TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS
Año 212ºy163º
ASUNTO Nº AP71-R-2022-000038
PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE ACTORA: Ciudadano CLAUDIO LUIS DESPUJOLS GIMÉNEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-4.384.090.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos JOSÉ ANTONIO ANZOLA CRESPO, MIGUEL ADOLFO ANZOLA CRESPO, JOSÉ NAYIB ABRAHAM ANZOLA, JUAN CARLOS RODRÍGUEZ SALAZAR y JOSÉ GREGORIO HERNÁNDEZ VIGNIERI, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números29.566, 31.267, 131.343, 80.185 y 29.833, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos: JESÚS MARÍA MONTOYA ROMERO, GELYS MONTOYA ROMERO, JOSÉ RAFAEL MONTOYA ROMERO, JAVIER TEODORO MONTOYA ROMERO, RAMÓN FELIPE MONTOYA ROMERO, LUIS AURELIO MONTOYA ROMERO y MARIELA MONTOYA DE SILVA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad números V-3.190.593, V-3.190.599, V-2.932.962, V-3.190.595, V-3.190.594, V-2.932.963 y V-4.082.464, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos CARMINE ROMANIELLO, CARLOS BRENDER, MABEL CERMEÑO, JOSÉ GREGORIO ROMANIELLO, CARLOS ORTIZ, NACARID SIFONTES DE ROMANIELLO, ROBERTO SALAZAR y NELSÓN JOSÉ ROMANIELLO MOLINA, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 18.482, 7.820, 27.128, 97.265, 82.564, 106.687, 66.600, y 128.340, respectivamente, actuando en representación de todos los codemandados, con excepción del primero.
APODERADO JUDICIAL DEL CODEMANDADO JESÚS MARÍA MONTOYA ROMERO: Ciudadano CARLOS ORTEGA YÉPEZ, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 54.448
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA.
DECISIÓN RECURRIDA: Definitiva defecha13 de diciembre de 2021, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
–I–
RELACIÓN DE LA CAUSA
Se inició la presente causa en fecha 14 de marzo de 2014, mediante demanda consignada con anexos, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual, previo sorteo de Ley fuere asignada al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, alegando el actor:1.)-Que en fecha 21 de noviembre de 2013, se celebró contrato de opción de compra venta, por ante la Notaría Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 34, Tomo 207, con los demandados, ya identificados, sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno identificada con el Nº 17, de la manzana 41 del plano general de la Urbanización Altamira, y que actualmente se ubica en la Transversal Nº 09 entre la Primera y Segunda Avenida de la mencionada Urbanización, como se determina en la Cédula Catastral Nº 150701U01001046003001000000, emitida por la Dirección de Catastro Municipal de la Alcaldía del Municipio Chacao. 2.)-Que la parcela objeto de la opción a compra tiene una superficie de un mil setenta metros cuadrados (1.070,00 Mts2), siendo sus linderos y medidas los siguientes: NORTE: En 18,10 mts, con la Avenida Transversal Novena, la cual da su frente; SUR: Una recta de 44,50 mts, y línea sinuosa que sigue el borde superior de la quebrada que lo separa de los terrenos de la Castellana en 15 mts; ESTE: En 59,80 mts con parcela Nº 16, que eso fue del señor Giuseppe Vendranin, y OESTE: En 52,50 mts, con la Parcela Nº 18, que es o fue del señor Javier Riera.3.)- Que sobre la parcela de terreno se encuentra edificada una vivienda de Quinientos Ochenta y Nueve metros cuadrados con Noventa y Dos decímetros cuadrados (589,92 Mts2) aproximadamente. 4.)- Que el inmueble pertenece a los propietarios por herencia ab-intestato de sus padres, discriminados de la siguiente forma: El cuarenta y tres coma setenta y cinco por ciento (43,75%) de los derechos y acciones de su padre JESÚS MARÍA MONTOYA OMAÑA, según se evidencia de Declaración Sucesoral Nº 831605, conforme a formulario para autoliquidación de impuesto sobre sucesiones ante la Dirección Regional Sectorial de Rentas, Administración de Hacienda del Ministerio de Hacienda, de fecha 22 de agosto de 1983, certificado de liberación Nº 2231, emitido por la Administración Regional de Hacienda de la República de Venezuela en fecha 25 de noviembre de 1983, por una parte, y el cincuenta y seis coma veinticinco por ciento (56,25%) de los derechos y acciones de su madre MARÍA ROMERO DE MONTOYA, según planilla de Declaración Sucesoral de fecha 08 de Julio de 2013, distinguida con el Nº 00047956, expediente Nº 120433, RIF Nº J-40014088-9, actualmente en proceso de liquidación. 5.)- Que la parcela de terreno le perteneció a los causantes de los vendedores según documento de propiedad protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 17 de marzo de 1.953, bajo el Nº 30, Tomo 5, adicional del Protocolo Primero, y las bienhechurías y construcciones, según Título Supletorio expedido por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 30 de abril de 2013, expediente Nº AP31-S-2013-001409. 6.)- Que en dicha opción de compra venta, en su cláusula séptima se estableció el plazo de la siguiente manera: “Un lapso de noventa (90) días calendarios consecutivos contados a partir de la fecha cierta de firma de la promesa bilateral de Compra-Venta, (ante la Notaria (sic) Pública SÉPTIMA DEL MUNICIPIO CHACAO DEL ESTADO MIRANDA).”7.)- Que es claro que el lapso de compra era de noventa (90) días, sin embargo se estableció una cláusula de prórroga que textualmente establece: “PARAGRAFO UNICO: CLAUSULA (sic) CONDICIONAL y/o SUSPENSIVA: Ambas partes de común acuerdo expresan que si llegado el término del vencimiento del presente contrato y no se perfeccionare la venta por no tener los recaudos indispensables por responsabilidad directa y exclusiva de terceros y cuya responsabilidad no dependa de las partes, acuerdan de manera condicional y suspensiva lo siguiente: 1) En tal caso, se prorrogará de forma automática la vigencia del presente contrato en noventa (90) días calendarios y consecutivos adicionales, contados a partir del vencimiento originalmente establecido.2) En tal caso, “EL PROMITENTE COMPRADOR" cancelará el día de vencimiento de la prórroga condicional aquí establecida a los “PROMITENTES COMPRADORES” la cantidad de OCHO MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 8.400.000,00) imputables al precio de venta del inmueble y el saldo, es decir, la cantidad de ONCE MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (BS 11.200.000,00) lo cancelará al momento de perfeccionarse la futura venta con la tradición legal del inmueble en el acto de la firma del documento definitivo de compra venta ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Correspondiente.3) En tal caso "LOS PROMITENTES VENDEDORES” se obligaran al día de nacimiento de la prorroga condicional aquí establecida, y en base al cumplimiento del condicional previo de parte de "EL PROMITENTE COMPRADOR" en hacerle entrega material del inmueble libre de bienes y personas.”8.)-Que han transcurrido los noventa (90) días establecidos en la Cláusula Séptima de la opción a compra, sin que su representado haya sido notificado por parte de "LOS PROMITENTES VENDEDORES" que estén haciendo trámite alguno para obtener los recaudos necesarios para proceder a perfeccionar la venta definitiva, establecido en la cláusula octava de los requisitos, y tampoco han hecho entrega del bien como se habían comprometido en efectuar en el punto tercero en donde se indicó claramente que al nacimiento de la prórroga condicionada debía entregar el mismo.9.)-Que el aludido documento contentivo de la opción de compra, trata de una verdadera operación de compra-venta, pues evidencia que únicamente falta la formalidad registral para la verificación de la negociación definitiva entre las partes, es decir, sólo falta el cumplimiento de la obligación de enajenar el inmueble objeto de la negociación del contrato denominado opción de compra, pues siendo dicho contrato consensual, donde por efectos del consentimiento legítimamente manifestado, (hecho demostrado a través del documento denominado opción de compra), la identificación de la cosa a vender y la fijación del precio, queda sólo pendiente la obligación de transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral al comprador, y la de éste, el pago del precio establecido. 10.)-Que vencido el plazo para que los vendedores cumplieran con su obligación, asumida en la Cláusula Séptima, y en vista que las gestiones amistosas han resultado infructuosas para que "LOS PROMITENTES VENDEDORES" suscriban el documento definitivo de compra venta, es por lo que demanda a los antes identificados ciudadanos, para que convengan o en su defecto a ello los condene el Tribunal en lo siguiente:“PRIMERO: En el cumplimiento de su obligación de enajenar el inmueble objeto de la negociación de Opción a compra venta del inmueble antes plenamente descrito (…) SEGUNDO: Las costas del Proceso.11.)-Que fundamenta la presente acción en lo establecido en los artículos 1.167, 1.264, 1.133, 1.474, 1.488, 1.518 y 1.521, todos del Código Civil.12.)- Que igualmente invoca la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que considera la promesa bilateral de venta como una verdadera venta.13.)- Que conforme a lo previsto en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, solicitase decrete medida de PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR sobre el bien inmueble antes identificado. 14.)- Conforme a lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, solicitó del Tribunal que en caso de no cumplir los demandados con la sentencia que ha de dictarse, la misma produzca los efectos del contrato no cumplido, estando el actor en la expresa disposición de cancelar la suma que representa la diferencia no cancelada, esto es, la cantidad de DIECINUEVE MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.19.600.000,00), en la oportunidad que tenga a bien fijar el Tribunal, o dentro del plazo de cumplimiento voluntario de la sentencia a recaer en la presente causa.
En fecha 24 de marzo de 2014, el Juzgado A Quo admitió la demanda y ordenó la citación de la parte demandada, para que compareciera a dar su contestación dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de la última citación practicada, ello de conformidad con lo previsto en los artículos 112 y 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 25 de enero de 2017, el Tribunal de origen designó al cargo de Defensora Ad Litem para los codemandados, a la abogada MILAGROS COROMOTO FALCÓN, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 46.785, librándose la respectiva boleta de notificación, quien una vez aceptado el cargo, juramentada y habiendo dado cumplimiento a las formalidades de Ley, dio contestación de la demanda en fecha 28 de Marzo de 2017, mediante escrito que riela inserto a los folios 295 al 296 de la primera pieza principal del expediente, promoviendo posteriormente los apoderados judiciales de las partes en litigio sus respectivas pruebas, las cuales proveyó el Tribunal de la causa en su oportunidad.
En fecha 27 de noviembre de 2017, la representación judicial de los codemandados comparece y pide la reposición de la causa, en virtud de que representan a todos los codemandados, entre los cuales varios residen fuera de la localidad.
En fecha 19 de diciembre de 2017, el Tribunal de la causa dictó sentencia decretando la reposición de la causa, al estado de que comenzara a correr el lapso de veinte (20) días para dar contestación a la demanda.
En fecha 10 de enero de 2018, la representación de los codemandados GELYS MONTOYA ROMERO, JOSÉ RAFAEL MONTOYA ROMERO, JAVIER TEODORO MONTOYA ROMERO, RAMÓN FELIPE MONTOYA ROMERO, LUIS AURELIO MONTOYA ROMERO y MARIELA MONTOYA DE SILVA, presentó escrito de contestación de la demanda, que riela inserto a los folios 349 al 354 y su vuelto de la Primera Pieza Principal, alegando lo siguiente: 1.)- Que rechaza y contradice todo el contenido del libelo, tanto en los hechos como en el derecho, por no emanar así del quimérico negocio jurídico suscrito.2.)- Que rechaza y contradice el punto primero contenido en el capítulo dos del libelo, referido al cumplimiento de la obligación (por sus mandantes), de enajenar el inmueble objeto de la negociación de opción de compra venta. 3.)- Que en relación a este punto primero, lo rechazan por ser incierto que haya habido incumplimiento alguno por parte de sus conferentes, en cuanto a la posibilidad y responsabilidad de la ejecución o no del contrato preliminar de opción de compra venta, suscrito entre las partes.4.)-Que la demanda debe ser declarada sin lugar, por cuanto, los conferentes en opción, tuvieron todos los documentos, en el plazo estipulado para la firma definitiva del contrato suscrito, y el incumplimiento se produjo, por parte del accionante, al no aportar, como era su obligación: los instrumentos señalados en la cláusula octava del negocio jurídico celebrado.5.)-Que el demandante se limita a exigir el cumplimiento de la obligación de sus mandantes, de enajenar el inmueble objeto de la negociación de opción a compra venta, consistente en la vivienda supra identificada, alegando que ha vencido el lapso establecido en la cláusula séptima del contrato (noventa 90 días), sin que haya sido notificado por parte de los promitentes vendedores de los trámites para obtener los recaudos necesarios para el perfeccionamiento del contrato, establecida en la cláusula octava de los requisitos. 6.)-Que en ningún momento, sus mandatarios, incumplieron el contenido de la cláusula séptima del contrato preliminar de opción de compraventa, celebrado con la parte accionante, por tanto, es falso que no se haya notificado al comprador, ya que, era su responsabilidad, presentar: a) El cheque correspondiente al pago, como saldo del bien; b) Haber sufragado los gastos de registro; c) Haber presentado el documento a protocolizar, previo cumplimiento legal correspondiente. d) Haber presentado su registro fiscal; y ninguna de estas circunstancias fue cumplida por parte del demandante, por ello piden que la demanda sea declarada sin lugar. 7.)- Que de lo expuesto quedó constancia de que los codemandados no incumplieron las cláusulas séptima y octava del contrato preliminar de opción de compraventa celebrado en la fecha ya mencionada (21/11/2013), y que se demuestra con la inspección extra-litem, que acompaña marcada “A”, y opone a la demandante, mediante la cual se dejó constancia de lo siguiente: a.-Que no existe en el Registro Público ningún trámite relacionado con la negociación entre las partes; b.-Que existe medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la negociación, decretada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, según Oficio Nº 2014-297, de fecha 24 de abril de 2014; c.-Que el último trámite referido al inmueble es un título supletorio de fecha 14 de mayo de 2014, inscrito bajo el Nº 10, Folio 74, Tomo 13 del Protocolo de Transcripción de ese mismo año.8.)- Que el contratante que invoca el incumplimiento de su co-contratante para que se sancione a éste judicialmente y se le obligue a cumplir su obligación, mediante la demanda de cumplimiento, debe, por su parte, haber permanecido él mismo, leal al contrato, cosa ésta que no fue así, en el caso de marras, ya que el que incumplió en este caso, fue el demandante, y así debe ser declarado.9.)-Que es necesario que el actor en cumplimiento de contrato no hubiera contribuido con su conducta al relajamiento de las estipulaciones compromisorias constantes en el contrato del cual pretende desligarse, pues, de conformidad con el artículo 1159 del Código Civil (“Principio del contrato-ley”), en cuya virtud, una parte no puede arrepentirse unilateralmente del contrato que la liga, sin incurrir en un “incumplimiento sancionable”. 10.)- Que el plazo de la opción de compra del inmueble fue de noventa (90) días calendarios consecutivos, contados a partir de la firma de la promesa bilateral de compra venta, es decir, el 21 de noviembre de 2013, los cuales se vencieron el 19 de febrero de 2014, y los noventa (90) días de prórroga comenzaron a correr el 20 de febrero de 2014 y se vencieron el 20 de mayo de 2014.11.)- Que la inspección extrajudicial antes referida fue solicitada por sus poderdantes el 21 de mayo de 2014, y la misma dejó constancia que no existió ningún trámite realizado por parte del comprador opcionante en el Registro Público del Municipio Chacao, relacionado con la venta definitiva del inmueble.12.)- Que resulta improcedente obligar a sus representados en la presente demanda de cumplimiento de contrato, a transmitir la propiedad del inmueble, a través de una venta definitiva, cuando es criterio reiterado del Tribunal Supremo de Justicia, que la promesa bilateral de compra venta, entre sus características, produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo, de derechos reales, sino que por el contrario, engendra una obligación de hacer, prestarse para la celebración de un futuro contrato. 13.)- Que quien incumplió fue el comprador demandante, al no gestionar el documento definitivo de compra venta, ante el Registro Público correspondiente, incumpliendo en el pago de los derechos de registro, y no obteniendo el cheque para el pago del saldo del precio convenido. (Sentencia Nº RC.00358, de la Sala de Casación Civil, expediente Nº 09-051, de fecha 09/07/2009.14.)-Que el comprador demandante fue quien incumplió, por lo que de una simple lectura de la cláusula octava del contrato se observa que se dio un plazo de ciento ochenta (180) días para que el demandante gestionara el documento correspondiente ante el Registrador Público Inmobiliario; es decir, que la referida opción, estaba condicionada, y al no cumplirse por parte del comprador la obligación acordada por las partes, se entiende como no cumplida; y por tanto, el contrato de opción de compra venta debe quedar sin efecto, por responsabilidad del demandante, tal y como lo establecieron las partes, de común acuerdo, en la referida cláusula octava, y de conformidad con lo previsto en el artículo 1206 del Código Civil, sin perjuicio de las sanciones a que hubiere lugar.15.)- Que existió total incumplimiento por parte del accionante, ya que nunca fue elaborado el cheque del pago del saldo del precio, y tampoco fueron pagados los impuestos correspondientes, ni mucho menos fue introducido el documento definitivo para su protocolización, lo que era carga del comprador accionante.16.)-Que el comprador no cumplió con el pago de las cargas impositivas, a pesar de que sus mandantes le comunicaron al accionante que estaban listos los recaudos para la presentación del documento definitivo de compra venta, no habiendo recibido por parte del comprador opcionante, respuesta alguna, supone que por cuanto ya estaba preparando su pretendido fraude procesal, accionando ante un Tribunal incompetente por el territorio, quien, entre otras cosas, dictó una medida de prohibición de enajenar y gravar, antes de haber concluido la prorroga legal.17.)- Que en la cláusula sexta se comprometieron a hacer entrega del inmueble, en la misma oportunidad en que se llevara a cabo la suscripción del documento definitivo de compra venta, pero que el comprador no se presentó a efectuar el pago, por lo tanto, no es viable, por parte de sus representados, la entrega material del bien, es decir, la transmisión del derecho real de propiedad sobre el inmueble, debido al incumplimiento del accionante.18.)- Invocó también las normas contenidas en los artículos1.133 y 1.264del Código Civil.
En la misma fecha que antecede, el apoderado judicial del codemandado JESÚS MARÍA MONTOYA ROMERO, presentó escrito de cuestiones previas, constante de tres (3) folios útiles, que fue declarada sin lugar en fecha 05 de marzo de 2018.
En fecha 08 de marzo de 2018, los apoderados judiciales de los codemandados GELYS MONTOYA ROMERO, JOSÉ RAFAEL MONTOYA ROMERO, JAVIER TEODORO MONTOYA ROMERO, RAMÓN FELIPE MONTOYA ROMERO, LUIS AURELIO MONTOYA ROMERO y MARIELA MONTOYA DE SILVA, presentaron escrito de promoción de pruebas.
En fecha 27 de abril de 2018, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 03 de mayo de 2018, la representación judicial de los codemandados GELYS MONTOYA ROMERO, JOSÉ RAFAEL MONTOYA ROMERO, JAVIER TEODORO MONTOYA ROMERO, RAMÓN FELIPE MONTOYA ROMERO, LUIS AURELIO MONTOYA ROMERO y MARIELA MONTOYA DE SILVA, hizo oposición a la inspección promovida por la parte actora.
En fecha 09 de mayo de 2018, el Tribunal de la causa proveyó los escritos de promoción de pruebas traídos a los autos por la representación judicial de cada una de las partes en litigio.
En fecha 15 de mayo de 2018, la representación judicial de los codemandados GELYS MONTOYA ROMERO, JOSÉ RAFAEL MONTOYA ROMERO, JAVIER TEODORO MONTOYA ROMERO, RAMÓN FELIPE MONTOYA ROMERO, LUIS AURELIO MONTOYA ROMERO y MARIELA MONTOYA DE SILVA, apelaron contra el auto de admisión de pruebas.
