TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Caracas, doce (12) de mayo de dos mil veintidós (2022).
Años: 211° y 163°.
PARTE ACTORA:
ASTRID ARIANNINA OLIVAR BARRIOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-17.506.100. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: JAIME RUMBOS SALAZAR y MARGOT CHACON MEJIAS, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-5.098.368 y V-6.325.358, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 116.682 y 81.699, respectivamente. Actualmente representada por los abogados JACINTO JOSÉ BECERRA JAIMES y ABIGHEY CAROLINA DIAZ DE MARQUEZ, abogados en ejercicio, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-4.426.405 y V-15.505.958, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 77.772 y 183.007, respectivamente.
PARTE DEMANDADA:
MARIA ANTONIA GUEVARA DIAZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, abogada en ejercicio, titular de la cédula de identidad N° V-5.221.189, e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 25.735. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: PEDRO BELLO CASTILLO y REINA ELIZABETH SEQUERA ROJAS, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 36.282 y 28.301, respectivamente.
MOTIVO:
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA
BILATERAL DE COMPRAVENTA.
I
ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA
Suben las presentes actuaciones ante esta alzada, en razón de la apelación interpuesta el 23 de agosto de 2021, por la ciudadana ASTRID ARIANNINA OLIVAR BARRIOS, parte actora, asistida por el abogado JOSÉ MIGUEL CARVAJAL GONZÁLEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 39.218, en contra de la decisión del 23 de julio de 2021, dictada por el Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y
Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compraventa, incoada por la ciudadana ASTRID ARIANNINA OLIVAR BARRIOS, en contra de la ciudadana MARIA ANTONIA GUEVARA DIAZ, a la cual se adhirió el ciudadano DOUGLAS JOSÉ ALVAREZ.
Oída en ambos efectos la apelación por el tribunal de la causa, mediante auto del 27 de septiembre de 2021 y remitidas las actuaciones a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, le fue asignado el conocimiento del presente asunto a esta alzada, que por auto del 27 de octubre de 2021, las dio por recibidas, entrada, asumió la competencia para el conocimiento del asunto en segunda instancia, conforme lo establecido en la Resolución N° 2009-0006, dictada el 18 de marzo de 2009, por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en relación con la decisión dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia el 10 de marzo de 2010, en el expediente N° AA20-C-2009-000673, con ponencia de la Magistrada YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA y fijó los trámites para su instrucción, de conformidad con lo establecido en los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 24 de noviembre de 2021, vía telemática, se recibió escrito de informes presentado en forma física el 25 de noviembre de 2021, suscrito por los abogados JACINTO BECERRA y ABIGHEY DÍAZ, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, donde, luego de realizar una breve reseña de las actuaciones procesales acaecidas en el juicio, solicitaron la nulidad de la decisión apelada, alegando que la misma inobservó el ordenamiento jurídico que regula la materia, al efectuar un análisis contrario a la legislación y la jurisprudencia sobre la determinación de la litis y la carga probatoria, al desconocer el hecho del reconocimiento efectuado por la demandada al contrato de promesa bilateral de promesa de compraventa que las une. Asimismo, alegó que la sentencia recurrida adolece del vicio de incongruencia relativa al establecimiento de la carga probatoria y la supuesta ausencia de medios idóneos; y, que para mayor gravedad, dejó de aplicar el criterio contenido en la decisión N° RC.000577 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia del 6 de octubre de 2016, con ponencia del Magistrado YVAN DARIO BASTARDO FLORES, relativo a la interpretación y alcance de los contratos de opción de compraventa, cuando en los mismos se dan los supuestos para configurar el contrato de compraventa.
En fecha 24 de noviembre de 2021, vía telemática, se recibió escrito de informes presentado en forma física el 25 de noviembre de 2021, suscrito por la abogada MARIA ANTONIA GUEVARA DIAZ, en su carácter de parte demandada, donde expresó estar de acuerdo con la interpretación del juzgador de primer grado, al caso en concreto, solicitando se declarase sin lugar la apelación.
En fecha 6 de diciembre de 2021, vía telemática, se recibió escrito de observaciones presentado en forma física el 7 de diciembre de 2021, suscrito por los abogados JACINTO BECERRA y ABIGHEY DÍAZ, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora.
En fecha 7 de diciembre de 2021, la abogada MARIA GUEVARA DIAZ, parte demandada, consignó observaciones.
En fecha 7 de diciembre de 2021, el tribunal agregó a los autos las observaciones presentadas por las partes; y se dijo “vistos”, entrando la presente causa en etapa de dictar sentencia. Por lo que, estando dentro de la oportunidad señalada, de seguidas pasa este jurisdicente a emitir su pronunciamiento, teniendo en cuenta las siguientes consideraciones.
II
RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS
Se inició el presente juicio de cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compraventa, mediante libelo de demanda presentado el 31 de julio de 2013, por los abogados JAIME RUMBOS SALAZAR y MARGOT CHACON MEJIAS, en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana ASTRID ARIANNINA OLIVAR BARRIOS, en contra de la ciudadana MARIA ANTONIA GUEVARA DIAZ, por ante el Juzgado de Municipio del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, el cual, mediante auto del 6 de agosto de 2013, la dio por recibida y admitió, conforme las reglas del procedimiento ordinario, ordenando el emplazamiento de la parte demandada, librando exhorto, compulsa y oficio, a los fines de la práctica de la citación el 13 de agosto de 2013.
Por auto del 10 de enero de 2014, el referido juzgado, agregó a los autos resultas de la citación, procedentes del Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la cual se dejó constancia de la infructuosidad de la práctica de la citación personal de la parte demandada.
Por auto del 4 de febrero de 2014, previa solicitud efectuada por la representación judicial de la parte actora, se acordó la citación por carteles de la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Efectuadas las publicaciones del cartel de citación y consignadas en autos por la representación judicial de la parte actora, en fecha 20 de febrero de 2014, previa solicitud, se libró exhorto, a los fines de la fijación del cartel de citación.
En fecha 14 de abril de 2014, la abogada MARGOT CHACON MEJIAS, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó escrito de reforma de la demanda, la cual fue admitida por auto del 22 de abril de 2014.
Previa solicitud de la representación judicial de la parte actora, en fecha 7 de mayo de 2014, se libró exhorto, a los fines que se practicase nuevamente la citación personal de la parte demandada; la cual, por error involuntario, se dejó sin efecto y se libró nuevamente el 6 de junio de 2014.
