documentales consignadas, toda vez que no forman parte de la categoría de las pruebas enunciadas, debiendo desecharse del proceso. Así se decide.
No obstante lo decidido, en aras de garantizar los Principios Constitucionales como el Debido Proceso y el Derecho a la Defensa, quien aquí juzga debe tener en cuenta el escrito agregado a los autos por el Tribunal de conocimiento y lo fijado al respecto, por la actora.
En ese sentido, se tiene que la demandante mediante su escrito de pruebas presentado el 8 de junio de 2022, impugnó todas las copias, fotos, impresiones y reproducciones que la parte demandada consignara junto a su escrito de promoción de pruebas y teniendo en cuenta que la accionada no insistió ni hizo valer lo promovido, debe quien aquí juzga desechar del proceso todo lo adjuntado en el lapso probatorio. Así se decide.

-DEL FONDO DEL ASUNTO-

Establecido lo anterior, pasa esta Superioridad a emitir pronunciamiento respecto al mérito de lo controvertido, el cual se ciñe en determinar si se encuentran dados los parámetros para declarar procedente el cumplimiento de contrato pretendido por la sociedad mercantil OFICENTRO COLINAS C.A., demandante, y las consecuencia que esa declaratoria, se derivan.
Por ello, es importante y además pertinente traer a colación lo establecido en el artículo 1.579 del Código Civil, que prevé sobre el arrendamiento, lo siguiente:
“…El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella…”.

En ese sentido, los artículos 1.133, 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, establecen en relación al contrato y sus efectos, lo que de seguida se transcribirá:
“Artículo 1133: El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico.”.

“Artículo 1159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

“Artículo 1160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso y la ley…”.

“Artículo 1167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

De las referidas normas se infiere, que los contratos son manifestaciones de voluntades desarrolladas por las partes contratantes, quienes adquieren recíprocamente y como consecuencia de ellos, un cúmulo de derechos y obligaciones, que deben ser cumplidas en la misma forma y condiciones establecidas en el contrato suscrito. Contrariamente a ello, nuestra legislación prevé una sanción a la parte que no cumpla con sus obligaciones, y es que la otra, puede reclamar judicialmente la ejecución (cumplimiento) o resolución del contrato, con los respectivos daños y perjuicios a que hubiere lugar, siempre que ésta última haya cumplido con sus obligaciones.
Siguiendo ese orden de ideas, se tiene que en definitiva, para que proceda la acción de cumplimiento, es necesario que concurran entonces, ciertas condiciones, tales como: i) Que el contrato sea bilateral; ii) Que el incumplimiento de una de las partes de su obligación sea de tipo culposo; iii) Que la parte que intente la acción de cumplimiento, haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, salvo lo previsto en el artículo 1.168 del Código Civil, que contiene las obligaciones condicionadas.
Así pues, en el presente caso, la parte actora pretende sea declarado el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito con la sociedad mercantil SEGUIN DE VENEZUELA C.A., (SEGUIVENCA), arrendataria, por vencimiento de la prórroga legal, toda vez que a su decir, le notificó a dicha parte en tiempo hábil su decisión de no prorrogar el contrato suscrito, pero que hasta la presente fecha, la accionada no ha cumplido con su obligación de hacer entrega material del bien arrendado.
Por su parte, la demandada arguye que reconoce la existencia del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se reclama, pero recalca que una vez vencida la prorroga legal, esto es el 5 de abril de 2020 hasta el 29 de septiembre de 2021, la relación arrendaticia continuó ininterrumpidamente, sin que la arrendadora dijera absolutamente nada al respecto. Asimismo destaca, que la prórroga participada por la arrendadora fue revocada por ella misma, al convenir y novar el contrato cuando se establecieron nuevos cánones, por lo que, mal puede ahora, luego de tres (3) años, querer hacer efectiva esa participación de prórroga, aunado a ello indicó, que ciertamente la arrendadora notificó sobre la no prórroga del contrato y solicitó operara la prórroga legal, ello en fecha 26 de febrero de 2019, mediante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del estado Miranda. Que dicha prórroga debió hacerse efectiva a partir del 6 de abril de 2019, por lo que la desocupación del inmueble debió hacerse el día 6 de abril de 2020, pero que, contrariamente a ello, en el mes de septiembre del año 2021, las partes contratantes discutieron y acordaron un nuevo canon de arrendamiento, continuando así, la relación locativa durante los años 2019, 2020 y 2021. Que la parte arrendadora y demandante, se acordó a finales del año 2021, de la no prórroga y ahora vuelven a insistir con la desocupación fundamentándose en una prórroga legal que caducó y que fue revertida por ella misma.
Dadas las condiciones que anteceden, esta Jurisdicente verificará detenidamente los hechos argüidos por las partes, pero sustentando en los medios probatorios aportados por aquellas al proceso, a tenor de lo previsto en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, según los cuales:
“Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”

“Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido librada de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”

Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia fechada 13 de junio del 2011, expediente Nro. 2010-000491, señaló sobre la carga de la prueba, que:
“…Ahora bien, al respecto de la distribución de la carga de la prueba, esta Sala en sentencia Nº RC-226 del 23 de marzo de 2004, expediente Nº 2003-339, estableció lo siguiente:

“...El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”.
La citada norma regula la distribución de la carga de la prueba al establecer que todo aquél que afirma un hecho tiene que probarlo para que su alegato no se considere infundado. En tal sentido, esta Sala mediante sentencia N° 193 del 25 de abril de 2003 (caso: Dolores Morante Herrera c/ Domingo Antonio Solarte y Ángel Emiro Chourio), expresó:

