TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL,
TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

“Vistos”, con sus antecedentes.
IDENTIFICACION DE LAS PARTES.
PARTE DEMANDANTE: SOLIMAR LUJANO RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, y titular de la cedula de identidad Nro. V-4.834.589 e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 23.920, quien actúa en su propio nombre y representación.-
PARTE DEMANDADA: ELIAS KILSI SALOOM y GEORGE KILZI SALUM, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cedulas de identidades Nros. V-5.426.466 y V-5.596.123, respectivamente.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: PABLO SOLORZANO Y PILAR TRENARD, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros.3.194 y 24.645, respectivamente.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-
I
ACTUACIONES POR ANTE ESTA INSTANCIA.
Suben las presentes actuaciones ante esta alzada, contentiva de la apelación interpuesta en fecha 14 de diciembre de 2021, por la abogada Solimar Lujano, quien actúa en su propio nombre y representación, en contra de la decisión dictada en fecha 09 de diciembre de 2021, por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Cumplida la distribución, correspondió el conocimiento de la causa a esta alzada, que por auto de fecha 07 de febrero de 2022, asumió la competencia para conocer del presente asunto en segunda instancia y fijó los trámites para su instrucción, conforme lo estableció en los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 03 de marzo de 2022, la abogada Solimar Lujano Rodriguez, actuando en su propio nombre y representación, consignó escrito de informes.
En fecha 09 de marzo de 2022, los Abogados Pablo Solórzano Escalante y Pilar Trenard, actuando en representación de la parte demandante, consignaron escrito de informes.
En fecha 21 de marzo de 2022, la abogada Solimar Lujano Rodriguez, actuando en su propio nombre y representación, consignó escrito de observaciones.
En fecha 21 de marzo de 2022, los Abogados Pablo Solórzano Escalante y Pilar Trenard, actuando en representación de la parte demandante, consignaron escrito de observaciones.
En fecha 21 de marzo de 2022, mediante auto de este Juzgado se difirió la oportunidad para dictar el fallo correspondiente por treinta (30) días consecutivos.
Estando dentro de la oportunidad para emitir pronunciamiento en relación al recurso de apelación elevado al conocimiento de esta alzada, pasa este jurisdicente a hacerlo, previa las siguientes consideraciones:
II
RELACION SUCINTA DE LOS HECHOS

La pretensión objeto de estudio fue presentada, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripcion Judicial del Area Metropolitana de Caracas, la cual fue iniciada, mediante libelo de demanda presentado en fecha 13 de agosto de 2018, que por Cumplimiento de Contrato, incoara la abogada Solimar Lujano, contra los ciudadanos Elías Kilsi Saloom y George Kilsi Salum, anteriormente identificados, correspondiéndole el conocimiento de la misma, previa su distribución al Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripcion Judicial del Area Metropolitana de Caracas.
Expuso la parte demandante SOLYMAR LUJANO RODRIGUEZ en su escrito de reforma de la demanda, que ella había comenzado una relación profesional con los demandados ELIAS KILZI SALOOM y GEORGES KILZI SALUM desde el año 2008, y que en el año 2010, las partes suscribieron un contrato de servicios profesionales, el cual es objeto de la presente controversia, y que se encuentra debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Segunda del Municipio autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 13 de julio de 2010, bajo el N° 51, Tomo 132, el cual cursa anexo al expediente marcado N° 1.
Así mismo, la demandante adujo que los ciudadanos ELIAS KILZI SALOOM y GEORGES SAM ANTONIO DE PAUDA”, ubicado entre las avenidas CAURA y CAURIMARE de la Urbanización Colinas de Bello Monte del Municipio por ante la oficina Subalterna de Segundo Circuito de Registro del Distrito Federal y estado Miranda ( hoy, Oficina subalterna de Registro del Municipio Baruta del estado Miranda) en fecha 28 de marzo de 1972, bajo el N° 21, Tomo 41, Protocolo Primero, anexo a la demanda marcado N°2.
De igual manera, la parte accionante señalo liberalmente que, la CLAUSULA SEGUNDA del contrato controvertido, condensa las actuaciones que comportan las obligaciones contraídas por ella, la cual es del tenor siguiente:
…Omissis…
La actora prosiguió libelar mente, detallado un conjunto de actuaciones cumplidas como parte del convenio suscrito, arguyendo, además, al haber realizado otras que no fueron contempladas en el pacto que la vinculaba como los demandados, las cuales generaban nuevos honorarios, hecho de buena fe y en la intención de coadyuvar en la regularización del uso y desocupación de algunos apartamentos y que no fueron cobrados por ella.
Por otra parte, cursa en el escrito de demanda que el trabajo que relacionaba a las partes comenzó en el año 2008, con un estudio del caso y que con la obtención de una “CONSTANCIA DE REGULARIZACION DE EDIFICACIONES” expedida por la oficina municipal correspondiente, a propósito de la protocolización de los documentos conforme a la Ley de Propiedad Horizontal vigente, la abogada demandante le presento a los dueños del edificio SAN ANTONIO DE PADUAM una carta intención, donde les exponía brevemente lo que se tenía que hacer, aduciendo que hubo que realizarse cronogramas de trabajo que comprendían especialidades como Arquitectura, Ingeniería Estructuralista, Ingeniera Sanitaria, Analista de Riesgo, topógrafos, dibujantes y demás especialistas para la realización del trabajo.
Adujo adicionalmente la actora que, la parte legal del acuerdo fue cumplida a cabalidad, solo quedando pendiente la venta del inmueble, afirmando sobre ello que el retardo en esta última fase se debió a la voluntad de los demandados, quienes a la fecha de la presentación de la reforma de la demanda, no habrían terminado de vender y es la razón por la cual mantienen en vigencia el CONTRATO DE PRESETACION DE SERVICIO PROFESIONALES; advirtiendo la actora que, la parte comercial consumo el incumplimiento contractual en el año 2016, cuando esta se entero que los demandados habrían puesto a cargo de unos gestores, la venta de alguno de los apartamentos en el año 2014, sin su consentimiento, aun cuando, la convención de marras, contiene la obligación y prerrogativa que la demandante venda los 24 apartamentos, los 4 locales comerciales y los puestos de estacionamiento del edificio, deduciendo que esto habría sido hecho con el fin de no pagarle los honorarios debidamente generados y causados, afirmando además, que aun habiendo trabajado durante años y habiendo cumplido con lo estipulado, con excepción de la venta de los apartamentos –que fuera interrumpida por voluntad de los Sres. ELIAS KILZI SALOOM y GEORGES KILZI SALUM-, ella no habría recibido cantidad de dinero alguna, porque el acuerdo contemplaba el pago de sus honorarios con la entrega a su favor de un apartamento de 80,84 m2, y el puesto de estaciomientoN°1, en caso de que no quedara libre ninguno, se procedía al pago, con un apartamento de 56 m2, y el puesto de estacionamiento N°1, y como última alternativa, el pago del valor de mercado del apartamento de 80,84 m2, tal y como lo especifica la CLAUSULA CUARTA de contrato en cuestión.
Arguyo la demandante que los accionados le pidieron que no continuara con la venta de los apartamentos hasta nuevo aviso, tras haber realizados algunas reuniones con los inquilinos; que esa suspensión habría durado casi 2 años hasta cuando la demandante le ofreció a los demandados que tenían que vender o que le pagaran, porque ella no podía esperar ad infinitum que conduraran que las condiciones del mercado inmobiliario mejoraran, puesto que las accionante adujo que necesitaba el apartamento a serle dado en pago, para constituir su hogar, y que los demandados le dieron su palabra que el apartamento N° 19, piso 7, del edificio “San Antonio de Padua”, urbanización Colinas de Bello Monte del municipio Baruta del estado Miranda, era de la demandante, pero, que a la final, los demandados no se lo quisieron otorgar, puesto que podían venderlo por su cuenta y ganarle más, no importándole la lealtad y buen servicio profesional que por más de ocho (8) años les venía brindando la accionante, sin haber recibido ninguna cantidad de dinero.
Por lo anterior, afirmo la parte demandante que su contraparte fraguo y plasmo la burla del cumplimiento de su obligación para con ella, configurando el incumplimiento doloso, no existiendo ninguna razón para no cancelaran sus honorarios, a saber: la entrega del apartamento N° 19, piso 7, del edificio “San Antonio de Padua”, urbanización Colinas de Bello Monte del Municipio Baruta del estado Miranda y el puesto de estacionamiento N° 1, ya identificados ut supra.
Del mismo modo afirmo la demandante que se mantenía asesorando a los demandados sobre la desocupación de los apartamentos y que cumplió con el noventa por ciento (90%) de su trabajo, no pudiendo completar sus obligaciones contractuales por razones que no le son imputables, quedando pendiente la venta de los apartamentos –que se dio prácticamente por inercia, por si sola, por tratarse de un edificio dado totalmente en arrendamiento- quienes habrían acudido espontáneamente a adquirir los apartamentos en propiedad, vendiéndose casi todos, una vez que los arrendatarios habrían agotado el derecho de preferencia que les otorga la Ley en la materia; aduciendo igualmente que no realizo la venta porque los Sres. Kilsi en principio tuvieron la intención de paralizar la misma ya que los inquilinos no querían comprar los apartamentos al precios que les asigno (de acuerdo a las instrucciones que le habría dado el codemandado Elías Kilsi), y porque ellos (los demandados) habrían fraguado a sus espaldas, la venta del inmueble con un gestor sin el consentimiento y permiso de la accionante, dado el contrato objeto de la presente Litis.
Así mismo, la ciudadana accionante pidió el resarcimiento de daños y perjuicios que el incumpliendo ha causado en su patrimonio señalando la teoría de la imprevisión; que la presente demanda se trata de un caso típico de obligación profesional de carácter técnico y de honradez, y que resulta evidente que los demandados actuaron con falta de lealtad para con ella, cuando a sus espaldas se les otorgo el ejercicio de sus actividades a otras personas, es decir, terminar la última faceta del contrato que consistió en vender el edificio a los mismos inquilinos, puesto que debía agotar el derecho de preferencia, cuando el grueso de las actividades a que se contrae la Clausula Segunda del contrato ya las habría realizado; mientras afirma, que su contraparte le mantuvo esperando mejores condiciones para vender los inmuebles y pagarle, incurriendo aquellos en un retardo prolongado e injustificado o incumplimiento definitivo, por lo que solicita que se le indemnice por concepto de daños y perjuicios con el apartamento y otro tenga a bien los demandados de entregarle en propiedad.
Por lo anterior, la demandante pide que los demandados cumplan con su obligación contractual de cancelar la totalidad de la deuda contraída a través de protocolizar a su favor, por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Baruta del estado Miranda, la propiedad del APARTAMENTO N° 19, piso 7, del edificio “San Antonio de Pauda” ubicado entre las avenidas Caura y Caurimare de la urbanización Colinas de Bello Monte del Municipio Baruta del estado Miranda y el PUESTO DE ESTACIONAMIENTO N° 1 el cual se ubica en la parte baja del prenombrado edificio, con un área total de 10m2, y por concepto de indemnización de Daños y Perjuicios señalo en el mismo edificio, el LOCAL COMERCIAL N° 3, el cual cuenta con un área de 26 m2, o en su defecto, que le sea pagado el monto de la cuantía de la presente demanda aplicándosele experticia contable.