En fecha 27 de junio de 2014, la abogada MARÍA ANTONIA GUEVARA DÍAZ, parte demandada, consignó escrito solicitando la declinatoria de la competencia.
Mediante decisión del 18 de julio de 2014, se declinó la competencia, en un juzgado cualquiera de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 30 de julio de 2014, se remitieron las actuaciones a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien, luego de la distribución, le asignó el conocimiento de la causa al Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien a su vez, por auto del 6 de octubre de 2014, ordenó su remisión al juzgado de origen, a los fines que se agotase la notificación de las partes.
Por auto del 12 de enero de 2015, se agregaron a los autos, las resultas de la fijación del cartel de citación, así como las resultas de la práctica de la citación personal.
En fecha 16 de enero de 2014, el abogado JAIME RUMBOS SALAZAR, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, se dio por notificado de la decisión de declinatoria de la competencia.
En fecha 22 de enero de 2015, la abogada MARIA GUEVARA DÍAZ, parte demandada, se dio por notificada de la decisión de declinatoria de la competencia; asimismo, por actuación aparte, otorgó poder apud-acta, a los abogados PEDRO BELLO CASTILLO y REINA ELIZABETH SEQUERA ROJAS.
En fecha 27 de enero de 2015, se ordenó la remisión de las actuaciones al Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Recibidas las actuaciones en el mencionado juzgado, en fecha 5 de febrero de 2015, la abogada LORELIS SANCHEZ, en su carácter de juez, se inhibió de conocer de la causa.
Vencido el lapso de allanamiento, se ordenó la remisión de las actuaciones a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que, previa distribución, le asignó el conocimiento de la causa, al Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien, a su vez, por auto del 22 de marzo de 2015, las dio por recibidas, entrada.
Por diligencia del 4 de mayo de 2015, la abogada MARGOT CHACON, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, solicitó se declarase la confesión ficta de la parte demandada.
Por auto del 18 de mayo de 2015, la abogada MARITZA J. BETANCOURT, en su carácter de Juez Novena de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se abocó al conocimiento de la causa; concediéndole a las partes el lapso establecido en el artículo 90 del Código de procedimiento Civil, así como el lapso de cinco (5) días de despacho para que la parte demandada diese contestación a la demanda, de conformidad con lo establecido en el ordinal 1° del artículo 358 eiusdem, para lo cual, ordenó la notificación de las partes.
Practicadas las notificaciones de las partes, en fecha 8 de marzo de 2016, el abogado PEDRO BELLO CASTILLO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación de la demanda y reconvención.
Por auto del 13 de abril de 2016, el juzgado de la causa declaró inadmisible la reconvención; decisión contra la cual se ejerció recurso de apelación, por el abogado PEDRO BELLO CASTILLO, en su carácter de apoderado judicial de la
parte demandada, en fecha 2 de mayo de 2016; recurso que fue negado por el juzgado de la causa, mediante auto del 24 de mayo de 2016.
En fecha 1° de julio de 2016, el abogado PEDRO BELLO CASTILLO, consignó escrito de solicitud de auto ordenador y apelación en contra del auto del 24 de mayo de 2016.
En fecha 20 de julio de 2016, el abogado JAIME RUMBOS SALAZAR, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas.
En diligencia del 29 de septiembre de 2016, el abogado PEDRO BELLO CASTILLO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, solicitó auto ordenador, la reposición de la causa y suspensión de medida cautelar.
En fecha 10 de octubre de 2016, compareció por ante el tribunal de la causa, el ciudadano DOUGLAS JOSE ÁLVAREZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-6.157.382, asistido por el abogado JAIME RUMBOS SALAZAR, y ratificó y convalidó todas y cada una de las actuaciones realizadas por la ciudadana ASTRID OLIVAR, en su carácter de parte actora, y sus representantes judiciales. Asimismo, por actuación aparte, otorgó poder apud-acta, al abogado JAIME RUMBOS SALAZAR.
En fecha 1° de noviembre de 2016, el juzgado de la causa, dictó auto ordenador, en el que dejó constancia que el juicio se encontraba en etapa de promoción de pruebas; dando por válida la contestación de la demanda presentada por la representación judicial de la parte demandada en fecha 8 de marzo de 2016; ordenando, al efecto, la notificación de las partes, para que comenzase a correr el lapso de quince (15) días de despacho de promoción de pruebas.
Notificada la parte actora; y, siendo infructuosa la notificación personal de la parte demandada, previa solicitud efectuada por representación judicial de la parte actora, en fecha 7 de abril de 2017, el juzgado de la causa, ordenó la notificación de la parte demandada, mediante carteles.
En fecha 26 de junio de 2017, el abogado JAIME RUMBOS SALAZAR, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó cartel de notificación, publicado en el diario El Nacional.
En fecha 17 de julio de 2017, el abogado PEDRO CASTILLO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas.
Por auto del 20 de julio de 2017, el juzgado de la causa, se pronunció en relación a las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandada, fijando oportunidad para su evacuación.
Transcurrido el lapso para la evacuación de pruebas, así como la oportunidad para la presentación de los informes de las partes, previa reiteradas solicitudes efectuadas por la representación judicial de ambas partes, en fecha 23 de julio de 2021, el juzgado de la causa, dictó decisión, mediante la cual declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compraventa, incoada por la ciudadana ASTRID ARIANNINA OLIVAR BARRIOS, en contra de la ciudadana MARÍA ANTONIA GUEVARA DIAZ.
Contra dicha decisión fue ejercido recurso de apelación, en fecha 23 de agosto de 2021, por la representación judicial de la parte actora; alzamiento que trajo las presentes actuaciones ante este juzgado superior, para su conocimiento en segundo grado de la jurisdicción, donde una vez sustanciado el proceso en segunda instancia, este tribunal, para decidir observa:
III
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Corresponde el conocimiento de esta alzada a la apelación interpuesta el 23 de agosto de 2021, por la ciudadana ASTRID ARIANNINA OLIVAR BARRIOS, parte actora, asistida por el abogado JOSÉ MIGUEL CARVAJAL GONZÁLEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 39.218, en contra de la decisión del 23 de julio de 2021, dictada por el Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compraventa, incoada por la ciudadana ASTRID ARIANNINA OLIVAR BARRIOS, en contra de la ciudadana MARIA ANTONIA GUEVARA DIAZ.
