TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS
Año 212º y 163º
ASUNTO: AP71-R-2022-000083
PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil INMOBILIARIA CALABRESE 99, C.A., de este domicilio e inscrita en el registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el día 13 de febrero de 1.992, bajo el Nro. 2, Tomo 58 A Pro, con Rif J-00710725.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: CARLOS MACHADO MANRIQUE, RAMIRO SOSA RODRÍGUEZ, MARÍA FATIMA DA COSTA, LUBMILA YOVERXI MARTINEZ GIMENEZ, JULIANA SOLEDAD SÁNCHEZ CARRERO, ARIANNA IVANNA ALVAREZ PEREZ Y HELIANIS KARINA RIVAS, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 17.201, 37.779, 64.504, 205.818, 226.557, 290.016 y 306.930, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil CENTRO INTEGRAL DE MUEBLES CIDMA, C.A., de este domicilio e inscrita en el Registro mercantil VI de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 29 de abril de 2.004, bajo el Nro. 31, Tomo 81 AQTO, representada por la ciudadana CARMEN ELIZABETH MARTÍNEZ PÉREZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la C.I. Nro. V-6.452.190.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos: LUIS ALBERTO ALBARRAN TORRES, ZULAY JANETH GONZÁLEZ y LILIAN JUDITH MORALES, Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números: 15.511, 292.004 y 81.709, en ese orden.
MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL).
SENTENCIA RECURRIDA: Sentencia definitiva cuya dispositiva fuera dictada en fecha 10 de febrero de 2022, y su texto íntegro publicado en fecha 22 de febrero de 2022, por el Juzgado Vigésimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
–I–
RELACIÓN DE LA CAUSA
Se inició la presente causa en fecha 12 de julio de 2019, mediante demanda consignada con anexos, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual, previo sorteo de Ley fue asignada al Juzgado Vigésimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, alegando la representación judicial del actor: 1.)- Que en el Contrato de Arrendamiento debidamente autenticado en fecha 23 de mayo de 2007, por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, quedando anotado bajo el número 27, Tomo 54, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, se hace constar que la actora: Sociedad Mercantil INMOBILIARIA CALABRESE 99, C.A, dio en Arrendamiento a la Sociedad Mercantil CENTRO INTEGRAL DE MUEBLES CIDMA C.A., representada por su Directora General CLEMEN ELIZABETH MARTÍNEZ PÉREZ, un inmueble constituido por una planta (SEMI-SOTANO-nivel avenida Principal de La Yaguara) del Edif. Centro Comercial Mary, ubicado en la Av. Principal de La Yaguara, Jurisdicción de la Parroquia La Vega de la ciudad de Caracas, con un área aproximada de MIL METROS CUADRADOS (1.000mts2). 2.)- Que la Cláusula Primera, refiere e identifica el inmueble objeto del contrato, y agrega que el mismo se encuentra afectado por un derecho de paso que permite el acceso a las escaleras que conducen a las otras plantas del Centro Comercial. 3)- Que la cláusula TERCERA, en cuanto a la duración del presente contrato a tiempo determinado es de tres (03) años contados a partir del día 01 de febrero de 2007, sin perjuicio de la procedencia de la prórroga legal a que hace referencia la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. 4.)- Que, en cuanto al destino y uso del inmueble, las partes de común y mutuo acuerdo establecieron que sería de USO COMERCIAL, tal como se desprende de la Cláusula CUARTA. 5.)- Que la cláusula QUINTA del contrato locativo establece la imperiosa obligación de cumplir el contrato en los términos establecidos bilateralmente por ambas partes, y al respecto establece que el incumplimiento por parte de EL ARRENDATARIO de cualquiera de las obligaciones asumidas conforme a este documento y a la ley, dará derecho al ARRENDADOR de hacer resolver este contrato. 6.)- Que en la sexta cláusula del contrato de arrendamiento, antes identificado, las partes, pactaron la obligación para EL ARRENDATARIO, de contratar una póliza de seguros que cubriese daños al inmueble, que debía ser renovada durante la vigencia del contrato y presentada al ARRENDADOR, dentro de un lapso perentorio, la mencionada cláusula establece: “SEXTA: El ARRENDATARIO se obliga a poner en conocimiento de EL ARRENDADOR, por escrito y dentro de un plazo que no excederá de los dos (2) días siguientes a cualquier daño o inicio de daño que pueda deteriorar o hacer necesario una reparación mayor del INMUEBLE y será responsable de cualquier perjuicio que ocasione a EL ARRENDADOR por su negligencia en el cumplimiento de esta obligación. En caso de incendio iniciado en el INMUEBLE por alguna causa que le sea imputable a EL ARRENDATARIO, éste estará obligado a pagar los daños y perjuicios ocasionados a EL ARRENDADOR, o a terceros afectados, y a reparar o reconstruir a sus solas expensas el INMUEBLE, en la misma forma en que estaba antes del siniestro. En caso de incumplimiento de esta obligación EL ARRENDADOR podrá a su juicio, hacerlo por cuenta de EL ARRENDATARIO y a exigir de éste el reembolso de las sumas de dinero que por tal concepto haya pagado, sin perjuicio de los demás derechos y acciones que según la Ley y este contrato le correspondan a EL ARRENDADOR. En cualquier caso, EL ARRENDATARIO se obliga a contratar, por monto suficiente a satisfacción de EL ARRENDADOR, una póliza de seguros que cubra daños al inmueble generados por incendios, terremotos, inundaciones, guerra o disturbios.- Dicha póliza deberá mantenerse durante la vigencia del contrato y deberá presentar como beneficiario a EL ARRENDADOR.- EL ARRENDATARIO, una vez contratada la póliza, deberá presentar copia a EL ARRENDADOR para lo cual dispondrá de un lapso de sesenta (60) días continuos, contados a partir de la vigencia del presente contrato.- Copia de las renovaciones de póliza serán notificadas a EL ARRENDADOR dentro de los primeros quince días de efectuadas.” 7.)- Que en virtud del Principio de la Autonomía de la Voluntad, las partes, EL ARRENDADOR y EL ARRENDATARIO, auto regularon las obligaciones que asumían durante la relación contractual, siendo una de ellas, tal como lo preceptúa la cláusula SEXTA, la contratación de una póliza de seguros, obligación que fue incumplida por EL ARRENDATARIO, siendo que hasta la presente fecha no ha presentado ni notificado a la parte actora de la contratación de la póliza de seguros; menos aun de sus continuas renovaciones, razones por las cuales, demanda EL DESALOJO del INMUEBLE antes identificado, según lo dispuesto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. 8.)- Que esta demanda tiene por objeto la terminación del Contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes, identificadas anteriormente, para que mediante sentencia se declare el DESALOJO y por consecuencia, extinguida la obligación contractual que nació entre las partes, así como la inmediata recuperación del Inmueble descrito, todo ello fundamentado en que “LA ARRENDATARIA” incumplió con la obligación estipulada en la cláusula SEXTA del Contrato Locativo, que antes fuere citada. 9.)- Que la Ley de Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario Para Uso Comercial, publicada en la Gaceta Oficial Nº.40.418, en vigencia desde el día 23 de mayo del año 2014, establece en su artículo 1º, lo siguiente: “El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, rige las condiciones y procedimientos para regular y contratar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial”. Ahora bien, al caso de marras le es aplicable dicha ley, toda vez que las partes establecieron en la cláusula CUARTA del Contrato de Arrendamiento, que el destino del inmueble será de USO COMERCIAL. 10.)- Invoca como fundamento de derecho, la causal de DESALOJO establecida en el literal “I” del artículo 40 de la Ley en referencia, el cual establece: “Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”. 11.)- Que invocadlas normas contenidas en los artículos 1.159, 1.264,1.160, 1.167 del Código Civil y los artículos: 36, 47, 286, 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, además de los artículos 1, 2, 40 literal “i” y 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para Uso Comercial. 12.)- Que por lo expuesto procede a demandar a la Sociedad Mercantil CENTRO INTEGRAL DE MUEBLESC.A., antes identificada, para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal en lo siguiente: “PRIMERO: En desalojar, y la recuperación inmediata del bien Inmueble constituido por una planta (SEMI-SOTANO) Nivel Avenida Principal de la Yaguara, del Edificio Centro Comercial Mary, situado en la Avenida Principal de la Yaguara, Jurisdicción de la Parroquia La Vega, Municipio Libertador, en esta ciudad de Caracas, con un área aproximada de Mil Metros Cuadrados (1000 Mts2) y la desocupación inmediata del local antes descrito. En consecuencia, se declare extinguida la obligación contractual pactada en el Contrato de Arrendamiento debidamente Autenticado en fecha Veintitrés (23) de mayo de 2007, por ante la Notaría Publica Octava del Municipio Autónomo Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, quedando anotado bajo el número 27, Tomo 54 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. SEGUNDO: En pagar las costas y costos de este juicio, incluyendo los honorarios profesionales de abogados a que haya lugar, de conformidad con lo dispuesto en el Libro I, Título VI, Artículos 272 al 287del Código de Procedimiento Civil y a lo establecido en la Ley de Abogados…”
En fecha 18 de julio de 2019 se admite la demanda cuanto a lugar en derecho, por los tramites del Procedimiento Oral establecido en el Código Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y se ordenó el emplazamiento de la accionada en la persona de su Presidente y Representante legal.
En fecha 10 de diciembre de 2020, cumplidas todas las diligencias inherentes a la citación de la parte demandada, compareció la ciudadana CLEMEN ELIZABETH MARTÍNEZ PÉREZ, en su carácter de representante legal de la accionada, asistida por el abogado ALBERTO CHUQUI, y consignó el físico del escrito de contestación de la demanda, del siguiente tenor: 1.)- Que ha operado la perención de la instancia, la cual, en el ámbito procesal está vinculada con el principio del impulso procesal, concebida por el legislador como una sanción para las partes involucradas en la causa, que hayan abandonado el juicio por el transcurso del tiempo, cuya consecuencia es la extinción del proceso, y en este caso, la parte actora desde la oportunidad cuando el alguacil del Tribunal de la causa consignó las resultas de la citación de la parte demandada, haciéndole saber al Tribunal, la imposibilidad que tuvo para practicar la citación personal de la representante legal de la demandada, ciudadana CLEMENT ELIZABETH MARTÍNEZ PÉREZ, hasta el día 20 de febrero de 2020, oportunidad cuando se practicó la medida de secuestro (cuaderno de medidas) en la que intervino la representación de la parte demandada, transcurrieron con creces más de treinta (30) días sin que la parte actora actuase en el expediente y menos aún ejecutó actos de procedimiento para llevar a cabo la citación por carteles de la parte demandada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 223 del Código Adjetivo. 2.)- Que es evidente que la parte demandante no realizó actos de impulso procesal con el propósito de citar por carteles a la parte demandada, pues se evidenció, que luego de que el alguacil diera cuenta de sus gestiones para el logro de la citación de la representante legal de la parte demandada, y por tal motivo consignó las compulsas para citación, aquella no solicitó la citación por carteles de acuerdo con la normativa señalada, lo cual demuestra que la parte actora no tuvo intención ni el interés de cumplir con las obligaciones relacionadas con la citación de la demandada, por tanto, solicita se decrete la perención breve de la instancia, en virtud de que la parte actora no cumplió con sus obligaciones procesales tendentes a lograr la citación por carteles de la parte demandada, toda vez que, la demandante no impidió la consumación de la perención breve, conforme lo establece el artículo 267 de Código de Procedimiento Civil. 3.)- Que, de conformidad con lo que dispone el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, opone como DEFENSA PERENTORIA O DE FONDO LA PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN de conformidad con lo que estatuye el artículo 1.977 del Código Civil Venezolano, y en tal sentido argumenta, que la cláusula SEXTA del contrato de arrendamiento, establece que EL ARRENDATARIO se obliga a contratar, por monto suficiente a satisfacción de EL ARRENDADOR, una póliza de seguros que cubra daños al inmueble generados por incendios, y por causas extrañas no imputables a la demandada, ésta no pudo contratar la citada póliza de seguro, de manera que la parte actora adoptó una conducta pasiva para exigir el cumplimiento de la obligación, y respecto a la contratación de la póliza de seguro, nunca se preocupó en indagar si efectivamente se había contratado la póliza, no obstante, si sabía y estaba en cuenta que el inmueble arrendado carecía de los equipos de detección, alarma y extinción de incendios requeridos por la normativa que rige la materia, ello porque el inmueble había sido inspeccionado en varias oportunidades por el Cuerpo de Bomberos del Distrito Capital, conforme consta del informe de inspección. 4.)- Que durante casi doce (12) años de vigencia del mencionado contrato de arrendamiento, tiempo durante el cual la arrendadora mantuvo una conducta y actitud pasiva, complaciente e inerte, sin que haya ejercido esta acción por desalojo, que fue admitida como se dijo en fecha 18 de julio de 2019, es decir, más allá del tiempo previsto en la ley para el ejercicio de las acciones personales, es decir, la decenal. 5.)- Que eso no es más que un ardid, artificio, amaño y una maquinación fraudulenta y engañosa, fabricada por la actora con la intención de sorprender la buena fe de los jueces, con el sólo ánimo de obtener la entrega del inmueble arrendado a costa de lo que fuere, dado que la relación arrendaticia es a tiempo indeterminado y su intención era mancillar los derechos de la demandada, ya que en varias oportunidades la parte actora le solicitó que suscribiera un acuerdo para la entrega del inmueble, al cual nunca accedió, por tal motivo, se instauró la pretensión de autos con el propósito de desalojarle a costa de lo que fuere. 6.)- Que el artículo 1.977 del Código Civil, fija el lapso para la prescripción extintiva de las acciones, el cual distingue entre el lapso de prescripción de diez años para las acciones personales, acciones que según la doctrina derivan de los contratos, obligaciones o créditos, es decir, no tienen por objeto directo, cosas o bienes. 7.)- Que la actitud inerte de la actora durante doce (12) años que tenía para ejercer la acción y no lo hizo, trajo como consecuencia la extinción de su derecho para accionar, con el objeto de reclamar el cumplimiento o incumplimiento de la obligación de que se contratase la póliza de seguros conforme lo señala la cláusula Sexta del contrato de arrendamiento celebrado, o sea, que la actora disponía desde el mes de mayo de 2007 hasta el mes de mayo de 2017 para que intentase su pretensión correspondiente y al no hacerlo ocurrió la prescripción de hacer efectivo su derecho de accionar. 8.)- Que conviene en lo siguiente: 1) Que fue celebrado el contrato arrendaticio entre las partes, de la cual surge la relación contractual que les une. Y que la empresa INMOBILIARIA CALABRESE 99, C.A., parte actora, actúa como administradora del inmueble arrendado en representación de ANEGADA INVESTMENTS, N.Y., empresa constituida en curazao en fecha 31 de agosto de 1995, legalizados sus Estatus Sociales ante el Consulado General de la República Bolivariana de Venezuela en fecha 18 de Septiembre de 1995, bajo el No.323; carácter el suyo que se desprende del contrato de administración autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador, el día 29 de octubre de 2007, anotado bajo el No. 4, Tomo 181, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. 9.)- Que rechaza, niega y contradice la demanda, tanto en los hechos como en el derecho invocado, y asimismo, rechaza, niega y contradice que su representada haya dejado de cumplir las obligaciones contractuales asumidas en el contrato locativo, y en específico, rechaza y niega haber incumplido lo dispuesto en la cláusula Sexta del mencionado contrato locativo, como tampoco las disposiciones o normas legales que rigen los contratos u obligaciones dispuestas en el Código Civil vigente. 10.)- Que su representada comenzó a gestionar ante varias empresas aseguradoras la contratación de la citada póliza, gestiones que fueron infructuosas debido a que las compañías aseguradoras negaban su contratación en razón de que el área arrendada no cumplía los estándares o requisitos exigidos por la normas COVENIM (Norma Venezolana 823-4:2000), acerca de los sistemas de detección de incendios, tablero central de detección de incendios y alarma de incendio y sistemas de extinción de incendios (tubería o extintores), como tampoco con lo establecido por FONDONORMA (Norma Técnica Fondo norma, Guía Instructiva sobre Sistemas de Detección, Alarma y Extinción de Incendios NTF 0823:2016, 2da. Revisión, octubre 2016) y por el Cuerpo de Bomberos del Distrito Capital. 11.)- Que COVENIM estableció los requisitos mínimos para la elaboración de procedimientos, materiales, productos, actividades y demás aspectos que estas normas rigen, y que, a partir de 1997, “COVENIN” inició su transición a FONDONORMA hasta completarse definitivamente en el año 2004. 12.)- Que COVENIM, ahora FONDONORMA y el Cuerpo de Bomberos han establecido requisitos de obligatorio cumplimiento sobre Sistemas de Detección, Alarma y Extinción de Incendios en los inmuebles de uso comercial. 13.)- Que ante el incumplimiento de la arrendadora en dar en arrendamiento un inmueble que no satisfacía el cumplimiento de la normativa antes señalada, la demandada no podía contratar ningún tipo de póliza a la que se había obligado a contratar de acuerdo con la Cláusula Sexta del mencionado contrato de arrendamiento. 14.)- Que su representada estuvo impedida de contratar una póliza de seguro por causa extraña no imputable a ella, se trata de una causa ajena a su voluntad y de imposibilidad sobrevenida a la celebración del contrato locativo, cuyo conocimiento lo tenía el demandante, sabía que el inmueble arrendado no estaba dotado de los Sistemas de Detección, Alarma y Extinción de Incendios, y, sin embargo, impuso a la demandada una obligación de hacer que no podía ser cumplidas por hechos del acreedor, ello porque el inmueble había sido inspeccionado en varias oportunidades por el Cuerpo de Bomberos del Distrito Capital, conforme consta del informe de inspección que se acompañó a la contestación marcada con la letra “A”. 15.)- Que en este caso no estamos en presencia de un incumplimiento voluntario o culposo sino de un incumplimiento involuntario por causas extrañas no imputables a la voluntad de la demandada, y solo atribuible a la conducta negligente de la parte actora.
–II–
RECONVENCIÓN
En la misma oportunidad que antecede, la parte demandada, por medio de su representación judicial ejerció reconvención según lo previsto en los artículos 869 y 365 del Código de Procedimiento Civil, contra la sociedad mercantil INMOBILIARIA CALABRESE 99, C.A., en los siguientes términos: 1.)- Que las partes celebraron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble descrito en autos, siendo que la empresa INMOBILIARIA CALABRESE 99, C.A., actúa como administradora en representación de ANEGADA INVESTMENTS, N.Y., ya identificada, siendo que entre las disposiciones contractuales se convino en la cláusula “TERCERA” la duración del contrato, la revisión anual del canon, la entrega del inmueble por el arrendatario al término de la relación, y una suma por concepto de indemnización de daños y perjuicios; y en la cláusula “SEXTA” el plazo dentro del cual el arrendatario se obligó a poner en conocimiento de EL ARRENDADOR cualquier daño o inicio de daño, se previó la responsabilidad en caso de siniestro en el inmueble, y entre otras obligaciones, que EL ARRENDATARIO se obligaría a contratar una póliza de seguros a regir durante el tiempo contractual, que cubra daños al inmueble generados por los siniestros allí descritos, siendo el beneficiario EL ARRENDADOR. 2.)- Que la reconviniente comenzó a gestionar ante varias empresas aseguradoras la contratación de la citada póliza, lo que fue infructuoso, porque las compañías aseguradoras negaban su contratación porque el área arrendada no cumplía los estándares o requisitos exigidos por las normas COVENIM, acerca de los sistemas de detección de incendios, tablero central de detección de incendios y alarma de incendio y sistemas de extinción de incendios (tuberías o extintores), como tampoco con lo establecido por FONDONORMA (Norma Técnica Fondonorma, Guía Instructiva sobre Sistemas de Detección, Alarma y Extinción de Incendios NTF 0823:2016, 2da. Revisión, octubre 2016) y por el Cuerpo de Bomberos del Distrito Capital. 3.)- Que ante el incumplimiento de la arrendadora en dar en arrendamiento un inmueble que no satisfacía el cumplimiento de la normativa señalada, no podía contratar ningún tipo de póliza, por causa extraña no imputable a ella, ajena a su voluntad y de imposibilidad sobrevenida a la celebración del contrato locativo. 4.)- Que el inmueble había sido inspeccionado en varias oportunidades por el Cuerpo de Bomberos del Distrito Capital, según informe de inspección que acompaña marcado “A“. 5.)- Que no estamos en presencia de un incumplimiento voluntario o culposo, sino, involuntario, por causas extrañas no imputables a la voluntad de la demandada y solo atribuibles a la conducta negligente de la parte actora. 6.)- Que invoca el artículo 1.271 del Código Civil, y que el incumplimiento involuntario proviene de una causa o circunstancia no atribuible al deudor, lo cual refuerza el artículo 1.272 eiusdem: “El deudor no está obligado a pagar los daños y perjuicios, cuando, a consecuencia de un caso fortuito o de fuerza mayor, ha dejado de dar, de hacer aquello a que estaba obligado o ha ejecutado lo que estaba prohibido”. 7.)- Señaló en su petitorio de reconvención, que interpone la RECONVENCIÓN O MUTUA PETICIÓN contra INMOBILIARIA CALABRESSE 99, C.A., ya identificada, para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal en lo siguiente: “PRIMERO: En que arrendó a CENTRO INTEGRAL DE MUEBLES CIDMA, C.A., anteriormente identificada, demandada-reconviniente en este proceso, un inmueble constituido por una planta (SEMI-SOTANO-nivel avenida principal de la Yaguara) del Edificio Centro Comercial Mary, ubicado en la Avenida Principal de La Yaguara, jurisdicción de la Parroquia La Vega de la ciudad de Caracas (sic) con área aproximada de mil metros cuadrados (1.000mts2), el cual no cumplía ni cumple los estándares o requisitos exigidos por la (sic) normas COVENIM (Norma Venezolana 823-4:2000), acerca de los sistemas de detección de incendios, tablero central de detección de incendio y alarma de incendio y sistemas de extinción de incendios (tubería de agua o extintores), FONDONORMA (Norma Técnica Fondonorma, Guía Instructiva sobre Sistemas de Detección, Alarma y Extinción de Incendios NTF 0823:2016,2da. Revisión, octubre 2016) y por el Reglamento sobre Prevención de Incendios y en el Decreto No. 2.195 de fecha 17 de agosto de 1983, publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela No. 3.270 Extraordinario de fecha 31 de octubre de 1983. SEGUNDA: En que la falta de contratación de la póliza de seguros a que se refiere la Cláusula Sexta del contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes, se debió a una causa extraña no imputable a la parte demandada-reconviniente, es decir, que por hechos propios del acreedor (misma demandante-reconvenida) incidieron en ese incumplimiento involuntario y no culposo en que fuese contratada la póliza en referencia. TERCERO: Que en virtud del hecho del acreedor (misma demandante-reconvenida) la demandada-reconviniente no incumplió el contrato de arrendamiento objeto de la demanda principal. CUARTA: Que la demandante-reconvenida proceda de inmediato a la instalación de los equipos o sistemas de detección, alarma y extinción de incendios en el área arrendada a la demandada-reconviniente. QUINTA: En pagar las costas procesales.” 8.)- Que de conformidad con preceptuado en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, acompaña al escrito de contestación de la demanda y como instrumento fundamental de la reconvención propuesta, INFORME emanado del Cuerpo de Bomberos del Distrito Capital, Área de Prevención e Investigación de Incendios y otros Siniestros, de fecha 02 de septiembre de 2015, en el cual se evidencia que con motivo de la inspección realizada a la empresa CASALIZ MUEBLES, C.A., se dejó constancia que el inmueble arrendado no cumplía con la normativa contenida en el DECRETO No. 2.195 de fecha 17 de agosto de 1983, publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela No. 3.270 Extraordinario, de fecha 31 de octubre de 1983, el cual se anexa al presente escrito, marcado “A”.
Por auto de fecha 25 de junio de 2021, que riela al folio 173 de la primera pieza principal del expediente, el Tribunal de la causa admitió la reconvención ejercida, y ordenó su contestación dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes a esa fecha.
–III–
CONTESTACIÓN DE LA RECONVENCIÓN
En fecha 06 de julio de 2021, la parte actora reconvenida dio su contestación de la reconvención, la cual riela a los folios 176 al 178 de la primera pieza principal del expediente, en los siguientes términos: 1.)- Rechazó, negó y contradijo que sean completamente inciertos los hechos y el derecho invocado por la demandante reconvenida, y señala que la reconvención o mutua petición propuesta, de conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con la parte infine del artículo 361, en cuanto a sus fundamentos, no se ajustan a derecho y son completamente falsos. 2.)- Rechazó, negó y contradijo por ser completamente falso, que la parte actora INMOBILIARIA CALABRESE 99, C.A, antes identificada, haya incumplido con la cláusula SEXTA del contrato de arrendamiento celebrado con la demandada reconviniente. 3.)- Que, en virtud del principio de la autonomía de la voluntad de las partes, EL ARRENDADOR y LA ARRENDATARIA, autoregularon las obligaciones que asumían durante la relación contractual, siendo una de ellas LA CONTRATACIÓN DE UNA PÓLIZA DE SEGUROS que cubra daños al inmueble generados por siniestros, y dicha póliza debía mantenerse durante la relación contractual. 4.)- Que hasta la presente fecha la demandada reconviniente no ha presentado ni notificado la contratación de la póliza de seguros, menos aún, de sus continuas renovaciones, en razón del cual “…malamente puede pedir un supuesto y presunto incumplimiento de la normativa antes señalada, en relación al contrato locativo.” 5.)- Que la arrendataria estaba obligada a contratar la póliza de seguros, ya que en virtud del principio de la autonomía de la voluntad, las partes autoregularon las obligaciones que asumían durante le relación contractual, siendo una de ellas, tal como lo preceptúa la cláusula Sexta, LA CONTRATACIÓN DE UNA PÓLIZA DE SEGUROS “que cubran daños al inmueble generados por incendios, terremotos, inundaciones, guerra o disturbios”, póliza que debía mantenerse durante la vigencia del contrato, siendo que hasta la presente fecha no ha presentado, ni notificado a la Sociedad mercantil INMOBILIARIA CALABRESE 99, C.A, ningún indicio de contratación de la póliza de seguros, razón por la cual, se demandó EL DESALOJO de “EL INMUEBLE”. 6.)- Que la parte demandada reconviniente produjo en su contestación al fondo de la demanda y el escrito de reconvención, certificado de cumplimiento de normas de seguridad, de fecha 02 de septiembre del año 2015, expediente No. DP-LIB-CO-14000-2015, No. 0006804 emitido por el Cuerpo de Bomberos del Gobierno del Distrito Capital, a nombre del Fondo de Comercio denominado CASALIZ MUEBLES, C.A., sociedad mercantil que no es parte en el presente juicio, instrumento este que constituyen documentos que emanan de un tercero que no es parte en el proceso, ni causante de las mismas. En tal sentido, por medio del escrito presentado en dicho acto, formalmente impugna y desconoce en todo su contenido y firma, el referido certificado, emanado del mencionado ente administrativo. 7.)- Solicitase declare SIN LUGAR la reconvención, por cuanto la misma no cumple con ninguno de los requisitos exigidos por nuestro ordenamiento jurídico, no precisa claramente el objeto y los fundamentos en que se basa para proponerla, siendo que la reconvención es un acto autónomo que debe ser completamente explícito y el escrito de autos evidencia que no cumple con los requisitos establecidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, es decir, con los elementos esenciales de un libelo de demanda, e igualmente lo expresado en el artículo 365 y 366 eiusdem.
–IV–
ACTA DE AUDIENCIA PRELIMINAR-FIJACIÓN DE LOS HECHOS
En fecha 17 de septiembre de 2021, oportunidad fijada para que tuviere lugar la celebración de la Audiencia Preliminar, se levantó acta que riela inserta al folio 193 de la Pieza Principal del expediente, y en ese mismo acto se dejó constancia de la comparecencia de la representación judicial de la parte actora y de la parte demandada, quienes ratificaron sus dichos, contenidos en el escrito libelar y en el de la contestación de la demanda, respectivamente.

