REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS EXPEDIENTE No. AP71-R-2022-000230/7.515. PARTE DEMANDANTE: ciudadana KEYLA COROMOTO GÓMEZ TOLOSA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 3.299.880. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: GONZALO SALIMA HERNÁNDEZ, ALBERTO PALAZZI OCTAVIO y RONALD JOSÉ PUENTE GONZÁLEZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 55.950, 22.705 y 149.093, respectivamente. PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil ISOPROYECTOS 901, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial de Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 02 de agosto de 2004, bajo el Nro. 20, Tomo Nro.946-A. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: GILBERTO BARRIOS MANRIQUE, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 15.494. MOTIVO: DESALOJO (VIVIENDA). ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA Cumplido el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió a esta Superioridad decidir la presente causa con motivo del recurso de apelación interpuesto en fecha 27 de mayo de 2022, por la sociedad mercantil ISOPROYECTOS 901, C.A., parte demandada, en la persona del ciudadano ANTONIO JOSÉ SVIZZERO PIÑANGO, asistido por el profesional del derecho, abogado en ejercicio GILBERTO BARRIOS MANRIQUE, contra la sentencia dictada el 25 de mayo de 2022, por el Tribunal Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda en los términos que serán descritos más adelante. El recurso fue oído en ambos efectos mediante auto de fecha 01 junio de 2022, por lo que se dispuso la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial. El 06 de junio de 2022, se recibieron las actuaciones procedentes de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, de lo cual se dejó constancia por secretaría en esa misma fecha. Mediante auto del 08 de junio de 2022, se le dio entrada al expediente y se fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente a dicha data, la oportunidad para dictar sentencia, conforme a lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil. Previa solicitud que hiciera la parte actora en fecha 17 de junio de 2022, el día 21 del mismo mes y año se llevó a cabo un acto conciliatorio en el cual se señalo lo siguiente: “En horas de despacho del día de hoy, veintiuno (21) de junio del dos mil veintidós (2022), siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), día y hora fijados por este Juzgado para que tenga lugar el acto conciliatorio, con motivo del juicio que por DESALOJO (VIVIENDA) sigue la ciudadana KEYLA COROMOTO GÓMEZ TOLOSA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-3.299.880, contra la sociedad mercantil ISOPROYECTOS 901, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el 02 de agosto de 2004, anotada bajo el No. 20, Tomo 946-A, expediente No. AP71-R-2022-000230/7.515, nomenclatura de Juzgado Superior, a fin de que las partes o sus apoderados judiciales expongan en forma oral, sus argumentos de hecho y de derecho que consideren convenientes, previo el anuncio del acto a las puertas de este Tribunal por el Alguacil titular del mismo, ciudadano ROGER ALBERTO LEAL MEDINA. La presente audiencia se lleva a cabo en virtud de la solicitud contenida en la diligencia presentada el 17 de junio de 2022, por el abogado RONALD PUENTE GONZÁLEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 149.093, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora ciudadana KEYLA COROMOTO GÓMEZ TOLOSA, mediante la cual peticionó que: “a los fines de demostrar la buena fe por parte de mi representada, solicito respetuosamente proceda a fijar oportunidad para que se lleve a cabo un acto conciliatorio entre las partes del presente proceso”. Se deja constancia que se encuentran presentes para este acto, el abogado GONZALO SALIMA HERNÁNDEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 55.950, apoderado judicial de la parte actora ciudadana KEYLA COROMOTO GÓMEZ TOLOSA, asimismo, se deja constancia de la comparecencia del ciudadano ANTONIO JOSÉ SVIZZERO PIÑANGO, en su carácter de Director de la sociedad mercantil ISOPROYECTOS 901, C.A, y el abogado GILBERTO BARRIOS MANRRIQUE, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 15.494, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, Seguidamente, la Juez indica las normas a seguir en el presente acto y señala a las partes que tienen de quince (15) minutos cada uno para hacer sus respectivas exposiciones, puede comenzar, la representación judicial de la parte actora. En este momento, hace uso del derecho de palabra la representación judicial de la parte actora, Abg. GONZALO SALIMA HERNÁNDEZ, quien expone: “Desde que comenzó esta problemática se le comunico al señor Svizzero, como representante de la compañía Isoproyectos 901, que nos hiciera una propuesta, por cuanto mi clienta requiere su vivienda, que es el bien que ella tiene para vivir, una propuesta que fue realizada diciembre-enero y nunca hubo una respuesta positiva y en ese sentido estamos abriendo este espacio a los fines de llegar a un acuerdo y ahorrar trabajo al aparato judicial. Es todo.”- Tiene la palabra la representación judicial de la parte demandada, abogado GILBERTO BARRIOS MANRRIQUE, quien expone: “Buen día, ciertamente el colega en su oportunidad se comunico vía telefónica y de manera personal, para tratar de llegar a un arreglo conciliatorio extrajudicial en cuanto a la entrega del inmueble, se presentaron problemas, se presenta en la casa del demandado el hijo de la arrendadora de nombre NICANOR GÓMEZ y expresa que: “allí está un camión y está el dinero para que ustedes saquen todo el inmobiliario y se vallan de una vez”, no siendo la manera de expresarse en aquel momento si quería llegar a que se desocupara el inmueble, llegada la pandemia y todo lo que estamos viviendo y se suspenden el pago de los arrendamiento, no se llega a un acuerdo y se reanudan el pago de los arrendamientos y se comienzan a realizar los pagos de buena fe, se llegaron a realizar conversaciones amistosas hace 6 años, en ese entonces no se planteo que ella necesitara el inmueble para vivir, tenemos entendido que ella posee otras viviendas, en Valle Arriba cerca del inmueble de autos, incluso en Estados Unidos y viaja constantemente allá por sus intereses, pero no es el momento para que se lleve a cabo un desalojo cuando hay 2 niños menores de edad, con una medida de secuestro tal y como lo solicitaron , y no estamos de acuerdo con los procedimientos jurídicos que realizo, nos encontramos aquí ya que el estado debe intermediar en este tipo de situaciones, utilizamos la vía del SUNAVI y enviamos 2 citaciones para que asistieran a dos actos conciliatorios y no lo hicieron. Es todo.