TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

EXP. N°: AP11-V-FALLAS-2019-000382

PARTE DEMANDANTE: Ciudadano MIGUEL ANTONIO FALCÓN MARQUÉZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-11.552.801.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogado FREDDY LANDAZABAL, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 188.968.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana HILDA ARZOLAY HEREDIA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-1.994.166.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados LUIS ALBERTO LEMUS PÉREZ, ALEXIS RAMÓN ARZOLAY y ZORAIDA MARILU VIVAS VIVAS, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 89.717, 273.068 y 255.476, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA.-
-I-
SINTESIS DEL PROCESO

Se inició la presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por el ciudadano MIGUEL ANTONIO FACÓN MARQUÉZ, contra la ciudadana HILDA ARZOLAY HEREDIA, consignada por la Unidad y Distribución de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y previo el sorteo respectivo correspondió conocer a este Tribunal en fecha 18 de julio de 2019 (F. 02-13); siendo admitida la presente causa en fecha 22 de julio de 2019, ordenándose la citación de la parte demandada para que diera contestación a la demanda incoada en su contra. (f. 69)
El 06 de febrero de 2020, el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito de reforma a la demanda (f. 86), que fue admitida mediante auto de fecha 02 de marzo de 2020. (f. 87)

Realizados los trámites correspondientes para la citación de la parte demandada, el Alguacil de este Tribunal en fecha 16 de enero de 2020, dejó constancia de haber cumplido con la tarea encomendada. (f. 80)

En fecha 13 de febrero de 2020, la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación a la demanda y reconvinó por resolución de contrato o por tacha de falsedad de documentos de compra venta, así mismo presentó poder que los acredita. (f. 90-101)

Mediante auto dictado el 02 de septiembre de 2021, el nuevo Juez Abg. Jhonme Rafael Narea Tovar, se abocó al conocimiento de la presente causa y ordenó la notificación de las partes de la reanudación de la causa. (f. 109)

El apoderado judicial de la parte actora en fecha 10 de noviembre de 2021, se dio por notificada y solicitó la notificación de la parte demandada. (f. 113) Este Tribunal ante el pedimento de la parte actora, el 29 de noviembre de 2021, dictó auto en el cual informó a la parte que debe dirigirse a la unidad de alguacilazgo a fin de gestionar lo correspondiente a la notificación de la parte demandada. (f. 114)

Dándose por notificada a parte demandada mediante diligencia presentada el 24 de noviembre de 2021 (f. 116), y posteriormente el 02 de diciembre de 2021, la parte accionante presentó escrito de contestación a la reconvención en el cual solicitó que fuera declarada inadmisible la reconvención. (f. 118-121)

Por sentencia interlocutoria con fuerza definitiva dictada el 20 de enero de 2022, este Tribunal declaró INADMISIBLE la reconvención realizada por la parte accionada (f. 122-127), y en fecha 24 de enero de 2022, el Secretario de este Tribunal dejó constancia de haber notificado a las partes de la publicación del mencionado fallo. (f. 128-129)

En fecha 09 de febrero de 2022, la parte actora presentó diligencia en la cual ejercieron recurso de apelación contra la sentencia dictada por este Juzgado el 20 de enero de 2022 (f. 131), dicha apelación fue negada por el Tribunal el 18 de febrero de 2021, por ser extemporánea (f. 134), y el 21 de febrero de 2022, el Secretario dejó constancia de haber notificado a las partes del auto dictado el 18 de febrero de 2022. (f. 135)

Posteriormente el 14 de marzo de 2022, se dictó auto en el cual se ordenó agregar a los autos el escrito de prueba de la parte demandada (f. 136-143), lo cual fue notificado por el Secretario a las partes el 15 de marzo de 2022. (f. 186)

Mediante escrito presentado por la parte demandada, el 18 de marzo de 2022, ratificó todas las prueba consignada junto al escrito de contestación de la demanda (f. 188-193), y en esa misma fecha presentó escrito de oposición de las pruebas presentadas por a parte actora (f. 214-243); los cuales fueron agregados por auto dictado el 23 de marzo de 2022, en esa misma fecha se dictó auto en el cual se declaró: 1) IMPROCEDENTE la oposición realizada por la parte demandada sobre las pruebas promovidas por la parte actora, 2) se les dio valor probatorio a los testigos y pruebas promovidas el 12 de marzo de 2022, por la parte demandada, y 3) se negó la admisión de la pruebas promovidas el 17 de marzo de 2022, por ser extemporáneas (f. 246), el secretario de este Tribunal notificó a las partes del anterior auto el 24 de marzo de 2022. (f. 255)

El 08 de febrero de 2022, el apoderado judicial de la parte demandada, presentó diligencia mediante la cual consignó fotostatos necesarios para la evacuación de pruebas y solicitó la citación de los testigos (f. 258), pronunciándose el Tribunal el 26 de abril de 2022, mediante auto en el cual librar oficio de comisión al Juzgado Distribuido de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, a los fines de la práctica de la evacuación de la prueba testimonial. (f. 259-260).-

Por diligencia presentada por la parte demandada el 26 de abril de 2022, solicitó la citación de los testigos y las preguntas a realizar (f. 265), posteriormente el 06 de mayo de 2022, presentó diligencia en la cual solicitó la prórroga del lapso de evacuación de pruebas para que pudiese llegar las testimoniales (f. 267), de dicha petición este Tribunal se pronunció el 12 de mayo de 2022, y otorgó quince (15) días de prórroga (f. 268-270), dicho auto las partes fueron notificadas por el Secretario el 16 de mayo de 2022. (f. 271)

Mediante auto dictado el día 03 de junio de 2022, este Tribunal ordenó agregar oficio 0097-2022, el cual fue recibido el 24 de mayo de 2022, proveniente del Tribunal Undécimo de Municipio. (f. 272)

En fecha 16 de mayo de 2022, el apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito en el cual desisten del testigo CESAR MATAS. (f. 305)

El 06 de junio de 2022, el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito de informe (f. 324-336), y posteriormente el 28 de junio de 2022, el apoderado judicial de la parte demandada presentó su escrito de Informe. (f. 309-322)
-II-
ALEGATOS DE LAS PARTES

Como hechos constitutivos de la pretensión de la demandante, en síntesis, se afirmó en el libelo de demanda (f. 2-13), lo siguiente:

1. Que, en fecha seis (06) de mayo de 2015, el ciudadano MIGUEL ANTONIO FALCÓN MARQUÉZ, convino del contrato de opción de compra venta con su representada, el cual fue autenticado ante la Notaría Pública Décima Cuarta del Municipio Libertador, bajo el Nro. 5, Tomo 50. Dicho contrato de opción de compra venta es sobre un (1) bien inmueble propiedad de la parte demanda y está constituído por un (1) apartamento distinguido con el Nro. B-133, piso 13 del Bloque 42-F, de la Urbanización 23 de Enero, sector oeste, Parroquia 23 de Enero, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, cédula catastral Nro. 01-01-22-U01-001-007-024-000-013-003, y cuenta con: sala-comedor, cocina-lavandero, un (1) baño, tres (3) dormitorios, closet, y tiene una superficie de ochenta y nueva metros cuadrados con ochenta y tres decímetros cuadrados (89,83 mts2), comprendido con los siguientes linderos: piso, con techo del apartamento B-1203 y pasillo común de circulación; techo, con piso del apartamento B- 1403, NORTE: con la pared del apartamento B-1302 y espacio común de circulación; SUR: con pared que da al apartamento C.1304; ESTE: con fachada este de edificio y espacio común de circulación; y OESTE: con fachada oeste del edificio y espacio común de circulación, según consta en el documento de condominio protocolizada en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Capital, de fecha 27 de noviembre de 1980, bajo el Nro. 23, Tomo 26, Protocolo Primero.
2. Que, el precio de la venta fue por la cantidad de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,00), el cual sería cancelado de la siguiente forma: a) cheque de gerencia del Banco Mercantil, identificado con el Nro. 61270304, por la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00), el cual fue entregado en el acto de autenticación de la opción de compra venta, realizado el 06 de mayo 2015, y b) la cantidad restante de novecientos mil bolívares (Bs. 900.000,00), los cuales serían cancelados el 27 de julio de 2015, día en que se protocolizaría el documento de compra venta y momento en que la vendedora se compromete a entregar el inmueble libre de bienes y personas, así como libre de gravámenes e impuestos.
3. Que, el 27 de julio de 2015, la vendedora y su representado comparecieron ante el Registro Inmobiliario a formalizar la venta, se canceló en dicho acto el segundo cheque de gerencia del Banco del Tesoro, Nro. 19000327, por la cantidad de novecientos mil bolívares (Bs. 900.000,00), restantes a la cancelación total del precio pactado, convirtiéndose su representado propietario del inmueble anteriormente mencionado, según consta de documento inscrito en el Registro Inmobiliario del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, Nro. 2015.574, asiento registral del inmueble matriculado con el Nro. 219.1.1.11.2640, correspondiente al Libro de folio real del año 2015, de fecha 27 de julio de 2015.
4. Que, luego de haber cumplido con el acto de protocolización ante el Registro Inmobiliario, se dirigieron la vendedora y el comprador al apartamento para realizar la entrega del mismo, y que al presentarse a la entrada del inmueble “se encontraron con la desagradable sorpresa” de que dos (2) ciudadanas MARÍA ANTONIETA ALZOLAY y YOISES YOSELÍN YUSTI ALZOLAY, hija y nieta de la vendedora, se encontraban dentro del apartamento y habían realizado cambios de las cerraduras de la reja de seguridad y de la puerta de acceso de apartamento de manera arbitraria, sin el previo consentimiento de la vendedora o el comprador como nuevo propietario, alegando la parte acora que las mencionadas manifestaron “Que no desocuparían el apartamento y que nadie las sacaría de allí”, no permitiendo la entrega y la posesión legal del inmueble.
5. Que, inmediatamente el comprador acompañó a la vendedora, a realizar la denuncia de lo sucedido ante el Ministerio Público, específicamente ante la Oficina de Orientación al Ciudadano, donde fueron atendidos por la abogada NINOSKA NATHALIE HERNÁNTES, y en dicho acto la vendedora manifestó “que su nieta no vivía en este inmueble, que ella vive en la letra ‘A’, piso 10 de este mismo Edificio con su esposo e hijo y se introdujo al mismo sin su autorización”, concediendo la funcionaria la remisión extrema al Servicio de Policía Comunal de Policía del Municipio Libertador, en fecha 27 de julio de 2015.
6. Que, para la fecha la vendedora ya había adquirido otro inmueble con el dinero de inicial o arras otorgado en el acto de opción de compra venta por un monto de quinientos cincuenta mil bolívares fuertes (BsF. 550.000,00), el cual consta de tres (3) habitaciones, sala-comedor, cocina, dos (2) baños, piso de cerámica, ventanas panorámicas, lavandero estacionamiento, es decir, de mayor dimensión que el bien vendido. Dicho bien alega la parte actora, que se encuentra ubicado en la avenida perimentral de Charallave-Ocumare, Urbanización Valle Alto II, Manzana E, Calle 3, Casa Nro. 51, Parroquia Ocumare, Municipio Tomas Lander, Ocumare del Tuy, estado Miranda; inmueble al cual ya se había mudado la vendedora y donde se supone que debió mudarse con su hija.
7. Que, el comprador se presentó con la orden de revisión externa a la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador, dirección de Policía de Caracas, en el Servicio de Policía Comunal. Continúa indicando la parte que al exponer lo sucedido libraron boletas de citación a las ciudadanas MARÍA ANTONIETA ALZOLAY y YOISES YOSELIN YUSTI ALZOLAY, para que comparecieron ante esa Sede de Servicio de Policía Comunal, ubicada en el Bloque 2 del Silencio, Planta baja, el 20 de agosto de 2015, a las diez de la mañana (10:00 am), con el fin de conciliar la entrega del inmueble de forma voluntaria, y que el día de dicho acto asistieron el vendedor y la compradora, asistidos por la abogada YURI CAROL RODRÍGUEZ CONTRERAS, y las denunciadas, de manera voluntaria se presentó el ciudadano ALEXIS RAMÓN ALZOLAY, hijo de la vendedora, siendo atendidos por el supervisor jefe BURGUILLOS RAIDI, funcionario de la Policía del Municipio Bolivariano Libertador adscrito al Servicio de Policía Comunal, y en dicha audiencia aceptaron de manera voluntaria varios compromisos, entre ellos: 1) respetar la ordenanza de convivencia ciudadana en sus artículos 2 y 6; 2) no agredirse física ni verbalmente; 3) proferir palabras obscenas, denigrantes, ni humillantes; 4) insta a las partes acudir a un Tribunal civil para solventar el problema del inmueble; 5) el ciudadano ALEXIS RAMÓN ALZOLAY, le hará entrega de los enseres a la ciudadana HILDA ARZOLAY, donde de mutuo acuerdo fijan fecha; y 6) se leyó y conformes firman todos los presentes. Agrega la parte actora que en dicho acto no hubo ningún tipo de manifestación de los presentes de existir relación arrendataria entre la vendedor a y su hija MARÍA ANTONIETA ALZOLAY, además que no hubo ningún tipo de intervención del ciudadano ALEXIS RAMÓN ALZOLAY, por concepto de precio de adquisición irrisorio o por no estar en sintonía con el precio del mercado para el momento, aprovechamiento o incapacidad por parte de la vendedora, su madre.
8. Que, el comprador procedió a dirigirse al Ministerio Público el 30 de octubre de 2015, en donde fue atendido por la abogada ZOILA PÉREZ, Adjunto IV de la Oficina de Atención al Ciudadano del Área Metropolitana d Caracas, ubicada en la avenida Urdaneta, Sede del Ministerio Público, que al ser atendido por el funcionario le expuso todo lo sucedido, y procedió a librar boleta de convocatoria a las ciudadanas MARÍA ANTONIETA ALZOLAY y YOISES YOSELIN YUSTI ALZOLAY, para que hicieran acto de presencia ante la Institución el 03 de noviembre de 2015, a las nueve de la mañana (09:00 am), y llegado ese día se presentó únicamente la ciudadana MARÍA ANTONIETA ALZOLAY, quien manifestó que “su hija se entraba de viaje fuera del país y que su Abogado, había introducido una demanda ante los tribunales civiles con el objeto de probar que su señora madre es de edad muy avanzada y que no podía vender el apartamento por estar en condición senil y que sólo saldrían del apartamento por orden del tribunal”, hace notar la accionante que en dicho acto no hubo manifestación alguna por parte de la vendedora o su hija de existir alguna relación arrendaticia entre ellas. Indica que el Ministerio Público no entregó copia del acta, y si es necesaria lo puede solicitar el Tribunal en el momento que lo amerite ante el Ministerio Público, así manifestado por la abogada ZOLIA PÉREZ.
