TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del
Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, veintisiete de abril del año dos mil veintitrés
213º y 164º
ASUNTO: AP31-F-V-2022-000261

PARTE ACTORA: sociedad mercantil “INMOBILIARIA LAS COLINAS 900 C.A”., empresa domiciliada en Caracas, inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 04 de junio de 2004, anotada bajo el Nº 56, Tomo 918-A.
APODERDAOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: LUIS ENRIQUE SANTANA MARCIALES, REBECA LEONOR SANTANA MARCIALES y JESÚS ENRIQUE GUZMÁN QUIVA, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 36.413, 47.925 y 74.398, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil “BAR RESTAURANT SPORT BOOK URBAN, C.A.”, inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 10 de noviembre de 2008, anotada bajo el Nº 14, Tomo 136-A-Cto.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: VICTOR ALEJANDRO RODRIGUEZ FERNÁNDEZ, GUSTAVO GABRIEL PERALES ALVARADO, GUSTAVO ADOLFO HANDAM LOPEZ y ADOLFO HANDAM GONZALEZ, abogados en ejercicio, de este domicilio, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 289.316, 91.177, 78.275 y 13.371, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL)
SENTENCIA: DEFINITIVA.
I
ANTECEDENTES
Se inició la presente causa por libelo consignado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de este Circuito Judicial, en fecha 27 de junio de 2022, contentivo de la demanda que por DESALOJO, incoara por la Sociedad mercantil “INMOBILIARIA LAS COLINAS 900 C.A”., a través de sus apoderados judiciales, abogados LUIS ENRIQUE SANTANA MARCIALES, REBECA LEONOR SANTANA MARCIALES y JESÚS ENRIQUE GUZMÁN QUIVA, en contra de la Sociedad mercantil “BAR RESTAURANT SPORT BOOK URBAN, C.A.”, , ya antes identificados ut-supra; correspondiéndole conocer de la misma a este Juzgado.
Por auto de fecha 28 de junio de 2022, se ADMITIÓ la demanda por el procedimiento oral, contenido en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, Sociedad mercantil “INMOBILIARIA LAS COLINAS 900 C.A”, en la persona de su Director Gerente, ciudadano JOSÉ GABRIEL FIGUEIRA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº V- 6.121.728.
Mediante nota de secretaria de fecha 06 de julio de 2022, AYERIN BLANCO, secretaria de este Juzgado, dejó constancia de haber librado compulsa de citación dirigida a la parte demandada, Sociedad mercantil “INMOBILIARIA LAS COLINAS 900 C.A”, en la persona de su Director Gerente, ciudadano JOSÉ GABRIEL FIGUEIRA.
Siendo infructuosa la tramitación de la citación personal de la Sociedad mercantil “INMOBILIARIA LAS COLINAS 900 C.A”, en la persona de su Director Gerente; y a solicitud de la parte actora, se libró cartel de citación en fecha 22 de julio de 2022, cumpliéndose con lo establecido en el articulo 233 del Código de Procedimiento Civil en fecha 14 de octubre de 2022. Asimismo, a solicitud de la parte actora, se nombró al abogado en ejercicio DOMINGO MEDINA PERALTA, anteriormente identificado, Defensor Ad-Litem de la parte demandada, quien estando a derecho de conformidad con lo establecido en el artículo 224 del Código de Procedimiento Civil, aceptó y juró cumplir fielmente el cargo encomendado, en fecha 23 de noviembre del año 2022.
En fecha 09 de diciembre de 2022, compareció el abogado GUSTAVO PERALES ALVARADO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, y mediante diligencia consignó instrumento Poder que acredita su representación, y a su vez revocó la designación de defensor judicial recaído sobre el abogado DOMINGO MEDINA PERALTA. Asimismo, en esta misma fecha, el precitado abogado mediante escrito separado contestó a la demanda oponiendo la cuestión previa contenida en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 27 de enero del presente año, comparecieron los abogados LUIS ENRIQUE SANTANA MARCIALES y REBECA LEONOR SANTANA MARCIALES, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, y mediante diligencia consignaron escrito de contestación a la cuestión previa.
Mediante Sentencia Interlocutoria dictada en fecha 14 de febrero del presente año, se declaró SIN LUGAR la cuestión previa promovida por el apoderado judicial de la parte demandada, relativa a la contenida en el ordinal 7º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto de fecha 15 de febrero del presente año, se fijó para las ONCE Y TREINTA (11:30 AM) DE LA MAÑANA, DEL CUARTO (4to) DÍA DE DESPACHO SIGUIENTES al de la presente fecha, a los fines de que se levara a cabo la Audiencia Preliminar en la presente demanda.
Mediante acta de fecha 27 de febrero del presente año, se realizó la AUDIENCIA PRELIMAR, en el presente juicio, dejando constancia de la comparecencia de los abogados LUIS ENRIQUE SANTANA MARCIALES y JESÚS ENRIQUE GUZMÁN QUIVA, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, asimismo, se dejó constancia de la comparecencia del apoderado judicial de la parte demandada, abogado GUSTAVO GABRIEL PERALES ALVARADO; reservándose la oportunidad procesal para establecer por auto razonado la fijación de los hechos y los limites de la controversia, a tenor de lo previsto en el articulo 868 del Código de Procedimiento Civil. Siendo fijados los mismos mediante auto de fecha 02 de marzo del presente año, y a su vez aperturando por cinco días de despacho siguientes, el lapso de promoción de pruebas.
En fecha 07 de marzo del presente año, comparecieron los abogados LUIS ENRIQUE SANTANA MARCIALES, REBECA LEONOR SANTANA MARCIALES y JESÚS ENRIQUE GUZMÁN QUIVA, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, y mediante diligencia consignaron escrito de promoción de pruebas.
En fecha 09 de marzo del presente año, compareció el abogado VICTOR ALEJANDRO RODRIGUEZ FERNÁNDEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, y mediante diligencia consignó escrito de promoción de pruebas.
Mediante Sentencia Interlocutoria de fecha 10 de marzo del presente año, fueron admitidas las pruebas documentales promovidas por los apoderados judiciales de las partes. Asimismo, por auto de esta misma fecha se fijó para el VIGESIMO (20º) DIA SIGUIENTES, A LAS DIEZ Y TREINTA DE LA MAÑANA (10:30 AM), a los fines de que se lleve a cabo la Audiencia de Juicio o Debate Oral.
Mediante Acta de fecha 12 de abril del presente año, se dejó constancia de haberse realizado la Audiencia de Juicio o Debate Oral en el presente juicio, dejando constancia de la comparecencia de los abogados LUIS ENRIQUE SANTANA MARCIALES y JESÚS ENRIQUE GUZMÁN QUIVA, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, asimismo, se dejó constancia de la comparecencia del apoderado judicial de la parte demandada, abogado GUSTAVO GABRIEL PERALES ALVARADO.
-II-
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

