REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, 17 de enero de 2023 212º y 163º Asunto: AP71-R-2022-000451. Demandante: VÍCTOR LEOPOLDO FUN HUNG, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-10.869.839. Apoderados Judiciales: Abogados MARÍA GABRIELA CÁRDENAS NÚÑEZ, JUAN MANUEL SANTANA, TADEO ARRIECHE FRANCO y CAROL JIMÉNEZ LÓPEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 117.496, 93.235, 90.707 y 303.883, respectivamente. Demandada: HERMANOS MUI RESTAURANT HO KOW- MI DESEO, S.R.L, empresa inscrita inicialmente en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, hoy Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda, en fecha 09 de enero de 1974, bajo el número 15, tomo 8-A, cuya última reforma de acta constitutiva y estatutos fue realizada en fecha 21 de junio de 2012 por la asamblea general extraordinaria de accionistas, quedando inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda, en fecha 02 de octubre de 2012, bajo el número 15, tomo 156-A. Apoderados Judiciales: Abogados LUCIO MUÑOZ MANTILLA e IVÁN MUÑOZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los números12.654 y 64.319, respectivamente. Motivo: Cumplimiento de Contrato. Capítulo I ANTECEDENTES En el juicio de cumplimento de contrato que incoara VÍCTOR LEOPOLDO FUN HUNG, contra HERMANOS MUI RESTAURANT HO KOW- MI DESEO, S.R.L., ambos identificados al comienzo de este fallo, mediante decisión del 12 de agosto de 2022, el Juzgado Noveno de Municipio Ordinario de Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, declaró, lo siguiente: “PRIMERO:SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga legal, incoad (SIC) por el ciudadano VICTOR LEOPOLDO FUN HUNG, venezolano, mayor de edad, domiciliado en Estados Unidos y titular de la cédula de identidad N° V- 15.396.222, contra la sociedad mercantil HERMANOS MUI RESTAURANT HO KOW- MI DESEO S.R.L., inscrita inicialmente en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 9 de enero de 1974, bajo el No. 15, Tomo 8-A y reformada su Acta Constitutiva y Estatutos Sociales por última vez, mediante Acta de Asamblea Extraordinaria de Socios de fecha 15 de junio de 2.009, la cual quedó inscrita en el Registro Mercantil IV de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 04 de septiembre de 2009, bajo el No. 60 del Tomo 131-A-Cto, en la persona de su Director General HENRY KINCHI MUI SZETO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V- 17.145.306. SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil”. (Negrillas y resaltado de la cita). Contra la aludida decisión ejerció el recurso ordinario de apelación, en razón de lo cual suben las presentes actuaciones a esta Alzada. Mediante auto del día 27 de octubre de 2022, se le dio entrada al expediente fijándose el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus escritos de informes. El día 1º de diciembre de 2022, oportunidad para que las partes presentaran sus respectivos informes, ambas hicieron uso de tal derecho; de igual manera, por auto de esa misma fecha se fijó el lapso para la presentación de observaciones, lo cual ocurrió en fecha 13 de diciembre de 2022, donde las partes presentaron sus respectivos escritos. Concluida la sustanciación se fijó el lapso al que hace alusión el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil para dictar decisión la cual se procede a proferir en base a las consideraciones expuestas infra. Capítulo II SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA Demanda: Mediante libelo presentado en fecha 01° de diciembre de 2016, la profesional del derecho María Gabriela Cárdenas Núñez, antes identificada, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, demanda a la empresa Hermanos Mui Restaurant Ho Kow- Mi Deseo, S.R.L.por concepto de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sosteniendo para ello, lo siguiente: 1. Que, su representado es propietario de un inmueble constituido por una casa-quinta (local comercial) y el terreno sobre la cual está construida, identificada con el alfanumérico 422-A, ubicada entre la calle Orinoco y la avenida Valle Arriba del municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda., según documento protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del municipio Baruta, bajo el número 4, tomo 17, folio 0, protocolo primero, en fecha 14 de diciembre de 1989. 2. Que, consta en documento autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Séptima del municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 10 de octubre de 2012, bajo el número 20, tomo 147 de los libros de autenticaciones llevado por esa oficina notarial, que el ciudadano Víctor Leopoldo Fun Hung, en su carácter de propietario procedió a dar en arrendamiento el inmueble descrito a la empresa Hermanos Mui Restaurant Ho Kow- Mi Deseo, S.R.L. 3. Que, dentro de las condiciones contractuales exigibles entre las partes, se estableció en la cláusula tercera que la vigencia del contrato era de un año, contado a partir del 01° de octubre de 2012 hasta el 30 de septiembre de 2013. 4. Que, conforme a la cláusula segunda, el canon de arrendamiento por ese año de vigencia era de dieciocho mil bolívares con cero céntimos (Bs. 18.000,00). 5. Que, conforme a la cláusula séptima, al finalizar el contrato por cualquier causa, corresponde a la arrendataria la devolución del inmueble en el mismo buen estado en que lo recibió. 6. Que, conforme a la cláusula cuarta, una vez terminado el contrato por la razón que fuere, correspondía a la arrendataria devolver el inmueble en el mismo estado en el cual lo recibió, de lo contrario, pagaría una cláusula penal equivalente a mil bolívares con cero céntimos (Bs. 1.000,00), por cada día de retraso hasta la entrega del inmueble en las condiciones estipuladas. 7. Que, en fecha 17 de septiembre de 2013 la Notaría Pública Trigésima Séptima del municipio Libertador del Distrito Capital, se trasladó y constituyó en el sitio donde está ubicado el inmueble arrendado a los fines de notificar a la arrendataria que, el contrato de arrendamiento vencía el día 30 de septiembre de 2013; que, el propietario no renovaría el contrato de arrendamiento suscrito y, que, conforme a lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios –vigente para la época- le correspondía a la arrendataria una prórroga legal de tres (3) años, contados a partir del 01° de octubre de 2013. 8. Que, en fecha 26 de abril de 2016, se realizó a su representado, notificación judicial a través del cual se le hacía saber que los cánones de arrendamiento correspondientes entre el 29 de marzo de 2013 y el 29 de marzo de 2016, estaban siendo consignados por la arrendataria ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios. 9. Que, si bien en fecha 23 de mayo de 2014 se modificó la legislación aplicable a los arrendamientos de locales comerciales y se publicó la ley que actualmente rige la materia, esta normativa mantiene, según su artículo 26, el plazo de tres (3) años de prórroga legal en aquellos casos en los que la relación arrendaticia tuviese una duración mayor a diez (10) años. 10. Que, siendo la prórroga legal de tres (3) años, iniciando el 01° de octubre de 2013 y venciendo el 30 de septiembre de 2016, como en efecto sucedió, su representado a través de documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 22 de septiembre de 2016, procedió a notificar a la arrendataria del vencimiento de la prórroga legal. 