En fecha 13 de diciembre de 2021, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó la decisión recurrida, la cual riela a los folios 09 al 38 de la Segunda Pieza Principal, a través de la cual declaró SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, en los siguientes términos:
“(…)
Para este operador de justicia, en el caso de autos, se observa que el comprador se comprometió a tramitar la documentación necesaria para la elaboración definitiva del documento de venta y efectuar el pago de los derechos arancelarios respectivos ante el Registro correspondiente, e igualmente se había comprometido contractualmente, con la obtención del cheque bancario a los fines del pago pautado en la cláusula octava del contrato de autos, por lo que, es evidente el incumplimiento de la parte actora, pues mal puede pretender el comprador que se lleve a cabo la venta del inmueble de autos, sin haber cumplido con las cargas compromisorias antes citadas, para la venta definitiva mediante la protocolización del documenta respectivo, no constando en autos justificación suficiente por parte del comprador para que cumpliera con las obligaciones a su cargo. En efecto, el comprador no fue diligente en su compromiso contractual de tramitar sus obligaciones, cuyo incumplimiento no permite el perfeccionamiento de la venta ante la oficina del Registro inmobiliario correspondiente. De todo lo anterior, se concluye ineludiblemente que la pretensión de cumplimiento del actor no puede prosperar en cuanto a derecho se refiere, y ASÍ SE DECIDE.
Con respecto al alegato de la actora que la demandada no le hizo entrega del inmueble, como se había comprometido en efectuar en el punto tercero, en donde se indicó claramente que del nacimiento de la prórroga condicionada debía entregar el inmueble: sobre esta defensa, observa este Tribunal que ha quedado demostrado a lo largo del presente fallo, que la parte actora no cumplió con sus obligaciones contractuales, específicamente las establecidas en la cláusula séptima del contrato de autos y no se firmó el contrato definitivo del (sic) compra venta, de manera que, no era posible dar cumplimiento al contenido de la cláusula sexta del contrato bajo estudio, de efectuarse por parte de los demandados la entrega del inmueble plenamente identificado en autos. En este sentido, resulta IMPROCEDENTE el alegato formulado por la parte accionante, y ASÍ SE DECIDE.
En consecuencia resulta forzoso para quien aquí decide, que se declarará IMPROCEDENTE la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Opción De Compra Venta incoara el ciudadano CLAUDIO LUIS DEPUJOLS (SIC) JIMENEZ (SIC) contra los ciudadanos JESUS MARIA MONTOYA ROMERO, GELYS MONTOYA ROMERO, JOSE RAFAEL MONTOELIO MONTOYA ROMERO, JAVIER TEODORO MONTOYA ROMERO, RAMON FELIPE MONTOYA ROMERO, LUIS AURELIO MONTOYA ROMERO, MARIELA MONTOYA DE SILVA Y JESUS MARIA MONTOYA ROMERO, Y ASÍ SE DECIDE…”
En fecha 24 de enero de 2022, el apoderado judicial de la parte actora, ejerció apelación contra la decisión que antecede.
En fecha 03 de febrero de 2022, el Tribunal A Quo dictó auto mediante el cual oyó la apelación en ambos efectos y se procedió a librar oficio de remisión a la Coordinación de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, a los fines de que se procediere a su distribución ante la Alzada.
En fecha 09 de febrero de 2022, fueron recibidas ante esta Superioridad, las actuaciones provenientes de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la distribución de la causa con motivo de la apelación ejercida
Por auto de fecha 10 de febrero de 2022, esta Superioridad le dio entrada a las presentes actuaciones y asimismo ordenó la remisión del presente expediente al Juzgado de la causa para que realizara las correcciones señaladas en el presente auto.
En fecha 14 de marzo de 2022, este Juzgado Superior recibió oficio Nº 0068-2022, proveniente del Juzgado A Quo, señalando que fueron subsanadas las omisiones indicadas en el auto dictado por esta Alzada el10 de febrero del mismo año, siendo que nuevamente se remitió el presente expediente al Juzgado de la causa, en virtud de que no fueron efectivamente subsanados los errores de foliatura contenidos en la pieza Nº 1, siendo que las presentes actuaciones regresaron a esta Alzada, previa la subsanación solicitada.
Por auto de fecha 31 de marzo de 2022, esta Superioridad fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a esa fecha, exclusive, para la presentación de informes, luego de lo cual correría el lapso de ocho (08) días de despacho para la presentación de las correspondientes observaciones.
En fecha 10 de mayo de 2022, la parte demandada consignó ante esta Instancia Superior su escrito de informes, que cursa a los folios 65 al 74 de la Segunda Pieza del expediente, y es del siguiente tenor: 1.)- Que del contenido de las actas procesales que conforman el expediente, queda evidenciado, que en ningún momento los codemandados incumplieron con el contenido de las cláusulas séptima y octava del contrato preliminar de opción de compra venta, suscrito entre las partes; según consta del documento público acompañado por su representación judicial, contentiva de la inspección judicial extra litem, la cual fue opuesta a la parte demandante en su contenido y firma, por la que se dejó constancia expresa, que no existió ningún trámite, en la oficina de Registro Público, relacionado con la venta definitiva del inmueble ut retro señalado; y que el último trámite relacionado con el precitado bien inmueble, es el título supletorio, de fecha 14 de mayo de 2014. 2.)-Que corre inserto a las actas procesales, el contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes en fecha 21 de noviembre de 2013, mediante el cual, los intervinientes contendientes, suscribieron una promesa bilateral de compra venta, la cual, al no haber sido impugnada, goza de pleno valor probatorio, y demuestra el conjunto de obligaciones, que existe entre los contratantes, conforme a lo suscrito.3.)- Que de la inspección Judicial extra-litem, acompañada por nuestros representados a las actas procesales, emitida por la Notaría respectiva, quedó evidenciado, que no existió ningún trámite en el Registro Público, relacionado con la venta definitiva del inmueble ut retro mencionado; y que el último cometido relacionado con el bien inmueble en cuestión, es el título supletorio de fecha 14 de mayo de 2014, inscrito bajo el N° 10, folio 74, Tomo 13 del Protocolo de Transcripción respectivo. 4.)- Que, en materia de compraventa, los contratos preliminares tienen por objeto evitar que en un mismo momento se produzcan los efectos del contrato definitivo de la compra venta, como es la traslación de la propiedad, sin que se haya pagado la totalidad del precio o hacer la tradición de la cosa, ejerciendo el principio consensual establecido en el artículo 1161 del Código Civil. 5.)- Que el actor fundamenta su acción en el incumplimiento de los demandados de los términos establecidos en el contrato, concretamente que han transcurrido los noventa (90) días establecidos en la cláusula séptima de la opción a compra, sin que haya sido notificado por parte de los promitentes vendedores, que estén haciendo trámite alguno para obtener los recaudos necesarios para proceder a perfeccionar la venta definitiva, establecido en la cláusula octava de los requisitos. 6.)- Que, sin embargo, los codemandados adujeron, que según se estableció en la cláusula octava de los requisitos, el demandante se comprometió a gestionar el respectivo documento definitivo de compra venta, ante el Registrador Público correspondiente, con el pago de los derechos de registro, y obtención del cheque, para el pago del saldo del precio; cuestión ésta que no cumplió en el lapso establecido. 7.)- Que puede ocurrir que se adelanten en el contrato preliminar, algunos efectos propios del contrato de venta de inmuebles, es decir, por voluntad de los contratantes se anticipe el pago de parte del precio y la ocupación inmediata del inmueble por el promitente comprador, hechos que son efectos derivados del contrato preliminar y no por ello deberá considerarse dicho contrato como una venta.8.)- Que otro tipo de contrato, es la opción o promesa unilateral de compra o de venta, distinta al contrato preliminar de promesa bilateral de compraventa, pues el primero requiere del consentimiento recíproco y se perfecciona cuando se ejerce la opción como consecuencia de la manifestación de voluntad del optante, y se da la traslación del derecho de propiedad inmediatamente, siempre y cuando la otra parte haya cumplido con sus obligaciones. La ejecución forzosa de este contrato se da con la sentencia que suple el título declarativo, pues la manifestación del consentimiento del optante lo convierte en un contrato definitivo de venta.9.)- Que el Contrato de promesa bilateral de compraventa, es un contrato preliminar, en el cual las partes se obligan, una a vender y otra a comprar una cosa, por un precio determinado y en el cual no han pactado la voluntad de concluir en este mismo contrato la compraventa definitiva.10.)- Que la existencia de las obligaciones de las partes, ha quedado plenamente comprobada por haber admitido éstas, la existencia del contrato cuyo cumplimiento se pide por esta vía judicial.11.)- Que adujo el accionante en su escrito libelar, que habiendo transcurrido los noventa (90) días, establecido en la cláusula séptima de la opción a compra venta, sin que su mandante haya sido notificado por parte de los vendedores, que estén haciendo trámite alguno para obtener los recaudos necesarios, para proceder a perfeccionar la venta definitiva; es de observar que tampoco han hecho entrega del bien, como se habían comprometido. 12.)- Que no se puede pretender la entrega de un inmueble, sin haber pagado el precio, y sin haber presentado, el documento de compra venta.13.)- Que arguye el recurrente, que solo falta el cumplimiento de la obligación de enajenar el inmueble objeto del contrato, denominado opción de compra, pues, siendo dicho contrato consensual, donde por efectos del consentimiento legítimamente manifestado, hecho demostrado a través del documento denominado opción de compra, la identificación de la cosa a vender y la fijación del precio, quedando solo pendiente, la obligación de transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral al comprador, y la de éste, el pago del precio establecido,“¿Como pretende el recurrente, el cumplimiento de la obligación, sin el pago del precio?”. 14.)- Que la cláusula sexta del contrato de opción de compra venta, pauta lo siguiente: "... Del traspaso y/o cesión. Prohibición: Ninguna de las partes, podrá ceder o traspasar de forma alguna este contrato. De la misma forma los PROMITENTES VENDEDORES, se comprometen a no constituir ningún tipo de gravamen sobre el inmueble objeto de la presente opción de compra venta, ni a suscribir, ningún contrato de arrendamiento...Igualmente se comprometen en hacer la entrega material del inmueble, libre de bienes y personas, el mismo día de la respectiva firma del documento definitivo de compraventa..."15.)- Que en el caso de marras, quien invoca el incumplimiento debe haber permanecido leal al contrato, cosa ésta que no sucedió así, todo lo contrario, ya que el demandante fue quien incumplió, por no haber pagado el precio, ni haber presentado el documento, para su protocolización. 16.)- Que resulta totalmente desacertado obligar a los codemandados a transmitir la propiedad del inmueble ut retro identificado, a través de una venta definitiva; en virtud de que la promesa bilateral de compra venta, produce efectos personales, ya que no es traslativo de derechos reales, sino que genera una obligación de hacer. 17.)- Que la opción de compra venta suscrita entre las partes, estaba condicionada, y al no cumplirse por parte del demandante comprador, el convenio acordado por las partes, se entiende como no cumplido, por lo tanto, el contrato debe quedar sin efecto, por expresa responsabilidad del comprador, de conformidad con lo pautado, en el artículo 1206 del Código Civil. 18.)- Que La parte accionante, en la oportunidad procesal correspondiente, se limitó a promover una inspección judicial, de conformidad con lo previsto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, a practicarse en el inmueble, la cual fue negada por el Tribunal A Quo, por cuanto los hechos que pretende el accionante, pueden ser probados por medio de otros instrumentos probatorios, más idóneos.19.)- Que la parte demandante no pudo demostrar, que los codemandados hayan incumplido las obligaciones que les impone el contrato o negocio jurídico celebrado, dentro de la prórroga de los noventa (90) días calendarios, previstos en la cláusula séptima de la convención celebrada, y de los otros noventa (90) días consecutivos; ya que, quién incumplió, fue él.20.)- Que según el derecho común, el deudor está precisado a cumplir con su obligación; sin embargo la idea acogida por nuestro Código Civil vigente; es la de que el incumplimiento de una de las partes, hace posible que la otra no deba cumplir con el compromiso contraído, lo que le asigna el contrato a su cargo. Asimismo, el comprador, desde la normativa establecida en el artículo 1.167 del Código Civil, considerando que no realizó los trámites, para la protocolización definitiva del contrato de opción de compra venta, debido a la falta de entrega de las cargas impositivas contenidas en la cláusula octava del negocio jurídico celebrado. 21.)- Citó normas contenidas en los artículos 1.159, 1.264 y 1.167 del Código Civil, así como también criterio doctrinal.24.)- Que por los fundamentos expuestos, se solicita se declare SIN LUGAR la apelación ejercida por la parte demandante, y SIN LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato, con expresa condena en costas.
En fecha 10 de mayo de 2022, el apoderado judicial de la parte actora recurrente, consignó ante esta Alzada su escrito de informes, que riela a los folios 76 al 81 de la Segunda Pieza del expediente, el cual es del tenor siguiente: 1.)-Reiteró el contenido de su escrito libelar. 2.)-Citó el contenido de la decisión recurrida, emanada del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial. 3.)- Que se hace necesario revocar la decisión apelada, porque el Juez de la causa entendió que el contrato celebrado entre las partes era una opción de compraventa y no una venta pura y simple como aparecía del cumplimiento de sus requisitos, valorando este instrumento como documento público, y respecto de cuya existencia no hubo dudas por las partes.4.)- Que al no asimilar los efectos del contrato de opción de compraventa a un contrato de venta, una vez verificados los requisitos que lo hacían posible y existente, dejó de aplicar jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, CA., ratificada, entre otras, en la sentencia de la misma Sala de Casación Civil N RC-820 de fecha 4/12/2015, expediente N° 2015-492, caso: MK Ingeniería, CA, en las cuales se estableció la equiparación entre los contratos de opción a compra venta y los de venta, de manera que aquellos deben ser considerados como una venta pura y simple, siempre y cuando se cumplan los requisitos del consentimiento o voluntad de los contratantes, del objeto del contrato y el precio pactado.5.)- Que el artículo 1.161 del Código Civil señala que en los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad se transmite y se adquiere por efecto del consentimiento legítimamente manifestado y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se hubiere verificado. 6.)- Que el autor nacional, Luis Aguilar Gorrondona, en su obra "Contratos y Garantías" Novena Edición, página 143, define la venta como "Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero. Sus Características son: 1) Es un contrato bilateral. 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso. 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido. 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales…”7.)- Que conforme a lo establecido en el artículo 1.474 del Código Civil, las obligaciones principales de las partes en el contrato de compraventa son, para el vendedor, la de transferir la propiedad de una cosa y para el comprador la de pagar el precio. Resulta así que la venta es un contrato bilateral, oneroso y consensual, y esto último constituye una de las características fundamentales del contrato de venta, pues para su perfeccionamiento solo basta con el consentimiento de las partes legítimamente manifestado, siendo que el hecho de que la ley exija ciertos requisitos o formalidades, no se refiere al perfeccionamiento del contrato en sí, sino a la oponibilidad de estos frente a los terceros, de allí que para que esa oponibilidad surta plenos efectos jurídicos, es necesaria la inscripción ante la oficina de registro correspondiente.8.)- Que al tratarse de un contrato consensual que se perfeccionó por el consentimiento de las partes, el cual consta de instrumento aceptado por las partes y valorado como público por el juez de la causa, y al haber cumplido el comprador con el pago de parte del precio pactado, correspondía a la parte vendedora cumplir con su obligación de entregar el bien vendido al comprador, luego de lo cual lo procedente era el registro del documento por ante la oficina de registro inmobiliario respectivo. 9.)- Que a través de este contrato de compra venta las partes establecieron con claridad los elementos característicos de este tipo de contratos, a saber, su objeto, su precio y su término. Así tenemos que en el contrato constaba con toda claridad el objeto del contrato, a saber, el inmueble descrito en él; que el precio sería la cantidad de Bs. 28.000.000, declarándose en el contrato la recepción de varias cantidades, a saber: Bs. 8.400.000, mediante cheque N° 0105-0107-133726; la cantidad de 840.000, mediante cheque Nº 54523783 del Banco Mercantil contra la cuenta corriente N° 0105-0107-51-1107133726, y la cantidad de Bs. 5.912.000 mediante cheque Nº 20124954 del Banco Banesco contra la cuenta Nº 0134-02 18-30-2181019445.10.)- Que en el contrato de venta aceptado por las partes y valorado por el juez a quo, también las partes acordaron el término o plazo del mismo. Este plazo consistió en un lapso de 90 días, estableciéndose la posibilidad de una prórroga por 90 días más, siendo que en el caso de la prórroga, el compromiso estuvo condicionado a que la parte vendedora haría entrega del inmueble al comprador, que era su obligación principal y con la cual no cumplió, luego de lo cual se deberían cumplir por las partes con los requisitos necesarios para la protocolización del documento, de manera que finalmente y al momento de la protocolización del documento de venta, el comprador haría el pago del remanente del precio. 11.)- Que ambas partes convinieron en la venta de un inmueble, en su precio y su forma de hacerlo efectivo, siendo que el comprador cumplió con su obligación de hacer el pago del precio pactado para el momento de la suscripción del documento en Notaría, mientras que la parte demandada y vendedora, dejó de cumplir con su obligación principal de entregar en posesión del inmueble al comprador, lo que en definitiva impidió que el documento fuera protocolizado.12.)- Que interpretó el juez de la causa, que si bien el contrato de venta se perfeccionó con el consentimiento manifestado de manera inequívoca por las partes respecto de un bien y estableciendo un precio, desconoció el efecto de este perfeccionamiento y determinó que la parte demandante compradora no había cumplido con algunos requisitos para la protocolización del inmueble, los cuales calificó como fundamentales, cuando lo cierto es que son un efecto formal del registro del documento, dejando de apreciar que la parte demandada vendedora había incumplido con su obligación principal de entregar el bien y que la venta ya se había perfeccionado, lo cual se dio por el consentimiento de las partes. 13.)- Que se trató de un contrato de compra venta, no de un pre contrato, que el mismo ya se había perfeccionado, que el comprador había cumplido con su obligación de pagar parte del precio estipulado y que, al no haber cumplido la parte vendedora con la entrega del inmueble, lo procedente era declarar con lugar la demanda de cumplimiento contractual.
Por auto de fecha 20 de mayo de 2022, esta Superioridad estableció conforme a lo previsto en el artículo 521 de la Ley Adjetiva Civil, que dictaría su fallo dentro de los sesenta (60) días continuos contados a partir de esa misma fecha.
–II–
DE LA COMPETENCIA
Considera este Juzgador oportuno pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del mismo.
En este orden de ideas, el artículo 288 de nuestra norma adjetiva civil establece:
“De toda sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario.”

