TSJ Regiones - Decisión

IV
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

De acuerdo con los argumentos que esgrimen las partes de la relación procesal, se desprende que el thema decidendum queda circunscrito a decidir sobre los presupuestos materiales para la procedencia en Derecho de la pretensión de Desalojo que hace valer la parte accionante, cuya causa pretendí radica en el cambio de destino o uso del área arrendada, realizada por el arrendatario.
A tales efectos, destaca que es deber ineludible de los jueces realizar el examen de todo el material probatorio que cursa a los autos, a fin de que la verdad procesal surja del análisis y concatenación del conjunto de las pruebas ofrecidas por los litigantes.
Por lo tanto, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Texto Adjetivo Civil, esta juzgadora pasa a valorar el material probatorio ofrecido por las partes.
Al respecto observa esta operadora justicia, que le corresponde resolver sí los hechos alegados y probados por las partes de la relación procesal, se subsumen en el supuesto de hecho de las normas jurídico-positivas que invocan en sustentos de sus pretensiones; teniendo en cuenta que probar es esencial al resultado de la Litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado, es decir, la carga procesal que tienen las partes para llevar al proceso, por los medios y procedimientos permitidos por la ley, las razones que convenzan al juzgador de la certeza o veracidad de los hechos cuestionados.
Es importante destacar, que conforme dispone el artículo 1.133 del Código Civil, el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. De allí que la mejor doctrina jurídica afirme, que los contratos constituyen en su conjunto una amplia categoría, la más amplia, sin duda, de los hechos constitutivos de obligaciones y de relaciones jurídicas en general; aquélla a través de la cual se desarrolla comúnmente la vida de los negocios.
En el caso de marras, al momento de suscribir el contrato de arrendamiento, en su cláusula Primera quedó establecido el destino o el uso del área arrendada, estableciendo que sería para uso EXCLUSIVO “depósito de mercadería”, que la parte actora a los fines de demostrar el cambio de uso del inmueble consigna acta de investigación penal de la delegación del Llanito de fecha 01 de marzo de 2021 realizada en el inmueble Ubicado en la dirección Pueblo de Baruta, Sector Santo Domingo, final de la Calle Páez, Galpón Número 01 Parroquia Baruta del Municipio Baruta, Estado Miranda, y que riela a los folios (33 al 35) y que este tribunal le otorgó pleno valor probatorio, y la cual dice textualmente lo siguiente:

“… Nos permitió el libre acceso al galpón principal y nos condujo a las instalaciones de la división 01, percatándose que el portón del mencionado anexo se encontraba cerrado, por lo que procedí a realizar un recorrido en las adyacencias, en compañía del Funcionario Detective Jefe Darwin Caraballo, logrando sostener coloquio con dos ciudadanos del sexo masculino, a quienes luego de imponerle el motivo de nuestra presencia quedaron plenamente identificados como: Juan Carlos Herazo Acosta de Nacionalidad extranjera, natural de Granda Sucre Colombia nacida en fecha 19-12-1964, de 56 años de edad de profesión u oficio carpintero, residenciado en el pueblo de Baruta, Sector Santo Baruta, Municipio Baruta, Estado Miranda, titular de la cedula de identidad E-82.166.359 y 02) Sergio Alberto Romero Ortega, de nacionalidad venezolana, natural de caracas, Distrito capital, nacido en fecha 07-10-1941, de 79 años de edad, profesión u oficio mecanico industrial, residenciado la urbanización piedra azul calle Orinoco quinta Nazaret Parroquia Baruta, Municipio Baruta, estado Miranda, titular de la cedula de identidad V-2.113.170, a quienes se les inquirió si tenían algún inconveniente en ser testigos de un allanamiento que íbamos a realizar, estos aludiendo no tener inconveniente en visualizar el procedimiento una vez concluida dichas diligencias, procedimos a ingresar al interior del anexo amparado en el artículo 196 del Código Organico Procesal Penal, conjuntamente con el propietario del galpón, testigo 01 y testigo 02, donde luego de realizar un recorrido en el interior del anexo se logro incautar lo siguiente: Un (01) tanque, elaborado en laminas de acero, de color gris, con capacidad de Dos (2.000) mil litros aproximadamente, Un (01) surtidos de combustible eléctrico, marca AM TANK, modelo AM TANK 58, serial 27699ª, de color negro, con capacidad de 220 litros, Un (01) surtidor de combustibles manual, marca ROUCHNECK, de color rojo sin serial, ni modelo visible, con capacidad de 95 litros, dos (02) recipientes de liquido, de color azul, ambos con capacidad de 208 litros, cinco (05) bidones, de distintos colores, con capacidad de 23 litros cada uno, todos contentivos en su interior de liquido inflamable (Gasolina) Un (01) colector de basuro, de color verde, con capacidad de 360 litros, el cual contiene en su interior la canridad de cuarenta (40) litros de combustible inflamable (Gasolina), de igual manera de logro cada uno, todos contentivos en su interior de liquido inflamable (Gasoil) y un generador portantil de electricidad, marca Westinghouse, modelo Wgen 7500, de color azul, de 7500 vatios de ´potencia y un (01) tambor de aceite de motor 15W40 marca Tek Star, de color azul, de 208 litros…. Fin de la cita”
Asimismo la parte actora promueve inspección extrajudicial evacuada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de caracas en fecha 30 de Septiembre de 2020 en la cual se dejó constancia de lo siguiente:
“….Omissis…(…) PRIMER PARTICULAR: Se deja constancia que el inmueble, en general se encuentra en buen estado de conservación tanto en sus paredes colindantes como en el techo y el piso, salvo pequeñas grietas que se observan , en unos y otros, producto del tiempo y el uso ordinario del inmueble y el deterioro de los materiales , asimismo, se encuentra atiborrados, en más de la mitad de su espacio físico total, por los objetos que se indicaran en el particular siguiente. Con respecto al SEGUNDO PARTICULAR, Se hace constar que el inmueble contiene, en su interior, una gran cantidad de objetos cubiertos de bolsas de color blanco y negro; estantes y mesas de hierro acumuladas medianamente oxidadas y de diversos colores y uso; trozos de madera; láminas de hierro; casilleros de doble cabina; cajas usadas y en mal estado de televisores y otras mercancías, principalmente de uso doméstico, herramientas y equipos que parecen de mecánica automotriz, taques de material plástico y de mediano tamaño y pimpinas de presunta gasolina, bombonas de gas; un vehículo marca Ford, modelo explorer, color gris de tres puertas, con placa nro.AA752KN; neumáticos, nevera de los puertas disfuncional; filtro de agua; estantes de madera, cajas de botellas de cerveza; cajas t carpetas de cartón y basura diversa aglomerada, entre otros.” Fin de la cita

