TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, 11 de julio de 2022
212º y 163º
Asunto: AP71-R-2022-000270.
Demandante: sociedad mercantil INVERSIONES E.R.V.I. 1963, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital), el 04 de agosto de 1997, bajo el No. 38, Tomo 200-A-Pro; cuya última modificación quedo registrada ante el mencionado Registro en fecha 26 de enero de 2019, bajo el No. 9, Tomo 9-A.
Apoderada Judicial: Abogada Nelly Beatriz Justo Manzanilla, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 27.675.
Demandado: sociedad mercantil INVERSIONES CLEER 2010 C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 24 de febrero de 2000, bajo el No.63, Tomo 89-A-VII., representada por el ciudadano Pierre Kushfe Merjaneh, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-5.145.050.
Apoderada Judicial: Abogada Mireya Hidalgo Peña, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 129.886.
Motivo: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.
Capítulo I
ANTECEDENTES
En el juicio de cumplimiento de contrato que incoara la sociedad mercantil INVERSIONES E.R.V.I. 1963, C.A., contra la sociedad mercantil INVERSIONES CLEER 2010, C.A, ambas identificadas, el Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante decisión del 24 de mayo de 2022, declaró:
“PRIMERO: IMPROCEDENTE la reposición de la causa, solicitada por la parte demandada.
SEGUNDO:SIN LUGAR las cuestiones previas opuestas por la parte demandada referida a los ordinales 2° y 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES E.R.V.I 1963, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal ( hoy Distrito Capital), el 04 de agosto de 1997, bajo el No. 38, Tomo 200-A-Pro; cuya última modificación quedo registrada ante el mencionado Registro en fecha 26 de enero de 2019, bajo el No. 9, Tomo 9-A. contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES CLEER 2010 C.A, debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 24 de febrero de 2000, bajo el No.63 , Tomo 89-A-VII. En consecuencia se condena a la parte demandada a hacer entrega a la parte actora libre de bienes salvo los que conforman parte del contrato de arrendamiento y de personas el inmueble constituido por un área de terreno de (570,00 mts2) y las respectivas bienhechurías sobre esa porción de terreno, constituida por un galpón, ubicado en la Cortada de Tacagua (Catia). Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada al haber resultado totalmente vencida de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”

Contra la referida decisión la representación judicial de la parte demandada ejerció recurso procesal de apelación, en razón de lo cual suben las presentes actuaciones a esta Azada.
Mediante auto del 22 de junio de 2022, se le dio entrada al expediente fijándose el décimo (10°) día de despacho siguiente para emitir el fallo correspondiente de conformidad con lo dispuesto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
Concluida la sustanciación, procede quien suscribe a proferir el fallo en base a las consideraciones expuestas infra.
Capítulo II
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
Mediante escrito de fecha 25 de marzo de 2022, la representación judicial de la parte actora sostuvo que su representada la sociedad mercantil INVERSIONES E.R.V.I. 1963 C.A., es propietaria de una parcela de terreno y la totalidad de las bienhechurías en él existentes, situado en la Cortada de Tacagua, Parroquia Sucre del antes, Distrito Federal (hoy Distrito Capital), según documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, el 27 de octubre de 1997, bajo el No. 40, Tomo 9, Protocolo Primero.
Que su representada suscribió un contrato de arrendamiento con la firma mercantil INVERSIONES CLEER 2010 C.A., representada por su Presidente PIERRE KUSHFE MERJANEH, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-5.145.050, autenticado por ante la Notaria Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 10 de diciembre de 2004, bajo el No. 58, Tomo 177 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, señalando que el objeto de ese contrato de arrendamiento lo constituye un área de terreno de forma irregular que forma parte de la parcela de su propiedad, con un área aproximada de quinientos setenta metros cuadrados (570,00 mts2) y las respectivas bienhechurías sobre esa porción de terreno, constituida por un galpón, quedando la otra porción de terreno fuera de esa relación contractual, y que alquilaron las maquinarias de carpintería en perfecto estado que se encuentran dentro del galpón.
Que del contenido del señalado contrato de arrendamiento, específicamente, en su cláusula segunda se estableció la duración estipulada por las partes, la cual sería de un (1) año prorrogable por períodos fijos de un (1) año, siempre y cuando cualquiera de las partes no manifestare a la otra su voluntad de no querer prorrogarlo antes del vencimiento del contrato.