11. Que, a través de dicha notificación se le reiteró a la arrendataria que en fecha 30 de septiembre de 2016, venció el lapso de prórroga legal; que, a raíz de ello, correspondía la inmediata devolución del inmueble arrendado, totalmente desocupado de bienes y personas y, que, cualquier transcurso de tiempo entre el vencimiento de la prórroga legal y la entrega material del inmueble no conllevaba bajo ninguna circunstancia la tácita reconducción de la relación contractual. 12. Que, a la fecha de introducción de la demanda la arrendataria no ha hecho entrega del inmueble objeto del contrato, encontrándose en un incumplimiento de las cláusulas contractuales que contemplan la entrega del inmueble una vez vencido el término del mismo y, por tanto, un incumplimiento de la prórroga legalmente prevista al pretender mantenerse en el mismo. 13. Que, el propio contrato de arrendamiento estipula y tasa la generación de daños y perjuicios en caso que la arrendataria no desaloje el inmueble en el lapso acordado, procediéndose a la aplicación de una cláusula penal (cláusula cuarta del contrato). 14. Que, con base a tales alegatos, demanda el cumplimiento del contrato por vencimiento del término, y, en consecuencia, solicita el cumplimiento del contrato de arrendamiento, exigiendo la entrega del inmueble en las mismas condiciones en que la arrendataria lo recibió, libre de todo tipo de objetos y personas, en virtud de haberse terminado el mismo, suscrito en fecha 10 de octubre de 2012 y la prórroga legal de tres (3) años aplicables. 15. Solicita, el pago de treinta y cuatro mil bolívares (Bs. 34.000,00) por concepto de daños y perjuicios generados, calculados desde el 01° de octubre de 2016 al 03 de noviembre de 2016, fecha de interposición de la demanda, a razón de mil bolívares diarios (Bs. 1.000,00), todo ello, conforme a lo contenido en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento. 16. Solicita, el pago de las cantidades de dinero que se sigan generando por concepto de daños y perjuicios, calculados desde el 01° de octubre de 2016, fecha de interposición de la demanda, hasta que se dicte sentencia definitivamente firme, a razón de mil bolívares (Bs. 1.000,00) diarios, de acuerdo a lo contenido en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento. 17. Que, a los efectos del petitorio anterior, solicita se ordene practicar experticia complementaria del fallo para el cálculo de la cantidad demandada. Contestación: Mediante escrito consignado en fecha 27 de marzo de 2017, los abogados Humberto Marval Lugo y Gonzalo Cedeño Navarrete, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 2.539 y 8.567, respectivamente, actuando –para aquel entonces- en su carácter de apoderados judiciales de la empresa Hermanos Mui Restaurant Ho Kow- Mi Deseo, S.R.L., consignaron escrito de contestación a la demanda en fecha 26 de noviembre de 2021, alegando, entre otras cosas, las cuestiones previas contenidas en el artículo 346 ordinal 1º, 5º, 6º, 9º, 10º y 11º del Código de Procedimiento Civil, mismas que fueron resueltas en su oportunidad y declaradas sin lugar por la recurrida, por lo cual, resulta inoficioso transcribir los alegatos referidos a las cuestiones previas opuestas, así como de la mutua petición propuesta por la demandada, que fue declarada inadmisible; de manera que la contestación quedó establecida en los siguientes términos: 1. Que, de conformidad con el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, alegó la existencia de la perención de la instancia, en virtud que el demandante no gestionó el impulso el procedimiento desde el 08 de diciembre de 2016, toda vez que no consta expresamente en las actas procesales del expediente la planilla del alguacilazgo y el monto de los pagado para la continuación del juicio. 2. Que, impugnan los actos notariales emanados por la Notaría Pública Cuarta del municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda, fechada 17 de septiembre de 2016 y, por la Notaría Pública Trigésima Séptima del municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 17 de septiembre de 2013, por medio de las cuales se efectuaron las notificaciones extrajudiciales a su representada. 3. Que, la Notaría Pública Trigésima Séptima del municipio Libertador del Distrito Capital no tiene competencia territorial para practicar la notificación en la ubicación donde se ubica su representada en virtud que se halla en la urbanización Las Mercedes, municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda, y también hizo caso omiso a la prohibición de autorizar –el notario a un funcionario- para el traslado de la notaría. 4. Que, la demanda interpuesta en contra de su representada es impertinente por la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado por no tener las cualidades necesarias para ejercer poderes en juicio y no tener la representación que se atribuye, careciendo de cualidad, por ser el poder insuficiente. 5. Que, el contrato de arrendamiento se revertió a tiempo indefinido, de conformidad con los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, que tiene como consecuencia un nuevo arrendamiento surgido del consentimiento tácito del arrendador. 6. Que, impugnan, desconocen y tachan las notificaciones notariales por ser documentos privados, por carecer de valor y solicitan que no se les otorgue valor alguno por estar viciadas de nulidad absoluta, infiriéndose que se mandante jamás fue notificada judicialmente del vencimiento de la prórroga legal ni del vencimiento del contrato. 7. Que, oponen la prescripción en virtud que su representada viene ocupando el inmueble por más de 30 años y que el demandante le ha causado daños, violentando el derecho de preferencia ofertiva y el retracto legal, al enajenar a un tercero el inmueble arrendado. 8. Que, no es cierto lo afirmado en la demanda, por cuanto la relación arrendaticia se inició en el año 1974 y continuó de manera ininterrumpida hasta el 2013, no llevándose a cabo la preferencia ofertiva correspondiente. 9. Que, del último contrato de arrendamiento realizado en 2012 y de cuya prórroga le fue notificada a su representada en fecha 17 de septiembre de 2013, a través de la Notaría Trigésima Séptima del municipio Libertador del Distrito Capital, se subvirtió el ordenamiento legal incurriendo en el “vicio de desviación intelectual o ideológica”, toda vez que bajo el punto de vista jurídico no es lo mismo la figura de renovación que de la prórroga, y como consecuencia de ello, operó la tácita reconducción a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil. 10. Que, la actora confiesa en su escrito libelar, que el contrato era de un año y la prórroga de 3 años, lo que verifica que no tiene asidero jurídico alguno por no guardar correspondencia lo que alude en su pretensión con la realidad fáctica, pues es obvio que la relación arrendaticia tiene una data superior a diez (10) años, es decir, más de 42 años. 11. Que, ratifican el argumento respecto del cual afirman que la notificación notarial está viciada de nulidad en virtud de que la misma fue realizada por un supuesto 12. Que, el arrendador (parte actora) incurrió en enriquecimiento sin causa al establecer el canon de arrendamiento sin estar debidamente regulado por el ente competente, igualmente, denuncian que existen indicios en que se ha incurrido en la presunta comisión del delito de usura. 13. Que, se observa que fue celebrado un contrato de arrendamiento en fecha 02 de octubre de 2012 hasta el 30 de septiembre de 2013, mediante contrato debidamente autenticado, pero que al vencimiento del mismo nació un contrato verbal de arriendo. 