TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

PARTE ACTORA:
HAIDEE PINZON DE DÍAZ, GRACIELA HERNANDEZ DE REYES, AVELINO DA SILVA FIGUEIRA, EDGAR ALBERTO DOMINGUEZ JIMENEZ, QUEILA ELIANA MONTILLA RIVAS, JUAN CARLOS GOMES JARDIM, BEATRIZ DEL CARMEN LINARES SILVEIRA, ANDERSON ALFONSO BRAVO DUM, CARMEN BEATRIZ CARRILLO HERNANDEZ, JOSE RODRIGUEZ RODRIGUEZ, MARIA DE LA PAZ PENA PAZ, LUIS ALFREDO CABRERA LEON, YASMIN CAROLINA BONILLA MOLINA, DANILO RAFAEL SILVA REYES, ELBA JUSTINA URBANO DE SILVA, LEONARDO NICOLAS MORAN PRIETO, CARMEN FERREIRA DE ALMEIDA, WILMER GERARDO GRATEROL FERNANDEZ, YLENE DEL CARMEN DURAN MORILLO, JOSÉ GREGORIO GÓMES CONTRERAS, NURIS MARLENE OLIVARES CONDE, JOSÉ TOMAS GUTIERREZ ARTEAGA y ALEJANDRA DEL CARMEN RINALDI MORILLO, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.225.222, V-11.559.344, E-81.388.175, V-12.928.184, V-10.119.865, V-10.693.764, V-10.534.676, V-13.244.693, V-6.660.936, E-1.069.351, V-6.853.805, V-5.519.630, V-13.349.673, V-10.350.952, V-6.346.274, V-4.819.964, V-10.483.010, V-11.563.115, V-11.935.843, V-10.509.322, V-6.975.982, V-13.543.959 y V-14.750.434, respectivamente. APODERADOS JUDICIALES: RAIMUNDO ORTA POLEO, RAYMOND ORTA MARTINEZ, ROBERTO ORTA MARTÍNEZ, CARLOS ALBERTO CALANCHE BOGADO, INDIRA MOROS RESTREPO, MARÍA DE LOS ÁNGELES PÉREZ NUÑEZ, IRENE VICTORIA MORILLO LÓPEZ y OSWALDO ENRIQUE DÍAZ ANTON, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-2.069.382, V-9.965.651, V-10.801.131, V-14.061.079, V-14.872.376, V-14.891.386, V-15.394.512 y V-3.657.240, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 7.982, 40.518, 63.275, 105.148, 110.298, 119.895, 115.784 y 219.033, respectivamente.

PARTE DEMANDADA:
PROMOTORA LA AVILEÑA, C.A., sociedad mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 29 de junio de 2007, bajo el Nº 86, Tomo 1612-A, intervenida mediante resolución Nº 631.10 de fecha 16 de diciembre de 2010, dictada por la Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.578, de fecha 21 de diciembre de 2010, acordada su liquidación mediante Resolución Nº 109.13, de fecha 29 de julio de 2013, dictada por la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.243, de fecha 4 de septiembre de 2013, en la persona de la Junta Coordinadora del Proceso de Liquidación, ciudadanos LUIS ELOY ZARATE AZUAJE y LUIS SALINAS BARRIOS, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.289.355 y V-646.658, respectivamente, carácter que ostentan mediante Providencia Nº 259, de fecha 23 de septiembre de 2013, dictada por el Fondo de Protección Social de los Depósitos Bancarios, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.273, de fecha 16 de octubre de 2013, y conforme al numeral 11 del artículo 265 del Decreto Nº 8.079 con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Reforma Parcial de la Ley de Instituciones del Sector Bancario, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.627, de fecha 2 de marzo de 2011. APODERADOS JUDICIALES: NELLY MARIA CARRILLO DE ROJAS, HECTOR VILLALOBOS ESPINA, NESTOR SAYAGO CHACON, EMIRO JOSÉ LINARES, ROSA VIRGINIA HERNANDEZ, OMAR ALBERTO MENDOZA SEVILLA, MARIA SROUR TUFIC, FRANKIN RUBIO, RICARDO JOSÉ GABALDON CONDO, NANCY MARISOL GUERRERO BUSTAMANTE, RAFAEL ACUÑA, JESSIKA VANESSA CASTILLO BRICEÑO, CESAR ANDRES FARIAS GARBAN, NIUSMAN MANEIMARA ROMERO TORRES, ANA SILVA, MARVICELIS JOSEFINA VASQUEZ COTUA, LISZT ALEJANDRA PAZOS LOPEZ, ISABEL CECILIA FALCON BEIRUTI y WILFREDO ARMANDO CELIS ROJAS, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-13.268.873, V-1.745.133, V-12.748.423M V-6.977.541, V-16.952.823, V-10.350.397, V-9.908.835, V-9.414.892, V-15.385.067, V-6.425.492, V-11.562.886, V-17.031.417, V-11.008.764, V-14.609.471, V-10.507.309, V-10.826.516, V-18.468.472, V-11.038.988 y V-15.911.451, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 79.294, 2.013, 73.134, 41.235, 127.891, 66.393, 46.944, 54.152, 107.199, 85.787, 91.478, 134.709, 80.588, 185.073, 117.220, 105.941, 172.612, 110.378 y 186.010, respectivamente.

MOTIVO:
NULIDAD PARCIAL DE DOCUMENTO DE CONDOMINIO Y CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

Objeto de la Pretensión: nulidad del artículo 12, capítulo 4 del documento de condominio de la Primera Etapa, Edificio 3 y Edificio 4 del Conjunto residencial La Avileña, ubicado en el lugar denominado Mariperez, Parroquia El Recreo del Municipio Libertador del Distrito Capital, protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 15 de julio de 2013, bajo el Nº 38, Tomo 26, Protocolo de Transcripción, posteriormente modificado mediante aclaratoria de fecha 8 de abril de 2014, protocolizada por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 34, Tomo 9, Protocolo de Transcripción; y, cumplimiento de todos y cada uno de los contratos de promesa bilateral de compraventa de los puestos adicionales suscritos entre las partes.

I
ACTUACIONES EN ALZADA

Se recibieron las presentes actuaciones en fecha 21 de junio de 2022, de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, con motivo de la apelación interpuesta en fecha 16 de marzo de 2021, ratificada en reiteradas oportunidad, por la abogada NIUSMAN ROMERO, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada en fecha 16 de diciembre de 2020, por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda de nulidad parcial de documento de condominio, incoada por los ciudadanos HAIDEE PINZON DE DÍAZ, GRACIELA HERNANDEZ DE REYES, AVELINO DA SILVA FIGUEIRA, EDGAR ALBERTO DOMINGUEZ JIMENEZ, QUEILA ELIANA MONTILLA RIVAS, JUAN CARLOS GOMES JARDIM, BEATRIZ DEL CARMEN LINARES SILVEIRA, ANDERSON ALFONSO BRAVO DUM, CARMEN BEATRIZ CARRILLO HERNANDEZ, JOSE RODRIGUEZ RODRIGUEZ, MARIA DE LA PAZ PENA PAZ, LUIS ALFREDO CABRERA LEON, YASMIN CAROLINA BONILLA MOLINA, DANILO RAFAEL SILVA REYES, ELBA JUSTINA URBANO DE SILVA, LEONARDO NICOLAS MORAN PRIETO, CARMEN FERREIRA DE ALMEIDA, WILMER GERARDO GRATEROL FERNANDEZ, YLENE DEL CARMEN DURAN MORILLO, JOSÉ GREGORIO GÓMES CONTRERAS, NURIS MARLENE OLIVARES CONDE, JOSÉ TOMAS GUTIERREZ ARTEAGA y ALEJANDRA DEL CARMEN RINALDI MORILLO, en contra de la sociedad mercantil PROMOTORA LA AVILEÑA, C.A.; la nulidad de del artículo 12, capitulo 4 del documento de condominio de la primera etapa, edificios 3 y 4 del Conjunto Residencial la Avileña, protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 15 de julio de 2013, bajo el Nº 38, Tomo 26, Protocolo de Transcripción, posteriormente modificado mediante Documento de Aclaratoria, protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 5 de abril de 2014, bajo el Nº 34, Tomo 9 del Protocolo de Transcripción; y, ordenó al órgano interventor de la parte demandada, a realizar las gestiones necesarias para garantizar a la parte actora, la protocolización ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente de los contratos de venta definitivo respecto de los puestos de estacionamiento adicionales pactados por su intervenida, mediante promesas bilaterales de compraventa y, posteriormente, realizar la aclaratoria correspondiente al documento de condominio y protocolizar la misma.

Oída en ambos efectos la apelación, mediante auto de fecha 14 de junio de 2022, el juzgado de la causa ordenó la remisión de las actuaciones a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos, la cual, previa distribución, en fecha 17 de junio de 2022, le asignó el conocimiento de la causa a esta alzada, dándosele entrada en el libro de causas llevado por este Tribunal en fecha 21 de junio de 2022.

Mediante auto dictado en fecha 28 de junio de 2022, se dieron por recibidas las actuaciones, quien suscribe, en mi condición de Juez de este tribunal me aboque al conocimiento de la causa y se fijaron los trámites para su instrucción en segundo grado de conocimiento, conforme lo establecido en los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 27 de julio de 2022, la abogada NIUSMAN ROMERO, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito de informes, en el cual, luego de realizar una breve reseña de las actuaciones procesales llevadas a cabo en el juicio, así como de los fundamentos de hecho y de derecho que fundamentan la pretensión y su excepción, alegó que la sentencia recurrida adolece de los vicios de inmotivación al no establecer los hechos que evidenció de las pruebas promovidas por las partes, incongruencia, omisión de pronunciamiento, contradicción en sus motivos, entre otras defensas, solicitando se declarase con lugar la apelación y se revocara la decisión apelada.