-“ En este estado toma la palabra la Juez de este Despacho, DRA. MARÍA F. TORRES TORRES, quien expone: Usted (parte demandada) tiene alguna propuesta para la parte actora, la idea es llegar a un acuerdo, si tiene alguna solicitud o proposición para llegar al acuerdo y arreglar sin la vía judicial, en estos momentos hay que circunscribirnos a la audiencia conciliatoria, si los clientes lo quieren llegar a un acuerdo y llegar a un feliz término. Es todo.- La representación judicial de la parte demandada, abogado GILBERTO BARRIOS MANRRIQUE, señalo: “La propuesta de mis clientes es que le den dos (02) años de prórroga tal como establece la Ley, por tener más de cinco (05) años de arrendamiento, mas aproximadamente Treinta Mil Dólares ($30.000), para poder ubicar una vivienda digna, ya que las inmobiliarias solicitan un año de adelantado y tres meses de depósitos y no aceptan niños menores en las viviendas. Los treinta mil dólares la actora los puede pagar en la forma que la arrendadora establezca, de otra manera es imposible que lo puedan hacer. Es todo.-“ Seguidamente hace uso del derecho de palabra el abogado GONZALO SALIMA HERNÁNDEZ, quien actúa en nombre y representación de la parte actora, y expone: “En su oportunidad al hoy demandado se le ofreció la condonación de la deuda por el impago de los cánones de arrendamiento y la entrega del inmueble en un plazo prudencial correcto, conforme a la propuesta realizada, no es viable a mi cliente ya que es una persona mayor de edad y tiene sus propias necesidades y es su inmueble, la propuesta no puede ser aceptada en esos términos. Es todo.-“ Este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, vista las exposiciones realizadas, y mediante acta levantada al efecto, la cual será firmada por los asistentes a dicho acto, deja constancia que siendo las diez y media de la mañana (10:30 a.m.), se encuentran presentes para este acto, el abogado GONZALO SALIMA HERNÁNDEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 55.950, apoderado judicial de la parte actora, ciudadana KEYLA COROMOTO GÓMEZ TOLOSA; asimismo del ciudadano ANTONIO JOSÉ SVIZZERO PIÑANGO, en su carácter de Director de la sociedad mercantil ISOPROYECTOS 901, C.A, y el abogado GILBERTO BARRIOS MANRRIQUE, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 15.494, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada; y se da por concluido el presente acto.” (Reproducción textual). Encontrándonos dentro del plazo para sentenciar, se procede a ello, con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos expresados a continuación. SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA Se inició el presente proceso mediante demanda presentada el 01 de abril de 2022, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por el abogado GONZALO SALIMA HERNÁNDEZ, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana KEYLA COROMOTO GÓMEZ TOLOSA, contra la sociedad mercantil ISOPROYECTOS 901, C.A., por Desalojo (Vivienda), llevada por el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Los hechos relevantes expresados por la representación judicial de la parte actora como fundamentos de la demanda, son los siguientes: Que en fecha 05 de diciembre de 2017, mediante documento privado, suscribió contrato de arrendamiento con la empresa ISOPROYECTOS 901, C.A., por la ocupación de un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con la letra y número C-41, ubicado en el piso 4 de la Torre “C” del edificio Conjunto Residencial Colinas de la Alameda, el cual está situado en el parcelamiento Lomas de la Alameda, Avenida B, Jurisdicción del Municipio Baruta de estado Miranda, con un área aproximada de Ciento veintitrés metros cuadrados (123 Mts2), y el cual consta de la siguientes dependencias: Acceso, salón, comedor, terraza cubierta, cocina, lavadero, dormitorio de servicio con baño de servicio incorporado, jardinera cubierta, dormitorio principal con closet y baño incorporado, dos (02) dormitorios auxiliares con closet y baño auxiliar, y le corresponde un (01) puesto de estacionamiento doble para vehículo, es decir uno detrás del otro, distinguidos con los Nº 37 y 38, y un (01) maletero distinguido como maletero 14-C, ubicados en planta estacionamiento 2. Que en el contrato se convino que la ocupación del inmueble arrendado seria a cargo de ciudadano ANTONIO JOSÉ SVIZZERO PIÑANGO y su grupo familiar, integrado por su esposa y sus dos hijas, no pudiendo realizar actividades ajenas a las normales o que puedan ser peligrosas, molestas o causar daños tanto al inmueble como a las personas que se encuentran en el mismo. Que el contrato se suscribió por un periodo de un año contado desde el cinco (05) de diciembre de 2017, hasta el cinco (05) de diciembre de 2018, pudiendo ser prorrogado por periodos iguales, previo acuerdo entre las partes y que el pago del canon de arredramiento a cargo de la empresa demandada, seria por periodos de seis (06) meses los cuales debían ser entregados los primeros cinco (05) días de cada semestre. Que durante el desarrollo de la relación contractual, la misma fue prorrogándose progresivamente hasta marzo de 2020 fecha en la que, con motivo de la pandemia por el COVID-19 y la aplicación del decreto de emergencia sanitaria decretado por el Ejecutivo Nacional, la relación se fue fracturando pues la arrendataria acató el decreto de suspensión del pago de canon como si estaba exonerado de pago del canon, sabiendo que efectivamente el decreto insta a las parte a convenir la mejor manera de hacer efectivo el pago del canon, aunado a que efectivamente estaban exonerados aquellos inquilinos que por su actividad comercial se hiciera necesario el reinicio de las actividades, siendo el objeto principal de la arrendataria la prestación de servicio a la industria petrolera. Que dicho decreto quedó sin efecto para el mes de noviembre de 2021, que se convierte nuevamente en obligatorio el pago del canon de arredramiento no solo para local comercial sino también para vivienda y ante las diligencias infructuosas tendientes a obtener el pago de los cánones insolutos y ante la necesidad de ocupar el inmueble la demandante sugirió condonar la deuda de los cánones insolutos a cambio de la entrega del objeto de la demanda, siendo igualmente infructuosa dicha oferta. Que fundamenta la demanda conforme lo establecido en los literales A y B del artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliaria, concluyó indicando que a pesar de las reiteradas conversaciones nunca se llegó a establecer forma alguna de pago de los cánones pendientes, como lo estableció el decreto de emergencia, sin que desde el año 2020 hasta lo que ha transcurrido del 2022, haya honrado su obligación