Con la finalidad de apuntalar el recurso de apelación ejercido, la representación judicial de la parte actora, consignó ante esta alzada, escrito de informes, en el que, luego de realizar una breve reseña de las actuaciones procesales acaecidas en el juicio, señaló que la sentencia apelada incurría en el vicio de incongruencia relativa al establecimiento de la carga probatoria y la ausencia de medios idóneos de prueba, al establecer la existencia del contrato que une a las partes contentivo de los elementos de validez de los contratos reales. Que la recurrida ignoró por completo el contenido de la decisión N° RC.000577 del 6 de octubre de 2016, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de
Justicia, con ponencia del Magistrado YVAN DARIO BASTARDO, en relación a la configuración del contrato de compraventa y del criterio vinculante que debía ser tomado en cuenta, para interpretar si en el contrato que une a las partes, se configuró el contrato de compraventa o si, por el contrario, se trataba de un contrato preparatorio, por lo que solicitó se declarase con lugar la apelación, con lugar la demanda y se ordenase a la parte demandada en la trasmisión de la propiedad del inmueble a cambio del precio convenido.
Por su parte, la representación judicial de la demandada, consignó escrito de informes, en apoyo a los fundamentos de hecho y de derecho explanados por la decisión recurrida, solicitante se declarase sin lugar la apelación y se confirmase la decisión apelada. Hubo observaciones de ambas partes.
Ahora bien, en vista de las posturas asumidas por las partes ante esta alzada, con respecto a la justeza en derecho de la decisión apelada, siendo que ninguna efectuó denuncia alguna especifica en cuanto al procedimiento llevado a cabo por el juzgador de primer grado, sino que los alegatos esbozados se refieren al mérito de la causa, este sentenciador asume el pleno conocimiento del juicio, para lo cual se observa que lo sometido al conocimiento de este jurisdicente se circunscribe en determinar si la ciudadana MARIA ANTONIA GUEVARA DIAZ, se encuentra obligada a cumplir con el contrato de promesa bilateral de compraventa que celebró con los ciudadanos ASTRID ARIANNINA OLIVAR BARRIOS y DOUGLAS JOSÉ ÁLVAREZ, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 29 de enero de 2013, anotado bajo el N° 14, Tomo 29 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, mediante el otorgamiento del documento definitivo donde se trasmita la propiedad del inmueble constituido por la unidad de vivienda sometida al régimen de propiedad horizontal distinguida con las siglas 1-22-D, ubicada en la planta alta de la quinta distinguida con las siglas 1-22, la cual forma parte del desarrollo habitacional denominado “CONJUNTO FLORENCIA”, ubicado en la urbanización Valle Arriba, jurisdicción del Municipio Guatire, Distrito Zamora del estado Miranda.
En el sentido de determinar, si la no protocolización del documento definitivo de compraventa sobre el referido inmueble, se dio a causas imputables a la parte demandada, quien se negó al otorgamiento del mismo en la oportunidad fijada para ello por el Registro Subalterno correspondiente.Ello, por cuanto la parte demandada adujo que la inejecución de las obligaciones reciprocas asumidas en el contrato cuyo cumplimiento se demanda, se debió a causas imputables a la parte actora,
quien no ejecutó las obligaciones que asumió dentro de la vigencia del contrato, establecida en la cláusula quinta del mismo.
Partiendo de ello, este jurisdicente observa que el presente juicio se circunscribe en determinar si con la celebración entre las partes, del contrato autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 29 de enero de 2013, anotado bajo el N° 14, Tomo 29 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, se perfeccionó o no el contrato de compraventa, suficiente para obligar a la parte demandada al otorgamiento del documento definitivo, por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Zamora del estado Miranda, para que dicha oficina registral ordene a la parte actora, en caso de incumplimiento voluntario, pagar a la demandada el saldo del precio convenido, con la finalidad que la sentencia sirva de título, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
En torno a ello, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada el 20 de julio de 2015, en el expediente N° 2014-0662, contentivo del juicio seguido por la sociedad mercantil PANADERIA LA CESTA DE LOS PANES, C.A., estableció que: “…el criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, conforme al cual no deben considerarse los contratos de opción de compraventa una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, es el criterio correcto, y que el criterio que debe aplicar los jueces al momento de decidir, así como la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, es el criterio vigente para el momento de la interposición de la demanda (…) ya que no puede exigírsele al demandante que adecue su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no ha sido establecido y que ha sido cónsono con la doctrina vigente para ese momento…”.
De ello, podemos concluir que al momento de analizar las convenciones de las partes donde regulan su relación con respecto a la trasmisión de la propiedad de sus bienes, cuando éstas se encuentran vinculadas a través de contratos que, en principio, pudiesen ser considerados como preparatorios de un futuro contrato, debe tenerse en cuenta el criterio vigente para el momento de la interposición de la demanda, el cual debe ser aplicado por los Jueces de instancia, como por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. Ello, porque mal pudiese exigírsele al demandante, adecuar su pretensión a un criterio futuro que no ha sido establecido. Todo con la finalidad de resguardar los principios de seguridad jurídica, confianza legítima y expectativa plausible. Así se establece.
Por tanto, en vista que ninguna de las partes alegó vicios procedimentales, ni defensas que requieran pronunciamiento previo al fondo, de seguidas pasa este sentenciador, al análisis, valoración y apreciación de las pruebas aportadas por las partes. Para lo cual se tiene que la parte actora, promovió:
1.-) Instrumento poder otorgado por la ciudadana ASTRID ARIANNINA OLIVAR BARRIOS, a los abogados MARGOT CHACON MEJIAS y JAIME RUMBOS SALAZAR, por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 29 de julio de 2013, anotado bajo el N° 11, Tomo 131 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. Representación judicial que no se encuentra discutida entre las partes. Así se establece.
