TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS
Años 212ºy163º

ASUNTONº AP71-R-2022-000483

PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE ACTORA: Ciudadanos MARÍA DE LA CONCEPCIÓN CARBALLO DE GONZALEZ, MARÍA AURIA GONZÁLEZ CARBALLO, JOSÉ ANTONIO GONZALEZ CARBALLO, FRANCISCO GONZÁLEZ CARBALLO y MANUEL ADOLFO GONZÁLEZ CARBALLO, la primera de nacionalidad Española y los demás, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cedulas de identidad Nº E-582.830, V-12.123.824, V- 8.686.936, V- 8.690.797 y V-12.808.894, respetivamente.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Ciudadana GINA CAZAR VÁSQUEZ, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo el Nº 38.287.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana YILSA ERODITA MÉNDEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº V-5.536.964.
DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadano ROBERTO SALAZAR LEÓN, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 66.600.
MOTIVO: DESALOJODE VIVIENDA
SENTENCIA: DEFINITIVA.
SENTENCIA RECURRIDA: Decisión de fecha 17 de octubre de 2022, cuyo extenso se publicó en fecha 20 de ese mes y año, dictada por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

–I–
RELACIÓN DE LA CAUSA
Se inició la presente causa mediante demanda de desalojo interpuesta con anexos, en fecha 04 de mayo de 2018, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual riela a los folios 02 al 07, y que fuere incoada por los ciudadanos MARÍA DE LA CONCEPCIÓN CARBALLO DE GONZALEZ, MARÍA AURIA GONZÁLEZ CARBALLO, JOSÉ ANTONIO GONZALEZ CARBALLO, FRANCISCO GONZÁLEZ CARBALLO y MANUEL ADOLFO GONZÁLEZ CARBALLO contra la ciudadana YILSA ERODITA MÉNDEZ, en los siguientes términos: 1.)- Que el ciudadano FRANCISCO GONZALEZ QUINTAS, quien falleció en fecha 12 de agosto de 2010, era propietario de un inmueble constituido por el Apartamento signado con el Nº 122, ubicado en el Edificio “INA”, Piso 12, Sector Quebrada Honda, Calle Oeste del Municipio Libertador del Estado Miranda, según consta en documento de propiedad debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, de fecha 05 de Febrero de 1979, anotado bajo el Nº 12, Folio 78, Tomo 4, Protocolo Primero, el cual anexó en original marcado con la letra “D”, le pertenece un puesto de estacionamiento distinguido con el Nº 2, situado en la planta sótano del Edificio “INA”, según anexo marcado con la letra “E”. 2.)- Que forma parte del Contrato de Arrendamiento celebrado con la ciudadana YILSA ERODITA MENDEZ, en fecha 10 de Julio de 2005, el cual fue debidamente autenticado en lo que respecta a la Arrendataria por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 09 de diciembre de 2005, anotado bajo el Nº 67, Tomo 125 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría y en lo que respecta al Arrendador, fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Turmero, Estado Aragua, en fecha 24 de enero de 2006, anotado bajo el Nº 38, Tomo 07, de los libros de autenticaciones respectivos, el cual anexó marcado “F”. 3.)- Que la administración de ese inmueble era llevado por el Escritorio Jurídico “Dias Almeida”, encargada del cobro de los cánones de arrendamiento. 4.)- Que la prenombrada arrendataria no cumplió con su obligación de realizar los pagos correspondientes a los meses de febrero hasta diciembre de 2015 y desde enero a diciembre de 2016 y desde enero de 2017 hasta la presente fecha, llegando a treinta y cuatro (34) mensualidades insolutas. 5.)- Que de acuerdo a la cláusula tercera del mencionado contrato de arrendamiento, se establece lo siguiente:“TERCERA: El canon de arrendamiento ha sido convenido en la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 240,000,00), que el Arrendatario se compromete a cancelar por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (05) primeros días de cada mes por ante el Escritorio Jurídico Dias Almeida...” 6.)- Que en la actualidad la arrendataria, debido a la conversión monetaria, cancelaba la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 240,00), sin embargo esa irrisoria cantidad no la ha cancelado hasta la presente fecha, perdiendo todos los derechos consagrados en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Anexó Constancia de Insolvencia emitida por el Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea (SAVIL.) marcado con la letra "G". 7.)- Que a fin de dar cumplimiento a la normativa establecida en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, acudió ante la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA (SUNAVI) e interpuso el Procedimiento Administrativo previo a la demanda, fundamentando la falta de pago de los cánones de arrendamiento obteniendo la Resolución N° MC-00073, de fecha 14 de marzo de 2.017, emanada por ese despacho, habilitando la vía judicial, la cual se anexó en autos en copia certificada marcada con la letra "H". 8.)- Que durante ese proceso administrativo se envió las respectivas notificaciones, una de las cuales fueron recibidas por la Arrendataria, quien compareció ante la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA (SUNAVI), el 26 de agosto de 2015, manifestando que no poseía recursos económicos para cancelar los honorarios profesionales de abogado, sin embargo noacudió a ninguna de las audiencias conciliatorias, demostrando su falta de interés en arreglar la situación con los demandantes, anexó diligencia y cédula, marcadas "I". 9.)- A fin de complementar los medios probatorios establecidos en la Ley, se reservó el derecho a consignar los documentos necesarios a tal fin, igualmente, a promover las pruebas testimoniales en su debida oportunidad. 10.)- Que en vista de los hechos antes narrados y habida cuenta de que la naturaleza jurídica del Contrato de Arrendamiento es temporal, de conformidad con las normas previstas en el Código Civil Venezolano vigente, y en acatamiento a lo dispuesto en el Artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, consideró procedente la Demanda de Desalojo ya que a todas luces es evidente que la arrendataria, ciudadana YILSA ERODITA MENDEZ, plenamente identificada, contravino lo establecido en el Artículo 91 de la Ley de la materia, que señala lo siguiente: "Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: 1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda." 11.)-Estableció su petitorio libelar, solicitando que, en virtud del estado de insolvencia en los cánones de arrendamiento de treinta y cuatro (34) mensualidades, condene a la demandada:"PRIMERO: A entregar libre de bienes y personas el apartamento distinguido con el número 122 ubicado en el Edificio "INA". Piso 12, situado en la Avenida Este O, entre las Esquinas de Paradero a Venus, Sector Quebrada Honda, Parroquia Candelaria del Municipio Libertador del Estado Miranda.SEGUNDO: Que se condene a la demandada a pagar las costas y costos que ocasione el presente juicio..." 12.)- Que de conformidad con lo establecido en el Artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, estimó la presente demanda acumulando los cánones de arrendamiento de un (1) año, en la cantidad de DOS MIL OCHOCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 2.880,00), más las treinta y cuatro (34) mensualidades del canon de arrendamiento insoluto que ascienden a la cantidad de OCHO MIL CIENTO SESENTA (Bs. 8.160,00), equivalente a treinta y seis punto ocho Unidades Tributaria (36.8 U.T.).