En fecha 27 de julio de 2022, el abogado CARLOS CALANCHE BOGADO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de informes, en el cual, luego de realizar una breve reseña de las actuaciones procesales llevadas a cabo en el juicio, así como los fundamentos de hecho y de derecho esbozados en la demanda y su contestación, consideró ajustados a derecho los argumentos esgrimidos por la juzgadora de primer grado, solicitando se declarase sin lugar la apelación y se confirmara la decisión apelada.

En fecha 5 de agosto de 2022, la abogada NIUSMAN ROMERO, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, consignó observaciones.

En fecha 8 de agosto de 2022, el abogado CARLOS CALANCHE BOGADO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó observaciones.

Por auto de fecha 14 de julio de 2022, se dijo “vistos”, entrando la causa en etapa de dictar sentencia, por lo que, de seguidas pasa este juzgador a emitir pronunciamiento en los siguientes términos:

II
ANTECEDENTES

Se inició el presente juicio de nulidad parcial de documento de condominio y cumplimiento de contrato, mediante libelo de demanda presentado en fecha 5 de febrero de 2014, por los ciudadanos LUCAINA JOSEFINA NORIEGA CASTILLO, HAIDEE PINZON SANCHEZ, JUAN CARLOS GOMES JARDIM, BEATRIZ DEL CARMEN LINARES SILVEIRA, YLENY DEL CARMEN DURAN MORILLO, WILMER GERARDO GRATEROL FERNANDEZ, ANDERSON ALFONSO BRAVO DUM, CARMEN BEATRIZ CARRILLO HERNANDEZ, JOSE RODRÍGUEZ RODRÍGUEZ, MARIA DE LA PAZ PENA PAZ, AVELINO DA SILVA FIGUEIRA, GRACIELA HERNANDEZ DE REYES, LUIS ALFREDO CABRERA LEON, YASMIN CAROLINA BONILLA MOLINA, DANILO RAFAEL SILVA REYES, ELBA JUSTINA URBANO BENITEZ, CARMEN FERREIRA DE ALMEDIDA y LEONARDO NICOLAS MORAN PRIETO, asistidos por los abogados RAIMUNDO ORTA POLEO, RAYMOND ORTA MARTÍNEZ, ROBERTO ORTA MARTÍNEZ, CARLOS ALBERTO CALANCHE BOGADO, INDIRA MOROS RESTREPO, MARIA DE LOS ANGELES PEREZ NUÑEZ e IRENE VICTORIA MORILLO LOPEZ, en contra de la sociedad mercantil PROMOTORA LA AVILEÑA, C.A., por ante el Juzgado Superior Octavo de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, en el que alegaron tener un interés jurídico y actual en peticionar la nulidad parcial del documento de condominio de la primera etapa, edificios 3 y 4 del conjunto residencial La Avileña, protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 15 de julio de 2013, bajo el Nº 38, folio 229, Tomo 26, Protocolo de Transcripción, por el interventor de la sociedad mercantil Promotora La Avileña, C.A., específicamente el artículo 12, capitulo 4, por cuanto les afecta como opcionarios y propietarios provisionales de los apartamentos y puestos de estacionamiento, conforme los documentos de opción de compra y certificados de adjudicación notariados y expedidos por el Ministerio del Poder popular para la Vivienda y Habitat. Que para la fecha de interposición de la demanda, no había transcurrido el lapso de caducidad establecido en el artículo 32 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contenciosa Administrativa, en relación con el artículo 1346 del Código Civil. Que no existe prohibición expresa de la ley para admitir la demanda, no se acumularon pretensiones que se excluyeran mutuamente o procedimientos incompatibles. Expresaron que habían suscrito diversos contratos de promesa bilateral de compraventa sobre apartamentos, maleteros y puestos de estacionamiento adicionales en el Conjunto Residencial La Avileña, situado en el sector denominado Mariperez, jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, con la sociedad mercantil demandada, la cual fue intervenida por la Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras.
Que posteriormente en el mes de diciembre de 2010, suscribieron con el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitat, diversos certificados provisionales de propiedad, donde se reconoció sus derechos adquiridos sobre las unidades habitacionales, maleteros y puestos de estacionamiento que integran La Avileña; y, a la Asociación Civil La Avileña, Torre III y IV, inscrita originalmente por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, en fecha 22 de diciembre de 2010, bajo el Nº 15, Tomo 48.

Que fueron los propietarios quienes suscribieron contratos de promesa bilateral de compraventa de buena fe para la adquisición de apartamentos, maleteros y puestos de estacionamiento adicionales, estos últimos, distintos a los puestos principales o fijos asignados a cada unidad habitacional; que dichos puestos de estacionamiento adicionales se encuentran ubicados en los sótanos 1 y 2 de cada torre (III y IV) de La Avileña y fueron favorecidos con su adjudicación mediante sorteo notariado que se realizó en fecha 3 de octubre de 2009.
Que la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, aprobó sin su participación y consentimiento la modificación de la distribución de los sótanos 1 y 2 de las Torres III y IV de La Avileña, lo cual trajo consigo notables cambios los cuales afectaron gravemente la paz interna de los habitantes del mencionado conjunto residencial, eliminando algunos puestos fijos en ambas torres, siendo los vecinos de la torre IV los que resultaron más afectados, pues deben estacionar sus vehículos en un edificio distinto al que habitan; que igualmente se eliminaron la totalidad de los puestos adicionales vendidos y algunos totalmente pagados, comprados a través de contratos de promesa bilateral de compraventa notariados, lo cual es violatorio de sus derechos de propiedad adquiridos sobre los mismos.
Que desde hacía más de dos (2) años poseían y utilizaban los puestos de estacionamiento, tanto principales como adicionales, de manera satisfactoria, legítima, continua, pacífica, pública, ininterrumpida y con ánimo de dueños, tal como fueron diseñados, construidos y vendidos originalmente, por lo que, el hecho de haberse protocolizado un documento de condominio contentivo de las modificaciones propuestas por la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador, hizo imposible el cumplimiento de la formalidad de protocolización ante el Registro Público Inmobiliario y, con ello, la debida declaración de titularidad sobre los bienes legalmente adquiridos.
Que la modificación de los planos y del proyecto original del Conjunto Residencial, ocasionó nefastas consecuencias que afectaron la sana convivencia entre los propietarios y vecinos, por cuanto se pretendía convertir puestos de estacionamiento vehicular, hoy útiles, en numerosos e innecesarios puestos para motos y bicicletas, con lo cual, sin su consentimiento, se transformaron puestos catalogados por la Ley de Propiedad Horizontal como bienes de apropiación individual en áreas comunes, cuya característica es el libre aprovechamiento y disfrute por parte de cualquier miembro del Conjunto Residencial, lo que, lejos de crear una solución arquitectónica, conllevó al inicio de inevitables confrontaciones y problemas condominiales.
Que la eliminación de los puestos de estacionamiento adicionales implicó una grave daño patrimonial y se tradujo en la ilegal rescisión unilateral de las opciones de compraventa suscritas con la promotora, por lo solicitan se cumpla con los mismos y se concrete ante el Registro Público la debida formalización de los mismos, en la forma convenida, por lo que, indudablemente, se debía anular parcialmente el documento de condominio.
Invocó el criterio sentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión de fecha 22 de marzo de 2013, dictada con ponencia de la Magistrada Yraima Zapata Lara, en el expediente Nº 2012-000274, contentivo del recurso de casación contra el fallo emitido en el juicio interpuesto por el ciudadano Diego Argüello Lastres, contra la ciudadana María Isabel Gomes del Rio, por lo que, todas las opciones de compraventa suscritas con la demandada, contenían los elementos de consentimiento, precio y objeto, para ser consideradas verdaderas ventas, cuya consecuencia era el reconocimiento de la propiedad sobre los bienes vendidos, por lo que, solicitaron la nulidad del artículo 12, capítulo 4 del documento de condominio, para que de ese moda puedan protocolizar ante el Registro Público inmobiliario correspondiente, la debida formalización de la venta de las unidades habitaciones, maleteros y puestos de estacionamiento adicionales adquiridos en la forma convenida.
Que el artículo cuya nulidad peticionan establece: “CAPITULO IV DE LOS PUESTOS PARA ESTACIONAMIENTO Y MALETEROS DEL EDIFICIO 3 Y DEL EDIFICIO 4 DE LA PRIMERA ETAPA DEL CONJUNTO RESIDENCIAL LA AVILEÑA, ARTÍCULO 12: DE LOS PUESTOS DE ESTACIONAMIENTO Y MALETEROS. Conforme a lo establecido por el literal i) del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, a cada uno de los apartamentos y pent-house que forman parte del Edificio 3 y Edificio 4 del CONJUNTO RESIDENCIAL LA AVILEÑA le corresponde de manera inseparable e individual, un (1) puesto para estacionamiento de vehículos, el cual será asignado a cada apartamento y pent-house en el mismo documento protocolizado mediante el cual mi representada celebre el primer contrato de compra-venta de cada apartamento y pent-house y efectúe la tradición legal de los mismos a los primeros adquirente-compradores, siendo que el puesto para estacionamiento de vehículos asignado a cada apartamento y pent-house no podrá ser enajenado ni gravado sino conjuntamente con el respectivo apartamento o pent-house y siempre deberá ser utilizado como puesto para estacionamiento de vehículos. Dichos apartamentos y pent-houses podrá tener además uno o varios maleteros, los cuales serán vendidos o enajenados en forma separada e independiente por mi representada, a los compradores de los apartamentos y pent-houses que forman parte del Edificio 3 y del Edificio 4 del mencionado conjunto residencial. En el capítulo III, artículos 5, 6 y 7 de este Documento de Condominio, está señalada la ubicación e identificación de los puestos de estacionamiento de vehículos y maleteros”.
Que la comunidad organizada a la cual pertenecen como integrantes del Conjunto Residencial denominado La Avileña, no fueron notificados ni participaron en la modificación que elaboró la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Bolivariano de Libertador del Distrito Capital y que se aplicó, respecto del cambio de distribución general de los sótanos 1 y 2 de las Torres III y IV, omitiendo así gravemente el interés legítimo y directo que detenta como propietarios de unidades habitacionales, maleteros y puestos de estacionamiento legalmente adquiridos en dicha edificación y cuyos derechos reposan en documentos públicos debidamente notariados.
Que incluso se violentaron disposiciones legales que rigen la material condominial, como lo era el artículo 29 de la Ley de Propiedad Horizontal, en concordancia con el artículo 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, al detentar el carácter de verdaderos propietarios, según el criterio vinculante fijado por el máximo tribunal de justicia, antes referido, así como el reconocimiento de dicho derecho que hizo el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitat al expedir y entregarles los denominados certificados de propiedad provisional, por lo que, solicitan su participación como verdaderos interesados en los temas relacionados con el Conjunto Residencial la Avileña, más si ello implica la modificación de planos y distribución de cualquier área, en cuyo caso contrario, dichas decisiones serían nulas de pleno derecho.