2.-) Documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 29 de enero de 2013, anotado bajo el N° 14, Tomo 29 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. Con respecto a dicha documental, se constata que trata del documento fundamental de la demanda, del cual se evidencia que, en la cláusula primera, la ciudadana MARIA ANTONIA GUEVARA DIAZ, declaró ser propietaria de un bien inmueble constituido por una unidad de vivienda sometida al régimen de propiedad horizontal, distinguida con las sigas 1-22-D, ubicada en la planta alta de la quinta a su vez distinguida con las siglas 1-22, la cual está construida en el “Conjunto Florencia”, constituido sobre (2) parcelas de terreno contiguas distinguidas con las letras y números M-5 y M-6, y que forman parte del parcelamiento denominado Urbanización Valle Arriba, en jurisdicción del Municipio Guatire, Distrito Zamora del estado Miranda. El documento de parcelamiento de la urbanización Valle Arriba, en el cual se encuentran descritas las mencionadas parcelas de terreno M-5 y M-6, quedó protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Zamora del estado Miranda, el 22 de septiembre de 1.986, bajo el N° 28, folio 198, Protocolo Primero, Tomo 60. La unidad de vivienda objeto del contrato conforme al documento de condominio del “Conjunto Florencia” que luego se cita, está distinguida con el número de catastro 02-10-07-04-122D-00, tiene un área techada de sesenta y cuatro metros cuadrados (64 mts2), distribuidos en una (1) terraza o balcón, cocina, sala-comedor, un (1) baño compartimentado y tres (3) dormitorios, siendo sus linderos: NORTE, unidad 1-22 C; SUR, fachada sur; ESTE, fachada este; y,
OESTE, fachada oeste, y le corresponde un porcentaje de cero enteros con cuarenta y seis mil doscientas quince cienmilésimas por ciento (0,46215%) sobre las cosas de uso común y las cargas de la comunidad de propietarios. Dicha unidad tiene por debajo la unidad 1-22B, además, se le asignó en uso exclusivo en el respectivo documento de condominio un área de terreno destinado para expansión o esparcimiento con una superficie aproximada de treinta y nueve metros cuadrados con sesenta decímetros cuadrados (39,60 mts2), la cual está distinguida con la misma denominación de la unidad de vivienda en el plano general del “Conjunto Florencia”, el cual quedó agregado al cuaderno de comprobantes llevado por la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Zamora del estado Miranda, en la misma fecha de registro del documento de condominio del “Conjunto Florencia” bajo los Nros. 93 y 94, folio 94 y 95. Asimismo, a dicha unidad de vivienda le corresponde el uso exclusivo de un (1) puesto de estacionamiento de un (1) vehículo, el cual está comprendido dentro de la mayor área de terreno asignada en uso exclusivo a la unidad de vivienda, en el entendido que tanto el derecho de uso exclusivo sobre el área de terreno asignada a la unidad de vivienda, como el derecho de uso exclusivo del puesto de estacionamiento sin inherentes e inseparables a la propiedad de la unidad de vivienda. El documento de condominio del “Conjunto Florencia” quedó protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Zamora del estado Miranda, el 29 de enero de 1988, bajo el N° 48, Tomo 20, Protocolo Primero y su respectivo reglamento fue protocolizado el mismo día, por ante la misma oficina de registro, bajo el N° 31, Tomo 30, Protocolo Primero. Dicho inmueble le pertenece a dicha ciudadana mediante documento protocolizado en la referida oficina de registro, el 8 de junio de 1988, bajo el N° 19, Tomo 17, Protocolo Primero. En la cláusula segunda, establecieron que el precio del inmueble, era la cantidad de quinientos setenta mil bolívares (Bs. 570.000,oo), los cuales pagarían los promitentes-compradores (DOUGLAS JOSÉ ALVAREZ y ASTRID ARIANNINA OLIVAR BARRIOS), en su totalidad, al momento de la protocolización o asiento del documento de compraventa, por ante la oficina subalterna de registro correspondiente. En la cláusula tercera, dejaron constancia que los promitentes compradores le hicieron entrega a la promitente vendedora de la cantidad de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,oo) mediante cheque de gerencia del Banco Provincial N°
00064998, de fecha 25 de enero de 2013, dejando constancia que dicha cantidad de dinero, al momento de la protocolización o asiento del documento de compraventa ante la oficina subalterna de registro competente, de manera automática, pasaría a formar parte del precio de vente convenido, de manera que los promitentes compradores, solo debían pagar el saldo restante, es decir, la cantidad de quinientos diez mil bolívares (Bs. 510.000,oo). Igualmente dejaron constancia que hasta tanto no se hiciera efectiva la cantidad recibida en dicho acto, la promesa bilateral de compraventa, no surtiría efecto alguno. En la cláusula cuarta, se constata que la promitente vendedora, se obligó a traspasar la propiedad y posesión del inmueble a los promitentes compradores o a la persona natural o jurídica que se designase, en cuyo caso debían realizar tal designación por escrito y con al menos treinta (30) días hábiles de anticipación a la introducción del documento definitivo de compraventa al registro subalterno respectivo. En la cláusula quinta, ambas partes dispusieron que la vigencia de la promesa bilateral de compraventa, tendría una duración de noventa (90) días continuos contados a partir de su autenticación, pudiendo ser prorrogada por una sola vez por un término no mayor de treinta (30) días continuos contados a partir de su vencimiento. En la cláusula sexta, las partes establecieron las causales de resolución de dicho contrato, en el entendido que si los promitentes compradores, no acudían a la oficina de registro con la finalidad de otorgar el documento definitivo de compraventa; o si éstos no presentaren oportunamente cualquier documento necesario para tal fin; o si desistieren del compromiso asumido; o si incumplieren cualquiera de las obligaciones convenidas, la promitente vendedora les notificaría su decisión de dar por terminado el contrato de pleno derecho sin necesidad de sentencia o resolución judicial, quedando a su favor la totalidad de la suma entregada, a titulo de indemnización única por los daños y perjuicios; en cuyo caso podría optar por su sola voluntad, de disponer del inmueble desde la fecha de notificación de su decisión de dar por terminado el contrato; igualmente, la promitente vendedora se comprometió a reintegrar a los promitentes compradores la cantidad de dinero que éstos pagaron según la cláusula tercera, más una cantidad igual adicional, como indemnización única y exclusiva por todos los daños y perjuicios y/o pérdidas sufridas por ellos, cuando habiendo cumplido con todas sus obligaciones, la promitente vendedora, salvo
causas extrañas que no le sean imputables, se negase a otorgar el documento de compraventa por ante la oficina subalterna de registro correspondiente o no colaborase con la presentación de las solvencias y demás documentos necesarios para tal fin o simplemente desistiera de la operación. Documental que es valorada y apreciada, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil, al no haber sido impugnada, tachada o desconocida por la parte contra quien fue opuesta, como documento autentico reconocido por ambas partes ante funcionario público con facultades para dar fe pública del acto celebrado en su presencia. Así se establece.