En fecha 01 de octubre de 2021, el Tribunal de la causa dictó auto que riela inserto a los folios 199 al 202 de la primera pieza principal del expediente, mediante el cual, luego de hacer un resumen de las actuaciones precedentes, efectuó la fijación de los hechos controvertidos y los límites de la controversia, de la siguiente manera:
“(…)
Vistos los términos de la demanda y la contradicción general de hechos que ha formulado la parte demandada en su contestación, el Tribunal considera que la materia litigiosa a resolver ha quedado fijada de la manera siguiente:
1.1. En cuanto al mérito de la controversia, el Tribunal deberá resolver si procede o no el desalojo del inmueble por las razones alegadas en el libelo de la demanda y sus fundamentos de hecho y de derecho, y a tal efecto, determinar: a.- Si hubo o no perención de la instancia, en los términos planteados. b.- Si hubo o no prescripción de la Acción. C.- El incumplimiento o no del contrato de arrendamiento objeto de juicio, específicamente en lo que respecta a la cláusula sexta del mismo, con relación a la contratación o no de la póliza de seguros.
D.- La reconvención o mutua petición, en función de los argumentos expuestos por la parte demandada…”

–V–
AUDIENCIA O DEBATE ORAL
En fecha 08 de febrero de 2022, se levantó acta con motivo de la celebración de la AUDIENCIA O DEBATE ORAL, la cual riela a los folios 234 al 235 y su vuelto, donde las partes ratifican todo lo alegado en el libelo, contestación y reconvención, con el respectivo tratamiento de las pruebas de forma oral, adicionando la parte demandada, el tema de la cualidad y el agotamiento de la vía administrativa.

–VI–
DE LA DECISIÓN RECURRIDA
Por acta de fecha 10 de febrero de 2022, que riela a los folios 236 al 253 y su vuelto, el Tribunal de origen dictó el dispositivo del fallo, en los siguientes términos:
“(…)
este Juzgado Vigésimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: IMPROCEDENTE la solicitud de declaratoria de perención de la instancia, propuesta por la representante legal de la hoy demandada. SEGUNDO: SIN LUGAR la defensa perentoria de fondo esgrimida por la representante legal de la parte demandada en la oportunidad de la litis contestación, referida a la prescripción de la acción. TERCERO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por la parte demandada contra la parte actora. CUARTO: CON LUGAR la demanda incoada por la sociedad mercantil INMOBILIARIA CALABRESE 99, C.A., inscrita su acta constitutiva estatutaria en el Registro Mercantil Primero de la (entonces denominada) Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda según asiento Nº 2, de fecha 13 de febrero de 1.992, inserto en el Tomo 58 A-Pro de los libros llevados por esa oficina registral, en contra de la compañía de comercio CENTRO INTEGRAL DE MUEBLES CIDMA, C.A. inscrita su acta constitutiva estatutaria el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda según asiento nº31, de fecha 29 de enero de 2004, inserto en el Tomo 861-AQto, de los libros llevados por esa oficina de registro. En consecuencia, se condena a la hoy demandada a desalojar el bien inmueble que es objeto de la citada convención locativa, constituido por un inmueble constituido una planta (SEMI-SOTANO-nivel avenida Principal de la Yaguara) del Edif. Centro Comercial Mary, ubicado en la Av. Principal de la Yaguara, Jurisdicción de la Parroquia La Vega de la ciudad de Caracas, con un área aproximada de Mil Metros Cuadrados (1.000mts2). QUINTO: de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se le imponen costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en esta litis…”