Cumplida la distribución, correspondió el conocimiento de la causa, al Juzgado Superior Octavo de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, que, previa consignación de los documentos fundamentales, por decisión de fecha 6 de marzo de 2014, se declaró incompetente para conocer de la demanda por la materia; declinando su competencia en los Tribunales de Municipio en materia Civil de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas.

Remitidas las actuaciones a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, previa distribución, le fue asignado el conocimiento de la causa al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, que por auto de fecha 27 de mayo de 2014, admitió la demanda, ordenando el emplazamiento de la parte demandada, conforme las reglas del procedimiento ordinario.

Por auto de fecha 6 de junio de 2014, el juzgado de la causa, dictó auto complementario del auto de admisión, mediante el cual ordenó la notificación de la Procuraduría General de la República Bolivariana de Venezuela, de conformidad con lo establecido en el artículo 96 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República.

En fecha 26 de junio de 2014, los abogados RAIMUNDO ORTA POLEO, RAYMOND ORTA MARTÍNEZ, ROBERTO ORTA MARTÍNEZ, CARLOSALBERTO CALANCHE BOGADO, INDIRA MORO RESTREPO, MARIA DE LOS ÁNGELES PÉREZ NUÑEZ e IRENE VICTORIA MORILLO LÓPEZ, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, consignaron escrito de reforma de la demanda, en el que expresaron que la misma se justificaba en el deber de adecuar la pretensión, con el objeto de ajustarla a los postulados normativos procesales que rigen la jurisdicción civil.
Que sus representados y la demandada, suscribieron por separado diversos contratos de promesa bilateral de compraventa sobre apartamentos, maleteros y puestos de estacionamiento adicionales, todos ubicados en el Conjunto Residencial La Avileña, anteriormente identificado. Que posteriormente en el mes de diciembre de 2010, celebraron con el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y el Hábitat, diversos certificados provisionales de propiedad, donde el ente ministerial expresamente reconoció 1) sus derechos adquiridos sobre las unidades habitacionales, maleteros y puestos de estacionamiento que integran a La Avileña, 2) a la Asociación civil La Avileña, Torre III y IV, inscrita por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 22 de diciembre de 2010, bajo el Nº 15, folio 57, Tomo 48, como la única persona jurídica a la que se le encomendó “…el mantenimiento preventivo, correctivo y de seguridad…” de las mencionadas torres.
Que sus representados son los legítimos propietarios quienes suscribieron contratos de promesa bilateral de compraventa de buena fe para la adquisición de apartamentos, maleteros y puestos de estacionamiento adicionales, estos últimos, distintos a los puestos principales o fijos asignados a cada unidad habitacional, los cuales se encuentran ubicados en los sótanos 1 y 2 de cada torre (III y IV) del Conjunto Residencial La Avileña y que fueron favorecidos con su adjudicación mediante sorteo notariado que se realizó en fecha 3 de octubre de 2009.
Que la identificación de los propietarios y la descripción general de dichos puestos de estacionamiento adicionales, se encontraban mencionadas en cuadro anexo, donde especificó la ubicación de cada puesto según lo dispuso el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat y del cual fue notificado el otrora administrador de la promotora.
Que supuestamente la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, aprobó sin su participación y consentimiento, la modificación de la distribución de los sótanos 1 y 2 de las torres III y IV del Conjunto Residencial La Avileña, según planos identificados con lo los siguientes datos: Solicitud Nº 008253 de fecha 18 de septiembre de 2012, conformados en fecha 17 de octubre de 2012, por el Director de Control Urbano, de conformidad a Constancia Nº 4867-M.
Que la modificación de la cual no fueron notificados y cuyo acceso al expediente les fue negado, trajo consigo cambios notables que afectaron gravemente la paz interna de los habitantes del Conjunto Residencial, por cuanto: 1) se eliminaron algunos puestos fijos hoy útiles en ambas Torres III y IV, siendo los vecinos de esta última Torre (IV) los más afectados, pues deben estacionar sus vehículos en un edificio distinto al que habitan; y, 2) se eliminaron la totalidad de los puestos de estacionamiento adicionales vendidos y algunos pagados totalmente, adquiridos a través de contratos de promesa bilateral de compraventa notariados, lo cual violó flagrantemente los derechos de propiedad sus representados adquiridos sobre los mismos.
Que en la actualidad y desde hacía más de aproximadamente cuatro (4) años, poseían y utilizaban los puestos de estacionamiento tanto principales como adicionales de manera satisfactoria, legítima, continúa, pacífica, ininterrumpida y con ánimo de dueños, tal como fueron diseñados, construidos y vendidos originalmente por la promotora, por lo que, el hecho de haberse protocolizado documento de condominio contentivo de las supuestas modificaciones propuestas por la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, hizo imposible la formalidad de protocolización ante el Registro Inmobiliario correspondiente de los puestos adicionales y, con ello, la debida declaración de titularidad sobre los bienes legalmente adquiridos.
Que la supuesta modificación de los planos y del proyecto original del Conjunto Residencial, ocasionó nefastas consecuencias que afectaron la sana convivencia entre los propietarios y vecinos del Conjunto Residencial La Avileña, por cuanto se pretendía convertir puestos de estacionamiento vehicular, hoy útiles, en numerosos e innecesarios puestos “para motos y bicicletas”, lo cual, sin su consentimiento, se transformaron puestos catalogados por la Ley de Propiedad Horizontal como bienes de apropiación individual en áreas comunes, cuya característica es el libre aprovechamiento y disfrute por parte de cualquier miembro del conjunto residencial, lo cual, lejos de crear una solución arquitectónica, conllevó inevitables confrontaciones y problemas condominiales.
Que aunado a ello, la eliminación de los puestos de estacionamiento adicionales, implicó un grave daño patrimonial que se traduce en la ilegal rescisión unilateral de las opciones de compraventa suscritas con la promotora, violando derechos ya adquiridos de buena fe, por lo que, solicitan el cumplimiento de los respectivos contratos de promesa bilateral de compraventa y se concrete ante el Registro Público la formalización de los mismos en la forma convenida, por lo que, en consecuencia, solicitan se anule parcialmente el documento de condominio.
Invocaron el criterio sentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada en fecha 22 de marzo de 2013, en el expediente Nº 2012-000274, con ponencia de la Magistrada Yraima Zapata Lara, contentivo del recurso de casación ejercido en contra del fallo dictado en el juicio incoado por el ciudadano Diego Argüello Lastres, en contra de la ciudadana María Isabel Gómez del Rio, del cual resultaba palmario que todos los contratos de opción o promesa bilaterales de compraventa suscritos con la demandada, contenían los elementos de consentimiento, precio y objeto que los hacía verdaderas ventas, cuya consecuencia no era otra que el reconocimiento de la propiedad sobre el bien vendido, solicitando la nulidad del artículo 12, capítulo 4, del documento de condominio y su reforma, así como el cumplimiento de todas y cada una de las opciones de compraventa suscritas por sus mandantes y la promotora, para que así se cumpla con la tradición de la cosa vendida, que no es más que la protocolización ante el registro inmobiliario correspondiente de la venta sobre las unidades habitacionales, maleteros y puestos de estacionamiento adicionales adquiridos en la forma convenida.
Que la comunidad organizada a la cual pertenecen sus representados como integrantes del Conjunto Residencial denominado La Avileña, nunca fueron notificados ni participes de la supuesta modificación que elaboró la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital y que se aplicó respecto del cambio en la distribución general de los sótanos 1 y 2 de las Torres III y IV, omitiendo así gravemente el interés legítimo y directo que detentan como propietarios de unidades habitaciones, maleteros y puestos de estacionamiento fijos y adicionales legalmente adquiridos en dicha edificación y cuyos derechos reposan en documentos públicos notariados.
Que incluso se violaron disposiciones legales que rigen la material condominial contenidas en el artículo 29 de la Ley de Propiedad Horizontal, en concordancia con lo establecido en el artículo 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, por cuanto al detentar el carácter de verdaderos propietarios según el criterio vinculante del máximo tribunal de justicia, antes aludido, así como el reconocimiento de dicho carácter que hizo el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat al expedir y entregarle los denominados “Certificados de Propiedad Provisional” era imprescindible su participación como verdaderos interesados en temas relacionados con el Conjunto Residencial La Avileña, más si ello implicó la modificación de planos y distribución de cualquier área, en cuyo caso, dichas decisiones serían nulas.
Invocó, a mayor abundamiento, el poder y derecho de participación que hoy tienen las comunidades organizadas en el tratamiento y toma de decisiones respecto a las problemáticas que les afecte, aspectos de socialismo y que refuerzan una democracia participativa, en boga y cuya consagración constitucional y legal ha sido objeto de amplios desarrollos doctrinales y jurisprudenciales.
Que la comunidad de propietarios del Conjunto Residencial La Avileña, mediante asamblea extraordinaria de asociados legalmente convocada y realizada en fecha 2 de abril de 2013, decidió por unanimidad de los asistentes, conservar la distribución de puestos fijos y adicionales que había realizado el Ministerio del Poder popular para la Vivienda y Hábitat, la que ha permitido desde el año 2010 que todos los vecinos propietarios de puestos de estacionamiento fijos y adicionales quepan en el espacio de sótanos que disponen; que dicha decisión unánime se tomó luego que las autoridades de la Asociación Civil La Avileña, Torre III y IV y otros miembros de la comunidad, vecinos todos, realizaran una amplia y detallada presentación de desventajas y perjuicios que conllevaría la implementación de la inconsulta modificación propuesta por la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Libertador.
Que consideraban determinante indicar que al ente interventor que protocolizó dicho documento, no se le delegó competencias o funciones específicas que implicasen actos de tanta importancia como lo es la protocolización de documentos de condominio, de hecho, sólo se le confirió facultades para presentar informes periódicos de los avances del proceso de intervención de la promotora, lo que igualmente se encuentra soportado en que la reforma del documento de condominio cuya nulidad parcial solicitan, no fue realizada por el interventor sino por la Junta Coordinadora del Proceso de Liquidación; es decir, otro ente distinto que si estaba facultado para efectuar dicho acto de protocolización conforme al Decreto Nº 8.079, mediante el cual se dictó la Ley de Reforma Parcial de la Ley de Instituciones del Sector Bancario; por lo que, alegó la falta de legitimación del ente interventor para efectuar actos de protocolización referentes a bienes de la persona jurídica intervenida y por ende, el documento de condominio es anulable, por lo que, solicitó la nulidad parcial del documento de condominio de la primera etapa, edificios 3 y 4 del Conjunto Residencial La Avileña, ubicado en el lugar denominado Maripérez, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, protocolizado por ante la Oficina de Registro Púbico del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 15 de julio de 2013, bajo el Nº 38, Tomo 26, Protocolo de Transcripción, específicamente del artículo 12, capítulo 4, del mismo, el cual fue posteriormente modificado mediante aclaratoria de fecha 8 de abril de 2014, protocolizada por ante el mismo registro público, bajo el Nº 34, folio 234, Tomo 9 del Protocolo de Transcripción.
Asimismo solicitó que se condenase a la parte demandada al cumplimiento de todos y cada uno de los contratos de promesa bilateral de compraventa de los puestos de estacionamiento adicionales identificados, en el sentido que se le ordenase la protocolización, en las condiciones, modalidades y formas legalmente pactadas entre las partes, por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital y, que se le condenase en costas a la parte demandada, fundamentando su pretensión en los artículos 26, 49, 51, 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, 26, 29 de la Ley de Propiedad Horizontal, 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, 1.155, 1.159, 1.160, 1.161, 1.264, 1.474 y 1.488 del Código Civil.