Que la relación arrendaticia se mantuvo desde el 01 de septiembre de 2004, prorrogándose según lo aceptado por las partes, año por año, hasta el 31 de julio de 2018, oportunidad en la que notificaron a la arrendataria, sociedad mercantil INVERSIONES CLEER 2010 CA, la intención de no renovar ni seguir sosteniendo la relación arrendaticia, comunicación que fue debidamente recibida y firmada por su Presidente PIERRE KUSHFE, quien señaló al pie de esa notificación“…si voy hacer de la prorroga legal que me otorga la ley con el mismo canon de arrendamiento que venía pagando de 150.000 Bs fuertes hasta el día de hoy y hasta la fecha de la desocupación que es el 31 de agosto de 2021...".
Alegó que el arrendatario estaba en conocimiento de la fecha en que debía entregar el inmueble dado en arrendamiento, señalando que la consecuencia de esa manifestación, no era otra que garantizar el derecho a la prorroga legal en favor de la arrendataria conforme a lo establecido en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Que la relación arrendaticia se mantuvo por catorce (14) años, por lo que la prórroga legal fue de tres (3) años de conformidad con el contenido del artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, sin que durante el tiempo que disfrutó de la mencionada prórroga la arrendataria cancelara canon de arrendamiento alguno.
Que el representante de la arrendataria no cumplió con su obligación de cancelar el canon de arrendamiento durante la prórroga, como se comprometió en la oportunidad en que fue notificado de la no continuidad de la relación arrendaticia.
Que a través de mensajería por la red social Whatsapp, el representante de la arrendataria manifestó su voluntad de entregar pacíficamente el inmueble, sin embargo, llegada la fecha de entrega que era el 31 de agosto de 2021, no cumplió con su obligación, por el contrario, alega que en una visita realizada al inmueble arrendado, observó que el mismo fue dividido en tres (3) partes, subarrendando dos (2) de ellas, aunado a que una de las partes del local que fue dividida, se encontraba desocupada o abandonada en muy mal estado y sin parte de la maquinaria que también había sido arrendada, lo cual contraviene de forma expresa lo convenido en el contrato de arrendamiento, específicamente en la cláusula quinta, la cual prohíbe, entre otras, el subarrendamiento.
Que visto el incumplimiento en la entrega del inmueble objeto del presente juicio, señala que acudió en nombre de su representada a la Dirección General de Arrendamiento Comercial del Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional, a los fines de agotar el procedimiento administrativo correspondiente, siendo dictada providencia en fecha 27 de diciembre de 2021, en la que consideró y declaró“…terminada la intervención de esta Dirección General de Arrendamiento Comercial en cuanto a la conciliación entre las partes vinculadas en la relación arrendaticia y AGOTADA LA VIA ADMINISTRATIVA, de conformidad con lo establecido en el Articulo 62 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, en relación a la pretensión solicitada en base a lo establecido en los artículos 26 y 40, literales "d", "g", "e". "T", de conformidad con lo estipulado en el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial Nro. 929, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, bajo el Nro. 40.418, de fecha veintitrés (23) del mes de mayo del año dos mil catorce (2014), a los fines de que las partes involucrados en el presente Procedimiento Administrativo puedan dirimir su conflicto ante los Tribunales de la República competentes para tal fin..."
Que su representada cumplió con el procedimiento administrativo, en el cual se habilitó acudir a los órganos jurisdiccionales a los fines de dirimir dicha controversia.
Que esa resolución fue clara al establecer el cumplimiento de la prórroga legal así como la obligación por parte del arrendatario de devolver el bien inmueble arrendado, decisión debidamente notificada y de la cual la empresa arrendataria se encuentra en pleno conocimiento de la misma.
Que han agotado todas las vías requeridas para lograr la devolución del inmueble dado en arrendamiento, siendo que el transcurso del tiempo hacía inevitable que la parte demandada cumpliera con su obligación de entregar el bien por vencimiento del término y su prorroga legal, señalando que la empresa demandada continua en la posesión del inmueble propiedad de su representada, lo que le causa una desventaja patrimonial, señalando que la demandada disfruta del inmueble arrendado sin cancelar canon de arrendamiento alguno durante el tiempo que duró la prórroga legal, con el agravante que el inmueble arrendado lo tiene a su vez sub-arrendado, por lo que acudió a la sede jurisdiccional con la firme intención de obtener no solo una decisión favorable sino la ejecución efectiva de la misma.