Seguidamente, en fecha 22 de febrero de 2022, el Tribunal A Quo procedió a publicar el texto íntegro de la sentencia, la cual cursa a los folios 254 al 273 de la Primera Pieza Principal.
Por diligencia de fecha 24 de febrero de 2022, la representación judicial de la parte demandada ejerció recurso de apelación contra la decisión proferida por el Juzgado A Quo.
El Juzgado A Quo, en fecha tres (03) de marzo de 2012, dictó auto mediante el cual oyó en ambos efectos el recurso ejercido, y se procedió a librar oficio de remisión a la Coordinación de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, a los fines de que se procediere a su distribución ante la Alzada.
En fecha 11 de marzo de 2022, fueron recibidas ante esta Superioridad, las actuaciones provenientes de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la distribución de la causa con motivo de la apelación ejercida, fijándose el vigésimo (20º) día para la presentación de informes, luego de lo cual correría el lapso de ocho (08) días de despacho para la presentación de las correspondientes observaciones, y vencido éste, se dictará sentencia dentro de los sesenta (60) días consecutivos siguientes.
En fecha 19 de mayo de 2022, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de Informes, el cual se encuentra inserto a los folios 302 al 313 de la Primera Pieza Principal, alegando lo siguiente: 1.)- Que opuso la prescripción de la acción de desalojo intentada por la actora, pues el contrato de arrendamiento contentivo de la causal de desalojo invocada fue suscrito el 23 de mayo de 2007, por lo que dicha pretensión decenal se verificó de pleno derecho el 23 de mayo de 2017, encontrándose prescrita la acción al momento de la interposición de la demanda admitida por la instancia inferior en fecha 18 de julio de 2019, no habiéndose interrumpido. 2.)- Que la excepción de prescripción se basó en un hecho notorio, relevado de ser probado, como lo es el paso o devenir del tiempo, que es de universal conocimiento. 3.)- Que como punto previo, respecto de la medida cautelar decretada y ejecutada con violación del orden público, invocó los artículos 3 y 41 literal L del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por cuanto el 19 de febrero de 2020, el Tribunal de la causa decretó medida cautelar de secuestro sobre el inmueble arrendado, vulnerando el orden público constitucional, el principio de legalidad, el debido proceso y la garantía de la tutela judicial efectiva de la accionada., siendo que la parte actora consignó al cuaderno de medidas, solicitud de procedimiento administrativo por el SUNDDE, expediente C-0037/02-20, recibida por esa Superintendencia el 05 de febrero de 2020, por lo que el lapso de 30 días continuos establecido en la Ley para que se verificara el silencio administrativo y se entendiera agotada la vía administrativa, que permitiera dictar o aplicar la medida cautelar de secuestro de bienes vendidos con la relación arrendaticia de inmuebles destinados a fines comerciales, no había transcurrido, ni precluido el 19 de febrero de 2020, fecha en que se decretó la medida, ya que solo habían transcurrido 14 días continuos, siendo que la juez señaló que el agotamiento de la vía administrativa no obliga al administrado a esperar que se dicte la providencia administrativa, por lo que la juez incurrió en falsa aplicación del artículo 41literal L referido, al decretar la medida sin estar habilitada para ello por encontrarse en trámite el procedimiento administrativo y no haberse producido el silencio administrativo positivo. 4.)- Que contra ese decreto de medida se formuló oposición que fue declarada sin lugar, por el “Juzgado Noveno de Municipio y Ejecutor de Medidas” de esta Circunscripción Judicial, por lo que solicita según lo dispuesto en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, se declare la nulidad de la sentencia dictada en sede cautelar por el Tribunal de la causa. 5.)- Que como defensa de fondo, opuso la existencia de una causa extraña no imputable que impidió el cumplimiento de la obligación de contratar la póliza de seguros a la que se refiere la cláusula contractual sexta. 6.)- Que los propietarios son los obligados a observar las disposiciones legales relativas a la revisión de las instalaciones en general, la adecuación de las condiciones horizontales y verticales de los medios de escape, así como la instalación de los sistemas de detección, alarma, protección contra fuego que sean requeridos, debiendo presentar ante la Ingeniería Municipal el certificado expedido por el Cuerpo de Bomberos, donde se haga constar el listado de las instalaciones en cuanto a las medidas de prevención y control de fuego existentes, y las medidas que sean necesarias tomar a fin de satisfacer los requerimientos técnicos. 7.)- Invocó la normas contenidas en los artículos 29, 30 y 48 del Decreto Presidencial 2.195, publicado en la Gaceta Oficial Nº 3.270. 8.)- Reitera haber iniciado de manera infructuosa las gestiones necesarias para la contratación de la póliza de seguros, por las razones que expuso en su contestación de la demanda y a todo lo largo de la presente causa. 9.)- Que funda la juzgadora su decisión al declarar sin lugar la misma, en la presunta obligación de la arrendataria de acometer obras a la totalidad de la estructura para adecuarlas a las exigencias de las Normas Técnicas y poder así cumplir con la obligación leonina de obtener una póliza de seguros contra incendios de imposible cumplimiento, porque el inmueble no se ajusta a los requisitos mínimos necesarios para la contratación de la póliza. 10.)- Que los abogados de la contraparte invocaron en su demanda el “Principio de la Autonomía de la Voluntad de las partes”, el cual encuentra un límite en el marco legal vigente, atendiendo a considerar el interés social y colectivo con los límites de la autonomía de la voluntad.
En la misma fecha en la cual la representación judicial de la parte accionada reconviniente consignó su escrito de informes, es decir, el 19 de mayo de 2019, la representación judicial de la parte actora consignó su escrito de informes, el cual se encuentra inserto a los folios 315 al 321 de la Pieza Principal, y alegó lo siguiente: 1.)- Efectuó una narración de los actos procesales acaecidos ante el Tribunal de la causa, así como de los alegatos y defensa de cada una de las partes en litigio. 2.)- Que como se puede observar, en virtud del principio de autonomía de la voluntad, las partes del contrato arrendaticio auto regularon las obligaciones que asumían durante la relación contractual, siendo una de ellas, tal como lo preceptúa la cláusula sexta, la contratación de una póliza de seguros que cubriera los daños al inmueble generados por incendios. terremotos, inundaciones, guerra o disturbios, póliza que debía mantenerse durante la vigencia del contrato y presentarse y notificarse a EL ARRENDADOR, tanto su contratación como de la renovación, dentro del lapso perentorio allí establecido, obligación que fue incumplida por LA ARRENDATARIA. 3.)- Que asimismo, trajo a los autos la demandada un supuesto certificado de cumplimiento de normas de seguridad, de fecha 02 de septiembre de 2015, expediente Nº DP-LIB-CO-14000-2015, Nº 0006804, emitido por el Cuerpo de Bomberos del Distrito Capital, a nombre del fondo de comercio CAZALIZ MUEBLES, C.A., empresa que no es parte en el juicio, siendo que la parte actora en su oportunidad legal desconoció e impugnó dicho certificado. 4.)- Finalmente, reiteró el criterio de la decisión recurrida respecto de la perención, la prescripción, el fondo del asunto, la reconvención y la medida cautelar.
En fecha 26 de mayo de 2022, se consignó escrito de observaciones por la representación judicial de la parte demandada, que riela a los folios 327 al 333 y su vuelto de la Pieza Principal, ratificando lo expuesto en sus Informes.
En fecha 27 de mayo de 2022, precluyó el lapso procesal para que las partes presentaran escrito de observaciones de los informes, por lo cual esta Superioridad estableció el lapso de sesenta (60) días continuos siguientes a esa fecha exclusive, para dictar su fallo.
En fecha 31 de mayo de 2022, la representación judicial de la parte demandada apelante, consignó extemporáneo por tardío su escrito de observaciones a los informes de su contraparte.
–VII–
SOBRE LA COMPETENCIA
Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 18 de marzo de 2009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello uno de los aspectos que consideró esa Máxima Superioridad, fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala y el cual compartimos, atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado Social de Derecho y de justicia.
Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución, establece lo siguiente:
“Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia, sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida.”
En la parte final de la norma transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas en primera instancia por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu, propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.
Igualmente, el Tribunal Supremo de Justicia, por medio de su Sala de Casación Civil, en el Expediente N° AA20-C-2008-000283, caso; María Concepción Santana Machado, contra Edinver José Bolívar Santana, en fecha 10 de diciembre de 2009, con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los Jueces de Primera Instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio.
Así las cosas, quien de este recurso conoce, con apego estricto a la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y a la decisión de fecha 10 de diciembre de 2009, dictada por la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir como Alzada, aquellas causas que se tramitan en primera instancia en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la prenombrada Resolución. Así se establece.
Acorde con las Resoluciones antes transcritas, se considera este Tribunal competente para conocer y decidir de la apelación interpuesta por la abogada LILIAN JUDITH MORALES GARCÍA, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 81.709, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, la sociedad mercantil CENTRO INTEGRAL DE MUEBLES CIDMA, C.A., contra la decisión dictada por el Juzgado Vigésimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, en fecha 22 de febrero de 2022, mediante la cual se declaró CON LUGAR la demanda de DESALOJO, interpuesta por los apoderados judiciales de la parte actora, Sociedad Mercantil INMOBILIARIA CALABRESE 99, C.A. Así se establece.

–VIII–
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PREVIO
SOBRE LA PERENCIÓN
En la oportunidad de la contestación a la demanda, alega la representación judicial de la accionada que se ha consumado la perención breve de la instancia, y ello, por cuanto, desde el 12 de noviembre de 2019, oportunidad en que el Alguacil del Tribunal de la causa consignó las resultas de la citación de la parte demandada, participando la imposibilidad que tuvo para practicar la citación personal, hasta el 20 de febrero de 2020, fecha en que se practicó la medida de secuestro y que interviene la parte demandada, transcurrieron con creces más de treinta (30) días sin que la parte actora actuase en el expediente, es decir, no realizó ningún acto de procedimiento dirigido a llevar a cabo la citación por carteles, lo que justifica solicitar la perención breve.

Asimismo, en la oportunidad de la audiencia oral, ratifica su solicitud de declaratoria de perención de la instancia, y esta vez argumenta, que la admisión de la demanda se realizó el 18/07/2019, y los emolumentos se consignaron en fecha 01 de octubre de 2019, y entre ambas fechas transcurrieron 41 días sin que la parte actora haya cumplido con citar a la demandada en el lapso establecido.
Ahora bien, sobre la perención dictaminó el A quo:
“(…) Por ello, al revisar las actas que conforman el presente asunto, quien aquí decide pudo observar que la demanda iniciadora de las presentes actuaciones fue admitida por auto dictado en fecha 18 de julio de 2019 y que de las gestiones citatorias, se desprende que el alguacil dejo (sic) constancia en fecha 12 de noviembre de 2019 (sic) la imposibilidad de practicar la citación, en virtud de que no consiguió a la demandada en las oportunidades señaladas en su diligencia, evidenciándose a partir de ese referido auto de admisión, actuaciones realizadas en autos por la representación judicial de la parte actora dentro de los treinta (30) días siguientes a la indicada providencia a (sic) encaminadas a gestionar la citación de la parte demandada, esto es con la indicación de la dirección donde podía practicarse la citación de la parte demandada; el aporte de los fotostatos necesarios para la elaboración de la respectiva compulsa, y la satisfacción de los emolumentos necesarios para que el respectivo funcionario judicial gestionare dicha citación, a los fines del respectivo traslado para llevar a cabo su misión. (…) En ese sentido, cabe señalar que el simple hecho que la actora no hubiere requerido que se tramitara en forma inmediata la citación sucedánea de la parte demandada en la forma indicada por el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, en modo alguno tal circunstancia apareja la existencia de un caso de perención de la instancia, individualmente considerado, pues de admitirse lo contrario, se estaría propiciando la aplicación en forma extensiva de los efectos de una sanción procesal a supuestos de orden fáctico distintos que no fueron previstos como tales por el legislador adjetivo, lo cual, incluso, vaciaría de contenido al principio fundamental contenido en el artículo 49, en su ordinal sexto, constitucional, según el cual (sic) nadie puede ser sancionado por actos u omisiones que no fueren previstos como faltas o infracciones en leyes preexistentes. Con base a los razonamientos ya esbozados, no advirtiéndose en autos que la parte accionante, luego de admitida la demanda iniciadora de estas actuaciones, hubiere abandonado el trámite respectivo, forzoso es para esta juzgadora declarar la improcedencia de la solicitud que nos ocupa, tal como será establecido en la parte dispositiva de este fallo. Así se decide…”

Para decidir, razona esta alzada:

El artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, sanciona la conducta omisiva del actor negligente, por no impulsar el proceso por él instaurado para que llegue a su culminación por los trámites pertinentes, ya que esa conducta va contra el principio de economía procesal.

El artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, y su ordinal 1º, señalan lo siguiente:
“Toda instancia se extingue por el transcurso de un (1) año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes. La inactividad del juez después de vista la causa, no producirá la perención.
También se extingue la instancia:
1º Cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiere cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado...”

Por su parte, el artículo 269 eiusdem, señala lo siguiente:
“La perención se verifica de derecho y no es renunciable por las partes. Puede declararse de oficio por el Tribunal y la sentencia que la declare, en cualquiera de los casos del artículo 267 es apelable libremente.”

La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión Nº 909, de fecha 17 de mayo de 2004, señaló lo que sigue:
“…De lo anteriormente expuesto, se colige que la perención ha de transcurrir, mientras las partes estén legalmente facultadas para impulsar el curso del juicio, para realizar actos de procedimiento, aun en aquellos casos que el proceso se encuentre paralizado en espera de una actuación que corresponde únicamente al juez, salvo en los casos en que el tribunal haya dicho “vistos” y el juicio entre en etapa de sentencia…”
Para que opere la perención breve, la parte actora debe incumplir con todas y cada una de las obligaciones que la Ley le impone en la fase de citación, por ello, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión de fecha 21 de julio de 2008, con Ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, contenida en el expediente Nº 2007-000905, señaló lo siguiente:
“(…)
La Sala con base a lo antes expuesto, abandona su doctrina contenida en sentencia del 26 de abril de 1995 (Ernesto Estévez León contra Asesoría Integral de Sistemas Industriales y Tecnología de Alimentos C.A.)....
Igualmente, la Sala con base en los razonamientos expuestos en esta decisión, y a lo indicado en un fallo del 10 de marzo de 1998 (Alfredo Antonio Chacón Espinoza y otra contra Centro de Rehabilitación Odontológica Cendero S.R.L.), ratifica el abandono de su doctrina contenida en fallo del 29 de noviembre de 1995 (Juan Alberto Nelson Lauie y otra contra Jesús Hernández Jiménez y otra), en la cual sostuvo: (...).
‘El punto de partida de las perenciones breves establecidas en los ordinales 1º y 2º del artículo en cuestión, está claramente establecido por la ley: la admisión de la demanda, en el primer caso, y la admisión de la reforma en el segundo. Cumplidas las obligaciones que la ley impone para lograr la citación, no nacen nuevos lapsos de perención de treinta días, pues constituiría una interpretación extensiva considerar, por ejemplo, que habiendo informado el Alguacil que no pudo localizar al demandado, a partir de esa fecha se inicie un lapso de treinta días para solicitar la citación por carteles. Si la parte no actúa y transcurre el lapso ordinario de perención de un año, perime la instancia, por aplicación de la regla general del primer párrafo del artículo 267, no resultando aplicable al caso la perención breve de los ordinales 1º y 2º de dicha disposición legal’. (...) (Subrayado y negrillas de la Sala).
(…)
En resumen, la doctrina de la Sala en la materia, es que para que se produzca la perención de la instancia contemplada en el ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, el actor debe incumplir con todas las obligaciones que la ley le impone para practicar la citación del demandado. Asimismo, que una vez el actor cumpla con alguna de sus obligaciones no tiene ya aplicación la perención breve de que trata el citado ordinal 1º del artículo 267, pues las actuaciones subsiguientes para la citación del demandado corresponden al tribunal de la causa y no tiene que mediar un lapso de treinta (30) días en el ínter procesal, sino que para que se produzca la perención de la instancia tendría que transcurrir un (1) año sin que medie la ejecución de ningún acto de procedimiento por las partes...”

En todo caso, si la citación ha alcanzado el fin que se persigue con ella, por cuanto la parte demandada se encontraba a derecho y ejerció sus defensas durante todas las etapas del proceso, la perención sería improcedente, lo cual es acorde con el criterio jurisprudencial contenido en decisión emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, según Ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, de fecha 25 de julio de 2011, expediente Nº AA20-C-2011-000045, en la cual se sostuvo lo siguiente:
"(...)
En atención a lo anteriormente expuesto, considera esta Sala, que aun cuando se hubiese verificado en el expediente la falta de cancelación de los conceptos inherentes a la obligación del demandante para efectuar la citación, referidos al pago de los gastos de traslado del alguacil, es necesario insistir en que la finalidad del acto se cumplió en virtud de que la citación de los demandados se llevó a cabo debidamente y éstos estuvieron a derecho durante todas las etapas del proceso. En consecuencia, no puede considerarse que se haya configurado la perención breve de la instancia, así como tampoco, que se le haya causado indefensión a alguna de las partes en el presente juicio, por tanto, la presunta infracción delatada por el formalizante, debe ser declarada improcedente. Así se establece…”
De la decisión transcrita se colige que aun cuando no se consigne a los autos la diligencia mediante la cual se deja constancia de haber cumplido con la obligación de facilitar los emolumentos al alguacil o ponerle a orden el vehículo o los medios de transporte suficiente a efectos de la práctica de la citación si ella se perfecciona, y los litigantes ejercen sus defensas y participan en todas las etapas del proceso, allí no puede decretarse como consumada la perención breve..."