3.-) Marcada “D”, copia fotostática de oferta de compra de fecha 7 de diciembre de 2012, suscrita por el ciudadano DOUGLAS J. ALVAREZ, y entregada a la “Inmobiliaria Century 21”. Con respecto a dicha prueba, se observa que la parte contra quien fue opuesta la impugnó; sin embargo, en la etapa probatoria, la misma parte la promovió en original, por lo que, siendo un documento suscrito por el ciudadano DOUGLAS JOSÉ ÁLVAREZ, quien compareció al proceso en fecha 10 de octubre de 2016, ratificando y convalidando en todas y cada una de sus partes las actuaciones realizadas por la ciudadana ASTRID OLIVAR, y, en actuación aparte, otorgando poder apud-acta al abogado PEDRO BELLO, para que lo representase en el presente proceso, se tiene que paso a formar parte del mismo; y, por tanto, al hacer valer tal documental la parte demandada, debe tenerse como reconocida. Así pues, de la misma se constata que el 7 de diciembre de 2012, el ciudadano DOUGLAS J. ALVAREZ, presentó ante la Inmobiliaria Century 21, oferta de compra por el inmueble, aceptando el precio de quinientos setenta mil bolívares (Bs. 570.000,oo), para ser pagaderos de la siguiente manera: sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,oo), con la opción de compra; y, quinientos diez mil bolívares (Bs. 510.000,oo) en la protocolización, dejando constancia en las observaciones de solicitar crédito por el Banco del Tesoro. En razón de lo expuesto, se valora y aprecia, conforme al principio de la comunidad de la prueba, a pesar de no haber sido ratificado en el juicio por la Inmobiliaria Century 21, de conformidad con lo establecido en los artículos 429, 444, 507 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil. Así se establece.
4.-) Marcada “E”, comprobante de solicitud de crédito hipotecario, de fecha 7 de mayo de 2013, de la cual se evidencia sello húmedo del Banco de Venezuela y firma ilegible. Con respecto a dicha documental, se constata que trata de documento privado emanado de tercero ajeno al proceso, que debió ratificarlo en el juicio, conforme las reglas establecidas en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que, al no constar en autos prueba de informes a dicha institución financiera que lo ratificase, el mismo carece de valor probatorio, al ser ilegal, por lo que se desecha del proceso. Amén de haber sido impugnado por la parte contra quien fue opuesto. Así se establece.
5.-) Marcada “F”, constancia de recepción de fecha 20 de mayo de 2013, emanada del Registro Público del Municipio Zamora del estado Miranda. De dicho documento se evidencia que la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Zamora del estado Miranda, dejó constancia de la recepción de documento de venta e hipoteca para su protocolización por la ciudadana ASTRID ARIANNINA OLIVAR BARRIOS, y fijó su otorgamiento para el día 23 de mayo de 2013. Documental que es valorada y apreciada como documento público administrativo, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil, puesto que a pesar de haber sido impugnada por la parte contra quien fue opuesto, el mismo, como se indicó, responde a documento público administrativo el cual admite prueba en contrario, pero no a través de la impugnación. Así se establece.
6.-) Marcados “G” y “H”, impresión de planilla de autorización de cargo en cuenta y solicitud de cheque de gerencia de credihipotecario, emanada del Banco de Venezuela, así como su instructivo; y, copia fotostática de informe médico emanado de la Policlínica La Arboleda. Tales documentales carecen de valor probatorio, puesto que fueron presentadas en copias fotostáticas de documentos privados emanados de terceros, por lo que son ilegales y desechadas del proceso. Así se establece.
7.-) Marcada “I”, constancia expedida el 25 de julio de 2013, emanada del Registro Público del Municipio Zamora del estado Bolivariano de Miranda, mediante la cual dejó constancia de la comparecencia a su sede de la ciudadana ASTRID A. OLIVAR BARRIOS, titular de la cédula de
identidad N° 17.506.100, en esa fecha, durante el horario comprendido entre las ocho de la mañana (8:00 a.m.) y las diez y treinta y cinco de la mañana (10:35 a.m.), la cual es valorada y apreciada, como documento público administrativo, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil, puesto que a pesar de haber sido impugnada por la parte contra quien fue opuesto, el mismo, como se indicó, responde a un documento público administrativo el cual admite prueba en contrario, pero no a través de la impugnación, sino a través de cualquier otro medio de prueba capaz de restarle eficacia probatoria. Así se establece.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, en la etapa probatoria, promovió las siguientes pruebas:
1.-) Marcado “2”, comprobante de registro de vivienda principal N° 202013000-70-10-00149933, emanado del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) adscrito al Ministerio de Finanzas, del cual se evidencia que el inmueble objeto del presente proceso, fue constituido por la ciudadana MARIA ANTONIA GUEVARA DIAZ, como su vivienda principal. Documental que fue producida en copia fotostática, por lo que es tenida como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de procedimiento Civil, pues su original es documento público administrativo. Así se establece.
2.-) Marcado “3”, comprobante de Registro Único de Información Fiscal (RIF), emanado del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) adscrito al Ministerio de Finanzas. De dicha documental se evidencia que la ciudadana MARIA ANTONIA GUEVARA DIAZ, se encuentra inscrita por ante dicho servicio de recaudación tributaria. Documental que fue producida en copia fotostática, por lo que es tenida como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de procedimiento Civil, pues su original es documento público administrativo. Así se establece.
3.-) Marcado “4”, talón de cheque N° 48-77132310, girado contra la cuenta corriente N° 0115-0040-48-0400292550 del banco Exterior, cuyo titular es la ciudadana MARIA ANTONIA GUEVARA DIAZ, a favor de la
ciudadana ASTRID OLIVAR BARRIOS, por la cantidad de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,oo), en fecha 24 de julio de 2013. Con respecto a dicha prueba, este sentenciador la desecha del proceso, puesto que no existe en autos constancia de haber sido presentado al banco para su cobro por la persona a quien beneficia, lo que arroja que el mismo sea impertinente al proceso. Así se establece.
4.-) Marcado “4.1”, documento que la parte promovente lo denominó “FINIQUITO”. El mismo es desechado del proceso, por ilegal, puesto que el mismo sólo se encuentra suscrito por la misma parte que lo promueve, y el mismo, no puede constituirle prueba a su favor, al contrario, sólo puede servirle como prueba en su contra. Amén de no haber sido suscrito o reconocido por la parte contra quien se promueve. Así se establece.