Asimismo, la Ley Orgánica del Poder Judicial en su artículo 63, numeral 2, establece:
“Son deberes y atribuciones de las Cortes de Apelaciones, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones…2° a) Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, y de los recursos de hecho…”

Por lo antes expuesto, se considera este Juzgado Superior, competente para conocer y decidir de la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte actora, abogado JOSÉ GREGORIO HERNÁNDEZ VIGNIERI, contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 13 de diciembre de 2021, mediante la cual se declaró SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, interpuesta por el ciudadano CLAUDIO LUIS DESPUJOLS GIMENEZ, contra los ciudadanos JESÚS MARÍA MONTOYA ROMERO, GELYS MONTOYA ROMERO, JOSÉ RAFAEL MONTOYA ROMERO, JAVIER TEODORO MONTOYA ROMERO, RAMÓN FELIPE MONTOYA ROMERO, LUIS AURELIO MONTOYA ROMERO y MARIELA MONTOYA DE SILVA.
–III–
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
SOBRE EL MERITO
LA ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA-FUNDAMENTO LEGAL-EFECTOS
Observa quien aquí decide que, sobre la acción ejercida, establecen los artículos 1.167, 1.159 y 1.160 del Código Civil, lo siguiente:
“Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” (Subrayado de la Alzada)
Asimismo, los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil establecen:
“Artículo 1.159. Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