En fecha 14 de julio de 2014, el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, admitió la reforma de la demanda, ordenando el emplazamiento de la parte demandada, conforme las reglas del procedimiento ordinario, a los fines de la contestación de la demanda y su reforma.

Efectuados los trámites de citación, en fecha 23 de febrero de 2015, la abogada NELLY MARÍA CARRILLO DE ROJAS, en su carácter de Coordinadora (E) del Proceso de Liquidación de la sociedad mercantil PROMOTORA LA AVILEÑA, C.A., consignó escrito, mediante el cual opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la falta de jurisdicción del poder judicial, con respecto a la administración pública, por órgano del Fondo de Protección Social de los Depósitos Bancarios (FOGADE), fundamentada en el artículo 150 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Instituciones del Sector Bancario, por cuanto a su entender, toda gestión para reclamo de cualquier tipo debían ser acumuladas al procedimiento administrativo de liquidación de la sociedad mercantil Promotora la Avileña, C.A., que adelanta el Fondo de Protección Social de los Depósitos Bancarios de liquidación.

En fecha 10 de marzo de 2015, los abogados RAIMUNDO ORTA POLEO, RAYMOND ORTA MARTÍNEZ, ROBERTO ORTA MARTÍNEZ, CARLOS ALBERTO CALANCHE BOGADO, INDIRA MORO RESTREPO, MARÍA DE LOS ÁNGELES PÉREZ NÚÑEZ e IRENE VICTORIA MORILLO LÓPEZ, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, consignaron escrito de oposición a la cuestión previa formulada por la parte demandada.

En fecha 25 de marzo de 2015, el juzgado de la causa, dictó decisión, mediante la cual declaró sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada, contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la falta de jurisdicción.

En fecha 3 de junio de 2015, la abogada NELLY MARÍA CARRILLO DE ROJAS, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito mediante el cual ejerció el recurso de regulación de la jurisdicción.

Tramitado y sustanciado el recurso de la regulación de la jurisdicción, en fecha 15 de maro de 2016, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, dictó decisión mediante la cual declaró sin lugar dicho recurso; que el poder judicial tenía jurisdicción para conocer del presente asunto, confirmando la decisión dictada por el jugado de la causa.

Remitidas las actuaciones al juzgado de la causa, en fechas 8 y 9 de febrero de 2017, el abogado RICARDO GABALDON, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escritos, del mismo tenor, contentivos de la contestación de la demanda, donde solicitó la reposición de la causa; alegó la falta de cualidad de la parte actora para intentar y sostener la demanda, por cuanto los mismos no tienen el carácter de propietarios, al carecer de documento registrado que surte efectos ante terceros, que, además, no representan el setenta y cinco por ciento (75%) de la unidades de viviendas protocolizadas que integran los edificios 3 y 4 de la Primera Etapa del Conjunto Residencial La Avileña
Que los actores suscribieron contratos de promesa bilateral de compra venta sobre apartamentos, maleteros y puestos de estacionamiento “adicionales” y para tal efecto, consignaron copias certificadas de dichos contratos y no el documento de compraventa debidamente registrado, el cual es el título requerido por la Ley a objeto de solicitar modificaciones as un documento de condominio. Que, por ello, el ostentar una opción de compraventa no significa ser propietario de los apartamentos y por tanto, no tienen ni la legitimidad ni la cualidad de realizar ningún tipo de requerimientos para solicitar a un tribunal la nulidad del documento de condominio.
Que por otra parte, era de observarse que los actores, no eran la totalidad de los presuntos optantes, tampoco la totalidad de los propietarios, ya que para solicitar la nulidad de documento de condominio, no bastaba con tener interés exclusivo de los particulares, sino que ello atañe a un problema estrechamente ligado a los intereses de la comunidad de propietarios que por consenso corresponda a la totalidad de los propietarios o co-propietarios para poder modificar y tener la verdadera y legítima cualidad para solicitar la referida nulidad del documento de condominio. Que la modificación de un contrato de condominio no corresponde a capricho, intereses, ni deseos particulares de ciertos ciudadanos que se dicen optantes del inmueble, por cuanto para solicitar la nulidad parcial de un documento de condominio, se requiere respetar la voluntad de los propietarios que habitan en el Conjunto Residencial La Avileña, para que presida la paz social y ello debe concernir el pedimento a la voluntad unánime de la totalidad de los propietarios, pues de lo contrario, conllevaría que un grupo de propietarios que no representan la mayoría u optantes que aún no son propietarios, pretender derechos subjetivos, individuales y exclusivos, que no están permitidos en la Ley.
Que mal podrían unos supuestos optantes de ciertos apartamentos, ejercer una acción cuya legitimación activa corresponde a todos los miembros de la comunidad, por tratarse de un asunto cuyo interés afecta derechos de todos los propietarios.
Alegó la imposibilidad de su representada de modificar parcialmente el documento de condominio, pues la modificación al mismo, provino por parte de la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, por lo que, es dicho órgano el competente para conocer de la solicitud; y, por cuanto los actores no son propietarios, la Alcaldía no requería su consentimiento, ni su participación , ya que las modificaciones se realizan en base a un estudio que realiza la Dirección de Control Urbano, a través de variables urbanas, por lo que, no atañe a un interés o capricho de cambiar la distribución.
Que la nulidad parcial del documento de condominio que solicitan los actores, no puede ser tramitada por está vía, ya quela misma se refiere a modificaciones que constan en planos que son agregados y acompañados al documento de condominio, que son conformados por el órgano competente, que en este caso es la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador; por lo que, mal podría su representada modificar unos planos que no son de su competencia, que no ordenó realizar ni realizó, sino que tal modificación deviene del órgano competente, que en este caso es la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador, lo cual, constituye, a su entender, el hecho del príncipe, como causa extraña no imputable a su representada.
Que no obstante ello, el artículo 32 del documento de Condominio señala que para modificar el mismo, no sólo es necesario el consentimiento de su representada, sino además, el consentimiento del acreedor hipotecario, que en este caso es el Banco de Venezuela, S.A. Banco Universal, así como el de los futuros adquirentes, conforme al artículo 29 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Negó, rechazó y contradijo que los actores hayan tenido derecho de preferencia para la adquisición de unos puestos de estacionamiento adicionales; que su representada sea responsable de una modificación del Contrato de Condominio en la distribución de los sótanos 1 y 2 de las Torres III y IV del Conjunto Residencial La Avileña, cuando claramente la actora señala que dicho documento fue modificado por la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Libertador del Distrito Capital, por solicitud de dicha alcaldía.
Negó, rechazó y contradijo que los actores tengan derechos adquiridos sobre las unidades de puesto de estacionamientos adicionales ubicados en los sótanos 1 y 2 de cada Torre III y IV, que forman parte del Conjunto Residencial La Avileña y que sean legítimos propietarios, puesto que sus contratos nunca fueron protocolizados.
Negó, rechazó y contradijo que su representada haya violentado derechos supuestamente adquiridos por los actores, mediante las opciones de compraventa, toda vez que las modificaciones al documento de condominio fueron efectuadas por la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital.
Que por otra parte, del libelo de demanda, se evidenciaba que los actores solicitaban la nulidad parcial del documento de condominio de la Primera Etapa, Edificios 3 y 4 del Conjunto Residencial La Avileña y posteriormente, en un intento de confundir al tribunal, solicitan se ordene el cumplimiento de unos contratos de promesa bilateral y su posterior protocolización.
Que conforme lo establecido en el artículo 32 del documento de condominio, para poder modificarlo, además de requerir el consentimiento de su representada, también es necesario el del acreedor hipotecario, que en este caso corresponde al Banco de Venezuela, S.A. Banco Universal, y de los futuros adquirientes que representen al menos el setenta y cinco por ciento (75%) de las unidades vendidas que integran los edificios 3 y 4 de la primera etapa del Conjunto Residencial La Avileña, de conformidad con lo establecido en el artículo 29 de la Ley de Propiedad Horizontal, amen del visto bueno de la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital.
Que en relación a la protocolización de los documentos respectivos, alegó que no se podía determinar a la ligera, tal como lo pretendían los actores y que no era la vía ni la forma de plantear dicha pretensión, por cuanto no comprendían la totalidad de las personas que habitan en dicho conjunto residencial y debían respetarse los derechos comunes de todos, sin menoscabo alguno, pues deben realizarse conforme los procedimientos establecidos en la Ley, respetando el contenido del documento de condominio autorizado y aprobado por los órganos competentes.
Por último, expresó que su representada se encontraba en proceso de liquidación administrativa por el Fondo de Protección Social de los Depósitos Bancarios, por lo que, de igual forma, la rige las normas y procedimientos establecidos en la Ley de Instituciones del Sector Bancario, cuya especialidad priva ante cualquier ley o código ordinario que la rija, ello, de conformidad con lo establecido en el artículo 14 del Código Civil; solicitando se declarase sin lugar la demanda y con lugar la falta de cualidad de la parte actora.