9. Que, ante los resultados infructuosos de lograr algún acuerdo amistoso para la desocupación y entrega del apartamento, el comprador se dirigió el día 25 de noviembre de 2015, a la Superintendencia Nacional de Hábitat y Vivienda, por tratarse de un tema de ocupación, expuso y documentó todo lo sucedido, procedieron a librar boleta de convocatoria a las ciudadanas MARÍA ANTONIETA ALZOLAY y YOISES YOSELIN YUSTI ALZOLAY, para que se presentaran ante la sede ubicada en la Avenida Principal de Las Mercedes, el día 30 de noviembre de 2015, a las diez de la mañana (10:00 am). Menciona la parte actora, que llegado el día hicieron acto de presencia las ciudadanas anteriormente mencionadas, y alegaron en el acto que carecían de abogado para celebrar la audiencia y por tal motivo se retiraron del lugar, razón por la cual la funcionaria del SUNHAVI, las declaró ausentes; también estuvo presente en dicho acto, el ciudadano ALEXIS RAMÓN ALZOLAY, descendiente de la vendedora, quien manifestó que “Su hermana y sobrina sólo salen del apartamento con orden de un tribunal”; igualmente estaba presente la vendedora, quien manifestó el compromiso que tiene de entregar el apartamento vendido. Hace notar la parte actora que en dicho acto le ofreció al ciudadano ALEXIS RAMÓN ALZOLAY, quien se presentó como representante legal, sin documentación alguna, de las ciudadanas MARÍA ANTONIETA ALZOLAY y YOISES YOSELIN YUSTI ALZOLAY, la opción de que su hermana y su sobrina ocuparan un espacio digno en el Refugio La Pomarrosa, administrado por la Vicepresidencia Ejecutiva de la República, ubicado en Sector Plaza Sucre de Catia, quien hizo caso omiso a la información, de alguna manera ninguno de los presentes en el acto, dio argumento alguno de que existiese relación de arrendamiento entre la vendedora y su hija, y que además no coexiste en registro alguno ante la SUNHAVI de las ciudadanas mencionadas como arrendadora y arrendataria.
10. Que, en ese mismo acto se hizo entrega de las nuevas boleta de citación para realizar nueva audiencia el día 01 de diciembre de 2015, fecha a la cual no se presentaron ninguna de las citadas; indica igualmente que la ciudadana HILDA ARZOLAY HEREDIA, expresó poseer otro inmueble con las mismas característica que el bien vendido y que su hija podía mudarse a ese, si así lo desea, e hizo entrega de copias fotostáticas de los documentos del referido inmueble, el cual se encuentra situado en la Urbanización 23 de Enero, Sector zona F, Bloque 42-F, Letra B, piso 13, Apto. 1302, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, inscrito en el Registro Inmobiliario del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nro. 46, Tomo 13, Protocolo 1, de fecha 04 de agosto de 2005. Indica la parte que en dicho acto tampoco hubo manifestación alguna por parte de la vendedora de existir alguna relación arrendaticia con su hija.
11. Que, con el propósito de conseguir una solución armoniosa con las ciudadanas MARÍA ANTONIETA ALZOLAY y YOISES YOSELIN YUSTI ALZOLAY, y con el ciudadano ALEXIS RAMÓN ALZOLAY, se dirigió a la Fundación Tres Raíces, ubicada en la Zona F del 23 de enero, en fecha 18 de enero de 2016, a solicitar colaboración e intermediación en la conciliación de la entrega del apartamento, llamado Fundación a una reunión para ese mismo día, a la cual indica que sólo se presentó únicamente el ciudadano ALEXIS RAMÓN ALZOLAY, en representación de su hermana y sobrina, pidiendo el mismo, que se fijara una nueva reunión para el día 18 de febrero de 2016, y expuso que “que se encontraba haciendo uso de sus facultades y derechos como Abogado, ante los tribunales civiles y que el mismo día facilitaría el número de expediente respectivo, de que ha consignado formal demanda para impugnar la venta del apartamento que hizo su señora madre por ser condición senil y por no estar de acuerdo con la venta del mismo por su precio”. Teniendo el mismo conocimiento que su señora madre ya había adquirido otro inmueble con el dinero de la venta del apartamento, haciendo uso del dinero a su hijo, hace notar que para dicho acto dicho descendiente tampoco hizo mención alguna de la relación arrendaticia entre su señora madre y su hermana.
12. Que, en fecha 27 de enero de 2016, el comprador recibió visita de la vendedora en su lugar de trabajo, y le hizo entrega de una carta firmada por la misma, con fecha 22 de enero de 2016, en la cual “indica sentirse muy avergonzada por no poder hacer la entrega del apartamento, ofreciéndose a continuar acompañando al comprador, a seguir realizando gestiones hasta lograr la entrega del apartamento, sin exponer nada en relación a algún supuesto arrendamiento del inmueble en cuestión, indicando que, su hija tiene lugar donde habitar y expresando también que la controversia es más un conflicto familiar que por la necesidad del referido apartamento.
13. Que, los representantes de la Función Tres Raíces, citaron a la vendedora y al ciudadano ISAISAS REVERON, abogado perteneciente a la Consultoría Jurídica de la Superintendencia Nacional de Hábitat y Vivienda, para llevar a cabo una reunión el día 02 de febrero de 2016, y que en dicha fecha realizó la misma, exponiendo cada una de las partes su posición, manifestando la vendedora que “reconoce que realizó la venta en pleno uso de sus facultades mentales y también reconoce el compromiso que tiene en entregar el apartamento”, asimismo el abogado ISAIAS REVERON, dio a los presentes toda la explicación legal de la negociación de compra venta realizada a las partes, del mismo modo, en dicha reunión tampoco se hizo mención alguna de la relación de arrendamiento entre la vendedora y su hija.
14. Que, en fecha 18 de febrero se presentaron a la segunda (2da) reunión convocada por la Fundación Tres Raíces, los ciudadanos ALEXIS RAMÓN ALZOLAY y MARÍA ANTONIETA ALZOLAY, en compañía del abogado ALFREDO REY, quien labora en las Oficinas del SEMAT, Alcaldía de Caracas, quien expuso “que para resolver amistosamente la controversia se repitiera la venta del referido apartamento al descendiente ALEXIS RAMÓN ALZOLAY, en el mismo precio que fue adquirido y de ser rechazada la propuesta, se suscribiera un contrato de arrendamiento del inmueble y así llegaríamos todos a buenos términos”, propuesta la cual fue refutada por el comprador. Hace notar que ante dicha propuesta, se está reconociendo la NO existencia de contrato o acuerdo alguno de arrendamiento entre la vendedora y su descendiente sobre el apartamento en asunto.
15. Que, en fecha 17 de junio de 2016, el comprador se dirigió un comunicado al Vicepresidente Ejecutivo de la República de Venezuela, profesor Aristóbulo Isturiz, con fecha de recibido del 22 de agosto de 2016, motivado a que el comprador es trabajador activo de la Institución comentado todo lo sucedido y los resultados infructuosos obtenidos, pidiendo orientación a ese despacho en relación al caso, ya que ésta dependencia presta servicio numeroso de abogados, esto motivado a que el comprador percibe bajo ingresos económicos, de igual forma la responsabilidad de brindar abrigo a su grupo familiar y en procura de conseguir alguna solución amistosa respecto a la entrega del apartamento con los descendientes de la vendedora. Indica la parte actora, que en dicha comunicación obtiene como contestación, que presente formal demanda por entrega material del bien vendido o cumplimiento de contrato ante los tribunales competentes.