La sociedad mercantil “INMOBILIARIA LAS COLINAS 900 C.A”., alegó que suscribió contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil “BAR RESTAURANT SPORT BOOK URBAN, C.A.”, el cual fue debidamente autenticado ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 02 de febrero de 2018, bajo el N° 29, Tomo 33, Folios 95 al 100, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria, cuyo objeto son cuatro (04) locales comerciales identificados con letras y números B-1, con un área techada de sesenta y seis metros con veinticuatro decímetros cuadrados (66,24 M2) y un área anexa de cincuenta y cuatro metros con cuarenta y ocho decímetros cuadrados (54,48M2), siendo su área total ciento veinte metros con setenta y dos decímetros cuadrados (120,72 M2); B-2, con un área techada de setenta y nueve metros con veinte decímetros cuadrados (79,20 M2) y un área de treinta y tres metros con diecinueve decímetros cuadrados (33,19 M2), siendo el área total de ciento doce metros con treinta y nueve decímetros cuadrados (112,39 M2); B-3, con un área techada de sesenta y tres metros con treinta y seis decímetros cuadrados (63,36 M2), y un área anexa de treinta y nueve metros con sesenta y nueve decímetros cuadrados (39,79 M2), siendo un área total de ciento tres metros con quine decímetros cuadrados (103,15 M2); y B-4 con un área techada aproximada de sesenta y tres metros con treinta y seis decímetros cuadrados (63,36 M2), y un área anexa aproximada de cuarenta y un metros con sesenta y dos decímetros cuadrados (41,62 M2), siendo el área total aproximada de ciento cuatro metros con noventa y ocho decímetros cuadrados (104,98 M2), para un total de cuatrocientos cuarenta u un metros cuadrados con veinticuatro decímetros cuadrados (441,24 M2), locales estos ubicados en la Planta Sótano (Nivel Bistro), del Centro comercial las Colinas situado en la Urbanización Los Samanes, jurisdicción del Municipio Baruta, del Área Metropolitana de Caracas
Alegaron los apoderados judiciales de la parte actora que el contrato de arrendamiento anteriormente mencionado, se estableció que la duración y vigencia del mismo seria desde el primero (1ero) del febrero del año 2018, hasta el treinta y uno (31) de enero del año 2019, pudiendo ser prorrogado a su vencimiento por periodos sucesivos de un (1) año, que efectivamente así sucedió, pasando como fue enero del año 2019, renovándose el contrato por un (1) año mas venciendo el treinta y uno (31) de enero de 2020. Asimismo, manifestaron que el siete (07) de marzo de 2020, se firmó la renovación del ultimo contrato suscrito entre las partes en la que se definió el próximo y ultimo vencimiento de contrato que seria en fecha treinta y uno (31) de enero de 2021.
Que le participaron a la parte demandada lo referente al vencimiento del tiempo del contrato y de su voluntad de no renovar mas el mismo, hecho que consecuencialmente conllevaba la entrega de los locales objetos de la demanda; y que el arrendatario ha hecho caso omiso a la entrega del bien, lo que hace enervar el contrato suscrito entre las partes.
Que demanda a la Sociedad mercantil “BAR RESTAURANT SPORT BOOK URBAN, C.A.”, el desalojo de los locales antes mencionados, alegando el incumplimiento de las cláusulas décimo primera, del mencionado contrato de arrendamiento, por cuanto no cumplió con la obligación de mantener una Fianza como garante de las obligaciones contraídas.
Fundamentó su acción en los artículos 1.159, 1.160 y 1.264.del Código Civil y del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial el artículo 40 literales “G” e “I”, estimando la demanda en DOS MIL SETECIENTOS TREINTA Y CINCO BOLIVARES DIGITALES (Bs. 2.735,00), equivalentes a Seis Mil Ochocientos Treinta y Siete con Cinco Unidades Tributarias (6.837,5 UT).
Por su otra parte, el apoderado judicial de la parte la demandada, en la oportunidad de la litis contestación, la destinataria de la pretensión procesal negó los hechos constitutivos de la pretensión procesal que la actora hizo valer con la demanda, alegando, grosso modo, que la arrendadora inobservó lo establecido en la Cláusula Segunda de la citada convención locativa, pues no le participó su manifestación de voluntad de no renovar esa relación sustancial con la antelación que se describe en esa estipulación, es decir, no avisó por escrito con por lo menos sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del término de la prórroga su deseo de no renovarlo, por lo que, a su entender, no le es exigible avenir en los requerimientos de la actora, dado que, para el momento en que se interpuso la demanda con la que se dio inicio a estas actuaciones, la referida convención locativa ya se había renovado, manteniendo hoy en día su vigencia plena en todos sus aspectos.