5.-) Marcadas “5”, “6”, “7”, “8”, “9” y “10.1”, autorizaciones expedidas los días 15 de mayo de 2013, 25 de enero de 2011 y 17 de agosto de 2010, respectivamente, por la ciudadana MARÍA GUEVARA DÍAZ, a los ciudadanos ROSANNA VALLADARES y JOSÉ TORRES, respectivamente. Dichas documentales son desechadas, por ilegales, puesto que se encuentran suscritas por la misma parte que lo promueve y no pueden constituirle prueba a su favor, al contrario, sólo puede servirle como prueba en su contra. Amén de no haber sido suscrito o reconocido por la parte contra quien se promueve. Aunado a ello, su manifiesta impertinencia, puesto que lo discutido en autos no es el trámite realizado por la demandada o por persona autorizada en la obtención de las solvencias de los impuestos y demás gravámenes que afecten al inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demando. Así se establece.
6.-) Marcados “10”, “11” y “12”, certificados de solvencia de inmuebles urbanos, expedidos en fechas 05 de octubre de 2010, 15 de febrero de 2011 y 17 de agosto de 2012, por la Dirección de Hacienda y Liquidación de la Alcaldía del Municipio Zamora del estado Miranda, de los cuales se evidencia que el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demandó, se encontraba solvente en el pago de los impuestos municipales hasta el 31 de diciembre de 2012. Documentales que son valoradas y apreciadas como documentos públicos administrativos, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil. Así se establece.
7.-) Marcado “13”, Boletín de Registro Inmobiliario, expedido el 6 de agosto de 2012, por la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Zamora del estado Miranda. De dicho documento se constata que el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demandó, se encuentra inscrito por ante la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Zamora del estado Miranda, siendo avaluado por dicho ente en la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,oo), para el 6 de agosto de 2012. Documento que es valorado y apreciado como documento público administrativo, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil. Así se establece.
8.-) Marcada “15”, constancia de solvencia, expedida por la Junta de Condominio del Conjunto Florencia de la Urbanización Valle Arriba, en fecha 14 de mayo de 2012. Documento privado emanado de tercero ajeno al proceso, que no lo ratificó en el juicio, por lo que, se desecha. Así se establece.
8.-) Marcados “16”, del folios 328 al 333, ambos inclusive, recibos emanados de la sociedad mercantil SERVICIOS VALLE ARRIBA, C.A. Documentos privados emanados de tercero que no lo ratificó en el juicio, por lo que, se desechan. Así se establece.
9.-) Marcado “17” y “18”, documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Zamora del estado Miranda, en fecha 28 de febrero de 2011, bajo el N° 34, Tomo 5 del Protocolo de Transcripción. Del cual se constata que la sociedad financiera BANESCO, BANCO UNIVERSAL, C.A., liberó hipoteca convencional y de primer grado que pesaba sobre el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demandó, en virtud de haber recibido el pago integro del saldo del préstamo. Documento que es apreciado y valorado, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil. Así se establece.
10.-) Marcado “19”, copia certificada de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del estado Miranda, en fecha 1° de julio de 2011, bajo el N° 2011.7002, Asiento Registral 1 del Inmueble Matriculado con el N° 236.13.12.1.3557 y correspondiente al libro de folio real del año 2011. De dicho documento se evidencia que los ciudadanos DOUGLAS JOSÉ
ÁLVAREZ y THAYDEE JOSEFINA MIJARES DE ALVAREZ, adquirieron del ciudadano ANTONIO JOSÉ TESE VELASQUEZ, un inmueble constituido por una vivienda, destinada a vivienda principal, distinguida con las sigas 6-CH-6, que forma parte de la Etapa XII de construcción del Conjunto Residencial Valle Grande, ubicado en la Avenida San Andrés de la Ciudad Valle de Chara, Jurisdicción del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del estado Miranda. Documento que es valorado y apreciado de conformidad con lo establecido en los artículos 111, 112, 429 del Código de Procedimiento Civil y 1384 del Código Civil. Así se establece.
11.-) Marcada “21”, copia fotostática de Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.115, del 21 de febrero de 2013. De dicha copia se constata que el 21 de febrero de 2013, fue publicada en la Gaceta Oficial de la República, las Resoluciones Nros. 10 y 11, de fecha 5 de febrero de 2013, dictada por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitat, donde de establecieron las reglas y procedimientos para el otorgamiento de créditos habitacionales para la adquisición de viviendas en el mercado secundarios, en construcción o ya construidas, así como el monto máximo atribuible a para el otorgamiento de los créditos. Asimismo, se estableció que en ningún caso se consideraría responsabilidad de las partes, cuando el retado en el desembolso de los recursos para la protocolización de la venta del inmueble dependiese de un tercero en la relación. Documentales que son tenidas como fidedignas, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
De las pruebas promovidas por las partes, valoradas y apreciadas, se constata que por medio de documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 29 de enero de 2013, anotado bajo el N° 14, Tomo 29 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, entre las partes se suscribió un contrato de promesa bilateral de compraventa, por medio del cual la ciudadana MARIA ANTONIA GUEVARA DIAZ, prometió venderle a los ciudadanos DOUGLAS JOSÉ ÁLVAREZ y ASTRIS ARIANNINA OLIVAR BARRIOS, un inmueble constituido por la unidad de vivienda sometida al régimen de propiedad horizontal distinguida con las siglas 1-22-D, ubicada en la planta alta de la quinta distinguida con las siglas 1-22, la cual forma parte del desarrollo habitacional denominado “CONJUNTO FLORENCIA”, ubicado
en la urbanización Valle Arriba, jurisdicción del Municipio Guatire, Distrito Zamora del estado Miranda, donde declararon que el precio de la venta sería la cantidad de quinientos setenta mil bolívares (Bs. 570.000,oo), dentro de un plazo de noventa (90) días continuos siguientes, prorrogables por treinta (30) días continuos. Asimismo, las partes declararon haber entregado y recibido la cantidad de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,oo), por concepto de arras, los cuales serían imputables al precio al momento en que se llevase a cabo la protocolización del documento definitivo, oportunidad en la cual se pagaría el saldo restante; es decir, la cantidad de quinientos diez mil bolívares (Bs. 510.000,oo).