De igual manera, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante Ponencia del Magistrado Dr. Arcadio Delgado Rosales, de fecha 21 de julio de 2015, señaló lo siguiente:
“(…)
En efecto, resulta necesario resaltar la finalidad teleológica del proceso, en el cual las formas o actos procesales no constituyen en sí mismos una finalidad sino que, la formalidad procesal está en función de la naturaleza instrumental fundamental del proceso para la realización de la justicia. De tal modo que, el Juez, como director del proceso, debe procurar la estabilidad y consecución del juicio; por tanto, debe valorar la observancia de la finalidad del acto y si éste se ha cumplido no puede anularlo, salvo que haya causado indefensión, lo cual no es el supuesto en el caso de autos, pues tal como se señaló, los demandados intervinieron en todas las instancias del proceso seguido en su contra y tampoco alegaron, ni a lo largo del juicio ni en revisión, algún tipo de indefensión producto de la demora en su citación; por el contrario, dieron oportuna contestación a la demanda incoada en su contra.
Así las cosas, la Sala estima que el Juzgado Superior no debió declarar, en alzada, la perención de la instancia, de conformidad con el artículo 267, ordinal 1° del Código de Procedimiento Civil -perención breve- pues si bien la parte actora no consignó las copias para la elaboración de la respectiva compulsa dentro de los treinta (30) días siguientes a la admisión de la demanda, el fin para el cual está destinada dicha obligación fue alcanzado por cuanto los demandados se dieron por citados y contestaron en tiempo oportuno la demanda ejercida en su contra, no resultando propio ni acorde al derecho al debido proceso ni a la tutela judicial efectiva extinguir un proceso por la omisión de una formalidad que en nada alteraba el mismo, más aún si ni siquiera los mismos demandados alegaron algún vicio o indefensión producto de su citación; por el contrario, se dieron por citados y participaron en todas las etapas procesales del juicio incoado en su contra, con lo cual, se insiste, la obligación de la parte actora de gestionar la citación de la parte demandada cumplió su finalidad (vid. sentencias S.C.C. Nos. 50/2012 y 0135/2013, entre otras), motivo por el cual la Sala estima que la revisión solicitada debe declararse que ha lugar y, en consecuencia, se anula la decisión objeto de revisión y se ordena a otro Juzgado Superior Civil de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al que corresponda previa distribución, emita un nuevo fallo sobre la apelación ejercida por el apoderado judicial de los solicitantes contra la decisión dictada el 8 de noviembre de 2010 por el Juzgado Duodécimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la misma Circunscripción Judicial, tomando en cuenta las consideraciones expuestas en el presente fallo. Así se decide…”

En consecuencia, tal como lo establece uno de los criterios jurisprudenciales antes parcialmente transcritos en el cuerpo del presente fallo, cumplidas las obligaciones que la ley impone para lograr la citación, no nacen nuevos lapsos de perención de treinta días, pues constituiría una interpretación extensiva, considerar, por ejemplo, que habiendo informado el Alguacil que no pudo localizar al demandado, a partir de esa fecha se inicie un lapso de treinta días para solicitar la citación por carteles, pues, en este caso, si la parte no actúa y transcurre el lapso ordinario de perención de un año, perime la instancia, por aplicación de la regla general del primer párrafo del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, no resultando aplicable al presente caso la perención breve del ordinal 1º y 2º de dicha disposición legal, por tanto, IMPROCEDENTE la perención breve de la instancia en el supuesto alegado por la representación judicial de la parte demandada (Falta de impulso por más de treinta (30) días para el libramiento y publicación de los carteles de citación, de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil), ya que aplica el supuesto del encabezado del artículo 267 eiusdem, y en el presente caso es evidente que entre el 12 de noviembre de 2019, oportunidad en que el Alguacil del Tribunal de la causa consignó las resultas de la citación de la parte demandada, participando la imposibilidad que tuvo para practicar la citación personal, hasta el 20 de febrero de 2020, no transcurrió un (1) año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento, tal como lo establece el encabezado del artículo 267 del CPC, supuesto aplicable a la situación descrita por la representación judicial de la parte demandada. Así se decide.

Finalmente, alega en la oportunidad de la audiencia de pruebas otro fundamento de la perención, esto es, que la admisión de la demanda se realizó el 18/07/2019, y los emolumentos se consignaron en fecha 01 de octubre de 2019, y entre ambas fechas transcurrieron 41 días sin que la parte actora haya cumplido con citar a la demandada en el lapso establecido.

Ahora bien, de una revisión de las actas del expediente, se puede apreciar, que efectivamente la demanda se admite el 18 de julio de 2019, pero en fecha 29 de julio de 2019 la parte actora consigna los fotostatos, y en fecha 31 de julio de 2019, se libra la compulsa y se remite a la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo de este Circuito Judicial, luego riela en el expediente (f-31), nueva diligencia de la representación judicial de la parte actora consignando fotostatos para la compulsa, y luego en fecha 24 de septiembre de 2019 responde el tribunal, indicando que en fecha 31 de julio de 2019 se libraron las compulsas y se remitieron a la unidad de alguacilazgo, por lo que, en fecha 1 de octubre de 2019, la representación judicial de la parte actora consigna los emolumentos al ciudadano Alguacil.

Entonces, no es cierto que entre la admisión de la demanda (18) de julio de 2019 y el 1º de octubre de 2019, fecha de la consignación de los emolumentos, no se llevaron a cabo actos de procedimiento tendientes a lograr la citación de su contraparte, pues, sin la consignación de los fotostatos (diligencias de fecha 29 de julio y 19 de septiembre de 2019), no se habrían podido librar las compulsas, acto necesario para la consignación de los emolumentos, todos dirigidos a lograr la citación, denotando así su intención e interés y cumpliendo con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación dentro de los treinta (30) días a contar desde la fecha de la admisión de la demanda, por tanto, IMPROCEDENTE la perención breve de la instancia, a tenor de lo dispuesto en el ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

SOBRE EL AGOTAMIENTO DE LA VÍA ADMINISTRATIVA
En la oportunidad de la audiencia oral, de manera extemporánea, hace valer el agotamiento de la vía administrativa, indicando lo siguiente:
“…hago valer el agotamiento de la vía administrativa, la cual en el presente caso, no se cumplió porque no basta con solo introducir la solicitud de resolución de conflicto, ya que debe ser dilucidado con un procedimiento administrativo de acuerdo al procedimiento del ente rector que rige la materia. En consecuencia, si la admisión de la demanda fue el 18/07/2019, y el decreto de la medida cautelar fue el 19/02/2020 con ejecución de la medida el día 20/02/2020, no se había agotado la vía administrativa, porque solo transcurrieron 17 días, desde que se admitió la demanda en fecha 18/07/2019, la Juez después de haber dictado la medida, solicitó al ente rector señalara el status del caso de Resolución de Conflicto incoado por la actora ante la Sundee…”.
Al respecto dictaminó el A quo:
“Al respecto (sic) este Tribunal ratifica lo señalado con anterioridad con relación a que en la oportunidad correspondiente, dicha representación de la demandada, ejerció el derecho de oposición al decreto y ejecución de la medida en cuestión, tal y como lo dispone el artículo 602 del Código de Procedimiento Civil, incidencia que fue admitida y sustanciada en principio por quien aquí suscribe y que como ya se dijo, fue declarada sin lugar por el Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, quien ratifico (sic) la referida medida decretada y practicada por este Tribunal en fecha 20 de febrero de 2019, todo en virtud de que, al referido Tribunal se le asignó el conocimiento de dicha causa, en razón de la recusación planteada por la parte demandada en contra de la Juez quien suscribe, recusación que fue declarada sin lugar por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, de Transito (sic) y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, razón por la cual (sic) siendo esta circunstancia revisada y decidida por el Tribunal de alzada, no tiene materia sobre la cual decidir al respecto. Así se decide.
En efecto, riela del folio 27 al 33 del cuaderno de medidas escrito de oposición a la medida de secuestro decretada en fecha 19 de febrero de 2020 y practicada en fecha 20 de febrero, presentado en fecha 26 de febrero de 2020, alegando la falta de agotamiento de la vía administrativa para el otorgamiento de la medida decretada; y, asimismo, riela del folio 70 al 84, del respectivo cuaderno de medidas, sentencia proferida por el Tribunal de la recurrida en la cual resuelve la incidencia de oposición y declara que a tenor de lo establecido en el literal “L” del artículo 41 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, por haber operado el silencio administrativo positivo, considera agotada la instancia administrativa, y sin lugar la oposición formulada, quedando firme dicho pronunciamiento, pues no consta que se haya ejercido recurso alguno contra este fallo.
Así las cosas, coincide esta alzada con lo dictaminado por él A quo, pues la alegada falta de agotamiento de la vía administrativa para el decreto de medidas cautelares en el caso de marras, fue materia de pronunciamiento en la incidencia de oposición y visto que la representación judicial de la parte demandada vuelve a proponerla de manera extemporánea, con posterioridad a la fijación de los hechos controvertidos, constituye más que un hecho nuevo, un punto ya decidido, y no recurrido en la oportunidad de ley, por tanto, emitir un nuevo pronunciamiento, seria desconocer la firmeza del fallo proferido en la incidencia de oposición y que no fuera objeto de apelación en su oportunidad.- Así se establece.

SOBRE LA FALTA DE LEGITIMACIÓN
Igualmente, y en la oportunidad de la audiencia oral, de manera extemporánea, opone la falta de legitimidad de la parte actora para incoar la demanda, alegando que, si se revisan las actas del expediente, salvo error u omisión, no se encuentra el documento de propiedad del inmueble objeto de la medida de desalojo, es decir, no está demostrada la propiedad de la parte actora y su legitimidad para incoarla.
Sobre esta excepción, decidió el A quo:
“(…) Así las cosas, planteada la controversia y fijados los puntos en materia litigiosa (sic) por auto respectivo, resalta este Tribunal que dicha fijación quedo (sic) establecida, como ya se dijo, única y exclusivamente para resolver: Si procedía o no el desalojo del inmueble por las razones alegadas en el libelo de demanda y sus fundamentos de hecho y de derecho, y a tal efecto, determinar, si hubo o no perención de la instancia, en los términos planteados, si hubo o no prescripción de la acción, el incumplimiento o no del contrato de arrendamiento objeto de juicio, específicamente en lo que respecta a la cláusula sexta del mismo, con relación a la contratación o no de la póliza de seguros y la reconvención o mutua petición, en función de los argumentos expuestos por la parte demandada.
En ese orden de ideas y de conformidad con lo dispuesto en el referido artículo 364 ejusdem, en aplicación del mismo (sic) como norma supletoria al procedimiento oral establecido en el Titulo XI, Libro Cuarto del Código de Procedimiento civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 43 del Decreto con Rango (sic) Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario, el Tribunal debe desechar el hecho nuevo alegado por la parte demandada, por las razones ya indicadas. Así se decide.”
Pues bien, resuelve el A quo, desestimar la falta de legitimación por considerar que la misma se opone de forma extemporánea, con posterioridad a la fijación de los hechos controvertidos, sin embargo, siendo que la cualidad es materia de orden público y puede ser decidida incluso de oficio por el órgano jurisdiccional, debe pasar este sentenciador a emitir pronunciamiento sobre la excepción opuesta.

En efecto, Sobre las facultades oficiosas del Juez para dilucidar el tema de la cualidad, el Tribunal Supremo de Justicia, a través de su Sala de Casación Civil, en decisión proferida en fecha seis de abril de 2015, con Ponencia del Magistrado LUIS ANTONIO ORTÍZ HERNÁNDEZ, contenida en el expediente Nº 2014-000631, dejó establecido lo siguiente:
“(…)
Ahora bien, es criterio de esta Sala que la cualidad o legitimación ad causam es una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia, por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia ésta que interesa al orden público y por tanto debe ser atendida y subsanada por los jueces, incluso de oficio. (Vid. sentencia N° 258 del 20 de junio de 2011, caso: Yván Mujica González c/ Empresa Campesina Centro Agrario Montaña Verde)…”
En la sentencia citada en el fallo de la referencia, N° 258 del 20 de junio de 2011, caso: Yván Mujica González c/ Empresa Campesina Centro Agrario Montaña Verde), dictaminó la Sala Civil, lo siguiente:
“…Por otra parte, cabe señalar que la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar.
(…)
De allí que, la falta de cualidad o legitimación ad causam (a la causa) es una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 1930 del 14 de julio de 2003, expediente N° 02-1597, caso: Plinio Musso Jiménez), por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia ésta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces. (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 3592 del 6 de diciembre de 2005, expediente N° 04-2584, caso: Carlos Eduardo Troconis Angulo y otros, ratificada en sentencias números 1193 del 22 de julio de 2008, expediente N° 07-0588, caso: Rubén Carrillo Romero y otros y 440 del 28 de abril de 2009, expediente N° 07-1674, caso: Alfredo Antonio Jaimes y otros).
Tales criterios vinculantes de la Sala Constitucional fueron acogidos por esta Sala de Casación Civil en sentencia N° 462 del 13 de agosto de 2009, expediente N° 09-0069, caso: Bernard Poey Quintaa c/ Inversiones Plaza América, C.A., ratificada en sentencia N° 638 del 16 de diciembre de 2010, expediente N° 10-203, caso: Inversora H9, C.A. c/ Productos Saroni, C.A., ambas con ponencia de quien suscribe, que aquí se reiteran.
Ahora bien, como quiera que lo sostenido en dichas decisiones discrepa de lo decidido por esta misma Sala en otras oportunidades, conforme a lo establecido en el artículo 335 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, este Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil juzga necesario garantizar la supremacía y efectividad de las normas y principios constitucionales, por lo que en su condición de máximo y último intérprete de la Constitución encargado de velar por su uniforme interpretación y aplicación, tomando en consideración que de acuerdo con lo establecido en dicho precepto, las interpretaciones que establezca la Sala Constitucional sobre el contenido o alcance de las normas y principios constitucionales son vinculantes para las otras Salas del Tribunal Supremo de Justicia y demás tribunales de la República, abandona expresamente el criterio jurisprudencial según el cual, la falta de cualidad no puede ser declarada de oficio por el juez, sentado entre otras, en sentencia N° 207 del 16 de mayo de 2003, expediente N° 01-604, caso: Nelson José Mújica Alvarado y otros c/ José Laureano Mújica Cadevilla y otra; sentencia N° 15 del 25 de enero de 2008, expediente N° 05-831, caso: Arrendadora Sofitasa C.A, Arrendamiento Financiero c/ Mario Cremi Baldini y otro; sentencia N° 570 del 22 de octubre de 2009, expediente N° 09-139, caso: Jesús Alberto Vásquez Mancera y otros contra Banco Occidental de Descuento, Banco Universal, C.A., así como cualquier otra decisión que contenga el aludido criterio que aquí se abandona…”
No hay ninguna duda entonces, que él A quo, por las razones aquí invocadas, ha debido dictaminar sobre la falta de cualidad para el ejercicio de la acción en el caso de marras, por tratarse de materia de orden público, para lo que estaba facultado, incluso de oficio, sin apelar al alegato del “hecho nuevo”, o la extemporaneidad de la excepción.

Así las cosas, corresponde determinar a este juzgador actuando en alzada, si efectivamente en el presente proceso existe falta de cualidad activa para interponer la demanda de desalojo, en virtud de que, tal como lo afirma la demandada, el actor no logró acreditar su condición de propietario del inmueble.

ACCIÓN DE DESALOJO Y LEGITIMACIÓN ACTIVA
Entonces, la legitimación comporta una identidad racional o lógica entre quien le asiste el derecho de requerimiento de la tutela judicial y la persona que en concreto se presenta en el proceso con tal exigencia. Lo anterior justifica, atendiendo los criterios jurisprudenciales de la Sala Constitucional antes citados, que la legitimación es un asunto atinente a la admisibilidad de la acción, es decir, no al fondo de lo debatido, pues, está relacionada con el aspecto formal, esto es, aquél por el cual el orden jurídico establece que alguien en particular se encuentra legalmente habilitado para acceder a la jurisdicción y hacer valer una pretensión o derecho subjetivo concreto, igualmente, como para quién deba sostenerlo.

Nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente, satisfaciendo las formalidades determinadas en la ley. Por ello, resulta ineludible verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, entendidos como aquellos antecedentes necesarios para que el juicio tenga existencia jurídica y validez formal. Los presupuestos procesales comprenden entre otros, la necesidad de acreditar en el proceso la existencia del derecho subjetivo y su incumplimiento, lo que conduce a la verificación de los supuestos constitutivos de la acción.

Es importante resaltar, que tanto las partes como el Juez están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en los cuales haya incurrido el demandante. La falta de alegación por parte del demandado de alguno de esos vicios, no obsta para que el Juez, conocedor del derecho, director del proceso y garante del orden público, los verifique de oficio en cualquier estado y grado de la causa.

Así las cosas, resulta necesario destacar que se aprecia del libelo de la demanda, que los apoderados judiciales de la parte actora dicen actuar en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil INMOBILIARIA CALABRESE 99, C.A., y que su mandante dio en arrendamiento a la Sociedad Mercantil CENTRO INTEGRAL DE MUEBLES C.A., el inmueble ampliamente identificado en este fallo, tal como consta de contrato de arrendamiento debidamente autenticado en fecha 23 de Mayo de 2007, por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, quedando anotado bajo el Nº 27, Tomo 54 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Dicha instrumental, que ya ha sido apreciada y valorada en el cuerpo de este fallo, y que acredita además un hecho reconocido y no controvertido, esto es, la relación arrendaticia entre INMOBILIARIA CALABRESE 99, C.A. (ARRENDADORA), y la sociedad mercantil CENTRO INTEGRAL DE MUEBLES C.A. (ARRENDATARIA), por lo que, ante el alegato que soporta la falta de legitimación, se impone determinar sino basta la condición de “ARRENDADOR”, para accionar el desalojo, sino que la misma debe coincidir con la de propietario del inmueble.

Al respecto, nuestra Sala de Casación Civil en un fallo proferido en fecha 29/11/2019, Expediente Nº AA20-C-2018-000137, dejó claro que para establecer la cualidad en esta materia arrendaticia, prima la relación contractual y sus partes (Arrendador y Arrendatario), en los siguientes términos:
“(…)
Aunado a lo anterior, expresó que, “…la relación arrendaticia no necesariamente debe establecerse entre el propietario del inmueble arrendado y el arrendatario, pues puede ser también arrendador el administrador o gestor del mismo, conforme lo indica el encabezamiento del artículo 6 del referido Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, estableciendo en su último aparte que la “relación arrendaticia genera para las partes un conjunto de obligaciones y derechos de carácter personal, en las cuales prevalecerá: (…) 4. Los contratos, acuerdos o convenciones establecidos de mutuo acuerdo por las partes, mediante la manifestación fehaciente de voluntad de las mismas…”.
Indicando además que “…está demostrado en autos que cuando la sociedad mercantil CENTRO CIUDAD TURISTICA COMERCIAL PARAGUANA MILLENIUM C.A. dio en arrendamiento a la empresa WALLMAR C.A., era propietaria del inmueble objeto del litigio, pero que según documento registrado de fecha 14 de septiembre de 2016, hubo un cambio de propietario; sin embargo, de autos se evidencia que la relación arrendaticia ha continuado con la empresa demandante, y no con la nueva propietaria, lo que se desprende del Expediente Nº 158-2016 de consignaciones arrendaticias realizadas por ante el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón (f. 70-183), donde consta que la arrendataria ha realizado consignaciones de los cánones de arrendamiento a la sociedad mercantil CENTRO CIUDAD TURISTICA COMERCIAL PARAGUANA MILLENIUM C.A., y ésta a través de su apoderado judicial ha venido retirando la totalidad de los depósitos consignados; por otra parte, no se evidencia de autos que la nueva propietaria del inmueble, la sociedad mercantil VINEX CAPITAL INC., haya ejercido algún tipo de acción bien sea judicial o extrajudicial con tal carácter, desde que adquirió los derechos sobre el inmueble en cuestión hasta la presente fecha, es decir, desde hace más de un año, de lo que se colige que la arrendadora continúa siendo la demandante sociedad mercantil CENTRO CIUDAD TURISTICA COMERCIAL PARAGUANA MILLENIUM C.A.; por lo que quien aquí se pronuncia concluye que en el presente caso, la demandante sí tiene cualidad para intentar la presente acción…”.
(…)
Sin embargo, tal y como lo dejó establecido la recurrida, cuando la sociedad mercantil Centro Ciudad Turística Comercial Paraguaná Millenium C.A, dio en arrendamiento a la parte demandada sociedad mercantil WALLMAR C.A., era propietaria del inmueble objeto del presente litigio, y que según documento registrado de fecha 14 de septiembre de 2016, hubo un cambio de propietario; evidenció que la relación arrendaticia había continuado con la empresa demandante, y no con la nueva propietaria, tal y como se desprende del expediente Nº 158-2016, de consignaciones arrendaticias realizadas por ante el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, donde consta que la arrendataria ha realizado consignaciones de los cánones de arrendamiento a la sociedad mercantil CENTRO CIUDAD TURISTICA COMERCIAL PARAGUANA MILLENIUM C.A., y ésta a través de su apoderado judicial ha venido retirando la totalidad de los depósitos consignados; por otra parte, no se evidencia de autos que la nueva propietaria del inmueble, la sociedad mercantil VINEX CAPITAL INC., haya ejercido algún tipo de acción bien sea judicial o extrajudicial con tal carácter, desde que adquirió los derechos sobre el inmueble en cuestión hasta la presente fecha, es decir, desde hace más de un año, de lo que se colige que la arrendadora continúa siendo la demandante sociedad mercantil CENTRO CIUDAD TURISTICA COMERCIAL PARAGUANA MILLENIUM C.A.; por lo que quien aquí se pronuncia concluye que en el presente caso, la demandante sí tiene cualidad para intentar la presente acción…”
Entonces, en el caso de marras, el inmueble constituido por el local comercial arrendado, cuyo desalojo se pretende, fue arrendado a la sociedad mercantil: CENTRO INTEGRAL DE INMUEBLES, C.A., por la sociedad mercantil INMOBILIARIA CALABRESSE 99 C.A., actuando en nombre propio, lo cual se desprende del contrato de arrendamiento consignado en autos.
Por otra parte, y sólo con el ánimo de abundar, tratándose de la materia arrendaticia, el interés para accionar pueden tenerlo incluso las agencias administradoras de inmuebles, quienes suelen contratar en su propio nombre, en cuyo caso por aplicación del artículo 1691 del Código Civil, quedan directamente obligadas con el arrendatario y viceversa, y en adición a lo anterior, prevé el artículo 1604 eiusdem, que se mantiene el arrendamiento a pesar de que haya operado la enajenación del inmueble; entonces, la facultad de arrendar puede ser ejercida hasta por un tercero, lo que implica que para ejercer la presente demanda de desalojo por incumplimiento contractual, no es requisito necesario e imprescindible que el actor sea el propietario del inmueble, ya que no es objeto de debate en el juicio, la propiedad, pues la ley que rige la materia establece como legitimado para ejercer la acción al arrendador, y ello viene definido en el contrato de arrendamiento, por tanto, el alegato de que la parte actora carece de cualidad para intentar la demanda por no ser propietario del inmueble, carece de toda fundamentación, toda vez que del contrato de arrendamiento antes apreciado, se evidencia el carácter de arrendador de la sociedad mercantil: INMOBILIARIA CALABRESSE 99 C.A., y al demandar ella misma, por intermedio de representación judicial, el desalojo y terminación o extinción del vínculo contractual, goza de cualidad activa dada la relación arrendaticia que se alega, pues, en principio, la cualidad para accionar la tienen atribuida las partes en el vínculo contractual, razón por la cual, el tema de la propiedad para establecer la legitimidad en el presente proceso resulta secundario, en consecuencia, debe declararse Improcedente la falta de cualidad activa.- Así se establece.

SOBRE LA PRESCRIPCIÓN
Analizada como ha sido la perención y las demás excepciones o defensas opuestas, corresponde a esta alzada pronunciarse en cuanto se refiere a la prescripción extintiva alegada por la accionada en su contestación.
En efecto, la representación judicial de la parte demandada opone como DEFENSA PERENTORIA O DE FONDO, LA PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN, de conformidad con lo que estatuye el artículo 1.977 del Código Civil venezolano, alegando que suscribió un contrato de arrendamiento el día 23 de mayo de 2007, y que establece en su Cláusula Sexta que: “(…) EL ARRENDATARIO se obliga a contratar, por monto suficiente a satisfacción de EL ARRENDADOR, una póliza de seguros que cubra daños al inmueble generados por incendios, terremotos, inundaciones, guerra o disturbios. Dicha póliza deberá mantenerse durante la vigencia del contrato y deberá presentar como beneficiario a EL ARRENDADOR. EL ARRENDATARIO, una vez contratada la póliza, deberá presentar copia a EL ARRENDADOR para lo cual dispondrá de un lapso de sesenta (60) días continuos, contados a partir de la vigencia del presente contrato. Copia de las renovaciones de póliza serán notificadas al arrendador dentro de los primeros quince días de efectuadas”.
Que por causas extrañas no imputables, no pudo contratar la citada póliza de seguro, de manera que la parte actora durante doce (12) años de vigencia de la relación arrendaticia adoptó una conducta pasiva, complaciente e inerte, todos estos años, al no exigir el cumplimiento de la obligación, pues, nunca se preocupó en indagar si efectivamente se había contratado la póliza, y durante todo ese tiempo la arrendadora no ejerció la acción por desalojo, que fue admitida como se dijo en fecha 18 de julio de 2019, es decir, más allá del tiempo previsto en la ley para el ejercicio de las acciones personales, es decir, la decenal; pues, la actora disponía desde el mes de mayo de 2007 hasta el mes de mayo de 2017, razón por la cual aduce, que en este caso, concurren las tres (3) condiciones fundamentales para que prospere la prescripción de la acción, esto es, la inercia del acreedor, el transcurso del tiempo y la invocación de la consumación de la prescripción, ya que la demanda fue admitida el día 18 de julio de 2019 y no se interrumpió su consumación de acuerdo con lo que señalan los artículos 1.967 y 1.969 del Código Civil vigente.
Asimismo, agrega en la oportunidad de contestar al fondo, “…que su representada comenzó a gestionar ante varias empresas aseguradoras la contratación de la citada póliza, gestiones estas que fueron infructuosas debido a que las compañías aseguradoras negaban su contratación en razón de que el área arrendada no cumplía los estándares o requisitos exigidos por las normas COVENIM (Norma Venezolana 823-4:2000), acerca de los sistemas de detección de incendios, tablero central de detección de incendio y alarma de incendio y sistemas de extinción de incendios (tubería de agua o extintores),…”. Asimismo, en la audiencia oral, señala: “…donde la compañía aseguradora previo otorgamiento de una póliza, el procedimiento previo es que se envíe un inspector de riesgo para que verifique las condiciones del inmueble y verificar que cumpla con las medidas mínimas de seguridad establecidas por la norma COVENIM, pues el inmueble debe contener sistema de detención, sistema de alarmas y extinción de incendio, hago valer el anexo “A”.
Posteriormente, en los Informes consignados en esta alzada, sobre la prescripción indica: “Esta representación legal alegó en nuestra contestación de la demanda, con fundamento en el artículo 1.977 del Código Civil la cuestión perentoria de fondo atinente a la prescripción de la acción interpuesta por haber transcurrido integra (sic) y suficientemente el lapso decenal de prescripción de la acción computado desde la suscripción y autenticación del contrato de arrendamiento, verificado en fecha 23 de mayo del 2007, (…) acción está (sic) de desalojo con fundamento en que mi representada no pudo contratar una póliza de seguros establecida en el contrato de arrendamiento objeto de la presente causa, en razón de causas extrañas no imputables a ella, derivadas del hecho impeditivo relacionado al estado físico del inmueble arrendado, lo cual presupuso la negativa del Cuerpo del Cuerpo de Bomberos del Distrito Capital, tal como consta en autos de otorgar la permisología requerida para satisfacer los requisitos legales para la contratación de dicha póliza…”.
Por su parte, la actora en descargo de la prescripción alegada, se limitó a señalar que se trataba de obligaciones condicionales y en el presente caso la condición no se cumplió, ello a tenor de lo previsto en el artículo 1965 del Código Civil.

Sobre la excepción de prescripción, razonó él A quo:

“(…) En este sentido, la excepción perentoria de fondo alegada por la representante legal de la parte demandada se apoya en un hecho negativo definido, como es la inercia “…de la actora durante doce (12) años que tenía para ejercer la acción y no lo hizo…” (sic), lo cual, en opinión de la demandada, “…trajo como consecuencia la extinción de su derecho para accionar con el objeto de reclamar el cumplimiento o incumplimiento de la obligación de que se contratase la póliza de seguro conforme lo señala la cláusula Sexta (sic) del contrato de arrendamiento celebrado, o sea, que la actora disponía desde el mes de mayo de 2007 hasta el mes de mayo de 2017 para que intentase su pretensión correspondiente y al no hacerlo ocurrió la prescripción de hacer efectivo su derecho de accionar…” (sic).
Tal circunstancia, sin embargo, no exime a la hoy demandada de su obligación de probar los hechos negativos definidos que ella alegó como base de su excepción (sic) pues, de lo contrario, se estaría induciendo al Tribunal a incurrir en el vicio de petición de principio, por manera que, con la simple afirmación de la propuesta formulada por la accionada, se diese por probado lo que es objeto de prueba, frente a lo cual es de tener presente la tesis sustentada por nuestra Casación:
(…)
Sin embargo, de una exhaustiva revisión de las actas que conforman este expediente, se advierte que la destinataria de la pretensión procesal no demostró la ocurrencia de los hechos en que apoyó su excepción, pues ninguno de los elementos de prueba que ella ofreció arroja como resultado la conformación del eximente de responsabilidad por ella pretendido para eludir la satisfacción (sic) todos y cada uno de los requerimientos formulados por la hoy demandante, dado que no se probó la inercia que la demandada opone en la forma señalada por la excepcionante. Por ello, sobre la base de las precedentes consideraciones, se juzga la improcedencia de la defensa perentoria de fondo que nos ocupa, la cual será desestimada, tal como será indicado en el dispositivo de este fallo. Así se decide.”
Ahora bien, es claro que el A quo fundamenta su conclusión en el supuesto incumplimiento del demandado respecto a la carga de probar el fundamento de la excepción alegada, esto es, la inercia del acreedor, calificándolo como un hecho “negativo definido”, sin entrar a considerar que los hechos que fundan su alegato de prescripción parten de elementos que cursan en autos, como lo son: la existencia de la obligación, la vigencia del contrato y el ejercicio de la acción de desalojo, de tal manera que puede considerarse como inmotivado el rechazo de la prescripción dictaminado por él A quo. Así se establece.

Para una mejor comprensión de lo que aquí se va a decidir, es necesario efectuar algunas consideraciones previas sobre la institución de la prescripción extintiva, y al respecto, la doctrina y jurisprudencia han delineado su régimen y características, a saber:
1.- Es un medio de extinción de las obligaciones tanto personales como reales, y tal extinción atañe al poder de exigencia y coercibilidad que tiene el acreedor respecto a la misma, es decir, la posibilidad jurídica de reclamar el cumplimiento de la obligación la cual se ve afectada por el transcurso del tiempo sin que se ejercite su reclamo.
2.- En la prescripción lo que se analiza es la procedencia del interés sustancial, razón por la que no podría declararse in limine litis, ya que la misma implica un juicio a realizar en el mérito de la pretensión y tal situación sólo puede verificarse en la sentencia definitiva.
3.- La prescripción debe ser alegada como defensa de fondo, y que por mandato legal impide la declaratoria de oficio por parte del juez, al respecto el artículo 1.956 del Código Civil, expresa: “...El Juez no puede suplir de oficio la prescripción no opuesta...”.
Sin embargo, esta norma tiene sus excepciones establecidas en los artículos 661 ordinal 2º y 667 del Código de Procedimiento Civil, cuando la acción planteada trata de una ejecución de hipoteca o de una ejecución de prenda, en cuyos casos el legislador faculta al juez para declarar de oficio la prescripción.
4.- La prescripción no es de orden público por lo que puede hacerse valer o renunciarse por la parte a quién beneficia, lo cual significa que la misma es irrenunciable mientras no se haya adquirido, pero una vez adquirida, sí procedería la renuncia. Tal conclusión se extrae del contenido del artículo 1.954 del Código Civil, el cual dispone: “...No se puede renunciar a la prescripción sino después de adquirida...”.
5.- De igual manera, la prescripción es capaz de interrumpirse de acuerdo a los medios establecidos en el Código Civil y otras leyes especiales, según sea el caso, lo que la diferencia de la caducidad que sí es de orden público, por lo tanto, irrenunciable y constituye un término fatal, que no está sujeto a interrupción ni suspensión y obra contra toda clase de personas, pues, una vez caduca, carece de existencia y no puede discutirse en debate judicial.