“En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. a: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss).
...Omissis...
La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptione fit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas (GF. N° 17 (2° etapa) p 63)…”

En ese contexto, a la parte actora le incumbe demostrar el hecho constitutivo de su derecho, so pena de que, de no haber probado sus alegatos, deba el juez declarar obligatoriamente, sin lugar su pretensión, y en lo que atañe a la demandada, por su parte, le es propio indicar los hechos impeditivos, modificativos o extintivos de sus obligaciones. En este mismo orden se incorpora, que cuando la parte actora, alega un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que es a la parte demandada, a quien le concierne demostrar el hecho afirmativo.
Pues bien, la demandante, sociedad mercantil OFICENTRO COLINAS C.A., para demostrar el hecho constitutivo de su pretensión, consignó, entre otras documentales, el contrato de arrendamiento suscrito con la sociedad mercantil SEGUIN DE VENEZUELA C.A., (SEGUIVENCA) y la notificación de no prórroga evacuada por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Chacao, en fecha 26 de febrero de 2019, que rielan a los folios 21 al 31, y que cuya valoración fue emitida con anterioridad; empero, sobre éstos hecho no existe contradictorio alguno, por cuanto la accionada en la oportunidad para contestar la demanda instaurada en su contra, reconoció la existencia de ambos documentos, inclusive de que la notificación de no prórroga del contrato fue realizada dentro del tiempo hábil establecido para ello, y que aún así, sigue ocupando el bien arrendado, pese habérsele vencido y disfrutado la prórroga legal, por lo que, quien aquí juzga, debe ineludiblemente traer a colación el axioma jurídico utilizado con preponderancia en las situaciones como la que aquí se presenta y es que a confesión de parte, relevo de pruebas.
Corresponde entonces verificar si la parte demandada, demostró el hecho impeditivo modificativo o extintivo de su obligación, a saber, la no devolución del inmueble. Sobre este punto, constata este Juzgador, que no existe prueba alguna que sustente la afirmación esgrimida por la accionante sobre la continuación de la relación arrendaticia, a través de la fijación de nuevos cánones de arrendamiento, debiéndose destacar en ese sentido, que en caso de que hubiesen pagos posteriores, la parte in fine de la clausula segunda de la convención suscrita por ambas sociedades mercantiles a través de sus respetivos representantes, indica que una vez finalizada la prórroga legal no serán validos los pagos de cánones de arrendamiento realizados a la arrendadora, salvo que los haya autorizado por escrito, por lo que la arrendataria continuaba en la obligación de entregar el inmueble.
Ello así y al haber una oposición expresa y formal por parte de la arrendadora de continuar con la relación arrendaticia, una vez vencida la prorroga legal, sin que se haya evidenciado incumplimiento alguno por su parte, en cuanto a las obligaciones o deberes que le son propios, aunado al hecho de que el incumplimiento por parte de la arrendataria y accionada es netamente culposo, al haber admitido que continuaba con la posesión de bien arrendado, si justificación debida, debe este Superioridad declarar, que la pretensión deducida por la accionante debe ser HA LUGAR, siendo su derecho por estar vencida la prorroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.
En virtud de lo anteriormente decidido, resulta forzoso para este Juzgado Superior, declarar SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 16 de junio de 2022, por el abogado JOSÉ YOVANNY ROJAS LACRUZ, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia dictada en fecha 1 de junio de 2022, por el Tribunal Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró CON LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento incoara la sociedad mercantil OFICENTRO COLINAS, C.A., contra la sociedad mercantil SEGUIN DE VENEZUELA, C.A., (SEGUIVENCA). Así finalmente se decide.
V
DECISIÓN

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 16 de junio de 2022, por el abogado JOSÉ YOVANNY ROJAS LACRUZ, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia dictada en fecha 1 de junio de 2022, por el Tribunal Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró CON LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento incoara la sociedad mercantil OFICENTRO COLINAS, C.A., contra la sociedad mercantil SEGUIN DE VENEZUELA, C.A., (SEGUIVENCA). La cual queda confirmada.
SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia dictada por el Tribunal Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en los términos aquí establecidos. En consecuencia, se ordena a la parte demandada a hacer entrega material a la parte actora, libre de bienes y de personas, el bien inmueble constituido por una (1) oficina administrativa, con un área de quinientos veintiséis metros cuadrados (526 Mts2), aproximadamente, identificada con la letra PB-A, ubicada en la Planta Baja (PB) del edificio denominado “Oficentro Colinas” situado en la tercera sección de la urbanización Bello Monte, Distrito Sucre del estado Miranda, y el estacionamiento ubicado justo frente de la oficina PB-A, con capacidad para seis (06) vehículos con una superficie de ciento treinta y seis metros cuadrados (136Mts2) aproximadamente.
QUINTO: Se condena en costas a la parte recurrente por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Líbrese oficio de participación al Tribunal Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre las resultas del presente recurso, ello en atención a los lineamientos contenidos en el instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Transito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2015, en tal sentido, remítase en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho Juzgado.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en la sede de este Despacho, en cumplimiento de lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los veinticinco (25) días del mes de julio del dos mil veintidós (2022). Años: Años 212° de la Independencia y 163° de la Federación.
EL JUEZ,

Dr. MIGUEL ANGEL FIGUEROA.
EL SECRETARIO ACCI,

Abg. ANGEL G. CELIS.
En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión siendo las ______________________________________.-

EL SECRETARIO ACCI,

Abg. ANGEL G. CELIS.

MAF/ACL/RDRR.-