Alegó que es un hecho falso el que se haya firmado la renovación del último contrato suscrito, donde supuestamente se definió el próximo y ultimo vencimiento del contrato con fecha treinta y uno (31) de enero de 2021, que en ningún momento se dijo, informo o notifico que no se renovaría el contrato de arrendamiento o que sería el ultimo contrato.
En forma adicional, la parte demandada rechazó que hubiese desatendido la satisfacción de cualquier otra de las obligaciones que ella asumió frente a su arrendadora, incluida la constitución de la garantía de fiel cumplimiento a que aludió la demandante en el libelo.

Trabada la litis en la forma indicada en autos, el Tribunal pasa a decidir, y a tales efectos observa:

-III-
DE LOS INSTRUMENTOS Y PRUEBAS DE LAS PARTES

De los medios de pruebas aportados al proceso

• La parte actora junto al libelo de la demanda, consigno copia certificada marcado con la letra “A”, instrumento Poder debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Sucre Estado Miranda, en fecha 21 de junio de 2012, anotado bajo el Número: 18, Tomo: 32, Folios: 62 hasta el 65 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.

El instrumento fue expedido por un funcionario público con arreglo a la ley, y al ser consignado debidamente avalado por funcionario publico adscrito al Registro correspondiente, en consecuencia, se tiene como fidedigno y se le imparte valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. A partir del mismo se desprende la legitimidad de la representación judicial de la parte actora para la interposición de la demanda. ASÍ SE DECIDE.

• La parte actora junto al libelo de la demanda, consignó copia certificada marcada con la letra “B”, Contrato de Arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Sexta de Caracas del Municipio Libertador, en fecha 02 de febrero de 2018, anotado bajo el Número: 29, Tomo: 33 Folios: 95 al 100.

El instrumento fue expedido por un funcionario público con arreglo a la ley, y al ser consignado debidamente avalado por funcionario publico adscrito al Registro correspondiente, en consecuencia, se tiene como fidedigno y se le imparte valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. Del cual se desprende1). La existencia de la relación arrendaticia sobre la cual se fundamenta la demanda, la cual tiene como objeto el inmueble descrito en autos con sus características (Cláusula Primera); 2). La duración del precitado Contrato (Cláusula Segunda) el cual se inició el 01 de febrero del año 2018, hasta el treinta y uno de enero del año 2019; y 3). La constitución de una Fianza prefijada en el Contrato (Cláusula Décima Primera). ASÍ SE DECIDE.