“Artículo 1.160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
Ahora bien, uno de los efectos primordiales del Cumplimiento del Contrato, es la extinción del vínculo que une a las partes, mediante el surgimiento del deber de prestación a cargo del deudor.
En este particular, en el texto “Curso de Derecho Civil III, Obligaciones”, Página 148, la autora María Candelaria Domínguez Guillén, señala en materia de cumplimiento, lo siguiente:
“(…)
El efecto inmediato de la obligación consiste en hacer surgir a cargo del deudor, el deber de prestación, el deber de cumplimiento exacto 3.Lahipótesis normal es que el deudor cumpla de manera espontánea y exacta la prestación debida: en ello consiste el cumplimiento normal, cumplimiento en sentido estricto o cumplimiento en sentido objetivo. Y así se satisface íntegramente el interés del acreedor.
El efecto fundamental del cumplimiento es la extinción de la obligación o
más propiamente el vínculo.
Pero puede suceder que un tercero4 (sic) no deudor procure al acreedor de manera espontánea la prestación, dando lugar al pago o cumplimiento
hecho por tercero. Indica el artículo 1283 CC: “El pago puede ser hecho
por toda persona que tenga interés en ello, y aun por un tercero que no sea interesado, con tal que obre en nombre y en descargo del deudor, y de que si obra en su propio nombre no se subrogue en los derechos del acreedor”.
Pero ello no es posible cuando el acreedor tiene interés en que el pago sea hecho por el deudor por tratarse de una prestación infungible. Al efecto prevé el artículo 1.284 CC: “La obligación de hacer no se puede cumplir por un tercero contra la voluntad del acreedor, cuando éste tiene interés en que se cumpla por el mismo deudor”. En tal caso la prestación o actividad del deudor no es susceptible de sustitución. Pero, la regla general es que el pago del tercero sí es capaz de satisfacer el interés del acreedor.
La otra opción es la ejecución forzosa en forma específica por medio
de la cual el acreedor puede obtener, por ministerio del Juez, el mismo
resultado que habría obtenido si el deudor hubiese cumplido. Tanto en
ésta como en el caso del tercero se alude a cumplimiento, pero en sentido
objetivo, pues el subjetivo precisa del deudor. Este último es el verdadero,
el cumplimiento en sentido estricto. El cumplimiento subjetivo es pues, el
cumplimiento por antonomasia.
Indica Beltrán que por paradójico que parezca, el deudor es libre de
cumplir o no, pero aquella esfera de libertad que él vinculó a través de la
obligación, no le pertenece en solitario; la tiene vinculada al interés del
acreedor…”

El negocio jurídico que involucra a las partes hoy en conflicto implica considerar la conformación de una expectativa, en la que existe la posibilidad cierta de transmisión de la propiedad del inmueble descrito en autos en beneficio de la aquí accionante, negociación ésta que, tal como aprecia quien decide, imponía a la parte demandada, denominada en el contrato como “LOS PROMITENTES VENDEDORES”, la carga de vender el inmueble y recibir el precio, esto es, la última cuota pactada de la suma total de VEINTIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.28.000.000,00), para el momento de la firma del documento definitivo de compra-venta por ante la Oficina de Registro correspondiente, pudiendo recibir pagos parciales durante la vigencia del contrato, que serían descontados del precio, al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta. Asimismo, en el referido contrato ambas partes pactaron el cumplimiento de obligaciones previas a la protocolización, las cuales serán objeto de análisis más adelante.

SOBRE LOS EXTREMOS PARA LA PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN EJERCIDA
EL CONTRATO BILATERAL Y SU NATURALEZA
Del texto de la norma antes transcrita, a saber, del artículo 1.167 del Código Civil, se evidencian los siguientes elementos de procedencia de la pretensión intentada por la actora, a saber:
1. La existencia de un contrato bilateral; y,
2. El cumplimiento de una de las partes respecto a las obligaciones contractualmente adquiridas, que le hace acreedora de la facultad de exigir el cumplimiento a su contraparte.
Así las cosas, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de Cumplimiento de Contrato de Opción de compra-venta (así calificado por el actor), y como promesa bilateral por la accionada, debe este Juzgador pasar a revisar el efectivo cumplimiento de los extremos de procedencia arriba mencionados.

Sobre la existencia del contrato bilateral y su naturaleza, primer presupuesto de procedencia, concluyó el A quo, en lo siguiente:
“(…)
Al amparo de esta prédica, se evidencia que el cumplimiento que se reclama en este caso, trata sobre el Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, suscrito entre el ciudadano CLAUDIO LUIS DE PUJOLS JIMENEZ, con los ciudadanos JESUS MARIA MONTOYA ROMERO, GELYS MONTOYA ROMERO, JOSE RAFAEL MONTOELIO (SIC) ROMERO, JAVIER TEODORO MONTOYA ROMERO, RAMON FELIPE MONTOYA ROMERO, LUIS AURELIO MONTOYA ROMERO, MARIELA MONTOYA DE SILVA Y JESUS MARIA MONTOYA ROMERO.-
Y en el referido convenio las partes entre otras cosas establecieron que:
1.- El Precio.
(…)
2.- El objeto.
(…)
3.- Del término.
(…)
Del referido contrato de Opción de Compra Venta suscrito entre las partes, se estableció:
1) SEPTIMA: De la Duración: (…)
2) Parágrafo Único: Clausula Condicional y/o suspensiva: (…)
3) OCTAVA: De los Requisitos: (…)
4) DÉCIMA: (…)
Al respecto observa, (sic) este Juzgador (sic) que el mencionado plazo del contrato sería del 21 de Noviembre de 2013 hasta el 18 de Febrero de 2014, y su prórroga sería del 19 de Febrero de 2014, hasta el 19 de Mayo de 2014, correspondiéndole la fecha de protocolización del documento definitivo de compra-venta, ante el Registro Subalterno y previo el pago del saldo de la venta y entrega de los recaudos al promitente vendedor para la protocolización de la venta, es decir; para la celebración de la venta definitiva (sic) las partes establecieron como límite el 18/02/2014 (sic) y en caso de prórroga la fecha tope fue el 19/05/2014.-
De esta manera conforme fue analizado por este Juzgado, queda determinado el plazo de duración del contrato preliminar de opción de Compraventa. Y ASI SE DECIDE.
**DEL CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
Ahora bien, al haber quedado válido y vigente las obligaciones contractuales, (sic) establecidas en el contrato de Promesa Bilateral de Opción de Compra Venta de fecha 21 de noviembre de 2013, resulta oportuno para este Juzgador pronunciarse en torno al cumplimiento e incumplimiento de las obligaciones contraídas por el promitente comprador y el promitente vendedor:
(…)

En consecuencia resulta forzoso para quien aquí decide, que se declarará IMPROCEDENTE la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Opción De Compra Venta (…)”
Como puede observarse, el Tribunal de origen calificó el contrato contenido en el instrumento fundamental de la demanda, como un contrato de opción de compra venta. En ese orden de ideas, la representación judicial de la parte actora se refirió al contrato como opción de compra venta a todo lo largo de su escrito libelar, pese a haber invocado el fallo de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, dictado en julio de 2013, que a su decir cambió el criterio sostenido en la sentencia Nº 358, de fecha 09 de julio de 2009, referida a los efectos de las promesas bilaterales de compra venta, y no sobre las opciones de compra venta.

Ante lo precisado por él A quo, respecto a la naturaleza del contrato, estima oportuno este juzgador, traer a colación los conceptos emitidos por la Sala Constitucional en el fallo proferido en fecha 20 de julio de 2015, Nº 14-0662, con ponencia del Magistrado Dr. Marco Tulio Dugarte Padrón, la cual dejó establecido lo siguiente:
“(…)
Al respecto, es menester señalar el contenido del mencionado fallo de la Sala de Casación Civil, que es del tenor siguiente:
“Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
´…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…´.
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C: A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma.” (Resaltado de la Sala Constitucional).
Por lo tanto, al retomar los hechos de la demanda que dio origen al fallo hoy objeto de revisión, se aprecia que el criterio de considerar que la opción de compraventa es un contrato consumado por el consenso de las partes, cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, estaba vigente al momento en que se introdujo y admitió la demanda el 4 de mayo de 2007, su reconvención el 2 de noviembre de 2007 y se dictó la sentencia de primera instancia el 30 de junio de 2008. No obstante, al momento de producirse el fallo en alzada el 16 de marzo de 2011, ya se había abandonado dicho criterio con ocasión de las decisiones de la Sala de Casación Civil N° 358/09.07.2009, N° 460/27.10.2010 y N° 198/12.05.2011.
(…)
Visto el análisis anterior y la decisión objeto de revisión, esta Sala Constitucional considera que el fallo sometido a su conocimiento, al aplicar un criterio que no estaba vigente para el momento en que se introdujo la demanda de autos, lesionó los principios de seguridad jurídica, confianza legítima y expectativa plausible, de conformidad con los criterios establecidos en esta Sala Constitucional en sus sentencias N° 3180/15.12.2004, N° 1310/16.10.2009, N° 167/26.03.2013, N° 1588/14.11.2013, N° 317/05.05.2014 y N° 805/07.07.2014, entre otras. Así se declara.
(…)
Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa.
La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado.
Por otra parte, no se podrá intentar la acción de cumplimiento cuando el objeto del contrato preliminar sea un bien determinado, que haya perecido después de la celebración del contrato preliminar de compraventa. También quedan excluidos los casos en que no estén suficientemente determinados los elementos esenciales del contrato futuro, en el preliminar, por lo que de darse un incumplimiento, procedería únicamente el resarcimiento de daños y perjuicios.
En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrato…
(…)
En la promesa bilateral de compraventa, la posibilidad de intentar la acción resolutoria del contrato en caso de incumplimiento de la obligación de una de las partes es viable…”

De ese criterio jurisprudencial se evidencia que la misma Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, había cambiado su criterio de considerar a los contratos preparatorios como verdaderos instrumentos de venta, ello a partir de sus decisiones números 358 del 09 de julio de 2009, 460 del 27 de octubre de 2010 y 198 del 12 de mayo de 2011, en tal sentido, siendo que el instrumento fundamental de la demanda está constituido por un contrato suscrito en fecha 21 de noviembre de 2013, ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el Nº 34, Tomo 207 de sus Libros de Autenticaciones respectivos, en cuanto a su naturaleza, sin ningún margen de dudas, se trata de una promesa bilateral de compra venta. Así se establece.

De tal manera, que esta Superioridad contrasta con la apreciación del Juzgado A Quo, porque estableció de manera errada la naturaleza del contrato celebrado por las partes, al calificarlo como Opción de Compra Venta y no como Promesa Bilateral de Compra Venta, y la idoneidad de la acción ejercida, tal y como fuere asentado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en su sentencia Nº 14-0662, de fecha 20 de julio de 2015, antes parcialmente transcrita, y los conceptos emitidos por la doctrina aquí comentada. En consecuencia, y en lo sucesivo, al referir esta Superioridad “opción de compra venta”, deberá entenderse como “promesa bilateral de compra venta”, en virtud de los fundamentos suficientemente expuestos. Así se establece.

