TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del
Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, siete de noviembre de veintidós
212º y 163º
ASUNTO: AP31-F-V-2022-000044
PARTE ACTORA: Sociedad mercantil INVERSIONES AREZZO C.A., empresa inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 16 de septiembre de 1983, bajo el Nº 57, Tomo 115-A-Sgdo.
APODERDAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA:OSWALDO EMILIO ABLAN CANDIA y OSWALDO ANTONIO SBLSN HALLAK, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo losNros36.358 y 67.301, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: LEELAH BEHARRY DE RONDON, venezolana, mayor de edad, y titular de la cedula de identidad NºV- 12.455.673.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:IVETTE DE LUCAS, abogada en ejercicio, de este domicilio, e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº52.804.
MOTIVO:DESALOJO (LOCAL COMERCIAL)
SENTENCIA:DEFINITIVA.
I
ANTECEDENTES
Se inició la presente causa por libelo enviado al correo electrónico de este Tribunal(municipio12.civil.caracas@gmail.com), en fecha 18 de febrero de 2022 y consignadoen físicamente ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de este Circuito Judicial, en fecha 22 de febrero de 2022, contentivo de la demanda que por DESALOJO, incoadapor la Sociedad MercantilINVERSIONES AREZZO C.A., a través de sus apoderados judiciales, abogadosOSWALDO EMILIO ABLAN CANDIA y OSWALDO ANTONIO SBLSN HALLAK, en contra de la ciudadanaLEELAH BEHARRY DE RONDON, ya antes identificados ut-supra; correspondiéndole conocer de la misma a este Juzgado.
Por auto de fecha 23 de febrero de 2022, se ADMITIÓla demanda por el procedimiento oral, contenido en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, ciudadanaLEELAH BEHARRY DE RONDON. Asimismo, en esta misma fecha, la Secretaria de este Tribunal, abogada AYERIN BLANCO, dejó constancia de haberse librado la compulsa de citación a la parte demandada.
En fecha 11 de mayo de 2022, compareció el ciudadano LUIS NORIEGA, en su carácter de alguacil adscrito a este Circuito Judicial, el cual dejó constancia de la imposibilidad de haber practicado la compulsa de citación ya que se dirigió a la dirección aportada en autos, y al ser recibido por la ciudadana LEELAH BEHARRY DE RONDON, ella se negó a firmar la respectiva compulsa, razón por la cual procedió a consignar la mencionada compulsa sin firmar.
En fecha 20 de mayode 2022, compareció el abogadoOSWALDO ANTONIO ABLAN HALLAK, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, y mediante diligencia solicitó la notificación personal de la demandada, de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto de fecha 24 de mayode 2022, se ordenó librar boleta de Notificación a la parte demandada, ciudadanaLEELAH BEHARRY DE RONDON, donde se le comunica la declaración rendida por el alguacil, de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. Librándose la boleta en esta misma fecha.
En fecha 1° de julio de 2022, la Secretaria de este Tribunal, abogada AYERIN BLANCO,dejó constancia que se traslado a la dirección aportada en autos, a los fines de hacerle entrega de la Boleta de Notificación librada a la parte demandada, ciudadanaLEELAH BEHARRY DE RONDON, a quien le hizo entrega y la misma procedió a firmar, dando así cumplimiento a lo establecido en el artículo218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 13 de julio de 2022, compareció la ciudadana LEELAH BEHARRY DE RONDON, debidamente asistida por la abogada IVETTE DE LUCAS, y mediante diligencia consignó escrito de Contestación a la Demanda, asimismo confirió Poder Apud Acta a la abogada antes mencionada, y en fecha1° de agosto de 2022, compareció la apoderada judicial de la parte demandada, consignando escrito de promoción de pruebas.
Por auto de fecha 02 de agosto de 2022, este Juzgado fijó para el CUARTO (4º) DIA SIGUIENTES, A LAS OCHO Y CUARENTA Y CINCO DE LA MAÑANA (08:45 AM), a los fines de que se llevara a cabo la Audiencia Preliminar.
Mediante Acta de fecha 08 de agosto de 2022, se dejó constancia de haberse realizado la Audiencia Preliminar en el presente juicio, dejando constancia de la comparecencia del apoderado judicial de la parte actora, abogado OSWALDO ANTONIO ABLAN HALLAK, y la no comparecencia de la parte demandada.
Por auto de fecha 12 de agosto de 2022, este Tribunal Fijó los Hechos y los Limites de la Controversia en la presente causa.
En fecha 22 de septiembre de 2022, comparecieron los abogados OSWALDO EMILIO ABLAN CANDIA y OSWALDO ANTONIO ABLAN HALLAK, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, y mediante diligencia consignaron escrito de promoción de pruebas.
Mediante Sentencia Interlocutoria de fecha 22 de septiembre de 2022, fueron admitidas las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte actora, fijando oportunidad para las diez y treinta de la mañana, del quinto (5°) díade despacho siguientes, para su evacuación.
En fecha 29 de septiembre de 2022, mediante acta se declaró desierto la práctica de la Inspección Judicial, por no comparecer persona alguna ni por si ni por medio de apoderado judicial alguno, fijando nuevamente oportunidad a fin de evacuar la prueba promovida a solicitud del promovente el día miércoles 5 de octubre de 2022, a las 10:00am.
En fecha 5 de octubre de 2022, siendo las 10:00 am, tuvo lugar la práctica de la inspección judicial promovida por la representación judicial de la parte actora, trasladándose y constituyéndose el tribunal a la dirección: Local ubicado entre la Avenida Industrial y la Primera (1era), calle La Industria, Urbanización Palo Verde, Municipio Sucre del Estado Miranda, a fin de dejar constancia de los particulares señalados en el escrito de promoción de pruebas.
Por auto de fecha 07 de octubre de 2022, este Juzgado fijó para el DECIMO (10º) DIA SIGUIENTES, A LAS DIEZ DE LA MAÑANA (10:00 AM), a los fines de que se lleve a cabo la Audiencia de Juicio o Debate Oral.
Mediante Acta de fecha 24 de octubre de 2022, se dejó constancia de haberse realizado la Audiencia de Juicio o Debate Oral en el presente juicio, dejando constancia de la comparecencia de la representación judicial de la parte actora, abogado OSWALDO ANTONIO ABLAN HALLAK, y la no comparecencia de la parte demandada.
-II-
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