• La parte actora junto al libelo de la demanda, consignó en copia simple marcado con la letra “C”, Documento de Propiedad del inmueble constituido por cuatro (04) locales comerciales identificados con las letra B1, B2, B3 y B4, ubicado en la planta Sótano (Nivel Bistro) del Centro Comercial Las Colinas situado en la Urbanización Los Samanes, Jurisdicción del Municipio Baruta, Área Metropolitana de Caracas, debidamente protocolizado en el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta, en fecha 08 de noviembre de 2004, bajo el Número: 46, Tomo: 06, Protocolo Primero.

El instrumento fue expedido por un funcionario público con arreglo a la ley, el cual si bien fue consignado en copias fotostáticas no fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente, en consecuencia, se tiene como fidedigno y se le imparte valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. Del cual se desprende: la debida Titularidad del inmueble a favor de la parte actota, y el beneficioso de su uso, goce y disposición. Así se decide

• La parte actora junto al libelo de la demanda, consignó en original marcado con la letra “D”, renovación de contrato de arrendamiento en forma privada entre las partes.

Este instrumento fue suscrito de manera privada entre las partes, el cual si bien fue consignado en su forma original no fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente, en consecuencia, se tiene como fidedigno y se le imparte valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. Del cual se desprende el compromiso adquirido por ambas partes de ajustar el canon mensual de arrendamiento a Quinientos dólares norteamericanos, lo cuales empezaron a regir a partir del 01 de enero de 2020, hasta el 31 de enero de 2021. ASÍ SE DECIDE.
• Por su lado la parte demandada promovió Junto al escrito de Contestación a la Demanda marcado con la letra “A”, promovió en copia certificada Documento Poder debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Octava del Municipio Sucre Estado Miranda, en fecha 07 de diciembre de 2022, anotado bajo el Número: 38, Tomo: 54, Folios: 120 hasta el 123 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, la cual fue ratificada en la etapa probatoria.

El instrumento fue expedido por un funcionario público con arreglo a la ley, y al ser consignado debidamente avalado por funcionario publico adscrito al Registro correspondiente, en consecuencia, se tiene como fidedigno y se le imparte valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. A partir del mismo se desprende la legitimidad de la representación judicial de la parte actora para la interposición de la demanda. ASÍ SE DECIDE.

• La parte demandada junto al escrito de Contestación a la Demanda marcado con la letra “B”, promovió en copia simple Contrato de Arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Sexta de Caracas del Municipio Libertador, en fecha 02 de febrero de 2018, anotado bajo el Número: 29, Tomo: 33 Folios: 109 al 118.

Dicho instrumento ya fue valorado previamente por haber sido promovido por la parte actora. ASÍ SE DECIDE.

• La parte demandada junto al escrito de Contestación a la Demanda marcado con la letra “C”, promovió en copia simple Contrato de Arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Trigésima de Caracas Municipio Libertador, en fecha 22 de febrero de 2017, anotado bajo el Número: 50, Tomo: 34 Folios: 177 al 180.

El instrumento fue expedido por un funcionario público con arreglo a la ley, el cual si bien fue consignado en copias fotostáticas no fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente, en consecuencia, se tiene como fidedigno y se le imparte valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. Del cual se desprende La existencia de la relación arrendaticia sobre la cual se fundamenta la demanda, la cual tiene como objeto el inmueble descrito en autos con sus características (Cláusula Primera); 2). La duración del precitado Contrato la cual fue de un año contado a partir del 01 de febrero de 2017, hasta el 31 de enero de 2018, pudiendo ser prorrogado a su vencimiento por periodos sucesivos de UN (01) AÑO. (Cláusula Segunda); y 3). La Fianza Comercial prefijada en el Contrato (Cláusula Décima Primera). ASÍ SE DECIDE.

• La parte demandada junto al escrito de Contestación a la Demanda marcado con la letra “C-1”, promovió en copia simple Contrato de Arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Sexta de Caracas Municipio Libertador, en fecha 10 de febrero de 2016, anotado bajo el Número: 19, Tomo: 11, Folios: 93 al 100.

El instrumento fue expedido por un funcionario público con arreglo a la ley, el cual si bien fue consignado en copias fotostáticas no fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente, en consecuencia, se tiene como fidedigno y se le imparte valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. Del cual se desprende 1). La existencia de la relación arrendaticia sobre la cual se fundamenta la demanda, la cual tiene como objeto el inmueble descrito en autos con sus características (Cláusula Primera); 2). La duración del precitado Contrato la cual fue de un año contado a partir del 01 de febrero de 2016 hasta el 31 de enero de 2017, pudiendo ser prorrogado a su vencimiento por periodos sucesivos de UN (01) AÑO. (Cláusula Segunda); y 3). La Fianza Comercial prefijada en el Contrato (Cláusula Décima Primera); asimismo, se evidencia del referido Contrato que la relación arrendaticia tenía continuidad en el tiempo, al celebrar distintos contratos en periodos temporales sucesivos. ASÍ SE DECIDE.