Que por cuanto la arrendataria no ha cumplido con sus obligaciones contractuales de desocupar de bienes y personas el área de terreno de forma irregular que forma parte de la parcela de su propiedad, con un área aproximada de quinientos setenta metros cuadrados (570,00 mts2) y las respectivas bienhechurías sobre esa porción de terreno, constituida por un galpón, objeto del contrato de arrendamiento, señalando haber sido inútiles todas las gestiones realizadas para obtener su cumplimiento, aduce demanda a la sociedad mercantil INVERSIONES CLEER 2010 C.A., para que conviniera o de lo contrario fuera condenada por el Tribunal, en el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito por vencimiento de la prórroga legal, la cual fue de tres (3) años y que precluyó el 31 de agosto de 2021; en la entrega material y efectiva libre de bienes y personas, salvo los bienes que forman parte del arrendamiento, del inmueble arrendado; y en pagar las costas y costos del presente juicio.
Por último, solicito que la demanda se admitiera y sustanciara conforme a derecho de conformidad con el contenido del artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y que la misma fuese declarada con lugar en la definitiva, con todos los pronunciamientos de Ley, y en especial condenatoria en costas a la parte demandada.
DE LA CONTESTACIÓN
Por su parte, la representación de la parte demandada por medio de escrito de fecha 29 de abril de 2022, rechazó en todas y cada una de sus partes la demanda interpuesta en fecha 25 de marzo de 2022.
Que su patrocinado desconoce al hoy demandante como propietario, pues señala que en un ardid convinieron para desconocer el derecho preferente que su representado tenía para comprar el inmueble, señalando que el ciudadano VÍCTOR JESÚS RAMIREZ, titular de la cédula de identidad No. V-1.878.794, era el propietario del inmueble, y era quién iba a cobrar a las instalaciones del inmueble arrendado, dejando de ir a recibir los pagos correspondientes a los cánones de arrendamiento, e hizo la venta del inmueble constituido por un lote de terreno y la totalidad de sus bienhechurías en él existentes, situada en la Cortada de Tacagua, Parroquia Sucre, lo que hoy se conoce como Barrio Federico Quiroz, Sector Gramoven, Catia, Parroquia Sucre, Distrito Capital, Caracas.
Que la venta fue en realizada en supuestas acciones de la empresa INVERSIONES E.R.V.I. 2010, sin haberle notificado a su arrendatario de más de 17 años, señalando que decidió su venta en fecha 26 de enero de 2017, infringiendo el mandato expreso de la Ley sobre la notificación y la preferencia ofertiva que tenía su mandante por encima de cualquier otro tercero.
Opuso la cuestión previa contenida en el artículo 346 ordinal 2º y 3º del Código de Procedimiento Civil, sobre la legitimidad del actor por considerar que la demanda resulta temeraria desde el mismo hecho que el inmueble fue vendido, sin hacer la respectiva notificación y preferencia ofertiva a su representado, por lo que desconoce como propietario del inmueble al ciudadano VICTOR VICENTE RAMIREZ BETANCOURT, venezolano, mayor de edad, domiciliado en la República de Panamá y titular de las cédula de identidad No. V-11.664.174, señalando que reconocen al ciudadano VÍCTOR JESÚS RAMIREZ, titular de la cédula de identidad No. V-1.878.794, titular del contrato de arrendamiento, y a su esposa ELBA BETANCOURTH DE RAMIREZ, titular de la cédula V-1.740.377, como representantes legales de la empresa INVERSIONES ERVI 1963 C. A, solicitando se resuelva no admitir la demanda.
Que su mandante se encontraba en una situación desesperada, ya que tuvo problemas de salud en el mismo momento en que le solicitaron desocupación en el año 2018, aduciendo que salió del país a tratarse el tema de salud, específicamente a la ciudad de México, encontrándose delicado, sin embargo, aclaró que había quedado un encargado que manejaba la empresa en el inmueble, alega que tenía entendido que el arrendador VÍCTOR JESÚS RAMIREZ, también estuvo enfermo atendiendo problemas de salud, por lo que no iban a buscar los cánones de arrendamiento y basándose en que tenían una relación comercial de confianza, solicitaron un número de cuenta para hacer los respectivos pagos y maliciosamente no los proveyó.
Que quedaron de acuerdo en hacer los referidos pagos, pero arguye que devino en fuerza mayor la pandemia del Covid 19, y que aun así solicitaron una cuenta para hacer el respectivo pago, siendo su responsabilidad suministrarlo por escrito, faltando a lo que reza la Resolución N 42.108, mediante la cual se suspende de manera especial el pago de arrendamientos de inmuebles en concordancia con el Decreto 4577 de fecha 07 de abril de 2021.