La sociedad mercantilINVERSIONES AREZZO C.A, alegó que suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana LEELAH BEHARRY DE RONDON, el cual fue debidamente autenticado ante la Notaria Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 03 de marzo de 2015, bajo el N° 19, Tomo 41, Folios 59 al 65, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, cuyo objeto son unos locales destinado para el uso comercial, con una superficie de doscientos setenta y siete metros cuadrados con cincuenta y siete decímetros (277,57 m2), ubicado sobre una parcela de terreno N° 541-05/07/08, situada entre la Avenida La Industria y la Primera (1era), calle La Industria, Urbanización Palo Verde, Municipio Sucre del Estado Miranda, Área Metropolitana de Caracas, comprendido en seis mini-locales comerciales que de este a oeste fueron identificados con los Nros: 1, 2, 3, 4, 5 y 6. Constituidoel PRIMERmini local, con una superficie de veintitrés metros cuadrados con noventa y nueve decímetros (23,99 m2) y sus linderos y medidas son: NORTE: Con la pared de bloques construida por lo menos un (1) metro de distancia del borde del talud de la parcela N° 541-05/07/08 en cuatro metros con setenta centímetros (4,70m); SUR: Con la primera (1er) calle la Industria, que es su frente , en tres metros con ochenta centímetros (3,80m); ESTE: Con el lindero Este de la parcela N° 541-05*07/08, en seis metros con diez centímetros (6,10 m) y OESTE: Con la pared de bloques que separa el Mini-Local Comercial N° 1 del Mini local comercial N° 2, en seis metros con veinte centímetros (6,20 m); el SEGUNDO mini local: tiene una superficie de noventa y un metros cuadrados con noventa decímetros cuadrados (91,90m2) aproximadamente, y sus linderos y medidas son: NORTE: Con la pared de bloques construida por lo menos un (1) metro de distancia del borde del talud de la parcela N°541-05/07/08, en dieciséis metros con noventa centímetros (16,90m); SUR: Con la Primera (1era) calle La Industria, que es su frente, en catorce metros con diez decímetros (14,10 m); ESTE: Con la pared de bloques que separa el mini-local comercial N° 1 del mini-local comercial N° 2, en seis metros con diez centímetros (6,10m) y OESTE: Con la pared de bloques que separa el mini-local comercial N° 2 del mini-localN° 3, en cinco metros con cincuenta centímetros (5,50m) y cuenta con dos (2) baños; el TERCERmini local: tiene una superficie de veinticuatro metros con seis decímetros cuadrados (24,06 m2) aproximadamente, y sus linderos y medidas son: NORTE: Con la pared de bloques construida por lo menos dos (2) metro con cincuenta centímetros (2,50m) de distancia del borde del talud de la parcela N° 541-05/07/08, en tres metros con noventa centímetros (3,90m) y con la pared de bloques que separa el mini-localN° 2 del mini-localN° 3, en dos metros con noventa centímetros (2,90m); SUR: Con la Primera (1era) calle La Industria, que es su frente, en siete metros con diez centímetros (7,10 m); ESTE: Con la pared de bloques que separa el mini-local comercial N° 3 del mini-local comercial N° 2, en cuatro metros con veinte centímetros (4,20m) y OESTE: Con la pared de bloques que separa el mini-local comercial N°4 del mini-localN° 3, en cuatro metros con veinte centímetros (4,20m) y cuenta con un (1) baños. el CUARTO mini local: tiene una superficie de cuarenta y nueve metros cuadrados con tres decímetros cuadrados (49,03 m2) aproximadamente, y sus linderos y medidas son: NORTE: Con la pared de bloques construida por lo menos un (1) metro de distancia del borde del talud de la parcela N° 541-05/07/08, en nueve metros (9,00m); SUR: Con la Primera (1era) calle La Industria, que es su frente, en ocho metros con noventa centímetros (8,90 m); ESTE: Con la pared de bloques que separa el mini-local comercial N° 4 del mini-local comercial N° 3, en cinco metros con cincuenta centímetros (5,50m) y OESTE: Con la pared de bloques que separa el mini-local comercial N° 4 del mini-local N° 5, en cinco metros con cuarenta centímetros (5,40m); el QUINTO mini-local: tiene una superficie de quince metros cuadrados con setenta decímetros cuadrados (15,70 m2) aproximadamente, y sus linderos y medidas son: NORTE: Con la pared de bloques construida por lo menos un (1) metro de distancia del borde del talud de la parcela N° 541-05/07/08, en tres metros (3,00m); SUR: Con la Primera (1era) calle La Industria, que es su frente, en tres metros (3,00 m); ESTE: Con la pared de bloques que separa el mini-local comercial N° 5 del mini-local comercial N° 4, en cinco metros con treinta centímetros (5,30m) y OESTE: Con la pared de bloques que separa el mini-local comercial N° 5 del mini-local N° 6, en cinco metros con treinta centímetros (5,30m) y el SEXTO mini-local:tiene una superficie de setenta y dos metros cuadrados con ochenta y nueve decímetros cuadrados (72,89m2) aproximadamente, y sus linderos y medidas son: NORTE: Con la pared de bloques construida por lo menos un (1) metro de distancia del borde del talud de la parcela N° 541-05/07/08, en trece metros con cuarenta centímetros (13,40m); SUR: Con la Primera (1era) calle La Industria, que es su frente, en tres metros con cincuenta centímetros (13,50 m); ESTE: Con la pared de bloques que separa el mini-local comercial N° 6 del mini-local comercial N° 5, en cinco metros con cuarenta centímetros (5,40m) y OESTE: Con la pared de bloques que limita con el lindero Oeste de la parcela N° 541-05/07/08, en cinco metros con cuarenta centímetros (5,40m). Según consta del documento de propiedad registrado por la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 22 de diciembre de 1983, bajo el N° 26, Tomo 31 del Protocolo Primero.
Que demanda a la ciudadana LEELAH BEHARRY DE RONDON, el desalojo de los inmuebles antes mencionados, alegandoel incumplimiento de las cláusulas primera, octava, decima cuarta y vigésima, del mencionado contrato de arrendamiento, por cuanto ocasionó al inmueble arrendado deterioros mayores provenientes del uso normal del mismo.
Fundamentó su acción en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.579, 1.592, 1.594.del Código Civil y del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial¸ los artículos 40 y 43., estimado la demanda en DOSCIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLÍVARES DIGITALES CON SETENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 289,72), equivalentes a Catorce Mil Cuatrocientos Ochenta y Seis Unidades tributarias (14.486 UT).
Por su otra parte, la demandada, estando en la oportunidad procesal para dar contestación negó, rechazó y contradecir los hechos como el derecho de la demanda incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES AREZZO C.A, alegando que la arrendataria conocía la problemática de inestabilidad del terreno, así como la inhabilitación de las instalaciones existente del local comercial.
Alegó que tuvo una falsa apreciación de la magnitud de la problemática real de inestabilidad del terreno como la estructura del local comercial, que a pesar que realizó reparaciones y mejoras para subsanar la problemática en virtud de informes de evaluación de riesgo emitido por distintas autoridades, el contrato firmado estuvo coaccionando a favor de los arrendadores en vista que tenían pleno conocimiento real y las consecuencias futuras de los daños (vicios ocultos y dolo) del mencionado local.
Que la actividad comercial que practicada en el inmueble arrendado era un restaurant, por lo tanto considera que no sería la causa del daño, solicitando que sea declarada sin lugar la acción intentada.
Que fundamento su contestación en los artículos previstos en el Código Civil 1.344, 1.345, 1.154, 1.157, 1.167 y 1.587; así como en el artículo 41 de la Ley para la regulación y control de los arrendamientos de vivienda.