• La parte demandada junto al escrito de Contestación a la Demanda marcado con la letra “C-2”, promovió en copia simple Contrato de Arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Sexta de Caracas del Municipio Libertador, en fecha 03 de junio de 2013, anotado bajo el Número: 39, Tomo: 110, Folios: 178 al 182.

El instrumento fue expedido por un funcionario público con arreglo a la ley, el cual si bien fue consignado en copias fotostáticas no fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente, en consecuencia, se tiene como fidedigno y se le imparte valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. Del cual se desprende 1). La existencia de la relación arrendaticia sobre la cual se fundamenta la demanda, la cual tiene como objeto el inmueble descrito en autos con sus características (Cláusula Primera); 2). La duración del precitado Contrato la cual fue de SEIS (06) MESES, contados a partir del 29 de mayo de 2013, hasta el 29 de noviembre de 2013, pudiendo ser prorrogado a su vencimiento por periodos sucesivos de SEIS (06) MESES. (Cláusula Segunda); y 3). La Fianza Comercial prefijada en el Contrato (Cláusula Décima Primera); asimismo, se evidencia del referido Contrato que la relación arrendaticia tenía continuidad en el tiempo, al celebrar distintos contratos en periodos temporales sucesivos. ASÍ SE DECIDE.

• La parte demandada junto al escrito de Contestación a la Demanda marcado con la letra “C-3”, promovió en copia simple Contrato de Arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 14 de julio de 2010, anotado bajo el Número: 56, Tomo: 918-A

El instrumento fue expedido por un funcionario público con arreglo a la ley, el cual si bien fue consignado en copias fotostáticas no fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente, en consecuencia, se tiene como fidedigno y se le imparte valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. Del cual se desprende 1). La existencia de la relación arrendaticia sobre la cual se fundamenta la demanda, la cual tiene como objeto el inmueble descrito en autos con sus características (Cláusula Primera); 2). La duración del precitado Contrato la cual fue de un TRES (03) AÑOS contados a partir del 15 de abril de 2010 hasta el 14 de abril de 2013, pudiendo ser prorrogado a su vencimiento por periodos sucesivos de UN (01) AÑO. (Cláusula Segunda); y 3). La Fianza Comercial prefijada en el Contrato (Cláusula Décima Primera); asimismo, se evidencia del referido Contrato que la relación arrendaticia tenía continuidad en el tiempo, al celebrar distintos contratos en periodos temporales sucesivos. ASÍ SE DECIDE.

• La parte demandada al momento de la celebración de la audiencia de juicio, la parte demandada produjo un instrumento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Novena de Caracas del Municipio Libertador, de fecha 22 de febrero de 2017, anotado bajo el Nº 35, Tomo 25, Folios 143 hasta 145, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria.
Este juzgado observa que dicho documento no fue aportado junto al escrito de contestación, así como tampoco fue indicado la oficina donde se encentraba, razón por la cual resulta forzoso para este Juzgado, desecharlo de conformidad con lo establecido en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil.

-IV-
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

El artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (1.999), establece que Venezuela se constituye en un Estado democrático y social de Derecho y de Justicia, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social y, en general, la preeminencia de los derechos humanos, la ética y el pluralismo político. Asimismo, el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (1.999) consagra dentro de nuestro sistema judicial el derecho de acceso a la justicia y a la tutela judicial efectiva al decir:
“…Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente (…)”.
Así las cosas, el Artículo 257 de la Carta Magna, establecen que el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia, las leyes establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público, sin sacrificar la justicia por la omisión de formalidades no esenciales.
En el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba” (Destacado del Tribunal).
Junto con el libelo, la representación judicial de la actora incorporó ejemplar del contrato de arrendamiento que le vincula con la hoy demandada, convención ésta que, según se aprecia en ese instrumento, se inició en el mes de febrero de 2.018 por el lapso fijo de un (01) año calendario. La incorporación de ese instrumento a estos autos, fue para demostrar ´…las obligaciones pactadas por ambas partes’ (Sic).

El mencionado recaudo, no fue objetado en la forma de ley por la destinataria de la pretensión procesal, por lo que se impone para este Tribunal la apreciación de ese instrumento con el carácter de plena prueba por lo que respecta a la existencia de la relación contractual arrendaticia de interés para las partes en conflicto.