Que en razón de haber pasado tanto tiempo cerrado, es decir, por los casi dos (2) años de pandemia Covid-19, sin poder ejercer el comercio, alega que fueron víctima en varias oportunidades de robos e intentos de invasiones por parte de personas de la comunidad, inclusive que en septiembre del año 2021, fueron víctima de un desalojo hecho por el consejo comunal del Barrio Federico Quiroz, según adujeron con un poder del ciudadano VÍCTOR JESÚS RAMIREZ, ordenando este que fuéramos desalojados arbitrariamente, cosa que impidió la policía comunal de la Parroquia Sucre, lo que señala haber sido la causa por la que se asoció con otros comerciantes para hacer uso del espacio, de manera de preservar el lugar libre de invasores que no pudieran garantizar el mantenimiento de las áreas y las maquinas que allí permanecen, gracias al comportamiento de un buen padre de familia, de la dirección de sus empleados, y el buen proceder de su representado.
Que en virtud que estaba retenido en México su mandante, por la prohibición de viajar a Venezuela, por expresa disposición de ambos gobiernos, por el mismo hecho de la pandemia, no regresó sino hasta el 05 de noviembre de 2021 a Venezuela, cuando retomó las instalaciones del inmueble.
Que alega que ser necesario e imperioso hacer valer la necesidad de subrogarse en el lugar del demandante, ya que alega ser su representado quién tiene el mejor derecho de haber adquirido el inmueble referido, por lo que solicitaron pronunciamiento y se rasgue el velo corporativo, para ir más allá de la simple formalidad que presenta el demandante, que se anule la venta efectivamente hecha, que rechazaron y denunciaron en el acto.
Asimismo, la representación judicial de la parte demandada reconvino por nulidad del contrato de venta y retracto legal arrendaticio, al ciudadano VICTOR VICENTE RAMIREZ BETANCOURT, venezolano, mayor de edad, domiciliado en la República de Panamá y titular de la cédula de identidad No. V-11.664.174, Director de la sociedad INVERSIONES E.R.V.I 1963 C.A., así como al ciudadano VICTOR JESUS RAMIREZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-1.878.794.
Que en relación al hecho de haber transcurrido el tiempo de la prorroga el cual era de 3 años, no equivale a la resolución del contrato y de la prórroga, ya que a su decir están protegidos por Decretos especiales, que protegen al comerciante en cuanto al pago de los cánones de arrendamiento, señalando que ellos no se negaron a cancelar, pero que la parte demandante obvia, pasando por encima del decreto y pretendiendo vulnerar el derecho de su representado.
Que su representado ha estado en el inmueble desde el año 2004, pero señala que en un acto de fraude el demandante pretende un derecho que alega no tener, ya que por prohibición expresa de la Ley, su mandante tiene la prioridad y la potestad de subrogarse en el derecho de propiedad que él dice tener, tomando en cuenta todo el tiempo que ha tenido en el inmueble arrendado, haber actuado como un buen padre de familia, atendiendo todos los requerimientos del inmueble, donde tuvo que hacer gastos extraordinarios de abogados por la pretensión de la comunidad de invadir estos espacios.
Finalmente, solicitó se declarara sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada en contra de su representado, y se declarara con lugar la reconvención incoada.
Por auto de fecha 02 de mayo de 2022, el Tribunal de la causa negó la admisión de la reconvención propuesta por la parte demandada.

Capítulo III
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS
Demandante:
Conjuntamente con su escrito libelar, la representación judicial de la parte actora consignó las siguientes documentales:
Marcado con la letra “A”, copia simple del instrumento poder autenticado por ante la embajada de la República Bolivariana de Venezuela en Panamá, en fecha 06 de octubre de 2021, quedando inserto bajo en No. 1264, Folio 1307, Tomo VI del Libro de Poderes, Protestos y otros Actos del año 2021, llevados por esa Embajada, cursante del folio 06 al folio 21 del expediente, el cual se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el mismo no fue impugnado ni tachado por la parte contraria, evidenciándose el poder general de administración y disposición que le otorgara el ciudadano Víctor Vicente Ramírez Betancourt, actuando en su carácter de Director de la sociedad mercantil INVERSIONES E.R.V.I. 1963, C.A., a los Abogados Carlos Gerónimo Peña Rollinson, Franklyn de Jesús Marte Méndez, Elba Elena Betancourt de Ramírez y Víctor Jesús Ramírez Martínez, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-11.663.415, V-12.640.777, V-1.740.377 y V-1.878.794, respectivamente. Así se decide.