En fecha 11 de enero de 2019, se admitió la reforma de la demanda, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que constara en autos la última de las citaciones practicadas.
En fecha 22 de enero de 2019, la abogada Solimar Lujano, solicito que se decrete medida de prohibición de enajenar y gravar.
En fecha 19 de marzo de 2019, la abogada Solimar Lujano, consigno los fotostatos necesarios a los fines de librar las respectivas compulsas a la parte demandada.
En fecha 10 de abril de 2019, se libraron las compulsas respectivas.
En fecha 02 de mayo de 2019, el alguacil Rosendo Henríquez, consigno las compulsas sin firmar de los ciudadanos Elias Kilsi Saloom y George Kilsi Salum.
En fecha 15 de julio de 2019, se ordenó librar boletas de notificación, ello de conformidad con el articulo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 25 de enero de 2019, la Secretaria Yamilet Rojas, dejó constancia de haberse trasladado el día lunes 22 de julio de 2019, a la dirección “Avenida Francisco de Miranda, Ferretería la Opera (Al lado del Banco Exterior), Chacao, Caracas y dejo las boletas de notificación libradas por ese Tribunal en fecha 15 de julio del mismo año, dirigida a los ciudadanos Elias Kilsi Saloom y George Kilzi Salum.
En fecha 27 de septiembre de 2019, los abogados Pablo Solórzano y Pilar Trenard, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, consignaron escritos de Cuestiones Previas.
En fecha 04 de octubre de 2019, la parte actora consigno escrito subsanando el defecto de forma de la demanda alego como excepción preliminar por la parte demandada.
En fecha 08 de noviembre de 2019, se dicto sentencia interlocutoria, mediante la cual declaro debidamente subsanado el defecto de forma, opuesta por la parte demandada referente el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 4° del artículo 340 ejusdem.
En 20 de noviembre de 2019, los apoderados judiciales de la parte demandada, consignaron escrito de contestación a la demanda, en los siguientes términos:
Rechazaron, negaron, y contradijeron los hechos y el derecho con el que fue fundamentado la demanda; invocando la improcedencia de la misma toda vez que el contrato de honorarios que constituyen el documento fundamental de la pretensión es – a su entender- “inejecutable”, y este es un principio cardinal de todo contrato, conforme lo dispone el artículo 1.1600 de Código Civil.
Arguyo la representación judicial de la parte demandada que el contrato fue redactado por la parte actora y que en el mismo se establece un conjunto de condiciones para sí misma de imposible realización; señalando que la demandante acepto que para recibir el inmueble que pretende como pago de honorarios devenidos del pacto controvertido, mediante dación en pago, era imprescindible que los arrendatarios originarios renunciaran a su derecho de preferencia, colidiendo ello con el dispositivo legal contenido en el referido artículo 1.160 ejusdem.
Adicionalmente, afirmaron los abogados de los accionados que su antagonista, para que pudiera ver satisfechas sus expectativas, pretende que contractualmente sus representados vulneren los derechos de terceros, obligándose a entregarle unos inmuebles a la actora, independientemente de quien los ocupe, lo cual delatan inadmisible e inejecutable, pues las normas en materia inquilinaría tienen como meta rectora el PRINCIPIO DEL ORDEN PUBLICO, y pretender su ejecutabilidad para obtener en derecho un beneficio propio, seria desconocer el referido principio y el contenido de la ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
De igual modo, alegan que la demandante estableció en el contrato que, para recibir sus honorarios, se obligo a lo siguiente: “…Este inmueble se le entregara una vez que haya vendido la totalidad de los 24 apartamentos…”, infiriendo de ello que, no puede pretender su antagonista que se le entregue mediante dación en pago un inmueble, cuando es procedente la EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS, propia de los contratos sinalagmáticos, previsto en el artículo 1.168, ídem, toda vez que arguyen que la actora no cumplió con su obligación de vender los aludidos inmuebles.
Por otra parte, la representación judicial de los Sres. ELIAS KILSI SALOOM y GEORGES KILSI SALUM, enuncio en su contestación de demanda algunas de las actividades que habría señalado la demandante como efectuadas a favor de los demandados, sobre las cuales expusieron que muchas de ellas fueron realizadas por terceros profesionales contratados y otras por entes administrativos, pero, todas ellas necesarias e imprescindibles para la consecución del fin al que la demandante se habría obligado contractualmente. Asimismo, advierten que ante los alegatos de incumplimiento del contrato por los demandados, devinieron de la contratación de unos gestores para la venta de unos apartamentos, y de la prolongada ausencia de la Sra. Lujano en el manejo inmobiliario de los mismos, si bien la demandante tenia “la prerrogativa y la obligación de venderlos”, y no lo hizo a lo largo de ocho (8) años – como ella lo habría señalado – esta no posee carácter de exclusividad para tal fin.
Adicionalmente, los apoderados de los demandados afirman que la demandante, de hecho, manifiesta su reconocimiento de no haber cumplido con el contrato; pues, por una parte confiesa que solo cumplió con el 90%, que no vendió los inmuebles a que estaba obligada contractualmente, que no hizo ninguna gestión legal apropiada y por la que también pretende el pago de honorarios profesionales.
Finalmente, alegan en la contestación, que la actora esboza el argumento del resarcimiento de los daños y perjuicios que pretende, en la Teoría de la Imprevisión, sobre lo cual delatan que, en Venezuela, no ha sido acogida y que su aplicabilidad en materia de CONTRATO DE PRESTACION DE SERVICIOS PROFESIONALES es un exabrupto, por cuanto consideran que todas las prestaciones de servicios que se ofrecieron en el convenio, fueron previsibles y determinadas en cuanto a su realización y la forma de ejecutarlas y si ha habido un cumplimiento diferido, este solo es imputable a la parte actora.