Por auto de fecha 15 de febrero de 2017, la abogada LISETH DEL CARMEN HIDROBO AMOROSO, en su carácter de jueza del juzgado de conocimiento, se abocó al conocimiento de la causa y, mediante auto razonado, declaró abierto el proceso a pruebas, de conformidad con lo establecido en el artículo 388 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 22 de marzo de 2017, los abogados RAIMUNDO ORTA POLEO y CARLOS CALANCHE BOGADO, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, consignaron escrito de promoción de pruebas.

En fecha 23 de marzo de 2017, el abogado RICARDO GABALDON, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 27 de marzo de 2017, los abogados RAIMUNDO ORTA POLEO y CARLOS CALANCHE BOGADO, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, consignaron escrito de promoción de pruebas.

Por auto de fecha 28 de marzo de 2017, el juzgado de la causa, agregó a los autos los escritos de promoción de pruebas presentados por las partes.

En fecha 3 de abril de 2017, los abogados RAIMUNDO ORTA POLEO y CARLOS CALANCHE BOGADO, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, consignaron escrito de oposición a la admisión de las pruebas promovidas por la parte demandada.

Por auto de fecha 5 de abril de 2017, el juzgado de la causa, declaró extemporáneo el escrito de oposición a la admisión de las pruebas promovidas por la parte demandada, presentado por la representación judicial de la parte actora, por haber sido presentado de manera tardía. Asimismo, en actuación aparte, se pronunció en relación a la admisión de las pruebas promovidas por las partes.

Vencido el lapso para la evacuación de las pruebas promovidas por las partes, en fecha 10 de agosto de 2017, los abogados RICARDO GABALDON, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, RAIMUNDO ORTA POLEO y CARLOS CALANCHE BOGADO, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, consignaron sus respectivos escritos de informes.

En fecha 25 de septiembre de 2017, el abogado RICARDO GABALDON, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó observaciones.

En fecha 26 de septiembre de 2017, los abogados IRENE VICTORIA MORILLO LÓPEZ y CARLOS CALANCHE BOGADO, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, consignaron escrito de observaciones.

En fecha 6 de octubre de 2017, el juzgado de la causa, mediante auto razonado, ordenó auto para mejor proveer, de conformidad con lo establecido en el ordinal 2º del artículo 514 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 11 de febrero de 2020, la abogada JENNY SCHOTBORGH CARBALLO, en su carácter de jueza suplente, se abocó al conocimiento de la causa, ordenando la notificación de las partes.

Cumplida con la notificación de las partes, en fecha 16 de diciembre de 2020,el juzgado de la causa, dictó decisión, mediante la cual declaró con lugar la demanda de nulidad, incoada por los ciudadanos HAIDEE PINZON DE DÍAZ, GRACIELA HERNANDEZ DE REYES, AVELINO DA SILVA FIGUEIRA, EDGAR ALBERTO DOMINGUEZ JIMENEZ, QUEILA ELIANA MONTILLA RIVAS, JUAN CARLOS GOMES JARDIM, BEATRIZ DEL CARMEN LINARES SILVEIRA, ANDERSON ALFONSO BRAVO DUM, CARMEN BEATRIZ CARRILLO HERNANDEZ, JOSE RODRIGUEZ RODRIGUEZ, MARIA DE LA PAZ PENA PAZ, LUIS ALFREDO CABRERA LEON, YASMIN CAROLINA BONILLA MOLINA, DANILO RAFAEL SILVA REYES, ELBA JUSTINA URBANO DE SILVA, LEONARDO NICOLAS MORAN PRIETO, CARMEN FERREIRA DE ALMEIDA, WILMER GERARDO GRATEROL FERNANDEZ, YLENE DEL CARMEN DURAN MORILLO, JOSÉ GREGORIO GÓMES CONTRERAS, NURIS MARLENE OLIVARES CONDE, JOSÉ TOMAS GUTIERREZ ARTEAGA y ALEJANDRA DEL CARMEN RINALDI MORILLO, en contra de la sociedad mercantil PROMOTORA LA AVILEÑA, C.A.; la nulidad del artículo 12, capítulo 4 del documento de condominio de la primera etapa, edificio 3 y 4 del Conjunto Residencial La Avileña, protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 15 de julio de 2013, bajo el Nº 38, folio 229, Tomo 26, Protocolo de Transcripción, por el órgano interventor de la sociedad mercantil PROTOMOTORA LA AVILEÑA, C.A., posteriormente modificado mediante “documento de aclaratoria”, de fecha 8 de abril de 2014, protocolizado por ante la mencionada oficina de registro público, bajo el Nº 34, folio 234, Tomo 9 del Protocolo de Transcripción. Asimismo, ordenó a la parte demandada, realizar las gestiones necesarias para garantizar a los demandantes, la protocolización ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, los contratos de venta definitivos respecto a los puestos de estacionamiento adicionales pactados por la parte intervenida, mediante promesas bilaterales de compraventa; y, posteriormente, realizar la aclaratoria correspondiente al documento de condominio y protocolizar la misma. Condenó en costas a la parte demandada.

Contra dicha decisión en fecha 16 de marzo de 2021, fue ejercido recurso de apelación por la abogada NIUSMAN ROMERO TORRES, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, recurso que fue ratificado en varias oportunidades; proveído por el tribunal de la causa, mediante auto de fecha 14 de junio de 2022. Medio recursivo que sube las presentes actuaciones ante esta alzada, quien en segundo grado de conocimiento, asumió la competencia para conocer del mismo en fecha 28 de junio de 2022; y, que para decidir observa:

III
MOTIVA:

*
Del thema decidendum:

El conocimiento de esta alzada se circunscribe a la apelación interpuesta en fecha 16 de marzo de 2021, por la abogada NIUSMAN ROMERO TORRES, en su carácter de apoderada judicial del fondo de Protección Social de los Depósitos Bancarios, órgano interventor y liquidador de la sociedad mercantil PROMOTORA LA AVILEÑA, C.A., parte demandada, en contra de la decisión dictada en fecha 16 de diciembre de 2020, por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda de nulidad, incoada por los ciudadanos HAIDEE PINZON DE DÍAZ, GRACIELA HERNANDEZ DE REYES, AVELINO DA SILVA FIGUEIRA, EDGAR ALBERTO DOMINGUEZ JIMENEZ, QUEILA ELIANA MONTILLA RIVAS, JUAN CARLOS GOMES JARDIM, BEATRIZ DEL CARMEN LINARES SILVEIRA, ANDERSON ALFONSO BRAVO DUM, CARMEN BEATRIZ CARRILLO HERNANDEZ, JOSE RODRIGUEZ RODRIGUEZ, MARIA DE LA PAZ PENA PAZ, LUIS ALFREDO CABRERA LEON, YASMIN CAROLINA BONILLA MOLINA, DANILO RAFAEL SILVA REYES, ELBA JUSTINA URBANO DE SILVA, LEONARDO NICOLAS MORAN PRIETO, CARMEN FERREIRA DE ALMEIDA, WILMER GERARDO GRATEROL FERNANDEZ, YLENE DEL CARMEN DURAN MORILLO, JOSÉ GREGORIO GÓMES CONTRERAS, NURIS MARLENE OLIVARES CONDE, JOSÉ TOMAS GUTIERREZ ARTEAGA y ALEJANDRA DEL CARMEN RINALDI MORILLO, en contra de la sociedad mercantil PROMOTORA LA AVILEÑA, C.A.; la nulidad del artículo 12, capítulo 4 del documento de condominio de la primera etapa, edificio 3 y 4 del Conjunto Residencial La Avileña, protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 15 de julio de 2013, bajo el Nº 38, folio 229, Tomo 26, Protocolo de Transcripción, por el órgano interventor de la sociedad mercantil PROTOMOTORA LA AVILEÑA, C.A., posteriormente modificado mediante “documento de aclaratoria”, de fecha 8 de abril de 2014, protocolizado por ante la mencionada oficina de registro público, bajo el Nº 34, folio 234, Tomo 9 del Protocolo de Transcripción. Asimismo, ordenó a la parte demandada, realizar las gestiones necesarias para garantizar a los demandantes, la protocolización ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, los contratos de venta definitivos respecto a los puestos de estacionamiento adicionales pactados por la parte intervenida, mediante promesas bilaterales de compraventa; y, posteriormente, realizar la aclaratoria correspondiente al documento de condominio y protocolizar la misma. Condenó en costas a la parte demandada.