En ese sentido, atendiendo a la naturaleza de la cuestión que se discute, debe tenerse presente lo dispuesto en el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, donde se describe el carácter convencional que se crea entre el arrendador y el arrendatario sobre determinado inmueble destinado al comercio, para la ejecución en él de específicas actividades de índole comercial, generen éstas lucro, o no.
Ello así, significa que las partes no hacen más que desarrollar un aspecto de orden volitivo, destinado a materializar actos de disposición con los que se procura regular el elemento de causa que estiman necesario para el logro de sus particulares intereses, lo cual responde al enunciado a que se contrae el artículo 1.579 del Código Civil, pues la expresión ‘…por cierto tiempo…’ empleada por el legislador alude, sin más, a que los actos de disposición que informan el querer de las partes deberán de acontecer y desarrollarse en el tiempo y condiciones predeterminadas para tal fin, con lo que, sin duda, se confecciona una típica obligación a término que, en la forma descrita por el artículo 1.211 de ese mismo Código sustantivo, sólo fija el momento determinante para el cumplimiento de la obligación, o la extinción de la misma.

La relación concordada de lo ya expresado, lleva a la convicción del Tribunal que ese contrato locativo, iniciado en el mes de febrero de 2.018 e invocado por la parte actora en respaldo de su pretensión de desalojo, satisface las exigencias a que se contrae el artículo 340, ordinal sexto, del Código de Procedimiento Civil para que sea tenido como el instrumento fundamental de la demanda, a propósito de lo cual calificada doctrina nos ilustra de la siguiente manera:

(Omissis) “…en toda pretensión hay una afirmación del actor de la existencia de una relación jurídica material entre las partes, sea directa o indirecta, de donde se afirma la titularidad de algún derecho que se considera insatisfecho.
El cumplimiento de este requisito es necesario porque, por un lado permite al juez la determinación de la pretensión del demandante y por el otro le brinda al demandado un mejor conocimiento de la causa petendi, en este caso en particular, de los instrumentos en que basa su pretensión, con el fin de que pueda ejercer en forma adecuada los mecanismos idóneos en defensa de sus derechos…” (Sentencia n° 00017, de fecha 3 de marzo de 2.021, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Político Administrativa, recaída en el caso de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA en contra de CONSTRUCTORA DELCAMAR, C.A., y otra).

No obstante, las precedentes consideraciones, la representación judicial de la parte actora invocó, para corroborar su pretensión de desalojo, el mérito derivado del addendum del contrato de arrendamiento antes mencionado, para con ello probar (i) la fecha de culminación de la relación arrendaticia entre partes, y (ii) el nuevo monto del canon de arrendamiento que debía satisfacer la arrendataria.

Frente a tales consideraciones, cabe apreciar que este último instrumento, al contrario de la tesis sustentada por la representación judicial de la parte actora, no puede ser catalogado como instrumento fundamental de la demanda, pues el vocablo addendum, empleado por los contratantes, implica considerar un ‘…Conjunto de adiciones al final de un escrito’ (sic), tal como nos dice el Diccionario de la Real Academia Española, por lo cual ese documento no sería más que un suplemento de lo ya convenido a manera de apéndice o añadido, pero sin que tenga la bondad de modificar o alterar lo ya convenido entre las partes, más aún si se tiene en cuenta que ese recaudo no derogó, modificó ni extinguió las restantes obligaciones de las partes, sino que, por el contrario, sólo se persiguió darle fecha cierta a la forma en que se reestructuró el precio del canon de arrendamiento que, por la cantidad de Quinientos Dólares de los Estados Unidos de Norteamérica (US$ 500,00), debía pagar la arrendataria en lo sucesivo.

Por lo tanto, estima quien aquí decide el nombrado addendumno puede servir de base para invocar los requerimientos a que se refiere la parte petitoria del libelo, pues la intención de las partes al suscribirlo no estuvo orientada a satisfacer las exigencias contenidas en el artículo 1.141 del Código Civil, para con ello modificar su manifestación de voluntad. Así se decide.

Hechas las precedentes consideraciones, se reitera que la pretensión procesal que la actora hizo valer con su demanda, persigue obtener una declaratoria judicial orientada a exigir de su arrendataria la satisfacción de específicas prestaciones de hacer, como consecuencia de la extinción del lapso convencional de duración del contrato de arrendamiento ya antes mencionado.