En fecha 10 de diciembre de 2019, se llevo a cabo un acto conciliatorio fijado por este Tribunal.
En fecha 12 de diciembre de 2019, la parte actora solicito se fijara nuevo acto conciliatorio a los fines de llegar a un acuerdo con la parte demandada.
En fecha 13 de diciembre de 2019, se fijo el acto conciliatorio para el 2do día de despacho siguiente, a las once de la mañana (11:00 a.m.). En esta misma fecha, la parte actora consigno instrumentos probatorios.
En fecha 16 de diciembre de 2019, los apoderados judiciales de la parte demandada consignaron escrito de promoción de pruebas.
En fecha 17 de diciembre de 2019, se llevo a cabo el segundo acto conciliatorio, sin que las partes llegaran a ningún acuerdo.
El 20 de diciembre de 2019, fueron agregadas las pruebas promovidas por las partes.
En fecha 15 de enero de 2020, el Tribunal dicto auto de admisión de pruebas.
En fecha 20 de enero de 2020, se llevo a cabo la declaración testimonial de la ciudadana Mora Uribe Marili, de nacionalidad colombiana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nro. E- 84.287.632. En esta misma fecha, se declararon desiertos las testimoniales de las ciudadanas Gerxy Davila y María del Pilar Sanchez Rivero, venezolanas, mayores de edad y titulares de las cedulas de identidad Nros. V-.955.648 y V-14.323.472, respectivamente.
En fecha 22 de enero de 2020, la representación judicial de la parte demandada, solicitó pronunciamiento en cuanto a las pruebas promovidas.
En fecha 08 de octubre de 2020, compareció la parte actora, quien solicito la reanudación de la presente causa.
En fecha 16 de octubre de 2020, los apoderados judiciales de la parte demandada, mediante diligencia suministraron los números de teléfono y correos electrónicos a los fines legales consiguientes.
En fecha 04 de noviembre de 2020, la parte actora, consigno mediante correo electrónico, anexos correspondientes a los informes.
En fecha 03 de diciembre de 2020, los apoderados judiciales de la parte demandada, consignaron escrito de informes. En esta misma fecha, la parte actora consigno anexos correspondientes a los informes.
En fecha 17 de marzo de 2021, el Tribunal difirió el dictamen dentro de los treinta (30) días calendarios consecutivos.
En fecha 11 de mayo de 2021, la parte actora solicito se dictara sentencia.
En fecha 24 de mayo de 2021, la representación judicial consigno diligencia mediante la cual solicitaron se dicte sentencia en la presente causa.
En fecha 09 de diciembre de 2021, el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, procedió a dictar sentencia en los términos siguientes:
“…Ahora bien, encuentra este órgano jurisdiccional, una vez observado el debate procesal, que la pretensión impetrada por la parte demandante se contrae a solicitar el cumplimiento del contrato de servicios profesionales, suscrito con los ciudadanos ELIAS KILSI SALOMM y GEORGES KILSI SALUM, autenticado ante la Notaria Publica Segunda del Municipio Autónomo de Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el Nro. 51, Tomo 132, de fecha 13 de julio de 2010, invocando el efecto que los últimos no han cumplido con la obligación adquirida en el acuerdo signado, específicamente, que los demandados han omitido proceder al pago de los honorarios de la ciudadana SOLYMAR LUJANO, a través de la DACION EN PAGO de la propiedad de un inmueble identificado como APARTAMENTO N° 19, piso 7, del edificio “San Antonio de Pauda” ubicado entre las avenidas Caura y Caurimare de la Urbanización Colinas de Bello Monte del municipio Baruta del estado Miranda y el PUESTO DE ESTACIONAMIENTO N° 1 el cual se ubica en la parte baja del prenombrado edificio, con un área total de 10 m2. Asimismo, corresponde a este Tribunal verificar la procedencia por la parte actora, con motivo en el retardo en el cumplimiento del ampliamente referido contrato por los demandados, estimados y señalados a ser cubiertos con la transferencia de la propiedad a la actora del LOCAL COMERCIAL N° 3, DEL EDIFICIO “SAN ANTONIO DE PADUA”, el cual cuenta con un área de 26 m2, o en su defecto, que le sea pagado el monto de la cuantía de la presente demanda aplicándosele experticia contable correspondiente.
Resulta pertinente definir entonces AL CONTRARIO como una convención entre dos o más personas tendente a constituir, reglar, modificar, transmitir o extinguir un vinculo jurídico existente entre ellas, conforme la prescripción del artículo 1.133 del Código Civil, y presupone para su existencia la concurrencia de tres (03) elementos, a saber: 1.- consentimiento de las partes; 2.- objeto que pueda ser materia de contrato y; 3.- causa licita (articulo 1.141 ejusdem).
Luego, el efecto normal y típico de las obligaciones es originar su cumplimiento, entendiéndose este como su ejecución, lo cual constituye un deber jurídico para las partes, a quienes no les es potestativo cumplir o no, sino que siempre deben ejecutar la obligación contraída. Por ende, quien contrae una obligación, cualquiera que sea su fuente, queda sujeto a su ejecución, a su cumplimiento bien sea voluntario o impuesto por el acreedor coactivamente, mediante la intervención de los órganos jurisdiccionales.
Como señala Bernard Aminar, la obligatoriedad y fuerza vinculante del contrato explica su carácter normativo, generando nuevas situaciones jurídicas a consecuencias tales como la manifestación de voluntad que adquiere el protagonismo de una verdadera ley creadora de relaciones jurídicas por la que se vinculan los contratantes. Es decir, el contrato deviene en una verdadera norma, fruto de la manifestación concordante de dos voluntades distintas que la ley reconoce como tal.
En cuanto a la clasificación de los contratos. El código sustantivo civil, incluye algunos de los tipos o variedades, contenidas en el artículo 1134, 1135, 1136 y 1140. En atención a los vínculos que producen, la distinción no consiste ni en el numero de las partes ni en numero de las declaraciones de voluntad, sino en el numero de las prestaciones que surgen del contrato, y más propiamente, en la estructuras o relación que dichas prestaciones guardan entre sí; luego, los contratos pueden ser UNILATERALES –cuando originan obligaciones para una sola de las partes contratantes-, o BILATERALES O SINALAGMATICOS, en donde cada parte está obligada a una prestación (como ocurre en el caso del convenio controvertido en el presente juicio), en donde además, es necesario, que esas prestaciones estén en relación de interdependencia entre sí, de modo que cada prestación aparezca como el presupuesto necesario de la otra parte, surgiendo en el mismo momento, esto es, que coexistan, debiendo con frecuencia ejercitarse simultáneamente (“dando y dando”) por lo que una parte puede rehusarse a cumplir si la otra parte no está dispuesta a cumplir.
Así las cosas, José Melich Orsini en su obra “Doctrina General del Contrato”, Editorial Jurídica Venezolana, sosteniendo que la importancia de la distinción practica de los contratos, pone de manifiesto lo siguiente:
LA ACCION DE RESOLUCION POR INCUMPLIMIENTO (Art. 1167 CC) y la EXCEPCION NON ADIMPLETI CONTRACTUS (Art. 1168 CC) solo se conciben en los contratos bilaterales. En donde la primera, consiste en el derecho que tiene la parte a la cual no puede imputársele haber incumplido la obligación a su propio cargo, de demandar judicialmente a la parte incumplidora para obtener una sentencia que le desligue de sus compromisos recíprocos, si ese fuera el caso. En cuanto a la segunda; consiste en el derecho de la parte inocente, a negarse a cumplir mientras su contraparte no cumpla, siempre y cuando la exigibilidad de la obligación reciproca de su contraparte, no esté suspendida por un término o una condición.
Ahora bien, en el asunto sub examine, quien suscribe observa, que las partes conformadoras de la Litis están de acuerdo con la Existencia del contrato bilateral de servicios profesionales, cuya copia certificada se encuentra inserta en el expediente a los folios 10 al 15 (pieza I), suscrito por los ciudadanos ELIAS KILSI SALOOM y GEORGES KILSI SALUM (contratantes) y la ciudadana SOLIMAR LUJANO (contratada), autenticado ante la Notaria Publica Segunda del Municipio Autónomo de Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el Nro. 51, Tomo 132, de fecha 13 de julio de 2010 y que los vincula a través de obligaciones pactadas recíprocamente.
No obstante, si bien la parte actora pide de su antagonista el cumplimiento de la CLAUSULA CUARTA de la convención, que recoge el pago de los honorarios convenidos a pagar por la contratante a la contratada, consistente en otorgarle en DACION EN PAGO la propiedad de un apartamento de OCHENTA METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y CUATRO DECIMETROS CUADRADOS (80,84m2), con el puesto de estacionamiento identificado con el N° 1, en los términos que han sido apuntados precedentemente; los demandados alegan que la demandante no cumplió con la obligación que ella misma estipulo en el contrato que redacto, en donde claramente quedó asentado que el inmueble “…se le entregara una vez que haya vendido la totalidad de los 24 apartamentos…”, infiriendo de ello que, no puede pretender su antagonista que se le entregue mediante dación en pago el inmueble, cuando es procedente la EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRATUS, propia de los contratos sinalagmáticos, previsto en el artículo 1.168 del Código Civil, toda vez que arguyen que la actora no cumplió con obligación de vender los aludidos inmuebles.
…Omisis…
Bajo el contexto procesal suscitado luego de la sustanciación del juicio, debe ser traído a esta motivación el espíritu 506 del Codigo de Procedimiento Civil, consistente en la carga de la prueba de cada parte de demostrar sus dichos, a saber:
…Omissis…
En ese sentido, este Juzgado considera imperativo destacar que en el escrito de reforma de la demanda, la demandante argumento que solo cumplió con un 90% de las actividades u obligaciones que habrían sido convenidas a ser efectuadas por ella, quedando excluido del cumplimiento contractual, la venta de los 24 apartamentos, ampliamente referidos en el presente fallo, alegando entre otras cosas, que dicho incumplimiento no le es imputable, ya que la paralización de la venta se produjo a solicitud de la parte demandada y porque estos últimos habrían fraguado a sus espaldas la venta del inmueble con un gestor sin su conocimiento y permiso, siendo ella la obligada a tal actividad y teniendo la prerrogativa de la venta.
Sin embargo, aprecia este jurisdicente que, no cursa en los autos elemento probatorio que produzca el convencimiento indubitable de quien suscribe, que efectivamente los ciudadanos demandados obstaculizaron el cumplimiento de la obligación correspondiente a la actora; que ordenaron la paralización de la venta; o que la contratación de un gestor de venta se haya erigido en una causal de incumplimiento contractual de los demandados a la letra del convenio, toda vez que en ninguna parte de este quedo establecida la exclusividad de la venta de los inmuebles en cabeza de la actora; por lo tanto, este Juzgado colige que la ciudadana demandante incumplió injustificadamente el contrato objeto del presente juicio y Así se decide.
A mayor abundamiento, sobre el incumplimiento de la obligación y la responsabilidad contractual, el artículo 1.264 del Código Civil dispone: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”. Con lo cual la norma indica que el acreedor tiene derecho a obtener el cumplimiento en forma específica, y para el caso de cualquier contravención del deudor a la exactitud que se predica que debe tener el acto de cumplimiento, establece el derecho del acreedor a obtener, como un subrogado del cumplimiento exacto, el resarcimiento de los daños y perjuicio.
En concatenación con lo anterior, dada la naturaleza bilateral y reciproca del presente contrato, al haberse demostrado que la demandante no cumplió con su obligación de la forma exacta en que fue contraída, esta no puede pretender que su contraparte cumpla con la dación en pago peticionada, si la misma requería para su procedencia, el cumplimiento previo de la ciudadana SOLYMAR LUJANO, de vender los 24 apartamentos ubicados en el edificio “SAN ANTONIO DE PAUDA” como se encuentra establecido en la clausula cuarta del contrato en cuestión, lo cual, no se produjo y así ha sido reconocido por las partes conformadas del presente juicio.
Además, visto que quedo claramente demostrada la existencia de las obligaciones reciprocas asumidas por las partes, y patentizado, como quedo, el incumplimiento injustificado de la demandante, de su obligación exactamente como fue contraída, resulta forzoso para quien suscribe declarar IMPROCEDENTE LA PRETENSION DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE SERVICIOS PROFESIONALES incoada por la ciudadana SOLYMAR LUJARO RODRIGUEZ y Así se Decide.
Así mismo, en cuanto a la responsabilidad contractual peticionada por la parte demandante, devenida del retardo prolongado y definitivo en el cumplimiento del pago de sus honorarios por los demandados, este Tribunal debe declarar IMPROCEDENTE EL RESARCIMIENTO DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS, por no haberse comprobado en juicio los presupuestos de ley necesarios para su procedencia en derecho y al no haberse demostrado la contravención de la parte demandada a que se refiere el artículo 1.264 del Codigo Civil y Así se Decide.-…”