16. Que, para dar continuidad, en fecha 17 de abril de 2017, el comprador presentó formal solicitud de “entrega material del bien vendido” ante el Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, siendo admitido el 10 de mayo de 2017, singado con el asunto Nro. 8-S-2017-1583, pronunciado al respecto el ciudadano Juez Provisorio Dr. HOO, en autos de admisión lo siguiente: “en resumen: EL DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY CONTRA EL DESALOJO Y LA DESOCUPACIÓN ARBITRARIA DE VIVINDAS, que tiene por objeto la protección de arrendatarias y arrendatarios, comodatarios ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra las medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercen, o cuya práctica pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima o tendencia de un inmueble destinado a vivienda. El presente Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley, tendrá aplicación preferente referente respecto de la legislación en materia de arrendamientos inmobiliarios y la legislación procesal vigente en lo referente a las condiciones, requisitos y procedimientos de ejecución de desalojos de los sujetos objetos de protección. De lo anterior descrito se desprende que el funcionario judicial debe verificar que la persona afectada por el desalojo pretendido con la entrega material del bien vendido en la presente solicitud, tenga un lugar donde habitar y en caso de que el afectado manifestare no tenerlo, es cuando se remite al Ministerio del Poder Popular de Hábitat y de Vivienda para que disponga la provisión de refugio temporal o solución habitacional definitiva. En tal sentido se insta al solicitante a consignar los fotostatos correspondientes a los fines de librar las referidas boletas de notificación, Así se decide”.
17. Que, una vez cumplido con los pasos procesales para librar las notificaciones, las mismas fueron recibidas el día 04 de julio de 2017, por el ciudadano WILENDER ANTONIO RONDÓN ALZOLAY, nieto de la vendedora, dándose por notificada las partes ante el Tribunal de Municipio en fecha 12 de julio de 2017. Y que posteriormente, el día 01 de febrero de 2018, indica la parte, seis (06) meses y dieciocho (18) días después, consuma contestación a la demanda, el abogado ALEXIS RAMÓN ALZOLAY, como formal apoderado judicial de la parte demandada.
18. Niega, rechaza y contradice todo lo expuesto en la Contestación a la Demanda, ya que a su decir, la misma busca excusar la obligación que tiene la vendedora de transferir y garantizar la propiedad, cercenando los derechos del comprador a la propiedad, en connivencia con los familiares, donde según se evidencia la maquinación dolosas de cualidad, contraria a la dialéctica de la Ley. En este orden de idea, paso a precisas los puntos esgrimidos expresados como “BASES” en la contestación de la demanda realizada por la defensa en fecha 1 de febrero de 2018.
19. Que, la negociación de compra-venta se realizó en común acuerdo entre las partes, sin ningún tipo de intermediarios, lo que quiere decir, que las ciudadanas MARÍA ANTONIETA ALZOLAY, YOISES YOSELÍN YUSTI ALZOLAY, así como también el ciudadano ALEXIS RAMÓN ALZOLAY, todos descendientes de la vendedora, son terceros en la controversia, adicionalmente a estos, si la ciudadana MARÍA ANTONIETA ALZOLAY, sostuvo un acuerdo de arrendamiento con su señora madre, debe hacer valer sus derechos presentando petición hacia esta última, solicitando responsabilidad por los daños causados, ya que el comprador no tiene nada que ventilar con estos terceros, quienes se auto adjudicaron el inmueble irrespetando la decisión de la ascendiente, por lo demás, la presencia ofertiva que solicita la defensa de la ciudadana MARÍA ANTONIETA ALZOLAY, puede ser cumplida con el otro inmueble que posee su señora madre, el cual cuenta con las mismas características y no con el bien vendido, ya que este tiene nuevo propietario desde la fecha de protocolización ante el Registro.
20. Fundamentó su libelo en los artículos 26, 253 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en los artículos 1159, 1160, 1161, 1167, 1264, 1265, 1354, 1474, 1486, 1487, 1488 y 1503 del Código Civil, así como en el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil.
21. Concluye la parte actora de acuerdo con los razonamientos realizados, la vendedora confiere en perfecta venta el apartamento en asunto, y como a su decir, se evidencia en el contrato de compra venta, ampliamente identificado debidamente registrado, pero se le impide la toma de posesión del bien al comprador en principio por parte de terceros, teniendo que proceder su representado a realizar gestiones diversas índole de modo propio para lograr la tenencia, así mismo observa a lo largo de gestiones, el desapego a las obligaciones por parte de la vendedora, al no pugnar las acciones pernicioso por parte de sus descendientes.
22. Que, luego de la solicitud judicial ante el órgano jurisdiccional, la defensa desarrolla la misma, aportando supuesto acuerdo verbal de arrendamiento, no esgrimido a lo largo de todas las gestiones por ninguna de las partes, consignado justificativo y constancia que argumenten sus alegatos simulando la existencia de convenio de arrendamiento con el fin de dar viraje a la esencia del caso, exigiendo amparo en la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, para lograr tal objetivo, con lo cual se muestran las maquinaciones dolosas orquestada por la vendedora y sus familiares en contra del comprador, con lo que a su vez tratan de destronar el imperio de la justicia, cosa que no se ven reflejadas en el ordenamiento jurídico venezolano. Igualmente, el hecho de que la ciudadana María Antonieta Alzolay, haya tenido conocimiento que su señora madre, en tiempo pretérito estaba gestionando la venta del inmueble en cuestión y según el argumento de los descendientes de la vendedora, manifestando que la venta es ilegal, a causa de que su ascendente está en una condición senil, así como también que la nieta de la vendedora, la ciudadana YOISES YOSELIN YUSTI ALZOLAY, quien no vivía en este apartamento se haya mudado repentinamente desde el día del acto de posesión para el referido inmueble e igualmente en la propuesta hecha por el abogado Alfredo Rey, de repetir la venta a nombre del descendiente, el abogado Alexis Ramón Alzolay, muestran las maquinaciones de estas personas en contra del comprador.
23. Solicita la parte accionante en su petitorio que:
“PRIMERA: solicita el cumplimiento del contrato de venta celebrado el día 27 de julio del año 2015, entre La ciudadana HILDA ARZOLAY HEREDIA en su carácter de Vendedora y mi representado ciudadano MIGUEL ANTONIO FALCON MARQUEZ, en su condición de Comprador, que tuvo por objeto una vivienda distinguida con el No. B.1303, Ubicado en el Piso 13, Letra “B”, Sector Zona ”F”, Bloque 42-F, de la Urbanización 23 de Enero, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, destinado a Vivienda Principal, según consta en documento inscrito en el Registro Inmobiliario del Sexto Circuito del Municipio Libertado del Distrito Capital, bajo el Número 2015.574, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Numero 219.1.1.11.2640, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2015.
SEGUNDA: Que el tribunal desestime la prueba justificativo de testigo agregada por la demandada, por llegarse a un acuerdo entre las partes y no cumplir con la reciprocidad de la misma, lo cual está íntimamente vinculado con el principio de lealtad e igualdad que deben tener las partes en el proceso.
TERCERA: Se decreta que la vendedora cumpla con su obligación de saneamiento del apartamento vendido, por ende, la desocupación establecida en el contrato de venta.
CUARTO: Se declare la desocupación de cualquier persona natural o jurídica que se encuentre o intente nueva ocupación de dicho inmueble.
QUINTO: Se decrete la legítima posesión y ocupación del nuevo propietario del apartamento ciudadano MIGUEL ANTONIO FALCON MARQUEZ.
SEXTO: Se decrete cancelen los daños y perjuicios y/o económicos ocasionados al comprador.
SEPTIMO: Solicito que sean citados los testigos para que declaren a ambas partes y ante el Tribunal, rindan declaraciones complementarias en pro de cumplir efectivamente con el principio de lealtad e igualdad consagrado en el Artículo 406 del Código de Procedimiento Civil.
OCTAVO: Solicito se decrete Prohibición de Gravar y Enajenar sobre el apartamento situado en la Urbanización 23 de Enero, Bloque 42-F letra “B”, Piso 13, propiedad de la vendedora HILDA ARZOLAY HEREDIA, según consta en documento inscrito en el Registro Inmobiliario del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Número 46, Tomo 13, Protocolo 1, de fecha 04 de agosto del año 2015, como garantía de la Litis.
NOVENO: Se decrete la condenatoria en Costas, Costos del Procedimiento de Honorarios Profesionales causados a la parte perdidosa, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
DECIMO: La presente demanda a los efectos legales correspondientes por su interés la estimamos en DIEZ MILLONES (10.000.000) DE UNIDADES TRIBUTARIAS, a razón de Cincuenta Bolívares Soberanos (Bs.S. 50,00) cada Unidad Tributaria, que dan un total de QUINIENTOS MILLONES DE BOLIVARES SOBRANOS (Bs. S. 500.000.000.00).”