14. Que, es por ello, que al finalizar el lapso del contrato y continuar la situación de ocupación por parte del inquilino sin que haya oposición cierta y manifiesta del arrendador, la ley establece que el efecto no es el nacimiento de un nuevo contrato, sino lo prolongación en tiempo de ese contrato, operando así la tácita reconducción. 15. Que, su representada procedió a realizar los depósitos bancarios (cánones) ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios, hasta por un monto de Bs. 18.000, desde el 23 de marzo de 2013 hasta el mes de marzo de 2017. 16. Finalmente, solicitan sea declarada sin lugar la demanda intentada en contra de su mandante. Capítulo III PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS Pruebas del demandante con el escrito libelar: Promovió marcado con la letra “A”, instrumento poder original autenticado en fecha 13 de octubre de 2016, ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda, bajo el número 5, tomo 265, folios 24 hasta el 28; al cual se le otorga pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil y el artículo429 del Código de Procedimiento Civil, y con ello, queda demostrado que el ciudadano Alberto Fun Mok, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número 5.310.594, actuando en representación del ciudadano Víctor Leopoldo Fung Hung, otorgó poder a la abogada María Gabriela Cárdenas Núñez, quedando acreditada la representación de esta última respecto del demandante. Así se precisa. Promovió marcada con el alfanumérico “A-1”, copia simple de poder especial inscrito en fecha 26 de diciembre de 2013, ante el Registro Público del Primer Circuito del municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda, bajo el número 29, folio 311, tomo 39, protocolo de transcripción; en ese sentido, se le otorga pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y con ello, queda demostrado que el hoy demandante, Víctor Leopoldo Fun Hung, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número 10.869.839, otorgó poder al ciudadano Alberto Fun Mok, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número 5.310.594. Así se precisa. Promovió marcada con la letra “B”, copia certificada de documento de propiedad emanada de la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el número 19, tomo 3º, protocolo 3º, de fecha 10 de octubre de 1989; la cual no fue objeto de ataque procesal, por lo cual se le concede pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil y el artículo429 del Código de Procedimiento Civil, y con ello queda demostrado, que el ciudadano Víctor Leopoldo Fun Hung, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número 10.869.839, es propietario del inmueble objeto del presente juicio, constituido por una casa-quinta y el terreno sobre la cual está construida en la urbanización Las Mercedes, entre calle Orinoco y la avenida Valle Arriba, municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda, distinguida con el alfanumérico 422-A. Así se precisa. Promovió marcado con la letra “C”, original de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Quinta del municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 23 de enero de 2012, bajo el número 35, tomo 05 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina notarial, en tal sentido, se observa que dicho instrumento no fue objeto de ataque y por tanto, se le concede pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, con ello, queda demostrado, entre otras cosas, que el ciudadano Víctor Leopoldo Fun Hung (arrendador) y la empresa Hermanos Mui Restaurant Ho Kow-Mi Deseo, S.R.L. (arrendataria), suscribieron un contrato de arrendamiento sobre un local comercial distinguido con el alfanumérico 422-A, ubicado en la confluencia de la calle Orinoco con la avenida Valle Arriba, urbanización Las Mercedes, municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda; que, el contrato tenía una vigencia de ocho (8) meses y veintinueve (29) días no prorrogables, con vigencia desde el 01º de enero de 2012, hasta el 30 de septiembre de 2012; que, quedó convenido que si para la fecha de terminación del contrato, cualquiera que sea su terminación, la arrendataria no entregare el inmueble en el mismo estado en que fue recibido, pagaría como cláusula penal en compensación por daños y perjuicios, la cantidad de mil bolívares (Bs. 1.000), por cada día de retraso hasta la fecha de entrega del inmueble. Así se precisa. Promovió marcada con la letra “D”, notificación extrajudicial practicada por la Notaría Pública Trigésima del municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 17 de septiembre de 2013, mediante la cual el arrendador, hoy demandante, notifica a la arrendataria, hoy demandada, entre otras cosas, que el contrato celebrado sobre el inmueble distinguido con el alfanumérico 422-A, Urbanización Las Mercedes, entre calle Orinoco y avenida Valle Arriba, municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda, con vigencia desde el 1º de octubre de 2012, vence el día 30 de septiembre de 2013; y que, no se renovará ni prorrogará el contrato de arrendamiento a su próximo vencimiento y, que de acuerdo a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente para aquel entonces), comenzaría para la demandada la prórroga legal de tres (3) años a partir del 1º de octubre de 2013. En tal sentido, esta Alzada debe puntualizar previamente, que la presente documental trata de un instrumento público conforme a las reglas de los artículos 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual, el ataque que ejerciera la demandada en su contestación al impugnarla, como en efecto lo hizo, no puede considerarse como un medio suficiente para que dicha documental sea desechada del proceso, más, cuando la misma fue consignada en original, siéndole aplicable, en caso de pretender restarle eficacia probatoria, la tacha estatuida en el Código Adjetivo, ataque, que si bien esgrimió en su oportunidad, el mismo fue negado por la recurrida, razón por la cual, se debe tener como válida la presente instrumental, a la cual se le otorga probatorio de conformidad con las normas antes señaladas, y con ello queda demostrado que la demandada fue notificada en tiempo de la terminación del contrato de arrendamiento que venciera el día 30 de septiembre de 2013 e igualmente, se hallaba en conocimiento en que la prórroga legal de 3 años comenzaría a transcurrir a partir del día siguiente del vencimiento del contrato. Así se precisa. Promovió marcada con la letra “E”, copia fotostática de un supuesto escrito de notificación dirigido al ciudadano Víctor Leopoldo Fun Hung y rubricado, aparentemente, por el abogado Humberto Marval Lugo, quien fungía como apoderado judicial de la hoy demandada, mediante el cual le participaban que ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios, la locataria ha venido consignando los cánones arrendaticios; en este sentido, esta Alzada pudo verificar que dicha documental no reúne los requisitos exigidos por el Legislador en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, razón por lo cual no se le puede tener como un medio de reproducción admisible en juicio, quedando en consecuencia desechada por ilegal. Así se precisa. Promovió marcado con la letra “F”, notificación extrajudicial practicada por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 22 de septiembre de 2016, mediante la cual el arrendador, hoy demandante, notifica a la arrendataria, hoy demandada, que el plazo de prórroga legal de 3 años vencía el 30 de septiembre de 2016, tal y como le fue notificado a través de la Notaría Trigésima Séptima del municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 11 de septiembre de 2013, en tal sentido, esta Alzada debe precisar, al igual que con la otra notificación extrajudicial marcada con la letra “D”, que la presente documental trata de un instrumento público conforme a las reglas de los artículos 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual, el ataque que ejerciera la demandada en su contestación al impugnarla simple y genéricamente, como en efecto lo hizo, no puede considerarse como un medio suficiente para que dicha documental sea desechada del proceso, más, cuando la misma fue consignada en original, siéndole aplicable, en caso de pretender restarle eficacia probatoria, la aludida tacha estatuida en la Ley Procesal, ataque que si bien esgrimió el mismo fue negado por la recurrida, razón por la cual, se debe tener como válida la presente instrumental, a la cual se le otorga probatorio de conformidad con las normas antes señaladas, y con ello queda probado que el hoy demandante para el día 22 de septiembre de 2016, le había reiterado a la hoy demandada, que debía hacer entrega del inmueble una vez se encontrara vencida la prórroga legal contractual. Así se precisa. Pruebas del demandante en fase de promoción de pruebas: En la fase de instrucción procesal, la parte demandante a través de sus apoderados judiciales promovieron las documentales que habían consignado conjuntamente con el escrito libelar, no obstante, ya esta Alzada, en el acápite anterior, emitió pronunciamiento respecto de dichos documentos, por lo tanto, se dan por reproducidas las mismas motivaciones que fueron empleadas para su correspondiente valoración; de igual manera, promueven un supuesto instrumento contractual, el cual será desechado por haber sido promovido extemporáneamente conforme a las reglas establecidas en el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil. Así se precisa. Pruebas de la parte demandada con la contestación: Promovió cursante a los folios 2 al 9 del cuaderno de anexos I, copia certificada de poder especial inscrito en fecha 26 de diciembre de 2013, ante el Registro Público del Primer Circuito del municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda, bajo el número 29, folio 311, tomo 39, protocolo de transcripción; en ese sentido, esta Alzada observa que dicha instrumental fue objeto de análisis y posterior valor probatorio, por lo cual, este juzgado superior en atención al principio de economía y celeridad procesal y a fin de evitar tediosas repeticiones, da por reproducidas las motivaciones que se utilizaron para valorar la documental marcada con el alfanumérico “A-1” que promovió la parte actora con su escrito libelar. Así se precisa. Promovió cursante a los folios 11 al 18 del cuaderno de anexos I, copia simple de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Trigésima Séptima del municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 10 de octubre de 2012, bajo el número 20, tomo 147 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina notarial, en tal sentido, se observa que dicho instrumento no fue objeto de ataque y por tanto, se le concede pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, con ello, queda demostrado, entre otras cosas, que el ciudadano Víctor Leopoldo Fun Hung (arrendador) y la empresa Hermanos Mui Restaurant Ho Kow-Mi Deseo, S.R.L. (arrendataria), suscribieron un contrato de arrendamiento sobre un local comercial distinguido con el alfanumérico 422-A, ubicado en la confluencia de la calle Orinoco con la avenida Valle Arriba, urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda; que, el contrato tenía una vigencia de un (1) año no prorrogable, con vigencia desde el 01º de octubre de 2012 hasta el día 30 de septiembre de 2013; que, quedó convenido que si para la fecha de terminación del contrato, cualquiera que sea su terminación, la arrendataria no entregare el inmueble en el mismo estado en que fue recibido, pagaría como cláusula penal en compensación por daños y perjuicios, la cantidad de mil bolívares (Bs. 1.000), por cada día de retraso hasta la fecha de entrega del inmueble. Así se precisa. Promovió cursante a los folios 19 y20 del cuaderno de anexos I, copia simple de contrato privado de arrendamiento de fecha 31 de agosto de 2010; en tal sentido, se observa que dicho instrumento no fue objeto de ataque y por tanto, se le concede pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, con ello, queda demostrado, entre otras cosas, que el ciudadano Víctor Leopoldo Fun Hung (arrendador) y la empresa Hermanos Mui Restaurant Ho Kow-Mi Deseo, S.R.L. (arrendataria), suscribieron un contrato de arrendamiento sobre un local comercial distinguido con el alfanumérico 422-A, ubicado en la confluencia de la calle Orinoco con la avenida Valle Arriba, urbanización Las Mercedes, municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda y, que el contrato tenía una vigencia de dos (2) años contados a partir del día 01º de octubre de 2010.Así se precisa. Promovió cursante a los folios 21 al 24 del cuaderno de anexos I, original de contrato privado de arrendamiento del año 2008; en tal sentido, se observa que dicho instrumento no fue objeto de ataque y por tanto, se le concede pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, con ello, queda demostrado, entre otras cosas, que el ciudadano Víctor Leopoldo Fun Hung (arrendador) y la empresa Hermanos Mui Restaurant Ho Kow-Mi Deseo, S.R.L. (arrendataria), suscribieron un contrato de arrendamiento sobre un local comercial distinguido con el alfanumérico 422-A, ubicado en la confluencia de la calle Orinoco con la avenida Valle Arriba, urbanización Las Mercedes, municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda y, que el contrato tenía una vigencia de dos (2) años contados a partir del día 01º de octubre de 2008. Así se precisa. Promovió cursante a los folios 25 y 26 del cuaderno de anexos I, original de contrato privado de arrendamiento sin fecha; en tal sentido, se observa que dicho instrumento no fue objeto de ataque y por tanto, se le concede pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, con ello, queda demostrado, entre otras cosas, que el ciudadano Víctor Leopoldo Fun Hung (arrendador) y la empresa Hermanos Mui Restaurant Ho Kow-Mi Deseo, S.R.L. (arrendataria), suscribieron un contrato de arrendamiento sobre un local comercial distinguido con el alfanumérico 422-A, ubicado en la confluencia de la calle Orinoco con la avenida Valle Arriba, urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda y, que el contrato tenía una vigencia de dos (2) años contados a partir del día 01º de octubre de 2006. Así se precisa. Promovió cursante a los folios 27 al 31 del cuaderno de anexos I, original de contrato privado de arrendamiento de fecha 24 de septiembre de 2004; en tal sentido, se observa que dicho instrumento no fue objeto de ataque y por tanto, se le concede pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, con ello, queda demostrado, entre otras cosas, que el ciudadano Víctor Leopoldo Fun Hung (arrendador) y la empresa Hermanos Mui Restaurant Ho Kow-Mi Deseo, S.R.L. (arrendataria), suscribieron un contrato de arrendamiento sobre un local comercial distinguido con el alfanumérico 422-A, ubicado en la confluencia de la calle Orinoco con la avenida Valle Arriba, urbanización Las Mercedes, municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda y, que el contrato tenía una vigencia de dos (2) años contados a partir del día 1º de octubre de 2004. Así se precisa. Promovió