–II–
AUDIENCIA DE MEDIACIÓN
En fecha 22 de julio de 2022, fue levantada acta con motivo de la audiencia de mediación a celebrarse ante el Tribunal de la causa, a las once de la mañana (11:00 a.m.), oportunidad en la cual se dejó constancia de la comparecencia de la representación judicial de la parte actora, así como de la comparecencia del Defensor Judicial de la parte demandada, según se lee al folio 100 de los autos, oportunidad en la cual la representación judicial de la parte actora adujo que la accionada estaba insolvente en los pagos “…tal como se evidencia de la constancia de pago del SAVIL…”; mientras que, la representación judicial de la accionada instó a la continuación de la causa.

En fecha 08 de agosto de 2022, el Defensor Judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda, que riela inserto a los folios 102 al 104, siendo que expuso lo siguiente: 1.)- Consignó fotografías del inmueble señalado como su domicilio, a los fines de certificar su traslado al citado inmueble y donde se constata las gestiones realizadas a los fines de localizar a su representada. 2.)- Que en fecha 09 de junio de 2022, se trasladó a la dirección donde se encuentra el inmueble antes referido, con la finalidad de notificar y contactar a su representada, a la ciudadana YILSA ERODITA MENDEZ, del juicio instaurado en su contra, no siendo atendido por persona alguna. 3.)- Que, en fecha 15 de junio de 2022, se trasladó nuevamente al inmueble objeto del presente juicio, en horas de la tarde, siendo atendido en dicha oportunidad, al tocar la puerta del mismo, por una persona que se identificó como GUILLERMO PINTO, quien le informó que la Sra. YILSA MENDEZ no se encontraba, haciéndole saber el motivo por el cual estaba allá y de su nombramiento como Defensor Judicial en el presente caso. 4.)- Que dicha personale indicó que ellos estaban haciendo los pagos respectivos de alquileres y que se los harían llegar a la brevedad posible. 5.)- Posteriormente, recibió una llamada del ciudadano GUILLERMO PINTO informándole de que ya estaba por enviarle el respaldo de los pagos, sin que le hayan hecho llegar documento alguno que pudiera hacer valer en el presente juicio a su favor. 6.)- Contestó la demanda en los siguientes términos:"Niego, rechazo y contradigo, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el pretendido derecho, la demanda que por desalojo tienen incoada en contra de mi representada la parte actora en el presente juicio." 7.)- En relación con los cánones de arrendamientos demandados como insolutos, de conformidad con lo previsto en el artículo 1956 del Código Civil venezolano, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.980 eiusdem, alegó la prescripción de los cánones de arrendamiento de los meses de febrero de 2015 hasta junio de 2019, en virtud de haber transcurrido más de tres (3) años desde el momento en que nació la obligación de pagar dichos cánones de arrendamiento hasta la fecha en que se produjola citación del Defensor Judicial, es decir, el 15 julio de 2022, y que esa normativa establece lo siguiente:"Se prescribe por tres años la obligación de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos, de los intereses de las cantidades que los devenguen, y en general, de todo cuanto deba pagarse por años o por plazos periódicos más cortos".

En fecha 19 de septiembre de 2022, la parte actora consignó escrito de pruebas donde señaló: 1.)- Que ratifica el contenido del libelo de la demanda de Desalojo, especialmente la cláusula tercera. 2.)- Promovió todas las pruebas documentales anexas al Libelo de la Demanda, en especial la Constancia de fecha 17 de octubre de 2017. 3.)- Que en fecha 27 de julio de 2022, acudió personalmente a la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA (SUNAVI) 4.)- Reprodujo el oficio Nº SUNAVI-DDE-C-2022-0001, de fecha 15 de agosto de 2022. 5.)- Que el arrendatario está obligado a pagar los cánones de arrendamiento en los términos contractualmente previstos mediante la figura de la consignación arrendaticia, lo que emana del oficio emitido por la SUNAVI, sin embargo, que la parte demandada no cumplió su obligación de pagar las pensiones arrendaticias de conformidad con lo establecido en la Ley y en el Contrato de Arrendamiento, lo que constituye el fundamento de la presente demanda de desalojo por falta de pago.

En fecha 22 de septiembre de 2022, la parte actora consignónuevo escrito de promoción de pruebas y expone lo que sigue: 1.)-Promovió la Resolución Nº MC-00073, de fecha 14 de marzo de 2017. 2.)- Que la ciudadana YILSA MÉNDEZ compareció personalmente ante laSUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA (SUNAVI) a una audiencia conciliatoria, donde manifestó que no poseía recursos económicos para cancelar los honorarios profesionales de un abogado, consignó dicha diligencia, el cual reprodujo todo su contenido macada con la letra “I”. 3.)- Que la prescripción solicitada por la parte demandada en el presente juicio es improcedente, por cuanto hubo interrupción de la prescripción mediante acto administrativo donde se solicitó el pago de los cánones de arrendamiento insolutos y el requerimiento del cumplimiento de la obligación. 4.)- Que una vez concluido el procedimiento administrativo, se procedió a demandar el 04 de mayo de 2018. 5.)- Que la representación judicial de la parte demandada, no ha demostrado la solvencia. 6.)- Ratificó en todo su contenido la constancia en fecha 17 de octubre de 2017, sobre las posibles consignaciones de los cánones de arrendamiento que pudieron haber sido realizas por la arrendataria hoy demandada, marcado con la letra “G” 7).- Que la parte actora interrumpió la prescripción, con el inicio del Acto Administrativo y comparecencia ante la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA (SUNAVI) antes de los tres (03) años como establece la Ley.

En fecha 04 de octubre de 2022, el Tribunal de la causa proveyó a la admisión de las pruebas promovidas por la parte actora.