Así pues, conforme lo esbozado por las partes en la demanda, su reforma y la contestación, corresponde determinar si los ciudadanos HAIDEE PINZON DE DÍAZ, GRACIELA HERNANDEZ DE REYES, AVELINO DA SILVA FIGUEIRA, EDGAR ALBERTO DOMINGUEZ JIMENEZ, QUEILA ELIANA MONTILLA RIVAS, JUAN CARLOS GOMES JARDIM, BEATRIZ DEL CARMEN LINARES SILVEIRA, ANDERSON ALFONSO BRAVO DUM, CARMEN BEATRIZ CARRILLO HERNANDEZ, JOSE RODRIGUEZ RODRIGUEZ, MARIA DE LA PAZ PENA PAZ, LUIS ALFREDO CABRERA LEON, YASMIN CAROLINA BONILLA MOLINA, DANILO RAFAEL SILVA REYES, ELBA JUSTINA URBANO DE SILVA, LEONARDO NICOLAS MORAN PRIETO, CARMEN FERREIRA DE ALMEIDA, WILMER GERARDO GRATEROL FERNANDEZ, YLENE DEL CARMEN DURAN MORILLO, JOSÉ GREGORIO GÓMES CONTRERAS, NURIS MARLENE OLIVARES CONDE, JOSÉ TOMAS GUTIERREZ ARTEAGA y ALEJANDRA DEL CARMEN RINALDI MORILLO, tienen la cualidad para intentar y sostener la demanda de nulidad parcial de documento de condominio, impetrada en contra de la sociedad mercantil PROMOTORA LA AVILEÑA, C.A., a través de su órgano interventor y liquidador, FONDO DE PROTECCIÓN SOCIAL DE LOS DEPÓSITOS BANCARIOS, en razón de no constituir el setenta y cinco por ciento (75%) de las unidades de viviendas que conforman los edificios 3 y 4 de la Primera Etapa del Conjunto Residencial La Avileña, ni ser propietarios de los bienes. En tal sentido, corresponde determinar si los ciudadanos en cuestión, al haber celebrado con la sociedad mercantil PROMOTORA LA AVILEÑA, C.A., promesas bilaterales de compraventa, adquirieron derechos patrimoniales sobre los bienes inmueble y unidades vendibles de los Edificios 3 y 4 de la primera etapa del Conjunto Residencial La Avileña; ó, si los mismos sólo tienen una expectativa de ser propietarios, para determinar si los mismos cumplen con el requisito establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, para exigir la modificación del documento de condominio de dicho conjunto residencial.

I
Punto previo:
Del litisconsorcio activo:

De acuerdo a lo expuesto por las partes en la demanda y su contestación, observa este jurisdicente que el juicio de nulidad de documento de condominio y cumplimiento de contrato que nos ocupa, fue instaurado por los ciudadanos HAIDEE PINZON DE DIAZ, GRACIELA HERNANDEZ DE REYES, AVELINO DA SILVA FIGUEIRA, EDGAR ALBERTO DOMINGUEZ JIMENEZ, QUEILA ELIANA MONTILLA RIVAS, JUAN CARLOS GOMES JARDIM, BEATRIZ DEL CARMEN LINARES SILVEIRA, ANDERSON ALFONSO BRAVO DUM, CARMEN BEATRIZ CARRILLO HERNANDEZ, JOSÉ RODRIGUEZ RODRIGUEZ, MARIA DE LA PAZ PENA PAZ, LUIS ALFREDO CABRERA LEON, YASMIN CAROLINA BONILLA MOLINA, DANILO RAFAEL SILVA REYES, ELBA JUSTINA URBANO DE SILVA, LEONARDO NICOLAS MORAN PRIETO, CARMEN FERREIRA DE ALMEIDA, WILMER GERARDO GRATEROL FERNANDEZ, YLENE DEL CARMEN DURAN MORILLO, JOSE GREGORIO GOMES CONTRERAS, NURIS MARLENE OLIVARES CONDE, JOSÉ TOMAS GUTIERREZ ARTEAGA y ALEJANDRA DEL CARMEN RINALDI MORILLO, en contra de la sociedad mercantil PROMOTORA LA AVILEÑA, C.A., por intermedio de su órgano interventor y liquidador, Fondo de Protección Social de los Depósitos Bancarios.

Conforme fue expuesto por la parte actora en su escrito libelar y su reforma, suscribieron con la referida sociedad mercantil diversos contratos de promesa bilateral de compraventa, cada uno por separado, los cuales versan sobre apartamentos, maleteros y puestos de estacionamiento adicionales, ubicados en los edificio 3 y 4, primera etapa del Conjunto Residencial La Avileña, ubicado en la urbanización Mariperez, parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, produciendo al efecto copias certificadas de cada uno de los contratos que los vincula con la demandada.

Se constata que alegaron que en el mes de diciembre de 2010, celebraron con el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y el Hábitat, diversos “Certificados Provisionales de Propiedad”, donde dicho ente ministerial reconoció sus derechos adquiridos sobre las unidades habitacionales, maleteros y puestos de estacionamiento que integran dicho conjunto residencial, así como a la Asociación Civil La Avileña, Torre III y IV, inscrita por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, en fecha 22 de diciembre de 2010, bajo el Nº 15, Folio 57, Tomo 48, como la única persona jurídica a la que se le encomendó “…el mantenimiento preventivo, correctivo y de seguridad…” de las mencionadas torres.

Por lo que son legítimos propietarios, por haber suscrito contratos de promesa bilateral de compraventa, de buena fe para la adquisición de apartamentos, maleteros y puestos de estacionamiento adicionales distintos a los puestos principales o fijos asignados a cada unidad habitacional con los que fueron favorecidos en su adjudicación por sorteo notariado que se realizó el 3 de octubre de 2009, todo lo cual se evidenciaba de los aludidos contratos de promesa bilateral de compraventa.

Partiendo de lo indicado, este sentenciador a los fines de resolver sobre el mérito de la presente controversia, considera necesario invertir el orden en el cual fueron propuestas las pretensiones actorales en el petitum libelar, debiendo, entonces, analizar primeramente el carácter de copropietarios de los actores, para, una vez determinado ello, descender al análisis de procedencia de la nulidad parcial del documento de condominio. En tal sentido, quien aquí decide observa que cada uno de los ciudadanos que integran la parte actora, con la finalidad de solicitar la nulidad parcial del documento de condominio de la Primera Etapa, Edificios 3 y 4 del Conjunto Residencial La Avileña, hacen valer diversos contratos de promesa bilateral de compraventa que suscribieron de manera individual con la sociedad mercantil Promotora La Avileña, C.A., los cuales versan sobre apartamentos, maleteros y puestos de estacionamiento adicionales a los asignados o fijos a cada unidad habitacional; así como “Certificados Provisionales de Propiedad” otorgados por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, para peticionar que, a la luz de la doctrina establecida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia de fecha 22 de marzo de 2013, dictada en el expediente Nº 2012-000274, contentivo del juicio interpuesto por el ciudadano Diego Argüello Lastres en contra de la ciudadana María Isabel Gómez del Rio, con ponencia de la Magistrada Yraima Zapata Lara, se establezca que dichos contratos se correspondían a ventas, por contener los elementos necesarios para su perfeccionamiento, como lo son el consentimiento de las partes en el objeto del contrato y el precio del mismo y, por tanto, se condenase a la demandada a cumplir con los mismos, mediante la protocolización de los diversos contratos definitivos, mediante los cuales cual se efectuase la tradición de la cosa vendida que no eran más que los apartamentos, maleteros y puestos de estacionamiento adicionales adquiridos en la forma convenida.

En tal sentido, el artículo 146 del Código de Procedimiento Civil, establece:

“Podrán varias personas demandar o ser demandadas conjuntamente como litisconsortes: a) Siempre que se hallen en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa; b) Cuando tengan un derecho o se encuentran sujetas a una obligación que derive del mismo título; c) En los casos 1º, 2º y 3º del artículo 52”.

Por su parte, el artículo 52 eiusdem, en sus ordinales 1º, 2º y 3º, establece:

“Se entenderá también que existe conexión entre varias causas a los efectos de la primera parte del artículo precedente:
1º Cuando haya identidad de personas y objeto, aunque el título sea diferente.
2º Cuando haya identidad de personas y titulo, aunque el objeto sea distinto.
3º Cuando haya identidad de título y objeto, aunque las personas sean diferentes…”

Las normas transcritas, se encuentran estrechamente ligadas con lo establecido en el ordinal 3º del artículo 1.395 del Código Civil, según el cual las causas tienen tres elementos de identificación: 1) identidad de sujetos, siempre que éstos vengan al juicio con el mismo carácter que en juicio conexo; 2) identidad de objeto, es decir, que la cosa demandada sea la misma. En el caso de los derechos de crédito, la cosa se identifica prácticamente por su monto; y, 3) identidad de título, o sea, que todas las demandas se encuentren fundadas en la misma razón o concepto.

Esos tres elementos responden a las preguntas: ¿Quiénes litigan? ¿Qué litigan? y ¿Por qué litigan? Así, los derechos subjetivos se identifican y singularizan unos de otros sobre la base de estos tres elementos, que se denominan, desde un punto de vista procesal, elementos de identificación de las causas, porque la causa constituye la relación sustancial postulada en el juicio, valga decir, la relación jurídica que se discute y controvierte en la relación jurídica formal que es el proceso mismo.