cursante al folio 32 del cuaderno de anexos I, impresión de un supuesto registro electoral de una ciudadana que lleva por nombre Olga Marcelina Cádiz, el cual, además de no ser un medio de reproducción admisible en juicio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no guarda ningún tipo de relación con el controvertido del juicio, razón por la cual, se desecha del proceso por resultar a todas luces impertinente. Así se precisa. Promovió cursantes a los folios 33 al 44 del cuaderno de anexos I, caratula de un expediente de consignaciones, un supuesto recorte de prensa, una copia simple de una gaceta judicial, una supuesta factura emanada por Ipostel, así como un comprobante de recepción de documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, los cuales se desechan por resultar manifiestamente impertinentes al no aportar nada para dirimir la controversia. Así se precisa. Promovió cursante del folio 45 al 88 del cuaderno de anexos I, copia certificada de expediente de consignaciones de cánones arrendaticios signado con el número 2013-0182, cursante en la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) del Circuito Judicial de Juzgados de Municipios Ordinarios y Ejecutores de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, donde funge como consignante la empresa hoy demandada, a favor del ciudadano Víctor Leopoldo Fun Hung, mismo que será desechado por resultar manifiestamente impertinentes al no aportar nada para dirimir la controversia. Así se precisa. Promovió cursantes a los folios 89 al 113 del cuaderno de anexos I, copia simple de acta de asamblea de la empresa demandada y publicaciones mercantiles, las cuales no aportan nada para resolver el tema planteado en el presente juicio, razón por la cual serán desechadas del proceso por resultar impertinentes. Así se precisa. Promovió cursantes a los folios 114 al 170 del cuaderno de anexos I, copia simple de actuaciones judiciales del juicio que por cumplimiento de contrato intentara el hoy demandante en contra de la hoy demandada, por motivo de cumplimiento de contrato, ante el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 04 de noviembre de 2016, que devino en inadmisibilidad de la demanda in limine litis; en ese sentido, esta Alzada se percata que si bien dichas actuaciones acaecieron en juicio instaurado con anterioridad al que nos ocupa, tratándose de las mismas partes y el mismo motivo, no es menos cierto que la declaratoria de inadmisibilidad en aquél en nada impide la tramitación del presente juicio, razón por la cual, se desecha la probanza en cuestión por resultar a todas luces impertinente al no aportar nada para resolver la presente controversia. Así se precisa. Promovió cursantes a los folios 171 al 174 del cuaderno de anexos I, copia simple de poder judicial especial autenticado en fecha 05 de abril de 2016, ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda, bajo el número 16, tomo 66, folios 84 hasta el 88; en ese sentido, al no ser objeto de ataque, se le otorga pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y con ello, queda demostrado que la empresa Hermanos Mui, Restaurant Ho Kow-Mi Deseo, S.R.L., otorgó poder, para aquel entonces, a los Abogados Jesús Francisco Marín Camino, William Ramón Martínez Vegas y Humberto Rafael Lugo, quedando acreditada la representación de estos últimos respecto de la demandada. Así se precisa. Promovió cursante a los folios 175 al 186 del cuaderno de anexos I, copia simple de una gaceta judicial, la cual se desecha del proceso por resultar a todas luces impertinente. Así se precisa. Promovió cursante a los folios 187 al 192 del cuaderno de anexos I, copia certificada de documento de propiedad emanada de la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el número 19, tomo 3º, protocolo 3º, de fecha 10 de octubre de 1989, la cual ya fue analizada previamente, por lo cual, se le otorga el mismo valor probatorio que a la prueba marcada con la letra “B” promovida por la parte actora. Así se precisa. Promovió cursante a los folios 193 al 219 del cuaderno de anexos I, copia simple de contrato de arrendamiento los cuales ya fueron analizados en el presente capítulo, razón por la cual, se les otorga el mismo valor probatorio que le fue dado a cada uno de ellos. Así se precisa. Promovió cursante a los folios 220 al 357 del cuaderno de anexos I, copia fotostáticas de supuestas letras de cambio los cuales se desechan del proceso por resultar a todas luces impertinentes, al no aportar nada para dirimir la presente controversia. Así se precisa. Promovió cursante a los folios 358 al 386 del cuaderno de anexos I, copia simple de una gaceta judicial, una providencia administrativa y copia certificada de una decisión de la Sala de Casación Civil, la cuales se desechan del proceso por resultar a todas luces impertinentes. Así se precisa. Promovió cursante a los folios 387 al 605 del cuaderno de anexos I, copia simple de expediente de consignaciones de cánones arrendaticios, el cual se desecha del proceso por resultar a todas luces impertinente. Así se precisa. En cuanto a los documentos que cursan en los folios 276 al 320, de la pieza i del expediente, los mismos fueron promovidos fuera de la oportunidad legal establecida para los juicios orales, razón por la cual, los mismos serán desechados por ilegales, ello, de conformidad con el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, Así se precisa. Capítulo IV DE LOS ALEGATOS EN ALZADA Demandante: Por otra parte, en fecha 01º de diciembre de 2022, los abogados Tadeo Arrieche Franco, María Margarita Gómez y Carol Jiménez López, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandante, consignaron el respectivo escrito de INFORMES (cursante a los folios 4 al 13, de la pieza III del presente expediente), mediante el cual, argumentaron lo siguiente: 1. Que, la recurrida desvirtuó la naturaleza del contrato de arrendamiento a tiempo determinado suscrito por las partes, pues quedó demostrado en autos y admitido por la contraparte, que su representado suscribió sendos contratos con la demandada de manera consecutiva, autentica y con cláusula de temporalidad a tiempo determinado, cuya sumatoria de cuenta de una relación arrendaticia que supera los diez (10) años de antigüedad. 2. Que, es falso que a la demandada le correspondiera una prórroga legal de seis (6) meses como estableció la recurrida, toda vez que, si se toma en cuenta la antigüedad de la relación arrendaticia que superó los 10 años y documentada en varios contratos de arrendamientos consecutivos, con cláusula de temporalidad determinada, a la empresa accionada le correspondía una prórroga legal de 3 años a partir del vencimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes. 3. Que, la demandada reconoce que el lapso de la prórroga legal de 3 años, que su mandante le notificó en fecha 17 de septiembre de 2013, es el que corresponde según los hechos probados y el derecho invocado. 4. Que, el a quo yerra al aplicar de manera errada el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, al desconocer que a los efectos de la prórroga legal se computa la antigüedad sin importar cuántos contratos se hayan celebrado, siempre y cuando haya habido continuidad entre los mismos y el arrendatario no haya perdido el uso de la cosa. 5. Que, la recurrida yerra al otorgarle valor probatorio a documentos (letras de cambio) que fueron promovidos como pruebas en la reconvención y que fueron desconocidos por en la contestación a la reconvención, sin que la parte demandada las ratificara en la oportunidad procesal correspondiente, además que los mimos no fueron admitidos en el auto de admisión de pruebas. 