Se observa igualmente, que las partes establecieron que en caso de no llevarse a cabo la protocolización del documento definitivo de compraventa, dentro del plazo convenido, por causas imputables a los promitentes compradores, la cantidad de dinero entregado como arras, sería conservada por la promitente vendedora, como resarcimiento de los posibles daños y perjuicios causados; y, que en caso contrario; es decir, que no se llevase a cabo la operación definitiva de compraventa, por causas imputables a la promitente vendedora, ésta debía devolver dicha cantidad, más una suma igual, por concepto de los daños y perjuicios; salvo que dicha compraventa, no llegase a concretarse por causas extrañas a los contratantes, sin establecer la manera de resolver el contrato; sin embargo, entiende este sentenciador, que de no concretarse la compraventa, por causas extrañas a los contratantes, la promitente vendedora, sólo debía entregar a los promitentes compradores, la cantidad que le entregaron por concepto de arras. Así se establece.
Así pues, de acuerdo a las estipulaciones contractuales analizadas, a la luz de la doctrina imperante para la época en que se interpuso la presente demanda, podemos llegar a la conclusión que estamos ante un contrato de compraventa perfeccionado; pues, del análisis del mismo, se pueden evidenciar claramente el consentimiento de las partes en el objeto y su precio. Aunado a ello, tenemos que de las pruebas promovidas por las partes, se puede colegir que la parte demandada cumplió con sus obligaciones reciprocas, en el sentido de obtener las respectivas solvencias del inmueble objeto de la compraventa al tiempo del contrato, las cuales no sólo son exigidas por el registrador subalterno para proceder a la protocolización del documento definitivo, sino también por la entidad financiera ante la cual se solicitó el crédito para obtener el saldo restante del precio. Así se establece.
De tal forma, estando en presencia de un contrato que constituye una verdadera venta, de acuerdo al criterio establecido para la época de la interposición de la demanda, pues en el mismo se evidencia claramente el consentimiento de
ambas partes en el objeto y su precio; de la lectura efectuada al contrato que une a las partes, constató quien suscribe que éstas no establecieron en el mismo, si la negociación definitiva se concretaría a través de crédito hipotecario por ante entidad financiera y, que si bien es cierto que toda la negociación de la compraventa, con la finalidad de establecer el precio de la misma se llevó a cabo por intermedio de una empresa de corretaje inmobiliario, como lo es la sociedad mercantil CENTURY 21, en donde el ciudadano DOUGLAS JOSÉ ÁLVAREZ, le manifestó que su oferta de compra era por la cantidad de quinientos setenta mil bolívares (Bs. 570.000,oo), de los cuales pagaría la cantidad de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,oo) con la opción a compra y al momento de la protocolización el saldo restante de quinientos diez mil bolívares (Bs. 510.000,oo), donde señaló en sus observaciones que tramitaría crédito por el Banco del Tesoro; no es menos cierto que dicha manifestación de voluntad fue realizada ante dicha empresa de corretaje inmobiliario; y, que –como anteriormente se expresó- no fue establecida tal modalidad en el contrato cuya ejecución se demanda. Así se establece.
Ahora bien, si bien es cierto que es costumbre entre los eventuales compradores y vendedores, suscribir contratos preparatorios de una operación futura definitiva, sólo con la finalidad de que aquellos puedan realizar los trámites por ante las instituciones financieras, con la finalidad de obtener, mediante un crédito, el saldo del precio y poder concretar tal operación, mediante el pago correspondiente, difiriendo el pago para la oportunidad en que se lleve a cabo la protocolización del documento definitivo por ante el Registro Subalterno Inmobiliario correspondiente; no es menos cierto, que tal modalidad debe encontrarse establecida en el contrato; porque de lo contrario, mal pudiese obligarse al vendedor a esperar que el ente encargado del otorgamiento del préstamo lo aprobase y suministrase los fondos necesarios para tal fin; ello, en caso que los compradores no pudiesen obtener los fondos por otros medios durante la vigencia del contrato. Así se establece.
En tal sentido, la parte actora en su escrito libelar alegó que la operación definitiva de compraventa, no se realizó al tiempo de duración de la promesa celebrada entre las partes, por cuando el BANAVIH, organismo del Estado encargado de la aprobación y suministro de los recursos económicos de las operaciones crediticias sobre inmuebles para ser adquiridos por medio del Fondo de Ahorro Obligatorio Habitacional (FAOV-BANAVIH), no le suministro, dentro del tiempo establecido en el contrato, los recursos económicos al Banco de Venezuela, institución financiera donde los actores tramitaron crédito hipotecario. En autos quedó comprobado que la ciudadana ASTRID ARIANNINA OLIVAR BARRIOS,
tramitó por ante dicha entidad financiera, un crédito hipotecario para proceder a la protocolización del documento definitivo de compraventa y que dicho crédito le fue aprobado. Sin embargo, los fondos no fueron suministrados en el tiempo del contrato por dicho ente, para lo cual alegó que la ejecución tardía del contrato, por su parte, se debió a una causa extraña ajena a su voluntad, para lo cual invocó a su favor la Resolución N° 11, de fecha 5 de febrero de 2013, emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.115 del 21 de febrero de 2013, donde se estableció que no podía ser imputable a los contratantes promitentes compradores, la falta oportuna de la obtención del saldo del precio; lo cual, en su razonar constituye el hecho del príncipe, que le exime de responsabilidad. Pero, que aun así, presentó ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente el documento definitivo de compraventa para proceder a su protocolización y fijada la oportunidad para ello por dicho órgano, la promitente vendedora se negó a otorgar tal documento, alegando que por el transcurso del tiempo, el precio del inmueble había variado, para lo cual ofreció la devolución de la cantidad de dinero entregada por concepto de arras, a lo que se negó la actora.
En torno a ello, observa quien aquí decide, que si bien es cierto que los fondos necesarios para el pago del saldo pendiente del precio de la venta, fue tramitado por la promitente compradora por ante una entidad financiera, por medio del Fondo de Ahorro Obligatorio Habitacional (FAOV-BANAVIH); no es menos cierto que ello, como anteriormente se refirió, no se estableció en el contrato de marras; por lo que, la parte demandada, no podía estar obligada a esperar que dicho organismo suministrase tales recursos económicos; por lo que, aplicar el contenido de la Resolución N° 11, de fecha 5 de febrero de 2013, emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitat, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.115 del 21 de febrero de 2013, en cuanto la dispensa de responsabilidad por no cumplir dentro del término contractual, resultaría contrario a las estipulaciones contractuales, puesto que la demandada, aún cuando eventualmente pudiese estar en conocimiento del trámite crediticio ante la entidad financiera por parte de la actora, no consta prueba alguna que, al menos hiciese presumir a quien suscribe, que se le haya notificado que tal crédito se tramitaría a través del Fondo de Ahorro Obligatorio Habitacional (FAOV-BANAVIH). Así se establece.