-III-
De los instrumentos y pruebas de las partes

De los medios de pruebas aportados al proceso

• La parte actora junto al libelo de la demanda, consignó copia certificada marcado con la letra “A”, instrumento Poder Judicial, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, en fecha 06 de diciembre de 2021, anotado bajo el No. 16, Tomo 72, Folios 66 al 69, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría.

El instrumento fue expedido por un funcionario público con arreglo a la ley, el cual si bien fue consignado en copias fotostáticas no fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente. En consecuencia, se tiene como fidedigno y se le imparte valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. A partir del mismo se desprende la legitimidad de la representación judicial de la parte actora para la interposición de la demanda. ASÍ SE DECIDE.

• La parte actora junto al libelo de la demanda, consignó copia simple marcado con la letra “B”, Título de propiedad del inmueble debidamente Registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 22 de diciembre de 1983, bajo el No. 26, Tomo 31 del Protocolo Primero.

El instrumento fue expedido por un funcionario público con arreglo a la ley, el cual si bien fue consignado en copias fotostáticas no fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente, en consecuencia, se tiene como fidedigno y se le imparte valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. Sin embargo, este instrumento se desecha del debate probatorio por cuanto no ayuda a esclarecer los hechos controvertidos del caso. ASÍ SE DECIDE.