Marcado con la letra “B”, copia certificada del Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la empresa INVERSIONES E.R.V.I. 1963 C.A., celebrada el 18 de noviembre de 2016, protocolizada ante el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda, el 26 de enero de 2017, anotada bajo el No. 9, Tomo 9-A, inserto del folio 22 al 29 del presente expediente, el cual se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, por cuanto el mismo no fue impugnado ni tachado por la parte contraria, evidenciándose la venta de acciones de la empresa INVERSIONES E.R.V.I. 1963 C.A., y la modificación parcial de los estatutos sociales de dicha compañía. Así se decide.
Marcado con la letra “C”, copia simple del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, el 27 de octubre de 1997, bajo el No. 40, Tomo 9, Protocolo Primero, inserto del folio 30 al folio 38 del presente expediente, el cual se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, por cuanto el mismo no fue impugnado ni tachado por la parte contraria, evidenciándose la propiedad de la sociedad mercantil INVERSIONES E.R.V.I. 1963 C.A., sobre la parcela de terreno y la totalidad de las bienhechurías en él existentes, situado en la Cortada de Tacagua, Parroquia Sucre del antes, Distrito Federal (hoy Distrito Capital). Así se decide.
Marcado con la letra “D”, copia certificada del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Púbica Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 10 de diciembre de 2004, anotado bajo el No. 58, Tomo 177 de los Libros de Autenticaciones,inserto del folio 39 al folio 45 del presente expediente, el cual se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, por cuanto el mismo no fue impugnado ni tachado por la parte contraria, evidenciándose la relación arrendaticia existente entre la sociedad mercantil INVERSIONES E.R.V.I., 1963 C.A., y la firma mercantil INVERSIONES CLEER 2010, C.A., y los términos en los que establecieron la misma. Así se decide.
Marcado con la letra “E”, original de la comunicación de fecha 31 de julio de 2018, emitida por la sociedad mercantil INVERSIONES E.R.V.I., 1963 C.A., dirigida a la sociedad mercantil INVERSIONES CLEER 2010, C.A., inserto del al folio 46 del presente expediente, el cual se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el mismo no fue desconocido por la parte contraria, evidenciándose la notificación que le hiciera el arrendador de su deseo de no renovar el contrato de arrendamiento, y haciéndole saber a la arrendataria de la duración de la prorroga legal, que culminaría el 31 de agosto de 2021. Así se decide.
Marcado con la letra “F”, impresión de los mensajes de la aplicación Whatsapp de las conversaciones sostenidas por los ciudadanos Víctor Ramírez y Pierre Kushfe , de fecha 21 de abril de 2021, 24, 25, 29 y 31 de agosto de 2021 y del 01 de septiembre de 2021, insertos al folio 47 del presente expediente, el cual se valora conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consonancia con el artículo 4 de la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, por cuanto el mismo no fue impugnado ni desconocido por la parte contraria, evidenciándose las conversaciones sostenidas por las partes en relación al inmueble arrendado. Así se decide.
Marcado con la letra “G”, original de la Providencia Administrativa No. 0005 del 27 de diciembre de 2021, expediente No. C-0086/10-21, emanada de la Dirección General de Arrendamiento Comercial del Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional,inserto del folio 48 al 59 del presente expediente, el cual se valora como un documento público administrativo, el cual goza de una presunción de veracidad y legitimidad por emanar de un funcionario público autorizado, no siendo el mismo desvirtuado en juicio por la parte contra la cual se opuso, en razón de ello, se evidencia del mismo el procedimiento administrativo tramitado por la parte actora previo a la interposición de la presente demanda. Así se decide.
Mediante escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 17 de mayo de 2022, la representación judicial de la parte actora ratifico e hizo valer las documentales que consignara junto a su escrito libelar, las cuales fueron analizadas precedentemente, por lo que resulta inoficioso volverlas a analizar. Así se decide.
Demandada:
Conjuntamente con su escrito de contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada consignó copia simple del instrumento poder autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima de Caracas, Municipio Libertador, en fecha 03 de diciembre de 2021, bajo el No. 20, Tomo 125, folios 77 hasta 80 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, cursante a los folios 68 y 69 del expediente, el cual se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el mismo no fue impugnado ni tachado por la parte contraria, evidenciándose el poder que le otorgara el ciudadano Pierre Kushfe Merjaneh, a la Abogada Mireya Hidalgo Peña, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 129.886. Así se decide.