de pago. Finalmente, solicitó se ordene el desalojo del inmueble objeto de la pretensión, se haga entrega del mismo, sea condenada en costos y costas procesales a la parte demandada. La demanda fue estimada en la cantidad de trescientos bolívares (Bs. 300,00), siendo el monto de la cuantía expresada en unidad tributaria de 1.500 UT. En fecha 06 de abril de 2022, fue admitida la demanda por el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, por los trámites del procedimiento breve, conforme a lo previsto en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenando la citación de la parte demandada, para que compareciera al segundo (2do) día de despacho siguiente a la constancia en el expediente de su citación, a fin que diera contestación a la demanda, siendo librada la compulsa de citación el día 18 de abril de 2022. Se observa al folio 24 que la citación se llevó a cabo utilizando los medios electrónicos, según nota de secretaría de fecha 02 de mayo de 2022, por lo que en fecha 04 de mayo de 2022, compareció el ciudadano ANTONIO JOSÉ SVIZZERO PIÑANGO, en su carácter de director de la sociedad mercantil ISOPROYECTOS 901, C.A., parte demandada, asistido por el profesional del derecho, abogado GILBERTO BARRIOS MANRIQUE, y consignó escrito de contestación a la demanda y anexos. En dicha contestación, la parte demandada presentó los siguientes alegatos: Rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda interpuesta e indicó que en ningún momento se pautó reunión para llegar a algún acuerdo de pago de los cánones de arrendamiento atrasados, que ellos sumado a la situación de pandemia vivida en forma mundial y las condiciones socioeconómicas que trajo como consecuencia una situación económica, laboral y comercial difícil para cumplir con muchas de las responsabilidades tanto del hogar como externamente. Que la empresa que representa mantiene un pasivo comercial muy significativo, lo que hace que formalmente se oponga a la práctica de medida de desalojo alguna ya que tiene 02 hijas menores edad, las cuales están amparadas por la Ley Orgánica de Protección del Niños, Niñas y Adolescentes, donde se protege el derecho de sobrevivir en una vivienda dina. Que su mandante nunca se ha negado a pagar los cánones de arrendamientos, ya que el 26 de marzo hizo el pago de los meses de enero, febrero y marzo de 2022. Que la demandante en su escrito libelar reconoce que por motivos de pandemia el país tomó medidas conducentes a la protección de sus ciudadanos así como de las empresas legalmente constituidas, con el Decreto de emergencia sanitaria en el que se estableció que en ningún caso se podría obligar a los arrendatarios a realizar el pago de la totalidad de los cánones insolutos, y que si las partes no llegaban a un acuerdo podrían ir a dirimir las controversias en la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), procedimiento que no se agotó. Que fue presentado un documento explícitamente de carácter privado el cual no fue notariado para que surtiera sus efectos legales ante los organismos competentes tal y como consta del contrato de arrendamiento que presentaron en original y copia para ser refrendados a efectum vivendi y les fuera devuelto. Que al inicio la relación arrendaticia se realizó de manera amistosa manifestando la arrendadora, en varias oportunidades, que tenía vivienda en la urbanización Valle Arriba, e inclusive se llegó a conversar de dar en venta el inmueble objeto de la demanda, que posteriormente cambio su posición de negociar, llegando al extremo que se presentó la demandante y su hijo Nicanor Gómez en una forma grosera e imprudente en presencia de la hija menor del demandado a solicitarles la “desocupación del inmueble de manera inmediata” y que en otra oportunidad manifestó nuevamente en una panadería en presencia de personas que estaban en el local, el cual trajo como consecuencia un trauma psicológico a su menor hija por lo sucedido y para tal efecto se reserva las acciones legales. Igualmente señaló el demandado, que el ciudadano Nicanor Gómez, recientemente publicó por la red social Whatsapp del grupo donde están todos los vecinos de la residencia “colinas de la alameda” donde habitan, lo siguiente: “Aprovecho la oportunidad para preguntar cuando me puedo reunir con la junta de condominio para tratar algunos temas concernientes a los inquilinos que actualmente están viviendo en nuestra propiedad de forma irregular, ya que tienen más de 2 años que no pagan alquiler”(Copia textual, fin de la cita). Que dicho mensaje los expuso al escarnio público, por lo que se reservan las acciones legales y penales por violar la Ley contra el Odio Publico, y a tales efectos consignó copia de conversación del chat mencionado. Rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes donde la demandante expuso que la empresa demandada presta solo sus servicios a la empresa petrolera, que dicha empresa presta servicios de procura (suministro y mantenimiento) a cualquier ente público o privado, que la misma fue afectada por el tema de la pandemia. Finalmente, el 25 de mayo de 2022, el Tribunal Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, profirió sentencia en los siguientes términos: “…DECISIÓN Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO: CON LUGAR la acción de DESALOJO incoada por la ciudadana KEILA COROMOTO GÓMEZ TOLOSA, contra la sociedad mercantil ISOPRYECTOS (sic) 901 C.A., ambas partes identificadas al inicio de este fallo. Como consecuencia de ello se condena a la parte demandada a hacer entrega libre de bienes y personas a la parte actora el inmueble constituido por constituido (sic) por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con la letra y número C-41, ubicado en el piso 4 de la Torre C del edificio Conjunto Residencia Colina de la Alameda, lo cual está situado en el parcelamiento Lomas de la Alameda, Avenida B, Jurisdicción del Municipio Baruta de estado Miranda. SEGUNDO: Se condena en costa a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida…” (Reproducción textual). El 27 de mayo de 2022, el ciudadano ANTONIO JOSÉ SVIZZERO PIÑANGO, en su carácter de director de la sociedad mercantil ISOPROYECTOS 901, C.A., parte demandada, asistido por el profesional del derecho, abogado GILBERTO BARRIOS MANRIQUE, apeló de la sentencia dictada el 25 de mayo de 2022, por el juzgado de la causa. MOTIVACIONES PARA DECIDIR. De la competencia. Previo el análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera esta juzgadora oportuno pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del mismo. Con la entrada en vigencia de la Resolución No. 