• La parte actora junto al libelo de la demanda, consignó en original marcado con la letra “C”, contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 03 de marzo de 2015, bajo el N° 19, Tomo 41, Folios 59 al 65, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria

El instrumento fue expedido por un funcionario público con arreglo a la ley, el cual si bien fue consignado en copias fotostáticas no fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente, en consecuencia, se tiene como fidedigno y se le imparte valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. Del cual se desprende1). La existencia de la relación arrendaticia sobre la cual se fundamenta la demanda, la cual tiene como objeto el inmueble descrito en autos con sus características (Cláusula Primera); 2). Que el inmueble objeto del contrato fue destinado para uso de comercio (Cláusula Segunda); 3). La obligación de la arrendataria de participar sobre ausencias en el local por periodos mayores de 07 días continuos, (Cláusula Vigésima); y 4). Que el inmueble arrendado se encontraba en buen estado al momento del inicio de la relación arrendaticia (Clausula Séptima) y 5) La obligación del arrendatario de mantener en buen estado el estado físico del inmueble (Cláusula Octava). Así se decide

• La parte actora en la etapa probatoria promovió prueba de Inspección Judicial sobre el inmueble objeto de la presente causa, ubicado entre la Avenida la Industria y la Primera (1ra), Calle la Industria, Urbanización Palo Verde, Municipio Sucre del Estado Miranda; a los fines de probar los siguientes hechos: PRIMERO: Que la ciudadana LEELAH BEHARRY DE RONDON, en su carácter de arrendataria, dejó de hacer al inmueble arrendado las mejoras u obras tales como barreras, muros de contención, pantallas u similares que requiriese el mismo, y a que estaba obligada según el contrato celebrado. SEGUNDO: Que la ciudadana LEELAH BEHARRY DE RONDON, en su carácter de arrendataria, al haber dejado de hacer las antes referidas mejoras u obras a que estaba obligada según el contrato celebrado, le ocasionó al inmueble arrendado deterioros mayores de tal magnitud, que los Mini Locales Comerciales Nros. 3, 4, 5 y 6, desaparecieron físicamente, quedando de ellos solo la pared que da a la Primera Callela Industria, que es su frente, y parte de lo que fue su piso, siendo que el techo de dichos Mini Locales comerciales desapareció totalmente.

Las resultas de esta prueba cursan a los folios 122 del expediente, acta de inspección de fecha 05 de octubre de 2022, en la cual el Tribunal se trasladó al inmueble de autos, y constató lo siguiente:”…PRIMERO: El Tribunal deja constancia que en el inmueble objeto de la presente actuación se encuentra abandonado, presenta deterioros ya que carece, de la pared posterior, se encuentra parcialmente sin techo, con evidentes fracturas en el piso producto de presuntos derrumbes. SEGUNDO: El tribunal deja constancia que no se aprecia reparaciones, ni obras de mejoras de reciente data que se hayan ejecutados al inmueble objeto de la presente inspección…” Se le imparte valor probatorio conforme al artículo 1.428 del Código Civil en concordancia con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, siendo un documento público que hace plena prueba para demostrar ASÍ SE DECIDE.

• La parte demandada junto al escrito de contestación consignó copia simple de Constancia CCB-02-13110, de fecha 22 de junio de 2022, emanada por el Consejo Comunal Bolivariano de Palo Verde, cuyo original fue consignado junto al escrito de promoción de pruebas.

En el cual se deja constancia que la ciudadana LEELAH BEHARRY DE RONDON, C.I. 12.455.673, no seguiría la actividad comercial que llevaba a cabo como representante legal de “El Rancho de Lola y Julio C,A” rif. J-30411640-3, en su sede en la zona industrial de la Urbanización Palo Verde, segunda calle la industria local 1-Z, justificando que por su avanzada edad y salud deteriorada se le dificultaba conseguir las mercancías que debía emplear para vender, falta de recursos para pagar a quien le ayudara en el trabajo y a las condiciones de deterioro del espacio, en los que debería invertir, para su mantenimiento, dinero que no tenia en ese año de crisis general del país. Respecto de tales documentos ha establecido la jurisprudencia de la Sala Político-Administrativa, que constituyen una tercera categoría documental intermedia entre los documentos públicos y documentos privados, teniendo una presunción de legitimidad, derivada de lo establecido en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, que obliga a darle un valor probatorio similar a los documentos públicos, con la salvedad de que su impugnación no es realizada mediante tacha, sino que sobre ellos basta simple prueba en contrario para ser desvirtuados en el proceso. Con ello, al no haber sido aportada prueba en contrario de lo establecido por tal documento, es por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con los artículos 1.357, 1.359, 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.

• La parte demandada junto al escrito de contestación consignó, en copia simple Acta Nº DLU-093 22, de fecha 24 de junio de 2022, emanada por la División de Riesgos Especiales, del Área de Planificación para casos de Emergencia, del Cuerpo de Bomberos del Gobierno de Caracas, que realizo un informe de evaluación de riesgo al inmueble objeto de marras, cuyo original fue consignado junto al escrito de promoción de pruebas.

Dicho informe dejó constancia que el inmueble se trata de una estructura de uso comercial de un nivel, ubicada a nivel de la calle, emplazada en un terreno inclinado de construcción convencional, donde se evidencia desmejoramiento de friso, grietas gruesas en paredes, asimismo se dejó constancia del colapso parcial de un muro ubicado en la parte posterior de la estructura producto del deterioro y vetustez de los materiales de construcción, aunando al socavamiento de terreno a consecuencias d la saturación del mismo. Respecto de tales documentos ha establecido la jurisprudencia de la Sala Político-Administrativa, que constituyen una tercera categoría documental intermedia entre los documentos públicos y documentos privados, teniendo una presunción de legitimidad, derivada de lo establecido en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, que obliga a darle un valor probatorio similar a los documentos públicos, con la salvedad de que su impugnación no es realizada mediante tacha, sino que sobre ellos basta simple prueba en contrario para ser desvirtuados en el proceso. Con ello, al no haber sido aportada prueba en contrario de lo establecido por tal documento, es por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con los artículos 1.357, 1.359, 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.