Ahora bien, establecido lo anterior, precisa este sentenciador analizar la clasificación de los contratos según la duración de la ejecución de las prestaciones, y el interés práctico de esa clasificación, específicamente respecto a la prescripción, en tal sentido nos enseña el autor Eloy Maduro Luyando, Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, Tomo II, Página 556-558, lo siguiente:
“VI. SEGÚN LA DURACIÓN DE LA EJECUCIÓN DE LAS PRESTACIONES
Contrato de tracto o cumplimiento instantáneo y contratos de tracto o cumplimiento sucesivo.
(…)
2. Contrato de tracto sucesivo, de cumplimiento sucesivo o de ejecución continua.
Los contratos de tracto sucesivo están caracterizados porque la prestación de una de las partes, por lo menos, no se realiza en una unidad de tiempo, sino que requiere necesariamente el transcurso del tiempo en períodos más o menos largos para su cumplimiento; así ocurre, por ejemplo, en el arrendamiento, en el cual el arrendador se compromete a proporcionar el goce y disfrute de la cosa arrendada en forma continua durante determinado tiempo; el contrato de trabajo, respecto del trabajador, el contrato de obra, respecto del contratista, el contrato de sociedad; el contrato de mandato, a menos que se limite a un solo acto; el comodato, la enfiteusis, la anticresis, el mutuo; el contrato de suministro de energía eléctrica, el depósito, la renta vitalicia; en materia mercantil: la cuenta corriente, el contrato de seguro.
El simple diferimiento del cumplimiento de alguna de las prestaciones, así sea de la naturaleza del contrato, no es suficiente para darle el carácter de tracto sucesivo; por ejemplo, el contrato de transporte.
3. Interés de la clasificación.
La clasificación tiene múltiples aspectos de interés práctico, entre los cuales puede señalarse:
(…)
4º La prescripción de las acciones correspondientes a cada período, en el contrato de tracto sucesivo, comienza a correr separadamente desde la exigibilidad de cada prestación (Art. 1977 CC).
Ahora bien, estamos aquí ante una relación contractual arrendaticia, lo que no constituye un hecho controvertido, pues, no obstante que riela a los autos instrumental contentiva de contrato de arrendamiento, el mismo no fue desconocido ni impugnado en forma alguna, y dicha relación locativa fue reconocida y aceptada expresamente por ambas partes.
El precitado contrato se pactó inicialmente con una duración de tres años, comenzando su vigencia en fecha 1º de febrero de 2007, pero su vigencia se extendió en el tiempo, mutando de plazo fijo a tiempo indeterminado, razón por la cual, debe precisar este sentenciador a tono con la doctrina y reiterado criterio jurisprudencial, el punto de partida para el cálculo de la prescripción, que según la tesis antes anotada, visto que estamos en presencia de un contrato de tracto sucesivo, comienza a correr separadamente desde la exigibilidad de cada prestación.
En este orden, el punto de partida no puede ser la fecha de autenticación del contrato (23 de mayo de 2007), como señala la representación judicial de la parte demandada, ya que hay que acudir a la propia prestación para determinar su exigibilidad.
Así tenemos, que la cláusula sexta del contrato, respecto a la prestación u obligación en cuestión, establece:
“(…) En cualquier caso, EL ARRENDATARIO se obliga a contratar, por monto suficiente a satisfacción de EL ARRENDADOR, una póliza de seguros que cubra daños al inmueble generados por incendios, terremotos, inundaciones, guerra o disturbios.- Dicha póliza deberá mantenerse durante la vigencia del contrato y deberá presentar como beneficiario a EL ARRENDADOR.- EL ARRENDATARIO, una vez contratada la póliza, deberá presentar copia a EL ARRENDADOR para lo cual dispondrá de un lapso de sesenta (60) días continuos contados a partir de la vigencia del presente contrato.- Copia de las renovaciones serán notificadas a EL ARRENDADOR dentro de los primeros quince días de efectuada.”
Entonces, tal como lo ha sostenido la doctrina, acogido dicho criterio por la jurisprudencia patria: "...La prescripción comienza a contarse, 'a partir del día del cual puede ser ejercitada la acción por el acreedor' (Henry, León y Jean Mazeaud, Lecciones de Derecho Civil, parte segunda, volumen III, Ediciones Jurídicas Europa-América, Buenos Aires, pág. 418).

Basándonos en la presunción legal que indica que el término o plazo estipulado en el contrato, debe entenderse establecido en beneficio del deudor, (Art.1.214 Código Civil) y visto que el contrato de arrendamiento objeto de la acción de desalojo estableció inicialmente un plazo fijo de tres (3) años, contados a partir del 1º de febrero de 2007, venciendo en fecha 1º de febrero de 2010, y siendo que el beneficio para el deudor radica en el mayor tiempo disponible para el cumplimiento voluntario de su obligación, es decir, en el caso bajo estudio el plazo mayor de tres (3) años, y no el de dos (2) meses o sesenta (60) días, luego de la entrada en vigencia del contrato (plazo otorgado al arrendatario en la cláusula sexta, para presentar la copia de la póliza al arrendador, una vez contratada), pues, la obligación de contratar la póliza de seguro de conformidad con la cláusula sexta debía mantenerse durante la vigencia del contrato, lo que permite concluir a este sentenciador, que habiendo incumplimiento de la obligación a la fecha del vencimiento del contrato primigenio (1/2/2010), a partir del día siguiente puede ser ejercitada la acción por el acreedor (Arrendador), constituyendo éste el punto de partida para el cálculo de la prescripción.

Entonces, atendiendo a lo estipulado en el contrato original, cuya duración se estableció inicialmente a plazo fijo de tres (3) años, desde el 1 de febrero de 2007 hasta el 1 de febrero de 2010, bajo el razonamiento que sustenta esta conclusión, desde el 1º de febrero de 2010 hasta el 18 de julio de 2019, transcurrieron nueve (9) años, cinco (5) meses y Seis (6) días, por lo que, a la fecha de la admisión de la demanda no habían transcurrido los diez (10) años de prescripción de las acciones personales, tal como lo afirma la representación judicial de la demandada, ya que el mismo se cumplía el 1º de febrero de 2020, pero, siendo que para esa fecha, aún no se había citado a la demandada, evento ocurrido el 20 de febrero de 2020, se entiende, que dicho lapso se había consumado, por lo que, toca analizar si se verificó algún evento susceptible de interrumpir la prescripción.

Al respecto, establece el artículo 1.973 del Código Civil: “La prescripción se interrumpe también civilmente, cuando el deudor o el poseedor reconocen el derecho de aquél contra quien ella había comenzado a correr...”.

Sobre esta norma, refiere un autor, que existe cierta preocupación en la doctrina, por su falta de congruencia con la idea de ser, la no interrupción de la inercia del acreedor durante el respectivo lapso lo que produce la prescripción, siendo que, por el contrario, aquí la interrupción se produce en un supuesto en que continúa la inercia del acreedor.

En tal sentido, para explicar la razón de ser de esta norma, se ha dicho que la conducta de aquél a quien vendría a favorecer la prescripción, al reconocer la vitalidad del derecho en curso de prescribir, no obstante continuar la inercia del acreedor, resulta incompatible con la idea de que todavía se justifique exigir del acreedor alguna de esas conductas activas aludidas por el artículo 1.969 del Código Civil.

Sobre el reconocimiento como modo de interrupción de la prescripción, un fallo proferido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha: 22/09/2015, ponencia de la Magistrada ISBELIA JOSEFINA PÉREZ VELASQUEZ, Sentencia Nº RC. 000559, dejó establecido lo siguiente:

“Por su parte, es oportuno precisar el criterio correspondiente al reconocimiento de la obligación, así, la Sala ha considerado que el mismo, “…puede ser expreso o tácito, condicional o acompañado de reservas pero debe ser claro y determinado. No es necesario que dicho reconocimiento sea dirigido al acreedor ni que éste lo acepte. El reconocimiento puede resultar de un documento cualquiera, (...) con la condición de que la voluntad del deudor esté expresada claramente. Igualmente, prevé que este hecho interruptivo de la prescripción (reconocimiento del deudor de la obligación), debe producirse en el transcurso del tiempo fijado por la ley para prescribir…”. (Sentencia N° 301 de fecha 12 de junio de 2003, caso: D.A.S. contra P.M.B. y Otra)…”

En este orden, mediante sentencia de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 31 de julio de 2007, Exp. Nº R.C. N° AA60-S-2007-000440, se dejó establecido lo siguiente:

“…Asimismo, en sentencia N° 299 del 14 de marzo de 2007 (caso: Brumilde Tibisay Escalona Valera contra Gobernación del Estado Apure), entre otras, se sostuvo:

(…) para que opere la renuncia de la prescripción debe existir un reconocimiento voluntario por parte del demandado respecto a la acreencia que tenga con el demandante, el cual trae como consecuencia la pérdida del derecho a oponer la prescripción de la acción.

Tal reconocimiento voluntario, puede ser expreso o tácito, siendo que este último deviene de todo hecho incompatible con la voluntad de hacer uso de la prescripción (Resaltado añadido).
En efecto, la renuncia a la prescripción implica la pérdida del derecho de alegarla en juicio, pero no de forma indefinida, pues ello generaría inseguridad jurídica al suponer la posibilidad para el acreedor de demandar el cumplimiento del derecho en cualquier tiempo. Por el contrario, ha de establecerse una equivalencia entre el reconocimiento como causal de interrupción y la renuncia a la prescripción; a pesar de tratarse de figuras distintas, porque el primero supone que el lapso de prescripción está en curso y la segunda, que el mismo ya se consumó, ambos surten el efecto de dar inicio a un nuevo lapso de prescripción.
En efecto, los criterios de doctrina y jurisprudencia aquí aportados, conducen a establecer sin lugar a dudas, que toda actividad desplegada por el obligado, dirigida a darle cumplimiento a su obligación, antes de consumarse el lapso de prescripción, son actos con eficacia interruptiva de la misma, por implicar un reconocimiento tácito del derecho de aquél contra quien ella había comenzado a correr (artículo 1.973 del Código Civil), y en caso de verificarse luego de transcurrido el lapso de prescripción, implicaría un acto de renuncia tácita a esta excepción, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.957 del Código Civil.

Así las cosas, en el caso de autos, se aprecia que la parte demandada en su escrito de contestación afirmó haber efectuado varios intentos para contratar la póliza de seguros, pero que ninguna de las compañías aseguradoras aceptó contratar por las condiciones del inmueble y el incumplimiento de normas de seguridad, lo que alega como hecho impeditivo, pues señala no haber podido obtener la permisología requerida para la contratación de la póliza, y consigna resultas de inspección del Cuerpo de Bomberos del Distrito Capital, con fecha 2 de septiembre de 2015.

Alega la demandada en su contestación:
“Así las cosas, mi representada comenzó a gestionar ante varias empresas aseguradoras la contratación de la citada Póliza, gestiones estas que fueron infructuosas debido a que las compañías aseguradoras negaban su contratación en razón de que el área arrendada no cumplía los estándares o requisitos exigidos por las normas COVENIM…”

El mismo alegato lo reitera en la reconvención, y en la oportunidad de la audiencia oral, manifiesta:
“…al momento de solicitarse una póliza de seguro, donde la compañía aseguradora previo otorgamiento de una póliza, el procedimiento previo es que se envíe un inspector de riesgo para que verifique las condiciones del inmueble y verificar que cumpla con las medidas mínimas de seguridad (…) hago valer el anexo “A”.
En su escrito de Informes ante esta Alzada, expuso la representación Judicial de la demandada:
“Así las cosas, mi representada comenzó a gestionar ante varias empresas aseguradoras la contratación de la citada Póliza, gestiones estas que fueron infructuosas debido a que las compañías aseguradoras negaban su contratación en razón de que el área arrendada no cumplía los estándares o requisitos exigidos por la (sic) Normas COVENIM…”
Entonces, sin entrar a considerar el mérito probatorio de la citada instrumental, basándonos únicamente en las afirmaciones de la demandada en su contestación, en la reconvención, en la audiencia oral y en la oportunidad de los Informes ante esta alzada, es claro que la arrendataria reconoce haber efectuado gestiones para la contratación de la póliza durante la vigencia del contrato, y para acreditar tales gestiones y el rechazo de la compañía de seguros, se apoya en el Informe levantado por el Cuerpo de Bomberos de fecha 2 de septiembre de 2015 (CERTIFICADO DE CUMPLIMIENTO DE NORMAS DE SEGURIDAD), que lo reconoce como trámite previo y necesario para la contratación de la referida póliza.

Partiendo entonces de las afirmaciones de la propia parte demandada, crean convicción en este sentenciador sobre el hecho de que la arrendataria formuló su solicitud de contratación de la póliza de seguros, pues, por sus propios dichos, tales intentos de contratación resultaron infructuosos por las condiciones del inmueble establecidas en el referido informe (requisito previo para la contratación), lo que significa que durante el curso del lapso de prescripción hubo un reconocimiento de la obligación, lo que a tenor de lo previsto en el artículo 1973 del Código Civil, puede interpretarse como una interrupción del lapso de prescripción que se ubica en el tiempo en el mes de septiembre de 2015, fecha del Informe antes citado y que la misma demandada reconoce como trámite previo y necesario para la contratación de la póliza.- Así se establece.

Así las cosas, esta actividad desplegada por el obligado, y sin duda, dirigida a darle cumplimiento a su obligación, antes de consumarse el lapso de prescripción, son actos con eficacia interruptora de la misma, en virtud de que tal manifestación o reconocimiento del derecho del acreedor (arrendador) se hizo cuando ya había comenzado a correr el transcurso del tiempo fijado por la ley, el cual, en el caso de autos, por ser una acción personal es de diez años, por tanto, hubo una interrupción del lapso de prescripción.

El reconocimiento de las obligaciones, es la declaración por la cual una persona acepta estar sometida a una obligación respecto de otra. (Manuel Ossorio, Diccionario de Ciencias Jurídicas Políticas y Sociales, pág. 643).

En el presente caso y tal como lo afirma la misma demandada, el hecho de haber solicitado contratar la póliza con varias compañías de seguros, y haciendo constar que el trámite previo y necesario para la contratación de la póliza, por exigencia de la misma aseguradora, se verificó en fecha 2 de septiembre de 2015, esto es, antes de que se consumara el lapso de prescripción (1º de febrero de 2020),, por ello, para la fecha antes referida hubo un reconocimiento claro de la obligación, y suficiente para interrumpir la prescripción, pues, a la fecha de la presentación de la demanda habían transcurrido 3 años y 10 meses, y visto que la citación de la demandada se materializó en fecha 20 de febrero de 2020, para esa fecha habían transcurrido 4 años y cinco meses, desde la verificación del reconocimiento, por tanto, vista la interrupción ocurrida, resultará forzoso declarar IMPROCEDENTE la excepción de prescripción de la acción de desalojo, opuesta por la representación judicial de la demandada.- Así se declara.
–IX–
SOBRE EL MÉRITO
DEMANDA Y RECONVENCIÓN
Se circunscribe el thema decidendum en el ejercicio de la acción de desalojo, que tiene por objeto el fin de la relación arrendaticia entre las partes, y se extinga la obligación contractual que nació entre ellas, mediante contrato de arrendamiento que riela a los folios 12 al 17, pieza principal, debidamente autenticado en fecha 23 de mayo de 2007, el cual no fue impugnado, ni desconocido, motivo por el cual este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, acreditando un hecho, que no solo no fue desconocido, sino que por el contrario, fue admitido, como lo es, el vínculo arrendaticio entre las partes. Así se establece.
Así, la acción tiene por objeto el desalojo y entrega del inmueble constituido por una planta (SEMI-SOTANO-nivel Avenida Principal de La Yaguara) del Edificio Centro Comercial Mary, ubicado en la Avenida Principal de La Yaguara, Parroquia La Vega, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, que cuenta con un área aproximada de mil metros cuadrados (1.000mts2), todo ello fundamentado en la causal de DESALOJO establecida en el literal “I” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario Para Uso Comercial, que establece lo siguiente:
"Son causales de desalojo:
(…)
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el "Comité Paritario de Administración del Condominio."