6. Que, pareciera que la recurrida olvidó revisar la totalidad de las actuaciones que componen el extenso expediente de la causa contenido en varias piezas, o simplemente, desconoce los efectos que tienen tales pronunciamientos sobre la esfera de derechos subjetivos de su representado. 7. Solicita, finalmente, que sea declarado con lugar el recurso de apelación ejercido en contra de la decisión dictada por el Juzgado Noveno Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 12 de agosto de 2022. Demandada: En fecha 01º de diciembre de 2022, el abogado Lucio Muñoz Mantilla, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, empresa Hermanos Mui Restaurant Ho Kow-Mi Deseo, S.R.L., consignó el respectivo escrito de INFORMES (cursante a los folios 2 y 3, de la pieza III del presente expediente), mediante el cual, sostiene lo siguiente: 1. Que, el contrato de arrendamiento que vincula a su representada y la actora, tiene como duración, según la cláusula tercera del contrato, de un año fijo desde el 01º de octubre de 2012 al 30 de septiembre de 2013, de manera que al vencerse el referido contrato comenzaría a correr la prórroga legal de 6 meses, es decir, feneció el 01º de marzo de 2014. 2. Que, tal y como lo establece la ley, que vencida la prórroga y al seguir –su representada- ocupando el inmueble, y pagando mensualmente el canon de arrendamiento, el contrato feneció y nació un contrato sin determinación de tiempo, tal y como lo establece el artículo 1.600 del Código Civil. 3. Que, solicita la nulidad de todo lo actuado, en virtud que el propietario del inmueble otorgó poder a dos personas, una comerciante y el otro ingeniero, que en detrimento al Código de Procedimiento Civil y la Ley de Abogados, estas personas sustituyeron poder dándole facultades a un tercero. En la etapa de OBSERVACIONES, la representación judicial de la parte demandante, en fecha 13 de diciembre de 2022, además de reafirmar los argumentos esgrimidos en sus informes, alegó la existencia de una prohibición para la demandada de impugnar la sentencia, conforme a lo establecido en el artículo 297 del Código de Procedimiento Civil; por su parte, el apoderado judicial de la empresa demandada insiste en la ineficacia del poder otorgado en juicio al demandante, y asevera que los informes de su contraparte se basa en hechos impertinentes e improcedentes, toda vez que pretende –según sus dichos- que sus faltas, omisiones o errores cometidos al introducir al demanda sean subsanados por el tribunal, no pudiendo alegar ni probar hechos nuevos. Capítulo V CONSIDERACIONES PARA DECIDIR El presente recurso se circunscribe -como ya se indicara- a impugnar la decisión dictada el 12 de agosto de 2022, por el Juzgado Noveno de Municipio Ordinario de Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, que declarara sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga legal incoada por el ciudadano VÍCTOR LEOPOLDO FUN HUNG, contra la SOCIEDAD MERCANTIL HERMANOS MUI RESTAURANT HO KOW- MI DESEO S.R.L., no obstante, es deber de quien juzga resolver previamente la denuncia efectuada ante esta Alzada por la parte demandada y en tal sentido observamos lo que sigue: V.I Del poder que acredita la representación de la parte actora: Antes de emitir pronunciamiento respecto del mérito de la causa, corresponde a esta Alzada resolver la denuncia planteada por la parte demandada, quien en su escrito de informes y a lo largo de todo el juicio, ha solicitado la nulidad de todo lo actuado, pues, afirma, que el poder otorgado por el propietario del bien inmueble objeto del presente juicio a dos personas que no son Abogados, y que estas “sustituyeran” ese poder en un tercero, se realizó en detrimento del Código de Procedimiento Civil y la Ley de Abogados. Y si bien, tal argumento fue resuelto por él a quo en su decisión y aun y cuando el denunciante no apeló de la misma ni se adhirió a aquella que ejerciera su contraparte, esta Superioridad, en obsequio a la doble instancia y desplegando una función pedagógica, resolverá el argumento del poder inficionado, según las aseveraciones de la representación judicial de la demandada. En ese sentido, y a los fines de contextualizar lo delatado por la parte accionada, es oportuno traer a colación lo dispuesto en los artículos 150, 151 y 155 del Código de Procedimiento Civil, los cuales establecen: Artículo 150: “Cuando las partes gestionen en el proceso civil por medio de apoderados, éstos deben estar facultados con mandato o poder”. Artículo 151: “El poder para actos judiciales debe otorgarse en forma pública o auténtica. Si el otorgante no supiere o no pudiere firmar, lo hará por él un tercero, expresándose esta circunstancia en el poder. No será válido el poder simplemente reconocido, aunque sea registrado con posterioridad”. Artículo 155: “Si el poder fuere otorgado a nombre de otra persona natural o jurídica, o fuere sustituido por el mandatario, el otorgante deberá enunciar en el poder y exhibir al funcionario los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten la representación que ejerce. El funcionario que autorice el acto hará constar en la nota respectiva, los documentos, gacetas, libros o registros que le han sido exhibidos, con expresión de sus fechas, origen o procedencia y demás datos que concurran a identificarlos, sin adelantar ninguna apreciación o interpelación jurídica de los mismos.”.(Subrayado añadido). De manera que, para estar representado en juicio a través de un apoderado, éste, debe estar facultado por un mandato que debe conferirse de forma pública o auténtica, circunstancias que se evidencian del instrumento poder que afirma la demandada, estar viciado. Ahora, para el caso que un poder otorgado a nombre de otra persona se tenga como válido, el otorgante deberá enunciar en el poder y exhibir al funcionario los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten la representación, de lo contrario, el poder no tendría validez; para el caso que nos ocupa, se observa con meridiana claridad que el poder que le fuere otorgado a la Abogada María Gabriela Cárdenas Núñez, por el ciudadano Alberto Fung Mok (apoderado del demandante), cumple con dicha formalidad, pues, en el vuelto al folio 08 de la pieza I del expediente, se puede verificar que el poderdante cumplió la exigencia del artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, y también es claro que el último de los mencionados otorga poder en nombre de su apoderado, y no lo sustituye como afirma la demanda, pues, esta última facultad (sustitución) si está vedada a aquellas personas que no son profesionales del derecho, pero para otorgar poder en nombre de otra persona, basta, como en efecto consta en el presente caso, que se cumpla estrictamente con el mencionado artículo, razón por la cual, el poder que otorgara el ciudadano Alberto Fung Mok, en nombre del ciudadano Víctor Leopoldo Fun Hunk, a la Abogada María Gabriela Cárdenas Núñez, es válido en derecho, en consecuencia, se desecha la denuncia planteada por la parte demandada. Así se precisa. En cuanto al argumento de la perención alegada en la contestación, esta Alzada precisa que dicha institución sancionatoria no puede aplicarse si ya el acto ha alcanzado su fin, pues atendiendo al principio de finalista, en caso que la parte actora no haya cumplido con su carga, la demandada una vez citada en juicio, pudo contestar, reconvenir, probar, y recurrir, ejerciendo efectivamente el