–III–
AUDIENCIA DE JUICIO ANTE EL A QUO
En fecha 17 de octubre de 2022 tuvo lugar la celebración de audiencia ante el Tribunal de la causa, cuya acta riela a los folios 121 y su vuelto, siendo del tenor siguiente:
"(...)
En el día de hoy, lunes (17) de octubre de dos mil veintidós (2022), siendo las 10:00 de la mañana, se encuentra constituido el Tribunal Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con la presencia de la Juez Suplente abogada YAJAIRA JOSEFINA BRUZUAL y el secretario titular ciudadano JERSON A.BARAJAS B., en el Despacho; (sic) en este estado (sic) anunciado como fue por el Alguacil adscrito a este circuito la AUDIENCIA DE JUICIO en el presente caso, a los fines de la comparecencia de las partes para expresar oralmente sus alegatos y lo que consideren conducente respecto al material probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 114 de la LEY PARA LA REGULARIZACION Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA, fijada mediante auto dictado el 06 de octubre de 2022, en el expediente N° AP31-V-2018-000280, con ocasión de la demanda que por DESALOJO, interpusiera la abogada GINA CAZAR VASQUEZ, Inpreabogado N° 38.287, actuando como apoderada judicial de los ciudadanos MARIA DE LA CONCEPCION CARBALLO DE GONZALEZ (sic), MARIA AURIA GONZALEZ (sic) CARBALLO, JOSE ANTONIO GONZALEZ (sic) CARBALLO, FRANCISCO GONZALEZ (sic) CARBALLO Y MANUEL ADOLFO GONZALEZ (sic) CARBALLO, la primera de nacionalidad Española, y los demás (sic) venezolanos, mayores de edad (sic) de este domicilio y titulares de las cedulas de identidad NrosV-582.830 (sic); V-12.123.824; V-8.686.936, V-8.690.797 y V-12.808.894 respectivamente; en su condición de coherederos del de cujus FRANCISCO GONZALEZ QUINTAS, quien en vida era titular de la cedula de identidad NV-1.888.222, contra la ciudadana YILSA ERODITA MENDEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad N° V-6.426.547. Se hicieron acto de presencia al llamado realizado por el alguacil, la abogada GINA MARGARITA CAZAR VASQUEZ, Inpreabogado N° 38.287, apoderada judicial de la parte actora, y el abogado ROBERTO CARLO SALAZAR LEON, Inpreabogado N° 66.600 defensor judicial designado a la parte demandada Acto seguido La juez declaró abierta la audiencia juicio e informa a los comparecientes las reglas que regirán la presente audiencia. En este estado, se le concedió la palabra al apoderada judicial de la parte actora, la misma expone: "Ratifico en todo su contenido la demandan de desalojo intentada contra la ciudadana YILSA MENDEZ, con todos los anexos agregados a la misma; igualmente reproduzco en todo su contenido los anexos agregados al escrito de pruebas; con respecto a la prescripción alegada por el defensor judicial de la parte demandada, es obligatorio de mi parte hacer notar que en fecha 31 de octubre de 2014, se introdujo la solicitud de procedimiento administrativo y posteriormente a esa fecha se dictó el auto de inicio en fecha 29 de julio de 2015, compareció el ciudadano BRU LIS MARQUEZ, y confirmó que había resultado positiva la notificación realizada a la ciudadana YILSA MENDEZ, en el mismo orden de idea en fecha 26 de agosto de 2015, compareció ante la SUNAVI la demandada y consignó una carta donde expone que no tenia recurso económicos para pagar honorarios de abogados y solicita el nombramiento de un defensor, sin embargo no procedió en ningún momento abrir una cuenta para consignar los cánones de arrendamientos insolutos, transcurriendo el proceso con el resultado de la resolución que consta al libelo de la demanda; en fecha 26 de marzo de 2017, por todo lo antes expuesto se ha interrumpido la prescripción prevé (sic) solicitada por la demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 1969 del Código Civil. Es todo. Acto seguido se le concede la palabra al defensor judicial designado a la parte demandada, quien expone: "Ratifico en este acto, lo alegado en favor de mi representada mediante escrito de contestación presentado en fecha 08 de agosto de 2022, es todo. Concluida las exposiciones de las parte intervienes, mediante sus apoderados judiciales constituidos en juicios; la Juez del tribunal, conforme como lo establece el artículo 120 de la LEY PARA LA REGULARIZACION Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA, en cumplimiento a las formas procesales, vencido intervalo de tiempo reincorporada nuevamente en presencia de las partes; previa las consideraciones atinentes al caso el Tribunal apreciado el acervo probatorio que riela en los autos, atendido a sus observaciones y conclusiones a cada caso, pasa a dictar dispositivo en los conforme con los hechos y el Derecho en que se fundamenta, la cual es del tenor siguiente: "Con fundamento en las precedentes consideraciones este Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ordinario y de Ejecución de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por la autoridad que le confiere la Ley, declara: PRIMERO: IMPROCEDENTE la prescripción de los cánones de arrendamientos alegada por el defensor judicial designado a la parte demandada. SEGUNDO CON LUGAR la demanda por DESALOJO interpuesta por la abogada GINA CAZAR VASQUEZ, Inpreabogado N° 38.287, actuando como apoderada judicial de los ciudadanos MARIA DE LA CONCEPCION CARBALLO DE GONZALEZ, MARIA AURIA GONZALEZ CARBALLO, JOSE ANTONIO GONZALEZ CARBALLO, FRANCISCO GONZALEZ CARBALLO Y MANUEL ADOLFO GONZALEZ CARBALLO, primera de nacionalidad Española, y los demás venezolanos, mayores de edad de este domicilio y titulares de las cedulas de identidad Nros V-582.830; v-12.123.824; V-8.686.936; V-8.690.797 y V-12.808.894 respectivamente; en su condición de coherederos del de cujus FRANCISCO GONZALEZ QUINTAS, quien en vida era titular de la cedula de identidad N°V-1.888.222, contra la ciudadana YILSA ERODITA MENDEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad N° V-6.426.547. TERCERO: Se ordena a la parte demandada, ciudadano YILSA ERODITA MENDEZ (ante identificada), a hacer entrega a la parte actora, ciudadanos MARIA DE LA CONCEPCION CARBALLO DE GONZALEZ, MARIA AURIA GONZALEZ CARBALLO, JOSE ANTONIO GONZALEZ CARBALLO, FRANCISCO GONZALEZ CARBALLO Y MANUEL ADOLFO GONZALEZ CARBALLO, el inmueble constituido por un apartamento signado con el N° 122, ubicado en el Edificio "INA", piso 12, situado en la Avenida Este o., entre las Esquinas de Paradero a Venus, sector Quebrada Honda, Parroquia Candelaria del Municipio Libertador del Distrito Capital; completamente desocupado de bienes y personas, y, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada, al haber resultado totalmente vencida, conforme a lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil...omissis...la juez informó a la parte que el fallo completo se extenderá por escrito y se agregará al expediente, dentro del plazo de tres (3) días de despacho siguientes al día de hoy, de conformidad con lo establecido en el artículo 120 de la LEY PARA LA REGULARIZACION Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA..."

En fecha 18 de octubre de 2022, compareció el Defensor Judicial de la parte demandada, y ejerció recurso de apelación contra la decisión dictada por el Tribunal de origen.