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello uno de los aspectos que consideró esa máxima Superioridad, fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala, el cual compartimos; atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia. Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución, establece lo siguiente: “Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida”. (subrayado nuestro) En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia. Igualmente el máximo Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil, Exp.: No. AA20-C-2008-000283, caso María Concepción Santana Machado, contra Edinver José Bolívar Santana, en fecha 10 de diciembre de 2009, con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio. Así las cosas, con apego estricto a la Resolución No. 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y a la decisión de fecha 10 de diciembre del mismo año, esta última dictada por la Sala de Casación Civil, de nuestro máximo Tribunal, considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir en alzada, aquellas causas que se tramitan en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la prenombrada Resolución. En el mismo orden de ideas y a tenor de lo que establece el artículo 4 de la predicha Resolución, estas modificaciones comenzarán a surtir sus efectos, a partir de su entrada en vigencia, no afectando el conocimiento y el trámite de los asuntos en curso, sino únicamente los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia. Por lo antes expuesto, y en virtud que la demanda que hoy nos ocupa fue presentada el 1° de abril de 2022, es decir, posterior a la entrada en vigencia de la mencionada Resolución esta Juzgadora se considera competente para conocer y decidir de la misma. Y así se establece. PUNTO PREVIO Del procedimiento administrativo previo a las demandas que comporten la desocupación de inmuebles destinados a vivienda, establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Antes de entrar a conocer el fondo de lo debatido, y por tratarse de una demanda de desalojo de vivienda, es menester constatar si en el presente caso se debió agotar la vía administrativa, previo a las demandas que comporten la desocupación de inmuebles destinados a viviendas, de acuerdo a lo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. La parte actora pretende el desalojo de un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con la letra y número C-41, ubicado en el piso 4 de la Torre “C” del edificio Conjunto Residencial Colinas de la Alameda, situado en el parcelamiento Lomas de la Alameda, Avenida B, Jurisdicción del Municipio Baruta de estado Miranda, con un área aproximada de ciento veintitrés metros cuadrados (123 Mts2), y el cual consta de las siguientes dependencias: Acceso, salón comedor, terraza cubierta, cocina, lavadero, dormitorio de servicio con baño de servicio incorporado, jardinera cubierta, dormitorio principal con closet y baño incorporado, dos (02) dormitorios auxiliares con closet y baño auxiliar, y le corresponde un (01) puesto de estacionamiento doble para vehículo, es decir, uno detrás del otro, distinguidos con los Nº 37 y 38, y un (01) maletero distinguido como maletero 14-C, ubicados en planta estacionamiento 2, donde habita actualmente el ciudadano ANTONIO JOSE SVIZZERO PIÑANGO y su grupo familiar, integrado por su esposa y sus dos hijas, tal y como se desprende de los alegatos de ambas partes. Ahora bien, se puede constatar de las actas que conforman la presente causa que la misma fue interpuesta el 1° de abril de 2022, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por el abogado GONZALO SALIMA HERNÁNDEZ, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana KEYLA COROMOTO GÓMEZ TOLOSA, contra la sociedad mercantil ISOPROYECTOS 901, C.A., por Desalojo (Vivienda), llevada por el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y no se constata durante la secuela del proceso, que la parte actora haya acudido a la vía administrativa a los fines de dar cumplimiento al procedimiento previo al ejercicio de cualquier acción judicial que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, ante este supuesto es menester hacer las siguientes consideraciones: De lo alegado por el actor en su libelo: Con relación al procedimiento previo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, se observa del escrito libelar (vuelto del folio 13), lo alegado por el actor relativo al artículo 9 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, aduciendo que se excluye del ámbito de su aplicación, cuando una sociedad mercantil alquila un inmueble con el objeto de que allí viva la familia de un empleado, invocando el actor el dispositivo legal contenido en el mencionado artículo así: “Queda excluida del régimen de la presente Ley la ocupación de vivienda, habitación o pensión, que sean consecuencia, o con ocasión, de una relación laboral o una relación de subordinación existente. No así, a los efectos de la fijación del canon de los inmuebles sujetos a regulación, cuando el valor rental forme parte del sueldo o salario, sin perjuicio de lo dispuesto en la Ley Orgánica del Trabajo, con la excepción que establezca la presente Ley.” Copia textual. Fin de la cita. Adujo el actor que el supuesto previsto en el artículo 9, se aplica perfectamente en el presente caso toda vez que la sociedad mercantil ISOPROYECTOS 901, C.A. alquiló el inmueble ya descrito a los fines de que en el mismo viviera el ciudadano ANTONIO JOSE SVIZZERO PIÑANGO, sus hijas, y su esposa YENNI YAQUELINE BRAVO LEON, tal como lo prevé el parágrafo único de la cláusula primera del contrato de arrendamiento. Asimismo, agregó que el espíritu de que el contrato de arrendamiento lo efectuara una empresa para uno de sus trabajadores, se ve más claro al leer la cláusula décima octava que establece el régimen de las notificaciones, y que estas debían ser practicadas en la persona del ciudadano ANTONIO JOSE SVIZZERO PIÑANGO o en su ausencia, en la persona del ciudadano FERNAN SILVA RUFO, en su carácter de director técnico y representante legal de la empresa ISOPROYECTOS 901, C.A. Por todo lo anterior, adujo el actor que resulta evidente que a la presente demanda le es aplicable el “Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, no siendo necesario la iniciación de procedimientos previos administrativos establecidos en la “Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.” De la defensa de la demandada. Por su parte, se observa a los folios 25 al 26 y sus vueltos, escrito de contestación de la demanda, en el que, la demandada alegó que no se agotó el procedimiento administrativo ante la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA (SUNAVI), previo a instaurarse la demanda incoada en su contra. Asimismo, riela al folio 42, escrito de promoción de