En ese sentido, se aprecia en la cláusula segunda de ese contrato locativo, que la intención de las partes al momento de contratar fue la atribuirle a ese negocio jurídico el carácter de ser un contrato a tiempo fijo o determinado, finalizando el día 31 de enero de 2.019, con lo cual, en los términos destacados por el artículo 1.599 del Código Civil, no habría, en principio, necesidad de practicar desahucio alguno, por cuanto ya la arrendataria conocía el momento en que acontecería la extinción de esa obligación, auspiciando, con ello, la conciliación de esa situación con otras instituciones establecidas por la ley en resguardo de los particulares derechos de la arrendataria, como sería, sin duda, el beneficio de la prórroga legal a que tiene derecho disfrutar la inquilina de acuerdo a la duración de la relación sustancial.

Sin embargo, el contenido de la cláusula segunda en mención no es exigible de inmediato, sino en la medida que la arrendadora satisficiese frente a la inquilina la condición prevista en esa estipulación, consistente en exteriorizar su voluntad de no renovar el plazo de duración del contrato con una antelación no menor a sesenta (60) días calendario, antes de finalizar ese término, lo cual no se advierte que haya ocurrido, pues al examinar el material probatorio aportado en autos por la actora, se advierte que no existe elemento de prueba alguna que compruebe el cumplimiento de tal exigencia.
Ello, implica considerar que al momento de presentarse el libelo no era posible exigir la ejecución o cumplimiento del contrato de arrendamiento accionado, por cuanto tal convención se encontraba vigente por efectos de la renovación que había experimentado por un período igual al señalado como lapso de duración. Por lo tanto, al contrario de la tesis sustentada por la actora, no puede hablarse que ese contrato ha vencido y que no exista acuerdo de prórroga o de renovación entre las partes. Sobre el particular, resalta la doctrina elaborada por nuestro más Alto Tribunal, de la siguiente manera:

(Omissis) “…es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta suntservanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales…” (Sentencia n° 1391, de fecha 28 de junio de 2005, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de Gilberto Gerardo Remartini Romero).

En consecuencia, emerge en autos duda razonable por lo que respecta a la justeza de la pretensión procesal deducida por la actora, en cuyo caso la demanda que nos ocupa no debe prosperar por la causal “g” del artículo 40 de la ley especial, por mandato de lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

Ahora bien, para el momento de iniciarse la relación sustancial de interés para las partes hoy en conflicto, estaba vigente la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en cuyo artículo 21 se le dispensaba al arrendador la posibilidad cierta de exigir al arrendatario ‘…garantías reales o personales en respaldo de las obligaciones asumidas por éste…’, con lo cual es obvio que se está en presencia de una situación jurídica contemplada por el legislador en protección de los particulares intereses del arrendador, aunado a las obligaciones principales contenidas en el artículo 1.592 del Código Civil.

De igual modo el contenido del artículo 19 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el legislador dispuso el vocablo ‘…podrá…’, haciendo referencia a una verdadera expectativa, en cuanto a requerir del arrendatario ‘…garantías en respaldo de las obligaciones asumidas por éste…’, observándose que en la Cláusula Decimo Primera del contrato accionado las partes convinieron en establecer una fianza que garantizasen las obligaciones asumidas por la inquilina durante la vigencia de la relación arrendaticia
Siendo el caso que la representación judicial de la actora le endilgó a su inquilina el hecho de no haber atendido la voluntad de las partes contenida en la Cláusula Décima del contrato de arrendamiento accionado pues, a su decir, aquella no constituyó garantía de fiel alguna en cumplimiento de las obligaciones asumidas por ésta con ocasión del citado contrato locativo.
En ese sentido, cabe señalar que la representación judicial de la demandada, al momento de presentar el acto procesal de la contestación de la demanda, indicó que su mandante se encontraba solvente de todas la obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, limitándose a manifestar que su cliente poseía la fianza que hace referencia en la referida Cláusula Décimo Primera, obviando indicar su naturaleza, datos y la oficina en que se encontrase, en clara contravención a lo establecido en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, no pudiendo desvirtuar los hechos constitutivos de la pretensión procesal. Así se establece.