En tal sentido, se evidencia de la revisión de las actas procesales que componen la presente causa y cursante desde el folio veinte (20) al veinticinco y su vuelto (25 y vto.) de la Primera Pieza Principal de autos, documento contentivo de la “opción de compra-venta” de un inmueble propiedad de la parte demandada, lo cual, ciertamente, no es un hecho controvertido en la presente causa. Dicho documento de “opción de compra-venta”, celebrado entre los ciudadanos JESÚS MARÍA MONTOYA ROMERO, GELYS MONTOYA ROMERO, JOSÉ RAFAEL MONTOYA ROMERO, JAVIER TEODORO MONTOYA ROMERO, RAMÓN FELIPE MONTOYA ROMERO, LUIS AURELIO MONTOYA ROMERO y MARIELA MONTOYA DE SILVA, por una parte, denominados en el contrato como “LOS PROMITENTES VENDEDORES”, y por la otra, el ciudadano: CLAUDIO LUIS DEPUJOLS GIMENEZ, denominándose en la mencionada instrumental como “EL PROMITENTE COMPRADOR”, constituido por un instrumento de carácter privado auténtico y suscrito por ambas partes, exento de impugnación alguna, incluso, reconocido por la parte demandada, fechado del veintiuno (21) de noviembre de 2013, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el Nº 34, Tomo 207 de sus Libros de Autenticaciones, sobre el inmueble en autos identificado, hace constar el compromiso bilateral celebrado entre los ciudadanos JESÚS MARÍA MONTOYA ROMERO, GELYS MONTOYA ROMERO, JOSÉ RAFAEL MONTOYA ROMERO, JAVIER TEODORO MONTOYA ROMERO, RAMÓN FELIPE MONTOYA ROMERO, LUIS AURELIO MONTOYA ROMERO y MARIELA MONTOYA DE SILVA, por una parte, y por la otra, el ciudadano: CLAUDIO LUIS DESPUJOLS GIMENEZ, denominado por ellos como “opción de compra venta” con anterioridad a la posible suscripción del contrato definitivo, por lo que, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.361 del Código Civil, el mismo tiene pleno valor probatorio, acreditando plenamente la existencia de una relación o convenio concertado entre las partes, con motivo de la futura compra del bien inmueble en autos identificado. Así se establece.

El mencionado documento, de carácter privado auténtico, no siendo impugnado por la parte demandada en la contestación de la demanda y por el contrario plenamente reconocido por ésta durante el presente proceso, genera en este sentenciador la convicción del cumplimiento del primero de los requisitos necesarios para la procedencia de la acción de cumplimiento, es decir, la existencia de un contrato bilateral, representado en la presente causa bajo la forma de un contrato de “opción de compra-venta”, así calificado por las partes. Así se establece.

EL INCUMPLIMIENTO
Sobre el incumplimiento, se dictaminó en la recurrida, lo siguiente:
“(…)
DEL CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
(…)
En efecto, del contrato anteriormente transcrito se observa, que la parte actora, se obligó hacer los esfuerzos y diligencias pertinentes para protocolizar el documento de compraventa ante el Registrador Inmobiliario correspondiente, y debía tener al momento de la firma del documento de compraventa definitivo: a) Registro de Información Fiscal (RIF) persona natural vigente. b) Presentar y cancelar los Derechos de Registros para la respectiva protocolización del documento definitivo de compraventa y c) obtener cheque bancario a los fines de realizar el pago, en el tiempo más prudencialmente corto posible, antes del vencimiento del lapso de noventa (90) días acordados por las partes, y así, poder formalizar el último pago para proceder a efectuar la venta definitiva de la propiedades decir, que a partir de la fecha del contrato de opción de compraventa suscrito entre las partes, la parte actora debía en el lapso de noventa (90) días, realizar los trámites pertinentes para llevar a cabo la protocolización del documento de Compraventa, y así notificar al mismo tiempo a los vendedores, del cumplimiento de sus obligaciones contractuales, con el objeto de materializar efectivamente sus obligaciones como comprador del inmueble de autos.
Observa este Tribunal, que desde la fecha de autenticación del contrato de Opción de Compra Venta, es decir, del 21 de noviembre de 2013, hasta el 24 de Marzo de 2014, fecha está(sic) en la cual se admitió la presente demanda de cumplimento de contrato ante este Tribunal, transcurrieron más de ciento ochenta (180) días, cuando lo pactado era efectuar los trámites pertinentes en el lapso de noventa (90) días para poder llevar a cabo la venta definitiva en el plazo acordado entre las partes, tal y como lo dispone la cláusula séptima del contrato de autos.
En tal sentido, concluye este Juzgador que la situación de hecho precedentemente descrita, se subsume en el incumplimiento culposo de una obligación esencial, que produce consecuencias jurídicas para ambas partes, por lo que la parte actora en el presente juicio, no probó en la secuela del proceso que le haya otorgado la documentación y el cumplimiento de las obligaciones, (sic) señaladas en la cláusula octava del Contrato preliminar de compraventa, para realizar el documento definitivo de Compraventa y poderse realizar el Traspaso del inmueble ya identificado en autos, es decir no aportó plena prueba capaz de desvirtuar los hechos afirmados en el escrito de contestación presentado por la parte demandada, desconociendo la carga procesal que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y 1.354 del Código Civil. y (sic) ASÍ SE ESTABLECE.
Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 432, expediente Nº 17-404, del 15 de Septiembre de 2021, estableció lo siguiente:
(…)
Ahora bien, en aplicación del criterio jurisprudencial antes citado, este Tribunal concluye que no quedó demostrado lo alegado por la parte actora, relativo al cumplimiento de la obligación que se afirma incumplida; ni la materialización del evento que produce la necesidad de un pronunciamiento judicial, respecto a la pretensión de cumplimiento del contrato de opción de compra-venta, que sirva de título a la demanda, y ASI SE DECIDE.
Para este operador de justicia, en el caso de autos, se observa que el comprador se comprometió a tramitar la documentación necesaria para la elaboración definitiva del documento de venta y efectuar el pago de los derechos arancelarios respectivos ante el Registro correspondiente, e igualmente se había comprometido contractualmente, con la obtención del cheque bancario a los fines del pago pautado en la cláusula octava del contrato de autos, por lo que, es evidente el incumplimiento de la parte actora, pues mal puede pretender el comprador que se lleve a cabo la venta del inmueble de autos, sin haber cumplido con las cargas compromisorias antes citadas, para la venta definitiva mediante la protocolización del documenta respectivo, no constando en autos justificación suficiente por parte del comprador para que cumpliera con las obligaciones a su cargo. En efecto, el comprador no fue diligente en su compromiso contractual de tramitar sus obligaciones, cuyo incumplimiento no permite el perfeccionamiento de la venta ante la oficina del Registro Inmobiliario correspondiente. De todo lo anterior, se concluye ineludiblemente que la pretensión de cumplimiento del actor no puede prosperar en cuanto a derecho se refiere, y ASI SE DECIDE.-

Con respecto al alegato de la actora que la demandada no le hizo entrega del inmueble, como se había comprometido en efectuar en el punto tercero, en donde se indicó claramente que del nacimiento de la prórroga condicionada debía entregar el inmueble: sobre esta defensa, observa este Tribunal que ha quedado demostrado a lo largo del presente fallo, que la parte actora no cumplió con sus obligaciones contractuales, específicamente las establecidas en la cláusula séptima del contrato de autos y no se firmó el contrato definitivo del compra venta, de manera que, no era posible dar cumplimiento al contenido de la cláusula sexta del contrato bajo estudio, de efectuarse por parte de los demandados la entrega del inmueble plenamente identificado en autos. En este sentido, resulta IMPROCEDENTE el alegato formulado por la parte accionante, y ASÍ SE DECIDE…”

En efecto, el busilis del asunto se contrae a dilucidar el incumplimiento de la parte actora respecto a las obligaciones estipuladas en el contrato, siendo que frente al exigido cumplimiento del demandante, se excepcionó la demandada alegando que tuvieron todos los documentos en el plazo estipulado para la firma del contrato, que no incumplieron la obligación conforme a la cláusula séptima del contrato, que es falso que no se haya notificado al vendedor; que no incumplieron las cláusulas séptima y octava del contrato inicial, y que ello presuntamente se evidencia de inspección extra litem, mediante la cual se dejó constancia de: a.-Que no existe en el Registro Público ningún trámite relacionado con la negociación entre las partes; b.-Que existe medida de prohibición de enajenar y gravar el inmueble objeto de la negociación; c.-Que el último trámite referido al inmueble es un título supletorio de fecha 14 de mayo de 2014, inscrito bajo el Nº 10, Folio 74, Tomo 13 del Protocolo de Transcripción de ese mismo año.

Pues bien, es claro que el demandado opone la excepción de incumplimiento, por lo tanto, hay que aclarar aquí que la pretensión del actor en el caso de autos es de cumplimiento de contrato y no de resolución, razón por la cual se impone analizar la oponibilidad de la excepción non adimpleti contractus, cuando la acción intentada es por cumplimiento del contrato, en tal sentido, nos enseña el Dr. Melich Orsini, en su obra “DOCTRINA GENERAL DEL CONTRATO”, 3ª edición, Pag. 789, lo siguiente:

“Mientras que no existe duda sobre la oponibilidad de la excepción non adimpleti contractus cuando se trata de una acción por cumplimiento, existe una fuerte tendencia a no reputarla oponible en el caso de que la demanda propuesta sea una acción por resolución de contrato. Se argumenta para ello que el artículo 1168 habla de “negarse a ejecutar su obligación”, lo cual supone que lo demandado ha sido el cumplimiento y no la resolución. Sin embargo, la contraria opinión que admite la oponibilidad de la exceptio a la acción de resolución, en cuanto que el comportamiento del demandado justificado por el incumplimiento del propio demandante debe excluir la procedencia de la acción por resolución deducida en su contra, nos parece más correcta. Es más, cuando el demandado alega como defensa que la acción por cumplimiento o de resolución deducida en su contra no procede porque el actor no ha cumplido su obligación recíproca que debía ser de cumplimiento previo o simultáneo, el demandado está negando el presupuesto mismo de la acción deducida contra él, con independencia de que formalmente califique o no tal defensa suya como una excepción de incumplimiento ex Art. 1.168 C.C.”

Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en un fallo de fecha 5 de Mayo de 2017, con ponencia del Magistrado GUILLERMO BLANCO VÁSQUEZ, Exp. Nº AA20-C-2016-000323, dejó establecido lo siguiente:

“OBITER DICTUM
Sin perjuicio de haber sido declarado con lugar el presente recurso de casación, no puede esta Sala de Casación Civil dejar de hacer las siguientes consideraciones con relación a la procedencia de la exceptio non adimpleti contractus como defensa oponible en los casos que lo peticionado sea la resolución contractual -acción resolutoria-, procediéndose a la revisión del estado de la dogmática y jurisprudencia nacional sobre esta institución en función al cumplimiento de rol de los jueces en la debida integración de los principios y garantías estatuidos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en aras a lograr que la realidad jurídica que rodea la evolución de las conductas y necesidades sociales, se perciban y reflejen en los fallos como lógica conclusión de la expresión de la realidad jurídica y la justicia social.
Ahora bien, preceptúan los artículos 1.167 y 1.168 del Código Civil, lo siguiente:
“…Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Artículo 1.168.- En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones…”
De la primera de las normas transcritas se desprende, que en el presupuesto de que un contratante haya cumplido con su obligación, se encuentra dotado facultativamente para ejercer la acción por resolución o el cumplimiento de contrato, ante el incumplimiento de la otra parte, con lo cual se coloca al demandado, indistintamente de la acción por la cual se opte demandar, en la posición de contradecir u objetar su presunto incumplimiento, pudiendo alegar la aplicación del artículo 1.168 del Código Civil.
Tal y como se precisa en el artículo 1.168 del Código Civil, en los contratos bilaterales cada parte contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, deduciéndose claramente del contenido de la norma, que la facultad de resolver las obligaciones conlleva de manera implícita, la reciprocidad y la interdependencia de las obligaciones que integran la relación entre las partes, bajo los parámetros inequívocos de la equidad, simetría y buena fe, elementos propios y constitutivos de las obligaciones contractuales bilaterales.
En tal sentido, como medio de defensa a fin de impedir que uno de los contratantes pueda forzar a la otra al cumplimiento anticipado de su prestación sin honrar las suyas, emerge la llamada excepción non adimpleti contractus (excepción de contrato no cumplido), fundamentada principalmente en los principios de la equidad y la buena fe, la simultaneidad de las obligaciones pactadas.
(…)
Abordado jurisprudencialmente, el tema de la procedencia de la oposición de esta excepción en la acciones por resolución de contrato, la Sala ha considerado que la misma sólo puede ser ejercida por el demandado en los juicios donde se reclama el cumplimiento del contrato, dejando sentado en fallo N° 332 del 3 de agosto de 2010, en el caso de la sociedad mercantil Los Jabillos, C.A., contra Manuel Pereira Da Silva. Exp. 2010-000145, lo siguiente:
(…)
En este orden de ideas se advierte que, el demandado no acudió a dar contestación a la demanda, la que hubiera sido su oportunidad de oponer tal defensa, si lo incoado hubiese sido una acción por cumplimiento de contrato; por lo que tratándose lo pretendido de una resolución de contrato, no era procedente, tampoco, su alegación ya que, el artículo 1.168 del Código Civil, lo que prevé es que una de las partes suscriptoras de un contrato, pueda negarse a ejecutar su obligación, con base a que la otra incumplió la suya, esto es, lo conocido en el foro jurídico como la excepción “NON ADIMPLETI CONTRACTUS” y, se repite, por ser una defensa de fondo, oponible sólo en el acto de la contestación de la demanda y sólo en los juicios donde se reclama el cumplimiento de un contrato.
Del criterio transcrito se desprende, que para que proceda la excepción opuesta por la parte demandada se requiere que la contraparte: i) haya exigido el cumplimiento de su obligación, por considerarla una defensa de fondo, ii) que haya sido opuesta en el acto de la contestación de la demanda y, iii) únicamente en los juicios donde se reclama el cumplimiento de un contrato.
(…)
No obstante, cabe destacar que la doctrina ha analizado la procedencia de la excepción de contrato no cumplido como defensa, no solo frente a las acciones por cumplimiento de contrato bilateral o sinalagmático, propugnando la posibilidad de que el demandando por “resolución” pueda oponer en contra de su contraparte, que igualmente no ha satisfecho las suyas, bajo la invocación de principios tales como la equidad o la intención presunta de las partes al celebrar el contrato estimando, que aun cuando en las acciones por resolución de contrato no se resuelve directamente la situación en que uno de los contratantes no ha cumplido con las obligaciones contraídas, dicha situación debe decidirse utilizando los recursos de interpretación e integración.
(…)
Siguiendo esta línea exegética, en lo que concierne a la oponibilidad de la excepción de contrato no cumplido por el demandado en el contexto del ejercicio por parte del demandante de la acción resolutoria, como medio de defensa que le permite paralizar, enervar o inhibir la resolución del contrato en los casos de incumplimiento por parte del demandante, el Dr. Enrique Urdaneta Fontiveros, en su obra “Régimen Jurídico de la exceptio non adimpleti contractus” sostiene, que:
“…El demandado por resolución puede oponer la exceptio non adimpleti contractus frente a la acción resolutoria contra él. No admitir esta posibilidad sería sancionar una incongruencia por parte del legislador al haber regulado de un modo distinto dos remedios (la ejecución y la resolución) concedidos alternativamente contra la parte incumplidora del contrato.
Sólo la parte cumplidora del contrato puede pedir la resolución; no puede invocarla aquella que con su propia inejecución ha dado causa al incumplimiento de la otra parte que se ha abstenido legítimamente de cumplir su contraprestación. Si el incumplimiento por parte del actor de su obligación correlativa con la del demandado es un hecho impeditivo de su pretensión que conduce a desestimar la acción resolutoria, con mayor razón debe legitimar la invocación de la exceptio por parte del demandado. Lo contrario sería concederle al demandante incumpliente el derecho a solicitar la resolución cuando, precisamente por no haber cumplido con su obligación correlativa de cumplimiento anterior o simultáneo a la del demandado, carece de este derecho. Por lo cual, nos pronunciamos por la admisibilidad de la excepción de incumplimiento en caso de resolución…”. (Régimen Jurídico de la EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS. Editorial Torino. Caracas. Academia de Ciencias Políticas y Sociales 2013, págs. 187,188).
(…)
Del análisis interpretativo desarrollado por los citados autores se desprende que contrario a la predisposición jurisprudencial de reputar la inoponibilidad de la excepción como mecanismo de defensa en las acciones por resolución de contrato debe ponderarse y concedérsele al demandado la posibilidad de contraponer el incumplimiento anterior o simultáneo del demandante, sin distinción del tipo de acción que hubiese intentado.
(…)
Por lo que con fundamento en los razonamientos y doctrina precedentemente expuesta así como, en pleno reconocimiento a la consagración constitucional del conjunto de principios y garantías que despliegan una tendencia a la optimización del ordenamiento jurídico y valoración de la tutela judicial efectiva como mecanismo eficaz que permita a los particulares restablecer una situación jurídica vulnerada (art. 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela) e indefectiblemente conducen a los jueces a determinar el alcance, contenido y finalidad del derecho positivo tomando en consideración el amplio espectro que le presentan las corrientes de pensamiento jurídico y la discusión doctrinal existente, se armoniza y atempera el criterio jurisprudencial imperante hasta la fecha. Así se declara.
(…)
Como corolario del análisis desarrollado y con fundamento en la doctrina citada, se abandona el criterio expuesto en el fallo N° 332 del 3 de agosto de 2010, en el caso de la sociedad mercantil Los Jabillos, C.A., contra Manuel Pereira Da Silva. Exp. 2010-000145 y se retoma el criterio sostenido en la sentencia ut supra citada. Así se declara.”

Pues bien, toca entonces establecer la carga de la prueba, y en tal sentido, siempre con la mejor doctrina, nos enseña Melich Orsini, en la obra ya citada, que si nos atenemos al carácter de excepción sustancial de la exceptio, al demandado, que invoca como hecho impeditivo de su cumplimiento el incumplimiento del actor, debería corresponderle de acuerdo con la regla general reus in excipiendi fit actor (artículos 1.354 C.C. y 509 C.P.C.) la prueba de la obligación recíproca que el actor ha debido cumplir y que afirma no cumplida.

Reitera el autor, que debe hacerse incapié en que al oponer el demandado como excusa de su propio incumplimiento el incumplimiento del actor, le corresponde plenamente a él la carga de la prueba del incumplimiento del actor; pues ese alegado incumplimiento del actor operaría como un hecho impeditivo del presupuesto de la demanda, y no corresponde al actor probar la no concurrencia de los hechos impeditivos de su demanda.

Corresponde entonces entrar en el análisis probatorio, a fin de establecer el alegado incumplimiento del actor, y en tal sentido se impone traer a los autos lo que al respecto señaló el A quo:
“(…)
En efecto, del contrato anteriormente transcrito se observa, que la parte actora, se obligó hacer los esfuerzos y diligencias pertinentes para protocolizar el documento de compraventa ante el Registrador Inmobiliario correspondiente, y debía tener al momento de la firma del documento de compraventa definitivo: a) Registro de Información Fiscal (RIF) persona natural vigente. b) Presentar y cancelar los Derechos de Registros para la respectiva protocolización del documento definitivo de compraventa y c) obtener cheque bancario a los fines de realizar el pago, en el tiempo más prudencialmente corto posible, antes del vencimiento del lapso de noventa (90) días acordados por las partes, y así poder formalizar el último pago para proceder a efectuar la venta definitiva de la propiedad, es decir, que a partir de la fecha del contrato de opción de compraventa suscrito entre las partes, la parte actora debía en el lapso de noventa (90) días, realizar los trámites pertinentes para llevar a cabo la protocolización del documento de Compraventa, y así notificar al mismo tiempo a los vendedores, del cumplimiento de sus obligaciones contractuales, con el objeto de materializar efectivamente sus obligaciones como comprador del inmueble de autos.
Observa este Tribunal, que desde la fecha de autenticación del contrato de Opción de Compra Venta, es decir, del 21 de noviembre de 2013, hasta el 24 de Marzo de 2014, fecha esta en la cual se admitió la presente demanda de cumplimento de contrato ante este Tribunal, transcurrieron más de ciento ochenta (180) días, cuando lo pactado era efectuar los trámites pertinentes en el lapso de noventa (90) días para poder llevar a cabo la venta definitiva en el plazo acordado entre las partes, tal y como lo dispone la cláusula séptima del contrato de autos.
En tal sentido, concluye este Juzgador que la situación de hecho precedentemente descrita, se subsume en el incumplimiento culposo de una obligación esencial, que produce consecuencias jurídicas para ambas partes, por lo que la parte actora en el presente juicio, no probó en la secuela del proceso que le haya otorgado la documentación y el cumplimiento de las obligaciones, señaladas en la cláusula octava del Contrato preliminar de compraventa, para realizar el documento definitivo de Compraventa y poderse realizar el Traspaso del inmueble ya identificado en autos, es decir no aportó plena prueba capaz de desvirtuar los hechos afirmados en el escrito de contestación presentado por la parte demandada, desconociendo la carga procesal que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y 1.354 del Código Civil. y (sic) ASÍ SE ESTABLECE.
(…)
Para este operador de justicia, en el caso de autos, se observa que el comprador se comprometió a tramitar la documentación necesaria para la elaboración definitiva del documento de venta y efectuar el pago de los derechos arancelarios respectivos ante el Registro correspondiente, e igualmente se había comprometido contractualmente, con la obtención del cheque bancario a los fines del pago pautado en la cláusula octava del contrato de autos, por lo que, es evidente el incumplimiento de la parte actora, pues mal puede pretender el comprador que se lleve a cabo la venta, del inmueble de autos, sin haber cumplido con las cargas compromisorias antes citadas, para la venta definitiva mediante la protocolización del documenta respectivo…”

Pues bien, indica el A quo que no habiendo demostrado el actor el haber tramitado en su oportunidad el Registro de Información Fiscal de persona natural, vigente; presentar y cancelar los Derechos de Registro para la protocolización del documento definitivo de compraventa, y obtener el cheque bancario para realizar el último de los pagos para completar así el precio total estipulado en el contrato preparatorio, antes del vencimiento de los noventa (90) días continuos contados a partir de la fecha de suscripción de la “opción”, ello hace improcedente la pretensión de cumplimiento, en efecto, concluyó el A quo: “…el comprador no fue diligente en su compromiso contractual de tramitar sus obligaciones, cuyo incumplimiento no permite el perfeccionamiento de la venta ante la oficina del Registro inmobiliario correspondiente. De todo lo anterior, se concluye ineludiblemente que la pretensión de cumplimiento del actor no puede prosperar en cuanto a derecho se refiere, y ASÍ SE DECIDE…”

Aprecia quien aquí decide, que el A quo declara el incumplimiento de una obligación del actor, que el demandado denuncia como incumplida, y ello en virtud de que el mismo actor no logró demostrar a través de medio probatorio alguno su cumplimiento, es decir, atribuye la carga probatoria al actor del incumplimiento alegado por el demandado, por lo que se impone analizar tales obligaciones y la carga de la prueba de su incumplimiento.

Veamos, el autor tantas veces referido (Melich Orsini, Pag, 791) indica:
“…para que el Juez entre a establecer si se ha dado el hecho impeditivo del cumplimiento del demandado, es un presupuesto necesario que el actor haya establecido previamente la obligación del demandado, su exigibilidad, etc., lo que el actor hará con la presentación del contrato bilateral, del cual resultará asimismo su propia obligación…”