De la revisión de las actas procesales, se observa que la parte demandada no promovió pruebas en el lapso probatorio, ni por sí ni por medio de apoderado judicial alguno.
Capítulo IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
El presente recurso se circunscribe -como ya se indicara- a impugnar la decisión proferida en fecha 24 de mayo de 2022, por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento que incoara la sociedad mercantil INVERSIONES E.R.V.I 1963, C.A., contra la sociedad mercantil INVERSIONES CLEER 2010 C.A, ambas identificadas en el encabezado del presente fallo.
Antes de cualquier consideración respecto al mérito del asunto, quien juzga considera preciso resolver como puntos previos, las defensas esgrimidas por la representación judicial de la parte demandada en el presente juicio, de la siguiente manera:
IV. I. De la reposición de la causa
Mediante presentado ante esta Alzada, la representación judicial de la parte demandada solicitó la reposición de la causa al estado de nueva admisión de la demanda, por considerar que se subvirtió el orden público en cuanto al debido proceso, señalando que ha debido tramitarse el juicio por el procedimiento oral conforme a lo previsto en el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.

Para resolver se observa:
La reposición de la causa ocurre cuando el juez de la causa durante el iter procesal o en la oportunidad de dictar sentencia, interrumpe el curso normal del proceso por considerar que no se ha cumplido algún acto del proceso esencial para su validez, anulando las actuaciones realizadas y ordenando a su vez que se renueve el acto quebrantado.
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha establecido en innumerables fallos, ad exemplum en sentencia del 05 de noviembre de 2010, caso: Inversiones Paraguaná C.A., que para poder decretar la reposición ésta debe perseguir un fin útil, lo cual significa que debe estar justificada por el quebrantamiento de un acto o de una forma esencial del proceso, ya que, de lo contrario, se considera que una decisión repositoria sin tomarse en cuenta su utilidad menoscaba a una o ambas partes del juicio, porque dicha decisión vulnera flagrantemente el derecho de defensa de las partes y causa además un retardo procesal que contraría los principios de economía y celeridad procesal establecidos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
En materia de reposición y nulidad de los actos procesales, el Código de Procedimiento Civil, acorde con los principios de economía y celeridad procesal, incorporó el requisito de la utilidad de la reposición en el sistema de nulidades procesales. Por tanto, es indispensable para que proceda la reposición, que además haya quedado comprobado en el juicio que la infracción de la actividad procesal haya causado indefensión a las partes o a una de ellas y que el acto no haya cumplido su finalidad. (Vid. Sentencia No. 00587, de fecha 31 de julio de 2007, caso: Chivera Venezuela S.R.L., contra Inversiones Montello C.A. y otra SCC).
En el sub iudice se observa que el a quo negó la reposición de la causa solicitada por la parte demandada, señalando que “…el contrato de arrendamiento que sirve de instrumento fundamental de la demanda (contrato de arrendamiento) que las partes estipularon en la cláusula primera que la arrendadora daba en arrendamiento a la arrendataria un “Terreno y las bienhechurías construidas en el constituidas por un GALPON; estableciendo igualmente en la cláusula séptima que dicho inmueble sería destinado al ramo de carpintería en la fabricación y elaboración de muebles”, por lo indicó que la actividad comercial a la que se dedica la parte demandada se encuentra fuera del ámbito de aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Conforme a lo expuesto y dado que se ha verificado que efectivamente las partes suscribieron un contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Púbica Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 10 de diciembre de 2004, anotado bajo el No. 58, Tomo 177 de los Libros de Autenticaciones, valorado precedentemente, cuyo objeto se encuentra determinado en su cláusula primera, la cual expresa que la arrendadora da en arrendamiento un área de terreno de forma irregular que forma parte de la parcela de su propiedad, con un área aproximada de quinientos setenta metros cuadrados (570 mts2), y las respectivas bienhechurías sobre esa porción de terreno, constituida por un galpón, quedando la otra porción de terreno fuera de esa relación contractual, evidenciándose de igual modo que, en la cláusula séptima del contrato, las partes pactaron que el inmueble arrendado estaría destinado al ramo de la carpintería en la fabricación y elaboración de muebles, motivo por el cual en el caso de autos este sentenciador puede verificar que el inmueble arrendado no se encuentra destinado al uso comercial, sino industrial, por lo que se excluye evidentemente del ámbito de aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, como lo prevé en su artículo 4. Así se establece.