La parte demandada en fecha 06 de febrero de 2022, presentó reforma parcial del libelo de la demanda en los siguientes términos:

1. Que reforma la demanda en el monto a la cantidad de cuatro mil quinientos millones de bolívares (Bs. 4.500.000.000,00).
2. Que, en todo lo demás queda vigente en todas sus partes el libelo primitivo de la demanda con la presente reforma.

Por su parte, alegó el demandado, en su escrito de contestación a la demanda de fecha 19 de febrero de 2021, vía correo electrónico y en físico en fecha 01 de marzo de 2021, (f. 105-123), lo siguiente:

1. Que, rechazan y contradicen en todas y cada una de sus partes, en cuanto a los hechos y el derecho, lo establecido en la demanda por cumplimiento de contrato, por cuanto:
a) El documento de compra venta, protocolizado ante el Registro Público del Sexto Circuito de Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 27 de julio de 2015, Nro. 2015.574, asiento registral 1, matriculado con el Nro. 219.1.1.11.2640, Nro. De asiento 1, año 2015, y el documento de opción a compra autenticado ante la Notaría Pública Décima Cuarta del Municipio Libertados, Nro. 6, Tomo 50, Folio 18-25, de fecha 06 de mayo de 2015, se encuentran viciados de nulidad absoluta por vicios en el consentimiento, tal y como lo establece el artículo 1142 del Código Civil, haciendo referencia lo que es el consentimiento, a los vicios del consentimiento, las tres (3) categorías de errores, la situación que pueden darse, el error, la identidad del objeto, e dolo, la violencia, la relación que tiene el error y dolo, las diferencias, las diferentes categorías clases de dolos, las lesiones, entre otros.
b) Que el precio de la venta del inmueble se configura como un precio irrisorio para la fecha de la celebración del mismo, que era en la cantidad de un millón quinientos mil bolívares fuertes (Bs. F. 1.500.000,00), configurándose de dicha forma el dolo en el consentimiento, que el precio fuera irrisorio frente al valor real del inmueble objeto de la venta. Que, es imposible pensar que dentro de la lógica que para la fecha 27 de julio de 2015, el referido inmueble pueda costar la cantidad irrisoria, venta que fue realizada desde la inocencia de la propietaria al ciudadano MIGUEL ANTONIO FALCÓN MÁRQUEZ, quien también se dirigió a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento y Vivienda (SUNAVI), el 25 de noviembre de 2015, lo que a su decir, demuestra y deja en evidencia la cualidad de inquilina, es decir, arrendataria de la ciudadana MARÍA ANTONIETA ALZOLAY, de conformidad con lo establecido en la Ley para la Regularización y control de los Arrendamientos de Vivienda, quien reside en el referido inmueble desde hace cincuenta y cinco (55) años, en concordancia con lo establecido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en sus artículos 5, numeral 2 y 12, 32, 88, 131, 132, 133 y 135 en el segundo aparte respectivamente.
Hace referencia a la sentencia Nro. 3 de la Sala de Casación Civil, de fecha 23 de marzo de 1990, la cual fue reiterada en sentencia Nro. 5, de fecha 19 de mayo de 1994, alega que: “(…) de un simple cotejo entre ambas argumentaciones, al esgrimida por la parte demandante en su libelo como la expuesta por el sentenciador como fundamento de su decisión, se aprecia concordancia entre las mismas, pues en ambos casos se hace alusión a la ilicitud de la causa como motivo de nulidad de los contratos cuya validez se encuentra controvertida en el presente proceso, precisándose igualmente en ambas oportunidades que tal ilicitud tiene su origen en la desproporción del precio de los inmuebles objeto de compraventa según lo estipulado en los contratos y su valor real, y si bien es cierto el juzgador superior concluye su razonamiento afirmando la “deficiencia parcial de la causa” de los contratos que conlleva a su nulidad, tal apreciación constituye en todo caso un raciocinio propio de la soberanía del juez en su función, jurisdiccional, que en todo caso debe ser atacado a través de una denuncia por infracción de Ley, pero que no constituye en modo alguna una tergiversación de los términos en que fue planteada la controversia, pues deriva del alegado de ilicitud de la causa expuesto por la parte actora en la demanda. En derivación, esta Sala de Casación Civil declara improcedente la presente denuncia de incongruencia y por ende, de infracción del ordinal 5° del artículo 243, del Código de Procedimiento Civil (…)”.
c) La preferencia ofertiva hacia su señora madre, no fue realizada a su parte, tal y como alega que establecen los artículos 5 numerales 2 y 5, 12, 32, 88, 131, 132, 133 y 135 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, así como el artículo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, e igualmente los artículos 1142, 1143, 1145, 1146, 1181, 1185 y 1196 del Código Civil. Continúa alegando que el demandante en cuestión, realizó dicha negociación con personas que tenían más de cincuenta y cinco (55) años viviendo en el inmueble y más de veinte (20) años en la condición o calidad de arrendatarios como es el caso de MARÍA ANTONIETA ALZOLAY.
d) Que, el artículo 71 de la Ley contra la Corrupción, la actora pidió en fecha 17 de junio de 2016, en comunicación dirigida en ese momento al profesor ARISTOBULO ISTIRUZ ALMEIDA, en su condición de trabajador activo de la Vicepresidencia, y en virtud de todo lo acontecido y los resultados infructuosos obtenidos en torno a la entrega material del inmueble en cuestión, solicitó ayuda y orientación a ese Despacho, siendo la respuesta del mismo la resolución del asunto a través de la vía jurisdiccional.