En efecto, la existencia del contrato bilateral, ya es un hecho admitido, no controvertido, y respecto a las obligaciones de las partes (actor y demandado) cuyo incumplimiento constituye el presupuesto de procedencia de la acción o de la excepción del demandado, establece el contrato antes apreciado y valorado, lo siguiente:
“(…)
PRIMERA: Identificación del Inmueble, De la Propiedad: “LOS PROMITENTES VENDEDORES” son propietarios exclusivos de una (1) parcela de Terreno distinguida con el numero (sic)Diecisiete (17) de la manzana cuarenta y uno (41) del Plano General de la Urbanización Altamira y que actualmente debido a las incorporaciones de parcelas realizadas por el Municipio Autónomo Chacao se ubica en el transversal Nº 09 entre la primera y segunda avenida de la mencionada urbanización, como se determina en la Cédula Catastral Nº 150701U01001046003001000000, emitida por la Dirección de Catastro Municipal de la Alcaldía del Municipio Chacao de la República Bolivariana de Venezuela. La parcela objeto del presente documento tiene una superficie de MIL SETENTA METROS CUADRADOS (1.070,00 Mts.2), y sus linderos y medidas son: NORTE: En (18,10) mts. (sic) con la avenida transversal novena a la cual da su frente. SUR: una recta de cuarenta y cuatro metros con cincuenta centímetros (44,50Mts.) y una línea sinuosa que sigue el borde superior de la quebrada que lo separa de los terrenos de la castellana, (sic) en quince metros (15 mts); ESTE: cincuenta y nueve metros con ochenta centímetros (59,80 mts) con parcela Nº 16, que es o fue del señor Giuseppe Vendranin; OETE: en cincuenta y dos metros con cincuenta centímetros (52,50mts) con la parcela Nº 18 que es o fue del señor Javier Riera. Sobre la parcela de terreno se encuentra edificada una construcción destinada a vivienda de aproximadamente QUINIENTOS OCHENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y DOS CUADRADOS (sic) (589,92 Mts.2), y consta de las siguientes dependencias: Porche de entrada, Sala Principal, Cuarto de Estudio, Cinco (5) habitaciones, tres (3) salas de baño, salón interno tipo terraza techada y Área de Juegos; Sala Comedor Principal, Salón Comedor secundario con salita, Área de cocina con alacena, Depósito Área de Cocina con Alacena, Área de Pasillos de Comunicación, Escalera del Nivel 1 al Nivel, escalera Área de servicio con pisos de granitos pulidos con colores de acuerdo a cada uno de los ambientes, los baños con piezas sanitarias y paredes de cerámica, el techo realizado en platabanda de concreto con cubierta da (sic) manto asfáltico y teja. En la segunda Planta se encuentran las siguientes Áreas: Área de lavado y secado, Depósito con un Cuarto de Servicio, Baño de Servicio, Escalera Interna, área de Tendedero, Patio Interno, Tanque para almacenamiento de agua elaborado en bloque de concreto con acabado de friso en cemento gris, Aleros Generales; Patio de Fondo con un área para dos puestos de estacionamiento con piso de baldosa de concreto, toda construcción antes descrita fue realizada con materiales de primera, bloques de arcilla y paredes frisadas y los techos con acabados con molduras de yeso propios de la época, los pisos de la planta baja todos en granito gris pulido. Instalación eléctrica en tuberías EMT empotrada con una acometida bifásica de 220 v. El inmueble les pertenece a “LOS PROMITENTES VENDEDORES” por Herencia Ab-intestato de sus padres…omissis…según se evidencia de Declaración Sucesoral Nº 831605, presentada conforme al formulario para Autoliquidación de impuesto Sobre Sucesiones (Formulario S-1) ante la Dirección Regional Sectorial de Rentas, Administración de Hacienda, del Ministerio de Hacienda de la República de Venezuela, en fecha 22 de agosto de 1983, y el subsiguiente certificado de Liberación Nº 2231, emitido por la Administración Regional de Hacienda de la República de Venezuela en fecha 25 de noviembre de 1983, y el restante CINCUENTA Y SEIS COMA VEINTICINCO POR CIENTO (56,25%) de los derechos y acciones POR Herencia Ab-intestato de su madre MARÍA ROMERO DE MONTOYA, según se evidencia de Planilla de Declaración Sucesoral de fecha 08 de julio de 2013, bajo la planilla Nº 00047956 bajo el expediente Nº 120433, RIF Nº J-40014088-9, la cual se encuentra actualmente en proceso de Liquidación ante el SENIAT. A cada uno de los Co-herederos le pertenece en partes iguales en total CATORCE COMA DOSCIENTOS OCHENTA Y SEIS POR CIENTO (14,286%) sobre los derechos y obligaciones de propiedad del inmueble. A su vez la Parcela de terreno le perteneció a los causantes mediante documento de Propiedad Protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito de Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha diecisiete (17) de marzo de 1953, bajo el Nº 30, Tomo 5 Adicional del Protocolo Primero, y la (sic) Bienhechurías y construcciones tal y como se evidencia de Título Supletorio emanado del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 30 de abril de 2013, expediente Nº AP31-S-2013-001409.“LOS PROMITENTES VENDEDORES” declaran que se comprometen a transferir la propiedad del inmueble libre de gravamen, prohibición alguna y solvente de impuestos. SEGUNDA: De la Opción de Compraventa: Con el carácter anteriormente expuesto, “LOS PROMITENTES VENDEDORES” suscriben el presente Contrato, con la finalidad de preparar y realizar todos los actos tendientes a la celebración a futuro de la transferencia de propiedad del bien inmueble identificado en la cláusula anterior, dentro del plazo y bajo las condiciones en el presente documento a favor de “EL PROMITENTE COMPRADOR”, e igualmente “EL PROMITENTE COMPRADOR” manifiesta que es su deseo adquirir a futuro de “LOS PROMITENTES VENDEDORES” el bien inmueble objeto del presente contrato, dentro del plazo y bajo las condiciones estipulados en el mismo para lo cual realizará un conjunto de acciones, en el cual, queda entendido que el contrato de venta final no se celebra en este acto ya que este es un contrato preliminar de Opción de Compraventa con el fin de asegurar a futuro la posible Compraventa del Inmueble.- TERCERA: Del precio, Forma de Pago: El precio de venta fijo pactado de la futura venta total es por la cantidad de VEINTIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 28.000.000.00).- CUARTA: De las Arras en Garantía: "LOS PROMITENTES VENDEDORES" declaran que recibirán de manos de "EL PROMITENTE COMPRADOR" la cantidad de OCHO MILLONES CATROCIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 8.400.000,00), discriminados de la siguiente forma: 1) La cantidad de OCHOCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 840.000.00 mediante cheque bajo el N° 54523783 del Banco Mercantil contra la cuenta corriente N° 0105-0107-51-1107133726. 2) La cantidad de CINCO MILLONES NOVECIENTOS DOCE MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (BS. 5.912.000.00) mediante cheque bajo el N° 20124954 del Banco Banesco contra la cuenta corriente N° 0134-0218-30-2181019445. 3) La cantidad de UN MILLÓN SEISCENTOS CUARENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 1.648.000.00) mediante cheque bajo el Nº 43523784 del Banco Banesco (sic) contra la cuenta corriente N° 0105-0107-51 1107133726, montos estos que otorga el "EL PROMITENTE COMPRADOR” en calidad de "ARRAS EN GARANTIA" y en señal para de su intención de adquirir del Inmueble al cual se contrae este documento, en el entendido de que esta cantidad podrá ser imputada al precio de futura venta convenido y en cuyo caso, quedará una cantidad remanente de DIECINUEVE MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 19.600.000,00) que pagará "EL PROMITENTE COMPRADOR" en el acto de Protocolización del documento de compraventa definitivo por ante el Registro Inmobiliario respectivo cuyos fondos serán originados de dinero proveniente de su propio peculio por su cuenta y riesgo, en consecuencia "LOS PROMITENTES VENDEDORES" quedan excluidos de toda responsabilidad sobre el origen de dichos fondos…omissis…SÉPTIMA: De la duración: El tiempo de duración de la presente Opción de Compraventa será por el plazo de Noventa (90) días calendarios consecutivos contados a partir de la fecha cierta de firma del presente documento. Parágrafo único: Clausula (sic) condicional y/o suspensiva: Ambas partes de común acuerdo expresan que si llegado el termino (sic) de vencimiento del presente contrato y no se pueda ejecutar su cumplimiento por causa de mora en la entrega de solvencias y demás recaudos indispensables por responsabilidad directa y exclusiva de terceros y cuya responsabilidad no dependa de las partes, acuerdan de manera condicional y suspensiva lo siguiente: 1) En tal caso, se prorrogará de forma automática la vigencia del presente contrato en noventa (90) días calendarios consecutivos adicionales contactos a partir del vencimiento originalmente establecido. 2) En tal caso, "EL PROMITENTE COMPRADOR" cancelará el día de vencimiento de la prorroga (sic) condicional aquí establecida a "LOS PROMITENTES COMPRADORES" la cantidad de OCHO MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CENTIMOS (BS. 8.400.000.00) imputables al precio de venta del inmueble y el saldo, es decir la cantidad de ONCE MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 11.200.000.00) lo cancelará al momento de perfeccionarse la futura venta con la tradición legal del inmueble en el acto de la firma del Documento Definitiva de compraventa ante la Oficina inmobiliaria de Registro correspondiente. 3) En tal caso, "LOS PROMITENTES VENDEDORES” se obligarán el día de nacimiento de la prórroga condicional aquí establecida, y en base al cumplimiento del condicional previo de parte de "EL PROMITENTE COMPRADOR" en hacerle entrega material del inmueble libre de bienes y personas 4) en cuyo caso, una vez cesado el hecho causa que pueda diferir o imposibilitar la firma del documento definitivo de compraventa, se procederá sin más dilación y sin que tengan ambas partes que esperar el vencimiento de la prorroga (sic) condicional aquí establecida a la firma por ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectivo del Documento traslativo de Propiedad. OCTAVA: De los Requisitos: Para los efectos de que pueda materializarse la futura compraventa y se pueda gestionar el respectivo documento futuro de Compraventa en el Registro Inmobiliario, “LOS PROMITENTES VENDEDORES" entregaran (sic) antes del vencimiento del presente documento los siguientes recaudos a) Solvencia Municipal, b) Ficha Catastral, c) Título Supletorio registrado, d) Copia de las Cédulas de identidad y del Registro de Información Fiscal (R.I.F.) persona natural vigente, e) Planillas de Declaración Sucesoral, con RIF y Solvencia y/o liquidación de Impuestos, f) planilla (forma 033) de Retención de ISLR debidamente pagada por ante una Oficina Bancaria receptora de impuestos nacionales, g) cualquier otro recaudo referido a del (sic) inmueble que sea solicitado o requerido a los fines de la protocolización."EL PROMITENTE COMPRADOR" se compromete a gestionar el respectivo documento ante el Registrador Inmobiliario correspondiente, y deberá tener al momento de la firma del documento de Compraventa definitiva: a) Registro de Información Fiscal (R.I.F.) persona natural vigente, b) Presentar y cancelar los Derechos de Registros para la respectiva protocolización del documento definitivo de compraventa y c) obtener cheque bancario a los fines de realizar el pago.- NOVENA: De los Gastos: Ambas partes conjuntamente acuerdan lo siguiente: Con respecto a los gastos de las solvencias de los servicios e impuestos del Inmueble, serán por cuenta y riesgo de “LOS PROMITENTES VENDEDORES”. Es entendido que la redacción de este documento, Honorarios de Abogado de éste (sic) documento todos los gastos de Notaría y/o Derechos de Registros para la respectiva Protocolización, y demás gastos y recaudos son por cuenta y riesgo de “EL PROMITENTE COMPRADOR”.- DÉCIMA: De las Sanciones: Si por causas atribuibles a "EL PROMITENTE COMPRADOR" no se efectuare futura (sic) la compra del Inmueble dentro del plazo y bajo las condiciones estipuladas en este documento, este contrato quedará resuelto de pleno derecho sin necesidad de pronunciamiento legal alguno y del total de la suma entregada por "EL PROMITENTE COMPRADOR" en calidad de "ARRAS EN GARANTIA" quedará como perteneciente en favor de "LOS PROMITENTES VENDEDORES" el equivalente al 10% de las arras en garantía, es decir la cantidad de OCHOCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (BS 840.000,00), por concepto indemnización (sic) por daños y perjuicios sin que tenga que demostrar tales daños, debiendo así "LOS PROMITENTES VENDEDORES" reintegrar en favor de "EL PROMITENTE COMPRADOR" cantidad restante de las Arras en Garantía, es decir SIETE MILLONES QUINIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs 7.560.000,00) en un plazo no mayor de SIETE (7) días calendarios consecutivos siguientes a partir del desistimiento, incumplimiento y/o vencimiento de esta Opción de Compraventa. Del mismo modo, si por causa atribuible a "LOS PROMITENTES VENDEDORES" no se efectuare la futura venta dentro del plazo y bajo las condiciones en el presente documento plasmada, "EL PROMITENTE COMPRADOR" podrá a su elección, exigir judicialmente el cumplimiento del Contrato o la Resolución del mismo con derecho a reclamación de los daños y perjuicios sin necesidad de probarlos. En ese sentido, “LOS PROMITENTES VENDEDORES” deberán devolver a "EL PROMITENTE COMPRADOR" la cantidad de dinero recibida efectivamente en la calidad de "ARRAS EN GARANTÍA" es decir la cantidad de OCHO MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (BS 8.400.000.00) y además de ello, deberá indemnizar a "EL PROMITENTE COMPRADOR" con la cantidad adicional de OCHOCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs 840.000,00), por concepto de indemnización de daños y perjuicios, sin que "EL PROMITENTE COMPRADOR” tenga que demostrar tales daños, todo en un plazo no mayor de SIETE (7) días calendarios consecutivos contados a partir de su incumplimiento y/o vencimiento de esta Opción de Compraventa…”

Se evidencia entonces, que de las cláusulas del contrato bilateral que comprende las obligaciones de las partes, se aprecia la existencia de cargas u obligaciones bilaterales que deben cumplirse antes de proceder a la protocolización del documento definitivo de venta, y en tal sentido, para el PROMITENTE VENDEDOR se estableció como obligación la carga de entregarlo siguiente:

1.- Solvencia Municipal del inmueble.
2.- Ficha Catastral del bien.
3.- Título Supletorio del inmueble, debidamente protocolizado.
4.- Copia de las Cédulas de identidad y del Registro de Información Fiscal (R.I.F.) persona natural vigente.
5.- Planillas de Declaración Sucesoral, con Registro de Información Fiscal (R.I.F.) y Solvencia y/o liquidación de Impuestos,
6.- Planilla Forma 033, de Retención de Impuesto Sobre La Renta (ISLR) debidamente pagada por ante Oficina Bancaria.
7.- Cualquier otro recaudo referido al inmueble que sea solicitado o requerido a los fines de la protocolización.
8.- Cancelar los gastos para la solvencia de los servicios e impuestos del inmueble.
9.-Entregar el bien libre de bienes y personas una vez cancelado el monto total.