En fecha 20 de octubre del 2022, el Tribunal de la causa dictó el extenso del fallo, el cual riela a los folios 124 al 128 y su vuelto, siendo del tenor siguiente:
"(...)
Analizados los medios probatorios aportados a los autos por las partes intervinientes, considera por tanto, esta Juzgadora que ha quedado demostrado lo siguiente:
Que existió una relación arrendaticia entre el hoy de cujus FRANCISCO GONZALEZ QUINTAS con la ciudadana YILSA ERODITA MENDEZ, por un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N°122, ubicado en el edificio IN, (sic) piso 12, sector Quebrada Honda, calle Oeste, del Municipio Libertador del Distrito Capital.
Que las partes establecieron en la cláusula segunda como un lapso de duración del contrato de un (1) año, fijo e improrrogable el cual regiría a partir del 10 de julio de 2005 y concluía el 09 de julio de 2006 y que su vencimiento comenzaría la prorroga legal, que en la cláusula tercera establecieron como canon de arrendamiento por el inmueble identificado en autos una suma de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (BS. 240.000,00) mensuales, pagaderos dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes.
Que existió un procedimiento administrativo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento deVivienda, en el cual, las partes no llegaron a ningún acuerdo, quedando de esa forma habilitada la vía judicial En este orden de ideas, se mantiene que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la Ley, vale decir, es el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones. En efecto, ordena el artículo 1.264 del Código Civil: Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas... lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada. El Juez, en caso de controversia condenará ineludiblemente al deudora ejecutar la prestación, prescindiendo de criterios subjetivos que atemperen o mediaticen la ejecución de la obligación
En el presente caso, como ya se dijo, la parte actora demanda el desalojo de un inmueble dado en arrendamiento, para lo cual alegó el incumplimiento de la parte demandada, al dejar de pagar más de treinta y cuatro (34) mensualidades por concepto de canon de arrendamiento correspondientes a los meses de febreroa diciembre de 2015; de enero a diciembre de 2016 y de enero de mayo de 2017 Por su parte, el defensor judicial designado a la parte demandada negó, rechazo y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho y solicito se declarar sin lugar.
Señalada (sic) los artículos 91 y 92 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos deVivienda, lo siguiente: (…)
Analizadas como han sido las pruebas que cursan en autos, observa este Tribunal, que en el presente caso, como fue apuntado; quedó demostrada la existencia de la relación arrendaticia, demostrada así mismo la obligación de la arrendadora de pagar el canon de arrendamiento mensual en un monto de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (BS. 240.000,00) mensuales, moneda vigente para la fecha constatándose igualmente que la parte demandada incumplió su obligación de pagar los cánones de arrendamientos demandados, ya que como quedó determinado en esta sentencia, no logró demostrar a través de mediosprobatorio, que hubiera cancelado los cañones de arrendamientos correspondiente a treinta y cuatro (34) mensualidades por concepto de canon de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero a diciembre de 2015, de enero a diciembre de 2016 y de enero de mayo de 2017, por lo que es forzoso concluir para esta sentenciadora que la arrendataria en este caso, se encuentra en estado de insolvencia sobre los cánones de arrendamientos que le fueron imputados como insolutos. Así se declara Como consecuencia de lo anterior, la demanda por DESALOJO que da inicio a estas actuacionesdebe ser declarada CON LUGAR. Así se establece..."

Finalmente, en su dispositivo, el extenso del fallo declaró lo siguiente:
"PRIMERO: IMPROCEDENTE la prescripción de los cánones de arrendamientos alegada por el Defensor judicial designado a la parte demandada.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda por DESALOJO interpuesta por la abogada GINA CAZAR VASQUEZ, Inpreabogado N° 38.287, actuando como apoderada judicial de los ciudadanos MARIA DE LA CONCEPCION CARBALLO DE GONZALEZ, MARIA AURIA GONZALEZ CARBALLO, JOSE ANTONIO GONZALEZ CARBALLO, FRANCISCO GONZALEZ CARBALLO Y MANUEL ADOLFO GONZALEZ CARBALLO, la primera de nacionalidad Española y los demás venezolanos, mayores de edad de este domicilio y titulares de las cedulas de identidad Nros V-582.830; V-12.123.824; V-8.686.936; V-8.690.797 y V-12.808.894 respectivamente; en su condición de coherederos del de cujus FRANCISCO GONZALEZ QUINTAS, quien en vida era titular de la cedula de identidad NV-1.888.222, contra la ciudadana YILSA ERODITA MENDEZ venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad N" V-6.426.547.
TERCERO: Se ordena a la parte demandada ciudadana YILSA ERODITA MENDEZ (ante identificada), a hacer entrega a la parte actora, ciudadanos MARIA DE LA CONCEPCION CARBALLO DE GONZALEZ, MARIA AURIA GONZALEZ CARBALLO, JOSE ANTONIO GONZALEZ CARBALLO, FRANCISCO GONZALEZ CARBALLO Y MANUEL ADOLFO GONZALEZ CARBALLO, el inmueble constituido por un apartamento signado con el N° 122, ubicado en el Edificio "INA", piso 12, situado en la Avenida Este o., entre las Esquinas de Paradero a Venus, sector Quebrada Honda, Parroquia Candelaria del Municipio Libertador del Distrito Capital completamente desocupado de bienes y personas, y, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada..."

Por auto de fecha 28 de octubre de 2022, el Tribunal de la causa oyó en ambos efectos el recurso de apelación ejercido por el Defensor Judicial de la accionada, y remitió las actuaciones bajo oficio Nº 277-2022, de esa misma fecha, a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de LOS Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, a los fines de su distribución ante la alzada.

Por auto de fecha 10 de noviembre de 2022, esta alzada recibió las actuaciones, y ordenó la remisión de las mismas al Tribunal de origen, a efectos de que se subsanaran las mismas, luego de lo cual, el 02 de diciembre de 2022, esta Superioridad fijó la oportunidad para la celebración de la correspondiente Audiencia Oral y Pública.