Contra dicha decisión fue ejercido recurso de apelación, por la representación judicial de la parte demandante; alzamiento que trajo las presentes actuaciones ante esta alzada, que para decidir observa:
III
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES:
La prueba, en Derecho, es todo motivo o razón aportado al proceso por los medios y procedimientos aceptados en la ley para llevar al juez el convencimiento de la certeza de los hechos discutidos en un proceso; conforme a las normas distributivas de la carga de las pruebas consagradas en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Considera este Juzgador oportuno destacar, que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 17 de julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Duarte Padrón, fijó la siguiente posición:
“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendofit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz). En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia objeto de amparo, el actor afirmó que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual fue negado en la contestación, motivo por el cual, el juez de alzada estableció que correspondía al actor la carga de demostrar que el demandado no pagó los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, lo cual resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la otra parte a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el tribunal que conoció el amparo...”.
Para mayor abundamiento, se trae a colación la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, del 16 de diciembre de 2009, dictada en el Expediente Número 2009-000430, con ponencia de la Magistrada ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ, la cual se refiere a las pruebas:
“…Al efecto, la Sala observa de la lectura del artículo 1.354 del Código Civil, y el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, denunciados por el formalizante como infringidos por el vicio de errónea interpretación, respectivamente establecen lo siguiente:
“Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”.
“Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”.
Las normas precedentemente transcritas, definen los deberes y roles de cada parte dentro del proceso, de acuerdo a la posición que asuma el demandado en relación a las afirmaciones de hecho del demandante, lo cual varía y modifica la distribución de la carga de la prueba.
(omisis)
La prueba constituye la demostración, por los medios legales, de la veracidad o exactitud de hechos que sirven de fundamento a un derecho que se reclama. Lo que debe probarse son los hechos y no el derecho, deben acreditarse los hechos jurídicos en general y los actos jurídicos en particular.
Por otra parte, como principio general corresponde probar al que ha sostenido una proposición contraria al estado normal u ordinario de las cosas, o al que pretende una situación adquirida.
La carga de la prueba corresponde a quien afirme hechos que configuren su pretensión o a quien lo contradiga alegando nuevos hechos.
En este sentido, la accionante señaló en su libelo de demanda que:
“Además de la indemnización por la responsabilidad objetiva de la aerolínea, la misma debía reparar los daños morales causados por un hecho ilícito, consistente en la negligencia en el mantenimiento de la nave, al no cumplir con la revisión de los equipos y concretamente en el mantenimiento de la bomba de carga del bote de salvavidas”.
Como puede apreciarse, le corresponde entonces a la parte demandante demostrar todo lo que ha afirmado en su libelo de demanda. Así se decide.
Es imperativo destacar, que si el demandante sienta como base de su demanda la afirmación de un hecho, está obligado (interesado) en suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda no resulta fundada y el juez no puede aceptar demandas infundadas.
En lo que respecta a la pretensión del demandante de que el “hecho invocado es un hecho negativo indefinido”, este juzgado disiente de esa apreciación pues lo considera un hecho afirmativo definido que muy bien puede probarse por los medios de pruebas establecidos por nuestro ordenamiento jurídico positivo. Y en cuanto a su estimación de “que los hechos negativos no son carga para el que lo invoca”, también disiente este juzgador de tal afirmación. (Resaltado del Tribunal).
(0misis)
Ahora bien, el problema de la alegación del hecho negativo es diferente. En general tal alegación se prueba con el hecho positivo contrario. El hecho negativo debe probarse por quien lo alega como presupuesto de la norma invocada como fundamento de su pretensión, defensa o excepción. La naturaleza negativa del hecho no modifica las reglas generales sobre la carga de la prueba, como bien lo señala el jurista Rafael Pina, en su obra “La Prueba Civil”. Editorial Porrúa. México. 1995. Página 263 y siguientes. Así se decide...”.
De la precedente transcripción de la sentencia recurrida, esta Sala observa, que el juez de segunda instancia manifestó que, en relación a la distribución de la carga de la prueba, quien afirma un hecho debe probarlo, y con respecto al hecho negativo considera que tal alegación se prueba con el hecho positivo contrario. Sin embargo, en criterio de la recurrida, el alegato negativo debe probarse por quien lo invoca como fundamento de su pretensión, defensa o excepción, y agrega además, que la naturaleza negativa del hecho no modifica las reglas generales sobre la carga de la prueba…” (Resaltado del Tribunal)

De manera pues, que el principio de la carga probatoria contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, constituye un aforismo en el Derecho Procesal. El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por las partes en el juicio.
Así, la carga de la prueba, según nos informan los principios generales del Derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. De ahí que, al demandante, le corresponde la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probati o qui dicit non qui negat, es decir, que incube probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; Y al demandado le corresponde la prueba de los hechos en que fundamenta su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado actor, a su vez, mediante la excepción; principio este que se armoniza con el primero, y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción nuevos hechos, corresponde a él la prueba de los mismos.
Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, en toda demanda o excepción, quien afirma o niega un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin ésta demostración, la demanda o la excepción resulta infundada.
Además, el artículo 12 del Código Adjetivo Civil, dispone que:
“…Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósitos y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe…” (Fin de la cita textual).