• La parte demandada junto al escrito de contestación, consignó en copia simple, Informe de evaluación de riesgo de fecha 01 de julio de 2022, emitido por la división de riesgos especiales emitido por el cuerpo de bombero, según consta del expediente AP-DRE-DLU.093-22, cuyo original fue consignado junto al escrito de promoción de pruebas.

En el cual se detalla que el inmueble de marras se trata de una estructura en condición vetusta de índole comercial, de un (1) nivel positivo, emplazada sobre un terreno inclinado, construida con paredes en bloques de concreto y arcilla revestidos con friso parcialmente, adosadas a columnas y vigas de concreto, techo mixto de laminadas zinc y acerolit soportadas en perfiles metálicos, pisos mixto de cerámicas y cemento pulido, (desconociéndose el tipo de fundación). Observándose para el momento de la inspección lo siguiente; grietas gruesas, desprendimiento de friso, manchas de humedad, exposición de materiales ferroso, delaminación de pintura en paredes, columnas y vigas de todos los ambientes debido a las constantes filtraciones de aguas pluviales, a consecuencia de la falta del sistema de canalización para las mismas. Asimismo, se evidencio el colapso parcial del muro perimetral ubicado en la pared posterior de la estructura, causado por el socavamiento de sus bases a consecuencia de la saturación del terreno. Conclusión, considerando las diferentes variables de riesgos (amenazas y vulnerabilidades) presentes en la estructura, se puede concluir que esta situación representa una condición de riesgos de tipo antropico para la salud e integridad física de las personas que allí hacen vida, así como para la estructura, en caso de no tomarse las medidas preventivas y correctivas en un tiempo prudencial. Respecto de tales documentos ha establecido la jurisprudencia de la Sala Político-Administrativa, que constituyen una tercera categoría documental intermedia entre los documentos públicos y documentos privados, teniendo una presunción de legitimidad, derivada de lo establecido en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, que obliga a darle un valor probatorio similar a los documentos públicos, con la salvedad de que su impugnación no es realizada mediante tacha, sino que sobre ellos basta simple prueba en contrario para ser desvirtuados en el proceso. Con ello, al no haber sido aportada prueba en contrario de lo establecido por tal documento, es por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con los artículos 1.357, 1.359, 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.

• La parte demandada junto al escrito de contestación, consignó en copia simple de instrumentos privados emendado de terceros, cuyos originales fueron consignado junto al escrito de promoción de pruebas, constancias emitidas por los ciudadanos, BLANCA HERRERA BAYONA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 12.956.822, y ROLANDO CENTENO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-5.535.50.

Dichos instrumentos privados que a pesar que no fueron impugnados, ni tachado de falso en la oportunidad correspondiente se desechan de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto son emanados de terceros que no forman parte del juicio y no fueron ratificados con las testimoniales de los mismos. ASÍ SE DECIDE.

• La parte demandada junto al escrito de contestación, consignó en copia simple de instrumento privando emendado de terceros, referente a una constancia que encabeza YSIDRO DE JESUS LUCAS FLORES.

Dichos instrumentos privados que a pesar que no fueron impugnados, ni tachado de falso en la oportunidad correspondiente se desechan del debate probatorio por cuanto carece de rubrica. ASÍ SE DECIDE.

• La parte demandada promovió junto al escrito de contestación, en copia simple Acta emitida por el Área de Planificación para casos de emergencias de la División de Riesgo Especiales emitida por el cuerpo de Bomberos de fecha 24 de junio del 2022, expediente DLU-093-22, cuyo original fue consignado en la etapa probatoria.
Constituye un documento público administrativo que no fue impugnado ni desconocido por la Sociedad Mercantil INVERSIONES AREZZO C.A, la cual estableció que la estructura de uso comercial a nivel de la calle emplazado en un terreno inclinado de construcción donde se evidencia desmandamiento de friso, grietas gruesa en paredes, así como colapso del mismo, razón por la cual se tiene por reconocido y se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.363 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.

• La parte demandada junto a su escrito de promoción de pruebas consignó, en original, facturas Nos. 96 y 97 correspondiente a la ferretería CHAMARU, de fecha 07 de noviembre de 2005, giradas en contra del “Rancho de Lila y Julio”

Dichos instrumentos se desechan del debate probatorio, por cuanto no fue aportado en su oportunidad procesal correspondiente, es decir, junto a la contestación de la demanda, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 865 del código de procedimiento civil. ASÍ SE DECIDE

• Original del Reporte de Inspección de Riesgo emitido por el Instituto de Prevención y protección ciudadana de fecha 13 de junio del año 2022, Número 118-07-2022.