En sentido técnico, el litisconsorcio puede definirse como la situación jurídica en que se hayan diversas personas vinculadas por una relación sustancial común o por varias relaciones sustanciales conexas, que actúan conjuntamente en un proceso voluntaria o forzosamente, como actores o como demandados. El litisconsorcio necesario o forzoso, se tiene cuando existe una relación sustancial o estado jurídico único para varios sujetos, en tal forma que las modificaciones de dicha relación o estado jurídico, para ser eficaces, deben operar frente a todos sus integrantes y, por tanto, al momento de plantearse en juicio la controversia, la pretensión debe hacerse valer por uno o varios de los integrantes de la relación frente a todos los demás. En estos casos, la relación sustancial controvertida es única para todos los integrantes de ella, de modo que no puede modificarse sino a petición de uno o varios de ellos frente a todos los demás y resolverse de modo uniforme para todos. En estos casos y en otros semejantes, la legitimación para contradecir en juicio corresponde en conjunto a todos, aun a los que no han asumido la condición de actores, y no separadamente a cada uno de ellos, siendo por tanto necesario o forzoso el litisconsorcio. Así, el actor que invoca por sí solo la pretensión, se expone a que se alegue en la contestación de la demanda su falta de cualidad, porque la legitimación no corresponde únicamente a uno solo de ellos sino conjuntamente a todos. Para que exista litisconsorcio en sentido técnico, es necesario que haya un interés común a varios sujetos, determinado por la comunidad de derechos respecto del objeto de la relación sustancial controvertida, o por la identidad de fundamento jurídico o de hecho de dicha relación.

En el caso de marras, tenemos que los ciudadanos HAIDEE PINZON DE DIAZ, GRACIELA HERNANDEZ DE REYES, AVELINO DA SILVA FIGUEIRA, EDGAR ALBERTO DOMINGUEZ JIMENEZ, QUEILA ELIANA MONTILLA RIVAS, JUAN CARLOS GOMES JARDIM, BEATRIZ DEL CARMEN LINARES SILVEIRA, ANDERSON ALFONSO BRAVO DUM, CARMEN BEATRIZ CARRILLO HERNANDEZ, JOSÉ RODRIGUEZ RODRIGUEZ, MARIA DE LA PAZ PENA PAZ, LUIS ALFREDO CABRERA LEON, YASMIN CAROLINA BONILLA MOLINA, DANILO RAFAEL SILVA REYES, ELBA JUSTINA URBANO DE SILVA, LEONARDO NICOLAS MORAN PRIETO, CARMEN FERREIRA DE ALMEIDA, WILMER GERARDO GRATEROL FERNANDEZ, YLENE DEL CARMEN DURAN MORILLO, JOSE GREGORIO GOMES CONTRERAS, NURIS MARLENE OLIVARES CONDE, JOSÉ TOMAS GUTIERREZ ARTEAGA y ALEJANDRA DEL CARMEN RINALDI MORILLO, se pretenden en comunidad, por considerarse propietarios de apartamentos, maleteros y puestos de estacionamiento adicionales a los asignados o fijos a cada unidad habitación, en razón de diversos contratos de promesas bilaterales de compraventa, suscritos de manera individual con la parte demandada, por lo que, en función de ello, no solo solicitan la nulidad del artículo 12, capitulo 4 del Documento de Condominio del Conjunto Residencial La Avileña, Primera Etapa, Edificios 3 y 4, sino que, además, se les reconozca como propietarios de las distintas unidades habitaciones y accesorios, ya que dichos contratos deben ser analizados por el órgano jurisdiccional, como verdaderas ventas, dados que en los mismos se encuentran presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio, legítimamente expresados por los contratantes. Sin embargo, constata quien aquí decide, que tales contratos, aun cuando fueron celebrados por la sociedad mercantil PROMOTORA LA AVILEÑA, C.A., no existe la identidad de objeto y partes para que puedan hacerse valer en juicio de manera conjunta por los actores, independientemente que lo pedido sea la nulidad parcial del documento de condominio del conjunto residencial (que en principio pudiese considerarse comunidad). Al contrario, de cada uno de los contratos que hacen valer en el proceso, se derivan efectos distintos para los contratantes, así como el objeto sobre los cuales versan. Por ejemplo y sólo a título ilustrativo, sin que ello implique pronunciamiento sobre la validez y eficacia del mismo, se constata que PROMOTORA LA AVILEÑA, C.A., celebró contrato de promesa bilateral de compraventa, con los ciudadanos DANILO RAFAEL SILVA REYES y ELBA JUSTINA URBANO BENITEZ, por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 3 de noviembre de 2009, anotado bajo el Nº 32, Tomo 131 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, el cual versa sobre un inmueble constituido por una unidad vendible del Conjunto Residencial La Avileña, la cual estará distinguida con el número y letra Trece B (13-B), con un área aproximada de noventa y dos metros cuadrados con noventa y siete decímetros (92,97 mts2), ubicada en el piso 13 del edificio 3 del citado conjunto y que le corresponde un puesto de estacionamiento que sería identificado en el correspondiente documento definitivo de compraventa; asimismo, se estableció en dicho contrato que dichos ciudadanos resultaron favorecidos en sorteo para optar al derecho de compra de un (1) puesto de estacionamiento adicional al asignado a la unidad vendible, el cual estaría distinguido con el número sesenta y dos (62)ubicado en el sótano 2 del edificio 3 del citado conjunto residencial. Por otra parte, en contrato de promesa bilateral de compraventa, confeccionado de manera similar al anterior, autenticado por ante la misma notaría, en fecha 15 de octubre de 2009, anotado bajo el Nº 12, Tomo 123, celebrado entre la mencionada sociedad mercantil y los ciudadanos LUIS ALFREDO CABRERA LEON y YASMIN CAROLINA BONILLA MOLINA, se logra distinguir que versa sobre un objeto distinto al reseñado ut supra, pues el mismo se refiere a la unidad vendible distinguida con los números y letra Trece C Dos (13-C2), con un área aproximada de ochenta y ocho metros cuadrados con cuarenta y tres decímetros cuadrados (88,43 mts2), ubicada en el piso 13 del edificio 3 del Conjunto Residencial La Avileña y un puesto de estacionamiento que sería identificado en el documento definitivo de compraventa, donde, de manera similar, se estableció que dichos ciudadanos fueron favorecidos mediante sorteo en la adjudicación para su compra de un puesto de estacionamiento adicional, distinguido con el número 66, ubicado en el Sótano Dos (S2) del edificio 3 del referido conjunto residencia, siendo que estos últimos, en el devenir del juicio, lograron obtener por parte del ente liquidador de la parte demandada, el correspondiente contrato de compraventa, debidamente protocolizado, el cual versó sobre el mismo objeto del contrato que en prima facie proporcionaron al proceso.

Es decir, que ambos documentos, aun cuando se encuentran confeccionados de manera similar entre sí, y suscritos por la sociedad mercantil PROMOTORA LA AVILEÑA, C.A., en su condición de promitente vendedora, al momento de concatenarse o confrontarse el uno con el otro arroja que no se den la identidad de objeto ni título, suficientes como para hacerlos valer de manera conjunta en contra de la demandada. Y así sucede con todas las documentales aportadas por los actores al presente proceso, con el objeto de demostrar que se encuentran en comunidad con respecto al objeto pretendido en la demanda, como lo es la nulidad del artículo 12, capítulo 4 del Documento de Condominio de la Primera Etapa, Edificios 3 y 4 del Conjunto Residencial La Avileña, lo que, en principio, pudiese ser considerado suficiente para que instauración del juicio de manera conjunta; es decir, para la conformación del litisconsorcio activo.

Sin embargo, al peticionar, de manera conjunta en la demanda que todas las contrataciones de promesas bilaterales de compraventa, suscritas por la sociedad mercantil PROMOTORA LA AVILEÑA, C.A., con los ciudadanos HAIDEE PINZON DE DIAZ, GRACIELA HERNANDEZ DE REYES, AVELINO DA SILVA FIGUEIRA, EDGAR ALBERTO DOMINGUEZ JIMENEZ, QUEILA ELIANA MONTILLA RIVAS, JUAN CARLOS GOMES JARDIM, BEATRIZ DEL CARMEN LINARES SILVEIRA, ANDERSON ALFONSO BRAVO DUM, CARMEN BEATRIZ CARRILLO HERNANDEZ, JOSÉ RODRIGUEZ RODRIGUEZ, MARIA DE LA PAZ PENA PAZ, LUIS ALFREDO CABRERA LEON, YASMIN CAROLINA BONILLA MOLINA, DANILO RAFAEL SILVA REYES, ELBA JUSTINA URBANO DE SILVA, LEONARDO NICOLAS MORAN PRIETO, CARMEN FERREIRA DE ALMEIDA, WILMER GERARDO GRATEROL FERNANDEZ, YLENE DEL CARMEN DURAN MORILLO, JOSE GREGORIO GOMES CONTRERAS, NURIS MARLENE OLIVARES CONDE, JOSÉ TOMAS GUTIERREZ ARTEAGA y ALEJANDRA DEL CARMEN RINALDI MORILLO, fuesen analizadas a la luz de la doctrina imperante, como contratos de compraventa, a los fines de ordenar la protocolización del documento definitivo traslativo de la propiedad y tradición de los referidos inmueble, se incurre en una mala conformación del litisconsorcio activo. Ello, por cuanto, aun cuando, como anteriormente se expresó, todas las documentales se encontrasen confeccionadas de manera similar, las mismas versan sobre objetos distintos, y dado que no se encuentran suscritas por una misma persona, tampoco se da la identidad de sujetos, por una parte. Por la otra, tenemos que los efectos que emanan de cada uno de los contratos en cuestión, son distintos entre sí. Así se establece.

Es decir, que ante una mala conformación del litisconsorcio activo, por no existir la conexión entre causa, debe considerarse al artículo 146 del Código de Procedimiento Civil, como íntimamente ligado al orden público, y, por tanto, debe negarse la admisión de la demanda; o, en caso de haber sido ya admitida en contravención con la referida norma, debe anularse todo lo actuado e inadmitirse la presente demanda. Así se establece.