derecho constitucional a la defensa, siendo inoficioso decretar una supuesta perención de la instancia. Así se precisa. Por otra parte, en la contestación, la parte demandada también sostiene que le fue violentada una supuesta preferencia ofertiva, así como que la actora se enriqueció sin causa y que está inmersa en el delito de usura, no obstante, esta Alzada percatándose que son argumentos que nada tienen que ver con el juicio que nos ocupa, únicamente se circunscribe a indicarle a la accionada que en caso que considere cualesquiera de esas situaciones, acuda a los órganos jurisdiccionales competentes y/o active los mecanismos judiciales correspondientes. Así se precisa. DEL FONDO DEL ASUNTO Resuelto lo anterior es oportuno referir que, la regla de distribución de la carga de la prueba se encuentra contemplada en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, según los cuales las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, en consecuencia, quien pretende algo ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión y quien la contradice ha de probar los hechos modificativos, impeditivos o extintivos de aquella pretensión, a cuyo efecto las citadas disposiciones legales establecen lo siguiente: Artículo 1354.- “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Artículo 506.- “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”. Así, corresponde a la parte que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a un hecho determinado, demostrar al jurisdicente la materialización concreta del mismo de modo que satisfaga su convicción; mientras que, a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de aquella pretensión, demostrar los hechos extintivos, impeditivos, modificativos o nulificatorios de la misma, lo que en definitiva se traduce en la “carga subjetiva de la prueba” que va implícito en el principio del contradictorio. En definitiva, ambas partes pueden probar aquellos hechos argumentativos de su pretensión, excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg, A. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas, 1991. Tomo III. p 277 y ss). Pues bien, analizada y resuelta las denuncias a la que hubo lugar, así como el cúmulo de pruebas promovidas y evacuadas en juicio, corresponde a esta Alzada puntualizar los hechos controvertidos, teniendo que los alegatos esgrimidos por la parte actora en su escrito libelar, están circunscritos a procurar la declaratoria con lugar de la demanda de cumplimiento de contrato, sosteniendo para ello que la hoy demandada se encuentra ocupando el inmueble objeto del contrato de arrendamiento aun y cuando ya se encuentra vencida la prórroga legal, por lo que peticiona la entrega del bien inmueble; acotando, que el tiempo transcurrido entre el vencimiento de la prórroga legal y la entrega material del inmueble no conlleva bajo ninguna circunstancia la tácita reconducción de la relación contractual; igualmente, solicita el pago de daños y perjuicios a razón de la no entrega del inmueble, tal y como fue pactado contractualmente. Por su parte, la representación judicial de la parte demandada rechazó tales argumentos y precisó que el último contrato de arrendamiento suscrito fue pactado por un año, por lo cual, correspondía a su mandante una prórroga legal de 6 meses y al vencerse ésta, y continuar pagando el canon arrendaticio y ocupando el bien inmueble, el contrato se indeterminó en el tiempo, operando de esta manera la tácita reconducción, según alegó. Delimitada la controversia, quien aquí suscribe estima conveniente fijar en primer lugar la naturaleza del contrato de arrendamiento, para lo cual, es preciso indicar que la doctrina ha clasificado los contratos de arrendamiento en: 1) Contratos a tiempo indeterminado; 2) Contratos a tiempo fijo o determinado renovable automáticamente; y, 3) Contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogable. Los contratos a tiempo indeterminado vendrían a ser aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato de manera que no se sabe cuánto habrá de durar el mismo; por su parte, los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes han establecido el tiempo de duración de los mismos y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud que contiene una cláusula de prórroga, conforme a la cual las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo del contrato se entenderá prorrogado per períodos iguales y, finalmente, los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogable, son aquellos contratos que no tienen prevista prórroga alguna. Cónsono con lo anterior y aplicando tales disposiciones al presente juicio, se evidencia de las actas procesales que las partes reconocen mantener un relación contractual arrendaticia sobre un inmueble ubicado en la urbanización Las Mercedes, y que el último contrato que suscribieron, tal como quedó demostrado en juicio y tal y como ambas partes lo reconocen, fue el que se autenticó ante la Notaría Trigésima Séptima del municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 10 de octubre de 2012, bajo el número 20, tomo 147 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina notarial. En la cláusula tercera del aludido instrumento contractual, se dispuso: “El presente contrato tendrá un lapso de duración de un año no prorrogable. Su vigencia comienza el día primero (1º) de octubre de 2012 y concluirá el treinta (30) de septiembre del año 2013”; pudiéndose colegir, que al determinar una cláusula de temporalidad a tiempo fijo y no prorrogable, el contrato se erigió bajo la figura de un contrato a tiempo determinado. Así se decide. En efecto, al ser el contrato uno a tiempo determinado y que nació a tiempo determinado, nunca va a cambiar su naturaleza, pues las partes pactaron que el contrato tenía una fecha de inicio cierta y una fecha de culminación cierta, incluso, en el presente caso, no sólo las partes pactan el plazo sino que también establecieron la improrrogabilidad del contrato de arrendamiento, lo que en estricto derecho significa que un contrato de arrendamiento rubricado en esos términos no pueda reconducirse a tiempo indeterminado, por ello, la doctrina y jurisprudencia rechaza el concepto extendido que la permanencia del locador en el uso y goce de la cosa arrendada, una vez terminado el contrato, signifique una tácita reconducción, pues lo que supone ello es la continuación de la locación concluida, en sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución, (Véase, sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, dictada en fecha 22 de noviembre de 2016, expediente 2016-343). Así se decide. Bajo este hilo argumentativo, y al ser un contrato a tiempo determinado no prorrogable el que suscribieron las partes, la norma reguladora de esta situación se halla en el artículo 1.559 del Código Civil, que estatuye: “Si el arrendamiento se ha hecho a tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad desahucio”. De manera que, debía la arrendataria hacer entrega del bien inmueble una vez que se encontrara vencida la prórroga legal a que hubiere lugar, pues su permanencia en el inmueble luego de ello patentizaría un incumplimiento contractual, pues, contrario a lo afirmado por la arrendataria, en el presente asunto no puede operar la tácita reconducción con base a los hechos alegados, admitidos y probados en autos, toda vez que siendo el contrato uno a tiempo determinado con tiempo fijo de duración, y vencido éste sin necesidad de desahucio -ex artículo 1.599 del Código Civil-, comenzaba a transcurrir la prórroga legal