Conforme al artículo citado, el Juez de Instancia debe procurar en sus decisiones, la búsqueda de la verdad, tomando en cuenta los alegatos de las partes, así como las pruebas promovidas, no incurriendo en lo absoluto, en determinar elementos de convicción fuera de los que arrojen tanto los argumentos como los medios probatorios, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados, ni probados en la causa que le es sometida a su conocimiento y decisión.
Así, en opinión de quien decide, la función de todo juez debe estar enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y sólo sobre lo que se pide y al fallar debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados; así como, los elementos de convicción que se hayan producido en juicio.
Distinto es el caso, cuando se trata de la interpretación de los contratos, por cuanto el mismo artículo 12 ejusdem, faculta al juez, en caso de presentarse oscuridad, ambigüedad o deficiencia, para atender al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe.
Por último, la carga de la prueba como se ha señalado, se impone por Ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes, pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada, dado que el Juez sólo procede según lo dispuesto en los artículos antes citados, razón por la cual, se procede al análisis del material probatorio cursante a los autos.
Resuelto lo anterior, pasa este jurisdicente a pronunciarse sobre el elenco probatorio aportado por las partes; quedando evidenciado, que la actora acompañó al libelo de demanda, las siguientes probanzas:
• Riela a los folios 10 al 15 (pieza 1), COPIA CERTIFICADA DE CONTRATO DE SERVICIOS PROFESIONALES, suscrito por los ciudadanos ELIAS KILSI SALOOM y GEORGES KILSI SALUM (contratantes) y la ciudadana SOLIMAR LUJANO, debidamente autenticado ante la Notaria Publica Segunda del Municipio Autónomo de Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el Nro. 51, Tomo 132, de fecha 13 de julio de 2010. Este documento no fue impugnado ni tachado de falso por la contraparte durante la secuela del proceso, por lo que al ser otorgado por un funcionario público con facultades para dar fe pública de los actos que ante él se realizan, este Tribunal le confiere pleno valor probatorio, en conformidad con lo establecido en el artículo, 1.359 y 1.360 del Código Civil, quedando demostrado los términos en los cuales quedó establecido el contrato motivo de la presente demanda. Así se decide.
• Riela a los folios 16 al 37 (pieza I) COPIA CERTIFICADA DE DOCUMENTO DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO “SAN ANTONIO DE PADUA”, debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro del Primer Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda, bajo el N° 4, tomo 29, de fecha 30 de julio de 2012. Este documento no fue impugnado, ni tachado de falso por la contraparte durante la secuela del proceso, por lo que al haber sido otorgado por un funcionario público con facultades para dar fe pública de los actos que ante él se realizan, este Tribunal le confiere pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, quedando demostrado como quedó constituido el régimen de propiedad horizontal del edificio SAN ANTONIO DE PADUA. Así se decide.-
• Riela a los folios 43 al 53 (pieza I), COPIA SIMPLE DE DOCUMENTO DE PROPIEDAD DEL EDIFICIO SAN ANTONIO DE PADUA, perteneciente a los demandados, debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Federal del Estado Miranda, hoy Oficina Subalterna de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 28 de marzo de 1972, bajo el Nro. 21, Tomo 41, Protocolo Primero. Este Documento no fue impugnado ni tachado de falso por la contraparte durante la secuela del proceso, por lo que al ser otorgado por un funcionario público con facultades para dar fe pública de los actos que ante él se realizan, este Tribunal le confiere pleno valor probatorio, en conformidad con lo establecido en el articulo 1.359 y 1.360 del Codigo Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado la propiedad del edificio motivo de la presente demanda. Así se decide.
• Riela a los folios 67 al 87, COPIAS CERTIFICADAS DE CONTRATOS DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA DE APARTAMENTOS 10, 6, 23 Y 2, DEL EDIFICIO SAN ANTONIO PADUA, autenticados por ante la Notaria Publica Octava del municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas. Por ser una instrumental privada que emana de la parte demandada la cual no fue desconocida, en los términos previstos del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y por ende tiene pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.363, concatenado con el artículo 1.359 del Código Civil. Quedando demostrado las personas que fungieron como futuros compradores de los apartamentos antes señalados. Así se decide.
• Riela a los folios 161 al 169, COMUNICACIÓN remitida por la Sra. Solymar Lunajo a los Sres. Elias Kilsi y Georges Kilsi, de fecha 7 de septiembre de 2008 y anexos. Por ser una instrumental privada conforme el artículo 1.371 del Código Civil, tiene pleno valor probatorio en conformidad con los artículos 1.363 y 1.359 del Código Civil. Quedando demostrado pedimento realizado por la demandante.
En la fase probatoria, la parte actora consigno adjunto a su escrito de promoción de pruebas, las instrumentales que rielan a los folios 186 al 406 (pieza I del expediente), a saber:
 COMUNICACIÓN CONTENTIVA OFERTA DE SERVICIOS PROFESIONALES EN EL AREA DE ARQUITECTURA, de la empresa “TDR URBANISTAS Y ASOCIADOS, C.A., PARA UN MUNDO MEJOR”, de fecha 16 de marzo de 2009. Este instrumento aun cuando no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso por la parte accionada, carece de valor probatorio por cuanto emana de un tercero que no es parte en el presente juicio y no fue ratificado mediante la prueba testimonial, por lo que este Tribunal lo desecha del proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.
 CEDULA CATASTRAL emitida por la Dirección de Planificación Urbana y Catastro, División de Catastro de la Alcaldía de Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 15 de octubre de 2008. En relación a esta documental, aunque es un instrumento publico administrativo, emanado de una autoridad capaz de otorgarle fe pública, de su contenido no se extraen elementos que permitan dirimir el asunto controvertido en juicio, por lo que este Tribunal lo desecha del proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.
 ACTA INSPECCION emanada de la Dirección de Ingeniería de la Alcaldía del Municipio Baruta, Nro. 252, solicitud Nro. 0357, de fecha 11 de marzo de 2009. En relación a esta documental, aunque es un instrumento publico administrativo, emanado de una autoridad capaz de otorgarle fe pública de su contenido, del mismo no se extraen elementos, que permitan dirimir el asunto controvertido en juicio, por lo que este Tribunal lo desecha del proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.
 PLANOS CATASTRALES expedidos en el mes de noviembre de 2008. En relación a esta documental, aunque es un instrumento público administrativo, emanado de una autoridad capaz de otorgarle fe pública, de su contenido no se extraen elementos que permiten dirimir el asunto controvertido en juicio, por lo que este Tribunal lo desecha del proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.
 INFORME TECNICO DE LA EMPRESA “GEOG. MIGUEL H: CANO DE LOS RIOS, Este instrumento, aun cuando no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso por la parte accionada, carece de valor probatorio por cuanto emana de un tercero que no es parte en el presente juicio y no fue ratificada mediante la prueba testimonial, por lo que este Tribunal lo desecha del proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.
 RECIBO DE PAGO por la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 10.000,00), esta documental se desecha del juicio por ser impertinente. Así se declara.
 RECURSO DE RECONSIDERACION dirigido al Ingeniero Municipal de la Alcaldía del Municipio Baruta, en fecha 16 de julio de 2009. En relación a esta documental, la misma se desecha ya que su contenido no aporta luces para resolver el merito de la presente causa; y Así se establece.
 ESTADO DE CUENTA emitidos por la Alcaldía del Municipio Baruta de fecha 28 de octubre de 2008, esta documental se desecha del juicio por ser impertinente; y así se establece.
 AUTORIZACION otorgada por la parte demandada a la Abogada SOLIMAR LUJANO, para tramitar la solicitud y efectiva obtención de las respectivas Cedulas Catastrales del Edificio San Antonio de Padua. En relación a esta documental, la misma se desecha ya que su contenido no aporta luces para resolver el merito de la presente causa; y Así se establece.
 CEDULA CATASTRAL emitida por la Dirección de Planificación Urbana y Catastro, División de Catastro de la Alcaldía del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 12 de diciembre de 2012. En relación a esta documental, aunque es un instrumento público administrativo, emanado de una autoridad capaz de otorgarle fe pública, de su contenido no se extraen elementos que permitan dirimir el asunto controvertido en juicio, motivo por el que se desecha. Así se establece.
 CARTA dirigida a la Dirección de Cartografía Nacional de fecha 27 de febrero de 2009, solicitando aerofotos. En relación a esta documental, la misma se desecha ya que su contenido no aporta luces para resolver el merito de la presente causa; y Así se establece.
 ACTA DE INSPECCION – ORDEN DE COMPARECENCIA, de la Dirección de Ingeniera Municipal de Baruta de fecha 13 de octubre de 2010. En relación a esta documental, la misma se desecha ya que su contenido no aporta luces para resolver el merito de la presente causa y Así se establece.
 ACTA DE INSPECCION – ORDEN DE COMPARECENCIA, de la Dirección de Ingeniería Municipal de Baruta, de fecha 13 de octubre de 2010. En relación a esta documental, la misma se desecha ya que su contenido nada aporta para resolver el merito de la presente causa; y Así se establece.
 ACTA DE INSPECCION TECNICA DE RIESGO N° 644, de fecha 2 de noviembre de 2009, de Protección Civil Baruta. En relación a esta documental, la misma se desecha ya que su contenido no aporta elementos que permitan resolver el merito de la presente causa; y Así se establece.
 AUTORIZACION de fecha 15 de julio de 2010, otorgada por la parte demandada a la Abogada SOLIMAR LUJANO, para realizar todas las diligencias necesarias ante el Ministerio de Sanidad. En relación a esta documental, la misma se desecha ya que su contenido no aporta ningún elemento para resolver del merito de la presente causa; y Así se establece.
 INSPECCION TECNICA OCULAR E INFORME TECNICO DEL EDIFICIO SAN ANTONIO DE PADUA, realizada por la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Baruta. En relación a esta documental, aunque es un instrumento público administrativo, emanado de una autoridad capaz de otorgarle fe pública, de su contenido no se extraen elementos que permitan dirimir el asunto controvertido en juicio. Así se establece.
 15 PLANOS, correspondientes a todas las áreas del edificio San Antonio de Padua. En relación a esta documental, la misma se desecha ya que su contenido no aporta luces para resolver el merito de la presente causa; y Así se establece.
 INSPECCION OCULAR DE LA VIVIENDA MULTIFAMILIAR, RESIDENCIAS SAN ANTONIO DE PADUA, del mes de octubre de 2009. En relación a esta documental, la misma se desecha, ya que su contenido no aporta elementos para resolver el merito de la presente causa; y Así se establece.
 CUADRO DE AREA Y ALICUOTAS CORRESPONDIENTES A CADA APARTAMENTO Y LOCAL. En relación a esta documental, la misma se desecha ya que su contenido no aporta luces para resolver el merito de la presente causa; y Así se establece.-
 INFORME TECNICO DEL MES DE ENERO DE 2010. En relación a esta documental, la misma se desecha ya que su contenido no aporta luces para resolver el merito de la presente causa; y Así se establece.-
 CARTA DIRIGIDA A LA DIRECCION DE INGENERIA MUNICIPAL DE LA ALCALDIA DE BARUTA, DE FECHA 15 DE FEBRERO DE 2011, anexando informes y planos de arquitectura. En relación a esta documental, la misma se desecha ya que su contenido no aporta luces para resolver el merito de la presente causa; y Así se establece.-
 CARTA DIRIGIDA A LA DIRECCION DE CARTOGRAFIA MILITAR, de fecha 27 de febrero de 2009, solicitando aerofotos certificadas. En relaciona esta documental, la misma se desecha, ya que su contenido no aporta luces para resolver el merito de la presente causa y Así se establece.-
 ORIGINAL PRO FORMA FACTURA DE LA EMPRESA FUMIGACIONES IAD SERVICIOS C.A., de fecha 04 de agosto de 2011, para limpieza y desinfección de los tanques de agua. Este instrumento aun cuando no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso por la parte accionada, carece de valor probatorio por cuanto emana de un tercero que no es parte en el presente juicio y no fue ratificada mediante la prueba testimonial, por lo que este Tribunal lo desecha del proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