Ello tuvo como motivo, el alegado incumplimiento del arrendatario respecto a la obligación estipulada en la cláusula SEXTA del Contrato Locativo, en la cual las partes acordaron lo siguiente:
“SEXTA: El ARRENDATARIO se obliga a poner en conocimiento de EL ARRENDADOR, por escrito y dentro de un plazo que no exceda de los dos (2) días siguientes a cualquier daño o inicio de lo que pueda deteriorar o hacer necesario una reparación mayor del INMUEBLE y será responsable de cualquier perjuicio que ocasione a EL ARRENDADOR por su negligencia en el cumplimiento de esta obligación. En caso de incendio iniciado en el INMUEBLE por alguna causa que le sea imputable a EL ARRENDATARIO, éste estará obligado a pagar los daños y perjuicios ocasionados a EL ARRENDADOR, o a terceros afectados, y a reparar o reconstruir a sus solas expensas el INMUEBLE, en la misma forma en que estaba antes del siniestro. En caso de incumplimiento de esta obligación EL ARRENDADOR podrá a su juicio, hacerlo por cuenta de EL ARRENDATARIO y a exigir de este el reembolso de las sumas de dinero por tal concepto haya pagado, sin perjuicio de los demás derechos y acciones que según la Ley y este contrato le correspondan a EL ARRENDADOR. En cualquier caso. EL ARRENDATARIO se obliga a contratar, por monto suficiente a satisfacción de EL ARRENDADOR, una póliza de seguros que cubra daños al inmueble generados por incendios, terremotos, inundaciones, guerra o disturbios.- Dicha póliza deberá mantenerse durante la vigencia del contrato y deberá presentar como beneficiario a EL ARRENDADOR.- EL ARRENDATARIO, (SIC) una vez contratada la póliza, deberá presentar copia a EL ARRENDADOR para lo cual dispondrá de un lapso de sesenta (60) días continuos, contados a partir de la vigencia del presente contrato.- Copia de las renovaciones de póliza serán notificadas al arrendador dentro de los primeros quince días de efectuadas.”
El incumplimiento, conforme a la cláusula transcrita, concretamente se refiere a la falta de contratación de póliza por la accionada, dirigida a la protección del arrendador demandante, en caso de la ocurrencia de un siniestro que pudiere afectar al inmueble arrendado o inclusive, a terceros, arguyendo al respecto la parte demandada en su defensa, que por causas extrañas que no le son imputables, no pudo contratar la póliza de seguro a que se refiere la cláusula contractual sexta, debido a que el inmueble arrendado carecía de los equipos de detección, alarma y extinción de incendios requeridos por la normativa que rige la materia; sin embargo, que ella (la demandada) comenzó a gestionar ante varias empresas aseguradoras la contratación de la póliza de seguro, lo que resultó infructuoso porque las compañías aseguradoras negaban su contratación, porque el área arrendada no cumplía los estándares o requisitos exigidos por la normas COVENIM (Norma Venezolana 823-4:2000), acerca de los sistemas de detección de incendios, tablero central de detección de incendios y alarma de incendio y sistemas de extinción de incendios (tubería de agua o extintores), como tampoco con lo establecido por FONDONORMA (Norma Técnica Fondonorma, Guía Instructiva sobre Sistemas de Detección, Alarma y Extinción de Incendios NTF 0823:2016, 2da. Revisión, octubre 2016) y por el Cuerpo de Bomberos del Distrito Capital, y que ello vino a constituir una causa extraña no imputable por la cual no pudo contratar ningún tipo de póliza a la que se había obligado conforme al contrato locativo.
Que se trata de una causa ajena a su voluntad y de una imposibilidad sobrevenida a la celebración del contrato locativo, cuyo conocimiento lo tenía la demandante, y sin embargo, impuso a su representada una obligación de hacer que no podía ser cumplida por hechos del acreedor.

Al respecto, razonó el Tribunal de origen en su decisión, lo siguiente:
“(…)
Por tanto, en razón de la posesión precaria que ejerce la arrendataria, hoy demandada, sobre el inmueble que es objeto de la citada convención locativa, es concluyente establecer que ella es quien usa, goza y se sirve de la cosa arrendada, por lo que el proveimiento de aquellas medidas de carácter asegurativo, encaminadas a resguardar y proteger la estructura física de la cosa arrendada, constituye la conformación de específicos deberes formales que debe satisfacer el arrendatario, tal como se describe en la cláusula sexta del contrato locativo accionado, destinadas a contemplar el elemento de causa que informa la citada convención.
(…)
Con base a lo señalado con anterioridad, se aprecia en este caso que la representante legal de la demandada no fue pródiga en demostrar los hechos atinentes a su excepción perentoria de fondo, pues la única probanza que aportó en la forma indicada por el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, concierne al establecimiento de otro tipo de circunstancias totalmente ajenas al presenté juicio, esto fue la consignación a los autos de un oficio emanado del Cuerpo de Bomberos del Distrito Capital, Área de Prevención e Investigación de Incendios y otros Siniestros, de fecha 02 de septiembre de 2015, en el cual se evidencia que con motivo de la inspección realizada a la empresa CASALIZ MUEBLES, C.A., del cual se evidencia la inspección solicitada fue efectuada por una persona jurídica que no es, ni ha sido, parte integrante de esta relación jurídica litigiosa, sin inferirse de los autos que la excepcionante haya incorporado a estas actas algún medio probatorio que respaldase la ocurrencia de la eximente de responsabilidad por ella invocada. Por ello, es concluyente establecer que, en el presente caso, la parte demandada, por conducto de su representante legal, no logró desvirtuar la presunción grave del derecho reclamado por la actora, por lo que la demanda iniciadora de estas actuaciones debe prosperar; y así será establecido en el dispositivo de esta decisión. Así se decide.

Para decidir, visto el alegato de causa extraña no imputable efectuado por la demandada, precisa este sentenciador analizar los alcances y requisitos de procedencia de dicha excepción de incumplimiento.
Al respecto, el Código Civil en su artículo 1.271, establece que:

“El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe”.

Sobre este punto, el autor Emilio Calvo Baca, en su obra “Código de Procedimiento Civil Venezolano Comentado y Concordado”, ediciones Libra C.A., Caracas, pág. 981, expresa lo siguiente:

“…Los hechos, obstáculos o causas que impidan al deudor el cumplimiento de la obligación, reciben en doctrina una denominación genérica de “causa extraña no imputable”, que configuran el incumplimiento involuntario del deudor, quien queda exonerado del deber de cumplir con su obligación y de la responsabilidad civil que el incumplimiento de la obligación pueda traerle. Esta causa no imputable se caracteriza por una imposibilidad absoluta para el obligado de cumplir, que además debe ser sobrevenida, debe ocurrir con posterioridad al surgimiento de la obligación.
La carga de la prueba de acuerdo con la ley, la tiene el obligado, ya que ella dispone que el deudor debe probar que la inejecución o el retardo provienen de una causa no imputable y que no haya habido mala fe, es decir, que el deudor debe probar la ausencia de culpa…”.

Entonces, los supuestos de procedencia de “la causa extraña no imputable”, según lo expresa el texto precedentemente invocado, Código Civil de Venezuela, artículos 1.269 al 1.278, jurisprudencia y doctrina, son los siguientes:
1- La causa extraña no imputable debe producir la imposibilidad absoluta de cumplir la obligación. No es suficiente que el cumplimiento o ejecución se haga sólo más difícil o más oneroso, sino que debe hacerse imposible; imposibilidad que no es la imposibilidad teórica sino la imposibilidad tomando en consideración criterios de la realidad, de lo que normalmente sucede.
Una mera dificultad para cumplir con la obligación no exime al deudor del cumplimiento de la obligación; tendrá que poner todo el esfuerzo necesario para satisfacer el interés del acreedor. Por ello, sigue señalando la doctrina (Maduro Luyando, Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, Tomo I, 2005, Pág. 217-218), que la simple dificultad para ejecutar la obligación, o su mayor onerosidad, no constituyen imposibilidad absoluta de incumplimiento; tiene que ser un hecho que el deudor no pueda enfrentar.
2- La imposibilidad absoluta de ejecución debe ser sobrevenida, debe ocurrir después que las partes han asumido la obligación, después que la obligación ha nacido. Si la imposibilidad es preexistente o simultánea con el nacimiento de la obligación, estaríamos en presencia de una obligación nula por objeto imposible, pero no habría lugar a la aplicación de la noción de causa extraña no imputable.
3-El hecho que configure la causa extraña no imputable debe ser imprevisible, porque si el deudor hubiera podido preveer el hecho que imposibilita el cumplimiento de la obligación, ha debido tomar todas las medidas necesarias para hacerle frente a esa circunstancia futura.
4- La imposibilidad producida por la causa extraña no imputable debe ser inevitable, porque aún siendo imprevisible, si una vez ocurrido el hecho el deudor ha podido tomar medidas para salvar el obstáculo que impide el cumplimiento, el deudor no ha puesto todo el esfuerzo para lograr la satisfacción del interés del acreedor; dicho en otros términos ha incurrido en culpa.
5- Ausencia total de culpa o dolo por parte del deudor. Es la característica fundamental. Si en la cadena de hechos determinantes del incumplimiento aparece un hecho imputable al deudor, sea por dolo, negligencia o imprudencia, aquél no puede ser liberado y cesa la causa extraña no imputable.

En tal sentido, es importante aclarar que el caso fortuito, el caso de fuerza mayor, el hecho del príncipe, junto a la culpa del propio acreedor y el hecho del tercero, son especies de la categoría genérica llamada “causa extraña no imputable”, prevista en el artículo 1.271 del Código Civil, pero, en definitiva, todos son hechos imprevisibles e incluso inevitables y que liberan al deudor del cumplimiento de sus obligaciones.

Se considera entonces, como Causa Extraña No imputable a toda causa, hecho, obstáculo o circunstancia no imputable al deudor que limite o impida el cumplimiento de la obligación. Tal imposibilidad plena en ejecutar la obligación necesariamente debe instaurarse como sobrevenida, es decir, que se consolida o materializa con posterioridad a contraerse legítimamente la obligación. Tal condición limitativa o impeditiva debe resultar de orden práctico y no puede resultar previsible y aun desarrollándose en imprevisible, la misma debe ser inevitable, a saber, no subsanable por el obligado. De manera conclusiva, debe especificarse que la causa del incumplimiento no puede responder a una actitud volitiva, consciente del obligado (Dolo o intencionalidad).
En el especifico caso que nos ocupa, la parte demandada alega el hecho del propio acreedor (arrendador), y sobre esta eximente de responsabilidad sostiene la doctrina (Maduro Layando, Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, Tomo I, 2005, Pág. 224 y 225), lo siguiente:
“En cambio, si el acreedor obstaculiza e impide definitivamente el cumplimiento de la obligación, esta conducta imposibilita en forma absoluta el cumplimiento de la obligación y debe ser considerada como una causa que lo exime de responsabilidad.”
Ahora bien, para determinar si se han dado los presupuestos de procedencia de la causa extraña no imputable invocada por la demandada, es necesario analizar la cláusula sexta del contrato locativo, cuyo incumplimiento motiva la pretensión, y de los términos de la obligación asumida por la parte demandada (Arrendataria), se aprecia que estaba obligada a notificar al ARRENDADOR de cualquier obra o trabajo que fuera necesario para la conservación del inmueble, y la realización de tales obras, si calificaban como reparaciones mayores, era obligación de la arrendadora, y si eran menores, era obligación de la arrendataria, lo que no excluye que la arrendataria, en caso de no notificar, proceda a realizar los trabajos requeridos, lo que significa, que si el inmueble no cumplía los estándares o requisitos exigidos por la norma COVENIM, acerca de los sistemas de detección de incendios, tablero central de detección de incendios y alarma de incendio y sistemas de extinción de incendios, debía notificar al arrendador, evento no ocurrido, luego la carga de ajustar o acondicionar dicho inmueble con la incorporación o instalación de los sistemas antes descritos, era una carga que podía cumplir la arrendataria, ya que, no hay constancia en autos de que haya puesto en conocimiento de la arrendadora las conclusiones del informe, las obras o trabajos requeridos, ni la negativa de la compañía de seguros.

Adicionalmente, siendo que la carga, en los términos de la cláusula podía ser ejecutada por la arrendataria, no era de imposible cumplimiento y tal como lo indica la doctrina, una mera dificultad para cumplir con la obligación no exime al deudor del cumplimiento de la obligación; tendrá que poner todo el esfuerzo necesario para satisfacer el interés del acreedor.

Ahora bien, respecto al razonamiento del Tribunal A quo, este Juzgado observa que el oficio emanado del Cuerpo de Bomberos del Distrito Capital, Área de Prevención e Investigación de Incendios y otros Siniestros, fechado 02 de septiembre de 2015, se encuentra suscrito por la representación de ese organismo, lo que le dota de carácter público administrativo, por ser un ente público, especializado en materia de prevención y desastres, por lo que su declaración escrita sí resulta apreciable a tenor de lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil; sin tener que ser parte en la causa, ni integrante de la relación sustantiva, para que la información por él suministrada pueda a primeras luces ser desechada por el sentenciador.

Se aprecia de la precitada instrumental, que por la dirección indicada, la inspección fue realizada en el inmueble arrendado, pero los términos de la certificación expedida por los bomberos, resulta genérica, en el sentido de que no precisa cuales son los requisitos técnicos, sin embargo, se evidencia que efectivamente el inmueble arrendado según esta certificación del año 2015, no cumplía con requisitos “técnicos y legales contemplados en nuestro ordenamiento jurídico”, y al final en una nota indica de manera genérica: “El inmueble donde se encuentra el local NO CUMPLE con el Decreto Presidencial Nº 2195 de fecha 31/10/83 según Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº 3270.”, pero antes, aparece la siguiente mención: “En este sentido (sic) de acuerdo con la evaluación realizada, certificamos que la mencionada firma mercantil cumple, tanto con los requisitos y condiciones exigidas por el Comité Venezolano de Normas Industriales como con lo establecido en el Reglamento Sobre Prevención de Incendios (…), afirmación ésta, que no atribuimos a favor de todo el inmueble hasta tanto se cumplan todos los extremos técnicos y legales contemplados en nuestro Ordenamiento Jurídico vigente...”; lo que hace presumir por la normativa mencionada y por el ente que emite la certificación, que ciertamente se trata de los sistemas de detección de incendios.

El caso es, que en los términos de la Cláusula Sexta, las reparaciones menores para la conservación del inmueble, estaban a cargo de la arrendataria, y las reparaciones mayores, a cargo de la arrendadora, pero debía ser notificada por la arrendataria, de cualquier daño o deficiencia que lo ameritara, de manera, que en este caso, no podemos calificar como una “reparación mayor”, la instalación de un “sistema contra incendios”, y en caso de que lo fuere, la arrendataria no cumplió con su obligación de notificar a la arrendadora, razón por la cual, el incumplimiento de la arrendataria al no contratar la póliza, no se debe a un hecho del acreedor (Arrendador), pues, también podía ser asumida por la arrendataria, la carga de acondicionar el inmueble, por tratarse de una instalación de un sistema contra incendios, que califica como reparaciones menores, lo que determina que no existe imposibilidad absoluta de cumplir la obligación, sino una mera dificultad para cumplir con la obligación, lo que no exime al arrendatario del cumplimiento de la obligación, en la que debe poner todo el esfuerzo necesario para satisfacer el interés del arrendador; y se trata de un hecho que el arrendatario ha podido preveer y en consecuencia debió tomar todas las medidas necesarias, y en ningún caso inevitable, porque el arrendatario ha podido tomar medidas para salvar el obstáculo que impide el cumplimiento, y en este caso, ni siquiera notificó al arrendador, siendo evidente, que no ha puesto todo el esfuerzo para lograr la satisfacción del interés del acreedor (arrendador), razón por la cual, siendo que el incumplimiento puede ser imputable al arrendatario, este no puede ser liberado, por tanto se desestima la causa extraña no imputable, subsistiendo el incumplimiento culposo del arrendatario.- Así se declara.