conforme a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hoy, artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y concluida ésta, la hoy demandante quedaba habilitada para exigir a la arrendataria la entrega del inmueble, debiéndose aclarar igualmente, que la Ley especial que rige la materia no establece un lapso o término para el ejercicio de una acción judicial que pretenda la restitución del inmueble, no puede darse por sentado que una vez vencida la prórroga legal la demandante tenía un tiempo perentorio para reclamar judicial o extrajudicialmente la entrega del bien inmueble arrendado, (Véase, sentencia número 290 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 07 de julio de 2022). Así se decide. Por otro lado, la hoy demandante procuró la notificación de la arrendataria para hacerle saber que el contrato de arrendamiento suscrito vencía el día 30 de septiembre de 2013 y comenzaba a transcurrir la prórroga legal de 3 años, comunicación que practicó a través de la notaría y que contrario a lo sostenido por la demandada, en cuanto a que esta se halla inficionada por la manera en que fue practicada, la misma si fue realizada en modo y en la forma correcta, toda vez que del contrato no se desprende una formalidad esencial que las partes hayan pactado para verificar una notificación cualquiera que fuere, y la que fue practicada y valorada en juicio, se hizo de manera escrita, auténtica, antes del vencimiento del término contractual y en el inmueble objeto del contrato, por lo que, si se obviara la naturaleza del contrato, se evidencia que el arrendador puso en conocimiento al arrendataria de su voluntad de no renovar el contrato, siéndole aplicable en consecuencia el artículo 1.601 del Código Civil, que dispone: “Si ha habido desahucio, el arrendatario aun y cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción”. Así se decide. En cuanto al argumento respecto del cual la arrendataria sostiene que la prórroga legal a que hubo lugar no era de 3 años, sino de 6 meses, tal y como lo establece la ley especial, en virtud que el contrato firmado tuvo una vigencia de 1 año, debe esta Alzada precisar que ha quedado demostrado en autos que la relación contractual arrendaticia, según los instrumentos contractuales valorados, data del 2004; aunado ello, la demandada reconoce que la relación se ha mantenido por más de 30 años, es decir, que si bien son varios contratos de arrendamiento los que han sido rubricados, la relación es la misma a excepción de la variación del tiempo de duración y el canon arrendaticio, por lo que debe entenderse que la demandada al estar arrendada por más de 10 años en el mismo local con el mismo arrendador, la prórroga a la que había lugar es la de 3 años, tal y como le fue notificada. Así se decide. En consecuencia, ha quedado demostrado que la parte actora cumplió cabalmente con su carga probatoria al evidenciar el hecho constitutivo de su pretensión, probando la relación contractual arrendaticia, su naturaleza y demostrar que había manifestado, su voluntad de no prorrogar el contrato locativo, por otro lado, y para el caso que nos ocupa, quedó claro que a la demandada no le asiste la razón en derecho, pues, dada la naturaleza del contrato, éste, no podría indeterminarse en el tiempo y mucho menos suponerse que operó la tácita reconducción cuando el contrato de arrendamiento era a tiempo fijo no prorrogable y también, cuando le fue notificado en tiempo y modo de la no prórroga del mismo, ello, conforme a los artículos 1.599 y 1.601 del Código Civil. Con lo cual, la demanda por cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga legal debe prosperar en derecho y deberá la demandada hacer entrega del bien inmueble arrendado, así como pagar los daños y perjuicios reclamados en razón del incumplimiento contractual, ello, conforme a lo establecido por las partes en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, monto que asciende a treinta y cuatro mil bolívares (Bs. 34.000), calculados desde el 1º de octubre de 2016 al 03 de noviembre de 2016 y, al pago de mil bolívares (Bs. 1.000) por cada día de retraso en la entrega del inmueble, desde el 1º de diciembre de 2016, fecha de interposición de la demanda hasta que quede definitivamente firme la misma, cantidades que deberán ser objeto de una corrección monetaria con el nombramiento de un (1) solo perito, todo ello, de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil; en ese sentido, será revocada en todas y cada una de sus partes la sentencia proferida por el Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 12 de agosto de 2022, tal como se declarará de manera expresa, positiva y precia en el dispositivo de este fallo. Así finalmente se decide. Capítulo VI DISPOSITIVO En virtud de las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: Primero: CON LUGAR el recurso ordinario de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandante, contra la sentencia dictada por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 12 de agosto de 2022, la cual queda REVOCADA en todas y cada una de sus partes. Segundo: CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga legal incoada por el ciudadano VÍCTOR LEOPOLDO FUN HUNG, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-10.869.839, en contra de la empresa HERMANOS MUI RESTAURANT HO KOW- MI DESEO, S.R.L., inscrita inicialmente en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, hoy Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda, en fecha 09 de enero de 1974, bajo el número 15, tomo 8-A, cuya última reforma de acta constitutiva y estatutos fue realizada en fecha 21 de junio de 2012 por la asamblea general extraordinaria de accionistas, quedando inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda, en fecha 02 de octubre de 2012, bajo el número 15, tomo 156-A. Tercero: SE ORDENA a la parte demandada, la entrega material libre de bienes y personas de un inmueble constituido por una casa-quinta (local comercial) y el terreno sobre la cual está construida, identificadas con el alfanumérico 422-A, ubicada entre la calle Orinoco y avenida Valle Arriba del municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda. Cuarto: SE CONDENA a la demandada por daños y perjuicios, al pago de treinta y cuatro mil bolívares (Bs. 34.000), calculados desde el 1º de octubre de 2016, al 03 de noviembre de 2016; y, al pago de mil bolívares (Bs. 1.000) por cada día de retraso en la entrega del inmueble, desde el 1º de diciembre de 2016, fecha de interposición de la demanda hasta que quede definitivamente firme la presente decisión, cantidades que deberán ser objeto de una corrección monetaria con el nombramiento de un (1) solo perito, todo ello, de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil y la sentencia No.517 dictada el 08 de noviembre de 2018, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, caso: Nieves Del Socorro Pérez. Quinto: SE CONDENA en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Sexto: Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen en su debida oportunidad legal. Séptimo: Déjese copia certificada de la presente decisión, para darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los 17 días del mes de enero de 2023. Años 212º de la Independencia y 163º de la Federación. El Juez Superior Raúl Alejandro Colombani El Secretario Carlos Lugo En esta misma fecha, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.) se publicó y registro la anterior decisión. El Secretario Carlos Lugo RAC/cl* Asunto: AP71-R-2022-000451.