2. En su petitorio alegaron y solicitaron:
“RECHAZAMOS Y CONTRADECIMOS EN TODAS Y CADA UNA DE SUS PARTES, EN CUANTO A LOS HECHOS Y EL DERECHO, LO ESTABLECIDO EN LA PRESENTE DEMANDA POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, CONSIGNADA ANTE ESTE HONORABLE ÓRGANO JURISDICCIONAL EN FECHA 18/07/2019; A TODO EVENTO RECHAZAMOS Y CONTRADECIMOS EN TODAS Y CADA UNA DE SUS PARTES CUALQUIER ARGUMENTO DE HECHO Y DE DERECHO QUE PUDIERA ESGRIMIRSE EN CONTRA DE LOS DERECHOS E INTERESES QUE EN EFECTO TIEN Y PUDIERA TENER BAJO CUALQUIER CIRCUNSTANCIA LEGAL LA CIUDADANA Hilda Arzolay Heredia, (sic) parte accionada en la presente demanda por cumplimiento de contrato. A todo evento instauramos, la presente contestación de demanda por cumplimiento de contrato, y a su vez la presente reconvención o mutua petición por Resolución de los contratos de documento de compra venta (sic) y el documento de opción de compra (sic), los cuales se encuentran viciados de nulidad absoluta por vicios del consentimiento, tal cual lo establece el artículo 1142 del Código Civil Venezolano Vigente (sic). En consecuencia solicitamos a este honorable órgano jurisdiccional, se admita la presente contestación de demanda por cumplimiento de contrato, y la presente Reconvención o mutua petición por Resolución de contrato o en su defecto la tacha por falsedad de los documentos de compra venta (sic), y el documento de opción a compra (sic), los cuales se encuentra viciados de nulidad absoluta por vicios del consentimiento, tal cual lo establece el artículo 1142 del Código Civil Venezolano Vigente (sic). En este sentido, solicitamos, se admitan tanto la presente contestación de la demanda por cumplimiento de contrato, así como la presente Reconvención o mutua petición (contrademanda) por Resolución de Contratos, o en su defecto la tacha por falsedad vía incidencia de conformidad con los artículos 438 y siguientes del Código de Procedimiento civil Venezolano Vigente, de los documentos antes identificados objeto de estas acciones legales, a todo evento solicitamos sean admitidas, con todos los pronunciamientos de ley a que haya lugar.”

-III-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Sostiene la parte accionante, ciudadano MIGUEL ANTONIO FALCÓN MARQUÉZ, que procede a demandar CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, a la ciudadana HILDA ARZOLAY HEREDIA, en virtud de que en fecha 27 de julio de 2015, la demandada le vendió de forma pura y simple un (1) bien inmueble propiedad de la parte demandada, constituido por un (1) apartamento distinguido con el Nro. B-133, piso 13 del Bloque 42-F, de la Urbanización 23 de Enero, sector oeste, Parroquia 23 de Enero, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, cédula catastral Nro. 01-01-22-U01-001-007-024-000-013-003, el cual hasta el día de hoy no le ha sido entregado, en el mismo se encontraba ocupado por la ciudadana MARÍA ANTONIETA ALZOLAY, hija de la vendedora, y la ciudadana YOISES YOSELIN YUSTI ALZOLAY, nieta de la vendedora, quienes ‘habían realizado cambios de las cerraduras de la reja de seguridad y de la puerta de acceso del apartamento de manera arbitraria’, por tales razones ha acudido junto con la vendedora a diferentes órganos para que las ciudadanas antes mencionadas hicieran entrega del inmueble, lo cual indica que ha sido imposible. Solicita en su petitorio que: 1) El cumplimiento del contrato de venta, 2) Se desestime la prueba justificativo de testigos, 3) La vendedora cumpla con su obligación de saneamiento del inmueble, 4) La desocupación del inmueble de cualquier persona natural o jurídica, 5) Se decrete la legítima posesión y ocupación del nuevo propietario, 6) La cancelación de daños y perjuicios morales y/o económicos, 7) Sean citados los testigos para que declaren a ambas partes, y 8) Se decrete la prohibición de gravar y enajenar el inmueble objeto de la causa.

Por su parte la demandada contestó que el documento de compra venta se encuentra viciado de nulidad absoluta por: 1) Vicio en el consentimiento, y 2) El precio de la venta es irrisorio, igualmente argumento la falta de preferencia ofertiva a su hija, ciudadana MARÍA ANTONIETA ALZOLAY, de acuerdo a lo establecido en la Ley para la Regularización y control de los Arrendamientos de Vivienda.

PUNTO PREVIO

La presente causa trata sobre la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, referido a un (1) inmueble el cual no fue entregado y dicho inmueble es vivienda principal. Ahora bien, el derecho a la vivienda es un derecho fundamental que se encuentra consagrado en el artículo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que establece:

‘Artículo 82. Toda persona tiene derecho a una vivienda adecuada, segura, cómoda, higiénicas, con servicios básicos esenciales que incluyan un hábitat que humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias. La satisfacción progresiva de este derecho es obligación compartida entre los ciudadanos y ciudadanas y el Estado en todos sus ámbitos.
El Estado dará prioridad a las familias y garantizará los medios para que éstas, y especialmente las de escasos recursos, puedan acceder a las políticas sociales y al crédito para la construcción, adquisición o ampliación de vivienda’

Siendo este derecho uno de los más fundamentales que tiene todo ciudadano, el Legislador creó un Decreto Ley para evitar los desalojos y desocupaciones, lo que considera quien aquí decide, debe valorarse que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, busca garantizar a todos los habitantes, el respeto y la protección del hogar, la familia, la seguridad personal, la salud física y mental, y no sean desalojados ni desocupados arbitrariamente.

En este caso, la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, se ha pronunciado sobre la aplicación del referido Decreto en causas distintas a las de arrendamientos, en el expediente Nro. 2011-000146, de fecha 01 de noviembre de 2011, la cual entre otras cosas estableció lo siguiente:
“… A partir de la promulgación de la Constitución en 1999, la República Bolivariana de Venezuela se constituye en un estado social de derecho y de justicia, que protege como Derecho Fundamental a la familia, como centro embrionario del progreso social, ya que resulta difícil concebir que pueda producirse un desarrollo satisfactorio de la vida familiar sin un espacio físico elemental donde pueda desarrollarse y crecer, es decir el derecho de acceder a una vivienda digna tal como lo propugna nuestra constitución; así tenemos que por una parte el constituyente protegió a la familia tal como se desprende del inicio del artículo 75 que a la letra dice: “El Estado protegerá a la familia como asociación natural de la sociedad, y como el espacio fundamental para el desarrollo integral de las personas...”.
Y por la otra, acorde con esa protección, el artículo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, prevé:..sic… ”. La precitada norma transcrita consagra el derecho de todos los ciudadanos a tener una vivienda digna, y al efecto el Estado ha desarrollado políticas sociales a fin de que las familias puedan acceder a esa vivienda digna que indica la constitución, tales como la creación del Ministerio Popular de Vivienda y Hábitat, la Misión Vivienda y otras. Este derecho constitucional a una vivienda digna ha sido una de las mayores preocupaciones del Estado en beneficio del bienestar social, lo que dio origen al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39668 de fecha 6 de mayo de 2011, cuya exposición de motivos establece: “…El Estado es el garante del disfrute pleno de todos los derechos fundamentales inherentes a la existencia humana. Entre ellos, junto al derecho a la vida, la alimentación, la educación y la salud, coexiste el derecho a una vivienda digna, el cual implica un enorme esfuerzo de todos los órganos y entes del Estado, en función de la complejidad social y económica de la solución de los problemas habitacionales. Ese esfuerzo ha sido empeñado por el Ejecutivo Nacional durante el último decenio, más, sin embargo, persiste un déficit en el número de soluciones habitacionales necesarias para satisfacer la enorme demanda nacional, producto principalmente de distorsiones en el mercado inmobiliario y en el sector construcción.
…Omissis...
En los procedimientos de entrega material del inmueble o desalojo forzoso a inquilinos, dadas las características materiales de la actuación (acompañada por la fuerza pública y la coacción al abandono del hogar) llega incluso a generarse terror en la familia inquilina a desalojar.
Es por ello que se hace necesaria la pronta intervención por parte del Estado venezolano, vista la coyuntura que afronta actualmente el sector vivienda y el déficit existente, el cual seguramente se reducirá en los próximos años por la decidida actuación del Gobierno Nacional, pero que requiere, en una fase de transición, de medidas adicionales de protección de derecho humano a una vivienda digna.
...Omissis...
Todas estas situaciones implican muchas veces, hostigamientos, amenazas y ejecuciones de desalojos arbitrarios, violatorios de derechos humanos y que se encuentran expresamente prohibidos conforme a tratados, convenios internacionales suscritos por nuestro país, y leyes nacionales.
Por otro lado, las personas, familias y comunidades víctimas de desalojos forzosos se ven afectados por procedimientos administrativos y judiciales establecidos en leyes nacionales, anteriores a la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y surgidos en escenarios de políticas neoliberales y contextos sociales distintos a la situación de emergencia generada por las lluvias; qué en muchos casos establecen plazos breves y no prevén una garantía adecuada en el acceso a la defensa por un abogado, de los débiles jurídicos