Quiere agregar quien aquí decide, compartiendo algunos conceptos emitidos por la jurisprudencia, que ciertamente y tal como lo ha dictaminado nuestro más alto Tribunal, el incumplimiento por parte de la demandada a la contratación de la póliza de seguro, pudiera ser apreciada como una obligación secundaria y, por tanto, incapaz para pedir el desalojo, pues, así lo indica la doctrina autoral calificada; sin embargo, se requiere que las partes no hubieren pactado algo distinto-, y en este caso, las partes, en la convención cuya extinción y desalojo se demanda, expresamente estipularon que el incumplimiento a cualesquiera de sus respectivas cláusulas –entre ellas la de contratación de la póliza de seguro–, sería suficiente para demandar el desalojo, lo cual obedece al principio de autonomía de la voluntad o libertad contractual de las partes, cuando con ello no se lesionen normas jurídicas imperativas.
Sobre el particular, la Sala de Casación Civil en decisión N° 136, de fecha 13 de marzo de 2008, expediente N°04-087, en el recurso de interpretación propuesto por el ciudadano Edgar López, estableció lo siguiente:
“…En materia contractual rige el principio de la autonomía de la voluntad y así, las normas que rigen la relación contractual son de carácter supletorio de la voluntad de las partes expresadas en el contrato; sin embargo, cuando una determinada ley establece la inoperatividad de sus normas, impone un límite a ese principio de la autonomía de la voluntad, cuyo efecto es la obligatoriedad de su observancia en el contrato de que se trate. Cuando la norma imperativa está destinada a velar por los intereses de una de las partes por considerarla el débil jurídico, se atenúa la aplicación de ese carácter imperativo siempre que su inobservancia favorezca a la parte en cuya protección se estatuye la norma…”.

En el caso de autos, tratándose de un arrendamiento de local comercial, la convención (contratación por parte de la demandada de una póliza de seguro) no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por la cual, su incumplimiento es susceptible de producir la extinción del vínculo, como en efecto se plantea, es perfectamente viable y se circunscribe dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes.

En consecuencia, y en virtud de los fundamentos de hecho y de derecho analizados a lo largo del presente fallo, se evidenció que la parte demandada no pudo desvirtuar las pretensiones de la parte actora, en relación con su pretensión de desalojo, por incumplimiento de la cláusula contractual sexta, al no haber efectuado la accionada, la contratación de la póliza de seguro a que se obligó en dicha cláusula locativa, ni haber prosperado en derecho la alegada causa extraña no imputable (Hecho del acreedor), y habiendo desestimado en capitulo previo, tanto la perención, como la falta de cualidad y prescripción,resulta inevitable e imperioso para quién aquí decide, declarar CON LUGAR la acción propuesta por la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA CALABRESE 99, C.A., en contra de la Sociedad Mercantil CENTRO INTEGRAL DE MUEBLES CIDMA, C.A., y en consecuencia, sin lugar la apelación ejercida, así quedará establecido en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.

De La Reconvención
En la oportunidad de dar su contestación al fondo, la parte demandada adujo ejercer la reconvención o mutua petición, a cuyos fines señaló en su petitorio, que reconviene a la parte actora, en lo siguiente: “PRIMERO: En que arrendó a CENTRO INTEGRAL DE MUEBLES CIDMA, C.A., anteriormente identificada, demanda-reconviniente en este proceso, un inmueble constituido por una planta (SEMI-SOTANO-nivel avenida principal de la Yaguara) del Edificio Centro Comercial Mary, ubicado en la Avenida Principal de La Yaguara, jurisdicción de la Parroquia La Vega de la ciudad de Caracas, con un área aproximada de mil metros cuadrados (1.000 mts2), el cual no cumplía ni cumple los estándares o requisitos exigidos por la (sic) normas COVENIM (Norma Venezolana 823-4:2000), acerca de los sistemas de detección de incendios, tablero central de detección de incendio y alarma de incendio y sistemas de extinción de incendios (tubería de agua o extintores), FONDONORMA (Norma Técnica Fondonorma, Guía Instructiva sobre Sistemas de Detección, Alarma y Extinción de Incendios NTF 0823:2016, 2da. Revisión, octubre 2016) y por el reglamento sobre prevención de Incendios y en el Decreto No. 2.195 de fecha 17 de agosto de 1983, publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela No. 3.270 Extraordinario de fecha 31 de octubre de 1983. SEGUNDA: En que la falta de contratación de la póliza de seguros a que se refiere la cláusula Sexta del contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes, se debió a una causa extraña no imputable a la parte demandada-reconviniente, es decir, que por hechos propios del acreedor (misma demandante-reconviniente) incidieron en ese incumplimiento involuntario y no culposo en que fuese contratada la póliza en referencia. TERCERO: Que en virtud del hecho del acreedor (misma demandante-reconvenida) la demandada-reconviniente no incumplió el contrato de arrendamiento objeto de la demanda principal. CUARTA: Que la demandante-reconvenida proceda de inmediato a la instalación de los equipos o sistemas de detección, alarma y extinción de incendios en el área arrendada a la demandada-reconviniente. QUINTA: En pagar las costas procesales.”

Sobre la reconvención dictaminó la recurrida, lo siguiente:

“(…)
DE LA RECONVENCION:
En la oportunidad de la litis contestación, la representante legal de la parte demandada propuso reconvención o mutua petición a la parte actora en cuya parte petitoria la reconviniente conminó a la sociedad mercantil INMOBILIARIA CALABRASE 99, C.A., para que convenga o sea condenado por el Tribunal en lo siguiente:
(…)
En atención a los indicados precedentes jurisprudenciales, observa esta Juzgadora que la reconvención sometida a consideración de este Tribunal es contraria a las exigencias normativas contenidas en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que la reconviniente no plantea una pretensión autónoma y diferente, sino que delimitó su actuación a reproducir los mismos, idénticos e iguales argumentos de orden fáctico que le sirvieron de apoyo para esbozar tanto su defensa perentoria a fondo concerniente a la prescripción de la acción, como para apoyar su rechazo a la pretensión procesal que la actora hizo valer con la demandada, lo cual es indicativo que, con tal comportamiento, no se ambiciona la sujeción del demandado al interés afirmado en el libelo, con lo cual se vacía de contenido al derecho de contradicción, ínsito en la mutua petición…”
Ahora bien, para decidir, quiere aportar esta alzada, un fallo de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, decisión Nº 0065, de fecha 29 de enero de 2002, caso: Carmen Sánchez de Bolívar, en el cual se dejó establecido lo siguiente:
“…Otra característica que pone de manifiesto que la reconvención constituye una nueva pretensión deducida en un mismo proceso por razones de economía procesal, es que el desistimiento de la demanda no produce el fenecimiento de la reconvención, la cual subsiste por el carácter autónomo del interés que la sustenta. Por esa razón, la reconvención debe reunir los requisitos previstos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.
Este criterio ha sido expresado por la Sala de forma reiterada, entre otras, en sentencia de fecha 30 de noviembre de 1988, en la cual dejó sentado que (…)
Acorde con ello, la Sala Político-Administrativa ha indicado que ‘...La reconvención, según la definición de Voet, es la petición por medio de la cual el reo reclama, a su vez, alguna cosa al actor, fundándose en la misma o en distinta causa que él... La reconvención, independientemente de la defensa o reforzándola por medio de un ataque que sirva para hacerla más eficaz, es una nueva demanda, el ejercicio de una nueva acción y constituye una segunda causa, que aunque deducida en el mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propia, y pudo haber sido intentada en juicio separado...”
La reconvención constituye una pretensión autónoma, que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación, dentro de un proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma Sentencia.
El artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, señala también, que cuando ésta versare sobre objeto distinto al del juicio principal, el demandado reconviniente deberá determinarla como se indica en el artículo 340 de nuestra norma adjetiva., y en ese sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante la Ponencia del Magistrado Aníbal Rueda, contenida en la Sentencia Nº 0065, de fecha 30 de noviembre de 1988, señaló lo siguiente:
“(…)
a la luz de la presente disposición es evidente que el Legislador estimó necesario que la reconvención precisara claramente el objeto y sus fundamentos, esto en virtud de que la reconvención es una acción autónoma que tiene hasta su propia cuantía, asimismo, quiso el legislador que la acción de reconvención cumpliera con los requisitos del artículo 340, es decir, con los elementos esenciales de un libelo.”

Observa esta alzada, que prima facie, la reconvención ejercida no podía prosperar en derecho, por cuanto la pretensión de la parte reconviniente se limitó a esgrimir los mismos hechos fundamentados en la demanda, pero exigiendo su cumplimiento al actor, lo que no ameritaba entrar al análisis de fondo para determinar que la pretensión de esa incidencia no fue en derecho constituida en su contenido como una demanda autónoma, por lo cual, podía él A quo, en virtud de la tutela judicial efectiva y el debido proceso, aplicar el principio de conducción para desechar su admisión.
Sobre el principio de conducción, el Tribunal Supremo de Justicia, a través de su Sala de Casación Civil, en el fallo proferido en fecha 12 de marzo de 2012, con ponencia del Magistrado Luis Antonio Ortíz Hernández, contenido en el Expediente Nº AA20-C-2011-000288, dejó establecido lo siguiente:
“(…)
Ahora bien, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión (artículo 14 del Código de Procedimiento Civil). Esto es lo que conocemos como el principio de conducción judicial, principio este que, concatenado con lo dispuesto en el artículo 11 antes señalado, le permite al juez revisar, sin que se requiera el impulso de las partes, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, así como también le permite al juez actuar de oficio cuando evidencie que la acción del demandante ha caducado; que contiene la acumulación prohibida prevista en el artículo 78 de la ley civil adjetiva; que la controversia planteada produjo los efectos de la cosa juzgada; cuando evidencie que para hacer valer una pretensión determinada se invocaron razones distintas a las que la ley señala para su procedencia, o cuando acredite que hay una imposibilidad de la ley de admitir la acción propuesta.
(…)
Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta.
(…)
Dicho lo anterior, es menester señalar que el juez de la recurrida actuó conforme a derecho, por cuanto forma parte de la activad oficiosa del juez, revisar en cualquier estado y grado del proceso la conformidad en los requisitos de admisión de la demanda y declarar la inadmisibilidad de la misma por cualquiera de los motivos establecidos en la ley, pues el cumplimiento de los requisitos de admisibilidad constituye materia de orden público.
A este respecto, es necesario mencionar lo decidido por la Sala Constitucional de este Alto Tribunal, en fallo N° 1618 del 18 de abril de 2004, caso: Industria Hospitalaria de Venezuela 2943, C.A., expediente N° 03-2946, que estableció:
(…)
Se insiste que para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, con la advertencia de los vicios en que haya incurrido el demandante respecto de la satisfacción de los presupuestos procesales y la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil o de cualquier otro mecanismo de defensa de cuestiones procesales, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado y grado de la causa –v.g.: en la ejecución o en la alzada-, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso.
La Sala admite que, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda, el juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre deberá ser verificado en cualquier estado y grado de la causa. En efecto, en la presente causa, como el juez de la causa no advirtió la inepta acumulación de pretensiones, pues en el libelo se indicó que “en el desarrollo del proceso y hasta la fecha que estuvimos acreditados como Apoderados Judiciales de la Empresa, realizamos una ‘gran cantidad de actuaciones’ (...) tampoco descartamos las múltiples reuniones que sostuvimos con los socios y la Apoderada Judicial” (folios 500-501), el Juez de Retasa debía declararla, aun cuando no hubiese sido opuesta por la parte demandada.
El anterior criterio jurisprudencial es claro al señalar, que en la etapa de admisión de la demanda, el juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales, y declararlo de oficio, aún sin intervención de los sujetos demandados.
Lo anterior está concatenado con el principio constitucional consagrado en el artículo 26 de nuestra actual y vigente Carta Magna cuando consagra que “…el Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.”
De manera que la actividad del juez no puede estar sujeta a que las partes eventualmente aleguen la causal de inadmisibilidad de la acción, cuando desde el inicio éste ha advertido de la existencia del vicio, más aún cuando tal desatino puede ser declarado en cualquier estado y grado del proceso.”

Así las cosas, el pedimento de la parte accionada reconviniente contrasta del todo con el criterio jurisprudencial imperante, en cuanto se refiere al ejercicio de la mutua petición en la presente causa por desalojo, pues, conforme se observa del petitorio de la reconvención, la cualidad de arrendador que tiene el reconviniente sobre el local comercial descrito no fue un hecho controvertido en la demanda, y su alegato de causa extraña no imputable resulta ser una defensa de fondo y no una pretensión autónoma, al igual que las restantes pretensiones contenidas en sus particulares: tercero, cuarto y quinto, razón por la cual, deviene en IMPROCEDENTE la reconvención propuesta, y así quedará establecido en la dispositiva. Así se establece.

Siendo que este Tribunal, por las razones aquí esgrimidas, ha desestimado la perención, la falta de cualidad y la prescripción, declarando con lugar la acción incoada e improcedente la reconvención, resultará forzoso declarar sin lugar la apelación incoada, confirmando el fallo recurrido con la motivación aquí desarrollada, y así lo dictaminará este sentenciador en la dispositiva del presente fallo.- Así se decide.
–X–
DISPOSITIVA
En fuerza de los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación incoada por la representación judicial de la parte demandada, contra la decisión cuya dispositiva fue dictada en fecha 10 de febrero de 2022, y su texto íntegro publicado en fecha fecha 22 de febrero de 2022, por el Juzgado Vigésimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.Así se establece.
SEGUNDO: SE CONFIRMA con distinta motivación, la decisión dictada en fecha 22 de febrero de 2022, dictada por el Juzgado Vigésimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda, y ordenó el desalojo del inmueble constituido por una planta (SEMI-SOTANO-nivel Avenida Principal de La Yaguara) del Edificio Centro Comercial Mary, ubicado en la Avenida Principal de La Yaguara, jurisdicción de la Parroquia La Vega, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, con un área aproximada de mil metros cuadrados (1.000mts2). Así se establece.
TERCERO: IMPROCEDENTE la PRESCRIPCIÓN alegada por la representación judicial de la parte demandada. Así se establece.
CUARTO: IMPROCEDENTE la PERENCIÓN alegada por la representación judicial de la parte demandada. Así se decide.
QUINTO: IMPROCEDENTE la FALTA DE CUALIDAD alegada por la representación judicial de la parte demandada. Así se establece.
SEXTO: IMPROCEDENTE la RECONVENCIÓN interpuesta por la Sociedad Mercantil CENTRO INTEGRAL DE MUEBLES CIDMA, C.A., contra la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA CALABRESE 99, C.A., ambas partes plenamente identificadas al inicio de este fallo. Así se establece.
SÉPTIMO: CON LUGAR la demanda incoada por la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA CALABRESE 99, C.A., contra la Sociedad Mercantil CENTRO INTEGRAL DE MUEBLES CIDMA, C.A.,ambas partes suficientemente identificadas en el cuerpo del presente fallo, y como corolario se condena a la parte demandada a hacer entrega a la parte actora del inmueble constituido por una planta (SEMI-SÓTANO), Nivel Avenida Principal de La Yaguara, Edificio Centro Comercial Mary, Ubicado en la Avenida Principal de La Yaguara, Jurisdicción de la Parroquia La Vega de la Ciudad de Caracas, con un área aproximada de Mil Metros Cuadrados (1000 Mts2). Así se establece.
OCTAVO: Se condena en costas del recurso a la parte demandada, de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Expídase por Secretaría copia certificada del presente fallo, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias que lleva este Juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA DE LA PRESENTE DECISIÓN.
Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de septiembre del año dos mil veintidós (2022). Años 212° y 163°.
EL JUEZ SUPERIOR,

CARLOS E. ORTIZ F.
LA SECRETARIA,

CAROLYN BETHENCOURT CH.

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las 2:30 p.m.

LA SECRETARIA,

CAROLYN BETHENCOURT

Asunto: AP71-R-2021-000083
CEOF/CBCH.-