–IV–
DE LA AUDIENCIA ANTE LA ALZADA
Llegado el día fijado para la celebración de la audiencia oral y pública a la que alude el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, esto el día 17 de enero de 2023, compareció la ciudadana GINA CAZAR VÁSQUEZ, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo el Nº 38.287, actuando en su carácter de apoderada de la parte accionante. Asimismo, compareció el ciudadano ROBERTO SALAZAR LEÓN, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 66.600, actuando en su carácter de DefensorJudicial de la parte demandada, acto en el cual se dejó asentado lo siguiente: “En día de hoy, 13 de enero de dos mil veintitrés (2023), siendo las once de la mañana (11:00a.m.), oportunidad legal para que tenga lugar la Audiencia Oral y Pública, en el presente juicio de desalojo incoado por la demandante, ciudadanosMARÍA DE LA CONCEPCIÓN CARBALLO DE GONZALEZ, MARÍA AURIA GONZÁLEZ CARBALLO, JOSÉ ANTONIO GONZALEZ CARBALLO, FRANCISCO GONZÁLEZ CARBALLO y MANUEL ADOLFO GONZÁLEZ CARBALLO, la primera de nacionalidad Española y los demás venezolanos, mayores de edad de este domicilio y titulares de las cedulas de identidad Nros V-582.830, V-12.123.824, V-8.686.936, V-8.690.797 y V-12.808.894, respetivamente, contra la ciudadanaYILSA ERODITA MÉNDEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº V-5.536.964, tal y como lo prevé el artículo 123 de la Ley para la Regulación y Control de Arrendamientos de Vivienda. Dicho acto fue anunciado a las puertas de este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por el Alguacil de este Tribunal, ciudadano FELWIL RAMIL CAMPOS SUBERO, cumpliendo con las formalidades de Ley, a cuyo acto compareció la ciudadana GINA CAZAR VÁSQUEZ, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo el Nº 38.287, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora. Asimismo, compareció el ciudadanoROBERTO SALAZAR LEÓN, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 66.600, actuando en su carácter de Defensor Judicial de la accionada, ya identificada. Seguidamente el Juez de este Tribunal, expuso las reglas a seguir en el presente acto y concedió el derecho de palabra por un lapso de cinco (5) minutos a las partes, para que hagan su exposición en forma Oral y Pública y señaló que dispondrán de un lapso de tres (3) minutos a los fines de ejercer su derecho a réplica, si hubiere lugar a ello; haciendo la advertencia de que tal fijación en el tiempo no constituye lesión alguna al derecho a la defensa de las partes, pudiendo el Juez del Tribunal, si lo considera pertinente, hacer extender las exposiciones. Seguidamente, la apoderada judicial de la parte demandante, abogada GINA CAZAR VÁSQUEZ, ya identificada, expone: “Mediante resolución decretada por la Superintendencia Nacional de arrendamiento de Vivienda de fecha 14 de marzo de 2017, se desprende la solicitud del inicio del procedimiento administrativo de fecha 31 de octubre de 2014, en aquella época la ciudadanaYILSA ERODITA MÉNDEZ, se encontraba insolvente en cuatro (4) meses de arrendamiento. Ahora bien, una vez se introdujo la demanda, se procedió a dar cumplimiento a la ley para la regularización y control de arrendamiento de vivienda, y se desprende de la mencionada resolución, se procedió a notificar a la ciudadana, dando como resultado positivo que consignó el funcionario de la SUNAVIH, tal es así que en fecha 26 de agosto del 2015, la ciudadanaYILSA ERODITA MÉNDEZcompareció ante la SUNAVIH, y consignó un escrito donde decía que no tenía la posibilidad económica de cancelar honorarios profesionales. Sin embargo, nunca procedió a efectuar las consignaciones por ante la SUNAVIH, ni a abrir ningún expediente que le favoreciera a mi representado, llenando esa parte para evitar el procedimiento administrativo. Una vez que se abrió la vía judicial, ya mediante el decreto emanado por la SUNAVIH, se procedió a demandar a la ciudadanaYILSA ERODITA MÉNDEZ, por la falta de pago de los cánones de arrendamiento. En octubre de 2017, solicité a la SUNAVIH, una constancia mediante la cual me dijeran si ella estaba o no estaba consignando los pagos. El resultado fue negativo. Nunca vio expediente, ni efectuó ningún pago a favor de mi representado. El ciudadano defensor, en el acto de la contestación de la demanda, solicita la prescripción de las cuotas arrendatarias que no están solventes por haberse pasado un lapso mayor de dos (2) años, pero es el caso de que el procedimiento administrativo duró dos años y un poco más, y la parte accionante la que yo represento, estuvo esos dos (2) años impulsando el procedimiento administrativo. O sea que mal puede el defensor solicitar la prescripción breve por cuanto esa fue interrumpida de acuerdo al artículo 1.969 del Código Civil. Por tanto, solicito a este Tribunal que deje sin efecto la apelación y se confirme la sentencia dictada por el Juzgado Décimo Octavo en todas y cada una de sus partes, y se condene en costas a la parte demandada. Es todo” Seguidamente, tomó la palabra el Defensor de la parte accionada, abogado ROBERTO SALAZAR LEÓN,y expuso: “Me trasladé al sitio de ubicación del apartamento donde está habitando su representada y fui atendido por el señor Guillermo Pinto, a quien le manifestó el motivo de su visita, y éste le indicó que le haría llegar todas las consignaciones y los pagos que habían realizado de los cánones de arrendamiento hasta la fecha, y actualmente no he recibido ningún. Recibí una llamada de él donde le decía que la semana que viene le haría llegar los recibos y nunca lo recibió, procedió a dar contestación a la demanda en defensa de su representada donde niego y rechazo por cuanto no tengo prueba fehaciente, y por cuanto me lo exige el Tribunal Supremo de Justicia, ejercí recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Tribunal Dieciocho de Municipio. A todo evento, niego rechazo y contradigo las peticiones de la parte actora y se condene en costas. Es todo”. Acto seguido, no se llevó a cabo la contrarréplica. Seguidamente, el ciudadano Juez se retira de la audiencia por un tiempo prudencial y vuelto a la sala, pronuncia oralmente una síntesis precisa y lacónica de los motivos de hecho y de derecho que fundamentan el dispositivo que a continuación se transcribe: “En fuerza de los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Superior del Circuito Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación incoada por el Defensor Ad Litem, actuando en representación de la parte demandada, contra la decisión de fecha 17 de octubre de 2022, cuyo extenso se publicó en fecha 20 de ese mes y año, dictada por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Así se establece. SEGUNDO: SE CONFIRMA la decisión dictada en fecha17 de octubre de 2022, cuyo extenso se publicó en fecha 20 de ese mes y año, dictada por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Así se decide. TERCERO: IMPROCEDENTE la prescripción de los cánones de arrendamiento alegada por la representación judicial de la parte demandada.- Así se decide. CUARTO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por los ciudadanos MARÍA DE LA CONCEPCIÓN CARBALLO DE GONZALEZ, MARÍA AURIA GONZÁLEZ CARBALLO, JOSÉ ANTONIO GONZALEZ CARBALLO, FRANCISCO GONZÁLEZ CARBALLO y MANUEL ADOLFO GONZÁLEZ CARBALLO, contra la ciudadana YILSA ERODITA MÉNDEZ, ambas partes plenamente identificadas al inicio de este fallo; por cuanto quedó demostrado en las actas procesales que se ha configurado la causal de falta de pago, prevista en el ordinal 1º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, en consecuencia se condena a la parte demandada a ENTREGAR a favor de la parte actora, el inmueble constituido por el Apartamento signado con el Nº 122, ubicado en el Edificio “INA”, Piso 12, Sector Quebrada Honda, Calle Oeste del Municipio Libertador del Estado Miranda. Así se decide.
Concluida la sustanciación según quedó establecido en los antecedentes de este fallo, se entró en la fase para sentenciar que nos ocupa.
–V–
SOBRE LA COMPETENCIA
Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello uno de los aspectos que consideró esa Máxima Superioridad, fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala y el cual compartimos, atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado Social de Derecho y de justicia.

Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución, establece lo siguiente:
“Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida.” –Subrayado de esta Superioridad–.

En la parte final de la norma transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas en primera instancia por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu, propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.
Igualmente, el Tribunal Supremo de Justicia, por medio de su Sala de Casación Civil, en el Expediente N° AA20-C-2008-000283, caso; María Concepción Santana Machado, contra Edinver José Bolívar Santana, en fecha 10 de diciembre de 2009, con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio.
Así las cosas, quien de este recurso conoce, con apego estricto a la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y a la decisión de fecha 10 de diciembre de 2009, dictada por la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir como Alzada, aquellas causas que se tramitan en primera instancia en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la prenombrada Resolución. Así se establece.
Acorde con las Resoluciones antes transcritas, se considera este Tribunal competente para conocer y decidir de la apelación interpuesta por el Defensor Ad Litem de la parte demandada, abogado ROBERTO SALAZAR LEÓN, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 66.600, contra la decisión de fecha 17 de octubre de 2022, cuyo extenso se publicó en fecha 20 de ese mes y año, dictada por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual se declaró CON LUGAR la demanda de DESALOJO, interpuesta por los ciudadanos MARÍA DE LA CONCEPCIÓN CARBALLO DE GONZALEZ, MARÍA AURIA GONZÁLEZ CARBALLO, JOSÉ ANTONIO GONZALEZ CARBALLO, FRANCISCO GONZÁLEZ CARBALLO y MANUEL ADOLFO GONZÁLEZ CARBALLO, contra la ciudadana YILSA ERODITA MÉNDEZ. Así se establece.

–IV–
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
SOBRE LA ACCIÓN EJERCIDA
En efecto, la controversia del asunto se contrae, por una parte a las pretensiones de la actora, vinculadas a un contrato de arrendamiento, el cual riela a los autos en copia certificada a los folios 36 al 44 y su vuelto, suscrito por el inicial propietario, el ciudadano FRANCISCO GONZÁLEZ QUINTAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-1.888.222, del cual se evidencia que el mismo arrendó el inmueble descrito en autos a favor de la hoy demandada, y se evidencia que esa relación locativa se inició el 10 de julio de 2005, sobre un inmueble constituido por un apartamento, cuyo uso es habitacional, pretendiendo el desalojo con fundamento en la falta de pago de los cánones de arrendamiento previsto en el ordinal 1º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, negando la accionada que exista tal insolvencia, conforme lo alegó en su contestación, así como también adujo que se encontraban prescritos los cánones locativos comprendidos entre febrero de 2015 hasta junio de 2019, porque habían transcurrido más de tres (03) años desde la fecha en que se inició la obligación locativa, hasta la fecha en la cual fuere practicada la citación del Defensor Judicial de la parte demandada.
En efecto, en el caso de autos se ha incoado una acción judicial de desalojo arrendaticio, fundamentado en lo establecido en el ordinal 1° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, por lo que se impone allanar los extremos para su procedencia, esto es, la existencia del vínculo arrendaticio y el incumplimiento o la configuración de la causal alegada.

SOBRE LA RELACIÓN ARRENDATICIA Y EL AGOTAMIENTO DE LA VIA ADMINISTRATIVA
Ahora bien, se reitera, no se discute la existencia del vínculo arrendaticio, inicialmente suscrito en fechas 09 de diciembre de 2005 por la arrendataria ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 67, Tomo 125 de los Libros respectivos; por una parte, y por la otra por el propietario inicial del inmueble, hoy fenecido, en fecha 24 de enero de 2006, ante la Notaría Pública de Turmero, Estado Aragua, anotado bajo el Nº 38, Tomo 07 de sus respectivos Libros de Autenticaciones; vínculo que según el referido contrato, aportado a los autos en copia certificada riela de los folios 36 al 44 y su vuelto del expediente, reconocido por la demandada, comenzó a regir el día 10 de julio de 2005, por un año fijo, contado hasta el día 09 de julio de 2006.
Ahora bien, el vínculo arrendaticio se extendió hasta la fecha actual, más aún, cuando la misma parte accionante arguyó en su escrito libelar, que la accionada incumplió su obligación en el pago de los cánones locativos desde “…los meses de Febrero hasta Diciembre de 2.015 y desde Enero a Diciembre de 2.016 y desde Enero de 2017 hasta la presente fecha, llegando a treinta y cuatro (34) mensualidades insolutas…”(F. 03 al 04), extendiéndose así a más de un (01) año, que era el lapso contractual inicialmente pactado, tal y como se observó de la lectura de la cláusula contractual “SEGUNDA”, mutando a tiempo indeterminado, con más de quince (15) años de duración. Así se establece.
Asimismo, consta original de acta de defunción expedida en fecha 07 de febrero de 2011, por el ciudadano Registrador Civil del Municipio Sucre del Estado Aragua, y que riela al folio 14 de los autos, en concordancia con el certificado de solvencia de sucesiones que en original riela a los folios 15 al 30 y su vuelto, y la allí contenida declaración sucesoral consignada en fecha 29 de noviembre de 2011 ante el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), que en virtud del fallecimiento del ciudadano FRANCISCO GONZÁLEZ QUINTAS, (Primigenio Arrendador), en fecha 12 de agosto de 2010, pasaron los derechos locativos a favor de sus herederos, es decir, los hoy codemandantes, quedando automáticamente subrogados en su condición de Arrendador en el contrato de Arrendamiento frente a la ciudadana YILSA ERODITA MÉNDEZ.
Asimismo, consta de copia certificada de la Providencia Administrativa Nº MC-00073, de fecha 14 de marzo de 2017, emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, mediante la cual quedó constancia que en fecha 31 de octubre de 2014 se inició dicho procedimiento, y una vez cumplidas las formalidades de Ley, sin que se diere acuerdo entre las partes, se decretó la habilitación de la vía judicial, a los fines legales consiguientes, lo cual viene a acreditar el conocimiento que tenía la accionada sobre los nuevos titulares del inmueble, y en consecuencia, de los nuevos ciudadanos que se subrogaron en el carácter locativo de arrendador. Así se establece.
PUNTO PREVIO
SOBRE LA PRESCRIPCIÓN
Alega la representación judicial de la parte demandada, que había operado la prescripción de los cánones de arrendamiento de los meses de febrero de 2015 hasta junio de 2019, en virtud de haber transcurrido más de tres (3) años desde el momento en que nació la obligación de pagarlosy la fecha en que se produjola citación del Defensor Judicialel 15 julio de 2022.