La situación y razones expresadas fundamentan el presente decreto que busca garantizar a todos los y las habitantes, el respeto y la protección del hogar, la familia, la seguridad personal, la salud física y mental, que implican el derecho a no ser desalojados arbitrariamente; y establecer procedimientos especiales para garantizar que los desalojos forzosos se hagan previa garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de protección de las familias y las personas en el acceso a la vivienda, a fin de evitar que la lógica perversa del capitalismo siga enviando a la calle, sin alternativas de vivienda digna ni refugio alguno, a personas, familias y comunidades enteras..’’.. Como puede apreciarse de los fragmentos antes transcritos de la reseñada exposición de motivos, el Ejecutivo Nacional dentro del marco de la Ley Habilitante, promulgó el tantas veces indicado Decreto con el propósito de crear un ámbito jurídico de protección a todas las familias que son objeto de desocupación, desahucio o desalojos de las viviendas que ocupan o poseen en forma legítima, inmuebles destinados a vivienda principal. En ese sentido, esta Sala de Casación Civil cónsona con la protección constitucional a la familia y al derecho de una vivienda digna ha establecido que todo venezolano tiene derecho «...a la vivienda digna y a la protección de ésta como parte del sistema de seguridad social cuya efectividad se encuentra garantizada por el Estado en el artículo 86 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, lo cual forma parte del proyecto para la consecución de la verdadera transformación social en pro de la igualdad de los ciudadanos que proclamó nuestro Libertador y ante el riesgo que representa para las familias venezolanas, especialmente aquellas de menos recursos (medios y bajos), perder su vivienda por la aplicación de modalidades financieras que pretendan desconocer tal situación, la misma tiene como finalidad proteger a cualquier ciudadano o ciudadana beneficiario o solicitante de un crédito hipotecario, entendidos éstos como los destinados a la construcción, autoconstrucción, adquisición, ampliación o remodelación de vivienda digna, regulando las condiciones fundamentales de los referidos créditos, impidiendo que en algún caso pudiera practicarse el anatocismo y la usura…” (Sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 23 de mayo de 2006, caso: Banco Plaza c/ Distribuidora Los Morochos, C.A).

De la sentencia parcialmente transcrita se puede evidenciar que el mencionado Decreto Ley, lo que busca es que sea estudiado con minuciosidad y a la luz de los derechos fundamentales protegidos por la Carta Magna, el cual si bien en principio involucra la afectación de un interés particular, lo cierto es que se trata de una situación de interés social que ha afectado a un sector importante de nuestra sociedad, por ello este sentenciador considera necesario analizar antes que nada si se ha cumplido con todo lo establecido en el mencionado Decreto Ley.

Ahora bien, al peticionar la desocupación del inmueble, tiene que revisar quien aquí decide, sí se debe cumplir y acatar todo lo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, por ser dicho inmueble objeto de la presente causa vivienda principal de las ciudadanas MARÍA ANTONIETA ALZOLAY y YOSELIN YUSTI ALZOLAY, hija y nieta de la vendedora, y el mencionado Decreto Ley establece en su artículo 2 y 3:

“Artículo 2. Serán objeto de protección especial, mediante la aplicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuera de Ley, las personas naturales y sus grupos familiares, que ocupen inmuebles destinados a vivienda principal en calidad de arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o comodatarios, así como aquellas personas que ocupen de manera legítima dichos inmuebles como vivienda principal. El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley deberá aplicarse además en protección de las adquirientes y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre dichos inmuebles, destinados a vivienda principal, se hubiere constituido garantía real, siendo susceptible de ejecución judicial que comporte la pérdida de la posesión o tenencia.

Artículo 3. El presente decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley será de aplicación en todo el territorio de la República Bolivariana de Venezuela de manera preferente a todas aquellas situaciones en cuales, por cualquier medio, actuación administrativa o decisión judicial, alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, sea susceptible de una medida cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinada a vivienda principal.”
(Resaltado y negrillas de este Tribunal)

El mencionado Decreto igualmente establece en su artículo 5, el procedimiento previo a las demandas, y establece:

‘Artículo 5. Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.”

Verificando así de las normas anteriormente transcritas, que todo sujeto que solicite la desocupación o desalojo de un inmueble el cual sea objeto de vivienda principal debe primero ser tramitado por el Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, y posteriormente se acude a la vía judicial, así establecido en el artículo del Decreto Ley, el cual estipula:
“Artículo 10. Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.
No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículo precedentes.”

Sobre ello la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 1692, de fecha 18 de diciembre de 2015, estableció que:
“... Al interpretar el alcance de las normas contenidas en el Decreto Ley en cuestión, la Sala de Casación Civil, mediante decisión N° 175 del 17 de abril de 2013 resolvió que:
‘Los artículos 5 al 11 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas configuran sin duda un requisito de admisibilidad de impretermitible cumplimiento, para acudir a la vía jurisdiccional, para aquellas demandas que pudieran derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión de los sujetos amparador por la Ley’
De todo lo anteriormente citado, se desprende que para poder acceder a la vía judicial con ocasión de una demanda que pueda dar lugar al desalojo de un inmueble destinado a vivienda, las partes tienen la obligación de acudir primero a la vía administrativa y agotar el procedimiento especial contemplado en el mencionado Decreto Ley para lograr la conciliación de las partes, ya que, en virtud del carácter social que comporta el derecho al acceso a una vivienda digna, es primordial que se llegue a una solución conciliatoria que satisfaga los derechos e intereses de todos los interesados.
De allí que, únicamente cuando concluye la fase conciliatoria sin que se pueda celebrar un acuerdo entre las partes, el órgano administrativo competente dictará su Resolución y se dará por terminado el procedimiento especial, abriéndose entonces la posibilidad de que las partes instauren una demanda por vía judicial para satisfacer sus pretensiones…’
A la luz de las consideraciones anteriores debe la Sala concluir que, si bien es un requisito sine qua non que las partes agoten el procedimiento previo especial ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (agotamiento de la vía administrativa) para poder acceder a la vía judicial a través de una demanda que pueda conllevar al desalojo de un bien inmueble destinado a vivienda, este es el único requisito que la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas exige para la admisión de la demanda ante la jurisdicción civil ordinaria –sin perjuicio de los requisitos contemplados en el Código de Procedimiento Civil para la introducción de cualquier demanda-, no siendo necesario que las partes acudan, además, a la vía contencioso administrativa para atacar la Resolución que dicte el órgano administrativo competente.”
(Resaltado y negrillas de este Tribunal)