En virtud de lo anterior, y por cuanto se evidencia que el presente juicio se ha tramitado por el procedimiento breve de acuerdo a lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y visto que además la parte demandada nada expuso al respecto en la oportunidad de dar contestación a la demanda, es por lo que considera quien aquí decide que en el caso sub examine no se ha subvertido el procedimiento, ni mucho menos se ha causado a la parte un estado de indefensión, por el contrario, los actos se han cumplido garantizándoles a las partes el ejercicio de sus derechos, por lo que obró conforme a derecho el Tribunal de la causa al negar la reposición solicitada. Así se decide.
IV. II. De la cuestión previa contenida en los ordinales 2º y 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil:
Mediante escrito de contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada opuso las cuestiones previas contenidas en el artículo 346 ordinales 2º y 3º del Código de Procedimiento Civil, sobre la legitimidad del actor, señalando ser temeraria la demanda incoada desde el mismo hecho que el inmueble fue vendido, sin hacer la respectiva notificación y preferencia ofertiva a su representado, por lo que desconoce como propietario del inmueble al ciudadano VICTOR VICENTE RAMIREZ BETANCOURT, señalando como representantes legales de la empresa INVERSIONES ERVI 1963 C. A, a los ciudadanos VÍCTOR JESÚS RAMIREZ y ELBA BETANCOURTH DE RAMIREZ, por lo que solicitó no se admitiera la demanda.
En cuanto a ello es preciso indicar que, la decisión del Juez sobre las defensas previas a que se refieren los ordinales 2º y 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no tendrán apelación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 357 del Código Adjetivo Civil, por consiguiente, debe entenderse que ha quedado firme lo decidido por el Tribunal de la causa en cuanto a tales defensas al existir ausencia de recurso contra tal decisión. Así se decide.
IV.III
DEL MERITO DEL ASUNTO
Ahora bien, procede quien decide a pronunciarse sobre el mérito de la presente causa y en este sentido se observa, que la parte actora pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento que suscribiera con la parte demandada autenticado por ante la Notaría Púbica Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 10 de diciembre de 2004, anotado bajo el No. 58, Tomo 177 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría -el cual fue valorado precedentemente- en virtud del vencimiento de la prórroga legal arrendaticia de tres años, la cual feneció en fecha 31 de agosto de 2021, aduciendo que la arrendataria no ha cumplido con su obligación contractual de desocupar libre de bienes y personas el inmueble arrendado, y señalando que durante la prorroga legal la arrendataria hizo disfrute de la misma sin cancelar canon de arrendamiento alguno.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada desconoció al demandante como propietario del inmueble, señalando que se le desconoció su derecho preferente de comprar el inmueble, e indicando que el propietario era el ciudadano VÍCTOR JESÚS RAMIREZ, titular de la cédula de identidad No. V-1.878.794, señalando que era éste quién cobraba los cánones de arrendamiento, pero por problemas de salud, no siguieron buscando los mismos, y debido a la pandemia del Covid 19, solicitaron una cuenta para hacer el respectivo pago, lo cual alega no habérsele suministrado.
Aunado a lo anterior, alega haber sido víctima en varias oportunidades de robos e intentos de invasiones por parte de personas de la comunidad, por lo que alega que se asoció con otros comerciantes para hacer uso del espacio, de manera de preservar el lugar libre de invasores que no pudieran garantizar el mantenimiento de las áreas y las maquinas que allí permanecen.
Por último, sostiene en relación al hecho de haber transcurrido el tiempo de la prorroga legal, que la misma no equivale a la resolución del contrato y de la prórroga, ya que a su decir están protegidos por Decretos especiales que protegen al comerciante en cuanto al pago de los cánones de arrendamiento, señalando que ellos no se negaron a cancelar los mismos.
Planteados así los términos en los que quedó trabada la litis, se observa entonces que no es un hecho controvertido por las partes la suscripción del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Púbica Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 10 de diciembre de 2004, anotado bajo el No. 58, Tomo 177 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, por lo que queda constatado en autos la relación arrendaticia existente entre las partes, así como los términos en los cuales se estableció la misma, evidenciándose de igual modo que no es un hecho controvertido la notificación que le hiciera la arrendadora a la arrendataria de su deseo de no renovar el contrato de arrendamiento; que la arrendataria haya aceptado hacer uso de la prórroga legal de tres años; que la prórroga legal venció el 1° de septiembre de 2021; y que la arrendataria no hizo entrega del inmueble arrendado una vez vencida la prórroga legal. Así se decide.