pruebas de la parte demandada, y en su capítulo V, señaló: “…Evacuo y promuevo boleta de citación emitida por la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA (SUNAVI) a la ciudadana Demandante (sic) Sra. Keyla Gomez (sic) Tolosa, marcado con la letra “A”, donde consta que fue abierto y admitido, abrir e iniciar el procedimiento según lo establece las disposiciones, las normas y procedimientos de dicho ORGANISMO para tales fines antes de iniciar una demanda por desalojo y secuestro de la VIVIENDA PRINCIPAL de los ciudadanos Venezolanos (sic), procedimiento administrativo que fue violentado por la ciudadana Demandante ampliamente identificada en autos. Solicito muy respetuosamente al Juez titular de este honorable tribunal, tomar en consideración jurídica y legalmente este documento emitido por un organismo público legalmente constituido ya sea por AUTO SEPARADO o en LA SENTENCIA DEFINITIVA del presente juicio…” Fin de la cita. Copia textual. Ante esta actitud encontrada de las partes, el Tribunal de la causa en la sentencia recurrida, desechó del juicio la prueba documental promovida por la parte demandada consistente en la boleta de citación emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), a la ciudadana Keyla Gómez, de fecha 06 de mayo de 2022, por considerar la recurrida que dicha prueba no demuestra indicio alguno que haga relacionar el procedimiento administrativo con el proceso que se discute. Adicionalmente señaló la recurrida que por estar en presencia de una acción de desalojo de un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, el cual al estar arrendado como consecuencia de una relación laboral o de subordinación existente entre la empresa ISOPROYECTOS 901, C.A. y el “autorizado” para habitar el inmueble objeto de la pretensión, ciudadano ANTONIO JOSE SVIZZERO PIÑANGO, y su grupo familiar, queda excluido del ámbito de aplicación de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; según el supuesto establecido en el artículo 9 de la referida Ley, por lo cual, señaló la recurrida, que la fundamentación procesal de la demanda incoada fue con base a lo establecido en los literales “A” y “B” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, aduciendo además el a-quo, que ello no fue cuestionado en forma alguna por la parte antagónica. Para decidir esta Superioridad observa: Riela a los folios 31 al 34, y sus vueltos, contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes contratantes, quienes integran la presente litis, contrato que esta alzada le otorga valor probatorio, en virtud que ambas partes reconocen su existencia. Ahora bien, no se desprende de la lectura integra del contrato que el mismo se haya celebrado con ocasión a una relación laboral o una relación de subordinación, es decir, no se estableció expresamente tal relación, ni tácitamente, y ello es así y se desprende de la lectura efectuada a la primera parte del contrato, el cual se transcribe de seguidas: “Entre, KEYLA COROMOTO GOMEZ TOLOSA… quien en lo adelante y a los efectos de este contrato se denominará LA ARRENDADORA por una parte y por la otra, ISOPROYECTOS 901, C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 2 de agosto del 2004... omisis…representada en este acto por el ciudadano ANTONIO JOSE SVIZZERO PIÑANGO… según instrumento poder autenticado por ante la Notaría Pública de Lechería en fecha 24 de octubre de 2017, bajo el N° 46, Tomo 8-A otorgado por el ciudadano FERNAN SILVA RUFO… en su carácter de Director Técnico y Representante Legal, de la Sociedad Mercantil ISOPROYECTOS 901, C.A., debidamente facultado para ello, según se evidencia de Acta de Asamblea inscrita en la misma Oficina de Registro Mercantil Tercero del Estado Anzoátegui en fecha 4 de enero del 2017, bajo el N° 4, Tomo 2-A-RM3RIOBAR…” Fin de la cita, resaltado añadido. En este sentido, se desprende de la lectura efectuada al contrato que el ciudadano ANTONIO JOSE SVIZZERO PIÑANGO, funge como “apoderado judicial” de la sociedad mercantil ISOPROYECTOS 901, C.A., poder que le fuera otorgado por el ciudadano FERNAN SILVA RUFO… en su carácter de Director Técnico y Representante Legal, de esa Sociedad Mercantil, sin que se desprenda de dicho enunciado relación laboral alguna o de subordinación, en consecuencia, mal puede alegar el actor que la demanda de desalojo que incoo se excluye del ámbito de aplicación de la Ley, por ser una sociedad mercantil que alquiló un inmueble con el objeto de que allí viviera la familia de un empleado, observando quien decide, en primer lugar que no se trata de un empleado de la compañía, tampoco de un subordinado, debido a que, como se indicó líneas arriba, éste funge como apoderado de la mencionada sociedad mercantil ISOPROYECTOS 901, C.A., parte demandada en este juicio, por lo que yerró la recurrida al establecer que no era necesario efectuar el procedimiento administrativo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, por estar exento del ámbito de aplicación, es necesario advertir en este mismo orden de ideas, que la recurrida erró igualmente al establecer que tal alegato no fue cuestionado en modo alguno por la “parte antagónica”, toda vez que se desprende del escrito de contestación de la demanda, así como del escrito de promoción de pruebas que tal alegato del actor si fue cuestionado por el demandado en los términos supra señalados, no obstante, ha debido el juez de la causa, como director del proceso, y a los fines de depurar el mismo, revisar, previo a la admisión de la demanda, el cumplimiento de los presupuestos procesales para poner en marca el órgano jurisdiccional. Así queda establecido.- Por lo anterior, considera quien decide que al no estar incurso el presente caso dentro de los supuestos establecidos en el artículo 9 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por no haber quedado demostrado en autos que estamos frente a una relación laboral o de subordinación, debió cumplir el actor, antes de acudir a la vía judicial, el procedimiento administrativo previo a las demandas de desalojo que comporten la desocupación de inmuebles destinados a vivienda, cuyo procedimiento lo establece el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Así se establece.- En este orden de ideas, el artículo 1º del mencionado Decreto, dispone: Artículo 1: “El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.”