Establece el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, indica lo siguiente:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo el contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o algunos de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó con el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito de arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento interno del inmueble. (…) ” Negritas del juzgado.
Ahora bien, en conclusión del análisis probatorio, quedó demostrado la existencia de un contrato firmado por ambas partes, en la cual sí se estableció que el área arrendada tendría por objeto el depósito de mercadería; y tal y como lo narra el apoderado actor en el escrito libelar, el demandado comenzó a destinar y usar dicha área para almacenamiento de productos derivados del petróleo, destacando que utilizó el área para almacenar gasolina tal y como quedo evidenciado en las informe técnico pericial y de la inspección extrajudicial valorada por esta sentenciadora, resultando forzoso para este Tribunal declarar procedente el cambio de uso del inmueble. Y así se establece

Con relación a lo alegado de que la parte demandada no contrató las pólizas de incendio terremoto, riesgo locativos y daños a terceros colocando en estado de peligrosidad al inmueble, pues es notorio los daños que pueden causar los gases que emanan de la gasolina y sus consecuencias como seria la combustión y por ende explosión del inmueble.

Al respecto este tribunal para decidir sobre este punto cita la cláusula Decima Séptima del Contrato de Arrendamiento en la cual se estableció lo siguiente:
“…EL ARRENDADOR no se hace responsable por los daños que se causen AL ARRENDATARIO, a sus administradores, empleados, clientes y terceras personas, por eventuales motines, robos, actos vandálicos, hechos fortuitos, inundaciones temblores o terremotos, incendios, huracanes y otras situaciones similares que escapan del control de las misma igualmente, El ARRENDADOR no asumirá responsabilidad alguna, ni directa ni indirectamente, por hechos ilícitos ocurridos dentro de EL INMUEBLE por causas imputables o no a EL ARRENDATARIO, y tampoco será solidaria por el incumplimiento en que incurra por violación de obligaciones fiscales o laborales, y de Trabajo (LOPCYMAT); ley de Responsabilidad Social, Ley contra el trafico ilícito y el consumo de sustancias estupefaciente y Psicotrópicas; ley Orgánica sobre el Derecho de las Mujeres a una vida Libre de Violencia y Ley Orgánica de Ciencia Y tecnología. Así mismo EL ARRENDATARIO se obliga a obtener una póliza de incendio, terremoto, riesgos locativos y daños a terceros.”

Este tribunal aprecia de la cláusula antes referida que la parte demandada se obligó a contratar póliza de seguro para cubrir los posibles daños que se pudieran ocasionar al inmueble, que en el presente caso no existe prueba en el expediente que la parte demandada haya hecho la contratación de la póliza a la cual alude la mencionada clausula, es por ello, que resulta forzoso para quien aquí decide establecer el incumplimiento por parte del demandado del contrato de arrendamiento. Y así se decide
Ahora bien continuando con el análisis del caso, establecen los artículos 1.264, 1.159 1160 del Código Civil venezolano, establecen lo siguiente:
“Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.
Artículo 1.159.-Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
“Artículo 1.160.- los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según equidad, el uso o la ley.”
Así las cosas se debe establecer que la conducta del arrendatario patentiza que incumplió la obligación establecida en el contrato de arrendamiento, como es la de cambiar el destino y uso del área arrendada, sin contar con autorización para ello por parte del arrendador, así como se verifica el incumplimiento de su obligación de contratar la Póliza de seguro, en consecuencia habiéndose probado los requisitos de procedencia de esta acción, procede este Tribunal a declarar Con Lugar la Presente demanda de Desalojo que incoara La firma Mercantil AYM COMPAÑÍA ANONIMA (AYMCA) contra el ciudadano ANGEL ALEJANDRO ALVAREZ TRUJILLO. Y así se decide.-