Dichos instrumentos se desechan del debate probatorio, por cuanto no fue aportado en su oportunidad procesal correspondiente, es decir, junto a la contestación de la demanda, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 865 del código de procedimiento civil. ASÍ SE DECIDE

-IV-
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

Del análisis efectuado al material probatorio traído a los autos, así como de la deposición de la parte actora durante la Audiencia o Debate oral, este Tribunal para decidir observa que la presente causa versa sobre una pretensión Desalojo que tiene por objeto unos locales destinado para el uso comercial, con una superficie de doscientos setenta y siete metros cuadrados con cincuenta y siete decímetros (277,57 m2), ubicado sobre una parcela de terreno N° 541-05/07/08, situada entre la Avenida La Industria y la Primera (1era), calle La Industria, Urbanización Palo Verde, Municipio Sucre del Estado Miranda, Área Metropolitana de Caracas, comprendido en seis mini-locales comerciales que de este a oeste fueron identificados con los Nros: 1, 2, 3, 4, 5 y 6, cuyos medidas y linderos se encuentran up supra identificados, en virtud que la parte actora alega que la arrendataria incumplió las cláusulas primera, octava, decima cuarta y vigésima del Contrato de Arrendamiento, por cuanto el inmueble se encuentra en un grave estado de deterioro y abandono.
Situación que fue negada por la parte demandada, aduciendo que la arrendataria conocía la problemática de inestabilidad del terreno, así como la inhabilitación de las instalaciones existente del local comercial, que al momento de suscribir el contrato tuvo una falsa apreciación de la magnitud de la problemática real de inestabilidad del terreno como la estructura del local comercial, que a pesar que realizó reparaciones y mejoras para subsanar la problemática el contrato firmado estuvo coaccionando a favor de los arrendadores en vista que tenían pleno conocimiento real y las consecuencias futuras de los daños (vicios ocultos y dolo) del mencionado local.
Que la actividad comercial que practicada en el inmueble arrendado era un restaurant, por lo tanto considera que no sería la causa del daño, solicitando que sea declarada sin lugar la acción intentada.
Ante tales posiciones asumidas por ambas partes, este Juzgado pasa a señalar las obligaciones asumidas por las partes, en las clausula que la parte actora invoca que fueron incumplidas, las cuales rezan lo siguiente:

“…PRIMERA: Objeto del contrato y su descripción: La arrendadora da y la Arrendataria recibe en arrendamiento un inmueble construido por un lote de terreno y las bienhechurías sobre el construidas, inmueble el cual es de la única y exclusiva propiedad de INVERSIONES AREZZO C.A, sociedad mercantil de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital en fecha 16 de septiembre de 1983, bajo el N° 57, Tomo 115-A-Sgdo, según consta de documento registrado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 22 de diciembre de 1983, bajo el N° 26, Folio 31 del Protocolo Primero, distinguido como: local comercial con una con una superficie de doscientos setenta y siete metros cuadrados con cincuenta y siete decímetros (277,57 m2), dividido en seis (6) mini-locales comerciales…
OCTAVA: Otras obligaciones convencionales de la arrendataria; las partes convienen expresamente que la ARRENDATARIA se obliga a: A) Instalar y mantener en buen estado y en perfecto funcionamiento el INMUEBLE por su única y exclusiva cuenta, costo, responsabilidad y riesgo, los accesorios, equipos y sistemas necesarios para la prevención, detección, control y extinción de incendios, cumpliendo con las normas vigentes y exigidas por los organismos competentes y a obtener y mantener vigente, anualmente, el correspondiente permiso de bomberos; B) No depositar ni permitir que se depositen en el INMUEBLE materiales, sustancias u objetos inflamables o explosivos, corrosivos así como cualquier otro de características similares; C) No depositar ni permitir que se depositen en el INMUEBLE materiales u objetos que por su volumen o peso puedan afectar EL INMUEBLE; D) Mantener y conversar EL INMUEBLE en las mejores condiciones físicas.
VIGESIMA: Sobre el Abandono del el Inmueble; En caso de que se llegare a comprobar por medio de Inspección Judicial que el INMUEBLE no lo ocupa LA ARRENDATARIA, las partes convienen expresamente en que este contrato se considerará resuelto de pleno derecho y LA ARRENDATARIA autoriza a LA ARRENDADORA para que abra EL INMUEBLE, tome posesión del mismo y disponga de los bienes que se encontraren en el INMUEBLE, asumiendo LA ARRENDATARIA todos los riegos, gastos y costos que ello acarree y liberando a la ARRENDADORA de toda responsabilidad, renunciando a toda acción o derechos que eventualmente le pudieran corresponder. A los fines previstos en esta clausula, LA ARRENDATARIA se obliga a participar previamente y por escrito a LA ARRENDADORA los casos en que se haya de ausentar de EL INMUEBLE por periodos mayores de siete (07) días continuos...”
Visto lo anterior, es fundamental establecer que el tema a decidir, radica en la eficacia e incumplimiento de las obligaciones asumidas por la arrendataria en el contrato de arrendamiento anteriormente señalado.
Siendo que durante el devenir del proceso, a pesar que la parte demandada de manera genérica, rechazó, negó y contradigo en todas y en cada una de las partes de la demandada, la parte actora cumplió con la carga de demostrar a través de la inspección judicial realizada en fecha 05 de octubre de 2022, así como de la inspección realizada por el cuerpo de bomberos de fecha 24 de junio de 2022, su informe de fecha 01 de julio de 2022, que el inmueble descrito en autos se encuentran en grave estado de deterioro y de ruina parcial. Así se establece.
De igual modo, se evidencia de autos que el inmueble objeto de marras se encuentra en estado de abandono, tal como se constata de la constancia emanada del consejo comunal Bolivariano de Palo Verde de fecha 22 de julio de 2022, en la cual la ciudadana LEELAH BEHARRY DE RONDON, no ha realizado actividad comercial alguna en el espacio alquilado desde el 22 de junio de 2022, que adminiculado con la Inspección judicial de fecha 05 de octubre del presente año, dan suficientes elementos de convicción que dicho local fue abandonado por la arrendataria, por un periodo superior a siete días continuos. ASÍ SE ESTABLECE.
En cuanto a lo alegado la parte demandada que el contrato de arrendamiento se encuentra viciado de nulidad por la situación del terreno y de la estructura del local comercial, aduciendo que el contrato siempre estuvo coaccionado a favor de los arrendadores, quien decide aquí observa, que la arrendataria declaró recibir el inmueble arrendado, en perfecto estado de conservación, limpieza y mantenimiento, desde el inicio de la relación arrendaticia, es decir, del primero de agosto del año 2014, no demostrando la existencia de daños, vicios del inmueble arrendado, por lo tanto no cumplió con la carga procesal que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Siendo de este modo imputable a la arrendataria, los daños y deterioro ocasionados en el inmuebles, por su omisión en realizar las mejoras necesarias para su conservación. ASÍ SE ESTABLECE.
En este orden de ideas, es importante destacar que el cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de sus efectos internos y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino, también a las normas y principios que garantizan su aplicación, es necesario invocar el siguiente articulado del Código Civil:
“Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino de mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.
Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”.
Estas normas constituyen el fundamento de la fuerza obligatoria de los contratos y revela la trascendencia del consentimiento y la vigencia del principio de autonomía de la voluntad de las partes en la materia contractual.
Como es conocido, el contrato de arrendamiento en el Derecho moderno es de naturaleza esencialmente consensual, de modo que por lo general basta el libre consentimiento legalmente expresado para que las partes se encuentren vinculadas por el acuerdo arrendaticio y obligado a cumplir las prestaciones que de él emanen.
Es así que el contrato de arrendamiento legalmente perfeccionado, como dice la norma, tiene fuerza de ley entre las partes, y, por tanto, las obligaciones que de él derivan son de imperioso cumplimiento para ellas, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento, con todas las consecuencias que ello comporta.
En definitiva, los contratantes están obligados a cumplir con todas y cada una de las obligaciones que nacen del contrato de arrendamiento del mismo modo que están obligados a cumplir con la ley.
En cuanto a la ejecución de los contratos el artículo 1.160 del Código Civil, expresa:
“Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.
De este mismo modo es necesario señalar lo estipulado en el artículo 40 del Decreto N° 929, con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, el cual reza lo siguiente:
“…Artículo 40 Son causales de desalojo:
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
i. Que el Arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las normas dictadas por el “Comité Parietario de Administración”
Es pues, la presente acción un modo o forma de terminación típica de las convenciones bilaterales de arrendamiento, de modo tal que para ejercer ésta acción es necesario que se trate de un contrato bilateral, como lo es el que hoy aquí se accionó; que exista un incumplimiento, tal y como en el que incurrió la parte demandada a las cláusulas Primera, Octava Y Vigésima del contrato de arrendamiento que rige la relación contractual y que fue accionado a través del presente juicio, en el sentido que, no ejecutó, las mejoras necesarias para el mantenimiento y conservación del inmueble ocasionándoles deterioros graves y ruina parcial, abandonó por un periodo superior a siete días continuos sin la participación al arrendador, supuestos éstos que conllevan a esta sentenciador a determinar y concluir que están dados los elementos de ley para declarar CON LUGAR la procedencia de la acción aquí ejercida por encontrarse tutelada por los literales “C e I” del artículo 40 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.