(Resaltado de la Alzada). En artículo 1 del Decreto bajo estudio, desarrolla el objeto de la Ley, y no es otro que proteger a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, ocupantes y usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, contra medidas preventivas o ejecutivas que pretendan interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, cuya práctica comporte la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble. De conformidad con la norma citada, el decreto se aplica sólo respecto del inmueble que sirve de vivienda principal, el cual es objeto de protección contra medidas administrativas o judiciales que impliquen su desposesión o desalojo. En consonancia con lo expuesto, el artículo 3 establece: Artículo 3: “El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de ley será de aplicación en todo el territorio de la República Bolivariana de Venezuela de manera preferente a todas aquellas situaciones en las cuales, por cualquier medio, actuación administrativa o decisión judicial, alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, sea susceptible de una medida cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal.” El artículo 3° indica que el Decreto será aplicado frente a cualquier actuación administrativa o decisión judicial que comporte la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble destinado a vivienda principal. Nuevamente se reitera que la protección tiene lugar frente a una medida cuya práctica material implique desposesión o desalojo del inmueble que sirve de lugar de vivienda familiar. Seguidamente, el artículo 4 dispone: “Restricción de los desalojos y desocupación forzosa de viviendas. Artículo 4.- A partir de la publicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en este Decreto Ley, sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales establecidos, para tales efectos, en el presente Decreto-Ley. Los procesos judiciales o administrativos en curso para la entrada en vigencia de este Decreto-Ley, independientemente de su estado o grado, deberán ser suspendidos por la respectiva autoridad que conozca de los mismos, hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial previsto en este Decreto-Ley, luego de lo cual, y según las resultas obtenidas, tales procesos continuarán su curso.” (Resaltado de la Alzada). Esta norma es clara al establecer que la prohibición está referida a la ejecución del desalojo o la desocupación de la vivienda principal y reitera que no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas, mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en el Decreto Ley. Por su parte, el artículo 5 eiusdem, establece: “Procedimiento previo a las demandas” Artículo 5°. Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes. Inicio Artículo 6°. El interesado deberá consignar solicitud escrita, debidamente motivada y documentada, por ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, en la cual expondrá los motivos que le asisten para solicitar la restitución de la posesión del inmueble y, por tanto, el desalojo de alguno de los sujetos objeto de protección de conformidad con el presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley. Audiencia conciliatoria. Artículo 7°. (…Omissis…) Culminación del procedimiento. Artículo 8°. (…Omissis…) Resultado de la audiencia conciliatoria Artículo 9°. Celebrada la audiencia y llegado a un consenso de solución, ambas partes manifestarán la forma y tiempo de ejecución de lo acordado. Cuando no hubiere acuerdo entre las partes, el funcionario actuante dictará una solicitud mediante lo cual dicha parte quedará protegida contra el desalojo, habilitando la vía judicial para el solicitante. Si, por el contrario, la decisión fuere favorable al solicitante, el funcionario actuante indicará en su resolución el plazo tras el cual podrá efectuarse el desalojo, el cual sólo podrá ejecutarse por orden judicial, conforme a lo dispuesto en el presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley y el resto del ordenamiento jurídico vigente. Acceso a la vía judicial. Artículo 10. Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones. No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes”. Copia textual. Fin de la cita. Ahora bien, el articulo 5 supra transcrito es claro al establecer que; “previo al ejercicio de cualquier acción judicial o administrativa” que pudiere derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, en este caso familiar, contra los sujetos amparados por la Ley, es decir, las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, usufructuarios y ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda, así como los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, el interesado en obtener la restitución de la posesión del inmueble en cuestión debe ineludiblemente cumplir con el procedimiento administrativo previsto en los artículos ut supra, ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat. Asimismo, la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas, estableció que la función administrativa en esta materia es competencia exclusiva del Ejecutivo Nacional, la cual se ejerce a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, órgano éste que integra al ut supra mencionado Ministerio, siendo dicha Superintendencia la encargada de sustanciar los procedimientos administrativos dispuestos en la materia, de conformidad con lo previsto en los artículos 16 y 94 de esta última Ley. En este orden de ideas, el artículo 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, despeja cualquier duda al respecto, cuando expresamente prevé “…no podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes…”. En la culminación de este procedimiento previo a la acción judicial, particularmente en la audiencia conciliatoria; esta es la finalidad del procedimiento previo administrativo, instar a las partes mediante la conciliación a resolver el asunto, sin embargo, la resolución administrativa que se dictare puede ser inclusive desfavorable al solicitante del desalojo, quien podrá acudir a la vía jurisdiccional para obtener la debida tutela a su pretensión. Precisamente, el referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley estableció un procedimiento especial previo al ejercicio de la acción contenida en el artículo 5° y siguientes del referido cuerpo legal, tendente a examinar objetivamente y en sede administrativa las razones por la cuales se solicita la “restitución de la posesión y consiguiente desalojo o desocupación del inmueble” destinado exclusivamente a vivienda principal, razones éstas que deben ser ponderadas según los intereses particulares en conflicto. Así, para justificar la exigencia de dicho procedimiento previo, la exposición de motivos es clara al señalar que los mismos constituyen medidas adoptadas por el Estado venezolano, dirigidas a “…garantizar a todos los y las habitantes, el derecho a no ser desalojados arbitrariamente; y… que los desalojos forzosos se hagan previa garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de protección de las familias y las personas en el acceso a la vivienda…” frente a intereses privados mezquinos que pretendan desplazar derechos fundamentales de trascendencia social. En todo caso, para comprender el supuesto previsto en la norma es fundamental distinguir entre la pretensión civil y la administrativa, toda vez que la primera sin duda debe ser examinada por sus jueces naturales, es decir, la jurisdicción ordinaria, mientras que la segunda, compete en primer orden al Ministerio del Poder Popular en materia de Vivienda y Hábitat, a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, la cual ejerce la supervisión y control por parte del Estado en relación con las solicitudes de ocupación del inmueble destinado a vivienda familiar y, en todo caso, analizará y ponderará objetivamente las razones que invoquen los interesados para ocupar el inmueble en cuestión y solicitar la restitución de la posesión o el desalojo. Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación...”, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley. Así queda establecido.- En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación”, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita. Con respecto al ámbito objetivo de la Ley, la protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a “vivienda principal”. Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional. Así se establece. En este orden de ideas, la sentencia N° 0156 de fecha 29 de octubre de 2020, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, establece: “…Y adicionalmente, se suspendieron las causales de desalojo establecidas en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, así como la del literal a del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, quedando en vigencia el resto del ordenamiento jurídico en ambos casos y en especial lo relativo al agotamiento de la vía administrativa previa que debe seguirse antes de iniciar acciones judiciales que comporten desalojo o desposesión en materia de vivienda y, en caso de aplicación de medidas cautelares de secuestro de bienes muebles o inmuebles en los arrendamientos de uso comercial, así como la suspensión en éstos últimos del decreto de medidas cautelares en procedimientos judiciales en curso, hasta tanto se agote la vía administrativa previa prevista en la disposición transitoria tercera de la Ley Especial, por tanto esta Sala deberá establecer en la parte dispositiva de la presente decisión con carácter vinculante, la suspensión de las ejecuciones de desalojos de inmuebles destinados a vivienda así como de aquellos destinados a uso comercial, mientras persistan las circunstancias que dieron origen al Estado de Alarma establecido mediante Decreto Presidencial No. 4.160, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 6.519 Extraordinario del 13 de marzo de 2020, y sus sucesivas prórrogas, así como las que dieron lugar al Decreto N° 4.279, publicado en Gaceta Oficial 41.956 del 2 de septiembre 2020, y sus posibles prórrogas, cuando no se hubiere cumplido el procedimiento administrativo previo establecido para cada caso, de acuerdo a las previsiones establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el procedimiento administrativo establecido en el artículo 41 literal L y la Disposición Transitoria Tercera del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial…” (Resaltado de la Alzada) Bajo las disertaciones precedentemente expuestas, y criterio jurisprudencial, considera quien decide que la demanda que nos ocupa es inadmisible, por haber inobservado la parte actora con el tantas veces mencionado procedimiento administrativo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Ahora bien, en cuanto a la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda, es preciso efectuar las siguientes consideraciones: El artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, textualmente reza: “Artículo 341. Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos.”. (Negrillas de esta alzada). En cuanto a la admisión o no de la demanda, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia No. RC-000066 de fecha 18 de febrero de 2011 en el expediente No. 10-606 (caso: FABRICATO TEXTILES FABRITEXCA C.A. contra INDUSTRIAS BF C.A.) estableció que: “…El juez que conozca una demanda, a los fines de resolver la admisión o no de la misma “debe regirse por el citado artículo 341, no estándole dado determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limine de la demanda, quedando legalmente autorizado para ello, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. Fuera de éstos supuestos, en principio, el juez no puede negarse a admitir la demanda.” Copia textual. Conforme a lo anterior, resulta claro, que el juzgador sólo podrá declarar inadmisible una demanda, cuando se verifique alguno de los supuestos previstos en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, vale decir, que la demanda sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. El artículo 341 del texto adjetivo civil, establece los presupuestos que debe revisar el juez de instancia al admitir una demanda, y en ese sentido, el juez como director del proceso y garante del principio de acceso a la justicia y con ello a la tutela judicial efectiva, solo en los casos en que la acción propuesta vaya en detrimento del orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley, debe negar su admisión. En este orden de ideas, es menester traer a colación la decisión dictada el 30 de julio de 2013, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia bajo la ponencia del Magistrado Luis Antonio Ortiz Hernández, expediente identificado AA20-2013-00056, al efecto la Sala expresó: “…De conformidad con lo establecido en el artículo 11 del Código de Procedimiento Civil, en materia civil el juez no puede iniciar el proceso sin previa demanda de parte, pero puede proceder de oficio cuando la ley lo autorice, o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres, sea necesario dictar alguna providencia legal aunque no la soliciten las partes. El anterior precepto se concatena con el artículo 14 eiusdem, según el cual, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. Dichas disposiciones legales, han sido analizadas por la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia, a la luz del derecho de acceso a los órganos jurisdiccionales como parte del derecho constitucional a la tutela judicial efectiva, estableciendo con carácter vinculante, el siguiente criterio: “…Visto lo antes expuesto, aprecia esta Sala que, mediante la acción interpuesta, la ciudadana LILA ROSA GONZÁLEZ DE PÉREZ cuestionó la valoración del juez de la alzada, dado que en su solicitud de tutela constitucional expuso los razonamientos que –en su criterio- debieron darse en el caso bajo examen, tomando además en consideración que el juzgador se extralimitó en sus funciones al declarar inadmisible la demanda, por “inepta acumulación de pretensiones”, sin que la misma haya sido alegada por la parte demandada durante el proceso. Al efecto, esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes. Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta. En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales. Así, contrariamente a lo alegado por la accionante, la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado de la causa, incluso en la alzada, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso. …omissis… La Sala, en otras oportunidades (cfr. sentencia nº 779/2002 del 10 de abril) ha señalado que el juez, de conformidad con los artículos 11 y 14 del Código de Procedimiento Civil, es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión; dicha conducción judicial que no se circunscribe sólo al establecimiento de las condiciones formales del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin instancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales o en la existencia del derecho de acción en el demandante. En efecto, si el proceso es una relación jurídica, el mismo debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, y sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte su válida constitución o lo haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Se insiste que para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, con la advertencia de los vicios en que haya incurrido el demandante respecto de la satisfacción de los presupuestos procesales y la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil o de cualquier otro mecanismo de defensa de cuestiones procesales, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado y grado de la causa –v.g.: en la ejecución o en la alzada-, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso. …omissis… Así pues, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda, el juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre puede ser verificado –de oficio- en cualquier estado y grado de la causa…” Fin de la cita, resaltado añadido. Del criterio jurisprudencial supra transcrito, que esta alzada hace suyo a los fines de aplicarlo al caso que se analiza, se observa, tal como se indicó líneas arriba, que el juez debe ser garante del principio de la conducción judicial al proceso, este principio encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar inaudita parte, los vicios de satisfacción de los presupuestos procesales o cuando evidencie de oficio la inexistencia del derecho de acción en el demandante, en los casos en que la acción haya caducado, o cuando con respecto a la controversia propuesta se haya producido la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Ha dicho la Sala en el fallo arriba transcrito que todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia. En este orden de ideas, el juez debe ser garante del fiel cumplimiento de los presupuestos procesales por parte de quien estimula al órgano jurisdiccional, y en este sentido, en base al principio del juez como director del proceso, así como al del acceso a la justicia y tutela judicial efectiva, es su deber solicitar que se depure el proceso de cualquier vicio que afecte la valida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, por ello el juez está autorizado, e igualmente las partes, de controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de tales presupuestos procesales. Precisado lo anterior, al constatar esta Alzada que en el presente caso, era menester acudir a la vía administrativa, previo a instaurar esta demanda, a los fines de dar cabal cumplimiento al procedimiento previsto en los artículos 5 al 11 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, debe forzosamente esta Superioridad declarar inadmisible la demanda de desalojo que nos ocupa, como así se hará de manera precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.- DECISIÓN Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 27 de mayo de 2022, por la sociedad mercantil ISOPROYECTOS 901, C.A., parte demandada en el presente juicio, a través de su apoderado judicial, abogado en ejercicio; GILBERTO BARRIOS MANRIQUE, identificado plenamente en el encabezado del presente fallo, contra la sentencia dictada el 25 de mayo de 2022, por el Tribunal Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas SEGUNDO: INADMISIBLE la demanda de desalojo incoada por la ciudadana KEYLA COROMOTO GÓMEZ TOLOSA, contra la sociedad mercantil ISOPROYECTOS 901 C.A., ambas partes identificadas plenamente en el encabezado del presente fallo, por no haberse agotado el procedimiento administrativo previo a las demandas judiciales, previsto en los artículos 5 al 11 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Dada la naturaleza del presente fallo no hay condenatoria en costas. Líbrese oficio de participación al Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con la finalidad de notificarle sobre las resultas del presente asunto, ello en atención a los lineamientos establecidos en el Instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2019, en tal sentido, remítanse en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho Juzgado.- Publíquese y regístrese incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve, así como en la página www.caracas.scc.org.ve y déjese copia en la sede de este despacho en cumplimiento a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con el artículos 1384 del Código Civil y los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial. Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintidós (22) días del mes de junio del dos mil veintidós (2022). Años: 212º de la Independencia y 163° de la Federación. LA JUEZA, MARÍA F. TORRES TORRES LA SECRETARIA ACC., MARLYN J. SANABRIA JUSTO. En la misma fecha, veintidós (22) de junio de 2022, siendo las 2:30 p.m., se publicó y registró la anterior decisión constante de veintiséis (26) páginas. Asimismo, se deja constancia que fue remitido desde el correo electrónico de esta Alzada, superior10.civil.caracas@gmail.com a la cuenta de correo electrónico de la parte actora: gonzalosalima@palazzisalima.com y rjpg1004@gmail.com, y a la cuenta de correo electrónico de la parte demandada: antoniosp29@gmail.com, el presente fallo en formato PDF, de conformidad con lo establecido en la Resolución Nro. 05-2020, de fecha 05 de octubre de 2020, emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. LA SECRETARIA ACC., MARLYN J. SANABRIA JUSTO. EXP. No. AP71-R-2022-000230/7.515. MFTT/MJSJ/ed.- Desalojo (vivienda) Materia Civil. Recurso/”D”