Por consiguiente, siendo que el contrato de arrendamiento suscrito por las partes venció el 1° de septiembre de 2018, en virtud de la manifestación de la arrendadora de no querer renovar el mismo, y visto asimismo que el lapso de prórroga legal de tres (03) años previsto en el literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al cual tenía derecho la parte demandada feneció el 1° de septiembre de 2021, sin que conste en autos que la arrendataria haya entregado el inmueble arrendado, es por lo que resulta evidente que la arrendataria no cumplió con su obligación de entregar el inmueble al vencimiento del término y su prórroga, de acuerdo a lo previsto en la cláusula décima primera del contrato, por lo que debe en consecuencia prosperar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada por la parte actora, por vencimiento de la prórroga legal. Así se decide.
En cuanto a los alegatos esgrimidos por la parte demandada relacionados con el pago de los cánones de arrendamiento, quien juzga observa que la pretensión de la parte actora se circunscribió al cumplimiento del contrato de arrendamiento por el vencimiento de la prórroga legal, más no se fundamentó en la falta de pago, ni pretende el pago de suma alguna, por lo que se desestiman tales alegatos esgrimidos por la parte demandada. Así se decide.
Respecto al desconocimiento de la parte demandada en relación al actor como propietario del inmueble arrendado, se evidencia del acervo probatorio traído a los autos, la copia del acta de asamblea general extraordinaria de accionistas de la sociedad mercantil INVERSIONES E.R.V.I. 1963 C.A., en la cual consta la cesión de unas acciones nominativas de la empresa al ciudadano Víctor Vicente Ramírez Betancourt, quien actualmente es uno de los Directores de la misma, constatándose de igual modo del contrato de arrendamiento que la arrendadora del inmueble es precisamente dicha empresa, quien a su vez es la propietaria del inmueble como se constata del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, el 27 de octubre de 1997, bajo el No. 40, Tomo 9, Protocolo Primero, documentales todas éstas a las cuales se les otorgó pleno valor probatorio por no haber sido impugnadas por la parte contraria, constatándose así el carácter con el que actúa el ciudadano Víctor Vicente Ramírez Betancourt, anteriormente identificado, y la propiedad del inmueble arrendado, por lo que debe desestimarse lo alegado al respecto por la parte demandada. Así se decide.
En virtud de las consideraciones precedentemente expuestas, debe quien aquí decide declarar sin lugar el recurso ejercido, y por consiguiente, confirmar la decisión recurrida, tal como se declarara de manera expresa, positiva y precia en el dispositivo de este fallo. Así se decide.
Capítulo V
DISPOSITIVA
Con fundamento en lo antes expuesto, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
Primero: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante decisión del 24 de mayo de 2022, la cual se CONFIRMA bajo los razonamientos expuestos en la parte motiva del presente fallo.
Segundo: IMPROCEDENTE la reposición de la causa solicitada por la parte demandada.
Tercero: INADMISIBLE el recurso de apelación ejercido por la parte demandada, en contra de la decisión del Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, respecto a las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2º y 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Cuarto: CON LUGAR la demanda de que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO que incoara la sociedad mercantil INVERSIONES E.R.V.I. 1963, C.A., contra la sociedad mercantil INVERSIONES CLEER 2010, C.A, ambas plenamente identificadas en el encabezado del presente fallo, y como consecuencia de ello, SE ORDENA a la parte demandada entregar a la parte actora el bien inmueble arrendado, constituido por un área de terreno de forma irregular que forma parte de la parcela de su propiedad, con un área aproximada de quinientos setenta metros cuadrados (570,00 mts2) y las respectivas bienhechurías sobre esa porción de terreno, constituida por un galpón situado en la Cortada de Tacagua, Catia, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital, en el mismo estado en que lo recibió libre de bienes y personas.
Quinto: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Sexto: Déjese copia certificada de la presente decisión, para darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 eiusdem.
Séptimo: Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen en su debida oportunidad legal.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los once (11) días del mes de julio de 2022. Años 212º de la Independencia y 163º de la Federación.
El Juez Superior

Raúl Alejandro Colombani
La Secretaria

Vanessa Pedauga
En esta misma fecha siendo las tres y veinte de la tarde (03:20 p.m.) se registró y publicó la anterior sentencia.
La Secretaria

Vanessa Pedauga

RAC/vp
Asunto: AP71-R-2022-000270.