La prescripción es una Institución jurídica, que en el caso como el expuesto por la accionada, implicaría la extinción del derecho que se quiere hacer valer ante la vía judicial, es decir, para exigir un derecho subjetivo del cual se considera el demandante acreedor, y se diferencia de la caducidad, porque la Prescripción puede ser interrumpida, y tal interrupción requiere su acreditación.

Sobre la defensa prescriptiva, el Tribunal de origen, por medio de su decisión hoy recurrida, estableció lo siguiente:
“(…)
En este caso concreto, observa esta Sentenciadora; que bien es cierto, que la presente causa, fue interpuesta en fecha 04 de mayo de 2018, no es menos cierto, que tal como quedó evidenciado de la prueba valorada en este punto, existió un procedimiento administrativo previo a la demanda ante la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA, interpuesto por los demandantes en base a los mismos hechos señalados en el libelo de la demanda; ello en cumplimiento del procedimiento previo que debe seguirse en materia de vivienda; del cual tuvo conocimiento la parte demandada ciudadana YILSA ERODITA MENDEZ ya que consta que la mismo compareció ante dicho ente, y solicitó la designación de un defensor judicial que la representara…omissis…”

Es decir, que en virtud de dicha comparecencia de la accionada ante la Entidad Administrativa, ya la misma se encontraba a derecho en cuanto a las actuaciones y demás pretensiones de los hoy codemandantes.

Ahora, es importante precisar que el artículo 1592 del Código Civil contiene las obligaciones que tiene el arrendatario, y establece lo siguiente:
Artículo 1.592: “El arrendador tiene dos obligaciones principales:
(…)
2.º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”

Entonces el arrendador debe pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos, por ser la contraprestación que se ha comprometido a pagar por el uso y disfrute de la cosa arrendada.
Los artículos 1264 y 1291 ejusdem, están relacionados con el artículo que se citó anteriormente, y establecen lo siguiente:
Artículo 1264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como ha sido contraídas…”

Artículo 1291: “El deudor no puede constreñir al acreedor a recibir en parte el pago de una deuda, aunque ésta fuere divisible.”

Ahora bien, con respecto a la pretendida prescripción, se apreció de autos que, tal y como fuere sostenido por el A quo, y que fueren observadas por esta alzada como consecuencia del examen de las actas procesales que conforman el presente expediente, que efectivamente, fuere llevado el antedicho procedimiento administrativo previo a la habilitación de la vía judicial, conforme fuere asentado en la Resolución Nº MC-00073, de fecha 14 de marzo de 2017, en la cual quedó constancia que esa causa administrativa se había instaurado en fecha 07 de octubre de 2014, por previa solicitud de los hoy accionante, y que en 2016, quedó a derecho la hoy demandada, del procedimiento administrativo que se solicitó abrir conforme a lo previsto en el artículo 91, ordinal 1º de la Ley de la materia, referido a la falta de pago, es decir, que ello acreditó a su vez la pretensión de los hoy accionantes, frente a la actual demandada, en sede administrativa, quedando como resultado la habilitación de la vía judicial, por no haberse llegado a acuerdo entre las partes en conflicto, por lo cual habría operado una causal de interrupción de la prescripción.

En tal sentido, el Diccionario Procesal Civil, Primera Edición, 2013, del autor Juan Monroy Gálvez, en sus Páginas 270 a 271, define sobre la figura jurídica en referencia, lo siguiente:

La prescripción extintiva es un fenómeno jurídico que enerva y neutraliza la pretensión incoada, debido a que transcurrió el tiempo señalado por la ley y el titular del derecho no dedujo pretensión alguna para exigirlo. En tal sentido, en el fenómeno prescriptorio son identificables dos fases:
a) Una, que va desde el surgimiento de la relación jurídica hasta el vencimiento del periodo de tiempo señalado por la ley. Una fase marcada por la no actuación de la relación, que provoca una situación modificativa de aquella en la que la situación subjetiva activa pasa de la plena “tutelabilidad” a una “atenuada”, pues surge en el sujeto pasivo de la relación una situación de ventaja (poder-carga) de completar con su actuar el fenómeno prescriptorio.
b) Una segunda, en la que el fenómeno prescriptorio se perfecciona por el actuar de quien se beneficia con él, pasándose así de la mera “prescriptibilidad” (modificativa) a la “prescripción” (extintiva) propiamente dicha, con la consiguiente “liberación” del sujeto pasivo de la relación.
(…)
El fundamento de la prescripción es de orden público, pues conviene al interés social liquidar situaciones pendientes y favorecer su consolidación. Lo que además justifica que mientras no opere el decurso prescriptorio señalado en la ley, no se pueda renunciar a él…”

Es decir, que la prescripción es una Institución jurídica, que en el caso como el expuesto por la accionada, implicaría la extinción del derecho que se quiere hacer valer ante la vía judicial, es decir, para exigir un derecho subjetivo del cual se considera el demandante acreedor, y se diferencia de la caducidad, porque la Prescripción puede ser interrumpida, y tal interrupción requiere su acreditación.

Por su parte, la norma contenida en el artículo 1.980 del Código Civil, es del tenor siguiente:
“Se prescribe por tres años la obligación de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos, de los intereses de las cantidades que los devenguen, y en general, de todo cuanto deba pagarse por años o por plazos periódicos más cortos.”

Mientras que el artículo 1.969eiusdem, señala diversos modos que, de manera conjunta o separada pueden interrumpir la prescripción, es decir, reiniciar el tiempo para prescribir, siendo la misma del tenor que sigue:
“Se interrumpe civilmente en virtud de una demanda judicial, aunque se haga ante un Juez incompetente, de un decreto o de un acto de embargo notificado a la persona respecto de la cual se quiere impedir el curso de la prescripción, o de cualquiera otro acto que la constituya en mora de cumplir la obligación. Si se trata de prescripción de créditos, basta el cobro extrajudicial…”

Así las cosas, considera esta superioridad, que efectivamente, resultaron suficientes las actuaciones desplegadas por la parte accionante ante la sede administrativa, en virtud de la insolvencia de la accionada, para extinguir los efectos de la posible ocurrencia de la prescripción.
Por su parte, la norma contenida en el artículo 1980 del Código Civil, es del tenor siguiente:
“Se prescribe por tres años la obligación de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos, de los intereses de las cantidades que los devenguen, y en general, de todo cuanto deba pagarse por años o por plazos periódicos más cortos.”