-V-
-DISPOSITIVO-
En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, este JUZGADO DUODÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela en los términos que dispone el artículo 253 del texto constitucional, el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y los artículos 1.159, 1.264 del Código Civil, por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: CON LUGAR la demanda de Desalojo incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES AREZZO C.A., empresa inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 16 de septiembre de 1983, bajo el Nº 57, Tomo 115-A-Sgdo, en contra de la ciudadana LEELAH BEHARRY DE RONDON, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad NºV- 12.455.673.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada, a desalojar y en consecuencia, entregar a la parte actora el bien inmueble, constituido por un Local Comercial con una superficie de doscientos setenta y siete metros cuadrados con cincuenta y siete decímetros (277,57 m2), dividido en seis (6) mini-locales comerciales, identificados con lo números. 1, 2, 3, 4, 5 y 6, cuyos linderos y medidas son los siguientes: 1) El mini-local Comercial No. 1 tiene una superficie de veintitrés metros cuadrados con noventa y nueve decímetros (23,99 m2) y sus linderos y medidas son: NORTE: Con la pared de bloques construida por lo menos un (1) metro de distancia del borde del talud de la parcela N° 541-05/07/08 en cuatro metros con setenta centímetros (4,70m); SUR: Con la primera (1er) calle la Industria, que es su frente , en tres metros con ochenta centímetros (3,80m); ESTE: Con el lindero Este de la parcela N° 541-05*07/08, en seis metros con diez centímetros (6,10 m) y OESTE: Con la pared de bloques que separa el Mini-Local Comercial N° 1 del Mini local comercial N° 2, en seis metros con veinte centímetros (6,20 m); 2) El mini.-Local Comercial No. 2 tiene una superficie de noventa y un metros cuadrados con noventa decímetros cuadrados (91,90m2) aproximadamente, y sus linderos y medidas son: NORTE: Con la pared de bloques construida por lo menos un (1) metro de distancia del borde del talud de la parcela N°541-05/07/08, en dieciséis metros con noventa centímetros (16,90m); SUR: Con la Primera (1era) calle La Industria, que es su frente, en catorce metros con diez decímetros (14,10 m); ESTE: Con la pared de bloques que separa el mini-local comercial N° 1 del mini-local comercial N° 2, en seis metros con diez centímetros (6,10m) y OESTE: Con la pared de bloques que separa el mini-local comercial N° 2 del mini-local N° 3, en cinco metros con cincuenta centímetros (5,50m) y cuenta con dos (2) baños; 3) El Mini-local comercial No. 3 tiene una superficie de veinticuatro metros con seis decímetros cuadrados (24,06 m2) aproximadamente, y sus linderos y medidas son: NORTE: Con la pared de bloques construida por lo menos dos (2) metro con cincuenta centímetros (2,50m) de distancia del borde del talud de la parcela N° 541-05/07/08, en tres metros con noventa centímetros (3,90m) y con la pared de bloques que separa el mini-localN° 2 del mini-localN° 3, en dos metros con noventa centímetros (2,90m); SUR: Con la Primera (1era) calle La Industria, que es su frente, en siete metros con diez centímetros (7,10 m); ESTE: Con la pared de bloques que separa el mini-local comercial N° 3 del mini-local comercial N° 2, en cuatro metros con veinte centímetros (4,20m) y OESTE: Con la pared de bloques que separa el mini-local comercial N°4 del mini-localN° 3, en cuatro metros con veinte centímetros (4,20m) y cuenta con un (1) baños. 4) El Mini-local comercial No. 4, tiene una superficie de cuarenta y nueve metros cuadrados con tres decímetros cuadrados (49,03 m2) aproximadamente, y sus linderos y medidas son: NORTE: Con la pared de bloques construida por lo menos un (1) metro de distancia del borde del talud de la parcela N° 541-05/07/08, en nueve metros (9,00m); SUR: Con la Primera (1era) calle La Industria, que es su frente, en ocho metros con noventa centímetros (8,90 m); ESTE: Con la pared de bloques que separa el mini-local comercial N° 4 del mini-local comercial N° 3, en cinco metros con cincuenta centímetros (5,50m) y OESTE: Con la pared de bloques que separa el mini-local comercial N° 4 del mini-local N° 5, en cinco metros con cuarenta centímetros (5,40m); 5) El Mini-Local comercial No. 5, tiene una superficie de quince metros cuadrados con setenta decímetros cuadrados (15,70 m2) aproximadamente, y sus linderos y medidas son: NORTE: Con la pared de bloques construida por lo menos un (1) metro de distancia del borde del talud de la parcela N° 541-05/07/08, en tres metros (3,00m); SUR: Con la Primera (1era) calle La Industria, que es su frente, en tres metros (3,00 m); ESTE: Con la pared de bloques que separa el mini-local comercial N° 5 del mini-local comercial N° 4, en cinco metros con treinta centímetros (5,30m) y OESTE: Con la pared de bloques que separa el mini-local comercial N° 5 del mini-local N° 6, en cinco metros con treinta centímetros (5,30m) y el 6) El Mini-local Comercial No. 6, tiene una superficie de setenta y dos metros cuadrados con ochenta y nueve decímetros cuadrados (72,89m2) aproximadamente, y sus linderos y medidas son: NORTE: Con la pared de bloques construida por lo menos un (1) metro de distancia del borde del talud de la parcela N° 541-05/07/08, en trece metros con cuarenta centímetros (13,40m); SUR: Con la Primera (1era) calle La Industria, que es su frente, en tres metros con cincuenta centímetros (13,50 m); ESTE: Con la pared de bloques que separa el mini-local comercial N° 6 del mini-local comercial N° 5, en cinco metros con cuarenta centímetros (5,40m) y OESTE: Con la pared de bloques que limita con el lindero Oeste de la parcela N° 541-05/07/08, en cinco metros con cuarenta centímetros (5,40m), situados entre la Avenida La Industria y la Primera (1era), calle La Industria, Urbanización Palo Verde, Municipio Sucre del Estado Miranda, Área Metropolitana de Caracas, completamente desocupados libres de personas y bienes, en las mismas buenas y solventes condiciones en las cuales lo recibió al inicio de la relación contractual.
TERCERO: Se condena a la parte demandada a las costas del proceso de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por resultar totalmente vencida en la demanda.
Regístrese y Publíquese, incluso en la página Web Oficial del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve el presente fallo en acatamiento a la Resolución Nº 001-2022, de fecha 16/07/2022 emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los siete (07) días del mes de noviembre del año 2022.- Años 212º de la Independencia y 163º de la Federación.-
EL JUEZ,
LUIS ALEJANDRO RIVAS PARRA.
LA SECRETARIA,
AYERIN BLANCO.

En esta misma fecha, siendo las 2:55 p.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.-
LA SECRETARIA,
AYERIN BLANCO.

LARP/AB/GH
AP31-F-V-2021-000044