Por otro lado, tenemos que la parte actora, al momento de formular el petitorio en la demanda y su reforma, no sólo pidió se condenase a la parte demandada al cumplimiento de los distintos contratos de promesa bilateral de compra venta, sino que, además, solicitó se declarase la nulidad parcial del documento de condominio de la primera etapa, edificios 3 y 4 del Conjunto Residencial La Avileña, lo en principio denota una mala acumulación de pretensiones; ello, por cuanto para poder obtener la nulidad peticionada, primeramente debieron recurrir de manera autónoma e independiente, cada uno de los litis consortes a ejercer las acciones que bien le correspondiesen con el objeto que fuesen reconocidos como propietarios de los inmuebles prometidos; y, una vez obtenido tal reconocimiento, es que podía de manera conjunta acudir ante el órgano jurisdiccional competente a demandar la nulidad parcial del documento de condominio en cuestión, cumpliendo con los requisitos exigidos en el artículo 29 de la Ley de Propiedad Horizontal, debiendo acreditar el porcentaje de las unidades de viviendas vendidas requerido en el documento de condominio cuya nulidad parcial se aspira. Y siendo que, en el caso de marras, al pretenderse la nulidad parcial que se analiza, conjuntamente, con el cumplimiento de los contratos de promesa bilateral de compraventa, ambas de manera principal, mal podría este sentenciador, con la simple expectativa de un derecho, proceder a ordenar a la demandada reconocerles derechos u obligaciones a los actores, tanto particulares, como colectivos de manera simultanea, independientemente los ciudadanos LUIS ALFREDO CABRERA LEON, YASMIN CAROLINA BONILLA MOLINA, CARMEN FERREIRA DE ALMEIDA y LEONARDO NICOLAS MORAN PRIETO, haya logrado protocolizar sus documentos definitivos de compraventa en el interin del proceso, lo cual a todas luces no representan el porcentaje requerido para la modificación o nulidad parcial que se peticiona. Así se establece.

En torno a la inepta acumulación de pretensiones, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada en fecha 8 de agosto de 2006, en el expediente Nº 06-193, señaló que la acumulación debe obedecer a la necesidad de evitar fallos contrarios o contradictorios en casos que, o bien son conexos, o existe entre ellos una relación de accesoriedad o continencia. En este sentido, ella tiene como objetivo influir positivamente en la celeridad, ahorrando tiempo y recursos al fallar en una sola sentencia asuntos en los que no hay razón para que se ventilen en diferentes procesos. Sin embargo, debe verificarse si la acumulación se ajusta a derecho, esto es, que se trate de pretensiones compatibles, que no se contraríen o excluyan entre sí, y que puedan ser tramitadas en un mismo procedimiento. En efecto, el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, dispone que el tribunal admitirá la demanda “si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley”. De lo contrario deberá negar su admisión expresando los motivos de su negativa.

Por otra parte, en sentencia dictada en fecha 19 de marzo de 2009, en el expediente Nº 08-379, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, estableció el carácter de orden público de la inepta acumulación de pretensiones, al indicar que la unidad de procedimiento es una característica de la acumulación en general, y cuando a cada pretensión corresponde un procedimiento incompatible con el de la otra, aquella unidad no puede lograrse y la acumulación no es posible. Las exigencia de la unidad del procedimiento es de tal entidad en esta materia, que si bien permite la acumulación subsidiaria de dos o más pretensiones incompatibles entre sí, esta acumulación tampoco es posible cuando no hay unidad de procedimiento ni partes; e indicó la Sala en dicha decisión que su doctrina pacífica y constante ha sido tradicionalmente exigente en lo que respectas a la observancia de los trámites esenciales del procedimiento, entendido el proceso civil como el conjunto de actos del órgano jurisdiccional, de las partes, y de los terceros que eventualmente intervienen en él, preordenados para la resolución de una controversia, el cual está gobernado por el principio de la legalidad de las formas procesales, al no existir un proceso convencional, sino que al contrario, un proceso cuya estructura y secuencia se encuentran preestablecidas con un neto signo impositivo, no disponible por el Juez, ni por las partes, por lo que, la regulación legal sobre la forma, estructura y secuencia del proceso civil, es obligatoria en un sentido absoluto, pues esa forma, estructura y secuencia que el legislador ha dispuesto en la ley procesal, son las que el Estado considera apropiadas y convenientes para la finalidad de satisfacer la necesidad de tutela jurisdiccional de los ciudadanos, que es uno de sus objetivos básicos. Por lo que, ha considerado tradicionalmente, que la alteración de los trámites esenciales del procedimiento quebranta el concepto de orden público, cuya finalidad tiende hacer triunfar el interés general de la sociedad y del Estado sobre los intereses particulares del individuo, por lo que, su violación acarrea la nulidad del fallo y las actuaciones procesales viciadas, todo ello en pro del mantenimiento de la seguridad jurídica y de la igualdad entre las partes, que es el interés primario de todo juicio.

Por tanto, dada no sólo la mala conformación de un litisconsorcio activo, sino la inepta acumulación de pretensiones, debe este jurisdicente declarar inadmisible la demanda impetrada por los ciudadanos HAIDEE PINZON DE DIAZ, GRACIELA HERNANDEZ DE REYES, AVELINO DA SILVA FIGUEIRA, EDGAR ALBERTO DOMINGUEZ JIMENEZ, QUEILA ELIANA MONTILLA RIVAS, JUAN CARLOS GOMES JARDIM, BEATRIZ DEL CARMEN LINARES SILVEIRA, ANDERSON ALFONSO BRAVO DUM, CARMEN BEATRIZ CARRILLO HERNANDEZ, JOSÉ RODRIGUEZ RODRIGUEZ, MARIA DE LA PAZ PENA PAZ, LUIS ALFREDO CABRERA LEON, YASMIN CAROLINA BONILLA MOLINA, DANILO RAFAEL SILVA REYES, ELBA JUSTINA URBANO DE SILVA, LEONARDO NICOLAS MORAN PRIETO, CARMEN FERREIRA DE ALMEIDA, WILMER GERARDO GRATEROL FERNANDEZ, YLENE DEL CARMEN DURAN MORILLO, JOSE GREGORIO GOMES CONTRERAS, NURIS MARLENE OLIVARES CONDE, JOSÉ TOMAS GUTIERREZ ARTEAGA y ALEJANDRA DEL CARMEN RINALDI MORILLO, en contra de la sociedad mercantil PROMOTORA LA AVILEÑA, C.A., debiendo cada uno de ellos, recurrir a un procedimiento autónomo y distinto a ventilar los eventuales derechos que le corresponden de los distintos contratos que celebraron con dicha sociedad mercantil; y, por tanto, quedan anuladas todas las actuaciones procesales llevadas a cabo en este juicio. Lo que determina que la apelación interpuesta en fecha 16 de marzo de 2021, ratificada en reiteradas oportunidad, por la abogada NIUSMAN ROMERO, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada en fecha 16 de diciembre de 2020, por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, deba ser declarada con lugar, quedando así revocada la decisión apelada, todo lo cual se hará de manera expresa y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así formalmente se decide.

IV
DISPOSITIVA:

En razón de las consideraciones anteriormente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Con lugar la apelación interpuesta en fecha 16 de marzo de 2021, ratificada en reiteradas oportunidades, por la abogada NIUSMAN ROMERO, ampliamente identificada en el encabezamiento del presente fallo, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada en fecha 16 de diciembre de 2020, por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: Inadmisible la demanda de nulidad de documento de condominio y cumplimiento de contrato, incoada por los ciudadanos HAIDEE PINZON DE DIAZ, GRACIELA HERNANDEZ DE REYES, AVELINO DA SILVA FIGUEIRA, EDGAR ALBERTO DOMINGUEZ JIMENEZ, QUEILA ELIANA MONTILLA RIVAS, JUAN CARLOS GOMES JARDIM, BEATRIZ DEL CARMEN LINARES SILVEIRA, ANDERSON ALFONSO BRAVO DUM, CARMEN BEATRIZ CARRILLO HERNANDEZ, JOSÉ RODRIGUEZ RODRIGUEZ, MARIA DE LA PAZ PENA PAZ, LUIS ALFREDO CABRERA LEON, YASMIN CAROLINA BONILLA MOLINA, DANILO RAFAEL SILVA REYES, ELBA JUSTINA URBANO DE SILVA, LEONARDO NICOLAS MORAN PRIETO, CARMEN FERREIRA DE ALMEIDA, WILMER GERARDO GRATEROL FERNANDEZ, YLENE DEL CARMEN DURAN MORILLO, JOSE GREGORIO GOMES CONTRERAS, NURIS MARLENE OLIVARES CONDE, JOSÉ TOMAS GUTIERREZ ARTEAGA y ALEJANDRA DEL CARMEN RINALDI MORILLO, en contra de la sociedad mercantil PROMOTORA LA AVILEÑA, C.A., todos ampliamente identificados en el encabezamiento del presente fallo.

Dada la naturaleza de la presente decisión, no hay condenatoria en costas.

Quedando así REVOCADA la decisión apelada.
Se ordena la notificación mediante boleta a las partes de conformidad con el criterio sentado en la Sentencia Nro.243, de fecha 09/07/2021, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, por haberse dictado el presente fallo antes del vencimiento de su lapso natural.
Regístrese, publíquese y déjese copia certificada en el copiador de sentencias llevado por este tribunal.
Dada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los once (11) días del mes de octubre de dos mil veintidós (2022). Años 212º de Independencia y 163º de Federación.-
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,

Dr. CESAR HUMBERTO BELLO
Abg. ALEXANDRA SIERRA.

En esta misma fecha, siendo la una y treinta minutos de la tarde (1:30 p.m.), se publicó y registró la presente decisión.
LA SECRETARIA,

Abg. ALEXANDRA SIERRA.

Exp.Nº AP71-R-2022-000266 (11.645)
CHBC/AS/cr.