Resulta pertinente mencionar, que el anterior criterio, ha sido ratificado reiteradamente por la Sala Constitucional y la Sala de Casación Civil de nuestro máximo Tribunal Supremo de Justicia, siendo entonces de obligatorio cumplimiento y un requisito para solicitar la desocupación y/o desalojo de cualquier inmueble la cual funcionaba como vivienda principal de un núcleo familiar, la solicitud (autorización) de la vía administrativa, de conformidad con lo previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, todo ello a fin de garantizar la Tutela Judicial Efectiva y el Debido Proceso.
Tiene que señalar este Juzgado que la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, Nro. 000427, del 07 de octubre de 2022, con ponencia de la Magistrada Dra. Carmen Eneida Alves Navas, ha señalado que:
“De la anterior transcripción de la decisión recurrida, se constata con palmaria claridad que el juzgador de alzada con base en lo dispuesto en los artículos 2, 4, 5, y 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitrarias de Viviendas, aplicó falsamente los artículos antes referidos, en base a que la parte actora no agotó previo procedimiento administrativo a la interposición de la presente acción, y en consecuencia, declaró la inadmisibilidad de la demanda, ocasionando un gravamen irreparable a la parte actora, es decir poder demostrar la posesión legítima o ilegitima de la parte demandada, concluyendo a priori sin realizar minuciosamente el estudio del juicio de reivindicación, para así garantizar el derecho a la propiedad de las partes contendientes en el juicio.
…Omisis…
Ahora bien, partiendo de la naturaleza de la acción reivindicatoria, mediante la cual el actor alega que es propietario de una cosa que el demandado posee o detenta sin derecho para ello y, consecuencialmente, pide que se le condene a la devolución de dicha cosa. Asimismo, la citada acción supone que: 1) quien ejerce la acción reivindicatoria es el propietario del bien a reivindicar, 2) la acción se ejerce contra el poseedor o detentador de la cosa, sin tener justo título para ello.
Al respecto, se evidencia que en estos casos el demandado podrá oponer en juicio las siguientes excepciones: a) contradecir la propiedad que invoca el actor; b) que tiene frente al actor derecho a poseer o detentar la cosa; c) que tiene el actor la obligación de garantizarle la posesión pacífica de la cosa; d) que la acción reivindicatoria ha prescrito.
En ese sentido es de observar que no es posible aplicar la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas en sus artículos 2, 4, 5 y 10, por cuanto para la aplicación del procedimiento administrativo ahí previsto, supone que el poseedor del bien es de buena fe, es decir posee con justo título.
Asimismo, resulta a todas luces contrario a derecho que el sentenciador de segundo grado declare la inadmisibilidad de la acción sin siquiera estudiar los requisitos de procedencia de tal acción, con base en que debía agotar la vía administrativa, por lo que no es aplicable al caso de autos, pues se constituye una violación al debido proceso y al derecho de defensa de las partes.
En virtud de lo expuesto, estima esta Máxima Jurisdicción Civil anular la decisión hoy recurrida en casación, por aplicar un procedimiento administrativo previsto en la Ley el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas en sus artículos 2, 4, 5 y 10, que no le corresponde a la acción reivindicatoria, lo cual constituye una franca violación a los postulados constitucionales previstos en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (…)”.-

Se evidencia de dicha sentencia parcialmente trascrita, que en los únicos juicios en los cuales no es obligatorio el procedimiento administrativo previo a la vía judicial, es en los juicios de acción reivindicatoria, siendo esta la única excepción.
Revisados los requisitos para declarar la procedencia o no para proceder sobre la desocupación del inmueble objeto de la litis, y de una revisión efectuadas a las actas que cursan en el presente expediente, puede evidenciar quien aquí decide, no consta en autos que se haya agotado la vía administrativa para poder acudir ante la vía judicial, sólo verifica este Juzgador, que la parte actora en su escrito libelar argumentó que:
“Seguidamente, los representante de la Fundación Tres Raíces, citaron a la Vendedora y al Ciudadano ISAIAS REVERON, Abogado perteneciente a la Consultoría Jurídica de la Superintendencia Nacional de Habitad y Vivienda, para llevar a cabo una reunión el día 2 de febrero de 2016, en esta fecha se realizó la misma, exponiendo cada una de las partes su posición, manifestando la Vendedora que, ‘Reconoce que realizo la venta en pleno uso de sus facultades mentales y también reconoce el compromiso que tiene en entregar el apartamento’, asi mismo el Abogado ISAIAS REVERON, dio a los presentes toda la explicación legal de la negociación de Compra-Venta realizada a las partes. Del mismo modo, en que dicha reunión tampoco se hizo mención alguna de relación de arrendamiento entre la vendedora y su hija…”
De lo anteriormente expuesto, este sentenciador a fin de garantizar protección de los ciudadanos que ocupan el inmueble de autos, la cual debe entenderse en forma total, pues la Ley no se agota únicamente en las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, en los cuales puedan resultar afectados los derechos, garantías constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, tal y como corresponde en el presente caso, en el cual la parte actora solicita la desocupación del bien inmueble objeto de este juicio, constituído por un (1) apartamento distinguido con el Nro. B-133, piso 13 del Bloque 42-F, de la Urbanización 23 de Enero, sector oeste, Parroquia 23 de Enero, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, cédula catastral Nro. 01-01-22-U01-001-007-024-000-013-003.
En este sentido, verificado que en el expediente, no consta que la parte actora haya agotado la vía administrativa (autorización) para solicitar la desocupación, quien aquí decide considera, que esta demanda se encuentra incursa en causal de INADMISIBILIDAD por cuanto se ha constatado la afectación directa al orden público, en atención a lo previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil y lo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, en virtud que la parte solicita conjuntamente con el cumplimiento de contrato, la desocupación del inmueble objeto del presente juicio de las personas que lo ocupan. Y ASÍ SE DECIDE.-
-VI-
DISPOSITIVA

En mérito de los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: INADMISIBLE la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO ha incoado el ciudadano MIGUEL ANTONIO FALCÓN MARQUÉZ, contra la ciudadana HILDA ARZOLAY HEREDIA.
SEGUNDO: SE CONDENA en Costas a la parte actora, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio.
TERCERO: Se hace constar que la presente decisión ha sido dictada dentro de la oportunidad legal correspondiente, es decir, el día treinta (30) de los treinta (30) días calendarios consecutivos, establecidos en el auto dictado por este Tribunal el 27 de septiembre de 2022.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los veintisiete (27) días del mes de octubre del año dos mil veintidós (2022). Años: 212º de la Independencia y 163º de la Federación.-
EL JUEZ,

Dr. JHONME RAFAEL NAREA TOVAR.
EL SECRETARIO,

Abg. RENÉ FAJARDO MOTA.

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión siendo las tres de la tarde (03:00 PM).
EL SECRETARIO,

Abg. RENÉ FAJARDO MOTA.

JRNT/RFM/ayurami.-
EXP. Nro. AP11-V-FALLAS-2019-000382