 ORIGINAL DE SOLICITUD DE CONSTANCIA DE CONFORMIDAD OCUPACIONAL DE FECHA 18 DE AGOSTO DE 2011, ante la Alcaldía del Distrito Metropolitano de Caracas. En relación a esta documental, la misma se desecha ya que su contenido no aporta luces para resolver el merito de la presente causa; y Así se establece.-
 ORIGINAL DE SOLICITUD DE CONSTANCIA DE CONFORMIDAD OCUPACIONAL DE FECHA 18 DE AGOSTO DE 2011, ante la Alcaldía del Distrito Metropolitano de Caracas. En relación a esta documental, la misma se desecha, ya que su contenido no aporta elementos para resolver el merito de la presente causa; y Así se establece.-
 ORIGINAL DE SOLVENCIA Nro. 192648, SERVICIO DE AGUA POTABLE Y SANEAMIENTO, EMITIDO POR HODROCAPITAL, en fecha 29 de abril de 2010. En relación a esta documental, aunque es un instrumento público administrativo, emanado de una autoridad capaz de otorgarle fe pública, de su contenido no se extraen elementos que permitan dirimir el asunto controvertido en juicio.
 CARTA DIRIGIDA A LA ELECTRICIDAD DE CARACAS, de fecha 12 de febrero de 2010. En relación a esta documental, la misma se desecha ya que su contenido no aporta elementos de convicción para resolver el merito de la causa; y Así se establece.-
 CONSTANCIA DE GESTION AL CLIENTE, de fecha 11 de marzo de 2010, emitida por la Electricidad de Caracas y Original de Certificado de Solvencia Nro. 64214, de fecha 31 de octubre de 2010. En relación a estas documentales, las mismas se desecha, ya que su contenido no aporta elementos para resolver el merito de la causa; y Así se establece.-
 CERTIFICACION DE RIESGO CONTROLADO, EMITIDA POR PROTECCION CIVIL DE BARUTA. En relación a esta documental, aunque es un instrumento publico administrativo, emanado de una autoridad capaz de otorgarle fe pública, de su contenido no se extraen elementos que permitan dirimir el asunto controvertido en juicio; y así se establece.
 PLANILLA DE LIQUIDACION DE ALQUILERES, EMITIDA POR ADMINISTRATIVO ARAGON C.A. (ADARCA), las cuales se desechan debido a que nada acreditan en relación con los hechos controvertidos en la presente causa, y por ende resultan irrelevantes, por lo que tales instrumentales son manifiestamente impertinentes, conforme con lo establecido en artículo 397 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
 ORIGINAL DE CERTIFICACION DE SOLVENCIA Nro. 62674, EMITIDO POR LA ALCALDIA DEL MUNICIPIO BARUTA DEL ESTADO MIRANDA, del año 2009, y Original de Certificado de Solvencia de Aseo Urbano y Domiciliario del edificio, de fecha 31 de agosto de 2010. En relación a esta documental, aunque es un instrumento publico administrativo, emanado de una autoridad capaz de otorgarle fe pública, de su contendió no se extraen elementos que permitan dirimir el asunto controvertido en juicio. Así se establece.
 CARTA DIRIGIDA A LA DIRECCION DE INGENERIA MUNICIPAL DE LA ALCALDIA DE BARUTA, de fecha 26 de julio de 2010, anexando informes y planos de arquitectura. La misma se desecha, debido a que nada acredita en relación con los hechos controvertidos en la presente causa, y por ende resultan irrelevantes y manifiestamente impertinentes, conforme al artículo 397 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
 OFICIO DE PENDIENTES N° 048, de fecha 11 de enero de 2011, emitido por la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Baruta. En relación a esta documental, aunque es un instrumento público administrativo, emanado de una autoridad capaz de otorgarle fe pública, de su contenido no se extraen elementos que permitan dirimir el asunto controvertido en juicio. Así se establece.
 CARTA DIRIGIDA, a la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Baruta, de fecha 21 de enero de 2011. En relación a esta documental, la misma se desecha ya que su contenido no aporta luces para resolver el merito de la presente causa; y Así se establece.
 TRES (03) AVALUOS REALIZADOS A LOS INMUEBLES, estos instrumentos aun cuando no fueron impugnados, ni desconocidos durante la secuela del proceso por la parte accionada, carecen de valor probatorio, por cuanto emanan de un tercero que no es parte en el presente juicio y no fue ratificada mediante la prueba testimonial, por lo que este Tribunal lo desecha del proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y Así se declara.
 AUTORIZACION, otorgada por la parte demandada a la Abogada SOLIMAR LUJANO, para realizar todas las diligencias necesarias por ante el Cuerpo de Bomberos. Esta documental se desecha debido a que nada acredita en relación con los hechos controvertidos de la presente causa, y por ende resultan irrelevantes y manifiestamente impertinentes, conforme al artículo 397 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
 Original de IMPUESTO ALCALDIA DE BARUTA, Ingeniería Municipal. En relación a esta documental, aunque es un instrumento público administrativo, emanado de una autoridad capaz de otorgarle fe pública, de su contenido no se extraen elementos que permitan dirimir el asunto controvertido en juicio. Así se establece.
 COMPROBANTE DE COBRO, emitido por Administradora SERDECO, C.A., Esta documental se desecha debido a que nada acredita en relación con los hechos controvertidos y por lo que resultan irrelevantes y manifiestamente impertinentes, conforme al artículo 397 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
 Constancia de REGULARIZACION DE EDIFICACIONES, emitida por la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Baruta, de fecha 20 de mayo de 2011. En relación a esta documental, aunque es un instrumento público administrativo, emanado de una autoridad capaz de otorgarle fe pública, de su contenido no se extraen elementos que permitan dirimir el asunto controvertido en juicio, por lo que se desechan. Así se decide.
 PLANO DE INFORMACION, emitido por la UIA de la DPUC. Alcaldía de Baruta, del año 2009. En relación a esta documental, aunque es un instrumento público administrativo, emanado de una autoridad capaz de otorgarle fe pública, de su contenido no se extraen elementos que permitan dirimir el asunto controvertido, por lo que se desechan. Así se decide.
 Original de SOLICITUD DE PLANILLAS de copias simples por ante la Ingeniería Municipal, de fecha 08 de junio de 2009, las cuales se desechan debido a que nada acreditan en relación con los hechos controvertidos en la presente causa, y por ende resultan irrelevantes y manifiestamente impertinentes, conforme al artículo 397 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
 DEMANDA DE DESALOJO de los apartamentos 19 y 20, introducida ante la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura. En relación a esta documental, la misma se desecha, ya que su contenido no aporta elementos para resolver el merito de la presente causa. Y Así se establece.-
 COMPROBANTES DE RECEPCION Y LIBELO correspondientes al expediente signado con el Nro. AP31-S-2011-011049, llevados en los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripcion Judicial del Area Metropolitana de Caracas. En relación a estas instrumentales, al ser emanadas de un funcionario público con facultades para dar fe pública de los actos que ante él se realizan, este Tribunal le confiere pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo, 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.
 PODER otorgado a la abogada SOLIMAR LUJANO, por la parte de demandada, autenticado por ante la Notaria Publica Octava del Municipio Autónomo Chacao, bajo el Nro. 12, Tomo 328. Por ser una instrumental privada que emanada de la parte demandada, la cual no fue desconocida, en los términos previstos del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo que tiene pleno valor probatorio, en conformidad con los artículos 1.363, concatenado con el 1.359 del Código Civil. Así se establece.
 CARTAS DIRIGIDAS a los ciudadanos Arturo Ginesta y Carlos Sucre Vega, de fecha 20 de junio de 2011, exigiendo desocupación. Esta documental se desecha conforme el artículo 1.372 y 1.373 del Código Civil. y Así se establece.-
 CARTA DIRIGIDA a los ciudadanos ELIAS KILSI SALOOM y GEORGE KILZI SALUM, solicitando la venta del edificio. Por ser una instrumental privada conforme el artículo 1371 del Código Civil, tiene pleno valor probatorio según los artículos 1.363 concatenado con el 1.359 del Codigo Civil.
 Original de IMPUESTO DE ALCALDIA DE BARUTA, Ingeniería Municipal. En relación a esta documental, aunque es unos instrumentos públicos administrativo, emanado de una autoridad capaz de otorgarle fe pública, de su contenido no se extraen elementos que permitan dirimir el asunto controvertido en juicio. Así se estable.
 Original de IMPUESTOS ALCALDIA DE BARUTA, Ingeniería Municipal. En relación a esta documental, aunque es un instrumento público administrativo, emanado de una autoridad capaz de otorgarle fe pública, de su contenido no se extraen elementos que permitan dirimir el asunto controvertido en juicio.
 REGISTRO EMITIDO POR EL CONSEJO NACIONAL ELECTORAL, de fecha 13 de marzo de 2015. En relación a esta documental, la misma se desecha debido a que nada acredita en relación con los hechos controvertidos de la presente causa, y por ende resultan irrelevantes tales instrumentales y manifiestamente impertinentes conforme el artículo 397 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
 Original de la PLANILLA DE INSCRIPCION DE REGISTRO NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA DEL SUNAVI. En relación a esta documental, la misma se desecha ya que su contenido no aporta luces para resolver el merito de la presente causa. Y así se establece.-
En la fase probatoria, la representación judicial de la parte actora también promovió un legajo de fotografías para demostrar la existencia del edificio “San Antonio de Padua”; sin embargo; aprecia este Juzgador de Alzada, que la existencia, ni la conformación física del inmueble, es un asunto controvertido en la presente causa, por lo tanto, se desechan las misma, ya que no aportan elementos relevantes para resolver el fondo del asunto de marras, y Así se decide.-
De igual modo, la parte demandante promovió prueba de testigos, produciéndose el testimonio de la ciudadana MORA URIBE MARILI, quien afirmo conocer a la ciudadana demandante, de la zona de Colinas de Bello Monte, ya que estaba interesada en adquirir un inmueble en el edificio “San Antonio Padua”, entre los años 2013 y 2016; que primero se debía agotar el derecho de preferencial, porque había inquilinos en los inmuebles, y que no visitó los apartamentos en venta. En cuanto a las declaraciones rendidas por la testigo, se le concede valor probatorio por merecer credibilidad, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
La representación judicial de la parte demandada, no trajo elementos probatorios, conjuntamente con el escrito de contestación de la demanda. No obstante, en la fase probatoria invoco el principio de comunidad de la prueba, el cual no es un medio probatorio en juicio –tal y como fue señalado oportunamente por este Juzgado en el auto de admisión de pruebas-. Asimismo, la representación judicial de los demandados invoco la confesión judicial de su contraparte como medio probatorio. Sin embargo, es menester indicar en este punto, que la jurisprudencia emanada del Máximo Tribunal de la República ha sentado el criterio que no toda declaración de una parte, debe juzgarse como una confesión, si en ella no se revela el propósito de reconocer la verdad de las afirmaciones hechas por la contraria; la confesión debe existir por sí misma, y no será licito inferirla de los argumentos, alegatos y defensas de los litigantes. Por lo tanto, quien suscribe observa, que la parte demandante no manifestó el ánimo de confesar algún hecho o circunstancia en beneficio de los demandados; no configurándose en el presente juicio la CONFESION JUDICIAL de la parte actora; y Así se decide.-
Habiéndose cumplido con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, que establece que los “Jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción...”, este Juzgador pasa a establecer sus consideraciones para decidir la presente causa.
VI
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
DE LA COMPETENCIA DE ESTE TRIBUNAL EN
SEGUNDO GRADO DE CONOCIMIENTO
Previo el análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera oportuno este Juzgador, pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del presente asunto.
En este orden de ideas, el artículo 288 de nuestra norma adjetiva civil, establece: “De toda sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario.”
Asimismo, la Ley Orgánica del Poder Judicial en su artículo 63, numeral 2 a, establece: “Son deberes y atribuciones de las Cortes de Apelaciones, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones…2° a) Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, y de los recursos de hecho…”.
De conformidad con lo anterior, observa ésta Alzada, que la sentencia contra la cual se ejerce el presente recurso de apelación, fue dictado por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por lo que resulta ésta Superioridad, competente para conocer y decidir en apelación el presente recurso. ASÍ SE ESTABLECE.