Mientras que para "EL PROMITENTE COMPRADOR" se establecieron las obligaciones siguientes:

1.- Gestionar el documento ante el Registrador Inmobiliario correspondiente.
2.- Tener al momento de la firma del documento definitivo Registro de Información Fiscal (R.I.F.) de persona natural y vigente.
3.- Presentar el documento final para su protocolización y cancelar los derechos de Registro para ello.
4.- Obtener cheque bancario a los fines de pagar el precio restante.
5.- Cancelar los gastos de registro del documento definitivo.

Examinemos entonces cual es la fuente de estas obligaciones, y para ello es necesario aportar a los autos, el artículo 1488 del Código Civil, que dice: “El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad”, naturalmente que ello comprende la protocolización del documento definitivo, pero como la ha advertido la antigua casación: "La tradición de inmuebles hecha mediante el otorgamiento del instrumento de propiedad (artículo 1487 y 1488 del Código Civil) puede no ser suficiente, para dar por cumplida la obligación que tiene el vendedor de hacer la tradición de la cosa vendida". DFMIC2 de 11-12•59.

En este orden, el contrato de marras ha invertido el destinatario, pues en lugar del vendedor, se ha pactado que sea el comprador quien gestione la tradición o diligencias tendientes a la protocolización u otorgamiento, lo que incluye la presentación del documento final ante la Oficina de Registro Público, por lo que, es esta obligación que el actor afirma no haber cumplido por el incumplimiento de la demandada, y que a la vez constituye el fundamento de la excepción de incumplimiento opuesta por la parte accionada.

Ahora bien, la venta de un bien inmueble en cuanto a su procedimiento de registro se lleva a cabo de conformidad con las disposiciones legales previstas en la Ley de Registros y Notarías, la cual regula el funcionamiento y organización de todo el sistema Registral, para dotar de certeza y seguridad jurídica las negociaciones y contratos, en garantía de la libertad contractual y en respeto a los principios de rogación, prioridad, especialidad, consecutividad, legalidad y publicidad.

En tal sentido, los artículos 4, 18.1, 39 y 50 de la Ley de Registro Público, establecen:
Artículo 4: La presentación de un documento dará por iniciado el procedimiento registral, el cual deberá ser impulsado de oficio hasta su conclusión, siempre que haya sido debidamente admitido.

Artículo 18: (…) Son deberes de las Registradoras o Registradores Titulares:
1. Admitir o rechazar los documentos que se les presenten para su registro.
(…)
Artículo 39: La Registradora o Registrador y Notaria Pública o Notario Público tendrá un plazo de tres días hábiles, contados a partir de la fecha de su presentación ante la Oficina de Registro o Notaría Pública, para inscribir o autenticar los documentos o actos; exceptuando los establecidos por el artículo 29 de este Decreto con Fuerza, Rango, Valor y Fuerza de Ley.
(…)
Transcurridos sesenta días continuos, después de la fecha de presentación del documento, sin que haya sido otorgado por falta de comparecencia de los otorgantes, el procedimiento o el trámite efectuado será anulado y no se devolverá al interesado la cantidad pagada al Servicio Autónomo de Registros y Notarías.
Artículo 50: La constancia de recepción de documentos deberá contener:
1. Hora, fecha y número de recepción.
2. Identificación de la persona que lo presenta.
3. Naturaleza del acto jurídico que deba inscribirse.”

Las normas antes transcritas, van desde el principio de rogación (Art. 4), inicio del procedimiento con la presentación y admisión del documento, pasando por la facultad o potestad del Registrador para admitir o rechazar un documento que se le presente para su Registro, así como el plazo para su inscripción (3 días)y el lapso máximo de espera para su otorgamiento (60 días), luego de lo cual procede la anulación del trámite, hasta la obligación a cargo del Registrador de emitir una constancia de recepción de documentos con la hora, fecha y número de recepción, con la identificación además de la persona que lo presenta y la naturaleza del acto jurídico que se está inscribiendo, en el caso en concreto la venta de un bien inmueble.

En lo que respecta al trámite interno, en la práctica, todos los documentos a su presentación pasan por una fase inicial de revisión, y en caso de no presentar observaciones por parte de los abogados revisores, se expide la planilla para el pago de las tasas e impuestos, entendiendo que es en ese momento cuando se admite para su trámite el respectivo documento, y una vez que se realiza el pago correspondiente el documento retorna con todos los recaudos (solvencia y cédula catastral), previamente requeridos en la revisión, para que se fije la fecha de su otorgamiento.

Es claro, que el contrato bilateral suscrito por ambas partes, establece la obligación mutua entre los contratantes; por parte del vendedor la de entregar al comprador todo tipo de solvencia para gestionar la protocolización del instrumento definitivo de compra venta; y por parte del comprador, la presentación del documento ante el Registrador Inmobiliario correspondiente y cancelar los derechos de registro, así como la emisión del cheque bancario para el pago del saldo del precio; siendo el caso, que se puede apreciar de la lectura del contrato, que el momento en que se debían cumplir con tales cargas, era dentro de los noventa (90) días siguientes a la fecha de autenticación del instrumento inicial ante la Notaría Pública, o en los 90 días de prórroga establecidos en el mismo contrato.

Entonces el vendedor aquí demandado, se excepciona indicando que su cumplimiento quedó acreditado en inspección judicial extra litem, y quien no cumplió su obligación de efectuar las diligencias inherentes a la protocolización fue el comprador demandante, observando este Sentenciador de Alzada, que del vuelto al folio 458 de la Primera Pieza Principal del expediente, el Juzgado A Quo sentó lo siguiente sobre ese medio probatorio:
“(…)
Ahora bien, respecto de la documental contenida en el numeral 2 del presente particular, presuntamente constituida por una inspección extra-litem acompañada al escrito de contestación de la demanda, marcado (sic) con la letra “A”, este tribunal hace constar que de la revisión exhaustiva del expediente, no constató físicamente la supuesta inspección extra-litem que la demandada alega haber anexado junto a su escrito de contestación de la demanda. En ese sentido, este juzgado deberá inadmitir ese medio probatorio puesto que dicha documental no existe en las actas del expediente. Así se establece…”

Sin embargo, dicha inadmisibilidad fue recurrida por ante el Tribunal Superior Undécimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo de esta Circunscripción Judicial, y mediante fallo proferido en fecha 9 de mayo de 2019, declara sin lugar la apelación, confirmando el auto del A quo que declara inadmisible la prueba de inspección extra litem, promovida por la parte demandada; destacando quien aquí sentencia que tal incumplimiento fue un hecho admitido por el actor en el libelo, al sostener que no fue notificado por los demandados sobre los recaudos necesarios para la protocolización, indicando más adelante en su escrito, que solo faltaba la formalidad registral, cuyo trámite y gestión le correspondía de acuerdo con la cláusula octava del contrato.

Entonces, tal como se dejó establecido con antelación, era carga del demandado acreditar el incumplimiento del actor en virtud de la excepción opuesta, lo que no fue necesario en virtud de la propia afirmación del actor, justificando tal incumplimiento en el incumplimiento de la parte demandada.

Así las cosas, se impone para este sentenciador en cumplimiento del principio de exhaustividad del fallo, entrar en el análisis y valoración de las pruebas promovidas y que rielan a la Primera Pieza Principal del expediente, a fin de determinar el incumplimiento alegado:

1. Original del contrato de “opción de compra venta”, aportado por el actor en su escrito libelar, el cual fuere objeto de análisis, y del cual deriva la relación sustantiva establecida entre las partes, así como los derechos y obligaciones que convinieron entre ellas. (F. 20 al 25). Así se establece.
2. Hizo valer la parte demandada, instrumentales marcadas “B”, “C”, “D”, “E” y “F”, consistentes en original de certificado de solvencia fechado 05 de febrero de 2014 que emanó de la Dirección de Administración Tributaria, Gerencia de Inmuebles Urbanos y Actividades Temporales del Municipio Chacao, Estado Miranda (F. 380); original de certificado de solvencia Nº 0746910, de fecha 21 de febrero de 2014, por concepto de aseo urbano (F. 381); original de certificado de solvencia del contribuyente, de fecha 12 de mayo de 2014, emitido por la Dirección de Administración Tributaria, Gerencia de Inmuebles Urbanos y Actividades Temporales del Municipio Chacao, Estado Miranda (F. 382); comprobante de cobro expedido por la empresa “SERDECO, C.A.”, Nº 000494380187, de fecha 15 de mayo de 2014, por concepto de pago de los servicios de aseo y relleno sanitario del inmueble descrito (F. 383); por último, certificado de solvencia de HIDROCAPITAL, de fecha 15 de mayo de 2014, instrumentos que constituyen documentos públicos administrativos apreciados según lo previsto en el artículo 1.383 del Código Civil, y de los cuales se puede evidenciar que la parte demandada entre los noventa días continuos y contados a partir del de la autenticación del contrato de “opción de compra venta” (21 de noviembre de 2013), y los noventa (90) días de prórroga previstos en el Parágrafo único de la cláusula séptima (Cláusula condicional y suspensiva), que vencía el 21/05/2014, ya habían obtenido solvencias y otros recaudos requeridos y descritos en la cláusula octava del contrato, por tanto disponibles para la protocolización. Así se establece.
Lo anterior significa, que el demandado logró acreditar el cumplimiento de su obligación, no así la parte actora (comprador), quien tenía la carga de efectuar la gestión de presentación del documento ante el registro para su lectura y revisión, momento en el cual debía imponerse de los recaudos que debían consignarse para la firma y otorgamiento, entonces, se trataba de obligaciones mutuas, sin embargo, no simultáneas, dado que la obligación del actor era previa, pues, es en el momento de la presentación a revisión cuando se tiene la certeza de los recaudos requeridos para la protocolización, previo pago de las tasas y aranceles de registro, naciendo al momento de la protocolización la obligación del pago del saldo del precio.

Siendo así, se reitera, ha quedado establecido que contrario a lo afirmado por el actor, la parte demandada entre los 90 días iníciales y los 90 días de prórroga previstos en el contrato, habían obtenido y se encontraban realizando trámites para la obtención de los recaudos (solvencias, etc.) inherentes a la protocolización del documento definitivo, por el contrario, no hay constancia en autos de que la parte actora dentro de los lapsos antes mencionados le haya dado cumplimiento a su obligación de presentación del documento ante la Oficina de Registro Público, para su revisión y exigencia de los recaudos necesarios para su protocolización, tal como se desprende de la normativa que regula el sistema registral y que antes se aportara al presente fallo.
Entonces, no existe en autos algún elemento de convicción que lleve a este sentenciador a determinar siquiera que las partes llegaron a discutir algún borrador del contrato definitivo, y no obstante que la parte accionada, dentro del plazo contractual ya había realizado diligencias y obtenido recaudos necesarios para la protocolización, no hay constancia que se le haya requerido tales recaudos para la presentación y consignación ante el Registro y posterior protocolización del respectivo contrato, y dicho instrumento (contrato) no estableció para el actor (comprador) ni para la accionada (vendedora), la obligación de practicar notificación alguna respecto a la disponibilidad de recaudos, pese a que sí era obligación de cada una de ellas recabar las documentales que acordaron para llevar a cabo la negociación, siendo de esa manera, era carga del comprador exigir tales recaudos una vez que el documento fuera presentado en el Registro, evento no ocurrido, razón por la cual, establecida como ha quedado la existencia del contrato bilateral, y acreditado el incumplimiento de la parte actora, tal como lo alegara la parte demandada, resulta forzoso para este sentenciador declarar sin lugar la apelación, confirmando con distinta motivación el fallo recurrido que declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato, y así lo dictaminará en la dispositiva del presente fallo.- Así se decide.
–IV–
DISPOSITIVA
En fuerza de los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación incoada por la parte actora, contra la decisión de fecha 13 de diciembre de 2021, dictada por elJuzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Así se establece. SEGUNDO: SE CONFIRMA con distinta motivación la decisión de fecha13 de diciembre de 2021, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Así se establece. TERCERO: SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA interpuesta por el ciudadano CLAUDIO LUIS DESPUJOLS GIMENEZ, contra los ciudadanos JESÚS MARÍA MONTOYA ROMERO, GELYS MONTOYA ROMERO, JOSÉ RAFAEL MONTOYA ROMERO, JAVIER TEODORO MONTOYA ROMERO, RAMÓN FELIPE MONTOYA ROMERO, LUIS AURELIO MONTOYA ROMERO y MARIELA MONTOYA DE SILVA, ambas partes plenamente identificadas al inicio de este fallo. Así se declara. QUINTO: Se condena en costas a la parte actora, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los doce (12) días del mes de Enero del año Dos Mil Veintitrés (2023). 212° años de la Independencia y 163° años de la Federación.
EL JUEZ SUPERIOR,
LA SECRETARIA,
Dr. CARLOS E. ORTIZ F.
CAROLYN Y. BETHENCOURT CH.

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las 2:00 p.m.

LA SECRETARIA,

CAROLYN Y. BETHENCOURT CH.

Asunto: AP71-R-2022-000038
CEOF/CBCH/l.j.z.c.-