Mientras que el artículo 1.969eiusdem, señala diversos modos que, de manera conjunta o separada pueden interrumpir la prescripción, es decir, reiniciar el tiempo para prescribir, siendo la misma del tenor que sigue:

“Se interrumpe civilmente en virtud de una demanda judicial, aunque se haga ante un Juez incompetente, de un decreto o de un acto de embargo notificado a la persona respecto de la cual se quiere impedir el curso de la prescripción, o de cualquiera otro acto que la constituya en mora de cumplir la obligación. Si se trata de prescripción de créditos, basta el cobro extrajudicial…”

Así las cosas, considera esta superioridad, que efectivamente, resultaron suficientes las actuaciones desplegadas por la parte accionante ante la sede administrativa, en virtud de la insolvencia de la accionada, para extinguir los efectos de la posible ocurrencia de la prescripción, pues, sin duda, la parte actora, arrendadora, titular del crédito no asumió una conducta pasiva en su condición de acreedor, sino que acudió, como lo ordena la ley, a la instancia administrativa para hacer valer sus derechos, obteniendo la autorización o habilitación para acudir a la jurisdicción, lo que constituye un acto suficiente para interrumpir la prescripción, razón por la cual, no puede prosperar en derecho la excepción de prescripción. Así se establece.

SOBRE EL INCUMPLIMIENTO
LA CAUSAL (Art. 91, Ord. 1º)
Ahora bien, corresponde de seguidas el estudio del supuesto de procedencia de la acción de desalojo que fuere invocada en el escrito libelar, contemplada en el ordinal 1º del artículo 91 de la Ley de la materia, en ese orden de ideas, dicha disposición trata de la insolvencia o falta de pago de cuatro (04) cánones de arrendamiento, o más, y sin causa que justifique esa falta de pago.
En efecto, la acción judicial de desalojo arrendaticio está fundamentada en lo establecido en el ordinal 1º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, que establece:
Artículo 91: “Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
1.En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.
(…)
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común.”

Esta Alzada pasará a examinar esa causal invocada, con vista al acervo probatorio aportado, para determinar si se han llenado los extremos de Ley para que proceda el desalojo.

SOBRE LA FALTA DE PAGO
Sobre la falta de pago de los cánones de arrendamiento, invocada por el actor en su libelo, expone en su libelo no haber recibido pago alguno por concepto de canon de arrendamiento, dada la insolvencia de la demandada por “…los meses de Febrero hasta Diciembre de 2.015 y desde Enero a Diciembre de 2.016 y desde Enero de 2017 hasta la presente fecha, llegando a treinta y cuatro (34) mensualidades insolutas…”, y pese a no ser su carga probatoria, consignó a los autos marcada con el literal “G”, constancia original suscrita en fecha 17 de octubre de 2017, por la Dirección de Trámites Procesales y Administrativos, adscrito a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, por medio del cual se asentó que no existe registro alguno de pago de cánones locativos por parte de la aquí accionada, siendo dicho instrumento de carácter público administrativo, según lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil y con tal carácter se valora en derecho, dejando establecido a partir de tales instrumentales, la denunciada insolvencia inquilinaria. Así se establece.

A ello se debe sumar la inactividad probatoria de la accionada, quien pese a haber aducido la ocurrencia de una improcedente prescripción, no aportó a las actas procesales instrumento probatorio alguno que pudiere acreditar el cumplimiento de su obligación en el pago de los cánones arrendaticios, siendo ella su tarea probatoria en la presente causa. En definitiva, la parte accionada a quien le correspondió la carga de la prueba de la cancelación de los cánones, no acreditó los pagos de los cánones locativos, es decir, no dio cumplimiento a las disposiciones contenidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, las cuales establecen la carga de la prueba y son del tenor siguiente:
Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”

Artículo 1.354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

En consecuencia, la causal de falta de pago es procedente conforme a derecho, por lo cual quedó acreditado en autos que se encuentran dadas las condiciones de procedencia de la acción analizada, al configurarse la causal de falta de pago de los cánones arrendaticios, resulta inevitable e imperioso para quién aquí decide, declarar sin lugar la apelación presentada por la parte demandada, y CON LUGAR la acción de desalojo propuesta por los ciudadanosMARÍA DE LA CONCEPCIÓN CARBALLO DE GONZALEZ, MARÍA AURIA GONZÁLEZ CARBALLO, JOSÉ ANTONIO GONZALEZ CARBALLO, FRANCISCO GONZÁLEZ CARBALLO y MANUEL ADOLFO GONZÁLEZ CARBALLO, contra la ciudadana YILSA ERODITA MÉNDEZ, confirmando así el fallo apelado. Así se decide.

–V–
DISPOSITIVA
En fuerza de los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Superior del Circuito Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación incoada por el Defensor Ad Litem, actuando en representación de la parte demandada, contra la decisión de fecha 17 de octubre de 2022, cuyo extenso se publicó en fecha 20 de ese mes y año, dictada por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Así se establece.
SEGUNDO: SE CONFIRMA la decisión dictada en fecha17 de octubre de 2022, cuyo extenso se publicó en fecha 20 de ese mes y año, dictada por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Así se decide.
TERCERO: IMPROCEDENTE la prescripción de los cánones de arrendamiento alegada por la representación judicial de la parte demandada.- Así se decide.
CUARTO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por los ciudadanos MARÍA DE LA CONCEPCIÓN CARBALLO DE GONZALEZ, MARÍA AURIA GONZÁLEZ CARBALLO, JOSÉ ANTONIO GONZALEZ CARBALLO, FRANCISCO GONZÁLEZ CARBALLO y MANUEL ADOLFO GONZÁLEZ CARBALLO, contra la ciudadana YILSA ERODITA MÉNDEZ, ambas partes plenamente identificadas al inicio de este fallo; por cuanto quedó demostrado en las actas procesales que se ha configurado la causal de falta de pago, prevista en el ordinal 1º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, en consecuencia se condena a la parte demandada a ENTREGAR a favor de la parte actora, el inmueble constituido por el Apartamento signado con el Nº 122, ubicado en el Edificio “INA”, Piso 12, Sector Quebrada Honda, Calle Oeste del Municipio Libertador del Estado Miranda. Así se decide.
QUINTO: Se condena en costas del recurso a la parte demandada, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESEY DÉJESE COPIA DE LA PRESENTE DECISIÓN.
Dada, firmada y sellada en la sede del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 212° de la Independencia y 163° de la Federación. Caracas, a los diecisiete (17) días del mes de enero de dos mil veintitrés (2023).
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,
Dr. CARLOS E. ORTIZ F.
CAROLYN BETHENCOURT CH.
En esta misma fecha siendo las 12:40 p.m., se publicó la anterior sentencia.
LA SECRETARIA,

CAROLYN BETHENCOURT CH.
Asunto: AP71-R-2022-000483
CEOF/CBCH