-De la pretensión principal-
Se defiere al conocimiento de esta alzada la decisión dictada en fecha 09 de diciembre de 2021, por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaro Sin Lugar la demanda que por Cumplimiento de Contrato, interpusiera la ciudadana Solimar Lujano Rodriguez, en contra de los ciudadanos Elías Kilsi Saloom y Georges Kilsi Salum, donde se determino, que la ciudadana demandante incumplió injustificadamente el contrato objeto del presente juicio.
Ahora bien, conforme los argumento expuestos por la parte demandante-recurrente, en su escrito de informes, observa este jurisdicente, que solicita se revoque la sentencia recurrida, y se le condene a la parte demandada, a otorgarme en dación en pago el apartamento N° 19, piso 7 y el puesto de estacionamiento N° 1 planta baja del Edificio San Antonio de Padua, o en su defecto el valor que tiene el inmueble de 80,84m2, a precio de mercado para la fecha en que se haga efectivo el pago, tal y como acordaron en el contrato de prestaciones de Servicios Profesionales.
Con vista como ha quedado planteada la litis en el caso que nos ocupa, quien suscribe procede de inmediato a dictar sentencia con fundamento en los elementos existentes en autos, conforme lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala:
“…Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…” (Resaltado del Tribunal).

En efecto, constituye principio cardinal en materia procesal, aquél conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, “...sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.” (Principio de Veracidad o Dispositivo, contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil).
El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no existe otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos para decidir.
Lo resaltado constituye también el llamado Principio de Presentación, según el cual, el Juez no puede sacar elementos de convicción fuera de los autos (“quod non est in actis non est in mundo”: “lo que no está en las actas, no existe en el mundo”), limitando el precitado principio la función del Juzgador, ya que su decisión debe basarse en lo alegado y probado en autos por las partes.
En concordancia con lo expuesto y conforme a lo señalado en el ordinal 5° del artículo 243 del Texto Adjetivo, que consagra el Principio de Congruencia, la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, lo que se traduce, en que, el Juez, está obligado a decidir sobre los argumentos planteados por las partes como fundamento de su pretensión, tanto en el libelo de la demanda como en la oportunidad de la contestación, quedando así, de esta manera trabada la litis, razón por la cual, con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al debate que alterarían la relación procesal ya planteada.
Así las cosas, estando en la oportunidad procesal para dictar sentencia, se hace necesario traer a colación, que en materia contractual predomina la autonomía de la voluntad de las partes, además de cumplir con los elementos o requisitos formales exigidos por la normativa sustantivas que rigen la materia, específicamente, las establecidas en el artículo 1.141 del Código Civil:

1. - Consentimiento de las partes, que lo constituye el acuerdo entre éstas el cual se perfecciona cuando manifiestan su voluntad de contratar.
2. - Objeto que pueda ser materia de contrato, se refiere al mueble o inmueble cuya posesión o uso temporal se concede.
3. - Causa Lícita, la opción a compra venta del inmueble.

Como manifestación de la autonomía de la voluntad de las partes, ellas pueden válidamente obligarse en los términos, condiciones y modalidades que ellas mismas convengan, siempre y cuando no infrinjan ninguna disposición de orden público, pudiendo en consecuencia, reglamentar por sí mismas el contenido y las particularidades de las obligaciones que se imponen contractualmente.
Por lo que los contratantes, siempre y cuando estén dentro del marco de la legalidad, pueden convenir de acuerdo a sus voluntades, y derogar las convenciones suscritas, así como, modificar la estructura del contrato, en conformidad con lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil.
Dicho lo anterior, considera necesario este Juzgador, señalar, que ambas partes están de acuerdo con la existencia del contrato bilateral de servicios profesionales, cuya copia certificada se encuentra inserta en el expediente, suscrito por los ciudadanos Elías Kilsi Saloom y Georges Kilsi Salum y la ciudadana Solimar Lujano, autenticado ante la Notaria Publica Segunda del Municipio Autónomo de Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el Nro. 51, Tomo 132, de fecha 13 de julio de 2010, el cual los vincula a través de obligaciones pactadas recíprocamente.
Así las cosas, este Juzgador, pasa a reproducir el contenido de la CLAUSULA CUARTA, la cual la parte actora pide de su antagonista cumplimiento:
“…CUARTA: Los honorarios que deberá pagar EL CONTRATANTE a LA CONTRATADA es otorgarle en Dación en Pago la propiedad un (1) apartamento de OCHENTA METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y CUATRO DECIMETROS CUADRADOS (80,84m2), con el puesto de estacionamiento identificado con el N° 1 cuyos linderos y medidas son los siguientes: Se ubica al Noroeste del Edificio y linda por el Noreste con el Edificio Imperial en DIECINUEVE METROS (19m)con el Edificio Los Nevados, al sureste, en DOS METROS SESENTA Y. UN CENTÍMETROS (2,61m), con el Estacionamiento N°2, al Suroeste en DIECINUEVE METROS CON CATORCE CENTÍMETROS (19,14m) y con la Avenida Caurimare de las Colinas de Bello Monte, al noroeste, en,DOS METROS CON SESENTA Y UN CENTRIMETROS (2,61m). Esto será posible, una vez que se haya agotado el derecho de preferencia que deba ejercer el inquilino que haya celebrado. Originalmente el contrato de arrendamiento con la Administradora Aragón, C.À o las oficinas administradoras que le anteceden a ésta. En todo caso, tendrá como segunda opción, la entrega del apartamento que mide CINCUENTA Y SEIS METROS CON SETENTA Y CUATRO DECÍMETROS CUADRADOS (56,74m2), con el puesto de estacionamiento ya identificado, una vez que se haya agotado el derecho de preferencia que se debe ejercer ante el inquilino que originalmente suscribió contrato de arrendamiento con la Administradora Aragón, C.A. A todo evento, para el caso de aquellos inquilinos que no puedan adquirir el apartamento o esté ocupado por un tercero ajeno a la relación original que le otorga la celebración del contrato inquilinato intuito persona, se le entregará a LA CONTRATADA, el apartamento y será ella quien deba exigir su desocupación, sin que tenga ningún otro compromiso EL CONTRATANTE en esa gestión, salvo la de prestarle la colaboración y/o documentos que llegare a ameritar para que le sirva de fundamento y prueba ante las autoridades competentes en la materia para. Exigir su desocupación. Ahora bien, siempre tendrá preferencia el apartamento de OCHENTA METROS CUADRADOS OCHENTA Y CUATRO DECÍMETROS CUADRADOS (80,84m2), sobre cualquier otro apartamento, sino es viable las dos alternativas ya planteadas se le entregará la cantidad equivalente al apartamento al precio de venta del apartamento de OCHENTA METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y CUATRO DECÍMETROS CUADRADOS(80,84m2),-Este inmueble se le entregará una vez que haya vendido la totalidad de los 24 apartamentos, aunque si se produjera la posibilidad de asignarle uno de los apartamentos de 80,84m2 ó el de 56,74m2 antes de realizar la venta de cualquier número, de apartamentos, esto se hará de inmediato y la entrega material del bien se hará una vez que se haya vendido la totalidad de los 24 apartamentos. Ahora bien, en caso de que sea posible poder venderle un apartamento (aparte del que es pago de sus honorarios por los servicios realizados) se le venderá, así como también el puesto de estacionamiento identificado con el número Dos (2) cuyas medidas y linderos son los siguientes: Se ubica al Noroeste del Edificio y linda por el Noreste con el Estacionamiento N°1 en DIECINUEVE METROS CON CATORCE CENTÍMETROS (19,14m) con el Edificio. Los Nevados, al sureste, en DOS METROS SESENTA Y UN CENTÍMETROS (2,61m), por el suroeste con el Patio Posterior en CINCO MDETROS CON CUARENTA Y OCHO CENTÍMETROS (5,48m), con la fachada noreste del edificio en DIEZ METROS CON TREINTA Y UN CENTÍMETROS (10,31 m) y con el Estacionamiento N°3 en TRES .METROS CON CUARENTA Y CUATRO CENTÍMETROS(3,44 m) y con la Avenida Caurimare de Colinas de Bello Monte, al noroeste, en DOS METROS CON SESENTA Y UN CENTÍMETRO(2,61m)…” (Subrayado Nuestro)

En sintonía con lo anteriormente expresado, tenemos que la norma rectora de la acción de resolución o cumplimiento de cualquier contrato, está prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, que prevé:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