Considera quien aquí suscribe, que de haber tenido conocimiento la parte demandada que los recursos económicos se tramitarían a través del Fondo de Ahorro Obligatorio Habitacional (FAOV-BANAVIH), ésta hubiese contrato en otros
términos y circunstancias; incluso, previendo la eventual tardanza del órgano en la aprobación y suministró del crédito. Pero ello no ocurrió así, sino que las partes, en el contrato cuya ejecución se demanda, no establecieron nada al respecto. Tan es así, que ni siquiera hicieron mención de la solicitud de crédito hipotecario alguno. Al contrario, sólo establecieron que la duración del contrato contaría con noventa (90) días continuos, prorrogables por treinta (30) días más. Lapso durante el cual, como se mencionó en párrafos anteriores, la demandada realizó todos los trámites concernientes a la obtención de las solvencias del inmueble; y, sólo quedando en cabeza de la actora, la obtención de los recursos necesarios para el pago del saldo del precio, por cualquier medio lícito; y, siendo que no pudo obtener los fondos referidos dentro de la vigencia del contrato y su prórroga, mal pudiese obligarse a la demandada a cumplir con su obligación, cuando la parte actora no cumplió con la suya, lo que en criterio de este sentenciador, hace procedente la excepción non adimpletis contractus o de contrato no cumplido, argüida por la parte demandada, establecida en el artículo 1.168 del Código Civil. Así se establece.
La fecha de ejecución de las obligaciones estipuladas contractualmente o de conformidad con la ley es el fundamento impretermitible para demandar su cumplimiento. Admitir lo contrario, o sea, que el cumplimiento parcial de una obligación puede ser motivo suficiente para demandar la ejecución total de la misma, es contrario a las disposiciones legales que regulan esta materia, tal como se analizó ut supra y es, asimismo, contrario a los términos contractuales convenidos entre la parte actora y demandada en este juicio; y, siendo que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, mal podría exigírsele a la demandada la ejecución de la obligación contractualmente contraída, en los términos demandados, cuando los hechos que fundamentan la acción no se encuentran amparados en el contrato que las une. Así se establece.
En el contrato de compraventa, cuando las partes estipulan el precio del objeto de la misma, dando su consentimiento y difieren el pago para un evento futuro y cierto, como lo es la protocolización del documento definitivo de compraventa, para lo cual establecen un término, pretender que el vendedor reciba el precio luego de vencido dicho término; es decir, en otra oportunidad no estipulada, es contrario a la voluntad manifestada. En el caso de marras, tenemos que si bien es cierto la ciudadana ASTRID ARIANNINA OLIVAR BARRIOS, probó haber realizado las gestiones tendentes a la obtención del crédito por ante la institución financiera de su preferencia al tiempo de la convención que la unía con la ciudadana MARIA ANTONIA GUEVARA DÍAZ, no es menos cierto que no produjo prueba alguna que denotase haber obtenido, dentro del lapso convenido, los recursos suficientes
para llevar a feliz término la operación de compraventa pactada entre ellas; por lo que, mal podría constreñírsele a la demanda a recibir el precio de la venta, en una oportunidad distinta, como se dijo ut supra. Así se establece.
Así pues, estando ante la situación que el contrato que une a las partes, no se ejecutó en el tiempo convenido, mal podría obligarse a la parte demandada en ejecutar su obligación, luego de transcurrido el término contractual y así soportar el hecho notorio y público de la pérdida del poder adquisitivo de nuestro signo monetario, por el transcurso del tiempo; ni mucho menos podría la demandante cumplir con la obligación de pago, a través de la adecuación del monto al valor real de nuestra moneda en la actualidad; pues, como se expresó, el hecho de la inejecución del contrato, se debió a la demandante, quien no pago el precio convenido en el término contractual. Por ello, concluye quien aquí decide, que se debe declarar sin lugar la apelación del 23 de agosto de 2021, por la ciudadana ASTRID ARIANNINA OLIVAR BARRIOS, parte actora, asistida por el abogado JOSÉ MIGUEL CARVAJAL GONZÁLEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 39.218, en contra de la decisión del 23 de julio de 2021, dictada por el Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compraventa, impetrada por la ciudadana ASTRID ARIANNINA OLIVAR BARRIOS, en contra de la ciudadana MARIA ANTONIA GUEVARA DIAZ, siendo confirmada la decisión apelada; todo lo cual se declarará de manera expresa y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así formalmente se decide.
IV
DISPOSITIVA
En fuerza de los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 23 de agosto de 2021, por la ciudadana ASTRID ARIANNINA OLIVAR BARRIOS, parte actora, asistida por profesional del Derecho JOSÉ MIGUEL CARVAJAL GONZÁLEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 39.218, en contra de la decisión del 23 de julio de 2021, dictada por el Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y
Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de promesa bilateral compraventa, incoada por la ciudadana ASTRID ARIANNINA OLIVAR BARRIOS, a la cual se adhirió el ciudadano DOUGLAS JOSÉ ALVAREZ, en contra de la ciudadana MARIA ANTONIA GUEVARA DIAZ, todos ampliamente identificados en el cuerpo de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.
Queda así CONFIRMADA, con distinta motivación, la decisión apelada.
De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la recurrente.
Regístrese, publíquese, notifíquese a las partes, de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil, por haberse dictado fuera de su lapso natural; y, en concordancia con la Resolución Nº 05-2020, de fecha 05 de octubre de 2020, emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, remítase en formato digital el extenso del presente fallo a cada una de las partes, a las direcciones de correo electrónico que constan en autos.
Dada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los doce (12) días del mes de mayo de dos mil veintidós (2022). Años: 211° de Independencia y 163° de Federación. -
EL JUEZ,
Dr. CESAR HUMBERTO BELLO.
LA SECRETARIA,
Abg. ALEXANDRA SIERRA.
En esta misma fecha, siendo la una y treinta minutos de la tarde (1:30p.m.), se publicó y registró la presente decisión. Asimismo, se libraron las respectivas boletas de notificación.
LA SECRETARIA,
Abg. ALEXANDRA SIERRA.
EXP. Nº AP71-R-2021-000234 (11.605)
CHBC/AS/cr.