En este orden de ideas, es importante destacar que el cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de sus efectos internos y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino, también a las normas y principios que garantizan su aplicación, es necesario invocar el siguiente articulado del Código Civil:
“Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino de mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.
Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”.
Estas normas constituyen el fundamento de la fuerza obligatoria de los contratos y revela la trascendencia del consentimiento y la vigencia del principio de autonomía de la voluntad de las partes en la materia contractual.
Como es conocido, el contrato de arrendamiento en el Derecho moderno es de naturaleza esencialmente consensual, de modo que por lo general basta el libre consentimiento legalmente expresado para que las partes se encuentren vinculadas por el acuerdo arrendaticio y obligado a cumplir las prestaciones que de él emanen.
Es así que el contrato de arrendamiento legalmente perfeccionado, como dice la norma, tiene fuerza de ley entre las partes, y, por tanto, las obligaciones que de él derivan son de imperioso cumplimiento para ellas, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento, con todas las consecuencias que ello comporta.
En definitiva, los contratantes están obligados a cumplir con todas y cada una de las obligaciones que nacen del contrato de arrendamiento del mismo modo que están obligados a cumplir con la ley tal como lo establece el artículo 1.160 del Código Civil.
De este mismo modo es necesario señalar lo estipulado en el artículo 40 del Decreto N° 929, con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, el cual reza lo siguiente:
“…Artículo 40 Son causales de desalojo:
i. Que el Arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las normas dictadas por el “Comité Parietario de Administración”
Es pues, la presente acción por desalojo fundamentada parcialmente en el literal i de la ley especial, es un modo o forma de terminación típica de las convenciones bilaterales de arrendamiento, de modo tal que para ejercer ésta acción es necesario que se trate de un contrato bilateral, como lo es el que hoy aquí se accionó; que exista un incumplimiento, tal y como en el que incurrió la parte demandada a la cláusula Decima Primera del contrato de arrendamiento que rige la relación contractual y que fue accionado a través del presente juicio, en el sentido que, no mantuvo Fianza que garantizara las obligaciones del inquilino durante la vigencia del contrato de arrendamiento accionado supuesto este que conlleva a este sentenciador a determinar y concluir que están dados los elementos de ley para declarar CON LUGAR la procedencia de la acción aquí ejercida por encontrarse tutelada por el literal “I” del artículo 40 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.
-V-
DISPOSITIVO
En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, este JUZGADO DUODÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela en los términos que dispone el artículo 253 del texto constitucional, el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y los artículos 1.159, 1.264 del Código Civil, por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de Desalojo incoada por la Sociedad mercantil “INMOBILIARIA LAS COLINAS 900 C.A”., empresa domiciliada en Caracas, inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 04 de junio de 2004, anotada bajo el Nº 56, Tomo 918-A, en contra de la Sociedad mercantil “BAR RESTAURANT SPORT BOOK URBAN, C.A.”, inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 10 de noviembre de 2008, anotada bajo el Nº 14, Tomo 136-A-Cto.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada, a desalojar y en consecuencia, entregar a la parte actora el bien inmueble, constituido por cuatro (04) locales comerciales identificados con letras y números B-1, con un área techada de sesenta y seis metros con veinticuatro decímetros cuadrados (66,24 M2) y un área anexa de cincuenta y cuatro metros con cuarenta y ocho decímetros cuadrados (54,48M2), siendo su área total ciento veinte metros con setenta y dos decímetros cuadrados (120,72 M2); B-2, con un área techada de setenta y nueve metros con veinte decímetros cuadrados (79,20 M2) y un área de treinta y tres metros con diecinueve decímetros cuadrados (33,19 M2), siendo el área total de ciento doce metros con treinta y nueve decímetros cuadrados (112,39 M2); B-3, con un área techada de sesenta y tres metros con treinta y seis decímetros cuadrados (63,36 M2), y un área anexa de treinta y nueve metros con sesenta y nueve decímetros cuadrados (39,79 M2), siendo un área total de ciento tres metros con quine decímetros cuadrados (103,15 M2); y B-4 con un área techada aproximada de sesenta y tres metros con treinta y seis decímetros cuadrados (63,36 M2), y un área anexa aproximada de cuarenta y un metros con sesenta y dos decímetros cuadrados (41,62 M2), siendo el área total aproximada de ciento cuatro metros con noventa y ocho decímetros cuadrados (104,98 M2), para un total de cuatrocientos cuarenta u un metros cuadrados con veinticuatro decímetros cuadrados (441,24 M2), locales estos ubicados en la Planta Sótano (Nivel Bistro), del Centro comercial las Colinas situado en la Urbanización Los Samanes, jurisdicción del Municipio Baruta, del Área Metropolitana de Caracas, completamente desocupados libres de personas y bienes, en las mismas buenas y solventes condiciones en las cuales lo recibió al inicio de la relación contractual.
TERCERO: Se condena a la parte demandada a las costas del proceso de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por resultar totalmente vencida en la demanda.
Regístrese y Publíquese, incluso en la página Web Oficial del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve el presente fallo en acatamiento a la Resolución Nº 001-2022, de fecha 16/07/2022 emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintisiete (27) días del mes de abril del año 2023.- Años 213º de la Independencia y 164º de la Federación. -
EL JUEZ,

LUIS ALEJANDRO RIVAS PARRA.
LA SECRETARIA,

AYERIN BLANCO.

En esta misma fecha, siendo las 2:00 p.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil. -
LA SECRETARIA,

AYERIN BLANCO.

LARP/AB/GH
AP31-F-V-2022-000261