De la disposición legal anteriormente transcrita, se evidencian claramente los dos elementos más relevantes, para que en los casos como el de autos, resulte procedente la acción de cumplimiento o resolución de contrato pretendida por las partes, a saber, la existencia de un contrato bilateral y el incumplimiento de una de las partes, respecto de sus obligaciones, por lo que al constar en autos el contrato suscrito por las partes, debe este Juzgador, determinar la existencia del segundo de los elementos, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato.
En el caso bajo estudio, este Juzgador considera imperativo destacar que en el escrito de reforma de la demanda, la demandante argumento que solo cumplió con un 90% de las actividades u obligaciones que habrían sido convenidas a ser efectuadas por ella, quedando excluido del cumplimiento contractual, la venta de los 24 apartamentos, ampliamente referidos en el presente fallo, alegando entre otras cosas, que dicho cumplimiento no le es imputable, ya que la paralización de la venta se produjo a solicitud de la parte demandada y porque estos últimos habrían fraguado a sus espaldas la venta del inmueble con un gestor sin su conocimiento y permiso, siendo ella la obligada a tal actividad y teniendo la prerrogativa de la venta.
Resulta imperioso resaltar ante ello, lo dispuesto en el artículo 1.264 del Código de Procedimiento Civil, que dispone lo siguiente: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”.
Como bien se señaló, el artículo 1.167 del Código Civil, establece que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
En este sentido, cabe señalar en primer lugar, que existe “(...) La excepción non adimpleti contractus (excepción de contrato no cumplido), llamada también excepción de incumplimiento, que es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, a negarse a cumplir sus obligaciones, cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación...” (Eloy Maduro Luyando. Curso de Obligaciones. Derecho Civil III, pág. 502, Caracas 1995).
Así las cosas, este Juzgador, pasa a reproducir el contenido del artículo 1.354 del Codigo Civil, el cual dispone que:
“...Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…”

Por otro lado, establece el artículo 506, ibidem que:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”

Ahora bien, es criterio jurisprudencial pacifico y reiterado, que: “...Es cierto que la norma contenida en el artículo 1.354 del Código Civil consagra el principio de reparto de la carga de la prueba en materia de obligaciones, y que su precepto ha sido extendido y aplicado por la doctrina y la jurisprudencia a materias que forman objeto de cualquier otro proceso; que en base a su dispositivo, se ha establecido el principio general de que corresponde al actor, alegar y probar los hechos constitutivos de su acción, y al demandado la de los hechos impeditivos o modificativos de los mismos, que haya alegado como defensa o excepción...”.
Asimismo, la Sala de Casacion Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de mayo de 2006, expediente N° 2002-000729, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez, determino lo siguiente:
“(…) En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1354 del Codigo Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, tocara a en la prueba correspondiente.
De tal manera que, desde el punto de vista procedimental, el legislador ha acogido de manera expresa, al aforsimo “reus in excipiendo fit actor” referido al principio general según la cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.

En este orden de ideas, la Sala, en sentencia No. 389 de fecha 30 de noviembre de 2000, al interrumpir el sentido y alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, estableció:
“(…) Al respecto, esta Sala observa que el articulo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determinada a quien corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que este puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos (…)”.

La disposición supra transcrita, preceptúa que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte, probar el pago o el hecho extintivo de la misma, de manera que, quien quiera que alegue como fundamento de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez, que sin esta demostración, la demanda o la excepción no resulta fundada, lo cual grava a la respectiva parte que lo alega con la prueba del mismo; carga considerada como una consecuencia de la necesidad de probar el fundamento de lo alegado en juicio. La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así, al demandante corresponde promover la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, mas al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que fundamenta su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit”, al tornarse el demandado actor de su excepción.
Por otra parte, este juzgador se refiere nuevamente al segundo supuesto contemplado en la norma indicada ab initio de esta motiva, referente a la necesidad, de que la parte que intente la acción, haya cumplido con su obligación; En el caso bajo estudio, aprecia este Jurisdicente, que no cursa en los autos elementos probatorio que produzcan el convencimiento indubitable de quien suscribe; que efectivamente, los ciudadanos demandados obstaculizaron el cumplimiento de la obligación correspondiente a la actora; que ordenaron la paralización de las ventas; o que la contratación de un gestor de ventas, se haya erigido en una causal de incumplimiento contractual de los demandados a la letra del contrato, toda vez, que en ninguna parte de este, quedó establecida la exclusividad de la venta de los inmuebles en cabeza de la parte actora; por lo tanto, este Juzgador colige, que la ciudadana demandante incumplió injustificadamente el contrato objeto del presente juicio.
Así las cosas, y con respecto a la falta de elementos probatorios, observa este Juzgador, que el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, exige la existencia de plena prueba a fin de declarar con lugar las demandas, en sintonía con lo anteriormente expresado, es menester traer a colación lo establecido en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, los cuales son del tenor siguiente:
“Articulo 12: Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.

“Articulo 254: Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma.
En ningún caso usarán los Tribunales de providencias vagas u oscuras, como las de venga en forma, ocurra a quien corresponda, u otras semejantes, pues siempre deberá indicarse la ley aplicable al caso, la formalidad a que se haya faltado, o el Juez a quien deba ocurrirse”.

En éste contexto conviene citar la decisión de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 25 de abril de 2003, sentencia N° 193, caso Dolores Morante Herrera vs. Domingo Antonio Solarte y Ángel Emilio Chourio, que señaló:
“En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. a: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss).”

En conclusión, ante la falta de elementos probatorios que demuestren la presencia de dudas a este jurisdicente, es importante resaltar, que por mandamiento expreso de nuestra legislación adjetiva, debe el Juez que conoce de una causa, atenerse a lo alegado y probado en autos y no podrá declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella y en caso de dudas, sentenciará a favor del demandado y siendo que en el presente caso, solo existe la alegación, más no la prueba de lo dicho, trayendo dudas a quien aquí decide, por lo que en función de una sana administración de justicia, debe declararse sin lugar la presente demanda. Ya que tal y como quedó establecido en el análisis de las pruebas, efectuado en el presente caso, no quedó probado que la parte demandada haya obstaculizado el cumplimiento de la obligación correspondiente a la actora; que ordenó la paralización de las ventas; o la contratación de un gestor de ventas; por tanto este sentenciador considera que la apelación sobre la presente demanda, no debe prosperar en derecho, trayendo como consecuencia DECLARAR SIN LUGAR la apelación que nos ocupa, conforme a los artículos 12, 243, 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
Conforme con las anteriores determinaciones, éste Sentenciador debe destacar, que no basta con que un medio probatorio pueda trasladar los hechos del mundo exterior a un proceso judicial, pues se requiere que el medio de prueba sea suficiente para incorporar debidamente los hechos al proceso, para que los mismos cumplan con su función primordial, lo cual no es otra cosa, que demostrar la veracidad o falsedad de los hechos controvertidos, dado que el medio de prueba debe, por si mismo, bastar para que los hechos que se traen al juicio, cumplan con la tarea de fijar como ciertos dentro de la mente del sentenciador, su existencia y veracidad, ya que para que esta labor de fijación se cumpla, se requiere que el medio de prueba contenga en sí, dos (2) elementos fundamentales, como son la IDENTIDAD Y LA CREDIBILIDAD DEL MEDIO, en relación a los hechos en que se fundamenta el proceso, situación que en este caso no se cumplió, dado que la demandante alegó la existencia de un derecho que no quedó probado en este proceso en particular, por falta de elementos probatorios, lo cual hace imposible establecer de manera fehaciente la procedencia de la pretensión en que fundamenta su demanda. Y AL SER ASÍ, LA ACCIÓN QUE ORIGINA LAS ACTUACIONES BAJO ESTUDIO, NO DEBE PROSPERAR EN DERECHO, CONFORME A LO ESTABLECIDO EN EL ARTÍCULO 254 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, el cual establece que el Juez no podrá declarar con lugar la demanda, sino cuando a su juicio exista plena prueba de los hechos alegados en ella y que en caso de dudas, sentenciará a favor del demandado en igualdad de condiciones, siendo esta última circunstancia la que se subsume en el caso de autos, y así formalmente lo deja establecido este Juzgador de Alzada.
En este sentido, es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además, establece de manera clara y precisa que el fin primordial de este, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla, no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad, que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver.
Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y lo contemplado en el Artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al referido Artículo 257 Constitucional, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los órganos jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses.
Por todos los razonamientos expuestos, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas, tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho y que persiguen hacer efectiva la Justicia y con vista a toda la prueba documental analizada y valorada, resulta forzoso para este Juzgador de Alzada, declarar como en efecto declara, SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 14 de diciembre de 2021, por la abogada SOLIMAR LUJANO, quien actúa en su propio nombre y representación, en contra de la decisión dictada en fecha 09 de diciembre de 2021, por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con todos sus pronunciamientos de Ley, conforme los lineamientos expuestos, lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia. Así se establece.-
IV
DISPOSITIVA

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida en fecha 14 de diciembre del 2021, por la abogada Solimar Lujano, actuando en su propio nombre y representación, en contra de la sentencia dictada en fecha 09 de diciembre de 2021, por el Tribunal Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: SE CONFIRMA, la sentencia apelada, dictada en fecha 09 de diciembre de 2021, por el Tribunal Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO fuera incoada por la ciudadana SOLYMAR LUJANO RODRIGUEZ, en contra de los ciudadanos ELÍAS KILSI SALOOM Y GEORGES KILSI SALUM, todos anteriormente identificados en el encabezamiento del presente fallo.
TERCERO: SE ORDENA LA NOTIFICACION de las partes, de conformidad con lo estipulado en la Sentencia Nro. 243 de fecha 09 de julio de 2021, de la Sala de Casación Civil, en el expediente 2021-12
CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la recurrente.
Líbrese oficio de participación al Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario, de la Circunscripción del Área Metropolitana de Caracas, sobre las resultas del presente recurso, ello en atención a los lineamientos contenidos en el instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Transito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2021, en tal sentido, remítase en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho Juzgado.
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia certificada en la sede de este Despacho, en cumplimiento de lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con los artículos 1384 del Código Civil y los ordinales 2 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los primero (01) días del mes de junio del 2022. Años: 212º y 163°.
EL JUEZ,

Dr. MIGUEL ÁNGEL FIGUEROA.
EL SECRETARIO ACC,

ABG. ANGEL G. CELIS.
En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión siendo las __________________________________________.-
EL SECRETARIO ACC,

ABG. ANGEL G. CELIS.

Exp. Nº AP71-R-2022-000032
Definitiva “D”/Civil/Recurso
SinLugarlaApelación/confirmada/ICumplimientoDeContrato